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Phoenix, Valuación Imobiliaria.
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4.4.5 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
4.4.5.1 CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN
La constitución del régimen de propiedad en condominio es el acto jurídico
formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante
notario público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de
propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas
teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas y bienes de uso y
propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus
necesidades de acuerdo al uso del inmueble, sin demérito de su unidad de
propiedad privativa.
El régimen de propiedad en condominio se constituirá independientemente del
número de plantas que tengan los edificios o casas, o del número de casas o
lotes de terreno que se encuentren dentro de éste.
El conjunto de condominios podrá constituirse con independencia del número
de edificios, plantas de cada edificio o construcción, número de casas,
departamentos, pisos, locales, naves, lotes de terreno delimitados o lotes de
terreno que integren cada uno de los condominios que forman el conjunto, y
del tipo de condominios integrados.
Una vez constituido el régimen de propiedad en condominio se inscribirá en el
Registro Público de la Propiedad.
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4.4.5.2 ORIGEN DEL CONDOMINIO
El régimen de propiedad en condominio debe originarse:
Cuando se construya un edificio para vender a personas distintas los
diferentes departamentos, pisos, viviendas, casas o locales de que conste el
mismo.
Cuando el propietario o propietarios de un edificio, lo dividan en locales
susceptibles de aprovechamiento independiente para venderlos a distintas
personas.
Cuando el propietario de un terreno se proponga construir en él un edificio
dividido en departamentos, pisos, viviendas, casas o locales.
Cuando los distintos copropietarios de un edificio decidan dividirlo en
partes susceptibles de aprovechamiento independiente, adjudicándoselas
por separado, saliendo así de la indivisión.
Por testamento en el que el testador constituya el régimen, o fije las bases
para constituirlo.
Cuando el propietario o propietarios de un lote de terreno decidan
constituirlo como un condominio horizontal, ya sea con viviendas, casas o
lotes de terrenos.
Cuando dos o más propietarios tengan lotes de terreno en común, áreas
verdes, áreas deportivas, educativas, derechos de paso o vialidades
comunes, parques y servicios, y decidan administrarlos como condominio.
En los demás casos que lo señale la ley.
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4.4.5.3 MODALIDADES
Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán
adoptar las siguientes modalidades:
ATENDIENDO A SU ESTRUCTURA:
a) Condominio vertical. Se establece en un inmueble edificado en varios
niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos
de copropiedad;
b) Condominio horizontal. Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un
terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo
compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de
copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e
instalaciones destinadas al uso común; y
c) Condominio mixto. Es aquel formado por condominios verticales y
horizontales; y
ATENDIENDO A SU USO:
a) Habitacional. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad
privativa está destinada a la vivienda.
b) Comercial o de servicios. Son aquellos inmuebles en los que la unidad de
propiedad privativa, es destinada a la actividad propia del comercio o servicio
permitido.
c) Turístico, recreativo-deportivo. Son aquéllos que se destinarán además de
la vivienda, al fomento de las actividades de esparcimiento y cuyo
aprovechamiento predominante para el uso y destino del suelo será para el
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desarrollo de las actividades turísticas, recreativo-deportivas que deberán estar
ubicados dentro de la zona urbana o áreas de futuro crecimiento, destinadas a
este uso.
d) Industrial. Son aquéllos en donde la unidad de propiedad privativa, se
destina a actividades permitidas propias del ramo.
e) Agropecuario. Son aquéllos que se destinarán a las actividades
agropecuarias y que se ubiquen fuera de las zonas de crecimiento marcado por
los planes de ordenamiento territorial.
f) Mixtos de usos compatibles. Son aquéllos en donde la unidad de propiedad
privativa, se destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores.
4.4.5.4 CONTENIDO DE LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL
RÉGIMEN
La escritura pública constitutiva del régimen de propiedad en condominio
incluirá:
La situación, dimensiones y linderos del terreno, así como una descripción
general del bien.
El título de propiedad y las constancias de las autorizaciones y permisos
que expidan las autoridades. En el caso de edificios solamente proyectados,
o que no se encuentren aún terminados, bastará con que en la escritura se
haga constar la aprobación por las autoridades del ramo, de los planos y
proyectos del edificio. Lo prescrito en esta fracción deberá observarse en los
casos de modificación a la escritura constitutiva del régimen, cuando
implique alteración en la distribución del edificio.
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La descripción de cada unidad de propiedad privativa, número, ubicación,
colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso
exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso
que le corresponde.
El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para facilitar el
uso del inmueble a las personas con discapacidad.
El valor total del inmueble.
El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su
porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble.
El uso y características generales de cada unidad de propiedad privativa.
La descripción de las áreas y bienes de propiedad común, su destino, con la
especificación y detalles y, en su caso, su situación, medidas, partes de que
se compongan, características y demás datos para su identificación.
La previsión de que en los contratos traslativos de dominio de las unidades
de propiedad privativa que se celebren con posterioridad a la constitución
del régimen, se estipule que los adquirentes, en caso de conflicto con los
demás condominos o poseedores, y entre estos con el administrador.
Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura
constitutiva del régimen y el reglamento interno.
El reglamento interno, el cual deberá apegarse a las disposiciones de esta
Ley y otros ordenamientos jurídicos aplicables. El notario público es
responsable de verificar el cumplimiento de esta fracción.
Constancia de que al apéndice del protocolo notarial, así como al
testimonio de la escritura constitutiva, se adjuntan:
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a) Plano general del condominio.
b) Planos particulares correspondientes a cada una de las plantas, en los que se
especifiquen los departamentos, pisos, viviendas, casas, locales, naves de un
inmueble, lote de terreno o terreno delimitado de propiedad privada, así como
las áreas de propiedad común.
c) Plano sanitario.
d) Plano de las instalaciones eléctrica, hidráulica y de gas, entre otros; y
e) Planos estructurales.
Todos los planos anteriores deberán estar aprobados por las autoridades
respectivas.
En su caso, la especificación del número de condominios que integrarán el
conjunto, determinando las características generales, áreas exclusivas y áreas
comunes de cada condominio, así como de las áreas de uso exclusivo de
cada condominio, y los accesos o vialidades y demás áreas comunes al
conjunto.
4.4.5.4 PROPIEDAD PRIVATIVA Y ELEMENTOS DE LA
COPROPIEDAD
Cada condómino será dueño exclusivo de su edificio, departamento, piso,
vivienda, casa, local, nave de un inmueble, lote de terreno o terreno delimitado;
además, será copropietario de los elementos que sean necesarios o
convenientes para la existencia estructural, seguridad, comodidad de acceso,
recreo, ornato o cualquier otro fin semejante dentro del edificio o dentro del
condominio, entre los que se encuentran:
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El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal en la parte que
corresponda a la unidad en condominio o de propiedad privativa, sótanos,
pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras,
patios, jardines, senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las
licencias de construcción para estacionamiento de vehículos, siempre que
sean de aprovechamiento común.
Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del
portero y los vigilantes.
Los locales destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o
disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales,
canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad
y gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornatos, de recepción o reunión social, zonas de carga en lo general, y otras
semejantes, con excepción de las que sirvan exclusivamente a cada
departamento, vivienda, casa, local o área.
Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general.
Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva por la Asamblea General Extraordinaria, o que
se establezcan con tal carácter en la escritura constitutiva del régimen o en
el reglamento interno.
Los condóminos vigilarán y exigirán al administrador, a través del Comité de
Vigilancia o de la Asamblea General, que se lleve un inventario completo y
actualizado de todos los muebles, aparatos e instalaciones descritos, así como
de los que en lo sucesivo se adquieran o se den de baja.
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DERECHO DE COPROPIEDAD
El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y bienes de uso
común será proporcional al indiviso de su unidad de propiedad privativa, fijada
en la escritura constitutiva del régimen.
LIMITACIONES Y PROHIBICIONES SOBRE LA UNIDAD DE
PROPIEDAD PRIVATIVA
El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad
privativa con las limitaciones y prohibiciones de esta Ley y con las demás que
se establezcan en la escritura constitutiva del régimen y en el reglamento
interno.
Cuando las limitaciones y prohibiciones deriven de un acuerdo de la Asamblea
General, ello motivará la modificación de la escritura constitutiva del régimen y
del reglamento interno.
Los derechos de cada condómino sobre los bienes de propiedad común son
inseparables de su propiedad privativa cuyo uso o goce permitan o faciliten,
por lo que sólo podrán enajenarse, gravarse o ser embargados, juntamente con
su derecho de propiedad privativa.
RENUNCIA DE DERECHOS SOBRE BIENES COMUNES Y UNIDAD
DE PROPIEDAD PRIVATIVA
Cada condómino, poseedor y, en general, los ocupantes del condominio,
podrán usar todas las áreas y bienes comunes incluidas las áreas verdes y gozar
de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y destino,
sin restringir o hacer más gravoso el derecho de los demás.
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Aunque un condómino renuncie a sus derechos sobre los bienes comunes o a
usar determinadas partes de propiedad común, continuará sujeto a las
obligaciones que se le imponen y las demás que se establezcan en la escritura
constitutiva del régimen y en el reglamento interno.
Los condóminos sólo pueden liberarse de tales obligaciones cuando opere la
prescripción, o por la trasmisión del dominio de la unidad de propiedad
privativa, respetando en este caso los derechos del tanto y de preferencia.
4.4.5.6 DERECHOS DE LOS CONDÓMINOS.
Son derechos de los condóminos:
Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de
propiedad privativa.
Participar con voz y voto en la Asamblea General, de conformidad con esta
Ley.
Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las
áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de
los demás.
Formar parte de la administración del condominio en calidad de
administrador condómino y, en su caso, con la misma retribución y
responsabilidad del administrador profesional, excepto la exhibición de la
fianza.
Solicitar al administrador que se le brinde información por escrito, respecto
al estado que guardan los fondos de administración y mantenimiento, y el
de reserva.
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Acudir ante las autoridades correspondientes, para solicitar su intervención
por violaciones a la escritura constitutiva del régimen, al reglamento
interno, a los acuerdos de la Asamblea General, de los condóminos,
poseedores o autoridades al interior del condominio.
Denunciar ante las autoridades, hechos posiblemente constitutivos de algún
delito, o violaciones en agravio del condominio.;
Realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de
propiedad privativa.
Ejercer el derecho de preferencia, en primer término, para la adquisición de
una unidad de propiedad privativa que se encuentre en venta y, en
segundo término, cuando esté arrendada y el arrendatario no haga uso de
este derecho en primer término.
4.4.5.7 CÁLCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIOS.
FORMAS DE CALCULAR LOS INDIVISOS
Los indivisos se calculan estableciendo una proporción entre la parte privativa y
el total del conjunto.
Privativas Areasde Suma
Privativa Parte
100%
Indiviso
y despejando
Privativas Areasde Suma
% 100 x Privativa Parte Indiviso
La suma total y las partes privativas se pueden determinar:
1. De las Áreas Privativas
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Es la forma más empleada, quizás por lo fácil de su aplicación, y aceptada, pero
ya se ha demostrado la inequidad de este método, y se recomienda utilizarlo
solo cuando los valores unitarios sean iguales.
Privativas Areasde Suma
% 100 x Unidad cada de Privativa Parte Indiviso
2. De los Valores comerciales de las Unidades Privativas
En esta modalidad se toma en cuenta que las áreas pueden tener diferente
valor por su diferente ubicación, dimensiones, forma, etc.
Privativas Areasde Valoresde Suma
% 100 x Unidad cada de Valor Indiviso
3. De las Rentas estimadas, que generalmente son proporcionales a los
valores de las unidades.
Privativas Areasde rentas de Suma
% 100 x unidad cada de Renta Indiviso
4. De las Áreas “Virtuales” de las unidades según su nivel, ubicación, área
y uso.
Las Áreas Virtuales, como las Rentas, son proporcionales a los Valores
comerciales. Adelantando un poco la explicación de lo que son las Áreas
Virtuales, estas se calculan tomando en cuenta la ubicación, las dimensiones, las
formas, etc. o sea todas aquellas características que modifican el valor de los
inmuebles.
Virtuales Areasde Suma
% 100 x unidad cada de VirtualArea Indiviso
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PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES:
Los principios relativos a la utilización de la tierra están profundamente ligados
a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc.
La valuación de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los
derechos intangibles derivados del mismo. Los principios fundamentales son:
PRINCIPIO DE CAMBIO:
Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera
importancia en la estimación del valor. Por lo que es necesario definir la fase de
vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valúa.
Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:
1. Integración (Desarrollo).
2. Equilibrio (Estado estático).
3. Desintegración (Decadencia).
NADA SE QUEDA ESTÁTICO.
LOS BIENES RAÍCES SE VEN AFECTADOS EN EL TIEMPO, EN GENERAL
AUMENTANDO SU VALOR, O DISMINUYÉNDOLO.
PRINCIPIO DE REGRESIÓN:
Este principio se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la
mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor
valor. Y, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio
incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:
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Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede ser reemplazado por
otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño,
forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el
valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos
que pueden sustituirlo.
CUANDO UNA PROPIEDAD PUEDE SER FÁCILMENTE REEMPLAZADA POR OTRA.
SU VALOR TIENDE A SER IGUAL AL COSTO DE ADQUISICIÓN DE UNA
PROPIEDAD EQUIVALENTE.
PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:
El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es
apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro
razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor
rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso
presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor.
Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que
pueda ser o no ser, su uso actual.
Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor de un
terreno. Demeritan el valor de un terreno si su valuación se realiza bajo este
principio, las construcciones carecerán de valor y aún deberá tomarse en
cuenta el costo de su demolición.
El terreno como si estuviera baldío.
Solo usos que son físicamente factibles
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Solo usos redituables.
El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.
PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:
El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad
como en la ubicación de los inmuebles.
La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el
vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar.
Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores.
REFLEJA UNA ARMONÍA ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA.
UN CAMBIO ENTRE ELLAS AFECTARA EL VALOR.
PRINCIPIO DE INCREMENTO Y DECREMENTO DE LA
RETRIBUCIÓN:
El valor de una propiedad está determinado por el balance de los tres factores
de la producción, que son:
1. Trabajo (Salarios).
2. Organización (Gastos de operación).
3. Capital (Interés).
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación
deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el
capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la
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producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del
cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos
al valor, proporcionales a la inversión. Un ejemplo de la aplicación de este
principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los
agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de
fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento
tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el
incremento en el costo de producción.
PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:
Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a
una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un
factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor
total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su
ausencia. Una aplicación de este principio es la valuación de lotes con varios
fondos. El valuador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la
profundidad que éste tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por
ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor
profundidad podría hacer inaprovechable una parte de dicho terreno.
EL COSTO DE LAS MEJORAS NO CONTRIBUYE, EN LA MISMA MEDIDA, AL
VALOR FINAL DE UN BIEN RAIZ.
LA INADECUACIÓN O GASTO EXCESIVO DE LAS MEJORAS, ORIGINA QUE UN
INMUEBLE NO SE PUEDA VENDER EN UNA CIFRA IGUAL O MAYOR A SU
COSTO ORIGINAL, MAS EL DE LA INVERSIÓN ADICIONAL.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA:
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Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia
frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado
por el valuador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro
agentes de producción. Así, por ejemplo, un área con características
predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad
para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia
puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga
beneficio.
LA GANANCIA ÁNIMA A LA COMPETENCIA.
LA GANANCIA EXCESIVA PRODUCE COMPETENCIA RUINOSA. (EXCESO DE
OFERTA)
PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:
A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que
sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se
encuentra.
Las residencias en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad,
condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y
sociales similares.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:
Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros
que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos
asociados con dicho uso o explotación.
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EL VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE ES UNA MEDIDA DE LOS BENEFICIOS
FUTUROS.
EN ESTE PRINCIPIO SE BASA EL ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS O
RENTAS.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:
Establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso
probable más apto, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado,
legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca
el valor más alto.
PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:
La demanda para un bien económico, está limitada por los ingresos, los precios
y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan
para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de
disminuir los precios.
La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancías, al igual que otras
mercancías.
Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la
demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el
nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que
cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de
una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa
entre la demanda y el precio.