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• Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30% Servicio de Estudios Grupo BBVA • Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector. 2 de junio de 2009 • La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades 1TRANSCRIPT
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Servicio de Estudios de BBVA 11
Situación Inmobiliaria
Servicio de Estudios Grupo BBVA
2 de junio de 2009
Servicio de Estudios de BBVA 2
Principales mensajes
• Ante el deterioro de la situación económica global, las respuestas de política económica están siendo significativas y presentan un alto grado de coordinación. Aunque persisten las incertidumbres, el foco de atención pasará de la profundidad del ajuste a la duración
• La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades
•El sector inmobiliario en España, a diferencia de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad, y no tanto en precios: el stock inmobiliario de vivienda nueva sin vender comenzará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012
• Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30%
• Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector.
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Servicio de Estudios de BBVA 3
Contenido
03. El ajuste inmobiliario en España tomará tiempo
02. El ajuste inmobiliario a nivel internacional
- Un ajuste sincronizado
- Mejora la accesibilidad en todos los países
04. Las medidas contracíclicas puestas en marcha
- Una comparación internacional
- El caso de las desgravaciones en España
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
Servicio de Estudios de BBVA 4
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
1.1 Las tensiones financieras se están reduciendo en los últimos meses, aunque permanecen en niveles muy altos en términos históricos
Tres elementos caracterizan el escenario global
El anuncio de los stress tests en EEUU ha supuesto una inflexión, pero las tensiones financieras persisten
UEM: Indicador de Tensiones Financieras100 = enero-07
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Fuente: Servicio de Estudios
Julio'07 Bear Stearns
Lehman Brothers
Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad implícita de la bolsa alemana, CDS bancarios, corporativos y CDS
Resultados Stress test
EEUU: Indicador de Tensiones Financieras100 = enero-07
0
200
400
600
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sep-
08no
v-08
ene-
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9m
ay-0
9
0
200
400
600
800
1000
1200
Fuente: Servicio de Estudios
Julio'07Bear
Stearns
Result.Stress test
Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad implícita de la bolsa americana, CDS bancarios y CDS corporativos
Lehman Brothers
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Servicio de Estudios de BBVA 5
1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas.
0.0
1.0
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3.0
4.0
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7.0
Esta
dos
Uni
dos
Rei
no U
nido
Zona
Eur
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Chi
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Japó
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Asi
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tam
Mun
do
0.0
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2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
2009 2010
Programas fiscales previstos(% del PIB)
Fuente: SEE BBVA
Las diferencias en la respuesta fiscal, clave para compensar la caída en la
demanda, ayudarán a que la salida sea heterogénea por
regiones
Estados Unidos y China han adoptado iniciativas fiscales mucho más decisivas, que
comenzarán a dejarse sentir en la segunda mitad del año
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
POLITICA FISCAL
Servicio de Estudios de BBVA 6
Tras haber bajado tipos de interés hasta niveles mínimos se
abordan políticas no convencionales.
La expansión monetaria estásiendo notable, aunque de nuevo
con diferencias entre áreas. Europa se queda atrás...
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
Expansión de los Balances de los Bancos Centrales (% of PIB)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
UEM*(2007-2009)
EEUU(2007-2009)
Japón(2001-2006)
EEUU(tamaño final
probable)
Inducido por laDemandaInducido por laOferta
POLITICA MONETARIA
1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas.
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Servicio de Estudios de BBVA 7
… pese a que la reducción de la actividad implicaría más expansión monetaria ….
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
EURO AREA: output gap
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
Q1
1971
Q3
1973
Q1
1976
Q3
1978
Q1
1981
Q3
1983
Q1
1986
Q3
1988
Q1
1991
Q3
1993
Q1
1996
Q3
1998
Q1
2001
Q3
2003
Q1
2006
Q3
2008
Q1
2011
Source: ERD BBVA
Tipo Refi del BCE
-3
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Mar
-00
Mar
-01
Mar
-02
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7Regla de Taylor
ECB
Fuente: BCE y BBVA-SEE
POLITICA MONETARIA
1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas.
Servicio de Estudios de BBVA 8
… a los riesgos a la baja en inflación y la presencia de condiciones monetarias restrictivas.
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
Euro Área: IPC Harmonizado(Tasa de Crecimiento Interanual en %)
-3
-2
-1
0
1
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06T1
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09T1
09T3
10T1
10T3
20% 40% 60% 80% 95%
0
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8
9
Mar
-85
Mar
-87
Mar
-89
Mar
-91
Mar
-93
Mar
-95
Mar
-97
Mar
-99
Mar
-01
Mar
-03
Mar
-05
Mar
-07
EEUUUEM
EEUU y UEM: índices de condiciones monetarias y financieras normalizados
POLITICA MONETARIA
1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas.
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Servicio de Estudios de BBVA 9
1.3 La crisis ha tenido una dimensión global, pero hacia adelante las diferencias entre economías van a ser relevantes.
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
Zona Euro: PIB e ISA(% internaual)
-6.0
-4.0
-2.0
0.0
2.0
4.0
6.0
1992
-1
1993
-2
1994
-3
1995
-4
1997
-1
1998
-2
1999
-3
2000
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2002
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2003
-2
2004
-3
2005
-4
2007
-1
2008
-2
PIB Indicador Sintético de Actividad
Fuente: Eurostat y SEE BBVA
-1.6 t/t in Q408-2.5 t/t in Q109-0.6 t/t in Q209
GDP & MAI(y/y %)
-3,0
-2,5
-2,0
-1,5
-1,0
-0,5
0,0
0,5
1,0
mar01
dic01
sep02
jun03
mar04
dic04
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jun06
mar07
dic07
sep08
jun09
-5
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0
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2
3
4
5
ISA
PIB
EEUU: PIB e ISA
(% interanual)
Los indicadores recientes muestran una estabilización en niveles bajos, pero la recuperación aún va a necesitar tiempo.
Servicio de Estudios de BBVA 10
1.3 La crisis ha tenido una dimensión global, pero hacia adelante las diferencias entre economías van a ser relevantes.
01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación
EEUU irá por delante de Europa en la recuperación.
Los emergentes en su conjunto van a evitar el colapso, pero hay diferencias
importantes entre regiones.
Economías emergentes: Previsión de crecimiento 2009 y variación en la previsión desde enero
-8
-6
-4
-2
0
2
4
Asia Latam ex. México Europa Emergente
Previsión crecimiento 2009
Variación previsión: may09 vsene09
Fuente: BERD y BBVA
Crecimiento del PIB
-5,0
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
mar
-01
dic-
01
sep-
02
jun-
03
mar
-04
dic-
04
sep-
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jun-
06
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-07
dic-
07
sep-
08
jun-
09
mar
-10
dic-
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EEUU
UEM
6
Servicio de Estudios de BBVA 11
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad
A partir de finales de 2008, los precios de vivienda registran tasas de crecimiento negativas en casi todas las economías avanzadas…
-20
-15
-10
-5
0
5
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15
20
25
1995
1996
1997
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1999
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2001
2002
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2004
2005
2006
2007
2008
Australia New Zealand
United States United Kingdom
Crecimiento interanual precios reales de vivienda
Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.
-20
-15
-10
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5
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30
1995
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1997
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2001
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2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
France IrelandItaly NetherlandsSpain
Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Crecimiento interanual precios reales de vivienda
-7
-6
-5
-4
-3
-2
-1
0
1
2
1995
1996
1997
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2001
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2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
AlemaniaJapon
Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Crecimiento interanual precios reales de vivienda
Servicio de Estudios de BBVA 12
Ajuste sincronizado de precios, divergente en actividad
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
Existen diferencias significativas en el grado de ajuste entre países
Subidas en los precios reales de vivienda
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
IRL
HO
L
R.U
.
ESP
ITA
FRA
NZD JAP
EE.U
U.
AUS
ALE
Última subidaSubida media en los ciclos precedentes
Fuente: SEE BBVA.
Caídas en los precios reales de vivienda
-50%
-45%
-40%
-35%
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
HO
L
FRA
ITA
AUS
EE.U
U.
ESP
NZD
R.U
.
ALE
IRL
JAP
Caída actualCaída media en ciclos precedentes
Fuente: SEE BBVA.
7
Servicio de Estudios de BBVA 13
La caída sincronizada en los precios no se refleja tanto en la actividad…
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
2.1 Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad
Subidas en la inversión residencial en vivienda sobre PIB
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
HO
L
FRA
ITA
AU
S
EE.U
U.
ESP
NZD
R.U
.
ALE
IRL
JAP
Última subidaSubida media en los ciclos precedentes
Fuente: SEE BBVA.
Caídas en la inversión residencial en vivienda sobre PIB
-5.0
-4.0
-3.0
-2.0
-1.0
0.0
1.0
HO
L
FRA
ITA
AUS
EE.U
U.
ESP
NZD
R.U
.
ALE
IRL
JAP
Caída actualCaída media en ciclos precedentes
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA 14
El ciclo actual es más intenso y más duradero
EE.UU. parece estar próximo a tocar fondo en actividad, los países como España van con más retraso
Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
20
40
60
80
100
120
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Trimestres
R.U (2T 07) EE.UU (3T 07)
ESP (3T 07) IRL (2T 07)
Fuente: SEE BBVA.
Evolución tasas de inversión residencial, ciclo actuál(Índice base 100 = pico en PIB)
20
40
60
80
100
120
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Trimestres
R.U (2T 90) EE.UU (1T 90)
ESP (4T 90) IRL (2T 90)
Fuente: SEE BBVA.
Evolución tasas de inversión residencial, inicio 90(Índice base 100 = pico en PIB)
8
Servicio de Estudios de BBVA 15
Los niveles de accesibilidad a la vivienda están mejorando en todos los países que han experimentado una fuerte expansión del sector
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
20
40
60
80
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
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2007
2008
2009
12
18
24
30Reino UnidoEspañaIrlandaEE.UU. (drcha)
Accesibilidad a la viviendaesfuerzo salarial bruto sobre ingresos
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA 16
TIPOS DE INTERÉS
PRECIOS DE VIVIENDA
RENTA DISPONIBLE
El esfuerzo a acceder a una vivienda depende de:
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
0
3
6
9
12
15
18
1990
1992
1994
1996
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2000
2002
2004
2006
2008
EEUU España
Reino Unido Irlanda
Tipos hipotecarios, nominales %
Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.
0
50
100
150
200
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
EEUU Reino Unido
España Irlanda
Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.
Precios reales de vivienda, 2000 = 100
60
70
80
90
100
110
120
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
EEUU Reino Unido
España Irlanda
Renta bruta real, 2000 = 100
Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.
Hacia mínimos históricos Se ajustan a distinto ritmo Se mantiene estable o sube ligeramente
9
Servicio de Estudios de BBVA 17
Reino Unido
En el Reino Unido, la fuerte bajada de los tipos de interés es el factor más importante en la reducción del esfuerzo para acceder a una vivienda
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Tipos PreciosRenta
Reino Unido: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %
Fuente: SEE BBVA.
-30,0
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
deterioro 01-07 mejora 07-09
TiposPreciosRenta
R.U.: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA 18
Irlanda
En Irlanda la bajada de los tipos y de los precios viene parcialmente compensada por una contracción de la renta disponible
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Tipos PreciosRenta
Irlanda: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %
Fuente: SEE BBVA.
Irlanda: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de
accesibilidad
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
deterioro 05-07 mejora 08-09
TiposPreciosRenta
Fuente: SEE BBVA.
10
Servicio de Estudios de BBVA 19
EE.UU.
La evolución de los precios es la que más pesa en los cambios de la accesibilidad en EE.UU.
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
TiposPreciosRenta
EEUU: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %
Fuente: SEE BBVA.
EE.UU.: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad
-10,0
-8,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
deterioro 03-06 mejora 06-09
TiposPreciosRenta
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA 20
EE.UU. : El ajuste del sector
Evolución de la oferta de vivienda en EE.UU
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
Oferta de vivienda a la venta (izqda)
Tasa de vivienda vacia a la venta (drcha)
Fuente: Census; SEE BBVA.
EE.UU: Evolución de los precios de vivienda
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
mar
-93
mar
-95
mar
-97
mar
-99
mar
-01
mar
-03
mar
-05
mar
-07
mar
-09
S&P Case & Shiller index
OFHEO
Fuente: Datastream; SEE BBVA.
El ajuste de los precios continúa … … hasta completar la absorción del exceso de vivienda sin vender en el mercado
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
11
Servicio de Estudios de BBVA 21
España
En España será la caída de los tipos de interés la que más afectará a la accesibilidad
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
España: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad
-30,0
-20,0
-10,0
0,0
10,0
20,0
30,0
deterioro 99- 08 mejora 2009
Tipos PreciosRenta
Fuente: SEE BBVA.
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
TiposPreciosRenta
Fuente: SEE BBVA.
España: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %
Servicio de Estudios de BBVA 22
España
También nuestro indicador de accesibilidad neta apunta a una mejora significativa
La accesibilidad como factor de soporte
02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Fuente: SEE BBVA
Accesibilidad a la vivienda en España Esfuerzo sobre ingresos ponderados ajustados por la fiscalidad, %
12
Servicio de Estudios de BBVA 2323
Se intensifica el ajuste
03. Y también en España
El ajuste a la baja de los precios se hace más profundo para dar salida al exceso de oferta…
Previsiones de precios nominales de vivienda
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
dic-
90di
c-91
dic-
92di
c-93
dic-
94di
c-95
dic-
96di
c-97
dic-
98di
c-99
dic-
00di
c-01
dic-
02di
c-03
dic-
04di
c-05
dic-
06di
c-07
dic-
08di
c-09
dic-
10di
c-11
Fuente: SEE BBVA.
Servicio de Estudios de BBVA 24
Los desequilibrios en cantidades persisten,
mientras la oferta sigue a la caída de la demanda
Se intensifica el ajuste
03. Y también en España
40
70
100
130
160
190
dic-
95
dic-
97
dic-
99
dic-
01
dic-
03
dic-
05
dic-
07
dic-
09
dic-
11
DemandaOferta
Demanda y Oferta de vivienda media móvil 4 trimestres, 2000=100
Fuente: SEE BBVA.
13
Servicio de Estudios de BBVA 2525
Fuerte contracción de la actividad en vivienda, se visarán menos de 200.000
viviendas en 2009 y 2010
La demanda también se contrae durante todo 2009
0
200000
400000
600000
800000
1000000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
(p)
2010
(p)
Visados de obra nueva sumas anuales
Fuente: SEE BBVA con datos del Ministerio de Fomento.
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
mar
00
mar
01
mar
02
mar
03
mar
04
mar
05
mar
06
mar
07
mar
08
mar
09
mar
10
Previsiones inversión en viviendaT. Crec. Interanual, media móvil 4 trimestres
Fuente: SEE BBVA.
Se intensifica el ajuste
03. Y también en España
Servicio de Estudios de BBVA 2626
La sobreoferta de vivienda sigue tendiendo lentamente hacia su nivel de equilibrio: el exceso de vivienda en el mercado sólo empezará a absorberse a partir del 1T10
03. Y también en España
Se intensifica el ajuste
-
300.000
600.000
900.000
1.200.000
1.500.000
dic
96
dic
98
dic
00
dic
02
dic
04
dic
06
dic
08
dic
10
Fuente: SEE BBVA
Estimación de sobreoferta de vivienda nueva, previsiones
14
Servicio de Estudios de BBVA 27
En el período 2009-2010, un 46,8% de la disminución total del empleo estará
causada por el sector…
…, lo que provocará que el peso de la construcción en el empleo continúe
reduciéndose desde el 13,3% en 2007 hasta el 8,7% en 2010
-1500
-1000
-500
0
500
1000
1500
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
0.0
2.5
5.0
7.5
10.0
12.5
15.0
Resto de la economía
Construcción
Peso de la construcción en el empleo(dcha.)
España. Evolución del empleo(Variación anual en miles de personas)
Fuente: INE y SEE BBVA
Efecto directo del deterioro del sector inmobiliario sobre el empleo
03. Y también en España
Empleo y vivienda: un círculo complicado
La construcción continuará siendo el principal sector responsable de la destrucción de empleo en España
Servicio de Estudios de BBVA 28
EEUU
Noruega
Croacia
R. Unido
SueciaFinlandia
R. Eslovaca
Eslovenia
RumaníaPortugal
Polonia
Austria
Holanda
Malta
Hungría
Luxemburgo
Lituania
Letonia
Chipre
Italia
Irlanda
FranciaEspaña
GreciaEstonia
Alemania
Dinamarca
R. Checa
Bulgaria
Bélgica
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
40 50 60 70 80 90 100% de hogares con vivienda en propiedad
Tasa
de
des
empl
eo (
%)
Fuente: European Mortgage Federation, Eurostat y SEE BBVA
Tasa de desempleo vs porcentaje de hogares con vivienda en propiedad.(Varios años)
03. Y también en España
Además del efecto directo, podría existir un efecto indirecto
Empleo y vivienda: un círculo complicado
Disponer de una vivienda en
propiedad podría limitar la movilidad
laboral, lo que implicaría que países con un
mayor peso de la propiedad de
vivienda exhibirían una mayor tasa de
desempleo
15
Servicio de Estudios de BBVA 29
El peso de la vivienda en propiedad es mayor entre los ocupados (un 82,6%)
que entre los desempleados (76,1%)
La probabilidad de adquisición de vivienda por parte de un individuo ocupado serámayor dado que tener empleo:
• Incrementa su renta permanente , lo que favorece la compra de bienes duraderos
• Facilita la obtención de financiación
82.6 76.1
17.423.9
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Ocupados Desempleados
Alquiler
Propiedad
Fuente: INE y SEE BBVA
España. Régimen de tenencia de vivienda según situación laboral del sustentador principal (%)
EPF 2006
03. Y también en España
En España, la evidencia reciente indica que la relación (no condicionada) entre el peso de la vivienda en propiedad y la tasa de desempleo ha sido negativa
Empleo y vivienda: un círculo complicado
Servicio de Estudios de BBVA 30
19951996
1997
1998
1999
2000
2001
20022003
20042005
20062007
19941993
1992
19911990
1989
19881987
1986
1985
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0% de viviendas en propiedad
Tasa
de
dese
mpl
eo (
%)
Tendencia 95-07
Tendencia 85-95
España. Tasa de desempleo vs porcentaje de hogares con vivienda en propiedad. 1985-2007
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y SEE BBVA
Desde mediados de la década de los 90, la relación entre el porcentaje de propietarios y la tasa de desempleo es negativa
Causas:• Magnitud del choque demográfico• Intensa creación de empleo
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
1000
1200
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
1000
1200
Empleo
Población
España. Crecimiento demográfico y creación de empleo(Variación anual en miles de personas)
Fuente: AMECO, INE y SEE BBVA
03. Y también en España
En España, la evidencia reciente indica que la relación (no condicionada) entre el peso de la vivienda en propiedad y la tasa de desempleo ha sido negativa
Empleo y vivienda: un círculo complicado
16
Servicio de Estudios de BBVA 31
Cuando se calcula la probabilidad predicha de que dos individuos que tan sólo se diferencian en el régimen de tenencia de su vivienda se encuentren ocupados, se obtiene que el individuo propietario tiene unaprobabilidad 3,3 pp mayor de estar ocupado que el inquilino
El mayor coste de perder el empleo para los ocupados hipotecadosincrementa su compromiso con el mercado laboral y, por lo tanto, su probabilidad de permanecer en la ocupación.
93.0%
94.0%
95.0%
96.0%
97.0%
98.0%
Alquiler Propietario
Fuente: SEE BBVA
España. Probabilidad predicha de que el individuo medio esté ocupado según su régimen de tenencia de vivienda
Promedio
EPF 2006
03. Y también en España
Cuando se condiciona a las restantes variables que pueden afectar a la situación laboral de un individuo y a su régimen de tenencia de vivienda, se obtiene que el efecto de ser propietario sobre la probabilidad de estar ocupado es positivo …
Empleo y vivienda: un círculo complicado
Servicio de Estudios de BBVA 32
↓ adquisición de vivienda. En términos agregados, la pérdida de importancia de
la propiedad …
↓ coste de perder el empleo
↓ probabilidad de empleo+
Ralentización del crecimiento del crédito
Cuando la actividad económica se deteriora:
Retroalimentación de los efectos cruzados
entre empleo y propiedad
03. Y también en España
Empleo y vivienda: un círculo complicado
¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la caída de la actividad económica sobre la composición del régimen de tenencia de vivienda en España?
↑ adquisición de vivienda. En términos agregados, el aumento del peso de la
propiedad …
↑ coste de perder el empleo
↑ probabilidad de empleo
Cuando la economía crece:
Implementación de medidas destinadas a fomentar el alquiler de vivienda en detrimento de la adquisición podría haber contribuido a suavizar el ciclo, tanto el inmobiliario como su interacción con el proceso de destrucción de empleo
17
Servicio de Estudios de BBVA 33
La ralentización del crecimiento del precio de la vivienda en alquiler favorece la mejora de la accesibilidad a la misma
Tasa de crecimiento interanual en el precio de alquiler
media móvil 4T
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
mar
-98
mar
-99
mar
-00
mar
-01
mar
-02
mar
-03
mar
-04
mar
-05
mar
-06
mar
-07
mar
-08
mar
-09
Fuente: SEE BBVA a partir de BdE
Otros factores también contribuyen: incremento de la oferta de vivienda en alquiler, mejora relativa de la fiscalidad, entorno económico incierto, etc.
03. Y también en España
El alquiler como mecanismo de suavización del ciclo
Accesibilidad a la Vivienda en AlquilerAlquiler/renta familiar (%)
18%
19%
20%
21%
22%
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
(*)
(*) Datos hasta marzoFuente: SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA 34
Desde el principio de la crisis se han puesto en
marcha una serie de medidas
económicas que tienen impacto
sobre la vivienda
Política monetaria
Medidas fiscales
Política estructural
TIPOS DE INTERÉS;
ESTABILIZACIÓN MERCADOS FINANCIEROS
DESGRAVACIONES FISCALES SOBRE COMPRA Y ALQUILER
AYUDAS A FAMILIAS MÁS VULNERABLES;
AYUDAS A COMPRADORES DE PRIMERA VIVIENDA Y
FOMENTO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ALQUILER
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
18
Servicio de Estudios de BBVA 35
Las reacciones de política monetaria en Europa como en EEUU han llevado los tipos a mínimos históricos… aunque con distintas velocidades
Medidas de política monetaria
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
Tipos de interés oficiales
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
mar
-03
sep-
03
mar
-04
sep-
04
mar
-05
sep-
05
mar
-06
sep-
06
mar
-07
sep-
07
mar
-08
sep-
08
mar
-09
sep-
09
mar
-10
sep-
10
FED BCE
Fuente: Datastream y SEE BBVA
Tipos de interés 12 meses
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
mar
-03
sep-
03
mar
-04
sep-
04
mar
-05
sep-
05
mar
-06
sep-
06
mar
-07
sep-
07
mar
-08
sep-
08
mar
-09
sep-
09
mar
-10
sep-
10
EE.UU. UEM
Fuente: Datastream y SEE BBVA
Servicio de Estudios de BBVA 36
…y se han transmitido a los tipos hipotecarios con distinta magnitud entre países
Medidas de política monetaria: resultados
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
En España el efecto ha sido significativo debido en parte al peso comparativamente elevado de las hipotecas a tipo variable
Tipos oficiales y tipos hipotecarios de referencia
puntos basicos desde el inicio de las intervenciones*
-600
-500
-400
-300
-200
-100
0
ESP
IRE
ALE
FRA
ITA
EE.U
U.
R.U
.
Tipos oficiales
Tipos hipotecarios
Nota: Tipos hipotecarios: España, Irlanda, Reino Unido, Italia, tipo variable sobre nuevas operaciones. Alemania, Francia, tipo fijo a 10 años. EE.UU tipo hipotecario fijo a 30 años.* Reserva Federal (nov-07); Banco de Inglaterra (dic-07); BCE (oct 08).Fuente: BCE; Datastream; SEE BBVA.
Porcentaje de hipotecas a tipo variable
0
20
40
60
80
100
120
ESP
IRL
ITA
R.U
.
EE.U
U.
FRA
ALE
Fuente: Federación Hipotecaria Europea; OCDE.
19
Servicio de Estudios de BBVA 37
En España la cantidad presupuestada para la recuperación del sector alcanza el 2% del PIB, más que en los restantes países analizados
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
Medidas específicas
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
ESP EE.UU. R.U ITA FRA IRL
Ayudas al sector inmobiliario: presupuestos en miles de millones de euro
Nota: los niveles representan el total de los presupuestos de apoyo hacia el sector. Incluyen, ayudas a la construcción, VPO, alquiler y rehabilitación como también medidas especificas de cada país. No se incluyen los efectos de gasto indirectos por ventajas fiscales.Fuentes: Ministerios de Vivienda; fuentes nacionales; SEE BBVA.
9,3% 3,9% 4,0% 5,1% 6,8% 12,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
ESP EE.UU. R.U ITA FRA IRL
Ayudas al sector inmobiliario: presupuestos en % PIB
Nota: los porcentajes representan el total de los presupuestos de apoyo hacia el sector. Incluyen, ayudas a la construcción, VPO, alquiler y rehabilitación como también medidas especificas de cada país. No se incluyen los efectos de gasto indirectos por ventajas fiscales.Fuentes: Ministerios de Vivienda; fuentes nacionales; SEE BBVA.
Inversión Vivienda/PIB 2007
Servicio de Estudios de BBVA 38
En particular, medidas como el Plan de inversión local reactivarán la construcción no residencial en lo que queda de año.
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
Medidas específicas
España: Construcción no residencial(Tasa de crecimiento interanual, %)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente: INE y SEE BBVA
20
Servicio de Estudios de BBVA 3939
La existencia de un régimen fiscal favorable a la compra conlleva tres efectos de distorsión en el mercado de la vivienda:
El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
1. Favorece la inversión en vivienda respecto a otros activos
2. Incrementa los precios de vivienda: Favorece a los compradores con más ingresos
3. Penaliza el alquiler de vivienda y la movilidad laboral
HOL
IRL
FINESP
ITA
BEL
FRA
ALE
0
2
4
6
8
10
12
-2.0
-1.5
-1.0
-0.50.0
0.5
1.0
1.5
2.0
Cuña fiscal*
Vol
atili
dad
prec
ios
de v
ivie
nda*
* Diferencia entre el coste de uso de una vivienda con y sin desgravaciones fiscales. Un valor negativo implica un mayor incentivo fiscal para la compra de vivienda.** Desviación media percentual de la tendencia en los precios reales.Fuente: OCDE; SEE BBVA.
Correlaciones entre cuñas fiscales y volatilidad en los precios de vivienda
1970-2008
Servicio de Estudios de BBVA 4040
¿A quiénes afecta la eliminación de las desgravaciones fiscales por vivienda a partir del 1 de enero 2009?
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
IRPF 2006.Distribución de los contribuyentes según
base imponible general
0
5
10
15
20
25
30
Neg
ativ
o y
Cero
Has
ta 1
,5
1,5
- 6
6 -
12
12 -
21
21 -
30
30 -
60
60 -
150
150
- 60
1
May
or d
e 60
1
Miles de eurosFuente: AEAT
56,6% de los declarantes con renta <
17.000 euros
74,2% de los declarantes con renta
< 24.000 euros
Los contribuyentes con renta < 24.000 euros (un 74% del total) continuarían
beneficiándose de la deducción
21
Servicio de Estudios de BBVA 4141
Los factores más importantes que afectan a la decisión entre comprar hoy o una vez que la deducción sea eliminada (1 enero 2011) son:
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
- El precio de la vivienda - Los plazos de las hipotecas
0%
10%
20%
30%
40%
0
100,
000
200,
000
300,
000
400,
000
500,
000
precio vivienda, euros
202530
* Hipoteca con un LTV = 80%; tipo hipotecario = 4%. Fuente: SEE BBVA.
Bajada equivalente del precio de vivienda, por plazo de la hipoteca
Por tanto, son los compradores de viviendas más baratas y a mayor plazo los más beneficiados por las desgravaciones. Y este efecto se mantendrá dado
que es a ellos a quien no se elimina la deducción fiscal.
Servicio de Estudios de BBVA 4242
Aunque este tipo de medidas suelen tomarse durante fases crecientes de los precios, la iniciativa va en la dirección correcta, aun cuando estas medidas
dado que enfrentan algunos trade-off, pueden tener diseños alternativos en algunos aspectos.
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
- Los límites de renta- La discriminación puede generar
distorsiones en las declaraciones de la renta y por tanto en los tipos marginales efectivos
- Plazo de aplicación
- Posponer hasta 2012 la eliminación de la deducción podría frenar el ajuste de los
precios, pero daría más espacio a que la situación económica haya mejorado
sustancialmente en esa fecha.
22
Servicio de Estudios de BBVA 4343
Además de las medidas de fomento del alquiler tomadas con anterioridad, el plan del Gobierno contempla:
•Equiparación de los umbrales para la deducción de los pagos de alquiler y de compra
•El arrendador podrá deducir hasta el 60% de las rentas (100% con arrendatario de menos de 35 años)
04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación
El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda
Estas medidas tendrán un impacto positivo, pues el mercado de alquiler es clave para la absorción del stock de vivienda nueva sin vender en una fase de
precios decrecientes y entorno económico desfavorable
Otras medidas desarrolladas, como la agilización de los trámites de desahucio, el apoyo a la reconversión de viviendas destinadas a la venta deberían tener
un efecto en el mercado de alquiler
Servicio de Estudios de BBVA 44
Principales mensajes
• Ante el deterioro de la situación económica global, las respuestas de política económica están siendo significativas y presentan un alto grado de coordinación. Aunque persisten las incertidumbres, el foco de atención pasará de la profundidad del ajuste a la duración
• La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades
•El sector inmobiliario en España, a diferencia de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad, y no tanto en precios: el stock inmobiliario de vivienda nueva sin vender comenzará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012
• Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30%
• Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector.
23
Servicio de Estudios de BBVA 4545
Situación Inmobiliaria
Servicio de Estudios Grupo BBVA
2 de junio de 2009