megafondo de inversión bn mega reit

Despacho Lara Eduarte, s.c.

MegaFondo de Inversión BN Mega Reit

Estados financieros y

opinión de los auditores

31 de diciembre del 2008 y 2007

Despacho Lara Eduarte, s.c.

MegaFondo de Inversión BN Mega Reit

Indice de contenido

Cuadro Página

Informe del contador público independiente 1

Estado de activo neto A 3

Estado de operaciones B 4

Estado de cambios en el activo neto C 5

Estado de flujos de efectivo D 6

Notas a los estados financieros 7

Informe del contador público independiente sobre el control interno 25

Informe del contador público independiente sobre el cumplimiento de leyes, reglamentos y normativa 28

Cédula resumen de asientos de ajuste y reclasificación Anexo 1 29

Informe del contador público independiente

Señores BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A. Superintendencia General de Valores

Hemos auditado los estados financieros que se acompañan de MegaFondo de Inversión BN MegaReit, que comprenden el estado de activo neto al 31 de diciembre de 2008 y 2007 y el estado de operaciones, el estado de cambios en el activo neto y el estado de flujo de efectivo por los periodos de doce y dos meses terminados en esas fechas, así como un resumen de políticas contables importantes y otras notas aclaratorias. BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros de acuerdo con la normativa emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y la Superintendencia General de Valores. Esta responsabilidad incluye diseñar, implementar y mantener el control interno relevante en la preparación y presentación razonable de los estados financieros que estén libres de representaciones erróneas de importancia relativa debidas a fraude o a error, seleccionando y aplicando políticas contables apropiadas y haciendo estimaciones contables que sean razonables en las circunstancias.

Nuestra responsabilidad es expresar opinión sobre estos estados financieros con base en la auditoría. Realizamos la auditoría de acuerdo con normas internacionales de auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requisitos éticos y que planeemos y desempeñemos la auditoría para obtener seguridad razonable sobre si los estados financieros están libres de representación errónea de importancia relativa. Una auditoría implica ejecutar procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de representación errónea de importancia relativa de los estados financieros debida a fraude o a error. Al hacer esas evaluaciones del riesgo el auditor considera el control interno relevante en la preparación y presentación razonable de los estados financieros por la Sociedad para diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados en las circunstancias. Una auditoría también incluye evaluar la propiedad de las políticas contables usadas y lo razonable de las estimaciones contables hechas por la administración de MegaFondo de Inversión BN MegaReit, así como evaluar la presentación general de los estados financieros. Creemos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para nuestra opinión de auditoría.

BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A. ha preparado los estados financieros del fondo denominado MegaFondo de Inversión BN MegaReit de acuerdo con la normativa emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y la Superintendencia General de Valores.

Despacho Lara Eduarte, s.c. - 2 -

En nuestra opinión, los estados financieros adjuntos presentan razonablemente, respecto de todo lo importante, la posición financiera de MegaFondo de Inversión BN MegaReit al 31 de diciembre de 2008 y sus resultados y su flujo de efectivo por los periodos de doce y dos meses terminados en esas fechas, de acuerdo con la normativa emitida por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero y la Superintendencia General de Valores, como se describe en la nota 2.

San José, Costa Rica 28 de enero del 2009 Dictamen firmado por

José Antonio Lara E. No. 127

Pol.R.1153 V.30-9-2009

Timbre Ley 6663 ¢1.000

Adherido al original


Cuadro A

Notas 2008 2007

Activo

Caja y bancos 4 US$ 507,825 26,493

Valores negociables 5 327,680 883,012

Intereses por cobrar 695 0

Gastos pagados por anticipado 791 0

Total activo 836,991 909,505

Pasivo

Impuestos por pagar 10 0 242

Impuesto diferido 5 6 5

Comisiones por pagar 7 92 74

Total pasivo 98 321

Activo neto 836,893 909,184

Títulos de participación 6 1,000,000 1,000,000

Pérdidas por valuación 5 (22,931) (95,971)

Utilidades a distribuir (140,176) 5,155

Total activo neto US$ 836,893 909,184

Las notas son parte integrante de los estados financieros

MegaFondo de Inversión BN MegaReit

BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A.

Estado de activo neto

31 de diciembre

(en US dólares)

administrado por


Cuadro B

Notas 2008 2007

Ingresos

Intereses sobre efectivo US$ 3,141 0

Dividendos de acciones 22,953 582

Otros ingresos 0 772

Ganancia en la negociación de valores 2,103 4,592

Total 28,197 5,946

Gastos

Comisiones de administración 7 4,261 791

Otros gastos 1,125 0

Pérdida en negociación de valores negociables 8 162,987 0

Total 168,373 791

(Pérdida) utilidad del periodo US$ (140,176) 5,155


periodos de doce y dos meses terminados el 31 de diciembre

(en US dólares)



Estado de operaciones

administrado por

1B


Notas

Títulos de

participación

Pérdidas por

valuación

Utilidades

(pérdida) a

distribuir Total

Saldo al 31 de diciembre del 2006 US$ 0 0 0 US$ 0

Venta de participaciones 6 1,000,000 0 0 1,000,000

Efecto de la aplicación del impuesto diferido 5 0 (5) 0 (5)

Disminución por valuación de valores negociables 5 0 (95,966) 0 (95,966)

Utilidad del año 0 0 5,155 5,155

Saldo al 31 de diciembre del 2007 1,000,000 (95,971) 5,155 909,184

Efecto de la aplicación del impuesto diferido 5 0 (1) 0 (1)

Disminución por valuación de valores negociables 5 0 73,041 0 73,041

Utilidad distribuida a los inversionistas durante el año 0 0 (5,155) (5,155)

Utilidad del año 0 0 (140,176) (140,176)

Saldo al 31 de diciembre del 2008 US$ 1,000,000 (22,931) (140,176) US$ 836,893


Cuadro C


administrado por

Estado de cambios en el activo neto


(en US dólares)


2B


Cuadro D

Nota 2008 2007

Actividades de operación

(Pérdidas) utilidad neta US$ (140,176) 5,155

Cambios en activos y pasivos:

Intereses por cobrar (695) 0

Gastos pagados por anticipado (791) 0

Cuentas por pagar (242) 242

Comisiones por pagar 18 74

Efectivo neto (usado) provisto en actividades de operación (141,886) 5,471

Actividades de inversión

628,373 (978,978)

Efectivo neto provisto (usado) en actividades de inversión 628,373 (978,978)

Actividades financieras

Fondos recibidos de los inversionistas 0 1,000,000

Utilidades distribuidas a inversionistas durante el año (5,155) 0

(5,155) 1,000,000

481,332 26,493

26,493 0

Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año 4 US$ 507,825 26,493


Efectivo neto (usado) provisto por actividades financieras

administrado por

Variación en efectivo y equivalentes de efectivo

Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del año


(en US dólares sin céntimos)

Compra de valores negociables disponibles para la venta



Estados de flujos de efectivo

3B


MegaFondo de Inversión BN MegaReit Administrado por

BN Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S. A.

Notas a los estados financieros

31 de diciembre del 2008 y 2007 (en US dólares sin céntimos)

Nota 1 - Constitución y operaciones

El MegaFondo de Inversión BN MegaReit (el Fondo) fue autorizado mediante resolución No. 1498 del 26 de junio del 2006 de la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) y modificado mediante resolución No.1608 del 23 de enero del 2007 y No.1629 del 1 de marzo del 2007. El Fondo inició operaciones el 1 de noviembre del 2007.

Las principales disposiciones que regulan las sociedades administradoras y sus fondos de inversión están contenidas en la Ley Reguladora del Mercado de Valores, No. 7732 y sus reformas, en el Código de Comercio y en la normativa emitida por la SUGEVAL, que es el ente regulador.

Un fondo de inversión es el patrimonio integrado por los aportes de personas físicas y jurídicas para la inversión en valores y otros activos autorizados por la Sugeval, los cuales son administrados por una sociedad de fondos de inversión por cuenta y riesgo de los que participan en el fondo. Los aportes en el fondo están documentados mediante certificados de títulos de participación. El objetivo del Fondo es maximizar la plusvalía sobre el monto invertido por medio de los rendimientos generados.

Las principales características del Fondo son las siguientes:

Es un fondo de ingreso, cerrado, no financiero, de cartera conformada con participaciones de Fondos de Inversión Inmobiliarios locales e internacionales, denominado en dólares estadounidenses, con emisión autorizada de US$100,000,000 representado por 20.000 participaciones de US$5,000 cada una. El Fondo tiene plazo indefinido.

Las participaciones se emiten por medio de títulos a la orden denominados Títulos de Participación en forma de macrotítulos por medio de la Central de Valores, S. A. (CEVAL) y son regulados por la SUGEVAL. Los inversionistas que participan en el Fondo son copropietarios de los valores en forma proporcional a la cantidad de participaciones que posean y no se garantiza un rendimiento determinado, el cual puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado. Los títulos de participación no son redimibles por el Fondo en condiciones normales sino a través de su venta en el mercado secundario.


Nota 2 - Bases de presentación y políticas contables

a) Bases de presentación

La situación financiera y los resultados de operación del Fondo se presentan con base en las disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF) y la SUGEVAL.

Las diferencias más importantes entre las normas internacionales de información financiera (NIIF, NIC) y las regulaciones emitidas para las entidades supervisadas son las siguientes:

El CONASSIF ha establecido cuáles políticas contables deben ser utilizadas en los casos en que las normas incluyen un tratamiento alternativo.

Norma Internacional de Contabilidad No.1: Presentación de estados financieros

El CONASSIF ha establecido la adopción en forma parcial de las NIIF. Esta situación se aparta del espíritu de la NIC 1 que requiere que se cumplan todas las normas y sus interpretaciones si se adoptan las NIIF.

Norma Internacional de Contabilidad No. 7: Estado de flujos de efectivo

El CONASSIF requiere la aplicación del método indirecto para la elaboración del estado de flujos de efectivo, sin la opción de poder elegir el método directo, el cual también es permitido por las NIIF.

Norma Internacional de Contabilidad No.39: Instrumentos Financieros Reconocimiento y Medición

El CONASSIF requiere que las inversiones se mantengan como disponibles para la venta. La SUGEVAL y la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF) permiten clasificar otras inversiones como instrumentos financieros mantenidos para negociar, siempre que exista manifestación expresa de su intención para negociarlos en un plazo que no supere noventa días contados a partir de la fecha de adquisición. La Superintendencia de Pensiones (SUPEN) no permite otra clasificación que no sea como disponible para la venta. La contabilización de derivados requiere que se reconozcan como mantenidos para negociación excepto los que sean contratos de garantía financiera o hayan sido designados como instrumentos de cobertura y cumplan las condiciones para ser eficaces. Asimismo podrían permanecer más de noventa días de acuerdo con la NIC 39, ya que esta norma se refiere solamente a su venta en un futuro cercano y no indica plazo.


La NIC 39 requiere clasificar los instrumentos financieros de acuerdo con su tenencia, lo que podría implicar otras clasificaciones posibles como lo son mantenidas al vencimiento y al valor razonable con cambios en resultados.

b) Políticas contables

Las políticas contables más importantes se resumen a continuación:

b 1. Moneda y regulaciones cambiarias

Los registros de contabilidad del Fondo son llevados en dólares estadounidenses ($) que es diferente a la moneda de curso legal en la República de Costa Rica, debido a que es la moneda de operación del Fondo de acuerdo con lo autorizado en el prospecto de inversión, por lo que los dólares estadounidenses ($) son su moneda funcional y de reporte.

b 2. Uso de estimaciones

La preparación de los estados financieros de acuerdo con disposiciones reglamentarias y normativas emitidas por el CONASSIF y la SUGEVAL requiere registrar estimaciones y supuestos que afectan los importes de ciertos activos y pasivos, así como la divulgación de activos y pasivos contingentes a la fecha de los estados financieros, y los montos de los ingresos y gastos durante el período. Los resultados reales podrían diferir de esas estimaciones.

b 3. Equivalentes de efectivo

Las actividades de operación en el estado de flujos de efectivo se presentan por el método indirecto. Para este propósito se consideran como efectivo y equivalentes de efectivo el saldo del rubro de disponibilidades, los depósitos a la vista y a plazo y los valores invertidos y que mantienen una madurez no mayor a dos meses.


b 4. Valores negociables

Instrumentos financieros no derivados:

Clasificación:

La normativa actual requiere registrar las inversiones en valores como disponibles para la venta. Las inversiones disponibles para la venta se valúan a precio de mercado utilizando vectores de precios proporcionados por entidades especializadas en este tipo de servicios. Como caso de excepción y para todas las monedas, si no se logra contar con una cotización por medio de estos sistemas, el precio con que se valúa es 100% de su precio de compra.

Medición:

El efecto de la valuación a precio de mercado de las inversiones disponibles para la venta se incluye en una cuenta patrimonial.

Los reportos tripartitos no se valúan a precio de mercado, ni los títulos con vencimiento original a menos de 180 días.

Las cuentas por cobrar y las cuentas por pagar se registran al costo amortizado, el cual se aproxima o es igual a su valor de mercado.

La compra y venta de activos financieros por la vía ordinaria se registran por el método de la fecha de liquidación, que es aquella en la que se entrega o recibe un activo.

Reconocimiento:

Los instrumentos financieros son registrados inicialmente al costo incluidos los costos de transacción. Para los activos financieros el costo es el valor justo de la contrapartida entregada. Los costos de transacción son los que se originan en la compra de las inversiones.

Desreconocimiento:

Un activo financiero es dado de baja cuando no se tenga control de los derechos contractuales que componen el activo. Esto ocurre cuando los derechos se aplican, expiran o ceden a terceros.


Un pasivo financiero es dado de baja cuando la obligación especificada en el contrato ha sido pagada o cancelada, o haya expirado.

Instrumentos financieros derivados:

Los instrumentos financieros derivados son reconocidos inicialmente al costo; posterior a su reconocimiento inicial son llevados a su valor razonable. El tratamiento de cambios en el valor razonable depende de la clasificación en las siguientes categorías: Cobertura de valor razonable, cobertura de flujo de efectivo y derivados implícitos. El Fondo no tiene instrumentos financieros derivados.

b 5. Amortización de primas y descuentos

Las primas y descuentos se amortizan por el método de interés efectivo.

b 6. Gastos pagados por anticipado

Un gasto pagado por adelantado es reconocido en el balance de situación, cuando los fondos de inversión, pagan por servicios o bienes en el ejercicio cuyo devengo corresponde a periodos posteriores.

Los gastos pagados por anticipados se registran al costo y se amortizan por el método de línea recta.

b 7. Custodia de títulos valores

Los títulos valores de las inversiones del Fondo se encuentran depositados en la CEVAL a través de la cuenta de custodia a nombre del Fondo respectivo en BN Valores Puesto de Bolsa, S.A (el Puesto).

b 8. Composición de la cartera activa

La cartera de activa está invertida en participaciones de fondos inmobiliarios nacionales y extranjeros. En el caso de los extranjeros se consideran para el propósito de inversión las figuras similares a los Fondos de Inversión Inmobiliario, como los Real Estate Investment

Trust (REIT).


La característica que los identifica es que su cartera está invertida principalmente en bienes inmuebles y su objetivo es obtener beneficios mediante el alquiler o venta de bienes inmuebles y la revalorizacion de las participaciones.

El Fondo puede invertir hasta 20% de su cartera en fondos de inversión financieros denominados en dólares.

De acuerdo con el artículo 68 del Reglamento General de Sociedades y Fondos de inversión, el Fondo no debe invertir más de 20% de sus participaciones en un mismo fondo de inversión.

b 9. Metodología de valuación de la cartera activa

La determinación del valor de la cartera activa se hace de acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Valoración de Carteras Mancomunadas.

El precio de las participaciones de los fondos en que invierte el Fondo se determina de acuerdo con la Metodología de Valoración de participación de Fondos de Inversión Locales y Extranjeros

b 10. Metodología de valuación de las participaciones

La Sociedad lleva a cabo la valuación diaria del valor del activo neto, debido a que este Fondo es cerrado; la valoración de las participaciones constituirá únicamente un precio de referencia.

b 11. Deterioro en el valor de los activos

Las NIIF requieren que se estime el importe recuperable de los activos cuando exista indicación de que puede haberse deteriorado su valor. Se requiere reconocer pérdida por deterioro siempre que el importe en libros del activo sea mayor que su importe recuperable. Esta pérdida debe registrarse con cargo a resultados si los activos en cuestión se contabilizan por su precio de adquisición o costo de producción.

El importe recuperable se define como el mayor entre el precio de venta neto y su valor de uso; se calcularía trayendo a valor presente los flujos de efectivo que se espera que surjan de la operación continua del activo a lo largo de la vida útil.


b 12. Comisión de administración

La Sociedad recibe comisión por la administración del Fondo, calculada diariamente sobre el valor neto del activo del Fondo y se paga en forma mensual. Tal comisión se reconoce sobre la base de devengado.

b 13. Reconocimiento de ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se reconocen sobre la base de efectivo.

b 14. Títulos de participación

Los certificados de título de participación representan los derechos proporcionales que los inversionistas tienen sobre el activo neto del Fondo, fruto de los aportes patrimoniales. El precio del título de participación varía de acuerdo con el valor del activo neto del Fondo. De conformidad con las disposiciones emanadas de la SUGEVAL, la Sociedad hace el cálculo diario del valor del activo neto del Fondo, valor que se encuentra disponible para el mercado a través de los mecanismos de información disponibles en la SUGEVAL y mediante consulta del vector de precios que publica la Bolsa Nacional de Valores (BNV).

Cada inversionista dispone de un prospecto del Fondo que contiene la información relacionada con la Sociedad, el objetivo del Fondo, políticas de valuación del activo neto y otras obligaciones y derechos de la administración.

b 15. Determinación de los rendimientos

Los rendimientos de Fondo se obtienen considerando el valor de la participación vigente al inicio y el valor de la participación al final del período. En casos en que dicho período sea menor a 365 días se procede con la anualización correspondiente. La SUGEVAL ha dispuesto que los fondos de inversión publiquen al menos el rendimiento obtenido durante los últimos treinta días y los últimos doce meses.

b 16. Distribución de rendimientos

Los rendimientos netos que obtienen los inversionistas de la operación del Fondo son reconocidos diariamente y son pagaderos trimestralmente dentro de los 30 días siguientes al cierre trimestral de marzo, junio, setiembre y diciembre de acuerdo con la política de distribución de rendimientos consignada en el Prospecto vigente del Fondo.


Las ganancias acumuladas que no se puedan pagar por no coincidir su pago con la periodicidad trimestral, se acumularán en el valor de la participación hasta su pago efectivo.

b 17. Impuestos diferidos

El Fondo calcula el impuesto sobre las plusvalías y minusvalías en valuación. El impuesto sobre la renta diferido es reconocido sobre todas las diferencias temporales gravables y las diferencias temporales deducibles, siempre y cuando exista la posibilidad de que los pasivos y activos se lleguen a realizar.

b 18. Período fiscal

BN Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. y el Fondo operan en el período fiscal del 1 de enero al 31 de diciembre de cada año.

Nota 3 - Valor del activo neto

El valor del activo neto del Fondo al 31 de diciembre es como sigue:

Activo neto

Títulos de

participación

Valor de la

participación

2008 US$ 836,893 200 4,184.462007 US$ 909,184 200 4,545.92

Nota 4 - Caja y bancos

El saldo que se presenta en la cuenta caja y bancos se mantiene en la cuenta corriente #619956-6 en el BNCR. El rendimiento generado por este saldo se presenta en el estado de operaciones y cambios en el activo neto en la cuenta de ingreso por intereses.

A continuación se presenta una conciliación del saldo de caja y bancos y valores negociables del estado de activos netos con el efectivo y equivalentes del estado de flujos de efectivo:

2008 2007

Caja y bancos US$ 507,825 26,493Valores negociables 327,680 883,012Total efectivo y valores negociables en el

estado de activo neto 835,505 909,505

Valores negociables con vencimientos mayor a 60 días (327,680) (883,012)

Efectivo y equivalentes en el estado de

flujos de efectivo US$ 507,825 26,493


Nota 5 - Valores negociables

A continuación se presenta el detalle de los valores negociables:

Al 31 de diciembre del 2008:

Emisor Código emisión Costo neto

FGSFIFondos Gibraltar SociedadFondos Inversión cre$1 US$ 50,300

FGSFIFondos Gibraltar SociedadFondos Inversión cre$1 25,675

FGSFIFondos Gibraltar SociedadFondos Inversión inm1$ 17,636

FGSFIFondos Gibraltar SociedadFondos Inversión inm1$ 54,500

BCRSF S.F.I Banco de Costa Rica, S.A. inm1$ 75,331BCRSF S.F.I Banco de Costa Rica, S.A. inm2$ 65,309

BCRSF S.F.I Banco de Costa Rica, S.A. inm2$ 10,777MULTI Multifondos de Costa Rica; S.F.I inm1$ 51,077

350,605

Pérdidas por valuación (22,925)

US$ 327,680

Al 31 de diciembre del 2007:

Emisor Código emisión Costo neto

BAC Bac San José Sfi BAC_FI 000000003 US$ 130,772 EQY Equity One Inc acom$ 99,837

FGSFIFondos Gibraltar Sociedad Fondos Inversión

cre$1 50,300

GGP General Growth Properties acom$ 99,721HCP Hcp Inc acom$ 49,542SPG Simon Property Group Inc acom$ 99,877KIM Kimco Realty Corp acom$ 100,031MULTI Multifondos De Costa Rica; S.F.I inm1$ 51,076OFC Corporate Office Properties acom$ 99,421SLG Sl Green Realty Corp acom$ 99,326HST Host Hotels & Resorts Inc acom$ 99,075

978,978Pérdidas por valuación (95,966)

US$ 883,012


El movimiento de la cuenta de plusvalías y minusvalías no realizadas en valuación de inversiones es como sigue:

Saldo inicial Plusvalías Minusvalías Saldo final

2008 US$ (95,966) 8,323,307 (8,250,266) (22,925)2007 US$ 0 3,928,975 (4,024,941) (95,966)

Los impuestos diferidos se calcularon como 5% de las ganancias en valuación, como se detalla a continuación:

2008 2007

Plusvalía en valuación US$ 117 92

Impuesto 5% 5%

Impuesto diferido US$ 6 5

Se presenta a continuación la conciliación de los saldos de ganancia en valuación:

2008 2007

Minusvalías en valuación, activo (nota 5) US$ (22,925) (95,966)

Impuesto diferido (6) (5)

Pérdidas en valuación US$ (22,931) (95,971)

Nota 6 - Títulos de participación

Al 31 de diciembre del 2008 y 2007 el Fondo tenía en circulación 200 títulos de participación con valor nominal de US$5,000 cada uno.

El Fondo tiene un capital autorizado en el prospecto de 20.000 participaciones con valor nominal de US$5,000 cada una. A la fecha de la publicación del prospecto el Fondo había emitido 1 % de los títulos autorizados.

Nota 7 - Comisión de administración

El porcentaje de comisión por administración vigente el 31 de diciembre del 2008 y 2007 es 0.50%.

Nota 8 - Pérdida en negociación de valores negociables

En el primer trimestre del 2008 ante la crisis inmobiliaria en Estados Unidos, el comité de inversión tomó la decisión de establecer precios de “Stock Lost” para limitar las pérdidas de las inversiones en REITs. Dichos niveles de precios fueron alcanzados a finales del mes de febrero, por lo que se ejecutó la venta de las posiciones.


Nota 9 - Exposición y control a riesgos de liquidez y de mercado

Las NIIF requieren revelaciones relacionadas con los riesgos que afectan los instrumentos financieros, riesgos que se relacionan con la capacidad de recibir o pagar flujos de efectivo en el futuro.

Además de los análisis y controles internos al respecto, la Sociedad dispone de la colaboración permanente de la Dirección Corporativa de Riesgo del BNCR en la evaluación y seguimiento de los riesgos que tienen incidencia sobre las actividades de la Sociedad y del Fondo.

BN MegaREIT, es un Mega Fondo de Inversión cerrado con un plazo al vencimiento indefinido. La cartera activa está compuesta por Fondo Inmobiliarios nacionales y extranjeros. En el caso de los Fondos extranjeros, se consideran las figuras de los Real Estate Investment Trust (REIT). La principal característica que identifica a este tipo de activos es que su portafolio se compone principalmente de bienes inmuebles y su objetivo es obtener beneficios mediante el alquiler o venta de los bienes inmuebles.

A continuación se detallan los riesgos que podrían presentarse en el Fondo:

a) Riesgo de mercado

El riesgo de mercado se relaciona con la pérdida potencial en los portafolios administrados por cambios en los factores de riesgo que incidan sobre la valuación de las posiciones, como tasas de interés, tipos de cambio e índices. Los riesgos de mercado se calculan para este Fondo desde que inicio operaciones en el mes de noviembre del año 2007.

Diariamente se calcula la pérdida potencial del Fondo ante los cambios en los factores de riesgo que incidan sobre la valuación de las posiciones.

Para esto se utiliza el sistema OFSA, un software de ORACLE que permite, dentro del módulo Risk Manager, calcular el riesgo de precio del portafolio del Fondo. La metodología VaR utilizada corresponde a la técnica Monte

Carlo, donde mediante un sistema especializado se generan simulaciones de tasas de interés a partir de ciertos parámetros preestablecidos a través de un enfoque Hull & White. Este método requiere que se cuantifique la velocidad media de reversión y la volatilidad, ambos derivados de lo que se conoce técnicamente como la “tasa corta” utilizada en el modelo. De esta forma, el proceso aleatorio que se corre implica que cada título presente en la cartera se “bombardee” con estas tasas simuladas y se generan valores de mercado


estocásticos, mismos que se contrastan contra los precios a hoy, lo que viene a representar el Valor en Riesgo, que se define como la pérdida que podría experimentar el valor de mercado del portafolio al desviarse de su valor actual en un horizonte de 10 días y a un 95% de confianza.

Al 31 de diciembre, el Valor en Riesgo es el siguiente:

2008 2007

2.22% 6.74%

El valor en riesgo por riesgo de precios y valor de mercado del Fondo son calculados diariamente y se hace del conocimiento de la administración diariamente mediante una publicación en la Intranet. De igual manera todos los resultados son comunicados al Comité de Inversiones de los Fondos Financieros de la Sociedad una vez al mes.

Con lo anterior se analiza la parte de riesgo de los portafolios y también su relación con el rendimiento generado durante un periodo de tiempo. Tanto el índice de Sharpe como el RORAC son medidas de rentabilidad ajustadas por riesgo, en la primera se utiliza la volatilidad de los rendimientos y en la segunda el valor en riesgo del año.

La cotización de los Real Estate Investment Trust (REIT) está sujeta a la volatilidad de precios que caracteriza a los instrumentos de renta variable negociados en los mercados accionarios en Estados Unidos. En el último año la situación del sector hipotecario en Estados Unidos ha influido en el desempeño del mercado de valores de renta variable. Para mitigar este tipo de riesgo, el Mega Fondo no invierte en REITs del sector residencial.

b) Riesgo de liquidez

El riesgo de liquidez corresponde a la pérdida potencial en los portafolios administrados por la venta anticipada o forzosa de activos a descuentos inusuales para hacer frente a obligaciones, o bien por el hecho de que una posición no pueda ser oportunamente enajenada, adquirida o cubierta mediante el establecimiento de una posición contraria equivalente.

En el tópico de riesgos de liquidez se determinó con la aplicación de información estadística, un nivel mínimo de efectivo para el Fondo. Se ha documentado el mapeo de este tipo de riesgos y se han definido las actividades para el monitoreo y control correspondientes. Se lleva en línea, en el Sistema de Administración de Portafolios, un flujo de caja que se ajusta diariamente durante la negociación de mercado secundario con los posibles vencimientos de títulos o cupones y con los retiros e inversiones de los clientes, a fin de minimizar los saldos ociosos en caja. Paralelamente se revisa el coeficiente de liquidez del Fondo para evitar incumplimientos en ese renglón.


Con estos análisis se pueden mitigar excesos o faltantes en cuentas bancarias para las transacciones diarias, a nivel de inversiones y de retiros en el Fondo y lograr una eficiencia en los controles en los flujos de efectivo.

c) Riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere a la pérdida potencial en el portafolio por la falta de pago de una contraparte en las operaciones que efectúen las entidades autorizadas.

Para mitigar el riesgo de crédito se realiza un monitoreo de los riesgos de crédito y se cuenta con la calificación que emiten las calificadoras de riesgo, y se mantienen los accesos correspondientes para dar seguimiento a los hechos relevantes de cada emisor que podrían influenciar negativamente un cambio de rating o perspectiva en la escala.

En el caso particular del Mega Fondo, contiene en su cartera participaciones de Fondos de Inversión Inmobiliarios costarricenses y de REITs estadounidenses. La diversificación entre varios emisores permite administrar el riesgo de crédito.

d) Riesgo legal

El riesgo legal consiste en la pérdida potencial del portafolio por el posible incumplimiento de las disposiciones legales y administrativas aplicables, la emisión de resoluciones administrativas y judiciales desfavorables y la aplicación de sanciones en relación con las operaciones de inversión.

Los riesgos legales son evaluados y se les da seguimiento con la colaboración de la Dirección Jurídica del BNCR. En cualquier demanda interpuesta o que se interponga, se coordina con dicha Dirección Jurídica.

e) Riesgo operativo

El riesgo operativo consiste en el riesgo de pérdida directa o indirecta causada por falla o insuficiencia de los procesos, personas o sistemas internos, también contribuye a este riesgo aspectos externos a la Sociedad.

La Sociedad ha trabajado en seis aspectos relacionados con este tema:


Identificación: Se han elaborado instrumentos para lograr identificar en forma certera los diferentes riesgos presentes en cada uno de los procesos medulares de la organización. Se analizó cada proceso de la empresa, así como sus procesos derivados, obteniéndose un portafolio de riesgos institucional. Como primer paso, sobre este portafolio se agrupó estos riesgos por tipo y clase.

Análisis: Mediante instrumentos definidos por metodologías internacionales, se ha analizando cada uno de los riesgos definidos por área funcional y determinó su grado de impacto y probabilidad de ocurrir. Este análisis es acompañado de una valoración de las áreas o aspectos que afecta el riesgo tal como: imagen, operación, ingresos, recursos humanos, etc. Con estas herramientas también se ha definido el origen de cada uno de ellos.

Medición: De igual manera que la actividad anterior, cada riesgo determinado se ha valuado desde dos perspectivas, la probabilidad de ocurrir y el impacto que tendría si ocurriese. Es así como la Sociedad ha determinado cuáles son los riesgos a los cuales debe brindar más atención y elaborar planes de acción a ejecutar en caso de que se presenten. Esta información se refleja en el Plan de Continuidad de Negocio.

Seguimiento: Se realizan evaluaciones periódicas del mapa institucional de riesgos; así se determinan variaciones que pueden estar propiciando la ocurrencia de riesgos o incrementando la probabilidad de que ocurran.

Control: Mediante estrategias como equipos de cómputo contingentes, infraestructura eléctrica redundante, rotación de personal, documentación de actividades por puestos, capacitación especializada, canales de comunicación variados y siempre disponibles, creación de una cultura general sobre el control operativo, entre otros, es como, el Fondo controla y trata de mitigar los impactos que pueden causar los diferentes riesgos presentes dentro de su operativa.

Comunicación: Mediante reuniones con el personal o a través de comunicados, la alta gerencia de la Sociedad comunica a los colaboradores las tendencias y estrategias respecto del manejo de riesgos, así como los niveles obtenidos en las evaluaciones.


f) Riesgo de tasa de interés

El riesgo de tasa de interés se encuentra incorporado en la categoría de riesgo de mercado; una entidad o negocio está expuesto a este tipo de riesgo cuando su valor depende de las tasas de interés en los mercados financieros.

Desde esta perspectiva los tipos de interés influyen directamente sobre el valor razonable de los títulos valores y en la valoración de los portafolios a precios de mercado; asimismo, representa un factor de riesgo importante en las expectativas de rentabilidad de los afiliados al Fondo y sobre los niveles de rentabilidad esperada, sobre todo ante la colocación del flujo de efectivo producto de las aportaciones y de los vencimientos de valores.

El desempeño del mercado financiero ha estado pautado por la disminución en la tasa de interés objetivo que establece el Comité de Mercados Abiertos de la Reserva Federal de Estados Unidos, para los préstamos de fondos federales entre bancos. Esta tendencia introduce un factor de riesgo importante que debe ser administrado de manera que los clientes perciban la menor volatilidad posible en sus inversiones.

La mejor estrategia para mitigar los riesgos de mercado y de tasa de interés, se fundamenta en la adecuada diversificación de portafolios.

Nota 10 - Impuestos

De acuerdo con el artículo 100 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores (LRMV) los rendimientos que reciba el Fondo provenientes de la adquisición de títulos valores que ya estén sujetos al impuesto único sobre intereses o estén exentos de dicho impuesto, están exceptuados de cualquier otro tributo. Los rendimientos provenientes de títulos valores u otros activos que no estén sujetos al impuesto único sobre intereses arriba citado, están sujetos a un impuesto único y definitivo del 5%. El pago de esos tributos debe hacerse mensualmente mediante declaración jurada.

Nota 11 - Normas contables promulgadas con fecha de aplicación posterior

NIIF 8 Segmentos de operación

Esta NIIF reemplaza la NIC 14, Información Financiera por Segmentos. Es de aplicación para los periodos que comiencen en o después del 1 de enero del 2009. Siendo esta normativa relacionada expresamente con revelaciones de información no tendrá un efecto que se deba cuantificar y revelar en estas notas.


NIC 1: Presentación de estados financieros

Esta norma ha sido modificada y sus principales variaciones son las siguientes:

La nueva NIC 1 entrará en vigencia a partir del 1 de enero del 2009. Sin embargo se recomienda su utilización anticipada.

En esta forma se afecta la presentación del Estado de Cambios en el Patrimonio donde solamente se mantendrán los cambios en el patrimonio de los accionistas. Los otros cambios de asuntos que no son de los accionistas, conocidos como “otras ganancias integrales” deberán ser presentados ya sea en el Estado de Resultados o en un estado aparte que se denomine “Estados de cambios en Otras Ganancias Integrales”.

La NIC 1 requerirá que se revelen las reclasificaciones o ajustes y el impuesto de renta referido a cada componente de las Otras ganancias integrales. Las reclasificaciones son los ajustes que se llevan a resultados en el periodo corriente pero que fueron reconocidos en un periodo anterior.

Se deben revelar en el Estado de Cambios en el Patrimonio los dividendos distribuidos a los accionistas. Asimismo, se debe incluir las distribuciones por acción cuando así es requerido. Ya no se permite que esta información se incluya en el estado de resultados.

Otro cambio es la variación en el nombre de algunos estados financieros. El nuevo NIC 1 utiliza el término “Estado de posición financiera” en lugar del término balance general.

Se requerirá que cuando haya ajustes o reclasificaciones cuando la entidad aplica retroactivamente un cambio en una política contable o ajusta o reclasifica cuentas en estados financieros ya presentados se debe incluir un estado de Posición Financiera al inicio del periodo comparativo que se está presentando. Es decir se requerirá un nuevo balance al inicio de los dos periodos que vienen luego.Interpretaciones a las NIIF

Las siguientes interpretaciones han sido emitidas y entrarán en vigencia en periodos posteriores:

IFRIC 12: Acuerdos de servicios de concesión. Efectiva a partir del 1 de enero del 2009.

IFRIC 13: Programa de lealtad de clientes.


Efectiva a partir del 1 de julio del 2008.

IFRIC 14: Límites en planes de pensión definidos, requerimientos de fondeo mínimo. Efectiva a partir del 1 de enero del 2008.

IFRIC 15: Acuerdos para la construcción de desarrollos inmobiliarios. Efectiva a partir del 1 de enero del 2009.

IFRIC 16: Coberturas de inversiones netas en el extranjero. Efectiva a partir del 1 de enero del 2008.

Nota 12 - Hechos significativos y subsecuentes

Entre la fecha de cierre al 31 de diciembre del 2008 y la presentación de los estados financieros no tuvimos conocimiento de hechos que puedan tener en el futuro una influencia o aspecto significativo en el desenvolvimiento de las operaciones del Fondo o en sus estados financieros.

Nota 13 - Autorización para emisión de estados financieros

Los estados financieros del Fondo fueron autorizados para emisión el 8 de enero del 2009 por parte de la Gerencia General de la Sociedad.

La SUGEVAL tiene la posibilidad de requerir modificaciones a los estados financieros luego de su fecha de autorización para emisión.

megafondo de inversión bn mega reit

Documents