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BADAJOZ Revisión del PLAN GENERAL MUNICIPAL

MEMORIA DE LA ORDENACIÓN

Excmo. AYUNTAMIENTO DE BADAJOZ

P L A N G E N E R A L M U N I C I P A L E X C E L E N T I S I M O A Y U N T A M I E N T O D E B A D A J O Z


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EQUIPO TÉCNICO Técnicos Redactores Dirección y Coordinación General de los Trabajos: - Carlos Benito de Orduña: Arquitecto (Técnico Municipal) Ordenación Núcleo Urbano Principal - Servicio de Coordinación y Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Badajoz. - Ingenieros Proyectistas Extremeños S.A (Asistencia técnica) Ordenación Suelo no Urbanizable y Poblados. - Carmen Grao Iranzo: Arquitecto (Asistencia técnica). Ordenación de las Infraestructuras Básicas. - Servicio de Infraestructuras y de Vías y Obras del Ayuntamiento de Badajoz. - Ingenieros Proyectistas Extremeños S.A (Asistencia técnica) Plan Especial y Catalogo de elementos de interés histórico-artístico o ambiental. - Julián Prieto Fernández: Arquitecto (Asistencia técnica). Estudio Socio Económico - Consultores de las Administraciones Públicas (Asistencia técnica) Colaboradores Municipales - Servicio de Control y Disciplina Urbanística. - Servicio de Infraestructuras - Servicio de Vías y Obras - Servicio de Urbanismo. - Servicio de Medio Ambiente



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INDICE MEMORIA DE LA ORDENACIÓN

1.- INTRODUCCIÓN 1

1.1.- ANTECEDENTES ......................................................................................................................................... 1 1.2.- OBJETIVOS Y ALCANCE DEL PRESENTE DOCUMENTO ........................................................................ 1

2.- GENERALIDADES 3 2.1.- INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................................... 3 2.2.- DIRECTRICES DEL MODELO DE CIUDAD: TIPO DE CIUDAD PROPUESTA ........................................... 3

2.2.1.- BADAJOZ : CIUDAD MEDIA EUROPEA. ........................................................................................ 3 2.2.2.- BADAJOZ: CAPITAL DE PROVINCIA Y CIUDAD DE ENCUENTRO ENTRE ESPAÑA Y PORTUGAL. ................................................................................................................................................ 6 2.2.3.- BADAJOZ: PRINCIPAL CENTRO DE POBLACIÓN DE EXTREMADURA. .................................... 7

3.- DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA 9 3.1.- LA ORDENACIÓN TERRITORIAL ................................................................................................................ 9

3.1.1.- EL SUELO RÚSTICO ....................................................................................................................... 9 3.1.2.- LOS NÚCLEOS DE POBLACIÓN ................................................................................................... 9 3.1.3.- EL SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS EN SUELO RÚSTICO ......................................................... 10 3.1.4.- LA RED TERRITORIAL DE TRANSPORTES, COMUNICACIONES E INFRAESTRUCTURAS. ... 10

3.2.- LA ORDENACIÓN DEL SUELO RÚSTICO ................................................................................................ 11 3.3.- LA ORDENACIÓN DEL NÚCLEO URBANO PRINCIPAL: BADAJOZ-CIUDAD ........................................ 12

3.3.1.- ESTRUCTURA GENERAL PROPUESTA ...................................................................................... 12 3.3.2.- LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO PROPUESTA .......................................................................... 17 3.3.3.- LA GESTIÓN Y EJECUCIÓN DEL PLAN PROPUESTA ............................................................... 18 3.3.4.- EL SUELO RESIDENCIAL PROPUESTO ...................................................................................... 20 3.3.5.- EL SUELO DE USO INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS PROPUESTO ............................................ 25 3.3.6.- DIMENSIONADO DE LOS EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS ......................................................... 27 3.3.7.- DIMENSIONADO DE LAS INFRAESTRUCTURAS ....................................................................... 28 3.3.8.- LA ORDENACIÓN POR ZONAS ................................................................................................... 29 3.3.9.- ZONA 1 .......................................................................................................................................... 30 3.3.10.- ZONA 2 ........................................................................................................................................ 30 3.3.11.- ZONA 3 ........................................................................................................................................ 31 3.3.12.- ZONA 4 ........................................................................................................................................ 33 3.3.13.- ZONA 5 ........................................................................................................................................ 34 3.3.14.- ZONA 6 ........................................................................................................................................ 36 3.3.15.- ZONA 7 ........................................................................................................................................ 38 3.3.16.- ZONA 8 ........................................................................................................................................ 39 3.3.17.- ZONA 9 ........................................................................................................................................ 40 3.3.18.- ZONA 10 ...................................................................................................................................... 42

3.4.- LA ORDENACIÓN DE LOS NÚCLEOS URBANOS RURALES (NUR): LOS POBLADOS........................ 42 3.4.1.- DETERMINACIONES GENERALES. ............................................................................................. 42 3.4.2.- SUELO URBANO ........................................................................................................................... 43 3.4.3.- SUELO URBANIZABLE ................................................................................................................. 45

3.5.- LA ORDENACIÓN DE LO NÚCLEOS URBANOS SECUNDARIOS (NUS) ............................................... 46 3.6.- CONTENIDO DOCUMENTAL DE LA ORDENACIÓN: ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y ORDENACIÓN

DETALLADA. ............................................................................................................................................. 47 4.- JUSTIFICACIÓN DEL CALCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE 48

4.1.- GENERALIDADES ...................................................................................................................................... 48 4.2.- JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO

DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DEL NÚCLEO URBANO PRINCIPAL .................... 48 4.2.1.- CRITERIOS DE SECTORIZACIÓN Y DE DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO. ................ 48 4.2.2.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN EMPLEADOS .......................................................... 50 4.2.3.- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE CADA ÁREA DE REPARTO ........................ 53 4.2.4.- JUSTIFICACIÓN DEL EQUILIBRIO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DEL NÚCLEO URBANO PRINCIPAL CON IDÉNTICO USO GLOBAL ASIGNADO ............................................................................................ 95 4.2.5.- CRITERIO DE REPARTO E IMPUTACIÓN DE COSTOS DE LOS SS.GG................................... 98



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4.3.- JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DE LOS NÚCLEOS URBANOS RURALES ......... 100 4.3.1.- CRITERIOS DE SECTORIZACIÓN Y DE DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO. .............. 100 4.3.2.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN EMPLEADOS ........................................................ 100 4.3.3.- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE CADA ÁREA DE REPARTO ...................... 102

4.4.- JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DE LOS NÚCLEOS URBANOS SECUNDARIOS 115 4.4.1.- CRITERIOS DE SECTORIZACIÓN Y DE DELIMITACIÓN DE ÁREAS DE REPARTO. .............. 115 4.4.2.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN EMPLEADOS ........................................................ 116 4.4.3.- CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE CADA ÁREA DE REPARTO ...................... 116

5.- JUSTIFICACION DE OTRAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL 129 5.1.- JUSTIFICACIÓN DE LA DEMANDA DE SUELO RESIDENCIAL A CORTO Y MEDIO PLAZO .............. 129 5.2.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONDICION DE SUELO URBANO DE LOS NÚCLEOS URBANOS

SECUNDARIOS ...................................................................................................................................... 130 5.3.- JUSTIFICACION DE LOS ESTANDARES DE CALIDAD DEL ARTICULO 74 DE LA LSOTEX ............... 131

5.3.1.- JUSTIFICACIÓN DE LOS ESTÁNDARES DE CALIDAD EN SUELO URBANO ........................ 131 5.3.2.- JUSTIFICACIÓN DE LOS ESTÁNDARES DE CALIDAD EN SUELO URBANIZABLE ............... 134

6.- DESCRIPCION DE LOS CUADROS RESUMEN DE LA ORDENACION PROPUESTA. 138 6.1.- GENERALIDADES. ................................................................................................................................... 138 6.2.- CUADRO Nº 1: SUPERFICIE DE SUELO Y SUPERFICIES EDIFICABLES POR USOS........................ 138 6.3.- CUADRO Nº 2: USOS GLOBALES. ......................................................................................................... 139 6.4.- CUADRO Nº 3: USOS LUCRATIVOS. ..................................................................................................... 139 6.5.- CUADRO Nº 4: COMPARATIVA REVISION P.G.M. ESTANDARES LSOTEX.- DOTACIONES Y

ESPACIOS LIBRES. ................................................................................................................................ 139 6.6.- CUADRO Nº 5: COMPARATIVAS REVISION P.G.M. - ESTANDARES LESOTEX DOTACIONES

(EQUIPAMIENTOS PUBLICOS Y PRIVADOS) Y ESPACIOS LIBRES. ................................................. 140 6.7.- CUADRO Nº 6: JUSTIFICACION DE LAS UNIDADES DE ACTUACION EN SUELO URBANO. ........... 140 6.8.- CUADRO Nº 7: PROGRAMACION DE VIVIENDAS Y SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES EN

SECTORES SUB-CC. ............................................................................................................................. 141



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1.- INTRODUCCIÓN

1.1.- ANTECEDENTES

En el documento de la presente Revisión titulado Memoria Síntesis de la Información, se realiza la diagnosis general del territorio en cuanto a la ordenación urbanística actual se refiere. Asimismo, en su momento, se redactó y se expuso al público el Avance de Planeamiento, presentándose al mismo sugerencias y alternativas de planeamiento que fueron conocidas por el Excmo. Ayuntamiento Pleno de fecha 5 de Enero de 2001 que adoptó el acuerdo: a) Llevar a efecto la culminación de los trabajos de elaboración de la Revisión del Plan

General con arreglo a los criterios y soluciones generales que se derivan del citado documento (Documento de Avance), en la forma que se contiene en el expediente de la sesión debidamente diligenciado al efecto, con independencia de cuantas matizaciones y correcciones concretas se introduzcan o así se acuerden, como consecuencia de la ordenación detallada del planeamiento, objeto de la presente Revisión.

b) Incorporar, tanto el Documento denominado "Sugerencias" como el denominado "Informe de Sugerencias" al acuerdo que se propone como Anexos al mismo.

Como consecuencia del citado acuerdo se procedió a la culminación de los trabajos de la Revisión del Plan General, redactándose, al efecto, el Texto para Aprobación Inicial, el cual fue aprobado por el Ayuntamiento Pleno con fecha de 22 de Diciembre de 2.003. El Texto para Aprobación Inicial se sometió al preceptivo periodo de Información Publica, dentro de cuyo periodo se presentaron 1.487 escritos de Alegaciones. Tras el estudio e informe de las Alegaciones presentadas, el Ayuntamiento Pleno en sesión de fecha 25 de Febrero de 2.005 aprobó Provisionalmente el Plan General, en el que se acordó introducir una serie de modificaciones de conformidad con las resoluciones adoptadas al respecto, así como establecer un nuevo periodo de Información Pública a los efectos de las modificaciones introducidas en el Plan relativas a la Ordenación Estructural. Igualmente se acordó aprobar Inicialmente la ordenación referente al poblado de Guadiana al haber resultado insuficiente la establecida en el documento anterior. Concluido el periodo de información reseñado y estudiadas e informadas los 71 escritos de Alegaciones presentadas, así como conocidas las mismas por el Pleno Municipal en sesión del 10 de Junio de 2.005 se acordó introducir las modificaciones derivadas de las resoluciones adoptadas al respecto, así como la elaboración del correspondiente Texto Refundido del Plan General Municipal donde se recojan todas las modificaciones acordadas en los acuerdos plenarios relacionados. El presente documento da cumplimiento, en definitiva, al acuerdo adoptado por el Pleno Municipal en su sesión de 10 de Junio 2.005.

1.2.- OBJETIVOS Y ALCANCE DEL PRESENTE DOCUMENTO

La Memoria de la Ordenación contiene la justificación y descripción de la ordenación urbanística que la presente Revisión del Plan General Municipal de Badajoz propone, y ello



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de conformidad con los objetivos y criterios generales establecidos en el documento de la Memoria Síntesis de la Información. Por otra parte, el presente documento junto con el resto de la documentación escrita y gráfica referente a la ordenación urbanística propuesta, contiene las determinaciones que con respecto a la misma se desprende al Artículo 75 apartados 1º, 2º, 3º, 4º, 5º y 6º de la Ley 15/2.001 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura (LESOTEX).



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2.- GENERALIDADES

2.1.- INTRODUCCIÓN

Tras el proceso de definición previo de las características generales de Badajoz y de los objetivos del plan y el análisis y diagnosis establecidos en el documento de la Información Síntesis de la Información, así como del estudio general de las diferentes sugerencias y alternativas presentadas al Avance de Planeamiento y de las diferentes modificaciones introducidas del estudio de las alegaciones presentadas al texto de Aprobación Inicial y Provisional del Plan General Municipal, se concluye en una propuesta general de ordenación cuyos diferentes aspectos se describen y justifican en el presente documento.

2.2.- DIRECTRICES DEL MODELO DE CIUDAD: TIPO DE CIUDAD PROPUESTA

El objetivo propuesto de que Badajoz cumpla las funciones de una ciudad media europea y el hecho geográfico de situarse en una posición baricéntrica con respecto a tres grandes ciudades europeas conlleva realizar una serie de actuaciones urbanísticas que deben ser abordadas por el plan. Asimismo, la situación de Badajoz como ciudad de encuentro entre España y Portugal y, finalmente, el objetivo de que Badajoz siga siendo el principal centro poblacional de Extremadura, requiere igualmente la adopción de determinadas propuestas de actuación por parte del planeamiento urbanístico. Las soluciones que, en definitiva, se adoptan para cumplir las funciones de las tres vertientes del tipo ciudad elegido como objetivo del plan, son las que se exponen en los apartados siguientes.

2.2.1.- Badajoz : Ciudad media europea. a) Población y vivienda. El objetivo marcado de seguir potenciando el crecimiento de población de Badajoz, nos ha inclinado a utilizar como hipótesis de proyección de población, entre las contempladas, la hipótesis media de crecimiento poblacional, es decir, una hipótesis tendente al optimismo, al menos en los primeros años de vigencia del plan por el impacto que sus propuestas puede suponer. Sin embargo, dado que el crecimiento poblacional ha sido más moderado en los años de elaboración del plan tras su Avance, conviene ser más moderados en años sucesivos, así como por la tendencia general del sector inmobiliario que así lo aconseja. Ello ha supuesto, tras la realización de los estudios pertinentes en la fase informativa del Plan (Memoria Síntesis de la Información) y entendiendo que la programación de éste debería alcanzar dos quinquenios, que seria necesario dotar a la ciudad de unos 13.332 nuevos hogares desde el año 2.004 (fecha inicialmente estimada de entrada en vigor del plan) hasta finales del año 2.014, es decir, que seria necesario construir unas 13.332 nuevas viviendas en ese año horizonte. b) Empleo y actividad económica. Los factores detectados en la información en que hacen referencia al alto índice de desempleo y a la baja renta familiar, de no ser corregidos, pueden producir una ciudad que no alcance los niveles de bienestar y calidad de vida urbana establecidos como objetivos. En este sentido y de conformidad con él diagnostico realizado, es el sector productivo industrial el que debe potenciarse de una manera clara para reequilibrar la economía local y el sector que debe y puede ser el motor de desarrollo para aumentar la capacidad de creación y absorción de mano de obra, que además resulta tener la cualidad de conllevar un importante factor de estabilidad.



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Para ello, además de las políticas de incentivación, es necesario que desde el planeamiento se arbitren las medidas precisas, como es la preparación de suelo industrial con las características, emplazamiento y precios adecuados. Por otra parte, ya sabemos que el sector servicios es destacado en la ciudad. Existe dentro de dicho sector el subsector de distribución relativo a las empresas mayoristas, tanto de productos perecederos como no perecederos, cuyo ámbito territorial de acción dependerá de las posibilidades de distribuir estas mercancías, lo cual dependerá de las infraestructuras de transportes disponibles, aunque, evidentemente también de la existencia de suelo para asentarse. De lo dicho hasta ahora podríamos resumir que la dificultad mayor para alcanzar los objetivos de una idónea calidad de vida urbana de los ciudadanos de Badajoz pasa por conseguir una mayor renta familiar, que esto solo será posible disminuyendo las tasas de paro y que para ello es necesario potenciar el sector industrial productivo y el sector de servicios de distribución de empresas mayoristas. Ya hemos dicho que para ello hace falta que desde el planeamiento se proponga el suelo industrial y de servicios necesarios. Por el momento, el problema se encuentra en que el sector empresarial extremeño es escaso por lo que habría que potenciar la inversión de empresas ajenas a la comunidad autónoma. En ese sentido para atraer dicha inversión habría que vender la posición geográfica de Badajoz en cuanto a la reiterada posición baricéntrica que tiene respecto de tres grandes ciudades europeas con su potencial mercado, además de las grandes posibilidades del entorno territorial extremeño y transfronterizo. Para ello las claves se encuentran desde el punto de vista del planeamiento en dos aspectos: el suelo y las infraestructuras. En definitiva el Planeamiento urbanístico desde su ámbito de competencias, debe responder con las siguientes propuestas de actuación urbanística:

b.1) Preservar el suelo rústico del desarrollo urbano en la mayor medida posible para mantener la importancia del sector primario, dirigiendo aquel desarrollo hacia las áreas que comporten una menor disminución del valor productivo de carácter agropecuario. En ese sentido deben valorarse especialmente los terrenos de regadío de la vega del Guadiana.

b.2) Se propone seguir potenciando el Polígono Industrial del Nevero u otros polígonos mediante convenios de colaboración con el SEPES o entidades particulares que permita al Ayuntamiento el control de parte del suelo urbanizado, dotando y mejorando las infraestructuras existentes, así como garantizando el mantenimiento, la conservación y la seguridad de las mismas. Asimismo, propiciar dentro de algún sector industrial, instalaciones propias de Parques Tecnológicos e I+D.

b.3). Se debe proponer, mediante la redacción de una adecuada ordenanza restringir la implantación de industrias en el suelo no urbanizable, permitiendo solo aquellas instalaciones que por sus elevadas dimensiones, por el tipo de producción directamente vinculada a la transformación de productos agrarios o extractivos, o por que la legislación sectorial a la que se acojan deban implantarse necesariamente en el medio rural, necesidad que debe quedar claramente justificada en el expediente que se incoe y que debe ser el elemento clave la calificación urbanística de la actividad.

b.4) La necesidad de suelo destinado al sector servicios se ha analizado tanto desde el punto de vista de su potencial de facturación como de ocupación del suelo. Vemos que en su conjunto no es un sector que se pueda considerar deficitario si no que se encuentra en pleno auge, por lo que se trataría de seguir preparando el suelo necesario. En este sentido, sería conveniente dirigir hacia las áreas industriales los suelos destinados a las empresas de distribución al por mayor o incluso al por menor que precisen de grandes superficies de venta o de exposición y que puedan instalarse en dichas áreas. Por tanto, se propone que la ordenanza que en el futuro regule esas áreas permita la instalación de :

− Grandes superficies comerciales.

− Servicios de distribución de carácter mayorista o minorista con necesidad de oficinas o escaparate



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− Industrias limpias que precisen de una imagen representativa.

− Finalmente, debe proponerse la creación de un área especifica de Servicios que pueda albergar tanto superficies de ocio como terciario comercial u hotelero que junto a las nuevas instalaciones de la Institución Ferial de Badajoz (IFEBA) compongan un complejo con un gran potencial de atracción y desarrollo.

b.5) Se propone finalmente, impulsar la inversión en Investigación Científica y

Desarrollo para modernizar la sociedad, proponiendo para ellos la creación del suelo preciso, proponiéndose nuevo suelo que permita la ampliación de la Universidad, motor de la investigación científica. c) Infraestructuras. Las apuestas de crecimiento, desarrollo y modernidad serán viables si se dota a la ciudad de un adecuado sistema de infraestructuras. En este sentido y según la diagnosis efectuada el planeamiento debe proponer realizar las siguientes actuaciones:

c.1) Red viaria: la conexión Sevilla-Badajoz para conectar con Lisboa o Madrid no es suficiente con la actual N-434 y su enganche con la N-630. En ese sentido se propone que debe gestionarse la construcción de una autovía que fuera variante desde la futura Autovía de la Plata. Asimismo la conexión con el norte de España que se realizara también en el futuro con la Autovía de la Plata debe permitir su acceso a la misma desde otra variante que se propone se realice desde Cáceres lo que supondría, consecuentemente unir las dos capitales de provincia de la Comunidad Autónoma, quedando, así mismo, unidas las dos capitales con Mérida como capital de la Comunidad. c.2) Red Ferroviaria: Para conseguir la posición que se desea de Badajoz como ciudad baricentrica de Sevilla-Lisboa-Madrid, el planeamiento debe proponer en primer lugar, que el corredor oeste que una Madrid con Lisboa en alta velocidad (AVE) tenga una terminal en Badajoz, que servirá, para situar a Badajoz en una buena posición, y de esta forma contribuir al desarrollo del resto de la Comunidad Autónoma. Asimismo se pone sobre la mesa la conexión de Badajoz-Sevilla con un tren de, al menos, velocidad alta, que permitiría igualmente posicionar a Badajoz, permitiendo, asimismo una deseable conexión de dos grandes ciudades europeas como son Lisboa y Sevilla y la conexión de Andalucía con Portugal. En cualquier caso y dentro de las posibles variantes que al respecto se puedan producir, el planeamiento debe dar respuesta a la previsión de una ubicación adecuada a la terminal de viajeros para trenes de las prestaciones que se están proponiendo.

El transporte de mercancías por vía férrea también de escaso potencial tiene su terminal actualmente en el polígono industrial de El Nevero,

Para potenciar dicho transporte, el planeamiento debe prever una adecuada terminal de mercancías junto con un intercambiador con el transporte de mercancías por carretera y un posible puerto seco para contenedores. Esta infraestructura del transporte de mercancías va íntimamente unida a la previsión del suelo industrial necesario para el despegue del sector industrial, junto con las políticas de ayudas e incentivos que se establezcan.

c.3) Red aeronáutica: La revitalizaron del transporte aéreo es necesario para la potenciación de la ciudad y de la comunidad autónoma en su conjunto. Por ello el planeamiento sugiere la conveniencia de arbitrar medidas desde otras instancias para promover este medio transporte de gran utilidad para las grandes distancias. En este sentido se propone, y así se recoge en la diagnosis efectuada, que se realice el estudio de la implantación de las siguientes líneas:



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− Líneas estacionales (Abril-Septiembre) con el País Vasco y Cataluña, que podría cubrir la afluencia de extremeños en periodos de vacaciones a la comunidad autónoma.

− Líneas regulares a Madrid y Barcelona que nos conectaría con estas ciudades y de ahí con el resto del mundo.

c.4) Intercambiadores: La construcción de espacios donde las mercancías y las personas puedan pasar de unos medios de transportes a otros, facilita la mejora de los tiempos de transporte y la complementariedad de los mismos.

Por ello el planeamiento debe localizar, dos intercambiadores, a saber:

− Intercambiador de mercancías: Debe proponerse un espacio junto a la terminal de ferrocarril que posibilite el cambio del transporte de mercancía por carretera y por ferrocarril, así como, la posibilidad de almacenar mercancías durante un cierto periodo de tiempo para acomodar los tiempos de espera. Dicho intercambiador, junto con el puerto seco y la política de expansión del sector industrial debe dar lugar a la configuración de una Plataforma Logística en su entorno.

− Intercambiador de pasajeros: La funcionalidad de la nueva estación de ferrocarril se vera claramente incrementada si se complementa con una terminal de autobuses, donde los viajeros puedan en un mismo lugar cambiar de un medio de transporte interurbano a otro o incluso acceder a los medios de transporte urbanos. El planeamiento, consecuentemente deberá situar este intercambiador allí donde finalmente se sitúe la estación de viajeros del transporte por ferrocarril el cual debe servir al mismo tiempo como un elemento vinculado a otras actividades complementarias (Hoteles, comercios, etc)...

2.2.2.- Badajoz: Capital de Provincia y ciudad de encuentro entre España y Portugal.

La Administración del Estado en la Comunidad Autónoma como hemos analizado tiende a disminuir por el proceso de transferencias de competencias hasta que se alcance el techo competencial establecido en el Estatuto de Autonomía. Por ello, únicamente será necesario mantener aquellas sedes administrativas que el Estado debe tener en las comunidades autónomas y, en primer lugar, la sede de la Delegación del Gobierno, órgano que institucionalmente lo representa. Ello se encuentra asegurado por las recientes obras de ampliación y reforma que se han llevado a efecto en el actual edificio de la Avda. de Huelva. El retroceso como capital administrativa, que ha sufrido Badajoz por el traslado de sedes hacia Mérida como sede de la capitalidad de la Comunidad Autónoma, debería de alguna forma desacelerarse, propugnando el establecimiento de sedes territoriales de la administración autonómica en Badajoz, como se expresa en el diagnostico efectuado.

La existencia del pequeño Consulado de Portugal en Badajoz y la escasa repercusión que tiene en la ciudad, hace aconsejable sugerir el inicio de un mayor acercamiento entre las autoridades para potenciar las relaciones y que conlleve a la necesidad de una sede con mayor representatividad. En el sentido expuesto, el planeamiento debe dar respuesta a las siguientes previsiones:

− El mantenimiento del uso administrativo de las actuales sedes de la administración del Estado y, de las futuras sedes de la administración autonómica, asignando a dichos edificios los usos pormenorizados correspondientes.

− La potenciación de la representación oficial de Portugal en Badajoz así como la construcción de una nueva sede solo es posible sugerirla en el planeamiento dado el interés que puede significar para la ciudad dicha institución, que puede fomentar el desarrollo de actividades y encuentros a todos los niveles de la sociedad tanto políticos, como económicos, culturales, deportivos etc, así como indicar que dicho posible centro deba ubicarse en el Centro Histórico, al objeto



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de conservar las cotas de centralidad que tiene dicho espacio urbano, e incluso, a ser posible, reutilizando algún edificio emblemático protegido desde el Catalogo, estrategia que debería adoptarse para la ubicación o ampliación de nuevas sedes administrativas o culturales.

− Debe proponerse la reserva de suelo para la ubicación de nuevas instalaciones de la Feria de Muestras acorde con las necesidades a medio y largo plazo, de tal forma que puedan entenderse como unas instalaciones definitivas. En ese sentido, seria suficiente con la reserva de suelo que en estos momentos se esta utilizando y que la Revisión debe asumir, proponiendo junto a ellas los terrenos suficientes para futuras ampliaciones hasta alcanzar sus necesidades de suelo a medio-largo plazo. Al mismo tiempo, debe establecerse en las inmediaciones reservas para otros usos complementarios de la institución ferial como pueden ser otros usos terciarios, tales como hoteleros, oficinas, sociorecreativos o comerciales, dado que en otro caso, la funcionalidad de dicho espacio puede quedar mermada. Esta área coincide con la que se propone para servicios como ciudad media europea, pero que aquí queda localizada justo en el entorno de la Feria de Muestras, ya que debe conseguirse que toda la zona sea un polo de atracción y de encuentro con Portugal, justo en la frontera entre ambos países.

− Los nuevos espacios deportivos y de ocio deben establecerse de conformidad con los estándares urbanísticos habituales empleados al efecto.

− Para la acogida de visitantes portugueses, se propone la zona denominada Huerta del Pico y la extensión hacia el sur del parque que se recupere con la actuación del nuevo encauzamiento del río Guadiana, completando la instalación con la reutilización del Fuerte de Revellín que pueda absorber, entre otras funciones, una zona de acogida, trasladando las dependencias municipales allí existentes hacia otro lugar.

2.2.3.- Badajoz: Principal centro de población de Extremadura.

La instalación de sedes administrativas de la administración autonómica hay que situarla en el momento en que se alcanzase el techo competencial del Estatuto de Autonomía, unido a la forma de implantación en el territorio extremeño de dichos servicios administrativos. Como ya se ha dicho en el análisis y diagnostico efectuado, el proceso de transferencias no ha producido, sistemáticamente, la implantación en la ciudad de los servicios administrativos transferidos, sino que la mayor parte de la maquinaria administrativa se ha desplazado hacia la nueva capitalidad extremeña. En ese sentido, para reequilibrar administrativamente Badajoz se requeriría la instalación de instituciones o sedes territoriales o direcciones generales de las consejerías. En resumen, de la diagnosis realizada en la Memoria Síntesis se desprenden las siguientes propuestas de planeamiento:

− Reservar suelo o proponer edificios en el centro histórico y su entorno que puedan albergar futuros centros administrativos o institucionales dependientes de la administración autonómica. En cuanto a las edificaciones se propone para ello una serie de edificios para los que se interesa su protección y cuyo uso se propone sea de equipamientos, que podrían ser adquiridos mas tarde por la administración.

− Del análisis de servicio de la red se requiere la mejora de la EX - 310 y EX – 209, siendo esta ultima necesaria para la comunicación con los poblados dependientes de Badajoz.

− En relación con los servicios dependientes de la Diputación Provincial, de conformidad con la diagnosis realizada, señalar que ciertos edificios o instalaciones como el Antiguo Instituto Barbara de Braganza, el Museo Provincial de Bellas Artes o



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el Conservatorio de Música deban contar con unas instalaciones mejoradas adecuando los usos posibles a cada uno de los edificios existentes, si bien, hay que destacar que en ese sentido ya se han iniciado algunas actuaciones.

− La red de carreteras dependiente de la administración provincial es escasa limitándose a la Badajoz-Corte de Peleas y Badajoz-Campo Mayor, que se encuentran en aceptables condiciones.

− Finalmente las propuestas que se realizan para Badajoz como ciudad europea, española y transfronteriza es evidente que servirán para consolidar a esta ciudad como principal centro poblacional de Extremadura y como polo de atracción de toda la región.



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3.- DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA

3.1.- LA ORDENACIÓN TERRITORIAL

De conformidad con las directrices expresadas en apartados precedentes y la diagnosis efectuada, el planeamiento propone adoptar las soluciones siguientes:

3.1.1.- El suelo Rústico Con el objetivo de preservar el suelo rústico municipal del desarrollo urbano, así como el interés de conservar la calidad medioambiental del mismo, el suelo rústico no ocupado por núcleos de población se clasifica como Suelo no Urbanizable. Así mismo, a los efectos de su preservación del desarrollo urbano se establecen, de conformidad con el Artículo 9 de la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones y el Artículo 11 de la LESOTEX, las siguientes categorías: - Suelo No Urbanizable de Especial Protección Supra Plan (SNU-EPS): Constituido por

los terrenos que por estar sometidos a algún régimen de especial protección de conformidad con los Planes de Ordenación Territorial o la Legislación Sectorial sean incompatibles con sus transformaciones urbanas en función de sus valores o limitaciones de carácter ambiental, paisajístico, cultura, natural, estructural, infraestructural o dotacional.

- Suelo No Urbanizable de Especial Protección Planeada (SNU-EPP): Constituido por los terrenos que el presente Plan considera necesario preservar en función de los valores o limitaciones anteriormente señalados que existen o se deban establecer respectivamente en el territorio municipal.

- Suelo No Urbanizable Común (SNU-COM): Constituido por aquellos terrenos que se consideran inadecuados para un desarrollo urbano racional y sostenible, de conformidad con el modelo de desarrollo urbano adoptado.

3.1.2.- Los núcleos de población - Considerar que el sistema núcleos de población compuesto por un núcleo urbano

principal (NUP) y los núcleos rurales (NUR) existentes es, en principio, suficiente y coherente para atender las necesidades de residencia de la población. Asimismo y al objeto de afianzar las funciones que debe cumplir una ciudad media europea, el núcleo principal debe absorber el crecimiento poblacional derivado de su poder de atracción y del crecimiento vegetativo limitando el crecimiento de los núcleos urbanos rurales a las funciones primigenias de los mismos, controlando su desarrollo en función de su crecimiento vegetativo.

- Los núcleos urbanos secundarios (NUS) se entienden como núcleos surgidos para cumplir una determinada función, por lo que se congela su crecimiento.

- Los enclaves rústicos surgidos al amparo del Plan de 76 se asumen por ser situaciones irreversibles que se produjeron por aquel planeamiento general, asumiéndose, asimismo los crecimientos que en su entorno viene a formar parte de aquellos y que, en algunos casos, por una escasez de información no fueron delimitados por el Plan de 1.989. A estos enclaves se les confiere la calificación de núcleo de población al entender que no cabe otra posibilidad desde el punto de vista legislativo y al poder admitirse su regulación de conformidad con la Disposición Transitoria Primera en su Punto 3 de la LESOTEX. Estos núcleos se integran en el Sistema de Núcleos Urbanos Secundarios (NUS) mencionados en el apartado anterior. Pero al mismo tiempo, se propone mantener fuera de ordenación aquellas otras parcelaciones que se hayan producido ilegalmente con posterioridad y de una forma aislada y no integrables en los núcleos primitivos.

- Las viviendas familiares aisladas que puedan ser autorizadas en el futuro en el suelo rústico, tendrán que ajustarse las parcelas mínimas a las unidades mínimas de cultivo.



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En todo caso, se considera parcelación urbanística en una finca rústica aquella que produzca una segregación de dos o más lotes en parcelas con la unidad mínima de cultivo sin que venga avalada por una actuación de la Consejería de Agricultura. En definitiva, se trata de que ello no vaya en detrimento del uso agropecuario que es propio de suelo rústico.

- Las autorizaciones de instalaciones o equipamientos deben igualmente ajustarse a las parcelas de las unidades mínimas de cultivo. Por otra parte, tanto estas instalaciones como las autorizaciones de viviendas familiares se restringen en aquellas áreas de suelo rústico que tienen un especial valor o resulten inadecuadas, por lo que tal cumplimiento de la parcela mínima no es suficiente para todos los terrenos.

- Las Propuestas en la red de transportes y comunicaciones ya se ha expresado con suficiencia en anteriores apartados, por lo que nos remitimos a lo allí expresado. Sin embargo, en el análisis de la estructura territorial del municipio se detecta la deficiencia de comunicación entre las márgenes izquierda y derecha del río Guadiana a lo largo de su vega, por lo que propone, al menos, la mejora del denominado badén de Talavera la Real.

3.1.3.- El Sistema de equipamientos en suelo rústico El planeamiento contempla los siguientes equipamientos en el suelo rústico: - Sistema de Espacios Libres: Compuesto por el Parque de tres Arroyos que se integra

en el Sistema General de Espacios libres - Las bases militares que se contemplan con el uso de Sedes Institucionales (EAS) de la

Defensa y los cuarteles y dependencias de la Guardia Civil con el uso Seguridad Ciudadana (EUS), que se integran en el Sistema General de Equipamientos.

- Los Cementerios Municipales (EUC), Areas de tratamiento de basuras (EUB), Areas de Residuos Inertes (EUD) que integrarán el Sistema de Equipamientos Generales en suelo rústico.

3.1.4.- La red territorial de transportes, comunicaciones e infraestructuras. Para la comunicación y funcionamiento de los núcleos de población señalados, el territorio municipal se ve actualmente cosido por una red viaria y de transportes, así como de infraestructuras y telecomunicaciones que el plan asume como suyas proponiendo algunas innovaciones en sus trazados: En el sentido anteriormente expuesto y desde el punto de vista propositivo del plan, se demandan las siguientes innovaciones: - Conexión mediante autovía Badajoz-Cáceres y Badajoz-Zafra. - Renovación del trazado de la vía que une Talavera la Real con los poblados situados al

norte del río Guadiana (badén de Talavera). - Variante de la red ferroviaria convencional y la nueva implantación de la red de Alta

Velocidad por un corredor Norte de la Ciudad de Badajoz. El plan, en definitiva califica las diferentes redes de la siguiente forma: a) Red de Transportes - Red viaria interurbana (TVI): Sistema de carreteras pertenecientes al Estado, Autonomía

o Provincia, que componen el Sistema General viario con el uso. - Red viaria local (TVL): Caminos públicos municipales, que compondrán el Sistema

Local viario. - Red ferroviaria: Sistema de líneas férreas de Alta Velocidad (TFA) y línea férrea

Convencional (TFC), que compondrá el Sistema General ferroviario. - Terminales: Terminales de viajeros (TTV) o de mercancías (TTM) que se sitúen en Suelo

no Urbanizable y que pertenecerán al Sistema General de Transportes.



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b) Red de Infraestructuras - Red de abastecimiento de aguas (SAC): compuesta por las canalizaciones de

distribución principal hasta la potabilizadora de aguas y que pertenece al Sistema General de Infraestructuras, junto con las potabilizadoras de aguas (SAI).

- Red de Saneamiento (SSC): compuesta por el alcantarillado principal que discurre por Suelo no Urbanizable desde los Núcleos Urbanos hasta las depuradoras de Aguas Residuales (SSI), que pertenece al Sistema General de Infraestructuras.

- Red de Gas: compuesta por los gasoductos (SGC) que atraviesan el territorio, tanto para dar suministro a los Núcleos Urbanos de Badajoz como de carácter interurbano, que pertenecen al Sistema General de Infraestructuras, junto con las instalaciones de similar carácter (SGI).

- Red de Energía eléctrica: compuesta por las líneas de transporte de Alta y Media Tensión (SEC) y las subestaciones eléctricas (SEI) situadas en Suelo no Urbanizable que compondrán el Sistema General de Infraestructuras.

c) Vías Pecuarias - Dentro de la Red de Transportes y con sus características especiales, se contemplan la

red de Vías Pecuarias que se encuentran incluidas en el término municipal.

3.2.- LA ORDENACIÓN DEL SUELO RÚSTICO

El planeamiento, de conformidad con el diagnostico efectuado realiza las siguientes propuestas: a) Impide cualquier actuación que pueda atentar contra los elementos de interés cultural

detectados en el territorio, mediante su localización y clasificación. b) Limita la implantación de actividades de carácter urbano en el suelo rústico en función

de su compatibilidad con los valores apreciados en el territorio, y siempre que sea obligada su implantación en dicho medio en razón de la actividad o cuando no exista capacidad suficiente en el suelo clasificado de los núcleos de población.

c) Limita, igualmente, cualquier actividad urbanística que pueda producirse en la zona de policía de los cauces públicos y restringe las actividades en las zonas inundables a aquellas cuya actividad vaya vinculada a los terrenos donde se asientan (vivienda familiar agropecuaria, industrias agropecuarias, industrias extractivas etc.), procurando en cualquier caso minimizar el riesgo contra las avenidas.

d) Respeta las segregaciones que deban realizarse para la implantación de usos, siempre que no puedan producir un núcleo de población, según la legislación urbanística.

A estos efectos, dentro de las tres categorías de Suelo no Urbanizable establecidas, se definen los siguientes tipos y subtipos: CATEGORIA TIPO SUBTIPO

COMUN INNECESARIO UNICO

CARACTERISTICAS FISICAS TOPOGRAFICAS

INUNDABLES

CONEXIÓN SERVICIOS

ESPECIAL PROTECCIÓN SUPRA PLAN

AMBIENTAL CAUCES PÚBLICOS

VIAS PECUARIAS

MONTES PÚBLICOS

PAISAJÍSTICO ENTORNO BIC

CULTURAL YACIMIENTO ARQUEOLÓGICO



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ELEMENTOS BIC

NATURAL ZONA DE ESPECIAL PROTECCION DE AVES

ESTRUCTURAL DEHESAS

INFRAESTRUCTURAL CARRETERAS DEL ESTADO

CARRETERAS DE LA C.AUTONOMA

CAMINOS PÚBLICOS

RED DE FERROCARRIL

ESPACIO AEREO

OTRAS INFRAESTRUCTURAS O TELECOMUNICACIONES.

DOTACIONES CEMENTERIOS

CENTRO PENITENCIARIO

INSTALACIONES PARA LA DEFENSA MILITAR

OTRAS DOTACIONES

ESPECIAL PROTECCIÓN PLANEADA

AMBIENTAL

PAISAJISTICO PERFILES URBANOS

CULTURAL CASTILLOS Y CORTIJOS

ELEMENTOS TRADICIONALES

SITIOS HITORICOS

NATURAL INTERÉS FAUNÍSTICO

PARQUE SUBURBANO

ESTRUCTURAL TIERRAS DE REGADÍO

FORESTAL

AGRÍCOLA-PECUARIO

INFRAESTRUCTURAS AUTOVIA VARIANTE SUR

VIAS DE BORDE

OTRAS INFRAESTRUCTURAS O TELECOMUNICACIONES

DOTACIONES VERTEDERO Y TRATAMIENTO DE BASURAS

VERTEDERO Y TRATAMIENTO DE ESCOMBROS

VERTEDERO Y TRATAMIENTO DE OTROS RESIDUOS

OTRAS DOTACIONES

3.3.- LA ORDENACIÓN DEL NÚCLEO URBANO PRINCIPAL: BADAJOZ-CIUDAD

3.3.1.- Estructura General propuesta La estructura urbana propuesta se explica de la siguiente forma: a) La ocupación del suelo. Morfología urbana. Las perspectivas visuales más destacadas de la ciudad, la existencia en forma de guante de los cauces de los ríos y arroyos que penetran hacia el centro histórico y los cerros y cadenas de cerros, así como los valores del suelo rústico detectados y las características de las infraestructuras, y, en definitiva, toda la estructura territorial existente, nos lleva a la imagen de que el suelo que puede ocupar la ciudad debe entenderse como una magma edificado, racionalmente consolidado o extraído de conformidad con el territorio y ciudad existente. Con esta operación salvaremos la identidad histórica del territorio y la Ciudad, y por tanto, la identidad del lugar que nos ha sido legado, produciendo, asimismo, la fusión del campo y la ciudad, del espacio libre y ocupado. Esta masa edificada, se va moldeando, según decimos anteriormente, con criterios racionales relativos a la vocación urbana de los terrenos que dará forma a la ciudad propuesta. En ella, no permitiremos, por tanto, su total densificación, sino que iremos rescatando estratégicamente burbujas o espacios o densidad de la masa edificada para producir sistemáticamente la dualidad del espacio lleno y vacío, lo construido y lo no construido, en toda la escala ciudadana (ciudad, barrio,



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edificio). La masa edificada inicial y posteriormente moldeada, parte con el criterio inicial de alcanzar las densidades más altas permitidas por la Ley del Suelo y Ordenación del Territorio de Extremadura, estableciéndose, cuando menos, con los estándares urbanísticos de calidad urbana que la propia ley establece, y ello al entender que la Ciudad con ello consumirá en su desarrollo una menor cantidad de suelo, con menores recorridos y por tanto más ecológica y sostenible. Será, por tanto, la vocación urbana de los terrenos la que irá aconsejando, en cada lugar del territorio, donde el criterio inicial debe corregirse disminuyendo la densidad edificatoria o incluso proponiendo su total desaparición. Con los criterios mencionados y en una primera aproximación, podemos describir la ordenación propuesta a partir de la estructura radiocentrica de la red viaria que viene a representar los dedos de una mano que penetran en el guante de la estructura natural del territorio, que suponen justo el negativo del mismo, ya que cabe entenderlos como los ejes directores desde donde la ciudad (la mano) penetra en el campo. Es precisamente en estos ejes donde se apoya el crecimiento de la ciudad. Estos ejes, que, por otra parte, provienen de los caminos históricos existentes, conservan el trazado propuesto, para mantener su huella histórica aunque, evidentemente, con las secciones viarias necesarias para las nuevas funciones asignadas. Por otra parte la interconexión de los radios requiere, en continuación de las rondas existentes, la previsión de nuevas vías concéntricas. Como nueva vía concéntrica se hace evidente la necesidad de una nueva Variante Sur que posibilite el transporte interurbano que, accediendo desde los radios del sur de la ciudad, pretendan la incorporación a cualquier otra carretera radial de las existentes sin tener que afectar al tráfico de la ciudad. Pero, dado que esta ronda también se precisa para el tráfico de la ciudad, se propone que también pueda cumplir esta función. Analizado el territorio circundante de la ciudad se realiza un trazado de la ronda que sobrepasa todas zonas urbanas existentes, y que engloba suelo suficiente para su posible desarrollo urbano, pero que al mismo tiempo no llega a alcanzar las zonas periurbanas que se sitúan al sur de la ciudad, es decir, que el trazado propuesto permite que esta ronda pueda asumir la doble función que se le asigna, convirtiéndose en una auténtica variante de carreteras a la que ese le da carácter de autovía y que, junto con la actual autovía de Extremadura, circundará todo el núcleo urbano. El suelo descrito, que de una u otra manera entendemos que pertenece a la ciudad y, por tanto se trata de un suelo rústico actual a ocupar con los criterios mencionados por la ciudad, se deriva, en definitiva, del análisis de la estructura orgánica del territorio y de la estructura urbana existente, teniendo como límite claro de máximo crecimiento la circunvalación. Sin embargo, el borde de la Ciudad es otro, porque deben preservarse los terrenos que garanticen las perspectivas urbanas y la identidad de la ciudad y los valores más importantes del suelo rústico, así como aquellos otros que por su inadecuación intrínseca no deben ser ocupados por desarrollos urbanos. En resumen, este sería el modelo territorial que el planeamiento contempla y que se pretende agotar hasta su máxima expresión, estableciendo las diferentes clases y categorías de suelo definidas en atención a las demandas previsibles y con la suficiente oferta para que pueda entrar en funcionamiento las leyes del mercado. En este sentido, consideramos que la clara delimitación del suelo de posible desarrollo urbanístico preservará el suelo de posibles calificaciones urbanísticas posteriores en suelo no Urbanizable y evitará tensiones de reclasificación dentro del anillo delimitado y todo ello con independencia de la secuencia de programación de los diferentes sectores delimitados, en función de los criterios expresados en la diagnosis para establecer la viabilidad de su desarrollo. Falta, por último, definir con la mayor claridad posible los bordes propuestos para el desarrollo urbano de la Ciudad. En ese sentido, los bordes se explican, de este a oeste, de la siguiente forma: - Se propone un primer sector no edificado, calificado como Entorno Territorial de los

Bienes de Interés Cultural de la Alcazaba y el Fuerte de San Cristóbal, constituido por el territorio comprendido entre la Carretera de Cáceres, la Autovía de Extremadura y el



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Antiguo Camino de Talavera en el que solo se excluyen las instalaciones institucionales e industriales existentes en la cercanía de la Ciudad en la carretera de Cáceres.

- Se propone un segundo borde que partiendo de la antigua N-V, donde confluye un nuevo vial circunvalatorio y que supone una "nueva puerta de la Ciudad", que partiendo del citado vial alcanza el lindero este de la anterior área de admisibilidad de la Atalaya para posteriormente, con un vial sinuoso debido a las pendientes del terreno alcanzar el lugar donde el Arroyo San Gabriel confluye con la Carretera de La Corte. Este borde se explica, en primer lugar, porque los terrenos más llanos situados al este del vial de circunvalatorio y al sur de la N-V, tienen una constatada dificultad de evacuación de aguas residuales, comenzando hacia el sur unos terrenos con una orografía de elevada pendiente e igual dificultad de evacuación al encontrase en la misma cuenca vertiente hasta alcanzar el Antiguo Camino del Potosí, vial principal de acceso a la Atalaya que ya tiene una importante pendiente y que está trazado por la cresta de los cerros del lugar. De nuevo hacia al el sur de dicho camino los terrenos vuelven a caer con fuertes pendientes hasta alcanzar la Carretera de La Corte, apropiándose la Ciudad, no obstante, de un territorio, cuyo borde es el vial sinuoso descrito anteriormente y que conecta la parte alta de la Atalaya con la carretera y con la Ciudad. La orografía descrita y la dificultad de evacuación de parte de los terrenos es la que aconsejan preservar el territorio del desarrollo urbano, según los criterios establecidos en ese sentido, así como la dificultad de trazar un nuevo vial que circunvalando la Atalaya intersecte con la antigua N-V aún más al este de la circunvalación descrita.

- Analizando el territorio entre la Carretera de la Corte y la de Sevilla nos encontramos con un lugar semejante en cuanto a su orografía al sector anteriormente descrito, donde el camino sobre la cresta de los cerros es el Camino de los Entrines, si bien, aquí la vaguada la ocupa el Arroyo San Gabriel. En este caso, la ladera que cae hacia la carretera y el arroyo aún tiene mayor pendiente que en el supuesto anterior, pero con la excepcional condición de que la mayor parte de dicha ladera es un terreno de dehesa arbolada que se ha considerado como terrenos de especial protección por el importante valor del ecosistema que representa. Por tanto, en este sector, el borde viene fijado, al norte, por el Camino de los Entrines y la prolongación hacia el este de las urbanizaciones de Las Lomas y Los Montitos, al oeste por el área de expansión de la antigua área de admisibilidad residencial de las Rosas, lindero con fuertes pendientes y en parte y en sus cercanías adehesados. Igualmente que en el sector anterior el necesario vial de circunvalación y que en su caso, debería ser, prolongación del mismo debería discurrir por terrenos de fuertes pendientes y atravesar los terrenos adehesados.

- El suelo urbanizable que se propone entre la Carretera de Sevilla y la Carretera de Valverde tiene, a nuestro entender, un borde claro, cual es el antigua área de admisibilidad de los Lebratos, dado que otro criterio que se ha utilizado ha sido el de ordenar urbanísticamente los espacios intersticiales entre la Ciudad consolidada y los núcleos o asentamientos dispersos en la corona periurbana, al objeto de integrar en la ciudad dichas áreas. Por otra parte, una mayor ocupación hacia el sur significaría entrar en los terrenos del antiguo Cuartel de Sancha Brava de destino incierto, así como colonizar otro cerro que sería deseable se reforestara de encinar.

- El sector entre la Carretera de Valverde y la Carretera de Olivenza tiene como borde el sur de Las Vaguadas, que coincide con la Cañada de Sancha Brava y que más hacia el oeste, sirve de argumento para marcar el borde apropiable por la Ciudad edificada. Sin embargo, llegado un punto, el borde se recoge hacia el norte para permitir la evacuación de las aguas residuales con las pendientes y cuenca vertiente necesaria para permitir su evacuación hacia la depuradora de aguas residuales existente que se encuentra aún con suficiente capacidad para absorber los nuevos suelos urbanos propuestos, criterio de infraestructura que igualmente ha pesado a la hora de proponer nuevos suelos urbanizables.



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- El sector situado entre la Carretera de Olivenza tiene como únicos borde de imposible urbanización el río Guadiana, al norte, y la limitación de evacuación de las aguas residuales al oeste, ya que el terreno es sensiblemente horizontal y de escaso o medio valor agrícola, siendo consecuentemente idóneo para su urbanización.

- El sector situado entre el río Guadiana y la Carretera de Campo Mayor tiene como lindero sur, en la zona más oriental, el río Guadiana conformando un parque urbano en una importante franja de terrenos que, dirigiéndonos hacia la zona occidental y una vez pasado el Puente Real, se transforma en suelo rústico de importante valor agrícola por ser zona regable, trasladándose el borde a un elemento físico, cual es la Corredera de Palomas que sirve de desagüe a la referida zona regable, permitiendo al norte de dicho cauce la obtención de una franja de terrenos urbanizables que posibilitan la construcción de la Avenida de Elvas; propuesta ya contenida con diferentes clasificaciones en los planeamientos anteriores, pero en esta ocasión con un borde no aleatorio, que además permite la implantación hacia el sur de un vial alternativo a la Avenida de Elvas, así como la utilización de dicho vial como acceso al la Ciudad desde la Variante Sur de carreteras diseñada Los bordes oeste y norte de este sector se explican por sí solos ya que vienen definidos por la Autovía de Extremadura y por la Variante Sur propuesta, elementos construidos que suponen una clara barrera física y que desde un principio se habían establecido como límites del territorio, apropiable por la Ciudad construible, en el modelo territorial planteado.

- Finalmente, nos queda el sector entre la Carretera de Campomayor y la Carretera de Cáceres, cuyo borde occidental se propone tras una franja de terrenos al borde de dicha carretera destinada a zona industrial, como expansión del Polígono del Nevero, ya que a partir del borde propuesto aparece la ladera este de las Cuestas de Orinaza de acusadas pendientes, que además ha sufrido vertidos de escombros incontrolados, de costoso traslado a otros lugares, y cuyo espacio se propone recualificar en el tiempo mediante la implantación de un área de vertidos de escombros controlados que una vez agotada su capacidad y tras su definitivo sellado se convierta en un espacio libre y de esparcimiento, como cualquiera de los otros parques situados en los cerros del resto de la Ciudad. En los pies del cerro de las Cuestas de Orinaza, aparece de nuevo un sector de terrenos destinados a regadío, que son abastecidos por el Canal de Badajoz y donde además se asientan instalaciones agropecuarias pertenecientes a la Consejería de Agricultura, terrenos que por su alto valor agrícola, el plan propone que debe ser uno de los valores a proteger en el suelo rústico. Por otra parte, dichos terrenos se encuentran atravesados actualmente por el ferrocarril. De los referidos terrenos únicamente se excluyen las dependencias administrativas ubicadas al borde da la Carretera de Cáceres. Por último el otro borde viene constituido por el Cerro de San Cristóbal como entorno territorial del BIC del Fuerte del mismo nombre.

b) La estructura del uso residencial

− Se asume, en general, la estructura del uso residencial existente y en desarrollo tanto desde el punto de vista morfológico como del planeamiento actualmente existente, si bien con las oportunas rectificaciones de detalle.

− Se propone igualmente algunas actuaciones de saneamiento y reforma interior en determinadas áreas, que van desde el Centro Histórico, cuyo análisis y actuaciones se realiza mas pormenorizadamente como punto especifico de la ordenación, hasta la asunción de la importante actuación de la reforma de las áreas afectadas por las riadas del Noviembre de 1.997 y cuyo desarrollo y ejecución se proponen como Areas de Actuación Preferente del Plan.

− Se propone reequilibrar socialmente la ciudad mediante la exigencia de reservar un determinado suelo para viviendas de protección oficial en las nuevas áreas residenciales propuestas, cuya proporción se determina en el dimensionamiento de suelo realizado.



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− Se propone, en general, estructurar el nuevo suelo residencial en un primer anillo entorno a la ciudad existente como áreas de media-alta densidad, disminuyendo la misma en un segundo anillo a medida que nos alejamos de la misma y en el borde en contacto con el suelo rústico.

− Se propone como ejes vertebrado res de la circulación e interconexión entre las diferentes áreas de la ciudad, tanto la estructura radial como concéntrica diseñada y que constituirá el Sistema General Viario.

− Se propone como áreas de ordenación y de estructuración de la ciudad en primer lugar, el Centro Histórico y, en segundo lugar, los gajos o sectores que se van produciendo en la estructura viaria radial, procurando establecer la actividad urbana en el interior de dichas áreas y sectores e igualmente en sentido radial al objeto de enfatizar el centro y producir una continuidad en el sentido natural de desarrollo. Asimismo, se propone evitar los usos residenciales dando frente al Sistema General Viario, al objeto de alejarse del tráfico rodado. Por otra parte, se pretende que cada una de las zonas así definidas alcancen el mayor equilibrio posible desde el punto de vista de las dotaciones públicas.

− Finalmente, el tejido urbano intersticial propuesto entre toda la estructura general se apoya en la recuperación del manzanero ortogonal, si bien, adaptado en sus bordes a dicha estructura general prediseñada o caminos históricos preexistentes y a los condicionantes naturales del territorio y ello al entender que los modelos de ciudad que a lo largo de la historia se han apoyado en dicho manzanero proporcionan una gran funcionalidad y calidad urbana.

− El sistema viario así definido se entenderá como viario de carácter secundario de carácter local y perteneciente a la ordenación detallada, si bien se considera vinculante para el posterior desarrollo de las nuevas áreas urbanizables de tal manera que la concepción global de cada parte homogénea del territorio municipal presente una sola lectura con independencia de la ejecución troceada que tendrán dichas áreas en función de la sectorización realizada.

c) La estructura del uso industrial y de servicios.

− La estructura del uso industrial se apoya inicialmente en la estructura existente constituida fundamentalmente por el Polígono del Nevero y por los accesos desde la N-V y la carretera de Sevilla, accesos que se completan con nuevas áreas de desarrollo que le dan continuidad, así como dos nuevas áreas industriales, la primera la que se sitúa al noreste de la Carretera de Campo Mayor, parte de ella vinculada a la escombrera que se propone en la ladera este de las Cuestas de Orinaza como industria preferentemente vinculada al reciclaje y a las investigación y desarrollo I+D y la segunda como parte del área de oportunidad que se diseña para alojar las nuevas instalaciones del transporte ferroviario y las correspondientes intercambiadores modales de transporte. Se propone, así mismo, un área industrial especializada encaminada a la implantación de un Parque Tecnológico vinculado a la Universidad, situado en el entorno del área de servicios situado al sur de la Av. de Elvas, para la que se establece la oportuna Reserva de Terrenos. Finalmente, se propone la creación de una Plataforma de Actividades Logísticas, que deberá situarse en el entorno del ferrocarril y que actualmente es de difícil ubicación por cuanto se encontrará afectada por el trazado definitivo del ferrocarril del AVE y la solución alternativa de ferrocarril convencional.

− Las áreas de servicios donde el equipamiento privado (comercio, administrativo, hotelero, socio-recreativo, etc...)tuviera un carácter dominante eran prácticamente inexistentes en el planeamiento anterior, por lo que es con el presente planeamiento cuando se atiende dicha demanda de suelo, estableciendo su estructura que, fundamentalmente, se configura en el área de la frontera de Caya como complemento a las instalaciones allí existentes referentes al Real de la Feria de San Juan, Parque de Atracciones y la actual realización de las instalaciones de la Institución Ferial de Badajoz (IFEBA) y que pretende ser un foco de atracción y de actividades



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transfronterizas. Esta área se complementa con otras dos de menor entidad: la primera que servirá de acompañamiento a la nueva terminal del tren de alta velocidad y la segunda como eje articulador entre el área norte y sur del actual Polígono Industrial del Nevero una vez se produzca el desmantelamiento de la red ferroviaria convencional actualmente existente.

d) La estructura de los espacios libres y de los equipamientos. - El sistema general de espacios libres parte de la extensión del existente. Así se

propone recuperar como tales los cerros y márgenes de los cauces fluviales que la ciudad va colonizando en su desarrollo y que permitirá una lectura unitaria del sistema.

- El establecimiento del sistema de espacios libres en los cerros colonizados permitirá el uso efectivo de dichos puntos como atalayas desde donde efectivamente se garantice la contemplación de la ciudad.

- Se utiliza, en general, la misma estructura del sistema general de espacios libres como parte del Sistema General del equipamiento comunitario de cierta escala, de tal forma que tenga igualmente el sistema una lectura unitaria, aparte de dotar de contenido a los espacios libres convirtiéndose éstos, en importantes focos de atracción.

- Por ultimo, como ya se ha expresado anteriormente, se reserva los interiores de las zonas de las áreas residenciales para la implantación de los sistemas de espacios libres y equipamientos de carácter local.

3.3.2.- La clasificación del Suelo propuesta De conformidad con lo establecido en el Artículo 7/ de la ley 6/98 sobre Régimen del suelo y Valoraciones, así como en el articulo 8 de la Ley 15/2001 del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura (LESOTEX), el presente Plan General divide urbanísticamente el Núcleo Urbano Principal en las siguientes clases de suelo: a) Suelo Urbano b) Suelo Urbanizable a) Suelo Urbano

El suelo urbano municipal se constituye por los terrenos que se encuentran en alguna de las situaciones establecidas en el artículo 8 de la Ley 6/98 o del articulo 9 de LESOTEX. Asimismo, en virtud del artículo 9 de la LESOTEX referido, se establecen dos categorías de Suelo Urbano:

• Suelo Urbano Consolidado (SU-CO), integrado por los terrenos de núcleos de población en que concurran las circunstancias establecidas en el apartado a) del artículo 9 de la LESOTEX, excepto aquellos que el presente Plan General incluya en unidades de actuación urbanizadoras por estar sometidos los terrenos a operaciones de reforma o renovación urbana.

• Suelo Urbano no Consolidado (SU-NC), integrado por el resto del suelo urbano y por los terrenos que se exceptúan en el apartado anterior.

A los efectos de la concreción de las dos categorías de Suelo Urbano y una vez efectuado el análisis de las diferentes áreas del suelo urbano, el Plan distingue, en función de las características intrínsecas de cada una de ellas, las que a continuación se describen y que se utilizan tanto para la definición de las categorías del suelo como para el establecimiento de condiciones de edificación:

• Areas de Protección (APR): son aquellas áreas territoriales de Suelo Urbano para las que el Plan General, en virtud de su valor histórico, cultural y/o de composición de sus espacios y construcciones, propone la preservación de su estructura urbana y tipología edificatoria existente, por lo que las actuaciones propuestas tienden a la



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recuperación o recomposición morfológica, así como a la protección singularizada de elementos urbanos de interés.

• Areas de Conservación (ACO): son aquellas áreas territoriales de Suelo Urbano para las que el Plan General propone el mantenimiento de la estructura urbana y edificatoria general alcanzada, así como, en ciertos casos, pequeños reajustes de ordenanza tendentes a la recomposición volumétrica a largo plazo. Se distinguen dos grupos en función de la homogeneidad del área.

• Areas de Remodelación (ARE): son aquellas áreas territoriales de Suelo Urbano para las que Plan General propone ciertas cirugías para la mejora y saneamiento de la estructura urbana y/o edificatoria existente, así como, en ciertos casos, pequeños reajustes de la ordenanza tendente a la recomposición volumétrica a largo plazo.

• Areas de Renovación (ARN): son aquellas áreas territoriales del Suelo Urbano para las que el Plan General propone un aprovechamiento objetivo superior al existente por pertenecer a procesos ya iniciados en tal sentido por el planeamiento anterior o por así proponerlo el presente Plan General para completar la renovación del entorno.

• Areas de Nueva Planta (ANP): son aquellas áreas del territorio municipal de pequeña entidad superficial y vacantes o semivacantes de edificación y de urbanización y así mismo, aquellas otras que el Plan General incorporará "ex Novo" al Suelo Urbano al objeto de proceder a su regularización y ajuste a la legislación urbanística vigente.

Finalmente, cada una de las categorías de Suelo Urbano se constituyen de la siguiente forma:

• Suelo Urbano Consolidado: constituidos por los terrenos pertenecientes a las Areas de Protección, Conservación y de Remodelación, excluidos los terrenos pertenecientes a Unidades de Actuación.

• Suelo Urbano no Consolidado: constituidos por los terrenos pertenecientes a las Areas de Renovación y Nueva Planta, así como los incluidos en Unidades de Actuación de las Areas de Protección, Conservación y Remodelación

b) Suelo Urbanizable Constituyen el suelo urbanizable municipal (SUB), los terrenos que en función del modelo territorial elegido y en virtud de los artículos 9 y 10 de la Ley 6/98 y 10 de la LESOTEX, pueden producir un desarrollo urbanístico ordenado, racional y sostenible. En el suelo municipal clasificado como urbanizable se establecen las siguientes categorías:

• Suelo Urbanizable en Ejecución (SUB-EE): integrado por los suelos urbanizables cuyas condiciones de desarrollo se establecieron en el anterior planeamiento general y que la presente Revisión asume.

• Suelo Urbanizable con Condiciones (SUB-CC): integrado por los terrenos a los que el presente Plan considera debe asignarse condiciones concretas para su posible desarrollo en el primer decenio de ejecución del mismo.

• Suelo Urbanizable sin Condiciones (SUB-SC): integrados por los terrenos reservados para su posterior incorporación al proceso urbanizador, previo análisis y constatación fehaciente de su necesidad, y que vienen a completar el modelo territorial de desarrollo elegido.

3.3.3.- La gestión y ejecución del Plan propuesta La presente Revisión prevé su ejecución de conformidad con sistema que se describe en los apartados subsiguientes 3.3.3.1 Ámbitos especiales de gestión pública Cuando el plan precisa para ciertas áreas y debido a las actuaciones urbanísticas previstas la intervención de la administración pública, se establecen una serie de ámbitos de actuación que a continuación se relacionan y describen



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a) Áreas de Rehabilitación Preferente de Carácter Supramunicipal Se propone para áreas del Suelo Urbano que por el grave deterioro que presenta el patrimonio arquitectónico de relevante interés histórico, artístico o cultural y/o la estructura urbana y/o social, precisan para la ejecución del planeamiento de Actuaciones de Rehabilitación Integrada, desarrolladas de conformidad con el Artículo 167 de la LESOTEX. La gestión se realizará mediante la concertación de la Administración Autonómica y Municipal y, en su caso, Estatal a propuesta del Ayuntamiento, propiciándose el correspondiente Convenio Interadministrativo.

b) Áreas de Rehabilitación Preferente de Carácter Municipal Se establecen para aquellas áreas del Suelo Urbano que presentan importantes deficiencias en cuanto a su estructura urbana o social pero que por su menor complejidad y relevancia superficial puede ser asumido por la administración municipal con sus propios recursos o con la colaboración de la iniciativa privada, para lo que, en su caso, establecerá los correspondientes Convenios Urbanísticos.

c) Ámbitos Territoriales de Actuación Coordinada Son ámbitos territoriales del suelo municipal que precisan para su gestión y ejecución estrategias coordinadas para llevar a efecto acciones conjuntas sobre los sistemas de espacios libres, equipamientos, transportes e infraestructuras urbanas o de telecomunicaciones. Para su gestión, el Ayuntamiento podrá adoptar cualquiera de las formas previstas por la LESOTEX, mediante concertación, con otras administraciones o con particulares mediante la formalización de los oportunos convenios o mediante cualquier otra fórmula legalmente procedente.

d) Reserva de Terrenos Se refieren a ámbitos territoriales que por los usos específicos que se planifican de relevante interés público o social, precisan de la delimitación de una Reserva de Terrenos al amparo del artículo 90 de la LESOTEX.

3.3.3.2 Actividad de la ejecución La actividad de ejecución del planeamiento se realizará en régimen de:

• Actuaciones urbanizadoras: cuando las obras públicas para la urbanización den lugar a dos o más solares, para lo cual sea preciso la delimitación de una o varias unidades de actuación.

• Obras públicas ordinarias: cuando para la realización de las obras públicas no sea preciso la delimitación de unidades de actuación o para la ejecución material de los Sistemas Generales.

3.3.3.3 Ámbitos de gestión y obtención de suelo Los ámbitos de gestión y obtención de suelo de dotaciones públicas utilizados por el plan, se describen a continuación. a) Ambitos de Actuación Asistemática (AA): Relativos a la ejecución de actuaciones

aisladas en la red viaria, servicios infraestructurales, espacios Iibres y sistemas de equipamientos públicos.

Los sistemas de obtención de suelo a emplear serán:

• Sistemas Generales Públicos:

• Ocupación directa

• Expropiación



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• Sistemas Locales Públicos

• Cesión directa y gratuita

• Cesión en virtud de Convenio Urbanístico

• Expropiación b) Unidades de Actuación Continua o discontinua (UA): Corresponden a las áreas

delimitadas en el Plan, para su gestión y ejecución unitaria o integrada. Los Sistemas de Ejecución de las Unidades de Actuación son:

• Gestión Directa: es la forma de gestión que realiza directamente la Administración mediante alguno de los Sistemas de Ejecución Públicos. Dichos sistemas serán de aplicación, en principio y al menos, en los Ámbitos especiales de gestión pública Los Sistemas de Ejecución Públicos son:

• Sistema de Cooperación

• Sistema de Expropiación

• Gestión indirecta: es la forma de gestión realizada por los particulares por delegación de la Administración, mediante alguno de los Sistemas de Ejecución Privados. Los Sistemas de Ejecución Privados son:

• Sistemas de Compensación

• Sistemas de Concertación.

3.3.3.4 Ámbitos de ejecución material de dotaciones públicas El conjunto de actuaciones precisas para la ejecución material del sistema dotacional público, se desglosa en:

• Acciones en el sistema de espacios libres locales o generales (ALL, ALG)

• Acciones en el sistema de equipamientos locales o generales (AEL, AEG)

• Acciones en el sistema de transporte e infraestructuras locales o generales (AUL, AUG)

3.3.4.- El suelo residencial propuesto Como dijimos en su momento, para el dimensionado del suelo residencial se ha seguido el criterio de algunos expertos, que consideran se debe prever el suelo para 10 años, lo que nos suponía que deberíamos contemplar la posibilidad de construcción de unas 13.332 nuevas viviendas hasta el año 2.014. Vimos también que no es lógico ofertar suelo residencial adaptado a la capacidad estricta necesaria por que ello produce un desajuste entre la oferta y la demanda y, en consecuencia, un encarecimiento del precio del suelo. En ese sentido, el dimensionado del suelo urbanizable para el periodo indicado partía de las recomendaciones de la Comisión de Expertos (1.994), alguno de cuyos miembros estimaba que la oferta debía triplicar el suelo requerido. El criterio adoptado se corrige sin embargo por el proceso de construcción en solares aislados del núcleo consolidado y a la renovación/ampliación de los edificios, así como por la rehabilitación de viviendas en el centro histórico, y finalmente porque lo más importante en el sentir de otra parte de los miembros de aquella Comisión era la de contar con suelo realmente urbanizado. En definitiva, la oferta de suelo urbanizable considerado como objetivo, es la de dotar a cada periodo de desarrollo contemplado una dotación de 2,5 veces las necesidades previstas en cada periodo de tiempo establecido, según se expresa a continuación:



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Periodo Nº viviendas necesarias

Nº Viviendas a programar en el

periodo

Exceso periodo anterior

Nº de Viviendas a planificar

04-09 7.020 17.550 17.550

09-14 6.312 15.780 10.530 5.250

TOTAL 13.332 33.330 9.468 22.800

El Suelo Urbanizable que finalmente se proyecta, asciende a una previsión superior de viviendas (unas 36.754), que excede de las requeridas, pero que se hacen precisas para diseñar una ordenación coherente, y atender a las necesidades de implantación del Sistema General Viario. Dicho Suelo Urbanizable se adscribe a la categoría de Suelo Urbanizable con Condiciones, el cual se divide en Sectores de desarrollo para su paulatina incorporación al proceso de urbanización de conformidad con un orden y secuencia básico que el plan propone en atención a criterios de racionalidad de su incorporación al desarrollo urbano y de ejecución de las obras de urbanización de los Sistemas Generales. Por otra parte, de conformidad con el análisis de las superficies construidas por tipología se establece que las superficies a considerar por el plan y a los efectos del cálculo de densidades de viviendas se han considerado:

• en el suelo urbano: Vivienda unifamiliar Vivienda colectiva

m2/viv. 155 115

• en el Suelo Urbanizable con Condiciones:

VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA

m2/viv. LIBRE VPO-RG VPO-RE VPO-OTRO TIPO

Vivienda unifamiliar (1) 155 115 100 120

Vivienda colectiva 115 115 100 115 (1) La vivienda unifamiliar libre en el uso global residencial disperso se ajusta en general a la dimensión del anterior Plan General (unos 250 m2), al pretenderse consolidar las determinaciones por él establecidas.

En cuanto dimensionado del comercial que, en general, se establece en locales de planta baja o en edificios exclusivos en áreas residenciales es entorno a 10 m2 construidos por vivienda, con un mínimo de 6 m2. Analizada la construcción de viviendas según tipologías y promotores se aprecia que siempre se han construido viviendas de VPO en la ciudad, si bien, localizadas en ciertas áreas y en algunos periodos por lo que se hace necesario garantizar la construcción continuada de las mismas y coadyuvar al reequilibrio social de la ciudad garantizando las mismas, habiéndose adoptado como criterio genérico que deban reservarse un 10% para VPO del Régimen General y un 5% de Régimen Especial y el resto hasta el legalmente establecido (10%) por cualquier otro tipo de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública lo cual es, sin embargo, corregido en función de las densidades de cada zona y las dimensiones de las unidades de actuación en Suelo Urbano.



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Por otra parte, en cuanto al uso residencial, se establecen tres usos globales en función de las densidades brutas de las áreas observadas, lo cual es de especial aplicación en los nuevos suelos urbanizables propuestos por la Revisión. En ese sentido, se establecen cinco usos globales, a saber:

- Residencial intensiva (RI): más de 60 viv/ha. - Residencial alta densidad (RA): entre 60 viv/ha y 45 viv/ha - Residencial media densidad (RM): entre 45 viv/ha y 25 viv/ha - Residencial baja densidad (RB): entre 25 viv/ha y 5 viv/ha - Residencial disperso: menos de 5 viv/ha

La morfología a la cual responden las diferentes intensidades establecidas, serían las siguientes: a) Residencial Intensiva: Se trataría de las áreas urbanas ya consolidadas y que, en

general, no tuvieron una planificación urbanística ordenada, que permitiera el control de las densidades e intensidades edificatorias. Su morfología es diversa y, en general, corresponde con la edificación densa en manzana tradicional.

b) Residencial Alta Densidad: Responden a suelos cuya planificación urbanística permitía y permite el control de las densidades edificatorias o que en su desarrollo se han situado en este escalón. Su morfología es igualmente diversa, si bien, en el nuevo Suelo Urbanizable con Condiciones responde, en general y debido a la topografía sensiblemente horizontal donde se implantan, a un trazado viario en manzanero ortogonal y en su mayor parte cuadrado, disponiéndose los edificios alineados inicialmente a la manzana y que se prevén como edificios en bloque aislado para posibilitar los espacios libres privados para usos comunitarios.

c) Residencial Media Densidad: Responden a suelos cuya planificación urbanística permitía y permite el control de las densidades edificatorias o que en su desarrollo se han situado en este escalón. Su morfología es igualmente diversa, si bien, en el nuevo Suelo Urbanizable con Condiciones responde, en general y debido a la topografía ondulada, a un trazado viario igualmente ondulado para adaptarse al terreno. El manzanero igualmente sinuoso, dispone los edificios en bloques aislados para posibilitar los espacios libres privados para usos comunitarios y de forma ortogonal con respecto al viario principal de los Sistemas Generales, propiciando la permeabilidad visual en dicha dirección, al objeto de propiciar dicho tránsito, que en general se propone peatonal, así como para huir del ruido del tráfico rodado. Esta disposición pretende también dirigir la permeabilidad hacia el centro de la Ciudad.

d) Residencial Baja Densidad: Responden a suelos cuya planificación urbanística permitía y permite el control de las densidades edificatorias o que en su desarrollo se han situado en este escalón. Su morfología es igualmente diversa, si bien, en el nuevo Suelo Urbanizable con Condiciones responde, en general y debido a la topografía ondulada, a un trazado viario igualmente ondulado para adaptarse al terreno. El manzanero igualmente sinuoso. La tipología edificatoria dominante es la unifamiliar en sus diferentes

e) Residencial Disperso: Responden a suelos que provienen de las denominadas Areas de Admisibilidad Residencial. Su morfología es igualmente diversa. La tipología edificatoria dominante es la unifamiliar aislada.

En el nuevo Suelo Urbanizable con Condiciones se realizan, al respecto, las siguientes previsiones de conformidad con el dimensionamiento de viviendas establecido anteriormente: a) Residencial Alta Densidad



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SECTOR SUP. NETA

SUP. BRUTA Nº VIV

DENSIDAD NETA

PROPUESTA

DENSIDAD BRUTA

PROPUESTA

VIVIENDA MEDIA

(M2/VIV)

SUB-CC-6.1-1 144.221 200.808 901 62,46 44,86 114

SUB-CC-6.1-2 181.600 218.717 1.168 64,31 53,39 114

SUB-CC-6.1-3 186.754 201.601 1.163 62,30 57,71 114

SUB-CC-6.1-4 203.241 214.992 1.234 60,73 57,41 114

SUB-CC-6.1-5 159.976 178.122 1.007 62,96 56,55 114

SUB-CC-6.1-6 280.597 441.784 1.821 64,89 41,21 114

SUB-CC-6.1-7 218.685 232.002 1.347 61,61 58,07 114

SUB-CC-6.1-8 118.764 140.731 742 62,44 52,70 114

AR-6.1 1.493.838 1.828.757 9.383 62,81 51,31 114

SUB-CC-9.1-1 165.004 181.923 905 54,84 49,74 119

SUB-CC-9.1-2 146.130 178.233 897 61,41 50,35 116

SUB-CC-9.1-3 160.700 184.281 948 59,00 51,45 120

AR-9.1 471.834 544.437 2.750 58,29 50,52 118

SUB-CC-9.2-1 162.851 235.619 1.055 64,77 44,77 114

SUB-CC-9.2-2 220.004 252.587 1.325 60,21 52,44 118

SUB-CC-9.2-3 196.824 255.629 1.250 63,50 48,89 114

SUB-CC-9.2-4 251.225 381.698 1.567 62,36 41,04 114

SUB-CC-9.2-5 277.717 357.615 1.513 54,50 42,32 121

AR-9.2 1.108.621 1.483.148 6.709 60,52 45,24 116

TOTAL 3.074.293 3.856.342 18.843 61,29 48,86 116

b) Residencial Media Densidad

SECTOR SUP. NETA

SUP. BRUTA Nº VIV

DENSIDAD NETA

PROPUESTA

DENSIDAD BRUTA

PROPUESTA

VIVIENDA MEDIA

(M2/VIV)

SUB-CC-3.1-1 384.998 570.758 2.046 53,15 35,85 118

AR-3.1 384.998 570.758 2.046 53,15 35,85 118

SUB-CC-4.1-1 342.801 499.770 2.082 60,73 41,66 115

AR-4.1 342.801 499.770 2.082 60,73 41,66 115



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SUB-CC-4.2-1 252.618 424.706 1.560 61,76 36,73 116

SUB-CC-4.2-2 339.921 531.112 1.961 57,69 36,92 115

SUB-CC-4.2-3 191.797 292.473 1.244 64,88 42,55 115

AR-4.2 784.336 1.248.291 4.765 60,76 38,17 115

SUB-CC-5.1-1 171.467 305.933 934 54,45 30,52 115

SUB-CC-5.1-2 169.957 174.691 832 48,96 47,63 116

SUB-CC-5.1-3 203.889 242.705 953 46,74 39,27 116

SUB-CC-5.1-4 273.247 299.467 1.371 50,17 45,78 115

AR-5.1 816.560 1.022.796 4.090 49,96 39,98 115

TOTAL 2.330.695 3.341.615 12.983 55,64 38,85 116

c) Residencial Baja Densidad

SECTOR SUP. NETA

SUP. BRUTA Nº VIV

DENSIDAD NETA

PROPUESTA

DENSIDAD BRUTA

PROPUESTA

VIVIENDA MEDIA

(M2/VIV)

SUB-CC-2.1-1 372.555 470.891 1.042 27,97 22,13 132

AR-2.1 372.555 470.891 1.042 27,97 22,13 132

SUB-CC-4.3-1 211.539 276.109 527 24,91 19,08 130

SUB-CC-4.3-2 212.045 235.610 537 25,33 22,79 130

AR-4.3 423.584 511.719 1.064 25,12 20,79 130

SUB-CC-5.2-1 700.887 896.931 1.881 26,83 20,97 133

SUB-CC-5.2-2 279.024 392.348 762 27,32 19,43 130

AR-5.2 979.911 1.289.279 2.643 26,97 20,50 132

TOTAL 1.776.050 2.271.889 4.749 26,74 20,90 132

d) Residencial Disperso

SECTOR SUP. NETA

SUP. BRUTA Nº VIV

DENSIDAD NETA

PROPUESTA

DENSIDAD BRUTA

PROPUESTA

VIVIENDA MEDIA

(M2/VIV)

SUB-CC-3.3-1 372.404 372.404 179 4,58 4,58 193

AR-3.3 372.404 372.404 179 4,58 4,58 193

TOTAL 372.404 372.404 179 4,58 4,58 193



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e) Resumen del Suelo Urbanizable con Condiciones

AREA DE REPARTO

SUP. NETA

SUP. BRUTA Nº VIV

DENSIDAD NETA

PROPUESTA

DENSIDAD BRUTA

PROPUESTA

VIVIENDA MEDIA

(M2/VIV)

AR-2.1 372.555 470.891 1.042 27,97 22,13 132

AR-3.1 384.998 570.758 2.046 53,15 35,85 118

AR-3.3 372.404 372.404 179 4,58 4,58 193

AR-4.1 342.801 499.770 2.082 60,73 41,66 115

AR-4.2 784.336 1.248.291 4.765 60,76 38,17 115

AR-4.3 423.584 511.719 1.064 25,12 20,79 130

AR-5.1 816.560 1.022.796 4.090 49,96 39,98 115

AR-5.2 979.911 1.289.279 2.643 26,97 20,50 132

AR-6.1 1.493.838 1.828.757 9.383 62,81 51,31 114

AR-9.1 471.834 544.437 2.750 58,29 50,52 118

AR-9.2 1.108.621 1.483.148 6.709 60,52 45,24 116

TOTAL 7.553.442 9.842.250 36.754 48,65 37,34 118

3.3.5.- El suelo de uso Industrial y de Servicios propuesto a) Suelo de uso industrial

En cuanto al dimensionado del suelo de uso industrial hay que constatar que debido a las dificultades de evacuación de aguas residuales del Sector del Suelo Urbanizable Programado SUP-I.2 del anterior Plan, así como por el objetivo de proteger el suelo de uso agrícola de regadío y las perspectivas visuales más emblemáticas de la ciudad, el mismo ve reducida su superficie. Igualmente, determinados suelos industriales del anterior Plan también se han descalificado por su inadecuada inserción en el entorno urbano en que se encontraban. En ese sentido, los suelos industriales que se desclasifican o descalifican del anterior plan son los siguientes:

AREA DEL PLAN ANTERIOR SUPERFICIE m2

Sector SUP-I.1 997.000

ANP-13 126.000



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UA-11 69.750

ACO-3 y ARE-4 51.309

TOTAL 1.244.059

En compensación a la reducción señalada, la presente Revisión prevé unos nuevos suelos industriales que son:

REVISION DEL PLAN SUPERFICIE m2

UA-8/ 01 y UA(EE-8.2)-01 78.923

AREA DE REPARTO AR-2.2 524.138




AREA DE REPARTO AR-10.1 1.269.100

TOTAL 2.682.728

Consecuentemente la Revisión propone un incremento de 1.439.669 m2 con respecto al Plan General de 1.989. A las áreas anteriormente descritas, habría que añadir la Reserva de Terrenos para la implantación de una Plataforma de Actividades Logísticas que asciende a 2.364.254 m2, por lo que, en definitiva, el incremento del suelo industrial en la presente Revisión ascendería a 3.803.923 m2.

b) Suelo de Servicios En cuanto al suelo del sector servicios (Equipamientos privados), es un uso global atribuido a ciertas áreas cuya implantación es novedosa con respecto al plan anterior y que de, alguna manera, complementa el suelo destinado a uso industrial, ya que en ciertos supuestos la distinción entre ambos usos es ciertamente difícil de determinar. Las áreas que la presente Revisión propone con el uso global de servicios, son las siguientes:

REVISION DEL PLAN SUPERFICIE m2

ARE-8.8 162.913

ARN-9.2 126.000

UA-9/07 56.878


TOTAL 541.753

En definitiva, la presente Revisión propone para el sector servicios una superficie que asciende a 541.753 m2. Como resumen, podemos decir que el incremento que la presente Revisión propone para usos industriales y de servicios asciende a una superficie de 4.345.676 m2, a la que habría que añadir las superficies destinadas al sector servicios en los suelos de carácter residencial que aquí no computamos.



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3.3.6.- Dimensionado de los equipamientos públicos Los equipamientos se han dimensionado de conformidad con los estándares propuestos para el diagnóstico de la ciudad actual (que más abajo reproducimos) siendo el resultado del análisis efectuado que la ciudad existente y el planeamiento anterior asumido alcanzaban niveles aceptables de satisfacción. La ordenación propuesta realiza retoques en cuanto al diseño de los mismos modificando ciertas calificaciones para hacer más coherente el sistema y realizando las clasificaciones y calificaciones de los pertenecientes a los Sistemas Generales y, finalmente, se efectúa el dimensionamiento de los nuevos suelos urbanizables o de las nuevas áreas propuestas de nueva planta en suelo urbano y en aquellas otras que por su grado de consolidación es posible el referido incremento, todo ello con el objetivo de mantener el equilibrio dotacional. En definitiva el dimensionado de los equipamientos públicos se realiza de conformidad con los estándares que a continuación se detallan: a) Espacios libres.

• Sistema General: 5 m2/hab. (según LESOTEX).

• Sistema Local: Tendente a 15 m2/100m2c (según LESOTEX). b) Administrativos.

• Sistema General: Tendente a incrementar la superficie destinada a las administraciones estatal y autonómica, al objeto de potenciar el carácter de centro administrativo de la ciudad, así como cubrir las necesidades propias de la administración local. Se tenderá a 0.20 m2/hab (según estudio propio).

• Sistema Local de Zona: Previsión de centros administrativos de descentralización de la administración local.

c) Deportivo:

• Sistema General: Tendente a 1,5 m2/hab. (propuesta estimada estudio propio).

• Sistema Local de Zona: Tendente a 4 m2/Viv.

• Sistema Local de Barrio: Tendente a 3 m2/100 m2c (Interpretación LESOTEX) (si en el área de estudio existe sistema local de zona, se incorporará al zonal el Sistema Local de Barrio).

d) Enseñanza.

• Sistema General. Universitaria: Tendente a 3 m2/hab. (propuesta según estudio propio).

• Sistema Local de Zona Secundaria y Bachillerato: Total población de 12-18 años, con una tendencia de 30 alum/aula y 15 m2/alumno de terreno en módulos tendentes a centros que se consideran idóneos por el MEC de 16 + 6 unidades y 690 puestos escolares y parcelas entorno a los 10.500 m2. Se tendera también a cumplir los 4 m2/viv. Del Reglamento de Planeamiento.

• Sistema Local de Barrio. Primaria: Total población de 6-12 años, con una tendencia de 25 alumnos /aula y 16 m2 de terreno/alumno. Infantil: Tendente a total población de 3-6 años con una tendencia de 25 alumnos/aula y 16 m2 de terreno/alumno. Por otra parte, se tendera a la creación de centros de infantil y primaria que se consideran idóneos por el MEC de 6 + 12 unidades y 450 puestos escolares en parcelas entorno a los 8.500 m2. Se tendera también a cumplir los 10 m2/100 m2c (según interpretación de la LESOTEX). Guardería: Tendente a cubrir la demanda de un 50% de la población de 0-3 años con una reserva de 16 m2 de terreno/niño, (entender propuesta por la Consejería de



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Bienestar Social para sus centros, con unos módulos de 2.500 m2 y 130 plazas). Se tendera también a cumplir los 2 m2/100 m2 c (según interpretación LESOTEX).

e) Público y social de carácter recreativo y cultural.

• Sistema General: Tendente a 0,3 m2/hab. (propuesta según estudio propio).

• Sistema Local de Zona: Tendente a 0,20 m2/hab. (propuesta según estudio propio) de tal forma que se creen centros cívico-culturales para una población de 20.000 a 25.000 habitantes y de 2.000 m2/construidos en parcelas de 5.000 m2.

f) Asistenciales.

• Sistema General: Residencia de ancianos: Tendente a crear residencias con número de plazas suficiente para atender al 10% de la población de más de 65 años. Otros centros asistenciales: Tendente a prever reserva de suelo para otros centros públicos o entidades sin ánimo de lucro. La previsión global es de 0,10 m2 de suelo/habitante (propuesta según estudio propio).

• Sistema Local de Zona: Hogares de ancianos: Centros que atiendan al total de población de mas de 65 años (0,2 m2 suelo/hab y 0,12 m2 construidos/anciano (incluidos en los centros cívicos).

g) Sanitario

• Sistema General. Hospitales y clínicas: 1,00 suelo m2/hab. ( propuesta según estudio propio)

• Sistema Local de Zona: Centro de salud: Zonas declaradas por el Insalud y cada 20.000-25.000 habitante en parcelas de 5.000 m2 y 2.000 m2 construido (0.55 m2/viv o 1m2/100 m2c)

h) Servicios Urbanos.

• Servicios urbanos municipales, deberían cubrir las competencias mínimas señalas por el Reglamento de las Corporaciones locales para ciudades de mas de 50.000 habitantes.

Con los siguientes estándares mínimos.

Servicios municipales de Limpieza, bomberos, jardines vías y obras, policía, etc., 0,5 m2/hab. Cementerios 1m2/hab. Otros (Mataderos etc.): 0,5 m2/hab. Vertedero urbano de escombros Tratamiento residuos sólidos.

i) Comercial.

• Sistema General. Hipermercados y centros múltiples y de ocio, estimándose necesarios para los primeros 1 cada 75.000 habitantes de un entorno ciudadano cuyo desplazamiento se encuentra a distancia de 30 minutos, equivalente a unos 50-60 Km. por carretera.

• Sistema Local: Mínimo de 4 m2 construidos por vivienda. (Reglamento de planeamiento)

3.3.7.- Dimensionado de las infraestructuras a) Dimensionado de la Red viaria.



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El sistema general de la red viaria se dimensiona con doble carril por sentido del tráfico y con o sin mediana central y, la mayor parte de las veces, con vial de servicio lateral para el acceso a las edificaciones y como vía colectora de los viales secundarios que desembocan en dicha vía. Entre el vial principal y el vial de servicio se coloca un espacio separador que se utiliza para dotar de arbolado a las vías y para ubicar el carril bici, todo lo cual (arbolado y carril bici) se hace extensivo a la mayor parte del nuevo viario del Sistema General. Dicho carril bici se introduce o se completa por el resto del Sistema viario principal existente, dándole al mismo continuidad, de tal manera que se produzcan circuitos cerrados. Cuando el carril bici no discurre por el separador, se sube al acerado perimetral procurando, siempre que ha sido posible, separarlo mediante banda ajardinada del peatón. En cuanto al viario secundario establecido se forma fundamentalmente con una vía de 18,00 metros de un sentido y doble carril, banda lateral de aparcamientos y acerados de 4,50 metros con arbolado. Las otras vías del sistema secundario y local se van reduciendo de conformidad con las necesidades o con las posibilidades reales de implantación y en las que siempre se garantiza la accesibilidad con acerados de ancho mínimo de 1,50 y calzada mínima de un sentido de 4 m, proponiéndose, en otro caso, viales con plataforma única. Asimismo, se proponen en otros casos viales peatonales con acceso restringido para servicios públicos de urgencia o de acceso a los aparcamientos de los edificios que tenga que resolver de dicha forma. Como ya hemos señalado, el viario secundario propuesto, de malla en cuadricula u orgánica se adaptada a los accidentes del territorio y elementos urbanos preexistentes, tiene una dimensión de unos 18 m entre alienaciones, dimensión suficientemente amplia para proporcionar el soleamiento de las edificaciones, máxime si se producen retranqueos de los edificios con respecto a los mismos, como mayoritariamente se propone. Por otra parte, dado que el dimensionado del manzanero propuesto oscila entre los 160 y 180 m, de lado, puede concluirse que la ocupación del suelo por el viario es reducida, liberando suelo para la implantación en el terreno de los otros usos urbanísticos, lo que significa que la repercusión de urbanización es reducida. b) Servicios infraestructurales. Analizadas las infraestructuras de abastecimiento, saneamiento energía eléctrica etc, se realiza el dimensionado de todas las infraestructuras pertenecientes al Sistema General de acuerdo con las necesidades de servicio, proponiéndose asimismo las reformas oportunas. Entre dichas reformas que necesariamente hay realizar hay que destacar la propuesta del paso a líneas subterráneas de todas las líneas de A.T. que rodeando a la ciudad actual conecten a la subestación eléctrica situada al borde del Puente Real, dado que coarta de manera importante un adecuado desarrollo urbano. En cuanto al predimensionado efectuado de las nuevas infraestructuras propuestas, obligadamente deberán calcularse detalladamente en los correspondientes Proyectos de Urbanización.

3.3.8.- La ordenación por zonas Ya hemos expuesto al hablar de la de estructura del uso residencial como hemos entendido la forma de desarrollarse la ciudad por sectores o gajos que confluyen en el Centro Histórico como área de centralidad y de identidad de la ciudad, es decir, no deja de pertenecer al clásico tipo de ciudad radiocéntrica, si bien, con algunas matizaciones al respecto: - Los radios, vías tradicionales de acceso rodado a la ciudad, se las pretende dar

fundamentalmente una especialización de tráfico y de comunicación, al igual que a las circunvalaciones.

- Los polos de actividad y atracción urbanas pretenden situar en el interior de los sectores y de igual forma en sentido radial, de tal manera que a partir del centro puede



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producirse una continuidad del sistema y que cada uno de los sectores puedan funcionar con autonomía.

En el sentido expuesto, la ciudad se zonifica en 10 ámbitos territoriales, que vienen a coincidir con los Distritos censales, las cuales pretenden, en la medida de lo posible, gozar de autonomía con respecto a los equipamientos de carácter local y zonal (equipamientos de carácter intermedio). Las características generales de las actuaciones urbanísticas propuestas para cada una de las Zonas establecidas, se describen en los puntos subsiguientes.

3.3.9.- Zona 1 La Zona 1 se encuentra constituida por el Centro Histórico de la ciudad, cuyas actuaciones el Plan las contempla en un Plan Especial de Ordenación y Protección que se tramita simultáneamente con la presente Revisión y que al mismo tiempo lo complementa, dado que el mismo establece la ordenación detallada del área a la cual se remite la Revisión. Las actuaciones urbanísticas y de ordenación propuestas queda ampliamente expuestas en el documento reseñado, por lo que nos remitimos a lo allí expresado.

3.3.10.- Zona 2 La Zona 2 se constituye por el gajo o sector de la Ciudad comprendido entre la vega del Guadiana (actual Ronda Norte de San Roque) y la Carretera de La Corte de Peleas. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio de la misma el barrio de San Roque, que es por el que se reconoce la misma. Junto al mismo se reconocen otros barrios como el barrio de San Miguel y las áreas industriales implantadas en los márgenes de la antigua N-V, así como el área de La Atalaya situada en la periferia de la ciudad y que se pretende integrar ordenando los espacios intersticiales. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) En el Suelo Urbano

• San Roque

− Desembocadura Río Rivillas: Se propone la oxigenación del barrio hacia el cauce del Rivillas, realizando una serie de aperturas y creando una nueva fachada al cauce que pretende igualmente un dialogo con La Alcazaba y la fusión del campo con la ciudad.

− Se proponen una serie de aperturas hacia la Vega mediante la apertura de unas calles a las que se les dota de cierta intensidad para posibilitar su renovación y dotarlas de mayor actividad urbana

− Se propone la supresión de la gasolinera existente en el cruce de la Avenida de Ricardo Carapeto y la Carretera de Sevilla, componiendo un hito urbano mediante una torre de carácter singular, que representará el acceso al barrio.

− Se propone el cambio de uso de una parcela destinada a enseñanza, estableciendo un parque urbano del que carece el área sur del barrio y un centro cívico-social como equipamiento de la zona. El centro de enseñanza queda compensado con el reconocimiento del centro de enseñanza en una parcela que inicialmente el Plan del 89 destinaba a industria, pero que con la Revisión permitirá integrarse en las áreas residenciales planteadas al sur de dicho centro y que con dicho plan se destinaba igualmente a área industrial.

− Se propone el cambio del uso industrial por el residencial en la margen norte de la Av. de Ricardo Carapeto para permitir la prolongación del uso característico de esa parte del barrio y permitir igualmente la salida a dicha avenida del sector del Suelo Urbanizable de carácter residencial actualmente en ejecución.

− Se propone la reordenación del entorno del pabellón polideportivo de San Roque para erradicar el uso industrial anterior y posibilitar usos residenciales y comerciales, así como la creación de una plaza de acceso al pabellón



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− Se realiza una operación de cirugía para enfatizar y significar el antiguo acceso a la ciudad por el denominado camino de Talavera, formalizando los edificios y creando una plaza de entrada.

− Se propone la revisión de la sección viaria de toda la travesía de la Antigua N-V, al objeto de que adquiera un deseado carácter de vía urbana, actuación que se prolonga hasta el Puente de la Universidad.

− Se propone el cambio de ordenanza suprimiendo el retranqueo a linderos de la 3ª planta en las áreas interiores del barrio y que se ha denotado ineficaz.

− Se definen claramente las alineaciones en las denominadas 500 viviendas para distinguir claramente el espacio público y privado, proponiendo una actuación pública para completar las actuaciones precisas para recualificar el barrio.

• San Miguel

− Se propone el mantenimiento de las construcciones de la Barriada de San Miguel, que en su mayor parte así las contemplaba ya el plan del 89, regularizando el trazado viario en función de las mismas.

• La Atalaya

− Se propone la asunción del plan especial de ordenación de la Atalaya, si bien se clasifica el área como Suelo Urbano no Consolidado, según el criterio de la presente Revisión establecido al respecto para las antiguas áreas de admisibilidad residencial. Deberá, no obstante completarse, en su caso, la urbanización y cesión de los viales que se consideren públicos.

b) Suelo Urbanizable.

− Se propone la reducción del Sector Industrial situado entorno a la antigua N-V, desclasificando terrenos al Norte Camino Talavera (por sus valores paisajísticos, agrícolas y de dificultad de evacuación de aguas residuales) y hasta el sector de Urbanizable en ejecución denominado Pealsa. Este sector incluye la prolongación del Camino de Talavera (para recoger los caminos rurales existentes, una franja verde y la implantación del carril bici, cuya red se propone crear en todos los nuevos suelos urbanizables). Igualmente, se propone la reordenación del conflictivo nudo compuesto por la confluencia de la N-V, la Ronda Norte de San Roque y la Av. de Ricardo Carapeto, que ya se encuentra en ejecución por la duplicación de la N-V y cuyo trazado fue consensuado con la Demarcación de Carreteras del Estado.

− Se altera el uso industrial por el residencial al sur de la franja industrial de la N-V, constituyendo un sector de baja densidad par completar el tránsito y la integración de las áreas urbana propuestas: Barrio de San Miguel y La Atalaya, ésta última de densidad muy dispersa. Igualmente, el terreno ondulado aconseja la densidad establecida, hecho que además refrenda la alteración del uso propuesto. Un elemento característico del sector es el espacio libre integrado en el Sistema General y que pretende preservar y poner en valor la presa romana de Las Tomas

− Finalmente se propone un Suelo Urbanizable sin Condiciones en la ladera que cae desde la Atalaya hacia la Carretera de la Corte.

3.3.11.- Zona 3 La Zona 3 se constituye por el gajo o sector de la Ciudad comprendido entre la Carretera de Corte de Peleas y la Carretera de Sevilla. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio el barrio surgido entorno al Fuerte del mismo nombre. Sin embargo, el barrio más populoso es el barrio de Suerte de Saavedra, actuación que surge en desarrollo del Plan del 76 y que en su mayor parte engloba vivienda de Promoción Pública; este barrio surge al otro lado de la llamada autovía



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(travesía desdoblada de la N-V), que supone y aún sigue suponiendo un corte entre ambas partes de la Ciudad. Otras áreas residenciales ubicadas en la periferia son Los Montitos (Suelo Urbano en el Plan del 89), Las Lomas (Suelo Urbanizable en el Plan del 89) y Las Rosas (área de admisibilidad en el Plan del 89). Finalmente, existe una serie de enclaves industriales en la margen norte de la Carretera de Sevilla. Estas áreas, situadas en la periferia de la ciudad, se pretenden integrar ordenando los espacios intersticiales. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbano

• La Picuriña.

− Se reordena la plaza de entrada al interior de la Picuriña desde la carretera de la Corte hacia el Fuerte, con un edificio de carácter singular, enfatizando el lugar y creando una nueva fachada hacia el Fuerte y el parque de su entorno, proponiendo la renovación de la edificación de baja calidad actualmente existente

− Se reordena la fachada hacia la N-V al objeto de obtener el acuerdo de rasante entre el barrio y dicha vía, mediante renovación de la edificación.

− Se propone la revisión de la sección viaria de la Carretera de la Corte, introduciendo arbolado en sus aceras, para obtener una mejora de la calidad urbana de la vía con un tratamiento semejante a la Av. de Ricardo Carapeto.

− Se introduce la 3ª planta en las manzanas interiores en igual tratamiento que las manzanas del interior del barrio colindante de San Roque.

• Suerte de Saavedra.

− Se realiza el remate de la esquina de la gasolinera, reordenando la manzana para posibilitar una fachada hacia dicha esquina.

− Se introduce un vial servicio en aquellos puntos de la carretera de Sevilla que aún no se encuentran edificados, al objeto de permitir una mayor fluidez del tráfico en dicha vía.

− Se reordenan las traseras de la zona industrial junto a la N-V y el interior del barrio para ubicar espacios libres y equipamientos, a fin de compensar los edificios residenciales construidos en la actuación del realojo, proponiendo en el interior edificios con mayor altura para liberar suelo.

− Se propone el remate del viario del área posibilitar el transito rodado interior norte-sur.

• Los Montitos y Las Lomas

− La presente Revisión, en general, asume las previsiones que al respecto ya contemplaba el Plan anterior.

• Las Rosas

− Se propone la regularización del área mediante la formulación de un Plan Especial, clasificando la misma como Suelo Urbano no Consolidado, según el criterio de la presente Revisión establecido al respecto para las antiguas áreas de admisibilidad residencial que no contaran con Plan Especial.

b) Suelo Urbanizable

− Se crea un sector de Suelo Urbanizable con Condiciones que ordena los espacios entre las áreas de la periferia y la barriada de Suerte de Saavedra, que se propone de media densidad como elemento de tránsito entre ambas áreas de densidades y tipologías edificatorias diversas, así como por lo ondulado del terreno. Como elemento característico del sector debemos señalar el parque entorno a las márgenes de los arroyos Rivillas y de San Gabriel, que se integra en el Sistema General de Espacios Libres.



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− Se propone la regularización del área del entorno del área de las Rosas mediante su clasificación como Suelo Urbanizable con Condiciones y una densidad dispersa, según el criterio de la presente Revisión establecido al respecto para los crecimientos situados junto a las antiguas áreas de admisibilidad residencial.

− Finalmente se propone un Suelo Urbanizable sin Condiciones en el espacio que se configura entre el arroyo de San Gabriel y la Carretera de la Corte.

3.3.12.- Zona 4 La Zona 4 se constituye por el gajo o sector de la Ciudad comprendido entre la Carretera de Sevilla y la Carretera de Valverde. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio el barrio de Pardaleras, que se configura como primer ensanche extramuros entorno al camino de ronda exterior que rodeaba el recinto murado. El resto de los barrios existentes surgen al otro lado de la llamada autovía (travesía desdoblada de la N-V), lo que podríamos denomina segundo ensanche y que como ya hemos comentado supone un área de la ciudad, en cierta medida, segregada. Estos barrios surgieron, en su mayor parte, como barrios clandestinos y autoconstruidos y, por tanto, de escasa calidad urbana. Nos estamos refiriendo a los barrios de Antonio Domínguez y Cerro de Reyes. El resto de barrios serían Ciudad Jardín, operación urbanística, situada al sur del hospital del Perpetuo Socorro, fruto del desarrollo de un Plan Parcial iniciado con el Plan del 76, y las 400 viviendas de Cerro de Reyes, así como el reciente barrio creado para el realojo de la riada de 1.997, y que realmente podemos considerarlos como partes del desarrollo del primitivo Cerro de Reyes. Finalmente, como áreas en la periferia contamos con la barriada clandestina del Caballo y los Lebratos (área de admisibilidad en el Plan del 89). Las actuaciones que se proponen son las siguientes:

a) Suelo Urbano

• Pardaleras

− Se reordenan los volúmenes de los edificios situados en la rotonda del cruce Juan Sebastián Elcano/Av. Antonio Cuellar, de tal manera que articulen los volúmenes de diferente altura que conforman las fachadas de dichas avenidas, formalizando la esquina y creando una nueva fachada y a modo de puerta de acceso a la Ciudad tras cruzar el Arroyo Rivillas.

− Resto Barriada: Se conserva, en general, el planeamiento actual, destacándose la prolongación de la Plaza Larga.

• Antonio Domínguez

− Se propone el acuerdo de rasantes entre el interior del barrio y las canteras de Calamón con edificios de nueva planta, provocando una nueva fachada del barrio, así como atribuyendo a dicha pieza, en simetría con la propuesta realizada para Pardeleras en la rotonda del cruce Juan Sebastián Elcano/Av. Antonio Cuellar, una volumetría que componga la fachada y conforme la esquina como una nueva fachada y puerta de acceso tras cruzar el Arroyo Rivillas. Dicha pieza posibilita, además, la permeabilidad del barrio hacia el este al objeto de posibilitar su conexión peatonal o rodada con los nuevos equipamientos y áreas verdes que surgirán como consecuencia de las obras de defensa contra avenidas en el arroyo Calamón.

− Se propone, igualmente, el acuerdo de rasantes entre el interior del barrio y la Avd. Juan Sebastián Elcano, completando la renovación iniciada con edificios de nueva planta.

− Se propone el remate construido con nuevos edificios de las manzanas que dan frente hacia el nuevo espacio libre del cauce del Arroyo Calamón.



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− Se propone la reordenación volumétrica de las manzanas al sur del Colegio Leopoldo Pastor Sito con edificios de carácter aislado, al objeto de provocar una mayor permeabilidad y fusión de los volúmenes edificados con las áreas ajardinadas de las obras de defensa que se están realizando en los arroyos del Rivillas y Calamón.

− Se propone completar el desdoblamiento de la c/ Pedro Balas desde la Residencia del Perpetuo Socorro hasta la Av. Juan Sebastián Elcano.

− Finalmente se redefinen las alineaciones del Hospital del Perpetuo Socorro al objeto de delimitar claramente la parcela del mismo y poder completar la urbanización del entorno.

• Cerro de Reyes

− Se propone, igualmente que en Antonio Domínguez, el remate construido con nuevos edificios de las manzanas que dan frente hacia el nuevo espacio libre de las márgenes de los cauces de los arroyos Rivillas y Calamón. En algunos supuestos se propone la reordenación volumétrica completa de ciertas manzanas con edificios de carácter aislado, al objeto de provocar una mayor permeabilidad y fusión de los volúmenes edificados con las áreas ajardinadas, así como proponiendo la permeabilidad del barrio con nuevas aperturas del viario hacia dichas áreas verdes y de equipamientos. Con las operaciones descritas se pretende, en definitiva, dotar al barrio de una aceptable estructura urbana.

• Ciudad Jardín.

− Se propone rematar y ejecutar los equipamientos que se sitúan al este de conformidad con las nuevas alineaciones del parque en la margen del arroyo Calamón.

• El Caballo

− Se propone la regularización del área clasificando la misma como Suelo Urbano no Consolidado, previendo la reserva de terrenos precisa para la dotación de los equipamientos públicos precisos.

• Los Lebratos

− Se propone la regularización del área mediante la formulación de un Plan Especial, clasificando la misma como Suelo Urbano no Consolidado, según el criterio que la presente Revisión ha establecido al respecto para las antiguas áreas de admisibilidad residencial que no contaran con Plan Especial.


− Se crean diferentes sectores de Suelo Urbanizable con Condiciones que ordena los espacios entre las áreas de la periferia y la barriada de Cerro de Reyes, que se proponen de media densidad hasta el nuevo vial de circunvalación que discurre justo por encima de Las Vaguadas, proponiendo a partir de dicho vial áreas de baja densidad semejantes a las del entorno de las Vaguadas y los Lebratos. Se conforma, finalmente, un sector de media densidad para conformar el eje de la carretera de Valverde. En estos sectores cabe destacara la exclusión de urbanización de los cerros situados al sur de la Barriada de Cerro de Reyes y los márgenes de los arroyos Rivillas y Calamón, que a partir de esta clase de suelo adquieren una mayor sección en relación con le establecido en las obras de defensa que se están realizando aguas abajo, al objeto de propiciar un tratamiento más blando que el propuesto en dichos tramos.

− Finalmente se propone un Suelo Urbanizable sin Condiciones en el espacio que se configura entre el arroyo de San Gabriel y la Carretera de la Corte.

3.3.13.- Zona 5 La Zona 5 se constituye por el gajo o sector de la Ciudad comprendido entre la Carretera de Valverde y la Carretera de Olivenza.



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Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio el barrio de Santa Marina (alta), que junto con el ya descrito barrio de Pardaleras se configura como el primer ensanche extramuros entorno al camino de ronda exterior que rodeaba el recinto murado. El resto de los barrios existentes surgen al otro lado de la llamada autovía (travesía desdoblada de la N-V), lo que podríamos denominar segundo ensanche. Estos barrios surgieron, en su mayor parte, como barrios clandestinos y autoconstruidos y, por tanto, de escasa calidad urbana. Nos estamos refiriendo a los barrios de María Auxiliadora, Barriada de Llera, la Banasta y el más reciente del Valle de la Mina, si bien, el primero cuenta con un aceptable trazado viario y en la actualidad se encuentra renovado en gran parte, y los segundos se encuentran situados en la periferia El otro barrio existente en el compacto urbano sería el denominado Cerro del Viento, surgido en desarrollo del Suelo Urbanizable del Plan del 89. Finalmente, en la periferia se encuentran Las Vaguadas, construido en desarrollo del Plan del 76 y Las Golondrinas, que se conformaba, según el Plan del 89, como un Área de Admisibilidad Residencial. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbano

• Santa Marina (alta).

− Se propone como prioritario la ejecución del Parque de la plaza de Conquistadores, aparcamientos subterráneos y construcción del edificio Socio-cultural previsto.

• María Auxiliadora.

− Se propone la ampliación de los tramos de las calles paralelas a la Avda. María Auxiliadora, al objeto de rematar las alineaciones ya renovadas y obtener una alineación uniforme.

− Se propone la apertura de nuevas calles para posibilitar la conexión del barrio en sentido transversal, poniéndolo en contacto con el colindante Plan Parcial de Cerro del Viento.

− Se propone completar la renovación en el interior del barrio, a fin de obtener una homogeneidad del mismo, proponiendo, no obstante, una volumetría que permita la convivencia en el proceso de renovación.

− Se propone volver el parque situado en El Cerro del Viento hacia el interior del barrio de María Auxiliadora, para conformar la alineación sur de la c/ Alcántara y propiciar una mayor pertenencia del espacio libre hacia esta zona del barrio.

• Barriada de Llera

− Se propone la reordenación interior de la Barriada abriendo algunas vías en su interior tanto de forma longitudinal, para posibilitar el acceso a los equipamientos del barrio, como transversal, para permitir el acceso desde la Carretera de Olivenza.

− Se crea una plazoleta en el interior de la barriada para su descongestión.

− Completar la ordenación en la zona Noreste, introduciendo asimismo una vía de Servicio.

− Reordenación de los equipamientos previstos: zona deportiva y escolar y agrupando las parcelas, para su optimización.

• La Banasta

− Se asume, en general, la ordenación propuesta por el anterior plan en la modificación que del mismo se realizó con anterioridad, adaptando, no obstante la ordenanza a las tipologías definidas por la presente Revisión.



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• Valle de la Mina

− Se propone la regularización del barrio mediante el desarrollo de un Plan Especial de Ordenación

• Cerro del Viento

− Se asume la ordenación propuesta por el Plan anterior, salvo la alteración de la ordenación de la manzana a que hemos hecho referencia al describir María Auxiliadora.

• Las Golondrinas

− Se propone la regularización del área mediante la formulación de un Plan Especial, clasificando la misma como Suelo Urbano no Consolidado, según el criterio que la presente Revisión ha establecido al respecto para las antiguas áreas de admisibilidad residencial que no contaran con Plan Especial.

− Al área semindustrial situada al sur de las Golondrinas se le dota de unas nuevas condiciones para permitir su regularización y recalificación con usos residenciales para erradicar los usos industriales actualmente implantados.

• Las Vaguadas

− Se asume la ordenación propuesta por el Plan anterior, salvo los reajustes referentes al viario al norte del barrio para posibilitar el adecuado funcionamiento del nuevo suelo propuesto en el entorno.


− Se crean diferentes sectores de Suelo Urbanizable con Condiciones que ordena los espacios entre las áreas de la periferia y el barrio de Cerro del Viento, que se proponen de media densidad hasta el nuevo vial de circunvalación que discurre justo por encima de Las Vaguadas, proponiendo a partir de dicho vial áreas de baja densidad semejantes a las del entorno de las Vaguadas y las Golondrinas. Se asume el desarrollo del sector en ejecución entorno al cerro denominado Cerro del Viento, que se integra en el Sistema General de Espacios Libres

− Finalmente se propone un Suelo Urbanizable sin Condiciones en el espacio que se configura entre la ampliación de Las Vaguadas y la Carretera de Olivenza.

3.3.14.- Zona 6 La Zona 6 se constituye por el gajo o sector de la Ciudad comprendido entre la Carretera de Olivenza y el río Guadiana. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio el barrio de Santa Marina (baja), que junto con los ya descritos (Santa Marina alta y Pardaleras) configuran el primer ensanche extramuros entorno al camino de ronda exterior que rodeaba el recinto murado. El resto de los barrios existentes surgen al otro lado de la llamada autovía (travesía desdoblada de la N-V), lo que podríamos denominar segundo ensanche. Estos barrios surgieron, en su mayor parte, a diferencia de lo sucedido en la Zonas 4 y 5 como barrios que dan respuesta a una previa planificación urbanística. Nos estamos refiriendo a la barriada del Polígono de La Paz y el conglomerado de barrios configurado por los planes parciales de Valdepasillas, Ordenandos, Perpetuo Socorro y Huerta Rosales. Finalmente, en la periferia surgen la actuación de realojo de la riada de 1.997 de la Granadilla y las instalaciones deportivas y sociales del mismo nombre situados todos ellos en la carretera que los une al núcleo compacto. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbano



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• Santa Marina (baja).

− Se reordenan los terrenos junto a la Parroquia San José, introduciendo un edificio terciario y un espacio libre.

− Se definen las alineaciones oficiales del antiguo Plan Parcial de Santa Marina, que incluye el Polígono de la Paz, a fin de establecer claramente los espacios libres y viarios de uso y dominio público, completando, en su caso, la urbanización y definiendo los cerramientos de las parcelas edificables. Para ello se propone una actuación pública para completar las actuaciones precisas para el área.

• Polígono de la Paz.

− La actuación fundamental del polígono corresponde con la ya descrita para el barrio de Santa Marina.

− Se propone la reordenación de los terrenos situados al Oeste del Polígono de la Paz, manteniendo el uso de la Biblioteca General del Estado, completando los usos de los terrenos con otros usos de equipamientos y la posibilidad de conformar un centro administrativo y de oficinas en el resto del área así como rematando y prolongando el parque del Paseo Fluvial hasta el Puente Real.

• Valdepasillas, Ordenandos , Perpetuo Socorro y Huerta Rosales

− Se propone la reordenación de la parcela junto a la Residencia Universitaria de la Diputación Provincial, al objeto de obtener una imagen y volumetría más acorde con el entorno.

− Se establece un área pendiente de desarrollo entorno a la subestación eléctrica de Santa Marina, que permita transformar la subestación de Energía Eléctrica en una de carácter blindado en el interior de un edificio, permitiendo, a partir de ese punto, el soterramiento de las líneas de alta tensión que llegan a la misma, así como liberando suelo para otros usos residenciales y de dotaciones públicas, lo que supondrá una importante recualificación del entorno urbano.

− Se suprime la parcela dotacional al final del parque de Valdepasillas, para obtener una continuidad del parque hasta el límite oeste de la Molineta, rematando su perspectiva con un edificio destinado al Centro Cívico de la zona con una volumetría de nuevo diseño, que absorbería la volumetría suprimida.

− Se recalifican varias parcelas dotacionales, agrupándolas por usos, Bienestar Social, Enseñanza, y Deportivo, a fin de optimizar sus posteriores puestas en funcionamiento.

• Barrio del realojo de la Granadilla.

− Se asume la ordenación de la actuación. Significar que el dimensionado establecido para el manzanero de los nuevos suelos que se proyectan en el área del entorno, toma como dimensión esta actuación urbanística, lo que permite su clara integración en la trama.

• Dotaciones de la Granadilla

− Se asume la ordenación de la ordenación urbanística, con ligeros retoques para posibilitar su integración en la trama urbana propuesta


− Se crean diferentes sectores de Suelo Urbanizable con Condiciones que ordena los espacios entre las áreas de la periferia y el continuo urbano, proponiéndose para ello su construcción mediante asignación de una alta densidad, debido a la topografía horizontal que presentan los terrenos y a la intensidad edificatoria de similar carácter que tiene el continuo urbano colindante( Ordenandos, Valdepasillas etc). Significar que en éste área se propone un parque continuación del Paseo Fluvial que se integra en el Sistema General de Espacios Libres, así como se pretende significar el espacio urbano



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del río Guadiana con edificación esbelta en edificios de hasta 16 alturas, cuya planta baja se constituye en un basamento de uso terciario sobre el que emergen las torres.

− Finalmente se propone un Suelo Urbanizable sin Condiciones en el espacio que se configura entre el final de las instalaciones de La Granadilla y el suelo clasificado, el cual viene definido por las posibilidades de evacuación de aguas residuales.

3.3.15.- Zona 7 A partir de la Zona 7 la Ciudad se desarrolla al norte del río Guadiana y adquiere una morfología más lineal, según hemos descrito en la ordenación de conjunto del núcleo.

La Zona 7 se constituye por un área situada al norte de la actual vía de ferrocarril. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio el barrio del Gurugú, que se construye en y al borde de la Cañada de Sancha Brava y por su extensión al barrio de Campomayor entorno a la carretera de dicho nombre. El resto de las actuaciones son públicas, entre las que destaca la UVA de Santa Engracia y el prácticamente ya desaparecido barrio de las Cuestas de Orinaza, que la presente Revisión desclasifica definitivamente y, finalmente, el barrio de Marchivirito y las instalaciones industriales e institucionales de la Carretera de Cáceres. En general, son unos barrios de escasa calidad urbana y, algunos de ellos, socialmente muy deteriorados. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbano

• Gurugú.

− Se propone la reordenación urbanística de áreas entorno a las canteras del Gurugú mediante un Area de Rehabilitación Preferente de carácter Supramunicipal encaminado a la mejora de la calidad urbana y de la vivienda mediante la renovación de la edificación y el tejido urbano, obteniendo espacios libres para el reequipamiento del barrio y posibilitando una sección rodada uniforme a lo largo de la c/ Gurugú, así como la conexión de esta con la Carretera de Cáceres.

− Se realiza la apertura de unos viarios transversales a la C/ Gurugú para propiciar la conexión del barrio con las zonas de equipamientos situados al norte del mismo.

− Se remata la ordenación de los terrenos entre el vial de borde la UVA y el acceso desde Marchivirito, definiendo manzanas de carácter unifamiliar.

− Se introduce una tercera planta en la c/ Gurugú para propiciar la posibilidad de una renovación contenida que sea compatible con la conservación del tejido urbano actual.

• UVA de Santa Engracia.

− Se propone la reordenación urbanística completa del área, mediante un Area de Rehabilitación Preferente de carácter Supramunicipal, cuya finalidad persigue la mejora de la calidad urbana y de la vivienda mediante la renovación de la edificación y el tejido urbano, para lo que se propone la formulación de un Plan Especial de Reforma Interior.

• Campo Mayor.

− Se propone completar la renovación de la edificación en el frente de la Av. Padre Tacoronte con edificaciones de cuatro plantas, cuyo objetivo es el incremento de la actividad urbana y comercial del barrio.

− Se introduce una tercera planta en las manzanas situadas al oeste de la Av. Padre Tacoronte para propiciar la posibilidad de una renovación contenida que sea compatible con la conservación del tejido urbano actual.



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− Se propone ampliar el suelo residencial con nuevas manzanas en la margen derecha de la Carretera de Campomayor, carretera que sé amplia hasta el cruce con la C/ Gurugú.

− Se asume el traslado de los equipamientos deportivos y sociales previstos en el Polígono del Nevero enfrente del área anteriormente mencionada, a fin de acercar dichos equipamientos a las áreas residenciales.

• Cuestas de Orinaza.

− Se asume la erradicación de la barriada ya iniciada, desclasificando el área que actualmente se encuentra clasificada como Suelo Urbano.

• Marchivirito y carretera de Cáceres

− Se mantiene la propuesta del Plan del 89 de erradicación del barrio de Marchivirito para integrarlo en el Sistema General de Espacios Libres.

− Se propone la conservación de las instalaciones industriales e institucionales de la Carretera de Cáceres, si bien, se las clasifica como Suelo Urbano en sustitución de la clasificación del anterior Plan como área de Admisibilidad Excepcional en Suelo no Urbanizable.


− Se crean dos sectores industriales frente al Polígono del Nevero. Uno de ellos pretende dirigirse a industrias de tratamiento y reciclaje de materiales y escombros, como complemento del área de tratamiento de residuos inertes urbanos que se pretende crear en de la ladera este de la Cuestas de Orinaza para reconducir los vertidos incontrolados existentes

3.3.16.- Zona 8 La Zona 8 se constituye por un área situada al sur de la actual vía de ferrocarril, que se genera entorno a la estación. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio el barrio de San Fernando, que surge como consecuencia de la estación de ferrocarril, y que se construye entorno a la Avenida Carolina Coronado que une el Puente de Palmas con la estación, nombre con el que también se denomina al barrio. El otro barrio que surge es el Polígono del Nevero, barrio de carácter industrial, y sus sucesivas ampliaciones que surgen en desarrollo de la actividad que se crea entorno a la terminal de mercancías de la estación de ferrocarril. Existen también otros dos barrios que se generan entorno a la Cañada de Sancha Brava: el barrio de Las Moreras, barrio autoconstruido, y las edificaciones de carácter unifamiliar que se crean entorno al Campo de Fútbol del Vivero. El resto del conglomerado edificado se construye de una forma planificada y son el Polígono de San Fernando y el área de realojo de las Moreras, que son actuaciones públicas, y los barrios que nacen de planes parciales, Urbanización Guadiana y Jardines del Guadiana. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbano

• San Fernando

− Se propone la reconversión del eje ferroviario convencional de tal manera que, una vez que se produzca el nuevo trazado por el exterior de la ciudad, se convierta en un área de equipamientos y servicios que articule el Polígono del Nevero y posibilite la conexión entre las dos partes del mismo, así como, en la zona de San Fernando, la conexión de las áreas residenciales situadas a ambos márgenes, prolongando, entre otros viales la Avda. Carolina Coronado. En definitiva, se pretende, integrar los barrios degradados de la Zona 7, a que hemos hecho referencia, con el resto de la ciudad y en concreto con el barrio de San Fernando.



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− Se propone la ampliación del perímetro urbano relativo a la manzana entre la antigua Carretera de Cáceres y el Camino de San Vicente, dado que es posible excluirlo de la zona inundable, posibilitando una nueva fachada de la ciudad hacia el Río.

• El Vivero

− Se propone la práctica erradicación del uso residencial atribuido a las instalaciones del Campo de Fútbol del Vivero, manteniendo sus instalaciones que se complementan con las inmediatas de la Urbanización Guadiana, previendo nuevas aperturas de calles para posibilitar la permeabilidad de la Avenida con el interior de dicha Urbanización, así como conformando una plaza como espacio de acceso a las instalaciones.

− Supresión de las previsiones de renovación del área entre el Polígono de San Fernando y la C/ Luis Chamizo, sustituyendo las edificaciones de carácter residencial colectivo del anterior plan por residencial unifamiliar, tipología que de forma dispersa ocupa actualmente el área y que supone la consolidación de dicha tipología, que es la dominante en el área del entorno.

• Las Moreras

− Se propone la reconfiguración del barrio para posibilitar, de una parte, su regeneración y, de otra, la integración del mismo con las áreas colindantes: área de realojo y Jardines del Guadiana. Finalmente, se pretende la permeabilidad del barrio y de la Ciudad con el parque de la de la margen izquierda del Guadiana, así como crear una nueva fachada al mismo

− Se propone la ubicación de una nueva rotonda en la intersección de la Carretera del Rincón de Caya con el vial del Puente Real, que servirá para mejorar la accesibilidad al barrio, además de permitir la construcción del nuevo vial paralelo hacia el sur de la Avenida de Elvas como alternativa del tráfico de dicha avenida.

• Polígono de San Fernando

− Se definen las alineaciones oficiales del antiguo Plan Parcial, a fin de establecer claramente los espacios libres y viarios de uso y dominio público, completando, en su caso, la urbanización y definiendo los cerramientos de las parcelas edificables. Para ello se propone una actuación pública para completar las actuaciones precisas para el área.

• Polígono del Nevero

− Se asume la ordenación del plan anterior, tanto en lo referente al primitivo polígono como a su posterior ampliación, creando dos pequeña unidades al objeto de colmatar los espacios vacantes y crear una nueva fachada a la carretera de Campomayor.

• Urbanización Guadiana

− Se recalifican los terrenos de las instalaciones actuales de IFEBA al trasladarse sus instalaciones al entorno de la frontera de Caya, previendo su reequipamiento y tensionando, dada la actuación que se propone en el Vivero, el barrio en el sentido este-oeste.

• Jardines del Guadiana

− Se recalifican los terrenos entre el barrio y las instalaciones de la Demarcación de carreteras, de tal manera que se esponje el barrio de las Moreras y se complete el área residencial de la Urbanización en su frente hacia la Avenida de Elvas

3.3.17.- Zona 9 La Zona 9 se constituye por un área situada al oeste de la Zona 8, que tiene como eje la Avenida de Elvas. Los barrios existentes en la zona tienen como elemento primigenio más destacado y reciente, el Campus Universitario, además de las instalaciones de la Frontera de Caya y las



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viviendas unifamiliares de la Granja Céspedes. El resto de las instalaciones del área se refieren a algunas instalaciones industriales o terciarias al borde de la avenida, así como a la posterior ampliación de viviendas entorno a las mencionadas o al traslado de las instalaciones del Real de la Feria y de IFEBA junto a la frontera. Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbano

• Granja Céspedes

− Se asume, en general, la ordenación del plan anterior, si bien se posibilita la erradicación de las instalaciones industriales existentes (fábrica de Coca Cola). Así mismo se conserva los usos institucionales y dotacionales públicos situados al norte del área en el entorno de las instalaciones de la Academia de Seguridad Pública de Extremadura.

• Frontera de Caya

− Se remata la ordenación de la frontera y el entorno del Ferial, ajustándola a la previsión de la Variante Sur y posibilitando la implantación de usos terciarios

− Se propone la recalificación del uso industrial de la fábrica Hering, permitiendo la implantación de usos terciarios, si bien su desarrollo se supedita a un previo convenio con el Ayuntamiento para compensar a la Ciudad de los perjuicios ocasionados por la no implantación de los usos industriales que motivaron, en su momento, la recalificación de los terrenos.


− Se asume, en general el Plan Parcial de la Universidad, si bien se propone una reordenación de los terrenos actualmente vacantes situados al norte del Campus, para obtener un espacio libre de carácter lineal que permita la permeabilidad transversal, el cual servirá, así mismo, como elemento articulador de la ampliación prevista en los nuevos suelos urbanizables situados al norte de dicho espacio.

− Se asume la modificación del plan anterior de recalificación de los terrenos situados en una franja paralela al vial prolongación del Puente Real y frente al Polígono del Nevero, cuyo fin es la construcción de viviendas protegidas.

− Se completa, hacia el oeste, la actuación anterior igualmente con suelos residenciales, si bien se contempla la reserva de suelos que se encuentran en contacto con el Campus para posibilitar su ampliación. Dada la topografía sensiblemente horizontal de los terrenos y la intensidad de uso de los suelos residenciales preexistentes, se propone una morfología de alta densidad.

− Se propone la alteración de la franja de suelo de carácter residencial de Admisibilidad Residencial prevista por el Plan del 89 al sur de la Avenida de Elvas, proponiendo su nueva clasificación como Suelo Urbanizable y extendiéndola hasta el borde físico que supone la Corredera de Palomas, permitiendo la construcción de un vial alternativo a la Avenida de Elvas que se conecta, además, con la Variante Sur. En todos estos suelos se prevé la reserva de suelo para la Universidad. Por otra parte, al igual que en apartado anterior y por los mismos motivos, se propone atribuir al área una morfología de alta densidad. Significar, finalmente, que la ordenación propuesta pretende enfatizar la Avenida de Elvas como vía principal de acceso desde Portugal con usos terciarios y edificios esbeltos, así como la previsión de corredores perpendiculares a la avenida para posibilitar la permeabilidad visual y de transito hacia el río Guadiana.

− Finalmente se proponen dos áreas junto a las instalaciones del Ferial, la primera con usos terciarios y la segunda destinada a Parque Tecnológico vinculado a la Universidad.



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3.3.18.- Zona 10 La Zona 10 se constituye por una bolsa de terrenos situada entre la Autovía de Extremadura y la Variante Sur al norte de la Zona 10. La Zona se encuentra prácticamente vacante si exceptuamos un área de servicios de la Autovía de Extremadura Las actuaciones que se proponen son las siguientes: a) Suelo Urbanizable

− El área se constituye con un solo sector y pretende albergar todas o parte de las instalaciones de la futura terminal de viajeros del AVE, completando los usos con instalaciones terciarias e industriales. El desarrollo del área queda condicionada al establecimiento definitivo del trazado del corredor del AVE y a la ubicación de su terminal.

b) Suelo no Urbanizable

− Se realiza una reserva de terrenos entre el corredor del AVE y la Autovía de Extremadura para la futura implantación de una Plataforma de Actividades Logísticas, cuya delimitación superficial y desarrollo queda condicionada al trazado definitivo del AVE y a la variante del ferrocarril convencional.

3.4.- LA ORDENACIÓN DE LOS NÚCLEOS URBANOS RURALES (NUR): LOS POBLADOS.

De conformidad con la información, análisis y diagnostico efectuado la ordenación de los

Poblados se explica de la siguiente forma:

3.4.1.- Determinaciones generales. a) Estrategia. La ordenación propuesta divide el territorio en suelo urbano y suelo urbanizable. El suelo urbano se ha restringido respecto al PGOU en vigor posibilitando el desarrollo de cada poblado, sin alterar su trazado primitivo que debe ser objeto de conservación. Para el estudio de este desarrollo se ha tenido fundamentalmente en cuenta el crecimiento vegetativo sin olvidar que además de este, se están produciendo en los poblados más cercanos a Badajoz, otros fenómenos que están haciéndolos crecer de forma muy acelerada y que debemos controlar. Teniendo en cuenta el alto valor arquitectónico que los "Poblados de Colonización" presentan, se desestima, en principio de forma contundente la segregación de las parcelas existentes para su edificación, así como la edificación de más de una vivienda por parcela; por lo que esto conllevaría la alteración de un parcelario de indudable valor. No obstante, debido al deterioro que determinadas manzanas de los cascos de Gévora, Valdebotoa, y Villafranco, así como la entidad local menor de Guadiana del Caudillo, han sufrido transformaciones de cierta importancia, se posibilita la alteración de los trazados primigenios, previo un estudio urbanístico detallado que garantice la idoneidad de la propuesta. Como suelo urbano se han propuesto zonas para uso industrial fuera del perímetro urbano residencial y protegidas mediante zonas de arbolado. En Guadiana, se prevé, asimismo terreno en Suelo Urbanizable para tal fin. De igual manera se prevé reserva de suelo para aparcamiento de maquinaria agrícola.



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El suelo urbanizable, se propone sólo en algunos poblados, situándose en zonas adecuadas para posibilitar el remate de las zonas urbanas o para posibilitar el crecimiento de aquellos con mayor tendencia de expansión. b) Estructura general. En los planos de ordenación se expresan, gráficamente los usos globales asignados a las distintas zonas de los poblados, estableciéndose el uso residencial como característico de todo el suelo urbano y urbanizable, exceptuando los suelos destinados a uso industrial ó dotacional. En cuanto al sistema viario general se mantiene el existente. Completan los elementos de la estructura general del territorio, las instalaciones y redes de los servicios infraestructurales de abastecimiento de agua, saneamiento, transportes, energía eléctrica y telefonía. c) Protección del Patrimonio urbano y rural. Desde la ordenación propuesta se plantean las medidas adoptadas para preservar el Patrimonio urbano y rural estableciendo para su conservación medidas excluyentes o limitativas respecto a los actos de edificación y usos del suelo que pueden desarrollarse.

3.4.2.- Suelo urbano a) Delimitación.

Antes nos hemos referido al criterio de contención del crecimiento de los poblados, siguiendo esos conceptos básicos, la ordenación del suelo urbano y su delimitación persigue por un lado ser suficiente para absorber su crecimiento en los próximos 10 años y por otro completar en los casos que se ha estimado necesario, las tramas urbanas que el desarrollo de los últimos años ha dejado incompletas. En los casos de Gévora, Sagrajas y en alguna medida Alvarado, hemos heredado ordenaciones que en la actualidad están en desarrollo, y cuya modificación en esta revisión provocaría un evidente retraso de las operaciones que están en la actualidad en marcha. Conviene resaltar el hecho de que los crecimientos propuestos, se seguirán generando sobre terreno municipal, y aún siendo conscientes de las limitaciones que esto puede causar, entendemos que por el momento es la mejor solución planteable. b) Detalle de la ordenación. Describimos a continuación la ordenación del suelo urbano que con los criterios apuntados con anterioridad hemos desarrollado. - Alcazaba: Se plantea como incremento de suelo urbano del casco consolidado una manzana nueva urbanizada por tres de sus lados, situada al N-O de la población, así como otra al norte de la misma, lo que supone una capacidad para 92 viviendas, y la terminación de la existente situada al S-O, de tal forma que no presente al exterior del poblado las traseras de la edificaciones actuales. La zona industrial se sitúa alejada del casco consolidado al Este de la población, protegida por una ampliación de los bosquetes circundantes. - Alvarado: Se plantean como zona de crecimiento urbano cuatro manzanas situadas al norte de la población, lindando con el terreno urbanizable. El suelo urbano tiene capacidad para un total de 224 viviendas y se separan del casco consolidado por un vial en el que termina la primitiva trama ya ampliada en la anterior revisión del Plan General. Con el mismo criterio de todos los poblados la zona industrial se sitúa fuera, al Oeste de la población con acceso directo desde la carretera de Badajoz. - Balboa:



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En este poblado concurren dos circunstancias que son difíciles de conciliar, de un lado atender a la demanda de viviendas que se está planteando, y del otro la evidencia de la inundabilidad de Balboa. Planteamos completar la manzana en la que recientemente se han construido cinco viviendas pareadas, situada al S-E de la población y cinco nuevas manzanas en parte urbanizadas con capacidad para 58 viviendas, que completan la zona urbana. La zona industrial se sitúa al norte de la población sobre suelo municipal. - Gévora: En este poblado, proponemos cambio de uso de suelo industrial a residencial en los terrenos actualmente ocupados por la Cooperativa de Transportes de Badajoz. Se prevén 92 viviendas en la propuesta del nuevo suelo urbano. Se amplían zonas dotacionales y se completa la zona de protección paisajística. Es necesario también plantear, la necesaria comunicación con la zona dotación situada al otro lado del ferrocarril Madrid-Badajoz, mediante un paso elevado. - Novelda: No estimamos adecuada la ordenación planteada en la pasada revisión del Plan y como consecuencia planteamos el crecimiento por su zona Oeste de tal manera que no se rompa el ritmo y la articulación del trazado primitivo. Se plantea suelo urbano con capacidad para 144 viviendas. El criterio empleado para la adecuada lectura de esta ampliación se consigue separándola del casco consolidado mediante un bulevar que sigue el trazado circular del casco. La zona urbanizable se sitúa al norte continuando la calle principal de la población. El área destinada al uso industrial se sitúa sobre terrenos municipales en el camino al cementerio. - Sagrajas: Con un criterio semejante al utilizado en los poblados antes descritos, desarrollamos el suelo urbano de Sagrajas, completando su trama por la zona S-O. También aquí hemos tenido que conservar la parte de ordenación anterior, que limita el poblado por el lado Oeste conservando dos manzanas trapezoidales sobre las que en la actualidad hay proyectos de edificación en ejecución. El número total de viviendas previstas en suelo urbano es de 329. Hay que señalar que el crecimiento del núcleo por el mencionado lado Oeste está en estos momentos, limitado por una acequia. La zona industrial prevista se sitúa al N-E de la población, contigua a espacios dotacionales. - Valdebótoa: Una vez que se ha desarrollado la posibilidad de edificación en los huertos interiores, el crecimiento de suelo urbano propuesto sigue criterios muy semejantes a los empleados en Novelda, continuando el trazado primitivo y creando un bulevar de separación que delimite claramente la intervención. Se generan ocho nuevas manzanas con capacidad para 85 nuevas viviendas, a partir de las cuales y separada por otro vial de amplias dimensiones, se plantea la zona urbanizable. La zona industrial propuesta en la anterior revisión, al otro lado de la carretera a Alburquerque, se suprime por lo inadecuado de su emplazamiento. El nuevo emplazamiento propuesto se sitúa en la zona Nor-Este. - Villafranco: Es el poblado en el que existe más demanda de viviendas y como consecuencia el que ha tenido hasta la fecha un crecimiento mayor, que en buena parte es debido a la población que de Badajoz ha trasladado su residencia. Entendemos por ello que su desarrollo debe ser controlado, y como consecuencia la ampliación que proponemos se reduce al resto de



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los "Berciales" cedidos a Inmobiliaria Municipal; en ellos se pueden construir 208 nuevas viviendas que completarán el crecimiento de Villafranco por su zona Sur y Oeste. En el lado Oeste de la población se sitúa el suelo urbanizable con reservas de espacio dotacional. Para evitar la ocupación del frente opuesto de la Nacional V, de alto valor agrícola, proponemos la zona industrial en terrenos municipales situados al Sur-Oeste de la población. - Guadiana Este poblado es el que representa una configuración y desarrollo diferente debido a que es el único que se encuentra constituido como una Entidad Local Menor, mientras que el resto son pedanías. Este aspecto hace que el desarrollo de esta poblado aún perteneciendo al municipio de Badajoz es el que propiciado u desarrollo diferente y el que precisa de un tratamiento urbanístico igualmente diferente. No obstante, los valores primigenios del poblado son de similar carácter que los anteriores, por lo que la manera de abordar su protección debe de realizarse de forma semejante. En general, el desarrollo del poblado se confía al Suelo Urbanizable, siendo este de mucha mayor importancia que en los supuestos anteriores. El crecimiento residencial en Suelo Urbano se confía a la colmatación de las manzanas ya programadas por el anterior plan, así como a unas nuevas manzanas que se programan al sur del poblado al recalificar unos terrenos que en el plan anterior se destinaban a uso industrial, pero que se encontraban vacantes. Con esta operación se completa la trama residencial y se permeabiliza en sentido este oeste el poblado, consiguiéndose la integración de la unidad de ejecución de creciente desarrollo al oeste del poblado. El uso comercial: Con objeto de reactivar este sector y como complemento a lo especificado en el punto anterior, las compatibilidades de uso establecidas permitirán su implantación de una manera importante en relación con el planeamiento anterior c) Espacios libres y equipamiento comunitario. En los cuadros adjuntos se realiza una evaluación pormenorizada de la situación que respecto a los espacios destinados a uso dotacional presenta cada poblado, según los estándares marcados por la legislación vigente y objetivos establecidos, en función de las capacidades habitacionales. Conviene señalar que uno de los criterios más determinantes para la ubicación de las dotaciones ha sido la reutilización de los edificios públicos primitivos, muchos de los cuales se encuentran prácticamente abandonados; intentando no solo cumplir con la función para la que fueron realizados, sino también para recuperar un patrimonio arquitectónico que se está perdiendo. Ante los problemas que el tráfico pesado y los olores que la actividad desarrollada en las Cooperativas Agrarias provocan, se propone, con carácter general, el cambio de uso de estos edificios a Comercial. En cuanto al equipamiento social, se propone su potenciación mediante la creación y puesta en servicio en cada poblado, de un centro cívico en el que puedan realizarse las actividades de la comunidad que en estos momentos tienen dificultad para desarrollarse. Prevemos también espacios para reserva dotacional en el suelo urbanizable en aquellos poblados en los que su futuro crecimiento así lo demande. En cuanto al sistema de espacios libres es urgente su rehabilitación en las áreas consolidadas y la recuperación e incorporación al sistema, de los vacíos urbanos existentes mediante operaciones de ajardinamiento y pavimentación.

3.4.3.- Suelo urbanizable a) Delimitación.



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La presente ordenación propone suelo urbanizable en los siguientes poblados: Alvarado, Novelda, Valdebótoa y Villafranco. Inicialmente el número de viviendas previsto sería el siguiente: Alvarado .............. 104 viviendas Novelda ............... 100 viviendas Valdebotoa ........ 141 viviendas Villafranco .......... 320 viviendas Guadiana .......... 499.viviendas b) Usos y limitaciones. El uso en el suelo urbanizable es fundamentalmente residencial, con tipología de viviendas unifamiliares en hilera o pareadas. En algunos casos se prevé la inclusión en este suelo de áreas para uso dotacional y terciario para que, en función de las densidades edificatorias se cumplan los estándares.

3.5.- LA ORDENACIÓN DE LO NÚCLEOS URBANOS SECUNDARIOS (NUS)

Anteriormente definimos el concepto que la presente Revisión del Plan General de Ordenación Urbana atribuye a los Núcleos Urbanos Secundarios. De conformidad con dicho concepto, el plan ha establecido los siguientes: -NUS 1 Cerros verdes -NUS 2 Bótoa -NUS 3 Calatraveja -NUS 4 Rio Caya -NUS 5 Colonia residencia aneja a la Base Aérea. -NUS 6 Tres Arroyos -NUS 7 El Caballo -NUS 8 Parcelación Rústica en Carretera de Sevilla (N-432) -NUS 9 Campofrío -NUS 10 El Manantío -NUS 11 Dehesilla de Calamón -NUS 12 Campomanes -NUS 13 P.R. Carretera de Valverde (BA-200) -NUS 14 Los Pinares -NUS 15 El Plantío -NUS 16 El Corazón de Jesús -NUS 17 El Mercadillo -NUS 18 La Corchuela -NUS 19 Dehesa de la Corchuela -NUS 20 Golf Guadiana La clasificación del suelo que se establece es la de Suelo Urbano no Consolidado a las áreas de los núcleos que estuvieren delimitados por el planeamiento anterior y suelo urbanizable a las ampliaciones que se han generado entorno a los mismos. Por otra parte a excepción de los Suelos Urbanos del NUS-20 (Golf Guadiana), NUS-4 (Rio Caya), NUS-6 (Tres Arroyos), NUS-11 (La Dehesilla) y NUS-16 (El Corazón de Jesús)



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que ya cuentan con un Plan Especial de Ordenación, deben desarrollarse mediante la previa formulación del referido Plan Especial de Ordenación. En cualquier caso, todos ellos deben de gestionarse mediante una Unidad de Actuación Urbanizadora para completar la urbanización y proceder a las oportunas cesiones de dotaciones públicas y del 10% de aprovechamiento urbanístico no patrimonializado. En cuanto a los equipamientos precisos, en principio, los planes especiales a formular deberán ajustarse a los estándares de calidad urbana que prevé la LESOTEX, si bien, se posibilita su exoneración previo estudio urbanístico y conformidad del órgano competente de la Comunidad Autónoma. Finalmente, las áreas clasificadas como Suelo Urbanizable se desarrollaran como cualquier otro sector de dicha clase de suelo, si bien, tendiendo a la asunción de las edificaciones preexistentes y pudiendo proponer ampliaciones de las delimitaciones propuestas por el plan a los efectos exclusivos de proceder al oportuno equipamiento del Sector para alcanzar los estándares de calidad urbana que la Ley establece.

3.6.- CONTENIDO DOCUMENTAL DE LA ORDENACIÓN: ORDENACIÓN ESTRUCTURAL Y ORDENACIÓN DETALLADA.

A los efectos del cumplimiento del Artículo 75, punto 1º de la LESOTEX por el que se debe diferenciar los documentos escritos y gráficos que hacen referencia a la Ordenación Estructural o a la Ordenación Detallada, señalamos al respecto lo siguiente: Contenido documental de la Ordenación Estructural: - Planos de la Ordenación cuyo título genérico hace referencia a la Ordenación

Estructural y cuya identificación incluye la sigla OE. Por el contrario, los planos de ordenación detallada se identifican con la sigla OD.

- Artículos de la Normativa Urbanística, de cualquiera de los diferentes documentos que la componen, cuyo enunciado viene señalado con la sigla (E). Por el contrario, los artículos que contienen la ordenación detallada se identifican con la sigla (D).



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4.- JUSTIFICACIÓN DEL CALCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO

DEL SUELO URBANIZABLE

4.1.- GENERALIDADES

En la Normativa Urbanística General se establece que, para el Suelo Urbano, cada Unidad de Actuación constituye un Área de Reparto o cada finca del Suelo Urbano no Consolidado en caso de no estar incluida en Unidad de Actuación alguna. Asimismo, los Suelos Urbanizables en Ejecución se desarrollaran de conformidad con el Aprovechamiento Medio otorgado por el planeamiento general anterior. Consecuentemente, en este apartado de la Memoria únicamente nos referiremos al aprovechamiento medio del Suelo Urbanizable con Condiciones delimitado por el plan, ya que el Suelo Urbanizable sin Condiciones, al carecer de éstas no puede establecerse dicho aprovechamiento.

4.2.- JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DEL NÚCLEO URBANO PRINCIPAL

4.2.1.- Criterios de sectorización y de delimitación de áreas de reparto. El artículo 33 de la LESOTEX establece que las áreas de reparto en Suelo Urbanizable deben comprender uno o varios sectores completos y, en su caso, los sistemas generales no incluidos en ningún sector. En este sentido, debemos señalar que el criterio elegido por el plan ha sido el de incluir los Sistemas Generales en los sectores delimitados no existiendo, por tanto, Sistemas Generales externos. Dicho criterio, así como el de constitución de los diferentes sectores y áreas de reparto establecidas por el plan responde, a los siguientes principios: a) Vocación urbana

La ordenación urbanística establecida para cada área o zona del territorio pretende atender a criterios de racionalidad, teniendo como principal expresión la vocación urbana de cada área del territorio municipal estudiado, es decir, atendiendo a los elementos preexistentes del territorio natural y construido que la conforma y de su entorno, así como al modelo territorial elegido. Por tanto, cada área del territorio que por necesidades del crecimiento de la ciudad se vaya a incorporar al desarrollo urbano, se caracteriza de forma diferente en relación con las demás en cuanto a su vocación urbana. Consecuentemente, el reparto se ha establecido, en una primera instancia, atendiendo a áreas homogéneas del territorio con similar localización y vocación urbana que le otorga la siguiente clasificación: - USO GLOBAL RESIDENCIAL ALTA DENSIDAD (RA) (60> densidad bruta>45 viv/ha) A este escalón pertenecen aquellas áreas de reparto incluidas en el perímetro de la primera corona de crecimiento diseñada para la ciudad que manifiestan actualmente mayores expectativas de crecimiento dada su topografía sensiblemente plana.

-AR- 6.1. Ampliación de Valdepasillas (entre la carretera de la Granadilla y la carretera de Olivenza). Se le propone una densidad semejante a la del entorno existente donde se ubica (Valdepasillas y Los Ordenandos.)

-AR-9.1 y AR-9.2 Margen derecha del Guadiana (Avd. de Elvas). Se le proponen densidades similares a Los Jardines del Guadiana.



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-USO GLOBAL RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD (RM) (45> densidad bruta >25 viv/ha) Se incluyen el resto de áreas de reparto incluidas en la primera corona de crecimiento que presentan una topografía ondulada. Para ellas se proponen densidades similares a las del entorno existente (Cerro del Viento, Perpetuo Socorro, la Banasta).

-AR- 5.1. Ampliación de Cerro del Viento (entre la carretera de Olivenza y la carretera de Valverde) -AR-4.1 .Actuación en la carretera de Valverde -AR-4.2. Entre la carretera de Valverde y la carretera de Sevilla -AR-3.1. Entre la carretera de Sevilla y la carretera de Corte de Peleas.

-USO GLOBAL RESIDENCIAL BAJA DENSIDAD (RB) (25> densidad bruta>5 viv/ha)

En este escalón se encuentran las áreas de reparto que enlazan la primera corona crecimiento diseñada que presentan mayoritariamente una topografía ondulada y que enlazan con las antiguas Áreas de Admisibilidad Residencial rematando el perímetro de la ciudad diseñada. Para ellas se proponen densidades similares a las del entorno existente (Barriada de San Miguel, Las Vaguadas, Los Lebratos).

-AR- 2.1. Entre la N-V y la carretera de Corte de Peleas que recoge La Atalaya, la barriada de San Miguel y la futura “La Pilara” -AR-4.3. Ampliación de la ciudad por el sur hasta recoger a “Los Lebratos” -AR-5.2. Ampliación de Las Vaguadas por el oeste.

-USO GLOBAL RESIDENCIAL DISPERSO (RD) (5 viv/ha > densidad bruta)

-AR- 3.3. Ampliación de Los Montitos. -USO GLOBAL INDUSTRIAL (I) Se incluyen aquellas áreas de reparto cuya localización estratégica las hace idóneas para la ubicación del uso industrial

-AR- 2.2. Ampliación de la zona industrial junto a la N-V. -AR- 3.2 Ampliación de la zona industrial junto a la carretera de Sevilla. -AR-7.1 Próxima al Polígono Industrial del Nevero junto a la carretera de Campomayor. -AR-9.4 Nueva zona de expansión del uso industrial cercana a la frontera junto a nuevo nudo de la ronda sur. -AR-10.1Nueva zona de expansión del uso industrial junto a las futuras instalaciones del Tren de Alta Velocidad.

-USO GLOBAL EQUIPAMIENTO (E) -AR-9.3 Nueva zona de expansión del uso equipamiento junto a Lusiberia cercana a la frontera con Portugal.

Las distintas áreas de reparto se han agrupado en función del uso global que su vocación urbana les asigna y de tal forma que la diferencia de los aprovechamientos medios entre aquellas con idéntico uso global no sea superior al 15%.

b) Sectorización Una vez ordenado urbanísticamente el territorio que se ha clasificado como Suelo Urbanizable con Condiciones y establecidas las áreas homogéneas anteriormente descritas, se trocea en sectores atendiendo a criterios de dimensión, de tal manera que



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su capacidad de asumir aprovechamientos urbanísticos permita una razonable gestión y programación, y a criterios de posibilidad de urbanización, que se fundamenta en la posibilidad de ejecutar las necesarias conexiones con el sistema general viario y de infraestructuras preexistente.

c) Programación Finalmente, el orden básico de incorporación al desarrollo urbano se establece atendiendo a la agrupación de sectores entorno a los dos nuevos anillos del Sistema General viario que se diseñan, de tal manera que puedan conformarse cada uno de ellos mediante sectores cuya programación sea sucesiva. Así mismo, el orden básico inicial de incorporación al desarrollo urbano se establece a partir de los suelos ya construidos, de tal manera que vayan conformando un desarrollo compacto de la ciudad.

4.2.2.- Coeficientes de homogeneización empleados El artículo 35 de la LESOTEX permite incluir coeficientes correctores de uso y tipología para homogeneizar los aprovechamientos lucrativos de las áreas de reparto. Los coeficientes de homogeneización que más abajo se detallan y que se establecen en función del uso predominante de cada área de reparto, se han determinado en función de la rentabilidad media que puede obtener el metro cuadrado edificable de cada uno de los usos y tipologías establecidas y en relación de cada uno de ellos con los demás. Para el cálculo de los coeficientes de homogeneización se han tomado como referencia los valores de mercado

USO: RESIDENCIAL AREA DE REPARTO 2.1 VALOR DE REPERCUSIÓN

COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN

Vivienda unifamiliar libre 350,00 0,89

Vivienda unifamiliar protección pública 118,75 0,30

Vivienda unifamiliar VPO-Régimen general 95,83 0,24

Vivienda unifamiliar VPO-Régimen especial 99,60 0,25

Residencial colectivo libre 393,75 393,75 1,00

Residencial colectivo protección pública 105,18 0,27

Residencial colectivo VPO-Régimen General 87,65 0,22

Residencial colectivo VPO-Régimen Especial 78,88 0,20

USO: RESIDENCIAL AREA DE REPARTO 3.1 Y 3.3 VALOR DE

REPERCUSIÓN COEFICIENTE DE

HOMOGENEIZACIÓN









USO: RESIDENCIAL AREA DE REPARTO 4.1 VALOR DE


HOMOGENEIZACIÓN








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USO: RESIDENCIAL AREA DE REPARTO 4.2 y 4.3 VALOR DE


HOMOGENEIZACIÓN









USO: RESIDENCIAL AREA DE REPARTO 5.1 y 5.2 VALOR DE


HOMOGENEIZACIÓN











HOMOGENEIZACIÓN











HOMOGENEIZACIÓN











HOMOGENEIZACIÓN




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a) Sectores con uso global Residencial

USO: RESIDENCIAL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN

AREA DE REPARTO 2.1 3.1 3.3 4.1 4.2 4.3 5.1 5.2 6.1 9.1 9.2

Vivienda unifamiliar libre

0,89 1,05 1,05 0,95 0,98 0,98 0,82 0,82 0,86 0,92 0,98

Vivienda unifamiliar protección pública

0,30 0,38 0,38 0,29 0,33 0,33 0,27 0,27 0,26 0,31 0,26

Vivienda unifamiliar VPO-Régimen general

0,24 0,30 0,30 0,23 0,27 0,27 0,22 0,22 0,21 0,25 0,21

Vivienda unifamiliar VPO-Régimen especial

0,25 0,27 0,27 0,21 0,24 0,24 0,20 0,20 0,19 0,22 0,19

Residencial colectivo libre

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Residencial colectivo protección pública

0,27 0,33 0,33 0,25 0,29 0,29 0,24 0,24 0,23 0,27 0,23

Residencial colectivo VPO-Régimen General

0,22 0,28 0,28 0,21 0,24 0,24 0,20 0,20 0,19 0,23 0,19

Residencial colectivo VPO-Régimen Especial

0,20 0,25 0,25 0,19 0,22 0,22 0,18 0,18 0,17 0,21 0,17

USO: EQUIPAMIENTO PRIVADO COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN

Locales planta baja en Edificios R.colectivo 1.10

Locales planta pisos en Edificios R. Colectivo 1.10

Edificios exclusivos de uso Enseñanza, Bienestar y asistencial y Servicios Urbanos.

0.50

Edificios exclusivos de uso Hotelero, Administrativo, Recreativo y Social y Sanitario

1.10

Edificios exclusivos de uso Comercial 1.50

Edificios exclusivos de uso Deportivo 0.30

Edificios exclusivos de uso Transportes, Infraestructuras y Telecomunicaciones.

0.30

b) Sectores con uso global Equipamiento



0.50


1.10




0.30

c) Sectores con uso global Industrial



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USO: INDUSTRIAL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN

Edificios uso industrial. 0.80



0.50

Edificios exclusivos de uso Hotelero, Administrativo, Recreativo y Social

1.10




0.30

4.2.3.- Cálculo del aprovechamiento medio de cada área de reparto

AREA DE REPARTO: AR-2.1

SECTOR: SUB-CC-2.1-1 M2

Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 372.555

Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 372.555 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 98.336 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 98.336 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 470.891 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 470.891

APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2

Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen.

UNIFAMILIAR LIBRE 65.655 0,89 58.360 PROTECCION PUBLICA

21.885 0,30 6.600

VPO-RG 0 0,24 0 VPO-RE 0 0,25 0 SUMA 87.540 64.960 COLECTIVO LIBRE 37.614 1,00 37.614 PROTECCION PUBLICA

12.538 0,27 3.349

VPO-RG 0 0,22 0 VPO-RE 0 0,20 0 SUMA 50.152 40.963



54

TOTAL 137.692 105.923 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

4.248 1,10 4.673

LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R. COLECTIVO

0 1,10 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,)

0 0,50 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo, Sanitario)

0 1,10 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 0 1,50 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 4.248 4.673

TOTAL LUCRATIVOS 141.940 110.596 RESUMEN AR-2.1

SECTOR SUP. NETA (c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)

SUP. BRUTA (c.d.aprovch)

M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO

M2 HOMO. A.M. SECTOR

SUB-CC-2.1-1 372.555 98.336 470.891 141.940 0,3810 0,3014 110.596 0,2349

TOTAL 372.555 98.336 470.891 141.940 0,3556 0,2814 110.596 0,2349

AREA DE REPARTO: AR-2.2 (INDUSTRIAL) SECTOR: SUB-CC-2.2-1 M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 385.961 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 385.961 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 78.149 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 60.028 Superficie Sistemas Generales Públicos 138.177 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 464.110 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 524.138



55


M2 Edificables Coef.

Homogen. M2 Homogen.

EDIFICIOS USO INDUSTRIAL 290.544 0,80 232.435 TOTAL 290.544 232.435 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,)

0 0,50 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo)

17.090 1,10 18.799

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 34.181 1,50 51.272 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 51.271 70.071



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-2.2-1 385.961 78.149 464.110 341.815 0,8856 0,7365 302.506 0,6518

TOTAL 385.961 78.149 464.110 341.815 0,8856 0,7365 302.506 0,6518



Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 384.998 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 384.998 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 168.457 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 17.303 Superficie Sistemas Generales Públicos 185.760 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 553.455 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 570.758



56


VIVIENDAS M2



4.119 0,38 1.553

VPO-RG 2.746 0,30 835 VPO-RE 0 0.27 0 SUMA 27.463 23.967 COLECTIVO LIBRE 160.020 1,00 160.020 PROTECCION PUBLICA

32.004 0,33 10.686

VPO-RG 21.336 0,28 5.937 VPO-RE 0 0,25 0 SUMA 213.360 176.643 TOTAL 240.823 200.610 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

10.000 1,10 11.000


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 15.814 19.721



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-3.1-1 384.998 168.457 553.455 256.637 0.6666 0.4637 220.331 0.3981

TOTAL 384.998 168.457 553.455 256.637 0.6666 0.4637 220.331 0.3981



57

AREA DE REPARTO 3.2 (INDUSTRIAL) SECTOR: SUB-CC-3.2-1

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 96.451 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 96.451 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 25.034 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 12.933 Superficie Sistemas Generales Públicos 37.967 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 121.485 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 134.418





0 0,50 0


4.080 1,10 4.488


0 0,30 0

TOTAL 12.241 16.729



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-3.2-1 96.451 25.034 121.485 81.612 0,8461 0,6718 72.226 0,5945

TOTAL 96.451 25.034 121.485 81.612 0,8461 0,6718 72.226 0,5945



58



Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 372.404 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 372.404 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 372.404 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 372.404


VIVIENDAS M2



8.236 0,38 3.105

VPO-RG 0 0,30 0 VPO-RE 0 0,27 0 SUMA 32.942 28.988 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA

0 0,33 0

VPO-RG 0 0,28 0 VPO-RE 0 0,25 0 SUMA 0 0 TOTAL 32.942 28.988 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

0 1,10 0


0 1,10 0


0 0,50 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, 0 1,10 0



59

Administrativo, Recreativo, Sanitario) EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 845 1,50 1.268 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 845 1.268



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-3.3-1 372.404 0 372.404 33.787 0,0907 0,0907 30.255 0.0812

TOTAL 372.404 0 372.404 33.787 0,0907 0,0907 30.255 0.0812

AREA DE REPARTO: AR-4.1 SECTOR: SUB-CC-4.1-1

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 342.801 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 342.801 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 142.179 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 14.790 Superficie Sistemas Generales Públicos 156.969 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 484.980 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 499.770 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2


UNIFAMILIAR LIBRE 0 0,95 0 PROTECCION PUBLICA

0 0,29 0

VPO-RG 0 0,23 0 VPO-RE 0 0,21 0 SUMA 0 0 COLECTIVO LIBRE 179.570 1,00 179.570



60

PROTECCION PUBLICA

35.914 0,25 9.091


7.282 1,10 8.010


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 9.077 10.703



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-4.1-1 342.801 142.179 484.980 248.504 0.7249 0.5124 204.415 0.4215

TOTAL 342.801 142.179 484.980 248.504 0.7249 0.5124 204.415 0.4215


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 252.618 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 252.618 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 170.490 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 1.598 Superficie Sistemas Generales Públicos 172.088 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 423.108 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 424.706



61


VIVIENDAS M2



653. 0,33 215


26.389 0,29 7.710


4.000 1,10 4.400


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 6.800 8.600

TOTAL LUCRATIVOS 187.076 156.063



62

SECTOR: SUB-CC-4.2-2


VIVIENDAS M2



0 0,33 0

VPO-RG 0 0,27 0 VPO-RE 0 0,24 0 SUMA 0 0 COLECTIVO LIBRE 169.126 1,00 169.126 PROTECCION PUBLICA

33.825 0,29 9.883


11.275 1,10 12.403


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 11.275 12.403




63


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 191.797 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 191.797 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 100.676 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 100.676 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 292.473 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 292.473 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2



0 0,33 0


21.465 0,29 6.271


5.808 1,10 6.389


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 10.152 12.905



64



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-4.2-1 252.618 170.490 423.108 187.076 0.7405 0,4421 156.063 0,3688 SUB-CC-4.2-2 339.921 187.881 527.802 236.776 0.6966 0,4486 196.901 0,3731 SUB-CC-4.2-3 191.797 100.676 292.473 153.253 0.7990 0,5240 129.986 0,4444

TOTAL 784.336 459.047 1.243.383 577.105 0,7358 0,4641 482.951 0,3884



VIVIENDAS M2



9.770 0,33 3.223


7.300 0,29 2.153

VPO-RG 0 0,24 0 VPO-RE 0 0,22 0 SUMA 29.481 24.264 TOTAL 68.560 56.185 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. 1.000 1,10 1.100



65

COLECTIVO LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R.COLECTIVO

0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 3.000 4.100

TOTAL LUCRATIVOS 71.560 60.285 SECTOR: SUB-CC-4.3-2


VIVIENDAS M2



10.007 0,33 3.301


7.473 0,29 2.183

VPO-RG 0 0,24 0 VPO-RE 0 0,22 0 SUMA 29.892 24.6024 TOTAL 69.921 57.300



66

EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

1.000 1,10 1.100


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 3.000 4.100



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-4.3-1 211.539 64.570 276.109 71.560 0,3383 0,2592 60.285 0,2183 SUB-CC-4.3-2 212.045 23.565 235.610 72.921 0,3439 0,3095 61.400 0,2606

TOTAL 423.584 88.135 511.719 144.481 0,3411 0,2823 121.685 0,2378

AREA DE REPARTO 5.1 SECTOR: SUB-CC-5.1-1


VIVIENDAS M2



0 0,27 0



67


16.105 0,24 3.874


4.607 1,10 5.068


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 14.607 20.068



VIVIENDAS M2 Coef. Homogen. M2 Homogen.



68

Edificables UNIFAMILIAR LIBRE 3.416 0,82 2.812 PROTECCION PUBLICA

683 0,27 186


13.808 0,24 3.321


5.543 1,10 6.097


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 5.543 6.097



VIVIENDAS M2




69


574 0,27 156


15.980 0,24 3.844


6.189 1,10 6.808


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 7.189 8.308





70

VIVIENDAS M2 Edificables

Coef. Homogen. M2 Homogen.


0 0,27 0


23.647 0,24 5.688


8.830 1,10 9.713


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 8.830 9.713



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-5.1-1 171.467 66.730 238.197 121.976 0,7114 0,5121 106.621 0,4476 SUB-CC-5.1-2 169.957 4.734 174.691 102.148 0,6010 0,5847 83.400 0,4774 SUB-CC-5.1-3 203.889 38.034 241.923 117.551 0,5765 0,4859 96.792 0,4001 SUB-CC-5.1-4 276.168 22.190 298.358 166.477 0,6093 0,5580 136.797 0,4585

TOTAL 821.481 131.688 953.169 508.152 0,6208 0,5331 423.609 0,4444



71

AREA DE REPARTO 5.2 SECTOR: SUB-CC-5.2-1

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 690.743 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 10.144 SUPERFICIE NETA TOTAL 700.887 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 196.044 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 196.044 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 886.787 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 896.931 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2



40.548 0,27 11.012


21.795 0,24 5.243

VPO-RG 0 0,20 0 VPO-RE 0 0,18 0 SUMA 87.181 70.629 TOTAL 249.372 181.793 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

1.000 1,10 1.100


0 1,10 0


0 0,50 0




72

Administrativo, Recreativo, Sanitario) EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 6.500 1,50 9.750 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 7.500 10.850



VIVIENDAS M2



14.402 0,27 3.911


10.451 0,24 2.514


3.000 1,10 3.300


0 1,10 0



73


0 0,50 0


0 1,10 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 0 1,50 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 3.000 3.300



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-5.2-1 690.743 196.044 886.787 256.872 0.3719 0.2897 192.643 0.2172 SUB-CC-5.2-2 279.024 109.727 388.751 102.409 0.3670 0.2634 76.649 0.1972

TOTAL 969.767 305.771 1.275.538 359.281 0.3705 0.2817 269.292 0.2111

AREA DE REPARTO AR-6.1 SECTOR: SUB-CC-6.1-1

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 140.988 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 3.233 SUPERFICIE NETA TOTAL 144.221 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 39.789 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 16.798 Superficie Sistemas Generales Públicos 56.587 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 180.777 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 200.808 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS VIVIENDAS M2



0 0,26 0




74

PROTECCION PUBLICA

10.282 0,23 2.341

VPO-RG 10.282 0,19 1.951 VPO-RE 5.141 0,17 878 SUMA 102.816 82.281 TOTAL 102.816 82.281 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

18.812 1,10 20.693


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 18.812 20.693



VIVIENDAS M2



0 0,26 0

VPO-RG 0 0,21 0 VPO-RE 0 0,19 0 SUMA 0 0 COLECTIVO LIBRE 99.974 1,00 99.974 PROTECCION 13.330 0,23 3.035



75

PUBLICA. VPO-RG 13.330 0,19 2.529 VPO-RE 6.665 0,17 1.138 SUMA 133.298 106.675 TOTAL 133.298 106.675 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

27.287 1,10 30.016


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 27.287 30.016


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 184.830 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 1.924 SUPERFICIE NETA TOTAL 186.754 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 10.401 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 4.446 Superficie Sistemas Generales Públicos 14.847 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 195.231 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 201.601 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2



0 0,26 0




76

PROTECCION PUBLICA

13.281 0,23 3.023

VPO-RG 13.281 0,19 2.520 VPO-RE 6.640 0,17 1.134 SUMA 132.806 106.281 TOTAL 132.806 106.281 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

5.312 1,10 5.843


0 1,10 0


3.961 0,50 1.981


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 9.273 7.824


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 201.139 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 2.102 SUPERFICIE NETA TOTAL 203.241 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 11.751 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 11.751 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 212.890 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 214.992 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2


UNIFAMILIAR LIBRE 0 0,86 0 PROTECCION 0 0,26 0



77

PUBLICA0. VPO-RG0. 0 0,21 0 VPO-RE 0 0,19 0 SUMA 0 0 COLECTIVO LIBRE 105.668 1,00 105.668 PROTECCION PUBLICA

14.089 0,23 3.208


5.635 1,10 6.199


0 1,10 0


3.961 0,50 1.981


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 9.596 8.179



VIVIENDAS M2



0 0,26 0



78


11.497 0,23 2.617


4.599 1,10 5.059


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 4.599 5.059



VIVIENDAS M2



0 0,26 0



79


20.782 0,23 4.731


10.000 1,10 11.000


0 1,10 0


0 0,50 0


9.200 1,10 10.120


0 0,30 0

TOTAL 27.300 33.270



VIVIENDAS M2



0 0,26 0



80


15.379 0,23 3.501


6.152 1,10 6.767


0 1,10 0


4.137 0,50 2.069


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 10.289 8.836



VIVIENDAS M2



0 0,26 0



81


8.465 0,23 1.927


3.386 1,10 3.725


0 1,10 0


1.510 0,50 755


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 4.896 4.480



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)

SUP. BRUTA

(c.d.aprovch)

M2 EDIF COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-6.1-1 140.988 39.789 180.777 121.628 0,8627 0,6728 102.974 0,5696 SUB-CC-6.1-2 181.600 24.060 205.660 160.585 0,8843 0,7808 136.691 0,6646 SUB-CC-6.1-3 184.830 10.401 195.231 142.079 0,7687 0,7277 114.105 0,5845 SUB-CC-6.1-4 201.139 11.751 212.890 150.486 0,7482 0,7069 120.930 0,5680 SUB-CC-6.1-5 159.976 13.058 173.034 119.565 0,7474 0,6910 97.063 0,5609 SUB-CC-6.1-6 280.597 112.044 392.641 235.120 0,8379 0,5988 199.583 0,5083 SUB-CC-6.1-7 218.685 13.371 232.002 164.077 0,7503 0,7072 131.908 0,5686 SUB-CC-6.1-8 118.764 16.490 135.254 89.544 0,7540 0,6620 72.221 0,5340

TOTAL 1.468.579 240.910 1.727.489 1.183.084 0,7958 0,6849 975.476 0,5647

AREA DE REPARTO AR-7.1(INDUSTRIAL)



82


Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 130.814 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 130.814 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 27.236 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 27.236 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 158.050 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 158.050 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS




0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 11.030 16.545





83




0 0,50 0


0 1,10 0

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 14024 1,50 21.036 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 14024 21.036

TOTAL LUCRATIVOS 140237 122.006 RESUMEN AR-7.1


SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-7.1-1 130.814 27.236 158.050 110.299 0,8432 0,6979 95.960 0,6072 SUB-CC-7.1-2 161.660 11.818 173.478 140.237 0,8675 0,8084 122.006 0,7033

TOTAL 292.474 39.054 331.528 250.536 0,8566 0,7557 217.967 0,6575

AREA DE REPARTO 9.1





84

VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 15.953 0,92 14.645 PROTECCION PUBLICA

2.127 0,31 658

VPO-RG 2.127 0,25 531 VPO-RE 1.064 0,22 239 SUMA 21.271 16.072 COLECTIVO LIBRE 64.638 1,00 64.638 PROTECCION PUBLICA

8.618 0,27 2.361


3.473 1,10 3.820


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30

TOTAL 8.077 10.726


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 146.130 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 146.130 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 32.103 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 32.103 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 178.233 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 178.233



85



933 0,31 288


9.494 0,27 2.601


3.300 1,10 3.630


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 7.372 9.738


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 160.700 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 160.700 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 23.581 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 23.581



86

Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 184.281 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 184.281 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS


3.008 0,31 930


8.404 0,27 2.302


2.728 1,10 3.001


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 7.128 9.601



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-9.1-1 165.004 16.919 181.923 115.532 0,7002 0,6351 96.649 0,5313 SUB-CC-9.1-2 146.130 32.103 178.233 111.641 0,7640 0,6264 93.735 0,5259



87

SUB-CC-9.1-3 160.700 23.581 184.281 121.254 0,7545 0,6580 100.447 0,5451

TOTAL 471.834 72.603 544.437 348.427 0,7385 0,6400 290.831 0,5342



VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 0 0,98 0 PROTECCION PUBLICA

0 0,26 0


12.040 0,23 2.723

VPO-RG 12.040 0,19 2.270 VPO-RE 6.020 0,17 1.021 SUMA 120.402 96.316 TOTAL 120.402 96.316 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS



88

LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

6.252 1,10 6.877


6.048 1,10 6.653


4.198 0,50 2.099


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 21.415 23.005



VIVIENDAS M2



2.562 0,26 654


13.060 0,23 2.954

VPO-RG 13.060 0,19 2.462 VPO-RE 6.530 0,17 1.108 SUMA 130.596 104.470 TOTAL 156.219 124.694



89


13.493 1,10 14.842


11.008 1,10 12.109


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 28.682 33.223


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 196.824 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 196.824 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 55.730 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 3.075 Superficie Sistemas Generales Públicos 58.805 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 252.554. SUPERFICIE BRUTA TOTAL 255.629 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2



0 0,26 0


14.266 0,23 3.227

VPO-RG 14.266 0,19 2.689 VPO-RE 7.133 0,17 1.210 SUMA 142.663 114.123 TOTAL 142.663 114.123



90


23.308 1,10 25.639


9.072 1,10 9.979


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 34.380 38.618



VIVIENDAS M2



0 0,26 0


17.882 0,23 4.045

VPO-RG 17.882 0,19 3.371 VPO-RE 8.941 0,17 1.517 SUMA 178.818 143.046



91


15.631 1,10 17.194


6.048 1,10 6.653


0 0,50 0


10.080 1,10 11.088


0 0,30 0

TOTAL 46.042 56.359



VIVIENDAS M2



5.153 0,26 1.316

VPO-RG 5.153 0,21 1.062 VPO-RE 2.576 0,19 478 SUMA 51.528 40.671 COLECTIVO LIBRE 98.503 1,00 98.503 PROTECCION PUBLICA

13.134 0,23 2.971

VPO-RG 13.134 0,19 2.476 VPO-RE 6.567 0,17 1.114 SUMA 131.337 105.063



92


23.936 1,10 26.330


8.953 1,10 9.848


8.812 0,50 4.406


7.746 1,10 8.521


0 0,30 0

TOTAL 53.901 55.786



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-9.2-1 162.851 65.998 228.849 141.817 0,8708 0,6197 119.320 0.5214 SUB-CC-9.2-2 220.004 29.185 249.189 184.901 0,8404 0,7420 157.917 0.6337 SUB-CC-9.2-3 196.824 55.730 252.554 177.043 0,8995 0,7010 152.741 0.6048 SUB-CC-9.2-4 251.225 127.488 378.713 224.860 0,8951 0,5937 199.405 0.5265 SUB-CC-9.2-5 277.717 77.304 355.021 236.766 0,8525 0,6669 201.519 0.5676

TOTAL 1.108.621 355.705 1.464.326 965.387 0,8708 0,6593 830.903 0,5674

AREA DE REPARTO: AR-9.3 (EQUIPAMIENTO PRIVADO-TERCIARIO) SECTOR: SUB-CC-9.3-1

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 161.620 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 161.620 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 34.342 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 34.342 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 195.962 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 195.962 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS:



93



EDIFICIOS USO COMERCIAL 96.164 1,50 144.246 TOTAL 96.164 144.246 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,)

0 0,50 0


41.213 1,10 45.334


0 0,30 0

TOTAL 41.213 45.334

TOTAL LUCRATIVOS 137.377 189.580 RESUMEN AR-9.3:


SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-9.3-1 161.620 34.342 195.962 137.377 0,8500 0,7010 189.580 0,9674

TOTAL 161.620 34.342 195.962 137.377 0,8500 0,7010 189.580 0,9674

AREA DE REPARTO: AR-9.4(INDUSTRIAL) SECTOR: SUB-CC-9.4-1






94


0 0,50 0


31.543 1,10 34.697


0 0,30 0

TOTAL 63.086 82.012



SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-9.4-1 247.402 98.219 345.621 210.290 0,8500 0,6084 199.775 0,5780

TOTAL 247.402 98.219 345.621 210.290 0,8500 0,6084 199.775 0,5780

AREA DE REPARTO: AR-10.1 (INDUSTRIAL) SECTOR: SUB-CC-10.1-1

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 875.728 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 875.728 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 393.372 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 393.372 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 1.269.100 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 1.269.100 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS



EDIFICIOS USO INDUSTRIAL 524.521 0,80 419.617 TOTAL 524.521 419.617 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS



95


0 0,50 0


77.852 1,10 85.637


0 0,30 0

TOTAL 224.796 306.053


SECTOR SUP. NETA (c.d.aprovc

h)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-10.1-1 875.728 393.372 1.269.100 749.317 0,8557 0,5904 725.670 0,5718

TOTAL 875.728 393.372 1.269.100 749.317 0,8557 0,5904 725.670 0,5718

4.2.4.- Justificación del equilibrio del aprovechamiento medio de las Areas de Reparto del Suelo Urbanizable con Condiciones del Núcleo Urbano Principal con idéntico uso global asignado USO GLOBAL RESIDENCIAL ALTA DENSIDAD (RA) (60 viv/Ha – 45 viv/Ha)

SECTORES Y AREAS DE REPARTO


(m2 s)

COEF. EDIF BRUTO (m2 t/ m2 s)

DENSIDAD BRUTA (viv/ha)

APROVECHAMIENTO MEDIO (u. a)

COMPARATIVA DE APROVECHAMIENTO

MEDIO

SUB-CC-6.1-1 180.777 0,6728 44,86 0,5696 SUB-CC-6.1-2 205.660 0,7808 53,39 0,6646 SUB-CC-6.1-3 195.231 0,7277 57,71 0,5845 SUB-CC-6.1-4 212.890 0,7069 57,41 0,5680 SUB-CC-6.1-5 173.034 0,6910 56,55 0,5609 SUB-CC-6.1-6 392.641 0,5988 41,21 0,5083 SUB-CC-6.1-7 232.002 0,7072 58,07 0,5686 SUB-CC-6.1-8 135.254 0,6620 52,70 0,5340 AR-6.1 1.727.489 0,6849 51,31 0,5647 -0,05% sobre el valor

más alto

SUB-CC-9.1-1 181.923 0,6351 49,74 0,5313 SUB-CC-9.1-2 178.233 0,6264 50,35 0,5259 SUB-CC-9.1-3 184.281 0,6580 51,45 0,5451 AR-9.1 544.437 0,6400 50,52 0,5342 -6,2% sobre el valor

más alto

SUB-CC-9.2-1 228.849 0,6197 44,77 0,5214 SUB-CC-9.2-2 249.189 0,7420 52,44 0,6337 SUB-CC-9.2-3 252.554 0,7010 48,89 0,6048 SUB-CC-9.2-4 378.713 0,5937 41,04 0,5265



96

SUB-CC-9.2-5 355.021 0,6669 42,32 0,5676 AR-9.2 1.464.326 0,6593 45,24 0,5674 VALOR MÁS ALTO

Todos los aprovechamientos medios referidos son superiores a 0,4934 u.a. que supondría una diferencia del 15% sobre el valor más alto que corresponde al AR-9.2. USO GLOBAL RESIDENCIAL MEDIA DENSIDAD (RM) (45 viv/Ha – 25 viv/Ha)



(m2 s)





MEDIO

SUB-CC-3.1-1 553.455 0,4637 35,85 0,3981 AR-3.1 553.455 0,4637 35,85 0,3981 -11,6% sobre el valor

más alto


más alto

SUB-CC-4.2-1 423.108 0,4421 36,73 0,3688 SUB-CC-4.2-2 527.802 0,4486 36,92 0,3731 SUB-CC-4.2-3 292.473 0,5240 42.55 0,4444 AR-4.2 1.243.383 0,4641 38,17 0,3884 -14,4% sobre el valor

más alto

SUB-CC-5.1-1 238.197 0,5121 30,52 0,4476 SUB-CC-5.1-2 174.691 0,5847 47,63 0,4774 SUB-CC-5.1-3 241.923 0,4859 39,27 0,4001 SUB-CC-5.1-4 298.358 0,5580 45,78 0,4585 AR-5.1 953.169 0,5331 39,98 0,4444 VALOR MÁS ALTO

Todos los aprovechamientos medios referidos son superiores a 0,3864 u.a. que supondría una diferencia del 15% sobre el valor más alto que corresponde al AR-5.1. USO GLOBAL RESIDENCIAL BAJA DENSIDAD (RB) (25 viv/Ha – 5 viv/Ha)



(m2 s)





MEDIO


más alto

SUB-CC-4.3-1 276.109 0,2592 19,08 0,2183 SUB-CC-4.3-2 235.610 0,3095 22,79 0,2606 AR-4.3 511.719 0,2823 20,79 0,2378 VALOR MÁS ALTO

SUB-CC-5.2-1 886.787 0,2897 20,97 0,2172 SUB-CC-5.2-2 388.751 0,2634 19,43 0,1972 AR-5.2 1.275.538 0,2817 20,50 0,2111 -12,6% sobre el valor

más alto



97

Todos los aprovechamientos medios referidos son superiores a 0,2068 u.a. que supondría una diferencia del 15% sobre el valor más alto que corresponde al AR-4.3. USO GLOBAL RESIDENCIAL DISPERSO (RD) (menos de 5 viv/Ha)



(m2 s)





MEDIO

SUB-CC-3.3-1 372.404 0,0907 4,58 0,0812 AR-3.3 372.404 0,0907 4,58 0,0812

USO GLOBAL INDUSTRIAL (I)



(m2 s)


APROVECHAMIENTOMEDIO (u. a)


MEDIO

SUB-CC-2.2-1 464.110 0,7365 0,6518 AR-2.2 464.110 0,7365 0,6518 -0,9% sobre el valor

más alto


más alto

SUB-CC-7.1-1 158.050 0,6979 0,6072 SUB-CC-7.1-2 173.478 0,8084 0,7033 AR-7.1 331.528 0,7557 0,6575 VALOR MÁS ALTO


más alto

SUB-CC-10.1-1 1.269.100 0,5904 0,5718 AR-10.1 1.269.100 0,5904 0,5718 -14,9% sobre el valor

más alto

Todos los aprovechamientos medios referidos son superiores a 0,5717 u.a. que supondría una diferencia del 15% sobre el valor más alto que corresponde al AR-7.1. USO GLOBAL EQUIPAMIENTO PRIVADO (TERCIARIO) (E)



(m2 s)


APROVECHAMIENTOMEDIO (u. a)


MEDIO

SUB-CC-9.3-1 195.962 0,7010 0,9674 AR-9.3 195.962 0,7010 0,9674



98

4.2.5.- Criterio de reparto e imputación de Costos de los SS.GG. Una vez calculado el total de m2 homogeneizados por sector se le aplica a cada sector un coeficiente de minoración en función del área de reparto en la que se encuentra que obtenemos al dividir el valor de repercusión del uso residencial colectivo libre de cada área de reparto por el valor de repercusión más alto existente, 465,00 Euros/ M2 que se corresponde al uso residencial colectivo libre del área de reparto AR-9.1. De este modo obtenemos un total de m2 ya homogeneizados entre áreas, a partir del cual establecemos de forma proporcional la cuota de participación de los SS.GG. (excepto SS.GG. energía eléctrica) para cada sector. Para los sectores de uso global terciario o industrial se introducen unos coeficientes de homogeneización por áreas en función de su situación en la ciudad.

TOTAL M2 HOMOGENEIZADOS

POR SECTOR

COEF. DE MINORIZACIÓN POR

AREAS

TOTAL M2 HOMOGENEIZADOS

MINORIZADOS

CUOTA DE PARTICIPACIÓN DE SS.GG (%)

SUB-CC-2.1-1 110.596 0,8468 93.650 1,82

SUB-CC-2.2-1 (IND) 302.506 1,0000 302.506 5,89

SUB-CC-3.1-1 220.331 0,6774 147.473 2,90

SUB-CC-3.2-1 (IND) 72.226 0,9000 65.004 1,26

SUB-CC-3.3-1 30.255 0,6774 20.495 0,40

SUB-CC-4.1-1 204.415 0,8935 182.655 3,55

SUB-CC-4.2-1 156.063 0,7742 120.823 2,35

SUB-CC-4.2-2 196.901 152.440 2,97

SUB-CC-4.2-3 129.986 100.634 1,96

SUB-CC-4.3-1 60.285 0,7742 46.673 0,91

SUB-CC-4.3-2 61.400 47.535 0,93

SUB-CC-5.1-1 106.621 0,9403 100.258 1,95

SUB-CC-5.1-2 83.400 78.423 1,53

SUB-CC-5.1-3 96.792 91.015 1,77

SUB-CC-5.1-4 136.797 128.633 2,50

SUB-CC-5.2-1 192.643 0,9403 181.146 3,53

SUB-CC-5.2-2 76.649 72.075 1,40

SUB-CC-6.1-1 102.974 0,9935 102.310 1,99

SUB-CC-6.1-2 136.691 135.809 2,64

SUB-CC-6.1-3 114.105 113.369 2,21

SUB-CC-6.1-4 120.930 120.150 2,34

SUB-CC-6.1-5 97.063 96.437 1,88

SUB-CC-6.1-6 199.583 198.295 3,86

SUB-CC-6.1-7 131.908 131.057 2,55

SUB-CC-6.1-8 72.221 71.755 1,40



99

SUB-CC-7.1-1 (IND) 95.960 0,8500 81.566 1,59

SUB-CC-7.1-2(IND) 122.006 0,8000 97.605 1,90

SUB-CC-9.1-1 96.649 0,8258 79.814 1,55

SUB-CC-9.1-2 93.735 77.407 1,51

SUB-CC-9.1-3 100.447 82.950 1,61

SUB-CC-9.2-1 119.320 1,0000 119.320 2,32

SUB-CC-9.2-2 157.917 157.917 3,07

SUB-CC-9.2-3 152.741 152.741 2,97

SUB-CC-9.2-4 199.405 199.405 3,88

SUB-CC-9.2-5 201.519 201.519 3,92

SUB-CC-9.3-1(EQU-TERC) 189.580 1,0000 189.580 3,69

SUB-CC-9.4-1(IND) 199.775 0,9000 179.798 3,50

SUB-CC-10.1-1(IND) 725.670 0,8500 616.820 12,00

TOTAL 5.138.844 100,00

La cuota de participación de cada sector en el SS.GG. Energía Eléctrica se establece de forma proporcional a la potencia estimada.

POTENCIA ESTIMADA A CADA SECTOR

(MVA) CUOTA DE PARTICIPACIÓN DE SS.GG

ENERGIA ELECTRICA(%)

SUB-CC-2.1-1 3,555 1,54

SUB-CC-2.2-1 (IND) 17,588 7,60

SUB-CC-3.1-1 7,101 3,07

SUB-CC-3.2-1 (IND) 3,984 1,72

SUB-CC-3.3-1 0,747 0,32

SUB-CC-4.1-1 6,525 2,82

SUB-CC-4.2-1 5,045 2,18

SUB-CC-4.2-2 6,592 2,85

SUB-CC-4.2-3 4,365 1,89

SUB-CC-4.3-1 1,847 0,80

SUB-CC-4.3-2 1,846 0,80

SUB-CC-5.1-1 3,772 1,63

SUB-CC-5.1-2 2,801 1,21

SUB-CC-5.1-3 3,967 1,71

SUB-CC-5.1-4 4,598 1,99

SUB-CC-5.2-1 6,258 2,70

SUB-CC-5.2-2 2,564 1,11

SUB-CC-6.1-1 4,320 1,87

SUB-CC-6.1-2 5,443 2,35

SUB-CC-6.1-3 3,793 1,64

SUB-CC-6.1-4 4,159 1,80



100

SUB-CC-6.1-5 3,283 1,42

SUB-CC-6.1-6 6,838 2,95

SUB-CC-6.1-7 4,494 1,94

SUB-CC-6.1-8 2,443 1,06

SUB-CC-7.1-1 (IND) 5,591 2,41

SUB-CC-7.1-2(IND) 7,095 3,06

SUB-CC-9.1-1 3,319 1,43

SUB-CC-9.1-2 3,574 1,54

SUB-CC-9.1-3 4,045 1,75

SUB-CC-9.2-1 4,619 1,99

SUB-CC-9.2-2 6,120 2,64

SUB-CC-9.2-3 6,316 2,73

SUB-CC-9.2-4 8,160 3,52

SUB-CC-9.2-5 8,780 3,79

SUB-CC-9.3-1(EQU-TERC) 6,968 3,01

SUB-CC-9.4-1(IND) 10,941 4,73

SUB-CC-10.1-1(IND) 38,075 16,43

TOTAL 231,531 100,00

4.3.- JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DE LOS NÚCLEOS URBANOS RURALES

4.3.1.- Criterios de sectorización y de delimitación de áreas de reparto. El artículo 33 de la LESOTEX establece que las áreas de reparto en Suelo Urbanizable deben comprender uno o varios sectores completos y, en su caso, los sistemas generales no incluidos en ningún sector. En este sentido, debemos señalar que el criterio elegido por el plan ha sido el de incluir los Sistemas Generales en los sectores delimitados no existiendo, por tanto, Sistemas Generales externos. Dicho criterio, así como el de constitución de los diferentes sectores y áreas de reparto establecidas por el plan responde a los principios enunciados en el supuesto del Núcleo Urbano Principal, partiendo de la vocación urbana de cada uno de los Núcleos Urbanos Rurales definidos.

4.3.2.- Coeficientes de homogeneización empleados El artículo 35 de la LESOTEX permite incluir coeficientes correctores de uso y tipología para homogeneizar los aprovechamientos lucrativos de las áreas de reparto. Los coeficientes de homogeneización que más abajo se detallan y que se establecen en función del uso predominante de cada área de reparto, se han determinado en función de la rentabilidad media que puede obtener el metro cuadrado edificable de cada uno de los usos y tipologías establecidas y en relación de cada uno de ellos con los demás.



101

a) Sectores con uso global Residencial

USO: RESIDENCIAL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN

Vivienda unifamiliar libre 1.20

Vivienda unifamiliar protección pública 0.50

Vivienda unifamiliar VPO-Régimen General 0.48

Vivienda unifamiliar VPO-Régimen Especial 0.43

Residencial colectivo libre 1,00

Residencial colectivo protección pública 0.47

Residencial colectivo VPO-Régimen General 0.45

Residencial colectivo VPO-Régimen Especial 0.40


Locales planta baja en Edificios Colectivo 1.10

Locales planta pisos en Edificios R. Colectivo 1.10


0.50


1.10




0.30

b) Sectores con uso global Equipamiento



0.50


1.10




0.30

c) Sectores con uso global Industrial

USO: INDUSTRIAL COEFICIENTE DE HOMOGENEIZACIÓN

Edificios uso industrial. 0.80



0.50


1.10




0.30



102


AR-1-NUR-2 SECTOR: SUB-CC-1- NUR-2 - ALVARADO

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 25.900 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 25.900 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 25.900 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 25.900 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS


3004 0,50 1.502

VPO-RG 8.410 0,48 4.037 VPO-RE 601 0,43 258 SUMA 12.015 5.797 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA

0 0,47 0


0 1,10 0



103


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 450 675

TOTAL LUCRATIVOS 12.465 6.472 RESUMEN ÁREA DE REPARTO

SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-1 NUR-2 25.900 0 25.900 12.465 0,4813 0,4813 6.472 0,2499

TOTAL 25.900 0 25.900 12.465 0,4813 0,4813 6.472 0,2499

AR-1-NUR-4 SECTOR: SUB-CC-1- NUR-4 - GEVORA



5.968 0,50 2.984

VPO-RG 27.849 0,48 13.368



104

VPO-RE 1.989 0,43 855 SUMA 39.784 21.981 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA

0 0,47 0


0 1,10 0


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 1.200 1.800


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-1 NUR-2 85.592 0 85.592 40.984 0,4788 0,4788 23.781 0,2778

TOTAL 85.592 0 85.592 40.984 0,4788 0,4788 23.781 0,2778

AR-1-NUR-5 SECTOR: SUB-CC-1- NUR-5 - NOVELDA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 22.889 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 22.889 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0



105

Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 22.889 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 22.889 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS


2.888 0,50 1.444


0 0,47 0


0 1,10 0


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 350 675


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO




106

SUB-CC-1 NUR-2 22.889 0 22.889 11.900 0,5199 0,5199 6.098 0,2664

TOTAL 22.889 0 22.889 11.900 0,5199 0,5199 6.098 0,2664

AR-1-NUR-7 SECTOR: SUB-CC-1- NUR-7 - VALDEBOTOA



4.068 0,50 2.034


0 0,47 0


0 1,10 0


0 1,10 0


0 0,50 0




107

Administrativo, Recreativo, Sanitario) EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 500 1,50 750 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 0,30 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones)

0 0,30 0

TOTAL 500 750


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-1 NUR-2 36.636 0 36.636 16.770 0,4577 0,4577 8.600 0,2347

TOTAL 36.636 0 36.636 16.770 0,4577 0,4577 8.600 0,2347

AR-1-NUR-8 SECTOR: SUB-CC-1- NUR-8 - VILLAFRANCO



9.240 0,50 4.620

VPO-RG 25.872 0,48 12.418 VPO-RE 1.848 0,43 795 SUMA 36.960 17.833 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION 0 0,47 0



108

PUBLICA VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,40 0 SUMA 0 0 TOTAL 36.960 17.833 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO

0 1,10 0


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 1.150 1.725


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-1 NUR-2 104.837 0 104.837 38.110 0,3635 0,3635 19.558 0,1866

TOTAL 104.837 0 104.837 38.110 0,3635 0,3635 19.558 0,1866

AR-1-NUR-9 SECTOR: SUB-CC-1.1-GUADIANA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 15.014 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 15.014 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 15.014 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 15.014



109



1.135 0,50 568


696 0,47 327


1.100 1,10 1.210


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 1.100 1.210

TOTAL LUCRATIVOS 8.424 8.279 SECTOR: SUB-CC-1.2-GUADIANA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 69.741 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 69.471 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 5.415 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 1.643 Superficie Sistemas Generales Públicos 7.058 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 75.156



110

SUPERFICIE BRUTA TOTAL 76.799 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS


5.885 0,50 2.943


3.924 0,47 1.844


5.700 1,10 6.270


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 5.700 6.270


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 17.072 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 17.072 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0



111

Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 17.072 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 17.072 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS


1.254 0,50 627


836 0,47 393


1.220 1,10 1.342


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 1.220 1.342


M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 21.428 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 21.428 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 731



112

Superficie Sistemas Generales Públicos 731 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 21.428 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 22.159 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS


1.576 0,50 788


1.050 0,47 494


1.530 1,10 1.683


0 1,10 0


0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 1.530 1.683


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO




113

SUB-CC-1.1NUR-9 15.014 0 15.014 8.424 0,5611 0,5611 8.279 0,5514 SUB-CC-1.2NUR-9 69.741 5.415 75.156 44.935 0,6443 0,5979 44.014 0,5856 SUB-CC-1.3NUR-9 17.072 0 17.072 9.581 0,5612 0,5612 9.385 0,5497 SUB-CC-1.4NUR-9 21.428 0 21.048 12.034 0,5616 0,5616 11.788 0,5501

TOTAL 123.255 5.415 128.670 74.974 0,6083 0,5827 73.466 0,5710

AR-2- (INDUSTRIAL) NUR-9 SECTOR: SUB-CC-2.1-GUADIANA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 17.389 Superficie Sistemas Locales Obtenidos 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 17.389 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 1.164 Superficie Sistemas Generales Públicos 1.164 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 17.389 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 18.553 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS




0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 1.050 1.575




114

SECTOR: SUB-CC-2.2-GUADIANA





0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 950 1.425





115




0 0,50 0


0 1,10 0


0 0,30 0

TOTAL 723 1.085


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


SUB-CC-2.1NUR-9 17.389 0 17.389 10.500 0,6038 0,6038 9.135 0,5253 SUB-CC-2.2NUR-9 15.914 0 15.914 9.500 0,5970 0,5970 8.265 0,5194 SUB-CC-2.3NUR-9 10.833 0 10.833 7.226 0,6000 0,6000 6.287 0,5220

TOTAL 44.136 0 44.136 27.226 0,6004 0,6004 23.687 0,5224

4.4.- JUSTIFICACIÓN DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO MEDIO DE LAS AREAS DE REPARTO DEL SUELO URBANIZABLE CON CONDICIONES DE LOS NÚCLEOS URBANOS SECUNDARIOS

4.4.1.- Criterios de sectorización y de delimitación de áreas de reparto. El artículo 33 de la LESOTEX establece que las áreas de reparto en Suelo Urbanizable deben comprender uno o varios sectores completos y, en su caso, los sistemas generales no incluidos en ningún sector. En este sentido, debemos señalar que el criterio elegido por el plan ha sido el de incluir los Sistemas Generales en los sectores delimitados no existiendo, por tanto, Sistemas Generales externos. Dicho criterio, así como el de constitución de los diferentes sectores y áreas de reparto establecidas por el plan responde a los principios enunciados en el supuesto del Núcleo Urbano Principal, partiendo de la vocación urbana de cada uno de los Núcleos Urbanos Secundarios definidos.



116

4.4.2.- Coeficientes de homogeneización empleados El artículo 35 de la LESOTEX permite incluir coeficientes correctores de uso y tipología para homogeneizar los aprovechamientos lucrativos de las áreas de reparto. Sin embargo, dadas las características especiales de los Núcleos Urbano Secundarios y los Sectores del Suelo Urbanizable que se proponen y que en realidad pretende regularizar actuaciones ya realizadas donde los usos no residenciales son residuales, no se ha considerado necesario establecer coeficientes correctores de la edificabilidad atribuida en función del uso y tipología permitido.


AR-1-NUS-2 SECTOR: SUB-CC-1- NUS-2 - BOTOA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 771.196 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 771.196 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 771.196 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 771.196


VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 34.704 1,00 34.704 PROTECCION PUBLICA 11.568 0,45 5.206 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 46.272 39.909 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 0 0 TOTAL 46.272 39.909



117

EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,) 0 0,50 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo, Sanitario) 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 386 1,20 463 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 1,00 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones) 0 1,00 0 TOTAL 386 463


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS-2 BOTOA 771.196 0 771.196 46.657 0,0605 0,0605 40.372 0,0524

TOTAL 771.196 0 771.196 46.657 0,0605 0,0605 40.372 0,0524

AR-1-NUS-6 SECTOR: SUB-CC-1- NUS-6 TRES ARROYOS

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 1.626.854 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 1.626.854 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 1.626.854 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 1.626.854



118


VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 73.208 1,00 73.208 PROTECCION PUBLICA 24.403 0,45 10.981 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 97.611 84.190 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE

0 0,45 0 SUMA 0 0 TOTAL 97.611 84.190 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,) 0 0,50 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo, Sanitario) 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 813 1,20 976 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 1,00 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones) 0 1,00 0 TOTAL 813 976


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS-6 TRES ARROYOS 1.626.854 0 1.626.854 98.425 0,0605 0,0605 85.166 0,0524

TOTAL 1.626.854 0 1.626.854 98.425 0,0605 0,0605 85.166 0,0524



119

AR-1-NUS-8 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_8_CARRETERA DE SEVILLA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 92.165 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 92.165 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 92.165 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 92.165 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 4.147 1,00 4.147 PROTECCION PUBLICA 1.382 0,45 622 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 5.530 4.770 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE

0 0,45 0 SUMA 0 0 TOTAL 5.530 4.770 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,) 0 0,50 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo, Sanitario) 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 46 1,20 55



120

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 1,00 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones) 0 1,00 0 TOTAL 46 55


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_8_CARRETERA DE SEVILLA 92.165 0 92.165 5.576 0,0605 0,0605 4.825 0,0524

TOTAL 92.165 0 92.165 5.576 0,0605 0,0605 4.825 0,0524

AR-1-NUS-10 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_10_EL MANANTIO

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 165.752 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 165.752 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 165.752 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 165.752 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 7.459 1,00 7.459 PROTECCION PUBLICA 2.486 0,45 1.119 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 9.945 8.578 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0



121

PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE



SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_10_EL MANANTIO 165.752 0 165.752 10.028 0,0605 0,0605 8.677 0,0524

TOTAL 165.752 0 165.752 10.028 0,0605 0,0605 8.677 0,0524

AR-1-NUS-11 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_11_DEHESILLA DE CALAMON

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 366.496 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 366.496 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 366.496



122

SUPERFICIE BRUTA TOTAL 366.496 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS

VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 16.492 1,00 16.492 PROTECCION PUBLICA 5.497 0,45 2.474 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 21.990 18.966 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE



SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_11_DEHESIL 366.496 0 366.496 22.173 0,0605 0,0605 19.186 0,0524



123

LA DE CALAMON

TOTAL 366.496 0 366.496 22.173 0,0605 0,0605 19.186 0,0524

AR-1-NUS-12 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_12_CAMPOMANES

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 2.586.682 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 2.586.682 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 2.586.682 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 2.586.682 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 116.401 1,00 116.401 PROTECCION PUBLICA 38.800 0,45 17.460 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 155.201 133.861 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE

0 0,45 0 SUMA 0 0 TOTAL 155.201 133.861 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,) 0 0,50 0



124

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo, Sanitario) 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 1.293 1,20 1.552 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 1,00 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones) 0 1,00 0 TOTAL 1.293 1.552


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_12

_CAMPOMANES 2.586.682 0 2.586.682 156.494 0,0605 0,0605 135.413 0,0524

TOTAL 2.586.682 0 2.586.682 156.494 0,0605 0,0605 135.413 0,0524

AR-1-NUS-15 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_15_EL PLANTIO

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 256.662 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 256.662 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 256.662 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 256.662 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 11.550 1,00 11.550 PROTECCION PUBLICA 3.850 0,45 1.732 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 15.400 13.282 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0



125

PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE



SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_15_EL PLANTIO 256.662 0 256.662 15.528 0,0605 0,0605 13.436 0,0524

TOTAL 256.662 0 256.662 15.528 0,0605 0,0605 13.436 0,0524

AR-1-NUS-16 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_16_CORAZON DE JESUS

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 231.941 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 231.941 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0



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Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 231.941 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 231.941 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 10.437 1,00 10.437 PROTECCION PUBLICA 3.479 0,45 1.566 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 13.916 12.003 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE



SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_16_CORAZON DE JESUS 231.941 0 231.941 14.032 0,0605 0,0605 12.142 0,0524



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TOTAL 231.941 0 231.941 14.032 0,0605 0,0605 12.142 0,0524

AR-1-NUS-18 SECTOR: SUB-CC-1- NUS_18_LA CORCHUELA

M2 Superficie Neta con derecho a aprovechamiento 95.278 Superficie Sistemas Locales Obtenidos (PARCELA AYUNTAMIENTO) 0 SUPERFICIE NETA TOTAL 95.278 Superficie Sistemas Generales con derecho a aprovechamiento 0 Superficie Sistemas Generales Obtenidos 0 Superficie Sistemas Generales Públicos 0 Superficie Bruta con derecho a aprovechamiento 95.278 SUPERFICIE BRUTA TOTAL 95.278 APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS VIVIENDAS M2 Edificables Coef. Homogen. M2 Homogen. UNIFAMILIAR LIBRE 4.288 1,00 4.288 PROTECCION PUBLICA 1.429 0,45 643 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE 0 0,45 0 SUMA 5.717 4.931 COLECTIVO LIBRE 0 1,00 0 PROTECCION PUBLICA 0 0,45 0 VPO-RG 0 0,45 0 VPO-RE

0 0,45 0 SUMA 0 0 TOTAL 5.717 4.931 EQUIPAMIENTOS PRIVADOS LOCALES P. BAJA EN EDIFICIOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 LOCALES P. PISOS EN EDIFICOS R. COLECTIVO 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Enseñanza, Bienestar, Servicios urbanos,) 0 0,50 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Hotelero, Administrativo, Recreativo, Sanitario) 0 1,10 0 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Comercial) 48 1,20 57 EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Deportivo) 0 1,00 0



128

EDIFICIOS EXCLUSIVOS (Transportes, Infraestructuras, Telecomunicaciones) 0 1,00 0 TOTAL 48 57


SECTOR SUP. NETA

(c.d.aprovch)

SUP. S. GENERAL

(c.d.aprovch)


M2 EDIF

COEF.EDIF. NETO

COEF. EDIF BRUTO


NUS_18_LA CORCHUELA 95.278 0 95.278 5.764 0,0605 0,0605 4.988 0,0524

TOTAL 95.278 0 95.278 5.764 0,0605 0,0605 4.988 0,0524



129

5.- JUSTIFICACION DE OTRAS DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL

5.1.- JUSTIFICACIÓN DE LA DEMANDA DE SUELO RESIDENCIAL A CORTO Y MEDIO PLAZO

Consideramos, en primer lugar que la demanda potencial de suelo residencial a proponer por el Plan al efecto de cumplimentar el artículo 70 apartado 2.2 de la LSOTEX, debe referirse a un periodo aproximado de cinco años. En ese sentido, en el punto 3.3.4 de la presente Memoria se establece que la demanda potencial de suelo residencial para los primeros cinco años de vigencia del Plan estaría entorno a las 7.000 viviendas. Para absorber dicha demanda, el Plan define los Sectores de Suelo Urbanizable de Ejecución Inmediata y las Unidades de Actuación, que no se encuentran pendientes de planeamiento de desarrollo en Suelo Urbano y que igualmente considera de ejecución inmediata sin mas trámite. A dichos efectos, las Unidades de Actuación en Suelo Urbano que cumplimentarían el requisito establecido y en las que se concreta su capacidad de viviendas serían, por zonas, las siguientes:

ZONA Nº VIV

ZONA 2 1.095

ZONA 3 302

ZONA 4 619

ZONA 5 661

ZONA 6 44

ZONA 7 1080

ZONA 8 2.142

ZONA 9 151

TOTAL 6.094

Así mismo los sectores que se define como de Ejecución Inmediata y que cumplimentarían el requisito establecido y en las que se concreta su capacidad de viviendas serían los siguientes (de los sectores del Suelo Urbanizable en Ejecución únicamente se incluyen aquellos que aún no han comenzado su proceso de edificación):

SECTOR Nº VIV

SUB-EE-2.3 724

SUB-EE-3.2 108

SUB-EE-5.2 1.714

SUB-CC-6.1-1 901

SUB-CC-9.2-1 1.055

TOTAL 5.361



130

En resumen, la previsión de viviendas a corto y medio plazo prevista por el Plan, con independencia de los Proyectos de Interés Regional que se encuentran en tramitación o en desarrollo, sería la siguiente:

CLASE SUELO Nº VIV

Suelo Urbano 6.094

Suelo Urbanizable 5.361

TOTAL 11.455

5.2.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONDICION DE SUELO URBANO DE LOS NÚCLEOS URBANOS SECUNDARIOS

En primer lugar, consideramos que las denominadas Áreas de Admisibilidad Residencial del planeamiento anterior y que en el referido planeamiento se consideraban clasificadas como Suelo no Urbanizable, no pueden subsistir con la referida clasificación por cuanto conculcarían el concepto de núcleo de población que se establece en el articulo 18.3b de la LSOTEX. Consecuentemente, debido a que el planificador ha optado por el mantenimiento de las referidas áreas, debido al grado de desarrollo y/o consolidación, y dado que es una herencia histórica que arranca de la Revisión del Plan General de 1.976 (donde se autorizaban construcción de vivienda Unifamiliar en parcelas de 5.000 m2) y que, como queda dicho, el planeamiento anterior mantiene y propugna su desarrollo, la única alternativa posible es la de considerar dichas áreas como Núcleos de Población. El objeto no seria, por tanto, regularizar la situación alegal, que no ilegal, puesto que son conformes con respecto a la ordenación en vigor del anterior plan, sino la de ajustar su clasificación a la legislación urbanística. Es evidente que si partimos del hecho de que dichas áreas constituyen, de hecho, núcleos de población, la clasificación del suelo que de ello se deriva es la de Suelo Urbano, según se determina en el artículo 9 de la LSOTEX. En todo caso, sería de aplicación lo prevenido en la Disposición Transitoria Primera, Punto 3 de la LSOTEX, en el sentido de regularizar la situación urbanística de los referidos núcleos, contemplados ya de hecho y como queda dicho por el Plan anterior, pero que precisan de una adecuada clasificación conforme a la legislación urbanística Consecuentemente con dicha disposición transitoria, a dichos suelos se les atribuye la clasificación del Suelo Urbano no Consolidado, debido a que deben incluirse en el supuesto previsto en el apartado 2.a) y b)del artículo 9 de la LSOTEX. Hay que resaltar, en este sentido, que en ningún caso, se les atribuye un aprovechamiento objetivo superior al previsto por el plan anterior, salvo el preciso para viviendas de protección pública que inicialmente puedan ser demandas, y, por consiguiente, podría entenderse que se conservaría el nivel de proporcionalidad de las dotaciones publicas a que hace referencia el articulo 80.2 en relación con las innovaciones introducidas por el planeamiento del carácter mencionado. En el sentido expuesto con anterioridad, las áreas que se desarrollaron conforme al plan anterior mediante Planes Especiales de conformidad con el nuevo régimen adoptado, hay que constatar que realmente cuentan, de hecho, con una ordenación detallada de sus ámbitos territoriales, ordenación que pensamos podría asumir la presente Revisión debido al grado de desarrollo y consolidación y al haber cumplido las particulares con las



131

previsiones que les requería el planeamiento general, si bien sería exigible garantizar un adecuado nivel de urbanización. No obstante, debido al carácter del régimen urbanístico del Suelo no Urbanizable que tenían en el planeamiento anterior, se plantea la necesidad de realizar una reformulación del Plan Especial a fin de establecer, en su caso, las dotaciones públicas pertinentes que se requieren según la LSOTEX. El resto de las áreas que en su momento no formularon los Planes Especiales a que hacia referencia el planeamiento anterior, se prevé su desarrollo en el presente Plan mediante la formulación de un plan especial que, básicamente mantiene el aprovechamiento lucrativo del plan anterior incrementado para posibilitar la implantación de viviendas protegidas, pero que, se les requiere la previsión de dotaciones publicas en la proporción estricta a que hace referencia el articulo 74.2.2 de la LSOTEX, si bien, permitiendo justificadamente las reducción de dichos estándares urbanísticos previa resolución motivada del Consejero competente, según se establece en el punto 4b) del referido artículo y con los requisitos establecidos en la Normativa Urbanística. Dicha exención se prevé igualmente en el supuesto anterior de las áreas que desarrollaron los planes especiales de conformidad con el anterior Plan, pero igualmente con los requisitos establecidos en la Normativa Urbanística.

5.3.- JUSTIFICACION DE LOS ESTANDARES DE CALIDAD DEL ARTICULO 74 DE LA LSOTEX

5.3.1.- Justificación de los estándares de calidad en Suelo Urbano El artículo 74 de la LSOTEX define los límites de la potestad de planeamiento y, en concreto, de los Estándares de Calidad y cohesión urbana. Dichas limitaciones para el Suelo Urbano se concretan en el apartado 1 del referido artículo. En concreto se establecen una serie de condiciones:

1. La edificabilidad de la edificación residencial no podrá superar 1 metro cuadrado por cada metro cuadrado de suelo computado para la totalidad del Suelo Urbano. En este sentido, realizada la correspondiente medición por aplicación de los diferentes coeficiente de edificabilidad a sus respectivos ámbitos de aplicación, nos resultan edificabilidades inferiores a 1m2t/m2s en cada uno de los núcleos urbanos establecidos (Cuadros nº3 del resumen de la ordenación)

2. En él Suelo Urbano en que se hayan alcanzado la edificabilidad señalada en el punto 1, no podrá proponerse incrementos de edificabilidad con respecto a las previsiones del planeamiento anterior. En este sentido, las ordenanzas adoptadas por la Revisión demuestran que en ningún caso se puede superar el estándar de 1 m2 residencial por cada m2 de suelo por lo que dicho estándar calculado para la Revisión del Plan General Municipal propuesto podrá llevar implícito incrementos de edificabilidad con respecto al planeamiento anterior. No obstante, dado que en la mayor parte del Suelo Urbano clasificado se conserva la ordenanza establecida por el Plan General anterior, únicamente debe de comprobarse él limite arriba indicado en las unidades de actuación. En este sentido, el artículo 80 de la LSOTEX establece para el régimen de innovación, que cuando se incremente el aprovechamiento lucrativo de un terreno, deberá contemplarse las medidas compensatorias precisas para mantener la proporción y calidad de las dotaciones públicas previstas, asegurando la mejor realización posible de los estándares de calidad legales de la ordenación. A dichos efectos, se ha comparado el planeamiento anterior con el propuesto, proponiendo como demanda inicial de suelo dotacional la legalmente establecida por el artículo



132

74 de la LSOTEX para el incremento que se propone más la dotación del suelo dotacional previsto en el plan anterior. Para ello se ha realizado un estudio de todas las unidades delimitadas por el Plan cuyo resultado se expresa en los Cuadros Resumen de la Ordenación correspondientes. En este sentido, cabe destacar que las dotaciones públicas demandadas por el conjunto de la Unidades de Actuación en cada Zona de ordenación de la Ciudad se encuentra satisfecha, según puede comprobarse en los cuadros justificativos adjuntos, por lo que se desprende que queda justificado el cumplimiento del artículo 74 de la LSOTEX. A dichos efectos, la única zona que no cumpliría sería la Zona 6, la cual queda plenamente justificada debido al traslado de los terrenos del Ferial de San Juan junto a la frontera, lo que posibilita la reordenación de todo el ámbito del anterior Sector SUP-I.5, cuya superficie queda ampliamente compensada. Para el análisis de los resultados obtenidos conviene realizar una clasificación previa de las diferentes unidades de actuación, cuyo análisis pormenorizado se realiza a continuación y cuyos resultados numéricos se reflejan en el Cuadro 6.1 del anejo de Cuadros Resumen de la Ordenación. a) Unidades de Actuación que conservan la ordenación del planeamiento anterior

o que no ven incrementado su aprovechamiento por la presente Revisión, manteniendo la superficie dotacional prevista por el planeamiento anterior. Estas unidades evidentemente no precisarán de una mayor dotación al no verse incrementado el aprovechamiento lucrativo de las mismas, dado que la presente Revisión mantiene el aprovechamiento lucrativo y superficie dotacional de la ordenación anterior.

b) Unidades de Actuación donde la edificabilidad propuesta por la Revisión es inferior a la propuesta por el Plan anterior, siempre y cuando, además, se satisfaga el cumplimiento el estándar demandado, por existir suelo dotacional en el planeamiento anterior.

c) Unidades de actuación donde la edificabilidad propuesta supera la edificabilidad del planeamiento anterior. Estas unidades serán sobre las que se tendrá que comprobar el cumplimiento de la proporcionalidad de los estándares de calidad y cohesión urbana reseñados. En este sentido, repetimos que las dotaciones públicas demandadas por el conjunto de las Unidades de Actuación en cada Zona de ordenación de la Ciudad se encuentran satisfechas. No obstante, se ha realizado un estudio pormenorizado de cada una de las unidades delimitadas, donde en algunas de ellas no se alcanza el estándar demandado para las mismas. En el sentido expuesto y para la justificación del cumplimiento de los estándares de calidad se propone una nueva clasificación:

c1) Unidades de Actuación que por su grado de consolidación cumplimentan los estándares de calidad en el sentido de que se mantiene la proporcionalidad y calidad de las dotaciones publicas al incrementarse las mismas en función del incremento de edificabilidad que se produce en la Revisión del Plan General propuesto. c2) Unidades de Actuación que por el grado de consolidación de las edificaciones existentes y de su entorno no es posible alcanzar particularmente la compensación demandada de las dotaciones publicas pertinentes, pero cuya justificación se apoya en la mejora de la calidad del tejido urbano existente y para las que, en último extremo, se podría requerir la excepcionalidad a que hace referencia el articulo 74.4.b) de la LESOTEX.



133

Dicha excepcionalidad se podría justificar, como ya hemos señalado, por resultar el conjunto de dotaciones requeridas en la zona donde se ubica la unidad superior al demandado y, particularmente cada una de ellas por alguno o algunos de los siguientes motivos:

• Unidad donde la dotación prevista cumple el estándar legal necesario por el incremento del aprovechamiento que se propone, pero que no satisface el suelo dotacional demandado, si bien el nivel de dotación es, en todo caso, superior al previsto en el planeamiento anterior.

• Unidad donde la dotación prevista cumple el estándar legal necesario por el incremento del aprovechamiento que se propone, pero que no satisface el suelo dotacional demandado, siendo igualmente inferior al previsto en el planeamiento anterior.

• Unidad donde el suelo de la dotación prevista, en general referida a la apertura o ampliación de viales públicos, se obtenían mediante expropiación en el planeamiento anterior y que la Revisión propone por cesión vinculada a Unidad de Actuación mediante una compensación por incremento de edificabilidad.

• Unidad donde el suelo de la dotación prevista en el planeamiento anterior no llegó a obtenerse por requerirse su expropiación, pero cuya obtención no se ha producido al no haberse demandado su ejecución en el ámbito territorial donde se implantaba, por lo que se propone la recalificación de su ámbito territorial. Consecuentemente se produce una merma de las dotaciones demandadas al suprimirse o reducirse la dotación prevista por planeamiento anterior.

• Unidad donde el suelo demandado es imposible de obtener por encontrarse consolidado el suelo circundante y dada la escasa superficie de la actuación, pero donde el porcentaje de cesión de suelo por parte de los particulares representa una superficie importante, que representa un porcentaje igual o superior al 35% del suelo aportado, debido a la obligación de tener que ceder una gran superficie destinada a viales públicos por la ordenación propuesta.

• Otras unidades cuya justificación precisaría de justificaciones particularizadas para cada una de ellas.

No obstante lo anterior, para las Unidades de Actuación inicialmente deficitarias, se la propone su compensación mediante la obtención de la correspondiente superficie dotacional para garantizar el cumplimiento del estándar demandado por alguno de los siguientes sistemas:

• Inclusión de la superficie dotacional precisa en la delimitación definitiva del ámbito espacial de la unidad contenida en el Programa de Ejecución o en el Proyecto de Reparcelación, definiendo una unidad de actuación discontinua de entre los ámbitos que resulten destinados por el Plan a dichos usos y que se encuentren pendientes de expropiación o lo hayan sido en desarrollo del Plan. Dicha superficie se obtendrá dentro de la Zona donde se ubique la Unidad de Actuación definida inicialmente o, en caso de imposibilidad, en la Zona colindante más próxima posible.

• Propuesta alternativa de la ordenación detallada contenida en el Programa de Ejecución o Estudio de Detalle previo en otro caso donde se establezca, al menos, la superficie dotacional precisa y siempre y cuando dicha alternativa se refiera a un ámbito mínimo de una manzana, se obtengan superficies dotacionales utilizables y se proponga la mejora del tejido urbano inicial. Dicha alternativa de la ordenación de detalle podrá, así mismo, proponer puntualmente el incremento de hasta dos plantas de las máximas autorizadas en la manzana objeto de estudio,



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sin que se pueda, en todo caso, incrementarse la edificabilidad inicialmente atribuida.

• Cesión del exceso del aprovechamiento al Ayuntamiento en proporción a la superficie dotacional deficitaria de la unidad con el objeto de compensar a los titulares de los terrenos dotacionales con aprovechamiento nulo ubicados en la Zona donde se ubique la unidad o en la Zona colindante más próxima.

Finalmente, en cuanto a las áreas del suelo urbano donde se propones incrementos de edificabilidad con respecto al planeamiento anterior, la acreditación del cumplimiento del estándar de calidad se realizará según el siguiente procedimiento:

• En el supuesto de que a las manzanas o submanzanas se les haya atribuido un aprovechamiento objetivo superior al establecido por el anterior Plan, según se define en las condiciones particulares de las mismas, deberán acreditar la cesión de superficie dotacional demandada en función de incremento de aprovechamiento producido. El procedimiento a seguir será el establecido en el apartado anterior para las Unidades de Actuación.

Consecuentemente con todo lo descrito, consideramos que se cumplimenta los estándares de calidad y cohesión urbana requeridos por la LSOTEX.

5.3.2.- Justificación de los estándares de calidad en Suelo Urbanizable Los estándares de calidad y cohesión urbana del Suelo Urbanizable en Ejecución responden al desarrollo del planeamiento anterior, por lo que no es necesaria su justificación. No obstante, se realiza el estudio correspondiente de las unidades referenciadas, donde se concretan aquellas para las que se propone variación con respecto al planeamiento anterior, que son las que se deben de justificar. En ese sentido puede comprobarse en el Cuadro 6.2 de los Cuadros Resumen de la Ordenación del Núcleo Urbano Principal el cumplimento de los estándares de calidad. En cuanto al Suelo Urbanizable de nueva creación, en las fichas de Condiciones de Desarrollo de los sectores contenidas en la Normativa Urbanística, se contempla el cumplimiento de los estándares mínimos de calidad urbana del Artículo 74 de la LSOTEX, por lo que nos remitimos a dichas fichas. No obstante, debido a que los sectores de Ejecución Inmediata cuentan con la Ordenación Detallada, se trata en este apartado de comprobar que dicha ordenación cumplimenta tanto aquellas determinaciones como las de la ley. No obstante, conviene aclarar, que a los efectos de los metros cuadrado edificables máximos, se ha adoptado la interpretación más restrictiva de la Ley, cual es considerar que la edificabilidad máxima se obtiene aplicando el coeficiente 0,90m2t/m2s a la superficie neta del sector con derecho a aprovechamiento. SECTOR SUB-CC-6.1-1 CUMPLIMENTACION APROVECHAMIENTO LUCRATIVO

LSOTEX CONDICIONES

DE DESARROLOORDENACION DETALLADA OBSERV.

SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL 102.816 102.816 SUPERFICIE EDIFICABLE EQUIPAMIENTO PRIVADO 18.812 18.812 SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL 129.799 121.628 121.628



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M2 HOMOGENEIZADOS 102.974 102.997 1

OBSERVACIONES:

1: La diferencia obtenida se debe a redondeos internos efectuados por la hoja de cálculo realizada CUMPLIMENTACION DOTACIONES PUBLICAS LOCALES Y ZONALES

LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE SUELO EQUIPAMIENTO LOCAL PUBLICO 24.326 25.899

SUPERFICIE SUELO ESPACIOS LIBRES LOCALES PUBLICOS 18.244 18.244 26.240

SUPERFICIE TOTAL EQUIPAMIENTO MAS ESPACIOS LIBRES 42.570 42.570 52.139

Nº DE PLAZAS DE APARCAMIENTOS 1.216 1.921 1.951 Nº DE PLAZAS APARCAMIENTOS PUBLICOS ANEXOS AL VIARIO 608 628

Nº DE PLAZAS DE APARCAMIENTOS PUBLICOS 608 705 755

CUMPLIMENTACION DOTACIONES PUBLICAS GENERALES

LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE SUELO EQUIPAMIENTO GENERAL PUBLICO - - -

SUPERFICIE SUELO ESPACIOS LIBRES GENERALES - 27.882 27.882 1

OBSERVACIONES: 1: La cumplimentación del suelo destinado al Sistema General de Espacios Libres Públicos se desarrolla en el conjunto del Suelo Urbanizable con Condiciones CUMPLIMENTACION VIVIENDAS SUJETAS A PROTECCION PUBLICA LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL VPO-RG 10.282 10.282 SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL VPO-RE 5.140 5.140 SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL OTRO REGIMEN PROTECCION PUBLICA 10.282 10.282

SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL RESIDENCIAL PROTECCION PUBLICA 25.704 25.704 25.704 25.704

SECTOR SUB-CC-9.2-1 CUMPLIMENTACION APROVECHAMIENTO LUCRATIVO

LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL 120.402 120.401 SUPERFICIE EDIFICABLE EQUIPAMIENTO PRIVADO 21.415 21.211 SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL 146.566 141.817 141.612 M2 HOMOGENEIZADOS 119.320 119.321



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CUMPLIMENTACION DOTACIONES PUBLICAS LOCALES Y ZONALES

LSOTEX CONDICIONES



SUPERFICIE SUELO EQUIPAMIENTOS ZONALES PUBLICOS 9.418 9.418



Nº DE PLAZAS DE APARCAMIENTOS 1.418 1.731 2.452 Nº DE PLAZAS APARCAMIENTOS PUBLICOS ANEXOS AL VIARIO 708 788

Nº DE PLAZAS DE APARCAMIENTOS PUBLICOS 709 865 876

CUMPLIMENTACION DOTACIONES PUBLICAS GENERALES

LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE SUELO EQUIPAMIENTO GENERAL PUBLICO - - -

SUPERFICIE SUELO ESPACIOS LIBRES GENERALES - 36.054 36.054 1

OBSERVACIONES: 1: La cumplimentación del suelo destinado al Sistema General de Espacios Libres Públicos se desarrolla en el conjunto del Suelo Urbanizable con Condiciones CUMPLIMENTACION VIVIENDAS SUJETAS A PROTECCION PUBLICA LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL VPO-RG 12.040 12.040 SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL VPO-RE 6.020 6.020 SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL OTRO REGIMEN PROTECCION PUBLICA 12.040 12.040

SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL RESIDENCIAL PROTECCION PUBLICA 30.100 30.100 30.100

SECTOR SUB-CC-1.1 de NUR-9 CUMPLIMENTACION APROVECHAMIENTO LUCRATIVO

LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL 7.324 7.324 SUPERFICIE EDIFICABLE EQUIPAMIENTO PRIVADO 1.100 1.100 SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL 13.513 8.424 8.424 M2 HOMOGENEIZADOS 8.279 8.279



137

CUMPLIMENTACION DOTACIONES PUBLICAS LOCALES Y ZONALES

LSOTEX CONDICIONES





Nº DE PLAZAS DE APARCAMIENTOS 84 143 143 Nº DE PLAZAS APARCAMIENTOS PUBLICOS ANEXOS AL VIARIO 50 59

Nº DE PLAZAS DE APARCAMIENTOS PUBLICOS 42 58 59 SUPERFICIE SUELO EQUIPAMIENTO LOCAL PUBLICO 1.011 1.638

CUMPLIMENTACION VIVIENDAS SUJETAS A PROTECCION PUBLICA LSOTEX CONDICIONES


SUPERFICIE EDIFICABLE RESIDENCIAL REGIMEN PROTECCION PUBLICA 1.831 1.831 2.383

SUPERFICIE EDIFICABLE TOTAL RESIDENCIAL PROTECCION PUBLICA 1.831 1.831 2.383



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6.- DESCRIPCION DE LOS CUADROS RESUMEN DE LA ORDENACION PROPUESTA.

6.1.- GENERALIDADES.

La ordenación urbanística propuesta en la presente Revisión del Plan General Municipal se describe y se resume en los Cuadros Resumen de la Ordenación que se encuentran contenidos en los ANEXOS a la presente Memoria de la Ordenación. Estos cuadros pretenden describir numéricamente los datos más significativos que caracterizan la ordenación, así como conteniendo, en su caso, las oportunas justificaciones con respecto a la legislación urbanística. Los cuadros resumen se han redactado para cada uno de los Núcleos Urbanos definidos, descendiendo en cuanto a los cuadros que se refieren al Núcleo Urbano Principal a cada una de las Zonas definidas, al ser dicha zonificación la base de referencia de la pormenorizaron de la ordenación realizada. Desde el punto de vista metodológico, la redacción de dichos cuadros se ha efectuado mediante el empleo de un programa informático de hojas de cálculo donde en las hojas principales se han ido introduciendo cada uno de los ámbitos territoriales definidos y cada una de los parámetros urbanísticos que los definen, para posteriormente utilizar dichos datos en los cuadros resumen. Por ello la mayor parte de los datos que se contienen en los cuadros que se recogen en los anexos se extraen automáticamente mediante el empleo de tablas dinámicas que extraen los datos agregados buscando y totalizando de los datos de la hoja principal, por lo que sus resultados son directos, teniéndose así la seguridad de su fiabilidad al haberse introducido los datos una sola vez y salvo error en su introducción o error interno del programa. La relación de cuadros redactados es la siguiente:

• Cuadro Nº 1: Superficies de suelo y superficies edificables por usos.

• Cuadro Nº 2: Usos Globales.

• Cuadro Nº 3: Usos Lucrativos.

• Cuadro Nº 4: Comparativa Revisión P.G.M. - Estándares LESOTEX dotaciones y espacios libres.

• Cuadro Nº 5: Comparativa Revisión P.G.M. - Estándares LESOTEX Dotaciones (Equipamientos públicos y privados) y espacios libres.

• Cuadro Nº 6: Justificación de las Unidades de Actuación en Suelo Urbano.

• Cuadro Nº 7: Programación de viviendas y Sistema General de Espacios Libres en Sectores SUB-CC.

En los apartados subsiguientes de la memoria se describen cada uno de los cuadros precitados y cuyos contenidos específicos se encuentran recogidos, como ya hemos indicado, en los ANEXOS de la Memoria.

6.2.- CUADRO Nº 1: SUPERFICIE DE SUELO Y SUPERFICIES EDIFICABLES POR USOS

El Cuadro nº1 nos describe detalladamente, por núcleos urbanos o zonas en las que se subdividen, la cuantificación por usos globales, pormenorizados y específicos de las superficies de suelo y edificables de cada uno de ellos, desagregando a su vez los pertenecientes al sistema general o local y los que tienen un destino publico o privado.



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Consecuentemente, es la descripción mas detallada posible de los ámbitos de estudio en los que se ha basado la Revisión del Plan General Municipal, teniendo, fundamentalmente un eminente carácter descriptivo de la cuantificación numérica de la ordenación. Sus datos se extraen de las hojas de cálculo principal mediante tablas dinámicas.

6.3.- CUADRO Nº 2: USOS GLOBALES.

Los usos globales son definidos en la Normativa Urbanística General en su Articulo.2.3.3. atribuyéndole su asignación a cada una de las Areas Normativas del Suelo Urbano y a cada una de las Areas de Reparto en Suelo Urbanizable. Los datos reflejados en el cuadro se extraen directamente en cuanto a las superficies de cada uno de los ámbitos territoriales y a la estimación del número de viviendas, obteniéndose los datos de densidad mediante calculo en el propio cuadro y, finalmente, el uso global por condición del dato de densidad calculado. Los usos globales extraídos son los que posteriormente se recogen gráficamente en el Plano de Ordenación Estructural referente a Usos globales y Sistemas Generales.

6.4.- CUADRO Nº 3: USOS LUCRATIVOS.

El Cuadro nº 3 refleja los datos numéricos más representativos de los usos lucrativos establecidos por el Plan. El cuadro se desglosa, en cuanto a la clase de suelo, en Suelo Urbano, (Suelo clasificado como tal por el Plan) Suelo Urbanizable en Ejecución (Suelo Urbanizable en desarrollo del anterior Plan) y Suelo Urbanizable con Condiciones (Suelo Urbanizable de la presente Revisión con posibilidad de entrar en el mercado del suelo según los criterios de ordenación adoptados). Es decir, ello permite apreciar con claridad las diferentes situaciones urbanísticas de cada uno de ellos. Los datos numéricos establecidos se obtienen directamente de las hojas de cálculo principales y las relaciones por el cálculo efectuado en el propio cuadro resumen. El dato del numero de habitantes se obtiene multiplicando el numero de viviendas obtenida por el promedio de habitantes por hogar establecido por el Plan y que se sitúa en 2,77viv/Ha. Dentro de los datos recogidos en el cuadro el mas significativo es el que se refiere a la edificabilidad en el Suelo Urbano, donde puede apreciarse con claridad que en ningún caso la ordenación establecido supera 1 m2t/ m2s a que hace referencia el artículo 74.1 de la LSOTEX, por lo que es evidente que aunque se propongan incrementos de edificabilidad nunca se vulnera el estándar referenciado. Igualmente puede observarse que la edificabilidad en el Suelo Urbanizable con Condiciones no supera el 0,90m2t/m2s y las 65viv/ha a que hace referencia el referido articulo de la LSOTEX en su punto 2, si bien, ha sido criterio de la presente Revisión que dichos estándares de calidad se refieran a las superficies netas, es decir, a las superficies descontadas las referentes a los sistemas generales, aunque ello representa una mayor restricción de lo que parece que la propia LSOTEX establece.

6.5.- CUADRO Nº 4: COMPARATIVA REVISION P.G.M. ESTANDARES LSOTEX.- DOTACIONES Y ESPACIOS LIBRES.

Para cada una de las clases de suelo referidas anteriormente, es decir, Suelo Urbano, Suelo Urbanizable en Ejecución y Suelo Urbanizable con Condiciones, se extraen los parámetros necesarios para establecer las comparaciones pertinentes en cuanto al cumplimiento de los estándares de calidad a que hace referencia el articulo 74 de la



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LSOTEX en cuanto a dotaciones y espacios libres públicos, obteniéndose los datos de déficits o superávits correspondientes. En este sentido, significar que los datos obtenidos en Suelo Urbano reflejan algunas deficiencias, si bien, en los correspondientes apartados de la Memoria de Ordenación se ha justificado que cuando la Revisión propone incrementos de edificabilidad se propone el necesario incremento de dotaciones públicas demandadas por tal incremento. En especial, en el Cuadro nº 6 se estudian el cumplimiento de los estándares de calidad demandados a estos efectos.

6.6.- CUADRO Nº 5: COMPARATIVAS REVISION P.G.M. - ESTANDARES LESOTEX DOTACIONES (EQUIPAMIENTOS PUBLICOS Y PRIVADOS) Y ESPACIOS LIBRES.

El Cuadro nº 5 es similar al cuando nº 4 anterior, pero en el que se ha computado a los efectos del estudio de los estándares de calidad los equipamientos de destino privado referentes a los usos no comerciales, al entender que dichos equipamientos privados realmente complementan los estándares de calidad puesto que vienen a realizar el mismo servicio y, por otra parte, ante la constatación de que el Plan General anterior no diferenciaba las dotaciones publicas de las privadas, lo que podría inducir a pensar que la presente Revisión suprime equipamientos públicos. Esta precisión es significativa fundamentalmente en el equipamiento de enseñanza y en el deportivo donde tanto los colegios privados (donde existen en la mayoría de ellos la enseñanza concertada) como los clubes deportivos, realmente suponen un abastecimiento de la necesidad de la población.

6.7.- CUADRO Nº 6: JUSTIFICACION DE LAS UNIDADES DE ACTUACION EN SUELO URBANO.

El Cuadro nº 6 contiene el estudio de las Unidades de Actuación propuestas por la presente Revisión del Plan en orden a comprobar el cumplimiento de los estándares de calidad demandados en función del incremento de edificabilidad que el mismo propone con respecto al Plan anterior. En ese sentido, los datos que se extraen de la presente Revisión se obtienen mediante la correspondiente tabla dinámica que busca en las hojas de cálculo principales. Asimismo, se ha realizado la oportuna medición y la creación de las necesarias hojas de cálculo para establecer las características urbanísticas que los ámbitos territoriales de las unidades tienen en el anterior Plan. Una vez obtenidos los datos de los dos planes, en la hoja correspondiente del cuadro se realizan las operaciones oportunas para calcular la demanda de dotaciones precisa y si esta es inicialmente satisfecha o no, es decir, si se encuentra justificada o resulta deficitaria. La superficie dotacional que, inicialmente, resulta insuficiente para cumplir los estándares de calidad dentro de cada ámbito territorial inicialmente definido, es decir las deficitarias, deben de suplementar dicha deficiencia por alguno de los mecanismos que se establecen en el Plan y que se ha descrito en el correspondiente apartado de la Memoria y prescrito en la Normativa Urbanística. Con respecto a las columnas definidas en el Cuadro, conviene realizar las siguientes precisiones para su comprensión:

− La columna referente al incremento de m2 de Suelo Dotación se establece en función de 35 m2t/m2s cuando el uso es Residencial y el 15% del ámbito territorial cuando el uso es Industrial o Terciario. Igual criterio se utiliza en la subcolumna referente a la superficie teórica dentro de la columna Dotación m2 de suelo los nº de Dotación. Esta superficie teórica se refiere a la que en estricto sentido sería necesaria para la totalidad del uso lucrativo establecido por el Plan y a la que se ha tendido cuando el grado de consolidación lo ha hecho posible.



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− La columna referente a la superficie Dotacional a obtener y a ceder se refiere a la superficie privada que debe cederse incluidos los viales que deban ser públicos. El % que se define en la columna siguiente se establece en función de la anterior superficie en relación con la superficie privativa inicial.

− En la columna referente a observaciones se indican aquellas unidades que se encuentran pendientes de planeamiento de desarrollo. Estas unidades son las que se excluyen al objeto de justificar la demanda de suelo a corto y medio plazo descrita en el correspondiente apartado de la presente memoria.

6.8.- CUADRO Nº 7: PROGRAMACION DE VIVIENDAS Y SISTEMA GENERAL DE ESPACIOS LIBRES EN SECTORES SUB-CC.

El Cuadro nº 7 se realiza extrayéndose los datos de las fichas de Condiciones de cada uno de los sectores establecidos en las Normas Urbanísticas, así como de la superficie destinada al Sistema General de Espacios Libres, teniendo fundamentalmente un carácter informativo de la ordenación propuesta

Badajoz, Noviembre de 2.007 EL ARQUITECTO DIRECTOR DE LA REVISIÓN DEL PGM

Fdo.: Carlos Benito de Orduña

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