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PERSPECTIVAS DEL MERCADO I N M O B I L I A R I O P E R U A N O

Comentarios de líderes y especialistas del Mercado Inmobiliario

La situación del mercado inmobiliario peruano está cambiando. Tanto por factores como los vaivenes de la economía peruana, o modificaciones en las ordenanzas municipales, el 2020 será un año de cambios importantes. Por ello, para arrancar bien Enero, en VeMás realizamos una breve encuesta a especialistas y gerentes de las principales inmobiliarias del país para consultarles su opinión con respecto a ciertos temas del mercado inmobiliario.

Hemos encuestado a 22 expertos, y si bien la cifra no da para una suerte de validación estadística, creemos que es una aproximación interesante, y un primer paso para encender la discusión en torno a los principales problemas y retos de las inmobiliarias de cara a esta nueva década.

Fernando VelardeGerente GeneralVeMás

INTRODUCCIÓN

OPINIONES

ROMMY LOAYZAGERENTE DE OPERACIONES INMOBILIARIA ORTIZ

SELENE REQUEGERENTE GENERAL DEAVENIR GRUPO INMOBILIARIO

En general el mercado inmobiliario está repuntando pero creo que uno de los retos más importantes de las inmobiliarias es actualizar el producto al público objetivo. La sociedad cambia su modo de vivir, y el producto de ahora debe estar enfocado en necesidades futuras. Es necesario brindar una dar amplia gama de opciones, y eso en una inmobiliaria representa mucha organi-zación, estandarización de todo procesos, productos para facilitar cumplir la demanda de vivienda, sobre todo en sectores B y C que son los más grandes en lima

Los retos para las inmobiliarias este año son varios:

1. Las inmobiliarias debemos de atender a los bonos demográ�cos. No hay aún una especial atención con el objetivo de concre-tar o atender a quienes forman parte del bono, sobre todo a los jóvenes/millenials. Los bancos no se han alineado con sus inte-reses, y esto supone un reto.

2. Poder reducir el ciclo para la reducción de la licencia de los proyectos. Esto va de la mano con las normativas municipales: hay que iniciar una conversación con estas enti-dades para que puedan comprender qué es lo que necesita el promotor inmobiliario, para así acelerar la inversión en los distritos.

3. Otro punto clave es la obtención de terre-nos para los proyectos. Ha existido mucha expectativa para los vendedores, y debe de existir una concientización a los vendedores para que entiendan que a veces terminan in�ando el terreno y di�cultando la inver-sión.

4. El último reto concierne a la rentabilidad que los proyectos dejan a las inmobiliarias, y la forma en cómo se �nancian. Aún el banco pone muchas condiciones para negociar; y con una revisión de estos mecanismos los promotores inmobiliarios vamos a poder acelerar el ciclo de inversión y no esperar 32 - 34 meses para invertir en más terrenos. Este último desafío lo componen varios elementos entre bancos, vendedores y constructores. Lograr la fórmula exitosa que nos permita una rentabilidad es el gran reto para las inmobiliarias.

Con todos estos desafíos arrancamos el 2020 con emoción, listos para aportar a que el mercado y la economía peruana sigan creciendo.

CHRISTIAN AGURTOJEFE COMERCIAL Y MARKETING EN INMOBILIARIA JOPESA

ENRIQUE PEÑAGERENTE GENERALDE LURA HOUSE

Creo que el principal reto es lo que ya se viene mencionando hace tiempo, satisfa-cer el dé�cit habitacional que hay en el país. Puede sonar trillado, pero anualmen-te necesitamos cubrir con hasta 50mil nuevas viviendas, mientras no se acorte la brecha este reto es importante, obvia-mente que esto deberá venir respaldado por los demás participantes del juego, llámese, estado, banca, etc.

Los clientes de NSE A/B+ tienen una gran observación sobre los acabados y espa-cios que van a tener en su vivienda. El dinero para ellos no es problema, pero si se preocupan mucho en saber que el valor del dinero invertido es el correcto. Por ejemplo, en Jopesa nos preocupamos en que nuestros departamentos tengan un piso shihuahuaco, 0 muebles de baño y cocina de mármol o cuarzo. También bus-camos paisajistas e interioristas renom-brado para decir a nuestros clientes: “Mira, este departamento si que es exclusivo y �no, lo vale”.

Como repito, creo que el cliente de este NSE no tiene problemas de dinero, pide descuento porque obviamente a quién no le viene bien uno.

Pero él quiere sentir ese valor agregado por el departamento, ellos no quieren decir solo “Tengo un departamento en la urb. El Country, quieren decir tengo un hermoso y �no departamento en el Country”

Creo que la más importante es el decreto supremo N° 012-2019 es importante que el estado busque soluciones para controlar la densidad habitacional y de estacionamien-tos. Ya tenemos el claro ejemplo de Barran-co que ha hecho el cambio de 30m2 a 60m2 ha parado un poco la inversión en ese distrito.

En inicio, en mi paso por los bancos viendo temas inmobiliarios e hipotecarios (aten-ción directa al constructor como al cliente �nalista), me deja el aroma que sus opinio-nes y sensaciones muy arraigadas. Luego de mi paso como constructor y de asesor en varias inmobiliarias, pude tratar de llevar ese sentir a los productos brindados en cada lugar donde estuve. Hago este acápite porque siento que el mercado inmobiliario aún no ha evolucionado en la medida correcta. Si bien es cierto hay una demanda grande aún insatisfecha, existe una oferta muy estándar (con calidades básicas y sin mucho valor agregado), lo que genera que el cliente �nalmente no tenga el mejor goce del producto comprado.

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Nos diferenciamos (entre cada constructor) por áreas (m2) o por distritos, pero no por brindar un deleite en su experiencia de compra sino simplemente una satisfacción común. Ese nivel de satisfacción debería tener un estándar más alto para el cliente.Hoy en día el constructor podría, haciendo un “ajuste” en sus costos y mejorar en su gestión de compra o negociación para la implementación y equipamiento del producto ofrecido (calidad de pisos, puer-tas, o cualquier partida común dentro del presupuesto), encontrar el mecanismo que genere una puesta en valor sobre lo ofreci-do de cara al cliente.

Cosas tan simples como la tecnología, que hoy está tan al alcance de la mano o de una importación, podrían hacer que uno ofrez-ca un producto de buena calidad al mejor precio, sin que esto termine siendo un cliché. Estamos ya en condiciones de asemejarnos a Europa, donde en cualquier multifamiliar es común ver detalles simples como el portero eléctrico que se conecte a ser respondido desde tu celular. Hago refe-rencia de este detalle porque considero que a eso debemos apuntar los desarrolla-dores inmobiliarios para que el cliente tenga un nuevo estándar de vida potencia-do.

En este año de una ralentización de la eco-nomía, pues agregar ese valor “exógeno” y convertirlo en una media generaría, además de una competencia dura, un punto de partida para mejorar la opinión del cliente sobre el mercado inmobiliario y sus desarrolladores.

Si bien es cierto tanto los factores políticos (elecciones) y económicos mundiales no son los más agoreros, considero que no va se va a sentir mucho en el mercado ya que hay una cantidad de oferta importante en m2 donde el cliente puede tratar de esco-ger la mejor opción de acuerdo a sus expec-tativas tanto de calidad como económicas. Otro factor que no permitiría que la desace-leración golpee drásticamente, es que las normativas tanto en el ministerio de vivien-da, como en las municipalidades, contribu-yen con productos más al alcance de los clientes (formatos entre 35 y 75m2), lo que genera un ticket más acorde con la realidad hoy en día. Sin embargo insisto que esta-mos en el punto ideal para dar la partida a ese cambio tan necesario en Lima.

ENCUESTA:

PERSPECTIVAS DEL MERCADO

INMOBILIARIO PERUANO 2020

PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

¿Cuál crees que es el principal reto de las inmobiliarias

de cara al 2020?

RETOS, ORDENANZAS Y NORMATIVAS

18,18 %

27,27 %

22,73 %

31,82 %

Adecuarse a las nuevas normativasAumento de CompetenciaCoyuntura políticaDesaceleración Económica

¿Consideras que el 2020 será un año de crecimiento en inversión inmobiliaria?

68,18 %

27,27 %

Relativamente similar al 2019

Crecimiento de la Inversión comparada con el 2019

Menor inversión comparadacon el 20194,55 %

Ninguna Influencia

Ninguna Influencia

Influencia Negativa

Influencia Positiva

Influencia Positiva

¿Crees que la coyuntura política nacional influirá en el Sector Inmobiliario Nacional?

¿Crees que la coyuntura política internacional (ej: Guerra Comercial, Aumento del Precio del Petróleo) influirá en el Sector Inmobiliario Nacional?

Influencia Negativa

77,27 %

9,09 %

13,64 %

mínimaIncentivos municipales para mejorar las condiciones del trafico vehicularInversiones privadas en micromovilidad (scooters, bicicletas, motos, etc).Otros: Ordenanzas de construcciones sostenibles El decreto 014 que modifica la 012 y 010

¿Cuál es la ordenanza / iniciativa municipal que más afectará el mercado Inmobiliario el 2020?

La adecuación de la 29090 mediante el DS N°029: reducción condicionada del área

75% Offline - 25% Online

60% Offline - 40% Online

50% Offline - 50% Online

40% Offline - 60% Online

25% Offline - 75% Online

TECNOLOGIA Y MARKETING¿Cuál de estas opciones refleja mejor la distribución de la inversión en Marketing?

¿Hacia dónde te gustaría se encamine la tendencia de digitalización y tecnología para el mercado inmobiliario?

Programas de CRM

Post-venta

Procesos constructivos y administrativos

Domótica y valor agregadode productos

Otros*

Otros*Tramites municipales y de licencias

Publicidad y herramientas de marketing

PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

¿Qué distrito de Lima crees que tendrá un mejor 2020 a nivel de inversión inmobiliaria?

INVERSIONES EN LIMA

0

1

2

3

4

5

6

¿Planean invertir en Provincia? ¿En cuáles?

INVERSIONES EN PROVINCIA

5SI

16NO

PIURA

AREQUIPA

* 3 de los 5 que dijeron

SÍ, invertirían en el

NORTE DEL PAÍS.

LAMBAYEQUE

IQUITOS

¿Cuáles consideras serán los próximos "Hotspots" para el sector?

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

San Isidro, LaMolina, San

Borja,Barranco,Cercado

San Miguel,Magdalena,

Lince, Surquillo

Surco, LaVictoria,

Chorrillos,Lurín, San

Bartolo

Jesús María Ate San Isidro,Miraflores

BALANCE DEL 2019 PARA EL

MERCADO INMOBILIARIO LIMEÑO

PERSPECTIVAS DEL MERCADO INMOBILIARIO

En VeMás siempre estamos analizando y evaluando el mercado inmobiliario desde la perspectiva urbana, de la competencia comparativa, estrategias de marketing y normativa vigente. Siempre nos hemos caracterizado por querer mejorar la calidad de nuestro trabajo y luego de 13 años dedicados a realizar estudios de mercado exclusivamente del sector inmobiliario y más de 1,600 estudios de mercado tanto en Lima como provincias, hemos desarrollado una metodología especializada que nos permite entender desde una perspectiva más amplia las tendencias y desplazamientos del mercado.

Aquí resumimos los principales hitos del mercado inmobiliario durante el 2019, para arrancar el 2020 con una visión más clara de lo que podría suceder. Para esto hemos analizado el comportamiento alrededor de 50 proyectos más representativos para el sector de vivienda en los distintos sectores de Lima Metropolitana.

El Mercado Inmobiliario en Perspectiva

Es importante destacar que el sector inmobiliario viene evolucionando y adecuándose, reaccionando a la coyuntura socioeconómica y disponibilidad de terrenos, sin embargo, estos últimos 3 años el sector ha tenido cambios estructurales signi�cativos que debemos resaltar.Algunos de ellos derivan de la ley que incentiva la creación de fondos de inversión especializados al sector inmobiliario, cuyo reglamente se emitió el 2017 y ha tenido un impacto positivo en el sector:

“El Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) aprobó hoy el reglamento de la Ley N° 30532, Ley que promueve el desarrollo del mercado de capitales y del Decreto Legislativo N° 1188 que otorga incentivos fiscales para promover los Fondos de Inversión en Bienes Inmobiliarios.” – Diario Gestión

Asimismo, se generaron cambios sustanciales en decretos supremos y orde-nanzas que regulan la edi�cabilidad a la vez que se promueven programas del estado a manera de bonos que tendrán un impacto en el mercado de alquile-res. Otros aspectos relevantes a los que debemos estar atentos son las obras de infraestructura que afectarán la demanda y percepción de distintos secto-res de la ciudad y por lo tanto, deben ser evaluados en detalle.

Otros*Tramites municipales y de licencias

Publicidad y herramientas de marketing

Cambios de normativas relevantes que afectaron el sector

Este año ha sido especialmente importante mantenerse actualizados en los cambios de ordenanzas y decretos supremos. Estas iniciativas se han dado con el objetivo de dinamizar el mercado inmobiliario, reduciendo el área mínima normativa para que más personas puedan acceder a viviendas dentro del casco urbano. En paralelo que se dieron estas medidas, algunas municipa-lidades implementaron ordenanzas especiales con el �n de brindar incentivos similares y mantener el status quo existente o que esperan de la comuna. En otras palabras, se otorgaron bonos similares a los de MiVivienda, pero se obligó a que adquieran certi�caciones de sostenibilidad. No se obliga a que las viviendas se vendan dentro de precios de programas de mivivienda. Como consecuencia genera un doble impacto en el mercado, incrementando el ticket y alejando el precio de la vivienda del sector social. Por ejemplo: Para el distrito de San Borja, signi�cará que de no especializarse y trabajar su marca ciudad, tendrá una fuerte competencia en productos de reemplazo desde Santiago de Surco. Pueden encontrar más información en el siguiente enlace:

https://www.ve-mas.com/noticias/reglamento-especial-habilita-cion-urbana-edi�cacion/.

Bonos e incentivos del estado

En a misma línea que los incentivos normativos para dinamizar el mercado, el MVCS ha desarrollado y mejorado programas. Destacan:• Bono Verde• Techo Propio• Mi Vivienda• Renta Joven• Hipoteca Inversa De éstos, los más relevantes para el sector inmobiliario en zonas metropolita-nas consolidadas serán los de Bono Verde, Renta Joven e Hipoteca Inversa. Estos poseen un alto índice de compra como inversión y estas modalidades ayudan a bajar el interés y por lo tanto mejoran la taza de capitalización de este segmento. Asímismo, tanto renta joven e hipoteca inversa buscan forma-lizar y dinamizar el mercado para dos segmentos, jóvenes y adultos mayores que buscan viviendas en alquiler. Esperamos que estos bonos mantengan el ritmo de ventas para los sectores sociales a los se dirigen a la vez que se incremente la venta como inversión para el mercado de alquileres. En este sentido, algunos de los sectores de la ciudad que tengan las características adecuadas verán un incremento signi�-cativo en los tickets y áreas más pequeños. Por lo tanto, generará un cambio del estilo de vida en éstos sectores de la ciudad. Esto es algo similar, aunque no tan especializado, a lo que ha acontecido en el distrito de Barranco. Esto implica que debemos tener cuidado con generar gentri�cación y fomen-tar las buenas practicas de las inmobiliarias respecto a los contextos urbanos donde se instauran. En tal sentido, algunos sectores de Surco, Pueblo Libre, Jesus María, Chorrillos y La Molina ven a tener un incremento de oferta y demanda, así como un cambio en el tipo de producto que se estará promo-viendo para el 2020.

Proyectos de infraestructura que se han realizado que afec-tarán el valor del suelo. Incluyendo panamericanos, cone-xiones y proyectos de retail.

Uno de los principales elementos que afectan y condicionan las dinámicas urbanas son los grandes proyectos de infraestructura. Por esta razón es que debemos estar al tanto de los proyectos de inversión pública en infraestructura dentro de los cascos urbanos, conocerlos a profundidad y entender cómo se van a relacionar con el contexto donde se enmarcan. Este año se han realizado y avanzado proyectos sumamente importantes para el futuro de la ciudad. Destacamos:

• La ampliación del aeropuerto Jorge Chavez• Avance de la Linea 2 y ramal de Linea 4 del Metro de Lima • Obras para los panamericanos • Proyectos de trenes de cercanías• Teleféricos, túneles, nuevos centros comerciales

LÍNEA AMARILLAVIA EXPRESA 9km

MICROMOVILIDAD1.SAN ISIDRO2.MIRAFLORES3.SURQUILLO4.BARRANCO

LÍNEA 2ESTACIONES CONSTRUIDAS

ESTACIONES PROYECTADAS

LÍNEA 1

METROPOLITANO

MACRO MICROMOVILIDAD 2019

1

2 3

4

Todas estas y otras intervenciones van a impactar en el valor de suelo y el valor percibido de los distintos sectores de la ciudad.

Las empresas inmobiliarias cada vez son más conscientes de la importancia de entender el contexto urbano para identi�car productos y oportunidades. Esto se ha traducido en un empoderamiento del área de marketing respecto a los análisis contextuales, desde la detección del terreno, las estrategias comerciales y �nalmente hasta la postventa.

La inversión en infraestructura ha signi�cado (para Lima) que los desarrollado-res cambien los sectores donde realizan búsqueda de cartera de terrenos. Ya sabemos que el desarrollo inmobiliario se ha dado en las zonas más céntricas de la ciudad, sin embargo, los nuevos proyectos acortarán tiempos de despla-zamiento a la vez que generará demanda comercial y �nalmente se cierra el circulo de los elementos que son ser atractivos y/o valorados para las perso-nas que demandan vivienda. En este sentido, algunas zonas de Ate, Lurín, Chorrillos, Carabayllo, Ventanilla, Santa Rosa, Cercado, Bellavista y La Perla ya están generando el interés de los desarrolladores.

PICO Y PLACA-PANAMERICANA NORTE (desde el Óvalo Naranjal)-EVITAMIENTO PANAMERICANA SUR ( desde Av. Alipio Ponce)-CORREDOR AMARILLO -AV.JAVIER PRADO (desde Óvalo Huarochirí)-LA MARINA (Hasta Elmer Faucett)-AV.TACNA ( desde Jr. Conde de Superunda)-AV.GARCILASO

-AV.PASEO DE LA REPÚBLICA-PLAZA GRAU-AV.CANADÁ ( Av. Citcunvalación hasta Paseo de la República)

LÍNEA AMARILLAVIA EXPRESA 9km

MICROMOVILIDAD1.SAN ISIDRO2.MIRAFLORES3.SURQUILLO4.BARRANCO

LÍNEA 2ESTACIONES CONSTRUIDAS

ESTACIONES PROYECTADAS

LÍNEA 1

METROPOLITANO

MERCADO INMOBILIARIO EN PERSPECTIVA