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C I I c? B I B L I O T E C A
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA Y DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
" METODOLOGÍA PARA DETERMINAR LA MEJOR PROPUESTA VALUATORIA PARA LA UBICACIÓN DE UN PREDIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN NÚCLEO DE
FERIA EN UNA CIUDAD INTERMEDIA EN JALISCO"
T E S I S QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN DE INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A :
N G . F E R N A N D O N A V A R R O I B A R R A
A S E S O R : MAO. BERNARDO VARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003
GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JUNIO - 2006
AGRADECIMIENTOS:
Este trabajo no hubiera podido realizarlo sin la voluntad y el desprendido apoyo de algunas personas. Mencionaré las que mi memoria atraiga, pues por desgracia, muy probablemente olvidaré algunos nombres de personas que realmente participaron pero en este momento la ingratitud del bagaje nemotécnico será determinante para que no las mencione. Asi que iniciaré esta pequeña lista de agradecimientos no sin antes admitir, que todo error de tipo ortográfico, de redacción y de información poco sustentada o , al revés , un tanto redundante, son totalmente culpa mía.
Agradeceré primero a mi esposa Leticia Dinorah y a mi hija Dinorah Rubí, por haberles robado de su tiempo y por tener que soportar mis estados de ánimo alterados debido a la presión de llevar a cabalidad el curso, cosa que los resultados manifiestan que se logró.
No pueden quedar en otro lugar sino en los primerísimos, mis compañeros y compañeras de la Maestría, quienes con su agradable compañía, acertados comentarios , compartimiento de sus conocimientos y su interminable disposición, han provocado que los extrañe cada día y que lamente el fin de curso solo por eso. Gracias a todos ustedes.
Nunca , pero nunca nunca puedo dejar de agradecer a mis queridos padres: Rafael y María de la Luz , quienes en su pragmática posición de padres, asuman que no hicieron algo y que no me dieron nada. Pensaré que tal vez lo ignoran, sin embargo su ciega confianza en mí, siempre me respalda.
Muy estimados maestros que impartieron sus conocimientos para con nosotros en la Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. El peso de sus conocimientos y la abundancia de la información vertida en este grupo siempre sediento de saber, nunca se podrá compensar con un sincero "Gracias". Sepan pues que son nuestra inspiración siempre.
DEDICA TORI A
DEDICO ESTE TRABAJO, PERO SOBRE TODO, DEDICO
EL ESFUERZO V LA NOLUNTAD EN ÉL IMPRESO PARA
GENERAR ALGO DE UTILIDAD A MI QUERIDA CIUDAD
DE TEPA TITLÁN, EN DONDE VIVO, DE DONDE SOV
ORIGINARIO, DE DONDE CONOZCO A MIS ANCESTROS
V DONDE PRETENDO APORTAR LOS MEJORES AÑOS
DE MI VIDA EN EL BENEFICIO DE LA MISMA ....
RESUMEN
El equipamiento urbano, tan necesario para el desarrollo de algunas actividades de una sociedad, también representa un problema logístico para las autoridades y el mismo ciudadano ya que donde se construye, impacta de manera relevante su entorno.
Uno de los equipamientos, que sin llegar a ser tan vitales como un hospital o tan necesarios como una escuela, son los espacios cuya especialidad sea el ocio o el entretenimiento en periodos de tiempo en el año y que no tengan un uso continuo, son los llamados "Núcleos de feria".
A través de una metodología objetivo enfocada en la valuación, se pretende crear un esquema que logre dar la suficiente información para tomar una decisión y ubicar el mejor punto urbano para la construcción de un Núcleo de Feria en una ciudad Intermedia en Jalisco.
Recorriendo desde un inicio el origen de la necesidad del llamado Núcleo de Feria, pasando por toda la normatividad referente al mismo, hasta llegar a los diferentes métodos valuatorios, se deja sentir que, las normas determinan de manera decisiva por contener las necesidades de infraestructura de todo equipamiento , de tal manera que su influencia es mayor que cualquier esquema valuatorio.
Pero conforme avanzamos en la formulación de un modelo apegado a los factores concretos, nos damos cuenta de que todos los equipamientos urbanos aportan un valor al entorno de las zonas donde se desarrollan y hasta se puede determinar este valor por unidad de superficie.
FERNANDO NA VARRO IBARRA
Í N D I C E
1.-INTRODUCCIÓN
1.1.-PROBLEMÁTICA 1.2.-JUSTIFICACIÓN
2.- EL EQUIPAMIENTO URBANO Y LOS NÚCLEOS DE FERIA, UBICACIÓN Y EXPERIENCIA
2.1- PROBLEMA DEL EQUIPAMIENTO 2.2.- PRINCIPIOS DE DISEÑO 2.3.- ADVERTENCIA 2.4.- TIPOS DE EQUIPAMIENTO SEGÚN LA NORMATIVIDAD DEL ESTADO 2.5.- LAS CIUDADES DE IMPORTANCIA ESTATAL EN JALISCO 2.6.- EQUIPAMIENTO NECESARIO DE LA CIUDAD DE TEPATITLÁN 2.7.- EL NÚCLEO DE FERIA COMO EQUIPAMIENTO
3.- TEPATITLÁN Y SU CONTEXTO URBANO
3.1.- BREVE HISTORIA DEL ASENTAMIENTO TEPATITLENSE 3.2.-FACTORES DEL CRECIMIENTO URBANO DE TEPATITLÁN 3.3.- LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS EN EL CRECIMIENTO URBANO 3.4.- CRECIMIENTO URBANO Y LOS VALORES DE INMUEBLES 3.5.- LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS EN LA UBICACIÓN DE LOS SITIOS DE FERIA.
4.- FUNDAMENTO JURÍDICO DE LAS ÁREAS DE FERIA Y EXPOSICIÓN
4.1.- LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS 4.2.- LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO DE JALISCO 4.3.- LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE JALISCO 4.4.- EL REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO 4.5.- EL PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLÁN DE MORELOS JALISCO 4.6.- EL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO URBANO DE TEPATITLÁN
5.- LA VALUACIÓN COMO HERRAMIENTA DE ANÁLISIS
5.1.- ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN? 5.2.- ¿QUIÉN VALÚA? 5.3.- A TODO ESTO ¿QUE ES EL VALOR? 5.4.- ¿POR QUÉ UN MÉTODO VALUATORIO 5.5.- EL MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO
5.6.- EL MÉTODO DEL VALOR DE USO 5.7.- EL MÉTODO DEL COSTO NETO DE REPOSICIÓN 5.8.- EL EQUIPAMIENTO COMO NEGOCIO Y SU VALUACIÓN
6.- EL NEGOCIO DEL ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES
6.1.-EL PROYECTO NÚCLEO DE FERIA O ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES EN TEPATITLÁN, CIUDAD DE NIVEL ESTATAL.
6.1.A.- UBICACIONES DE EQUIPAMIENTOS EV-R EN EL PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLÁN. 6.1.B.- LA SUPERFICIE NECESARIA DE EQUIPAMIENTO EV-R PARA UN ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES.
6.2.- PROPUESTA DE UBICACIÓN DEL ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES SEGÚN EL PGU DE TEPATITLÁN. 6.3.- PROYECTO DEL ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES .
7.- DETERMINACIÓN DE LA UBICACIÓN E IMPACTO DE EQUIPAMIENTOS POR MÉTODOS VALUATORIOS.
7.1.- NECESIDAD DE EQUIPAMIENTO PARA LA CIUDAD DE TEPATITLÁN JALISCO . 7.2.-MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL . 7.3.-MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL APLICADO AL EQUIPAMIENTO. 7.4.-VALORES DEL EQUIPAMIENTO. 7.5.- EQUIPAMIENTO EJEMPLO 7.6.- EL VALOR PRESENTE NETO Y EL ÁREA DE APLICACIÓN 7.7.- ÁREA DE APLICACIÓN PARA EL EQUIPAMIENTO
7.7.1.- ÁREA DE RESERVA URBANA SEGÚN EL PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLÁN. 7.7.2.- ÁREA DE RESERVA URBANA SEGÚN APLICABLE SEGÚN LA NORMATIVIDAD DEL REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACIÓN .
8.-CONCLUSIONES
9.- BIBLIOGRAFÍA
9.-ANEXOS
9.- GLOSARIOS DE TÉRMINOS 9.1.- GLOSARIO DE TÉRMINOS URBANÍSTICOS 9.2.- GLOSARIO DE TÉRMINOS VALUATORIOS
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METODOLOGÍA PARA DETERMINAR LA MEJOR PROPUESTA VALUATORIA PARA LA UBICACIÓN DE UN PREDIO PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UN NÚCLEO DE FERIA EN UNA CIUDAD INTERMEDIA EN JALISCO.
1.-INTRODUCCIÓN
El equipamiento urbano, tan necesario para el desarrollo de algunas actividades de una sociedad, también representa un problema logístico para las autoridades y el mismo ciudadano ya que donde se construye, impacta de manera relevante su entorno.
Uno de los equipamientos, que sin llegar a ser tan vitales como un hospital o tan necesarios como una escuela, son los espacios cuya especialidad sea el ocio o el entretenimiento en periodos de tiempo en el año y que no tengan una periodicidad continua, son los llamados "Núcleos de feria".
Los núcleos de feria, tienen la particularidad de absorber en un solo punto o área, todos los requerimientos que un centro de población espera para que en un periodo de tiempo se lleven a cabo eventos para su diversión con todos los aportes de seguridad, comodidad y diversidad.
En principio, un núcleo de feria es un equipamiento que solo algunos centros de población pueden jactarse de tener, y que para las administraciones públicas el proporcionárselo a sus gobernados, representa un verdadero "logro de gobierno".
Mencionaremos como caso particular, la ciudad de Tepatitlán de Morelos, ubicada en el Sur de la región llamada "Los Altos" del estado de Jalisco. Esta ciudad que es clasificada como tipo medio, y que dentro del Programa Nacional de Desarrollo tanto el 1988 -1994 y el 1994 - 20001, clasificada como una de "Las 100 ciudades" que, según los Gobiernos en turno, habrían de impulsarse como centros de población alternativo a las grandes capitales de los estados que, finalmente, son las grandes
1 Plan nacional de Desarrollo 1994 -2000
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absorbedoras de presupuesto por su desbocado crecimiento y por lo tanto hambrientas de infraestructura.
Durante años, se han llevado a cabo en la ciudad de Tepatitlán, fiestas de su Santo Patrono2 (en realidad su copatrono3) que es el Señor de la Misericordia, en un ambiente festivo con desfiles y eventos sociales, culturales y deportivos durante varios días sobre todo en el mes de abril. También durante años, con el crecimiento de la población y la consecuente expansión urbana, los problemas para absorber una población demandante de mayor diversidad de entretenimiento así como los visitantes que año con año acuden a las celebraciones, causó que las sedes de los diferentes eventos de la feria según su especialidad, estuvieran dispersas por toda la ciudad con los consecuentes problemas de vialidad, seguridad y salubridad.
Lo anterior llevó a que, dentro de las demandas ciudadanas, se estableciera la necesidad de contar con un espacio exclusivo para la celebración de la mayoría de los eventos, sobre todo sociales y de espectáculo.
En la actualidad, no ha faltado el candidato de cualquier partido que dentro de sus "compromisos de campaña", está el de conseguir ese espacio para integrar en un mismo punto todos los eventos que le proporcionarán diversión en las fechas que se venera el Cristo en su imagen del Señor de la Misericordia.
Lo mencionado anteriormente como una necesidad surgida, es totalmente aplicable a ciudades Estatales según la clasificación de la Plan Estatal de Desarrollo Urbano4, en nuestro Estado de tal manera que también se convierte, en menor o mayor medida en un ofrecimiento político común.
Aunque no es el verdadero Patrono, es San Francisco de Asís 3 El Señor de la Misericordia 4 Plan Estatal de Desarrollo Urbano
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No hay ciudad de importancia Estatal que en la serie de eventos que realiza para mostrar su veneración a un Santo Patrono, o simplemente por que en esas fechas son periodo de laxitud y fiesta continua, quede exenta de los problemas que esto conlleva, de tal manera que , aunque en un principio mencionara a la ciudad de Tepatitlán como nuestra región de investigación, pero todos los problemas de logística para otorgar fiesta y un poco de exceso con seguridad , implica definitivamente molestias , deterioro ambiental , delincuencia oportunista y erogaciones públicas no contempladas.
Es deber de los Ayuntamientos, según lo menciona la carta Magna en su artículo 1155, que dentro de los servicios públicos, esta el de proporcionar solaz y espacios para actividades de ocio y diversión a sus gobernados.
La propuesta que pretendo describir como un cuasi modelo matemático, sin llegar a serlo, para poder determinar en que lugar de una ciudad mediana o pequeña , sería la ubicación idónea para la construcción del equipamiento para llevar a cabo todos los eventos mencionados en las fechas de celebración, no es precisamente esto, un modelo, es más bien una serie de propuestas a tomar en cuenta bajo un esquema valuatorio, sobre como una herramienta de este tipo puede apoyar a una administración municipal para tomar una decisión tan importante como desarrollar un equipamiento para el desarrollo de sus habitantes.
Como toda propuesta donde participan algunas variables de tipo subjetivo, tiene el defecto de no poder ser un "traje a la medida", sin embargo, lo que si es totalmente objetivo y concreto son las características urbanas: tamaño de la población, importancia de la ciudad, reservas urbanas, vialidades y su importancia, equipamiento existente, infraestructura de aporte, reservas ecológicas.
En esta investigación, como se mencionó anteriormente, las características subjetivas como: la religiosidad, idiosincrasia, costumbres, época del año, la cultura en general, etc., no serán tomadas en cuenta porque precisamente, el objetivo es determinar el mejor uso de estas instalaciones con bases concretas, tangibles y medibles.
5 Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos , versión revisada 2004 artículo 115 párrafo
3
La meta de la presente metodología para determinar un espacio adecuado, en el punto correcto y con el precio razonable para instalar un núcleo de feria, es que su alcance sea totalmente aplicable a ciudades medianas y que el uso de dichas instalaciones pueda ser permanente en todas o casi todas las épocas del año, lo anterior debido a que la inversión de un equipamiento de esta magnitud no puede ser de bajo monto.
Con la serie de datos que se obtengan, podremos lograr un cuadro referencial que establezca los lineamientos de búsqueda del predio que mejor se adecué a las necesidades de la población, a la factibilidad de localizar reservas urbanas, a las posibilidades de compra, y a la capacidad de la infraestructura para servirlo.
La ciudad de Tepatitlán de Morelos Jalisco durante varios años se volcado en las Fiestas patronales en el mes de Abril, exhibiendo no solo su fe, sino el orgullo de mostrar una ciudad progresista y con calidez hacia los visitantes.
Al pasar de los años, estas Fiestas de Abril han provocado el desarrollo de una multiplicidad de necesidades de a las cuales las autoridades han sido empujadas a promover un mayor abanico de actividades culturales, religiosas, folklóricas y recreativas. No queriendo quedar atrás, los grandes promotores de la economía Tepatitlense (porcicultores, ganaderos y avicultores) desde hace casi 40 años, han establecido su propia sede para eventos y al mismo tiempo promover sus productos o ganado: una Expo Ganadera e Industrial. Dicho sea de paso, las autoridades casi siempre han considerado una competencia la participación de los ganaderos con su propia Expo, cosa que a los habitantes solo les otorga mayor oportunidad y diversidad en las Fiestas de Abril como los ciudadanos les llamamos.
A pesar del esfuerzo de las autoridades de otorgar el mejor espacio y las mayores oportunidades de disfrute de las fiestas al mayor número de ciudadanos, es precisamente el espacio de eventos el que ha generado mayores problemas logísticos.
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Durante varios años y casi desde que se inició el culto al Señor de la Misericordia a mediados de los años sesenta, los eventos se realizaban en el centro de la ciudad en Plaza de armas y la plaza cívica "Morelos".
El crecimiento de la población , las molestias causadas a los pobladores del centro de la ciudad así como los conductores de vehículos, sumándose a esto la inseguridad . Aunado al problema logística que generaban las fiestas de abril. La mancha urbana terminó por absorber el terreno donde se asienta la Expo ganadera, y por consecuencia sumar un problema a los ya existentes, es momento de que la Expo Ganadera, se integre al proyecto del Núcleo de Feria y dejar de estar ubicados en puntos distintos de la ciudad y dejar de ser "competencia" para las autoridades y organizadores en turno.
A través del presente trabajo, pretendo demostrar que es posible por medio de un esquema apegado a las metodologías de investigación y adecuación de datos que, creando un cuasi modelo teórico - matemático, se puede obtener la suficiente información para tomar una decisión y determinar cual o cuales son las ubicaciones adecuadas para establecer mínimo y construir en última instancia un Núcleo de Feria o Núcleo de actividades recreativas , temporales o permanentes en una ciudad tipo medio y de importancia estatal.
El presente trabajo, pretende ser una "guía" o "manual" para que tanto autoridades o interesados en la determinación de la ubicación de un punto para la instalación de un núcleo de feria o equipamientos similares, puedan utilizar su metodología para que de una manera fiable, se pueda tomar una decisión sustentada en este rubro.
1.1.-PROBLEMÁTICA
La ciudad de Tepatitlán, que es a la cual concentraremos nuestro estudio, es la ciudad Alteña de mayor crecimiento en la actualidad en esta región 6 del Estado de Jalisco. Tepatitlán al igual que algunas ciudades de nivel Intermedio o Estatal según el Reglamento Estatal de Zonificación7, tiene todos los problemas derivados de una ciudad con un crecimiento
6 EL DESARROLLO URBANO DE TEPATITLÁN de Morelos - Editorial de El Colegio de Jalisco Reglamento Estatal de Zonificación - Artículo , Editorial U. de G.
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desbocado: Necesidad de equipamiento, falta de infraestructura vial, carencia de aplicación de normas de regulación, pérdida de identificación urbana y social, etc.
Aunado a lo anterior, el crecimiento de la mancha urbana, regulada o no, crea la inevitable espiral de especulación de la oferta de suelo que hace imposible el lograr un precio medianamente aceptable para la obtención de suelo y generar la edificación necesaria para servir y dotar de vivienda a una población creciente, provoca dos fenómenos : el primero es de crear "lunares" dentro del área urbana consolidada de Tepatitlán por crecer en anillos excéntricos 8, y el segundo es la dificultad para generar equipamiento debido a la excesiva carga económica para una Administración Municipal para obtener un terreno y desarrollar edificación para el servicio de la población.
El equipamiento urbano, es siempre uno de los puntales de los ofrecimientos de campaña políticos y siempre (cuando menos en esta ciudad) ofrecimientos difíciles de cumplir debido a que el costo de la tierra servido crea la disyuntiva de comprar terreno o construir pero no las dos cosas. Obviamente, siempre está la alternativa de tener Reservas Urbanas para equipamiento, a través de las áreas para destinos, obtenidas mediante la cesión que deben hacer los generadores de desarrollos urbanos en los porcentajes que estipulan la Ley de Desarrollo Urbano de Jalisco y su respectivo reglamento9.
Sin embargo, las Reservas para Destinos siempre son insuficientes para una población creciente en un 2.1 por ciento 10 y demandante por consecuencia de servicios.
Es claro que la alternativa de obtener terrenos urbanos a través de la compra de los mismos, es demasiado costoso debido a que las superficies de estos equipamientos son grandes según lo manifiesta el Reglamento Estatal de Zonificación11 y por lo tanto, cualquier precio por unidad de superficie será un costo finalmente muy alto.
8 EL DESARROLLO URBANO DE TEPATITLÁN de Morelos - Editorial de El Colegio de Jalisco - pag. 139 Reglamento Estatal de Zonificación - Artículo , Editorial U. de G
10 INEQ1-Reglamento Estatal de Zonificación - Artículo , Editorial U. de G
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Se puede agregar a lo anterior que, la apreciación general de los poseedores de terrenos es de que, cuando la administración pública "necesita" un terreno, pagará lo que se les pida pues a ellos "les urge", y es , por lo tanto, una oportunidad de especular.
Expresado lo anterior, no podemos sino asumir que el factor más relevante en la búsqueda y obtención de un predio para los fines que sean pero, en nuestro caso, para la construcción de un Núcleo de Feria con miras a que sea un Núcleo permanente de espectáculos y exposiciones, sea el factor económico, de ahí que debamos buscar esquemas valuatorios para la determinación de un lugar adecuado para asentar este tipo de instalaciones.
Es necesario antes que todo, determinar que no solo por especulación el Alteño de cepa o Tepatitlense pretende vender su tierra a un precio relativamente excesivo, sino porque precisamente en Tepatitlán prácticamente NO HAY TIERRA EJIDAL O COMUNAL todas las reservas son pequeñas propiedades de ahí que se tenga la tierra como una posesión valiosa y se tenga por sabido que se está integrado a ella ancestralmente12.
1.2.- JUSTIFICACIÓN
Cuando existe la necesidad de generar un equipamiento para un centro de población en un área de destino, por lo general, el tratamiento ético (aunque políticamente sea lo correcto, sin que esto signifique que sea lo mas apropiado para la necesidad de la población 13) tiende a convertirse en un esquema laxo, ya que lo que las administraciones públicas lo que pretenden, es "resolver" el problema de tener instalaciones listas para llevar a cabo los eventos que servirán para el esparcimiento de la población.
Sin embargo , aunque uno de los objetivos determinantes de la administración pública sea la sobada frase de la política Romana "al pueblo pan y circo ..", en la actualidad los recursos públicos son insuficientes, por lo que su aplicación debe ser adecuada y eficiente, la construcción de un núcleo de feria , que es netamente para el solaz de la población y tiene que
Historia mínima de Tepatitlán - Consejo de cronistas de Tepatitlán Epistemocracia - Pedio Lamothe- BDAMEX
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ver mas con el folklore que con la necesidad, con mayor razón los recursos deberán plenamente justificados .
Manifestado lo anterior, no es un secreto que nuestra pretensión sea generar una herramienta que ayude a aplicar correctamente un recurso público en el lugar adecuadamente indicado según la normatividad urbana y según el crecimiento y las reservas de un centro de población de importancia estatal. Es necesario también que dicha herramienta sea lo suficientemente sencilla para que una serie de datos de aplicación introducidos, emitan información que ayude a tomar una decisión que podrá ser aplicada en la adquisición de un predio con las características para instalar un Núcleo de Feria o un equipamiento, con el objetivo final de convertirse en instalaciones permanentes de eventos y servicios a la población que los requiere.
2.- EL EQUIPAMIENTO URBANO Y LOS NÚCLEOS DE FERIA, UBICACIÓN Y EXPERIENCIA
Según el Reglamento Estatal de Zonificación14 , el equipamiento urbano son "..los edificios y espacios acondicionados de utilización pública , general o restringida , en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura, se clasifican en vecinal, barrial, distrital y regional (cuando el equipamiento lo administra el sector público se considera un destino y cuando lo administra el sector privado se considera un uso)".
Atendiendo a la definición anterior, los núcleos de feria son equipamientos con una característica particular: son un destino en atención que son promovidos y construidos por el sector público, pero también son un uso, ya que por lo general son administrados y sustentados económicamente por la iniciativa privada.
Los núcleos de feria son equipamientos urbanos, donde se llevan a cabo eventos sociales , culturales, gastronómicos y deportivos y cuyo funcionamiento está íntimamente ligado a las fiestas patronales del centro de población donde se ubica dicho centro equipamiento, sobre todo en el factor tiempo (época de utilización y periodo de uso).
Reglamento Estatal de Zonificación, Artículo 3 , inciso XXI - Edición UdeG
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Las ferias de los pueblos, siempre se realizan en fechas que en las cuales se celebre a un Santo, ya sea el de mayor devoción o el Santo Patrono. De cualquier manera, la religiosidad es la que está presente cuando menos como esencia en cualquiera de las celebraciones de los centros de población en nuestro país.
No es difícil determinar que estas costumbres de celebración religiosa (siendo las más comunes los "carnavales"), tengan su origen en la conquista, ya que el factor de mayor impacto introducido en la época de la conquista y la colonia fue precisamente la penetración de la religión cristiana católica.
La religiosidad como un elemento de cohesión entre la población15, fue tal vez el resultado secundario de un objetivo no tan pretendido por los dirigentes españoles , pero que a final de cuentas, marcó no solo las costumbres , sino hasta la traza urbana16, que siempre muestran los mismos puntos referenciales en sus edificios de sus centros históricos: El centro del poder gubernamental en la Presidencia Municipal , el centro del Poder Religioso en la parroquia y en medio de los dos, una plaza de armas.
Con el tiempo, las muestras de religiosidad fueron mas visibles en las celebraciones comunitarias en honor del Santo Patrono del pueblo, tomando estas mayor importancia conforme crecía la población y convirtiéndose con el tiempo, en celebraciones donde se incorporaban elementos extrareligiosos.
Es a principios de los años 70's cuando este tipo de manifestaciones de Fé, empiezan a agregar elementos laicos como desfiles, concursos, de belleza, verbenas populares, eventos sociales, eventos culturales, competencias deportivas, muestras gastronómicas, etc. Por consecuencia, al agregarse tantos nuevos elementos con objetivos de esparcimiento, además de buscar proyectar la ciudad a través de sus fiestas locales, se incorporan nuevos elementos logísticos de seguridad y problemas urbanos para poder alojar a una población excesiva y temporal en varios puntos buscando divertirse y celebrar.
15 México Tierra de Volcanes - Joseph Schlarmann- Editorial Porrúa 6 Las ciudades y su historia - Gustavo Munizaga Vigil, Ed. Alfaomega
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• «~! I I O
B I B L I O T E C A
2.1- PROBLEMA DEL EQUIPAMIENTO
Atendiendo a la información expresada anteriormente , debemos asumir con respecto al equipamiento que, si no se planea la dosificación de servicios con tiempo, se traduce en elevados costos sociales sobre la población. Por ejemplo, al proponer la construcción de escuelas primarias, la población no recibe la educación que necesita, lo cual se traduce en un retraso en su desarrollo social y económico.
No planear la dosificación de servicios para una comunidad y no adquirir a tempo el terreno para satisfacerlo, lleva necesariamente a ineficiencias del servicio con el consecuente incremento de costos. Ir adquiriendo poco a poco terreno conforme se va necesitando no solo resulta con el tiempo bastante mas caro, sino que atomiza el equipamiento con el contexto y expone innecesariamente a los usuarios al tránsito motorizado. Esto produce, además, confusión porque no hay claridad (y racionalidad) en la ubicación de cada servicio.
2.2.- PRINCIPIOS DE DISEÑO
La dosificación de equipamiento debe estar planeada para servir a toda la población de un barrio o aquella de un nuevo fraccionamiento. Tiene por objeto de asegurar que sus áreas y localización dentro del contexto sean las más adecuadas para rendir el mejor servicio a la población.
Dado que por falta de recursos el gobierno local, estatal o federal encargado de implementar el equipamiento, lo hace cuando se necesita, éste debe ser planeado previamente y dosificado para realizarse por etapas. Para ello resulta necesario jerarquizar las necesidades del equipamiento por barrio, sector o ciudad para implementarlo con el tiempo, de acuerdo con determinada estrategia. De aquí que sea indispensable que los responsables de planear estos servicios gestionen con anterioridad la adquisición de reversas territoriales. Generalmente los reglamentos estatales de urbanización determinan que es el 10% al 15% de la superficie total de una lotificación debe ser destinada al equipamiento. Ésta debe ser un área contigua, con objeto de facilitar a los usuarios a recurrir a varios
10
servicios a un solo viaje, lo que proporciona eficiencia y economía de escala.
Sobre el equipamiento, el Urbanista Jan Bazant diagrama de bloque sobre como descubrir la equipamiento y la metodología diseño:
nos presenta una necesidad de un
para su
METODOLOGÍA DE DISEÑO: EQUIPAMIENTO
P l a n i f i c a c i ó n u r b a n d
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d e a c u e r d o c o n p o s i b i l i d a d e s
d e i n v e r s i ó n c o n e l n i v e l d a
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C o n s u l t o r p l a n m a e s t r o d o l a c i u d a d
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2.3.- ADVERTENCIA
"Las normas y coeficientes de uso que aparecen en los cuadros son utilizados usualmente por diversos organismos públicos en la elaboración de los programas de trabajo"17. Sin embargo, es importante advertir que estos índices deben ser revisados, puesto que el nivel de servicio que se ofrece a la población no solo cambia de región en región, si no que, mas importante aun, cambia con el tiempo; En parte debido al acelerado el crecimiento demográfico y al proceso del urbanización que determinan que las condiciones de habitabilidad urbana sean muy dinámicas y cambiantes con el paso de los años.
Mas aun, la demanda de cierto tipo de equipamiento (como recreación y comercial) puede cambiar según el extracto socioeconómico de la población, o sea, según su poder de compra y distribución del gasto, aunque haya otro tipo de equipamiento (como educación y administración), que en general tiene demanda similar por los diversos estratos de la población.
Por lo tanto, hay que utilizar estos índices con mucha reserva, a manera de aproximación sobre lo que un grupo de población puede demandar en servicios como apoyo para su adecuado desenvolvimiento. Hay que evitar aplicar estos índices literalmente, pues pueden conducir a estimaciones de necesidad de servicio incongruentes con la realidad socia y económica de la ciudad.
La utilidad de la aplicación de estas normas consiste en estimular de una manera aproximada el tipo y tamaño (o capacidad) de equipamiento requerido por cierto sector de la población. Sin embargo, al ser tan dinámico el crecimiento de las ciudades ello cambia la demanda de equipamiento, por lo que se recomienda estimarlo con base en proyecciones de crecimiento demográfico a mediano y largo plazo (15 y 30 años) estableciendo hipótesis altas y bajas. De esta manera, es posible obtener una aproximación de la cantidad de terreno que hay que reservar para equipamiento y su localización.
17 Manual de Criterios de Diseño Urbano - Jan Bazant S., Ed. Trillas
12
Normas y coeficientes de uso de equipamiento (continuación)
2 i 3 O z •o
CE Ü UJ ce
Terminal de autobuses urbanos
Terminal de autobuses foráneos
Estacionamiento en el centro
Templos
Cines
Teatro
Unidad deportiva
Centro deportivo
Recreación infantil
Areas verdes
Centro de barrio (próxima o anexo de escuelas primarias y guardería)
Biblioteca
0.019-0.024 0* por habitante
0.06-0.19 por habitante
1 auto cada SO personas
.066 m2
por habitante
4.80 m* asiento
10 m» por usuario
.50 m* por usuario
1.0 m* por habitante
5m!por habitante
1.1 m* por habitante
1 rttfpor habitante
0.036 mí por habitante
100%
100%
Población creyente
1 asiento c/i00hab.
1 butaca cM50hab.
55% de población
55% de pob. total
30% de pob. total
Toda la población
Toda la población
40% de pob. total
1340
Ciudad
800-1000
Barrio
670 m
1340m
Ciudad
670 m
335 m
670 m
670 m
670 m
0.07-0.4
1-12
J0/unldad
.25-.50
.05-54
.11
3.75-7.5
.15-5.0
.13-.50
1.1-4.4
0.05-0.5
0.02-0.4
.28 000-200000hab.
50000hab. 2mlll.hab.
Para 10 000 a25000hab.
10 000 a 50 000 hab.
111 butacas para 50 000 hab.
1 unidad cada 75000a
150 000 hab.
1 centro cada 50 000 hab.
2500a , 10 000 hab.
1040 000 hab.
5000-50 000 hab.
4 900-105000 hab.
Subcentroo centro urbano
Subcentroo centro de población
Zona centro
Sector
Zona centro
Estáfalo sub-centro urbano
Subcentro urbano
Centro de barrio
Barrio
Barrio o sector
Barrio
Barrio o sector
Como se advierte en la tabla de Normas y Coeficientes arriba mostrada, algunas publicaciones sobre diseño urbano NO CONTEMPLAN LAS AREAS DE FERIAS Y EXPOSICIONES COMO EQUIPAMIENTO EN ZONAS DE RECREACIÓN Y CULTURA.
2.4.- TIPOS DE EQUIPAMIENTO SEGÚN LA NORMATIVIDAD DEL ESTADO
La normatividad a remitirse en cuanto al equipamiento es la del Reglamento Estatal de Zonificación18 , como podemos ver en la información anexa. En este mismo cuadro, se determinan que los equipamientos no solo atienden a actividad, sino que por generar un impacto a una cantidad de población y una superficie urbana de diferente magnitud, dichos equipamientos pueden ser : vecinales, barriales, distritales y regionales. Se puede observar en el anexo No 1, las clasificaciones de los usos y destinos en columnas destinadas a genéricos y actividades y giros según la normatividad del REZ.
Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco - Editorial Ude G
13
Según el mismo REZ del Edo. , el nivel de servicio de la estructura urbana se divide en:
I. Vecinal. Su radio de influencia es la unidad vecinal, por lo que la accesibilidad al equipamiento, comercios y servicios que por lo general conforman el centro vecinal, será a través de vialidades subcolectoras locales o peatonales;
II. Barrial. Su radio de influencia es la unidad barrial, por lo que su accesibilidad al equipamiento, comercios y servicios que conforman los centros de barrio o corredores barriales, será a través de vías colectoras y colectoras menores;
III. Distrital. Su radio de influencia es el distrito urbano, por lo que su accesibilidad al equipamiento, comercios y servicios que conforman los subcentros urbanos o corredores distritales, será a través de vías principales o colectoras.
IV. Central. Su radio de influencia es el centro de población, por lo que la accesibilidad al equipamiento, comercios y servicios que conforman el centro urbano o corredores centrales, será a través de vías principales o colectoras; y
V. Regional. Su radio de influencia trasciende los límites de los centros de población, de los Municipios e incluso el del Estado, por lo que la accesibilidad al equipamiento, comercios y servicios será a través de vías regionales y de acceso controlado, respectivamente.
La normatividad nos indica entonces que, el Núcleo o Centro de Feria , es un equipamiento de IMPACTO REGIONAL y está clasificado dentro del rubro de Centro de Ferias y Exposiciones , de tal manera que como manifiesta la clasificación de la estructura urbana "Su radio de influencia trasciende los límites de los centros de población.."19
I9 Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco -
14
2.5.-LAS CIUDADES DE IMPORTANCIA ESTATAL EN JALISCO.
El estado de Jalisco, en su Plan Estatal de Desarrollo Urbano clasifica los centros de población en las siguientes categorías:
20
SISTEMA DE CIUDADES: PROPUESTO
JERAH0UI7ACION POR N i v r i 1)C SE.RVICIOS
MIFRMEDIO
r-UOOS DC M08ÍND-
ZON/V METROPOLITANA o t GUADAI AJARA
SAMMIOO « AUÍAWWtt
fl URO* C£ IÜS UUCE5
BÍIÍX Kl í tntoo
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M U P M
Que a su vez, el Reglamento Estatal de Zonificación, apegándose al Plan Estatal de Desarrollo Urbano, clasifica a las ciudades por su nivel de servicio, pero atendiendo a la cantidad de población, esto es:
Plan Estatal de Desarrollo Urbano
15
a) Centros de población rural. Aquellos que cuentan con una población menor a los 2,500 habitantes, donde excepcionalmente pueden encontrarse servicios y equipamiento para la población que ahí radique:
b) Centros de población con servicios de nivel SERUC (servicios rurales urbanos concentrados) Son aquellos con una población entre 2,500 y 5,000 habitantes y servicios y equipamiento para atender las necesidades inmediatas del nivel micro-regional para la población rural;
c) Centros de población con servicios de nivel BÁSICO. Son aquellos con una población entre 5,000 y 10,000 habitantes, que funcionan como centros de servicios de integración urbano-rural, articulando las áreas urbanas con las rurales;
d) Centros de población con servicio de nivel MEDIO, (ciudades pequeñas) Son aquellos con una población entre 10,000 y 50,000 habitantes, que funcionan como centros de servicios sub-regionales, cuya influencia queda comprendida dentro de los límites de la sub-región, guardando una relación de dependencia con los rangos superiores;
e) Centros de población con servicios de nivel INTERMEDIO (ciudades medias) Son aquellos con una población entre 50,000 y 100,000 habitantes que funcionan como centros de servicio sub-regionales, cuya influencia queda comprendida dentro de los límites de la sub-región, generando una relación de dependencia con los rangos superiores;
f) Centros de población con servicios de nivel ESTATAL (ciudades grandes) Son aquellos con una población entre 100,000 y 500,000 habitantes, que funcionan como centros regionales, cuya influencia se circunscribe a los límites de la región en el Estado; y
16
g) Centros de población con servicios de nivel REGIONAL, (ciudades grandes inter.-regionales) Son aquellos con una población mayor a 500,000 habitantes, que funcionan como centros Inter-regionales, cuya influencia trasciende los límites del Estado.
La ciudad de Tepatitlán , tal como se puede verificar en el cuadro anterior, es una ciudad de importancia estatal al igual que Lagos de Moreno, Puerto Vallaría , Ocotlán y Ciudad Guzmán . De tal manera que su impacto dentro del Estado la ubica como un punto de referencia obligado para algunas de los equipamientos básicos para el servicio a la región circundante, en el cual se encuentran muchas ciudades de importancia Media e intermedia.
El mismo Plan Estatal de Desarrollo Urbano21, tiene entre sus proyectos llamados "..prioritarios de equipamiento urbano", un llamado "Centro de Ferias y Exposiciones", tal como se aprecia en el cuadro de dichas obras básicas.
Plan Estatal de Desarrollo Urbano
17
ACCIONES
ir : «M««M«S«P<»<IIO«*«tl»
PROYECTOS PRIORITARIOS DE EQUIPAMIENTO URBANO PUERTO VALLARÍA, INSTITUTO TECNOLÓGICO PESQUERO
RASTRO REGIONAL
CENTRAL DE AUTOBUSES
BIBLIOTECA Y CASA DE LA CULTURA
CENTRO OE CONVENCIONES
ESCUELA NORMAL
CENTRO UNIVERSITARIO
CENTRAL DE CARGA
CD. GUZMAN AEROPUERTO DE CORTO ALCANCE
CENTRO ADMINISTRATIVO PARA OFICINAS FEDERALES Y ESTATALES
CENTRO CULTURAL
CENTRAL DE AUTOBUS FORÁNEO
CENTRAL DE CARGA
NVA TERMINAL REGIONAL DE FERROCARRIL
PARQUE INDUSTRIAL
APROVECHAMIENTO DE LA CENTRAL OE ABASTO
LAGOS OE MORENO CENTRO ADMINISTRATIVO PARA OFICINAS FEDERALES Y ESTATALES
CENTRAL DE ABASTOS
PARQUE INDUSTRIAL
TERMINAL FERROVIARIA
NVA CENTRAL DE AUTOBUSES
CENTRAL DE CARGA
CENTRAL DE AUTOBUSES TEPATITLAN DE MORELOS
AEROPUERTO DE CORTO ALCANCE
RECLUSORIO REGIONAL
ZONA DE FERIAS Y EXPOSICIONES
CENTRO AOMVO PARA OFICINAS FEDERAL Y ESTATAL
TERMINAL FERROVIARIA
INTEGRACIÓN URBANA DEL NÚCLEO UNIVERSITARIO
OCOTLAN PARQUE INDUSTRIAL
CLÍNICA HOSPITAL
CENTRAL DE ABASTOS
REHABILITACIÓN DEL AEROPUERTO
NÚCLEO DE SERVICIOS UNIVERSITARIOS
RECLUSORIO
CENTRO ADMVO FEDERAL Y ESTATAL
TERMINAL FERROVIARIA
PROYECTOS PRIORITARIOS DE VIALIDAD URBANA ZONA METROPOLITANA OE GUADALAJARA TERMINACIÓN DFL ANILLO PERIFÉRICO (TRAMO ORIENTE)
2.6.- EQUIPAMIENTO NECESARIO EN LA CIUDAD DE TEPATITLAN
El equipamiento con que debe contar una ciudad en el Estado de Jalisco, está determinado por el número de pobladores, y dicha población acotada por las edades de la misma, esto es, la pirámide de edades, la cual obtenemos como información del
documento del IMPLAN DE TEPATITLAN (Instituto Municipal 2de Planeación)22 que a su vez con información obtenida del INEGI
Análisis del Instituto Municipal de Planeación
Ib ídem
18
nos determina que el número de pobladores en Tepatitlán es de 135,000 habitantes.
POBLACIÓN TOTAL
A su vez , el multicitado REZ del Estado en función del número de habitantes, la pirámide poblacional y las necesidades de espacio por cada usuario del equipamiento específico, obtenemos un diagnóstico adecuado a la ciudad de Tepatitlán el cual se expresa en la siguiente tabla extraída del Documento del Plan General Urbano de Tepatitlán (PGUT)24.
Plan General Urbano de Tepatitlán de Morelos
19
* I I <r. • I B L I O T E C A
0
0
1
1/2
E l e m e n t o
EDUCACIÓN Jardín de Niños Primaria MEDIO Preparatoria Universidad Estatal EDUCACIÓN ESPECIAL Escuela Especial Para Atípicos Capacitación para el Trabajo SALUD Centro de Salud Urbano Hospital General (SSA)
HOSPITAL GENERAL (IMSS)
Puesto de Socorro AS1TENCIA SOCIAL Casa Hogar ' para Menores (DIF)
Casa Hogar para Ancianos (DIF)
Guardería (CADI) Centro de Integración Juvenil (CIJAC) CULTURA Biblioteca Pública Municipal
Museo Local Casa de la Cultura Auditorio Municipal RECREACIÓN Jardín Vecinal Arca de
BALANCE ACTUAL DEL EQUIPAMIENTO Módulo Existente „ , _ ...
T . . , Déficit Tipo No. Clave A Terr Caj. Est
UBS Balance
Aula Aula Aula Aula Aula
Aula
Aula
Carro Camilla
Cama
Cama
Silla Lectura
M2 Exh. M2 serv. Cult. Butaca
A-15 9,000 B-10 12,500 Aula 1,659
A-12
A-6
Consultorio B-5
Cama D-60
Cama 1 C-34
A-10
A-60
A-65
A-72
M-1400 B-1410
M-800
4,800
8,500
750
7,000
9,000
Aula A-6 1,195
Consultorio C-3 2,450
M2jard. A-10,000 M2 TCIT 15-20,000
560
3,500 3,500
4,800
10,000
20,000
15
20
3
14
15
20
20
20
12
12
40 25
53
50
132
121 293 53 24 26
1,200
10,000
6,100
15
50
52
1
1
1
0
0
1
1/2
1 A-60
1M-952 1 (M-520)
4 (M-7700)
1/2
0 0
E l e m e n t o
Feria y reposiciones
DEPORTE Módulo Deportivo Unidad Deportiva
URS
M2 cancha
M2 cancha
Módulo Tipo
B-3448
C-41520
Existente No.
9,505
56,732
Déficit
8
206
Balance
4(M-15,322) 3(M-
112,995)
2
1
2
2
Al verificar los datos contenidos en la tabla anterior, podemos obtener la siguiente información: El área de Ferias y Exposiciones es un déficit en Tepatitlán y dicha necesidad de tiene una superficie de 20,000 metros cuadrados.
2.7.- EL NÚCLEO DE FERIA COMO EQUIPAMIENTO
Tal como se expresa en el título de esta tesis, el núcleo de feria es según el catálogo del REZ del Edo. Un área de Ferias y Exposiciones, que, definiendo realmente que un equipamiento de alcance regional, específicamente , un Destino de Espacios Verdes de alcance Regional y como tal , nos dictamina el REZ del Edo. Dice que: Un Equipamiento regional, son zonas contienen equipamiento que tiene un alcance que rebasa al propio centro de población, por lo que son adecuadas que se ubiquen sobre vialidades del sistema vial primario con fácil accesibilidad hacia las salidas carreteras25.
Asimismo, también el REZ especifica los Usos y Destinos con los cuales el Equipamiento Regional es compatible26 :
Se excluyen los giros de equipamiento vecinal y barrial, y se incluyen los EQUIPAMIENTO giros de equipamiento REGIONAL distrital y central más • los siguientes: EQUIPAMIENTO
CENTRAL.
Ib ídem Ib ídem
21
El-R EQUIPAMIENTO REGIONAL
Cultura:
• Centra cultural.
• Museo de sitio.
• Museo regional.
Salud:
• Hospital regional.
Servicios Institucionales:
O
• Aeropuertos civiles y militares.
• Centro de rehabilitación.
• Estación de ferrocarril de carga y pasajeros.
• Instalaciones portuarias.
• Laboratorio de Investigación científica.
• Mercado de abastos (mayoreo)
• Terminal de autobuses foráneos.
O
O
A
ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS CENTRAL.
ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS REGIONAL.
COMERCIO CENTRAL.
COMERCIO REGIONAL.
A
22
3.- TEPATITLÁN Y SU CONTEXTO URBANO
La ciudad de Tepatitlán como muchas ciudades del Estado y la República , ha crecido de manera caótica y a gran velocidad sobre todo en las décadas de los 70's, 80's y 9CTs , y con una característica de tendencia de dirección: hacia el poniente27.
Hay algunos factores que según diferentes opiniones provocan esta tendencia, pero son intangibles, como por ejemplo, el crecer hacia donde el sol se pone. No es objetivo de éste análisis el desmentir dicha opinión o sustentarla, solo que tratando de apegarnos al método científico, pondremos sobre el papel aquellos factores que son tangibles, medibles, verificables y repetibles.
3.1.- BREVE HISTORIA DEL ASENTAMIENTO TEPATITLENSE
La zona centro de la ciudad de Tepatitlán, no fue el asentamiento inicial según manifiestan los documentos históricos. El primer punto que los registros así lo mencionan (específicamente en 1530 a la llegada de Pedro Almíndez Chirinos), es el cerro de Raumalelí o cerrito de Moctezuma, actualmente propiedad de la familia Alcalá28.
Posteriormente se trasladó el fundo en la margen derecha del río Tepatitlán, aunque se tiene registros de dicho asentamiento a partir del siglo 17.
Acerca del asentamiento de la Villa o San José de Bazarte, existe un documento histórico de que el mismo fue fundado en 1707 a petición de los españoles de la zona. Sin embargo, con el tiempo y varias epidemias, la zona actual de Tepatitlán se fue integrando con los españoles de San José de B. Lo que no se tiene es información acerca del proceso de integración de estos españoles y criollos, por lo que se deduce que simplemente lo hicieron de manera pacífica y llenando los huecos dejados por la mortandad de indígenas víctimas de las enfermedades.
27 El desarrollo urbano de Tepatitlán de Morelos -Miguel A. Casillas B. , Esteban Wario H. y Fernando Navarro Ibarra - Colegio de Jalisco
Así es Tepatitlán - Francisco Gallegos F.-Consejo de Cronistas de Tepatitlán
23
3.2.- FACTORES DEL CRECIMIENTO URBANO DE TEPATITLÁN
I.- FACTORES TANGIBLES
1.-FÍSICOS NATURALES a) Hidrológicos b) Topográficos c) Climáticos d) Orográficos e) Geotécnicos
2.- FÍSICOS ARTIFICIALES
a) Construcción de estructuras viales b) Construcción de vialidades c) Construcción de Inmuebles
3.- SOCIALES a) Iniciativa privada b) Especulación c) Políticas de regulación urbana
II.- FACTORES INTANGIBLES
1.- Movimiento del sol. 2.- Tendencia de dirección hacía Guadalajara
24
PLANO QUE MUESTRA EL CRECIMIEN10 DE TEPAT1TLAN EN LAS DIFERENTES DECADAS
3.2.1.1. a) Hidrológicos
La ciudad de Tepatitlán fue asentada a la margen derecha del Río Tepatitlán, asumiendo el principio básico del Ser Humano que es la supervivencia y que, por supuesto, el vital líquido proporciona . Sin embargo, al nacer sobre la margen derecha , el crecimiento lógico sería el lado mismo del río, pues el cuerpo de agua se convierte asimismo en un obstáculo para el crecimiento. En este caso, la corriente del río es de norte a sur, la margen derecha será entonces el poniente y hacia allá su crecimiento.
Como situación paradójica, está el hecho de que las crecidas convierten en una amenaza al río que es el principio de supervivencia para
25
la población de tal manera que, se busque siempre zonas más altas para garantizar el escape de las crecidas. Al desarrollarse el centro de población hacia terrenos más altos, sus desechos irán a dar hacia los cuerpos de agua más bajos, lo que en este caso hace del río fuente de infecciones, insectos, basura , malos olores, etc.
La única manera de hacer que el río no sea un obstáculo, es que precisamente las calles que se topan en su cauce , tengan un puente , un cruce artificial. La construcción de puentes en el río se iniciaron ya entrado el siglo XIX , siendo el mayor número construido en las décadas de los 80's y 90's. Sin embargo, esto no invirtió el crecimiento hacia el poniente. De hecho , existen dos puentes, el Córdoba y el "Puente de palo" que aunque su construcción es del siglo XIX , no generaron desarrollo urbanístico hacia la margen izquierda del río.
3.2.1.1. b)Topográficos
Como se podrá verificar gráficamente, la topografía juega un papel muy importante en la ubicación de las zonas de crecimiento de la ciudad, aunque por supuesto no es privativo de la misma. Las macrozonas de topografía que pudiéramos llamar conflictiva para el crecimiento urbano; pendientes superiores al cinco por ciento y cambios bruscos en los niveles naturales de terreno son perfectamente identificados en el lado norte y en el lado oriente.
La topografía incide directamente en dos factores: a) la dificultad constructiva y de urbanización para llevar a cabo obras y b) el factor económico, ya que al generarse dificultades para urbanizar y edificar, pues el hacer forzosamente dichas actividades , implica invertir una cantidad mayor de dinero para lograr los mismos objetivos que en una zona de topografía llamémosle regular, y con otros problemas marginales : el costo para el municipio para llevar servicios y la deficiente calidad de construcciones y obras de infraestructura .
Los aspectos negativos antes mencionados provocan naturalmente dos reacciones, una don de la iniciativa de la sociedad en no generar urbanización en zonas de topografía accidentada y la otra, en el plano público que es la determinación gubernamental de no incentivar o
26
inclusive, dificultar las acciones de urbanización por lo que implica el costo de llevar los servicios.
3.2.1.1. c)Climáticos
La ciudad de Tepatitlán goza de un clima templado Sub-húmedo de humedad media , con temperaturas máximas promedio de 30 °C en mayo y mínimas promedio12 °C en enero. La precipitación promedio anual es de 840 mm, teniendo 94 días de lluvia promedio .El viento sopla en dirección sur-oeste a un promedio de 10 km/h de velocidad . En general podemos hablar de un clima benigno , Y NO ENCONTRAMOS ALGUNA INTERACCIÓN ENTRE EL CLIMA Y LA DIRECCIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO.
3.2.1.1. d)Orográficos
La ciudad de Tepatitlán en sus inicios, fue asentada en una cañada de pendientes suaves , por lo que , aunque no se encuentra en una explanada con un río por medio, tampoco se halla en garganta generada por el escurrimiento de un río. De tal manera que tiene como beneficio inmediato el pronto escurrimiento de las aguas pluviales por sus calles sobre todo de oriente a poniente y viceversa , además de no tener una amplia superficie de pendientes suaves que pudieran provocar la acumulación y lento drenaje de agua de lluvia con las consecuencias previstas de inmediato: inundaciones. Asimismo, los montes y cerros más cercanos distan de la ciudad hasta 10 Kms. Mínimo, POR LO QUE EL FACTOR OROGRÁFICO NO PARTICIPA EN ABSOLUTO PARA GENERAR UNA POLARIZACIÓN DE CRECIMIENTO URBANO.
3.2.1.1. e) Geotécnicos
Es la zona oriente de la ciudad y sobre todo la zona sur , donde se encuentra el suelo que coloquialmente los Tepatitlenses llamamos "chaute" y que no es otra cosa que arcilla de alta plasticidad con un color de parduzco hasta negro. Dicho suelo presenta las características de comportarse de manera diferente según el contenido de humedad: a poca o nula humedad, es compacto y duro, en cambio en cuanto la cantidad de
27
agua se agrega a su estructura , el lodo es altamente viscoso y totalmente inestable. De tal manera que, las construcciones que se cimientan sobre este suelo, aparte de costosas pues hay que profundizarse para poder garantizar el asentarse sobre suelo de mayor capacidad de carga, con el tiempo se manifiestan los daños a la estructura provocado por el esfuerzo que genera el cambio de humedad y por consecuencia el cambio de volumen del suelo y su baja en la capacidad de carga.
En cambio la zona norte y poniente, el suelo se compone de arcillas francas de color rojo (que es una característica de la tierra del sur de los altos ) y cuyo comportamiento no difiera mucho con la incorporación de humedad , además de tener valores de capacidad de carga de buen rango (entre 15 y 20 toneladas /metro cuadrado). A dicho suelo, los áltenos le llamamos "almagre" y aunque no es maravilla en el campo de la agricultura, si lo es en el campo de Geotecnia.
Aunque no parece ser un factor determinante, las características del suelo de cimentación definitivamente generan una cierta preferencia al momento de edificar y por supuesto las zonas donde existe el mencionado "chaute" son más demeritadas y poco atractivas .
3.2.I.2 a) Construcción de estructuras viales.
Por ser el río Tepatitlán un obstáculo inmediato para el crecimiento hacia el lado oriente, una de las maneras de salvarlo es la construcción de puentes. Los puentes sobre el río Tepatitlán, iniciaron en el siglo XIX con la construcción de los puentes "De palos" ( actualmente en dirección de la calle Nicolás Bravo) y Córdoba ( en el cruce de la calle del mismo nombre. Asimismo, se tienen registros históricos de la construcción de los puentes "Constitución" (actualmente Av. Dr. Arturo Bayardo) e Hidalgo en 1889, ambos en los cruces de las calles del mismo nombre. Sin embargo , sólo estos dos últimos puentes , parecen haber polarizado un desarrollo en los puntos donde fueron construidos, pues los puentes Córdoba y De palos , a la fecha se encuentran en zonas de escaso o nulo desarrollo urbano. Cabe mencionar que el puente De palos, era un punta de salida hacia San en los siglos XVIII y XIX.
Es ya en las décadas de los 80's y 90's del siglo XX , cuando los puentes generaron desarrollo al provocar el "brinco" al lado oriente del río
28
Tepatitlán , sobre todo los puentes: Matamoros, Sol-Aztecas, Santos Romo y Tomás González - Arroyo "El Tecolote".
El río Tepatitlán, sigue siendo "La frontera" entre la zona de construcciones de mejor calidad y de mayor valor y la zona de desarrollo más popular y económica que es la margen izquierda, que aunado a lo anterior, se agrega la barreara artificial del "libramiento" o continuación de la carretera federal 80 , y que el municipio ha tomado bajo se administración como el "Boulevard Anacleto González Flores".
3.2.1.2. b) Construcción de vialidades.
Es el factor tangible artificial que más parece incidir en la promoción del crecimiento. Dejando la inmediata percepción de que las primeras vialidades del centro generaron crecimiento y proporcionaron la pauta de dirección de las calles futuras, hay vialidades que su impacto en el crecimiento fue inmediato. La primera de ellas fue la "desviación a las Colonias" que no era otra cosa que una vialidad estatal que conectaba con la carretera federal 80 de Yahualica y que fue ampliada a 4 carriles en el año 1993 y se llama Avenida José González "Carnicerito" al poniente29. Le siguieron la Avenida Matamoros al Sur de la ciudad , además de la avenida "Las torres" hoy llamada "Manuel G. Morín" , que fue conectada con la avenida principal del fraccionamiento "Jardines de la Rivera" y que se pretende convertir en un circuito periférico interno. Destacan últimamente la pavimentación con concreto hidráulico de las calles "Gral. Anaya" - "Tomás González", que de inmediato provocaron la eclosión de desarrollos al noreste.
De manera análoga, la participación de una vialidad como barrera de crecimiento es mostrado en la construcción de la "desviación" de la carretera federal 80, actualmente "Blvd. Anacleto González Flores". Es irónico como una vialidad puede ser freno y promotor de desarrollo, el cual es el caso de la desviación o Boulevard A.G.F. , Pues dicha carretera promovida en su tiempo por el Gobernador del Estado de Jalisco Silvano Barba González en 1940 , promovió en general un desarrollo inusitado para la ciudad y una barrera artificial de crecimiento urbano en particular . Cabe mencionar que actualmente , Blvd.. A.G.F., es un corredor de usos
Historia General de Tepatitlán- José Alberto Casillas - Ed. JOSALCA
29
mixtos con mucho éxito en la generación de inmuebles , lo que manifiesta también que está prácticamente siendo absorbido por la mancha urbana.
3.2.1.2. c) Construcción de inmuebles.
Es imposible hablar de una ciudad sin pensar de inmediato en los edificios ya sea civiles o religiosos que la caracterizan, y que por supuesto, son casi siempre los primeros construidos. Es alrededor de estos primeros edificios en donde inicia la ciudad con una personalidad propia. El que por iniciativa privada o pública se hayan generado edificaciones, no parece hacer conducido el crecimiento inmediato a su alrededor, salvo el caso de la Planta Potabilizadora de agua , construida en 1963 y que generó asentamientos irregulares en las zonas conocida como "Pozo del Monte" , pero esto se inició hasta 1972 en adelante, periodo del inicio del mayor crecimiento urbano en Tepatitlán.
3.2.I.3. a) Iniciativa privada
Uno de los factores de mayor incidencia en el crecimiento urbano Tepatitlense es el que ha generado la iniciativa privada . Iniciando la década de los setentas, se generó un desarrollo al sur de la ciudad llamado "Las aguilillas", el cual pretendió adherirse a las leyes de fraccionamientos de la época. Sin embargo aunque dicho fraccionamiento tuvo las ventajas definitivas de ser los primeros y de estar a la orilla de la desviación o carretera federal 80, el hecho de iniciar la venta indiscriminada de lotes con un proyecto en papel pero SIN REALIZAR LOS TRÁMITES LEGALES Y ADMINISTRATIVOS ASÍ COMO LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA NECESARIAS. Lo anterior dio como consecuencia el que "Las Aguilillas" se haya convertido mas que en un fraccionamiento con todas las de la ley , en un asentamiento irregular que fue regularizado hasta el año 1997, casi 30 años después de iniciado.
El otro desarrollo que se inició en 1973, fue Jardines de Tepa, el cual se convirtió en un desarrollo en forma debido a que contenía todos los elementos legales administrativos y técnicos para la certeza legal de la propiedad de los lotes. Aunado a lo anterior, las obras de pavimentación se realizaron con concreto hidráulico y se aprovechó la coyuntura técnica y se
30
construyó vivienda , dando un paso definitivo a la consolidación como polo de desarrollo en la zona poniente .
Definitivamente el proyecto Jardines de Tepa, no hubiera sido concretado sin haber hecho concurrir las corrientes privada y pública , ya que el promotor en su momento era socio del Presidente Municipal de Tepatitlán en ese momento, el cual aprovechando que gran parte de los terrenos eran de su propiedad y la amistad con el gobernador del estado Lie. Alberto Orozco Romero30 quién autorizó los recursos para la construcción de una vialidad estatal, con lo cual se cerraba el círculo: un desarrollo lejos del centro urbano pero con todos los procedimientos tramitados , con urbanización de buena calidad concluida y con una vialidad para llegar hacia el mismo totalmente pavimentado y conectado a una carretera .
Al inicio de la década de los 80's , un movimiento social enfocado a la obtención de tierra para edificación fue concretado por la Sociedad Cooperativa para el Consumo de Vivienda "Luz de la Tarde" , dicha cooperativa iniciada por el Cura de la Parroquia de la Sagrada Familia Pbro. Manuel Rivera. Tal iniciativa se concretó en tres fraccionamientos : La sección "A" o Jardines de la Rivera , urbanizado exactamente al lado norte de Jardines de Tepa y las secciones "B" y "C" llamadas Sierra Hermosa. El primero construido en el lado poniente como mencionamos frente a Jardines de Tepa y los otros dos en el lado oriente . Dicho sea de paso (como podemos ver en el plano de isovalores) la plusvalía de la zona poniente favoreció a Jardines de la Rivera aunque su pavimento sea de concreto asfáltico, y las secciones de Sierra Hermosa , no han logrado aún llegar al 100% de la edificación a pesar de tener 25 años de concluidas.
3.2.I.3. b) Especulación
Con el boom de urbanización generado en los 80's , hubo mucha oferta de suelo que en su momento no fue tomada por los necesitados de un lote y construir su vivienda , sino por personas que en su momento vieron el proceso como negocio. De ahí que haya habido fraccionamientos como Jardines del Rosal que caminando de la mano con los éxitos de los
" El desarrollo urbano de Tepatitlán de Morelos -Miguel A. Casillas B., Esteban Wario H. y Fernando Navarro Ibarra - Colegio de Jalisco
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desarrollos urbanos de la Sociedad Cooperativa "Luz de la tarde , fueron adquiridos la gran mayoría de los lotes con el fin de especular.
Asimismo, el factor especulación ha provocado la existencia de "huecos" dentro del proceso natural del crecimiento de la mancha urbana, pues dichos predios son ofertados a precios que difícilmente puede adquirir el trabajador común y las promotoras de vivienda buscan obtener terrenos más baratos en las orillas de la ciudad, de tal manera que , como mencionamos antes , el crecimiento hacia el poniente genera mayores costos por lo que los desarrollos de habitación popular se han dado en su mayoría en el lado oriente y lado norte de la ciudad.
Detectamos un factor que se pudiera considerar la fuerza opuesta a la especulación y que ha generado enormes lunares no urbanizados en la mancha urbana y un freno al crecimiento llamémosle "natural" de la ciudad. Uno de esos terrenos se encuentra enclavado en lado oriente cercano a la zona centro y precisamente en la margen izquierda del río Tepatitlán y también en la zona norte al lado poniente de la planta potabilizadora. Dichos terrenos tienen como factor común los propietarios: son mujeres, sus padres y marido son originarios de Tepatitlán pero ellas han nacido y crecido en Guadalajara, así que podemos hablar de un factor social que llamaremos "desarraigo".
3.3.- LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS EN EL CRECIMIENTO URBANO DE TEPATITLÁN
Fue el año de 1991 cuando la administración Municipal en su momento, decidió crear un departamento que regulara las acciones de crecimiento urbano, regularizara los fraccionamientos existentes y diera las directrices para los nuevos desarrollos. Posteriormente en la administración 1992-1995 , se generó el Plan General de Desarrollo Urbano de Centro de Población de TEPATITLÁN el cual a la fecha , otorga la información sobre las políticas de crecimiento, muestra las futuras vialidades e informa los usos destinados para cada zona.
La engorda de las tierras flacas -Felipe Cabrales Barajas - Ed. UdeG
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Es palpable que en la actualidad ya ninguna empresa o constructor trate de generar un desarrollo sin antes consultar y obtener los documentos legales que permiten continuar con el trámite ante la Dependencia de Planeación del H. Ayuntamiento. Dicho también como un factor de relevancia, en la actualidad las vialidades planeadas (específicamente los anillos periféricos) son motivo de constante fricción entre esta dependencia y los posibles desabolladores, pues determina la manera en que se genera el proyecto del desarrollo y más
aún, desmotiva al crecimiento anárquico.
No pudimos detectar si cualquiera de las políticas del desarrollo tomadas por el ayuntamiento y plasmadas en el Plan de Desarrollo Urbano, incidieran sobre la dirección del crecimiento de la ciudad, al contrario muestra dicho Plan un respeto por las zonas ya generadas y un equilibrio para promover el, crecimiento en las direcciones posibles32.
3.4.- CRECIMIENTO URBANO Y LOS VALORES DE INMUEBLES
Una de las consecuencias definitivas que ha otorgado el crecimiento hacia una dirección de la ciudad , es el otorgarle plusvalía a los terrenos tal como manifiestan los isovalores (cuya magnitud se encuentra en unidades y decenas por razones obvias) , el centro tiene los valores más altos y mientras se verifica la traza urbana hacia el poniente también los precios por unidad de área de los predios son mayores. Como contraste, en el oriente de la ciudad se verifican valores más bajos.
El crecimiento de la ciudad se disparó en las década de los setentas y ochentas aunque no de manera ordenada ni legal . El crecimiento urbano se dio por razones estratégicas de la Corona Española en generar puntos de avanzada y defensa contra los Chichimecas, posteriormente , la continua migración del campo a la ciudad (fenómeno de carácter mundial) además del crecimiento de población . Todos los anteriores factores demandan espacios y de alguna manera se quiso generar a través de suelo barato , asunto que resultó contraproducente tanto para tas colonos como para la ciudad y sus autoridades.
El desarrollo urbano de Tepatitlán de Morelos -Miguel A. Casillas B., Esteban Wario H. y Fernando Navarro Ibarra - Colegio de Jalisco
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Hay varias obras que pudieron haber empujado el crecimiento hacia alguna zona , pero no se perfilan de esa manera. Tal es el caso de la planta potabilizadora, el cementerio municipal, el desarrollo de "Plaza Tepatitlán".
Los factores Físicos naturales, no manifiestan ser relevantes para determinar el crecimiento hacia un sentido de la ciudad, ya que enumerando cada uno: el factor hidrológico se ha solventado con la construcción de infraestructura y aunque si ha apoyado el crecimiento hacia la margen izquierda, este ha sido en años recientes , como lo demuestran los desarrollos de San Pablo y la zona cercana a la Alameda, calle Pedro Medina y el desarrollo de Plaza lo ALTOS .
La topografía, en el lado poniente tiene pendientes más regulares y superficies de mayor extensión . El lado oriente (al margen izquierdo del río) , tiene zonas de menor extensión y pendientes más abruptas es probable que hayan influido para no buscar el promover o crear espacios urbanos .
La geotecnia también mostró su influencia negativa en el lado oriente, ya que es en esta zona donde existen extensiones de tierra con roca superficial y arcilla de alta plasticidad, mismos materiales que provocan dificultades en la urbanización al sur de la ciudad (como el Fraccionamiento "Las Aguilillas"
Sin embargo, el verdadero hito que marcó el ritmo del crecimiento y su tendencia hacia el poniente , fue el desarrollo "Jardines de Tepa" , que montado en la construcción vial del actual Avenida "J.G. Carnicerito", logró cuajar de inmediato y provocar el mayor ritmo de crecimiento hacia el lado poniente . Aunque , en realidad, el primer antecedente de crecimiento hacia el poniente lo dan las construcciones "campestres" en la zona llamada hoy "Las colonias" .
Hemos verificado asimismo, que la dirección de crecimiento le ha otorgado plusvalía al poniente de la ciudad, lo que pone de manifiesto que el atractivo del rumbo y por ello, las mayores probabilidades de que un desarrollo tenga mayor éxito en el lado poniente , es factor de aumento de valor en los predios.
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RECOMENDACIONES
Es necesario que los "Huecos urbanos" sean ocupados con desarrollos adecuados para el crecimiento armónico de la ciudad , pero también es imposible que las autoridades obliguen a los propietarios a una de dos: desarrollar ellos mismos o a ofertar sus propiedades a un precio accesible .
Sin embargo, no se pueden seguir con los lastres de la especulación y del desinterés provocado por el desarraigo. Definitivamente el H. Ayuntamiento puede generar Reservas territoriales a través del instrumento legal que genera la Utilidad Pública : LA EXPROPIACIÓN . Es necesario ir concretando aquellos requisitos para lograr dicho objetivo y es empezando por generar LOS PLANES PARCIALES de cada zona en específico y con mayor premura, aquellas que no han sido desarrolladas. Pero lo mencionado anteriormente, deberá ser la culminación a una serie de acciones previas que son:
- Concluir la homologación del Plan General Urbano de Centro de Población de Tepatitlán.
- Promover la participación de los Grupos Organizados de la Sociedad Civil en la Regulación Urbana .
- Dar amplia y continua difusión a la Regulación Urbana .
- Dar asesoría continua a los desarrollos rezagados . - CREAR CERTIDUMBRE respecto a las políticas del
Desarrollo Urbano. - Iniciar trazos físicos de vialidades periféricas y
conveniar con los propietarios de los predios por donde se tienen proyectados .
- Generar estructuras viales para salvar barreras naturales o artificiales.
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4.- FUNDAMENTO JURÍDICO DEL EQUIPAMIENTO URBANO Y ÁREAS DE FERIA Y EXPOSICIÓN
Definitivamente al referirnos al "marco jurídico" de cualquier aspecto de la vida nacional que tenga que ver con una organización pública o privada, siempre que debamos sustentar su existencia o participación , habremos de remitirnos de inmediato a la Carta Magna o La Constitución Política de Los Estados Unidos Mexicanos y de inmediato a la Constitución Política del Estado donde se pretende llevar a cabo la acción o fundamento. Sin embargo lo anterior como afirmación tiene un intermedio que, en nuestro caso, no tomaremos en cuenta y que es : " ...cualquier Norma de carácter obligatorio , después de buscar ejercer su articulado sin violentar la Constitución Mexicana, deberá apegarse a todo aquel aspecto en el no interfiera y vaya sobre ALGÚN TRATADO QUE MÉXICO TENGA CON CUALQUIER NACIÓN ,.."33
Interpretado literalmente, tomando como figura analógica una pirámide, tenemos en la cúspide , La Constitución Política de Los Estados Unidos Mexicanos, debajo de ella Los Tratados de México con cualquier Nación del Mundo, en el siguiente nivel la Constitución Política del Estado de Jalisco ( para nuestro caso), luego el Código Civil correspondiente, siguiente nivel inferior las Leyes del tema que participen en la acción que se pretende (En nuestro caso la Ley de Desarrollo urbano) , nivel inferior siguiente El Reglamento Estatal de Zonificación , que en nuestro caso es la Norma Operativa de la Ley de Desarrollo urbano ; finalmente , el Reglamento de Construcción o Normas Urbanas Locales.
El caso que nos ocupa, aunque hayamos elegido específicamente la experiencia y Normatividad de la ciudad de Tepatitlán , el apego a las normas locales está estructurado casi todo de la misma manera, ya que la misma Ley de Desarrollo urbano dictamina que éstos deben apegarse a la estructura del REZ del Edo. , es por eso que , como mencionamos en el capítulo 2 , las ciudades de nivel de servicio estatal , tienen una Normatividad muy parecida, solo difiere ligeramente en cuanto a su propia experiencia de crecimiento urbano y tradición constructiva.
Transiciones Financieras y TLC- Antonio Gutiérrez P. / Celso Garrido N. -Ariel Economía
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4.1.- LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS
Asumiendo lo anterior, y tomando la cúspide piramidal del fundamento jurídico, mencionamos literalmente lo que la Carta Magna dice en su Artículo 115, que es lo que nos ocupa (VER ANEXO 2)
4.2.- LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO DE JALISCO
El mismo soporte legal que otorga la Constitución Política de los EUM, lo hace la Constitución Política de Estado de Jalisco, que manifiesta la función del Ayuntamiento como órgano proveedor pero también rector de la función urbana (ANEXO 3).
4.3.- LA LEY DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE JALISCO
Esta Ley mencionada , vino a sustituir las Leyes de Fraccionamientos que se publicaban cada cierto número de años (sin que fuera un ciclo regular) y la Ley de Asentamientos Humanos y es, a final de cuentas, la que da el soporte jurídico a todas las acciones urbanísticas ( en cualquiera de sus modalidades) ya sea pública o privada . Algunos de los artículos relevantes que pueden incidir sobre lo presentado en este trabajo, se enuncian en el anexo 3.
4.4.- EL REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO
Aunque del REZ del Estado, es la normatividad a la cual hemos hecho mayor referencia, dentro del contexto legal de los procesos urbanísticos y del esquema para la detección de la necesidad y generación de cualquier equipamiento, no es ocioso el enfatizar que el REZ es el Manual Operativo de la Legislación Urbana y el documento de consulta obligada antes de realizar cualquier procedimiento que tenga que ver con alguna acción urbanística, de tal modo que , "el documento legal" por antonomasia viene a ser precisamente éste.
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La operatividad del REZ , fue un poco posterior a la publicación y puesta en práctica de la Ley de Desarrollo Urbano, siendo el lapso de tiempo entre los dos documentos , un periodo de difícil puesta en práctica de la Ley de D. U. debido a la relevancia y cantidad de información ahí plasmada .
El REZ , con respecto al equipamiento urbano, tiene los artículos específicos a los que habrá de apegarse el sector público y la iniciativa privada para llevar a cabo la acción de generar un equipamiento y , por consecuencia, un Area de Ferias y Exposiciones (Ver anexo 5).
4.5.- EL PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLÁN DE MORELOS JALISCO
A efecto de promover un ordenamiento integral del territorio del Municipio de Tepatitlán de Morelos, que garantice la preservación de las áreas no urbanizables por sus características físicas, hidrológicas, recursos naturales y productividad agrícola, en congruencia con las actividades en los asentamientos humanos, es necesario expedir el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Tepatitlán de Morelos, donde se determinen las áreas que por su valor ecológico y productivo, serán objeto de protección, respecto de las acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento del centro de población.
La dependencia técnica y administrativa competente para expedir los dictámenes, autorizaciones y licencias en materia de urbanización y edificación, en este caso la Dirección de Planeación y Desarrollo Urbano Municipal, fue creada en el año 1990 con el objeto inicial de proveer de elementos regulatorios para detener el crecimiento urbano tan caótico que se estaba generando a finales de los años ochenta y principios de los noventa. Esta responsabilidad en su momento recayó en los hombros del Arq. Eduardo Alfredo Hernández Castellanos, quién poniendo manos a la obra y con un estilo directo y a prueba de "politiquerías", echó a andar esta dependencia que ha trabajado con eficiencia gracias a las bases establecidas por este gran profesionista. Respecto a las generalidades del Plan General Urbano de Tepatitlán, ver el Anexo 6 .
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4.6.- EL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y DESARROLLO URBANO DE TEPATITLÁN
El Primer Reglamento de Construcción y Desarrollo Urbano de Tepatitlán, fue creado y publicado en la administración Municipal 1985-1988 a iniciativa de la Asociación De Ingenieros y Arquitectos de Tepatitlán. Dicho Reglamento ha sido actualizado en tres ocasiones y a partir de 1994, hubo de adecuarse al Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco. De dicho reglamento, extraemos los Artículos que, por su enunciado, ayudan a normar las Áreas de Ferias y Exposiciones. Los artículos referentes de interés al presente trabajo, se presenten en el Anexo 7.
5.- LA VALUACIÓN COMO HERRAMIENTA DE ANÁLISIS
La valuación como herramienta de análisis la podemos considerar como el sistema más adecuado para que, cualquier autoridad o desarrolladores urbanos, puedan plasmar en sus proyectos las zonas de equipamiento en los puntos más adecuados y DETERMINANDO PRIMERO: QUE TIPO DE EQUIPAMIENTO ES NECESARIO EN LA ZONA. SEGUNDO: EN QUE PUNTO DEL PROYECTO URBANO ES ADECUADO PONER A FUNCIONAR ESE EQUIPAMIENTO, Y TERCERO: CUAL ES EL VALOR REAL QUE PUEDE PLUSVALIZARSE DICHO PREDIO PARA FINES RECAUDATORIOS.
Por lo general, cualquier autoridad municipal en cuanto recibe un proyecto urbano a revisar, si este cumple como proyecto habitacional, comercial o industrial, sabe que por ley, deberá el desabollador aportar un porcentaje como área de cesión que, generalmente, la administración Pública solo verifica que sea el porcentaje que le corresponde y que sea una superficie acumulada en cualquier punto del proyecto.
Con lo anterior, se pretende manifestar que, el factor que INCIDE EN MAYOR MEDIDA cuando el proyecto ya está desarrollado y los predios han sido vendidos, y la zona se encuentra consolidada, cualquier movimiento inmobiliario estará impactado por el valor de los terrenos y la ubicación de los mismos, será relevante y no tendrá nada que ver con los factores que determinaron su ubicación.
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Aunado a lo anterior, si los predios destinados a equipamiento ofrecen un atractivo para algún particular, por lo estratégico de su ubicación, la administración municipal tal vez no podrá hacer a un lado la "tentación" de vender dicho predio, generando un problema más grave y este es, el que los colonos ya no cuenten con espacios para generar un equipamiento.
Es pues de particular importancia el desarrollar un método que pueda expresar a través de un método valuatorio
5.1.- ¿QUÉ ES LA VALUACIÓN?
En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo que consiste en señalar la cuantía económica de intercambio de una cosa; proviene del latín tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer necesidades o dar bienestar34.
En efecto, tal como menciona la definición, la valuación como método en general y como herramienta en particular, es la metodología más adecuada según demostraremos para llegar a obtener" ... el mejor uso.." 35 de un predio que en un futuro mediato o inmediato, se convertirá en un equipamiento que, además de utilidad y servicio para un centro de población , deberá asimismo ser el de mejor valor respecto al lugar donde se ubica y tipo de equipamiento que sea destinado. Lo anterior no deja de ser complicado dada la dinámica del negocio inmobiliario como menciona el Sr. Ventólo: Un estudio del mejor y más alto uso de suelo puede ser un proceso muy complejo. Si se pide al valuador que considere la gama completa de usos a los que se puede destinar la propiedad, esta persona deberá considerar por separado el valor de I terreno respecto a cualquier estructura particular que se pueda edificar en él. La propiedad se valuará tanto con estructuras como sin ellas. El valuador debe tener en cuenta no solo el mejor uso, presente y futuro, que se le puede dar al terreno , sino además la probabilidad de un cambio en las políticas de urbanización y modificaciones en los permisos y licencias para un uso determinado36.
Introducción a la valuación , Apuntes- M.en I. Enrique A. Hernández R. 15 Técnicas del Avalúo Inmobiliario - William L. Ventólo Jr. Y Martha R. Williams - Ed, Real Estate Education Company 16 Ib ídem
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5.2.-¿QUIÉN VALÚA?
Para llevar a cabo la labor de valuación y, por consecuencia, el objetivo de determinar con la mayor precisión posible, por medio de un estudio con apego al método científico 37, o con las herramientas de la técnica más adecuada para obtener un valor en referencia a la mejor ubicación de un predio con las características para ser el destino de un equipamiento, deberá ser el profesional de la valuación: EL VALUADOR, el cual podemos definir, como; "...e/ profesionista capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas".38
5.3.- A TODO ESTO ¿QUE ES EL VALOR?
Todo elemento tangible o intangible que tenga una utilidad, tendrá un valor, este valor podrá de uso o de cambio, tal como dice Montalvo en su obra "VALOR" , "... toda mercancía 3g tiene un valor de uso, que es una cosa apta para satisfacer necesidades humanas , de cualquier clase que ellas sean. Además de su valor uso la mercancía tiene un valor de cambio, puede igualarse o equ¡valerse con otras mercancías"40
Es de importancia subrayar la definición de valor, ya que precisamente es a través de un método valuatorio por el que pretendemos definir, no solo la ubicación sino la importancia de un equipamiento a través de su valor: de uso y de cambio
5.4.- ¿POR QUÉ UN MÉTODO VALUATORIO?
Para determinar la necesidad de un equipamiento y su correcta ubicación TRATANDO DE PREVER LOS LUGARES DE SU UBICACIÓN EN ATENCIÓN AL VALOR QUE ADQUIRIRÁN EN EL FUTURO MEDIATO A CUANDO SE GENERE UN DESARROLLO, es el método mas adecuado primero por su obviedad; tal como mencionamos al inicio de este capítulo, el predio que ocupe el equipamiento en cuestión, tendrá un atractivo deseable por su ubicación y por su posible uso dentro de un entorno.
Epistemocracia - Pedro Lamothe- EDAMEX 38 Glosario de términos valuatorios CABIN- Ed. 2003 39 Asumiremos para este trabajo que "mercancía" puede ser cualquier elemento que puede tener un valor, como un inmueble. 40 Valor-Enrique Montalvo Ortega -Editorial EDICOL
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Debemos ser claros al establecer que, no todos los equipamientos son susceptibles o adecuados para verificar su valor previo para saber su adecuada ubicación. Lo anterior atendiendo a que según el equipamiento, se vería si es necesario o no se realiza un avalúo y , lo más importante : QUE MÉTODO VALUATORIO SERÍA EL MÁS ADECUADO PARA DETERMINAR LA UBICACIÓN Y LA VIABILIDAD O NO VIABILIDAD DE DICHO EQUIPAMIENTO COMO PROYECTO.
5.5.- EL MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO
Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en los casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición económica señala, estará integrada por oferta y demanda41.
Que en nuestro caso , aplicaría dicho método en virtud de que un equipamiento , cualesquiera que sea , y específicamente un Área de Ferias y Exposiciones, no es un inmueble del cual podamos tener noticias o información de ventas de los mismos. Este tipo de inmuebles, se generan como una necesidad y se construyen o no. Aún , cuando el equipamiento es generado y teniendo la certidumbre o no de su éxito , o de que tendrá el uso para el cual fue generado, difícilmente estará sometido a la aplicación de oferta y demanda.
5.6.- EL MÉTODO DEL VALOR DE USO
A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o "de capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren (hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una metodología de carácter financiero.
Valuación Inmobiliaria - M. en I. Enrique A. Hernández R.
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La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un bien y/o derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos iguales, y referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos en unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás42.
Mencionado este método valuatorio, no nos cabe la menor duda que pudiera ser el más adecuado para determinar el valor potencial de un inmueble que tiene función de equipamiento o que se le pretenda dar ese uso cuando se encuentra como proyecto, para en un futuro , determinar su ubicación en un predio susceptible o adecuado para ser un equipamiento y de que tipo.
Obviamente, el equipamiento del cual nos hemos enfocado con mayor acentuación ( me refiero a Área de Ferias y Exposiciones) , es totalmente aplicable esta metodología, pues POR LO GENERAL LOS CENTROS DE EXPOSICIONES Y FERIAS SON ESPACIOS QUE LA ENTIDAD PÚBLICA RENTARÁ PARA OBTENER RECURSOS. Aunque, dicho sea de paso, el valor de la renta sea determinado de manera absolutamente discrecional.
5.7.- EL MÉTODO DEL COSTO NETO DE REPOSICIÓN
Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e inmuebles, y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para establecer cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica, calcula el costo que tendría "reponer" un bien específico en términos efectivos, en el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el propósito primordial de un seguro.
42 Ib ídem
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Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí, o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y, como consecuencia, redunden en la disminución del costo de fabricación43.
Este método , tiene aplicación para un equipamiento SIEMPRE Y CUANDO DICHO INMUEBLE SE ENCUENTRE CONSTRUÍDO O EN FUNCIÓN , ya que como lo establece el propio método su objetivo es determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al bien sujeto de valuación. Esto es común para establecer por medio del Departamento de Patrimonio ( en el caso de los municipios de Jalisco) , los montos de un bien que tiene que ser repuesto por daños, o porque su ubicación o función ya es obsoleta y se tiene la oportunidad de venderlos.
5.8.- EL EQUIPAMIENTO COMO NEGOCIO Y SU VALUACIÓN
Hemos llegado al punto que merece la especial atención. ¿ Un equipamiento puede ser un negocio? . La respuesta es un rotundo SÍ . Durante años, cuando menos en los Ayuntamientos de Jalisco, los equipamientos (Auditorios principalmente ) han sido rentados para servir de centro de reuniones con diferentes fines, y dicho uso, genera un recurso monetario que va a parar a las arcas municipales, que , dicho sea de paso, no siempre serán utilizadas para mejorar el equipamiento.
Ib ídem
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Hemos pasado ahora a otro método de valuación que es el de VALUACIÓN DE NEGOCIOS, para lo cual establecemos en primera instancia que:
Un negocio, entendido como una entidad económica o una empresa, tiene como finalidad obtener una ganancia, lucro o utilidad, es decir, su misión es la creación de nueva riqueza que incremente el patrimonio de sus inversionistas. Estará constituido por un conjunto de activos fijos (bienes y derechos vinculados a otros elementos de naturaleza intangible), e integrado conforme a un conjunto de tecnologías que le permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo.
Por lo tanto y con base en lo anterior, puede afirmarse que el valor de un negocio, suponiendo su continuidad, proviene de la capacidad que éste posea para generar dinero (flujo de efectivo) para los propietarios, razón por la cual el valor que mejor representa al derecho de los inversionistas sobre el negocio es el "valor de uso", ya que este valor representa la potencialidad para generar beneficios determinados en el futuro durante un periodo definido (flujos de efectivo futuros esperados), independientemente que una empresa pueda acreditar el valor de su activo fijo.
El valor de un negocio depende de sus condiciones actuales y futuras, de un conjunto de factores internos y externos del negocio que son denominados debilidades y fortalezas los primeros, y amenazas y oportunidades los segundos, mismos que pueden o no interactuar entre sí y de los cuales depende la operación y estructura administrativa del negocio, y por lo tanto, los valores de oportunidad que puede adquirir el negocio. El valor de oportunidad mide las expectativas de rentabilidad futura de un bien o servicio.
Entre los principales factores, podemos mencionar cuatro: aspectos económicos, el posición amiento competitivo del negocio dentro de su sector de producción, las características propias del negocio, y las motivaciones de los agentes económicos.
Los aspectos económicos influyen en el valor de oportunidad del negocio de acuerdo a las perspectivas actuales y futuras de la economía o economías a las cuales pertenece el mercado objetivo del negocio valuado. El valor de oportunidad del negocio también varía de acuerdo al
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posicionamiento competitivo en el sector al que pertenece, y en ese sentido debemos contestar preguntas tales como: ¿qué fuerzas mueven a la competencia en un sector productivo?, ¿quiénes son los competidores potenciales?, ¿cuál es la fuerza de los proveedores, la fuerza de los compradores, los productos sustitutos y la rivalidad de los competidores actuales en el sector?44
Es importante resaltar que, NO TODOS LOS EQUIPAMIENTOS SE PUEDEN VALUAR POR ESTE MÉTODO , ya no es lo mismo recibir una simple renta por el uso de un equipamiento , cualesquiera que este sea, a SER UN VERDADERO NEGOCIO POR LOS DIFERENTES CONCEPTOS QUE ES CAPAZ DE GENERAR.
Retomaremos el ejemplo de equipamiento que hemos analizado desde un principio , esto es, UN ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES y analizaremos su potencial como negocio . Entre las cosas interesantes que analizaremos, es la potencial sinergia sector público-iniciativa privada para establecer una clara idea de cómo trabajarían bajo estas normas de negocio.
6.- EL NEGOCIO DEL ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES.
No es secreto que los ciudadanos perciban que, las fiestas patronales de su pueblo o ciudad, son un "gran negocio". Sin embargo, cuando existe la comparecencia de las autoridades para dar a conocer los estados financieros sobre el desarrollo de las fiestas, siempre o casi siempre se habla de pérdidas. Y puede ser cierto. Lo que tal vez el ciudadano común no le quede claro o las autoridades nunca han podido esclarecer, es que la "mezcla" de los diferentes balances en todos los frentes de las pomposas fiestas, sea la que exprese pérdidas. Sin embargo, uno a uno de los diferentes eventos o lugares de eventos, manifiesten diferentes resultados , y por supuesto, uno de los que obtuvo utilidades, sea el lugar donde se generen los espectáculos o el lugar donde se llevaron a cabo las exposiciones.
Valuación de Negocios Colegio Nacional de Contadores Públicos
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6.1.- PROYECTO NÚCLEO DE FERIA O ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES EN TEPATITLÁN, CIUDAD DE NIVEL ESTATAL.
Como se ha mencionado desde el principio de este trabajo, nuestro objetivo es obtener a través de un análisis de tipo valuatorio, cual será el mejor sitio o la mejor ubicación para la construcción de un Área de Ferias y Exposiciones y los puntos donde puede establecerse un equipamiento en base a un método valuatorio. Sin embargo, un método valuatorio no solamente tiene como objetivo el determinar el valor de un sitio o del inmueble físico o en proyecto, sino que EN BASE A LAS NECESIDADES DE POBLACIÓN, PLAN GENERAL URBANO DE LA CIUDAD EN CUESTIÓN Y LA NORMATIVIDAD VIGENTE SE DETERMINARÁ NO SOLO SU UBICACIÓN EN BASE A LAS NECESIDADES E INFRAESTRUCTURA EXISTENTE, SINO TAMBIÉN A SU VIABILIDAD COMO NEGOCIO . De tal manera que, retomando el tema principal de este trabajo, nos plantaremos en el punto de ubicar, analizar la ubicación de los equipamientos necesarios a través del Método de Valor Residual y verificar como negocio UN ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES. Dicho proyecto como mencionamos en el apartado 2.6, es de estructura estatal y se encuentra catalogado como proyecto fundamental para el desarrollo de la ciudad dentro del Plan Estatal de Desarrollo Urbano. Continuando con el fundamento y con el seguimiento a dicho modelo valuatorio para un Área de Ferias y Exposiciones, iniciaremos con el proceso valuatorio como negocio con la secuencia que proponemos para tal efecto.
6.1. A.- UBICACIONES DE EQUIPAMIENTOS EV-R EN EL PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLÁN.
Como mencionamos en el apartado 4.5, el Plan General Urbano de Tepatitlán45 adolece de una reserva con la clasificación EV-R, de tal manera que, a modo también de propuesta, señalaremos una zona con el objetivo general de aportar a la homologación del PGU de Tepatitlán, posibles sitios de ubicación para este tipo de equipamiento y con el objetivo particular de generar un análisis para el trabajo que estamos desarrollando.
Ib ídem
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PLAN DE DESARROLLO URBANO
PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLAN JALISCO
Como se muestra en el Plan General Urbano de Tepatitlán, la ausencia de una EV-R, propondremos una zona dentro del PGDU de Tepatitlán.
ZONA DEL PLAN GENERAL URBANO PROPUESTO PARA LA UBICACIÓN DEL PREDIO
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La zona del Plan General Urbano propuesta , tiene las características que encuadran a un inmueble como el multicitado y que algunas de ellas serían , :
- La necesidad del mismo - La superficie en función de las necesidades
manifestadas en el REZ.
6.1.B.- LA SUPERFICIE NECESARIA DE EQUIPAMIENTO EV-R PARA UN ÁREA DEFERÍAS Y EXPOSICIONES.
Un proyecto adecuado para una ciudad de Estructura Estatal como Tepatitlán, según las necesidades puestas de manifiesto en los diferentes eventos donde se han utilizado instalaciones del equipamiento de la ciudad para dar cabida a la multitud que asiste a divertirse, tiene que ver definitivamente con la experiencia de organizar año tras año las diferentes festividades: Fiestas Patronales, Fiestas patrias, fiestas Navideñas, etc.
A esta experiencia, y por la cantidad de personas que participan en las mismos festejos y eventos de tipo recreativo y cultural , el H. Ayuntamiento tiene determinado que el predio deberá contener : Un auditorio para 5,000 personas, un espacio de "terrazas" para escuchar música en vivo y tomar bebidas de por lo menos 1,000 personas, una plazoleta para eventos gratuitos para quienes ingresan a las instalaciones de la feria con espacio para 2,000 personas, un área para juegos mecánicos (por lo menos 2 hectáreas), un área de comercios provisionales para venta de artículos, un espacio cubierto para la agrupación de restaurantes , un estacionamiento para 3000 vehículos, áreas de circulación peatonal y áreas de circulación vehicular. Todo lo anterior, genera una necesidad de aproximadamente 20 hectáreas o 200,000 metros cuadrados.
Tal como lo manifiesta el REZ , el área que cualquier proyecto habitacional debe otorgar como porcentaje de área de cesión, es del 15% del área bruta a desarrollar. Sin embargo, solo el 60% de ese 15% puede utilizarse como área de equipamiento, el 33%, debe ser área verde y el restante 7% , utilizado en otras instalaciones.
49
O I I C! B I B L I O T E C A
De tal manera, que surge un serio problema logístico: pues necesitamos una superficie mínima 200,000 m2 para un equipamiento como un área de ferias y exposiciones , por lo atendiendo al dato mencionado en el párrafo anterior, tendríamos que tener un desarrollo de ¡ mas de 222 hectáreas!. Lo cual es improbable, ya que los mayores desarrollos que se han generado en Tepatitlán han sido de 50 Hectáreas y , al ser Tepatitlán un Municipio de pequeñas propiedades (pues en el Municipio NO EXISTEN ZONAS EJIDALES 46). Esto significa, que el H. Ayuntamiento tendrá que localizar una superficie para lograr un desarrollo de esta magnitud pero aglutinando las áreas de cesión en un mismo punto con varios desarrollos y cercanas a vialidades de Acceso controlado, principales y colectoras.
6.2.- PROPUESTA DE UBICACIÓN DEL ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES SEGÚN EL PGU DE TEPATITLÁN.
Como se muestra en el Plan General Urbano de Tepatitlán, la ausencia de una EV-R, propondremos una zona dentro del PGDU de Tepatitlán.
ZONA DLL PLAN Gl NI RAL URBANO l'ROI'ULS ÍO PARA LA UBICACIÓN DLL PRLDIO
' El desarrollo uibano de Tepatitlán de Morelos -Miguel A. Casillas B., Esteban Wario H. y Fernando Navarro Ibarra - Colegio de Jalisco
50
La zona del Plan General Urbano propuesta, tiene las características que encuadran a un inmueble como el multicitado y que algunas de ellas serían,:
- La necesidad del mismo - La superficie en función de las necesidades
manifestadas en el REZ. - La ubicación entre dos vialidades de relevancia: Una
de acceso controlado (El Boulevard Anacleto González Flores) con clasificación para Servicios y Comercios Regionales y el Primer Circuito Interior, con clasificación para Servicios Mixtos Distritales).
LEVANTAMIENTO ÍOI'OGRAFICO DE1 PREDIO PROPUESTO
51
Dicha superficie excede de los 35 Hectáreas y se avecina con otros eauipamientos: la central camionera de Tepatitlán y un lienzo charro. Y un área urbana: El fraccionamiento Las calles de Alcalá.
6.3.- PROYECTO DEL ÁREA DE FERIAS Y EXPOSICIONES .
El núcleo de ferias y exposiciones, deberá contar con los edificios y espacios expresados en 6.1, y, según el levantamiento del terreno propuesto, el proyecto podría ser:
52
Asimismo el principal edificio , que es el Auditorio o conocido popularmente como "El Palenque", podría tener las siguientes características:
A L
7.- DETERMINACIÓN DE LA UBICACIÓN E IMPACTO DE EQUIPAMIENTOS POR MÉTODOS VALUATORIOS.
Al analizar un Área de Ferias y Exposiciones por el método de Valuación de Negocios, surge la pregunta obvia de , si otro tipo de equipamientos pueden detectarse, primero como necesidad y luego como localización geográfica en el centro de Población por el mismo u otro método valuatorio.
La primera obviedad de la pregunta, es el resultado de la especialidad de un Área de Ferias y Exposiciones, esto es, que dicho lugar TIENE que ser negocio para que haya la participación voluntaria y optimista de la Iniciativa Privada y que puedan construirse los diferentes inmuebles y obras auxiliares para el desarrollo de eventos en dicha área. Sin embargo, no todos los equipamientos llegan ser negocios o , cuando menos no son vistos como tales, por lo que el método para determinar su ubicación con un método valuatorio, tendrá que ser el de VALOR RESIDUAL.
53
7.1.- NECESIDAD DE EQUIPAMIENTO PARA LA CIUDAD DE TEPATITLÁN JALISCO.
Para responder al cuestionamiento que encabeza este apartado, nos remitiremos al Diagnóstico del Texto del Plan General de Desarrollo Urbano de Tepatitlán47 , el cual en base al número de habitantes, la pirámide de población y a la infraestructura existente, determina que la necesidad de equipamiento es la siguiente:
E l e m e n t o ÜBS Módulo Tipo Existente No.
Déficit Balance Déficit
HOSPITAL GENERAL (IMSS)
Guardería (CADI)
Jardín Vecinal
Casa de la Cultura
Unidad Deportiva
Cama
Aula
M2 jard.
M2 serv. Cult.
M2 cancha
1 C-34
A-6
A-10,000
B-1410
C-41520
6,100
1,195
10,000
3,500
56,732
52
12
50
25
206
1
1
2
1 (M-520)
3 (M-112,995)
1
1
8
1
1
En la tabla anterior, no incluimos el Área de ferias y Exposiciones ni otros equipamientos que ya se han concretado y el equipamiento de Área de Ferias y Exposiciones, ya fue analizado por su valor como negocio, de ahí que partamos del análisis de equipamiento para determinar su posible ubicación por el Método de Valor Residual.
Ib ídem
54
7.2.-MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL.
El método del valor residual es, redundando, el valor de un predio después de sustraer todas las edificaciones, servicios, infraestructura y los productos financieros48 , de tal manera que, el valor final o residuo, es el que deberá tener el predio para desarrollar ese equipamiento o proyecto para llegar al valor que detenta en la actualidad, o el valor que debe tener si en un futuro se generan las edificaciones que se tengan proyectadas.
Una definición más precisa y apegada al argot de la valuación, es: "..el restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno."49 Obviamente para la CABIN, "mejora" es toda aquella obra de infraestructura o intervención con herramienta o equipo que participe en la transformación del predio de manera positiva o que , con dichas mejoras pueda cumplir una función .
7.3.-MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL APLICADO AL EQUIPAMIENTO.
Para obtener la información adecuada de las potenciales ubicaciones de predios "en breña" o solo con obras de urbanización y poder determinar en los mismos su posible capacidad para alojar, debido a su precio como característica principal, un equipamiento, requerimos principalmente de tres informaciones básicas:
1.- La lista de equipamientos necesarios para la ciudad (mostrada en el apartado 7.1).
2.- Los Valores de Reposición Nuevos (VRN)50 de dichos equipamientos .
3.- El plano de Isovalores 51 de la ciudad estudiada, en este caso Tepatitlán.
4.- La superficie de reserva urbana esperada en un periodo de tiempo.
5.- El porcentaje de área de equipamiento según la normatividad.
Finanzas - Bodie , Merton- Prentice Hall
49 GLOSARIO DE TÉRMINOS EN VALUACIÓN -CABIN, ED 2003 50 Ib ídem 51 Término que acuñaremos debido a la carencia del mismo en las diferentes obras y trabajos de valuación y que equivale a predios " con el mismo valor".
55
6.- El monto del FEN ( Flujo de efectivo neto) del equipamiento referido.
7.- El interés aplicable para el tipo de equipamiento y categoría de país según el FMI.
8.- El número de usuarios del equipamiento.
Finalmente al obtener estos datos, podemos ubicar en el plano de referencia de la ciudad donde puede ubicarse el equipamiento en función de su valor o EL IMPACTO EN EL VALOR DE TERRENO.
7.4.-VALORES DEL EQUIPAMIENTO.
Los valores del equipamiento, para determinar un valor residual, tendrán que enfocarse a dos características principales: El valor del inmueble como edificio mismo (VRN) y su Valor de Uso. Lo anterior tendrá como objetivo, obtener el valor final52 de un predio con el objeto de poder obtener un valor el cual REALMENTE SE PUEDA OBTENER UN VALOR RESIDUAL PARA EL TERRENO EN BREÑA.
El problema de determinar un Valor Residual para un equipamiento y , un valor que SE PRONOSTICA , ya que el equipamiento aún no existe y además, al SUSTRAER EL VALOR DE LA EDIFICACIÓN Y LAS OBRAS ANEXAS, quedaría EL VALOR DE TERRENO QUE NO TENEMOS FÍSICAMENTE Y QUE POR LO TANTO NO ESTÁ A LA VENTA Y AL SUSTRAERSE TODO SU VALOR , QUEDA REDUCIDO A CERO.
Motivo mencionado anteriormente, es por lo que el determinar el Valor Residual, debe tener otro rumbo, y el más aplicable es el de Valor de Uso, por lo que debemos determinar QUE MONTOS GENERA UN EQUIPAMIENTO DE ESTAS CARACTERÍSITCAS Y POR LO TANTO Y SU VALOR PRESENTE, ES EL VALOR RESIDUAL. Obviamente, habremos de agregar el valor del edificio o su VRN , como inversión inicial ya que para su funcionamiento, la entidad pública o la iniciativa privada habrían de realizar la construcción del edificio para su adecuado funcionamiento.
Ingeniería Económica - Sepúlveda , Gottfried , Souder - Schaum
56
7.5.- EQUIPAMIENTO EJEMPLO
Mencionado lo anterior, aplicaremos un ejemplo con un equipamiento mencionado en la tabla del apartado 7.1. Este tipo de edificio es una guardería, a la cual aplicaremos datos de equipamientos similares en la ciudad de Tepatitlán. Primero tomaremos en cuenta que, como se menciona en la tabla auxiliar, la necesidad de guarderías es de 12 aulas. Cada aula, tiene un grupo de alumnos o infantes promedio de 25 , y la utilidad promedio es de $ 290.00 pesos al mes , siendo los meses de pago en el año de 11.
Para este tipo de edificios, el promedio de vida útil es de 30 años y la tasa aplicable es del 10%53.
TABLAS AUXILIAR AUXILIARES
NUMERO DE AULAS
12
NUMERO DE INFANTES/AULA
25
NUMERO DE MESES DEL AÑO
11
UTLIDAD MENSUAL NETA (FEN)
$290.00
MONTO ANUAL DE BENEFICIOS
$ 957,000.00
NUMERO DE AULAS
12
COSTO PARAMÉTRICO DEL AULA (BIMSA)
$ 2,462.86
SUPERFICIE POR AULA
50 M2
COSTO TOTAL DEL AULA
$123,143.00
MONTO TOTAL DE LA INVERSIÓN INICIAL (li)
$1*477,716.00
7.6.- EL VALOR PRESENTE NETO Y EL ÁREA DE APLICACIÓN
Continuaremos con el procedimiento para la obtención del Valor Residual a través del Valor de Uso, determinando este valor a través de una fórmula financiera la cual tiene como variables; El valor presente neto o VPn54, la tasa de interés aplicable en su caso (mencionamos que es del 10%) , el número de periodos ( que para este caso lo tomaremos como la vida útil total o vut) o sea la fórmula siguiente:
53 Fondo Monetaria Internacional, BID - Recomendación por uso y costumbre, tasas para Proyectos de Inversión Social, cuyo clasificación es "conservadora" , siendo además el 8 % para economías consolidadas, el 10% porcentaje conservador, el 12% economías emergentes y 16 % economía de alto riesgo . 4 Administración Financiera - McGraw Hill.
57
VPn = ™L *
I
TABLA AUXILIAR FEN $ 957,000.00
i (tasa de interés) 10%
Vut 30 años
VPn $9'021,557.15
El monto obtenido como Valor presente de los flujos de efectivo más la inversión inicial (li), se distribuirá como una razón entre la superficie donde se pueda aplicar este tipo de equipamiento.
7.7.- ÁREA DE APLICACIÓN PARA EL EQUIPAMIENTO
Para el tipo de equipamiento analizado, las superficies deberán ser del tipo habitacionales, clasificadas según el REZ como H2 , H3 y H4. Ya que las reservas urbanas de otras características, tendrán necesidad de otro tipo de equipamientos que no sean guarderías, asimismo, al ser el tipo de Reserva Urbana H1 , un tipo habitacional considerado para las zonas residenciales altas, es poco probable la existencia de este tipo de edificaciones.
7.7.1.- ÁREA DE RESERVA URBANA SEGÚN EL PLAN GENERAL URBANO DE TEPATITLÁN.
Tomando la información del Plan General de Desarrollo Urbano de Tepatitlán55 dicha superficie aplicable es de : a) Áreas de reserva urbana a mediano plazo (RU-MP)
Aquellas que son potencialmente urbanizables pero que no es posible desarrollarlas, en virtud de que no es factible que las autoridades correspondientes proporcionen los servicios de infraestructura básica de abasto y desecho, de manera inmediata.
[l - (l + i)
Ib ídem
58
Sin embargo, los interesados podrán solicitar a dichas autoridades, la realización de estudios o realizarlos por su cuenta, que permitan la promoción de las obras de infraestructura básica y, de ser viables, estas Áreas se consideraran como de reserva urbana a corto plazo, siendo las que se expresan en el Anexo 7.
La suma de las superficies de Reserva Urbana de Mediano y Largo plazo habitacionales tipo H2, H3 y H4 suman en total: 805.09 HECTÁREAS u 8'050,900 metros cuadrados. Aplicando el porcentaje de superficie para un área de cesión y restando a ese porcentaje la superficie aplicable de áreas verdes y equipamientos especiales, sería del 9.0 % (mencionado en el apartado 6.1). Dicho porcentaje en superficie sería de: Ace=%Ac x Stru, esto es:
Área de cesión para equipamiento, es igual al porcentaje de área de cesión en decimales multiplicado por la superficie total de reserva urbana , 0.09x8'050,900 = 724,581 metros cuadrados.
De aquí partimos que el valor unitario por unidad de superficie, es el total del valor obtenido del equipamiento analizado dividido entre el área de cesión de reserva urbana a mediano plazo: VPn / Ace, el cual es de $ 10'500,000.00 /724,581 m2 = $ 14.49 /m2.
7.7.2.- ÁREA DE RESERVA URBANA SEGÚN APLICABLE SEGÚN LA NORMATIVIDAD DEL REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACIÓN
A su vez , tal como lo establece el REZ, la guardería se establece en una UNIDAD BARRIAL , la cual según el REZ56 , sirve a una población de 10,000 a 20,000 habitantes (tomaremos 15,000 en promedio), esto es, si tenemos en promedio 5 habitantes por vivienda, el resultado es de 3,000 viviendas. En el mismo Reglamento Artículo 59, se establece que el promedio de la densidad de edificación es de 40 viviendas por hectárea. Lo anterior manifiesta que, una guardería serviría a 75 hectáreas, o 750,000 metros cuadrados, o sea: $10'500,000.00 1750,000 m2 = $ 14.00 /m2. Resultado muy similar al del método anterior.
Ib ídem
59
El que el valor resultante de la razón VPn / Ace, haya resultado similar al dividir el valor presente de los beneficios o utilidades más la inversión de la construcción, no significa que SE DEMUESTRE SU VERACIDAD. El resultado es casual.
Pero mencionaremos en descargo y con sustento que, el primer valor puede no ser real o representativo, pues la suma de las superficies a mediano y largo plazo puede variar y pude variar la pirámide poblacional , por lo que el valor tendría un espectro de resultados muy variada y además no sustentada. Por lo que habremos de concluir que la totalidad de la superficie del Método según la Normatividad del REZ , aplica adecuadamente para tal efecto.
8.- CONCLUSIONES
A través del presente trabajo, podemos detectar lo difícil que es tratar de determinar por medio de un método valuatorio, la ubicación y características de un predio para que este se convierta en un área destinada a equipamiento. La primera dificultad se deriva de la normatividad: el Reglamento Estatal de Zonificación determina que un porcentaje del área bruta de cualquier desarrollo deberá destinarse para ser una superficie de áreas verdes y otra parte de ese porcentaje deberá destinarse como equipamiento. De ahí que, el equipamiento urbano dependerá de DONDE Y CUANTO SE DESARROLLE .
Asimismo, se puede obtener como información concluyente que para un equipamiento de las características de un Núcleo de Feria, el mismo REZ determina sus características el Plan Estatal de Desarrollo Urbano lo tenga determinado como prioritario y , lo más importante, que la ciudad de estructural Estatal donde se pretenda desarrollar dicho equipamiento, tenga la relevancia y la respuesta de su población y centros de población aledaños para llevar a cabo eventos que ocupen en tiempo , usuarios y espacio dichas instalaciones.
Determinado lo anterior expuesto, concluímos que una superficie y ubicación de las necesarias en el núcleo de feria , DEBERÁ SER OBTENIDA POR LA ENTIDAD PÚBLICA.
60
La metodología valuatoria para determinar el mejor lugar para ubicar un equipamiento, tiene aciertos y deficiencias, pero la mayor que muestra , es el obtener UNA PREDICCIÓN A TRAVÉS DE UN MODELO MATEMÁTICO de lo que, un predio , potencialmente urbanizable y con la posible aplicación para generar un equipamiento, tenga un valor por el SOLO HECHO DE SER UN ÁREA DE RESERVA URBANA.
Sin embargo, el resultado final obtenido, tiene otra interpretación que es aplicable fiscalmente: EL VALOR UNITARIO RESULTANTE, ES EL INCREMENTO DE PRECIO DEL TERRENO POR SER RESERVA URBANA, por lo que, el solo hecho de planear una ciudad en base a los indicadores de crecimiento de población y su necesidad de espacio para vivir, servirse o recrearse, ya genera un valor sobre un espacio físico.
Dicho de otra manera , el NO PLANEAR NO GENERA VALOR. Así de simple y así de frío. Sin embargo, no podemos pasar de soslayo el hecho de que también la Planeación Urbana expuesta como una información pública , GENERA ESPECULACIÓN , y por lo tanto, genera un valor que ya estaría en manos del mercado o la libre competencia u oferta de suelo.
Hemos verificado que, definitivamente, la normatividad influye de manera sustancial y es una herramienta de apoyo, sobre todo refiriéndonos al manual operativo que es el REZ, para que se pueda determinar en valores concretos en primer lugar , en que unidades es necesario un tipo de equipamiento y en segundo que radio de influencia y por lo tanto que superficie participa en ese equipamiento para su realización .
Es pues de relevancia el determinar que, el aumento de valor por el solo hecho de construir un equipamiento de cualquier índole en un espacio, sea tomado en cuenta por las autoridades recaudatorias para hacerse de una idea DEL AUMENTO REAL DEL PRECIO DE PREDIO GENERADOR DE EQUIPAMIENTO.
61
9.- BIBLIOGRAFÍA
Plan Estatal de Desarrollo Urbano
Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos, versión revisada 2004
Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco
Reglamento de Construcción y Desarrollo Urbano del Municipio de Tepatitlán de Morelos
EL DESARROLLO URBANO DE TEPATITLÁN de Morelos - Editorial de El Colegio de Jalisco, Pag Reglamento Estatal de Zonificación -Artículo , Editorial U. de G.
Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática (INEGI)-Jalisco en números
Historia mínima de Tepatitlán - Consejo de cronistas de Tepatitlán
Epistemocracia - Pedro Lamothe- EDAMEX
México Tierra de Volcanes - Joseph Schlarmann- Editorial Porrúa
Las ciudades y su historia - Gustavo Munizaga Vigil, Ed. Alfaomega
Manual de Criterios de Diseño Urbano - Jan Bazant S., Ed. Trillas
Análisis del Instituto Municipal de Planeación
Plan General Urbano de Tepatitlán de Morelos
El desarrollo urbano de Tepatitlán de Morelos -Miguel A. Casillas B. , Esteban Wario H. y Fernando Navarro Ibarra - Colegio de Jalisco
Así es Tepatitlán - Francisco Gallegos F.-Consejo de Cronistas de Tepatitlán
62
Historia General de Tepatitlán- José Alberto Casillas - Ed. JOSALCA
La engorda de las tierras flacas -Felipe Cabrales Barajas - Ed. UdeG
Transiciones Financieras y TLC- Antonio Gutiérrez P. / Celso Garrido N. -Ariel Economía
Constitución Política del Estado de Jalisco
Introducción a la valuación , Apuntes- M.en I. Enrique A. Hernández R.
Técnicas del Avalúo Inmobiliario -William L. Ventólo Jr. Y Martha R. Williams - Ed. Real Estate Education Company
Glosario de términos valuatorios CABIN- Ed. 2003
Valor -Enrique Montalvo Ortega -Editorial EDICOL
Valuación Inmobiliaria - M. en I. Enrique A. Hernández R.
Valuación de Negocios - Colegio Nacional de Contadores Públicos
Finanzas - Bodie , Merton- Prentice may
Ingeniería Económica - Sepúlveda , Gottfried , Souder- Schaum
Administración Financiera - McGraw Hill.
63
ANEXOS
Cuadro 3
CLASIFICACIÓN DE USOS Y DESTINOS
GENÉRICOS USOS ACTIVIDADES O GIROS
7.1. Equipamiento Educación:
Vecinal. 7.11 Jardín de niños.
7.12 Primaria.
Se incluyen los giros de equipamiento vecinal más los siguientes:
Educación:
7.2.1. Escuela de capacitación social y/o técnica, educación especial.
7.2.2. Secundarias generales y técnicas.
Cultura
7.2.3. Biblioteca.
Culto:
7.2.4. Iglesia.
Salud
7.2.5. Consultorio médico y dental de 1er
contacto.
7.2.6. Unidad médica de 1er contacto.
Servicios Institucionales.
7.2. Equipamiento barrial. 7.2.7. Caseta de vigilancia.
7.2.8. Centros para el desarrollo de la comunidad (promoción social)
7.2.9. Guarderías infantiles.
64
7.2.10. Mercados.
7.2.11. Sanitarios.
Se incluyen los giros de equipamiento vecinal y barrial más los siguientes:
Educación
7.3.1. Escuela de bachillerato general y técnico (preparatoria)
7.3.2. Escuela de idiomas.
7. EQUIPAMIENTO Cultura
7.3.3. Archivos.
7.3.4. Hemeroteca.
7.3.5. Fonoteca.
7.3.6. Fototeca.
7.3.7. Mediateca.
7.3.8. Cineteca.
7.3.9. Academias de baile.
7.3.10. Teatro.
Culto
7.3.11. Convento.
7.3. Equipamiento Salud distrital.
7.3.12. Clínica.
7.3.13. Sanatorio.
7.3.14. Unidad de urgencias.
Servicios Institucionales
7.3.15. Casa cuna.
65
7.3.16
7.3.17
7.3.18
7.3.19
7.3.20
7.3.21
7.3.22
Cuadro 3
CLASIFICACIÓN DE USOS Y DESTINOS
GENÉRICOS USOS ACTIVIDADES
Se excluyen los giros de equipamiento vecinal y se incluyen los giros de equipamiento barrial y distrital más los siguientes:
Educación
7.4.1. Instituto de educación superior.
7.4.2. Universidad.
Cultura
7.4.3. Auditorio.
7.4.4. Casa de la cultura.
7.4.5. Museo.
7.4.6. Sala de conciertos.
Salud.
66
Correos y telégrafos.
Academias en general atípicos, capacitación laboral.
Hogar de ancianos.
Administración pública.
Velatorios y funerales.
Estación de bomberos, autobuses urbanos.
Terminales de transporte urbano.
7. EQUIPAMIENTO
7.4.7. Clínica hospital.
7.4.8. Hospital de especialidades.
7.4. Equipamien 7.4.9. Hospital general, to
central.
Servicios Institucionales
7.4.10. Administración de correos.
7.4.11. Agencias y delegaciones municipales.
7.4.12. Centro antirrábico.
7.4.13. Centro de acopio y distribución de recursos económicos y materiales para beneficencia.
7.4.14. Centro de integración juvenil.
7.4.15. Encierro y mantenimiento de autobuses urbanos.
7.4.16. Juzgados y cortes.
7.4.17. Orfanatos.
7.4.18. Representaciones oficiales.
7.4.19. Salas de reunión.
Se excluyen los giros de equipamiento vecinal v barrial v se incluyen los giros de equipamiento distrital y central más los siguientes:
Cultura
7.5.1. Acuario.
7.5.2. Centro cultural.
7.5.3. Museo de sitio.
67
7.5.4. Museo regional.
7.5.5. Planetario.
Salud.
7.5.6. Hospital regional.
Equipamientos especiales
7.5.7. Aeropuertos civiles y militares.
7.5. Equipamie 7.5.8. Centro de rehabilitación, nto
7.5.9. Estación de ferrocarril de carga y regional. pasajeros.
7.5.10. Instalaciones portuarias.
7.5.11. Laboratorio de investigación científica.
7.5.12. Mercado de abastos (mayoreo)
7.5.13. Observatorios y estaciones meteorológicas.
7.5.14. Terminal de autobuses de carga.
7.5.15. Terminal de autobuses foráneos.
Cuadro 3
CLASIFICACIÓN DE USOS Y DESTINOS
GENÉRICOS USOS ACTIVIDADES O GIROS
8.1. Espacios Espacios verdes y abiertos
verdes, 8.1.1. Jardín vecinal,
abiertos y 8.1.2. Plazoletas y rinconadas,
recreativos
68
vecinales. Espacios recreativos
8.1.3. Juegos infantiles.
Se incluyen los giros vecinales más los siguientes:
8.2. Espacios verdes,
abiertos y
recreativos
barriales.
Espacios verdes y abiertos:
8.2.1. Jardines y/o plazas.
8.2.2. Parques de barrio.
8.2.3. Plaza cívica.
Espacios recreativos:
8.2.4. Alberca pública.
8.2.5. Canchas de fútbol
8.2.6. Canchas de fútbol rápido.
8.2.7. Canchas deportivas.
RECREACIÓN Y
DESCANSO.
8.3. Espacios verdes,
abiertos recreativos
Se incluyen los giros vecinales v barriales más los siguientes:
Espacios verdes v abiertos
8.3.1. Parque urbano distrital.
8.3.2. Unidad deportiva.
Espacios recreativos:
69
itales. 8.3.3.
8.3.4.
8.3.5.
8.3.6.
8.3.7.
8.3.8.
8.3.9.
Arenas.
Centro deportivo.
Escuela de artes marciales
Escuela de natación.
Gimnasio.
Pista de hielo.
Squash.
Se excluyen los giros vecinales y se incluyen los giros barriales v distritales más los siguientes:
8.4. Espacios
verdes,
abiertos y
recreativos
centrales.
Espacios verdes v abiertos
8.4.1. Club hípico.
8.4.2. Jardines y/o plazas.
8.4.3. Lagos artificiales.
8.4.4. Parque urbano general.
8.4.5. Zoológico.
Espacios recreativos:
8.4.6. Balnearios
8.4.7. Campos de golf.
8.4.8. Club hípico.
8.4.9. Estadios.
8.4.10. Plazas de toros y lienzos charros.
8.4.11. Velódromo.
70
GENÉRICOS
Cuadro 3
CLASIFICACIÓN DE USOS Y DESTINOS
USOS ACTIVIDADES O GIROS
Se excluyen los giros vecinales y barriales y se incluyen los giros distritales y centrales más los siguientes:
8. RECREACIÓN
DESCANSO.
8.5. Espacios
verdes y
recreativos
regionales.
Espacios verdes y abiertos:
8.5.1. * Cotos de caza y pesca.
8.5.2. Jardines y/o plazas.
8.5.3. Lagos artificiales.
8.5.4. Parque urbano general.
8.5.5. Parques nacionales.
8.5.6. Santuarios naturales.
Espacios recreativos:
8.5.7. Autódromo.
8 5 8 Centros de feria y exposiciones
8.5.9. Galgódromo.
8.5.10. Hipódromo
8.5.11. Pista de motocross.
9.1.1. Acueductos.
9.1.2. Estructuras para equipos de telecomunicaciones.
9.1.3. Colectores.
71
9.1.4. Plantas de tratamiento, potabilizadoras,
9.1.5. Repetidoras.
9.1. Infraestructura 9.1.6. Subestación eléctrica.
urbana 9.1.7. Tanques de almacenamiento de agua.
9.1.8. Tendido de redes agua potable, drenaje, electricidad, telefonía, televisión por cable.
9.1.9. Viales primarios.
9.1.10. Vías de ferrocarril.
Se incluye la infraestructura urbana
9.2. Infraestructura 9.2.1. Bordos y canales.
9. INSTALACIONES regional. 9.2.2. Cableado estructurados.
ESPECIALES E 9.2.3. Carreteras estatales y federales.
INFRAESTRUCTURA 9.2.4. Ductos.
9.2.5. Estaciones de bombeo.
9.2.6. Líneas de alta tensión.
9.2.7. Oleoductos.
9.2.8. Poliductos.
9.2.9. Presas.
9.3. Instalaciones 9.3.1. Crematorios,
especiales 9.3.2. Panteones y cementerios,
urbanas.
72
9.4. Instalaciones
especiales
regionales.
Se incluyen las instalaciones especiales urbanas
9.4.1. Subestación eléctrica.
9.4.2. Ce. Re. So. y Ce. Fe. Re. So.
9.4.3. Depósito de desechos industriales.
9.4.4. Fábrica y depósito de explosivos (cumpliendo con las disposiciones de seguridad de la materia)
9.4.5. Gaseras.
9.4.6. Granjas de recuperación.
9.4.7. Incinerador de basura, desechos biológico, infecciosos.
9.4.8. Instalaciones militares y cuarteles.
9.4.9. Instalaciones que generen energía eléctrica.
9.4.10. Manejo y almacenamiento de desechos radioactivos.
9.4.11. Relleno sanitario.
9.4.12. Tiraderos de basura.
9.4.13. Termoeléctricas.
ANEXO 2
Art. 115.- Los Estados adoptarán, para su régimen interior, la forma de gobierno republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y de su organización política y administrativa el Municipio Libre, conforme a las bases siguientes:
.. ..III.- Los Municipios tendrán a su cargo las funciones y servicios públicos siguientes:
(REFORMADO, D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999)
73
a) Agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de sus aguas residuales;
b).- Alumbrado público.
(REFORMADO, D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999)
c) Limpia, recolección, traslado, tratamiento y disposición final de residuos;
d).- Mercados y centrales de abasto.
e).- Panteones.
f).-Rastro.
(REFORMADO, D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999)
g) Calles, parques y jardines y su equipamiento;
(REFORMADO, D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999)
h) Seguridad pública, en los términos del artículo 21 de esta Constitución, policía preventiva municipal y tránsito; e
i).- Los demás que las Legislaturas locales determinen según las condiciones territoriales y socio-económicas de los Municipios, así como su capacidad administrativa y financiera.
...V.- Los Municipios, en los términos de las leyes federales y Estatales relativas, estarán facultados para:
a) Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;
b) Participar en la creación y administración de sus reservas territoriales;
c) Participar en la formulación de planes de desarrollo regional, los cuales deberán estar en concordancia con los planes generales de la materia. Cuando la Federación o los Estados elaboren proyectos de desarrollo regional deberán asegurar la participación de los municipios;
d) Autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, en el ámbito de su competencia, en sus jurisdicciones territoriales;
e) Intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana;
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f) Otorgar licencias y permisos para construcciones;
g) Participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas y en la elaboración y aplicación de programas de ordenamiento en esta materia;
h) Intervenir en la formulación y aplicación de programas de transporte público de pasajeros cuando aquellos afecten su ámbito territorial; e
i) Celebrar convenios para la administración y custodia de las zonas federales57.
ANEXO 3
TITULO SÉPTIMO
CAPITULO I
DEL GOBIERNO MUNICIPAL
Artículo 73.-El municipio libre es base de la división territorial y de la organización política y administrativa del Estado de Jalisco, investido de personalidad jurídica y patrimonio propios, con las facultades y limitaciones establecidas en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y los siguientes fundamentos:
... CAPITULO II
DE LAS FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS AYUNTAMIENTOS
Artículo 77.- Los ayuntamientos tendrán facultades para aprobar, de acuerdo con las leyes en materia municipal que expida el Congreso del Estado:
I. Los bandos de policía y gobierno;
Ib ídem
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//. Los reglamentos, circulares y disposiciones administrativas de observancia general dentro de sus respectivas jurisdicciones, con el objeto de:
a) Organizar la administración pública municipal;
b) Regular las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su competencia; y
c) Asegurar la participación ciudadana y vecinal;
...Artículo 79.- Los municipios, a través de sus ayuntamientos, tendrán a su cargo las siguientes funciones y servicios públicos:
I. Agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de sus aguas residuales;
II. Alumbrado público;
III. Aseo público, recolección, traslado, tratamiento y disposición final de los residuos de su competencia;
IV. Mercados y centrales de abastos;
V. Estacionamientos;
VI. Cementerios;
Vil. Rastro;
VIII. Calles, parques y jardines, y su equipamiento;
IX. Seguridad pública, policía preventiva municipal y tránsito; y
X. Los demás que deban prestarse, según las condiciones territoriales y socioeconómicas de los municipios y lo permita su capacidad administrativa y financiera.
Artículo 80.- Los municipios a través de sus ayuntamientos, en los términos de las leyes federales y estatales relativas, estarán facultados para:
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/. Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano municipal;
II. Participar en la creación y administración de sus reservas territoriales;
III. Autorizar, controlar y vigilarla utilización del suelo en sus jurisdicciones territoriales;
IV. Otorgar licencias o permisos para urbanizaciones, construcciones y condominios;
V. Intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana;
VI. Participar en la creación y administración de zonas de reserva ecológica;
Vil. Organizar y conducir la planeación del desarrollo del municipio y establecer los medios para la consulta ciudadana y la participación social.
VIII. Intervenir en la formulación y aplicación de programas de transporte público de pasajeros cuando afecten su ámbito territorial; y
IX. Celebrar convenios para la administración y custodia de zonas federales58.
ANEXO 4
Artículo 3.- Toda acción en áreas y predios que genere la transformación de suelo rural a urbano; las subdivisiones y fraccionamientos de terrenos para el asentamiento humano; los cambios en la utilización de éstos; así como todas las acciones de urbanización y edificación que se realicen en la Entidad, quedan sujetas a cumplir las disposiciones de la presente Ley.
Artículo 4. La presente Ley tiene por objeto:
Constitución Política del Estado de Jalisco
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...///. Definir los principios para determinar las provisiones, reservas, usos y destinos de áreas y predios que regulen la propiedad en las áreas que integran y delimitan los centros de población,
...VIII. Fijarlas normas básicas para reglamentar, autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, la urbanización de áreas y predios, de propiedad pública, privada o social, así como la edificación de los mismos;
Artículo 6. Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
.. .XX. Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;
.. .XXXIII. Equipamiento urbano: los edificios y espacios acondicionados de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifica en regional, urbano y barrial o local; Artículo 12. Son atribuciones del municipio:
Artículo 12. Son atribuciones del municipio:
.. .XX. Expedir el dictamen de trazo, usos y destinos específicos, referidos a la zonificación del centro de población, área y zona donde se localice el predio, a efecto de certificar las normas de control de la urbanización y edificación, como fundamentos para la elaboración de los planes parciales de urbanización, los proyectos definitivos de urbanización o los proyectos de edificación, según corresponda a propuestas de obras;
...XLVIII. Promover en los planes municipales de desarrollo, el establecimiento de usos, destinos y reservas territoriales para la construcción de espacios destinados al fomento de actividades artísticas, culturales y recreativas; la constitución de asociaciones para la conservación y mejoramiento de sitios y fincas afectos al Patrimonio Cultural del Estado, así como autorizar sus reglamentos y apoyarlas en sus actividades;
Artículo 43. El ordenamiento y regulación de los centros de población en el Estado se efectuará a través de un sistema de planes y programas los cuales por sus objetivos, contenido, elementos informativos, acciones, área
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de aplicación y efectos jurídicos, se clasifican e integran en la forma siguiente:
I. Planes y programas básicos:
a) El Programa Estatal de Desarrollo Urbano;
b) El Programa Municipal de Desarrollo Urbano;
c) Los planes de desarrollo urbano de centros de población; y
d) Los programas de ordenamiento ecológico local, previstos y regulados en la legislación en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente;
II. Planes y programas derivados:
a) Los planes parciales de desarrollo urbano; y
b) Los planes parciales de urbanización;
III. Planes y programas de coordinación:
a) Los planes regionales de desarrollo urbano;
b) Los programas que ordenen y regulen a las zonas conurbadas interestatales, donde participe el Estado con una o más entidades federativas, en los términos previstos por la Ley General de Asentamientos Humanos;
c) Los planes que ordenen y regulen a las zonas conurbadas intermunicipales, donde participe el Estado con dos o más municipios de esta misma Entidad;
d) Los programas de ordenamiento ecológico regional, previstos y regulados por la legislación en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente; y
e) Los planes parciales de urbanización donde se regulen y autoricen acciones intermunicipales.
Los programas y planes de desarrollo urbano a que se refiere el presente artículo, deberán ser congruentes con los objetivos, políticas y metas establecidas en los planes estatal y municipales de desarrollo expedidos conforme a las disposiciones aplicables en materia de planeación.
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CAPITULO V
Del Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población.
Artículo 76. El Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población es el conjunto de políticas, lineamientos, estrategias, reglas técnicas y disposiciones, establecidas en el Programa Municipal, referidas a un centro de población determinado, tendientes a promover el desarrollo sustentable de su territorio.
Artículo 77. Son objetivos del Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población:
Artículo 79. Son acciones del Plan de Desarrollo de Centro de Población, las siguientes:
...f) La diversificación de los usos y destinos en las diferentes zonas del centro de población, en tanto sean compatibles, estimulen la vida en comunidad y optimicen los desplazamientos de la población;
Artículo 90. Los planes parciales de desarrollo urbano son los instrumentos para normar las acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento previstas en los programas y planes de desarrollo urbano aplicables al centro de población.
Artículo 122. Las zonas, áreas y predios de un centro de población, cualquiera que sea su régimen jurídico, se sujetarán a las modalidades impuestas por las normas contenidas en esta Ley.
El uso y destino de predios ubicados en los centros de población, se sujetará a las normas contenidas en los programas y planes de desarrollo urbano a que se refiere el artículo 43 de esta Ley y en la zonificación.
Artículo 132. Los conceptos y categorías generales para clasificar los usos y destinos del suelo y las normas técnicas a que se sujetarán los distintos tipos de áreas y zonas, se definirán en la reglamentación que en esta materia expidan los ayuntamientos, conforme a las siguientes bases generales:
I. Los conceptos y categorías generales para clasificar las áreas y predios;
80
//. La definición de la utilización general del suelo;
III. La definición de los tipos básicos de zonas en función de los usos y destinos permitidos en ellas;
IV. La clasificación de los usos y destinos en función del grado de impacto que provocan sobre el medio ambiente;
V. Las normas de control de usos del suelo, indicando los rangos de compatibilidad de los usos permitidos en cada zona;
VI. Las normas de control de densidad de la edificación, aplicables a las acciones de crecimiento, las cuales definirán para cada tipo de zona lo siguiente:
a) La superficie mínima del lote;
b) El frente mínimo del lote;
c) El Coeficiente de Ocupación del Suelo;
d) El Coeficiente de Utilización del Suelo;
e) La altura máxima u obligatoria de las edificaciones;
f) Las restricciones a las que se sujetará el alineamiento de la edificación;
g) Los espacios mínimos requeridos para estacionamiento dentro del predio;
h) La densidad máxima de unidades por hectárea; y
i) Las demás que resulten necesarias;
Vil. Las normas para la prevención de siniestros y riesgos de incendio y explosión, aplicables según el tipo de utilización del suelo;
VIII. Las normas a que se sujetarán las transferencias de derechos de desarrollo;
IX. Las normas a que se sujetarán las edificaciones afectas al Patrimonio
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Cultural del Estado;
X. Los requerimientos específicos para la elaboración de los estudios de impacto ambiental de los proyectos definitivos de urbanización y en su caso, de edificación;
XI. Normas relativas al diseño urbano, a la ingeniería de tránsito y a la ingeniería urbana que determinen:
a) Los criterios de diseño de la vialidad, precisando las secciones mínimas y normas de trazo de andadores, calles y arterias en función a su jerarquía;
b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y desplazamiento a personas con limitaciones físicas;
c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes, derecho de paso y zonas de protección;
d) Las obras mínimas de urbanización requeridas en cada tipo de zona;
e) La determinación de las áreas de cesión para destinos, en función de las características de cada zona, así como de los criterios para su localización;
f) Los criterios para aceptar las permutas de las áreas de cesión para destinos, con la finalidad de promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y los servicios públicos en el centro de población;
g) Los criterios de gradualidad para determinar la proporción en que es posible aceptar la permuta de las áreas de cesión para destinos en las acciones urbanísticas habitacionales de densidades media, baja o mínima;
h) Los obras mínimas de edificación para equipamiento urbano en las áreas de cesión para destinos requeridas en cada tipo de zona;
i). Las normas de configuración urbana e imagen visual; y
j) Otras normas específicas de carácter general o regional que se consideren necesarias;
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XII. Los criterios de diseño arquitectónico que se establezcan en relación a la clasificación de géneros relativos a los usos y destinos, para establecer las especificaciones mínimas de dimensiones, instalaciones, iluminación, ventilación y otras necesarias; y
XIII. La clasificación de peritos que intervendrán en la elaboración del Plan Parcial de Urbanización el Proyecto Definitivo de Urbanización y los requisitos profesionales que deberán acreditar.
A falta de reglamentación municipal se aplicará el Reglamento Estatal de Zonificación que expida el Gobernador del Estado, donde se establecerán las normas técnicas que se indican en las fracciones anteriores.
Los municipios podrán adoptar como reglamento municipal las disposiciones a que se refiere el párrafo anterior, estando facultados a establecer normas específicas cuando así se requieran, conforme las condiciones de su territorio y el desarrollo del asentamiento humano, observando las disposiciones de esta Ley y los convenios de coordinación celebrados conforme los programas nacional, estatal y regional de desarrollo urbano.
Artículo 136. La determinación de destinos contendrá la delimitación precisa de las áreas y predios de que se trate, así como la descripción del fin o aprovechamiento público a que éstos prevean afectarse.
Artículo 137. Una vez publicado el plan o programa donde se autorice la determinación de destinos, los propietarios o poseedores a título de dueño de inmuebles que queden comprendidos en la misma, sólo utilizarán los predios en forma que no presente obstáculos al destino previsto.
Artículo 138. Los titulares de los predios podrán solicitar a la Dependencia Municipal, la celebración de un convenio donde se precisen las condiciones y términos para su uso, durante la vigencia de una determinación de destinos.
Artículo 139. Las determinaciones de destinos de los planes de desarrollo urbano a que se refieren los artículos 71, 76 y 90 de esta Ley, además de los efectos previstos en el artículo anterior, declararán la utilidad pública y la procedencia de las acciones que conlleven a la adquisición por parte del Municipio o el Estado de los predios y fincas, para proveer a la comunidad de los fines públicos establecidos en las mismas, ejecutando las obras de infraestructura y equipamiento necesarias.
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Artículo 176. La certificación de los usos y destinos para efectos de administrar y controlar la zonificación determinada en los planes y programas municipales de desarrollo urbano, se realizará mediante dos tipos de dictámenes:
I. El dictamen de usos y destinos, mediante el cual se certificará la clasificación y la utilización determinadas para el predio en la zonificación vigente, para los efectos legales de actos o documentos donde se requiera esta información; y
II. El dictamen de trazo, usos y destinos específicos, fundados en el plan de desarrollo urbano de centro de población y en su caso, en el plan parcial de desarrollo urbano, donde se precisarán las normas y lineamientos para la elaboración del plan parcial de urbanización, el proyecto definitivo de urbanización o el proyecto de edificación.
Artículo 193. Toda acción urbanística deberá proyectarse y realizarse de acuerdo con los programas y planes de desarrollo urbano; y las determinaciones de usos, destinos y reservas, vigentes en su localidad y región.
Artículo 3. Toda acción en áreas y predios que genere la transformación de suelo rural a urbano; las subdivisiones y fraccionamientos de terrenos para el asentamiento humano; los cambios en la utilización de éstos; así como todas las acciones de urbanización y edificación que se realicen en la Entidad, quedan sujetas a cumplir las disposiciones de la presente Ley.
Artículo 4. La presente Ley tiene por objeto:
...III. Definir los principios para determinar las provisiones, reservas, usos y destinos de áreas y predios que regulen la propiedad en las áreas que integran y delimitan los centros de población,
...VIII. Fijarlas normas básicas para reglamentar, autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo, la urbanización de áreas y predios, de propiedad pública, privada o social, así como la edificación de los mismos;
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Artículo 6. Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
.. .XX. Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;
.. .XXXIII. Equipamiento urbano: los edificios y espacios acondicionados de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifica en regional, urbano y barrial o local; Artículo 12. Son atribuciones del municipio:
Artículo 12. Son atribuciones del municipio:
.. .XX. Expedir el dictamen de trazo, usos y destinos específicos, referidos a la zonificación del centro de población, área y zona donde se localice el predio, a efecto de certificar las normas de control de la urbanización y edificación, como fundamentos para la elaboración de los planes parciales de urbanización, los proyectos definitivos de urbanización o los proyectos de edificación, según corresponda a propuestas de obras;
...XLVIII. Promover en los planes municipales de desarrollo, el establecimiento de usos, destinos y reservas territoriales para la construcción de espacios destinados al fomento de actividades artísticas, culturales y recreativas; la constitución de asociaciones para la conservación y mejoramiento de sitios y fincas afectos al Patrimonio Cultural del Estado, así como autorizar sus reglamentos y apoyarlas en sus actividades;
Artículo 43. El ordenamiento y regulación de los centros de población en el Estado se efectuará a través de un sistema de planes y programas los cuales por sus objetivos, contenido, elementos informativos, acciones, área de aplicación y efectos jurídicos, se clasifican e integran en la forma siguiente:
I. Planes y programas básicos:
a) El Programa Estatal de Desarrollo Urbano;
b) El Programa Municipal de Desarrollo Urbano;
c) Los planes de desarrollo urbano de centros de población; y
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d) Los programas de ordenamiento ecológico local, previstos y regulados en la legislación en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente;
II. Planes y programas derivados:
a) Los planes parciales de desarrollo urbano; y
b) Los planes parciales de urbanización;
III. Planes y programas de coordinación:
a) Los planes regionales de desarrollo urbano;
b) Los programas que ordenen y regulen a las zonas conurbadas interestatales, donde participe el Estado con una o más entidades federativas, en los términos previstos por la Ley General de Asentamientos Humanos;
c) Los planes que ordenen y regulen a las zonas conurbadas intermunicipales, donde participe el Estado con dos o más municipios de esta misma Entidad;
d) Los programas de ordenamiento ecológico regional, previstos y regulados por la legislación en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente; y
e) Los planes parciales de urbanización donde se regulen y autoricen acciones intermunicipales.
Los programas y planes de desarrollo urbano a que se refiere el presente artículo, deberán ser congruentes con los objetivos, políticas y metas establecidas en los planes estatal y municipales de desarrollo expedidos conforme a las disposiciones aplicables en materia de planeación.
CAPITULO V
Del Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población. Artículo 76. El Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población es el conjunto de políticas, lineamientos, estrategias, reglas técnicas y disposiciones, establecidas en el Programa Municipal, referidas a un centro de población determinado, tendientes a promover el desarrollo sustentable de su territorio.
Artículo 77. Son objetivos del Plan de Desarrollo Urbano de Centro de Población:
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Artículo 79. Son acciones del Plan de Desarrollo de Centro de Población, las siguientes:
...f) La diversificación de los usos y destinos en las diferentes zonas del centro de población, en tanto sean compatibles, estimulen la vida en comunidad y optimicen los desplazamientos de la población;
Artículo 90. Los planes parciales de desarrollo urbano son los instrumentos para normar las acciones de conservación, mejoramiento y crecimiento previstas en los programas y planes de desarrollo urbano aplicables al centro de población.
Artículo 122. Las zonas, áreas y predios de un centro de población, cualquiera que sea su régimen jurídico, se sujetarán a las modalidades impuestas por las normas contenidas en esta Ley.
El uso y destino de predios ubicados en los centros de población, se sujetará a las normas contenidas en los programas y planes de desarrollo urbano a que se refiere el artículo 43 de esta Ley y en la zonificación.
Artículo 132. Los conceptos y categorías generales para clasificar los usos y destinos del suelo y las normas técnicas a que se sujetarán los distintos tipos de áreas y zonas, se definirán en la reglamentación que en esta materia expidan los ayuntamientos, conforme a las siguientes bases generales:
I. Los conceptos y categorías generales para clasificar las áreas y predios;
II. La definición de la utilización general del suelo;
III. La definición de los tipos básicos de zonas en función de los usos y destinos permitidos en ellas;
IV. La clasificación de los usos y destinos en función del grado de impacto que provocan sobre el medio ambiente;
V. Las normas de control de usos del suelo, indicando los rangos de compatibilidad de los usos permitidos en cada zona;
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VI. Las normas de control de densidad de la edificación, aplicables a las acciones de crecimiento, las cuales definirán para cada tipo de zona lo siguiente:
a) La superficie mínima del lote;
b) El frente mínimo del lote;
c) El Coeficiente de Ocupación del Suelo;
d) El Coeficiente de Utilización del Suelo;
e) La altura máxima u obligatoria de las edificaciones;
f) Las restricciones a las que se sujetará el alineamiento de la edificación;
g) Los espacios mínimos requeridos para estacionamiento dentro del predio;
h) La densidad máxima de unidades por hectárea; y
i) Las demás que resulten necesarias;
Vil. Las normas para la prevención de siniestros y riesgos de incendio y explosión, aplicables según el tipo de utilización del suelo;
VIII. Las normas a que se sujetarán las transferencias de derechos de desarrollo;
IX. Las normas a que se sujetarán las edificaciones afectas al Patrimonio Cultural del Estado;
X. Los requerimientos específicos para la elaboración de los estudios de impacto ambiental de los proyectos definitivos de urbanización y en su caso, de edificación;
XI. Normas relativas al diseño urbano, a la ingeniería de tránsito y a la ingeniería urbana que determinen:
a) Los criterios de diseño de la vialidad, precisando las secciones mínimas y
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normas de trazo de andadores, calles y arterias en función a su jerarquía;
b) Los criterios de diseño para obras de urbanización que faciliten el acceso y desplazamiento a personas con limitaciones físicas;
c) Los criterios para la localización de infraestructura, incluyendo el trazo de redes, derecho de paso y zonas de protección;
d) Las obras mínimas de urbanización requeridas en cada tipo de zona;
e) La determinación de las áreas de cesión para destinos, en función de las características de cada zona, así como de los criterios para su localización;
f) Los criterios para aceptar las permutas de las áreas de cesión para destinos, con la finalidad de promover una mejor distribución de los espacios de uso común, del equipamiento urbano y los servicios públicos en el centro de población;
g) Los criterios de gradualidad para determinar la proporción en que es posible aceptar la permuta de las áreas de cesión para destinos en las acciones urbanísticas habitacionales de densidades media, baja o mínima;
h) Los obras mínimas de edificación para equipamiento urbano en las áreas de cesión para destinos requeridas en cada tipo de zona;
i). Las normas de configuración urbana e imagen visual; y
j) Otras normas específicas de carácter general o regional que se consideren necesarias;
XII. Los criterios de diseño arquitectónico que se establezcan en relación a la clasificación de géneros relativos a los usos y destinos, para establecer las especificaciones mínimas de dimensiones, instalaciones, iluminación, ventilación y otras necesarias; y
XIII. La clasificación de peritos que intervendrán en la elaboración del Plan Parcial de Urbanización el Proyecto Definitivo de Urbanización y los requisitos profesionales que deberán acreditar.
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A falta de reglamentación municipal se aplicará el Reglamento Estatal de Zonificación que expida el Gobernador del Estado, donde se establecerán las normas técnicas que se indican en las fracciones anteriores.
Los municipios podrán adoptar como reglamento municipal las disposiciones a que se refiere el párrafo anterior, estando facultados a establecer normas específicas cuando así se requieran, conforme las condiciones de su territorio y el desarrollo del asentamiento humano, observando las disposiciones de esta Ley y los convenios de coordinación celebrados conforme los programas nacional, estatal y regional de desarrollo urbano.
Artículo 136. La determinación de destinos contendrá la delimitación precisa de las áreas y predios de que se trate, así como la descripción del fin o aprovechamiento público a que éstos prevean afectarse.
Artículo 137. Una vez publicado el plan o programa donde se autorice la determinación de destinos, los propietarios o poseedores a título de dueño de inmuebles que queden comprendidos en la misma, sólo utilizarán los predios en forma que no presente obstáculos al destino previsto.
Artículo 138. Los titulares de los predios podrán solicitar a la Dependencia Municipal, la celebración de un convenio donde se precisen las condiciones y términos para su uso, durante la vigencia de una determinación de destinos.
Artículo 139. Las determinaciones de destinos de los planes de desarrollo urbano a que se refieren los artículos 71, 76 y 90 de esta Ley, además de los efectos previstos en el artículo anterior, declararán la utilidad pública y la procedencia de las acciones que conlleven a la adquisición por parte del Municipio o el Estado de los predios y fincas, para proveer a la comunidad de los fines públicos establecidos en las mismas, ejecutando las obras de infraestructura y equipamiento necesarias.
Artículo 176. La certificación de los usos y destinos para efectos de administrar y controlar la zonificación determinada en los planes y programas municipales de desarrollo urbano, se realizará mediante dos tipos de dictámenes:
I. El dictamen de usos y destinos, mediante el cual se certificará la clasificación y la utilización determinadas para el predio en la zonificación vigente, para los efectos legales de actos o documentos donde se requiera
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esta información; y
II. El dictamen de trazo, usos y destinos específicos, fundados en el plan de desarrollo urbano de centro de población y en su caso, en el plan parcial de desarrollo urbano, donde se precisarán las normas y lineamientos para la elaboración del plan parcial de urbanización, el proyecto definitivo de urbanización o el proyecto de edificación.
Artículo 193. Toda acción urbanística deberá proyectarse y realizarse de acuerdo con los programas y planes de desarrollo urbano; y las determinaciones de usos, destinos y reservas, vigentes en su localidad y región.
ANEXO 5
Artículo 5. Los Ayuntamientos al formular la zonificación de los centros de población a fin de determinar reservas, usos y destinos aplicarán las disposiciones del artículo 132 de la Ley. Los Ayuntamientos podrán establecer normas específicas cuando así se requieran, conforme las condiciones de su territorio y el desarrollo del asentamiento humano, observando las disposiciones de la Ley y los convenios de coordinación celebrados conforme los planes y programas nacional, estatal y regional de desarrollo urbano.
Artículo 7. Para la aplicación de las normas y lineamientos que se establecen en el presente Reglamento se observarán las siguientes consideraciones:
I. En las áreas de reserva urbana se aplicarán estrictamente las normas de control de densidad de la edificación, así como las normas de control para la urbanización;
II. En las áreas urbanizadas donde se pretenda llevar a cabo acciones urbanísticas prevalecerán normas de control de densidad de la edificación y de urbanización del contexto, con el objeto de conservar la imagen urbana existente. Las normas deberán señalarse en los planes parciales de desarrollo urbano; y
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III. Las acciones de renovación urbana observarán las mismas reglas de la fracción anterior.
Para la aplicación de las normas se tendrá especial cuidado y manejo en aquellas localidades que por sus características históricas, culturales, fisonómicas y paisajísticas requieren un tratamiento especial, pudiendo las autoridades municipales correspondientes expedir normas específicas como complemento a este Reglamento, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento
Artículo 8. Para los efectos de la elaboración de los planes parciales de urbanización a los que hace referencia el Título Segundo, Capítulo VI de la Ley, la delimitación del área de estudio y de aplicación, respectivamente, se determinará conforme a los siguientes criterios:
...c) Tratándose de acciones urbanísticas para uso no habitacional la delimitación del área de estudio deberá de referirse en función a las vialidades próximas de mayor jerarquía, que estén establecidas en el Plan de Desarrollo Urbano del centro de población o, en su caso, en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano, incluyendo los predios alojados frente a las mismas, y de las infraestructuras a las que deberán conectarse, dentro de las cuales estará contenida la totalidad del predio a desarrollar;
...d) Tratándose de acciones urbanísticas que se pretendan desarrollar fuera de los limites del centro de población, como se establece en el artículo 199 de la Ley, la delimitación del área de estudio será utilizando las coordenadas del sistema geográfico nacional INEGI-UTM, o los elementos naturales, ratifícales y político-administrativos que lo circunden y, en su caso, la combinación de estos;
Artículo 27. El género se define como el conjunto de usos y destinos en los que se realizan actividades similares o afines y se clasifican en:
...Vil.Equipamiento: los espacios acondicionados y edificios de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifican en:
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a)
b)
c)
d)
e)
Equipamiento vecinal;
Equipamiento barrial;
Equipamiento distrital;
Equipamiento central; y
Equipamiento regional.
Artículo 30. En cada una de las zonas deberán ubicarse exclusivamente los usos o destinos bajo las siguientes categorías.
I. Uso o destino predominante: el o los usos o destinos que caracterizan de una manera principal una zona, siendo plenamente permitida su ubicación en la zona señalada;
II. uso o destino compatible: el o los usos que desarrollan funciones complementarias dentro de una zona, siendo también plenamente permitida su ubicación en la zona señalada;
Los usos compatibles no deberán ser mayor al 25% del total de los lotes en zonas habitacionales y del 40% en los demás tipos de zonas, pudiendo estar dispersos o concentrados conforme se determine en los planes parciales de urbanización y/o proyecto definitivo.
Para su aplicación, la compatibilidad se establece entre la zona del uso predominante y los giros o actividades contenidos en los usos y destinos que se clasifican como permitidos para la zona (cuadro 3)
III. Uso o destino condicionado: el o los usos que desarrollan funciones que pueden coexistir con los usos predominantes de la zona, estando sujetos para su aprobación al cumplimiento de determinadas condiciones establecidas previamente, o bien a la presentación de un estudio detallado que demuestre que no se causarán impactos negativos al entorno.
93
En los planes de desarrollo urbano de centro de población y en los planes parciales de desarrollo urbano, se deberá consignar aquellas zonas en las cuales se excluyen los usos compatibles y condicionados que se establecen para las diferentes zonas. Dicha exclusión obedecerá a los resultados del proceso de la consulta pública o de las políticas de consolidación para la zona en cuestión.
Artículo 115. Dada la complejidad que reviste la participación de diversos organismos, con distintos criterios para realizar sus acciones de equipamiento, la reglamentación de zonas de equipamiento urbano, tiene la finalidad de prever la localización y dosificación más óptima del equipamiento básico en las unidades territoriales que integran el territorio del Estado y los centros de población, a través de las siguientes acciones:
I. Localización del equipamiento en zonas estratégicas de los centros de población, conformando núcleos o corredores de servicio, para las diferentes escalas urbanas, en función del volumen y periodicidad con que se demanden dichos servicios; y
II. Establecer los lineamientos normativos de características de la edificación, cantidad de equipamiento y usos de suelo que orienten a la acción concreta de los organismos e instituciones responsables de la dotación del equipamiento.
Artículo 116. Las construcciones o edificaciones que se realicen en zonas de equipamiento, por su relación de propiedad, administración y operación puede clasificarse como uso o destino, según lo señalado en la fracción XXI del Artículo 3 de este Reglamento.
Artículo 136. La determinación de la superficie de las áreas de cesión para equipamiento, se efectuará considerando el tipo de zona de que se trate, determinadas en los Planes de Desarrollo Urbano de Centros de Población y en los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, aplicándose los siguientes porcentajes
Artículo 222. La reglamentación de la configuración urbana e imagen visual tiene por objeto los siguientes aspectos:
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I. Respetar las características del medio ambiente natural, tales como la configuración topográfica el paisaje, la vegetación existente o inducida, los escurrimientos, los cauces y cuerpos de agua, las conformaciones rocosas, las playas, y otras que puedan surgir del análisis del sitio.
II. Respetar todas aquellas características de las fisonomías urbanas existentes que han resultado de un desarrollo adecuado, basado en la comprensión de los factores físicos y culturales de cada localidad, evitando las rupturas y contrastes que atenten contra sus valores históricos y fisonomías de cada región.
III. Evitar el desorden y el caos visual en el contexto urbano, que propician la falta de identidad, la disminución de arraigo de la urbanización y la arquitectura a las características de cada localidad, con el consiguiente deterioro de la calidad de vida de la comunidad.
IV. Crear un medio urbano coherente y armónico, en el que prevalezca un sentido de unidad y armonía dentro de la diversidad, propiciando la conservación de ciertas zonas y el correcto desarrollo de otras, claramente definidas y con características propias y adecuadas dentro de los centros de población y en todos los asentamientos en general.
Artículo 238. Todo proyecto de edificación de uso público deberá contemplar y en consecuencia incorporar al diseño arquitectónico de dichos edificios los elementos mínimos de accesibilidad y bienestar que se describen en este capítulo.
Artículo 239. Las garantías mínimas de acceso y bienestar con las que deben adecuarse las edificaciones y espacios abiertos tanto públicos como privados son las siguientes:
I. Estacionamientos;
II. Servicios sanitarios;
III. Rampas de acceso;
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IV. Rampas en la vía pública;
V. Escaleras;
VI. Elevadores;
Vil. Vestíbulos de acceso a edificios;
VIII. Vía pública; y
IX. Señalamientos y provisiones.
Artículo 272. Para las zonas de equipamiento vecinal, tipo El-V, equipamiento barrial, tipo El-B, equipamiento distrital tipo El-D, equipamiento central, tipo El-C, y equipamiento regional, tipo El-R, las obras mínimas de urbanización que se exigirán son las siguientes:
I. Red de abastecimiento de agua potable con toma domiciliaria;
II. Red de alcantarillado sanitario con descarga domiciliaria;
III. Sistema de drenaje pluvial;
IV. Red de electrificación con servicio de baja tensión, instalación aérea;
V. Red de alumbrado público sobre poste metálico e instalación oculta, en vialidades vehiculares, peatonales y áreas verdes;
VI. Red telefónica con instalación oculta y acometida domiciliaria;
Vil. Banquetas de concreto hidráulico;
VIII. Pavimento de concreto hidráulico;
IX. Señalamiento; y
X. Mobiliario urbano, arbolado y jardinería en vialidades vehiculares, peatonales y áreas verdes.
96
Artículo 273. Para las zonas de espacios verdes, abiertos y recreativos vecinales, tipo EV-V, espacios verdes, abiertos y recreativos barriales, tipo EV-B, espacios verdes, abiertos y recreativos distritales, tipo EV-D, espacios verdes, abiertos y recreativos centrales, tipo EV-C, y espacios verdes, abiertos y recreativos regionales, tipo EV-R, las obras mínimas de urbanización que se exigirán son las siguientes:
I. Red de abastecimiento de agua potable;
II. Red de alcantarillado sanitario;
III. Sistema de drenaje pluvial;
IV. Red de electrificación con servicio de baja tensión e instalación oculta;
V. Red de alumbrado público sobre poste metálico e instalación oculta;
VI. Red telefónica con instalación oculta y casetas de servicio público;
Vil. Banquetas de concreto hidráulico;
VIII. Pavimento de concreto hidráulico;
IX. Señalamiento; y
X. Mobiliario urbano, arbolado y jardinería en vialidades vehiculares, peatonales y áreas verdes.
Artículo 298. El sistema intraurbano está referido a las vialidades contenidas dentro de los límites del centro de población y que lo estructuran enlazando sus diferentes unidades urbanas. Se clasifican en:
I. Sistema vial primario: el que estructura los espacios en la totalidad del área urbana y que forma parte de su zonificación y de la clasificación general de los usos y destinos del suelo. Se divide en los siguientes tipos:
a) Vialidades de acceso controlado; y
97
b) Vialidades principales.
II. Sistema vial secundario: el destinado fundamentalmente a comunicar el primer sistema vial con todos los predios del centro de población. Se divide en los siguientes tipos:
a)
b)
c)
d)
e)
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g)
Vialidades colectoras;
Vialidades colectoras menores;
Vialidades subcolectoras;
Vialidades locales;
Vialidades tranquilizadas;
Vialidades peatonales; y
Ciclopistas.
Artículo 299. Los tipos de vialidades enunciados en el artículo 298 se describen en los siguientes términos:
I. Vialidades de acceso controlado: son para el tránsito directo en las que el acceso a las mismas está limitado a ciertos sitios, determinados desde que se realiza el proyecto de la vía. La función de las vialidades de acceso controlado es la de facilitar la movilidad de altos volúmenes de tránsito eficientemente, agilizando el tránsito de paso a través del área urbana, permitiéndole al sistema vial cumplir su función adecuadamente entre los principales centros generadores de tránsito. A su vez deben garantizar niveles adecuados de seguridad a volúmenes de tránsito elevados, controlando los puntos de acceso.
Cuando el control del acceso es total y todas las intersecciones importantes cruzan a desnivel, estas vialidades se denominan también con el nombre de autopistas o viaductos.
En este tipo de vialidades las entradas y salidas, a y desde los carriles de alta velocidad, deben estar diseñadas y espaciadas
98
convenientemente para proporcionar una diferencia mínima entre la velocidad del tránsito de la corriente principal y la velocidad del tránsito que entra o sale de la misma. Las intersecciones con otras vialidades públicas se efectuarán a desnivel y además se deben incluir pasos a desnivel para peatones. Las vialidades de acceso controlado se dividen en los siguientes tipos:
a) A nivel: aquellas cuya rasante, en su mayor parte, está prácticamente a la misma altura que las calles transversales, aunque éstas crucen a distinto nivel;
b) Deprimidas: aquellas cuya rasante está a un nivel inferior al de las calles transversales, a fin de que todos los cruces sean mediante pasos inferiores; y
c) Elevadas: aquellas cuya rasante se encuentra a un nivel más alto que el de las calles transversales, a fin de que todos los cruces con éstas se realicen pos pasos superiores;
Vialidades principales: este tipo, conjuntamente con las vialidades de acceso controlado deberá servir como red primaria para el movimiento de tránsito de paso de una, área a otra dentro del ámbito urbano. Permite un enlace directo entre los espacios generadores de tránsito principales, la zona central comercial y de negocios, centros de empleo importantes, centros de distribución y transferencia de bienes y terminales de transporte en toda el área urbana. Estas vialidades permiten también enlazar las vialidades regionales con la vialidad urbana y sirven para proporcionar la fluidez al tránsito de paso y de liga con las vialidades colectoras, colectoras menores, subcolectoras y locales;
Vialidades colectoras (distritales): sirven a un doble propósito, permitir el movimiento entre las vialidades principales y las vialidades colectoras menores, subcolectoras y locales y a su vez dar acceso directo a las propiedades colindantes. Sus características geométricas deberán considerar la existencia de rutas de transporte público, de carga y pasajeros;
Vialidades colectoras menores (barriales): son las que colectan el tránsito proveniente de las vialidades Subcolectoras y locales y lo
99
O I I c i l B L I O T E C A
conducen a las vialidades colectoras y principales; pudiendo considerar la existencia de rutas de transporte público
Vialidades subcolectoras (vecinales): las que a la vez que dan acceso a las propiedades colindantes, también colectan el tránsito de las vialidades locales y tranquilizadas que interceptan y lo conducen a las vialidades colectoras menores y colectoras, generalmente esta función la desempeñan dentro de una zona habitacional específica. Este tipo de calles no debe alojar rutas de transporte público, ni de carga ni de pasajeros;
Vialidades locales (vecinales): son exclusivamente de acceso directo a las propiedades colindantes, por tanto no deben soportar más tránsito que el generado por la vialidad misma, evitando el movimiento de paso a través de ellas. En las zonas habitacionales el máximo número de viviendas debe dar frente a este tipo de calles;
Vialidades tranquilizadas: las destinadas prioritariamente para el uso de peatones en zonas habitacionales, aunque pueden circular continuamente los vehículos de quienes vivan frente a ellas, teniendo el objeto de lograr una mayor seguridad y tranquilidad para la comunidad. Pueden ser de nueva creación o producto de un proceso de conversión de calles vehiculares a tranquilizadas, en este caso se requerirá de un estudio integral de diseño urbano dentro de su Plan Parcial o proyecto definitivo que prevea los efectos de esta medida; Vialidades peatonales o andadores: las destinadas exclusivamente para el uso de peatones, distinguiéndose dos tipos:
a) Vialidades peatonales principales: son las que conducen intenso tráfico peatonal, generalmente se ubican en zonas centrales o zonas comerciales. Pueden ser de nueva creación o producto de un proceso de conversión de calles vehiculares a peatonales, en este caso se requerirá de un estudio integral de diseño urbano dentro de su Plan Parcial o proyecto definitivo de urbanización que prevea los efectos de esta medida en los siguientes aspectos:
1. Uso del suelo colindante a las calles;
100
2. Redistribución de la circulación vehicular;
3. Transporte público;
4. Acceso de servicios y emergencias; y
5. Características de la imagen urbana.
b) Vialidades peatonales secundarias: son las que se crean en zonas habitacionales con objeto de obtener un medio urbano con mayor seguridad y tranquilidad para la comunidad. A este tipo también se le denomina como "andadores", y deben obedecer también a un plan integral que prevea la relación con los movimientos vehiculares, la ubicación de áreas de estacionamientos y de las paradas de transporte público.
IX. Ciclopistas: son sendas o carriles destinados a bicicletas y, en casos justificados, a motocicletas de baja cilindrada.
Artículo 303. Las vías de acceso controlado deberán sujetarse a las siguientes normas:
I. Longitud recomendable: más de 10 kilómetros;
II. Velocidad de proyecto:
a) A lo largo del eje principal: 80 km/hora; y
b) En gazas de intersección a desnivel: la mitad del valor adoptado para lo largo del eje principal, como mínimo;
III. Velocidades de operación:
a) En las horas de máxima demanda: 50 km/hora; y
b) En otras horas: 60 a 80 km/hora;
101
IV. Número de carriles de circulación:
a) Centrales: 4 mínimo; y
b) Laterales; 4 mínimo.
V. Anchura de los carriles de circulación, en metros:
a) Centrales, para una velocidad mayor de 60 km/hora:
1. Carril derecho 3.90 máximo, 3.60 mínimo; y
2. Otros carriles: 3.60 máximo, 3.30 mínimo.
b) Laterales, para una velocidad hasta de 60 km/hora:
1. Carril derecho: 3.90 máximo, 3.60 mínimo; y
2. Otros carriles: 3.50 máximo, 3 mínimo;
VI. Anchura de los carriles para estacionamiento en cordón, en las calles laterales: 2.50 metros, fijo;
Vil. Anchura de la faja separadora central, o camellón central: 1.50 metros mínimo;
VIII. Anchura de las fajas separadoras laterales, o camellones laterales: 6 metros mínimo;
IX. Anchura de los carriles de aceleración y desaceleración: 3.60 metros, fijo;
X. Anchura de las aceras o banquetas: 2.40 metros mínimo:
XI. Pendiente longitudinal máxima:
a) En terrenos de topografía plana, con una pendiente natural del 0 al 8 por ciento, velocidad de proyecto 80 km/h, y la pendiente longitudinal máxima de la vía será del 6 por ciento;
102
b) En terrenos de topografía de lomeríos, con una pendiente natural del 8.1 al 15 por ciento, y velocidad de proyecto 80 km/h, la pendiente longitudinal máxima de la vía será del 7 por ciento;
c) En terrenos de topografía montañosa, con una pendiente natural mayor del 15 por ciento, y velocidad de proyecto 80 km/h, la pendiente longitudinal máxima de la vía será del 9 por ciento; y
d) Las pendientes con menos de 150 metros de longitud o de bajada, pueden incrementar en un 1 por ciento las pendientes señaladas en los incisos anteriores;
XII. Radios mínimos en las esquinas de calles laterales con las calles transversales:
a) Con menos de 50 vehículos pesados por hora que dan vuelta:
1. Con dos carriles de entrada: 5 metros; y
2. Con un carril de entrada: 6 metros; y
b) Con más de 50 vehículos pesados por hora que dan vuelta: 9 metros como mínimo, o con curva de tres radios de 30, 60, y 30 metros. La curva compuesta debe ser utilizada únicamente en zonas con bajos volúmenes de peatones;
XIII. Espaciamiento aproximado de las intersecciones a desnivel:
a) En áreas centrales: 800 metros;
b) Perimetral al centro urbano: 800 a 1,500 metros;
c) En áreas suburbanas: 1,500 a 3,000 metros; y
d) En áreas rurales: más de 3,000 metros;
XIV. El derecho de vía mínimo permisible será de los siguientes dos tipos:
103
a) Derecho de vía de 45.30 metros, en vías sin estacionamiento en los carriles laterales, cuando el uso del suelo colindante así lo justifica.
La sección de este derecho de vía se compone de los siguientes elementos:
1. Cuatro carriles centrales con anchos mínimos indicados en la fracción V de este artículo;
2. Cuatro carriles laterales con anchos mínimos indicados en la fracción V de este artículo;
3. Camellón central con ancho mínimo indicado en la fracción Vil de este artículo;
4. Fajas separadoras laterales, con anchos mínimos indicados en la fracción VIII de este artículo, que permitirá el alojamiento de los carriles de desaceleración; y
5. Banquetas, con los anchos mínimos indicados en la fracción X de este artículo; y
b) Derecho de vía de 50.30 metros, similar en sus componentes al anterior, con la adición de 2 carriles de estacionamiento en los carriles laterales, cuando el uso del suelo colindante así lo requiera.
Artículo 304. Las vías principales deberán sujetarse a las siguientes normas:
I. Longitud recomendable: más de 5 kilómetros;
II. Velocidad de proyecto:
a) En el eje principal: 70 km/h máxima, y 60 km/h mínima; y
b) En gazas de intersección: como mínimo la mitad de la velocidad de proyecto en el eje principal;
104
III. Velocidad de operación:
a) En las horas de máxima demanda: 40 km/h; y
b) A otras horas: de 50 a 70 km/h;
IV. Número de carriles de circulación:
a) En doble sentido: 4 mínimo; y
b) En un sentido: 4 mínimo;
V. Anchura de los carriles de circulación, en metros:
a) Carriles derechos: 3.90 máximo, 3.60 mínimo; y
b) Otros carriles: 3.50 máximo, 3 mínimo;
VI. Anchura de los carriles de estacionamiento: 2.50 metros, fijo;
Vil. Anchura de la faja separadora central, física o pintada:
a) 4 metros, mínimo; y
b) En casos especiales por limitación del derecho de vía se podrá reducir a un mínimo de 3 metros;
VIII. Anchura de las fajas separadoras laterales:
a) 4 metros, mínimo; y
b) En casos especiales por limitación del derecho de vía se podrá reducir a un mínimo de 3 metros;
IX. Anchura de los carriles de aceleración, desaceleración y vuelta izquierda: 3.60 metros, máximo y 3 metros mínimo.
X. Anchura de las aceras: 2.40 metros, mínimo;
105
Pendiente longitudinal máxima:
a) En terrenos de topografía plana, con una pendiente natural del 0 al 8 por ciento, velocidad de proyecto 80 km/h, y la pendiente longitudinal máxima de la vía será del 6 por ciento;
b) En terrenos de topografía de lomeríos, con una pendiente natural del 8.1 al 15 por ciento, y velocidad de proyecto 80 km/h, la pendiente longitudinal máxima de la vía será del 7 por ciento;
c) En terrenos de topografía montañosa, con una pendiente natural mayor del 15 por ciento, y velocidad de proyecto 80 km/h, la pendiente longitudinal máxima de la vía será del 9 por ciento; y
d) Las pendientes con menos de 150 metros de longitud o de bajada, pueden incrementar en un 1 por ciento las pendientes señaladas en los incisos anteriores;
106
CARACTERÍSTICAS GEOMÉTRICAS SISTEMA VIAL PRIMARIO
NORMATMDAD
TIPO DE
VIALIDAD
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REGIONALES *LAS QUE SEÑALEN LAS AUTORIDADES COMPETENTES
ACCESO a 45 30 DOBLE 4 3 60 3 30 4 3 30 1 50 6 00
CONTROLADO
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b 50 30 DOBLE 4 3 60 3 30 4 3 30 1 50 6 00 2 2 50 2 40
27 00 DOBLE 4 3 60 3 00 4 00
PRINCIPAL
23 00
UN SENTID O
4 3 60 3 00
2 50 2 40
2 30 2 40
SISTEMA VIAL SECUNDARIO
NORMATMDAD
TIPO DE
COLECTORA
(VC)
COLECTORA
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MENOR (VCm) 17 00 doble mas 2 3 30 2 80 2 2 40
a 15 00 doble 5 kms 2 3 00 2 10 2 2 40
SUBCOLEC
TORA(VSc) b 13 00 un 5 kms 2 3 00 3 50
5
c 13 00 un kms 2 3 00 2 30 1 2 40
a 15 00 un 3 kms 2 3 50 3 00 1 3 00
b 12 00 un 2 kms 2 3 00 3 00
LOCALES
c 12 00 un 2 kms 2 3 00 1 80 1 2 40
15 kms
d 10 00 un
TRANQUILIZADA 7 00
8 00
PEATONAL a 6 00
CICLOPISTA b
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2 2 75 1 20 1 2 10
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km/h
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km/h
50
km/h
40
km/h
40
km/h
40
km/h
20
km/h
10 km/h
* Máximo De 30 viviendas servida por calle
* Secciones para los desarrollos ecológico tipo GH, TC, HJ, Ecológico
RESTRICCIÓN FRONTAL DE LOS
108
TIPO DE VIALIDAD USOS DE SUELO RECOMENDABLE
REGIONALES (VR) TE/TH/MR/CR/SI/11 /12/13 /El-RI EV- 5 R/ IN-U/ IN-R/ IE-R.
ACCESO CONTROLADO CR/SI/I/El-R/EV-R/EI/TH/MR. 5 (VAC)
PRINCIPAL (VP) TH/MC/CC/SC/SI/EI-C/EV-C/IN- 5 U/IE-U.
COLECTORA (VC) TH / MD / CD ISDI El-D IEV-DIH1-V I 5 H2-VI H3-V/H4-V
COLECTORA MENOR MB ICBI SB IEI-BIEV-BIH1-V/ H2-V 5 (VCm) /H3-V/H4-V.
a CVISVIH1-VIH2-V/ H3-VIH4-VI El-V/EV-V.
SUBCOLECTORA (VSc) b CV/SV/H1-H/H2-H/H3-H/H4-H/EI- *
V/EV-V.
c CV/SV/H1-H/ H2-HIH3-HIH4-HI El-V/EV-V
a 11/ ¡21 ¡3 / * ZONAS INDUSTRIALES
b CV/SV/HJ/H1-H/H2-H/H3-H/H4-H. *
LOCALES
c CV/SV/HJ/H1-H/H2-H/H3-H/H4-H. *
d CV/ HJ I H1-H / H2-H I H3-H I H4-H/ * * SUJETA A REGIMEN DE CONDOMINIO.
TRANQUILIZADA HJ IH1-HIH2-HIH3-H / H4-HIEV.
ANEXO 6
Artículo 9. Son objetivos generates del Plan:
I. Adecuar la distribución de la población y de las actividades económicas, de acuerdo a las condiciones de su territorio;
II. Alentar la radicación de la población en su medio, mejorando las condiciones de su habitat;
III. Propiciar la integración socioeconómica entre las diferentes partes que forman al centro de población;
IV. Distribuir equitativamente las cargas y beneficios del desarrollo urbano;
V. Preservar y mejorar las áreas forestadas, ríos, escurrimientos y acuíferos en el centro de población y sus áreas de apoyo;
VI. Salvaguardar el Patrimonio Cultural del Estado, preservando los edificios y conjuntos arquitectónicos de valor histórico-cultural o que identifiquen la fisonomía del lugar;
Vil. Procurar que el centro de población mantenga o desarrolle de manera integral la calidad de la imagen visual característica del lugar;
VIII. Distribuir adecuadamente las actividades urbanas para el óptimo funcionamiento del centro de población;
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IX. Facilitar la comunicación y los desplazamientos de la población, promoviendo la integración de un sistema eficiente de vialidad, otorgando preferencia a los sistemas colectivos de transporte; y
x. Todos aquellos que permitan orientar el desarrollo del centro de población a condiciones óptimas.
Artículo 10. Son objetivos específicos del plan:
I. Definir las áreas necesarias para alojar la actividad económica y a la población esperada en el corto, mediano y largo plazo, orientando el crecimiento a las áreas de mayor aptitud de desarrollo, buscando el establecimiento de zonas especializadas para los servicios regionales, el desarrollo agropecuario e industrias relacionadas con este.
II. Crear una clara jerarquía de unidades territoriales, definidas a partir de la unidad barrial y consolidar las actividades del centro urbano.
ill. Implementar una política de suelo urbano adecuada para un mercado demandado y especulativo promoviendo la oferta del suelo para vivienda. La superficie total de reserva urbana deberá definirse considerando que la tenencia del suelo del entorno inmediato es en un 100% particular, por lo que deberá ser superior a la demanda esperada, para evitar que el plan induzca la especulación y el encarecimiento del suelo.
iv. Proporcionar la consolidación del área urbana actual, promoviendo la ocupación de baldíos y la saturación de las zonas subocupadas en la periferia, evitando que la nueva población se disperse en fraccionamientos suburbanos para aprovechar al máximo las redes de infraestructura y eficientar su crecimiento, al tiempo que se controla la densidad en el área central.
v. Relocalización de usos incompatibles en zonas especializadas, para evitar el deterioro del medio ambiente y de las zonas habitacionales.
vi. Definir el sistema vial que requerirá la localidad más allá del año 2010, a fin de lograr una comunicación vehicular que sirva como base para un sistema de transporte colectivo integral.
Vil. Establecer la necesidad de la realización del programa municipal de desarrollo urbano en el que se establezca la localización de
n i
zonas específicas para el desarrollo de la porcicultura y avicultura, que evite su establecimiento en el entorno inmediato de las ciudades y se puedan resolver los problemas que ocasionan especialmente en el caso de Tepatitlán de Morelos.
VIII. Fortalecer la estructura local en lo referente a la administración del desarrollo urbano, a fin de mantener un mejor control de la urbanización y edificación de la ciudad.
IX. Fortalecer la capacidad técnica y administrativa en el manejo de los servicios urbanos a fin de lograr una mayor eficiencia en la actualidad y una mejor planeación a futuro.
X. Propiciar la participación de la sociedad en el proceso del desarrollo urbano mediante la creación de asociaciones de vecinos.
XI. Evitar la creación de fraccionamientos irregulares y regularizar los ya existentes para su incorporación.
XII. Disminuir en un 60 % los baldíos en el área urbana. xiii. Crear reservas territoriales para satisfacer la demanda de
vivienda popular. xiv. Señalar las áreas de reserva urbana que absorban la demanda
esperada en los 3 horizontes de planeación. xv. Evitar al máximo el crecimiento sobre las áreas agrícolas de alta
productividad así como en las zonas de valor natural - ambiental. xvi. Mejorar la infraestructura existente y construir la que se requiera
para lograr un desarrollo urbano ordenado en los tres horizontes de planeación.
XVII. Cubrir satisfactoriamente la demanda de Equipamiento Urbano en sus diferentes rubros, tanto en la actualidad como a futuro.
XVMI. Mejorar la imagen urbana de la ciudad de Tepatitlán de Morelos mediante la expedición de la reglamentación necesaria.
Artículo 15. La clasificación de áreas se establece en función de las condicionantes que resultan de sus características del medio físico natural y transformado, las que según su índole requieren de diverso grado de control o participación institucional, para obtener o conservar la adecuada relación ambiental, así como para normar la acción urbanística que en dichas áreas se pretenda realizar, en caso de ser factible.
b) Zonas de Espacios Verdes, Abiertos y Recreativos (EV).
112
Las zonas de espacios verdes, abiertos y recreativo, aun cuando forman parte del rubro de equipamiento se clasifican de manera independiente por la importancia de las mismas para los centros de población.
EV-1. Corresponde a el área de conservación AC-4 localizada en la zona escarpada al nor-oeste del centro de urbano.
EV-2. Corresponde a el Área de conservación AC-6 localizada en la zona escarpada hacia el lado norte del centro urbano.
EV-3. Corresponde a el Área de conservación AC-7 localizada en la zona escarpada hacia el lado nor-este del centro urbano.
EV-4. Corresponde a el Área de conservación AC-8 localizada en la zona escarpada hacia el lado sur del centro urbano.
EV-5. Corresponde al área de circundante de la fábrica de tequila clasificada como I3-3 localizada al nor-este del centro urbano.
EV-6. Corresponde a el área de conservación AC-1 localizada en la zona escarpada al sur-oeste del centro de urbano.
Como se puede verificar por la información vertida, el plan general urbano de Tepatitlán adolece de EV-R's EL EQUIPAMIENTO CORRESPONDIENTE A ÁREAS DE FERIAS Y EXPOSICIONES, de ahí que el desarrollo del presente trabajo , se justifique aún más con el objeto de otorgar herramientas útiles para la determinación de un espacio más adecuado apegándose a las características necesarias.
ANEXO 7
Artículo 2. Toda excavación, construcción, demolición o remodelación de cualquier género que se ejecute en propiedad pública o del dominio privado, así como todo acto de ocupación de la vía pública, dentro del Municipio de Tepatitlán debe regirse por las disposiciones del presente Reglamento.
113
Artículo 6. En todo lo no previsto en el presente Reglamento se aplicará supletoriamente el Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco, las normas del derecho administrativo en general.
Artículo 81. La Dirección a solicitud del propietario de un predio, en la que se precisa el uso que se pretenda dar al mismo, expedirá el documento oficial, -previa presentación de escrituras públicas debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad-, en el que se señale las restricciones específicas de cada zona o a las particulares de cada predio. Además fijar niveles de banqueta o nivel = 0.00.
Las normas básicas de diseño que deben contemplarse para el equipamiento a que hacemos referencia, deberán sujetarse a los lineamientos mostrados en los artículos siguientes:
Artículo 150. Las taquillas se ubicarán en un lugar establecido estratégicamente, para que sean visibles y no obstruyan la circulación y, deberá haber una por cada 600 espectadores o fracción que exceda la mitad, en lugares cerrados y en lugares abiertos una taquilla por cada 5000 espectadores o fracción que exceda la mitad.
Artículo 151. Los servicios sanitarios estarán dispuestos a vestíbulos y deberán estar en la proporción de un escusado, dos mingitorios y un lavabo por cada 100 hombres, y un escusado y un lavabo, por cada 50 mujeres, considerando la proporción de los espectadores, del sesenta y cinco por ciento (65%) de hombres y treinta y cinco por ciento (35%) de mujeres.
El proyecto para la sala observará las normas técnicas de los manuales de isóptica, panóptica y acústica, así como las especificaciones para cumplir con las condiciones de aireación e iluminación óptimas de la sala.
Para cualquier otra referencia a la disposición de sanitarios se hará uso del Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco.
Artículo 152. Todos los eventos y actividades que congreguen a más de 100 personas, que se realicen en lugares abiertos o cerrados deberán
114
cumplir con los señalamientos de seguridad e higiene, y en su caso contar con los cajones de estacionamiento que señale la Dirección. Estas mismas obligaciones deben cumplir aquellas instalaciones que improvisan para cualquier tipo de espectáculos, ya sea de estructura temporal, gradería desmontable, carpa o similares.
Artículo 155. Los estacionamientos deberán tener carriles separados para la entrada y salida de vehículo con una anchura mínima de dos metros cincuenta centímetro (2.50m.).
Deberán contar además con áreas de ascenso y descenso de personas, a nivel de las áreas y a cada uno de los carriles de que habla el párrafo anterior.
Artículo 156. Las construcciones para estacionamiento deberán tener una altura libre no menor de dos metros diez centímetros (2.10m.)
Artículo 157. Las rampas para los estacionamientos tendrán una pendiente máxima del quince por ciento (15%) una anchura máxima de circulación de dos metros cincuenta centímetros (2.50m.) en curvas, con un radio mínimo de siete metros cincuenta centímetros (7.50m.) al eje de la rampa.
Las rampas estarán delimitadas por guarnición con altura de quince centímetros (15cm.) y una banqueta de protección de sesenta centímetros (60cm.) de anchura en la rectas y en las curvas.
Las circulaciones verticales, ya sea en rampas o en montacargas, serán independientes de las áreas de ascenso y descenso de pasaje.
Artículo 158. En los estacionamientos las dimensiones mínimas de los cajones serán de dos metros veinticinco centímetros (2.25m.) por cuatro metros cincuenta centímetros (4.50m.) esto para autos pequeños y de dos metros cincuenta centímetros (2.50m.) por cinco metros (5.00m.) esto para vehículos grandes delimitados por balizamiento y con topes respectivamente.
Se deberá considerar en todo estacionamiento un mínimo de setenta y cinco por ciento (75%) para vehículos grandes y treinta y cinco por ciento (35%) para vehículos chicos.
Artículo 159. Las columnas y muros de los estacionamientos para vehículos deberán tener una banqueta de quince centímetros (15cm.) de ancho con aristas boleadas.
115
Artículo 160. Si las áreas de estacionamiento no estuvieran a nivel, los cajones se dispondrán en tal forma que en caso de falla del sistema de frenos, el vehículo quede detenido en los topes del cajón.
Artículo 161. Los estacionamientos deberán contar con caseta de control, con área de espera adecuada para el público y con los servicios sanitarios para hombre y mujeres según la Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco.
Artículo 162. Cuando no construyan edificios para estacionamiento de vehículos, sino solamente se utilice el terreno, éste deberá invariablemente pavimentarse pare drenar adecuadamente, haciendo concurrir el agua pluvial a la vía pública, y cuando el terreno no lo permita, ésta se canalizará hacia un depósito provisto de un sistema de extracción adecuado, previa autorización de la Dirección y contar con entradas y salidas independientes, delimitarse las áreas de circulación con los cajones y contar con topes para las ruedas, bardas propias en todos los linderos a una altura mínima de dos metros veinticinco centímetros (2.25m.), respetando las servidumbres que se señalen, así como con casetas de control y servicios sanitarios; todo ello con las mismas características señaladas para los edificios de estacionamiento en este capítulo.
Artículo 209. Las estructuras en ningún caso podrán se autorizadas si no se justifica previamente su estabilidad y duración bajo la acción de las cargas que se van a soportar y trasmitir al subsuelo; es decir, si no se presentan las memorias de cálculo estructural correspondientes. En el caso de elementos estructurales de capacidad y resistencia comprobada por la experiencia, sometidos a esfuerzos moderados, como los relativos a estructuras simples, se aceptará de antemano su realización sin la justificación del cálculo correspondiente, pero siempre y cuando dichas estructuras no reciban cargas superiores a las habituales.
Artículo 214. Los proyectos que se presenten a la Dirección para eventual aprobación, deberán incluir todos aquellos datos que permitan juzgarlos desde el punto de vista de la estabilidad de la estructura como son:
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a) Descripción detallada de la estructura y de sus elementos, indicando dimensiones, tipo de la misma, manera como trabajará en su conjunto y la forma en que se trasmitirá la carga al subsuelo.
b) Justificación del tipo de estructura elegida de acuerdo con el proyecto en cuestión y con las normas especificadas en este título, en los artículos relativos a dimensiones, fuerzas aplicadas y métodos de diseño de la estructura de la que se trata.
c) Descripción del tipo y de la calidad de los materiales de la estructura, indicando todos aquellos datos relativos a su capacidad y resistencia, como son las fatigas de rupturas, las fatigas máximas admisibles de los materiales, los módulos elásticos de los mismos y, en general, todos los datos que delinean las propiedades mecánicas de todos y cada uno de los elementos de la estructura.
d) Indicación de los datos relativos al terreno donde se va a cimentar la obra como son: corte geológico del mismo, hasta la profundidad requerida para cimentar, tipo de una capa resistente elegida, profundidad de la misma fatiga máxima, admisible a esta profundidad, ángulo de reposo y ángulo de fricción interna de material y en general, todos aquellos datos que definan el suelo en cuestión. Se dispensarán de las indicaciones anteriores, aquellos terrenos cuya capa resistente elegida para cimentar, recibiendo carga poco importante sea inferior a una fatiga de 5 kg/cm2 y demostrada en pruebas.
e) Descripción del procedimiento constructivo que se va seguir para llevar a cabo la estructura, indicándose en aquellos casos en que la estructura lo amerite, como por ejemplo en el caso de estructuras de equilibrio delicado, o bien en el caso de estructuras autoportantes, durante la etapa constructiva, cómo absorberán los esfuerzos de erección durante la construcción.
f) Presentación obligada de un ejemplo típico de cálculo de cada uno de los grupos de elementos estructurales de la construcción, que presenten secuela de cálculo diferente, indicando detalladamente en cada caso, el análisis de carga, el método de cálculo utilizando, la secuencia del mismo diseño resultante del elemento en cuestión. Independientemente de lo anterior, la Dirección exigirá cuando así lo
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juzgue conveniente, la presentación de los cálculos completos para su revisión.
g) Todos y cada uno de los requisitos anteriores deberán comprender planos estructurales correspondientes, los cuales deben tener una escala adecuada a juicio de la Dirección, y deben contener los datos relativos a dimensiones y particularidades, de los diversos elementos de construcción, así como la nomenclatura conveniente, y fácil identificación de estos elementos.
h) En general, todos los cálculos y los planos que se presentan, deberán ser perfectamente legibles.
Artículo 215. Todos los casos que no se tengan previstos en el presente Reglamento, serán resueltos bajo las normas o disposiciones que a criterio de la Dirección apliquen al respecto.
A la letra, el Reglamento de Construcción de Tepatitlán, norma la actividad constructiva y urbanística del Municipio, pero su alcance no va más allá del tamaño de la cabecera municipal que es una ciudad de importancia estatal como ya hemos mencionado.
Sin embargo, el Reglamento Estatal de Zonificación , sigue siendo la herramienta normativa por antonomasia para la actividad que nos ocupa, DEBIENDO SER TANTO EL REZ COMO EL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN DE TEPATITLÁN59 , las herramientas de mayor apoyo en cuanto a la determinación del lugar adecuado y construcción del equipamiento EV-R, y en específico , un área de ferias y exposiciones . Lo anterior, no deja en ocasiones de ser una entelequia , debido a que la administración municipal , es rigorista con los particulares que se someten a la Ley, pero es tremendamente laxo para normarse así mismo, aún cuando las construcciones y equipamiento que desarrollan , deben tener características de rigurosa observancia , debido a una razón muy simple: tendrán multitudes en las instalaciones .
Ibidem
II8
ANEXO 8
RU-MP1. Localizada al sur-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte y este la AU-UP19; al sur la AU-RN8; y al oeste la RI-VL1, con una superficie aproximada de 12.05 hectáreas.
RU-MP2. Localizada al sur-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el CA- 2; al este el RI-VL1; al sur el AU-8; y al oeste el CA-2, con una superficie aproximada de 4.40 hectáreas.
RU-MP3. Localizada al sur-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte, este y sur la AU-RN4; y al oeste la RI-VL1, con una superficie aproximada de 12.51 hectáreas.
RU-MP4. Localizada al sur-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la AU-9; al este la RU-MP13; al sur la AU-RN4; y al oeste la RI-VL1, con una superficie aproximada de 7.27 hectáreas.
RU-MP5. Localizada al sur-oeste del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte y oeste la AU-7; al este la RI-VI6, la AU-UP12 y la AU-UP11; y al sur con la AU-RN2, con una superficie aproximada de 12.41 hectáreas.
RU-MP6. Localizada al sur del centro de población, teniendo como limites: al norte la RU-MP7, la RU-ESP1, la AU-4, la AU-RN4, la RU-MP12 y la RU-LP13; al este la AT-6; y al sur y oeste la RU-LP1, con una superficie aproximada de 280.84 hectáreas.
RU-MP7. Localizada al sur-oeste del centro de población, teniendo como limites: al norte la AU-UP4 y la AU-UP6; al este la RU-MP10; al sur la RU-LP1 y la RU-MP6; y al oeste la RU-LP1 y la AU-1, con una superficie aproximada de 54.76 hectáreas.
RU-MP8. Localizada al oeste del centro de población, teniendo como limites: al norte la AU-UP1, la AU-UP2 y la RU-LP2; al este la RU-MP9, la
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AU-UP7, la AU-5, la AU-UP8, la RU-MP11 y la AU-3; al sur la AU-UP4; y al oeste la RU-LP1, la RU-LP24, la AU-UP3 y la AU-2, con una superficie aproximada de 222.40 hectáreas.
RU-MP9. Localizada al oeste del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la RU-LP2; al este la AU-RN3 y la AU-7; al sur la RI-VL5, la AU-5 y la AU-UP7; y al oeste con la RU-MP8, con una superficie aproximada de 51.06 hectáreas.
RU-MP10. Localizada al sur-oeste del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la AU-UP6 y la AU-6; al este y sur la RU-ESP1, la AU-UP5 y la AU-RN1; y al oeste la RU-MP7, con una superficie aproximada de 69.73 hectáreas.
RU-MP11. Logalizada al sur-oeste del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la AU-UP8; al este la AU-UP9 y la AU-UP10; al sur la AU-RN2 y la AU-3; y al oeste la RU-MP8, con una superficie aproximada de 10.45 hectáreas.
RU-MP12. Localizada al sur del centro de población, teniendo como limites: al norte la RU-MP13; al este la RU-LP13; al sur la RU-MP6; y al oeste la AU-RN4 y la RU-MP13, con una superficie aproximada de 82.96 hectáreas.
RU-MP13. Localizada al sur del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la AU-9; al este la RU-MP14; al sur la RU-MP12; y al oeste la AU-9, la RU-MP4 y la AU-RN4, con una superficie aproximada de 18.05 hectáreas.
RU-MP14. Localizada al sur-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la AU-9, y la AU-RN8; al este la RU-LP12; al sur la RU-LP13; y al oeste la RU-MP13, con una superficie aproximada de 9.22 hectáreas.
RU-MP15. Localizada al este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el CA-2 y la AC-7; al este el RI-EL5; al sur la RU-MP16, la AU-RN6 y la AU-UP22; y al oeste el CA-2, con una superficie aproximada de 23.40 hectáreas.
RU-MP16. Localizada al este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la RU-MP15; al este la AU-UP22; al sur la AU-UP20 y la
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RU-MP17; y al oeste la AU-RN6, con una superficie aproximada de 22.71 hectáreas.
RU-MP17. Localizada al este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el CA-11; al este la RU-MP20, la AU-UP21 y la AU-14; al sur la RU-MP8 y la AU-RN9; y al oeste la RU-MP26, con una superficie aproximada de 24.93 hectáreas.
RU-MP18. Localizada al este del centro de población, teniendo como limites: al norte la RU-MP20; al este la RU-LP11; al sur la RU-LP12; y al oeste la AU-RN9, la AU-14 y la AU-UP21, con una superficie aproximada de 69.62 hectáreas.
RU-MP19. Localizada al nor-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la RU-LP6; al este el AC-7; al sur el CA-2; y al oeste la AU-13, la AU-UP18 y la RU-LP5, con una superficie aproximada de 19.14 hectáreas.
RU-MP20. Localizada al norte del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte y este la RU-LP10; al sur la RU-MP18; y al oeste la RU-MP17, la AU-UP22, la AU-UP23, la AU-15 y la RU-LP9, con una superficie aproximada de 119.50 hectáreas.
RU-MP21. Localizada al norte del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte y este AU-RN7; al sur la AU-RN7, la AU-11 y la AU-UP16; y al oeste la AU-UP16 y el AC-4, con una superficie aproximada de 10.11 hectáreas.
RU-MP22. Localizada al nor-este del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el AC-6; al este la RU-LP5 y la RU-LP6; al sur la AU-16, la AU-Rn7 y la AU-UP17; y al oeste con la AC-6, con un superficie aproximada de 29.59 hectáreas.
RU-MP23. Localizada al norte del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el RI-AB2; al este el AC-6; y al sur y oeste la RU-MP24, con una superficie aproximada de 7.63 hectáreas.
RU-MP24. Localizada al norte del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el RI-AB2; al este la RU-MP23; al sur la AU-UP17 y la AU-
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RN7; y al oeste el AC-4, con una superficie aproximada de 12.67 hectáreas.
RU-MP25. Localizada al norte del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte el RI-AB2; al este el AC-4; al sur la AU-UP15; y al oeste la AU-UP15 y la AU-12, con una superficie aproximada de 11.99 hectáreas.
RU-MP26. Localizada al nor-oeste del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte la RU-LP3 y la RU-LP4; al este la AU-12, la AU-UP15 y la AU-11; al sur la AU-11 y la AU-RN3; y al oeste la RU-MP28; con una superficie aproximada de 52.20 hectáreas.
RU-MP27. Localizada al nor-oeste del Área urbana actual, teniendo como limites: al norte y oeste la RU-MP28; y al este y sur la AU-RN3, con una superficie aproximada de 18.14 hectáreas.
RU-MP28. Localizada al nor-oeste del Área urbana actual, teniendo como limites. Al norte la RU-LP3; al este la RU-MP26; al sur la AU-RN3 y la RU-MP27; y al oeste la RU-LP2, con una superficie aproximada de 35.08 hectáreas.
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11.- GLOSARIOS DE TÉRMINOS
Este trabajo tiene, entre otras características, el contar con terminologías que se aplican a dos disciplinas : LA URBANÍSTICA Y LA VALUATORIA. Por tal motivo, se considera necesario el mostrar los glosarios correspondientes a cada una de ellas, asumiendo y verificando que los términos que corresponden a la materia de finanzas, está incluida en la materia de valuación.
11.1.- GLOSARIO DE TÉRMINOS URBANÍSTICOS
ACCIÓN URBANÍSTICA: la urbanización del suelo comprendiendo también la transformación de suelo rural a urbano; los cambios de utilización, las subdivisiones y fraccionamientos de áreas y predios para el asentamiento humano; la rehabilitación de fincas y zonas urbanas; así como la introducción, conservación o mejoramiento de las redes públicas de infraestructura y la edificación del equipamiento urbano;
ALINEAMIENTO DE LA EDIFICACIÓN: la delimitación sobre un lote o predio en el frente a la vía pública, que define la posición permisible del inicio de la superficie edificable;
ÁREAS DE CESIÓN PARA DESTINOS: las que se determinan en los planes parciales de urbanización o en los proyectos definitivos de urbanización, para proveer los fines públicos que requiera la comunidad;
ÁREAS Y PREDIOS DE CONSERVACIÓN ECOLÓGICA: las tierras, aguas y bosques que por sus características de valor científico, ambiental o paisajístico deben ser conservadas. Su origen o estado natural y su grado de transformación, motivarán su preservación o nivel de conservación, de conformidad con la legislación en esta materia;
ÁREAS Y PREDIOS RÚSTICOS: las tierras, aguas y bosques que son susceptibles de explotación racional agropecuaria, piscícola, minera o forestal; así como los predios comprendidos en las áreas de reservas de un
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centro de población, donde no se hayan realizado las obras de urbanización;
ASENTAMIENTO HUMANO: la radicación de un grupo de personas, con el conjunto de sus sistemas de convivencia en un área localizada, considerando en la misma los elementos naturales y las obras materiales que la integran;
CENTRO DE POBLACIÓN: las áreas ocupadas por las instalaciones necesarias para su vida urbana; las que se reserven para su expansión futura; las constituidas por elementos naturales que cumplen una función de preservación de sus condiciones ecológicas; y las que se dediquen a la fundación del mismo, conforme a las leyes aplicables. El centro de población integra las áreas donde el Gobierno Municipal está obligado a promover o realizar las obras de infraestructura básica y equipamiento, así como administrar los servicios públicos, estas áreas y los predios comprendidos en las mismas, tendrán la categoría de urbanos;
COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie edificable del mismo; excluyendo de su cuantificación, las áreas ocupadas por sótanos;
COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS): el factor que multiplicado por el área total de un lote o predio, determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación, en un lote determinado; excluyendo de su cuantificación las áreas ocupadas por sótanos;
CONSERVACIÓN: la acción dirigida a mantener el equilibrio ecológico y el Patrimonio Cultural de la Entidad que requieren de su preservación. En la conservación del patrimonio cultural, las acciones serán especializadas de mantenimiento y protección, que aseguren la permanencia del bien patrimonial;
CONURBACIÓN: el fenómeno que se presenta cuando dos o más centros de población, por su crecimiento y relaciones socioeconómicas, formen o tiendan a formar una unidad urbana;
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CORREDOR URBANO: aprovechamiento lineal de la utilización del suelo, asociando la jerarquía vial con la intensidad del uso del suelo;
CRECIMIENTO: la expansión de las áreas ocupadas con edificios, instalaciones o redes que integran la infraestructura y el equipamiento urbano de los centros de población; y la expansión de los límites de los centros de población para integrar áreas de reservas o de conservación;
DENSIDAD DE LA EDIFICACIÓN: el conjunto de características físicas referentes al volumen, tamaño y conformación exterior, que debe reunir la edificación en un lote determinado, para un uso permitido. La reglamentación de la densidad de la edificación determina el máximo aprovechamiento que se puede dar en un lote sin afectar las condiciones de la zona donde se encuentra ubicado;
DENSIDAD MÁXIMA: concentración máxima de habitantes o viviendas permitidas en una superficie determinada del centro de población; en este Reglamento se aplica sobre hectárea bruta de terreno de predios rústicos o áreas de reserva urbana;
DEPENDENCIA MUNICIPAL: la dependencia técnica y administrativa que señale el Gobierno Municipal, competente para expedir los dictámenes, acuerdos, autorizaciones, licencias y permisos previstos en las fracciones XIX a XXVI del artículo 12 y demás disposiciones de la Ley de Desarrollo Urbano;
DESARROLLO REGIONAL: el aprovechamiento óptimo de las potencialidades de una región mediante el proceso de crecimiento económico y evolución social en un territorio determinado, donde se garantice el mejoramiento de la calidad de vida de la población, la preservación del ambiente, así como la conservación y reproducción de los recursos naturales.
DESARROLLO URBANO: el conjunto armónico de acciones que se realicen para ordenar, regular y adecuar los elementos físicos, económicos y sociales de los centros de población y sus relaciones con el medio ambiente natural y sus recursos; implica el sistema de organización espacial que integra una sociedad o comunidad en su desarrollo, condicionados por su medio físico y su cultura, cuyos resultados son las formas y relaciones de los asentamientos humanos;
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DESTINOS: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población;
DETERMINACIÓN DE USOS, DESTINOS Y RESERVAS: son los actos de derecho público que corresponde autorizar a los ayuntamientos en los programas y planes de desarrollo urbano, a fin de clasificar las áreas y predios de un centro de población y establecer las zonas, donde se precisen los usos permitidos, prohibidos y condicionados y sus normas de utilización, a las cuales se sujetarán el aprovechamiento público, privado y social de los mismos;
EQUIPAMIENTO: los edificios y espacios acondicionados de utilización pública, general o restringida, en los que se proporcionan a la población servicios de bienestar social. Considerando su cobertura se clasifican en vecinal, barrial, distrital y regional (cuando el equipamiento lo administra el sector público este se considera un destino y cuando lo administra el sector privado se considera un uso);
EXPANSIÓN URBANA: el crecimiento de los centros de población que implica la transformación de suelo rural a urbano, mediante la ejecución de obras materiales en áreas de reservas para su aprovechamiento en su uso y destinos específicos, modificando la utilización y en su caso el régimen de propiedad de áreas y predios, así como la introducción o mejoramiento de las redes públicas de infraestructura. Estas obras materiales se clasifican en obras de urbanización para la expansión urbana;
FUNDACIÓN: el establecimiento de un centro de población previsto en el Programa Estatal de Desarrollo Urbano, en las áreas que se determinen como provisiones mediante decreto del Congreso del Estado;
ÍNDICE DE EDIFICACIÓN: la unidad de medida que sirve para conocer cuantas viviendas o unidades privativas pueden ser edificadas dentro de un mismo predio o lote en las zonas habitacionales;
LOTE: fracción de un predio resultado de su división, debidamente deslindado e incorporado;
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MEJORAMIENTO: la acción dirigida a reordenar y renovar las zonas deterioradas o de incipiente desarrollo del territorio estatal o de un centro de población; así como la regularización de la tenencia de la tierra urbana;
MODO DE EDIFICACIÓN: caracteriza la distribución espacial de los volúmenes que conforman la edificación para efectos de configuración urbana;
OBRAS DE EDIFICACIÓN: todas aquellas acciones de adecuación espacial, públicas o privadas, necesarias a realizar en un predio, para permitir su uso o destino;
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA BÁSICA: las redes generales que permiten suministrar en las distintas unidades territoriales y áreas que integran el centro de población, los servicios públicos de vialidad primaria municipal, agua potable, alcantarillado, drenaje, energéticos y telecomunicaciones;
OBRAS DE URBANIZACIÓN: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial pública, necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado; o bien en el suelo urbanizado para conservarlo o mejorarlo para la misma utilización; o permitir el desempeño de otros usos y destinos en el asentamiento humano;
ORDENAMIENTO DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN: el conjunto de dispositivos que tienden a lograr el desarrollo físico integral de los mismos, mediante la armónica relación y jerarquización de sus elementos;
PLANEACIÓN Y PROGRAMACIÓN DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN: el conjunto de actividades tendientes a lograr de una manera racional, los satisfactores indispensables para el buen funcionamiento de los mismos;
PREDIOS RÚSTICOS INTRA-URBANOS: se consideran aquellas superficies de terreno, comprendidos dentro de las áreas urbanizadas que no han sido incorporados al municipio, en los términos de la Ley;
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PROPIEDAD SOCIAL: las tierras comunales; y las dotadas a los núcleos de población ejidal o del régimen ejidal conforme las disposiciones de la Ley Agraria, mismas que se dividen en tierras para el asentamiento humano, de uso común y parceladas;
PROVISIONES: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro de población;
REGLAMENTO: el Reglamento Estatal de Zonificación;
REGULACIÓN DE LOS CENTROS DE POBLACIÓN: la práctica sistemática mediante la aplicación de medidas, para llevar a buen efecto la evolución de los centros de población, según los modelos que previamente se definan
RELOTIFICACIÓN: el cambio en la distribución o dimensiones de los lotes en un predio, cuyas características hayan sido autorizadas con anterioridad;
RENOVACIÓN URBANA: la transformación o mejoramiento del suelo en áreas de los centros de población, mediante la ejecución de obras materiales para el mejoramiento, saneamiento y reposición de sus elementos de dominio público, como la vialidad, redes de servicio o de la imagen urbana, pudiendo implicar un cambio en las relaciones de propiedad y tenencia del suelo, así como la modificación de usos y destinos de predios o fincas. Estas obras materiales se clasifican en obras de urbanización para la renovación urbana;
RESERVAS: áreas de un centro de población, que serán utilizadas para su futuro crecimiento;
RESERVAS TERRITORIALES: las áreas de un centro de población que serán utilizadas para su futuro crecimiento y se integren al dominio privado de la Federación, el Estado o los Municipios;
RESTRICCIÓN FRONTAL: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea del limite del lote con la vía pública o área común, hasta el alineamiento de la edificación por todo el frente del mismo;
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RESTRICCIÓN LATERAL: la superficie que debe dejarse libre de construcción dentro de un lote, medida desde la línea de la colindancia lateral hasta el inicio permisible de la edificación, por toda la longitud de dicho lindero o por una profundidad variable, según se señale en el Plan Parcial de Urbanización;
RESTRICCIÓN POSTERIOR: la superficie en la cual se restringe la altura y/o la distancia de la construcción dentro de un lote, con objeto de no afectar la privada y el asoleamiento de las propiedades vecinas, medida desde la línea de propiedad de la colindancia posterior;
SECRETARÍA: la dependencia del Gobierno del Estado competente en materia de ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y desarrollo urbano;
SUBDIVISIÓN: la partición de un predio en dos o más fracciones, para su utilización independiente;
SUELO URBANIZABLE: aquel cuyas características lo hacen susceptible de aprovechamiento en la fundación o crecimiento de los centros de población, sin detrimento del equilibrio ecológico, por lo que se señalará para establecer las correspondientes provisiones y reservas;
SUELO URBANIZADO: aquel donde se ejecutaron las obras de urbanización autorizadas por la Dependencia Municipal:
SUPERFICIE EDIFICABLE: el área de un lote o predio que puede ser ocupado por la edificación y corresponde a la proyección horizontal de la misma, excluyendo los salientes de los techos, cuando son permitidos. Por lo general, la superficie edificable coincide con el área de desplante;
UNIDAD PRIVATIVA: el conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condominio;
URBANIZACIÓN: el proceso técnico para lograr a través de la acción material y de manera ordenada, la adecuación de los espacios que el ser humano y sus comunidades requieren para su asentamiento;
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USOS: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; en conjunción con los destinos determinan la utilización del suelo;
UTILIZACIÓN DEL SUELO: la conjunción de Usos y Destinos del suelo;
ZONA: el aprovechamiento predominante de los usos o destinos;
Zona conurbada o de conurbación: es el área que se determina mediante los límites establecidos en el convenio aprobado por el Congreso del Estado, en donde se reconozca el fenómeno de conurbación, para los efectos de planear y regular de manera conjunta y coordinada el desarrollo de los centros de población integrados en una unidad urbana, como se dispone en la fracción VI del artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos;
ZONA MIXTA: mezcla de las diferentes zonas y usos que pueden coexistir desarrollando funciones complementarias y compatibles.
11.2.- GLOSARIO DE TÉRMINOS VALUATORIOS
ACTIVO.-Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos anteriores y del cual se puede esperar obtener ciertos beneficios económicos futuros. El término activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí mismo un intangible.
Una parte de la propiedad de una entidad debe reconocerse como un activo cuando:
a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados con el activo.
b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en términos monetarios y con adecuado soporte documental.
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ACTIVO CIRCULANTE.- En el renglón del activo circulante de una entidad, constituido por el dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de la entidad, en un período corto de un año generalmente. En otras palabras, es el conjunto de activos que no se pretende utilizar de manera continua en las actividades de la entidad. Algunos ejemplos son inventarios de materias primas o productos terminados, productos en proceso, inversiones a corto plazo y efectivo en bancos o en caja.
En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que están en el inventario de una empresa inmobiliaria para su venta.
ACTIVO DE INVERSIÓN.- Son los terrenos y/o construcciones cuyo propósito es devengar un ingreso por renta y/o para la conservación o incremento de valor del capital. No se tiene para utilizarse en la producción o comercialización de bienes o servicios, para propósitos administrativos, ni para su venta en la operación normal del negocio.
ACTIVO EXCEDENTE.-Es el activo que le pertenece a una entidad pero que se considera superfluo para las operaciones corporativas. El Valor de Mercado de un activo excedente, se determina en un escenario de su mayor y mejor uso.
ACTIVO FIJO.-Es un recurso no monetario tangible o intangible de larga vida, que se mantiene en una entidad con el propósito de utilizarse en la producción de productos o servicios y que no se vende en el periodo normal de las actividades de una entidad. En una empresa, el activo fijo está constituido principalmente por activos tangibles distribuidos en dos grandes categorías, es decir planta y equipo, (terrenos y construcciones), y equipo, además de otros activos de larga duración.
ACTIVO FINANCIERO.-Es el activo constituido por: a) efectivo o cualquier otro instrumento monetario; b) un derecho contractual para recibir efectivo u otro activo financiero de otra persona física o moral; c) un derecho contractual para intercambiar instrumentos financieros con otra persona física o moral bajo condiciones que son potencialmente favorables; d) un instrumento de capital de otra empresa.
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ACTIVO INTANGIBLE.- Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional, exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública, relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona física o moral, y que le dan una ventaja competitiva y posicionamiento en el mercado.
ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).-Es una razón financiera que se calcula como activo total menos pasivo circulante (quitando financiamiento a corto plazo que causa intereses) = activo fijo + capital de trabajo para operación.
ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).-Es una razón financiera que se calcula como activo circulante menos pasivo circulante.
ACTIVO OPERATIVO.- Es un activo que se considera como requisito para las operaciones de un negocio en marcha
ACTIVO TANGIBLE.- Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales como terrenos, edificios, maquinaria y equipo.
ACTIVO MONETARIO.-Es cualquier activo en caja o por cobrar en términos de dinero, a diferencia de los activos no monetarios tales como inventarios o activos fijos tangibles.
ACTIVO NO OPERATIVO- Ver Activo Excedente.
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal.
AGROPECUARIO.- Relativo a los campos y al ganado; su cultivo, su producción y a su comercialización.
ALHAJA.-Ver Joya.
AMORTIZACIÓN.-Es una depreciación o reducción gradual del valor en libros de alguna partida de activo, generalmente intangible. También se conoce como el proceso por el cual se paga una deuda en términos
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graduales. ANÁLISIS DE EDAD / VIDA.-Es un método para estimar la depreciación acumulada, aplicándole al costo nuevo de un bien un factor que resulta de la relación de la edad efectiva del bien entre su vida útil económica.
ANÁLISIS DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO- Es el procedimiento usado para calcular el valor presente o los beneficios de un flujo de efectivo al futuro. La aplicación más usada del análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de inversión.
ANTIGÜEDAD.- Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas, acompañadas de un cierto nivel de calidad artística o histórica.
ANUALIDAD.-Es un pago que se hace o se recibe en intervalos futuros, ya sea de por vida o por un número fijo de períodos para amortizar una deuda. Puede o no corresponder a períodos anuales.
ÁREAS COMPLEMENTARIAS- Son las áreas de uso privativo tales como: aulas para capacitación, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, área de mantenimiento y salones de usos múltiples, que se incluyen en el área rentable de un inmueble
ÁREA DE CIRCULACIONES EXTERIORES.- Es la superficie exterior requerida para la circulación externa, peatonal o vehicular entre los distintos espacios o cuerpos contenidos dentro del polígono del inmueble. Esta superficie se encuentra por fuera del área construida y no está considerada como parte del área rentable.
ÁREA DE CIRCULACIONES INTERIORES- Es la superficie requerida para la comunicación entre los distintos espacios físicos en cada planta de un inmueble, incluyendo las áreas complementarias, por lo que es considerada parte del área rentable.
ÁREA DE USO COMÚN.-Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza, cuartos de máquinas, módulos de seguridad, subestaciones y no forma parte del área rentable.
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ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin ser parte del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio, tales como las garitas de revisión, área de aparcamiento y andenes de descarga o similares. Deben ser incluidas como parte del área rentable cuando son de uso privativo y se miden a los paños exteriores.
ÁREA PRIVATIVA.-Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble para el ejercicio de sus funciones.
ÁREA RENTABLE.-Es la superficie utilizable de un edificio que es tomada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo las áreas comunes y los principales huecos verticales.
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO- Es la suma total de las superficies cubiertas del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales (Cubos de elevadores, ductos de instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas).
ÁREA UTILIZABLE.- Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un arrendatario para su uso privativo como oficinas, archivos, bodegas, circulaciones interiores y áreas complementarias, sustrayendo los principales huecos verticales y los balcones y terrazas descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la superficie de columnas y pilastras.
ARRENDADOR.- Es alguien que posee el derecho para usar un activo, el cual se le transfiere a otro (arrendatario) bajo un contrato de arrendamiento. El arrendador normalmente se conoce también como propietario o casero.
ARRENDAMIENTO.-Es un compromiso por parte del inquilino (arrendatario) de pagar un alquiler al propietario (arrendador), a cambio del usufructo de un activo. Puede ser financiero (largo plazo) o de operación (corto plazo). Generalmente incluye un acuerdo de contrato en donde los derechos de uso y posesión se transfieren del arrendador al arrendatario a cambio de pagar rentas.
ARRENDAMIENTO FINANCIERO.-Es el tipo de alquiler que transfiere substancialmente todos los riesgos y recompensas inherentes a la propiedad de un activo al arrendatario, al vencimiento del contrato.
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ARRENDATARIO.- Es una persona a quien se le renta una propiedad bajo un contrato de arrendamiento. Al arrendatario se le conoce también como inquilino.
ASEGURAMIENTO.- Es el acto de la Administración Publica Federal, personas físicas y morales para tomar medidas provisionales, que a través de la contratación de un seguro, le permiten resguardar sus bienes contra cualquier riesgo o perdida, por siniestros o eventualidades.
ASENTAMIENTO HUMANO.- Es el establecimiento de un conglomerado demográfico, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran. (Artículo 2 fracción II de la Ley General de Asentamientos Humanos).
AVALÚO.-Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado. AVALÚO BASE.-Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.
AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su margen de precisión es
normalmente de 40%.
AVALÚO FORMAL.-Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación.
AVALÚO FRACCIONAL.-Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de los valores fracciónales generalmente no equivale al valor total de la propiedad.
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AVALÚO HIPOTÉTICO.-Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su realización o su consumación.
AVALÚO MAESTRO.-Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.
AVALÚO MASIVO.-Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información común y que permita inferencias estadísticas.
AVALÚO PROSPECTIVO.-Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.
AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado, se tiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que seconsigue de dividir el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediatoanterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es referido el mismo.
AVALÚO RECURRENTE.- Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u original en una fecha posterior. AVALÚO RETROSPECTIVO.-Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta importante para este tipo de avalúos.
BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad. Se constituye cuando una persona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar y de la que obtiene un provecho y de la cual puede disponer libremente.
BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está valuando, cuyos datos se obtienen de una recopilación en el
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mercado, tanto de ofertas como de operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y jurídicas a fin de establecer, mediante el proceso de homologación, una indicación del valor más probable de venta del bien que se está valuando.
BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad.
BIEN MUEBLE.-Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado permanentemente a la tierra. El término bien mueble se refiere, entonces, a todo lo que no es inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos a las obligaciones y derechos de propiedad sobre ellos.
BIEN PERSONAL.- Es un término legal que se utiliza en ciertas legislaciones para determinar los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un bien raíz.
BIEN RAÍZ.-L0 constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural del terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al terreno.
BIENES ASEGURADOS.- Son todos aquellos objeto de un proceso judicial, en que la autoridad competente adopte medidas provisionales para resguardarlos.
BIENES COMUNALES.-Son las tierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleos de población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables, imprescriptibles e indivisibles. (Artículo 107 de la Ley Agraria).
BIENES DEL DOMINIO PRIVADO DE LA FEDERACIÓN- Los señalados
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en el artículo 3 de La Ley General de Bienes Nacionales. "Las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas en el artículo 2o. de esta ley que sean susceptibles de enajenación a los particulares; Los nacionalizados conforme a la fracción II del artículo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; Los bienes ubicados dentro del Distrito Federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; Los que hayan formado parte del patrimonio de las entidades de la Administración Pública Paraestatal, que se extingan o liquiden, en la proporción que corresponda a la Federación; Los bienes muebles de propiedad federal al servicio de las dependencias de los Poderes de la Unión, no comprendidos en la fracción XI del artículo anterior; Los demás muebles que por cualquier título jurídico adquiera la Federación; Los bienes muebles e inmuebles que la Federación adquiera en el extranjero; Los bienes inmuebles que adquiera la Federación o que ingresen por vías de derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo urbano y habitacional o la regularización de la tenencia de la tierra; También se considerarán bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte de su patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de los problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la Secretaría de Desarrollo Social.
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN- La propiedad que tiene el Estado sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el dominio público los bienes que por su naturaleza son del uso de todos (bienes de uso común), los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes destinados a un servicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos).
BIENES DISTINTOS A LA TIERRA- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles, maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo dependencias o entidades de la Administración Pública Federal.
BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan
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como propiedad de la población ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artículo 79 de la Ley Agraria).
BIEN INTANGIBLE.-Ver Activo Intangible.
CAJONES DE ESTACIONAMIENTO- Son las áreas asignadas para el resguardo temporal de vehículos, cuyas dimensiones y cantidad deben cumplir con lo indicado por el Reglamento de Construcciones de la localidad o municipio. Su renta será considerada de acuerdo a la variante que presente, cubierto o descubierto.
CAPITAL.- Es cualquier conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista económico. Asimismo, uno de los cuatro factores de producción (los otros son la tierra, el trabajo y la organización). Desde el punto de vista contable el capital es la diferencia entre el activo y el pasivo de una empresa (CAPITAL = ACTIVOPASIVO).
CAPITAL DE TRABAJO.-Cantidad de dinero que se estima una entidad requiere para su operación diaria y se calcula como la diferencia de activos circulantes menos pasivos circulantes.
CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización: a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de
ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.
CARTERA.-Conjunto de diferentes propiedades que administra una sola entidad.
CAUSA DE UTILIDAD PÚBLICA.- Es la justificación para la ocupación de propiedad privada o propiedad social (ejidos y comunidades) para prevenir o remediar calamidades públicas, o para realizar obras de infraestructura y/o de beneficio colectivo.
CERTIFICADO DE VALUACIÓN.- Es el documento en el que un Valuador certifica el monto de la valuación.
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CLIMA.- Conjunto de caracteres atmosféricos que distinguen una región.
CÓDIGO DE CONDUCTA.- Es un documento que determina claramente una serie de reglas concretas de actuación de acuerdo con las actividades que cada organización desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectiva ejecución.
CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan en un documento en el que están contenidos los objetivos, metas y anhelos de un grupo; se dice así a las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo profesional que gobierna la actuación de sus miembros.
COMERCIALIZACIÓN.- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. A la comercialización también se le llama "mercadotecnia" que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.
COMODATO.-Es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible y el otro contrae la obligación de restituirla al término de cierto plazo prefijado. COMPENSACIÓN.- Es la manera de extinguir obligaciones vencidas, monetarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras.
COMPRA.- Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero.
CONCESIÓN. Es el acto administrativo a través del cual, la Administración Pública Federal, o cualquier otro ente concedente, otorga a otros particulares concesionarios el derecho para el uso, goce o explotación de un bien de su propiedad.
CONDICIONES LIMITANTES.-Son aquellas restricciones que los clientes, los promoventes, el valuador, el mercado o las leyes locales le imponen a una valuación.
CONDUCTA.-Manera con que los hombres se comportan en su vida y acciones.
CONJUNTO DE DERECHOS.- La combinación de derechos relativos al régimen de propiedad de un bien inmueble.
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CONSULTORÍA.- Es el acto o proceso de proporcionar información, análisis de datos y recomendaciones o conclusiones sobre diversos aspectos de bienes muebles e inmuebles, que no sea necesariamente un estimado de valor.
CONTRAPRESTACIÓN.-Es el pago por el uso o usufructo de un bien.
CONTRATO.-Es un convenio entre dos o más personas que implica derechos y obligaciones recíprocos; como por ejemplo: un contrato de renta o alquiler o un contrato entre tenedores de bonos y el emisor.
CONTROL.- El poder para dirigir la administración y establecer las políticas de una entidad.
CONTROL INTERNO.- Es el conjunto de métodos y procedimientos coordinados que adoptan las dependencias y entidades para salvaguardar sus recursos, verificar la veracidad de la información financiera y promover la eficiencia de operación y el cumplimiento de las políticas establecidas.
COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. Por otra parte, el precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes.
COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos administrativos y los gastos legales.
COSTO DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Es el costo de reemplazo o de reposición nuevo de un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas en la póliza de seguros.
COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO.-Es el método del costo de
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reposición depreciado se basa en un estimado del valor actual de una propiedad, resultado de la suma del valor del terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras, menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y depreciación.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.-Es el costo actual de un bien valuado considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o reponer un bien similar al que se está valuando, en estado nuevo y condiciones similares. Puede ser estimado como Costo de Reemplazo o bien como Costo de Reproducción.
COSTO DE REPRODUCCIÓN- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios, para construir una réplica nueva de un bien existente, utilizando el mismo diseño y materiales de construcción.
COSTO HISTÓRICO.-Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros), de un bien, en la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
COSTO NETO DE REPOSICIÓN.- Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros elementos de depreciación. Equivale al valor de mercado de un bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.
COSTO ORIGINAL.-Es el costo inicialmente capitalizado (registrado en libros) de un bien en manos de su propietario actual. Puede ser un costo de estado nuevo o usado.
COSTOS DIRECTOS.-Son los costos asociados directamente con la producción física de un bien, tales como materiales o de mano de obra.
COSTOS INDIRECTOS.- Ver Gastos Indirectos.
CRÉDITO MERCANTIL.- Este es un activo intangible susceptible de compra-venta, que se estima a partir de la posibilidad de que los clientes e un negocio sigan recurriendo a los servicios que se proporcionan o a las mercancías que en él se venden, lo cual resulta en que existan prospectos
%. 142
de ingresos continuos y ganancias aceptables.
CRITERIOS TÉCNICOS.- Son los aspectos generales que debe tomar en cuenta el perito valuador para formular un avalúo. Estos deberán ser complementados con análisis detallados enunciados en las normas metodológicas.
CUOTA DE MANTENIMIENTO.- Es la cantidad que aporta un inquilino de un inmueble regularmente con el propósito de cubrir los gastos operacionales, de mantenimiento y de reparación necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.
DACIÓN EN PAGO.-Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a través de aceptar una cosa diferente a la original.
DEMANDA.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado, considerando otros factores como población, ingreso, precios futuros y preferencias particulares.
DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.-Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Secretarías de Estado II. Departamentos Administrativos
III. Consejerías Jurídicas
DEPRECIACIÓN.-Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia económica (externa).
En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA.-Es la suma que representa el total de la pérdida del valor ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La depreciación total acumulada es a una fecha determinada.
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DEPRECIACIÓN ANUAL.-Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de reposición entre la vida útil remanente.
DEPRECIACIÓN CURABLE- Elementos de deterioro físico y obsolescencia funcional que son posibles de curar económicamente, es decir donde su costo de cura produce un beneficio mayor en valor.
DEPRECIACIÓN FÍSICA.-Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente a causas físicas; tales como uso y desgaste.
DEPRECIACIÓN INCURABLE.-Aquellas partidas de deterioro físico y de obsolescencia funcional que no se pueden curar económicamente, es decir donde su costo de cura es mayor que el beneficio que produce.
DEPRECIACIÓN LINEAL- Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.
DEPRECIACIÓN OBSERVADA.-Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.
DERECHO.-Es la economía, contraprestación que paga el contribuyente al Gobierno por la obtención de un servicio directo y específico. Por ejemplo, pago del derecho por consumo de agua municipal.
DERECHO DE EXPROPIACIÓN.-Es la Facultad de la Autoridad Gubernamental para hacerse de o enajenar a su favor bienes particulares para fines de interés público.
DERECHO DE PASO: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla, a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a subdividirla, a agruparla y a
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utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se conoce como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso, densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la propiedad.
DERECHO DE VÍA.-Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de un tercero o el público en general, libre de toda obstrucción.
DERECHOS DEL ARRENDADOR.-Son los derechos de propiedad que conserva el arrendador o propietario sobre una propiedad sujeta a un arrendamiento, en donde los derechos de uso y ocupación se le transfieren al arrendatario o inquilino.
DERECHOS DEL ARRENDAMIENTO- Son los derechos de régimen de propiedad creados por las condiciones de un contrato de arrendamiento y no por los derechos inherentes al régimen de propiedad del bien raíz.
DERECHOS DEL ARRENDATARIO- Son los derechos de un arrendatario o inquilino sobre una propiedad arrendada, incluyendo los derechos de uso y ocupación por un período específico a cambio del pago de una prima y/o renta. Se pueden subdividir o arrendar a terceros.
DESVALORIZACIÓN.-Es el proceso mediante el cual las cosas van perdiendo su valor con el paso del tiempo, lo cual se debe a: a) uso constante y continuado, que provoca desgaste; b) obsolescencia; c) cambio de modas y costumbres; d) avance tecnológico, etc.
DETERIORO FÍSICO.-Es una forma de depreciación donde la pérdida en valor o utilidad de un bien es atribuible a causas meramente físicas, como son el uso, desgaste o exposición a los elementos.
DEVALUACIÓN.-Es la disminución del valor de una moneda respecto a otras monedas extranjeras.
DISPOSICIONES DE DESVIACIÓN- Aquellas que se incluyen en una Norma Específica y que bajo ciertas condiciones constituyen excepciones
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adecuadamente permitidas. Cuando se recurre a ellas, deben manifestarse clara y suficientemente en los informes de avalúo.
DISTRIBUCIÓN DEL COSTO DE COMPRA.-Es la distribución del pago total de una propiedad entre el número de bienes que la constituyen.
DOMINIO PLENO.- Es el régimen de propiedad absoluto, sujeto a las limitaciones, impuestas por el estado.
DONACIÓN.-Es el contrato por virtud del cual una persona denominada "donante" transmite a título gratuito la propiedad de un bien mueble o inmueble a otra persona denominada "donatario".
ECOLOGÍA.-Es el estudio de las interrelaciones entre plantas y animales, o sea entre organismos vivos y su medio ambiente
EDAD CRONOLÓGICA.-Es el número de años que han transcurrido desde la construcción o puesta en marcha original de un bien.
EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bien en comparación con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante la diferencia entre la vida útil remanente de un bien y su vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no necesariamente coincide con su edad cronológica.
EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente del bien al momento de realizar una reconstrucción significativa del mismo, en comparación con un bien nuevo similar.
EFECTIVO.-Se refiere a la cantidad de dinero que se posee una persona física o entidad.
ELEMENTOS ACCESORIOS DEL ARRENDATARIO.-Instalaciones y accesorios que no son originalmente parte de un bien inmueble y que el arrendatario añade a la propiedad y utiliza para llevar a cabo el negocio. (Ver elementos accesorios).
ELEMENTOS ACCESORIOS.- Bienes muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de proyección en un cine, bóveda de seguridad en un banco, sistema de seguridad en un condominio, etc.
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EMPAQUE Y EMBALAJE.-Es el costo de preparar alguna maquinaria y equipo para su envío al comprador, mediante un empaque y embalaje adecuados.
EMPRESA.-Es la persona física o moral propietaria de los activos circulantes y de un conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), vinculados a activos intangibles e integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo; es responsable de los pasivos reales o contingentes y gobierna la operación y el desarrollo de ese conjunto de activos.
ENAJENACIÓN.-Es el acto por medio del cual se transmite la propiedad de uno o más bienes mediante los procedimientos a título gratuito u oneroso que establece la Ley. Ver venta
ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS.- Método para estimar el valor de un negocio en el que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y todos los pasivos, a su valor de mercado, o a su valor en libros. Cuando se utiliza este enfoque en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido debe compararse junto con los estimados de valor obtenidos por otros enfoques.
ENFOQUE DE COSTOS.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS.- Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien tasas de rendimiento
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o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los participantes del mercado. Ver Método Comparativo de Mercado
ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar transacciones comerciales.
ENTIDAD GUBERNAMENTAL. Las señaladas en el artículo 3 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal:
I. Organismos Descentralizados II. Empresas de participación estatal, Instituciones Nacionales de
Crédito, Organizaciones Auxiliares Nacionales de Crédito e Instituciones Nacionales de Seguros y Fianzas, y
III. Fideicomisos.
EQUILIBRIO ECONÓMICO.- En la teoría económica se habla de equilibrio cuando: a) la oferta es igual a la demanda; b) los ingresos de venta son igual a los gastos de consumo; c) los costos de producción igualan a los ingresos de los factores productivos. El equilibrio en el mercado se alcanza cuando la oferta y la demanda que llegan a él se igualan con los diferentes precios.
EQUIPO.-Es el término genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos para la producción, incluyendo la instalación y servicios auxiliares que en su conjunto se diseñan y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y operación de la empresa.
EQUIPO AUXILIAR.-Es un accesorio o mejora que forma parte de una unidad principal pero que pueden ser adquiridos o instalados por separado; por ejemplo el motor de una máquina.
ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se lleva a cabo una traslación de dominio sobre bienes raíces.
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ESTADOS FINANCIEROS.-Es el conjunto de informes contables convencionales para una entidad, constituido principalmente por Estado de Resultados, (Pérdidas y Ganancias), Balance General (Situación Financiera), y Estado de Flujo de Efectivo (Flujo de Caja), los cuales se preparan en forma mensual o al final del ciclo contable o período fiscal.
EXPROPIACIÓN.- Es la acción o efecto de expropiar.
EXPROPIAR.- Es la privación a particulares, ejidos o comunidades de la titularidad de un bien o de un derecho, dándole a cambio una indemnización. Se efectúa por motivos de utilidad pública o de interés social previstos en las leyes.
FACTOR DE DEMÉRITO.- Es el índice que refleja las acciones que en total deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al mismo según el estado actual que presenta el bien.
FACTOR DE DEPRECIACIÓN- Ver factor de demérito
FACTOR DE DESCUENTO.- Es un multiplicador necesario para reducir los flujos de efectivo que genera un bien a valor presente.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.-Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí.
FACTOR DE OBSOLESCENCIA.-Contribución técnica o económica a la pérdida de valor que tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo).
FACTOR RESULTANTE.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de ajustarlo por su depreciación total.
FACTORES EXTERNOS.-Se considera a los factores que pueden influir en el valor de un bien y pueden ser entre otros: inflación tasas de interés
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^ I I o B I B L I O T E C A
bancario; disponibilidad de créditos hipotecarios; el nivel económico o el atractivo de un vecindario.
FECHA DEL INFORME DE AVALÚO.-Es la fecha de emisión del informe de valuación. Puede ser igual o distinta a la fecha de valores.
FIDEICOMISO.-Es el contrato por virtud del cual una persona denominada "fideicomitente" encomienda a una institución de crédito denominada "fiduciaria" la administración de determinados bienes o recursos para alcanzar un fin específico, en beneficio de una o varias personas denominadas "fideicomisarios".
FINANCIAMIENTO.-Es la aportación de capitales necesarios para el funcionamiento de la empresa. Las fuentes de financiamiento pueden ser internas o externas. El financiamiento interno se realiza invirtiendo parte de los beneficios de la empresa; el financiamiento externo proviene de los créditos bancarios o de la emisión de valores como las acciones y las obligaciones.
FLETES Y SEGUROS.-Es el costo total de cargar, embarcar y descargar en el almacén del comprador, incluyendo la cobertura el seguro de transporte.
FLUJO DE EFECTIVO.- Es el ingreso neto periódico que se estima será producido por los ingresos menos los gastos / salidas en la operación y la reversión de un bien que produce ingresos. El flujo de efectivo neto se define también como el efectivo disponible para el accionista o para el capital invertido.
FRANQUICIA.- Es el tipo de organización empresarial en el que una empresa ya establecida firma un contrato con alguna persona o varias, para mediante un pago, distribuir los productos de la empresa que otorga la franquicia.
FUSIÓN.-Se le llama así a la unión de dos o más empresas, mediante la adquisición que una de ellas hace de los activos netos (o capital) de la otra u otras.
GASTO.-Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión. Se habla de gastos de consumo, gastos de representación,
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gastos generales, gastos menores, etc.
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales; servicios de vigilancia, transporte, embalaje y almacenamiento; avalúos; aportaciones; derechos; impuestos y otras contribuciones; seguros; papelería, energía eléctrica y gastos indirectos.
GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico. Se agregan también otros gastos como los de agentes aduanales, etc.
GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial, seguros, reparaciones, mantenimiento y a los honorarios administrativos.
GLOBALIZACIÓN ECONÓMICA.- Es el proceso de integración económica entre países, donde los procesos productivos, de comercialización y de consumo se van asimilando, de tal forma que se conforma un conjunto entre los países.
GRAVAMEN.-Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o propiedades.
HIPOTECA.- Es el derecho real que se tiene sobre bienes inmuebles dejados como garantía de un crédito hipotecario.
HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.
HORIZONTE.- Es el punto en el futuro que se considera como límite en un análisis económico.
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HUECOS VERTICALES PRINCIPALES- Es el conjunto de huecos verticales (cubos de elevadores, escaleras, cubos de luz, etc.) y huecos registrables de las instalaciones generales de un inmueble.
IMPRESCRIPTIBLE.- Son los derechos y obligaciones que se ejercen sobre un inmueble y que no desaparecen por el mero transcurso del tiempo.
IMPUESTO.-Es la contribución, cantidad de dinero o especie que el Gobierno cobra por ley a los particulares, con el objeto de sostener los Gastos Gubernamentales y los servicios que proporciona a la Sociedad.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA.- Es la contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas (personas físicas y morales)
INALIENABLE.- Es aquella condición de un bien, en la cual este no puede ser enajenado.
INDEMNIZACIÓN.- Es la acción o efecto de indemnizar.
INDEMNIZAR.- Es el resarcimiento de un daño o perjuicio causado por un acto de gobierno o autoridad mediante el pago correspondiente.
ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.-Es la razón matemática que muestra la evolución de los precios de las mercancías y servicios que compran los consumidores. El índice e precios al consumidor puede ser nacional o por ciudad, y se obtiene como promedio del incremento de precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán en cuenta para el promedio. El índice nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de los doce meses representa el incremento anual promedio. A este índice también se le llama índice de precios al menudeo.
INDIZACIÓN.-Es una herramienta usada para estimar el valor actual de un bien, en el cual un factor de actualización es aplicado al valor o costo histórico del bien en otra fecha.
INDUSTRIA.-Es el conjunto de actividades económicas que tiene como finalidad la transformación y la adaptación de recursos naturales y materias primas semielaboradas en productos acabados de consumo final o
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intermedio, que son los bienes industriales o mercancías.
INFLACIÓN.-Este fenómeno económico se da como un proceso sostenido y generalizado de aumento de precios, provocado generalmente por un exceso de dinero circulante en relación con las necesidades de la producción.
INFORME DE AVALÚO.- Es un informe a manera de comunicación oral, escrita, magnética o electrónica como resultado de un avalúo, revisión o análisis económico. Es el documento que es remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de valuación. INGENIERÍA BÁSICA.- Son los cargos indirectos por el diseño conceptual de una instalación o edificio. Generalmente no se carga al activo fijo.
INGENIERÍA DE DETALLE.- Es el cargo indirecto por el diseño, planos y supervisión en la elaboración, fabricación o construcción de un bien. Se contabiliza como parte del activo fijo.
INGRESO BRUTO.- Es el ingreso o renta que genera un bien en un período, antes de deducir ningún gasto o pago.
INGRESO NETO.- Es el ingreso que queda después de deducir los gastos de operación y mantenimiento. Puede ser estimado antes o después de gastos financieros y / o impuestos.
INMUEBLE.- Ver Bien Inmueble o Bien Raíz.
INMUEBLES CATALOGADOS- Son todos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones como el INAH o el INBA, ubicados en centros históricos o zonas de valor cultural o artístico que por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico, cultural o estético, forman parte de la identidad de un país, ciudad, población o barrio.
INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA- Es el costo que se carga generalmente por concepto de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para realizar construcciones.
INSTALACIONES ESPECIALES.-Son equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos: elevadores, calefacciones, subestaciones eléctricas, etc.
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INTERÉS COMPUESTO.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que se gana tanto del capital inicial, como del interés ganado por el capital inicial en periodos sucesivos. El interés que se gana en un periodo se convierte en parte del capital inicial en el periodo siguiente. A esto último se le llama "Capitalización de Intereses".
INTERÉS REAL.- Es el beneficio o rendimiento en dinero que gana el capital por arriba de la inflación en un periodo dado.
INTERÉS SIMPLE.-Es el beneficio o rendimiento en dinero obtenido por un capital fijo, durante cierto tiempo.
INVENTARIO.-Es un documento en el cual se anota una relación ordenada de los bienes de una persona, entidad, o una comunidad. Los establecimientos industriales y comerciales, realizan periódicamente sus inventarios con el propósito de conocer la cantidad de mercancías (producidas, en elaboración y almacenadas) con las que cuentan.
INVERSIÓN.- Es la suma de dinero necesaria para adquirir un bien que se espera produzca un flujo aceptable de ingreso, incremente en el valor del capital y le preste un servicio.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias físicas, económicas y sociales similares al bien valuado.
JOYA.-Es el término que comprende todos aquellos pequeños objetos decorativos de metales preciosos, contengan o no piedras preciosas.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA- Es el resultado del proceso de estimar el monto más apropiado, expresado en términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un bien.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA.- Es la determinación de lo que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los ingresos y de los egreso de la unidad productiva, el monto de la inversión en activos, el capital de
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trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
LIQUIDEZ.- Es una razón financiera que mide la capacidad de la empresa para cumplir con sus obligaciones financieras a corto plazo. Se calcula como:
Liquidez = caja + bancos Pasivo a corto plazo
LISTA DE PRECIOS MÍNIMOS.-Es la lista que periódicamente emite la Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo, en la que se establece el precio mínimo de venta al cual los bienes considerados de desecho pueden ser enajenados por las Dependencias y Entidades Gubernamentales.
LOTE.-Es un grupo de bienes o servicios que representen una sola transacción; si el grupo está compuesto de un número conocido de partidas similares, se obtiene el precio o el costo de cada una mediante una simple división; si las partidas son disímiles y el valor total es independiente de los precios unitarios, el costo de cada partida es usualmente indeterminable excepto que se haga por algún método de distribución de costo.
MAQUINARIA.- Es un implemento mecánico genérico que se usa en procesos de fabricación y que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria.
MARGEN DE UTILIDAD.-Es un componente de rentabilidad respecto al rendimiento sobre los activos (sobre la inversión). Se obtiene dividiendo la utilidad neta entre el ingreso por ventas.
MAYOR Y MEJOR USO.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permite legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando. La posibilidad como suma de eventos que orientan hacia una opción estadística más probable.
MEJORAS A LOS TERRENOS.-Son obras inherentes al acondicionamiento de un terreno, como: desmonte, nivelación, pavimentación y aceras, alcantarillado y ductos de agua potable y de gas, cercado, ramales o escapes de ferrocarril y otras adiciones que habitualmente paga el propietario de un predio o bien lo hace el gobierno local. El término puede incluir también a los edificios, pero cuando al
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terreno se le han agregado las construcciones, a la cuenta respectiva se le llama genéricamente "edificio" (s).
MEJORAS DEL ARRENDATARIO O DEL INQUILINO.-Son aquellas mejoras o anexos fijos realizados al terreno o construcciones, instalados y pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. Dependiendo de lo que señale el contrato, el arrendatario puede o no remover las mejoras que haya realizado al término del contrato de arrendamiento, siempre que su remoción no ocasione un daño serio al bien raíz.
MERCADO.-Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de preció. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.-Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. Ver enfoque de Mercado.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.-Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.
MÉTODO FÍSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Se utiliza en
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los avalúos para el análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollador. Ver enfoque de Costos.
MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA- Son los bienes muebles utilizados para equipar una oficina. Ejemplos: mobiliario, máquinas de escribir, máquinas calculadoras y de cómputo; archiveros; equipo para copiado.
MONOPOLIO.-Es la forma de mercado en la que existe una sola entidad como único vendedor.
MONOPSONIO.- Es aquella forma de mercado en la que existe un solo comprador, que impone sus condiciones a los vendedores, debido a su influencia y su poder económico.
MONTO.-Es la cantidad en dinero o en especie que se pide u ofrece por un bien o servicio.
MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles, producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas. (Artículo 26 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).
MONUMENTOS ARTÍSTICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos XX y XXI que revisten valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el contexto urbano.
MONUMENTOS HISTÓRICOS- Son los inmuebles construidos en los
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siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o práctica de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares, incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos).
MULTIPLICADOR DE LA RENTA.-Es una relación entre el precio de venta o el valor de una propiedad, y el ingreso anual promedio o la expectativa de ingreso; se puede basar en el ingreso bruto o neto. Se aplica al ingreso que se estima generará un bien para obtener su valor comercial.
NEGOCIO.- Es una entidad comercial, industrial o de servicio que se dedica a una actividad económica generalmente lucrativa. El derecho de propiedad de un negocio puede ser indiviso, puede dividirse entre los accionistas, y/o puede incluir un derecho mayoritario y minoritario.
NEGOCIO EN MARCHA.-En el supuesto de que una entidad comercial continuará en operación en el futuro previsible. Por lo tanto, se supone que la empresa genera utilidades y que no tiene la intención ni la necesidad de liquidar o de reducir materialmente la escala de sus operaciones; si existiera dicha intención o necesidad, los estados financieros tendrían que elaborarse sobre una base distinta y si es así, la base utilizada en un avalúo deberá revelarse. Los negocios en marcha pueden valuarse mediante el enfoque basado en los costos, el enfoque de capitalización de ingreso, o mediante el enfoque de comparativo de ventas.
OBJETO DEL AVALÚO.-EI objeto de un avalúo es el tipo de valor que se pretende al llevar a cabo el trabajo de valuación. Ver Propósito del avalúo.
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OBLIGACIÓN.-Es el reconocimiento o evidencia por escrito de una deuda. Las acciones constituyen una obligación que emite una compañía especialmente como respaldo por el dinero aportado por los accionistas.
OBRAS COMPLEMENTARIAS.-Son Bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble, como pueden ser rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.
OBRAS DE ARTE.-Son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien fueron creadas se consideran arte (puede ser obras físicas, intelectuales o literarias).
OBSOLESCENCIA.- Es la contribución a la pérdida de valor que tiene un bien o propiedad, por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos), distintos al uso y deterioro físico.
OBSOLESCENCIA CURABLE.- Es aquella cuyo costo por corregirla es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.
OBSOLESCENCIA EXTERNA.- Ver Obsolescencia Económica.
OBSOLESCENCIA INCURABLE.- Es aquella cuyo costo por corregirla es mayor que el beneficio económico que recibe el bien. Generalmente no conviene curarla.
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OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL.- Es la pérdida en el valor, resultado de una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño, materiales, resultados del proceso como sobrecapacidad, usos inadecuados, falta de utilidad o excesivos costos variables de operación, o por su influencia negativa en el medio ambiente Se considera un tipo de obsolescencia interna. Es también la pérdida en el valor de un bien que se debe a los cambios en la moda, preferencias o normas. La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos operativos excedentes. Puede ser curable o incurable
OCUPACIÓN SUPERFICIAL- Es el acto de tomar posesión de la superficie de un terreno y ejecutar obras sobre él. Si el terreno es de propiedad privada, puede celebrarse un contrato de arrendamiento o de compraventa con el dueño, conforme a la legislación civil aplicable; y si el terreno pertenece a un núcleo agrario, podrá celebrarse un convenio de ocupación temporal o servidumbre de paso con sujeción a la Ley Agraria.
OFERTA EN EL MERCADO DE PROPIEDADES- Es la cantidad de derechos sobre propiedades que están disponibles para venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período de tiempo. Ver también Demanda y Mercado.
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OLIGOPOLIO.-Es la situación en donde se tienen pocos vendedores de un producto que puede ser idéntico o diferente en alguna forma, pero donde cada cual tiene gran influencia sobre el precio.
OLIGOPSONIO.- Se considera que hay oligopsonio cuando el número de compradores es muy reducido y éstos se imponen a los vendedores, lo que les permite influir sobre el precio.
OPCIÓN.- Es un acuerdo de mantener abierta una oferta para comprar, vender o arrendar bienes inmuebles por un período de tiempo específico a un precio establecido. Una opción genera un derecho contractual, el ejercicio del cual generalmente queda sujeto al cumplimiento de las condiciones especificadas. Tipos de Propiedad
OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.
PASIVO FINANCIERO.- Es cualquier pasivo que es una obligación contractual a) para entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potencialmente desfavorables.
PASIVOS.-Son los adeudos que tienen una entidad con sus acreedores y el derecho de estos últimos sobre los activos. Pueden ser a corto plazo (menos de un año) o a largo plazo.
PATRIMONIO.-Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que tiene una persona, siendo susceptibles de estimación económica.
PATRIMONIO FEDERAL.-Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que, como elementos constitutivos de su estructura social o como resultado de su actividad normal, ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en forma permanente, a la prestación directa o indirecta de los servicios públicos a su cuidado, o a la realización de sus objetos o finalidades de política social y económica. (No incluye bienes del Patrimonio Estatal o Municipal)
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PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD- Es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la cual deberá ser pagada mediante una indemnización al propietario de dicho bien.
PERITO VALUADOR.-Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la Secretaría de Educación Pública, certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.
PERMUTA.- Es un acuerdo de voluntades mediante el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien mueble o inmueble por otro bien, entendiéndose por obligación el transmitir el dominio de dicho bien mueble o inmueble.PERSONA FÍSICA.- Es una persona jurídicamente individual sujeto a un gravamen fiscal. En términos genéricos se conoce también como causante.
PERSONA MORAL.- Es una persona Jurídica colectiva. Asimismo, es toda sociedad mercantil u organismo que realice actividades empresariales, se consideran también las instituciones de crédito y las sociedades y asociaciones civiles, Iglesias y Gobiernos estatales. Se denominan también con el término genérico de causante.
PIEDRAS PRECIOSAS.- Se dice de las piedras o minerales que son finas, duras, raras y por lo común transparentes, o al menos translúcidas, y que talladas se emplean en adornos de lujo.
PLANTA.- Es el conjunto de activos que puede incluir edificios, maquinaria y equipo no permanente especializado.
PLANTA Y EQUIPO.- Es el término utilizado para referirse a los edificios, maquinarias y equipos no fijados permanentemente a los edificios.
PORCIÓN DOMINANTE.- Es la parte que ocupa más de un 50% de la superficie total de cada uno de los muros perimetrales del inmueble y se usa como base para determinar el área rentable. La porción dominante establece qué superficie es la que ocupa la mayor parte del muro; así, si una pared cuenta con un sistema de vidrios o cristales que represente un
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total de 19 m y el área de ese muro representa un total de 27 m (midiendo de piso a techo), automáticamente se reconoce que la porción dominante
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es la del sistema de vidrios.
POTENCIAL DE SERVICIO.-Son los beneficios económicos futuros inherentes al activo en términos de su potencial para contribuir, directa o indirectamente al flujo de efectivo y en equivalentes de efectivo para la entidad. El potencial de servicio se mide como el nivel de capacidad productiva que tendría que reemplazarse si la entidad fuera despojada del activo.
PRÁCTICA VALUATORIA.-Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de tres maneras: avalúo, revisión de avalúos y consultoría.
PRECIO.-Es la cantidad que se pide, se ofrece o se paga por un bien o servicio. El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un avalúo.
PRECIO DE MERCADO.-Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un ejercicio contable, menos los ajustes acostumbrados, incluyendo el descuento por pronto pago.
PRECIO DE OFERTA.-Es aquel precio al cual el propietario de un bien lo ofrece formalmente para su venta en el mercado.
PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a ofrecer un bien o servicio.
PRECIO NETO DE VENTA.- Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una transacción prudente entre partes dispuestas y con conocimiento, menos todos los costos en que se incurrió para concluir su venta.
PRECIO TOPE.-Es el precio máximo al cual puede ser vendido un producto o servicio.
PREMIO POR EL CONTROL.- Es un valor adicional inherente al poder sobre los derechos de control de una entidad, a diferencia del derecho minoritario.
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PREMISAS DE VALOR.- Es el término para identificar la definición y los parámetros bajo los cuales se está estimando un determinado valor.
PRESERVACIÓN ECOLÓGICA.-Es la acción de proteger la flora y fauna para la conservación del medio ambiente y de los recursos naturales. (SEMARNAT)
PRÉSTAMO A LARGO PLAZO.-Es aquel que se otorga a un plazo mayor de un año. Por ejemplo un préstamo hipotecario a pagar en diez años. La mayor parte de créditos a largo plazo se destinan a la producción o a la compra de bienes duraderos.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.-Es el valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de ingresos.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA.- Es la ganancia anima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa por un exceso de oferta.
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social y económica.
PRINCIPIO DE CRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.-Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan que toda propiedad pase por tres etapas: Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas, afectará el valor de un bien.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO.- El mayor y mejor uso es para un bien, es aquel que es físicamente posible, legalmente permitido, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.
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PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES.- Son las condiciones utilizadas en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien: integración, equilibrio, desintegración y renovación.
PRINCIPIO DE SUBSTITUCIÓN.-Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.
PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE.- Un bien inmueble en transición a otro uso no deberá valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones, sino un mismo uso para ambos.
PROMOVENTE.-Se entiende como la Entidad o Dependencia de la Administración Pública Federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación, justipreciación o consultoría.
PROPIEDAD.-Es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados de propiedad, los cuales le otorgan al propietario un derecho o derechos específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidad física y su régimen de propiedad, al concepto legal del régimen de propiedad de un bien raíz se le llama bien inmueble. El régimen de propiedad de un derecho sobre un artículo que no es un bien raíz, se conoce como propiedad personal.
PROPIEDAD INVERSIÓN.-En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para desarrollarse en el futuro y que genere ingresos o utilidades por rentas cuando se vende.
PROPIEDAD INMUEBLE.-Es el concepto legal que se entiende como los intereses, beneficios y derechos propietarios inherentes a los bienes raíces.
PROPIEDAD PERSONAL.- Es un concepto legal que se refiere a todos los derechos, intereses y beneficios relativos al régimen de propiedad de los bienes que no son un bien raíz. También se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y
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generalmente se caracterizan porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de Mercado, a su valor de realización o a su valor de recuperación.
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO- Son activos que se usan de forma continua en las actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados adecuadamente.
PROPÓSITO DEL AVALÚO.-Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de trabajo valuatorio de que se trate. Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un determinado tipo del valor siempre serán los mismos
PROYECTOS AGROPECUARIOS, INDUSTRIALES, TURÍSTICOS Y DE SERVICIOS.Es el planteamiento de un problema tendente a resolver entre muchas una necesidad humana, con diferentes ideas, inversiones de distinto monto, tecnología y metodologías con diverso enfoque, destinadas a resolver necesidades agropecuarias, industriales, turísticas o de servicios respectivamente.
PROYECTOS DE DESARROLLO URBANO- Es el planteamiento tendente a resolver, problemas urbanos y normar criterios a fin de controlar y orientar el desarrollo de los núcleos de población.
PUNTO DE EQUILIBRIO.-Es el punto de producción en el que los ingresos y los costos son iguales: en otras palabras, una combinación de ventas y costos que da como resultado la operación de un negocio sin producir utilidad ni pérdida.
RATIFICACIÓN DE VALORES- Es el acto de reafirmar a una fecha actual dictámenes de valor referidos a una fecha previa.
REEXPRESIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS.-Es la actualización de la información financiera en libros, con base a los lineamientos emitidos por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, en sus respectivos boletines.
REGULARIZACIÓN DE LA TENENCIA DE LA TIERRA.- Es el acto de brindar certidumbre jurídica a la posesión de la tierra a través de la entrega de títulos de propiedad, a favor de los individuos con derechos que integran los asentamientos humanos que así lo aprueben y soliciten.
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RENDIMIENTO INICIAL.- Es el ingreso neto inicial en la fecha de la transacción o valuación expresada como un porcentaje del precio de venta o de la valuación. Comúnmente se conoce como la tasa de capitalización global (ver la tasa de capitalización).
RENTA BRUTA.- Ver Ingreso Bruto.
RENTA DE CONTRATO.- Es un monto de la renta especificada por cierto acuerdo de arrendamiento; aunque una renta por contrato puede ser igual a la renta del mercado, en la práctica puede diferir de manera importante, particularmente en arrendamientos más antiguos con condiciones de renta fija.
RENTA DE MERCADO.- Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la fecha de la valuación entre un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas, en una transacción de libre competencia, después de una comercialización apropiada, en donde las partes actúan con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión.
RENTA EN EXCESO.- Es un monto de renta que es mayor que la renta del mercado; si se considera así, dicha renta se capitaliza comúnmente a una tasa de descuento más alta debido al mayor riesgo y a las incertidumbres potenciales asociadas con las consecuencias de la desventaja del arrendatario.
RENTA NETA.-Ver Ingreso Neto.
RESERVA PARA DEPRECIACIÓN- Son los costos que cargan los contadores en los estados financieros de inmuebles de productos, como recuperación del costo original de los activos bajo la convención de su costo actual. Las acumulaciones para depreciación son una función de una convención contable y no necesariamente se reflejan en el mercado.
RESCATE DE CONCESIONES.-Es cuando los bienes materia de la concesión, vuelven de pleno derecho por causa de utilidad pública, mediante la indemnización cuyo monto será fijado por peritos, a la posesión, control y administración del Gobierno Federal y que ingresan al Patrimonio de la Nación.
RESERVA TERRITORIAL.-Es la superficie de tierra que será utilizada para
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crecimiento de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y sustentable de la población y de las actividades económicas en el Territorio Nacional.
REEVALUACIÓN.- Es la acción de incrementar el valor de una moneda con respecto a su anterior tipo de cambio. También se pueden revaluar los activos de las empresas, con fines fiscales y financieros.
REVERSIÓN.-Es la cantidad, en términos monetarios, que se estima producirá un bien a su venta después de un determinado período en uso.
RIESGO.- Es el grado de posibilidad de pérdida para un empresario, en un proceso productivo o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés), que recibe por haber aceptado el riesgo.
SEGURO.-Es el mecanismo económico mediante el cual aquellos que se encuentran sujetos a determinados peligros similares contribuyen a un fondo común, con el cual se paga cualquier pérdida sufrida por cualquiera o cualesquiera de los contribuyentes.
SERVIDUMBRE DE PASO.- Es el derecho que tiene el propietario de un predio, para hacer uso de un camino, o de una corriente de agua en un predio adyacente, propiedad de otra persona.
SOCIEDAD.- Es un derecho de propiedad en el que dos o más personas son propietarias de un negocio o de una propiedad y comparten las utilidades y las pérdidas. Las sociedades pueden ser anónimas o limitadas.
SOLICITANTE DEL AVALÚO- Es la dependencia o entidad de la Administración Pública Federal que requiere de un dictamen de valuación o justipreciación de rentas para respaldar actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos.
SUBARRENDAMIENTOS.-Es la posición que se crea cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un contrato de arrendamiento le transfiere a un tercero los derechos de que disfruta al ocupar la propiedad motivo del contrato.
SUBASTA.-Venta que normalmente es pública, en donde la propiedad se le vende al postor que ofrece la cantidad más alta, siempre y cuando ésta sea igual que, o exceda cualquier precio de reserva o valor base establecido.
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SUBSTANCIAS PELIGROSAS.-En el contexto de una valuación, cualquier material que se encuentra dentro, alrededor o cerca de la propiedad que está siendo valuada que tiene suficiente forma, cantidad y biodisponibilidad para crear un impacto negativo sobre el valor de mercado de la propiedad.
SUPOSICIONES.- Las suposiciones contemplan incluyen hechos, condiciones o situaciones que afectan al sujeto de el enfoque de una valuación, pero que no son susceptibles de verificarse. Estos son aspectos que, una vez declarados, deben aceptarse para entender la valuación. Todas las suposiciones que respaldan una valuación deben ser razonables.
TASA DE CAPITALIZACIÓN.- Es un índice que representa la relación entre el ingreso neto anual que produce un inmueble y el valor del mismo. Se considera que incluye el retorno "de" y "sobre" el capital invertido en el inmueble. Así, la tasa es un divisor (normalmente expresado como un porcentaje) que se utiliza para convertir un ingreso en valor.
TASA DE DEPRECIACIÓN.- Es el porcentaje que se utiliza para calcular la depreciación en un determinado período.
TASA DE DESCUENTO.-Es un índice usado para convertir una cantidad de dinero pagadero o cobrable en el futuro a valor presente.
TASA DE INTERÉS.- Es la Relación que existe entre la cantidad de ingreso excedente que le proporciona una inversión a su propietario y el monto principal de la inversión.
TASA DE INTERÉS ACTIVA. Es la que cobran las instituciones de crédito por los préstamos que otorgan bajo distintas condiciones.
TASA DE INTERÉS EFECTIVA.-Es aquella que toma en cuenta la capitalización de los intereses.
TASA DE INTERÉS NOMINAL.- Es aquella que no toma en cuenta la capitalización de los intereses.
TASA DE INTERÉS PASIVA. Es la que se ofrece en valores que adquiere el público para invertir su capital.
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TASA DE INTERÉS REAL.- Es aquella que gana el capital por arriba de la tasa de inflación.
TASA INTERNA DE RETORNO.-Es aquella tasa de rendimiento que descuenta e iguala el valor presente de todos los flujos de efectivo netos futuros a la inversión inicial.
TERRENO.-Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México, en primer lugar al Art. 27 de la Constitución y a otras Leyes.
TERRENOS ADJUDICADOS- Son aquellos entregados a la Administración Pública Federal o a particulares por mandato legal.
TERRENOS BALDÍOS.- Son los terrenos de la Nación que no han salido de su dominio por título legalmente expedido y que no han sido trabajados, deslindados ni medidos. (Artículo 157 de la Ley Agraria)
TERRENOS EN BREÑA.-Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con cultivos o mejorados con construcciones.
TERRENOS NACIONALES.- Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el Ejecutivo de la Unión, puede ejercitar actos de administración y dominio, en provecho del País.
TERRENOS PERIFÉRICOS.- Son aquellos localizados en los límites de un centro de población o núcleo urbano.
TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano, motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural. Mediando un proceso legal de autorización.
TERRENOS VACANTES.-Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni puede precisarse quien fue su último propietario. (Artículo 785 del Código Civil para el DF)
UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva).- Es el conjunto de activos fijos (terrenos, construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una tecnología que les permiten producir bienes o
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prestar servicios en condiciones definidas de calidad y costo. La unidad económica carece de personalidad jurídica, es independiente de la persona física o moral que es su propietaria y por lo tanto no incluye a los activos circulantes ni a los pasivos reales o contingentes.
USO DEL AVALÚO.- Es una forma en que el cliente o usuario emplea la información contenida en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, es decir de sus necesidades.
USUFRUCTO,- Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se tiene sobre ellos.
UTILIDAD.-Es una forma en que se puede medir el valor, pues representa la capacidad de un bien o servicio para satisfacer una determinada necesidad. Por otra parte, es un término genérico aplicado al excedente de ingresos o precio de venta, sobre los costos correspondientes.
UTILIDAD BRUTA.-Es el ingreso generado por una venta, menos el costo de los bienes vendidos.
UTILIDAD NETA.-Es la Cantidad que resulta de restar a un ingreso generado por una venta u otro tipo de operación todos los costos, derechos e impuestos asociados. En los estados financieros se muestra como un cambio en el capital contable de la entidad, producido durante un período. Este cambio proviene de transacciones y de otros acontecimientos y circunstancias, con excepción de aquellos que resultan de las inversiones realizadas por los propietarios y el pago de dividendos hechos a los dueños del negocio.
VALOR.- Es un Es un concepto económico que se refiere al precio que se establece entre los bienes y servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden.
VALOR ASEGURABLE.-Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las partes específicamente excluidas en la póliza de seguro.
VALOR BASE.- Es la cantidad expresada en términos monetarios, en la
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que sale un bien a la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el valor de realización, en su caso, netos de todos los gastos y adeudos pendientes de cubrirse por la posesión y propiedad del bien en tanto no se vende.
VALOR CATASTRAL.-Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).-Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión. Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
VALOR CONTABLE.-Es el monto de la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de un bien, disminuida por las depreciaciones autorizadas por las normas fiscales correspondientes. El valor contable puede ser actualizado mediante avalúo o índices específicos.
VALOR COMO NEGOCIO EN MARCHA.-EI valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvalía y potencialidades. Si la empresa es propietaria de las instalaciones que utiliza, éstas forman parte del valor como negocio en marcha. El concepto incluye la valuación de la empresa en operación continua. La distribución del valor global como negocio en marcha puede hacerse a las partes componentes de la empresa cuando contribuyen como un todo, pero el valor distribuido entre sus componentes generalmente no constituye el valor de mercado de cada componente. Los elementos intangibles de valor en un negocio resultan de los factores tales como tener una fuerza laboral capacitada, una planta operativa, las patentes y las licencias, y los sistemas y procedimientos necesarios establecidos.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien informado, donde
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imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN.-Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo los ingresos netos anuales de operación, que produce la misma, entre la tasa de capitalización adecuada.
VALOR DE CHATARRA- Ver Valor de Desecho.
VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al contado para adquirir un bien, expresado en términos monetarios.
VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.
VALOR DE DOMINIO PLENO DEL ARRENDADOR.- Generalmente se considera la suma del valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento, más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valor justo de Mercado debe identificarse, definirse y ser el más adecuado para este caso.
VALOR DE INDEMNIZACIÓN- Es el costo necesario para reemplazar, reparar o reconstruir una propiedad asegurada que ha sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que sucedió el daño, tomando en cuenta la edad, condición y vida útil remanente. Puede incluir también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad.
VALOR DE INTERCAMBIO.-Es el valor de un bien, expresado en términos monetarios, ofrecido en una compraventa y que se intercambia por otro(s) activos monetarios o no monetarios.
VALOR DE INVERSIÓN.-Es el valor que tiene una propiedad para un inversionista en particular o para una clase de inversionistas, con objetivos de inversión identificados. Este concepto subjetivo relaciona a una
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propiedad específica con un inversionista específico, o un grupo de inversionistas o con una entidad que tiene objetivos y/o criterios de inversión identificados. El término valor de inversión no debe confundirse con el valor de mercado de una propiedad de inversión.
VALOR DE LIQUIDACIÓN FORZADA- Ver Valor de Realización Forzada.
VALOR DE LIQUIDACIÓN ORDENADA.-Ver Valor de Realización Ordenada.
VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO- Es la cantidad estimada por la que debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de posesión de vacante se aplica, se supone que la empresa o persona que ocupa la propiedad, continuará la operación del uso existente del activo.
VALOR DE OPORTUNIDAD.- Es el máximo precio aceptable de un bien, expresado en términos monetarios, en función del beneficio que se espera generará.
VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA- Es la cantidad bruta, expresada en términos monetarios, que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal "tal como está y donde se ubica" el bien.
En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que compran con conocimiento de la desventaja para el vendedor.
VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA- Es el precio estimado que podría ser obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran.
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VALOR DE RECUPERACIÓN.-Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener como resultado de la venta de un bien después de terminada su vida económica, para un uso alterno.
VALOR DE REEMPLAZO.- Ver Costo de Reemplazo.
VALOR DE REMATE.-Ver Valor de Realización Forzosa
VALOR DE REPOSICIÓN.-Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE- Ver costo de reposición asegurable.
VALOR DE REPRODUCCIÓN- Ver Costo de Reproducción.
VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por concepto de venta en el mercado libre y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso, para utilizarse en otra parte.
VALOR DE SALVAMENTO.-Ver Valor de Desecho
VALOR EN LIBROS.- Con respecto a los activos, es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación o amortización acumulada, como aparece en los libros contables del negocio.
Con respecto al capital de una empresa comercial, es la diferencia entre los activos totales (netos de la depreciación, disminución y amortización) y los pasivos totales de un negocio, de acuerdo con el balance general. Es sinónimo de valor neto en libros, activo líquido y capital del accionista.
VALOR EN USO.- Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso específico y para el usuario actual, y que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado. Este tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera obtenerse cuando se venda. Equivale al valor presente de los
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flujos de efectivo futuros que se espera del uso continuo de un activo más el monto de su disposición al final de su vida útil.
VALOR ESPECIAL.-Término relativo a un elemento extraordinario de valor que es mayor al Valor de Mercado.
VALOR ESPECULATIVO.-Es el valor esperado de un bien inmueble, expresado en términos monetarios, basado en la eventualidad de un uso de suelo diferente, de condiciones políticas diferentes a las actuales y del crecimiento o decrecimiento económico o poblacional proyectado.
VALOR EXTRÍNSECO.-Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir, expresado en términos monetarios.
VALOR FISCAL.-Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales, para fines de un traslado de dominio.
VALOR INTANGIBLE.- Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.
VALOR INTRÍNSECO.- Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los metales preciosos).
VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes, en una transacción sin intermediarios.
VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la adquisición o arrendamiento de un bien.
VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o alquilar un bien VALOR NETO DE REPOSICIÓN.- Ver Costo Neto de Reposición. El Costo Neto de Reposición se considera un "Valor" en tanto aparece registrado en los libros contables de una entidad.
VALOR POTENCIAL.-Es el valor de un bien, basado en los beneficios potenciales a futuro que le puedan proporcionar situaciones potencialmente factibles de tipo jurídico, económico, político o social.
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VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de efectivo descontado para encontrar la suma de dinero que representa la diferencia entre el valor presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto, descontando cada uno una tasa de rendimiento específico.
VALOR PRESENTE.-Es un valor monetario actual de los flujos de efectivo futuros.
VALOR RESIDUAL.-En la valuación inmobiliaria, al restar del valor de un inmueble el costo de las mejoras, el residuo equivale al valor del terreno.
VALUACIÓN.-Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien.
VALUACIÓN DE ACTIVOS.- Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios, y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una entidad.
VALUACIÓN DE NEGOCIOS.- El acto o proceso para obtener una opinión o estimado del valor de un negocio o empresa o de los derechos inherentes a éste.
VALUADOR.-Cualquier persona que estima el valor de un bien
VALUADOR INDEPENDIENTE.-Es un valuador sin ninguna relación material significativa, ni asociación con los Valuadores de la CABIN, cliente o con el sujeto de la asignación.
VALUADOR INTERNO.-Es un Valuador que está empleado por la empresa que posee los activos, o por la oficina responsable de elaborar los registros y/o informes financieros de la empresa. Un Valuador Interno, generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y objetividad profesional que se necesitan bajo el Código de Conducta, pero por motivos de presentación y normatividad pública no siempre puede ser aceptable para cumplir con el papel de Valuador Independiente.
VALUADOR PROFESIONAL.-Es el profesionista capaz de investigar, analizar y estimar el valor de los bienes en estudio, y que sustenta su
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trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas.
VALUAR.-Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos detallados.
VECINDARIO.- Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.
VECINDAD MEDIATA.-Es la estructura urbana y de mercado más próxima a la vecindad inmediata y que tiene características físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas iguales o equivalentes a ésta.
VECINDAD INMEDIATA.-Es la estructura urbana y de mercado que forma el contorno o territorio que rodea a los bienes sujetos a valuar, teniendo características homogéneas físicas, económicas, sociales, políticas y jurídicas.
VENTA.-Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.
VIDA ÚTIL ECONÓMICA.-Período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación.
VIDA ÚTIL FÍSICA.-Período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.
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{"? I I c* S l d L l O T E C A
VIDA ÚTIL NORMAL.-Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio. Ver Vida Útil Económica.
VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de eficiencia productiva, útil y económica para el propietario o poseedor.
VIDA ÚTIL TOTAL.-Ver vida útil normal
VOCACIÓN AGROPECUARIA.- Es el conjunto de características que le dan a un terreno una tendencia a ser usados en la agricultura y/o la ganadería.
ZONA DONDE SE UBICA EL INMUEBLE.-Ver vecindad inmediata.
ZONAS HOMOGÉNEAS.-Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas características físicas, políticas, económicas, sociales y jurídicas son iguales o equivalentes
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