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Obligaciones Administrador Parque Residencial Vidalta Pág. 1

Administrador

Manual y Status de Cumplimiento de Obligaciones

Según Reglamento Condominios Vidalta V, VI y VII y cómo corresponden Según Art 43 DE LA LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL

El Administrador deberá cumplir con las obligaciones estipuladas en el Reglamento de Condominios de Vidalta V, VI y VII, basadas en las obligaciones que le corresponden según el Artículo 43 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal vigente. A continuación se mencionan las Obligaciones del Administrador contenidas en el Reglamento antes mencionado, indicando qué obligación u obligaciones cubre de la Ley correspondiente, cómo las cumple, con qué las cumple, cuál es el status actual y si hay algún comentario. 1. Recaudará de los Condóminos lo que a cada uno le corresponda de Carga Común. Pagará al Condominio Magno Parque Residencial Vidalta, las cantidades queconforme al reglamento de dicho Condominio Magno Parque Residencial Vidalta, deba enterar a su administrador y a la Casa Club Altamira. Según corresponde a la Fracción VI y IX del Art 43 “VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley; y IX. Recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos, periodicidad y montos establecidos por la Asamblea General o por el Reglamento Interno; así como efectuar los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos,”

Cómo lo cumple: Con qué las cumple: ERP y CRM Status Actual:

No se Cumple En Proceso / Revisar Sí se cumple

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2. Depositar las cantidades recaudadas en las cuentas de cheques o de inversión bancaria que abrirá en términos del presente Reglamento, quedando así mismo facultado para elegir a la institución de crédito que considere conveniente para tales efectos.

Cómo lo cumple: Con qué las cumple: Status Actual:



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3. Efectuará los gastos de mantenimiento y administración, incluyendo la contratación del seguro del Condominio, de acuerdo con el monto que la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII determine. Según corresponde a la Fracción X del Art 43 “X. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno; y XI. Otorgar recibo por cualquier pago que reciba”;

Cómo lo cumple: Con qué las cumple: ERP, CRM Status Actual:


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4. Cada día último de mes formulará un estado general de cuentas de la administración y semestralmente distribuirá a los Condóminos, un tanto del resumen correspondiente a dicho período, recabando constancia de quien lo recibe, de acuerdo a lo que establece el artículo 43 Fracción XII de la Ley. “XII. Entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, que muestre:

a) Relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior; b) Dar el Monto de las aportaciones y cuotas pendientes. El Administrador tendrá a

disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de las mismas; reservando por seguridad los datos personales de los condóminos o poseedores, que sólo podrán conocer los miembros del Comité de Vigilancia o alguna autoridad que los solicite de manera fundada y motivada.

c) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses; y

d) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio.

e) Una relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda; El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir del día siguiente a la entrega de dicha documentación, para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considera que está de acuerdo con la misma, a reserva de la aprobación de la Asamblea General, en los términos de la fracción VIII del Artículo 31.”

Cómo lo cumple: El personal de administración integra los Estados de Cuenta del ERP Intelisis a la web Con qué las cumple: El ERP Intelisis emite los Estados de Cuenta se presentan vía web Status Actual:



Comentarios: Se sugiere revisar si el contenido del estado de cuenta cumple con las disposiciones

5. Ejecutará los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII. Según corresponde a la Fracción VIII del Art 43 “VIII. Difundir y ejecutar los acuerdos de la Asamblea General, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto”;



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6. Tomará las medidas necesarias y dictará las disposiciones conducentes para el desempeño de su cometido, siendo sus acuerdos obligatorios para todos los Condóminos, disposiciones que no podrán contravenir los acuerdos de la Asamblea General de Condóminos de los Condominio Privalta V, VI y VII, del Condominio Magno Parque Residencial Vidalta y del Comité de Vigilancia, según el caso.



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7. Organizará y cuidará que se lleve al corriente la contabilidad relativa al inmueble.

Cómo lo cumple: El ERP Intelisis permite llevar toda la contabilidad y nómina del condominio Con qué las cumple: ERP Status Actual:



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8. Vigilará la ejecución de los trabajos que se lleven a cabo en los Bienes Comunes, de cualquier categoría que éstos sean. Según lo establece la Fracción VII del Art 43, “VII. Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 26 de esta Ley”;



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9. Recabará y conservará durante el término de 10 años los libros y la documentación relacionada con el Condominio Privalta V, VI y VII, que en todo tiempo podrán ser consultados por los Propietarios. Según lo establecen las Fracciones IV y XXVII del Art 43, “IV. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos que se encuentren al corriente respecto del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias; XXVII. Tener la documentación necesaria en cualquier momento, para que, en caso de que la Asamblea General y/o el Comité de Vigilancia o cualquier condómino o cualquier autoridad que la solicite;”

Cómo lo cumple: La información histórica se almacena de manera física y digital en el ERP Con qué las cumple: ERP Status Actual:


Comentarios: Revisar los libros de actas que deben estar en conjunto con la información del ERP

10. Atenderá la operación de las instalaciones y servicios generales. Según lo establece la Fracción V del Art. 43 “V. Atender la operación adecuada y eficiente de las instalaciones y servicios generales”;




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11. Exigirá al infractor de los Artículos 18 y 23 de la Ley, la reparación de los daños en que incurra.



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12. Custodiará el Libro de Actas debidamente autorizado por la Procuraduría Social, de la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII.



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13. Convocará a Asamblea del Condominio Privalta V, VI y VII, en la forma y términos ordenados por este Reglamento y presentará para su aprobación el estado de cuentas correspondiente. Según lo establecido en la Fracción XIII del Art 43, “XIII. Convocar a Asambleas Generales en los términos establecidos en esta Ley y en el Reglamento Interno; Es obligación del administrador convocar a una Asamblea General con siete días de anticipación al vencimiento de su contrato para notificar la terminación del mismo, de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de esta Ley. En caso de que el Administrador no cumpla con lo dispuesto en el párrafo anterior, el Comité de Vigilancia convocará a una Asamblea General de acuerdo a lo establecido en el artículo 32, para informar a la misma el desempeño del Administrador; y en su caso, nombrar al nuevo Administrador o bien renovar el contrato con este. Excepcionalmente, cuando por causas de fuerza o caso fortuito evidente, no se hubiera convocado, o habiéndose convocado esta asamblea no se constituyera o no se nombrara nuevo Administrador, aquél podrá convocar treinta días naturales después de haber concluido su encargo. Si las convocatorias previstas en los párrafos anteriores, no tuvieran como resultado el nombramiento del Administrador, el periodo señalado se prorrogará por quince días naturales más.”

Cómo lo cumple: Con qué las cumple:


Status Actual:


Comentarios: Revisar que se este convocando en tiempo y forma de acuerdo a las disposiciones vigentes

14. Actuar como secretario en todas las Asambleas Generales de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII, salvo disposición en contrario de la propia Asamblea.



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15. Cuidar y vigilar los Bienes Comunes y promover la integración, organización y desarrollo del Condominio, de los Condóminos y usuarios en su caso. Según lo establecido en la Fracción II del Art 43, “II. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios;”



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16. Atender las quejas expresadas por los Condóminos o usuarios en su caso, respecto de la operación, funcionamiento y conservación de los Bienes Comunes.




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17. Realizar todas las obras necesarias para mantener el Condominio Privalta V, VI y VII para que los servicios e instalaciones generales que sirven a los mismos funcionen normal y eficazmente.



Comentarios:

18. Cuidar la debida observancia de las disposiciones contenidas en la Ley, el Reglamento, la Escritura Constitutiva, las escrituras públicas y demás disposiciones legales aplicables, quedando en consecuencia facultado para ejercitar todas aquellas acciones que legalmente sean procedentes para hacer cumplir y respetar los ordenamientos antes mencionados. Así mismo, podrá exigir las responsabilidades en que incurra aquel Condómino, usuario, visitante, que contravenga las normas antes relacionadas. Según lo establecido en las Fracciones XV, XVI y XVII del Art 43, “XV. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, el cumplimiento del Reglamento Interno y de la escritura constitutiva; XVI. Cumplir, cuidar y exigir, con la representación de los condóminos o poseedores, el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley, su Reglamento y el Reglamento Interno. Solicitando en su caso el apoyo de la autoridad que corresponda; XVII. En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley correspondiente;”

Cómo lo cumple: Apoyado en el Reglamento de Condóminos Con qué las cumple: Status Actual:


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19. Actuar como representante legal de los Condóminos, de conformidad con el Artículo 51 de este Reglamento. Según lo establecido en la Fracción XVII del Art 43, “XVII. En relación con los bienes comunes del condominio, el Administrador tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la Ley correspondiente; En caso de fallecimiento del Administrador o por su ausencia por más de un mes sin previo aviso, el Comité de Vigilancia deberá de convocar a una Asamblea Extraordinaria de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 de esta Ley para nombrar a un nuevo Administrador. Asimismo, el


Comité de Vigilancia podrá asumir estas facultades; hasta en tanto se designe el nuevo Administrador; asimismo cuando la personalidad del Administrador sea materia de controversia judicial o administrativa, el Comité de Vigilancia asumirá las funciones del Administrador.”



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20. Someter a la aprobación de la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII el presupuesto anual de gastos así como la determinación del monto mensual de las Cargas Comunes para el año de que se trate y su forma de pago, incluyendo en este presupuesto los gastos correspondientes al Condominio Magno y a la Casa Club Altamirada.



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21. Realizar la selección, contratación y remoción del personal de la administración del Condominio e implantar sistemas de entrenamiento y capacitación, a fin de que dicho personal desarrolle su trabajo de forma eficiente y productiva.



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22. Conservar a disposición de los Condóminos y/o usuarios, copia certificada de la Escritura Constitutiva del Condominio Magno Parque Residencial Vidalta y de la Escritura Constitutiva del Condominio Privalta V, VI y VII, sus modificaciones, las actas de asamblea de las asambleas de ambos condominios y las licencias, autorizaciones y planos. Según lo establecido en la Fracción XXII del Art 43, “XXII. El administrador del condominio deberá poner a disposición de la Asamblea General, el respectivo libro de actas proporcionado por la


Procuraduría, cuando ésta se haya convocado en los términos que para tal efecto establece la presente Ley;”



Comentarios: Revisar el status del Libro de Actas

23. Dar cuenta inmediata al Comité de Vigilancia de todos los incidentes y problemas que a su juicio sean graves y que se presenten en el Condominio a efecto de tomar las medidas que se requieran al respecto.



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24. Llevar el registro de Condóminos y usuarios correspondiente al Condominio, debiendo conservar por separado un expediente al que agregará todas las comunicaciones que sobre el particular reciba.

Cómo lo cumple: Permite llevar en el ERP Intelisis el registro de las comunicaciones por Condómino Con qué las cumple: ERP Intelisis Status Actual:


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25. Establecer las medidas en adición al presente Reglamento, en el Manual correspondiente, se deban implementar para la recolección de la basura.

Cómo lo cumple: Con qué las cumple:


Status Actual:


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26. Cuidar que dentro del Condominio, se conserve el orden y respeto a la moral y buenas costumbres por parte de los Condóminos, usuarios, visitantes, teniendo en consecuencia facultades para dictar las medidas necesarias para solicitar a la autoridad competente y a los propios Condóminos y usuarios nieguen la entrada o expulsen del Condominio a la o las personas que causen disturbios, atenten contra la seguridad o alteren la paz y el orden público. Según lo establecido en las Fracción XXVI del Art 43, “XXVI. Dirimir controversias derivadas de actos de molestia entre los condóminos poseedores o habitantes en general para mantener la paz y tranquilidad entre los mismos;”



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27. Al entrar en funciones, deberá levantar una constancia o inventario de todos los servicios y Bienes Comunes con que cuenta el Condominio, para su vigilancia, mantenimiento y reparación, asentando el estado de conservación en que se encuentran.



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28. Tomar o adoptar las medidas y emitir las disposiciones de carácter general y obligatorio que considere necesarias para mejor proveer en el uso y aprovechamiento de los Bienes Comunes, y servicios con las que cuenta, así como para regular y normar todos aquellos aspectos que sean necesarios para el buen funcionamiento, conservación, mantenimiento y seguridad del Condominio. Según lo establecido en las Fracciones VI y XXIV del Art 43, “VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como... y XXIV. Gestionar ante las Delegaciones la aplicación de recursos y servicios, de acuerdo a lo establecido en el artículo 27 de la presente Ley”;

Cómo lo cumple:


Con qué las cumple: ERP. CRM Status Actual:


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29. Concursar la contratación del seguro que respecto de los Bienes Comunes podrá acordarse por la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII, así mismo, someter a consideración del Comité de Vigilancia las diversas propuestas que reciba sobre el particular.



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30. Contratar y mantener vigentes los seguros que sobre los Bienes Comunes deben contratarse de conformidad con el presente Reglamento en caso de siniestro, y cuando así lo resuelva la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII, la indemnización correspondiente se destinará a la reconstrucción de los bienes y Bienes Comunes dañados debiendo volver las cosas al estado que guardaban.



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31. A cumplir con todas y cada una de las obligaciones que impone la Ley de Protección Civil para el Distrito Federal en sus artículos 39 a 41 en relación al Programa Interno de Protección Civil y la obligación de realizar simulacros por lo menos tres veces al año, mediando entre uno y otro un período no inferior a noventa días naturales, en coordinación con las autoridades competentes, así como cumplir con todo lo que establece la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal en relación a las visitas de verificación, eximiendo a los Condóminos de cualquier obligación al respecto.


Según lo establecido en la Fracción XVIII del Art 43, “XVIII. Cumplir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Civil y su Reglamento”;



Comentarios: Ya está en proceso de implementación

32. Promover e impulsar en coordinación con la Procuraduría Social jornadas de difusión e instrumentación de los principios básicos que componen la cultura Condominial. Según lo establecido en la Fracción XXIII del Art 43, “XXIII. Fomentar entre los condóminos, poseedores y habitantes del condominio, el conocimiento y el cumplimiento de la presente Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva y su Reglamento Interno del condominio”;

Cómo lo cumple: Con qué las cumple: WEB Status Actual:


Comentarios: Se sugiere revisar lo eficiente de este medio de difusión

33. En general, realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establece a su cargo la Ley, este Reglamento, la Escritura Constitutiva del Condominio Privalta V, VI y VII y su reglamento y demás disposiciones legales aplicables. Según lo establecido en la Fracción XX del Art 43, “XX. Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a su cargo la presente Ley, su Reglamento, la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno, y demás disposiciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría para su cumplimiento”;



Comentarios:


34. Representar al Condominio en las Asambleas Generales de Condóminos del Condominio Magno Parque Residencial Vidalta, salvo disposición en contrario por parte de la Asamblea General de Condóminos del Condominio Privalta V, VI y VII. Según lo establecido en la Fracción III del Art 43, “III. Representar y llevar las decisiones tomadas en la Asamblea General de los condóminos respectivos a las Asambleas de los Administradores;”



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35. Notificar a los Condóminos sobre cualquier convocatoria para la Asamblea General de Condóminos del Condominio Magno Parque Residencial Vidalta y convocar a una Asamblea General de Condominios del Condominio Privalta V, VI y VII para resolver, previamente, sobre cómo votar en las Asambleas Generales de Condóminos del Condominio Magno Parque Residencial Vidalta.



Comentarios:

36. Estará facultado para emitir Manuales, con la aprobación del Comité de Vigilancia del Conjunto Condominal o Condominio Magno Parque Residencial Vidalta, así como Autorizaciones, Circulares o cualquier otro documento que regule aspectos relacionados con los Bienes Comunes, obras que realicen los Condóminos en sus Unidades de Propiedad Exclusiva, lineamientos para que los Condóminos Usuarios u Ocupantes, realicen sus mudanzas y cualquier servicio que se preste por el Administrador General o por conducto de éste en el Conjunto Condominal o Condominio Magno Parque Residencial Vidalta y del Condominio Privalta V, VI y VII Según lo establecido en la Fracción VIII del Art 43, “VIII. Difundir y ejecutar los acuerdos de la Asamblea General, salvo en lo que ésta designe a otras personas para tal efecto”;

Cómo lo cumple: Con qué las cumple: WEB Status Actual:



Comentarios:

37. Acreditar su asistencia a los cursos de capacitación y actualización que imparte la Procuraduría Social del Distrito Federal, por lo menos, una vez al año, de acuerdo al Artículo 81 de la Ley.



Comentarios:

38. En general, realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establece a su cargo la Ley, este Reglamento, en su caso la Escritura Constitutiva y demás disposiciones legales aplicables.



Comentarios:

También serán sus obligaciones, aunque no estén contenidas actualmente en el Reglamento de Administrador de Vidalta las siguientes Fracciones del Art. 43: I. Llevar un libro de actas de asamblea de condóminos, debidamente autorizado por la Procuraduría;



Comentarios: Revisar si se cuenta con él y su contenido que este vigente


VI. Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo de acuerdo a lo establecido en esta Ley;

Cómo lo cumple: Llevando el control y seguimiento a través del ERP y del CRM Con qué las cumple: ERP, CRM Status Actual:


Comentarios: Revisar que no está contemplado en el Reglamento de Condóminos de Vidalta

XIV. Representar a los condóminos o poseedores para la contratación de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio, de acuerdo a lo establecido en la Asamblea General y/o a su Reglamento Interno;




XIX. Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos, poseedores, habitantes en general, quienes otorgan la Escritura Constitutiva que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a la presente Ley, a su Reglamento, a la Escritura Constitutiva y al Reglamento Interno, en coordinación con el comité de vigilancia;





XXI. Impulsar y promover por lo menos una vez cada seis meses en coordinación con la Procuraduría y la Procuraduría Ambiental una jornada de difusión de los principios básicos que componen la cultura condominal y el cuidado del medio ambiente;




XXV. Emitir bajo su más estricta responsabilidad y de acuerdo a la contabilidad del condominio, las constancias de no adeudo, por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias, y demás cuotas que la Asamblea General haya determinado, para cada unidad de propiedad privativa, cuando sea solicitada por el condómino, poseedor, Notarios Públicos, así como a las autoridades jurisdiccionales, en términos de lo previsto en el artículo 28 de la presente ley; Dicha constancia será emitida por el Administrador en un término que no exceda de cinco días hábiles, a partir del día siguiente en que el administrador haya recibido la solicitud.



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XXVIII. Registrarse ante la Procuraduría como Administrador.



Comentarios: Revisar que se haya realizado

XXIX. Crear, impulsar y promover la instalación y funcionamiento de los comités señalados en la fracción IX del artículo 16 de esta ley; en un plazo no mayor a treinta días hábiles contados a partir de que se asiente su nombramiento en el libro de actas de asamblea. (IX. Formar parte de


los comités de medio ambiente; educación y cultura; seguridad y protección civil; activación física y deporte; y de mediación.)



Comentarios: Revisar el status de la creación de los comités requeridos por ley

XXX. Ser corresponsable en los servicios contratados por éste, en términos de lo dispuesto en el Código Civil aplicable a la materia.




Por incumplimiento del contenido de alguna de las fracciones establecidas en éste artículo, podrá proceder la revocación del mandato del Administrador condómino o profesional, a petición de al menos el veinte por ciento de los condóminos, lo cual deberá ser ratificado por la asamblea.




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