Nº 33. MAYO 2010

07 MEDIDAS PARA LA RECUPERACIÓN ECONÓMICAeL deCReTO zURBANO Se APROBÓ eL 13 de ABRIL

03 EL IvA qUE vIENE LOS TIPOS ImPOSITIvOS PASARáN deL 16% AL 18% y deL 7% AL 8%

09 UNA PERSPECTIvA DE ABSORCIÓN DE STOCK ANáLISIS de POSIBLeS FUTURAS TeNSIONeS

Empresas colaboradoras:

�habitatge i futur

antonio GilSocio Cuatrecasas, Gonçalves Pereira

EL IvA qUE vIENE Los tipos impositivos pasarán del 16% al 18% y del 7% al 8%

El próximo 1 de julio, poco después de haber presentado y pagado el Impuesto sobre la Renta corres-pondiente al año 2009, nuestra es-casa capacidad consumidora va a recibir el aumento de tipos imposi-tivos en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que el gobierno ha preparado para ayudarnos a supe-rar la crisis.

Los tipos impositivos pasarán del 16% al 18%, en cuanto al tipo general y del 7% al 8% en relación al tipo reducido, mante-niéndose el tipo súper reducido del 4% para los productos con-siderados como de primera necesidad

En el contenido de este artículo vamos a tratar únicamente, dos de los múltiples aspectos, que este in-

AUMENTO DE LOS IMPUESTOS INDIRECTOS El Conseller d’Economia i Finan-ces, Antoni Castells, ha anunciado en unas recientes declaraciones su intención de incrementar los impuestos indirectos cedidos a la Generalitat de Catalunya. Así, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aumentará del actual 7% al 8%, para equipa-rarlo al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), y para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documenta-dos (AJD), se está pensando en un incremento del 50%, pasando, con carácter general del 1% al 1,5%. A nuestro juicio, son medidas que ponen de nuevo sobre la mesa las especiales características y escasa justificación de este último im-puesto, que únicamente tiene su razón de ser las necesidades de recaudación de las Comunidades Autónomas.

Este incremento de costes, es para el sector inmobiliario un suma y sigue de unos y medios por ciento que finalmente acabarán hacien-do mucho más costosa la produc-ción y la posterior adquisición de una vivienda.

Si repasamos las operaciones a las que estos cambios pueden afectar e iniciamos nuestro análisis por la compra del suelo que realiza el promotor para producir, vemos que éste se encarecerá en un 1% si la compra está sujeta a ITP o en un 0,5% si la operación se sujeta a IVA, por el incremento del AJD.

Si tras la compra del suelo hay que agrupar las fincas, 1,5% más. La constitución del préstamo hi-potecario, concedido al promo-tor para financiar la operación,

también será un 1,5%, pero como la base del préstamo no es sólo el principal, sino que incluye los intereses, indemnizaciones, pe-nas por incumplimiento y otros conceptos análogos, éste acabará siendo superior a lo realmente fi-nanciado. La declaración de obra nueva añadirá un nuevo 1,5%, so-bre el valor de lo construido y la división en propiedad horizontal del inmueble, necesaria para pro-ceder a la venta de los pisos, au-mentará en otro 1,5% el coste.

El comprador, consumidor final adquirente del inmueble, aparte de verse obligado a soportar el incre-mento del IVA en un 1%, al pasar el tipo aplicable a la adquisición de viviendas del 7% al 8%, deberá so-portar un nuevo AJD del 1,5% so-bre el valor de su compra.

Al final y si hiciésemos un ejerci-cio práctico sobre la fiscalidad in-directa que soporta la adquisición de un inmueble, en el que el valor del suelo representa un 60% del coste del proyecto, la suma de los AJD, IVA e ITP, que en las dife-rentes fases gravan la operación, considerando un escenario habi-tual en el sector, supondría que el adquirente debería pagar por estos tres impuestos indirectos hasta un 15% del valor de adquisi-ción y de este 15%, 8 puntos se los llevaría el IVA y 7 el AJD.

Podemos entender que en una coyuntura económica como la actual, se planteen medios para gravar el consumo, que al fin y al cabo se corresponde con una decisión voluntaria del contribu-yente, aunque la adquisición en

este caso se corresponda con la compra de un bien de primera necesidad como es la vivienda de la que todos tenemos derecho a disfrutar conforme al artículo 47 de la Constitución.

Lo que si cuesta entender es la subsistencia de impuestos ana-crónicos y de difícil encaje en un derecho fiscal moderno, como es el de Actos Jurídicos Documenta-dos, que ni aporta valor ni riqueza al producto sobre el que se impo-nen, sino que se limita a gravar el documento notarial que va a ser inscrito, castigando a la economía productiva y haciendo, consciente o inconscientemente, que aumen-te desmesuradamente el coste de producción de las viviendas, que acabará siendo repercutido al comprador.

cremento de los tipos impositivos va a significar.

En el primero de ellos nos referi-remos al régimen transitorio apli-cable a aquellas operaciones que hayan devengado IVA anticipada-mente al tipo del 7% y que se per-feccionen con posterioridad al 1 de julio, cuando ya sea de aplicación del tipo del 8%.

El segundo aspecto es una reflexión sobre la contradicción existente entre el aumento del impuesto y las actividades inmobiliarias que el ejecutivo dice querer fomentar; ta-les como: (i) el desarrollo del par-que de viviendas de alquiler, (ii) la política de rehabilitación de vivien-das que también quiere potenciar.

SituacioneStranSitoriaS de operacioneS iniciadaS bajo un tipo impoSitivo y finalizadaS o perfec-cionadaS bajo otro

Los pagos anticipados

Realizados por el adquirente de una vivienda que a 1 de julio no había sido entregada, habiendo soportado por estos pagos antici-pados un IVA del 7%.

Cuando esta vivienda deba ser puesta a disposición del compra-dor, éste deberá liquidar el precio pendiente al tipo del 8%, sin que deba rectificarse el IVA pagado al 7%, que se considerará a todos los efectos como imposición definitiva. De tal forma que en la adquisición de un mismo bien, podemos en-contrarnos con IVA al 7% y al 8%.

Aquí el consejo resulta fácil de dar pero difícil de cumplir, ya que pasa por anticipar el máximo precio po-sible en la adquisición de la vivien-

da o si ésta estuviera terminada, tratar de agilizar la compra para que se efectúe antes del 1 de julio.

Así, si la vivienda es adquirida an-tes de esa fecha el tipo impositivo será del 7%, sea cual sea el plazo de pago, puesto que el devengo del impuesto en el IVA se produce con la entrega o puesta a disposición del bien.

Los contratos de tracto sucesivo

Los identificaremos con los contra-tos que conforme a la normativa del impuesto se generan de forma continuada en el tiempo (arrenda-mientos, suministros de agua, gas, electricidad, etc..) en los que el de-vengo del IVA se produce cuando la renta es exigible, normalmente a la emisión de la factura.

En estos casos y aunque podamos entender que el servicio se ha pres-tado con anterioridad al 1 de julio, el tipo impositivo aplicable será el del momento de emisión de la factura que hará exigible el pago a favor del suministrador y si la fe-cha de emisión es posterior al 1 de julio, los tipos aplicables serán del 18% u 8%, según los casos.

Las rectificaciones de factu-ras anteriores

En los supuestos de rectificación de facturas emitidas con anterioridad al cambio de tipos que hayan de ser rectificadas con posterioridad al 1 de julio, la modificación deberá realizarse al tipo impositivo que se repercutió en su momento.

Así, si se procediera a la devolu-ción de unas arras confirmatorias, que había ido a cuenta del precio de una posible compraventa, esta rectificación de la factura original

se realizaría al tipo del 7% aunque la misma se produzca con posterio-ridad al 1 de julio.

Las actividades inmobi-liarias pretendidamente fomentadas

el régimen de alquiler de viviendaS

El negocio de alquiler de viviendas es en sí mismo un negocio poco ren-table, en el que el margen del resul-tado en relación a la inversión que se realiza es escaso y más actualmente en donde la revalorización de los ac-tivos ha pasado a ser historia.

Las empresas o particulares que opten por promover viviendas para alquilar, van a ver mermados aún más sus resultados como conse-cuencia del incremento de los tipos del IVA, que en la adquisición del suelo, obras de urbanización, etc., va a pasar a ser del 18% (lo que porcentualmente representa un in-cremento del 12,5%), mientras que el de la construcción se incremen-tará aproximadamente en un 15% hasta alcanzar el tipo del 8%.

Este aumento de los tipos va a en-carecer aún más el coste de pro-ducción, ya que en el alquiler de viviendas, el promotor actúa como consumidor final, sin derecho a la deducción del impuesto.

La rehabilitación

Lo propio va a ocurrir con aquellas obras de reforma que vayan a reali-zarse sobre bienes inmuebles y que pese a tener la calificación jurídica de rehabilitación, conforme a la normativa urbanística, no podrán ser consideradas como rehabilita-ción desde el punto de vista fiscal, por no cumplir con los requisitos

cuantitativos y cualitativos a que obliga la ley del IVA.

En este caso el problema es mucho más sangrante, por dos motivos principalmente, el primero porque el IVA de la reforma, que no tendrá la consideración fiscal de rehabilita-ción, va a ser del tipo del 18% y no será deducible.

El segundo, porque el gobierno ha desaprovechado la oportunidad que le ha brindado el reciente-mente publicado Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, para regular de una forma más homogénea con la normativa urbanística el con-cepto de rehabilitación, limitándo-se la norma a recoger los criterios interpretativos y más bien restric-tivos que venía manteniendo la Dirección General de Tributos al respecto y especificando en aras de la seguridad jurídica, que debe entenderse por obras análogas y obras conexas, en el ámbito de la rehabilitación.

Por fortuna no todo son malas no-ticias y el Real Decreto antes seña-lado, ha mejorado el tratamiento fiscal del tipo del IVA aplicable a obras de reformas realizadas a fa-vor de particulares y en la que con la anterior redacción el tipo redu-cido únicamente era aplicable a las obras de albañilería.

Ahora, se ha ampliado a las ejecu-ciones de obra de electricidad, gas fontanería, calefacción, pintura, carpintería, etc..., que impliquen una renovación o reparación reali-zada en una vivienda, y en la que el coste de la mano de obra represen-ta más 67% del valor de la obra.

Estas reformas pasarán de tributar del 16% al 8%, desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012.

� habitatge i futur

NOvEDADES EN LA LEY DE PREvENCIÓN DE BLANqUEO DE CAPITALES Y DE fINANCIACIÓN DEL TERRORISMO

El pasado mes de abril se publicaba la nueva Ley de prevención de blan-queo de capitales y de financiación del terrorismo (BOE 29.04.2019), que viene a dar cumplimiento al mandato contenido en la Directiva 2005/60/CE y, con ello, a dar nue-vo protagonismo a una materia que, durante los últimos tiempos y como consecuencia de la situación econó-mica general, ciertamente corría el riesgo de dejarse olvidada.

No obstante lo anterior o, quizá, precisamente por ello, es por lo que la prevención del blanqueo de capitales continúa gozando de actualidad, aunque sólo lo sea por la supervisión del gran número de operaciones que, muchas de ellas de gran calado, se han realizado en

EL ENCUADRAMIENTO DE LOS SOCIOS-ADMINISTRADORES EN LA SEGURIDAD SOCIAL Y JUBILACIÓN PARCIAL

Uno de los aspectos que representan una mayor controversia en nuestro Ordenamiento Jurídico laboral es el encuadramiento de los socios admi-nistradores en la Seguridad Social. Y ello por cuanto dependiendo de las circunstancias concurrentes, los socios administradores deben co-tizar en el régimen especial de trabajadores autónomos (en adelante, reta) o, en su caso, en el régimen general de la Segu-ridad Social como asimilados (en adelante, rgSS como asi-milados).

La cuestión en sí no resulta nada baladí, pues la cuantía de la pensión de jubilación y sus modalidades de acceso se hace depender, entre otros aspectos, del régimen de cotización en el que se encuentre encuadrado el socio-administrador. A título de ejemplo, la jubilación parcial, tan en boga últimamente, está vetada a los cotizantes en el RETA.

EnriquE Guiraoy Maria José sánchEzAbogados PwC- Landwell

Vayamos por partes:

a) encuadramiento en la Seguridad Social

De conformidad con el art. 97.2 k) de la Ley General de la Seguridad Social (en adelante, LGSS), los socios-ad-ministradores deben permanecer encuadrados en el rgSS como asi-milados, siempre que cumplan los siguientes requisitos: (i) que no po-sean el “control efectivo” de la socie-dad, (ii) que el desempeño de su cargo conlleve la realización de funciones de dirección y gerencia, (iii) que sean re-tribuidos por ello, o por su condición de trabajadores de la Compañía.

Se presume que el administrador que desarrolla funciones de direc-ción y gerencia tiene el “control efec-tivo” de la sociedad cuando su parti-cipación en el capital social es igual o superior a la cuarta parte del mismo. Dicha presunción es “iuris tantum” y admite prueba en contrario a cargo del interesado. Si por el contrario, el socio administrador dispone del “control efectivo” de la sociedad en

los términos anteriormente señala-dos, el régimen de Seguridad Social en el que debe permanecer encua-drado es el reta.

Concretamente, la Disposición Adi-cional 27ª de la LGSS establece que estarán obligatoriamente incluidos en el reta aquellos que ejerzan las (i) funciones de dirección y gerencia que conlleva el desempeño del cargo de consejero o administrador (…) a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, siempre que po-sean (ii) el control efectivo, directo o indirecto, de aquélla.

b) poSibilidad de acceSo a la jubilación parcial

Actualmente y, dado que la posibi-lidad de acceso a la jubilación par-cial de los trabajadores autónomos regulada en el Disposición Adicio-nal 8º 4 la LGSS está pendiente de desarrollo reglamentario, el socio administrador que se encuentra cotizando en el RETA, únicamente podría acceder a la prestación de

jubilación una vez cumplidos los 65 años. Por el contrario, de estar co-tizando en el rgSS como asimi-lado y, de cumplir los requisitos de edad, antigüedad y cotización exigi-bles en el momento de la jubilación, el socio-administrador podría tener derecho a la jubilación parcial. Aun-que para ello, resultaría necesario que concurriese entre la sociedad y el socio- administrador una rela-ción laboral común que permi-tiese, en los porcentajes permitidos, la reducción parcial de la jornada.

Ahora bien, para determinar si el socio-administrador, de forma adi-cional a la relación mercantil propia de un administrador, está vinculado a la sociedad a través de una rela-ción laboral, habría que recurrir a la “Teoría del Vínculo”.

Siguiendo la indicada Teoría sólo en los casos de relaciones de trabajo, en régimen de dependencia, no califica-bles de alta dirección, cabría admitir el desempeño simultáneo de cargos de administración de la sociedad y de una relación de carácter laboral

que permitiría el trabajo a tiempo parcial. Por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciem-bre de 2007.

En cualquier caso, se debe tener en cuenta que el Instituto Nacio-nal de la Seguridad Social ha ve-nido manteniendo un criterio res-trictivo al respecto, al interpretar que el art. 97 2 k) de la LGSS no diferencia entre administradores puros y administradores con po-sible relación laboral común, de forma que todos están excluidos de la posibilidad de celebrar un contrato a tiempo parcial. Sin em-bargo, la postura adoptada por los Tribunales Superiores de Justicia ha sido contraria.

A modo ilustrativo, el Tribunal Su-perior de Justicia de la Cantabria, en Sentencia de fecha 17 de mayo de 2005, reconoce la prestación de jubilación parcial a un administra-dor que tiene una relación laboral común en tres sociedades, en las que posee el 11,9 % del capital so-cial de cada una de ellas.

Juan iGnacio sanzAbogado y profesor de Derecho Mercantil de ESADE

los primeros años del siglo actual. El blanqueo de capitales constituye una materia que inicialmente estu-vo vinculada al tráfico de drogas. Y es que durante la década de los años ochenta se percibió que más eficaz que la lucha directa contra el tráfico de drogas, lo era la perse-cución de las operaciones de inver-sión de los beneficios obtenidos a resultas de su comisión y que pre-tendían, literalmente, el blanqueo de tales beneficios económicos.

Desde aquellos tiempos se ha ad-quirido un conocimiento mucho más profundo de las técnicas y modos de actuación de las redes dedicadas al blanqueo de esos ca-pitales y beneficios económicos y la persecución del blanqueo de capitales constituye, en definitiva, la última etapa de un proceso en el que se pueden distinguir hasta tres fases distintas, a saber: la primera,

la propia generación de unos bene-ficios económicos como resultado de la comisión de una actividad delictiva; la segunda, la moviliza-ción de estos fondos con la fina-lidad de oscurecer y dificultar su procedencia delictiva y, finalmente en tercer lugar, la inversión en ac-tivos de distinta naturaleza, entre los que destaca, con carácter pre-eminente los activos inmobiliarios.Por ese motivo adquiere relevancia el conocimiento de las principales características y novedades de la nueva norma legal que pasamos a concretar a continuación:

SujetoS obligadoS

Una de las primeras novedades de la nueva normativa es la ampliación del abanico de sujetos obligados en materia de prevención de blanqueo de capitales. Así, junto a las entida-des financieras, los promotores e in-

termediarios inmobiliarios, notarios, abogados, procuradores, asesores contables y fiscales, casinos, joyeros, tratantes de arte y antigüedades, lote-ros, ahora quedan igualmente sujetos los que presten servicios de asesora-miento, gestión y administración de sociedades o que intervengan en la gestión, explotación y comercializa-ción de sistemas de medios de pago o los comerciantes de bienes por im-porte superior a 15.000 euros.

obligacioneS de diligencia debida

Estos sujetos obligados vienen suje-tos al desempeño de una especial di-ligencia en el ámbito de su actividad, con la finalidad de detectar los indi-cios del blanqueo de capitales y que podrá verse simplificada en el caso de operar con Administraciones Pú-blicas o, en otro caso, verse reforza-da en determinadas situaciones, co-mo ocurre en el caso de operaciones no presenciales o en que interven-gan personas con responsabilidad pública, sus familiares y allegados, consecuencia de la relevancia que en los últimos meses ha adquirido la corrupción política en España.

En todo caso, con carácter general los sujetos obligados tienen las si-guientes obligaciones:

(i) una obligación de identificación y registro de las personas con las que entablen relaciones comercia-les, tanto desde un punto de vista formal, como de la identificación

del titular real de los bienes objeto de transacción;

(ii) examen de cualquier vinculación que una operación pudiera tener con la actividad de blanqueo de capitales;

(iii) comunicación de propia inicia-tiva de las operaciones en las que concurran indicios de relación con el blanqueo de capitales;

(iv) abstención de ejecución de operaciones en las que concurran indicios de vinculación con el blan-queo de capitales;

(v) colaboración con la Comisión de Prevención del Blanqueo de Ca-pitales e Infracciones Monetarias; y, finalmente,

(vi) conservación de documentación durante un período de diez años.

Todo ello, sin olvidar el estableci-miento de medidas y procedimien-tos de control interno, incluyendo programas de formación continua-da a empleados y la revisión anual de tales procedimientos por exper-to externo.

En resumen, una norma que preten-de homogeneizar la legislación de los distintos Estados miembros de la Unión Europea ante una materia caracterizada por su creciente im-portancia e interés y que año a año merece mayor dedicación de recur-sos administrativos, judiciales y po-liciales en aras a su erradicación.

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EL PLA TERRITORIAL SECTORIAL DE L’hABITATGE El plan estará expuesto a información pública hasta el 5 de junio

El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC) de 20 de abril de 2010 publicó un anuncio de in-formación pública del Proyecto de decreto por el que se aprueba el Pla territorial sectorial d’habitatge y se crea el Fons de Solidaritat Ur-bana, que estará sometido a infor-mación pública 45 días.

El Pla territorial sectorial d’habitatge constituye el marco orientador para la aplicación en todo el territorio de Cataluña de las políticas de vivienda en los próximos diez años, principal-mente las establecidas en el Pacte Nacional de l’Habitatge 2007-2016, a partir del máximo aprovecha-miento y la mejora de las viviendas existentes, y de la construcción de vivienda nueva, de manera preferen-te en suelo urbanizado y, cuando sea necesario, en suelos urbanizables, estableciendo asimismo programas orientadores de la actuación pública en estas materias.

El Pla territorial sectorial d’habitatge se distingue de otros planes territoria-les sectoriales y los planes territoriales parciales, debido a que no determina crecimientos urbanísticos, ni volúme-nes absolutos de necesidades de nue-vo techo residencial en el territorio. Por el contrario, se trata de un Plan de análisis de la distribución en el terri-torio de las problemáticas sociales de vivienda y de las problemáticas deri-vadas del estado de conservación del parque existente, y del estado de uso de las viviendas. El estudio de estos di-versos tipos de necesidades, derivado

de censos estadísticos y de estudios es-pecíficos hechos a propósito del Plan, da pie a determinar aquellas zonas del territorio-zonas de demanda fuerte y acreditada-donde hay que focalizar las políticas de vivienda.

La normativa del Pla territorial sectorial d’habitatge se compone de cinco capítulos, seis disposiciones adicio-nales, tres disposicio-nes transitorias y tres anexos

En cuanto a contenidos y estructura, el Plan parte del diagnóstico general sobre las necesidades de vivienda de la población y las necesidades de re-habilitación del parque de viviendas establecidas en el Pacte Nacional de l’Habitatge 2007-2016 y determina los déficits y los desequilibrios terri-torializados en los diversos aspectos de la vivienda. Como respuesta a es-tos déficits, el Plan establece las es-trategias, propuestas e instrumentos para su resolución, para cada uno de los ámbitos territoriales que se deter-minen.

En cuanto al contenido normativo del Plan, se incorpora una normati-va que concreta las propuestas y los instrumentos para su desarrollo, con tres planes de propuesta: la de-limitación de los ámbitos de actua-ción, la determinación de las áreas de demanda fuerte y acreditada, y el

reto de la solidaridad urbana, y un plan de síntesis de las propuestas.En primer término en el capítulo I se definen las finalidades, determina-ciones y contenido del Plan, así como su vigencia y carácter vinculante.

El capítulo II relativo a los objetivos del Plan, determina las necesida-des de vivienda a las que se quiere dar respuesta mediante las medi-das del Plan y que se concretan en la provisión de vivienda asequible para cubrir las necesidades socia-les acumuladas y las derivadas del crecimiento de los hogares, la re-habilitación de viviendas y la pro-visión de viviendas destinadas a políticas sociales necesarias para dar cumplimiento al objetivo de solidaridad urbana previsto en el artículo 73 de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge. En relación a las necesidades de vivienda asequible y para reajustar las previsiones del Plan en el planeamiento territorial y urbanístico se incorpora a la dispo-sición adicional cuarta las variables y procedimiento de cálculo.

Los ámbitos de actuación corres-ponden a ámbitos de carácter plurimunicipal, a excepción del municipio de Barcelona, que tie-ne carácter de ámbito territorial. En la terminología del Plan, estos ámbitos son los sistemas metropo-litanos, los sistemas urbanos y las áreas rurales, abarcando la totali-dad del territorio de Cataluña. Las áreas de demanda fuerte y acredi-tada corresponden a ámbitos de

actuación donde se identifican las mayores cantidades de necesidades sociales de viviendas existentes, en cifras absolutas y en porcentajes en relación a la media de Cataluña, y es en estas áreas donde se aplican con mayor intensidad las propues-tas e instrumentos del Plan, de acuerdo con las previsiones de la Llei del dret a l’habitatge. El anexo 2 del Plan relaciona los niveles de demanda fuerte y acreditada por ámbitos de actuación.

Con estas premisas, se desarrollan en el capítulo III las diferentes es-trategias que propone el Plan para alcanzar los objetivos fijados, ha-ciendo una especial referencia a las diferentes medidas a adoptar en los áreas de demanda fuerte y acredita-da, especialmente en lo referente a las medidas de fomento del uso de la vivienda desarrolladas en las dispo-siciones adicionales quinta y sexta: la masoveria urbana y la expropia-ción del usufructo de las viviendas.

El capítulo IV define los diferentes instrumentos mediante los cuales se desarrollará el Plan: el plan de ám-bito de actuación, los planes especí-ficos de vivienda, los planes locales de vivienda, las determinaciones de los Planes territoriales parciales y planes directores territoriales en relación a este Plan, y las determi-naciones sobre el suelo a través del planeamiento urbanístico municipal y planeamiento director, de acuerdo con las previsiones de la Llei del dret a l’habitatge sobre los contenidos

que debe tener el Pla territorial sec-torial d’habitatge.

La interrelación entre el Plan te-rritorial sectorial y el objetivo de la solidaridad urbana, fijado en el artículo 74 de la Ley del derecho a la vivienda, justifica que la concre-ción territorial de este objetivo se inserte dentro del Plan y dentro de las normas regulatorias (capítulo V) constituyendo uno de los puntos de desarrollo reglamentario precep-tivo. En este sentido, el Plan fija el momento de inicio del objetivo de solidaridad urbana, los criterios de cuantificación quinquenal del obje-tivo y las viviendas que computan al efecto de consecución del objetivo.

Además, se crea el Fondo de solida-ridad urbana a los efectos previstos en el artículo 76 de la Llei del dret a l’habitatge, fondo que se integrará en las planes plurianuales de vivienda aprobados por la Generalitat y que tiene como finalidad apoyar a los mu-nicipios que acrediten dificultades especiales para la consecución de los objetivos. Finalmente se prevén seis disposiciones adicionales referidas a la actualización de los ámbitos de actuación, a la revisión de las nece-sidades de vivienda en relación a las previsiones del Pacto nacional para la vivienda, la actualización de las áreas de demanda fuerte y acredita-da, el procedimiento de cálculo de las necesidades sociales de vivienda, y la regulación de las figuras de la maso-veria urbana y expropiación del usu-fructo de la vivienda.

7habitatge i futur

M À S T E R E N DIR EC CI Ó U R B A N Í S T I C A I IM MOBIL I À RI AP O S T GR A U E N DIR EC CI Ó U R B A N Í S T I C A

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MEDIDAS PARA EL IMPULSO DE LA RECUPERACIÓN ECONÓMICAEl Decreto Zurbano se aprobó el pasado 1� de abrilEl pasado día 13 de abril se publi-có en el BOE el Real Decreto-Ley 6 / 2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y del trabajo, el llamado decreto Zurbano, del que cabe des-tacar las siguientes medidas:

medidaS en materia de rehabilitación de viviendaS

1. Creación de una nueva deduc-ción en el IRPF, para las obras de mejora en la vivienda habitual que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que tengan por objeto, entre otros, la mejora de la eficiencia energética, la sustitución de instalaciones de suministros o la creación de infraestructuras que favorezcan la accesibilidad, en los términos previstos en el Plan de Vi-vienda y Rehabilitación 2009-2012. Permitirá deducirse el 10% de las cantidades invertidas, con un límite máximo anual de 4.000 euros, a los contribuyentes, la base imponible de los cuales sea inferior a 33.007 euros, y se reducirá progresivamen-te hasta los 53.007,20 euros de base imponible. El límite durante todos los años de vigencia de la norma es de 12.000 euros por vivienda.

2. Se establece la aplicación del tipo reducido del IVA para todo tipo de obras de renovación y reparación de vivienda realizadas hasta el 31 de diciembre de 2012.

3. Se amplía el concepto de rehabili-tación estructural, a efectos de IVA, a las obras que cumplan los siguien-tes requisitos:

“1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, en-tendiéndose cumplido este requisi-to cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabi-litación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de ad-quisición de la edificación si se hu-biese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anterio-res al inicio de las obras de rehabi-

litación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisi-ción o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad construc-tiva, de forma que quede garanti-zada su estabilidad y resistencia mecánica.

b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamien-to de pilares o forjados.

c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d) Las de reconstrucción de facha-das y patios interiores.

e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se ci-tan a continuación cuando su cos-te total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o trata-miento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siem-pre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple manteni-miento o pintura de la fachada:

a) Las obras de albañilería, fonta-nería y carpintería.

b) Las destinadas a la mejora y ade-cuación de cerramientos, instalacio-nes eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c) Las obras de rehabilitación energética.”

modificación de la ley de Suelo eStatal

Se renueva la prórroga, hasta el 31 de diciembre de 2011, para la apli-cación de los nuevos criterios de valoración del suelo urbanizable delimitado.

medidaS de apoyo a laS pymeS

1. El ICO pondrá en funcionamien-to antes del 15 de junio de 2010 un programa temporal de financiación directa a las PYMES y autónomos, mediante la contratación de una red financiera de ámbito nacional para la prestación de los servicios necesarios.

2. Se modifica la Ley del Impuesto sobre Sociedades para exonerar de las obligaciones de documentación, respecto a las operaciones vincula-das, a las empresas de reducida di-mensión cuando estas operaciones en su conjunto no superen la cuan-tía de 100.000 euros por ejercicio.

3. Se modifica la normativa del IVA con el objetivo de flexibilizar los re-quisitos para recuperar las cuotas repercutidas del impuesto, en los casos de facturas total o parcial-mente incobrables.

4. Se prorroga para 2011 y 2012 la libertad de amortización de inver-siones en el Impuesto sobre Socie-dades, siempre que se mantenga el empleo.

protección a loS ciudadanoS

Se incrementa el tope de inembar-gabilidad en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecado sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Este umbral se eleva en un 10% sobre el actual, fijado en el Salario Mínimo Interprofe-sional, se incrementa en un 20% adicional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, sa-lario ni pensión.

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SOLUCIONES ENERGéTICAS EfICIENTES

LA PREvENCIÓN COMO ExCELENCIA EMPRESARIAL

José ManuEl doMínGuEzGas Natural

Hablar de prevención de riesgos la-borales hoy no debe significar solo hablar de una normativa que debe ser aplicada. El sector de la cons-trucción ha evolucionado positiva-mente en este sentido, como se ve al analizar las estadísticas referentes a la siniestralidad. La clave no está solo en el avance normativo, sino en fomentar algo imprescindible para obtener resultados y es la cultura de la prevención, dentro de la defi-nición de la cultura de empresa que cada organización decida.

Cuando se habla de las responsabi-lidades que tienen los empresarios y las consecuencias de una insuficien-te gestión en materia de PRL dentro de su organización, podemos hablar de que la prevención como excelen-cia empresarial puede suponer una método eficaz de defensa.

La defensa verdaderamente eficien-te, frente a las responsabilidades que adquiere el empresario en es-ta materia, pasa por interiorizar la importancia de la seguridad laboral dentro de la operativa de la empre-sa. Hemos de enfocar la prevención como una materia importante e im-prescindible en la elaboración de la estrategia empresarial como lo es el área de finanzas, compras, logística o calidad. Por lo tanto no nos he-mos de quedar en el cumplimiento de una ley sino que hemos de desa-rrollar la gestión de la seguridad la-boral como herramienta eficaz para

la productividad de la empresa y su competitividad.

Ha de diseñarse una estrategia de gestión, disponer de los recursos adecuados y integrar dicha gestión en su estructura jerárquica y fun-cional, independientemente de la actividad que desarrolle la empresa, de su dimensión y de su ubicación territorial, es decir, se trata de dise-ñar unas actividades y contar con los recursos que sean necesarios y suficientes para obtener una mejora de las condiciones de trabajo y una disminución de la accidentalidad y como conclusión obtener una em-presa competitiva en el sector.

Para ello, debemos ir a la normativa para saber cómo podemos organi-zar los recursos y de que actividades hablamos cuando nos referimos a la gestión. Podemos organizarlo con recursos propios o contando con entidades especializadas y acredi-tadas como servicios de prevención ajenos. Incluso se puede contar con ambos a la vez, coordinando las dis-tintas actuaciones.

Disminuir la siniestralidad, pensar que debemos definir un objetivo en nuestras empresas de disminución del 15%, 20% de los accidentes, en el sector de la construcción donde existen centros de trabajo que cada día cambian, donde participan va-rias empresas con sus trabajadores, que concentran distintos métodos de trabajo, maquinaria, herramientas, etc, nos lleva a la conclusión de que es indispensable poner en marcha un sistema de gestión que sea completo, que no complicado, y que se adapte

a las necesidades y que nos garantice la sistematización de actuaciones que nos lleven a la eficacia en cuanto a la mejora de las buenas prácticas.

En la “Estrategia Española de Seguridad y Salud en el Trabajo 2007-2012”, fruto del dialogo so-cial y aprobado por el Consejo de Ministros, se propone el diseño de un sistema bonus-malus para incentivar a las empresas que in-vierten eficazmente en prevención. El día 1 de abril, salió publicado en el B.O.E. el Real Decreto 404/2010 de 31 de marzo, por el que se regula el establecimiento de un sistema de reducción de las cotizaciones por contingencias profesionales. En es-te decreto se expresa el sentido de que el malus ya está representado por medidas como las relativas al recargo de prestaciones económi-cas en caso de accidente de trabajo y enfermedad profesional, la pérdi-da de bonificaciones sobre las coti-zaciones a la Seguridad Social y las posibles actuaciones de la Inspec-ción de Trabajo y Seguridad Social.

La novedad ahora está en poder de-clarar las actuaciones e inversiones que puedan haber incidido en la disminución de la accidentalidad de la empresa.

Creemos interesante esta nueva visión de la aplicación de las bue-nas prácticas y de la integración de una buena política preventiva. En todo caso hemos de gestionar la prevención como una inversión real y velar por el beneficio com-pleto, menos accidentalidad y me-jor productividad.

GEMMa carolGerente del Servicio de Prevención Gaudí

Nuestra sociedad hace un uso cada vez más intensivo de la energía en todas sus actividades, lo cual nos produce una mayor dependencia de la misma.

En los edificios, sean para uso resi-dencial o para otros usos dotacio-nales y terciarios, las demandas en calefacción, refrigeración y agua caliente sanitaria representan entre el 60 y el 70% del total de la energía que consumen. Así, para realizar la cobertura de estos servicios las solu-ciones con calderas murales mixtas individuales en el caso de edificios de viviendas y de sistemas centrali-zados con calderas de gas en edificios dotacionales representan una gran solución ya que permite la máxima flexibilidad de uso, cada usuario de-cide cuándo debe funcionar y por tanto consumir energía, no produce consumos innecesarios cuando la vi-vienda está desocupada.

Pero en aras a reducir el consumo de energías convencionales, la legisla-ción actual exige que en los edificios de nueva construcción un porcenta-je del total de la demanda anual de agua caliente sanitaria existente en los mismos sea satisfecho, en por-centajes entre el 30 y el 70% según zona geográfica, por sistemas sola-res térmicos.

Pero aunque se instalen sistemas so-lares térmicos, el usuario final quie-re tener garantizadas sus demandas térmicas, por lo que estos sistemas solares deben ir apoyados con sis-temas convencionales. Es ahí donde nuevamente las soluciones clásicas de calderas y calentadores de gas constituyen el socio ideal de esta energía renovable.

En el caso de edificios de viviendas, con generadores instantáneos de agua caliente a gas, el mercado dispo-ne de aparatos adaptados a su inter-conexión directa con sistemas solares térmicos, que priorizan el aprovecha-miento del agua caliente solar.

Pero no solo se dispone de solucio-nes para la calefacción y el agua ca-liente sanitaria, también para la pro-ducción de frío para refrigeración y aire acondicionado se puede obtener

con equipos que consumen gas, co-mo son los equipos de absorción y las bombas de calor a gas

Finalmente, se presenta una tec-nología, la microcogeneración. Su principio de funcionamiento se basa en un conjunto motor de gas – alter-nador, que mediante el consumo de gas genera electricidad, aprovechan-do el calor de refrigeración del mo-tor, como en el caso de la bomba de calor, para satisfacer las demandas térmicas del edificio. Esta tecnología produce, además de la reducción de costes al usuario final, una reducción de la energía primaria que consume nuestro país.

La energía eléctrica producida en sistemas de microcogeneración pue-de consumirse en el propio edificio o bien exportarse a la red eléctrica recibiendo a cambio una retribución económica, resultando así una im-portante reducción de costes, que abaratan el coste de la energía tér-mica recuperada y por tanto la fac-tura energética final de los usuarios finales. Precisamente, este uso de la energía recuperada del motor cum-ple las condiciones exigidas por la le-gislación para que puedan sustituir la obligación de instalar paneles solares en el edificio.

Sobre las características del com-bustible, el gas natural es la fuente de energía convencional que, con gran diferencia, produce un menor impacto ambiental, ya que tiene la menor emisión de CO2 por kWh de energía útil producida y su emisión de contaminantes locales, como los óxidos de azufre y partículas, es prácticamente nula. Estas caracte-rísticas son reconocidas por organis-mos como la Agencia Internacional de la Energía que considera al gas natural como la mejor energía puen-te entre la sociedad de las energías provenientes del petróleo, que ca-racterizó el siglo XX y la sociedad de las energías renovables que nos caracterizará en el siglo XXI

Gas Natural Fenosa apuesta por estas soluciones de alta eficiencia y apoya los nuevos desarrollos que permitan que todos los usuarios cubran sus servicios energéticos consumiendo solo la energía que necesitan, mini-mizando su coste económico y el im-pacto sobre el medio ambiente.

�habitatge i futur

UNA PERSPECTIvA DE ABSORCIÓN DE STOCKAnálisis de posibles futuras tensiones en el mercado de viviendaprincipal de obra nueva en Cataluña

La actual coyuntura económica ha provocado que la construcción de obra nueva se haya reducido de forma drástica. Tanto en el conjun-to de España como en el territorio catalán se ha contraído a mínimos. Des de los máximos alcanzados en 2006 la caída alcanza es del 87% y el 90% para España y Catalunya, respectivamente. Estas caídas pue-den tener importantes consecuen-cias futuras no deseadas.

El ciclo del producto, dicho de otro modo, el propio proceso productivo, que en sentido amplio abarca desde

la transformación del suelo hasta la entrega de llaves, es clave para el sec-tor y, dada la importancia del propio sector en términos de PIB y de sus efectos de arrastre, también lo es pa-ra el devenir económico general. Este proceso productivo dilatado hace que la oferta de vivienda nueva sea muy rígida, inelástica, en el corto plazo. Tarda en reaccionar delante de cam-bios en la demanda. Para adaptarse necesita tiempo y, es, precisamente, esta necesidad, la que hace que, a veces, tanto en épocas de bonanza como de recesión, la reacción no lle-gue en el momento mas adecuado.

Viviendas iniciadas en Cataluña

Stock relativo de vivienda nueva sin venderpor provincias

Fuente: Secretaria d’habitatge

Nota: Se corrige por la existencia de autopromociones. En 2007 (inicio del cálculo) un 12% de las viviendas iniciadas en el conjunto de Cataluña correspondían a autopromociones según el Ministerio de Fomento. No se dispone de datos sobre el % que representa el alquiler y el alquiler con opción de compra sobre las viviendas finalizadas por lo que en este cálculo no se tiene en cuenta. Fuente: Elaboración a partir de diversas fuentes.

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Por tanto, no es de extrañar que en el mercado de vivienda, aquí y en el extranjero, se sucedan, a lo largo del ciclo económico, situaciones de so-bre-oferta y sub-oferta, más o menos importantes. Evidentemente, ningu-na de las dos situaciones, es del todo recomendable para un mercado.

Si el lector lo permite podríamos realizar un pequeño ejercicio para valorar hasta qué punto la correc-ción en el inicio de obra nueva pue-de ya ser del todo suficiente. El pun-to de partida consiste en tener una aproximación del stock de vivienda nueva sin vender en Cataluña.

Los datos utilizados para la elabo-ración de este cálculo son, básica-mente, dos: los de producción y los de transacciones. Los primeros se obtienen a partir de los visados de inicio de obras y de los certificados de final de obra de los colegios de aparejadores. Y, para los datos de compraventas de vivienda nueva, se utiliza la Estadística de Transac-ciones Inmobiliarias elaborada por el Ministerio de la Vivienda. El cál-culo parte de la hipótesis, totalmente necesaria, de que es en el 2007 cuan-do las nuevas promociones, en Cata-lunya, empiezan a notar el descenso de compradores. Dicho de otra for-ma se empieza el cálculo en el 2007 con un stock nulo. Además, también se tienen en consideración que existe la autopromoción, por lo que, éstas, no requieren de compraventa para no formar parte del stock.

En toda Cataluña el stock de vi-vienda nueva terminada sin ven-der ascendería a 78.845 viviendas (31/12/2009) distribuidas a razón de: un 55,3% en Barcelona, 22,9% en Tarragona, 17,4% en Girona y, el restante 4,5%, en Lleida. Antes de valorar esta cifra absoluta se debe tener en cuenta ciertas carac-terísticas relevantes del mismo que lo pueden hacer que sea en más o menos preocupante para la econo-mía en su conjunto.

Estas cuestiones serian: qué parte del mismo no es tal ya que se ha destinado o se destinará al mer-cado de alquiler y, por tanto, deja de ser stock sin vender; cuál es su localización para evaluar su posi-

ble absorción (segunda residencia vs. principal); la importancia de la población que reside en la zona; que existe, lo que los economistas llaman stock friccional, y que siem-pre es necesario para el correcto funcionamiento del mercado, etc. Una forma útil de mostrar los da-tos consiste en relativizarlos según la población residente en cada área. Como se muestra en el gráfico, la media catalana es de 10,5 vivien-das por cada mil habitantes.

A partir de este primer cálculo nos aproximaremos, de forma simple pero sensata, a cual es la cantidad de stock que correspondería a primera residencia. La razón es muy simple y reside en que si queremos valo-rar hasta qué punto la corrección en viviendas iniciadas es excesiva debemos disponer de proyecciones de demanda y, de éstas, las más fia-bles son para la vivienda principal.Por este motivo, necesitamos aproxi-marnos a cuál es el stock de vivienda principal nueva sin vender. De esta forma, minoramos el stock según las proporciones que nos ofrece el “censo de población y viviendas 2001” sobre la existencia de segunda residencia (15,5% de las viviendas familiares). Además, cuestión ésta que aún no se había contemplado, es el momento de minorar el stock por el alquiler (16,6% sobre las viviendas principa-les), ya que este no forma parte del mismo. La hipótesis implícita en las dos minoraciones es de mantener constante la composición del parque.

Una vez hecho esto, disponemos de una buena aproximación al stock de vivienda principal terminada sin vender, unas 55.000 viviendas en Catalunya, miramos hacia el futuro con las previsiones de de-manda utilizadas por la Generali-tat y elaboradas por el Centro de Estudios Demográficos. En ellas se cifra el crecimiento en 292.603 ho-gares para el periodo 2007-2017. Esta cifra correspondería a la “de-manda mínima de obra nueva”. Si se tiene en cuenta la necesidad de ciertas demoliciones, el CED aplica un 0,2% anual del parque, tenemos que, en media anual, la “demanda mínima de obra nueva más de-moliciones” es de 35.200. El stock futuro será el resultante de los incre-

mentos correspondientes por nueva finalización de obra y minorado por la proyección de hogares (con inde-pendencia de si compran o alquilan). En un momento como el actual es más complicado realizar proyeccio-nes sobre finalización de obra pero puede hacerse asumiendo que en épocas normales el período medio de construcción se prolonga 8 trimes-tres. De esta manera, por ejemplo, se trasladan las viviendas iniciadas en el primer trimestre del 2008 a el pri-mer trimestre del 2010 como finali-zadas (más concretamente se asume que sólo un 8% de los iniciados en el 2008 no se terminarán o lo harán en un período superior, porcentaje muy bajo si observamos lo acontecido en el 2008 y el 2009).

Por lo tanto, teniendo en cuenta lo dicho, el stock de vivienda principal quedaría reducido a 30.791 en el 4 trimestre del 2011. Las previsiones de demanda de vivienda principal para el 2012 son de 35.200. La diferen-cia seria negativa y lo seria más aún si se tuviera en cuenta la demanda existente pero no satisfecha acumu-lada entre 2007-2009 (si se tienen en cuenta la proporción de alquiler, las compraventas y la formación de hogares del CED este embolsamiento de demanda podría estar cercano a las 57.000 viviendas).

Lógicamente se puede oponer que se puede utilizar vivienda de segun-da residencia como principal y, se estaría en lo cierto, pero también es cierto que no toda vivienda es válida para este fin. Dejando a un lado la cifra exacta y, que dicho sea de paso, ni el mejor futurólogo la sabe, este ejercicio debe servir para dar el toque de atención sobre una cosa que parece evidente: el futu-ro no será peor que el pasado más reciente y las viviendas no se hacen de hoy para mañana. En otras pala-bras, la necesidad de normalizar la producción puede existir ya. Evi-dentemente la generalización para toda Catalunya y para las provincias como un todo se hace difícil, lógica-mente, esta necesidad, es más acu-sada en aquellas zonas en las que el stock en términos de población es mas bajo o inferior a la media y que corresponde, principalmente, con las zonas urbanas.

10 habitatge i futur

BREvES INDICADORES DE LA EvOLUCIÓN DEL SUBSECTOR INMOBILIARIO RESIDENCIAL EN CATALUÑA

INDICADORES III TRIM. 09 Iv TRIM. 09 I TRIM. 10 ÚLTIMA CIfRA variación mensual variación Trimestral variación Anual*

ProducciÓn (1)

cataluña Viviendas iniciadas 2.843 4.044 3.654 1.555 (marzo 10) 28,0% -�,6% �5,8%Viviendas acabadas 7.125 7.413 5.958 2.22� (marzo 10) 1,8% -1�,6% -�7,8%

Barcelona Viviendas iniciadas 1.056 2.630 2.490 1.1�� (marzo 10) 77,�% -5,�% �5,0%Viviendas acabadas 4.001 3.507 3.215 1.�7� (marzo 10) 52,7% -8,�% -55,�%

Girona Viviendas iniciadas 959 785 448 82 (marzo 10) -70,6% -�2,�% -2�,5%Viviendas acabadas 1.682 1.857 1.202 �20 (marzo 10) -�0,�% -�5,�% -20,2%

Lleida Viviendas iniciadas 420 163 135 57 (marzo 10) 171,�% -17,2% -2�,�%Viviendas acabadas 615 627 292 76 (marzo 10) -��,�% -5�,�% -7�,2%

Tarragona Viviendas iniciadas 408 466 581 267 (marzo 10) 0,0% 2�,7% 26,�%Viviendas acabadas 827 1.422 1.249 ��8 (marzo 10) -�8,1% -12,2% -2�,0%

Barcelona ciudad Viviendas iniciadas 263 529 507 1�� (marzo 10) -5�,�% -�,2% 8�,2%Viviendas acabadas 671 441 696 ��� (marzo 10) 2��,0% 57,8% -17,0%

costEs construcciÓn (2)

Mano de obra 195,8 195,3 1�5,7 (febrero 10) -0,1% -0,�% -1,1%

Edificación 182,4 182,3 182,� (febrero 10) 0,1% -0,1% -�,�%

Obra civil 190,5 191,6 1��,8 (febrero 10) 1,0% 0,6% -0,2%

Consumo aparente de cemento (Miles T) 1.111,4 1.005,4 845,1 ��0,� (marzo 10) 15,5% -15,�% -10,�%

coMPraVEntas (3)

Cataluña Vivienda nueva 5.713 5.102 6.311 1.7�7 (marzo 10) -26,8% 2�,7% 20,8%Viv. segunda Mano 7.022 6.400 8.729 2.78� (marzo 10) -10,8% �6,�% �8,�%

Barcelona Vivienda nueva 3.417 2.845 3.575 1.02� (marzo 10) -21,0% 25,7% 21,1%Viv. segunda Mano 4.788 4.189 6.173 1.��0 (marzo 10) -�,2% �7,�% 6�,7%

Girona Vivienda nueva 940 952 1.172 ��8 (marzo 10) -2�,�% 2�,1% �,7%Viv. segunda Mano 1.032 956 1.100 �01 (marzo 10) -26,6% 15,1% �8,0%

Lleida Vivienda nueva 510 522 530 1�� (marzo 10) -�1,2% 1,5% -1,1%Viv. segunda Mano 410 388 543 157 (marzo 10) -�6,�% ��,�% 20,�%

Tarragona Vivienda nueva 846 783 1.034 252 (marzo 10) -��,�% �2,1% 66,8%Viv. segunda Mano 792 867 913 ��1 (marzo 10) 2�,0% 5,�% -1,2%

hiPotEcas soBrE la ViViEnda (4)

Cataluña número 25.771 21.277 8.7�0 (febrero 10) 10,1% -17,�% -0,6%

importe (Milliones €) 3.171 2.724 1.10� (febrero 10) 1�,8% -1�,1% -17,1%

MErcado dE traBaJ0 (5)

Ocupación Sector 318.700 299.500 295.200 - - -1,�% -1�,5%

Total Población Ocupada 3.199.200 3.136.400 3.098.900 - - -1,2% -�,1%

Desempelo del Sector Registrado (5.1) 90.330 97.319 105.239 10�.261 (abril 10) -1,7% 8,1% 1�,2%

Afiliados SS. Sector (España)(5.2) 202.984 192.832 183.500 181.852 (marzo 10) -1,�% -�,8% -1�,�%

MErcado FinanciEro (6) (%)

Del conj. de las Entidades de Crédito 3,087 2,866 2,801 2,780 (marzo 10) -1,2% -2,�% -27,2%

Ref. interbancaria a un año (Euribor) 1,336 1,238 1,224 1,225 (abril 10) 0,8% -1,1% -�0,8%

(1) Secretaria d’Habitatge. (2) CCOC. Número índice base diciembre 1994. La mano de obra corresponde a la provincia de Barcelona. (3) INE a partir de la estadística del colegio de registradores. (4) INE. (5) INE , EPA. Datos trimestrales. A partir del 2009 la clasificación entre sectores económicos se realiza con la CNAE-2009, con ella el sector de la construcción contiene más actividades. (5.1) Departament de Treball. (5.2) Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales. Total trabajadores afiliados al sector, por cuenta propia y ajena. Datos a último día de mes. (6) Banco de España. El del conjunto de entidades corresponde al tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de vivienda.

El primer trimestre del 2010 destaca por las noticias positi-vas en el sector. Tanto des del lado de la demanda como des de la oferta las últimas cifras publicadas muestran buenos comportamientos sobretodo en términos interanuales. Falta-ría que estos datos positivos se trasladasen de forma rápida al aumento de la ocupación del sector; cuestión ésta de vital importancia para el conjunto de la economía.

El ritmo de viviendas iniciadas durante los tres primeros meses del año ha sido muy positivo para el conjunto de Ca-talunya, sobretodo, gracias al comportamiento registrado en la provincia de Barcelona. Evidentemente estamos lejos de máxximos pero con 3.654 viviendas iniciadas, el incremento anual es del 45,8%.

Cabe destacar que ahora no existe el argumento esgrimido en el cuarto trimestre del 2009 de que las cifras podían verse in-fladas por el efecto de la entrada en vigor del Código Técnico de Edificación. Por provincias, sin embargo, la situación es heterogénea. El inicio de obras en Barcelona y Tarragona se ha incrementado de forma notable con un 95% y un 26,3%, respectivamente. Por contra, las otras dos mantienen una tendencia negativa.

Por el lado de la demanda, en toda Cataluña se han vendido un total de 6.311 viviendas de obra nueva y otras 8.729 de se-gunda mano. Esto representa un 20,8% y un 48,3% más que el año pasado. Si analizamos los resultados a nivel provincial sólo dos mercados aún registran tasas interanuales negativas, aunque éstas son muy leves: -1,2% en el de segunda mano de Tarragona y del -1,1% en el de obra nueva de Girona. En el otro lado de la balanza tenemos los crecimientos del 63,7% en el mercado de segunda mano barcelonés y del 66,8% en el de vivienda nueva de Tarragona.

Por último comentar que, como es lógico suponer, aunque al momento de cierre de esta edición no se disponen de los datos de marzo, la constitución de hipotecas sobre viviendas está siguiendo la misma senda de crecimiento. Tanto enero como febrero han sido buenos meses tanto en términos de número como en capital suscrito.

El aumento mensual en febrero es del 10,1% en número, lle-gando casi a las 9.000 hipotecas sobre viviendas, y, en térmi-nos de capital, el aumento es del 13,8%. Sólo con un pésimo mes de marzo el trimestre acabaría por debajo de lo aconte-cido hace un año.

EL BANCO DE ESPAÑA CREE qUE EL fIN DE LA DEDUCCIÓN POR COMPRA ACELERA LA vENTA DE CASASEl Banco de España ha afirmado que los cambios en la fiscalidad de las viviendas “podrían estar in-centivando la anticipación de algunas decisiones de compra”, dando un empuje adicional al mer-cado que desaparecerá una vez entren en vigor dichas modificaciones. En su último Boletín Eco-nómico el banco emisor se refiere así al incremen-to del IVA reducido del 7% al 8% a partir de julio y a la eliminación de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a los 24.000 euros desde enero de 2011.

EL TERCER MES DEL AÑO SE CERRARON 37.561 TRANSACCIONES, UN 9% MáS qUE EN 2009Las operaciones de pisos usados suben un 25,1% y las de nuevos caen un 4%. Pero tras la fuerte subida de febrero, la tasa intermensual vuelve a ser negativa. El sector inmobiliario continúa caminando hacia la normalidad tras más de dos años a la deriva. Por tercer mes consecutivo, la compraventa de viviendas -al rebufo del fin de las deducciones y la cada vez más próxima subi-da del IVA- ha registrado un nuevo incremento interanual. En total, en marzo se cerraron 37.561 transacciones de casas, un 9% más que en el mis-mo periodo de 2009, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El 48,9% de estas operaciones se realizó sobre viviendas nuevas y el 51,1% sobre inmuebles de segunda mano.

Seminaris d’Urbanisme 2010 (actualitzats a la nova normativa)

1. Principis introductoris sobre l’urbanisme2. Sistemes d’execució urbanística3. Llicències urbanístiques

Maig - Juny de 2010 Sala Auditori APCE

INSCRIPCIONS I CONSULTES:formacio@apcebcn.cat Tel. 902 37 49 67 Fax 93 237 36 92

11habitatge i futur

PErE Macias i arauPresidente de la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados.

hA LLEGADO LA hORA DE LA vIvIENDA PROTEGIDA

Cambios en el “Plan Estatal de la Vivienda 200�-2012”ENRIC REYNA President en funcions de l’Associació de Promotorsde Barcelona (APCE)

habitatge i futur Núm. 33/2010 · edita: Associació de Promotors de Barcelona (APCe) · Av. diagonal 472.08006 Barcelona · Tel. 902 374 967 - Fax. 93 237 49 67 92 · apce@apcebcn.cat-www.apcebcn.cat · Coordinación de la edición: Area de Comunicación (APCe) · han colaborado en este número: Antonio Gil, Juan Ignacio Sanz, enrique Guirao, maria Jose Sánchez, Gemma Carol, José manuel domínguez y Pere macias. Gabinete de estudios de la APCe. Con la colaboración de Gas Natural y Unión Fenosa, “la Caixa”, Cambra de Comerç de Barcelona y La vanguardia. maquetación: APCe. Las opiniones continenidas en los artículos de esta publicación son de exclusiva responsabilidad de sus autores, sin que “Habitatge i Futur” y la “Associació de Promotors de Barcelona” las tenga que compartir necesariamente.

El pasado 9 de abril el gobierno apro-bó el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, el llamado “Decreto Zurbano”.

La lectura de su preámbulo es intere-sante, dado que pone de manifiesto la importancia del sector de la construc-ción y de la promoción inmobiliaria pa-ra la recuperación económica de nues-tro país, asumiendo implícitamente que el sector es fundamental para nuestra economía.

Apunto esta idea porque durante estos últimos meses hemos oído hablar de la economía sostenible, de un nuevo mo-delo de producción, de inversión en I+D (…), como una de las vías de salida de la actual crisis, obviando al sector de la promoción y de la construcción y, de al-guna manera, marginándolo de la eco-nomía del futuro, por considerarlo un sector caduco.

Pues bien, parece ser que los discursos son una cosa y las leyes, que deben ges-tionar la realidad, otras, pero bienveni-das sean.

Dicho esto, del decreto cabe destacar tres ámbitos de actuación, en relación a nuestro sector: Rehabilitación, urbanis-mo y financiación.

1. En cuanto a la rehabilitación, se in-corpora una nueva deducción en el Im-puesto sobre la Renta de las Personas Físicas por obras de mejora en la vivien-da habitual.

2. En relación al urbanismo, cabe poner de manifiesto que se prorrogan las re-glas de valoración del suelo urbanizable un año más.

3. Y finalmente, sobre la financiación, destaca la ampliación del apoyo finan-ciero a los promotores de viviendas de protección oficial (VPO) por parte del Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Mucho se ha hablado de este decreto, sobretodo la ministra de Economía y Hacienda, Elena Salgado con afirma-ciones, en los medios de comunicación, tan impactantes como “que la reduc-ción de IVA y las deducciones fiscales estimularán la actividad del sector que más paro acumula en la actualidad y podría crear 350.000 empleos”.

Ojalá sea así, pero creo que este tipo de medidas, que son positivas, se contradi-cen con la subida del IVA a partir del 1 de julio para la adquisición de vivienda o con el fin de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda a partir del 1 de enero de 2011.

En su momento desde la Asociación de Promoyores de Barcelona ya expresa-mos nuestra oposición a estas medidas, sobretodo en relación a la vivienda de protección oficial, porque la subida del IVA a partir del 1 de julio dificultará el acceso a la vivienda y con más motivo a la vivienda protegida (VPO) de régimen general, actualmente sujeta al tipo re-ducido del 7%, que pasará a ser del 8%.

No obstante, cabe destacar el efecto anuncio de ambas medidas, dado que su finalidad es activar el mercado y ab-sorber el stock existente.

En definitiva, estamos asistiendo a una sucesión de medidas en relación a la vi-vienda, que si bien pretenden dinamizar el sector, muchas veces parecen hechas a trompicones, sin un análisis real y ex-haustivo de la situación de la vivienda en España.

Parece como si se estuvieran poniendo parches, pero sin diseñar una estrategia global de ayuda al sector, pero lo que es más relevante, sin plantear una política de ayuda real al comprador de la vivien-da, lo que llamamos demanda insolven-te, que aún no ha resuelto los problemas de acceso a la financiación, y por consi-guiente, de acceso a la vivienda.

Por ello, creo que es importante señalar que fruto de las gestiones hechas por la Asociación de Promotores de Barce-lona y la Asociación de Promotores de España con el grupo parlamentario de Convergencia i Unió (CiU) en el Con-greso de los Diputados y a consecuen-cia de la interpelación presentada por esta formación política, el Gobierno modificará el “Plan Estatal de Vivien-da 2009-2012”.

El objetivo de este cambio en el Plan es mejorar las condiciones de préstamos convenidos con las entidades financie-ras para la compra de viviendas protegi-das, ampliando hasta el 95% el importe concedido en primera hipoteca, frente al 80% actual, así como ampliar el plazo de amortización 30 años, que es actual-mente de 25.

Este es un primer paso, pequeño pero muy importante para nuestro sector, porque sin financiación no hay elimi-nación de stock, y si no hay elimina-ción del stock – en Catalunya, cifrado en 78.845 viviendas de obra nueva a 31 de diciembre de 2009, según las últimas estimaciones–, difícilmente se reanude la actividad productiva de las empresas promotoras y constructoras, ralentizando, de esta manera, la gene-ración de puestos de empleo y de dina-mización de la economía en general.

Hace pocos días el Ministerio de Vivienda daba a conocer, en el marco de su Infor-me de Coyuntura sobre el sector, un dato revelador: la estimación del parque de vi-viendas terminadas en venta se situaba, a finales del 2009, en unas 700.000 unida-des para el conjunto del Estado.

Esta cifra superaba ligeramente las 650.000 viviendas evaluadas por la mis-ma fuente, un año antes. Y, si bien, una lectura precipitada podía conducir a la errónea conclusión de que el stock seguía creciendo, creo que más bien constata-ba que habíamos alcanzado el máximo y que, nos encontramos ya en una fase de descenso de dicha cifra.

Tal constatación se deduce del análisis de la diferencia entre viviendas inicia-das y terminadas, el ejercicio pasado, (111.140 y 387.075, respectivamente, se-gún datos de la Asociación Hipotecaria Española) y su contraposición al número de transacciones producidas en vivienda libre, que superaron las 460.000. Se es-tán empezando muchas menos vivien-das que las que se terminan, y el número de transacciones, de las cuales alrededor del 50% corresponde a obra nueva al-canza cifras significativas. Resultado: se está absorbiendo stock.

A este razonamiento cabe añadir la con-sideración del carácter fuertemente hete-rogéneo de la distribución territorial del mismo, que nos conduce a la conclusión que, para determinados ámbitos de ele-vada demanda ( los principales sistemas urbanos del país) el parque de viviendas en venta se sitúa en un umbral cercano a la demanda, con el efecto consiguien-te de culminación del proceso de ajuste de precio que se ha venido produciendo desde mediados del 2008.

En consecuencia, vamos a tener que ac-tivar de nuevo el proceso de producción de viviendas. Y deberemos hacerlo en el segmento de protección oficial. Por dos motivos: en primer lugar para dar satis-facción a la demanda de vivienda de la

población que no alcanza el umbral de sol-vencia de la vivienda libre. Pero también, porque sabemos que la salida de todas las crisis inmobiliarias que hemos sufrido, los últimos cuarenta años, sólo ha sido posible a partir de potentes políticas de fomento de la VPO.

Ante la dificultad para acceder al crédi-to por parte de las familias demandantes y de los promotores, la respuesta desde los poderes públicos había sido, tradicio-nalmente, facilitar líneas preferentes de financiación, bien sea por la fórmula del convenio con las entidades crediticias, bien sea directamente a través del crédito oficial. Como sea que las dificultades por las que atraviesa nuestro sector financiero no facilitan el acceso al crédito en cuantía suficiente, ni a los promotores ni a las fa-milias, hay necesidad de restablecer el cré-dito hipotecario público.

En ausencia del añorado Banco Hipoteca-rio, uno de los acuerdos propiciados por CiU en el marco del Palacio de Zurbano (el más relevante, a mi entender) ha sido la habilitación al ICO para financiar el de-sarrollo de vivienda protegida en régimen de venta. Según informaciones del propio Instituto, a primeros del mes de junio esta-rá en condiciones para conceder los prime-ros créditos a las promociones de vivienda protegida en régimen de venta.

Pero el proceso de arranque de la promo-ción de viviendas de protección oficial topa también con otras dificultades. La primera de ellas, la dificultad que tienen las fami-lias de financiar el 20% no previsto por el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. A pesar de las ayudas directas, para muchos este gap resulta un abismo infranqueable. Por ello resulta muy posi-tivo el acuerdo entre CiU y PSOE que ha propiciado la ampliación de la financiación hipotecaria de las viviendas protegidas del 80 al 95%.

A la espera de ver como el Ministerio de Vivienda modifica este aspecto del PEVR, así como la ampliación de 25 a 30 años del plazo de la hipoteca, estamos convencidos que existen múltiples fórmulas para su efectivización, tales como avales públicos por esta cuantía, seguros sobre la misma o copropiedad de las administraciones, fór-mulas que ya están siendo implementadas por más de una Comunidad Autónoma.

Cuanto mayor es el alcance de una crisis inmobiliaria, mayor es el esfuerzo colec-tivo que debe de hacerse para reiniciar el proceso productivo. La vivienda de pro-tección oficial constituye un volante de inercia capaz de agilizar la recuperación. Por ello cabe prestar la máxima atención a los Planes de Vivienda y sobretodo a su financiación.