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AULA TINSA 2016Modulo 1: Métodos de Valoración
MÉTODO COMPARATIVO / MÉTODO DE COSTOCLASE 1
MARIO GARRIDO SCHIESSER
Director de Visado
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Objetivos de las Tasaciones
INTRODUCCIÓN
Determinar, medir, el valor de mercado de un inmuebleen un momento y lugar determinado,
objetiva e independientemente.
NO ES VERIFICARNI
RATIFICAR VALORES
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Para qué se tasa Finalidad: precisa concepto de valor y criterios.
Qué se valora Bien Corporal con sus derechos, limitaciones y obligaciones.
Cuándo se tasa Momento determinado: hoy.
Cuánto vale Valor de Mercado (salvo excepciones explícitas).
Para quién Clientes (Bancos, Adm. Publ. Tribunales, particulares, etc.).
Quién tasa …
LO QUE HAY QUE PREGUNTARSE
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Experto que avala o certifica ante los demásel valor de un inmueble
- Conocimiento Técnico, Legal, Económico- Información del Bien y del Mercado - Experiencia y sensibilidad
Usa metodologías para limitar al máximo la arbitrariedad o subjetividad
En Chile no está regulado, depende del cliente
EL TASADOR
IVSwww.ivsc.org
ETICA
Normas Internacionales e institucionales
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Comparación de Mercado- Métodos directos (ej. tablas de homologación)- Métodos indirectos (ej. análisis estadísticos, econométricos, etc.)
Costo Reposición- P x Q
Capitalización de Renta- VP = Ra / i
Valor Residual- Valoración estática- Valoración dinámica
MÉTODOLOGÍAS TRADICIONALES
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Se determina el valor de un bien comparándolo con otros similares (testigos), de los cuales conocemos su valor y sus características por
haber sido objetos de una oferta o transacción reciente. Un comprador bien informado no pagaría más por una propiedad que lo que le
costaría adquirir otra existente de la misma utilidad y deseabilidad (Principio deSustitución). Los inmuebles son muy heterogéneos en sus atributos, algunos más semejantes al
inmueble a tasar que otros
Se comparan los atributos que explican las diferencias de valor.
No todas los atributos tienen la misma importancia o influencia en el precio de un bien. Sonapreciados de manera distinta por diferentes compradores y vendedores.
Algunos agregan valor y otros restan valor a los inmuebles, pero no es posible observarsus precios marginales pues no se transan por separado en el mercado.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO
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El Tasador conoce en detalle el bien a tasar y cómo responde éste a losrequerimientos del mercado, cuáles son sus fortalezas y debilidades frente a otros bienque compiten por igual demanda.
El Tasador inspecciona el inmueble que tasa y recorre su entorno.
El Tasador conoce en profundidad el mercado local como para seleccionar unamuestra de mercado de inmuebles similares y comparables al que se tasa.
El Tasador está preparado técnica y profesionalmente para emitir juicios oevaluaciones sobre las diferencias que se presentan entre los atributos de estosinmuebles y el que se tasa.
El Tasador conoce los distintos inmuebles comparables seleccionados, susprecios y características.
HIPÓTESIS BÁSICAS
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Observación de la situación del mercado Características del mercado inmobiliario
Situación general del país
Situación del mercado inmobiliario
Recopilación de información de mercado Compraventas y arriendos de inmuebles
Costos de construcción (materiales y obra de mano)
Mercado de capitales (tasa de descuento)
ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO
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Muestra de propiedades similares A mayor número de testigos, mayor exactitud y fiabilidad de la información A mayor semejanza, más significativa es la información A mayor información específica, mejores resultados de los ajustes
escasez de información (espacio - tiempo) antecedentes incompletos e insuficientes muestra no aleatoria bienes heterogéneos: bienes sustitutos - similares pero no idénticos
Datos MEDIBLES objetivamente o calificados mediante INDICES conocidos
RECOPILACIÓN DE INFORMACIÓN DEL MERCADO ESPECÍFICO
Sin información de mercado no hay tasaciónEl tasador es insustituible en esta etapa
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La clave está en determinar qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto de la tasación (testigos o comparables). Fuentes de Información
Publicaciones en prensa local
Ofertas obtenidas en el sector
Portales especializados de internet
Corredores de propiedades
Conservadores de bienes raíces
S.I.I.
BUSQUEDA DE REFERENCIAS
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ES IMPORTANTE: Disponer de más de una fuente de información
Contar con una muestra representativa de inmuebles comparables, conocidos endetalle por el tasador, con información suficiente, reciente y confiable.
El criterio de búsqueda de referentes de mercado está dado por las característicasbásicas del inmueble a tasar, incluidas sus variables Cuantitativas y Cualitativas.
BUSQUEDA DE REFERENCIAS
Sin información de mercado es imposible realizar una buena tasación.
El resultado de una tasación dependerá de la calidad, cantidad, representatividad, confiabilidad y relevancia de la información de mercado
obtenida, procesada mediante un análisis objetivo y profesional.
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Las características necesarias para la selección de referentes de mercado: TIPOLOGÍA: Aislada, pareada, continua; Nueva / Usada; Calidad constructiva (dos
pisos en albañilería, mansardas en madera, etc.); Programa funcional; Superficie.
UBICACIÓN: Es recomendable y conveniente comparar inmuebles dentro de unmismo sector. A falta de comparables en un mismo sector, se puede ampliar labúsqueda en otros barrios cercanos interpretando el criterio de selección de un posiblecomprador. Se debe cuidar que los sectores analizados presenten similarescaracterísticas morfológicas, funcionales, sociales, ambientales y económicas.
USO ACTUAL, PERMITIDO O MÁS PROBABLE de acuerdo a normativa vigente yrequerimientos del mercado.
SELECCIÓN DE MUESTRAS DE MERCADO
Para comparar dos inmuebles, éstos deben tener al menos un cierto número decaracterísticas en común (idénticas o parecidas). De lo contrario, se recomienda
descartar la muestra.
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SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES
FECHA DE OFERTA Y/O TRANSACCIÓN: Evitar comparar datos lejanos en el tiempoo en períodos de tiempo diferentes (ejemplo, segunda vivienda en temporada deinvierno o verano).
FUENTE DE DATOS: La información de mercado no siempre es transparente. Eltasador debe validar la información obtenida. Habitualmente las fuentes introducendistorsiones que se deben corregir: tipo de valor (oferta o precio efectivo detransacción) e imprecisiones en las superficies, terminaciones, antigüedad y estado deconservación.
SELECCIÓN DE MUESTRAS DE MERCADO
Los inmuebles de mayor superficie, en igualdad de condiciones, suelen tener un precio de mercado unitario inferior a otros de menor superficie, pues existirían menos
potenciales compradores al aumentar el valor absoluto.
No obstante, este supuesto está sujeto a las características del mercado específico alcual pertenece el bien.
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FICHA DE TESTIGOS
JUICIO Cód Explicación
Notoriamente Mejor NMlas características del testigo son muy superiores a las del bien tasado, por lo que estimamos que su precio es superior y/oque se venderá en un período menor, a tal punto que el precio del testigo requerirá un mayor ajuste hacia abajo para corregirdichas diferencias.
Mucho Mejor MM apreciación intermedia entre Mejor y Notoriamente Mejor.
Mejor M las características del testigo son mejores a las del inmueble tasado, por lo que el precio del testigo demandará un ajustehacia abajo para compensar dicha diferencia.
Levemente Mejor LM los atributos del testigo son, en términos generales, algo mejores a los del inmueble tasado, requiriéndose, por tanto, un ligeroajuste hacia abajo para compensar subsanar esas desigualdades.
Similar S
las características de la propiedad comparable son, en términos generales, similares a las del bien tasado. Pueden existiralgunos aspectos negativos, pero también existirán otros positivos que los neutralizarán. El testigo tendrá un plazo y preciode venta similar al de la propiedad tasada no exigiéndose, por tanto, ningún ajuste para compensar esas discrepancias.También se aplica cuando un atributo en particular es indiferente para el mercado y no afecta su valoración de los bienes.
Levemente Peor LP estimación intermedia entre peor y similar.
Peor P los atributos del testigo son inferiores a los de inmueble tasado, por lo que el precio del testigo requerirá un ajuste hacia arribaa efectos de remediar esas diferencias.
Mucho Peor MP juicio intermedio entre peor y notoriamente peor.
Notoriamente Peor NPlas características del testigo son muy inferiores a las del inmueble tasado, afectando en forma negativa su precio y/o tiempode comercialización, a tal punto que el precio del testigo requerirá un mayor ajuste hacia arriba para compensar lasdiferencias.
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Muestra de mercado ordenada: Unidades de comparación – índices de valor
Análisis estadístico: costos - rentas - ventas y ofertas Media, mediana, moda, varianza, etc.
Por zonas, por rangos de edad y de superficie, etc.
Detección de: Factores de valorización y tendencias Relaciones de causalidad características
v/s valor
Localización: plano de la muestra Distribución espacial de los testigos Características y tendencias de localización
Competencia de actividades por una localización Orden espacial (dónde deberían localizarse) Asignación funcional (cuánto suelo corresponde a cada actividad)
ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN
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Depuración y validación de testigos: descarte de datos anormales, testigos repetidos o con datos incompletos, imprecisos o
desconocidos trasferencias entre relacionados
desarrollos atípicos (en su financiamiento o promoción, “equivocaciones” y “apuestas”)
heterogeneidad de construcciones
Corrección de sesgos de las fuentes (ofertas, compraventas, remates, etc.)
VERIFICACIÓN DE LOS DATOS
Muestra verificada, confiable, adecuada, oportuna, relevanteInterpretación de los análisis estadísticos:
entender las razones del valor
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La comparación se centra en los “elementos de comparación”, es decir, los atributos de los testigos que difieren del inmueble tasado. Qué hacen más deseables un inmueble sobre otro,
Qué mejor lo describen y explican sus diferencias de valor.
Algunos son atributos Cuantitativos, que de alguna podemos medir:
LOS “ELEMENTOS DE COMPARACIÓN”
Siempre desde la óptica de qué busca el mercado,en qué se fija y cómo lo valora
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Pero otras características son cualitativas o muy difíciles de medir, como es el sector, vistas, etc., y que sólo podemos calificar. Como las localizaciones específicas en el espacio urbano.
Cada una de ellas con sus propios atributos naturales, artificiales y temporales.
LOS “ELEMENTOS DE COMPARACIÓN”
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Posición frente a los requerimientos del mercado > comparación con otras que compiten por igual demanda Fortalezas, potencialidades, ventajas y oportunidades
Debilidades, problemas, inconvenientes o restricciones
Ubicación.
Entorno inmediato y accesibilidad
Terreno, construcción, conservación.
Comercialización, ingresos, costos.
Otros.
LA PROPIEDAD EN SU MERCADO
Notoriamente mejor
Mucho mejor
Mejor
Levemente mejor
Similar o equivalente
Levemente peor
Peor
Mucho peor
Notoriamente peor
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Valoración y ajuste de las diferencias entre los testigos y el inmueble a tasar: “hacer equivalente, hacer comparable”
Siempre es necesario “ajustar”, “homologar” u “homogeneizar” los datos e información tomada del mercado
Comparación de Inmueble a Tasar v/s Testigo : Ajustes del Valor
Característica X Precio
Característica Y Precio
La mayoría de los atributos son similaresy no necesitan ninguna corrección
HOMOLOGACIÓN - HOMOGENEIZACIÓN
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Cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un valor más confiable que sin él.
Proceso impreciso y con riesgo de manipulación En general, se basa en la experiencia del tasador
más que en la evidencia de los datos de mercado
Al asociarle un lenguaje matemático y estadístico,la comparación adquiere mayor precisión, operatividad y transparencia
Para mantener una unidad de criterio con todos los tasadores y agilizar su trabajo, tanto la cuantificación de los juicios comparativos como la posterior homologación y ponderación de los testigos se realiza automáticamente en el Sistema.
HOMOLOGACIÓN - HOMOGENEIZACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
TESTIGOS: COMPARACIÓN CON INMUEBLE TASADO
JUICIO Cód Explicación
Mucho Mejor MM apreciación intermedia entre Mejor y Notoriamente Mejor.
Mejor M las características del testigo son mejores a las del inmueble tasado, por lo que el precio del testigo demandará un ajuste hacia abajopara compensar dicha diferencia.
Levemente Mejor LM los atributos del testigo son, en términos generales, algo mejores a los del inmueble tasado, requiriéndose, por tanto, un ligero ajustehacia abajo para compensar subsanar esas desigualdades.
Similar S
las características de la propiedad comparable son, en términos generales, similares a las del bien tasado. Pueden existir algunosaspectos negativos, pero también existirán otros positivos que los neutralizarán. El testigo tendrá un plazo y precio de venta similar al dela propiedad tasada no exigiéndose, por tanto, ningún ajuste para compensar esas discrepancias. También se aplica cuando un atributoen particular es indiferente para el mercado y no afecta su valoración de los bienes.
Levemente Peor LP estimación intermedia entre peor y similar.
Peor P los atributos del testigo son inferiores a los de inmueble tasado, por lo que el precio del testigo requerirá un ajuste hacia arriba a efectosde remediar esas diferencias.
Mucho Peor MP juicio intermedio entre peor y notoriamente peor.
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Opiniones respecto a cuánto mejor o peor es un testigo para su mercado por la diferencia que tiene respecto al inmueble tasado
Testigos v/s Inmueble a Tasar
JUICIOS COMPARATIVOS CUALITATIVOS
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
El producto de todos los ajustes de homologación.Al multiplicarse por el precio del testigo obtendremos el valor homologado; es decir:
El precio que tendría ese testigo si todas suscaracterísticas fuesen idénticas al bien tasado.
Correcciones muy prudentes en estas correcciones para nodistorsionar las señales del mercado inmobiliario.
Dado que se trata de inmuebles similares y comparables, lavariación debería ser muy pequeña.
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Mejor situados en el ranking de semejanza.
Más similares al inmueble a tasar reflejado en la comparación global indicada por el Tasador o
porque requirieron una menor cantidad de ajustes en la homologación.
Más cercanos espacialmente a la ubicación del inmueble tasado.
Información de mercado más confiable:
datos más recientes
información de ventas o transferencias en lugar de ofertas
Ponderación de Testigos
AUTOMÁTICO
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Aproximación matemática (muestra ± homogénea)
Promedio - Desviación estándar - Ordenamiento
Margen de error de la estimación = Franja de valor
Franja de valor = media ± margen de error
Aproximación cualitativa: ponderación de variables y de testigos a partir de la propia información de los testigos, sin que influyan las preferencias del Tasador
Grado de semejanza de testigos e inmueble tasado
Confiabilidad, relevancia y oportunidad de los datos
VALOR X COMPARACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Tamaño de la muestra Antigüedad Dispersión de valores adoptados Dispersión de valores homologados Coherencia del análisis Valores equivalentes
ADVERTENCIAS SOBRE POSIBLES ERRORES
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Metodología más apropiada a la finalidad, el bieny los datos
VALOR DE TASACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
ANÁLISIS ECONOMÉTRICO Y MULTICRITERIO
Uso: Tasación para el sistema financiero y, en general, para fijar valor de comercialización de
productos inmobiliarios
No es aplicable, en principio, a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atípicos
Problemas: No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo
Requiere información suficiente (cantidad y calidad)
El análisis comparativo puede ser subjetivo y manipulable
Al asociarle un lenguaje estadístico, la comparación adquiere mayor precisión y operatividad, facilitando la transparencia en la fundamentación del valor que
exigen las normas internacionales
USOS Y PROBLEMAS
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Determinar los factores de ponderación y las variables más importantes para realizar una comparación entre los testigos y el valor de tasación de nuestra propiedad.
ABRIR EXCEL “Ejercicio Método de Comparación”.
EJERCICIO
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Este enfoque se aplica a los inmuebles que no disponen de referencias de valores de mercado de compraventas, ni de referencias de valores de mercado de arriendo, la ecuación mix simplificada de valor de compraventa del bien raíz es:
Ti = Tt + (Te + Toc) X ca Donde:
Tt = UF/m²t X M²t =Valor establecido por enfoque de comparación de mercado.
Te = UF/m²e X M²e X ca =
Toc = UF/m²oc X M²oc X ca =
Ca = Coeficiente de afección negativos y/o positivos
METODO DE COSTO REPOSICIÓN
Valor establecido por cubicación presupuestadasistematizada de referencias de mercado de laedificación por unidad de superficie edificada ypor coeficientes de afectación.
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Determinar el precio que deberá pagarse para reemplazar un activo similar al que se esta evaluando, de acuerdo a sus condiciones físicas, geográficas y fecha de valoración.
Este costo se obtiene mediante la revalorización de los bienes (activos) adquiridos en periodos anteriores al año de estudio, valuados a los precios actuales, considerando que se trata de un bien igual o similar.
Monto que costaría, aprecios del periodo de estudio, adquirir el bien, también llamado valor de reemplazo.
OBJETIVOS
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Valor físico Valor de reposición a nuevo Valor de reposición depreciado Valor de restauración Valor de seguro Etc.
VALORES RELACIONADOS
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Tipología Materialidad del bien tasado Calidad del bien tasado
Condición legal de la construcción Regularizado No regularizado
Valor de reemplazo A estado nuevo A estado actual
Edad de la construcción / edificación Vida útil remanente Vida útil total
Depreciación
DATOS RELEVANTES
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
DATOS RELEVANTES
PRODUCTO FINAL
Mano de ObraHerramientas Maq / Equipos
Materiales
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Elaborar planillas excel con captación de datos de valores UF./m² delmercado de la edificación (ofertas de empresas constructorasprefabricadoras o con procedimientos tradicionales de edificaciones y/oadjudicaciones de propuestas de edificación, que excluyan losconjuntos masivos de construcción) que permiten la administración deuna base de datos.
LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA
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En chile las referencias de mercado de valores UF/m² de lo edificado se pueden obtener en: Portal www.Habitissimo.cl. Se describe el perfil de lo edificado y se reciben hasta
4 cotizaciones de la zona geográfica que interesa.
Portal www.mercodopublico.cl. Se conocen los resultados de propuestas públicas de edificación.
Portal http://www.chile.generadordeprecios.info/ Donde se pueden encontrar valores referenciales de diferentes partidas y de OOCC.
Avisaje o cotización directa con empresas constructoras prefabricadoras o no prefabricadoras.
Referencias de presupuestos de empresas constructoras que el tasador disponga conforme a los contactos de su actividad profesional o de Avances de Obras que le haya tocado realizar.
FUENTES DE INFORMACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Se requiere, por lo menos, singularizar los siguientes factores básicos de cada referencia: Emplazamiento territorial Escenario económico Tipologías de edificación Altura de edificación. Clases de edificación (O. G. de U. y C.) Calidades de edificación nueva (según descripción de las Resoluciones del MINVU). Procedimiento constructivo Fecha del dato captado Monto de la oferta o de la adjudicación. Superficie de la oferta o de la adjudicación. Determinación del valor UF/M².
FACTORES QUE DEBEN CONTENER LAS REFERENCIAS
LO ANTERIOR, PARA SELECCIONAR DE ESA BASE DE DATOS 5 REFERENCIAS DE EDIFICACIONES SIMILARES A LA
QUE SE TASA PARA, DE ELLAS, DETERMINAR EL VALOR DE
CUBICACIÓN PRESUPUESTADA A TASAR.
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Región, provincia, ciudad (costa – valle – cordillera) Arica
Tarapacá
Antofagasta
Atacama
Coquimbo
Valparaíso
Metropolitana
Libertador Bernardo O´Higgins
Maule
Bio Bio
Araucanía
De los Ríos
De los Lagos
Gral. Carlos Ibañez del Campo
Magallanes y Antártica Chilena
EMPLAZAMIENTO TERRITORIAL
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Indicador Mensual de la Actividad Económica - IMACEC
ESCENARIO ECONÓMICO
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Tipologías de edificación (superficies edificadas cubiertas en m²). Según resoluciones del ministerio de vivienda (MINVU) EDIFICIOS
GALPONES
TIPOLOGÍAS DE EDIFICACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Alturas de edificación según la ordenanza general de urbanismo y construcción EXTENSIÓN
ALTURA: Sin Ascensor
Con Ascensor
ALTURA DE LA EDIFICACIÓN
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CLASE A: Construcción con estructura soportante de acero. Entrepisos de perfiles de acero o losas de hormigón armado.
CLASE B: Construcciones con estructura soportante de hormigón armado, o con estructura de mixta de acero con hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado.
CLASE C: Construcciones con muros soportantes de albañilería de ladrillo confinado entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.
CLASE D: Construcciones con muros soportantes de albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón armado. Entrepisos de losas de hormigón armado, o entramados de madera.
CLASE E: Construcciones con estructura soportante de madera. Paneles de madera, de fibrocementto, de yeso-cortón o similar, incluidas las tabiquerías de Adobe. Entrepisos de madera.
CLASE F: Construcciones de Adobe, tierra-cemento u otros materiales livianos aglomerados con cemento. Entrepisos de madera.
CLASE G: Construcciones prefabricadas con estructura metálica. Paneles de madera prefabricados de hormigón, yeso-cortón o similares.
CLASE H: Construcciones prefabricadas de madera. Paneles de madera, yeso-cortón, fibrocemento, o similares.
CLASE I: Construcciones de placas o paneles prefabricados. Paneles de hormigón liviano, fibrocemento, o paneles de poliestireno entre malla de acero para recibir mortero proyectado.
CLASES DE EDIFICACIÓN (OBRA GRUESA. O.G. DE U.G.DE U.C. )
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Definición: construcciones de un piso diseñadas para cubrir grandes dimensiones. Sus elementos estructurales son sus apoyos verticales y su estructura de techumbre. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o con filas de apoyo. Su estructura no compromete las estructuras de construcciones interiores.
Estas construcciones se clasifican por el material preponderante de su estructura vertical y de techumbre
CLASES DE GALPONES, BODEGAS, HANGARES Y EDIF. SIMILARES.
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
1. SUPERIOR o de Lujo: En general, edificación de diseño exclusivo, con complejidad de formas, volúmenes y/o estructura, sea por razones estéticas o funcionales y, por tanto, con mayores costos de construcción. Recintos amplios y bien distribuidos. Uso de materiales finos, caros o de gran durabilidad. Instalaciones especiales como climatización, seguridad, etc.
2. BUENA o Media - Superior: Edificación de tipo individual o que forma parte de conjuntos de pocas unidades, no necesariamente aisladas. Recintos amplios con buena distribución. Instalaciones y terminaciones en su mayoría corrientes, pero posee algunas de mayor calidad.
3. CORRIENTE o Media: Edificación de tipo individual o en conjuntos. Sencillez de diseño, con recintos de dimensiones y alturas corrientes, adecuadamente distribuidos. Estructura corriente, con un adecuado margen de seguridad. Terminaciones e Instalaciones más completas que las esenciales.
4. REGULAR o Media – Inferior: Edificación económica, de diseño sencillo o masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Terminaciones con materiales de bajo costo. Instalaciones completas económicas.
5. INFERIOR: Edificación económica, de diseño simple y masivo. Elementos estructurales de dimensiones mínimas de acuerdo a normas. Puede carecer de algunas condiciones de funcionalidad. Terminaciones incompletas.
6. DEFICIENTE: Construcciones con errores de diseño y distribución, con recintos de dimensiones inadecuadas, algunos sin iluminación ni ventilación natural, generalmente proyectadas sin asesoría técnica. Defectos estructurales y/o de edificación, con elementos de dimensiones inferiores a las establecidas en las normas. Terminaciones mínimas, de mala calidad y/o defectuosa colocación o con materiales heterogéneos o de desechos. Puede carecer de los servicios esenciales.
CALIDADES DE EDIFICACIÓN
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RELACIÓN HOMBRE – HERRAMIENTA – MATERIAL ARTESANAL
INDUSTRIAL
TIEMPO DEL PROCEDIMIENTO: A MENOR TIEMPO, MENOR VALOR
PROCEDIMIENTO CONSTRUCTIVO
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Determinar las unidades tasables Igual estructura soportante Similar fecha de recepción
Separar las unidades según: Clase y Calidad constructiva
Situación Legal de las construcciones Esta Regularizado No Esta Regularizado
Regularizable
No Regularizable
PASOS DE A SEGUIR
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Volumen Tasable M², ml, gl, etc.
Valor Unitario a Estado Nuevo (Valor base, construcción sin uso): $/m², UF/m², US$/m²
Calidad constructiva
PASOS DE A SEGUIR
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Criterios Generales Son todas aquellas obras que no suman superficie edificada. Ejemplo:
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Cierros de antejardín con puertas y/o portones.
Medianeros.
Huellas peatonales y/o vehiculares.
Terrazas exteriores abiertas.
Pérgolas.
Parrones.
Jardines.
Barbacoas -Quinchos.
Piscinas.
Gimnasio
Sauna
Fuentes de agua.
Estatuas.
Muros de contención.
Escaleras exteriores.
Estacionamiento descubierto
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EJEMPLO
Con el objeto de contratar una póliza de seguros, se solicita determinar el valor de reemplazo a nuevo, de un bien que cuenta con:
Construcción original en albañilería de ladrillos de calidad normal, con una superficie de 100m2, que cuenta con recepción final de Agosto del año 2001.
Ampliación en albañilería de ladrillo de similar nivel de terminaciones que la construcción original, de 20m2, que tiene permiso de edificación del año 2004.
Ampliación adosada a muro medianero, estructurado en tabiquería de calidad media de 30m2. No costa la existencia de permiso de construcción y de acuerdo al adosamiento, se estima que no es regularizable.
OOCC: Piscina ($2.500.000), Cobertizo ($450.000) y Cierre perimetral ($630.000)
NOTAS Valor Albañilería: 15UF/m2 (1UF=ch$26.000)
Valor Tabiquería: 8UF/m2
Valor regularización: 2,25UF/m2
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
EJEMPLO
ÍTEMSuperficie
(M²)Valor Base(Ch$/M²)
Valor ReemplazoCh$
EDIFICACIONESC3 Original Regularizado 100 $ 390.000 $ 39.000.000C3 Original Regularizado 20 $ 208.000 $ 4.160.000E2 Ampliación (No Reg.) 30 0 $ 0OBRAS COMPLENTARIASPiscina 1 $ 2.500.000 $ 2.500.000Cobertizo 1 $ 450.000 $ 450.000Cierre Perimetral 1 $ 630.000 $ 630.000TOTAL $ 46.740.000
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Es el costo de construir actual de una edificación similar, con unautilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes
para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes.
Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor deadquisición original por coef. de actualización de los precios de la industria. Estemétodo se utiliza en aquellos bienes muy específicos o escasos, que no tienen unmercado definido donde se obtenga información sobre precios. Por lo tanto, lavaloración se realiza indirectamente a través de su costo de construcción indicadoen un contrato o estado de pago, ajustado por un factor de actualización,correspondiente a la variación del ICE (índice de costos de edificación) acumuladodesde el año de funcionamiento.
COSTO REPOSICIÓN A NUEVO (CRN)
La Formula CRN = VC x ( 1 + ICE% * )
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Vida Útil Técnica (VU): Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que una edificación pueda ser utilizada en la función para la cual fue diseñada. Para esta valoración se presentan vidas útiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.
Antigüedad (VUTrans): Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de la construcción, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.
COSTO REPOSICIÓN A NUEVO (CRN)
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Vida Útil Remanente (VUR): Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la vida útil remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la antigüedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.
A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.
COSTO REPOSICIÓN A NUEVO (CRN)
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Valor Residual (VR): Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del inmueble al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorización se estimó el valor residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación.
Si incluimos la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será:
COSTO REPOSICIÓN A NUEVO (CRN)
VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ]• Va: valor actual • VR: valor residual• CRN: Costo de Reposición Nuevo • K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H
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Depreciación Física (DF) Depreciación Funcional Depreciación Económica
DEPRECIACIÓN
EDAD
REA
L
EDAD
EFE
CTIV
A
EDAD
EFE
CTIV
A
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Método Lineal: Existen distintos procedimientos para hallar este coeficiente (K). El más simple de todos ellos corresponde al “Método de la Línea recta”, cuya depreciación es una función lineal y su gráfico una línea recta, permitiendo calcular las depreciaciones desde la óptica contable y se representa a través de la fórmula:
K = Antigüedad / Vida útil
Bajo esta metodología la Vida Útil remanente de un bien corresponderá la diferencia entre la Vida Útil y su antigüedad.
Ejemplo. Un bien en que su Vida Útil es de 80 años y su antigüedad de 30 años, la VUR corresponderá a 50 años.
DEPRECIACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Método de Ross: A diferencia del método de Línea recta, Ross propone una Línea Parabólica, con el fin de obtener una depreciación no tan acelerada como la Línea Recta, lo que a nuestro juicio tiene mayor asertividad bajo el comportamiento habitual de un bien. Este método se expresa bajo la siguiente formula:
K = ((Antigüedad / Vida útil) + (Ant / VU)²) / 2
Ejemplo: Un bien en que su Vida Útil es de 80 años y su antigüedad de 30 años, bajo esta metodología, considerará un coeficiente depreciación de 25,8%, estableciendo la VUR en 59 años.
DEPRECIACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Método de Depreciación Física Ross – Heidecke (Recomendado): Los métodos explicados hasta el momento para la determinación del K,
solamente consideran la Vida Útil o Vida Útil Probable (Vu) y laAntigüedad o la Antigüedad Presunta (Ant). El Estado de Conservacióno Mantenimiento es un factor importante que no se ha estimadotodavía.
Sí consideramos el concepto de Estado de Conservación de Heideckedebemos aceptar que este factor es determinante en la Depreciacióndel Bien. Con este criterio Heidecke introduce el concepto de “Plus –Depreciación”, y propone una Tabla para adicionar a la depreciación poredad, al estado de conservación.
DEPRECIACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Tabla Depreciación Física Ross – Heidecke
Considerando la Antigüedad con relación a la Vida Útil más el Estado de Conservación, el Coeficiente deDepreciación K se determinará bajo la combinación de un factor con K1 (método Ross) y un segundo factor K2(Coeficiente de Heidecke), entendiéndose bajo la siguiente fórmula
K = K1 + (1 - K1)*K2 Ejemplo: Un bien en que su Vida Útil es de 80 años, antigüedad de 30 años, y “Estado 2” (Estado normal de Tabla
Ross-Heidecke), considerará un coeficiente depreciación de 35,96%, estableciendo la VUR en 51 años. Distinto a los50 años considerados por el método lineal y a los 59 años considerados por el método de Ross.
Este método de depreciación mixto es el que se utilizamos en TINSA para las Tasaciones Particulares.
DEPRECIACIÓN
Porcentaje "C"1. Excelente 0,00%1.5 Muy Bueno 0,32%2. Bueno 2,52%2.5 Normal 8,09%3. Regular 19,10%3.5 Deficiente 33,20%4. Malo 52,60%4.5 Muy Malo 75,20%5. Ruina 100%
Necesitado de reparaciones Necesitado de reparaciones importantesNecesitado de reparaciones mayoresEstado de demolición
Estados de Conservación R-HNuevo o muy buenoEstado muy buenoEstado buenoEstado de desgaste normalNecesitado de reparaciones sencillas
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
MODELO DE DEPRECIACIÓN ROSS-HEIDECKE
DEPRECIACIÓN
1. Excelente 1.5 Muy Bueno 2. Bueno 2.5 Normal 3. Regular 3.5 Deficiente 4. Malo 4.5 Muy Malo 5. Ruina0 0,000% 0,032% 2,520% 8,090% 18,100% 33,200% 52,600% 75,200% 100,000%1 0,505% 0,537% 3,010% 8,550% 18,510% 33,540% 52,840% 75,320% 100,000%2 1,020% 1,052% 3,510% 9,030% 18,940% 33,890% 53,090% 75,450% 100,000%3 1,545% 1,577% 4,030% 9,510% 19,370% 34,230% 53,340% 75,580% 100,000%4 2,080% 2,111% 4,550% 10,000% 19,800% 34,590% 53,590% 75,710% 100,000%5 2,625% 2,656% 5,080% 10,500% 20,250% 34,950% 53,840% 75,850% 100,000%6 3,180% 3,211% 5,620% 11,010% 20,700% 35,320% 54,110% 75,990% 100,000%7 3,745% 3,776% 6,170% 11,530% 21,170% 35,700% 54,380% 76,130% 100,000%8 4,320% 4,351% 6,730% 12,060% 21,640% 36,090% 54,650% 76,270% 100,000%9 4,905% 4,935% 7,300% 12,600% 22,120% 36,480% 54,930% 76,410% 100,000%10 5,500% 5,530% 7,880% 13,150% 22,600% 36,870% 55,210% 76,560% 100,000%11 6,105% 6,135% 8,470% 13,700% 23,100% 37,270% 55,490% 76,710% 100,000%12 6,720% 6,750% 9,070% 14,270% 23,610% 37,680% 55,780% 76,860% 100,000%13 7,345% 7,375% 9,680% 14,840% 24,120% 38,100% 56,080% 77,020% 100,000%14 7,980% 8,009% 10,300% 15,420% 24,630% 38,520% 56,380% 77,180% 100,000%15 8,625% 8,654% 10,930% 16,020% 25,160% 38,950% 56,690% 77,340% 100,000%16 9,280% 9,309% 11,570% 16,620% 25,700% 39,390% 57,000% 77,500% 100,000%17 9,945% 9,974% 12,220% 17,230% 26,250% 39,840% 57,310% 77,660% 100,000%18 10,620% 10,649% 12,870% 17,850% 26,800% 40,290% 57,630% 77,830% 100,000%19 11,305% 11,333% 13,540% 18,480% 27,360% 40,750% 57,960% 78,000% 100,000%20 12,000% 12,028% 14,220% 19,120% 27,930% 41,220% 58,290% 78,170% 100,000%
Edad en % de la Vida Útil Total
Estado de conservación
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Costos unitarios de construcción uf/m² para enfoque de costo
VALORES UF/M²
Año Base 2013 / Factor:Clase / Categoría 1. Superior 1.5 Muy Buena 2. Buena 2.5 Corriente 3. Regular 4. Baja 5. Inferior
A. Acero 26,40 24,20 22,00 19,80 17,60 14,30 11,00
B. Hormigón 29,70 26,40 24,20 20,90 18,70 16,50 14,30
C. Alb. Conf 26,40 24,20 22,00 19,80 17,60 14,30 11,00
D. Alb. Armada 25,30 23,10 20,90 18,70 16,50 13,20 9,90
E. Madera 23,10 20,90 18,70 17,60 14,30 11,00 8,80
F. Adobe 16,00 14,50 13,42 12,20 9,50 7,60 3,90
G. Pref. Metal 15,40 14,30 13,20 11,00 10,50 7,70 6,60
H. Pref. Madera 14,90 13,80 12,70 10,50 9,90 7,20 6,10
I. Pref. Hormigón 19,80 17,60 15,40 13,80 11,00 8,30 6,10
AA. Galpón 8,8 7,2 5,5 4,4 3,3 2,8 2,2
AB.Estac 6,6 6,1 5,5 5,0 4,4 3,9 3,3
AE. Galpón 5,5 5,0 4,4 3,9 3,3 2,8 2,2
BA. Galpón 11,0 9,9 8,8 7,7 6,6 6,6 6,6
BB. Galpón 12,1 11,0 9,9 8,8 7,7 7,7 7,7
BE. Galpón 9,9 8,8 7,7 6,6 5,5 5,5 5,5
CA. Edificio 25,9 23,7 21,5 19,3 17,1 13,8 10,5
CE. Edificio 24,8 22,6 20,4 18,2 16,0 12,7 9,9
EE. Galpón 6,3 5,1 4,4 4,2 3,9 3,5 3,3
FE. Adobe 6,6 6,6 6,6 6,6 6,6 5,3 3,9
Calidad
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Vida Útil Teórica por Clase/Calidad
VIDA ÚTIL
Clase/Calidad 1. Superior 1.5 Muy Buena 2. Buena 2.5 Corriente 3. Regular 4. Baja 5. Inferior
A. Acero 80,0 80,0 80,0 70,0 60,0 55,0 50,0
B. Hormigón 80,0 80,0 80,0 80,0 80,0 75,0 75,0
C. Alb. Conf 70,0 70,0 70,0 70,0 60,0 55,0 55,0
D. Alb. Armada 70,0 70,0 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0
E. Madera 50,0 50,0 50,0 45,0 45,0 40,0 40,0
F. Adobe 50,0 50,0 45,0 45,0 40,0 30,0 20,0
G. Pref. Metal 40,0 40,0 40,0 40,0 35,0 25,0 20,0
H. Pref. Madera 40,0 40,0 40,0 40,0 35,0 30,0 30,0
I. Pref. Hormigón 40,0 40,0 40,0 40,0 35,0 30,0 30,0
AA. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0
AB.Estac 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0
AE. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0
BA. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0
BB. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0
BE. Galpón 40,0 40,0 40,0 40,0 30,0 30,0 30,0
CA. Edificio 70,0 70,0 70,0 70,0 60,0 55,0 55,0
CE. Edificio 50,0 50,0 50,0 50,0 40,0 35,0 35,0
EE. Galpón 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 15,0 15,0
FE. Adobe 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 15,0 15,0
Calidad
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Cuadro de Valorización
ESTRUCTURA
I
1234
abcdef 738,52 1,00 738,52738,52 800,00
1,00 2,94
Subtotal
27,53Índice Casco UF/m²
Subtotal
Subtotal
155.000,19UF 3.940.803.848$ 100.805,78UF 2.562.937.538$ Costo de Reposición a Nuevo (CRN) Edificaciones y OO.CC.
Valor de Tasación (Valor Mercado):
72.709.030$ 2.859,80 3.715,20 OO.CC. Sala y Equipo Electrogeno 47-5 - Otro 2.5 Corriente 2.5 Normal 1,00 Gl 800,00
2. Bueno 1,00 18.776.407$
2,94 74.830$ Gl 3,70 3,70 2,94
1,10
OO.CC. Acceso Peatonal Calle El Santo 47-5 - MA. Autosoportante 2. Buena140,32 3.567.517$
OO.CC. Cierres Perimetrales 47-5 - Cierro ml 2. Buena 2. Bueno380,00
335,50 m² 0,40 152,00 0,37 1,00
1.204,23
0,79 240,49 533,30
0,37OO.CC. Paisajismo 47-5 - Otro 2. Buena 2.5 Normal
620,00 m² 1,201,20 1.680,00
6.114.292$ 0,79 1,00 305,00 ml13.558.965$
OO.CC. Pavimentos Vehiculares 47-5 -OO.CC. Pavimentos peatonales 47-5 - Pavim. m² 2.5 Corriente 2. Bueno
Uni CRN Unitario
744,00 0,86 1,00 0,860,86 1,00 0,86
Mercad UF/Uni
Obras Complementarias (Detalle en Planilla Anexa OO.CC.) Rol Situación
Municipal Materialidad Calidad Estado
1,00 21,69 24.469,62 622.128.064$ 27.304,81
MercadUF/m²
Valor Mercado Subtotal UF
Valor Mercado Subtotal $
21,69
Factor Mercad
1,00 21.613,22 549.505.642$ 21,69
11,57 65.131,21 1.655.929.081$
24.117,46
Forma Topografía Frente Fondo Superficie Uni Derecho / Limitación
44,86 Dominio 4'33.77"S 71°15'20.35"O
Terreno Rol
65.131,21 1.655.929.081$ m²5.629,32 Avda. El Santo 1669 Esquina El Santo/ Amunat
Cuadro Resumen de Valorización
5.629,32 m²
47-5 Semi-regular Plana 127,95
Valor Mercado Subtotal $
11,57
25.424,51$ Valor UF:15/10/2015Fecha:
Coordenadas Geográficas UF/m² Valor Mercado
Subtotal UF
B. HormigónB. HormigónB. HormigónB. Hormigón
Sin Info.Sin Info.Sin Info.Sin Info.
Edificio 1er NivelEdificio 2do NivelEdificio 3er Nivel
47-5
47-7
47-5
47-5
2. Buena2. Buena2. Buena
2. Bueno2. Bueno2. Bueno2. Bueno
1.128,30 943,56 943,56
24,20m²m²m²m²
Superficie
24,20 21,69
Uni CRN UF/m²
Edificio Nivel Zócalo
Total UF CRN Valor Act. UF/m²
996,59 2. Buena
Edificaciones Rol Situación Municipal Materialidad Calidad
General Estado General
20.463,17 520.266.015$ 24,20 22.834,15 21,69 1,00 21,69 20.463,17 520.266.015$ 24,20 22.834,15 21,69 1,00 21,69
Valor Mercado Subtotal UF
Valor Mercado Subtotal $
Pavim. m²
Cantidad
2.212.165.737$ 24,20 97.090,58 21,69 21,69 87.009,18 m²4.012,01
Total UF CRN Valor Act. UF/Uni
Factor Mercad
2.5 Corriente 2. Bueno 1.400,00 m² 30.617.019$
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Cuadro de Depreciación por Costo Reposición
Edad de la Construcción: Para todos los efectos legales, la edad de un inmueble parte con la recepción final (RF) de éste, la cual es evidenciada a través del certificado de recepción municipal que emana la Dirección de Obras Municipales, donde se ejecutó la obra. Solo en casos especiales primará la observación de terreno realizada por el tasador, que se sustenta en los materiales, fecha de inicio de las instalaciones (ej. Habilitación de Agua Potable, etc.)
ESTRUCTURA
1234
1234567
Valor Deprec. Acumulada UF
475,77 1.204,23
Valor Residual UF
97.091 87.009,18 10.081,40
Subtotal Valor Mercado UF
Total Valor Actualizado UF
21,6968 4.854,53
0 0 2.5 Normal 8,1% 738,52 738,52 738,52 40,00
2.504,24
2.835,20
2.370,98
2.370,98
Valor Deprec. Acumulada UF
Subtotal Valor Mercado UF
Total Valor Actualizado UF % V.U.T V.A. UF/m²Estado Coef %
24.117,46 80
24,20
Superficie m²
Edificio Nivel Zócalo
Edificio 1er Nivel
nº Item
Edificio 2do Nivel
Edificio 3er Nivel
996,59
CRN UF/m²
24,20
24,20
24,20
Total CRN UF Vida útil VUTr V.U.R.
Depreciación Ross - Heidecke
V.U.R. Global:4.012,01 24,20
15
Valor Residual UF
87.009,18
21.613,22
24.469,62
20.463,17
20.463,17
Estado Coef %
OO.CC. Pavimentos Vehiculares 1400,00 m² 1,20 1680,00
V.A. UF/UniVida útil VUTr V.U.R. % V.U.T
533,30 40 2. Bueno
nº Item Cantidad Unidad CRN
Unitario Total CRN
UF Depreciación Ross - Heidecke
95,01
29,8% 0,86
240,49
OO.CC. Pavimentos peatonales 620,00 m² 1,20 744,00 210,70
0,37 140,32 11,68
533,30 37,20
OO.CC. Cierres Perimetrales 305,00 ml 1,10 335,50
12 20 0 2.5 Normal 8,1% 140,32
30 12 18 40 2. Bueno 29,8% 0,79 240,49 16,78
2,94 0,19
30 322,56 967,69 67,50
12 28 30 2. Bueno 21,5% 2,94
967,69
OO.CC. Acceso Peatonal Calle El Santo 1,00 Gl 3,70 3,70 0,76 2,94 40
84,00
30 12 18
18 40 2. Bueno 29,8%
7,60
1350,00 382,31
1.204,23
OO.CC. Paisajismo 380,00 m²
3.827,49
OO.CC. Ascensores 3,00 Un 450,00
30 12
40 2. Bueno 29,8%
61,48 Subtotales
Subtotales
12
12 18
0,86
5065,20 3.827,49
0,40 152,00
OO.CC. Sala y Equipo Electrogeno 1,00 Gl 800,00 800,00
20.463,17 1.141,71
1.237,71 253,26
15 2. Bueno 10,9% 21,69 24.469,62 1.365,24
2. Bueno 10,9% 21,69 21.613,22 1.205,87
1.128,30 27.304,81 80 12 68
2. Bueno 10,9% 21,69
15 2. Bueno 10,9% 21,69
943,56 22.834,15 80 12 68 15 20.463,17 1.141,71
943,56 22.834,15 80 12 68
12 68
5%Valor Residual:
5%Valor Residual:
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Esta metodología de tasación por costo de reposición suele utilizarse,por ejemplo, al adoptarse resoluciones judiciales, arbitrajes civiles,valoraciones para compañías de seguros, predeterminaciones paraproyectos inmobiliarios, valoraciones para edificaciones yconstrucciones afectadas por expropiaciones y en general cada vez quese trate de tasar lo construido (edificios y sus obras complementarias)de inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliariotales como escuelas, policlínicos, retenes, etc.
No sirve como técnica para tasar el suelo, el cual, encuentra su valor enbase al estudio comparativo de mercado.
APLICACIONES
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Resoluciones judiciales. Arbitrajes civiles. Valoraciones para la toma de seguros. Inmuebles cuantitativamente no habituales del mercado inmobiliario
urbano: industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros, estadios,incluso viviendas rurales, etc.
Expropiación de edificaciones y construcciones en general. Control de avances y gastos de una obra en ejecución. Método auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones.
ÁMBITO DE APLICACIÓN
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Bienes raíces Bodegas
Galpones
Industrias
Propiedades exclusivas o de alto valor
Bienes patrimoniales
Bienes sin valoración de mercado
Maquinarias / Equipos Que no estén afectados por obsolescencia funcional, técnica o económica
TIPO DE BIENES
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
El MINVU la utiliza de manera obligatoria como metodología para laaplicación de subsidios habitacionales a través del Manual deTasaciones de carácter específico para ellos, el cual constituye uninteresante ejemplo en cuanto a la aplicación de esta metodología, cuyoprocedimiento tiene plena vigencia más aún ahora que dicho Manual haexperimentado una reciente revisión y edición.
Es también el SII el que utiliza esta metodología para avalúos fiscales.
CONSIDERACIONES
Método Comparativo / Método de Costo Profesor: Mario Garrido S. AULA TINSA 2016
Se tiene un inmueble de Hormigón Armado de 300 m², de calidad buena, que al momento del avaluó el inmueble posee 12 años de edad, sin reparaciones ni remodelaciones, donde el coeficiente K es del 10,93%, se pide calcular el costo de reposición depreciado de la construcción:
EJERCICIO
VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ]
VA= 24,20 UF/m² - [ (( 24,20UF/m² - (24,20x5%) )x 10,93% ]
VA= 24,20 UF/m² - [ (( 24,20UF/m² - (1,21))x 10,93% ]
VA= 24,20 UF/m² - [ 2,51 UF/m²]
VA= 21,69 UF/m²