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Observaciones al Anteproyecto de Ley de medidas de

flexibilización y fomento del mercado del alquiler de

viviendas 2012

D. ALBERTO MARTINEZ DE SANTOSSECRETARIO JUDICIAL

Observaciones al Anteproyecto de Ley de medidas de flexibilizaciÄn y fomento del mercado del alquiler de viviendas. 2012

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I. El monitorio de desahucio.

1. El anteproyecto de ley que se somete a observaci�n p�blica inicia un tr�mite que se recorre por quinta vez desde el a�o 2003 y que por esa raz�n merece un estudio m�s detallado que los anteriores, caracterizados por su precipitaci�n y, en el caso de la reforma del a�o 2011, por una improvisaci�n que choca con una t�cnica legislativa m�nimamente rigurosa. En todos los casos anteriores1 se ha buscado agilizar procesalmente el desahucio, y en el �ltimo (2011) se modific� la naturaleza del proceso, dejando de ser un juicioque terminaba con sentencia o auto, para transformarlo en un monitorio que termina con decreto2.

2. Importa destacar que se carece de datos sobre la influencia que la �ltima reforma ha tenido en el n�mero de se�alamientos de los Juzgados de Primera Instancia, en los lanzamientos realizados y sobre todo, en el tiempo de respuesta de los �rganos judiciales, pues la experiencia practica demuestra que son ya singulares los juicios que se celebran y, salvo pocas excepciones, motivados por la regulaci�n de la justicia gratuita. Esto es, se acude a jurisdicci�n civil porque no se paga la renta u otras cantidades debidas, no por dificultades en la interpretaci�n de la duraci�n del contrato, discusi�n sobre la elevaci�n de renta o, conflictos sobre obras de mejora o de habitabilidad de la finca. Y por ello la regulaci�n actual no provoca la “indefensiÄn procesal” del demandado y la modificaci�n de la naturaleza del juicio de desahucio, transform�ndolo en un monitorio no suscita especiales inconvenientes.

3. Sentado lo anterior y dejando al margen pol�micas doctrinales, no parece justificado que se modifique nuevamente la naturaleza de este proceso con el dictado de autos que no precisar�n de ninguna intervenci�n judicial y,cuyo contenido tiene perfecto acomodo en los decretos que se dictan en la actualidad. T�ngase en cuenta, adem�s, que esa intervenci�n judicial en modo alguno responde a la realidad, pues lo que el arrendador pretende es la pronta recuperaci�n de la posesi�n, no que se multipliquen las rentas que se van devengando en el curso del proceso o, los importes por costas de

1 Ley 23/2003, de 10 de julio garantÄas en la venta de bienes de consumo, LO 19/2003, de 23 de diciembre de modificaciÅn de la Ley OrgÇnica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, Ley 13/2009, de 3 de noviembre de reforma de la legislaciÅn procesal para la implantaciÅn de la nueva Oficina judicial, Ley 19/2009, de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilizaciÅn procesal del alquiler y de la eficiencia energÉtica de los edificios, y Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilizaciÅn procesal. 2 Dice la exposici�n de motivos Ley 37/2011: � Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposiciÅn tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, Ñnica comunicaciÅn procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecuciÅn, evitÇndose asimismo la celebraciÅn de vistas innecesarias�.


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abogado y procurador, completamente desproporcionados y, que en no pocos supuestos superan a las cantidades adeudadas por rentas.

II. Omisiones en la regulaci�n del proceso de desahucio.

4. El anteproyecto de ley justifica la modificaci�n de los art�culos 220 apartado 2, 440 apartados 3 y 4, 549 apartado 3 y 703 apartado 1, todos ellos de la LEC de la siguiente forma:

Esta Ley opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil al objeto de abordar las cuestiones m�s puntuales que est�n generando problemas en los procesos de desahucio despu�s de las �ltimas reformas de la anterior Legislatura. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposici�n del demandado, previ�ndose ya que el primer requerimiento del Secretario judicial convoque a una vista para el caso de oposici�n del demandado y tambi�n para la pr�ctica del lanzamiento en los supuestos de que no hubiera esa oposici�n, frente al sistema actual que impide se�alar el lanzamiento hasta que no se sabe si la vista se ha producido o no. Junto a ello, se prev� que la finalizaci�n de este proceso sea no mediante decreto del Secretario judicial sino mediante auto del Juez, lo que permite tanto la condena en costas como la inclusi�n de rentas impagadas. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros art�culos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

5. No obstante, los interrogantes que las sucesivas reformas han provocado en la tramitaci�n de los juicios de desahucio son los siguientes:

(i) Necesidad de la intervenci�n de abogado y procurador en esta clase de juicios por la cuant�a de la reclamaci�n, habida cuenta la modificaci�n de los art�culos 23.2.1� y 31.2.1� LEC por Ley 4/2011y su relaci�n con la condena en costas. Esto es, la acumulaci�n de acciones y la “especial naturaleza del juicio verbal de desahucio”,no puede impedir que rija la limitaci�n de cuant�a de 2.000,00€ en la presentaci�n de la demanda, en la oposici�n que pueda formularse y en la condena en costas.

(ii) Aclaraci�n sobre los motivos de oposici�n que se formulan y su relaci�n con las designaciones de abogado y procurador por justicia gratuita. Son frecuentes los supuestos en los que el demandado solicita el beneficio de justicia gratuita, consiguiendo unas designaciones provisionales de letrado y procurador y la celebraci�n de un juicio en el que solo se alega la imposibilidad del pago. Esta situaci�n exige que el juzgado pueda comprobar la bondad de la oposici�n y los motivos que se alegan.


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(iii) La distinci�n entre la fecha del lanzamiento y la del juicio que en la actualidad se confunden en una �nica resoluci�n. Solo en el caso de oposici�n en los t�rminos antes descritos ser�a necesario el se�alamiento de una vista.

(iv) Momento de resoluci�n del contrato y acreditaci�n de la entrega de la posesi�n al actor. Esta �ltima se justifica con la “entrega de llaves”, pero no impide la pr�ctica de la diligencia del art. 703 LEC.

6. La reforma deber�a limitar la intervenci�n de abogado y procurador, suprimir el se�alamiento para vista, que se condicionar�a a la oposici�n del demandado y aclarar el momento en el que se entrega la posesi�n, conservando, en cualquier caso, los decretos que ponen t�rmino al requerimiento para el desalojo. No tiene sentido, en consecuencia, que se retoquen dos preceptos que ninguna celeridad proporcionan -condena en costas y rentas futuras- y queden pendientes de modificaci�n los que realmente pueden dilatar el proceso.

III. Modificaciones que se proponen en la regulaci�n del proceso de desahucio.

7. Con arreglo a lo que antecede se proponen las modificaciones de los art�culos 22 apartado 4, 33, 220 apartado 2, 440 apartados 3 y 4, 549 apartado 3 y 703 apartado 1, todos ellos de la LEC de la siguiente forma:

8. Se modifica el primer p�rrafo del apartado 4 del art�culo 22:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o r�stica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminar�n mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aqu�l en los t�rminos previstos en el art�culo 440.3 de esta Ley, paga al actor, consigna en la cuenta de consignaciones o pone a su disposici�n notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervaci�n por no cumplirse los anteriores requisitos, se citar� a las partes a la vista prevenida en el art�culo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictar� sentencia por la que declarar� enervada la acci�n o, en otro caso, estimar� la demanda habiendo lugar al desahucio.

La vista de juicio verbal se condiciona a la oposici�n del demandante al pago del demandado o, a la que este pueda hacer a la demanda, previa aclaraci�n de los motivos que tenga para ello.

9. Se modifican los apartados 2.1 de los art�culos 23 y 31:


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En los juicios verbales cuya cuant�a no exceda de 2.000 euros, para la petici�n inicial de los procedimientos monitorios, y en las demandas de desahucio cuando las rentas o cantidades debidas no exceda esa cantidad.

La modificaci�n de los art�culos 23 y 31 supone la aplicaci�n al desahucio por falta de pago de la limitaci�n por cuant�a de la Ley 4/2011 y facilita la posibilidad de iniciar el proceso sin la intervenci�n de abogado ni de procurador con la evidente reducci�n de costes que ello supone para arrendador y arrendatario.

10. Se a�ade un apartado 5 al art�culo 33 con la siguiente redacci�n:

5. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensi�n de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensi�n de condena al pago de las mismas, el demandado deber�solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jur�dica gratuita o interesar la designaci�n de abogado y procurador de oficio dentro de los tres d�as siguientes al de la pr�ctica del requerimiento y, en ambos casos, alegar, sucintamente, por escrito o por comparecencia ante el tribunal, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada y por las que solicita el beneficio. Solo el tribunal y mediante resoluci�n motivada decidir�, seg�n lo alegado por el demandado, si es precisa la intervenci�n de abogado y procurador de oficio.

11. Se modifica el apartado 2 del art�culo 220:

2. En los casos de reclamaciones de rentas peri�dicas, cuando la acci�n de reclamaci�n se acumule a la acci�n de desahucio por falta de pago o por expiraci�n legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia o el decreto incluir� la condena a satisfacer tambi�n las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentaci�n de la demanda hasta la entrega de la posesi�n efectiva de la finca, tom�ndose como base de la liquidaci�n de las rentas futuras, el importe de la �ltima mensualidad reclamada al presentar la demanda.

La intervenci�n judicial en el desahucio se produce cuando hay litigio y es necesario un pronunciamiento en forma de sentencia (o auto, en los casos de los art�culos 21 y 22 LEC), pero cuando el demandado no se opone es inexplicable la raz�n por la que el decreto no puede obligar al pago de las rentas debidas y las costas. Llama la atenci�n que la aplicaci�n del art�culo 21.6 LPH en el decreto que pone fin al monitorio de propiedad horizontal no suscite ning�n reparo y que haga falta un auto –o, un modelo impreso- para rematar el desahucio sin oposici�n.


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12. Se suprime la �ltima frase del apartado 3 al art�culo 437 para su coordinaci�n con el apartado 3 del art�culo 440, y as� deber� solicitarse la ejecuci�n del lanzamiento en cualquier caso.

3. Igualmente, podr� interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecuci�n del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos se�alados en el apartado 3 del art�culo 549.

13. Se modifican los apartados 3 y 4 del art�culo 440

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensi�n de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensi�n de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisi�n, requerir� al demandado para que, en el plazo de diez d�as, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervaci�n, pague la totalidad de lo que deba, consigne en la cuenta de consignacioneso ponga a disposici�n de aquel notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante �ste y alegue sucintamente, formulando oposici�n, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervaci�n.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art�culo 437, se le pondr� de manifiesto en el requerimiento, y la aceptaci�n de este compromiso equivaldr� a un allanamiento con los efectos del art�culo 21.

Adem�s, el requerimiento indicar� el d�a y la hora para la pr�ctica del lanzamiento con las prevenciones del art�culo 703 y que en el caso de solicitar asistencia jur�dica gratuita, el demandado deber� hacerlo en los tres d�as siguientes a la pr�ctica del requerimiento y con arreglo a lo establecido en el apartado 5 del art�culo 33.

El requerimiento se practicar� en la forma prevista en el art�culo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se proceder� a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificaci�n posterior, as� como de los dem�s extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo art�culo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictar� decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dar� traslado al demandante para que inste el despacho de ejecuci�n, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposici�n ni pagar la cantidad que se reclamase, sedictar� decreto dando por terminado el procedimiento respecto del


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desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecuci�n, bastando para ello con la mera solicitud.

En el caso de oposici�n el Secretario judicial citar� a las partes para la celebraci�n de la vista regulada en este T�tulo en el d�a y hora que a tal efecto se�ale dentro de los veinte d�as siguientes.

4. En todos los casos de desahucio, se apercibir� al demandado en la citaci�n para la vista que, de no comparecer a la misma, se declarar� el desahucio sin m�s tr�mites y que queda citado para recibir la notificaci�n de la sentencia que se dicte el sexto d�a siguiente al se�alado para la vista. Igualmente, se fijar� d�a y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deber� verificarse antes de un mes desde la fecha se�alada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se proceder� al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificaci�n posterior.

Se separan los se�alamientos para el lanzamiento y para el juicio, que solo se producir� en el caso de una oposici�n m�nimamente justificada y se completa el requerimiento con las prevenciones de la ley para la entrega de inmuebles.

14. Se suprime el apartado 3 del art�culo 549.

La solicitud de ejecuci�n de la resoluci�n que ordena el lanzamiento tiene una utilidad pr�ctica evidente, pues el SCAC solo interviene cuando lo pida el demandante y no en todos los juicios que se tramitan, lo que adem�spermite una correcta aplicaci�n del tr�mite del apartado 4 del art�culo 703 LEC. En otro sentido, esa solicitud de ejecuci�n facilita la acumulaci�n en el mismo proceso de la reclamaci�n por las cantidades que se hayan declarado debidas.

15. Se modifican los apartados 1 y 4 del art�culo 703:

1. Si el t�tulo dispusiere la transmisi�n o entrega de un bien inmueble, una vez dictado el auto autorizando y despachando la ejecuci�n, el Secretario judicial responsable de la misma ordenar� de inmediato lo que proceda seg�n el contenido de la condena y, en su caso, dispondr� lo necesario para adecuar el Registro al t�tulo ejecutivo.

Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del t�tulo, el Secretario judicial requerir� al ejecutado para que las retire dentro del plazo que se�ale. Si no las retirare, se considerar�n bienes abandonados a todos los efectos.

En los casos de desahucio para evitar demoras en la pr�ctica del lanzamiento, bastar� con la presencia de un �nico funcionario con categor�a


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de Gestor. El �rgano ejecutor o el Secretario Judicial director del SCAC resolver�n sobre la necesidad del auxilio de la fuerza p�blica.

4 Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, se entregare la posesi�n efectiva al demandante, acredit�ndolo el arrendador ante el Secretario judicial encargado de la ejecuci�n, se dictar� decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.

Dejando al margen que no cabe regular en la LEC lo que es propio de la Ley Org�nica del Poder Judicial (art�culos 476, letra c y 478 letra b LOPJ), la redacci�n que se propone sobre la intervenci�n del Juez en el p�rrafo tercero del apartado 1, choca frontalmente con los art�culos 9 y 10 del Acuerdo de 25 de febrero de 2010, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se aprueba el Reglamento 2/2010, sobre criterios generales de homogeneizaciÅn de las actuaciones de los servicios comunes procesales y no agiliza ning�n tr�mite; esto es, el lanzamiento lo seguir�n practicando los funcionarios del Cuerpo de Gesti�n. La �nica diferencia es que dejar�n de realizar la diligencia con los funcionarios del Cuerpo de Auxilio Judicial.

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