mercado inmobiliario y turístico. iquiquebiblioteca.cchc.cl/datafiles/21614.pdf · •desarrollo y...

Cámara Chilena de la Construcción 1

Delegación Iquique

Cámara Chilena de la Construcción

Junio 2008

Mercado Inmobiliario y Turístico:Experiencia de Iquique

Cámara Chilena de la Construcción. Delegación Iquique. 2

Estructura de la presentación

1. El sector inmobiliario.

4. El aspecto normativo.

2. El sector turístico.

3. Otros polos de desarrollo.

5. Inversión pública en infraestructura.

6. Administración comunal: su influencia.

7. Conclusiones.

8. Muestras.



El mercado inmobiliario de la ciudad de Iquique tuvo un importante período de

desarrollo en la década del 90, en la cual se ejecutaron importantes proyectos de

edificación en altura, tanto en vivienda como en oficinas.

Los precios de las unidades inmobiliarias en dicho período fluctuaron entre las U.F.

2000 y las U.F. 11.000, concentrándose principalmente en el tramo de U.F. 3000 a

U.F. 5.000 correspondientes a viviendas en altura.

Condicionado por la crisis del Asia, el mercado inmobiliario local experimentó una

reestructuración de la oferta, con valores del rango U.F. 1000 a U.F. 2000, dirigida a

segmentos medios compuestos principalmente por trabajadores dependientes,

profesionales y técnicos.

La evolución del sector



Actualmente en Iquique el negocio inmobiliario se funda en dos aspectos básicos:

1.- Tipo de oferta (definición del producto)

La entrada al mercado de una demanda que durante mucho tiempo estuvo a la espera

de productos acordes a su capacidad de pago. Este factor explica las velocidades de

ventas promedio de un 10 % mensual de los proyectos ejecutados a la fecha. En algunos

casos se llegó a un 98 % de venta a la recepción municipal del edificio.

2. Factor confianza

Se considera la percepción favorable que tiene el cliente de su futuro laboral,

oportunidades, buen desempeño de la economía nacional y condiciones del mercado

financiero.

La actualidad

3. Los Agentes Inmobiliarios

Las barreras de entrada al negocio impuestas por los agentes financieros y aspectos legales,

tales como la ley de venta en verde, el grado de información del comprador, la atención

post venta, entre otros, ha facilitado que intervengan en el negocio inmobiliario sólo

empresas especialistas, con gran capacidad técnica y financiera. Impedido la participación

de empresas ajenas al sector con financiamiento, mediante flujos relacionados (extranjeros,

usuarios de zona franca, etc).

Hoy el sector inmobiliario está compuesto por desarrolladores de carácter regional y

nacional, con empresas consolidadas con una tasa de crecimiento promedio anual, los

últimos diez años, cercana al 5% anual.

Cámara Chilena de la Construcción. Delegación Iquique.




Inversión del sector inmobiliario en los últimos diez años.

235-01: EDIFICACIÓN SECTORES PRIVADOS Y PÚBLICOS OBRAS NUEVAS, POR DESTINO Y SUPERFICIE.1996-2007.

AÑO Y MES TOTAL M2

NÚMERO DE VIVIENDAS

VIVIENDAS M2

INDUSTRIAS M2

SERVICIOS M2

1996 389.108 2.680 188.345 168.020 32.743

1997* 351.172 2.140 176.906 154.616 19.650

1998* 254.360 2.363 136.977 93.299 24.084

1999 296.237 4.242 212.014 46.766 37.457

2000 175.821 1.337 84.816 66.415 24.590

2001 313.426 6.447 265.860 34.547 13.019

2002 202.185 2.980 147.280 30.436 24.469

2003 172.857 1.587 82.521 57.837 32.499

2004 244.787 2.825 169.333 52.823 22.631

2005 140.578 1.515 86.176 43.865 10.537

2006 299.847 289.776

2.608 2.589

141.264 156.432

91.501 89.745

14.787 16.3692007

Fuente: DOM , SERVIU, MOP, Direc. Arquitectura



Del total de los proyectos construidos, el 70% es adquirido por residentes de la

ciudad de Iquique,y el 20% es adquirido por residentes de la segunda región y

región metropolitana como segunda vivienda y el 10% restante como inversión.

Las cifras indican que el negocio se sustenta mayormente en el aumento de la

población residente de la ciudad, motivado por el desarrollo económico.

No menos importante, es incremento de clientes de otras regiones motivados

fundamentalmente por el desarrollo turístico y comercial de la ciudad

Origen de la demanda



Requerimientos de infraestructura para el desarrollo futuro

• Construcción 2º acceso a la ciudad.

• Autopista Iquique – Antofagasta.

• Autopista Iquique – Pozo Almonte.

•Corredor bioceánico (Huara-Colchane)

• Desarrollo y modificación de la red vial urbana, tales como la construcción de

nudos viales, pasos sobre y bajo nivel, vías exclusivas, estacionamientos

subterráneos, etc.

• Ampliación del puerto de Iquique. Construcción del terminal turístico, para

cruceros.

•Ampliación del aeropuerto de Iquique.



1. Análisis actual del sector turístico.

2. Carencias y obstáculos que lo limitan.

3. El turismo receptivo.

4. El factor comercio de zona franca.

5. Seguridad ciudadana. (Ejemplos: Miami – Río de Janeiro)

6. Generación de espacios para el arte, cultura y el deporte.



1. Análisis actual del sector turístico.

El mercado turístico actual es insipiente, sin embargo, existe un gran desarrollo

de la industria hotelera sustentada por el comercio, la industria y la minería.

Existe un gran desarrollo del mercado corporativo y un bajo desarrollo del

mercado turístico.

2. Carencias y obstáculos que lo limitan.

• Limpieza y orden urbanos.

• Ticket aéreo demasiado elevado. (Generación de chárteres).

• Mayor inversión en infraestructura turística, tales como, terminal portuario

turístico, terminal rodoviario, accesos viales, etc.).

3. Turismo receptivo

• Descubrimiento de nuevos mercados, con una mirada hacia países limítrofes,

América del sur y Europa.

• Nacimiento de operadores turísticos regionales, conectados con operadores

mayoristas extranjeros (excursiones orientados al mar, al desierto, la precordillera,

bellas naturales, etc).


4. El factor comercio de la Zona Franca.

Ha sido determinante el desarrollo turístico nacional, motivado por la compra al detalle.

Será necesario una reestructuración del mall zofri, a la altura de los más importantes de

Chile..

Sin embargo,la condición de zona geográfica delimitada para las franquicias no ha permitido

el desarrollo turístico del resto de la ciudad (tampoco el inmobiliario)

5. Seguridad ciudadana.

Iquique está considerada como una ciudad segura, con un bajo índice de delincuencia, con

grandes espacios públicos, vigilados por las autoridades (Carabineros y seguridad Ciudadana).

Sin embargo, existe dos grandes amenazas, la primera es crecimiento explosivo poblacional

de la comuna de Alto Hospicio, ocasionando la proliferación de delincuentes juveniles, como

a su vez la amenaza de la droga.

6. Generación de espacios para el arte, cultura y el deporte.

Todo esto pensado en un turista exigente de intereses especiales.



254-03: NÚMERO Y PORCENTAJE DE PASAJEROS ENTRADOS, IQUIQUE 1996 -2007

PASAJEROS ENTRADOS A IQUIQUE AÑO Y MES

Establecimientos Informantes _1/

TOTAL Chile % Otros Paises %

1996 74 113.676 88.046 77,5 25.630 22,5

1997 70 196.397 148.980 75,9 47.417 24,1

1998 64 192.477 142.773 74,2 49.704 25,8

1999 61 127.669 95.908 75,1 31.761 24,9

2000 87 212.088 158.338 74,7 53.750 25,3

2001 84 204.553 162.286 79,3 42.267 20,7

2002 79 188.784 161.993 85,8 26.791 14,2

2003 75 195.888 170.129 86,9 25.759 13,1

2004 79 202.861 175.661 86,6 27.200 13,4

2005 81 222.824 193.610 86,9 29.214 13,1

2006 77 115.461 98.924 85,7 16.537 14,3

2007 82 223.824 195.730 87,2 25,053 12.8

Fuente: INE

Pasajeros entrados a Iquique en los últimos diez años.



Pernoctaciones de pasajeros en los últimos diez años.

254-06 : NÚMERO Y PROMEDIO DE PERNOCTACIONES DE PASAJEROS POR PAÍS DE ORIGEN,

PROVINCIA DE IQUIQUE. 1996 - 2007

NÚMERO DE PERNOCTACIONES PROMEDIO DE PERNOCTACIONES AÑO Y MES

TOTAL Chile Otros Paises Chile Otros Paises

1996 253.903 190.720 63.183 2,2 2,5

1997 385.912 290.480 95.432 1,9 2,0

1998 398.465 296.659 101.806 2,1 2,0

1999 251.969 192.675 59.294 2,0 1,9

2000 383.723 289.263 94.460 1,8 1,8

2001 402.931 319.867 83.064 2,0 2,0

2002 388.941 332.473 56.468 2,1 2,1

2003 436.793 377.328 59.465 2,2 2,3

2004 422.107 358.528 63.579 2,0 2,3

2005 476.180 412.557 63.623 2,1 2,2

2006 376.314 324.845 51.469 2,2 2,2

2007 389.600 333.980 55.620 2,2 2,2

Fuente: SERNATUR / INE

Nota : A contar de Enero de 1993 hasta Diciembre de 1994 la Encuesta de Alojamiento Turístico

sólo se realizó los meses de enero, febrero, junio, julio, agosto y diciembre.



La ciudad de Iquique ha dispuesto permanentemente dedistintas fuentes o polos de desarrollo sustentable:

• 1. Pesca.

• 2. Minería.

• 3. Comercio.

• Otros.



1. La pesca.

• La pesca en Iquique está determinada por contraste, desde la granindustria hasta los artesanales, de grandes goletas a pequeños botes,de la producción de harina de pescado a propuestas para desarrollar laacuicultura en la región.

• Este sector productivo se encuentra en buen pie, sustentando laeconomía local y creando nuevos proyectos para desarrollar la industriaen el mediano plazo. El 2007 fue un año estable y el 2008 las cifras sonauspiciosas.

• La actividad pesquera en la Primera Región aumentó en un 58 porciento respecto al 2001.



2. La minería.

• La región tiene la particularidad de ser la segunda productora de cobre en elpaís.

• La actividad minera constituye el gran aporte de capital que ha dinamizado a laregión de Tarapacá en los últimos veinte años, aunque sus efectos e impacto nosean observados en toda su magnitud por las características de la actividad ysus particularidades de los diseños organizacionales y operativos de la mineríaactual.

• Iquique, como comuna, representa una población para el año 2002 de más de224.000 habitantes, de los cuales, casi un 23% habita en la localidad de AltoHospicio (Fuente INE, Resumen comunal Precenso Nacional, 2001). Estecrecimiento poblacional en más de 70.000 habitantes con respecto a unadécada atrás, también puede verse reflejado en la modificación del espacioterritorial en la propia ciudad de Iquique, en dónde el crecimiento del sectorsur de la ciudad ha dado origen al surgimiento de nuevos suburbios para unaclase más acomodada, trabajadores mineros, en especial en los espacios máscercanos al mar.



3. El comercio.

La actividad comercial de Iquique, se basa principalmente en el comerciointernacional a través de la Zona Franca de Iquique, ZOFRI, y el comerciodetallista tradicional.

Sin embargo, la condición de la zona franca, como sitio amurallado, sólo afortalecido el comercio exterior y no ha permitido el desarrollo el resto de laciudad.

Como así también el concepto de una zona franca con la condición de empresasociedad anónima, en busca de rentabilidad, a generado excedentesmayoritariamente para el fisco, pero ha quedado libertad a los verdaderosempresarios quienes con los usuarios. “la utilidad de Zofrisa, constituye unimpuesto al sistema franco.



• El plan regulador comunal de Iquique está vigente desde el año 1981 y sólo se ha

modificado ha través de dos seccionales: el Seccional Sur del año 1989 y el Seccional

Borde Costero, del año 1989.

• En la actualidad están en estudio algunas modificaciones al Plan Regulador a través

de la creación de cinco Centros Urbanos: Bajo Molle, Tres Islas, Playa Blanca (Bajo y

Alto), Los Verdes y Playa Lobito; que generan una expectativa de ordenamiento y

desarrollo territorial hacia el sector sur de la ciudad de Iquique.



1. Modificaciones al Plan Regulador de Iquique vigente.

Estanislao LOAYZA

luis Diaz Salinas

SECTOR SUR

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16 de Julio

REMODELACION

EL MORRO

1.- BARRIO INDUSTRIAL

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1.- RESTRICCION

2.- CANTERA ALTO COLORADO

C ORIENTE

1.- PUEBLO NUEVO

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1.- PLAZA PRAT

3.- ESTACION

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4.- RESTRICCION

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ÁREAS URBANAS Y DE EXTENSIÓN

IQUIQUE : 2.059 Há.

BAJO MOLLE : 110 Há. 5,34 % DE IQUIQUE

TRES ISLAS : 66 Há. 3.20 % DE IQUIQUE

PLAYA BLANCA : 157 Há. 7.62 % DE IQUIQUE

PLAYA LOBITO : 358 Há. 17.38 % DE IQUIQUE

LOBITO – LOS VERDES : 2.160 Há. 100.00 % DE IQUIQUE

* SOLO SUPERFICIE ÚTIL

TOTAL BAJO MOLLE – TRES ISLAS – P. BLANCA – P. LOBITO = 691 Há. 33.54 % DE IQUIQUE


20

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5. Inversión pública en infraestructura.

1. La inversión pública en infraestructura de los últimos años se havisto reflejada en algunas obras de importancia que sin duda tienenincidencia en el ámbito inmobiliario y turístico:

• Acceso a Iquique (Iquique - Alto Hospicio). $ 3.500.000.000.

• Construcción de caleta Riquelme en Iquique. Proyecto Bicentenario,avaluado en $ 2.521.000.000.

• Corredor Internacional Huara – Colchane. (En licitación)$13.466.724.011

• Ampliación y Remodelación del Aeropuerto Diego Aracena de Iquique.MMUS$ 12.423.629.


7. Conclusiones.

Iquique


7. Conclusiones.

PROBLEMAS PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO

Hoy día no existe una gran disponibilidad de terrenos en el sector urbano de la ciudad,para la materialización de futuros proyectos inmobiliarios. En el caso del sectorcentro, existe una atomización de la propiedad. Este sector está formado pormanzanas cuyas superficies se encuentran en el rango entre 0,75 a 1,5 hectáreas, conun promedio cercano a 1 hectárea. Cada una de estas manzanas a su vez se encuentrasubdividida en un importante número de predios que oscila, a grandes rasgos , entre 20y 50 lotes.

Lo anterior indica que cada lote cuenta con una superficie de entre 150 y 450 m2 enpromedio, teniendo como resultado, una atomización de la propiedad que dificulta eldesarrollo de nuevos proyectos de renovación urbana en el sector centro.

Esta situación limita considerablemente la renovación del sector, ya que paraconcretar un nuevo proyecto competitivo de mercado local, es necesario fusionar porlo menos entre 3 y 7 lotes, los cuales a su vez en muchos casos no pertenecen apersonas naturales, sino a sucesiones, lo que dificulta aún más la configuración de unpaño interesante.


7. Conclusiones.

PROBLEMAS PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO

Otra limitante al desarrollo y renovación del centro de Iquique , es el alto valordel suelo, respecto a otros que son competitivos en desarrollos residencialesEn este sector se puede encontrar precios que oscilan entre las U.F. 15 pormetro cuadrado en las cercanías a la plaza Prat y 4 a 5 U.F, hacia la periferia delcentro.

Por otra parte, el sector sur urbano de Iquique, actualmente en desarrollo, nocuenta tampoco con gran disponibilidad de terrenos y sus valores metrocuadrado oscilan entre U.F. 2 a U.F. 7. Los paños de mayor valor se danen el borde costero, por los atributos que le son propios como las vistas y elemplazamiento.


7. Conclusiones.

CRECIMIENTO URBANO COMUNAL

El Plan de Ordenamiento Territorial consulta a futuro la incorporación de nuevas

áreas urbanizables, fundamentalmente hacia el sector sur de Iquique, considerando

la ejecución de nueva infraestructura y reserva de terrenos para equipamientos

complementarios para suplir las necesidades de los nuevos habitantes de dichos

sectores, todo lo cual involucra el poder flexibilizar y acelerar el funcionamiento del

mercado del suelo que mayoritariamente es de propiedad del estado. En este sentido

cobra especial importancia el estudio de posibles polos de desarrollo que conformen

un sistema de centros poblados costeros de la comuna, como por ejemplo: Los

Verdes, Chanavayita, Patache, San Marcos, etc.

Dicho estudio lo desarrolla la Secretaría Ministerial del MINVU en coordinación con

otros servicios.


7. Conclusiones.

El suelo.

El territorio debiera estar disponible para el desarrollo.

Se requiere:

•Mecanismo más eficiente de traspaso de suelo fiscal a manos privadas

Para el núcleo: subastas cerradas de múltiples rondas y simultáneas.

Para el resto: subastas cerradas de una vuelta, independientes entre sí.

•Mecanismo de concesiones que incentive los desarrollos privados

Costo, plazos, etc.


7. Conclusiones.

• NO PODEMOS SEPARAR AMBOS NEGOCIOS. (INMOBILIARIO –

TURÍSTICO).

• DEBEMOS POSICIONAR A IQUIQUE COMO LA ZONA DE LA

SEGUNDA VIVIENDA EN CHILE.

• EL GRAN DESAFÍO: SER OPERADORES TURÍSTICOS DE NUESTRA

ZONA.

• PARA ESTO SE REQUIEREN INSTRUMENTOS DEL ESTADO EN EL

INICIO (SUBSIDIOS).


8. Muestras (Vivienda)


8. Muestras.


8. Muestras. (Hoteles)


8. Muestras.

Cavancha ayer Cavancha hoy.

¡MUCHAS GRACIAS!

mercado inmobiliario y turístico. iquiquebiblioteca.cchc.cl/datafiles/21614.pdf · •desarrollo y...

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