Expertos legales en mediación de conflictos

inmobiliarios

NUESTRO ENFOQUE: MEDIAR

NUESTRA ESTRATEGIA: NEGOCIAR

NUESTRO OBJETIVO: SOLUCIONAR

Presentación del equipo y presentación en medios Conflictos actuales del propietario-promotor-inversor Cifras , estadísticas de desahucios y morosidad. Timos Blindarse ante el inquilino moroso y futuros conflictos (contratos y seguros

impagos) Arbitraje.Video. Listado morosos y FIM IBERICA

Nuestro equipo

Mediadores Abogados Procuradores Investigadores Colaboradores

Presencia en medios

CONSTITUCION ESPAÑOLA

CAPÍTULO III.DE LOS PRINCIPIOS RECTORES DE LA POLÍTICA SOCIAL Y ECONÓMICAArtículo 46.Los poderes públicos garantizarán la conservación y promoverán el enriquecimiento del patrimonio histórico, cultural y artístico de los pueblos de España y de los bienes que lo integran, cualquiera que sea su régimen jurídico y su titularidad. La Ley penal sancionará los atentados contra este patrimonio.Artículo 47.Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Principales conflictos con el inquilino.

Sobreoferta de viviendas en alquiler ; adquiere ventaja para INQUILINOS Impone condiciones al firmar contrato Sentimiento de fortaleza (derechos de la LAU hacia ellos) Suele estar a la defensiva en lo relativo al alquiler La puntualidad en los pagos pasó a la historia y comenta que estamos en

crisis!! Habitualmente se toma por costumbre no pagar el ultimo mes y comenta “

descuéntelo de la fianza..” Subarrendar alguna habitación o ceder el contrato a otra persona sin

consentimiento No informar sobre existencia de animales o mas personas cuando alquila por

miedo a ser rechazado La clave está en la urgencia a la hora de alquilar. Detectar este síntoma . Suele imponer una bajada antes de marcharse a otra vivienda. Situación

dominante frente al casero. No paga los suministros, en realidad es que se le olvida ingresarlo al

casero!! Problemas con los vecinos de la comunidad de propietarios.

Principales timosy perfiles del inquilino

Timo del “africano” o extranjero:Recibe una herencia, quiere alquilar una vivienda pero necesita dinero para viajar a España y ver la vivienda. Decir que viene del extranjero u otra ciudad y no puede aportar documentos por problemas de separación, familiar, profesional…

“El desahuciado anterior” :Urgencia en el traslado¿Por qué tiene tanta prisa? “Sin papeles” : Poner pegas y contestar con excusas y ofreciendo su “Garantía personal” pero “sin papeles”. “El Encantador de serpientes “ : Apariencia impecable de Gentelman.Ofrece por adelantado una suma de

dinero con la condición de cerrar el acuerdo en ese instante. Utiliza el sistema de “no podrá decir que no y ya no tendrá que preocuparse de buscar otro inquilino”.Los verdaderos estafadores le analizan a UD. y no uds. a él, solo busca la debilidad del arrendador para encontrar “su nido”.

“El intermediario”. Son personas enlace entre el arrendatario real y el que dice buscar la vivienda. Tienen mucho don de gentes y son muy agresivos para conseguir cerrar el contrato de alquiler.

OKUPAS: Son peligrosos, no aportan documentación ninguna, entran a vivir por “corto tiempo” y no tienen intención de salir de ella, cambian cerradura y se muestran agresivos cuando intentas hablar con ellos.

EL AFECTADO POR LA CRISIS: Utilizar excusas como “estamos en crisis Ud. debe entender la situación si no pagamos”. A lo mejor es la mejor frase de su lista de excusas para NO PAGAR!!

NOTA: CUANDO TENGAMOS UN INQUILINO DECENTE CUIDEMOSLO COMO UN TESORO! NO TRATEMOS DE GENERALIZAR TODOS LOS CASOS. HAY % DE PERSONAS QUE ALQUILAN QUE SON PERSONAS RESPETABLES.

Claves y soluciones para el propietario Situación hipotecaria de la vivienda (alquiler por obligación) necesidad de cubrir cuotas de forma puntual Seguridad jurídica en el contrato de alquiler lo cual condiciona: (BLINDAR EL CONTRATO)

Elección/filtro inquilino Duración contrato (corta, larga, vacacional Exigencia de avales, garantías, referencias.. Se aconseja añadir cláusula de visitas periódicas para comprobar el estado de la vivienda /local

Domiciliar al inquilino suministros para hacerle más consecuente con el gasto de agua y luz Informarse y Conseguir + teléfonos y domicilios (trabajo, familiares) para así mantenerse en contacto en todo momento,

por si hay que notificar. Firmar cláusula de arbitraje, o contratar seguros de impagos de rentas que lleve coberturas de gastos legales y actos

vandálicos. Sacar fotos antes de alquilar y cuando se produzca algún daño en la vivienda (contenido, mobiliario..) Solicitar a la entidad bancaria donde trabaja información sobre su situación financiera. La intimidad del inquilino es cierto que es inviolable, por tanto en situaciones de conflicto se debe utilizar el razonamiento,

las buenas palabras y nunca la coacción pues el inquilino puede denunciar al propietario, este tema es vital en la relación casero-inquilino

Distinguir entre moroso profesional y puntual puede llevarnos a tomar decisiones tardías. Una vez que se ha comenzado con el conflicto la rapidez en la toma de decisiones debe ser prioritario

En ocasiones las costumbres como cuando el ultimo mes no paga y lo descuenta de la fianza, se convierte en una norma. Debemos insistirle desde el principio que no puede hacerlo y por este motivo se utiliza el convenio arbitral para darle seguridad al inquilino.

Cuando la paciencia y la buena fe se acaba ante una situación de conflicto, el mediador de conflictos puede ser un aliado.

Situación Actual en España ESTADISTICAS INE DESAHUCIOS ESPAÑA

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2010: Andalucía fue la comunidad donde más aumentó el pasado año la morosidad de los alquileres, de forma que las deudas de inquilinos se incrementaron un 21,1% en la Comunidad, hasta los 4.526,56 euros de importe medio, según el informe del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Por provincias, el mayor incremento de la morosidad se registró en Málaga, con un aumento del 26,57% hasta una morosidad media de 6.789,26 euros.

Situación de Morosidad en Málaga

Las listas de morosos en España ya superan los 2,7 millones de personas y las 232.000 empresas08.05.09 - 18:11 - 

Se estrecha el cerco a los inquilinos morosos03.05.10 - 01:18 - 

Morosos de hasta tres tiposIntencionalMoroso de buena feMoroso por incompetencia

Desahuciar a morosos tarda de seis meses a un año desde que se presenta la denuncia

Los juzgados de Málaga tramitan por el procedimiento de urgencia estas causas judiciales en las que son demandados uno de cada cien inquilinos 

20.09.07 - 

Los inquilinos malagueños, entre los más morosos de EspañaLa crisis dispara los impagos en la provincia, que aumentan un 27% en el último

año con una deuda media de 6.800 euros 22.03.10 - 02:08 - 

Garantías de Alquiler

FIANZA AVAL BANCARIO ASEGURADORAS FIM IBERICA : LISTADO

MOROSOS ARBITRAJE: ARRENTA CONTRATO BLINDADO

DESAHUCIO EXPRESS. Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y la eficiencia energética de los edificios

Plazos cortos - Uno de los principales cambios es la reducción de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el propietario exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda, algo que el inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en dicho periodo.

Desalojo rápidos- La sentencia será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados. El arrendador podrá perdonar parte o toda la deuda si el inquilino desaloja de forma voluntaria en el plazo establecido por el propietario, que no puede ser menor a quince días. No se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.

Duración de los contratos- Con estas modificaciones se amplían los supuestos en los que no hay que aplicar la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, que tiene una duración máxima de cinco años. El propietario puede rescindir el contrato si necesita ocupar la vivienda para vivir el mismo; pero también para la utilización de la misma por parte de sus padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato. En cualquier caso, si esa ocupación no se produjera en tres meses, el arrendador estará obligado a devolver el uso de la vivienda al inquilino e indemnizarle por los gastos del desalojo. Para garantizar esta seguridad jurídica y no tener problemas, el contrato de arrendamiento inicial debe prever esta circunstancia.

Juicio verbal- Todas las acciones relativas al desalojo de los inquilinos, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramitarán en juicio verbal, un procedimiento más rápido y sencillo, que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana. El proyecto prevé además la posibilidad de que las partes puedan llegar a un acuerdo, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario.

Obra de mejora - La nueva legislación establece que las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética de un edificio sin que sean necesarias las mayorías actuales, ya que bastará con el voto favorable de tres quintas partes de los vecinos. 

ACLARACIONES SOBRE LA EFECTIVIDAD DESDE LA ENTRADA DEL NUEVO DECRETO EL 24-12-2009

SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER: ANDALUCIA

AGENCIAS HOMOLOGADAS: Requisitos Propietarios: Todos aquellos propietarios que tengan una vivienda libre y que la quieran

poner a disposición de las agencias de fomento de alquiler por un periodo de 5 años

La vivienda deberá ser libre

Documentación a aportar: Nota simple de la vivienda Fotocopia de la cuenta bancaria donde desea recibir la subvención Recibo de IBI o modelo 902 (cuando se trate de vivienda nueva)ç Fotocopia del DNI titulares de la vivienda

El nivel de morosidad en la SPA es del 10%

La fianza de alquiler es obligatoria por Ley, aunque basta con una sola mensualidad muchos caseros suelen exigir dos o incluso seis meses de fianza.

La Ley de arrendamiento que tanto protege a los inquilinos, incluye también cláusulas que condenan a los clientes morosos y que a su vez protegen al propietario ante esta situación o posibles abusos, de esta manera la Ley declara como obligatorio dejar como fianza al menos un mes de arrendamiento al casero, aunque esta cantidad puede ser superada según se considere necesario.

Mediante la fianza el casero se encuentra protegido ante el impago y también frente a los desperfectos causados al inmueble y que hayan sido causados intencionalmente o por negligencia por el inquilino; sin embargo las fianzas no únicamente se cobran en los casos justos pues suceden casos de caseros que adjudican perjuicios no cometidos por los inquilinos.

Existen casos, ciertamente son los pocos, en los que se exige para arrendar un piso, el pago de seis mensualidades en concepto de fianza, esto sin duda es un exceso y no debe ser aceptado. Por supuesto quien pone en renta un piso está expuesto a tener como arrendatarios a personas que desconoce, sin embargo es importante tomar en cuenta que sucede lo mismo en el otro caso pues un futuro inquilino está a punto de cerrar un trato con una persona desconocida y puede en cierto momento desconfiar del casero.

La solución más práctica y que suele acabar con las complicaciones de la fianza es pagar únicamente el mes que marca la Ley, o bien pagar dos mensualidades en concepto de fianza si el piso es amueblado, así ambas partes están aseguradas y se logra un contrato equitativo.

Otra de las soluciones viables es aplicar el recurso del aval, en muchos casos basta con que una persona allegada al futuro inquilino y que posea una propiedad declare que está dispuesto a responder en caso de impago. Si un arrendador desea aún mucha más protección existen actualmente en el mercado Seguros de Alquileres que están dirigidos a asegurar el cobro de la renta en las condiciones pactadas, usualmente hacen las gestiones de mediación con el inquilino moroso, cubren los gastos del abogado y saldan la cuenta en caso de que el proceso fracase.

LA FIANZA ¿Para Qué sirve?

¿Qué documento se rellena para depositar fianza del alquiler?

http://www.juntadeandalucia.es/economiayhacienda/ov/tributos/modelos/instrucciones/inst806.htm

Seguros de protección alquiler

Ventajas del Arbitraje y ARRENTA

¿Qué ES FIM IBERICA? FIM es el Fichero de Inquilinos Morosos, contiene información sobre arrendamientos impagados,

tanto de personas físicas como jurídicas, aportada por los propios arrendadores y profesionales en la gestión de arrendamientos. Contiene también toda la información procedente de sentencias judiciales por desahucio, convirtiéndose en la base de datos más amplia y completa sobre morosidad en arrendamientos en el territorio nacional. FIM es la herramienta indispensable de consulta de más de diez mil profesionales de toda España. La participación en este registro se basa en el principio de reciprocidad, que consiste en beneficiarse de los datos ajenos aportando los propios.

QUIÉN PUEDE CONSULTAR FIMFIM es un fichero de acceso público, pueden acceder a él, tanto profesionales registrados previa homologación por parte de FIM Ibérica, S.L., como particulares con un interés legítimo que realicen consultas individualizadas sin necesidad de registro previo.

La Mediación:Es un sistema voluntario para la resolución de conflictos en el que una persona o equipo de personas imparciales ayudan a dialogar y alcanzar acuerdos entre las dos partes de un conflicto civil o penal. La intervención y el papel del mediador diferencia a esa figura del arbitraje, que consiste básicamente en que las partes acuerdan someterse a la decisión de un tercero (árbitro). Un Mediador, en cambio, es un profesional imparcial, neutral y sin capacidad para tomar decisiones por las partes, a las que asiste con el objetivo de favorecer vías de comunicación y llegar a soluciones consensuadas.Esta es la definición que realiza el Consejo General del Poder judicial en su Web.

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LE AGRADECE SU ASISTENCIA AL SEMINARIO, LE ENTREGAMOS A LA SALIDA UN CD CON INFORMACION PARA QUE PUEDAN TENER UN ARRENDAMIENTO SEGURO Y ESPERAMOS QUE

SIGAN CONFIANDO EN NOSOTROS