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UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

VICE-RECTORADO ACADEMICO

DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIN

MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE

EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Trabajo Especial de Grado para presentado por:

Ing. Andrs A. Camperos G.

Especialidad en Construccin de Obras Civiles

Maracaibo, Septiembre 2011

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MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE

EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Trabajo Especial de Grado para

Optar al ttulo de Especialista en

Construccin de Obras Civiles

Ing. Andrs A. Camperos G.

Cdula de Identidad: V-10.154.901

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III

DEDICATORIA

A Dios todo poderoso, por estar presente en todo momento y permitir finalizar esta

investigacin. A mis padres, aunque ya no estn, son fuente permanente de inspiracin. A

mi esposa Coromoto y mi hijo Juan Andrs, pilares fundamentales en mi vida, sin ustedes

no sera posible este logro. A mis hermanos, Sandra, Karlin, Andrs por estar siempre

conmigo. A mi sobrino, por ser ejemplo de superacin. A mis amigos y compaeros de

estudio, que no dejaron de animarme para conseguir juntos este objetivo.

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IV

AGRADECIMIENTOS

Doy gracias a Dios todo poderoso, por ser mi fortaleza a lo largo del camino. Doy

especial agradecimiento a mis padres, por su amor, dedicacin y sabios consejos. Gracias

a mi esposa e hijo por existir, ser parte de mi vida y ensearme cada da a ser mejor

persona. A mis hermanos y sobrino, por su apoyo incondicional.

A mis compaeros de estudio, han sido un gran apoyo para alcanzar esta meta. A la

profesora Rosa Zamora por su invalorable apoyo y consejo en el desarrollo metodolgico

de este trabajo. Al profesor Ernesto Velzquez, por aceptar la tutora y guiar el desarrollo

de esta investigacin.

Y a todas aquellas personas que de una u otra forma contribuyeron a que esta meta se

concretarA todos Gracias Muchas Gracias.

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INDICE GENERAL

Pagina.

TITULO.. II

DEDICATORIA III

AGRADECIMIENTO.. IV

INDICE GENERAL. V

RESUMEN VI

CAPITULO I: FUNDAMENTACIN

PLANTEAMIENTO Y FORMULACIN DEL PROBLEMA 1

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN. 4

OBJETIVO GENERAL. 4

OBJETIVO ESPECIFICO. 4

JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN. 5

DELIMITACIN DE LA INVESTIGACIN. 6

CAPITULO II: MARCO TEORICO

ANTECEDENTES 8

BASES TEORICAS.. 12

MAPA DE VARIABLES. 47

CAPITULO III: MARCO METODOLOGICO

TIPO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIN 49

DISEO DE LA INVESTIGACIN .. 51

SUJETOS DE LA INVESTIGACIN. 52

TECNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS... 53

INSTRUMENTOS DE RECOLECCIN DE DATOS 54

PROCEDIMIENTOS DE LA INVESTIGACIN... 55

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VI

CAPITULO IV: RESULTADOS

ANALISIS Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS 56

CONCLUSION. 65

RECOMENDASIONES 67

CAPITULO V: LA PROPUESTA

INTRODUCCIN. 68

MISIN. 68

VISIN.. 69

OBJETIVO GENERAL. 69

MARCO TEORICO... 69

METODOS APLICADOS EN EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN

EL MUNICIPIO MARACAIBO 76

METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO. 77

ANLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIN. 87

METODO APROXIMACION DEL COSTO.... 92

METODO EVOLUTIVO... 104

METODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA O

DE LOS INGRESOS ... 105

METODO INVOLUTIVO. 106

METODO VALOR RESIDUAL... 107

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.. 109

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VII

UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

VICE-RECTORADO ACADEMICO

DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIN

ESPECIALIZACIN EN CONSTRUCCIN DE OBRAS CIVILES

RESUMEN

MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE

EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Autor: Ing. Andrs A. Camperos G.

Tutor: Ing. Ernesto Velzquez.

Fecha: Septiembre, 2011

El propsito de la presente investigacin fue proponer un manual para el avalo de

edificaciones en el Municipio Maracaibo, sustentndose tericamente entre otros autores,

en Contreras (2008), Alves (2009) y Stumpf (2006), coincidiendo estos, en la existencia de

principios fundamentales para realizar una avalu, as como en la importancia de utilizar

mtodos para su realizacin, cuya finalidad es obtener el valor real de las edificaciones. El

tipo de investigacin es descriptivo, proyecto factible, con un diseo documental, no

experimental y transversal. La tcnica de recoleccin y anlisis de datos utilizada, fue la

observacin documental, fundamentada en la revisin bibliogrfica, de guas y proyectos

de normas, referentes al avalo de edificaciones. As mismo, se utilizaron medios

electrnicos como elementos complementarios de consulta y revisin bibliogrfica sobre el

tema estudiado. Es de sealar, que este trabajo no pretendi establecer criterios de cul

mtodo utilizar o no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado

de investigacin y experiencia del profesional en su utilizacin. Los resultados obtenidos

permitieron dar respuesta a los objetivos especficos planteados, sirviendo de base para la

propuesta del manual. El cual les permitir a los profesionales que se desarrollen en esta

rea, contar con una herramienta que les proporcione una rpida consulta, con

procedimientos unificados, claros y actualizados, y as poder potenciar la calidad y

transparencia de las valoraciones en edificaciones.

Palabras clave: Manual de mtodos, avalo, edificaciones, tasacin, valor, principios, valor

de mercado, Principios, Mtodos.

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C A P T U L O I

F U N D A M E N T A C I N D E L P R O B L E M A

Planteamiento y Formulacin del Problema

El avalo de bienes inmuebles es una estimacin sustentable del valor de una

propiedad y es la base de cualquier transferencia de la misma. Son diversas las

circunstancias y motivaciones para solicitar el avalo de una edificacin, entre las cuales

se pueden mencionar: Solicitud de crditos hipotecarios, compraventa y alquiler de bienes

inmuebles, actualizacin de balances en estados financieros, sucesiones, tramitaciones

judiciales, seguros y expropiaciones, entre otras.

En el pasado, el avalo era una simple opinin de valor expresada por los propietarios o

comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus propiedades. En la actualidad, en

la compleja economa que se impone, el avalo como lo define Marston (2006) citado por

Contreras (2008), es el arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de

poseer en propiedad bienes especficos, para fines determinados.

En este sentido, para estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer en

propiedad un bien, el avaluador, profesional que realiza el avalo, requiere realizar una

bsqueda y recopilacin selectiva de datos en las diferentes reas de mercado, aplicar

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tcnicas analticas apropiadas de clculo y poseer la experiencia y el conocimiento sobre la

materia que lo conduzcan a tener el valor del objeto en estudio.

Por todo lo anteriormente expresado, los profesionales involucrados en la realizacin

del avalo de edificaciones, que son los avaluadores, deben tener un sentido de

investigacin bien definido, el cual les permita identificar tanto las variables externas como

internas que afectan el valor de la edificacin. Cabe destacar, que el Artculo 556 del

Cdigo de Procedimiento Civil de la Repblica Bolivariana de Venezuela en su segundo

prrafo seala: Para ser perito avaluador se requiere residir en el lugar donde estn situados

los bienes y poseer conocimientos prcticos de las caractersticas, calidad y precios de las cosas

que sern objeto del justiprecio.

En este orden de ideas, Contreras (2008) seala que la UNELLEZ define al avaluador

como: profesional universitario provisto de cierta formacin tcnica que avala o certifica

ante terceras personas, el precio de un bien. Se dice que el tasador tiene un poco de

ingeniero, arquitecto, economista, administrador, contador, abogado, estadstico, entre

otros, sin embargo, en realidad lo ms importante es que sea investigador.

Si bien es cierto que el avaluador debe ser un profesional preparado para la labor

encomendada, tambin es cierto que debe existir un conjunto de procedimientos aceptados

para la ejecucin de esta labor. En consecuencia, se deben aplicar un conjunto de

estrategias, procedimientos, mtodos o actividades intencionadas, organizadas,

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secuenciadas e integradas, que permitan el logro y en el caso que ocupa esta investigacin

el logro es conocer el avalo real, actual y exacto de la edificacin en estudio.

Es por esto, que se hace necesario crear una metodologa que permita tener

procedimientos unificados, claros y actualizados para que aquellos profesionales

encargados de realizar avalo de edificaciones, puedan contar con un marco para la

ejecucin de los mismos, de manera de poder potenciar la calidad y transparencia de las

valoraciones ejecutadas.

En contra parte, de no existir un conjunto de pasos secuenciados y ordenados, es decir,

la metodologa al momento de realizar el avalo de una edificacin, el avaluador estara

frente a una situacin de anarqua, donde no podra realizar un avalo que pudiese defender

y sustentar tcnicamente en cualquier momento y lugar con toda eficiencia.

Es de sealar que este trabajo no pretende establecer criterios de cual mtodo utilizar o

no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado de investigacin y

experiencia del profesional en su utilizacin. El avaluador competente rene y selecciona

informacin relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la informacin,

manteniendo completa objetividad, alta tica y desarrollando una conclusin vlida. Al

final el avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio

profesional.

La metodologa desarrollada en esta investigacin es de vital importancia, porque pone

al alcance de los arquitectos e ingenieros civiles, un manual de mtodos aplicados, que

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sirve de estndar al momento de realizar avalos de edificaciones, dando una herramienta

eficaz para el desempeo de esta noble profesin. Tanto el ingeniero civil como el

arquitecto, estn facultados en el ejercicio de su profesin a realizar avalos de

edificaciones, en consecuencia, sern estos los profesionales encargados para ejecutar la

metodologa aqu desarrollada.

Atendiendo a todas las consideraciones planteadas anteriormente, se formula la

siguiente interrogante:

Cmo estara estructurado un manual de mtodos aplicados para el avalo de

edificaciones en el municipio Maracaibo?

Objetivos de la Investigacin

Objetivo General:

Proponer un Manual de Mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el

Municipio Maracaibo.

Objetivos Especficos:

Identificar los principios bsicos para el avalo de edificaciones.

Describir los tipos de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el municipio

Maracaibo.

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Establecer la estructura del Manual de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones

en el municipio Maracaibo.

Disear un manual de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el

municipio Maracaibo.

Justificacin e Importancia de la Investigacin

En lo que refiere a la parte terica, no son abundantes los textos que se editan en el rea

de avalo de edificaciones desarrollados por autores venezolanos, para ser aplicados al

mbito venezolano. Es as, como esta investigacin pretende aportar material de apoyo que

ayude a fortalecer los conocimientos y estudios de todos aquellos profesionales que se

dediquen o estn interesados en desarrollarse en el rea.

Por otro lado, en lo referente a la prctica del ejercicio profesional, es de vital

importancia tener procesos de valuacin de edificaciones bien definidos, permitiendo

enmarcar y unificar de esta manera los procedimientos aplicados, creando y proyectando

transparencia en el trabajo realizado. De igual manera, estos procesos deben identificar las

variables involucradas al momento de ejecutar el avalo de una edificacin y deben

desarrollar en el profesional que los aplique, su inters por llevar a cabo una muy buena

investigacin cientfica, conociendo as del justiprecio del objeto en estudio.

Metodolgicamente, esta investigacin persigue crear un marco base, que rena y

explique los mtodos aplicados en el avalo de edificaciones, otorgando al profesional que

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la requiera un conjunto de procedimientos ordenados, secuenciados e integrados de manera

que lo conduzca junto con su experiencia y buen juicio a conocer el justo valor del objeto

en estudio. Adems, servir de base a futuros investigadores interesados en actualizar o

profundizar uno o varios aspectos referentes al tema desarrollado en la presente

investigacin. Todo lo expuesto, da pie al planteamiento de una investigacin que

profundice el poco conocimiento de la mayora de los profesionales del rea civil en el

avalo de edificaciones, aportando una herramienta til al momento de encarar una

investigacin de este tipo.

Delimitacin de la Investigacin

Delimitacin Espacial

Esta investigacin documental se encuentra enmarcada geogrficamente en el Municipio

Maracaibo del Estado Zulia.

Delimitacin Temporal

Para el desarrollo del presente trabajo, se delimito la investigacin en un periodo

comprendido desde Septiembre 2009 hasta Julio 2011.

Delimitacin Temtica

Este trabajo est enmarcado en la Especialidad de Construccin Civil mencin

Edificaciones, siguiendo la lnea de investigacin de preparacin y evaluacin de

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proyectos de inversin inmobiliaria, de infraestructura e impacto social. El lmite temtico

de la presente investigacin ser el estudio de los mtodos aplicados actualmente para el

avalo de edificaciones en el municipio Maracaibo, sustentndose tericamente en autores

como Contreras (2008), Alves (2009), Stumpf (2006) Apuntes de Curso de Valoracin

Inmobiliaria dictado por SOITAVE (Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela)

Seccional Zulia.

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C A P I T U L O II

M A R C O T E R I C O

Antecedentes de la Investigacin

Con la finalidad de sustentar el desarrollo de la variable en estudio, se presentan las

teoras tomadas como pilares de esta investigacin, as como tambin los antecedentes

relacionados con el rea, a fin de construir una base terica para el desarrollo exitoso del

proyecto. Cabe destacar que son pocos los trabajos de investigacin y textos bibliogrficos

desarrollados en el tema, para ser aplicados en el contexto venezolano.

La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) es una organizacin

internacional dedicada al avance de la profesin de valuacin en el mbito Panamericano,

y establece, en su pgina web, que los antecedentes histricos de la valuacin en el

continente americano, se originan en la formacin autodidacta y emprica de tasadores,

cuyo primer ejemplo de organizacin ocurri a finales del siglo XIX en Lima, Per, con la

creacin del Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP.

El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60 Aniversario del CTTP se realiz en la

ciudad de Lima, Repblica del Per, la denominada I Convencin Panamericana de

Valuacin, a la cual asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile

y Venezuela. Se decidi entonces la constitucin de una Oficina Permanente de

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Valuaciones para estimular la creacin de nuevas asociaciones y sociedades de tasacin,

siendo esta la gnesis de la actual Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin,

conocida internacionalmente por sus siglas UPAV.

Aos ms tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IV Convencin

Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de Amrica, la

Oficina Permanente de Valuaciones se transform en la Unin Panamericana de

Asociaciones de Valuacin UPAV. En esa oportunidad se acord que las organizaciones

existentes o conformadas posteriormente en los pases representados en la convencin

efectuada en Lima en 1949, tendran el carcter de Miembros Fundadores. Estos miembros

se definen como: Las organizaciones debidamente adscritas a la UPAV, cuyos nacionales

asistieron a la Primera Convencin Panamericana de Valuacin, celebrada en Lima, Per

en 1949. Estos miembros son: Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP Per.

Instituto Argentino de Tasaciones IAT Argentina. Instituto Brasileiro de Avaliaes e

Pericias de Engenharia IBAPE Brasil. Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela

SOITAVE Venezuela.

Por otra parte, una vez enmarcada la valuacin en su contexto histrico, comienza una

bsqueda por parte del investigador de los distintos trabajos que se desarrollaron previos a

este. Ahora bien, son pocos los trabajos de investigacin con respecto al tema.

Inicialmente se consult a Cortez y Ballestero (2005), quienes llevaron a cabo una

investigacin para su tesis de grado titulada: Evaluacin de la normativa que caracteriza

la valoracin de edificaciones ubicadas en el Municipio Maracaibo.

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En este proyecto, los investigadores perseguan como objetivo general la evaluacin de

la normativa que caracteriza la valoracin de edificaciones ubicadas en la ciudad de

Maracaibo. Entre los objetivos especficos que se plantearon los investigadores se

encuentran: Determinar la prctica ejercida por los valuadores de edificaciones ubicadas en

el Municipio Maracaibo e Identificar los mtodos de valuacin aplicados a las

edificaciones objeto de expropiacin en el Municipio Maracaibo. En el mbito

metodolgico se empleo un tipo de investigacin descriptiva de campo, con diseo no

experimental- transversal.

En la tcnica de recoleccin de datos, los investigadores aplicaron a una poblacin de

ocho (8) valuadores, encargados del proceso de expropiacin de las edificaciones ubicadas

en la zona de construccin del metro de Maracaibo, un cuestionario tipo encuesta, que

disearon con veintitrs (23) preguntas. Los anlisis de los resultados fueron obtenidos

aplicando la estadstica descriptiva.

Dentro de los resultados obtenidos, sealan los investigadores, el hecho de que la

prctica de valoracin ejecutada en este proyecto no se apega a los principios universales

de la valoracin, ya que slo se emplea constantemente el criterio de la oferta y la demanda.

Igualmente al establecer el valor del mercado, el mismo se fija siguiendo los

requerimientos del vendedor comprador. Adicionalmente, sealan los investigadores, que

los mtodos contemplados en el proyecto de norma para la tasacin de inmuebles urbanos,

los valuadores se estn guiando por el mtodo directo al establecer los precios de acuerdo a

la referencia de otras edificaciones. Esta investigacin aporta al presente trabajo, conceptos

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e ideas en el campo de la valoracin, que tienen presencia en el marco terico aqu

desarrollado.

Otro trabajo de investigacin previo, fue el realizado por Lpez (2007), titulado

Manual/Gua sobre tcnicas del avalo inmobiliario (Mxico). En este trabajo el autor

resume el libro: Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para vendedores,

corredores, administradores, inversionistas y valuadores de propiedades, William L.

Ventolo , Jr.-Martha R. Williams, Real State Education Company. El autor hace un

resumen de dos cuartillas aproximadamente de cada uno de los diez capitulos que

componen el libro. Adicionalmente al resumen, el investigador crea, desarrolla y agrega

tres capitulos : El Valuador, Etica Profesional y Entorno del Valuador (Macro y Micro).

Adicionalmente expresa Lopez (2007), el objeto de este trabajo es proporcionar

informacin confiable en el rea de valuacin de bienes, que en nuestra experiencia

personal se cuenta con muy poca informacin de esta rea... Establece el autor, el avalo

es la base para cualquier transferencia de propiedad; este instrumento les ayudara en cada

etapa del proceso de negociacin. De igual manera establece el investigador, un avalu

comercial es una estimacin sustentable del valor de una propiedad. Incluye una

descripcin de la propiedad en cuestin, la opinin del valuador acerca de las condiciones

en que se encuentra, su disponibilidad para un propsito dado y su valor expresado en

dinero a precios del mercado libre.

Continua el investigador, la idea de todos los avalos de bienes se basan en datos que

se obtienen del mercado. Las caractersticas econmicas prevalecen en distintos pases y las

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tendencias del lugar donde se localiza la propiedad se evaluar, son factores que deben

tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad. El trabajo anterior aporta a la

presente investigacin lineamientos conceptuales que debe seguir toda valoracin.

Bases Tericas

Las bases tericas se organizan tomando en cuenta la variable en estudio, para ello, se

presentan enfoques tericos que fundamentan la investigacin, adems, de caracterizar el

proceso de valuacin de bienes, se considera importante expresar la concepcin terica de

diferentes autores en el rea. Una vez que comienza la recopilacin de las bases tericas

que darn sustento a la presente investigacin, surgen interrogantes como: Qu es un

manual? , Qu es un mtodo? , y relacionando ideas Qu es un manual de mtodos?.

Manual

La Real Academia Espaola en su diccionario define manual en su acepcin nmero 9

como: Libro en que se compendia lo ms sustancial de una materia. As mismo, Ossorio

(2000), lo define como: Libro didctico de ndole general y ms o menos resumido.

As mismo, Angulo y Chacn (2009) sealan que se entiende por manual un documento

estructurado que contiene la descripcin de actividades, que deben seguirse de manera

cronolgicamente cumpliendo con un proceso normalizado para lograr la correcta ejecucin

de un objetivo. Integrando conceptos el investigador concluye que adoptara como

definicin de Manual: libro o documento tcnico especifico que desarrolla un tema

determinado para darle asistencia a la persona o institucin que demanda contenido. En

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este orden de ideas, y en el caso que ocupa esta investigacin, este manual debe estar

sustentado sobre mtodos que sealen los procedimientos ejecutados por un profesional de

la valoracin al momento de realizar un avalu.

Mtodo

Segn Ossorio (2000) se define como mtodo: Procedimiento cientfico o didctico.

Orden, sistema.. De igual manera, La Real Academia Espaola en su diccionario define

Mtodo en su acepcin nmero 1: Modo de decir o hacer con orden y en su acepcin

nmero 3: Obra que ensea los elementos de una ciencia o arte. Explorando en la web,

se obtienen otras definiciones de mtodo, es.wiktionary.org. (2009) lo define como

Procedimiento, tcnica o manera de hacer algo, en especial si se hace siguiendo un plan, o

de forma sistemtica, ordenada y lgica. En este sentido, dimensionempresarial.com

(2009), seala que se entiende como mtodo al Proceso o camino sistemtico establecido

para realizar una tarea o trabajo con el fin de alcanzar un objetivo predeterminado.

Manual de Mtodos

Una vez que se definen conceptos fundamentales en el desarrollo de esta investigacin,

como lo son, manual y mtodo, el investigador integra conceptos, y establece y adopta

como definicin de manual de mtodos, documento tcnico didctico que compila y

desarrolla el conjunto de procedimientos necesarios que se deben ejecutar de manera

ordenada y lgica para alcanzar un objetivo predeterminado. En el caso de esta

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investigacin, se presentar un Manual de Mtodos aplicados para el Avalo de

Edificaciones en el Municipio Maracaibo.

Avalo

Cortez y Ballesteros (2005), en su trabajo de investigacin sealan que Morales (2000)

define avalo como un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propsito y

fundamentado en observaciones y en la teora econmica, que produce un estimado

monetario del valor de un bien, para una fecha, lugar y uso determinado. Un avalo no crea

valor, solamente observa los aspectos que lo influyen, tales como el uso y las fuerzas

polticas, econmicas, sociales y fsicas que interactan para generar dicho valor. De igual

manera sealan los investigadores que la valuacin es un proceso objetivo y sistemtico

que consiste en la estimacin del valor de cambio por dinero en efectivo de una propiedad

especfica en un momento determinado.

En la misma lnea, Osorio (2000), define Avalo como la Accin o efecto de valorar o

avaluar, sealar a un objeto, un bien o un servicio el valor correspondiente a su estimacin

as como tambin ponerle precio. Por otro lado, UNELLEZ citada por Contreras (2008),

define avalo como Mtodo, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y

procesar toda la informacin sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinin inteligente

sobre su valor a una fecha determinada. En este orden de ideas, Briceo (1979), al definir

avalo refiere lo siguiente vase valuacin. Al respecto Briceo (1979) seala como

valuacin:

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Valuacin: Es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con

un propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la cual

produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una

propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso

especfico. Cada valuacin es un trabajo de investigacin, es una aplicacin

y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de

inversin. La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los

aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas

polticas, econmicas, sociales y fsicas que por su interaccin influyen en el

valor. No recomienda accin, pero provee las bases sobre las cuales las

decisiones de accin puedan tomarse. p. 688

Integrando conceptos, el investigador adopta como definicin de avalo al Conjunto

de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigacin cientfica, donde se observe y

analicen todos los aspectos que conlleven a determinar el valor de cambio por dinero

efectivo de un bien inmueble para un momento, lugar y uso determinado. Concepto que

se adoptar en adelante para el desarrollo de la presente investigacin. Es de resaltar en este

punto, que Avalo, Valuacin, Tasacin y Valoracin poseen el mismo significado y por

tanto la definicin adoptada para el trmino Avalo se aplica a cualquiera de estos

trminos.

En la prctica de la valoracin se deben tener claros trminos claves como: Valor,

Precio, Justiprecio. Es necesario, destacar que el objeto final esencial de todo Avalo es

conocer el Valor de un bien determinado para un uso, ubicacin y momento especfico.

En este punto, se debe destacar que el Valor y el Precio no son la misma cosa. El valor

puede y debe ser justificado con una investigacin, mientras el precio puede o no puede ser

justificado, ya que depende del acuerdo entre las partes involucradas. Existen varias

definiciones o interpretaciones para: valor, valor de mercado y precio.

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Valor

En este orden de ideas, el valor asignado a una edificacin, segn Contreras (2008) es la

expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en un mercado de

libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres factores: Utilidad,

escasez y deseabilidad. El valor es la palabra clave en un avalo. Un comprador o un

vendedor fundamentan el precio de una edificacin en una opinin de valor.

En tal sentido, Briceo (1979), define valor como la cantidad de una cosa que puede

ser obtenida a cambio de otra. La relacin de intercambio de una mercanca por otra, de

esta manera el valor de una cosa puede ser expresado en trmino de otro. Ossorio (2000),

expresa en el grupo de acepciones materiales que el valor es la utilidad de las cosas.

Aptitud de satisfacer las necesidades o procurar placeres. Cantidad de una cosa que lleva a

dar por ella o a pedir para cederla, una suma de dinero o algo econmicamente apreciable.

En este orden de ideas, lvarez, Rodrguez y Carrasquero (1994), sealan que valor

expresa una relacin entre la cosa deseada y un comprador potencial. Deseabilidad o

importancia de una cosa. De igual manera, Templeton (2009), en el Diccionario Financiero

electrnico define Valor como la utilidad de un bien que permite recibir en equivalencia

una determinada cantidad de dinero. Es subjetivo y se cuantifica en el momento de la

compraventa. En bolsa se usa como sinnimo de sociedad o empresa.

En tal sentido, Stump (2006) citando a Fiker (1993) afirma que el valor es la relacin

entre la intensidad de las necesidades econmicas del hombre y la cantidad de bienes

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disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a travs de la relacin de la oferta y la

demanda del bien. De igual forma Stump (2006), seala: el valor no es una propiedad

intrnseca del bien, pero si una caracterstica definida por el mercado, resultante de la

oferta y la demanda, nico en un momento considerado. Segn lvarez et al, algunos

autores coinciden con el hecho de que el valor de un bien, posee mltiples orgenes, pero

uno de los principales es de orden psicolgico, por tanto no son susceptibles de medicin.

Por otro lado, Alves (2009), afirma que existen diferente tipos de valor que pueden ser

atribuidos a un bien, por ejemplo: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de

Mercado, Valor Contable, entre otros. Con tantos tipos de valor, el profesional tasador se

enfrenta con una pregunta: Cul valor adoptar? Seala Alves, que son dos las escuelas que

conceptan el Valor: Una es la plurivalente que se fundamenta en que el valor de un bien

depende de la finalidad para la cual es tasado, pudiendo alcanzar diversos valores; otra es

la univalente, que establece que el valor de un bien en determinado instante es nico,

independientemente del fin a que se destine.

En relacin con el valor la 1era Convencin Panamericana de Tasaciones realizada en

Lima- Per, en 1949, en la Resolucin Nro. 20 se adopt entre otras la siguiente

recomendacin: el valor de un inmueble en un momento dado es nico, cualesquiera que

sean los fines para los cuales es tasado. Esta recomendacin al da de hoy sigue en

vigencia. En este sentido, Alves (2009), se refiere a la norma brasilea, LB-502/89, tem

3.21: Valor Expresin monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la tasacin, en una

situacin en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su

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transaccin, no estn impedidas en la negociacin Puntualiza Alves (2009) se

comprueba que la expresin monetaria a que la norma se refiere, solo sera el valor, si la

transaccin ocurriese en un Mercado de Competencia Perfecta, lo que en realidad no

ocurre. As, en la prctica, lo que se paga en una transaccin inmobiliaria es el precio y no

el valor.

El Mercado

Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender su funcionamiento y sus

mecanismos. En principio es necesario entender que es el mercado. Es fcil percibir que su

existencia depende de tres componentes: los bienes expuestos en el mercado, las partes

deseosas de venderlos y las partes interesadas en adquirirlos. Cuando se tratan de bienes

inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario.

Alves (2009), indica que el mercado es un factor determinante en la formacin de los

precios, siendo la situacin ideal aquella donde existen muchos vendedores, muchos

compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado, sin que los

compradores y vendedores, individualmente o en conjunto puedan intervenir en los

precios. En este caso, el precio que se paga por el bien, en aquel instante, es el precio justo

o precio de equilibrio de mercado, que puede ser entendido como un justo valor que se

pagara por un bien en el mercado.

Briceo (1979) en su libro de Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles presenta

diversos conceptos para Mercado:

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1. La reunin o comunicacin de gente interesada en comprar, vender o intercambiar

mercancas o servicios.

2. Un conjunto de arreglos para reunir a los compradores y vendedores a travs del

mecanismo del precio.

3. Un lugar pblico donde se renen diversos individuos para la venta de productos de

uso comn, estando generalmente sometidos esos lugares a reglamentacin municipal.

Valor de Mercado.

El valor de mercado de una edificacin es el precio ms probable que un comprador est

dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una operacin normal de mercado;

una transaccin libre, en la cual no hay relacin alguna entre el comprador y el vendedor,

el producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta razonable para bienes

de este tipo, tanto el comprador como el vendedor no estn actuando bajo presin de

ninguna clase, no hay ventajas de ningn tipo financieras de otra ndole superiores a los

que se acostumbra en el mercado. Con frecuencia se habla del valor de mercado de una

propiedad como su justo valor de compraventa.

Cohen (1997) establece que el valor de mercado, puede ser definido como el valor

estimado sobre el cual se intercambia un activo a la fecha de tasacin entre un comprador

dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa, despus de una adecuada

comercializacin en la que las partes hayan actuado cada uno con conocimiento, prudencia

y sin coaccin. De igual manera, Moreira (1994), acota que el valor de mercado es el

resultado de una transaccin entre un vendedor deseoso de vender, pero no forzado a ello, y

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un comprador que quiere comprar pero tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno

conocimiento de las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de la propiedad

Comenta Alves (2009), entindase que en una situacin, en que la transaccin resulta de

libre negociacin entre personas conocedoras del inmueble y del mercado, queda

caracterizado un evento representativo de este mercado. La media de todos los eventos

representativos, relativos a los bienes de naturaleza especifica, proporciona el valor del

mercado de este bien. Y, la estimacin del valor del mercado se realiza con base en una

media de una muestra de estos eventos representativos extrada de este mercado.

La importancia relativa de las condiciones presentes en la transaccin, se refleja en su

precio que es un valor convertido en unidades monetarias. Briceo (1979), define como

precio la cantidad de una cosa que se intercambia por otra. La cantidad de dinero pagada,

pedida u ofrecida cuando se contemple la venta. La contraprestacin en dinero que es

separada o dada a cambio de mercancas o servicios. El precio es a veces un valor

expresado en trminos de dinero. En la valuacin de bienes se hace una distincin en precio

y el valor porque precio puede ser justificado o no, mientras que el valor es propiamente un

precio justificado.

En este sentido, se hace necesario definir la diferencia Precio y Valor. Antuano (2010)

es claro y preciso al respecto y seala que se entiende como precio la cantidad de dinero

que se paga por determinado producto, mientras define valor como la cantidad de dinero

que se estima que tiene en el mercado un inmueble (u otro producto) y que puede definir el

precio que se pague por l, ya sea un precio bajo o alto.

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Elementos determinantes del Valor de Mercado

La determinacin del valor de mercado est sujeto a variables tanto internas como

externas, las cuales establecen las caractersticas valorativas que un bien puede alcanzar.

En este sentido, y tomando en cuenta los aportes realizados por Cohen (1997), se

consideran que existen tres valores claves; precio demandado, precio ofrecido y precio de

venta.

Precio Demandado

Segn Cohen (1997), un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a

la venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del

precio que el vendedor est dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de

negociacin. Incluso el precio que el vendedor est dispuesto a aceptar no necesariamente

refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad.

Precio Ofrecido

Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta

adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que est dispuesto a

pagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde luego, muchos factores que

pueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no est bajo ninguna presin para

vender, el cierre rpido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una

oferta que es inferior al precio ideal para l.

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Precio de Venta

Debera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el valuador ha

llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin del valor del

mercado de la propiedad, deberan coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en

juego demasiados factores en una transaccin promedio como que el valuador sea capaz de

hacer una estimacin de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de

venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es alta las

tasas de inters, amortizacin de la deuda) y fecha de posesin del bien. Pero si el

vendedor requiere cerrar su venta rpidamente, el comprador estar en posicin de negociar

ms fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente. Es importante sealar, que un

proceso de valuacin de un bien inmueble, intervienen factores que afectan el valor final

del bien tasado. Entre estos factores, caben destacar lo principios bsicos de la Valuacin.

Principios bsicos del avalo de bienes inmuebles

Son principios que afectan el valor de los bienes en general. Estos principios han

venido afianzndose con el tiempo conforme a las circunstancias que en cada momento

histrico se han presentado y son los que en definitiva constituyen la base o fundamento de

la definicin de mtodos aplicables para la valoracin de cualquier tipo de bien (Proyecto

de Normas Venezolanas de Tasacin de Inmuebles Urbanos, 1997).

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Principio de Cambio:

Este es el principio bsico de la vida, que se refleja en todas las cosas que hace el

hombre en la sociedad. En este sentido, Camacaro (2004) resea, los bienes races al igual

que los otros bienes estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda, con el

transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida econmica y social de la comunidad se

reflejan en el valor de las propiedades. Al respecto Cortez y Ballesteros (2005) acotan,

el profesional de la tasacin emite un juicio, aprecia un valor de la propiedad para un

momento dado, conforme a las circunstancias que gravitan sobre el bien para el momento

de la valuacin. Todo ello atendiendo a las expectativas futuras.

En este orden de ideas, Contreras (2008) al referirse al Principio de Cambio seala,

todos los valores de las propiedades, estn cambiando permanentemente, es decir, que el

valor es transitorio, est afectado por los cambios econmicos, sociales, polticos,

culturales, inherentes al medio que los rodea. As mismo, Antuano (2010) refiere, nada

permanece esttico, el futuro ms que el pasado es de primera importancia en la estimacin

del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cclica en que se encuentra el

inmueble que se vala. Todo bien raz esta caracterizado por tres etapas: 1. Integracin

(Desarrollo). 2. Equilibrio (Estado Esttico). 3. Desintegracin. (Decadencia).

Principio de uso mejor y ms productivo:

Camacaro (2004) seala, este principio se conoce tambin como uso mejor y ms

rentable, mejor y mayor uso o ms alto y mejor uso. De igual manera, establece el

autor, este principio se fundamenta en el uso capaz de producir el ingreso neto ms alto

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durante un periodo de tiempo. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece,

significa en qu medida se est utilizando mejor un determinado bien, para obtener el

mayor valor presente durante un periodo de tiempo.

As mismo, Baboock (2000) a este principio lo define como el uso y el programa

viable para la utilizacin futura de una parcela de tierra o de una propiedad con mejoras,

que origina el mejor valor actual. Antuano (2010) se refiere a este principio como el de

mejor y mayor uso productivo y establece: el mayor uso productivo de una propiedad

determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por l habr una demanda idnea

en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor

rendimiento, ya sea en trminos de dinero o en trminos de uso. El uso presente de una

propiedad no siempre puede ser el mejor. La determinacin del uso mejor y ms

productivo considera el anlisis de varias alternativas para el mismo terreno. De esta

manera podr establecerse cul es el uso capaz de producir la venta neta mayor

correspondiente al terreno.

Principio de oferta y demanda:

Cortez y Ballesteros (2005) apuntan, para que algo tenga valor debe haber escasez

relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por s no resulta en valor a menos que haya

una demanda efectiva de la cosa. La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en

capacidad adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por ejemplo de viviendas, no se

convierte en demanda efectiva a menos que las personas que deseen o necesiten los

inmuebles tengan el poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de adquisicin

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depende no tan slo de los ingresos sino de las facilidades de crdito a largo plazo

existentes. La demanda vara de acuerdo con el poder adquisitivo y este a su vez es

afectado grandemente por las facilidades de financiamiento disponibles en la localidad, la

demanda tambin es afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear status

social.

Al respecto, explica Contreras (2008), el valor de un bien inmueble se forma por la

intercepcin de la oferta y la demanda, dependiendo de la utilidad, la escasez y abundancia

del bien. Antuano (2010) indica, la demanda para un bien econmico, est limitada por

los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los

demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos

o de disminuir los precios. La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancas, al

igual que otras mercancas. Hay un sin nmero de otras fuerzas que afectan la demanda de

bienes races, entre las cuales se pueden encontrar: El costo de produccin de los bienes

races y el nivel de ventas de los mismos, las perspectivas de desarrollo futuro, la seguridad

de los ingresos, la creacin en el rea de nuevas fuentes de actividad econmica, los

cambios en gustos arquitectnicos y de materiales, la seguridad , factores deseables en la

ubicacin y las facilidades de transporte, comercio, educacin, recreacin, entre otras.

Principio de Balance y Equilibrio:

En este punto suscribe Contreras (2008), se refiere al equilibrio que debe existir entre

los factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad. Cortez y Ballesteros

(2005) afirman, este principio est relacionado con el de uso mejor y ms productivo, pues

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se refiere al balance que ha de haber entre los distintos factores de la produccin para

obtener el ingreso mximo de la tierra. Cuando hay una mejora excesiva o una mejora

insuficiente sobre el terreno, la falta de balance ocasiona una reduccin en al valor de la

edificacin. En consecuencia, como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la

que se utilicen los otros factores de produccin, lo que sufre reducciones en valor, cuando

los costos de los otros factores de produccin son excesivos, son las edificaciones y

mejoras.

Adems, el principio de balance se refiere tambin en tasacin al equilibrio que debe

haber entre las facilidades fsicas de una comunidad y los servicios que es necesario

proveer. Si la comunidad slo puede mantener un cine, por ejemplo, la construccin de un

segundo cine ha de resultar en una disminucin en valor para ambas propiedades. Es as,

como Antuano (2010) indica, el valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio,

tanto en la cantidad como en la ubicacin de los inmuebles. La prdida de valor puede

resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o ms servicios de los que

el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores

Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes:

Este principio est relacionado con el principio de balance, pues tiene que ver con la

adicin de unidades de un factor de produccin. Establece Cortez y Ballesteros (2005),

segn se van aadiendo unidades de un factor de produccin, ya sea mano de obra, servicio

administrativo o capital, primeramente los ingresos que se producen van aumentando en

forma ascendente segn se van aadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene

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el valor mximo por unidad aadida. De ah en adelante la suma de unidades subsiguientes

resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. Camacaro (2004) refiere, no debe

hacerse ninguna inversin que produzca una tasa de rentabilidad menor que el costo de

oportunidad de capital, es decir, no debe hacerse ninguna adicin o mejora que resulte en

un ingreso menor que el costo de capital y mantenimiento que implican las mejoras por

hacerse. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece, significa en que mientras al

proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un momento

en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al mximo, pero la adicin de insumos

adicionales hace que los rendimientos disminuyan.

Principio del Nivel de Precios:

Cortez y Ballesteros (2005) sealan cuando cambia el nivel de precios de uno de los

factores de produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos

crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en

el precio de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando se espera una baja en

el poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes races tienden a subir en

anticipacin al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes races vienen a ser

una proteccin contra la inflacin, pues su valor tiende a conservarse igual an cuando se

altere el valor del bolvar. As mismo, Camacaro (2004) resea, cuando hay una variacin

de los costos de produccin de un bien, estos producen variaciones importantes de los

precios del producto. El alza sostenida de los niveles de precios de los bienes y servicios

genera inflacin.

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Principio de Prediccin:

Este principio es definido por Antuano (2010), como el principio de la anticipacin.

Seala el autor el valor es tomado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros,

derivados de la propiedad, el valuador deber conocer que ha ocurrido en el pasado, y que

ocurrir en el futuro, y cules son las recuperaciones posibles de obtener. Debe tomar en

cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o decadencia de la ciudad y del

vecindario y los precios a los cuales estn siendo vendidas, o rentadas propiedades

similares.

Es as como la gente anticipa los acontecimientos futuros y cmo stos han de afectar el

ingreso y el valor de la propiedad en los aos prximos. Por esto, el tasador tiene que

anticipar con su mejor esfuerzo, cules van a ser los ingresos que puede producir una

propiedad en el futuro; es su deber adems estimar el efecto que tiene en el valor de una

propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construccin de

facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar. A este fin, el avaluador

ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los compradores y vendedores en

el rea, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar informado de los cambios que

se estn dando en la comunidad para anticipar el efecto de stos en el valor de las

propiedades.

En este orden de ideas, Cortez y Ballesteros (2005) sealan, los conocimientos y

experiencias del valuador deben ser lo suficientemente actualizados a fin de permitir

visualizar el futuro. Continan los autores, es importante resaltar que las predicciones

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deben estar dentro de la realidad legal, econmica, social, poltica entre otras. En este

sentido afirma Camacaro (2004), la actualizacin de los conocimientos, y la experiencia

del valuador, permitirn visualizar el futuro. Lo ms cercano en el futuro es ms viable.

Hay que estar pendiente de los cambios econmicos y sociales (Principio del Cambio). La

prediccin debe ser realizada con fundamentos reales, as los rendimientos futuros de un

bien inmueble, se estiman en funcin de su vida til econmica

Principio de Competencia:

Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias excesivas (costo de oportunidad),

surgen de inmediato nuevos negocios similares que tienden a reducir el beneficio en ese

tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de negocios en un nmero mayor de

empresas. Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando

un edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga corrientemente en esa

ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios

similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversin en sa rea o

en reas adyacentes. Por eso, cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por

sus facilidades constituye un monopolio en la zona en que est enclavado, debe considerar

la posible competencia futura en la consiguiente reduccin de rentas.

En este sentido, afirma Antuano (2010), Un exceso de utilidades atrae competencia, y

competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades as considerado

por el valuador es el monto remanente, despus de satisfacer los cuatro agentes de

produccin. Cortez y Ballesteros (2005) acotan, para un momento dado un sector

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determinado, con fines de renta, puede tener mayor deseabilidad, en el sentido que las

rentas all existentes son mayores, para inmueble similares en reas adyacentes. En estos

casos hay que analizar qu efectos producen nuevas edificaciones en el sector, toda vez que

un futuro previsible la competencia de nuevas edificaciones tender a nivelar las rentas en

una primera etapa y luego a bajarlas si la demanda no es igualmente creciente.

Principio de Sustitucin:

Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o servicios que tengan ms o menos la

misma utilidad, el pblico prefiere aquel que tenga el precio ms bajo. Con los bienes

races pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse

en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y condicin, a menos que la

sustitucin implique prdida de tiempo. En este sentido, sealan Cortez y Ballesteros

(2005), no es lo que valga la propiedad para su dueo, sino lo que los compradores en el

mercado estaran dispuestos a pagar en comparacin con otras propiedades igualmente

deseables. De igual manera, Antuano (2010) recalca en este principio se afirma que el

valor mximo pagado por una propiedad tiene que estar en relacin con el valor de

adquisicin o de sustitucin, de esta propiedad semejante, de igual utilidad, durabilidad y

caractersticas.

Principio de Utilidad:

El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los compradores

potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de tiempo, espacio,

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ubicacin, de forma, entre otras, y hay que considerar adems la utilidad que produce la

satisfaccin de poseer algo (intangibilidad). Al respecto Cortez y Ballesteros (2005)

indican, en la misma medida en que los bienes tienen utilidad y satisfacen necesidades en

un mercado de escasez, en esa misma medida adquieren cada vez mayor valor. Camacaro

(2004) resea, en la medida que un bien sea til y satisface la necesidades del potencial

comprador, en un mercado con relativa escasez, el valor tiende a ser mayor. La utilidad de

un bien es relativa y debe corresponder con las variaciones del poder adquisitivo del

comprador.

Principio de Conformidad:

Cortez y Ballesteros (2005) indican, el uso de la tierra debe estar en conformidad con las

normas de construccin y otras regulaciones existentes en el rea en que est localizado el

inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en

todos los sentidos tanto sociales como econmicos. Camacaro (2004) establece, el uso de

las tierras debe estar conforme con las disposiciones que norman el desarrollo urbano,

deben estar claras las disposiciones legales contenidas en las leyes que regulan dicho

desarrollo, debe existir la garanta de servicios para los nuevos desarrollos y considerar la

evaluacin del impacto ambiental.

Principio de Integracin y Desintegracin:

Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por cuatro etapas, inicio, crecimiento

madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar como las fases de

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construccin e integracin. La madurez se considera como un perodo de estabilizacin. El

declive se puede asimilar a una fase de desintegracin o cambios de uso (regulacin) a

largo plazo en trminos generales. Camacaro (2004) infiere, Los asentamientos humanos

pasan por distintas etapas durante su existencia: integracin, estabilidad y desintegracin.

Es necesario percatarse en cul de estas etapas se encuentra la propiedad, toda vez que ello

se reflejar en los ingresos futuros y en consecuencia, en el valor presente.

En consecuencia de lo antes expuesto, el avaluador debe conocer la existencia de un

gran nmero de herramientas que tiene a su alcancen para desarrollar cabalmente su

actividad. Y por sobre todo, debe tener presente la existencia de estos principios bsicos,

que en definitiva, intervienen sobre el valor de un bien inmueble.

Avalo de un inmueble

El avalo de un inmueble, indica Stumpf (2006), es la determinacin tcnica de su valor

de mercado o de un derecho sobre l, siendo utilizado en una variedad de situaciones,

dentro y fuera del mbito judicial, tales como: inventarios, disolucin de sociedad,

operaciones de compra y venta, alquiler, cobros de impuestos, seguros, hipotecas, estudios

de inversin o dinmica inmobiliaria, entre otras. Los objetos de un avalo pueden ser:

terrenos para vivienda o comercio, lotes de terrenos urbanizables, casas, apartamentos,

oficinas, edificios industriales o cualquier otro tipo de inmueble. La funcin principal de

un avalo es obtener una estimacin del valor de mercado de un inmueble bajo un

determinado conjunto de condiciones (contexto de mercado).

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Seala Stumpf (2006), existen varios mtodos para encontrar el valor de un inmueble.

El mejor camino es la comparacin con datos de transacciones de inmuebles similares,

efectuados en la misma poca en que se necesita encontrar el valor. No siempre es esto

posible, principalmente cuando se trata de inmuebles especiales, tales como grandes

edificios comerciales e industriales. En estos casos, deben aplicarse otros mtodos. Los

mtodos de tasacin pueden ser divididos en dos grandes grupos: mtodos directos e

indirectos

Contina el autor, los mtodos directos se fundamentan en la comparacin de datos de

transacciones similares en el mercado o en la determinacin del costo de reproduccin del

bien; mientras los indirectos se basan en la renta que el inmueble puede proporcionar o en

su capacidad de aprovechamiento. Establece el Stumpf (2006), los mtodos directos

pueden ser clasificados en: a. Comparativo de datos del Mercado. b. Evolutivo (costo de

reproduccin), y los mtodos indirectos se clasifican en: a. de la renta (capitalizacin de

los ingresos). b. involutivo (Desarrollos hipotticos de proyectos urbansticos).

En este sentido, Alves (2009) refiere, la aplicacin de la metodologa ms adecuada

para la realizacin de un trabajo de tasacin depende fundamentalmente de las condiciones

del mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese

mercado y por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar. Los mtodos

disponibles se clasifican en directos e indirectos, pudiendo ser aplicados en conjunto en

determinadas circunstancias. As mismo seala el autor, un mtodo es considerado directo

cuando se obtiene el resultado de la tasacin sin depender de cualquier otro y se clasifican

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en: a. Comparativo de datos del mercado. b. Comparativo del costo de reproduccin de las

bienhechuras. En la tasacin a travs de los mtodos indirectos exige, de alguna forma,

resultados de los mtodos directos. Los mtodos indirectos los clasifica este autor como: a.

de la renta. b. involutivo. c. residual.

En este orden de ideas, Pereira (2009) afirma, el manual de tasaciones del argentino

Dante Guerrero (1974), exhibe una clsica divisin de los mtodos ms usuales de tasacin

inmobiliaria, de la siguiente manera: 1. Directos. Son aquellos mtodos o procedimientos

que a partir de su aplicacin, sin depender de otros, permiten llegar a resultados

directamente, son ms laboriosos en su ejecucin, pero de resultados ms seguros. 2.

Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados obtenidos a

partir de otros mtodos directos. De clculo ms directo y rpido, los resultados son muy

sensibles a pequeas variaciones de las premisas consideradas. As mismo, seala

Pereira (2009), los mtodos se pueden clasificar de la siguiente manera: Mtodos directos:

a. Por comparacin directa de antecedentes o datos del mercado. b. Por comparacin

directa del costo de reposicin o remplazo de las bienhechuras. Mtodos Indirectos: a.

Por Productividad. b. Mtodos Involutivos. c. Valor residual.

Mtodos Directos

1. Mtodo Comparativo de datos del Mercado

Alves (2009) establece, este mtodo consiste en que el valor de un bien es estimado a

travs de la comparacin con datos del mercado similares en cuanto a sus caractersticas

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intrnsecas y extrnsecas Es condicin fundamental para la aplicacin de este mtodo la

existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como muestra

del mercado. Esto es, por este mtodo cualquier bien puede ser tasado, siempre que existan

datos que puedan ser considerados como una muestra representativa. Por ejemplo, pueden

ser tasados inmuebles en general, muebles y utensilios, automviles, semovientes,

maquinas y equipos, etc.

Al respecto Stumpf (2006) refiere, el mtodo comparativo, cotidianamente, es el ms

empleado. Consiste en hacer una comparacin directa de los precios pagados en el mercado

por propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden

transacciones con cierta frecuencia. Es ampliamente empleado para propiedades

residenciales, en las cuales existe normalmente ms similitud entre diferentes unidades.

Indica el autor, la ventaja de este mtodo es que se aproxima ms al razonamiento de los

agentes, que tambin tienden a definir precios a partir de la comparacin entre las unidades

disponibles en el mercado.

En el mismo orden de ideas, Pereira (2009) seala, es el mtodo ms utilizado para la

determinacin del valor de mercado de bienes inmuebles, y se fundamenta en el Principio

de sustitucin, que expresa; Ante dos alternativas de inversin que satisfagan una

necesidad y reporten una utilidad equivalente, se preferir aquella que represente el mejor

precio. El mtodo se basa en la bsqueda y seleccin de elementos comparables al sujeto

de estudio, que permitir mediante su anlisis comparativo la determinacin del valor

buscado, y se aplica de la siguiente manera:

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1) Se obtienen los datos pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en

venta o arrendamiento.

2) Se clasifican los datos obtenidos en cuanto a trminos de la venta, fuerzas

motivantes y veracidad.

3) Se compara cada una de las propiedades referenciales en cuanto a sus atributos

principales con los correspondientes a la propiedad avaluada.

4) Se toman en cuenta las diferencias en trminos de su efecto probable sobre el

valor de venta.

5) Se formula una opinin con respecto al valor relativo de la propiedad tasada en

comparacin con el valor de cada propiedad similar debidamente corregida.

Este mtodo se fundamenta en informaciones sobre precios de propiedades comparables

con las que est siendo tasada (comparables desde el punto de vista de los agentes

compradores y vendedores). En este sentido Stumpf (2006) afirma, para obtener el valor

de un inmueble por este mtodo, es necesario que existan datos de transacciones de

inmuebles similares, en nmero y especificacin razonable, para permitir la obtencin de

resultados con confiabilidad.

Cortez y Ballesteros (2005) establecen, las caractersticas y los atributos de los datos

investigados que influyen en la formacin de los precios y consecuentemente en el valor,

deben ser corregidos por homogenizacin o por inferencia estadstica. Es condicin para la

aplicacin, de este mtodo la existencia de un nmero de datos mnimo para que el mtodo

sea vlido. En tal sentido, Alves (2009) refiere, despus de la recoleccin de datos que

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servirn como base para la tasacin, el tasador generalmente se depara con una muestra

formada por inmuebles con caractersticas heterogneas, por lo que se hace imprescindible

la homogenizacin de los datos con relacin al bien tasable, o con un estndar de

referencia asumido, para la adecuada utilizacin del mtodo comparativo. Continua el

autor la homogenizacin puede realizarse de dos formas:

Tradicional: por la aplicacin de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y

empricas.

Cientfica: por la adopcin de modelos realizados a partir de los modelos cientficos

sustentados por la inferencia estadstica.

Mtodo Evolutivo o Aproximacin del Costo

Stumpf (2006), establece que la base del mtodo del Costo es la consideracin de que el

valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecucin de la edificacin ms el costo del

terreno (tasado por comparacin de datos del mercado). El mtodo se fundamenta en la

premisa de que un comprador bien informado no pagar ms de lo necesario para construir

una construccin similar, con la misma utilidad de la que est en oferta. A esta definicin

se le debe agregar la necesaria suposicin de racionalidad del comprador y de la

disponibilidad de terrenos en el lugar.

Esta tcnica considera la estimacin imperfecta del valor, pues el valor de mercado de

una propiedad no es determinado por el costo para construirla, pero si por las relaciones

entre la oferta y la demanda, en la interaccin entre compradores y vendedores. Si existe

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exceso de demanda de un determinado tipo de inmueble, el precio cae, pero el costo de

construccin no se afecta. En cada segmento del mercado (considerando en trminos de

localizacin o tipo de inmueble) habr diferentes niveles de oferta y demanda, generando

diferentes niveles de precio. Otra evidencia en este sentido es que el costo de produccin es

muy similar para toda la regin o ciudad, mientras que los precios de mercado de los

inmuebles varan mucho de un lugar a otro, y la variacin de los precios de los terrenos no

es suficiente para explicar estas variaciones, es decir, al contrario, los precios de los

terrenos son explicados por los precios de venta de los inmuebles construidos en su entorno

(la demanda por el suelo se deriva de la demanda por construcciones).

Este mtodo puede ser usado para construcciones que raramente cambian de dueo,

como: hospitales, escuelas, o para edificios comerciales e industriales especiales para los

cuales existe poca o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Es un mtodo

ampliamente utilizado para el clculo de impuestos prediales, en funcin de la facilidad de

aplicacin. Otro uso se da en la tasacin de bienhechuras (sin el terreno), de edificios sin

terminar o en psimo estado de conservacin (exigiendo remodelaciones significativas).

En tal sentido, Alves (2009) y Cortez y Ballesteros (2005), definen que por este mtodo,

el costo de las bienhechuras es estimado por la reproduccin de los costos de sus

componentes. Se entiende por bienhechura a cualquier mejora incorporada

permanentemente al suelo por el hombre, que no puede ser retirada, sin destruccin,

fractura o dao. Cortez y Ballesteros (2005), agregan que la composicin de los costos es

hecha con base a un presupuesto detallado o un resumen de las partidas, que puedan

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provenir de fuente propia del tasador o de bancos de datos especializados. Se deben de

justificar los efectos de la depreciacin causada por el desgaste fsico y/o de la

obsolescencia funcional de la bienhechura.

En este orden de ideas, Stumpf (2006) afirma, la obsolescencia funcional se refiere a los

inmuebles que no estn adaptados a las exigencias de la mayora de la poblacin-objeto

tales como apartamentos de 3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes

ciudades. La obsolescencia econmica est presente en inmuebles que no pueden ser

adaptados a los usos econmicamente viables.

SOITAVE establece que este mtodo se basa en el principio de sustitucin, en el

sentido que una persona no pagara por una propiedad mas del monto de lo que le costara

una de caractersticas similares, es decir, un sustituto satisfactorio. El procedimiento, en

general es el siguiente:

1) Estimar el valor del terreno como si estuviera vacante aplicando la metodologa

adecuada.

2) Estimar el costo nuevo de reposicin o reemplazo de la edificacin

(construccin, equipos, obras extras o complementarias).

3) Estimar la depreciacin acumulada y deducirla de los estimados del costo nuevo

de reposicin o costo nuevo de reproduccin o reemplazo.

4) Agregarle el valor estimado de terreno a los costos depreciados de la edificacin

para llegar al valor indicado de la propiedad.

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Cuando se habla de costo de reposicin o reemplazo, este hace referencia al valor o

costo actual requerido para la rplica exacta de una construccin determinada, utilizando

los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada

originalmente, si es que ello es posible.

Se determinan por separados los valores de los elementos que la componen: terreno y

construcciones, sumados estos valores se obtiene el valor del inmueble.

VI = VT + VC

Donde:

VI: Valor del Inmueble; VT: Valor del Terreno; VC: Valor de la Construccin

Para efectos del avalo, el concepto de costo aplicable es el de costo econmico total.

Los conceptos econmicos totales son aquellos que incluyen todos los pagos necesarios que

deben hacerse para terminar la construccin. Stumpf(2006), coincide con la SOITAVE en

la frmula para el clculo del mtodo Evolutivo, solo que agrega a la formula el Factor de

Comercializacin quedando de la siguiente manera:

VI= (VT + VB)*FC.

La tasacin se inicia por la determinacin del valor del terreno, utilizando los mtodos

Comparativo o Involutivo. En el clculo del valor de la bienhechura, deben ser

considerados todos los costos para reproducir el inmueble, tales como: el costo bsico de la

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obra, costos indirectos, proyectos, ganancias del constructor, tasas e impuesto. El clculo

del costo de ejecucin es determinado para un inmueble funcionalmente similar, pero con

los materiales de construccin de uso general en el momento de la tasacin, con estndar

semejante. Deben ser descontadas las depreciaciones fsica, funcional y econmica (se

obtiene entonces el costo de reedicin).

Como ya se defini, la obsolescencia funcional se refiere a los inmuebles que no estn

adaptados a las exigencias de la mayora de la poblacin-objeto tales como apartamentos de

3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes ciudades. La obsolescencia

econmica est presente en inmuebles que no pueden ser adaptados a los usos

econmicamente viables. Es comn en edificios industriales en sectores donde el proceso

de produccin tuvo cambios significativos. A veces, el costo de remodelacin del edificio

es superior a la construccin de nuevas instalaciones. Estos dos componentes deben ser

determinados de acuerdo con el comportamiento del mercado, lo cual debe ser investigado.

Si el inmueble es comercial se agrega tambin la parte debida al Fondo de Comercio.

Finalmente, debe ser considerado el Factor de Comercializacin, que ajusta el costo a los

precios observados en el momento de la tasacin.

Mtodos Indirectos

1. Capitalizacin de la Renta o de los Ingresos

Al respecto, Alves (2009) indica, es aquel que estima el valor de un bien o de sus

partes constitutivas con base en la capitalizacin presente de su renta lquida, real o

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prevista. Los aspectos fundamentales del mtodo son la determinacin del perodo de

capitalizacin y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser expresamente

justificados por el ingeniero de tasaciones.

Continua Alves (2009), algunos bienes como un pozo de petrleo, una mina, etc.; no se

encuentran a la venta en el mercado, ni pueden ser reproducidos, pero poseen un potencial

de generacin de renta. En este caso podran existir personas dispuestas a pagar un

determinado monto por el bien, para tener el derecho sobre los posibles rendimientos a

corto, mediano o largo plazo, dependiendo del tipo de inversin. Este valor seria obtenido

por el mtodo de la renta. En este caso no se estimara un valor de mercado, pero si un

valor mximo de viabilidad que un inversionista estara dispuesto a pagar por el bien, en las

condiciones por el establecidas. Este valor es llamado Valor Econmico.

De una manera general, todo bien que genera renta puede ser tasado por el mtodo de la

renta: inmuebles, maquinas y equipos, cultivos, empresas, desarrollos inmobiliarios, as

como centros comerciales, hoteles, parques de diversin, entre otros. Se observa que la

nica forma de estimar el valor del mercado de un bien por este mtodo es cuando se

trabaja con la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado.

Stumpf (2006), coincide con Alves (2009), ya que establece que en este mtodo el valor

del inmueble es obtenido por la capitalizacin de su renta real o prevista, a una tasa de

inters cnsona con el mercado, representado por el valor actual de los beneficios futuros.

Es usado cuando el valor depende esencialmente de la capacidad de generar ganancias,

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como en el caso de hoteles y cines, y tambin para inmuebles rurales. Es usual estimar el

rendimiento bruto y deducir a ste, los costos de trabajo e inters sobre el capital.

Ahora bien, Stumpf(2006) indica, que en este mtodo Weimer y Hoyt establecen, que

se determina la renta y los costos de uso del inmueble basados en informaciones del

pasado, y la diferencia entre ellos se proyecta para la vida til restante. Debido a la

depreciacin de las construcciones, estos autores recomiendan que se tase separadamente la

renta de la tierra (no afectada por la depreciacin) y la renta de las construcciones. Afirman

que slo se pueden usar las informaciones si existen razones para creer que la tendencia

comprobada se mantendr. Si se prevn modificaciones en las condiciones de mercado,

deben ser realizados ajustes en los valores. Los aspectos fundamentales del mtodo son la

escogencia de la tasa de descuento y la determinacin del periodo de capitalizacin.

El valor de mercado para la venta puede ser calculado capitalizando el valor de mercado

para la renta (alquiler, arrendamiento u otra forma) considerando una tasa de descuento

adecuada para el valor del inmueble. La frmula aplicada es la del valor presente neto, que

consiste en la ecuacin:

VM = RN *

Donde:

VM es el valor de mercado del inmueble, RN es la renta neta, i es la tasa de inters y n

es el periodo de capitalizacin (vida til econmica restante).

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Se debe determinar la tasa de inters de una aplicacin sustitutiva, en trminos del valor

total y riesgo, obtenindose su valor neto (descontando inflacin e impuestos). La renta a

ser considerada debe ser neta, es decir, deben ser descontados los egresos referidos a la

administracin del contrato (as sea realizada por el propio propietario, pues el tambin

tiene gastos de cobranza), impuestos sobre la renta, otros impuestos y tasas de su

responsabilidad, periodo sin recibir alquileres (y con pagos de tasas de condominio e

impuestos para el propietario), incumplimiento de contratos (prdidas no recuperables),

entre otros. Los periodos de no ocupacin tienden a ser mayores para inmuebles de mayor

valor, tomando en cuenta el alcance menor de mercado (menor cantidad de potenciales

inquilinos).

2. Mtodo Involutivo o Desarrollos Hipotticos de Proyectos Urbansticos

Segn Alves (2009), es aquel mtodo que se basa en un modelo de viabilidad tcnico-

econmica para la estimacin del valor del terreno, fundamentado en su aprovechamiento

eficiente, mediante un desarrollo inmobiliario hipottico compatible con las caractersticas

del inmueble y con las condiciones del mercado. La tasacin por este proceso considera el

ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas con bases en precios

obtenidos en investigaciones; considera todos los gastos necesarios para la adecuacin del

terreno para la inversin proyectada; prev un margen de ganancia neta para el

inversionista, gastos de comercializacin, remuneracin del capital-terreno, computados en

plazos viables de proyecto, a la ejecucin y comercializacin de las unidades, mediante

tasas financieras operacionales reales, expresamente justificadas.

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En este sentido seala Stumpf (2006), que la tasacin de un lote de terreno o de una

parcela puede ser realizada en funcin de su aprovechamiento potencial. El mtodo

involutivo o del mximo aprovechamiento potencial pretende identificar los mejores usos

viables, legal y econmicamente, en calidad y cantidad. Todos los tipos de usos posibles

deben ser investigados. El tasador realiza un anteproyecto del parcelamiento o de la

construccin, tomando en cuenta los usos permitidos por los planes rectores, los usos

tradicionales y demanda reciente en la regin. Para la aplicacin de este mtodo se exige

que:

a) el terreno tasable este dentro de la zona de tendencia mercadolgica con inversiones

similares al concebido, adems de ser legalmente permitido su uso y su ocupacin.

b) las unidades admitidas en el modelo adoptado sean de caractersticas y en cantidad

negociables en el mercado, en el plazo preestablecido por el estudio y acorde con la

realidad.

c) las formulaciones matemtico-financieras sean expresadas en el informe.

3. Mtodo Valor Residual

El mtodo residual afirma Alves (2009), es aquel que estima el valor del terreno

por la diferencia entre el valor total del inmueble y el de las bienhechuras; o el valor de

estas substrayendo el valor del terreno. El entendimiento del mtodo residual se

fundamenta en el mtodo evolutivo. Admita que se desea construir una casa para vender,

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donde el costo del terreno fue de Bs. 10.000,00 y la construccin fue de Bs. 30.000,00,

resultando un costo total de Bs. 40.000,00. Si el valor del mercado para la casa es de Bs.

50.000,00, se comprueba que este valor esta aumentado en una tasa de 25% con relacin al

costo de reproduccin del inmueble, o sea, equivalente a un ndice de 1,25. Este ndice es

denominado factor de comercializacin. Observe que este factor puede ser mayor o menor

que la unidad.

As, al conocer el valor total del inmueble y el costo de la bienhechura, para

obtener el valor del terreno se tendra que extraer al valor total el factor de comercializacin

para despus hacer la substraccin. La composicin del valor total del inmueble tasable

puede ser obtenida a travs de la combinacin de mtodos, a partir del valor del terreno,

considerados el costo de reproduccin de las bienhechuras y el factor de comercializacin,

es decir:

VI= (VT+CB)*FC

Donde: VI=Valor del Inmueble; VT=Valor del Terreno; CB= Costo de Bienhechuras y

FC= Factor de Comercializacin. De esta forma si se conoce el valor del inmueble y el

costo de la bienhechura, el valor del terreno est dado por:

VT=

CB

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MAPA DE VARIABLES

Objetivos Variable Dimensin Indicador Sub-Indicador

Identificar los principios

bsicos de la valuacin

MA

NU

AL

DE

ME

TO

DO

S A

PL

ICA

DO

S P

AR

A E

L A

VA

LU

O D

E E

DIF

ICA

CIO

NE

S E

N E

L M

UN

ICIP

IO

MA

RA

CA

IBO

Principios

Bsicos

Del Avalo

De Cambio

De uso mejor y ms productivo

De Oferta y Demanda.

De Balance y Equilibrio

De los Rendimientos crecientes y decrecientes

Del Nivel de Precios

De Prediccin.

De Competencia.

De Sustitucin.

De Utilidad.

De Conformidad.

De Integracin y Desintegracin.

Describir los tipos de

mtodos aplicados para

el avalo de

edificaciones en el

Municipio Maracaibo.

Tip

os

de

Mt

od

os.

Mtodos directos

Mtodo Comparativo de

datos del Mercado.

Evolutivo o de

Aproximacin del Costo

Mtodos Indirectos

Capitalizacin de la renta o de los Ingresos

Mtodo Involutivo

Valor Residual.

Estructura del Manual de

Mtodos para el avalo

de edificaciones en el

Municipio Maracaibo.

Estructura

Introduccin

Objetivos Generales y Especficos

Actividades Propuestas

Recursos(Humanos y Materiales)

Evaluacin de Impacto (Si aplica)

Fuente: Camperos (2011)

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C A P I T U L O III

M A R C O M E T O D O L G I C O

Una vez creada la necesidad del desarrollo de una investigacin, se hace necesario el

establecimiento de una estrategia o plan a seguir para llevar el estudio de forma lgica y

ordenada, y lograr conducir el mismo de forma que permita la obtencin de resultados

confiables y adaptados a la necesidad del fenmeno a analizar, todo lo anterior conlleva a la

formacin de un Marco Metodolgico.

El marco metodolgico, es el conjunto de acciones destinadas a describir y analizar el

tipo y diseo de investigacin que se realiz, esto a travs de procedimientos especficos

que incluye las tcnicas de observacin y recoleccin de datos, determinando el cmo se

realizar el estudio. Esta tarea consiste en hacer operativos los conceptos y elementos del

problema que estudiamos. Es importante resaltar, que en el marco metodolgico expone la

manera como se va a realizar el estudio, los pasos para realizarlo, su metodologa.

Al respecto, Hernndez, Fernndez, Baptista (2003), sealan que el marco metodolgico

es el plan o estrategia que se desarrolla para obtener la informacin que se requiere en una

investigacin. Balestrini (2006) al referirse al marco metodolgico establece: El fin

esencial del Marco Metodolgico, es el de situar en el lenguaje de investigacin, los

mtodos e instrumentos que se emplearn en la investigacin planteada, desde la ubicacin

acerca del tipo de estudio y el diseo de investigacin; su universo o poblacin; su muestra;

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los instrumentos y tcnicas de recoleccin de datos; la medicin; hasta la codificacin,

anlisis y presentacin de los datos. De esta manera, se proporcionar al lector una

informacin detallada de cmo se realizar la investigacin. Al respecto Tamayo y

Tamayo (1999) seala el marco metodolgico lleva a interpretar resultados en funcin del

problema que se investiga y del planteamiento terico del mismo diseo.

Tipo y Nivel de la Investigacin

La investigacin es un proceso que mediante la aplicacin del mtodo cientfico,

procura obtener informacin relevante y fidedigna para entender, verificar, corregir o

aplicar el conocimiento. Para obtener algn resultado de manera clara y precisa es necesario

aplicar algn tipo de investigacin.

El tipo de investigacin desarrollada en este trabajo, corresponde a un proyecto factible

del tipo descriptivo basado en un estudio documental, ya que el propsito de este estudio

est fundamentado en ampliar y profundizar conocimientos mediante el apoyo de fuentes

bibliogrficas y documentales relacionadas con el tema en cuestin. Adems est dirigida

a describir relaciones e interacciones de la variable en estudio dentro de una situacin

realista, como es la recopilacin de los diversos mtodos aplicados para el avalo de

edificaciones.

Balestrini (2006), defin