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6262 Directivos Construcción Mayo 2008

i n t e r n a c i o n a l

París, el mercado de oficinas mantiene la actividad

l año 2007 ha sido turbulento: un bajón en los mercados financieros, aumento de los precios de las materias primas, desaceleración del mercado inmobiliario residencial. A pesar de la actitud de espera de los usuarios, fundamentalmente reflejada por la desaceleración en las transacciones en el cuarto trimestre, se ha confirmado el buen comportamiento del mercado de oficinas con la comercializa-ción de 2.713.000 m² en 2007.

La racionalización y la reagrupación per-manecieron en el centro de las estrategias

inmobiliarias de usuarios, en particular en el sector de las grandes superficies. Por otra parte, habida cuenta de las impor-tantes progresiones del índice INSEE del coste de la construcción (ICC), en algunos casos, los adquirientes tenían siempre la posibilidad de adoptar un comportamien-to oportunista colocándose sobre activos de mejor calidad para alquileres más competitivos.

Por último, la evolución de la creación de empleos en el sector terciario des-empeñó un papel positivo significativo

El mercado de oficinas en París cerró 2007 con la comercialización de 2,7 millones de metros cuadrados, lo que se considera una buena cifra. Pero la incertidumbre se ha instalado en 2008. La disminución del crecimiento económico amenaza con limitar el efecto de la absorción neta. Por otra parte, podría producirse una disminución de la demanda colocada en el sector de la venta a usuarios

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sobre la absorción neta. Las existen-cias, por su parte, no disminuyeron realmente a pesar del dinamismo de las transacciones. La oferta a un año siguió siendo relativamente estable, con 3.448.000 m² a finales de 2007 (3.476.000 m² a finales de 2006). Las entregas de nuevas oficinas siguen abasteciendo el mercado de Ile-de-France. La debilidad de los tipos de interés, la abundancia de los capitales y el buen comportamiento del mercado de usuarios supieron tranquilizar a los promotores y a los inversores. Así, nume-rosos nuevos programas contribuyeron a instigar a algunos sectores. Es el caso, del Croissant Ouest, donde verdaderos polos terciarios se desarrollan. En los próximos meses, los activos de calidad permitirán también reducir las tensiones en algunos centros de negocios, donde la oferta de calidad disminuye.

Los alquileres continuaron su progresión en los sectores donde la oferta falta, en particular en los productos de calidad. Los sectores de negocios que se desa-rrollan como Boucle Sud vieron también sus valores progresar. En otras zonas, los alquileres siguieron estables.

Si el balance de 2007 sigue siendo positivo, existen incertidumbres para el 2008. La disminución del crecimiento económico corre el riesgo de limitar el efecto de la absorción neta. Por otra parte, podría producirse una disminución de la demanda colocada en el sector de la venta a usuarios. Habida cuenta del aumento de los tipos de interés y las difi-cultades vinculadas a la financiación de los activos, un gran número de usuarios podrían prorrogar o modificar sus pro-yectos inmobiliarios. Por último, el impac-to de los comportamientos oportunistas podría retroceder si la progresión de los alquileres no señala una disminución.

En los sectores donde la nueva oferta evoluciona más rápidamente que la demanda, un aumento significativo de los alquileres tendría un impacto negati-vo en el mercado.

Por lo tanto, si la disminución espera-da del crecimiento económico permite anticipar un retroceso de los volúmenes comercializados, resulta que las políticas de racionalización y reagrupación perma-necerán en el centro de los movimientos, y seguirá abasteciendo el mercado. El

Autor: AtisReal

Título: París, el mercado de oficinas mantiene la actividad

Fuente: Directivos Construcción nº 211 pág. 62. Mayo 2008.

Resumen: Los expertos consideran que las políticas de racio-nalización y reagrupación permanecerán en el centro de los movimientos en el mercado de oficinas de París. Serán el motor que siga abasteciendo el mer-cado. Por lo tanto, prevén que el volumen de transac-ciones debería alcanzar un rango aproximadamente de 2,6 millones de metros cuadrados.

Descriptores: Internacional/ París/ Mercado/ Oficinas

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volumen de las transacciones debería así seguir siendo consecuente, en un rango entre 2,4 y 2,6 millones de m².

LAs TRAnsAccionEs

Con 2.713.000 m² comercializados en 2007, el mercado de los usuarios confir-ma su buen comportamiento a pesar de un retroceso del 5% con relación a 2006, el año excepcional. Sin embargo, se registró una disminución en el cuarto trimestre con

676.000 m² comercializados, un 15% menos con relación al cuarto trimestre de 2006. Este fenómeno resulta, en particu-lar, de la incertidumbre que pesa sobre la coyuntura económica (crisis financiera “subprime” y sus repercusiones en el mer-cado del crédito, aumento del precio de las materias primas, desaceleración del mercado inmobiliario residencial…)

En términos de localización geográfica, el “Quartier Central des Affaires de Paris” (QCA) permanece como uno de los sec-tores de negocios más valorados por los

usuarios con un 18% de la demanda colo-cada (487.000.m²). Con un aumento de las transacciones del 75% en un año, es decir, 279.000 m², la “Boucle Sud” instigó a “Croissant Ouest”. Este sector de negocios es un polo terciario de pleno derecho que se desarrolla y especializa, en concreto, en TIC.

La nueva oferta supo crear su propia demanda. La abundancia de capitales y el crecimiento constante de los valores de alquiler desde 2005 instigaron mucho al mercado de la inversión en bienes inmue-bles. Numerosos inversores se colocaron en activos, a veces muy contra corriente, realimentando así el mercado de produc-tos de gran tamaño y de calidad. Del otro lado, el aumento significativo del Índice INSEE de Coste de la Construcción (ICC) estos tres últimos años (4,3% al año por término medio) pesaron excesivamente sobre las cargas de alquiler. Algunos usua-rios han podido arrendar nuevos locales con alquileres más atractivos y mejores edificios. La parte de las nuevas transac-ciones, en ligero retroceso con relación a 2006 (37 %), sigue siendo, sin embargo, significativa, estableciéndose en el 33% en 2007.

Por otra parte, al agrupar distintas enti-dades en un mismo lugar, los adqui-

rentes tienen la posibilidad de reducir significativamente sus costes de funcio-namiento. Estas políticas, especialmente frecuentes en los grandes usuarios, son la causa de las mayores transacciones contabilizadas en 2007. Este es el caso de Bouygues Telecomunicación que ha alquilado 53.600 m² en el “Polo tecnoló-gico” en Meudon-la-Forêt o del Ministerio de Economía y Finanzas en el edificio “el Montaigne” a Noisy-le-Grand con una operación de 35.100 m². De forma más global, en Ile-de-France, las transacciones de grandes superficies (> 5.000 m²) supu-

En los dos últimos años se han puesto en marcha varias obras, sobre todo en Croissant Ouest y 1ere Couronne

900.000

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2.745.000 m2

2001

1.756.000 m2

2002

1.536.000 m2

2003

1.705.000 m2

2004

1.975.000 m2

2005

2.232.000 m2

2006

2.860.000 m2

2007

2.713.000 m2

m2

> 5.000 m2

< 5.000 m2

Gráfico 1

TRAnsAccionEs TRimEsTRALEs


sieron un 37% de la demanda colocada en 2007, lo que representa 998.000 m².

Por último, la creación de empleo en el sector terciario en Ile-de-France, jugó un papel positivo en la absorción neta. Se estima que está en 700.000 m², lo que representa más del 25% de las transaccio-nes del año. Este factor que ha afectado significativamente los volúmenes comer-cializados estos dos últimos años, corre el riesgo de marcar el paso en los próximos meses, habida cuenta de las previsiones de crecimiento, más escasas para 2008 (en torno a un 1,5% contra un 1,9% en 2007).

LAs GRAnDEs oPERAcionEs

Con 998.000 m² comercializados, las grandes superficies (> 5.000 m²) repre-sentaron un 37% de las transacciones en 2007. El sector de los grandes usuarios, que tuvo un ligero retroceso con relación a 2006 (1.201.000 m²), sin embargo, siguió siendo dinámico. A pesar de su dis-minución, las solicitudes de grandes super-ficies fueron satisfechas más rápidamente. El plazo de transformación de solicitudes superiores a 5.000 m² pasó de 9,4 meses a 8,7 meses entre 2006 y 2007. La renovación de la oferta de calidad explica esta tendencia.

En términos de localización geográfica, los adquirientes favorecieron el “Croissant Ouest” y la “2eme Couronne” que con-centraron respectivamente un 28% y un 24% de la demanda colocada en gran-des superficies. La puesta en marcha de nuevos programas en estos sectores permitieron a los grandes usuarios ocupar edificios que se beneficiaban de bue-nas prestaciones para alquileres a veces más competitivos que en los sectores de negocios tradicionales. La instalación de Bouygues Telecomunicación y de IPSEN instigó mucho al sector “Croissant Ouest”. Estos dos grandes usuarios arrendaron dos edificios que sumaban 45.500 m² (la vuel-ta Mozart) y 19.000 m² (Khapa).

Por otra parte, la “2eme Couronne” sigue atrayendo a los grandes usuarios

de telecomunicación como Bouygues Telecomunicación en Meudon-la-Forêt (53.600 m²) o Sanofi Aventis en Massy (39.000 m²).

Las políticas de racionalización (20% de la demanda colocada en grandes super-ficies) y reagrupación (36 %) permanecen en el centro de las estrategias inmobiliarias de los grandes usuarios. Al agrupar su per-sonal sobre un mismo lugar, las empresas pueden reducir de manera considerable sus cargas inmobiliarias. Por otra parte, al tomar edificios de calidad, los adquiren-tes pueden disminuir significativamente la superficie ocupada por puesto de trabajo. Así pues, más del 60% de la demanda colocada en gran superficie se refirió a nuevos locales o reestructurados. Las extensiones han desempeñado también un papel importante en la comercialización de las grandes superficies este año.

Esta tendencia se ilustró en los sectores de Banco-Seguro y Servicios Jurídicos.

A pesar de la disminución anticipada de las transacciones en 2008, la demanda expresada sigue siendo dinámica sobre el sector de las grandes superficies. De las solicitudes que se registran, más de 100, que totalizan unos 1.500.000 m² de super-ficie, son de Atisreal. Cerca de 900.000 m² tienen por vencimiento 2008. El Sector Público (22% del volumen), los Bancos y


Reagrupamiento36%

Reducción1%

Racionalización20%

Extensión20%

mudanza23%

Gráfico 2

moTiVAciÓn DE Los GRADEs UsUARios



Seguros (28 %) y la Industria (21 %) son los principales usuarios. Las zonas privile-giadas permanecen en “Croissant Ouest” y París con un 24% del volumen de las solicitudes expresadas para cada uno de estos sectores. Si bien las solicitudes siguen siendo importantes no hay que descuidar la parte de las investigaciones prospectivas que representan un 33% del total, lo que representa cerca de 500.000 m². Estas solicitudes sólo tendrán éxito si el producto corresponde a las expectativas del usuario, en términos de calidad de prestaciones, de situación geográfica y así como también en términos de alquiler.

LA oFERTA A Un Año

La oferta a un año sigue siendo relativa-mente estable. Desde hace dos años, oscila entre 3,4 y 3,6 millones de m². Estos dos últimos años se han puesto en marcha numerosas obras, en particular, en el “Croissant Ouest” y la “1ere Couronne”. La nueva oferta que ha favorecido el buen comportamiento de las transacciones estos últimos años representa hoy el 31% de las existencias a un año frente al 25% a finales de 2006.

Si desde un punto de vista global la ofer-ta a un año siguió siendo relativamente estable en Ile-de-France, deben indicarse disparidades entre los distintos sectores. Así pues, en el mercado del QCA, la disminución de la oferta continúa. Este sector de negocios vio sus disponibili-

dades reducirse un 22% en un año. Los usuarios siguen favoreciendo este sector de referencia donde la oferta se hace cada vez más reducida, tanto en las nue-vas superficies como en las superficies de segunda mano. La absorción neta es pues especialmente elevada en este mercado donde la oferta no se renueva lo bastante rápidamente como para responder a la demanda.

Con un fuerte renombre internacional, “La Défense”, que registró una ligera disminución de las transacciones en tér-minos comparativos con 2006, entra en un período de renacimiento. Este sector, que se extiende sobre cerca de 160 hectáreas y que contabiliza a más de 170.000 asalariados, alberga una gran parte de las sociedades numeradas del CAC 40. El dinamismo de este mercado se basa, en particular, en su capacidad para responder a las solicitudes de gran-des superficies de calidad. A pesar de un retroceso de la oferta a un año del 7% sobre el sector de las grandes superficies, parece que las existencias están en mayor medida en condiciones de responder a las necesidades de los usuarios. A finales de 2006 las nuevas superficies representaban un 11% de la oferta a un año frente al 44% a finales de 2007. El consumo de las existencias de segunda mano ha sido, por lo tanto, especialmente importante este año en “La Défense”. Las nuevas superficies que contribuirán en los próximos meses a la renovación de la oferta, permitiránr apoyar el volumen de las transacciones.

Hasta ahora en oferta inferior, el sector París fuera del QCA, podría por su parte volver a entrar temporalmente en una fase de equilibrio en 2008. Se suministrarán en el año numerosos programas, en par-ticular 5 ofertas de grandes superficies de calidad, que totalizan cerca de 75.000 m². Este tipo de activo sigue siendo espe-cialmente reducido en este mercado. Sin embargo, considerando la desaceleración del crecimiento económico en 2008, la comercialización de estos programas se basará en gran parte en la adecuación entre las capacidades financieras de las empresas y los alquileres pedidos.

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01999q4

m2

En construcci´ón

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Gráfico 3

oFERTA FUTURA(Fin DE PERioDo)



La oferta a un año en el “Croissant Ouest” consta a finales de 2007 de un 42% de nuevas superficies, las cuales se sitúan, principalmente, en el “Boucle Sud” (43 %) y en el “Boucle Nord” (22 %). En estas zonas de negocios el dinamismo de la oferta favoreció el buen comportamiento de las transacciones. La progresión de los volúmenes de comercialización en el “Croissant Ouest” (+ 15% en 1 año) no redujo las disponibilidades. La oferta a un año aumentó un 7% entre finales de 2006 y finales de 2007.

LA nUEVA oFERTA

Con 1.287.000 m² de oficinas en cons-trucción, las obras en curso siguen su pro-gresión (+ 26% en un año). Tranquilizados por un mercado de usuarios dinámico y tipos de interés atractivos, numerosos inver-sores se colocaron en activos inmobiliarios. Por otra parte, el crecimiento constante de los alquileres permitía anticipar una progre-sión de los movimientos de efectivos. Del lado de los usuarios, una gran parte de las solicitudes se orienta hacia nuevos activos o reestructurados. Estos productos permiten beneficiarse de mejores prestaciones para alquileres a menudo competitivos.

Actualmente, la “1ere Couronne” y el “Croissant Ouest” contabilizan los volú-menes de obras más importantes, con 347.000 m² y 297.000 m² en construc-ción respectivamente. Si la nueva oferta permitió instigar al mercado de “Croissant Ouest”, fundamentalmente gracias al “Boucle Sud”, en la “1ere Couronne” la apuesta parece más aventurada. En la “1ere Couronne Nord et Est”, la oferta corre el riesgo de evolucionar más rápida-mente que la demanda. Idéntica tendencia en la “2eme Couronne” que registra más de 200.000 m² de obras en curso.

A pesar de los 86.000 m² de oficinas en construcción, París QCA debería perma-necer en situación de oferta inferior. En esta zona de negocios donde la oferta se hace cada vez más reducida, tanto en nuevas superficies como en superficies de segunda mano, la oferta a un año disminuyó un 22% entre finales de 2006 y finales de 2007. De forma paralela, las

obras en curso disminuyeron en un 17 %. En este sector valorado por los usuarios, la demanda sigue siendo claramente superior a la oferta. La absorción es especialmente elevada. El sector de París fuera del QCA contabiliza 162.000 m² de oficinas en construcción. Este año deberían suminis-trarse cinco programas superiores a 5.000 m². Estos activos que oscilan entre 9.500 m² y 23.000 m² permitirán reducir las tensiones debidas a la escasez de la oferta de grandes superficies y de calidad.

“La Défense” entra por su parte en una fase de renovación, con la entrega en los próximos meses de la Torre T1 (65.500 m²), del CNIT (22.000 m²) y la entrega del edificio B (20.000 m²). Estos activos permitirán, en muy concretamente a los grandes usuarios, proseguir su política de reagrupación y racionalización.

Si desde un punto de vista global las obras en curso siguieron su progresión en Ile-de-France, la tendencia es diferente en lo que se refiere a las licencias de obras obtenidas. Éstas alcanzan un volumen de 730.000 m² a finales de 2007, frente a los 930.000 m² a finales de 2006. A medio plazo, la producción de ofici-nas podría de esta forma disminuir. Este reequilibrio permitiría, fundamentalmente, limitar los fenómenos de presión a la baja sobre los alquileres en los sectores donde la oferta evoluciona más rápidamente que la demanda.

Los ALqUiLEREs

En los sectores de negocios tradicionales, donde la oferta sigue siendo inferior a la demanda, el crecimiento de los alquileres continúa, tanto en los nuevos productos como en los productos de segunda mano. París QCA, caracterizada por ser una de las mayores tensiones del mercado en Ile-de-France, registra una progresión media del 10% (sin distinción de superficies) sobre los nuevos productos o reestructurados. Sobre los activos de segunda mano, el aumento asciende al 15 %. La disminución de las existencias en este sector de nego-cios (22% en 1 año) es la causa de esta evolución. La renovación de la oferta que garantiza la fluidez de los mercados no fue

suficiente. Los alquileres económicos regis-traron también un aumento, de hecho se registró un ligero retroceso de las medidas complementarias.

A finales de 2007, el valor “prime” alcan-zó los 825 euros excluyendo impuestos y cargas/m²/año (730 euros en 2006). Varias transacciones excepcionales sobre-pasaron la barrera de los 800 euros. Estos productos alquilados por Loxam, Lehman Brothers y Salans se sitúan en el barrio “Etoile” de París QCA.

En París, fuera del QCA, se realizaron muy pocas transacciones de nuevas oficinas. En el mercado de los activos de segunda mano, la escasez de la oferta condujo a una progresión del 10% de los alquileres en las pequeñas superficies (inferiores a 500 m²), mientras en los demás sectores la tendencia es relativamente estable.

En algunos sub-mercados de “Croissant Ouest” la progresión de los alquileres se confirma, tanto en los alquileres de títulos como en los alquileres económicos. El “Boucle Sud”, en plena extensión, registró una progresión media del 17% sobre los nuevos productos y del 6% sobre los produc-tos de segunda mano. En este sector donde la oferta supo crear la demanda, la comer-cialización de productos de calidad afectó significativamente a los valores del alquiler. Los edificios EOS y el Khapa alcanzaron, en concreto, un alquiler de 500 euros exclu-yendo impuestos y cargas/m²/año.

En los demás sectores de negocios la estabilidad domina. La competencia de la nueva oferta en el “Croissant Ouest” y en algunos sectores de la “1ere Couronne”, favoreció, fundamentalmente, la estabiliza-ción de los alquileres.

La disminución del volumen de las comer-cializaciones, así como el aumento de la oferta permiten anticipar una estabilización o incluso una ligera corrección de los alqui-leres en algunos sectores periféricos. En los sectores de negocios tradicionales, donde la oferta sigue siendo insuficiente, los alqui-leres deberían seguir progresando, pero de manera mucho menos significativa que en estos últimos años.


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