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Enero 17 de 2011

LA ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL PIB (parte 1)

Andres Felipe Sanabria

Como lo mencionamos anteriormente, en 3T10 el sector de la construcción fue el que impidió un mejor

comportamiento del PIB total (ver “Desaceleración temporal” en Informe Semanal- Diciembre 27 de 2010). El PIB de

construcción presentó una desaceleración por segundo trimestre consecutivo al caer 10.5% a/a (en 2T10 cayó 5%

a/a). Este hecho estuvo asociado principalmente a que el subsector de obras civiles mostró una mayor contracción al

caer 15.5% a/a, luego de haber crecido 5.7% a/a en 2T10. Sin embargo, la actividad de edificaciones presentó una

menor desaceleración con una caída de 5.1% a/a, tras haber descendido 14.2% a/a en 2T10. Si tenemos en cuenta

que el PIB del subsector de edificaciones cuenta con una participación de 54.8% dentro del sector, cobra relevancia

entender la evolución de la actividad edificadora.

El subsector de edificaciones se divide en dos grandes componentes: edificaciones residenciales (VIS y no VIS) y no

residenciales (en conjunto representan cerca del 90% del valor de la producción del subsector). A lo largo de 2010 se

ha venido presentado una recomposición en este subsector, donde lo que más ha impulsado la actividad ha sido el

segmento de edificaciones residenciales sobre el de no residenciales. Este hecho está asociado a que el primero de

estos se encuentra en un ciclo ascendente (jalonado principalmente por los proyectos de vivienda VIS), mientras que

el segundo aún permanece en un ciclo recesivo.

Sin embargo, según Camacol, aunque la participación por área de edificaciones no residenciales sólo representa 28%

del total (el residencial representa 72% del área total), este segmento es el que genera mayor valor agregado al

subsector de edificaciones: 1.4 veces el valor agregado que generan las edificaciones residenciales. Es decir que el

valor de la producción sobre el costo de producción de las edificaciones no residenciales es 1.4 veces el de las

edificaciones residenciales. Así mismo, dentro de edificaciones residenciales, la vivienda no VIS es la que genera

mayor valor agregado. Teniendo en cuenta que el mayor jalonador de la actividad edificadora durante el año pasado

fueron los proyectos de vivienda VIS (por los subsidios de tasa de interés), es entendible el porqué el PIB del

subsector no ha reflejado esta tendencia, dado que los destinos que más generan valor agregado (no residenciales y

VIS) permanecen más rezagados.

Además, según información de Camacol, el DANE calcula el valor de la producción al multiplicar metros cuadrados

causados por precio promedio de la obra. Los metros cuadrados causados se determinan a partir del área construida

de la obra ponderada por el avance de la misma (determinado por el proceso constructivo), al momento de hacer el

censo para el PIB. Según el DANE, el proceso constructivo de una obra pasa por 6 etapas que en promedio tiene una

duración de 18 meses1, desde la Etapa 1 (Excavación y Cimentación) hasta la Etapa 6 (Acabados nivel 3). De esta

forma, las etapas 4 y 5 (en promedio un poco mas de 6 meses en construcción) son las que más valor agregado

generan.

Los indicadores de la actividad edificadora han mostrado una dinámica positiva importante durante 2010, sin embargo

la forma en que se mide el PIB de este subsector

ha mantenido su crecimiento en terreno negativo.

Las licencias de construcción, el comportamiento

de los créditos hipotecarios, y los despachos de

cemento gris vienen mostrando tasas favorables

de crecimiento.

En primer lugar, al observar el área licenciada

total para construcción de vivienda, la variación 12

meses acumulados a octubre de 2010, fue de

26.1% a/a (en octubre de 2009 la variación fue de

-25.4% a/a), lo que representa el mayor avance

desde septiembre de 2007. El crecimiento de las

licencias en vivienda VIS para los doce meses

acumulados a octubre fue de 33.1% a/a, por

encima del crecimiento del las licencias totales.

1 Estimación de Camacol

2 Ajustada por titularizaciones de cartera hipotecaria, agrega cartera de crédito y operaciones de leasing.

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Oct-

05

Fe

b-0

6

Jun-0

6

Oct-

06

Fe

b-0

7

Jun-0

7

Oct-

07

Fe

b-0

8

Jun-0

8

Oct-

08

Fe

b-0

9

Jun-0

9

Oct-

09

Fe

b-1

0

Jun-1

0

Oct-

10

VIS

NO VIS

No residencial

Fuente: DANE

Área licenciada para construcción de vivienda - Variación anual 12 meses acumulados

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Enero 17 de 2011

En el destino de vivienda no VIS, las licencias crecieron 23.7% a/a en los doce meses acumulados, el mayor avance

desde octubre de 2007 y continuando con la tendencia al alza desde finales de 2009. Por su parte, aunque el

crecimiento de las licencias para edificaciones no residenciales continúa en terreno negativo el indicador muestra cada

vez una menor desaceleración, con una contracción de 5.1% a/a en los doce meses acumulados a octubre, luego de

venir cayendo a una tasa promedio de 18.5% a/a doce meses acumulados en el primer semestre de 2010.

El crecimiento del área licenciada en 2010 fue impulsado principalmente por los subsidios de tasa de interés por parte

del Gobierno, lo que incrementó especialmente los proyectos de vivienda de interés social (VIS), debido a su bajo

costo. Adicionalmente, la premura de los constructores para aprobar licencias antes de la entrada en vigencia del

decreto 926 de 2010 podría haber influenciado parte del avance. Este decreto, que con la modificación del 2525 entró

a regir a partir del 15 de diciembre de 2010, amplió las normas que

los constructores deben implementar en los diseños y calidades de

los materiales a utilizar. Sin embargo, teniendo en cuenta que la

entrada en vigor del decreto se anunció en julio pasado y que el

crecimiento positivo de las licencias ya se venía presentando desde

finales de 2009, creemos que este incentivo no fue el único jalonador

de las licencias por lo que la dinámica del sector por este indicador

continuará siendo positiva en los próximos meses.

En segundo lugar, a lo largo de 2010 el crecimiento de los créditos

hipotecarios ha presentado una dinámica al alza, impulsados por los

subsidios de tasas de interés y la política monetaria expansiva. De

esta forma, el crecimiento 12 meses acumulado de los desembolsos

hipotecarios para los créditos de vivienda VIS a noviembre de 2010

presentaron una variación de 53.4% a/a (el crecimiento más alto desde octubre de 2007). Para el caso de las

viviendas no VIS, la variación anual acumulada 12 meses de los desembolsos mensuales fue de 35.6% a/a, el

crecimiento más alto desde diciembre 2007. Para 3T10 el saldo de cartera hipotecaria presentó un crecimiento de

8.6% a/a, impulsado principalmente por el crecimiento de la cartera para vivienda no VIS (9.7% a/a), mientras que la

cartera para VIS esta creciendo a una tasa de 6.5% a/a.

Por último, a lo largo de 2010 los despachos de cemento han

presentado un mayor ritmo de crecimiento que en 2009. Mientras que

en octubre de 2009 los despachos de cemento llegaban a 731 mil

toneladas, en octubre de 2010 los despachos alcanzaron 795 mil

toneladas, lo que representa un crecimiento de 11.2% a/a. Cabe

resaltar, que el promedio de los despachos durante los diez primeros

meses de 2010 se ubica 5.0% por encima del promedio durante el

mismo periodo de 2009.

Adicionalmente, según el censo de edificaciones, el área construida

para vivienda (que sirve para el cálculo del valor de la producción) en

3T10 aumentó 17% t/t (1% a/a). Aunque al observar los datos

anuales aún se observan variaciones negativas, especialmente en las

viviendas de estratos 5 y 6 (vivienda no VIS), la secuencia trimestral

muestra crecimientos positivos tanto en las viviendas VIS y no VIS (Cuadro 1). Igualmente, el área construida en el

segmento no residencial presentó una caída anual de 12%, pero aumentó 18% frente a 2T10 (Cuadro 2). Esto datos

muestran la tendencia positiva que vienen teniendo los datos de edificaciones trimestre a trimestre, por lo que

creemos que las cifras del 4T10 pueden resultar mejor de lo registrado en los dos trimestres anteriores.

Cabe resaltar que de los 18 millones de metros cuadrados de área censada activa durante 3T10, el 26.0% se

encontraba aún en la segunda etapa del proceso de construcción (Estructura y Cubierta), por lo que esperamos que

para los últimos meses de 2010, las obras en proceso de construcción se encuentren en una etapa más avanzada

generando un mayor valor agregado.

En vista de lo anterior, en Corficolombiana creemos que la actividad edificadora podría presentar un mejor

comportamiento en el último trimestre de 2010, especialmente impulsado por el subsector de edificaciones

residenciales. Para los destinos no residenciales esperaríamos que una mayor recuperación de la actividad industrial y

comercial del país logre jalonar nuevos proyectos de construcción.

Cuadro 1

Variación área construida- residencial

Estrato 3T10/3T09 3T10/2T10

1 -33% 4%

2 28% 4%

3 17% 25%

4 15% 31%

5 -31% 12%

6 -27% 8%

Total 1% 17% Fuente: Camacol- DANE

Cuadro 2

Variación área construida- no residencial

Destino 3T10/3T09 3T10/2T10

Oficinas -19% 43%

Comercio 24% 34%

Bodegas 5% 11%

Educación 15% 3%

Hoteles 9% -20%

Hospitales -28% -10%

Admón. pública. 229% -6%

Otros -26% 32%

Total -12% 18% Fuente: Camacol- DANE