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m e r c a d o

Nuevos criterios de medición de riesgo de las entidades financieras

La situación actuaL deL mercado inmobiliario español, así como del sistema financiero internacional, hace que las reglas del juego entre promotor y entidad financiera hayan cambiado, de modo que los controles del riesgo que han puesto en marcha estas entidades son ahora mayores que los que existían en la época de bonanza anterior

Autor: Raúl García García. Director de Desarrollo de Negocio y Marketing de TINSA Tasaciones Inmobiliarias

Título: Nuevos criterios de medición de riesgo de las entidades financieras

Fuente: Directivos Construcción nº 211 pág. 26. Mayo 2008.

Resumen: En una etapa como la actual, las entidades finan-cieras intentan minimizar el número de impagos o el retraso en los mismos. Por ello, ante una solicitud de financiación por parte de un particular o una promo-tora las entidades extreman sus medidas de control. Se trata de disminuir la moro-sidad lo máximo posible, reduciendo el riesgo que ésta supone para las enti-dades.

Descriptores: Mercado/ Entidades financie-ras/ Promotoras/ Rating/ Solvencia/ Particulares/ Scoring/ Impagos

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stos cambios no sólo afectan a las solicitudes de financiación realizadas por las empre-sas. También a los particulares les resulta más difícil obte-nerla, como bien saben los promotores a través de las reservas de viviendas que finalmente no se convierten en contratos de compraventa o las escrituras que finalmente no se firman por no obtener el cliente la financiación del banco o por no poder la entidad crediticia mantener al comprador las condiciones iniciales que había pactado cuando se decidió a firmar el contrato de compra.

Las entidades financieras intentan, en una etapa del ciclo económico como ésta, minimizar el número de impagos o el retraso en los mismos. Por ello extreman sus medidas de control tratando de evitar situaciones como las que se están dando en el sector inmobiliario, con el elevado número de procedimientos concursales. Se trata de dismi-nuir la morosidad lo máximo posible, reduciendo el riesgo que ésta supone para las entidades.

Además de las circunstancias que se producen como consecuencia del entorno económico en el que vivimos actualmente, existe una relativamente novedosa normati-va para las entidades financieras que tiene que ver con la gestión del riesgo.

- Circular número 9/1999 de 17 de diciembre emiti-da por el Banco de España que modifica la Circular 4/1991, sobre normas de contabilidad y modelos de estados financieros. En ella se establecen las bases normativas de control del riesgo para las entidades financieras, además de fijarse las dotaciones exigidas a las mismas en función de la calidad del riesgo.

- El Nuevo Acuerdo de Capital de Basilea, conoci-do como Basilea II, desarrollado por el Comité de Supervisión bancaria de Basilea tras cinco años de trabajo y que viene a sustituir al acuerdo anterior de 1988. Su objetivo es servir como base a una mejor gestión del riesgo por parte de las entidades de crédi-to, con el fin último de procurar una mayor estabilidad en el sistema financiero internacional y, por extensión, de la propia economía. En la Unión Europea, este

texto ha dado pie a una nueva directiva de adecua-ción de capital a las entidades financieras y fondos de inversión.

Rating pARA evAluAR

Cuando una empresa se dirige a una entidad financiera, las variables que se tienen en cuenta a la hora de anali-zar el riesgo como cliente son:

- Se solicita la financiación correspondiente, realizán-dose una evaluación de la empresa mediante un rating de la misma.

- Se estudian las garantías que acompañan o pueden acompañar a la operación, que cobran importancia para garantizar a la entidad financiera un cierto por-centaje de recuperabilidad.

- El tipo de operación que se solicita es también deter-minante ya que, por las propias características del producto, influirá considerablemente en que se lleve o no a buen puerto la misma.

El rating es una calificación elaborada por una empresa externa a la entidad financiera, o por ella misma, según factores como su solidez financiera, su capacidad de pago a diferentes plazos de tiempo o su vulnerabilidad ante teóricos cambios del entorno exterior. Se trata por lo tanto de intentar predecir las probabilidades que tiene una operación de crédito planteada de convertirse en morosa.

Cuando una entidad financiera analiza una empresa para elaborar su rating, comienza estudiando su his-torial y la capacidad de gestión que se supone tiene la misma. Dentro de este análisis se valoran elementos como son:

- Años de antigüedad de la empresa.

- Análisis de la composición societaria y en especial de la vinculación de los socios a la actividad que

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desarrolla la empresa y los años que llevan ejerciendo la misma.

- Historial de los socios en otras empre-sas: actividades a la que se dedica; magnitudes, como ventas, beneficios, capital, endeudamiento, etc.

- Se investiga si los socios han estado vinculados a alguna empresa que haya tenido algún procedimiento con-cursal en el pasado, las razones que lo motivaron y la resolución final del mismo.

- Si se tiene prevista la sucesión en los puestos de dirección y societarios, sobre todo si se trata de empresas familiares.

La posición competitiva que la empresa tiene en el mercado es otro de los factores analizados. En este punto se estudia:

- Qué tipo de producto oferta y cómo es éste en relación a los que se ofrecen por parte de su competencia.

- Si existe información al respecto, su cuota de mercado; los valores que caracterizan a la empresa son impor-tantes para entender mejor su forma de competir.

- El posicionamiento ante los principales agentes con los que opera y las opi-niones que éstos tienen respecto a la empresa son también importantes.

- La composición de su cartera de clien-tes y proveedores, sobre todo en caso de concentración en cualquiera de ellos y, en caso afirmativo, las posibles causas que provocan esta situación

- Importancia que tiene para la empresa la inversión en I + D, o al menos si se

trata de una empresa que apuesta de manera decidida por los avances en su sector y es pionera en liderarlos o aporta novedades al mismo.

- Si las instalaciones en las que opera son propias o alquiladas, teniendo en cuenta qué es lo habitual en función del sector en el que opera.

El patrimonio de la empresa y su finca-bilidad son definitivos. Queramos o no, los bienes muebles e inmuebles sobre los que la entidad financiera puede

establecer garantías, resultan definitivos a la hora de conceder una financia-ción y, desde luego, condicionan su volumen. En el caso de que exista o se solicite un aval personal como garantía a la financiación solicitada, se estudia también la fincabilidad de los avalistas y la existencia de separación de bienes o de propiedad privativa en el caso de que los inmuebles sobre los que se carga la garantía pertenezcan a una sociedad conyugal.

DocumenTAción necesARiA

Siempre se hace necesario aportar docu-mentos que permitan conocer mejor la empresa al operador bancario. Es habi-tual la referida a la constitución de la empresa y sus modificaciones relevantes posteriores y en el caso de tratarse de empresas promotoras, se solicita además documentación sobre:

- Promociones con obra terminada y entregadas a los clientes en un plazo que oscila entre los últimos 10 a 20 años.

- Sobre las promociones con obra en curso, los porcentajes de construcción y de venta o alquiler de las mismas,

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Los bienes muebles e inmuebles sobre los que la entidad puede establecer garatías resultan definitivos a la hora de conceder financiación

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así como las fechas previstas de con-clusión de ambas actividades.

- Como se están financiando las obras en curso.

- Cartera de terrenos, que se conside-ran como existencias en curso por las entidades financieras a la hora de estudiar a la empresa, y su fincabili-dad.

Los estados contables son, como es lógico, objeto de estudio y la informa-ción que proporcionan es utilizada en el cálculo del rating. Sobre los puntos que analizan las entidades financieras y la forma de hacerlo, se puede destacar:

- La documentación que se solicita suelen ser los balances presentados en el impuesto de sociedades de los últimos años. En el caso de tratarse de una operación de mayor volumen económico, las entidades financieras suelen solicitar también balances pro-visionales cerrados unos dos o tres meses antes de la fecha en la que se está solicitando la financiación.

- Se contrasta si la deuda, tanto a corto,como a largo plazo, coincide con lo declarado a Banco de España en los balances provisionales reali-zados por el resto de operaciones financieras.

- Elementos que son comúnmente analizados son: la autonomía finan-ciera, el fondo de maniobra, el incremento de gastos financieros a través del tiempo, capacidad de pago de las deudas mediante su cash flow, etc.

- Se analiza si el beneficio proviene de las actividades habituales de la empresa o tiene algún componente extraordinario y, en su caso, por qué está originado. Las variaciones de beneficios en el tiempo y el origen de sus incrementos o reducciones. Respecto al mismo, también se estu-dia su destino final, cómo se reparte, su grado de capitalización, etc.

- Se estudia su inmovilizado financiero y la existencia de préstamos a empresas asociadas.

- Se solicita documentación relativa al IVA y se estudia la coincidencia entre ventas y su declaración.

En muchas ocasiones se trabaja con cier-ta fidelidad hacia una entidad financiera determinada. Los analistas de riesgos estudian el historial de la empresa dentro de la propia entidad: impagados, dispo-nibilidad del crédito, impagos por parte de sus clientes, etc.

No por ser obvio, se va a dejar de comentar que se estudia el historial de la empresa en:

- El Registro de Aceptaciones Impagadas (RAI)

- Registro de morosos gestionado por la Asociación Nacional de Entidades de Financiación (ASNEF)

Siempre se hace necesario aportar documentos que permitan conocer mejor la empresa al operador bancario

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- Información recogida en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), una base de datos pública, de carácter confidencial, en la que se recogen los riesgos que las entidades de crédito tienen con sus clientes. Las entidades tienen que declarar mensualmente a esta Central la práctica totalidad (hay algunas excepciones) de sus riesgos de crédito y los titulares a quienes corresponden, incluyendo los datos, características y circunstancias más significativas.

En este caso, el cliente tiene que dar autorización por escrito a la entidad finan-ciera para que esta pueda solicitar sus datos, no siendo necesario en ocasiones sucesivas.

TAmbién A pARTiculARes

Por lo que afecta a los particulares en tanto compradores de vivienda, las enti-dades financieras también utilizan un sis-tema de evaluación denominado scoring. Supone comparar las características de una operación de crédito concreta con la experiencia pasada en operaciones simi-lares. Por lo tanto, cualquier analista de riesgos está practicándolo en el momento en que mentalmente compara una solici-tud con la experiencia adquirida en otras anteriores. El desarrollo de esta compara-ción acaba en la elaboración de modelos estadísticos que permiten evaluar, igual que en el caso de las empresas, la cali-dad de la operación que se evalúa y sus posibilidades de convertirse en fallida.

Una diferencia entre empresas y particu-lares es que en las primeras los procesos de evaluación globales no suelen rea-lizarse para cada operación, mientras que este proceso sí se lleva a cabo para particulares.

La documentación que suele ser habitual solicitar a un cliente es:

- Acreditación personal, DNI.

- Se suelen solicitar las dos o tres últimas nóminas, así como la última declara-ción del IRPF.

- Si el particular es autónomo se le soli-citan las declaraciones del IVA e IRPF de los últimos trimestres, así como la declaración resumen del último año.

- Se consulta la posible inclusión del particular en RAI, CIRBE y el historial que el cliente pueda tener la propia entidad financiera.

- Existen compañías denominadas Credit Bureaus o Credit Referente Agency que proporcionan información sobre los créditos solicitados por personas individuales.

- Se establece un perfil histórico del solicitante en función de la información que éste aporta y la que se conoce de él por otras fuentes.

- Se calcula la capacidad de endeuda-miento que tiene.

- Se analiza el bien inmueble que se desea hipotecar.

- Por último, se estudian también las garantías adicionales que se solicitan y la calidad de las mismas, si bien las operaciones se suelen aprobar en fun-ción de los resultados que se obtienen a partir del análisis de la propia ope-ración, más que teniendo en cuenta estas últimas.

Lo que sí ha sucedido es que los bancos han endurecido las condiciones en las que se realiza un préstamo hipoteca-rio en la actualidad, de modo que sobrepasar el 80% de financiación en vivienda habitual o el 70% en segun-das residencias, resulta cada vez más complicado. Y es que incrementar estos porcentajes supone un coste adicional para los bancos. En primer lugar, si se sobrepasan estas cantidades, las dota-ciones que tiene que realizar la entidad de crédito a Banco de España son más elevadas. En segundo lugar, el coste de las titulizaciones para la entidad es también más alto.

El hecho comentado anteriormente sobre el cambio de opinión de las entidades

financieras respecto a la concesión del préstamo hipotecario a un cliente viene determinado por el hecho de que la enti-dad revisa el scoring del cliente en cada hito de la compraventa de la vivienda, ya que la situación concreta del particular puede haber experimentado variaciones en el tiempo que condicionan la conce-sión del préstamo.

Si todo esto nos parece excesivo, la mayoría de las entidades financieras rea-lizan además un seguimiento constante de las operaciones que han concedido, sobre todo a empresas. En este sentido se tratará de mantener un contacto con-tinuado con el cliente, para conocer su evolución y si su situación de cara al incumplimiento de los pagos ha cambia-do sustancialmente. En la misma línea se mantendrá un seguimiento de la evolución de la empresa con la actualización de la información, así como del segmento de mercado en el que opera.

La situación actual hace que el enfoque de los pasos que una entidad financiera da para evaluar una operación de cré-dito parezca negativa, pero, como casi siempre, la moneda tiene dos caras y también realizar esta labor de control y seguimiento tiene un sentido positivo. El seguimiento constante de sus clientes, el dominio de la información y la capacidad de anticipación, permite a las entidades tener un grado de conocimiento que puede ser utilizado para adelantarse a la competencia y proponer a sus clientes un incremento del riesgo que mantienen con la entidad, posicionándose frente a la competencia y obteniendo una mayor rentabilidad que la que obtendrían si la competencia se anticipa. El bancario es, como cualquier otro, un negocio de riesgo y la anticipación es en muchas ocasiones la clave para mantener una posición competitiva en el mercado.

Por lo tanto, si la situación de una empre-sa es buena, mantener una corriente flui-da de información con las entidades de crédito permitirá mejorar la posición frente a la misma y obtener los niveles de financiación solicitados en caso de nece-sidad.

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