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Obligaciones y responsabilidades
del Administrador de Fincas según
la L.P.H. “José Antonio Morano del Pozo
Administrador de Fincas Colegiado
Abogado
Mediador
Socio de Servicios Jurídicos Andalucía
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NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN COMUNIDAD ‐ ADMINISTRADOR
En todo caso : “ intuitu personae “. Relación de confianza.
Tesis del contrato de mandato : artículo 1.709 y ss. CC. Artículo 13.5 LPH. La revocabilidad.
Tesis del contrato de arrendamiento de servicios.
Tesis comunmente admitida : mandato “sui generis “. Naturaleza compartida.
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Responsabilidad Civil : elementos
Tipo : Contractual ( art. 1101 CC ) –Extracontractual ( art. 1902 CC )
Especie : Solidaridad - Mancomunidad Naturaleza : Subjetiva – Objetiva.
Evolución : Creación y aprovechamiento del riesgo Agotamiento de la diligencia. Inversión de la carga de la prueba
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Responsabilidad Civil : elementos II
Responsabilidad civil ex delito ( art. 109 CP )
Responsabilidad profesional como una especialidad de la RC Contractual
Entonces, ¿ Donde se incardina la responsabilidad civil del administrador de Fincas … ?
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Responsabilidad Civil : Elementos III
La responsabilidad del Administrador en la relación con la comunidad es : Contractual : con base legal o pactada (
Art. 1101 CC vs Art. 1.255 CC ). Profesional : cualificación especial.
Ejecución prudente, diligente y atenta. Subjetiva : exige la falta de diligencia o
negligencia.
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¿ COMO NACE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR ?
Incumplimiento de sus obligaciones : Las derivadas de la Ley ( No solo la LPH ). En todo caso la LPH no contiene un numerus clausus.
Las derivadas del contrato ( artículo 1.255 CC y art. 20.6 LPH ). Siempre pacto escrito.
Muy importante : La obligación del Administrador ¿ Es de resultado ? Deber de ordenada gestión
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¿ Como nace la Responsabilidad del Administrador ?
El incumplimiento de los deberes de gestión puede ser : Completo : inejecución de funciones ( Art.
1.718 CC ). Parcial : desarrollo de sus funciones de
gestión de forma defectuosa respecto al encargo o a la conducta esperable de un profesional.
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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH
Dispersas por la LPH : Artículo 9 : emisión de certificado de deudas.
Responsabilidad por inexactitud de los datos y Responsabilidad por retraso.( si actua de Secretario ).
Artículo 9.1 e) y f) y 21.1 LPH : certificación. Representación de la Comunidad.
Redacción de las actas y diligenciamiento de libros.
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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH
Recogidas en el artículo 20 LPH : Velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios. Vigilancia periódica. Extralimitación del mandato.
Confeccionar los Presupuestos de la Comunidad. Previsión de los gastos y de los medios para hacerlos efectivos.
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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH
Recogidas en el artículo 20 LPH : Atender a la conservación y mantenimiento del
inmueble. Reparaciones urgentes : Conservación de las instalaciones y servicios
comunes. Ejecución de los acuerdos adoptados por la
Junta relativos a esta materia. Reparaciones urgentes.
Conceptos a distinguir : Obras urgentes ( de reparación o de conservación ); mero entretenimiento o mantenimiento diario; conservación
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URGENTES : cuando existe un riesgo cierto de daños a la Comunidad o a terceras personas. Las más habituales :
Peligro inminente de inundaciones.
Peligro inminente de caída de objetos.
Peligro en relación con la seguridad del edificio
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MUY IMPORTANTE : en materia de obras necesarias pero no urgentes o no necesarias ( convenientes ) la obligación del administrador es doble : informar a la Comunidad de la necesidad de
afrontar la actuación ( gasto ). Informar a la Comunidad de la necesidad der
afrontar el pago ( previsión presupuestaria ) Pero no tiene poder de decisión
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MUY IMPORTANTE : en materia de obras urgentes el administrador SI TIENE FACULTAD DE DECISIÓN. Debe dar cuenta bien al Presidente, bien a
algún propietarios – de no localizarlo -. Debe contratar a la empresa o profesional
para efectuar la reparación. Importancia de preconstituir la prueba ( Art.
217 LEC. Ppo de facilidad probatoria ).
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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH
Recogidas en el artículo 20 LPH : Ejecutar los acuerdos. Pagos y cobros.
Llevanza de la Contabilidad Comunitaria. Pagos y cobros conforme a los acuerdos de la
Junta ( salvo actuaciones urgentes ). Especial atención a aquellos pagos que
pueden generar perjuicios directos a la Comunidad ( Suministros, Impuestos, S.S., seguros )
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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH
Custodia de la documentación Comunitaria. No sólo contable Resto de la documentación que se reciba y se
emita. Libro de actas y documental esencial durante
cinco años. Escaneo de documentación. MUY IMPORTANTE : La documentación no es del
Administrador es de la Comunidad, aquél tiene que tenerla a su disposición. NO ES POSIBLE RETENERLA Y HACERLO PUEDE GENERAR RC.
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OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR SEGÚN LA LPH
Una obligación más desconocida : rendición de cuentas al finalizar el contrato ( Art. 1.720 CC ). Obligación derivada de la administración de negocios ( o bienes ) ajenos.
Una limitación a las obligaciones : como regla general – en materia de obras no urgentes – el Administrador no responde de las no realizadas por decisión comunitaria.
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FIN DE LA RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR
Artículo 1.964 CC : prescripción de las acciones personales : 15 años
• Desde el día en que pudo ejercitarse la acción. Artículo 1.969.
• En todo caso, desde la finalización de la relación contratual.
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CONTRAPARTIDA DE LAS OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR : DERECHOS
Derecho a la retribución pactada.
Compensación por los daños y perjuicios sufridos :
• Cese anticipado • Vencimiento anticipado, unilateral e injustificado
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ALGUNOS CONSEJOS
Con independencia de la naturaleza de la relación : contrato escrito.
• Incluyendo la cuantificación de la indemnización por daños y perjuicios.
• Incluyendo la no obligación de adelantar fondos.
• Estableciendo otras condiciones : plazos de entrega de documentación, de la rendición de cuentas, etc.
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ALGUNOS CONSEJOS
Si existe una reclamación por Responsabilidad Civi : no reconocer la responsabilidad y no negociar una acuerdo sobre indemnización ( art. 74 LCS ). Rechazo de siniestro.
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Algunas conclusiones
La responsabilidad civil profesional introduce un plus de obligaciones y responsabilidad ( Art. 1.726 CC ).
Es fundamental disponer de prueba : de la relación contractual y de las gestiones efectuadas ( Art. 217 LEC).
La obligación del Administrador es de hacer y no de resultado.
La responsabilidad exige una negligencia y un daño. Causalidad. Prueba.
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MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN