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Avalúos a Entidades Gubernamentales. Nuevo Marco Normativo

Carlos David Martínez Latorre

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Nota del Autor

Carlos David Martínez Latorre, Especialización en Avalúos, Facultad de Ingeniería, Universidad

Distrital Francisco José de Caldas.

La correspondencia en relación con esta investigación debe dirigirse a Carlos David Martínez

Latorre, Especialización en Avalúos, Facultad de Ingeniería, Universidad Distrital Francisco José

de Caldas, Carrera 7 No. 40b-53, Bogotá, Colombia, Email: [email protected]

mailto:[email protected]

Requerimiento de Avalúos a Entidades Gubernamentales de Acuerdo con el Nuevo Marco

Normativo (NICSP). Resolución 533

Carlos David Martínez Latorre

Asesor:

Dr. Edwin Robert Pérez Carvajal

Coordinador Especialización en Avalúos

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Agosto 2018

Nota del Autor

Carlos David Martínez Latorre, Especialización en Avalúos, Facultad de Ingeniería, Universidad

Distrital Francisco José de Caldas.

Tesis para Optar por el Titulo de:

Especialización en Avalúos

La correspondencia en relación con esta investigación debe dirigirse a Carlos David Martínez

Latorre, Especialización en Avalúos, Facultad de Ingeniería, Universidad Distrital Francisco José

de Caldas, Carrera 7 No. 40b-53, Bogotá, Colombia, Email: [email protected]

mailto:[email protected]

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES III

Índice General

Introducción 1

Objetivos 2

Objetivo General 2

Objetivos Específicos 2

Estado del Arte y Antecedentes 3

Desarrollo 5

Usuarios de la Avalúos. Destinación y Usos 5

Entidades del gobierno. 5

Usuarios. 6

Objetivos de la Información Financiera 6

Tipos y Clasificación de los Bienes Inmuebles 8

Requerimientos y Políticas que Adoptar por las Entidades por Tipo de Clasificación 21

Venta de bienes inmuebles. 21

Adquisiciones de bienes inmuebles. 22

Inventarios. 23

Propiedades, planta y equipo. 24

Bien de uso público. 26

Bienes históricos y culturales. 27

Propiedades de inversión 27

Caso práctico. 27

Servicios que Puede Ofrecer el Avaluador a Entidades del Gobierno 33

Servicio para Prestar en el 2018. Transición al Nuevo Marco Normativo 38

Conclusiones 40

Revisión Literaria 41

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES IV

Índice de Tablas

Tabla 1. 8

Tabla 2. 11

Tabla 3. 16

Tabla 4. 20

Tabla 5. 21

Tabla 6. 27

Tabla 7. 29

Tabla 8 30

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES V

Índice de Figuras

Figura 1. Proyectos vivienda VIP y VIS. Fuente: (Alcaldía Municipal Boyacá, 2017). 9

Figura 2. Proyectos vivienda VIP y VIS. Fuente: (Alcaldía Municipal Boyacá, 2017). 9

Figura 3. Otros Tipos de Subsidios de Vivienda. Fuente: Elaboración Propia. 10

Figura 4. Referenciación bienes inmuebles área urbana. Fuente: (Google Earth, 2017) 12

Figura 5. Alcaldía de Guayabal de Síquima. Fuente: Elaboración propia. 13

Figura 6. Referenciación Bienes Inmuebles. Área Rural. Fuente: Elaboración Propia. 13

Figura 7. Ejemplo de Bienes Inmuebles Ubicados en Zona Rural. Fuente: Elaboración Propia. 14

Figura 8. Equipo de Oficina y Computación. Fuente: (Entrenos, 2014). 14

Figura 9. Maquinaria y Plantas de Tratamiento. Fuente: (NyF Synergy, 2018). 15

Figura 10. Equipo de Transportes. Fuente: (El Heraldo, 2016). 15

Figura 11. Las Redes de Infraestructura de Transporte. Fuente: (SETP, 2018). 17

Figura 12. Infraestructura Vial. Fuente: (SETP, 2018). 18

Figura 13. Parques Recreativos, Plazas. Fuente: (Colombia Neiva Huila, 2012). 18

Figura 14. Plazas. Fuente: (Colombia Neiva Huila, 2012). 19

Figura 15. Bibliotecas O Hemerotecas Públicas. Fuente: (La Nación, 2012). 19

Figura 16. Propiedades de Inversión. Fuente: Elaboración Propia. 20

Figura 17. Edificación CAR. Fuente: Elaboración Propia. 35

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES VI

Resumen

El presente trabajo, es una investigación que pretende contextualizar el campo de acción de un

avaluador en temas contables del sector público, relacionado con el nuevo marco normativo

originado por la intervención del Estado a la economía, en la cual el gobierno tiene por objetivo

internacionalizar la economía colombiana buscando la productividad, competitividad y el

desarrollo armónico.

Para su desarrollo se buscaron referentes de convergencia, caracterizados por ser estándares

internacionales con prácticas óptimas que ayudaran en la evolución de los negocios. Para su

implementación se tuvo en cuenta el tamaño de las entidades, el sector al que pertenecen, la

forma de organización jurídica y las circunstancias socio económicas.

Por lo mencionado anteriormente se reglamentó para las entidades de gobierno la resolución

533, la cual adopta el nuevo marco normativo para aplicar contablemente, “Normas para el

Reconocimiento, Medición, Revelación y Presentación de los Hechos Económicos”, que surgen

en dichas entidades; generando cambios y nuevos requerimientos en nuestro trabajo

particularmente en la medición de los bienes inmuebles.

Por consiguiente, el ejercicio de los avaluadores es muy importante, ya que es de gran

importancia conocer el encargo avaluatorio de estas entidades para dar cumplimiento al marco,

con los criterios necesarios y la información relevante para ellos, desde nuestro conocimiento.

En este documento se podrán conocer, los activos que están sujetos o pueden ser valorados,

sus momentos, medición que exige la norma para cada uno y las revelaciones que se requieren de

cada elemento.

Entendiendo la finalidad de la información que suministramos como avaluadores, el

vocabulario utilizado financieramente y los usuarios finales de la información, pretendiendo

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES VII

saber y contextualizar el campo de acción como avaluadores en tema contable para las entidades

de gobierno.

Palabras Clave: Entidades de gobierno, Normas internacionales de Información Financiera

Del Sector Público (NICSP), Información Financiera, Avalúo.

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES VIII

Abstract

The present work, is a research that aims to contextualize the field of action of an appraiser in

accounting issues of the public sector, related to the new regulatory framework originated by the

intervention of the state to the economy, in which the government aims to internationalize the

Colombian economy looking for productivity, competitiveness and harmonious development; for

its development, convergence references were sought, characterized by being international

standards with optimal practices that will help in the evolution of business. For its

implementation, the size of the entities, the sector to which they belong, the form of legal

organization and socio-economic circumstances were taken into account.

As mentioned above, resolution 533 was regulated for government entities, which adopts the

new regulatory framework to apply accounting standards for the Recognition, Measurement,

Disclosure and Presentation of the Economic Facts that arise in said entities; generating changes

and new requirements in our work particularly in the measurement of real estate. Therefore, our

exercise as assessors is very important, since it is of great importance to know the assessment

task of these entities to comply with the framework, with the necessary criteria and relevant

information for them, from our knowledge.

In this document you will be able to know: The assets that are subject or can be valued, their

moments, measurement that the norm demands for each one and the revelations that are required

of each element; understanding the purpose of the information we provide as appraisers, the

vocabulary used financially and the end users of the information, seeking to know and

contextualize the field of action as accountants in accounting for government entities.

Key Words: Government entities, International Financial Reporting Standards of the Public

Sector (NICSP), Financial Information, Appraisal.

Encabezado: AVALÚOS A ENTIDADES GUBERNAMENTALES 1

Introducción

La Contaduría General de la Nación (CGN) expidió la Resolución 533 de 2015, la cual ha

tenido modificaciones que introducen un nuevo Marco Normativo aplicable a las entidades de

gobierno que se encuentran bajo el ámbito del Régimen de Contabilidad Pública. Aunque esta

resolución es del año 2015 su aplicación inicia en el año 2018, gracias a la resolución No. 693

del 6 de diciembre de 2016, modificando el cronograma de aplicación del marco normativo,

siendo el año 2018 el primer periodo de aplicación.

De acuerdo a la normatividad a aplicar, se generan nuevas obligaciones y requerimientos de la

información de sus activos, tanto inmuebles como muebles que serán objeto de identificación en

este trabajo, trayendo al avaluador los aspectos más relevantes y la forma de medición posterior

que están obligados para la actualización y medición de sus activos.

Pretendiendo que los avaluadores se contextualicen con este nuevo entorno, enfocándose en

las necesidades de los usuarios financieros que requieren información para la presentación de sus

informes contables con el propósito de presentar fielmente el estado e integridad de los bienes

inmuebles existentes en la entidad y no en busca de una operación de compra y venta

propiamente dicha.

En el desarrollo de este documento, se explicarán los momentos de aplicación de la norma, las

políticas existentes para cada uno de los tipos de activos, su clasificación y exenciones que se

pueden aplicar en el transcurso del año 2018, para la incorporación de los activos a la

contabilidad en su Reconocimiento, Medición, Revelación y Presentación de los Hechos

Económicos.


Objetivos

Objetivo General

Generar en el especialista en avalúos el conocimiento de los requerimientos de información

para un encargo valuatorio en temas contables de una entidad de gobierno, con las capacidades

necesarias para aplicar la resolución 533, reconociendo, midiendo y/o revelando información

sobre el bien inmueble o mueble objeto de un avalúo, conociendo cuáles son sus usuarios y el

objetivo final de la preparación de la información financiera.

Objetivos Específicos

• Entender el objetivo, destinación y uso final de los avalúos, por los usuarios a los que va

dirigida la información y sus necesidades normativas.

• Identificar las clasificaciones y características para tener en cuenta en los bienes inmuebles

que pueda controlar una entidad gubernamental, conocer la terminología contable y las

políticas que pueden ser adoptadas por la entidad según el tipo o clasificación del activo.

• Saber cuándo se requiere actualización de los saldos reportados y las revelaciones por parte

de las entidades de gobierno, necesarias en cada periodo contable que requiera del servicio de

avaluador.


Estado del Arte y Antecedentes

Bajo el entorno económico mundial actual, en julio del año 2009, el estado colombiano

publicó la Ley 1314, que tiene como objetivo la conformación de un sistema único y homogéneo

de alta calidad, comprensible y de forzosa observancia, de normas de contabilidad, de

información financiera y de aseguramiento de la información. Que incorpora todas las entidades

del país en busca de un marco de estándares internacionales para generar información

competitiva en las relaciones internacionales tanto en el sector privado como público.

La resolución 533 nace para el cumplimiento de la ley 1314 de 2009 que en su artículo 6° de

la mencionada ley designó de manera específica a la CGN como autoridad de regulación y

normalización técnica en materia de contabilidad pública.

Ejerciendo dichas facultades la CGN para las entidades de gobierno decidió adoptar el Marco

Conceptual para la Información Financiera con Propósito General de las Entidades del Sector

Público y las Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (NICSP) emitidos por

el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad del Sector Público (IPSASB por sus

siglas en ingles).

Mediante la resolución 628 del 02 de diciembre de 2015 clasificó las diferentes entidades en

entidades de gobierno, empresas en las que cotizan en el mercado de valores o captan o

administran ahorro del público y las que no cotizan en el mercado de valores, y que no captan ni

administran ahorro del público. La CGN, basándose en la clasificación de las entidades emitida

por el Comité Interinstitucional de la Comisión de Estadísticas de Finanzas Públicas, expidió la

lista de entidades que están sujetas al Marco Normativo anexo a la Resolución No. 533 de 2015 y

sus modificaciones, es decir, entidades de gobierno.


Simultáneamente se emitió la resolución 620 y modificación de la resolución 468 que es el

catálogo de cuentas en que se codifica los diferentes elementos de los estados financieros y se

dictan las dinámicas y naturalezas de las cuentas que es de obligatoria observancia junto con la

resolución 113 que incorpora la norma de impuestos a las ganancias y modifica la norma de

acuerdos de concesión

Bajo la resolución 693 de 2016 se modificó el cronograma de aplicación del nuevo marco que

ha sufrido la resolución cambiaron el periodo de implementación de las normas para el año 2018

por lo que el tema es nuevo y será un periodo de transición para la medición de los bienes

inmuebles de las entidades de gobierno.


Desarrollo

Usuarios de la Avalúos. Destinación y Usos

Entidades del gobierno.

De acuerdo con el marco conceptual de la resolución 533, quienes solicitaran los avalúos para

el cumplimiento de este marco son entidades de Gobierno que se caracterizan por: "tener como

objetivo fundamental la definición, observancia y ejecución de políticas públicas que buscan

incidir en la asignación de bienes y servicios, en la redistribución de la renta y la riqueza, y en el

nivel de bienestar de la sociedad" (Contaduria General de la Nación, 2015).

Con independencia de que las entidades de gobierno tengan o no personería jurídica, las

actividades de producción y distribución de bienes o servicios que desarrollan se realizan

generalmente de forma gratuita o a precios de no mercado", no tienen ánimo de lucro y sus

recursos provienen, directa o indirectamente, de la capacidad del Estado para imponer tributos u

otras exacciones obligatorias, de donaciones privadas o de organismos internacionales

(Contaduria General de la Nación, 2015).

Ejemplos de entidades tanto de nivel nacional o territorial encontramos, entre otros:

ministerios, departamentos administrativos, unidades administrativas especiales,

superintendencias, corporaciones autónomas regionales, establecimientos públicos, agencias

gubernamentales y universidades, gobernaciones, alcaldías y establecimientos públicos"


De acuerdo con el ultimo listado actualizado a 5 de junio de 2018 por la contaduría General

de la Nación son 1853 entidades que tienen estas características y están obligadas a la

implementación de este nuevo marco normativo, abriendo un campo de acción para los

avaluadores, teniendo en cuenta sus exigencias y necesidades a cubrir.


Usuarios.

Aunque nuestros usuarios como avaluadores son las entidades de gobierno, a su vez ellas

tienen los siguientes usuarios de información financiera que se vuelven usuarios directos de la

información suministrada por los avaluadores son:

La comunidad, los ciudadanos, los organismos de planificación y desarrollo de la política

económica y social, las propias entidades y sus gestores, las agencias que efectúan donaciones a

entes de gobierno, los prestamistas, los órganos de representación política como el Congreso, las

Asambleas y los Concejos, los organismos de control externo y La Contaduría General de la

Nación (Contaduria General de la Nación, 2015).

Los citados anteriormente se basan en dicha información para evidenciar la gestión, el uso y

la condición de los recursos y el patrimonio público, para de esta manera orientar políticas

públicas, efectos de compilar, evaluar y analizar las políticas y estadísticas fiscales; evaluar el

resultado fiscal y la situación del endeudamiento público, del ahorro y de la inversión pública;

tomar decisiones con respecto a la regulación de los precios y las tarifas; y planear la

redistribución de la renta y la riqueza, financiando las actividades presentes y futuras del

Gobierno. Relación con el manejo, uso, gestión, conservación y salvaguarda de los recursos y el

patrimonio público (Contaduria General de la Nación, 2015).

Objetivos de la Información Financiera

Los objetivos de la información financiera de las entidades de gobierno son: Rendición de

cuentas, Toma de decisiones y Control.

La Rendición de cuentas implica que la información financiera es útil para los gestores

públicos, para suministrar información a los destinatarios de los servicios y a quienes proveen los


recursos, sobre el uso, gestión de estos y el cumplimiento de las disposiciones legales vigentes

que regulan la actividad de la entidad (Contaduria General de la Nación, 2015).

La toma de decisiones implica que la información financiera sirve a la entidad que la produce

para la gestión eficiente de sus recursos y a los usuarios externos, para la definición de la política

pública, la asignación de recursos y el otorgamiento de financiación.

La información financiera contribuye a obtener información relacionada con lo siguiente:

o La capacidad que tiene la entidad para continuar financiando sus actividades y cumplir sus

objetivos operativos en el futuro a corto, mediano y largo plazo.

o Al referirse a la capacidad, está haciendo mención entre otras cosas a su infraestructura, la

disponibilidad de estos para mantener las actividades futuras de prestación de servicios y

los cambios que se presenten durante el tiempo, el valor y composición de los recursos y

en los derechos sobre estos.

Otro tema de suma importancia es la determinación de la situación del endeudamiento y la

capacidad de pago de la entidad en liquidez como también el grado de solvencia que posee, esta

última dada por la capacidad de la entidad de cubrir sus obligaciones a largo plazo, con los

bienes inmuebles que en algún momento puedan disponer para el cubrimiento de sus fuentes de

financiación.

Los bienes inmuebles dentro de los estados financieros de las entidades de gobierno por lo

general representan el mayor recurso y elemento dentro de los estados financieros en los activos,

convirtiéndolo en uno de los rubros más relevantes, por lo que se debe velar por su

representación fiel siendo estos dos principios del nuevo marco de regulación.

Los principios de contabilidad hacen referencia a los criterios que se deben tener en cuenta

para reconocer, medir, revelar y presentar los hechos económicos en los estados financieros de la


entidad, el avaluador como proveedor de la información también debe velar por cumplir los

siguientes principios: Entidad en marcha, Devengo, Esencia sobre forma, Asociación,

Uniformidad, No compensación y Periodo contable.

De estos principios hay que resaltar uno que debe tener en cuenta cualquier avaluador en su

informe, la Esencia sobre forma: Donde prevalece más la esencia económica,

independientemente de la forma legal que da origen a los mismos. La esencia económica hace

referencia al uso, control y flujo de beneficios u obligaciones que se desprenden del activo a

disposición de la entidad o entregado a un tercero (Contaduria General de la Nación, 2015).

Tipos y Clasificación de los Bienes Inmuebles

Tabla 1.

Mercancías en existencias.

Código Denominación Características

1510 Mercancías en existencias. Representa el valor de los bienes adquiridos con el objeto de

ser vendidos o distribuidos sin contraprestación y que no

requieren ser sometidos a ningún proceso de transformación,

explotación, cultivo, construcción o tratamiento (Contaduria

General de la Nación, 2015). Fuente: Elaboración propia.

El ejemplo más claro son las entidades que tienen por misión promover y ofertar vivienda de

interés prioritario y social gestionando subsidios a través de los programas emitidos por el

Gobierno Nacional, Departamental y/o Municipal a través de alianzas público – privadas que

permitan fortalecer tanto en lo social como en lo económico los proyectos de vivienda

gestionado manejando inmuebles con el fin de distribuirlo sin contraprestación o por un valor

inferior al del mercado.

Ejemplo de ellos tendremos entidades como Fondos de vivienda, institutos de vivienda urbana

y rural.


Figura 1. Proyectos vivienda VIP y VIS. Fuente: (Alcaldía Municipal Boyacá, 2017).

Figura 2. Proyectos vivienda VIP y VIS. Fuente: (Alcaldía Municipal Boyacá, 2017).


En las Figuras 1., 2. y 3., se pueden ver los proyectos que realizan estas entidades, donde se

crean fiducias entre la entidad y constructores en la que se dan los terrenos y la constructora

otorga precios más bajos de construcción para beneficiar a la comunidad.

En estas entidades es común encontrar terrenos con un valor inferior a su valor de mercado,

porque el nuevo marco no permite la revaluación de estos, debido a que se tienen con el objetivo

de distribuirse en forma gratuita o a precios de no mercado en el curso normal de la operación, a

estos por solo esta condición a realizarles el avalúo comercial este solo será contablemente

utilizado para verificar que el valor en libros no esté superior al valor reflejado en el informe.

Para el Instructivo 002 de la contaduría para el reconocimiento de los activos de las entidades

se podrán tomar los avalúos para medir a 01 de enero de 2018 los inmuebles para posteriormente

donarlos o transferirlos por un valor inferior a este.

La Figura 3. , es un informe en el que se evidencia la distribución de los recursos por el

municipio de la Calera a través del instituto Municipal de Vivienda Urbana y Rural para

proyectos de construcción y mejoramientos de vivienda.

Figura 3. Otros Tipos de Subsidios de Vivienda. Fuente: Elaboración Propia.


Tabla 2.



16 Propiedades, planta y equipo. En esta denominación, se incluyen las cuentas que

representan activos tangibles empleados por la entidad para la

producción o suministro de bienes, para la prestación de

servicios y para propósitos administrativos; los bienes

muebles que se tengan para generar ingresos producto de su

arrendamiento; y los bienes inmuebles arrendados por un

valor inferior al valor de mercado del arrendamiento. Estos

activos se caracterizan porque no se espera venderlos en el

curso de las actividades ordinarias de la entidad y se prevé

usarlos durante más de un periodo contable.

También incluye los bienes inmuebles con uso futuro

indeterminado y las plantas productoras utilizadas para la

obtención de productos agrícolas, así como los bienes de

propiedad de terceros recibidos sin contraprestación de otras

entidades del gobierno general y los bienes históricos y

culturales, que cumplan con la definición de propiedades,

planta y equipo (Contaduria General de la Nación, 2015). Fuente: Elaboración propia.

Dentro de la propiedad planta y equipo se encuentran activos tangibles utilizados por la

entidad para la producción o la prestación de servicios, entre ellos se encuentran desde

herramientas básicas hasta una edificación, por lo que es necesario el levantamiento de un

inventario de cada uno de sus activos con el estado actual y el valor de mercado o en su defecto

de reposición de cada uno de ellos.

Esto ha generado costos muy considerables y un grado de complejidad mayor para las

entidades; el cual es un ámbito de acción para los avaluadores con certificación en avalúos de

inmuebles especiales y maquinaria fija, equipos y maquinaria móvil.

Dentro de esta clasificación se encuentran terrenos, construcciones, maquinaria y equipo

industrial o de servicios, herramientas, planta de tratamiento, plantas eléctricas, muebles de

oficina y enseres, equipo de computación, comunicación, equipos de transporte tanto terrestre,

fluvial y aéreo, equipos que deben ser controlados y verificados al finalizar cada año.

Algunos ejemplos de las propiedades plantan y equipo son:


Los inmuebles que posee una entidad de gobierno están dentro de toda su área incluyendo

zonas rurales y urbanas, por lo que es necesario delimitar el área e identificar los inmuebles para

reconocerlos; muchas entidades han celebrado contratos de levantamiento de bienes de uso

público y bienes inmuebles donde se activan o reconocen inmuebles que no estaban tenidos en

cuenta dentro de la contabilidad e información de la entidad.

De lo anterior, se muestra un ejemplo en que se identifican los predios de la entidad en el área

urbana donde se encuentran bienes inmuebles como la alcaldía.

Figura 4. Referenciación bienes inmuebles área urbana. Fuente: (Google Earth, 2017)

La Figura 4., se evidencia los bienes inmuebles del municipio de Guayabal en el que se

realizo un levantamiento de información, en que se debía visitar el predio y observar el estado de

conservación de las construcciones.


Figura 5. Alcaldía de Guayabal de Síquima. Fuente: Elaboración propia.

La Figura 5., es un claro ejemplo de los bienes inmuebles localizados en la Figura 4., en los

que se deben reconocer y actualizar su valor por medio de un avalúo a 1 de enero de 2018.

De acuerdo con lo anterior se realiza la misma identificación de los predios en la zona rural,

ver Figura 6.

Figura 6. Referenciación Bienes Inmuebles. Área Rural. Fuente: Elaboración Propia.


Figura 7. Ejemplo de Bienes Inmuebles Ubicados en Zona Rural. Fuente: Elaboración Propia.

Aparte de los bienes inmuebles tenemos los bienes muebles como, por ejemplo:

Figura 8. Equipo de Oficina y Computación. Fuente: (Entrenos, 2014).


Figura 9. Maquinaria y Plantas de Tratamiento. Fuente: (NyF Synergy, 2018).

Figura 10. Equipo de Transportes. Fuente: (El Heraldo, 2016).


En las Figuras 8., 9. y 10., se pueden observar ejemplos de activos diferentes a inmuebles que

cumplen la definición de propiedad planta y equipo, susceptibles para realizarles avalúo que no

se abordan en profundidad en este trabajo por ser avalúos especiales de maquinaria y equipo.

Estos bienes muebles en el tema de valoración es más complejo por ser activos que pueden

extraviarse fácilmente, por su tamaño y falta de control por lo que se llegan a obtener faltantes y

sobrantes al realizar inventarios e intentar la valoración de los activos.

Al ser activos de entidades públicas estamos inmersos en recursos públicos y la gestión o

perdida de estos recursos se puede considerar detrimento patrimonial, razón por la cual se debe

documentar muy bien y realizar el inventario lo más rigurosamente posible.

Este nuevo marco introduce el término de “deterioro” que consiste en reconocer las

condiciones internas o externas de los activos de las entidades que han sido desfavorables y que

reducen el valor de estos. De esto se hablará más adelante.

Tabla 3.



1637 Propiedades, planta y equipo

no explotados.

Representa el valor de los bienes muebles e inmuebles de

propiedad de la entidad que, por características o

circunstancias especiales, no son objeto de uso o explotación

en desarrollo de sus actividades (Contaduria General de la

Nación, 2015).

1683 Propiedades, planta y equipo

en concesión.

Representa el valor de las propiedades, planta y equipo de la

entidad concedente amparado en acuerdos de concesión


1695 Deterioro acumulado de

propiedades, planta y equipo

(CR).

Representa el valor acumulado por la pérdida del potencial de

servicio o de los beneficios económicos futuros de la

propiedad, planta y equipo cuando el valor en libros del

activo excede el valor recuperable, adicional al

reconocimiento sistemático realizado a través de la

depreciación (Contaduria General de la Nación, 2015).

1705 Bienes de uso público en

construcción.

Representa el valor de los costos y demás cargos en que se

incurre durante el proceso de construcción de los bienes de

uso público, hasta cuando estén en condiciones de operar de

la forma prevista por la administración de la entidad, así

como el valor de los bienes de uso público en construcción

recibidos en una transacción sin contraprestación. También

incluye el valor de los terrenos sobre los cuales se realiza la


construcción de los bienes de uso público. Lo anterior,

siempre que los bienes de uso público no se encuentren

amparados en acuerdos de concesión (Contaduria General de

la Nación, 2015).


construcción-concesión.

Representa el valor de los bienes de uso público en

construcción amparados en acuerdos de concesión, así como

el valor de los terrenos relacionados con estos (Contaduria

General de la Nación, 2015).


servicio.

Representa el valor de los bienes de uso público que se

encuentran en condiciones de operar de la forma prevista por

la administración de la entidad y que no están amparados en

acuerdos de concesión (Contaduria General de la Nación,

2015). Fuente: Elaboración propia.

Entre los bienes de uso público encontramos los siguientes:

Figura 11. Las Redes de Infraestructura de Transporte. Fuente: (SETP, 2018).


Figura 12. Infraestructura Vial. Fuente: (SETP, 2018).

Figura 13. Parques Recreativos, Plazas. Fuente: (Colombia Neiva Huila, 2012).


Figura 14. Plazas. Fuente: (Colombia Neiva Huila, 2012).

Figura 15. Bibliotecas O Hemerotecas Públicas. Fuente: (La Nación, 2012).


Tabla 4.




servicio-concesiones.

Representa el valor de los bienes de uso público en servicio

amparados en acuerdos de concesión (Contaduria General de

la Nación, 2015).


bienes de uso público (CR).

Representa el valor acumulado del deterioro de valor de los

bienes de uso público, originado por los daños físicos que

disminuyan significativamente la capacidad del activo para

prestar servicios (Contaduria General de la Nación, 2015).

1951 Propiedades de inversión. Representa el valor de los terrenos y edificios que se tienen

para generar rentas en condiciones de mercado, plusvalías o

ambas (Contaduria General de la Nación, 2015). Fuente: Elaboración propia.

En esta categoría solo son terrenos o edificaciones que se tienen con el objetivo de generar

rentas, pero en condiciones de mercado, es muy difícil las entidades que clasifican sus inmuebles

en propiedades de inversión por ser entidades sin ánimo de lucro por lo que se debe evaluar muy

bien el objeto y las condiciones en que se están generando las rentas sean condiciones de

mercado.

Figura 16. Propiedades de Inversión. Fuente: Elaboración Propia.


Tabla 5.




propiedades de inversión

(CR).

Representa el valor acumulado por la pérdida del potencial de

servicio de las propiedades de inversión cuando el valor en

libros del activo excede el valor recuperable, adicional al

reconocimiento sistemático realizado a través de la

depreciación (Contaduria General de la Nación, 2015). Fuente: Elaboración propia.

Requerimientos y Políticas que Adoptar por las Entidades por Tipo de Clasificación

Los contadores utilizan códigos contables para referirnos a los elementos de los estados

financieros, por lo que se adicionará el número de clasificación cuando estemos hablando de

cada uno de ellos, adicional las políticas están dadas por los apartados de medición inicial y

posterior, la medición de acuerdo con el nuevo marco hace referencia según el marco conceptual,

al proceso mediante el cual se asigna un valor monetario al elemento en dos momentos, al

reconocerlos y el posterior a este.

Para la medición de los inmuebles es aplicable lo siguiente: costo, costo re expresado, costo

amortizado, costo de reposición, valor de mercado, valor neto de realización y valor en uso.

Estas bases que corresponderán a la medición particular de cada uno de los elementos que

conforman los estados financieros, para las adquisiciones de los inmuebles, se pueden presentar

dos situaciones en las cuales es necesario un avalúo y no aplica la política general, estas son:

Venta de bienes inmuebles.

Que sean con una transacción sin contraprestación, es decir, sin un costo ni entrega de ningún

valor, esto por las transferencias que pueden realizar las entidades públicas, se deberá medir

tanto la entidad que entrega el bien como para la entidad que lo recibe a su valor de mercado de

acuerdo con el capítulo IV Ingresos el apartado ingresos de transacciones sin contra prestación.


Adquisiciones de bienes inmuebles.

A través de permutas que se medirán al valor de mercado del activo que se recibe, para

nuestro caso particular el bien inmueble que será objeto de avalúo para ingresarlo en la

información financiera.

Se realizará una relación con los métodos mencionados en la resolución 620 RESOLUCIÓN

NÚMERO 620 DE 2008 (23 septiembre 2008) Por la cual se establecen los procedimientos para

los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Que para el marco de aplicación

del nuevo marco tendrían aplicación los siguientes dos métodos.

Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatorio que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,

de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones

deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor

comercial.

Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del

bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un

bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así

obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la

siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt

En donde:

Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción

D = Depreciación


Vt = Valor del terreno

Parágrafo.- Depreciación.

Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el

tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien (IGAC, 2008).

Para el caso de las transacciones anteriormente descritas el método para realizar el avalúo el

más adecuado sería el método de comparación o de mercado, este requiere que la construcción y

el terreno se manejen de manera separada.

Dentro del nuevo marco normativo se debe separar el terreno de las construcciones en todos

los casos, ya sea, inventario, propiedades, planta y equipo, bienes de uso público, propiedades de

inversión y bienes históricos y culturales.

A continuación, presentamos las políticas aplicables a los elementos que contienen los bienes

inmuebles de estas entidades de gobierno:

Inventarios.

Los inmuebles reconocidos como inventarios tienen una característica especial y es que se

esperan vender o distribuir sin contraprestación por las entidades para el cumplimiento entidades

de gobierno que reciben inmuebles, con el fin de realizar proyectos de interés prioritario como

fondos e institutos creados para el fomento de viviendas y subsidios.

En este elemento su medición inicial es al costo que incluirá todas las erogaciones necesarias

para la adquisición del bien inmueble, pero para su medición posterior, se medirá al menor valor

entre el costo y su valor de reposición, es decir que una entidad que ya tiene reconocido en su

contabilidad el bien inmueble y posteriormente realiza un avalúo, el valor resultante del mismo

no tendrá efecto en su contabilidad si es mayor al costo, lo anterior porque se entiende que se

esperan ser distribuidos en forma gratuita o a precios de no mercado.


En el caso de los inventarios el método para realizar el avalúo más adecuado sería el de

comparación o de mercado, este requiere que la construcción y el terreno se manejen de manera

separada. Obtendríamos el valor más factible en que podemos venderlo y compararlo con nuestro

costo inicial y solo si, el valor resultado del avalúo es menor que el valor en libros contable

generaría un ajuste contable.

Este avalúo se tomaría para la medición inicial del inmueble o emitir el avalúo a 01 de enero

de 2018 para medirlo de acuerdo con el nuevo marco normativo solo por el año 2018.

Propiedades, planta y equipo.

La política de propiedades planta y equipo es que su medición inicial es al costo, por lo que

no estará sujeto a avalúos regularmente, sino que mantendrá su valor durante toda su vida. Pero

si se requiere posteriormente una verificación y estimación de vida útil, valor residual y

deterioro.

La vida útil que se podrá estimar será sobre la construcción que es el tiempo en el que se

espera utilizar el activo, se encontraran diferencias respecto a la vida útil dada en el avalúo con

las construcciones de estas entidades porque la determinación de la vida útil no está en función

de la vida útil de la construcción sino de uso previsto que le espera dar la entidad.

Información que se requiere actualizar anualmente y revelar en los estados financieros, el

valor residual representa el "valor estimado que la entidad podría obtener actualmente por la

disposición del elemento después de deducir los costos estimados por tal disposición si el activo

ya hubiera alcanzado la antigüedad y las demás condiciones esperadas al término de su vida útil"

(Contaduría General de la Nación, 2016).

El deterioro se hablará más adelante y es un reporte el cual se requiere anualmente para todos

los activos de la entidad.


Dentro del nuevo marco se habla sobre los costos por desmantelamiento, retiro o

rehabilitación del lugar sobre el que se asiente el inmueble, dentro los múltiples actos que

realizan las entidades de gobierno existen clausulas o contratos relacionados con las

construcciones realizadas en terrenos de terceros o proyectos de reestructuración de su propia

infraestructura que requerirán la estimación de los costos a incurrir y que para un avalúo de un

inmueble que tenga estos costos se tendrán en cuenta como mayor valor contablemente por lo

que se requieren discriminados en el informe de avalúo.

Elemento de propiedades, planta y equipo se reconocerán como un mayor valor de las

propiedades, planta y equipo y se medirán por el valor presente de los costos estimados en los

que incurrirá la entidad para llevar a cabo el desmantelamiento y retiro del elemento al final de

su vida útil, o la rehabilitación del lugar. Esto, cuando dichos costos constituyan obligaciones en

las que incurra la entidad como consecuencia de adquirir o utilizar el activo durante un

determinado periodo.

Para el caso de los bienes inmuebles se debe utilizar el método de comparación o de

mercado, este requiere que la construcción y el terreno se manejen de manera separada. Este

avalúo se tomaría para la medición inicial del inmueble o emitir el avalúo a 01 de enero de 2018

para medirlo de acuerdo con el nuevo marco normativo solo por el año 2018.

A partir de 2019 los avalúos no servirán como medición posterior porque no es admitido el

método de revaluación para las entidades de gobierno, el objetivo de estos avalúos será para las

transacciones de permutas y transferencias sin contraprestación y el cálculo del deterioro del

valor cuando existan evidencias internas y externas adversas para los bienes inmuebles.


Bien de uso público.

Dentro de estos bienes inmuebles que poseen las entidades de gobierno podemos encontrar la

infraestructura de transporte, los parques recreativos, las bibliotecas y las plazas entre otros, que

estos son medidos al costo y se necesitara igual que en propiedades planta y equipo de la

estimación de vida útil y el deterioro.

En el caso de los bienes de uso público el método apropiado para realizar el avalúo es el

método de “costo de reposición”, como nos dice el artículo 13 de la resolución 620: el cual se

desarrolla teniendo en cuenta el costo total de la construcción, la suma de los costos directos,

costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la

realización de la obra.

Luego de calcular los volúmenes y unidades solicitadas para la construcción, se debe tener

especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble. Al valor definido

como costo total se le debe aplicar la depreciación (IGAC, 2008).

Por lo anterior se deben realizar los presupuestos para cada uno de los bienes de uso público

según sus características tan particulares y únicas por ser estos bienes inmuebles como vías

públicas, parques, plazas públicas, estadios, en que se debe realizar el presupuesto de la

ejecución de esas obras y la adquisición de los componentes que tenga cada uno de los bienes de

uso público, esto se realizaría ya por solicitud de las entidades de gobierno, que para el nuevo

marco normativo se requieren con fecha a 1 de enero de 2018 para dar cumplimiento al

instructivo 002 que requiere avalúos y valores a 01 de enero.

La Contaduría General de la Nación expidió la resolución 022 en la que extiende el periodo

de aplicación para todo el año 2018, periodo en el cual se puede realizar el levantamiento y


valoración de los bienes de uso público para la determinación de los saldos iniciales, después de

este periodo se manejarán al costo y no se podrán volver a valorar.

Bienes históricos y culturales.

El nuevo marco normativo nombra las siguientes características de estos activos:

a) es poco probable que su valor en términos históricos y culturales quede perfectamente

reflejado en un valor financiero basado puramente en un precio de mercado;

b) las obligaciones legales y/o reglamentarias pueden imponer prohibiciones o restricciones

severas para su disposición por venta;

c) son a menudo irreemplazables y su valor puede incrementarse con el tiempo, incluso si sus

condiciones físicas se deterioran; y

d) puede ser difícil estimar su vida útil. (Contaduria General de la Nación, 2005)

Por la particularidad de estos bienes para efectos de esta norma su medición inicial será al

costo y se requerirá igual que a los anteriores estimar su vida útil, una solicitud de valoración

por parte de alguna entidad no afectara este rubro en temas contables y permanecerá su valor al

costo histórico, que se sobre entiende que no es el valor real.

Propiedades de inversión

La política utilizada por las propiedades de inversión es igual a las de propiedad planta y

equipo.

Caso práctico.

Tabla 6.

Tipologías de Edificaciones.

Edificaciones

1640 Edificaciones 164001 Edificios y casas

1640 Edificaciones 164002 Oficinas

1640 Edificaciones 164003 Almacenes

1640 Edificaciones 164004 Locales

1640 Edificaciones 164005 Fabricas


1640 Edificaciones 164006 Mataderos

1640 Edificaciones 164007 Salas de exhibición, conferencias y ventas

1640 Edificaciones 164008 Cafeterías y casinos

1640 Edificaciones 164009 Colegios y escuelas

1640 Edificaciones 164010 Colegios y hospitales

1640 Edificaciones 164011 Clubes

1640 Edificaciones 164012 Hoteles, hostales y paradores

1640 Edificaciones 164013 Silos

1640 Edificaciones 164014 Invernaderos

1640 Edificaciones 164015 Casetas y campamentos

1640 Edificaciones 164017 Parqueaderos y garajes

1640 Edificaciones 164018 Bodegas

1640 Edificaciones 164019 Instalaciones deportivas y recreacionales

1640 Edificaciones 164020 Estanques

1640 Edificaciones 164022 Presas

1640 Edificaciones 164023 Pozos

1640 Edificaciones 164024 Tanques de almacenamiento

1640 Edificaciones 164025 Estaciones repetidoras

1640 Edificaciones 164027 Edificaciones pendientes de legalizar

1640 Edificaciones 164028 Edificaciones de propiedad de terceros

1640 Edificaciones 164029 Infraestructura portuaria

1640 Edificaciones 164030 Aeropuertos militares y de policía

1640 Edificaciones 164032 Edificaciones con uso futuro indeterminado

1640 Edificaciones 164033 Infraestructura férrea

1640 Edificaciones 164090 Otras edificaciones Fuente: Elaboración propia.

En el ejercicio de los avalúos de estos predios, se identifican distintos tipos de predios que

cada uno tiene su respectiva clasificación y codificación, por lo que es necesario crear matrices

para clasificar y ordenar la información con las cuentas contables y con el fin que sea útil para la

preparación de la información financiera, un ejemplo de esto son los siguientes cuadros.

En la Tabla 6., se pueden ver el código contable mayor y las subclasificaciones de la cuenta

edificaciones en los tipos de edificaciones posibles, por lo que es necesario el nombrar e

identificar muy bien el inmueble objeto de avaluó.

En la Tabla 7., se puede ver otro ejemplo de la clasificación que exige el nuevo marco

normativo para esos inmuebles en concesión la separación de los mismos y el proceso en que se

encuentran en el caso de construcciones en curso.


Tabla 7.

Clasificación Propiedades.

Código Clasificación Cód. Características

1683 Propiedades, planta y

equipo en concesión.

168301 Terrenos

168302 Edificaciones

168310 Construcciones en curso

168390 Otras propiedades, planta y equipo en concesión Fuente: Elaboración propia.

En la Tabla 7., que sigue a continuación se muestra de forma más detallada y con inmuebles

reales trabajados en el municipio Guayabal de Síquima en el departamento de Cundinamarca en

el que se realizo primero un plaqueteo asignándole a cada inmueble una placa que es la primera

columna, en la segunda tipo de activo con la clasificación o uso que se le da, ubicación del

inmueble y de acuerdo a cada una de estas características se le asigna la cuenta contable.


Tabla 8

Clasificación de Inmuebles Municipio de Guayabal de Síquima.

Placa

Definitiva Tipo Activo Sede Área

Cód.

Contable Cta. Contable

V001375 Terrenos Predio urbano Urbano 16050101 Terrenos

V009348 Terrenos Lote terreno Urbano 16050101 Terrenos

V009388 Terrenos Lote terreno Rural 16050201 Terrenos

V009446 Terrenos Mejora Rural 16050201 Terrenos

V009461 Terrenos Lote de terreno Rural 16050201 Terrenos

V009495 Terrenos con destinación

ambiental Lote de terreno con construcción Rural 16050301 Terrenos


ambiental Mejora Rural 16050301 Terrenos

V009549 Edificaciones - bienes de

inversión - dación en pago

Bienes inmuebles - locales centro comercial mercado

minorista de Neiva – Mercasur Urbano 16400404 Edificaciones


inversión - dación en pago

Bienes inmuebles - locales centro comercial mercado

minorista de Neiva – mercasur Urbano 16400404 Edificaciones

V009873 Edificaciones - dación en pago Bienes inmuebles - locales centro comercial mercado


V009874 Edificaciones - dación en pago Bienes inmuebles - locales centro comercial mercado


V009881

Edificaciones - bienes de

inversión - donación / dación en

pago

Bienes inmuebles - locales centro comercial popular los

comuneros Urbano 16400403 Edificaciones

V009882

Edificaciones - bienes de

inversión - donación / dación en

pago



V011335 Terrenos – edificaciones Lote Urbano 16050401 Terrenos

V011337 Terrenos - bien de uso público

vías

Bienes inmuebles - terreno vías perimetrales centro

comercial mercado minorista de Neiva - Mercasur Urbano 16050101 Terrenos

V011465 Terrenos Mejora Urbano 16050101 Terrenos

V011743 Terrenos Lote de terreno con construcción Urbano 16050101 Terrenos

V012575 Terrenos - edificaciones Recinto consejo municipal Urbano 16050101 Terrenos

V012576 Terrenos - edificaciones Archivo municipal actual Urbano 16050101 Terrenos


andenes Andenes Urbano 16050101 Terrenos

V012584 Terrenos - edificaciones Archivo municipal sede antigua Urbano 16050101 Terrenos

V012588 Terrenos - edificaciones Edificio municipal Urbano 16050101 Terrenos

V012596 Terrenos - instituciones Institución educativa Urbano 16050101 Terrenos


educativas / edificaciones

V012607 Terrenos ejidales Comuna 03 – Caracolí Urbano 16050101 Terrenos

V012650 Bien de uso público terrenos -

zona comunal Zona comunal Urbano 16050101 Terrenos

V012651 Terrenos - bien de uso público -

zonas verdes Zona verde Urbano 16050101 Terrenos

V012662 Terrenos Parqueadero Urbano 16050101 Terrenos

V012681 Terrenos Zona comunal Urbano 16050101 Terrenos

V012706 Terrenos Predio Urbano 16050101 Terrenos

V012713 Terrenos - edificaciones Casa años maravilloso Urbano 16050101 Terrenos

V012891 Terrenos y edificaciones -

servicios de salud Puesto de salud Urbano 16050101 Terrenos


parques recreacionales Parque Urbano 16050101 Terrenos


parques recreacionales Bienes inmuebles - parque de los niños Urbano 16050101 Terrenos


inversión




inversión

Bienes inmuebles - oficinas centro comercial popular los



plazas publicas Plaza publica Urbano 16050101 Terrenos

V013017 Terrenos - bienes de uso público

andenes Bienes inmuebles - pasaje Camacho Urbano 16050101 Terrenos

V013034 Terrenos - bien de uso público vía

glorietas Glorieta Urbano 16050101 Terrenos

V013153 Terrenos Lote de terreno con construccion y mejora Rural 16050201 Terrenos

V013154 Terrenos Lote de terreno y mejora Rural 16050201 Terrenos

V013155 Terrenos Lote de terreno con construccion y mejora Rural 16050201 Terrenos

V013156 Terrenos Lote de terreno y mejora Rural 16050201 Terrenos

V013902 Terrenos Bienes inmuebles - terreno centro comercial mercado

minorista de Neiva – Mercasur Urbano 16050401 Terrenos

V014838 Terrenos Finca Rural 16050101 Terrenos

V015252 Incorporar a la contabilidad Restaurante isla de Neiva Urbano 16550601

Equipo de

recreación y

deporte

V015253 Incorporar a la contabilidad -

bienes históricos y culturales Senderos parque isla de Neiva Urbano 17150101

Bienes

históricos y

culturales

V020086 Terrenos Predio Urbano 16050401 Terrenos



ambiental Protección ambiental Urbano 16050101 Terrenos

V020248 Incorporar a la contabilidad Colegio fortalecillas Rural 16400901 Escuelas y

colegios

V020249 Terrenos Lote de terreno Urbano 16050101 Terrenos

V020250 Colegios y escuelas Institución educativa normal superior Urbano 16400901 Edificaciones

V020254 Terrenos Uso publico Urbano 16050101 Terrenos

V020255 Incorporar a la contabilidad Almacén general Urbano 17100508 Bienes de uso

publico

V020279 Terrenos Locales pasaje Camacho Urbano 16050101 Terrenos


vías Vía publica sin pavimentar Urbano 16050101 Terrenos

V021030 Colegios y escuelas Institución educativa el jardín Urbano 16400901 Edificaciones

V021091 Terrenos Terreno Urbano 16050101 Terrenos


vías Vía y zona verde Urbano 16050101 Terrenos

V021108 Terrenos Zona comunal C Urbano 16050101 Terrenos

V021112

Terrenos y edificaciones - bien de

uso público - escenarios

deportivos

Campo deportivo Urbano 16050101 Terrenos

V021113

Terrenos y edificaciones - bien de

uso público - escenarios

deportivos

Polideportivo Urbano 16050101 Terrenos


vías Vía publica en recebo Urbano 16050101 Terrenos


vías Ampliación C vía publica Urbano 16050101 Terrenos

Xxxx Terrenos ejidales - pendientes por

legalizar Lote Ejidal - pendiente legalizar Urbano 16050101 Terrenos

Fuente: Elaboración propia


Servicios que Puede Ofrecer el Avaluador a Entidades del Gobierno

En el transcurso del año 2018 es el periodo de aplicación y permitirá a las entidades solicitar

sus avalúos y realizar el inventario de sus bienes inmuebles e inmuebles, siendo este tiempo de

furor para nuestro ejercicio profesional, posteriormente para estas entidades no requieren de

realizar avalúos periódicos, pero si una comprobación del estado de los bienes.

Bajo en nuevo marco de acuerdo lo citado anteriormente cada vez que se realicen

transferencias entre entidades de gobierno sin contraprestación o permutas se requeriría de un

avalúo, para reflejar el valor de mercado de los mismos y reconocer así el ingreso o gasto

producto de la enajenación del bien inmueble y traspaso a otra entidad.

Se debe realizar una comprobación sobre un concepto nuevo que es el valor recuperable, que

es el mayor valor entre el valor de mercado y el valor de uso del activo, este requerimiento del

nuevo marco se debe realizar de manera anual en la misma fecha, teniendo como objetivo que

no se estén sobre valorando los bienes de las entidades. El nuevo marco nos nombra algunas

evidencias de deterioro que se deben tener en cuenta, estas son fuentes externas o internas:

Fuentes externas de información:

a) Durante el periodo, el valor de mercado del activo ha disminuido significativamente más

que lo que se esperaría como consecuencia del paso del tiempo o de su uso normal.

b) Durante el periodo, han tenido lugar, o van a tener lugar en un futuro inmediato, cambios

significativos con una incidencia adversa sobre la entidad, los cuales están relacionados con el

mercado al que está destinado el activo o, con el entorno legal, económico, tecnológico o de

mercado en el que opera la entidad.

c) Durante el periodo, las tasas de interés de mercado, u otras tasas de mercado de

rendimiento de inversiones, han tenido incrementos que probablemente afecten la tasa de


descuento utilizada para calcular el valor en uso del activo, de forma que disminuya su valor

recuperable significativamente.

Fuentes internas de información:

a) Se dispone de evidencia sobre la obsolescencia o deterioro físico del activo.

b) Durante el periodo, han tenido lugar, o se espera que tengan lugar en un futuro inmediato,

cambios significativos en la manera como se usa o se espera usar el activo, los cuales afectarán

desfavorablemente el beneficio económico que el activo le genera a la entidad. Estos cambios

incluyen el hecho de que el activo esté ocioso, planes de discontinuación o restructuración de la

operación a la que pertenece el activo, los planes para disponer el activo antes de la fecha

prevista y la reconsideración de la vida útil de un activo ya no como indefinido sino como finita.

c) Se decide detener la construcción del activo antes de su finalización o de su puesta en

condiciones de funcionamiento.

d) Se dispone de evidencia procedente de informes internos que indican que el rendimiento

económico del activo es, o va a ser, inferior al esperado.


Figura 17. Edificación CAR. Fuente: Elaboración Propia.

La Figura 17., es un ejemplo claro de esto es el edificio de la CAR ubicado en la carrera

séptima con calle 36, el cual está en un proceso de demolición por parte de esta entidad, el valor

de la edificación se le debe reconocer un deterioro por el valor que figure en libros al 100%, a

parte se requiere un tema de reconocer el valor de desmantelamiento por lo que genera un

servicio adicional de realizar los cálculos del valor de demolición y adecuación del terreno para

la construcción del nuevo edificio.

Dentro del informe solicitado para la comprobación y determinación del deterioro, se deberá

demostrar que el valor que reflejan los libros contables es superior al valor recuperable

determinado por el avalúo con el valor de mercado y el valor de uso. Valor de uso que basa en:

Valor de uso corresponde al valor actual de los flujos futuros de efectivo considerados y que

se esperan obtener de un activo o unidad generadora de efectivo.


Estimación de valor en uso del activo conllevará:

a) Estimar entradas y salidas futuras de efectivo originadas de la utilización continuada del

activo y su disposición final.

b) Aplicación de tasa de descuento adecuada a flujos de efectivo futuros.

Las unidades generadoras de efectivo se originan en dado caso que determinar el flujo de

efectivo que genera individualmente un activo no es muy claro se deberá identificar el grupo de

activos que generan las entradas de efectivo y poder distribuir ese flujo entre el grupo de activos

que lo generan, que en la vida practica este valor no es utilizado sino que solo es necesario el

valor de mercado para determinar que es mayor que el valor en libros.

Este valor de uso comparado con el método de capitalización de rentas o ingresos de la

resolución 620 articulo 2 consiste igual que el valor de uso en traer a valor presente la suma de

los probables ingresos o rentas de la vida remanente del bien con una tasa de capitalización que

cumpliría con la obtención del valor en uso que exige el nuevo marco normativo.

Dentro de los requerimientos se requiere revelar anualmente información sobre los bienes

inmuebles que será de gran importancia el apoyo de un avaluador sobre los siguientes temas:

-El cambio en estimaciones de la vida útil, del valor residual y de los costos estimados de

desmantelamiento, así como el cambio en el método de depreciación.

-El valor de las propiedades, planta y equipo en proceso de construcción, y el estado de

avance y la fecha estimada de terminación.

-El valor en libros de las propiedades, planta y equipo cuya titularidad o derecho de dominio

tenga alguna restricción o de aquellas que estén garantizando el cumplimiento de pasivos.

- El valor de los bienes de uso público en proceso de construcción, el estado de avance y la

fecha estimada de terminación.


-Las características cualitativas especiales tales como la condición de ser bienes declarados

como bienes históricos y culturales, entre otras.

- El cambio en la estimación de la vida útil de la restauración de bienes inmuebles históricos

y culturales.

- Información cuantitativa física y cualitativa de los bienes históricos y culturales que no

hayan sido reconocidos por falta de una medición monetaria confiable, tales como: cantidades,

ubicación y estado de conservación.

- El valor en libros de las propiedades de inversión que tengan alguna restricción bien sea,

para llevar a cabo su disposición o para cobrar los ingresos que producen;

-El valor de las propiedades de inversión que garanticen el cumplimiento de pasivos;

-La información de bienes que se hayan reconocido como propiedades de inversión o que se

hayan retirado por la tenencia del control, independientemente de la titularidad o derecho de

dominio (esta información estará relacionada con: la entidad de la cual se reciben o a la cual se

entregan, el monto, la descripción, la cantidad y la duración del contrato, cuando a ello haya

lugar).

- Una descripción general de los acuerdos de arrendamiento significativos del arrendatario

incluyendo, por ejemplo, información sobre cuotas contingentes, opciones de renovación o

adquisición y cláusulas de revisión, subarrendamientos y restricciones impuestas por los

acuerdos de arrendamiento.

- Obtención del valor recuperable del activo (o de la unidad generadora de efectivo) es el

valor de mercado menos los costos de disposición o el valor en uso; y

-La tasa o tasas de descuento utilizadas en las estimaciones actuales y en las efectuadas

anteriormente para hallar el valor en uso, en el caso de que este sea el valor recuperable.


Sería oportuno ofrecer el servicio como avaluadores de estimaciones de vidas útiles, valores

residuales y determinación del deterioro para los bienes inmuebles cubriendo la necesidad de las

entidades de gobierno por cumplir la norma deterioro del valor de los activos no generadores de

efectivo que debe realizarse mínimo una vez cada periodo contable que es anual.

Lo del deterioro no es solo un requerimiento a nivel de entidades de gobierno, sino que aplica

para entidades del sector privadas y públicas,

Servicio para Prestar en el 2018. Transición al Nuevo Marco Normativo

En este año 2018 se podrá realizar valoraciones a los diferentes elementos que puedan tener

inmuebles objeto de avaluó y se basa en el instructivo 002 de 2015 en que plantea las siguientes

mediciones durante todo el 2018.

El instructivo 002 con fecha del 8 de octubre de 2015 en el numeral 1.1.9., indica:

Las entidades de gobierno medirán los bienes inmuebles utilizando alguna de las siguientes

alternativas:

Al costo menos depreciaciones y perdidas por deterioro de valor, que es lo hablado

anteriormente que no requeriría avaluó sino un informe estimando vida útil, valor residual,

deterioro y valor presente de los costos estimados en los que incurrirá la empresa para llevar a

cabo el desmantelamiento y retiro del elemento al final de su vida útil o la rehabilitación del

lugar.

Con la información que podremos suministrar las entidades procederían a calcular la

depreciación acumulada que el elemento tendría a la fecha de transición teniendo como

referencia las nuevas estimaciones de acuerdo al porcentaje de la vida útil ya transcurrida hasta

la fecha de transición. Para el deterioro de valor que tengan los activos se deberá tener en cuenta

para reconocerlo durante el 2018.


Al valor de mercado o al costo de reposición depreciado determinado a través de un avalúo

técnico en la fecha de la transición. Esta opción que permite el nuevo marco se realizara esta

única vez para actualizar los saldos de las propiedades que contaban con costos desactualizados

muy antiguos.

Al valor actualizado en un periodo anterior, en esta opción se requeriría de un avaluador con

el fin de ajustar el valor determinado en los periodos anteriores con un índice general o

especifico de precios con el fin de determinar un valor que sea comparable, en la fecha de

actualización con el valor razonable o con el costo depreciado que tendría el elemento si se

hubieran aplicado los criterios establecidos en el nuevo marco normativo. Este no aplica para los

bienes de uso público e histórico y cultural.


Conclusiones

Las entidades de Gobierno bajo la nueva regulación deben implementar controles a sus bienes

inmuebles y muebles que traerán consigo nuevos requerimientos y usuarios con necesidades

distintas pero que requieren del conocimiento y la experticia de un avaluador para la

presentación y uso de estimaciones para la información financiera de la nación.

Dentro del año 2018 las entidades de gobierno podrán actualizar los valores de sus inmuebles

y se debe entender que dentro del nuevo marco se dará una única vez para la transición del marco

anterior al nuevo marco, que de acuerdo con las políticas revisadas en este proyecto

posteriormente no se requieren avalúos para la información financiera.

Que dentro de los informes e información que requieren estas entidades posteriormente a las

adquisiciones de sus bienes inmuebles es la continua valuación de posibles deterioros que

puedan sufrir, cambio de vidas útiles por las condiciones cambiantes del mercado, medio

ambiente, sociales etc., costos de desmantelamiento.

Se pudieron socializar las clasificaciones contables en que puede estar un inmueble y que

característica tienen para ser clasificados como tal, las políticas a adoptar según su clasificación,

pudiendo tener claro cuál fue la medición inicial y el valor que se debe reflejar en los estados

financieros independiente el valor del avalúo realizado para la entidad en una fecha determinada.

La obligación de realizar avalúos para estas entidades bajo el nuevo marco normativo

comprendido en la resolución 533 será en los casos de permutas y transferencias o

transacciones sin contraprestación entre las mismas entidades de gobierno, bienes que deben ser

medidos primero a su valor de mercado para poder ser reconocidos en sus estados financieros.


Revisión Literaria

Alcaldía Municipal Boyacá. (15 de Enero de 2017). Normatividad. Recuperado el 12 de Mayo de

2018, de Alcaldía Municipal de Duitama en Boyacá: http://www.duitama-

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Colombia Neiva Huila. (2 de Diciembre de 2012). Atracciones de Neiva Huila. Recuperado el 12

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http://colombianeivahuila.blogspot.com/search/label/fotos%20de%20neiva

Contaduria General de la Nación. (2005). Resolución 533. Colombia: República de Colombia.

Contaduría General de la Nación. (2015). Catálogo general de cuentas. Para entidades de

gobierno (Resolución 620 de 2015). Bogotá, D.C.: Contaduría General de la Nación.

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