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LOS SEGUROS EN LA CONSTRUCCION Y VENTA DE

VIVIENDA

Juan Manuel Díaz-‐Granados

mayo 2014

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Contenido

I. SÍNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA

III. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA

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I. SÍNTESIS DE LA RESPONSABILIDAD POR LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA

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Esquema de parOcipes y relaciones jurídicas

Constructor

Gerente de obra

Diseñadores

Comercializador

Interventor

Supervisor de obra

Dueño de la obra

• Persona natural

• Persona jurídica

• Sociedad proyecto

• Fiduciaria

Comprador / Sub adquirente Beneficiario de área / Sub adquirente

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DUEÑO

• Es el Ztular de la propiedad del suelo y de la construcción

• Es el Ztular de las licencias (urbanismo y construcción-‐Decreto 1469 de 2010)

• Puede ser simultáneamente el constructor, el gerente de obra, el diseñador y el comercializador

• En materia de vivienda es el enajenador (registro Ley 66/68)

• Puede estructurar los proyectos con diversas modalidades de contratos y subcontratos

• Es el vendedor 5

CONSTRUCTOR

• Ejecuta la obra (si es el mismo dueño)

• Se obliga a ejecutar la obra (contrato de ejecución de obra material art. 2060 C.C.)

• Responde frente al dueño por ruina por vicios de construcción

• Usualmente sub contrata materiales y mano de obra.

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NUEVOS CONCEPTOS EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Consumidor o usuario Toda persona natural o jurídica que, como desZnatario final, adquiera, disfrute o uZlice un producto, cualquiera que sea su naturaleza para la saZsfacción de una necesidad propia, privada, familiar o domésZca y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su acZvidad económica

Producto Todo bien o servicio

Producto defectuoso Bien mueble o inmueble que por error de diseño, fabricación, construcción, embalaje o información no ofrezca la razonable seguridad

Productor Quien de manera habitual, directa o indirectamente, diseñe, produzca, fabrique, ensamble o importe productos. También se reputa productor, quien diseñe, produzca, fabrique, ensamble, o importe productos sujetos a reglamento técnico

Proveedor o expendedor Quien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos

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APLICACIÓN DE LOS NUEVOS CONCEPTOS A LA CONSTRUCCION Y VENTA DE VIVIENDA

Dueño (vendedor)

PRODUCTOR Constructor

Gerente de obra

Diseñador y profesionales

Comercializador PROVEEDOR O EXPENDEDOR

Comprador inicial

CONSUMIDOR Subadquirente

Arrendatario

Habitante 8

1. Responsabilidad durante la construcción por daños a terceros

Responsable Afectado Figura Norma Término

Constructor (dueño)

Tercero

RC extra contractual por acZvidades peligrosas

Art. 2356 C.C.

10 años

RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION

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2. Responsabilidad culminada la obra por perecimiento o amenaza de ruina por vicio de la construcción o del suelo-‐ esquema Código Civil

RESPONSABILIDADES POR LA CONSTRUCCION


Constructor

Dueño RC contractual

Art. 2060, num 3 C.C.

10 años

Constructor Terceros / compradores/ subadquirentes

RC extra contractual

Art. 2351 C.C. 10 años

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1. Responsabilidad esquema Código Civil

RESPONSABILIDADES POR LA VENTA DE VIVIENDAS


Dueño Comprador

RC contractual por VICIOS OCULTOS

Art. 934 Co de Co.

6 meses

Dueño Compradores/ subadquirentes

GaranOa de CALIDAD E IDONEIDAD

Art. 932 del Co de Co. DL 3466 /82

2 años

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NUEVO PANORAMA DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

1. GaranOas legales de calidad, idoneidad, seguridad y buen funcionamiento (Decreto 735 de 2013)

• El Ztular del derecho es el consumidor (no el dueño) • Bienes inmuebles:

-‐ Acabados y líneas vitales: 1 año

-‐ Estabilidad: 10 años

• Responden solidariamente: productor y proveedor • Obligación de :

-‐ Reparar

-‐ Reponer

-‐ Devolver el precio +IPC

-‐ Reglas especiales cuando hay créditos hipotecarios 12


• Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneración) • Computo desde la entrega del producto al consumidor • Aplica la acción de protección al consumidor

• La Superindustria Zene facultades jurisdiccionales • Los demás perjuicios requieren un proceso ordinario • Régimen preferente frente el régimen común

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2. Responsabilidad por daños causados por productos defectuosos

• El Ztular del derecho es el consumidor y cualquier otra persona

• Aplica para productos que sean bienes (incluidos los inmuebles)

• Se refiere a daños causados por productos defectuosos a: -‐ Personas (muerte o lesión corporal)

-‐ Bienes diferentes al producto defectuoso

• Solo se debe probar el defecto (hay causales de exoneración)

• Responden solidariamente: productor y proveedor • No aplica la acción de protección al consumidor

• Régimen preferente frente el régimen común 14

SINTESIS DE RESPONSABILIDADES EN EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Responsables solidarios

Hecho generador

Afectado Figura Norma

Productor y proveedor

Falta de calidad y buen funcionamiento de acabados y líneas vitales

Consumidor GaranOa legal Ley 1480/11 Decreto 735/13


Afectación de la estabilidad

Consumidor GaranOa legal Ley 1480/11 Decreto 735/13


Daño causado por producto defectuoso

Cualquier perjudicado

Responsabilidad civil

Ley 1480/11

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II. LOS SEGUROS PARA LA COBERTURA DE LOS RIESGOS EN LA CONSTRUCCIÓN Y VENTA DE VIVIENDA

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MAPA ACTUAL DE COBERTURAS DE SEGUROS ConAngencia Tipo póliza asegurado Cobertura por

errores en diseño o

construcción RC durante la construcción

Todo riesgo construcción

Constructor NO

RC por errores de diseño y construcción

RC profesional Constructor/ diseñador

SI

Daños a copropiedad

Copropiedades copropiedad NO

Daños a las unidades individuales

Incendio y terremoto (hipotecas)

Banco/ Propietario

NO

Hogar Propietario NO 17

CARACTERISTICAS DEL PROYECTO DE LEY SEGURO OBLIGATORIO DE VIVIENDA

• Tomador: el constructor o enajenador de la vivienda • Obligatoriedad: para los tomadores (no para los aseguradores)

• Cobertura a propietarios: -‐ Perjuicios patrimoniales causados a los propietarios? -‐ Pero también dice que solo son los daños al inmueble? -‐ Gastos de alojamiento transitorio por orden de desalojo?

• Cobertura a terceros: perjuicios patrimoniales • Riesgos cubiertos: colapso, perecimiento o amenaza de ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso construcZvo, de suelo, de los materiales o de los diseños con los que se construyeron las edificaciones

• Acabados y líneas vitales: no se cubren 18


• Valor asegurado: valor comercial al momento de la expedición de la póliza, actualizado antes de la expedición del cerZficado técnico de ocupación

• Valor asegurado de daños a terceros: lo reglamentará el Gobierno

• Ajuste valor asegurado: anualmente con base en el Índice de Valoración Predial, IVP

• Vigencia: 10 años desde la expedición de la cerZficación técnica de ocupación

• Texto póliza: el Gobierno establecerá las garanOas y exclusiones

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• Control obligación de aseguramiento y del pago de prima: -‐ El supervisor técnico debe verificar la póliza al momento

de firmar el acta de inicio de obra -‐ La protocolización de la póliza y del recibo de pago de

prima es requisito para la EP del reglamento de propiedad horizontal y las escrituras de venta

• Prohibición a las aseguradoras: no se podrá condicionar la expedición del cerZficado de entrada en vigencia a peritazgos o verificaciones adicionales a la supervisión técnica

• Irrevocabilidad de la póliza • Régimen: Código de Comercio

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ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA

Seguro de Daños (real) Seguro RC

Asegurado Propietario de la vivienda

Constructor y/o vendedor

Cobertura Daños al inmueble asegurado por los peligros nombrados

Perjuicios a propietario y a terceros

Siniestro Colapso, perecimiento o amenaza de ruina

Responsabilidad del asegurado por colapso, perecimiento o amenaza de ruina

Valor asegurable Valor comercial El que se exija o se pacte

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ALTERNATIVAS PARA UN SEGURO OBLIGATORIO EN COLOMBIA

Seguro de Daños (real)

Seguro RC

Infraseguro SI NO

Prescripción Para el asegurado (propietario) 2 años

Para el beneficiario (propietario) 5 años

Subrogación contra el responsable

SI, salvo renuncia por norma legal o contrato

NO

Jurisdicción Propietario vs constructor

Superindustria o juez Superindustria o juez

Jurisdicción Propietario vs aseguradora

Superfinanciera o juez

Superindustria (vía llamamiento en garanOa) o juez

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ASIMETRIAS ENTRE EL PROYECTO DE LEY Y EL ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Régimen responsabilidad Estatuto del Consumidor

Seguro Proyecto de Ley

Definición de evento de estabilidad

Estabilidad de la obra (ley 1480/11 Afectación de la estabilidad de la estructura definida en la Ley 400 de 1997 (Decreto 735 de 2013)

Que la edificación colapse, perezca o amenace ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseños, con los que se construyan tales edificaciones

Daño causado por producto defectuoso

Genera responsabilidad solidaria para el constructor, dueño, etc, frente al consumidor y terceros

• Propietario: daño al inmueble (no generado por el producto)

• Terceros: perjuicios patrimoniales

Iniciación Desde la entrega Desde la expedición de la cerZficación técnica de ocupación

Monto Devolución precio +IPC+reglas especiales si hay crédito hipotecario

Valor comercial (sujeto a reglamento) + IVP

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COMPARATIVO CON FRANCIA Y ESPAÑA

Francia España Colombia Ámbito de la ley

• Control técnico de la construcción

NO • Control

técnico de la construcción

• Responsabilidad derivada de la construcción

• Responsabilidad derivada de la construcción

NO

• Seguro obligatorio de daños

• Seguro obligatorio de daños

Si?

• Seguro obligatorio de RC

NO Si?

Edificaciones para aseguramiento obligatorio

• Edificaciones en general (salvo algunas excepciones)

• Edificaciones en general (salvo algunas excepciones)

• Vivienda

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CARACTERISTICAS RESPONSABILIDAD FRANCIA-‐LEY 4 DE ENERO 1978

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Responsable Plazo Alcance Constructor 1 año GaranOa de acabados Constructor 3 años GaranOa de buen

funcionamiento de elementos de equipamiento y habitabilidad

Constructor Dueño-‐vendedor

10 años Responsabilidad por daños, incluidos los provenientes de vicios del suelo, que comprometan la solidez de la obra

CARACTERISTICAS SEGUROS FRANCIA-‐LEY 4 DE ENERO 1978

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Tomador Asegurado Cobertura Plazo Suma asegurada

Naturaleza

Dueño de la obra

Propietario Defectos de los elementos estructurales NO acabados NO garanOa de buen funcionamiento

10 años 100% costo obra

Seguro de daño material

Constructor Dueño-‐vendedor Profesional Supervisor técnico

Los tomadores

Defectos de los elementos estructurales NO acabados NO garanOa de buen funcionamiento


Seguro de RC

CARACTERISTICAS RESPONSABILIDAD ESPAÑA-‐LEY 38 DE 1999

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Responsable Plazo Alcance

Constructor 1 año Acabados

Agentes del proceso de construcción

3 años Vicios de elementos construcZvos e instalaciones que garanZzan habitabilidad

Agentes del proceso de construcción

10 años Vicios o defectos que afecten elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad

CARACTERISTICAS SEGUROS ESPAÑA-‐LEY 38 DE 1999

Tomador Asegurado Cobertura Plazo Suma asegurada

Naturaleza

Constructor Promotor y compradores

Acabados

1 año 5% costo obra

Seguro de daño material o de caución (o 5% de retención al constructor)

Promotor (dueño)

Promotor y compradores

Defectos de los elementos de habitabilidad


Seguro de daño material o de caución

Promotor (dueño)

Promotor y compradores

Defectos que afecten elementos estructurales


Seguro de daño material o de caución

28

GRACIAS

29

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