participaciÓn de casa y ciudad en el programa de … · sistema constructivo utilizado fue...
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Aunque el tema que nos tocó desarrollar “PARTICIPACIÓN DE CASA Y
CIUDAD EN EL PROGRAMA DE VIVIENDA EN CONJUNTO DEL INVI A TRAVES DE LA
SUPERVISION DE OBRA” dentro del eje temático Desarrollo Urbano y Grandes
Conjuntos Habitacionales.
En realidad queremos llamar la atención a un asunto desantendido que
hecha por tierra los esfuerzos gubernamentales al promover vivienda y es el
deterioro habitacional por la falta de mantenimiento ¿Qué tiene que ver el
mantenimiento con el desarrollo urbano y los grandes conjuntos habitacionales?
Primero habrá que hacer algunas precisiones y comentarios.
El Programa de Vivienda en Conjunto, de acuerdo a las reglas de
operación1 desarrolla proyectos de vivienda en conjunto con la finalidad de
optimizar el uso de suelo habitacional en las delegaciones que cuentan con
servicios y equipamiento urbano disponible. La propiedad del suelo debe estar
regularizada, libre de gravámenes y con uso habitacional, pueden ser baldíos o
con vivienda precaria, en alto riesgo o susceptible a ser rehabilitada.
El Programa tiene las siguientes modalidades:
Vivienda nueva terminada
Adquisición y rehabilitación de vivienda en inmuebles catalogados
Adquisición y rehabilitación de vivienda en inmuebles no catalogados
Vivienda progresiva
Adquisición de vivienda
La modalidad en la que Casa y Ciudad ha centrado su trabajo como
supervisión es la de Vivienda Nueva Terminada que corresponde a la
construcción de vivienda nueva realizada en predios con uso habitacional y con
factibilidad de servicios, en un proceso único de edificación que cumpla con las
necesidades de área construida, seguridad estructural, instalaciones, servicios,
áreas privativas y áreas de uso común.
1 Reglas de Operación y Políticas de Administración Crediticia y Financiera del Instituto de Vivienda del Distrito Federal, Septiembre
2001, Mayo 2004 y Octubre 2005.
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Durante el periodo 2002 al 2012, Casa y Ciudad supervisó la construcción de
1,416 viviendas en 67 predios ubicados en las delegaciones: Azcapotzalco,
Cuauhtemoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Miguel Hidalgo y Venustiano
Carranza y en ellos se construyeron desde 6 hasta 205 viviendas de 55 m2 en
promedio de superficie.
Fotografías del “antes y después” de la construcción de las viviendas. Se puede apreciar un
gran cambio entre lo que había y lo que se construyó.
En este Programa, no solamente intervienen empresas proyectistas,
constructoras, supervisoras, directores responsables de obra y laboratorios de
control de calidad de materiales, sino también las organizaciones sociales que
llevan a cabo la gestión ante el INVI, desde la adquisición del suelo, la asignación
de la empresa diseñadora y constructora hasta la asignación de las viviendas. De
acuerdo a la Evaluación de Diseño y Operación 01-2008, Programa de Vivienda
en Conjunto, Informe Final “La intervención de las organizaciones sociales tienen
una incidencia importante en todas las fases del programa, que implica por una
parte tener el control de los procesos en cuanto a la labor de gestión de los
proyectos de vivienda...”
Casa y Ciudad durante este periodo trabajó con 10 organizaciones
sociales de las cuales destacan la Unión Popular Martín Carrera en Lucha, A.C.,
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Coordinadora Democrática Ciudadana AB, Asamblea de Barrios “Patria Nueva” y
Asamblea de Barrios Vanguardia Ciudadana siendo de ésta última el mayor
número de viviendas supervisadas.
LAS CARACTERISTICAS DE LAS VIVIENDAS
Vamos a entrar al terreno de las cifras áridas, pero necesarias, pero luego
nos enfocaremos a la parte más humana del asunto. Ya mero terminamos el
trago amargo.
Las viviendas supervisadas tuvieron en promedio 55 m2 de superficie. El
sistema constructivo utilizado fue “muros de carga” hechos de block y concreto.
El 53.09% de las viviendas, los muros y plafones tienen acabado aparente y
el resto cuentan con aplanados de yeso y/o mezcla de cemento. Por lo que
respecta a los pisos interiores de las viviendas el acabado es concreto pulido y en
áreas comunes se colocó adoquín y pasto.
Los acabados en baño son los mínimos indicados en el Reglamento de
Construcciones del Distrito Federal, es decir, azulejo en zona húmeda (regadera) y
loseta antiderrapante. La cocina no incluye tarja y la cancelería es de aluminio.
Para el caso de las viviendas construidas hasta 2007, si los beneficiarios lo
solicitaban y pagando el excedente de obra correspondiente, podían tener
acceso a la azotea para utilizarla en el tendido de la ropa.
Predio Norte 25 No. 99, ejemplo de viviendas con acabados aparente en muros y losas.
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A partir de 2008 en las cambios en las Reglas de Operación del INVI, se
incluye la Política de Sustentabilidad “con la idea de integrar las acciones del INVI
al Programa de Acción Climática de la Ciudad de México, la política de
sustentabilidad del Instituto promoverá la disminución de emisiones de bióxido de
carbono, el ahorro de energía y el ahorro y manejo del agua, fomentando la
participación y cultura de la sustentabilidad en comunidad.”
Por lo tanto, las viviendas contarán con calentadores solares de agua,
captación y uso de agua pluvial, instalación de focos ahorradores de energía
eléctrica, instalación de muebles sanitarios ahorradores de agua y separación de
aguas pluviales y aguas negras.
SustentabilidadLa cisterna de agua pluvial se llenará con agua
recolectada de las azoteas y en su caso, del
estacionamiento. En este último, habrá instalada una
bomba de achique para llevar el agua hasta la cisterna.
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1. ESTACIONAMIENTO
2. BOMBA DE
ACHIQUE
3. CISTERNA PLUVIAL
SustentabilidadEn algunos proyectos, la cisterna de agua pluvial alimentará a los inodoros, por lo que se requerirá de tinacos adicionales o bien de un equipo hidroneumático.
Cuando no llueva, la cisterna deberá llenarse con agua potable.
Para el caso del equipo hidroneumático, deberá solicitársele al constructor los manuales de operación correspondientes.
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1. CISTERNA PLUVIAL 3. INODORO 2. HIDRONEUMATICO
Estas imágenes corresponden a una presentación hecha en este año en Casa y Ciudad para los grupos de los
solicitantes previa a la entrega de sus viviendas. Esta presentación, entre otros temas, abordó el que tiene que
ver con la sustentabilidad. Estas dos láminas en particular, dan cuenta del manejo del agua pluvial en el
conjunto habitacional y como servirán para abastecer los inodoros.
Y ahora si viene el asunto más importante que rebasa al arquitecto y exige
una acción multidisciplinaria de psicólogos sociales, sociólogos, tal vez
antropólogos, para que dejen de desperdiciarse recursos por la acción
demoledora de quienes habitan esas viviendas y ni siquiera saben conservar su
patrimonio.
LA SUPERVISION DE OBRA Y LOS BENEFICIARIOS DE LAS VIVIENDAS
Durante el trabajo de supervisión, Casa y Ciudad siempre buscó el
contacto con los beneficiarios a través de reuniones en el predio para informarles
de los avances, calidad de los materiales y mano de obra, cambios a proyecto o
responder cualquier duda que los beneficiarios pudieran tener y si las condiciones
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físicas de la construcción lo permitieron, también se
hicieron recorridos por las viviendas.
DESPUES DE LA ENTREGA DE LAS VIVIENDAS
Como parte del trabajo de la supervisión es,
una vez entregadas las viviendas, regresar a los
predios para atender los vicios ocultos reportados por los beneficiarios. En estas
visitas, se observó que la mayoría de los conjuntos habitacionales sufrieron un
deterioro lamentable, en ocasiones poco tiempo después de su entrega.
Tendederos que van de barandal a barandal, graffitis en muros, cosas
inservibles o bicicletas y juguetes guardados debajo de la escalera, lámparas
rotas o basura por doquier, son escenas comunes del deterioro de los conjuntos
habitacionales.
Al regresar a los predios, se observa que las escaleras o las áreas comunes se utilizan para guardar
que ya no caben al interior de las viviendas.
No faltó la pareja de novios que, siendo beneficiada con
una vivienda cada uno, decidieron derribar cualquier
obstáculo que dificultara sus encuentros y demolieron una
parte de la losa de entrepiso para colocar una escalera
que les facilitara su
convivencia…
O bien, aquella familia que
deseosa de comunicar su cocina con el comedor,
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pretendieron abrir un vano en un muro de concreto…
Para aquellos que viven en la planta baja, resultó
“fácil” utilizar los patios de iluminación para ampliar
sus viviendas. Aunque para los de niveles arriba,
también hubo “una solución a su problema de falta
de espacio”…
La imagen a la derecha muestra como el
beneficiario a pesar de que su vivienda esta ubicada
en el segundo nivel, para ampliar la cocina, le “ganó
espacio al aire” al colocar vigas metálicas y un piso
de concreto en el patio de iluminación, sin importar
el daño estructural que esto le causa al edificio y la
afectación a la ventilación e iluminación de las viviendas que están en los niveles
inferiores.
Estas historias podrían parecer curiosas o anecdóticas, sin embargo el tema
del mantenimiento no es un asunto menor.
Casa y Ciudad llevó a cabo con cada grupo de beneficiarios, una reunión
poco antes de terminar la construcción de las viviendas para entregarles un
documento que elaboró llamado Manual de Mantenimiento para Conjuntos
Habitacionales (actualmente en revisión y actualización para su segunda
edición). El propósito de la reunión y el manual es entre otros, tema de los
derechos y obligaciones adquiridos por los beneficiarios como habitantes de un
conjunto habitacional2 y revisar la importancia del mantenimiento al conjunto
habitacional. ¿Qué ganancias obtienen los beneficiarios con esta práctica?
Consideramos las siguientes:
Cuidan el patrimonio familiar ¿Qué les dejarán a sus hijos? De acuerdo con
estimaciones hechas por el Instituto de Administradores Inmobiliarios3 el valor
de una vivienda en condominio a la que no se le da mantenimiento puede
2 En varias reuniones, se contó con la presencia de personal de la Procuraduría Social del Distrito Federal para orientar a los beneficiarios en materia
de cultura condominal. 3 Periódico Reforma 14 de diciembre del 2010.
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disminuir más del 50% en 6 años. Además
¿alguien querría comprar una vivienda como la
que muestra la fotografía de la derecha?…
Ahorrarán dinero porque siempre será más
barato cuidar que reparar.
Conservan las características físicas del conjunto
habitacional (muros, ventilación, instalaciones,
etc.) que garantizan la seguridad física de sus
habitantes. Es decir el mantenimiento no
solamente es un asunto de carácter estético sino
que al quitar o agregar muros al interior de la vivienda, ponen en riesgo no
solamente la vida de quienes ahí viven, sino también de todos en el edificio.
Sin embargo, una reunión no es suficiente ni bastan las reprimendas ni las
sanciones administrativas o incluso penales ya que se ignora el origen del mal y no
se estudian las causas profundas que impiden a mucha gente vivir en sociedad y
menos aún integrarse a la comunidad como unidad, aunque se pretende que
vivan algunos en una unidad que no hace honor a su nombre, pues no hay tal
unidad ni en beneficio propio, ya que la gente vive más en apartamento que en
vecindad, pues hasta el término les avergüenza ¿Será porque las casas no
corresponden al significado que el narrador español Antonio Gala le asigna: “Una
casa es un lugar donde uno es esperado” o porque ya no es lo que Benjamín
Franklin esperaba de una: “Amo la casa, en la cual no veo nada superfluo y
encuentro todo lo necesario”?
El INVI indica en las Reglas de Operación la obligación de los beneficiarios
a pagar las cuotas de mantenimiento correspondiente, pero no se les informa de
las implicaciones que tiene vivir en condominio y, las organizaciones sociales (por
lo menos con las que Casa y Ciudad trabajo en este periodo) tampoco
informaron o capacitaron a sus agremiados para que al recibir sus viviendas
pudieran organizarse para dar mantenimiento al conjunto habitacional.
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¿Qué tiene que ver el mantenimiento de los conjuntos habitacionales con
el desarrollo urbano y los grandes conjuntos habitacionales? Fue la pregunta
inicial de esta ponencia.
El Art. 2 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal indica “que la
planeación del desarrollo urbano y el ordenamiento territorial del Distrito Federal,
tienen por objeto mejorar el nivel y calidad de vida de la población urbana y
rural”, a través de: “Inciso XIII. El mejoramiento de las zonas habitacionales
deterioradas física o funcionalmente, donde habita población de bajos
ingresos”… pero,
¿No debiera ser objetivo también del desarrollo urbano además de
mejorar lo ya existente, prevenir el deterioro de los nuevos conjuntos
habitacionales sobre todo los financiados por el INVI cuyo objetivo es atender a la
población de bajos recursos?
Según el Instituto4 durante el periodo del 2007 al 2012 en el Programa de
Vivienda en Conjunto se terminaron 14,543 viviendas con una inversión de
$3,625,604,123.00, es decir, habla de cifras: viviendas construidas, viviendas
entregadas, créditos otorgados, población atendida o millones de pesos
invertidos, pero de cuáles son las condiciones físicas de los conjuntos
habitacionales después de 6 meses o un año de entregados, poco se habla.
Otra cifra, en el mismo periodo, el Instituto5 tuvo ingresos por 12,801 millones
de pesos. De éstos, el 51.1% correspondió a recursos fiscales aportados por
Gobierno del Distrito Federal, es decir, prácticamente la mitad del dinero utilizado
para la construcción de esos conjuntos habitacionales que posteriormente se
deterioran (mejor dicho, son descuidados por sus habitantes), proviene de
nuestros impuestos…
4 Instituto de Vivienda del Distrito Federal, Acciones que generan equidad, Editado por el Gobierno de la Ciudad de México y el Instituto de Vivienda
del Distrito Federal, Año de impresión 2012. 5 IDEM.
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Estas fotografías dan cuenta de los cambios ocurridos en un predio: 1. El predio antes de la construcción de las viviendas, puede
ser baldío o con una construcción precaria. 2. El predio una vez terminadas las viviendas y, 3. Las viviendas después de un
tiempo de ser habitadas, presentan ya un deterioro tanto de imagen como funcional en donde una gallina, ha encontrado “su
hogar”.
La falta de mantenimiento de los conjuntos habitacionales no solamente es
un asunto estético, de imagen urbana o deterioro de la Ciudad, sino es un tema
económico que afecta a los propios habitantes de los conjuntos, cuya vivienda
pierde valor y para quienes con nuestros impuestos, hacemos posible este tipo de
programas.
También tiene que ver con la integridad física (la vida) de quienes habitan
el conjunto cuando quitan o agregan algún muro en aras de agrandar su
vivienda o bien colocan de manera peligrosa algún tanque de gas, por ejemplo.
Así pues, el tema del mantenimiento de los conjuntos habitacionales
debiera ser un trabajo coordinado entre varias dependencias del gobierno local,
en este caso, el INVI y la Procuraduría Social del Distrito Federal; una labor, como
se menciona en líneas anteriores, multidisciplinaria y que inicie antes de la
construcción de las viviendas.
Por su parte las organizaciones sociales pueden también incidir en sus
agremiados o afiliados, capacitándolos para llegado el momento, se organicen y
den mantenimiento al que será su nuevo hogar y por el cual han esperado varios
años…
Elaboración:
Arq. Juana Morales Vázquez
Arq. M. Mónica Romero Martínez
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Una reflexión final…
En febrero de 2013 se concluyó la construcción de estas viviendas. Al
regresar en un año ¿Cómo las encontraremos?
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DOCUMENTOS CONSULTADOS
INSTITUTO DE VIVIENDA DEL DISTRITO FEDERAL, Reglas de Operación y Políticas de
Administración Crediticia y Financiera,
-- Septiembre 2001
-- Mayo 2004
-- Octubre 2005
-- Diciembre 2008
LEY DE DESARROLLO URBANO DEL DISTRITO FEDERAL, última reforma publicada en la gaceta
oficial del distrito federal: 11 de agosto de 2006.
SECRETARIA DE DESARROLLO SOCIAL, Evaluación de Diseño y Operación 01-2008, Programa
de Vivienda en Conjunto, Informe Final, Elaborado por Casa y Ciudad, A.C.
Instituto De Vivienda Del Distrito Federal, Acciones que generan equidad 2007-2012
Editado por el Gobierno de la Ciudad de México y el Instituto de Vivienda del Distrito
Federal
Año de impresión 2012
PERIODICOS:
Periódico Reforma 14 de diciembre del 2010.
FOTOGRAFIAS:
Archivo Casa y Ciudad, A.C.