los pione ros - mieres · 2017. 12. 26. · ubicaciÓn de la densidad actual y futura pione ros los...
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PIONEROSLOS
T U C E R C A N A S O L U C I Ó N
UBICACIÓN ESTRATÉGICA
SANTA TERESA
NORDELTA
IRSA-FUTURODESARROLLO
CASCO URBANO BENAVIDEZ
CLUB NEWMAN
NEWMAN JOVEN
PATRONATODE LA INFANCIA
NORTHCHAMPFUTBOL
AV. BENAVID
EZ
RUTA 27
DEAN FUNES
PIONEROSLOS
T U C E R C A N A S O L U C I Ó N
ESTACIÓN FF.CC BENAVIDEZ
PIONEROSLOS
T U C E R C A N A S O L U C I Ó N
Se realizó un estudio de mercado con el fin de entender la oferta residencial y, poder así, estimar la densidad actual y futura. El relevamiento se
basó en información suministrada por inmobiliarias locales y por vecinos de la zona interesados en contar con una oferta de servicios de calidad y
cercana a sus domicilios.
Hemos consolidado 3 grandes áreas contemplando alrededores de la Ruta 27 y la Calle Dean Funes:
1. Casco Urbano de Benavidez y barrios abiertos de la zona
2. Club Newman, Newman Joven, barrios cerrados de Villanueva y barrios abiertos en desarrollo también en Villanueva como el complejo Vila Vela,
Casas de Santa Maria, San Patricio y Casas de Santa Ana.
3. Residentes del corredor Bancalari que no encuentren la solución en sus propios centros comerciales o que no los elijan por su incomodidad para
estacionar.
VECINOS INMEDIATOS A LOS PIONEROS
CASCO URBANO BENAVIDEZ
12.900 casas y 45.000 habitantes aproximadamente
BARRIOS CERRADOS DEL COMPLEJO VILLANUEVA
Santa Teresa 398 lotes
Santa Clara 280 lotes
San Marco 357 lotes
San Benito 280 lotes
Santa Catalina 633 lotes
San Francisco 573 lotes
San Agustin 248 lotes
San Rafael 374 lotes
San Isidro Labrador 573 lotes
BARRIOS ABIERTOS
Complejo Vila Vela 240 departamentos (en ejecución)
Casas de Santa Maria 270 casas
Casas de Santa Ana II 84 casas (en ejecución)
Casas de Santa Ana III 96 casas (en ejecución)
Casas de San Patricio (en ejecución)
ANÁLISIS DE LA OFERTA RESIDENCIAL ACTUAL Y FUTURA
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T U C E R C A N A S O L U C I Ó N
UBICACIÓN DE LA DENSIDAD ACTUAL Y FUTURA
PIONEROSLOS
T U C E R C A N A S O L U C I Ó N
ALTAMIRA
SANTA TERESA
SAN GABRIEL
SANTA BÁRBARA
NORDELTA
BARBARITA
SANTA MARIA
TALAR 1
TALAR 2
EL ENCUENTRO
IRSA-FUTURODESARROLLO
CASCO URBANO BENAVIDEZ
CLUB NEWMAN
NEWMAN JOVEN
PATRONATODE LA INFANCIA
NORTHCHAMPFUTBOL
VILA TERRA
SAN MARCO
VILA VELA
SAN BENITO
SAN FRANCISCO
SANTA CATALINA
SANTA CLARA
SAN AGUSTÍN
CLUB SAN ANDRÉS
BARRIO LAGUNITAS
BARRIO SAN ANDRÉS
JEEP PARK
SANTA ANA
NEW DELTA SCHOOL
SAN RAFAEL
SAN MIGUEL EL CANAL
SAN ISIDRO LABRADOR
PIONEROSLOS
T U C E R C A N A S O L U C I Ó N
Se realizó un estudio de la zona y de los principales paseos de compras o centros comerciales para entender mejor el mercado y las alternativas
vigentes. Los valores de venta por metro cuadrado de pozo rondan entre los U$D 1.800 y 2.100 y ascienden a U$D 3.000 o superiores en proyec-
tos terminados. Algunos ejemplos obtenidos de reconocidas inmobiliarias de la zona:
ANÁLISIS DE LA OFERTA ACTUAL DE LOCALES EN VENTA Y EN ALQUILER
VALOR DE M2 EN U$D DE ALFOMBRA
40
35
30
25
20
15
10
05
00
11
SANTA
BÁRBARA
13
SANTA
BÁRBARA
36
SANTA
BÁRBARA
12
LOS
LIRIOS
13
LOS
LIRIOS
11
PUNTO
TIGRE 1P
12
VILLA
NUEVA PB
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Se realizó un relevamiento presencial de todos los centros comerciales y de servicios cercanos a nuestra propiedad. El resultado de esta investiga-
ción nos indica que en la actualidad se concentran gran parte de las soluciones en la zona de Vila Vela (al final de la calle Dean Funes), Nordelta o
en el pueblo de Benavidez y que el saldo se distribuye en zonas de poca seguridad y de alto congestionamiento de tráfico. Con el tiempo esto
empeorará.
ANÁLISIS DE LA OFERTA DE SERVICIOS
CENTRO MÉDICO DE MASCHWITZ SUPERMERCADO DISCO (NORDELTA)
MAYORISTA JAGUAR (BENAVIDEZ)
NORTHLANDS
SUPERMERCADO DÍA (MASCHWITZ CENTRO)
COLEGIO NORTHFIELD (NORDELTA)
SUPERMERCADO CARREFOUR (MASCHWITZ MALL)
SANTA TERESA
COLEGIO SAN FRANCIS
RESTAURANTES VARIOS EN EL CENTRO COMERCIALDE NORDELTA
RESTAURANTES VARIOS EN LA BAHÍA DE NORDELTA
BURGER 54
TACO BOX
COLEGIO SWORN
COLEGIO MARÍN (NORDELTA)
COMPLEJO COMERCIAL VILA TERRA (FRENTE A SANTA CLARA)
ROTONDA DE RUTA 27 Y CAMINO A VILLA LA ÑATA.
BENAVIDEZ CENTRO(AV. ALVEAR Y RUTA 9)
RUTA 27 ENTRE EL CLARO Y VÍAS FF CC
CONSULTORIOS EN GALERÍA SANTA BÁRBARA
CENTRO MÉDICO LOS LIRIOS
CENTRO MÉDICO NORDELTA
CENTROS DE SALUD COMPRA DE ALIMENTOS EDUCACIÓN COMERCIOS MINORISTASGASTRONOMÍA Y DELIVERY
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ANÁLISIS F.O.D.A.
Acceso directo desde la Autopista por Av. Benavidez a Ruta 27
y todos los polos de desarrollo.
La relación de cantidad de locales versus cocheras.
La seguridad para sus propietarios y visitantes.
La variedad y flexibilidad de propuestas que ayudan a que cada
comercio pueda determinar su formato ideal y el mix laboral que
ayuda a mejorar el tráfico continuo al predio.
Crear un espacio de potenciales negocios para emprendedores,
generar mano de obra local y mejorar la oferta de servicios y pro-
ductos necesarios para el día a día.
Disminuir el tráfico, los accidentes y la alta concentración de los
polos comerciales actuales.
Mantener a los residentes actuales dentro del partido y evitar la
migración de capitales y residentes a partidos como Malvinas
Argentinas, Maschwitz y Pilar.
Incentivar la captación de nuevos residentes y empresarios.
Falta de infraestructura y servicios
(cloacas, servicio de gas y red de agua).
Falta de un espacio de contención, abastecimiento, recreación
y salud para los residentes actuales.
Concentrar la oferta de salud y servicios en muy pocos lugares
que potencian la concentración de riquezas y problemas de
tránsito, accesos y estacionamiento.
FORTALEZAS
DEBILIDADES AMENAZAS
OPORTUNIDADES
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Queremos que Los Pioneros, tal como lo representa su marca, sea la primera opción para que el vecino de la zona pueda acceder de forma rápida,
práctica y segura a todo lo que necesita en su día a día pero, a su vez, queremos que también lo vea como un espacio donde proyectar su vida
laboral. Que gracias a su funcionalidad y seguridad le permita al pequeño comerciante, profesional, artista o educador hacer realidad la idea de su
propio negocio. No buscamos a las grandes marcas ni franquicias y por eso descartamos vender el terreno a una cadena de supermercados.
Consideramos de mucha utilidad para la comunidad la creación de espacios de desarrollo profesional que nos permita volver al antiguo concepto
de “El barrio” donde uno encontraba todo a pocas cuadras de su casa.
Iniciativas como El Mercado de Maschwitz, El Mercado de Villa La Angostura o Los Lirios en Talar 1 (Bancalari) reflejan perfectamente lo que que-
remos que ocurra.
Los Pioneros aspira, desde su propuesta arquitectónica, generar un espacio abierto hacia la calle para integrarse al gran espacio generado por las
vías del FFCC y sus dos calles frentistas. Para esto es que incorporamos dentro de la materialidad del proyecto una gran convivencia con vegeta-
ción autóctona y terminaciones en madera y colores neutros. Buscamos con esto minimizar el impacto visual y ambiental.
EL CONCEPTO
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IMAGEN PROYECTUAL
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OFERTA PROYECTADA
SERVICIOS DE SALUD Y CUIDADO
Farmacia
Peluquería
Laboratorio clínico
Gimnasio
Tatuajes
Cama solar
Depilación definitiva
Veterinarias
Otros
LOCALES DE ALIMENTOS POR RUBROS
Panadería
Pastas
Heladería
Carnicería
Fiambrería
Rotisería
Almacén
Vinoteca
Otros
COMERCIOS
Drugstore
Librería
Ferretería
Mobiliario
Vestimenta
Casas de impresiones
Zapaterías
Otros
OFERTA GASTRONÓMICA Y DELIVERY
Pizas y empanadas
Sushi
Bar
Restaurante
Otros
OFICINAS PARA PROFESIONALES DE LA ZONA
Arquitectos
Odontólogos
Abogados / Escribanos
Contadores
Psicólogos
Inmobiliarias
Agencias de publicidad y viajes
Desarrolladores inmobiliarios
Otros
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PROYECTO ARQUITECTÓNICO
VISTA FACHADA
A: LOCALES
B: OFICINAS
1: REVESTIMIENTO PLÁSTICO COLOR
2: SIDING
3: CARPINTERÍAS ALUMINIO ANODIZADO NATURAL
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PLANO PLANTA BAJA
PROYECTO ARQUITECTÓNICO
VERIFICACIÓN DE INDICADORES URBANÍSTICOS
SUP. DE TERRENO: 1710 M2
SUP. CUBIERTA: 1873 M2
SUP. SEMICUBIERTA: 267 M2
FOS: 0.45 M2 = 770 M2
FOT: 1.17 M2 = 1997 M2
FOT VENTA = 1728 M2
RETIRO DE FRENTE: 6 M
RETIRO DE FONDO: 16.80 M
RETIROS LATERALES: no hay
ALTURA MÁXIMA: 10.50 M
VENDIDO
RESERVADO
N
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CA
LL
E D
EA
N F
UN
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RESERVADO
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RESERVADO
PLANTA PRIMER PISO
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PROYECTO ARQUITECTÓNICO
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RESERVADO
PLANTA SEGUNDO PISO
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PROYECTO ARQUITECTÓNICO
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DETALLES DE TERMINACIÓN
COCHERAS:
En planta baja: Piso absorbente y pavimento intertrabado sobre hormigón de alta resistencia.
LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS:
Estructura de Hormigón armado
Tabiquería exterior ladrillo hueco/de hormigón
Tabiquería interna de ladrillo hueco
Losas de hormigón armado con terminación a la vista para cielorrasos
Revestimientos interiores en revoque fino
Revestimientos exteriores Siding cementicio, revoques gruesos pintados con revestimiento elastomérico acrílico.
Carpinterías de aluminio anodizado natural con vidrio de seguridad.
Carpeta de terminación para recibir solados en todos los pisos
CIRCULACIONES Y ESCALERA:
Semicubiertos.
Techo de estructura metálica y cubierta de chapa acanalada prepintada
Pisos cementicios antideslizantes.
Pasamanos de acero inoxidable
Puertas placas interiores con marco de chapa.
ASCENSOR:
Hidráulico, de capacidad 5 personas.
VARIOS:
Estructura y pasarela para recibir equipos de aire acondicionado y tanques en cubierta.
Provisión de toma taponada de agua fría, ídem de cloaca en piso de oficinas, como así también gas y espacio para paso de conductos para
extracción para campanas de rubro gastronómico.
Instalación de planta de tratamiento cloacal.
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FIDEICOMISO LOS PIONEROS
ARQUITECTO-DESARROLADOR
Ramiro Ledesma
EXPERIENCIA PROFESIONAL
FIDUCIARIA:
CLAN COLECTORA S.A.:
ESCRIBANO
Ignacio Coulter – Escribanía Coulter Y Asociados. San Isidro
EMPRESA CONSTRUCTORA
Efaco s.a
Profesional independiente especializado en gestión integral de obras: proyecto, dirección, administración, seguimiento y análisis de costos.
20 años de experiencia y mas de 15.000 m2 construidos y entregados en la zona de Tigre Pilar y Costa Atlantica.
Desarrollos inmobiliarios 27 has en Delta de Tigre, proyectos de cocheras y edificios multifamilares y locales comerciales.
Empresa dedicada al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios en Pcia de Buenos Aires, y CABA
Algunos proyectos en los que hemos participado:
Edificio Oficinas Monroe 127, San Isidro
Fideicomiso Gorriti (empremdimiento Inmobiliario departamentos en CABA, Gorriti 4545)
Fideicomiso Pilar Suites (Lofts en Pilar)
Socias: Romina Peloi Y Adrea Gomez.
Estudio contable Gomez Peloi. Av del Libiertador 15364 4° piso Acassuso.
4743-0308 [email protected]