Línea Directa de Ayuda sobre Vivienda Inland Counties Legal Services tiene una Línea de Ayuda para clientes de bajos recursos elegibles para recibir asesoría jurídica gratis mediante ayudantes legales supervisados por un abogado. Ud. puede recibir ayuda.

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SUCURSAL RIVERSIDE

1040 Iowa Avenue Suite 109 Riverside, CA 92507

(951) 368-2555 (888) 245-4257

SUCURSAL INDIO

82632-C Highway 111 Indio, CA 92201

(760) 342-1591 (800) 226-4257

SUCURSAL SAN BERNARDINO

715 North Arrowhead Avenue Suite 113 San Bernardino, CA 92401

(909) 884-8615 (800) 677-4257

SUCURSAL RANCHO CUCAMONGA

10565 Civic Center Drive Suite 200 Rancho Cucamonga, CA 91730

(909) 980-0982 (800) 977-4257

SUCURSAL VICTORVILLE

14196 Armargosa Road Suite K Victorville, CA 92392

(760) 241-7073 (888) 805-6455

CENTRO DE SERVICIO DE DERECHO EN VIVIENDA 1040 Iowa Avenue, Suite 109

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Ley del

Arrendador

e Inquilino Preguntas Frecuentes

Serving Riverside and San Bernardino Counties

Inland Counties Legal Services, Inc. (ICLS)

ICLS es una firma legal de interés público comprometida en procurar justicia y calidad de servicio a personas de bajos ingresos quienes de otra forma no tendrían acceso al sistema judicial civil.

Incorporada sin fines de lucro en Julio, 1958, ICLS provee asistencia gratuita a clientes elegibles en las áreas siguientes: Propietario/inquilino, derecho familiar, salud pública, defensa del consumidor, derechos de adultos mayores, educación, salud, ciudadanía, y otras áreas del derecho civil.

ICLS recibe fondos federales de Legal Services Corporation (LSC); State Bar of California Legal Services Trust Fund Program IOLTA (Interest on Lawyers’ Trust Account); State of California Equal Access Funds and voluntary “Justice Gap” bar dues; Riverside County Office on Aging (OoA); San Bernardino County Department of Aging and Adult Services (DAAS), San Bernardino County Social Security Income Advocacy Contract, the Department of Housing and Urban Development (HUD), la Legal Aid Society of San Diego (fondos estatales y federales para la educación y defensa de la reforma de salud), the U.S. Veterans Initiative, the Office of the Attorney General of California from the National Mortgage Fraud Settlement para asistir a los consumidores de California y del Consuldo Mejicano. Los servicios legales para Ancianos están dirigidos a personas mayores de 60 años con “gran necesidad económica y social.”

Para saber si puede recibir asesoramiento legal gratis, llame a la oficina ICLS más cercana a Ud.. (Ver el dorso de este folleto para hallar la lista de oficinas y números de teléfonos) Los clientes deben cumplir con los requisitos financieros y de casos .

Nota a los Clientes de ICLS: Si se le negaron servicios o está insatisfecho con la calidad del servicio, Ud. tiene derecho a presentar queja. Pida a la recepcionista de ICLS el folleto “Cómo presentar una Queja”. Esta publicación provee respuestas generales a algunas de las preguntas frecuentes acerca de la Ley de Propietarios y Arrendatarios y no pretende servir como consejería legal específica para un problema individual. No cubre todas las áreas referidas a Propietarios e Inquilinos. No aplica a las relaciones Propietarios/Arrendatarios de casas móviles. La información está actualizada a Junio del año 2014. Las leyes referidas a las relaciones Propietarios/Arrendatarios están sujetas a cambio. Por lo tanto, algunos estatutos y citaciones de jurisprudencia se dan de manera que pueda encontrar la ley actual en la biblioteca legal.

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Programa ICLS de Participación de Abogados Privados Abogados voluntarios reclutados por los colegios de abogados locales proporcionan consejería legal y consulta gratuita a clientes elegibles en consultorios de ayuda legal. Los horarios aquí debajo están sujetos a cambio. Contactar a los consultorios directamente.

Inland Empire Latino Lawyers Association 951-369-3009

CONSULTORIO LUNES: 12:00 pm Frank A. Gonzales Center, 670 Colton Ave., Colton

CONSULTORIO MIÉRCOLES: 12:00 pm Cesar Chavez Community Center, 2060 University Ave. #113, Riverside

CONSULTORIO MARTES: 12:00 pm January 21, February 18, May 27, September 2 & October 14, 2014

Frank A. Gonzales Center, 670 Colton Ave., Colton 2do JUEVES CADA MES: 12:00 pm

De Anza Community Center, 1405 S. Fern Ave., Ontario ÚLTIMO SÁBADO DE CADA MES: Llamar para cita Arlanza Community Center, 7950 Philbin Ave., Riverside

SMALL CLAIMS AWARENESS PROJECT: Llame para saber día/hora/ubicación INQUILINOS BAJO RETENCIÓN ILEGAL DE INMUEBLE: Llame para separar cita

PROJECTO DE EXPURGACION INLAND EMPIRE: Llame para Día/Hora/Ubicación

Sociedad de Ayuda Legal de San Bernardino 909-889-7328 O GRATIS 866-889-7328

SAN BERNARDINO: L/M 9:00 am & Martes Llame para cita 588 W. Sixth Street, San Bernardino

CHINO: 2do LUNES DE CADA MES: 1:30 pm Chino Neighborhood Activity Center, 5201 “D” St., Chino

BARSTOW: 4to MARTES Ene., Mar., May, Jul., Sept. & Nov. 2014: 12:00 pm Cora Harper Fitness Center, 851 Barstow Rd., Barstow

VICTORVILLE: 1st & 3rd Tuesday: 1:30 pm Victorville Seniors’ Club, 14874 S. Mojave Dr., Victorville

JOSHUA TREE: 2do Jueves: Ene., Mar., May, Jul., Sept. & Nov. 2014: 11:00 am Community Activity Center, 6171 Sunburst Ave., Joshua Tree

DESERT SANCTUARY in BARSTOW: 4to Martes- Solo Citas Llame para asistencia telefónica

UNITY HOME in JOSHUA TREE: 2do Jueves – Solo Citas: Llame para asistencia telefónica

Riverside Ayuda Legal 951-682-7968

CIVIL, FAMILY LAW, GUARDIANSHIPS & CONSERVATORSHIPS: Solo Citas DERECHO FAMILIAR SIN CITA: Ult. Miércoles del mes: 10:00 am – 2:00 pm

4129 Main St., #101, Riverside TUTELAJE (Lunes) & CURATELA (1ro & 3rJueves):

Derivación al Tribunal: Riverside Superior Court, 41002 County Center Dr., #100, Temecula TUTELAJE & CURATELA: Solo Citas

RLA Consultorio en Inland Counties Legal Services, 82632-C Highway 111, Indio BANKRUPTCY & FEDERAL CIVIL: Martes & Jueves 10:00 am – 2:00 pm

Tribunal del Bancarrotas, 3470 12th St., Riverside

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1. ¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento y contratos de alquiler de mes a mes?

Cuando Ud. alquila una casa o apartamento, Ud. celebra un contrato que inicia una relación arrendador-inquilino. En un contrato de mes a mes Ud. está de acuerdo en pagar una mensualidad sin fecha de expiración. En un alquiler regular Ud. está de acuerdo en alquilar por un tiempo específico; por ejemplo un año, al final del cual el alquiler finiquita automáticamente. Un contrato puede ser oral o escrito, sin embargo todos los alquileres de más de un año deben ser por escrito. Estos convenios son contratos y tanto el inquilino como el arrendador pueden ser responsables de daños y perjuicios por no cumplir con los términos del contrato. NOTA – Un contrato oral es válido, sin embargo Ud. deberá tratar de ponerlo por escrito para evitar problemas o futuros malentendidos. Mientras que el contrato de alquiler a largo plazo puede no ser de su agrado, el alquiler le da la protección que un contrato de mes a mes no le da. Con un alquiler, Ud. tendrá la seguridad de poder permanecer en su residencia hasta que el alquiler termine, siempre que pague su renta a tiempo y observe los términos del alquiler. El arrendador no podrá subir el alquiler durante ese periodo a menos que el contrato indique lo contrario. En un contrato de mes a mes el arrendador puede terminar el contrato con aviso de 30 días sin necesitar darle una razón (Ver la sección 6, 7, y 17). Si Ud. no se muda en 30 días el arrendador puede desalojarlo. El arrendador también puede subir el alquiler o cambiar los términos del contrato según el contrato mismo o las disposiciones de la ley Californiana.

2. Otros tipos de relaciones entre arrendadores y ocupantes:

HOTELES Y MOTELES

Como residente de un hotel o motel, Ud. NO gozará de los derechos de inquilinato en ninguna de las situaciones siguientes si: 1. Ud. vive en un hotel, motel, club residencial, u otro local de hospedaje por

30 días o menos, y si su ocupación está sujeta al impuesto estatal de hotelería.

2. Ud. vive en un hotel, motel, club residencial, u otro local de hospedaje por más de 30 días, y no ha saldado todos los cargos relativos hacia el treintavo día.

3. Ud. vive en un hotel o motel el cual el gerente tiene acceso de entrada y control, y si todo lo siguiente es verdad:

• El hotel o motel permite la ocupación por periodos menores de 7 días, y • Dan todos los siguientes servicios para todos los residentes: una caja

fuerte a prueba de incendio para uso de los residentes; servicio de teléfono central; camarera, correo, y servicio de habitación; servicio de

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alimentación provisto por un establecimiento vecinal o próximo al local del hotel o motel y que opera en conjunción con el hotel o motel.

Si Ud. vive en un apartamento descrito en 1, 2, ó 3 más arriba Ud. no es un inquilino; Ud. es un pasajero. Por lo tanto, no gozará de los mismos derechos que un inquilino. (Ver el Código Civil de California §1940.) El dueño podrá cerrarle la puerta a un pasajero que no pague sus cargos a tiempo.

HOTELES RESIDENCIALES

Ud. SÍ tendrá derecho de inquilinato si reside en un Hotel Residencial el cual es, en realidad, su domicilio primario. Cualquier edificio que contenga seis o más habitaciones o apartamentos de un dormitorio que han sido designados, usados, alquilados u ocupados con propósito de pernocta por los pasajeros, y que constituyen la residencia primaria de dichos pasajeros es un hotel Residencial. (Ver California Health and Safety Code §50519(b)(1). Los hoteles residenciales, deberán proporcionar un receptáculo con llave para cada apartamento. (Ver California Health and Safety Code §17958.3; California Civil Code §1944.1(i).) El propietario de un hotel residencial no podrá requerir que un pasajero se retire o se mude y se vuelva a registrar antes de que el pasajero haya vivido ahí por 30 días, si el propósito del propietario es mantener la naturaleza transitoria del alojamiento impidiendo por lo tanto el derecho legal de inquilinato. (Ver California Civil Code §1940.1.) Cualquier persona que viole esta disposición puede ser multado con $500 de castigo civil y podrá estar sujeto al cobro de compensación de servicios de abogado del pasajero.

HUÉSPEDES

Un huésped es una persona que vive en una de las habitaciones de la casa en donde vive el dueño. El dueño puede entrar a todas las áreas ocupadas por el huésped y tiene control general de la casa. Muchos huéspedes tienen los mismos derechos que los inquilinos excepto en la siguiente situación: En la casa en donde vive un solo huésped y donde no hay otros huéspedes, el dueño puede desalojar al huésped sin necesidad de utilizar procedimientos formales. El dueño puede dar aviso por escrito al huésped para que desocupe la habitación. La anterioridad del aviso deberá ser la misma que el número de días entre mensualidades (por ejemplo, 30 días). Cuando el dueño ha dado al huésped dicho aviso y el lapso ha expirado, el huésped no tiene derecho a permanecer en la casa del dueño y puede ser tratado como un invasor. (Ver California Código Civil §1946.5; California Código Penal §602.3.)

VIVIENDA TRANSITORIA

Algunos inquilinos son residentes de “viviendas transitorias”. Las viviendas transitorias dan alojamiento a personas anteriormente destituídas por periodos de 30 días a 24 meses. El comportamiento y desalojo de residentes está cubierto por regulación especial. (Ver California Health and Safety Code §§50580-50591.) Estas reglas incluyen dar permiso a un operador del programa para que obtenga una orden inhibitoria contra el participante de dicho programa por abuso o falta de conducta. (California Health and Safety Code §§50580-50591.)

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NORMAS ESPECIALES PARA CASAS MÓVILES

Existen reglas especiales con respecto al proceso de desalojo de casas móviles. Si Ud. reside en un parque y paga alquiler por el “sitio” la “Ley de Vivienda en Casas Móviles” (Código Civil de California 798, et seq.) podría ser aplicable a Ud. Si así fuera, no confíe en las reglas generales contenidas en este manual. Por favor consulte con un abogado.

3. ¿El arrendador necesita un Permiso o certificado de ocupación antes de alquilar su propiedad a un inquilino?

Algunas ciudades requieren que el arrendador obtenga un permiso y/o certificado de ocupación antes de alquilar la propiedad. Si el arrendador no tiene un Permiso y/o certificado de ocupación, entonces no podrá cobrar el alquiler. Sin embargo, sí podrá tomar posesión de su propiedad utilizando el proceso de desalojo. Contacte la oficina local del ayuntamiento para mayor información para saber si él necesita un Permiso o un certificado de ocupación.

4. ¿Puede el arrendador subir el alquiler?

El arrendador puede subir el alquiler en contratos de mes a mes luego de darle 30 días de aviso por escrito. Si el aumento es más del 10% por año, se le dará aviso de sesenta (60) días por escrito antes de que el alza tenga efecto. Eso significa que si el arrendador sube el alquiler de $450 al mes a $505 todo al mismo tiempo, a Ud. le deberán dar sesenta días de aviso; o si el arrendador sube el alquiler de $450 a $475 al mes en junio y después lo vuelve a subir en Noviembre a $505 a Ud. le deberán dar sesenta días de aviso para que el incremento tenga efecto en Noviembre. (Ver Cal. Civ. Code §827.)

5. ¿Puede el arrendador entrar en mi residencia?

Solo bajo ciertas condiciones. Ud. tiene derechos básicos de privacidad que el arrendatario debe respetar. El arrendatario puede entrar en su casa solamente: En una emergencia. Para realizar reparaciones, decoraciones, modificaciones o mejoras o para

suministrar servicios necesarios o gestionados con Ud. de antemano. Para mostrar la unidad a posibles compradores, inquilinos o trabajadores. Si Ud. ha abandonado o entregado el lugar. Resultado de una orden judicial. El arrendador le dará aviso razonable por escrito de su intención de entrar a su casa sólo durante horas de oficina a menos de que sea una emergencia o impráctico. Veinticuatro horas es aviso razonable. Si el arrendatario infringe significativamente su derecho a la privacidad Ud. tendrá fundamento para enjuiciarlo. (Cal. Civ. Code §1954.)

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6. ¿Quién es responsable de las reparaciones?

Los arrendadores deberán mantener la propiedad en adecuación para la ocupación humana. Cualquier condición que haga la residencia inhabitable (inadecuada para ocupación humana) es responsabilidad del arrendador, excepto cuando el inquilino haya causado los problemas. Por ejemplo, si sus parientes rompen una ventana Ud. puede pedir que el arrendador la arregle, pero Ud. debe estar listo para pagar la reparación. Una vivienda es “inalquilable” si contiene lo siguiente: Riesgos de plomo descritos en California Health & Safety Code §17920.3 o

17920.10. “Carece sustantialmente” de protección contra la humedad y el clima. “Carece sustantialmente” de instalación adecuada de tuberías. “Carece sustantialmente” de agua corriente caliente o fría con servicio de

desagüe. “Carece sustantialmente” de pisos, escaleras o balaustradas en buen orden. “Carece sustantialmente” de instalaciones de calefacción adecuadas. “Carece sustantialmente” de alumbrado o cableado. “Carece sustantialmente” de limpieza o depósitos de basura adecuados. “Carece sustantialmente” de cerraduras operables en las puertas de entradas. Cuando se alquile la vivienda tiene que estar limpia, sin cerros de basura ni

ratas, roedores, cucarachas ni otros animales nocivos. (Cal. Cód Civ. §§1941-1941.3, y Cal. Health & Safety Code §17920.3.) Si la residencia tiene los defectos mencionados el arrendador realizará las reparaciones necesarias, a menos de que el inquilino haya causado los problemas. La Ley establece que la garantía implicada de habitabilidad incluye aquellos conceptos que son básicos en una vivienda segura y limpia. Los conceptos de implicada habitabilidad son si es que el lugar es habitable y la severidad de los defectos. (Green v. Superior Court, 10 C3d 616, 111 Cal. Rptr. 704 (1974).)

7. ¿Cómo consigo que el arrendador haga las reparaciones?

Si su vivienda necesita reparaciones urgentes hay cuatro opciones para conseguirlo. La primera es escribir a su arrendador con los detalles que se necesitan hacer. Haga una lista de todos los problemas con descripción minuciosa. Además de guardar copia de su carta, Ud. deberá permitir al arrendador tiempo razonable para hacer las reparaciones. No hay definición objetiva de “tiempo razonable” pero mientras más serio el problema menos tiempo para el arrendador.

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La segunda opción, que es muy importante, es de contactar al inspector del edificio, inspector de salubridad, o autoridades civiles reportando los pertinentes defectos habitacionales. Los inspectores presionarán al arrendador para que arregle los defectos. Además, Ud. tendrá prueba de la agencia gubernamental de las dificultades habitacionales que tuvo y ayudarán si el arrendador lo enjuicia por desalojo. Hemos incluído números de teléfono de las agencias de autoridades locales al final de este manual. La tercera opción es que Ud. mismo haga las reparaciones. Si Ud. tiene problemas significativos que involucran los defectos del Número 5 Ud. debe: Notificar al arrendador por escrito y preferiblemente por correo

certificado, de las reparaciones necesarias con copia para Ud. Asegúrese de que el arrendador sepa lo que tiene que hacer.

Esperar un tiempo razonable para que se hagan las reparaciones. “Tiempo razonable” depende de las circunstancias. Si Ud. no tiene calefacción en un mes frío, solo tiene que esperar un día o dos, lo mismo con la plomería o el agua caliente. La ley establece que 30 días es presumiblemente razonable. Lo cual significa que si Ud. espera menos de 30 días y el caso va al tribunal, Ud. deberá probar la razón de la corta espera.

Si el arrendador no hace las reparaciones dentro de un tiempo razonable Ud. podrá hacerlas Ud. mismo o contratar a alguien para que las haga. Guarde los recibos y demás de los costos y deduzca de la mensualidad. Dé aviso de más de 30 días al arrendador (por ejemplo, si Ud. reparó y notificó el 15 de junio, Ud. notificará de nuevo en julio y deducirá en agosto)

El costo de la deducción no será mayor que un mes de renta. Ud. no usará este derecho más de dos veces en un periodo de 12 meses. Legalmente Ud. no podrá renunciar a su derecho de reparaciones por sí

mismo (deducir el costo) a menos de que tanto el arrendador como Ud. hayan convenido en intercambiar el valor de las reparaciones por reducción en el alquiler. Ud. deberá poner convenios como éste por escrito, firmados por el arrendador, como protección suya. Sin embargo, este convenio no es vinculante si Ud. estuvo de acuerdo en alquilar la vivienda bajo presión.

La cuarta opción que es muy, muy arriesgada, es la de retener la mensualidad hasta que se realicen las reparaciones. (No aconsejamos esto por los riesgos implicados). Ello obligará al arrendador a hacer las reparaciones, pero Ud. podría ser desalojado y perder su vivienda. Si el arrendador lo enjuicia por falta de pago y si Ud. no puede demostrar que hubo infracción a la ley de habitabilidad, Ud. puede perder el juicio. Aún en buena fé, si la defensa presentada fuese la de buena fé, y si Ud. no tuviese posibilidad o deseo de pagar el alquiler, dichos factos no son sustentables y Ud. podría ser desalojado. Ud. puede retener el pago del alquiler en base a condiciones habitacionales inferiores que no son responsabilidad suya. Los problemas deben ser significativos. (Ver Pregunta 9 ejemplos de defectos habitacionales). Deberá

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informar al arrendador de preferencia por carta certificada, con recibo de devolución, o entregará la carta a mano con un testigo presente. Si no se hacen las reparaciones, Ud. podrá retener el alquiler. Deberá poner el alquiler en una cuenta bancaria separada para demostrar buena fé ya que en última instancia deberá pagar todo o parte al arrendador. Si Ud. retiene el alquiler, el arrendador podrá hacer una de dos cosas. Si él(ella) hace las reparaciones Ud. deberá pagar el alquiler. Si el arrendador le hace juicio de desalojo por falta de pago, Ud. deberá probar al juez que las condiciones de vida justificaban la retención del pago. Si llega a convencer al juez de que las condiciones de vida eran inferiores, el juez puede reducir su alquiler y ordenar que se hagan las reparaciones. Se le pedirá que pague una cantidad menor dentro de un tiempo razonable no mayor de 5 días. Si no paga en la fecha, será desalojado sin más derecho a audiencia. Si Ud. paga el alquiler reducido en la fecha, Ud. podrá continuar viviendo y pagando el alquiler reducido hasta que se realicen las reparaciones. Si el juez no está convencido de que las condiciones habitacionales eran inferiores, el juez podrá fallar a favor del arrendador. Ud. será desalojado. Ud. puede optar por retener el alquiler aún si los defectos existían antes de mudarse a su residencia, los haya sabido o no. Tampoco renunciará a su opción de retención si hubiera tolerado los defectos por mucho tiempo. Debido al riesgo sustancial implicado en la retención del pago de alquiler, busque consejo legal antes de retener el pago de su renta.

8. ¿Puede el arrendador tomar represalias contra mí por quejarme de condiciones habitacionales inferiores?

No. Si Ud. se quejó por condiciones inhabitables en su morada (o ha dado aviso por escrito al arrendador de las reparaciones por hacer o que Ud. va a deducir el costo del alquiler), no podrán desalojarlo ni con juicio, ni subir la renta, ni disminuir los servicios, ni forzarlo a salir contra su voluntad dentro de 180 días de su caso, si el propósito fue de retaliación por ejercer sus derechos legales. Ud. solo puede usar esta protección de 180 días una vez en 12 meses. Recuerde, sin embargo, que su arrendador puede enjuiciarlo para desalojarlo. Su defensa pueden ser los actos retaliatorios discutidos aquí, pero esa defensa solo ¡servirá si Ud. está al corriente en su alquiler! Ud. debe demostrar (con documentos y/o testigos en juicio): (1) que Ud. presentó queja al arrendador al menos una vez por escrito, o (2) que Ud. se quejó a la agencia de gobierno (por ejemplo Code Enforcement) y que la agencia fue a inspeccionar el lugar y citó al arrendador por problemas de vivienda; y (3) que ninguno de los defectos eran culpa suya. Esto servirá para probar que lo están desalojando como castigo por quejarse. Además, es ilegal para el arrendador amenazar o tomar represalias contra Ud. solo por ejercer su derecho legal o cualquiera de sus derechos legales. En estos casos, no hay límite de veces en las que Ud. pueda hacer uso de esta protección.

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Si el arrendador ha retaliado ilegalmente contra Ud.; Usted puede enjuiciarlo. Si Ud. gana el juicio, el arrendador puede ser responsable de perjuicio real (i.e. costos de hotel, gastos de mudanza), honorarios razonables de abogado (si Ud. o el arrendador solicitaron estos honorarios al principio del juicio), y daños de carácter punitivo de $100 a $1,000 si la retaliación fue para hostigarlo. Si bien es cierto que es difícil probar la retaliación del arrendador, no se le podrá forzar a abandonar su derecho a usar dicha defensa. Si Ud. cree ser víctima de desalojo retaliatorio, deberá consultar a un abogado que pueda darle más información de cómo probar su caso.

9. ¿Puede el arrendador demandar el pago de alquiler o forzarme a mudarme cuando existen condiciones defectuosas inferiores?

Ningún arrendador podrá demandar pago ni cobro de alquiler, ni emitir un aviso de aumento de alquiler ni transmitir un Aviso de Pago o Desalojo en tres Días según el Código Civil Californiano §1942.4 si Ud. ha contactado a un agente del cumplimiento del código y si existen todas estas condiciones siguientes: a. La vivienda carece sustancialmente de las características estándar

afirmativas enumeradas en la Sección 1941.1 o si infringe la Sección 17920.10 del Health and Safety Code, o si es considerada y declarada de categoría subestándar en la Sección 17920.3 del Health and Safety Code debido a que dichas condiciones son existentes al punto de poner en peligro la vida, un miembro del cuerpo humano, la salud, la propiedad, la seguridad o bienestar del público o de los ocupantes de la vivienda, y

b. Code Enforcement (Ejecución del Código) ha notificado al arrendador de la contravención(es), y

c. Las contravenciones no han sido remediadas en 35 días después del aviso al arrendador de acuerdo a acción de Code Enforcement y la demora no tiene en qué sustentarse (Cal. Civ. Code §1942.4.(a)(3).), y

d. Las condiciones no fueron causadas por acción u omisión del inquilino o arrendatario transgrediendo la Sección 1929 o 1941.2.

El arrendador puede ser responsable ante el inquilino por daños, perjuicios y perjuicios especiales de $100 a un máximo de $5,000.

10. ¿Me devuelven el alquiler si el arrendador rehúsa las reparaciones? Podría recuperar parte de su alquiler. Ud. puede enjuiciar al arrendador por transgredir la garantía implícita de habitabilidad. La garantía implícita de habitabilidad es una promesa que el arrendador hace al inquilino de que la unidad alquilada es adecuada para la vida humana. La ley dice que dicha promesa es parte de todos los contratos de alquileres residenciales celebrados en California, sea que el arrendador haya hecho esa promesa explícitamente o no.

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Ud. podría enjuiciar al arrendador por reembolso de todo o parte del alquiler que Ud. pagó mientras habitó en condiciones subestándar. Se llama “reducción de alquiler” Ud. puede enjuiciar en el tribunal de causas menores luego de enviar al arrendador una carta exigiendo su reembolso. Ud. también puede entablar juicio en la Corte Superior. Deberá consultar con un abogado antes de tomar acción, incluyendo en donde iniciar el juicio.

11. ¿El arrendador me tiene que enjuiciar para desalojarme?

Sí. El arrendador no podrá forzarlo a mudarse privándolo de los servicios de agua, electricidad, gas, recojo de basura o servicio telefónico, aún si dichos servicios están bajo control del arrendador. Más aún, el arrendador no lo podrá desalojar cerrándole la puerta, cambiando las cerraduras, retirando puertas y ventanas exteriores, o retirando su propiedad personal de su vivienda. En este caso Ud. puede entablar juicio a su arrendador quien posiblemente recibirá hasta $2,000 por daños y multas de castigo, además de otros daños y perjuicios y pago de honorarios razonables de abogado.

12. ¿Qué sucede durante el proceso de desalojo y qué derechos tienen los inquilinos?

PREVIO AL JUICIO: “EL AVISO”

El primer paso en el proceso de desalojo generalmente es un aviso por escrito que el arrendador da al inquilino. El tipo de aviso que Ud. recibirá depende de la razón por la cual el arrendador intenta cancelar el alquiler. Aviso de 3-Días para Pagar o Mudarse Si Ud. se atrasó en el alquiler, el arrendador le puede dar un “Aviso de Tres Días para Pagar o Mudarse” por escrito (en adelante “El Aviso”). El Aviso deberá identificar la cantidad en disputa. No se incluirán costos adicionales. El Aviso deberá tener el nombre, dirección y número de teléfono de la persona a la cual se le pagará el alquiler así como los días y horas durante los cuales Ud. puede pagar el arrendamiento; o le darán el número de un banco u otra “institución financiera” en donde se puede hacer el pago, dicho lugar no estará a más de cinco millas de su casa; o el Aviso dirá como hacer un Pago Electrónico para abonar el alquiler (Código de Procedimiento Civil, en adelante “CCP, §1161.(2).”) Aviso de 3-Días para Satisfacer el Contrato o Mudarse Si Ud. está en desacato de una norma establecida en su contrato de arrendamiento, el arrendador le puede dar un “Aviso Escrito para Satisfacer el Contrato o Mudarse”. El incumplimiento de cualquiera de las normas del contrato puede dar lugar a este tipo de aviso. (CCP §1161.(3).) Aviso de 3-Días para Mudarse

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Si el arrendador afirma que Ud. cometió un “desperdicio”, fue una molestia o si usó el inmueble con fines ilegales, el arrendador le puede dar un “Aviso para Mudarse” en 3-Días. Ejemplos comunes incluyen: no cuidar de la propiedad alquilada, tocar música muy alto, o cometer un delito usando el inmueble. (CCP, §1161.(4).) Aviso de 30-Días para Mudarse En California, el arrendador puede pedir la devolución de su inmueble. Si Ud. no tiene un contrato de alquiler por un periodo de tiempo específico y tiene menos de un año en la propiedad, el arrendador deberá darle aviso por escrito de 30 días para mudarse. (Cal. Civ. Code §1946.1.) Aviso de 60-Días para Mudarse Como previamente dicho, en California el arrendador puede pedir la devolución de su inmueble. Si Ud. no tiene contrato de alquiler por un periodo de tiempo específico y si Ud. ha vivido en la propiedad por más de un año, el arrendador le deberá dar aviso por escrito de 60 días para mudarse. (Cal. Civ. Code §1946.1.) Aviso de 90-Días para Mudarse En respuesta a la crisis hipotecaria, la legislatura Californiana promulgó protecciones especiales para inquilinos que viven en inmuebles cuya hipoteca fue ejecutada. (CCP § 1161b.) La nueva reglamentación dispone que, si Ud. es inquilino, sin un contrato a plazo fijo, Ud. tiene derecho a 90-días de aviso siempre y cuando su convenio hubiese estado vigente antes de que la propiedad fuera embargada. Si Ud. sí tenía un contrato a plazo fijo, Ud. tiene derecho a que se respete el término a menos de que su alquiler caiga dentro de estas excepciones: 1. El Comprador del inmueble tenga intención de habitar la vivienda como

residencia principal, 2. El inquilino es el deudor hipotecario, o hijo, o esposo(a), o padre del

deudor, 3. El alquiler no es resultado de una “transacción de partes independientes,” 4. La mensualidad es significativamente menor que el mercado promedio. Si su alquiler cae dentro de una de estas excepciones, Ud. tiene derecho a un aviso de 90 días.

NORMAS ADICIONALES CON RESPECTO A LOS AVISOS

● Si al final de un contrato a plazo fijo, el inquilino permanece sin permiso, el arrendador no necesitará dar previo aviso para entablar juicio por retención ilegal de vivienda. Sin embargo, si el arrendador acepta el pago del alquiler del inquilino moroso, esto crea un inquilinato de mes a mes o periódico, que luego originará del arrendador el apropiado Aviso de Mudanza.

● Existen reglas especiales que se aplican a individuos que pagan alquiler semanalmente. Si éste es su caso, consulte con un abogado sobre dicha regulación especial.

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● El Aviso deberá establecer una demanda inequívoca de posesión del inmueble. (Cal. Civ. Proc. Code §1161.) Durante el juicio por retención ilegal el arrendador puede obtener una orden que declara el alquiler confiscado, siempre y cuando El Aviso de Pago o Mudanza declare expresamente la intención del arrendador de asumir dicha confiscación. (Neuhas v. Norgard, 140 Cal. App. 735, 738, 35 P. 2d 1039 (1934).)

● El Aviso no puede requerir más alquiler que el saldo adeudado. Sin embargo, el arrendador puede darle un Aviso por saldo deudor por cualquier cantidad hasta de 50 centavos. Si Ud. no paga aunque sea una pequeña cantidad del alquiler vencido Ud. puede ser desalojado.

● El Aviso no puede demandar pago de alquiler deudor de más de un año, antes de la fecha del Aviso.

● Si Ud. se queda en el inmueble después de la expiración el Aviso, o después del vencimiento de un contrato de alquiler a plazo fijo, el arrendador podrá entablarle juicio por desalojo.

NORMAS ESPECIALES PARA BENEFICIADOS DE LA SECCIÓN 8

Si Ud. está en el primer año del contrato utilizando la Sección 8 de prestaciones para vivienda, el arrendador deberá tener “motivo válido” para dar por terminado el arrendamiento. Cada uno de los Avisos de 3 días arriba descritos son “motivos válidos”. Después de su primer año de contrato, las regulaciones normales de arrendador e inquilino se aplicarán a Ud. Las reglas normales descritas aquí arriba de Avisos de 30, 60-días, y ahora las de 90-días son aplicables.

NORMAS ESPECIALES PARA DUEŇOS DE CASAS MÓVILES

Existen reglas especiales con respecto al proceso de desalojo para casas móviles. Si Ud. reside en un parque y paga “alquiler por el sitio” la “Ley de Vivienda en Casas Móviles” (California Civil Code 798, et seq.) podría aplicarse a Ud. Si ese fuera el caso, no confíe en las reglas generales contenidas en este manual. Por favor consulte con un abogado.

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Debajo hay un ejemplo de Aviso de tres días.

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Los Papeles del Juicio Imagen de una demanda

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DESALOJO: “EL JUICIO”

Si lo enjuician, Ud. recibirá una “Convocatoria y Demanda por Detención Ilegal de Inmueble”, junto con los “Documentos de Desalojo”. Se la entregarán legal y debidamente. La Convocatoria le informará que tiene cinco (5) días CALENDARIO (no días hábiles) para dar una respuesta escrita. No cuente el día en que fue avisado ni tampoco los feriados del tribunal. (Sĺ cuente sábado y domingo); la cuenta es a partir del día después de convocado. Si el quinto día cae cuando el tribunal está cerrado, el último día para responder será el día siguiente en que el tribunal abra. Por ejemplo, si lo convocaron por retención

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ilegal de inmueble como se menciona a continuación, el último día para responder sería: Demanda Entregada a Ud.: Última Día para Responder* Lunes Lunes, excepto si es feriado para el tribunal Martes Lunes, excepto si es feriado para el tribunal Miércoles Lunes, excepto si es feriado para el tribunal Jueves Martes, excepto si es feriado para el tribunal Viernes Miércoles, excepto si feriado para el tribunal Sábado Jueves, excepto si es feriado para el tribunal Domingo Viernes, excepto si feriado para el tribunal *Si el último día cae en feriado, sírvase contactar a su oficina de servicios legales para mayor información. Si Ud. recibió la “Convocatoria y Demanda por Detención Ilegal de Inmueble”, sólo porque estaba en su puerta, entonces tendrá más tiempo para contestar. Sin embargo, esperar es muy arriesgado y Ud. deberá documentar su respuesta lo más pronto posible. NO ESPERE PARA REGISTRAR SU RESPUESTA. Contacte a su oficina local de servicios legales si esta es su situación. Nota: En la demanda, cuando prepare su respuesta por Detención Ilegal busque lo siguiente: 1. El deletreo correcto de su nombre 2. Su dirección 3. Información de su oponente (Nombre, dirección) 4. Cuantía del alquiler 5. El tipo de alquiler 6. Cantidad adeudada. (no se pueden incluir cargos) 7. Tipo de Aviso de 3 Días 8. Fecha de Notificación del Aviso de 3 Días

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Imagen del Formulario de Respuesta

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Su respuesta deberá ser escrita a máquina (aunque algunos tribunales permiten respuestas que estén escritas cuidadosamente en tinta negra), y en formato legal adecuado. Si Ud. no registra su respuesta, el arrendador aceptará su falta de cumplimiento y el juez dará veredicto en contra suya. Ud. y su familia deberán mudarse en cuestión de días. Por favor note que el arrendador será identificado como el “Querellante” y Ud. el inquilino como el “Acusado.” Sin embargo, a

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veces otra entidad ya sea una compañía o corporación administradora inmobiliaria, actuará como “Querellante.” Ud. tendrá que verificar si el “Querellante” es el propietario real o un agente autorizado para obtener posesión de la propiedad. Esa información se encuentra en la oficina de registros del condado. OJO – Aún si se retrasa un día, Ud. deberá llevar sus documentos a la Oficina de Registros. Se aceptará su respuesta siempre y cuando el arrendador no haya registrado primero su deseo de asumir su incumplimiento. Los tribunales cobran honorarios por cada participante en un juicio al momento de asentar la demanda. Si Ud. no puede pagar dicha cantidad puede solicitar su supresión. Pida los formularios llamados “Request to Waive Court Fees” y “Order on Court Fee Waiver.” Esté listo para demostrar que Ud. tiene bajos ingresos. Luego de registrar su declaración por escrito, el arrendador pedirá una fecha para el juicio. Dicha fecha será dentro de diez (10) días luego de que Ud. asiente su respuesta y veinte (20) días después de la demanda. Los casos por desalojo tienen prioridad sobre cualquier otro caso en la lista de casos judiciales, excepto asuntos criminales.

EL JUICIO

En preparación para el juicio Ud. deberá juntar y traer al tribunal lo siguiente: Copias de su contrato de alquiler, recibos de alquiler, cheques pagados, y

otros recibos. Copias de quejas escritas al arrendador con respecto a la condición del

inmueble. Copias de quejas escritas a las agencias gubernamentales. Copias de informes hechos por las agencias gubernamentales referentes a su

disputa. Testigos con conocimiento personal de los hechos. Fotos y otras pruebas físicas. Llegue a la sala de juicios con 40 minutos de anticipación el día del juicio. Ud. perderá su cita si llega aún un minuto tarde. Confirme con el alguacil o empleado del tribunal; normalmente no le preguntarán quién es Ud. porque también hay espectadores en la sala. Una vez entrado, no salga de la sala. Cuando se llame su caso a juicio, el querellante y sus testigos testificarán primero ante el juez. Después, Ud. podrá hacerle(s) preguntas que deben ser cortas y al grano. Luego de que el Querellante haya terminado, se le permitirá testificar a Ud. Y presentar sus testigos. El Querellante podrá hacerle preguntas tanto a Ud. como a sus testigos. Su testimonio deberá cubrir su defensa legal. Para determinar cuáles son sus defensas, Ud. debe consultar con un abogado. Defensas legales incluyen: condiciones inferiores (que el arrendador se rehúsa a reparar); retaliación;

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discriminación; aviso de desalojo inapropiado; falta de reembolso al inquilino por reparaciones hechas previa notificación al arrendador; pago de alquiler cuando el arrendador dice que no pagó, y muchas más. Pruebas incluyen” fotos, cartas, recibos, u otros documentos siempre y cuando se pueda verificar su autenticidad. El juez no considerará cartas ni declaraciones. El juez decidirá el caso ya sea en la sala o después. Si el juez no emite un juicio antes de su salida, Ud. recibirá la decisión por correo. Ambos Ud. y el arrendador pueden tener un abogado que los represente en el tribunal. El juez no designará un abogado que los represente. Ud. deberá consultar con un abogado antes de preparar sus documentos del juicio. El abogado le dirá cuáles son sus defensas legales y lo que debe anticipar del proceso de desalojo. Si Ud. no habla ni entiende bien el inglés, consiga una amistad que interprete para Ud. ya que el juez no proveerá un intérprete. Ud. también puede llegar a un acuerdo, llamado un “veredicto estipulado” o “estipulación” con el arrendador respecto a su caso que le da tiempo para mudarse y/o resolver otros asuntos. Sin embargo, si Ud. decide resolver su disputa con un pacto, Ud. deberá incluir un escrito excluyente que resuelve cualquier otro asunto o cuestión en otro tribunal. Si Ud. no expresa cuáles otros asuntos se pueden resolver en otro tribunal o fórums, el pacto puede evitar que presente esos problemas en otras salas. Un convenio de “veredicto estipulado” normalmente es concluyente y determina todos los asuntos en cuestión en el escrito de acusación, como quién es dueño de la propiedad a menos de que las partes estén de acuerdo en restringir su alcance al retirar una cuestión expresamente, ya sea quién es dueño de la propiedad, de ese veredicto. (Malkoskie v. Option One Mortgage Corporation, 188 Cal. App. 4th 968, 970, 115 Cal. Rptr. 3d 821 (2010).) OJO – Al negociar con el abogado del “Querellante” para llegar a un acuerdo en su juicio, recuerde que el abogado está a favor de los intereses de su cliente. Ud. deberá evaluar cuidadosamente lo que el abogado del Querellante le diga sobre el caso y sus pruebas. Tenga cuidado y recuerde hacerle notar al abogado cualquier debilidad que él tenga cuando negocie con él. OJO – Generalmente le conviene más llegar a un veredicto estipulado cuando sea posible. Trate de conversar con el abogado del querellante antes del juicio, especialmente si Ud. no tiene defensa viable. La mayoría de abogados tratan de resolver sus juicios informalmente. Si Ud. llega a una estipulación la ley en California prescribe que el juicio no podrá ser asentado como un desalojo a las agencias de reporte de crédito. La Sección del Código Civil 1786.18 dicta: “(a) Con la excepción de lo autorizado en el inciso (b), una agencia de reporte de crédito al consumidor no podrá proporcionar informe alguno conteniendo cualquier entrada de información siguiente :. . . (4)Juicios por retención ilegal de inmueble cuando el acusado fue la parte ganadora, o cuando el juicio fue resuelto por acuerdo amigable” Si Ud. pierde el juicio, entonces el desalojo será reportado a las agencias de informe de crédito. Ud.

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debe pedir que el lenguaje del CC 1786.16(a)(4) sea puesto en la estipulación para mayor seguridad.

DESPUÉS DEL JUICIO

Si Ud. pierde recibirá un Aviso de Desalojo de la Oficina del Sheriff. El aviso expresará claramente el día y la hora del desalojo. Generalmente, una vez que el aviso ha sido puesto, Ud. solo tendrá cinco (5) días para mudarse. Si no lo hace, el Sheriff le impedirá el paso. El Sheriff no esperará a que Ud. saque sus efectos personales. Por lo tanto es muy importante que Ud. retire todo su menaje de casa y efectos personales antes de que el Sheriff le cierre la puerta. Ud. deberá retirarse pacíficamente cuando la autoridad se lo indique o será arrestado.

13. ¿Si mi arrendador me hace juicio de desalojo, lo puedo contra enjuiciar?

No. La ley no permite a los inquilinos presentar una contra querella, o contra litigio en casos por retención ilegal de inmueble. Esos procesos están hechos para resolver disputas entre arrendador-inquilino lo más rápido posible. Si Ud. cree tener un reclamo contra el arrendador Ud. deberá entablar otro juicio.

14. ¿Qué pasa si me mudo antes del juicio?

Si Ud. se muda durante el periodo del aviso y de todas maneras el arrendador registra una Retención Ilegal de Inmueble, o si Ud.se muda después de ser notificado y antes del juicio es posible que no habrá juicio por retención ilegal pero Ud. tendrá que registrar una respuesta y asistir a todas las fechas de juicio. La retención ilegal de inmueble se convierte en un juicio civil normal. Ud. puede pedir un aplazamiento. Una vez que el juez le concede un aplazamiento Ud. podrá presentar una contra querella contra el arrendador por dinero que se le deba o por disminución de renta debido a condiciones inhabitables, o por otros problemas que haya tenido. Exprésese con mucha claridad y tenga pruebas de que se mudó antes del juicio, por ejemplo recibo de entrega de llaves o prueba de que envió las llaves por correo al arrendador. (Cal. Civ. Code §1952.3.) Entregue un Aviso de Cambio de Dirección. Contacte a la parte contraria antes del juicio; podría vencer el alegato sobre costos.

15. ¿Puedo apelar si el arrendador gana el caso en mi contra?

Sí. Una apelación es una petición para que un tribunal superior revise la decisión de un tribunal inferior. El tribunal superior revisará lo sucedido en el caso. Para apelar, deberá asentar un Aviso de Apelación a tiempo y cumplir con otros requisitos. Generalmente, una apelación debe ser entregada dentro de 30 días luego de que el Secretario le envíe el Aviso de Ingreso de Juicio o 90 días después del fallo registrado.

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Una apelación no evita el desalojo. Para evitar el desalojo, Ud. deberá asentar una Petición de Alojamiento Pendiente de Apelación en el tribunal. Para que se la den el juez debe estar convencido de que Ud. sufrirá extrema penuria y que no perjudicará al arrendador. Si se la conceden, deberá pagar su alquiler al tribunal en la fecha de pago correspondiente.

16. ¿Puede el Sheriff desalojarme si mi nombre no está en el Aviso de Desalojo?

La respuesta depende si el demandante (arrendador) adjuntó una queja Previa al Juicio de Derecho de Posesión con la Convocatoria y Denuncia que fue entregada a las personas que viven en su vivienda. Si Ud. es una persona que habita una casa o apartamento en donde se ha entregado una Citación por Retención Ilegal de Inmueble y Denuncia y si Ud. no está nombrado Y hay un DERECHO DE POSESIÓN PREVIA AL JUICIO (de aquí en adelante “Denuncia Previa) adjunta a la Citatoria y Denuncia, Ud. deberá tomar una decisión. Si Ud. llena la Denuncia Previa y la registra en el tribunal (después de pagar la cuota administrativa y tiene su respuesta preparada y lista para entregar) su nombre será añadido al juicio, y, si todos Uds. pierden, se les cerrará la puerta al mismo tiempo que el Sheriff haga lo mismo con los otros inquilinos nombrados. Ud. tendrá un juicio en su contra, el demandante lo hará responsable de los perjuicios y daños y su nombre será puesto en la lista que los arrendadores usan para declinar a las personas. También saldrá en su reporte de crédito, si pierde. De no hacer nada, y no solicitar un Pedido de Antelación de-Juicio Ud. no podrá pedir un Reclamo de Posesión o Moción de Ejecución de Permanencia luego de recibir el Aviso de Desalojo del Sheriff. Ud. tendrá que evacuar su casa o apartamento antes de la fecha en que el Sheriff le notifique el desahucio. Con una excepción a esta regla. Si la vivienda alquilada que Ud. habita fue embargada, Ud. puede asentar un reclamo post-juicio: “reclamo de derecho a posesión” a pesar de que la convocatoria original y denuncia hayas sido presentadas con un “Pedido de Pre-Juicio con Derecho a Posesión” (CCP § 415.46(c)(d)). Si no existe una Denuncia Previa adjunta a la Citatoria y Demanda y si sus compañeros no entregan una respuesta o si pierden el juicio, el Aviso de Desalojo tendrá un Pedimento de Derecho de Posesión adjunto. Ud. tiene que tomar una decision igual que arriba. Si a Ud. no le molesta tener un juicio contra Ud. ni la habilidad de alquilar una casa por los siguientes siete a 10 años, generalmente no aconsejamos llenar y asentar la Denuncia de Pre-Juicio ni la de Post-Juicio. Es mucho más seguro mudarse tan pronto sea posible. Consulte con un abogado. Para asentar un Derecho de Posesión Previo-Juicio ó una Denuncia de Derecho de Posesión, Ud. deberá:

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Tener derecho independiente para vivir en la propiedad. Podrá hacerlo si es un inquilino, sub-inquilino o co-inquilino. Ud. no podría asentar si es un huésped del inquilino, un invasor, o alguien sin derecho legal a la posesión.

No estar nombrado en el juico o en el Aviso de Desalojo. Tener18 años de edad o más. El juez le dará audiencia en cinco (5) días después de que la denuncia sea asentada, a menos que Ud. page quince (15) días de renta al tribunal. En ese caso la audiencia será entre cinco (5) y quince (15) días después del registro. Si Ud. falta a la audiencia, la demanda será denegada. Si Ud. sí asiste, esté preparado para demostrar que tiene derecho legal de posesión. La audiencia implica asuntos legales complicados y le recomendamos conseguir un abogado antes del juicio. Ud. debe definitivamente traer las pruebas que documentan su demanda de posesión como son el contrato de alquiler o arrendamiento, recibos de pago, cartas de su arrendador, y facturas o cartas de amigos dirigidas a Ud. a ésa dirección. Si el juez le concede la demanda, el caso irá a juicio y podría recibir otro Aviso de Desalojo. El juicio determinará si el arrendador puede o no desalojarlo. Si el juez le niega la demanda, el desalojo será ordenado en cinco (5) días; no tendrá derecho a juicio. Sin embargo, si Ud. pagó el alquiler al tribunal, tendrá derecho a reembolso parcial. Pregunte al juez el día de la audiencia cuál es el balance que se le debe.

17. ¿Puedo recuperar mis pertenencias después del desalojo?

Sí, pero el arrendador puede cobrar por almacenaje. Ud. tiene derecho al recupero de sus pertenencias en cualquier momento y hasta quince (15) días después del desalojo. Ud. deberá pedir por escrito al arrendador que le permita ingresar a su previa vivienda y concertará con él día y hora. El arrendador puede cobrar precio razonable por almacenaje usualmente considerado como la tasa por día del alquiler de la vivienda. Si no llegó a retirar sus pertenencias después de ser desalojado, el arrendador podrá venderlas previo aviso por escrito. El arrendador podrá disponer de sus pertenencias si puede probar legítimamente que Ud. tenía un valor total menor de $700.00. (Cal. Civ. Code §1988a.) Sin embargo, el arrendador no puede hacer que le pague retro alquiler ni la cantidad juzgada para recuperar sus bienes. OJO – Si no puede mudar todo, llévese lo más importante antes de que el Sheriff cierre la puerta. Salveguarde las cosas irremplazables (documentos importantes y fotos).

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18. ¿Debo alquiler/renta si no aviso por adelantado que voy a mudarme?

Sí. Ud. siempre tiene que dar aviso por escrito de su intención de mudarse. El aviso oral no es suficiente legalmente aún si tuviera un contrato de alquiler oral. Si no lo hace, tendrá que pagar renta adicional. Si Ud. normalmente paga alquiler mensual, deberá notificar con treinta días de anticipación. Sin embargo, Ud. y su arrendador pueden llegar a un acuerdo de menos tiempo al momento de iniciar el alquiler siempre y cuando sea un mínimo de siete días. Su aviso de mudanza no tiene que coincidir con el día en que se venza el pago. Ud. puede pagar el 1 de junio, dar los treinta días (30) de aviso el 10 de junio y mudarse el 10 de julio. Obviamente, tendrá que pagar los primeros 10 días de alquiler de Julio. Pagará por cada día adicional que permanezca en la vivienda. OJO – Si se muda antes de la fecha notificada y si el alquiler ha sido pagado hasta fin de aviso, y si el arrendador alquila la vivienda antes de que Ud se mude, trate de arreglar con él para que le reembolsen el doble pago. Él/ella no está obligado a hacerlo pero inténtelo de todas maneras. Recuerde, si tiene un contrato deberá quedarse hasta que expire el contrato. Ud. podrá pasar el arrendamiento a alguien más (legalmente llamado una “asignación” o “sub-arriendo”) sin embargo consulte con su abogado antes de asignar o sub-arrendar a otros. Haga que un abogado lea el contrato y le asesore si se lo permiten. Si Ud. se muda antes de tiempo, el arrendador puede enjuiciarlo por todo o parte del resto del alquiler. Si Ud. da aviso y después cambia de opinión, el arrendador no está obligado a dejarlo que se quede. Sin embargo, si el arrendador acepta el pago luego de la expiración del aviso, Ud. podrá quedarse. Si el arrendador permite que Ud. se quede, deberá ponerlo por escrito aún si su pago cubre la fecha de mudanza que se pasó.

19. ¿Cómo recupero mi depósito de garantía?

Si Ud. no debe nada de alquiler y deja la vivienda en buen estado, Ud. podría tener derecho a un reembolso total. El arrendador puede usar el depósito para cubrir alquiler pendiente de pago, daños extraordinarios causados por Ud., o para limpiar la vivienda luego de la mudanza. El arrendador no podrá usar su depósito de garantía para reparar daños rutinarios de “uso y desgaste natural”. Cuando se mude ya sea voluntariamente o por desalojo, Ud. siempre debe (1) obtener un recibo de las llaves retornadas, y (2) dar al arrendador una carta solicitando la devolución total de su depósito de garantía. Asegúrese de guardar una copia de ambos para su archivo. El arrendador deberá devolver todo el depósito dentro de 21 días luego de su mudanza o darle una explicación detallada escrita de cómo fue usado su depósito y reembolsar el saldo. Su contrato de alquiler o arrendamiento podría dar al arrendador menos de tres

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semanas para retornar o explicar los gastos. Muchos contratos hechos antes de 1994 proporcionan al arrendador solo dos semanas. OJO – Recuerde dar al arrendador su nueva dirección para que él pueda explicar y devolver el depósito de garantía. Si Ud. no desea dar su dirección use una casilla postal o la dirección de un conocido o una amistad. La ley es muy clara: si el arrendador no le devuelve el depósito ni le da una explicación dentro de veintiún (21) días, él o ella deberán reembolsarle la cantidad total. Además, si Ud. puede probar que el arrendador se quedó con demasiado depósito, Ud. podrá entablar juicio en el Tribunal de Demandas Menores o en Corte Superior. En el Tribunal de Demandas Menores no se necesita abogado. El pago administrativo es módico, y es informal y rápido. En el Tribunal de Demandas Menores, Ud. no puede apelar si pierde el caso; el arrendador puede apelar si Ud. gana. Antes de enjuiciar, deberá enviar una carta al arrendador exigiendo que el depósito sea reembolsado. Use correo certificado y con retorno de recibo; vale la pena el pequeño desembolso. Guarde una copia de la carta con el acuse de recibo cuando el correo se los envíe. Si el arrendador se rehúsa a reembolsar el dinero, Ud. puede enjuiciarlo. En el tribunal, el arrendador deberá probar que él/ella tenía justificación para retener el depósito. El arrendador que, con alevosía, exige o retiene parte del depósito del inquilino quebrantando el Código Civil Cal. §1950.5, puede estar sujeto a perjuicios reglamentarios de hasta el doble de la cantidad del depósito de garantía además de los daños reales. (Cal. Civ. Code §1950.5(l).). Otros datos concretos sobre el depósito de garantía: Los “Gastos de limpieza” así como todo depósito por “el último mes de

alquiler” son tratados como si fueran depósitos de garantía. Cualquier disposición de alquiler o contrato de arrendamiento que indique

que el depósito “no es reembolsable” es ilegal. Normalmente si Ud. alquila una vivienda sin amoblar, su arrendador no le

cobrará más de dos meses de renta como depósito. Si Ud. alquila una vivienda amoblada, no se le pedirá más de tres meses como depósito.

Si su arrendador vende la unidad mientras que Ud. viva allí, el arrendador con tiempo razonable puede hacer una o dos de estas cosas: o Deducirá la cantidad apropiada del depósito y transferirá el resto al

nuevo dueño y notificará mediante entrega personal o correo certificado el nombre del nuevo dueño, dirección y teléfono; o

o Devolverá el depósito al inquilino, menos cualquier deducción legal. OJO – Antes de mudarse a su nueva vivienda,Ud. y su arrendador deben revisarla juntos y llenar una lista describiendo sus condiciones. Cuando Ud. se mude de ahí, los dos pueden revisar la lista de nuevo y anotar los cambios que hubieren. Antes de mudarse, pida testigos que vean la condición de la residencia. También podrá tomar fotos y cinta de video.

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20. ¿Puede un arrendador discriminar contra ciertos inquilinos?

Un arrendador no puede discriminar contra inquilinos en base a raza, color, religión, origen nacional, ascendencia, género, estado civil, u orientación sexual o si el inquilino es inválido médica o mentalmente. Además, la Corte Suprema prohibe la discriminación contra niños o familias con niños. Pueden haber excepciones como algunos parques de casas móviles, o complejos habitaciones de ancianos, la regla general en California es que los complejos habitacionales de “adultos solamente” son ilegales. No se puede rechazar a las familias solo porque tienen hijos.

21. ¿Dónde puedo obtener ayuda con problemas entre arrendador e inquilino?

Llame a Inland Counties Legal Services- Línea directa de Vivienda o uno de los Programas de Asesoría jurídica Gratis listados al final de esta publicación . Todas esas organizaciones dan ayuda legal gratis pero tienen recursos limitados. Ellos tratan de asesorar a todos, pero no siempre es posible. Si Ud. paga a alguien por asesoración por desalojo, tenga cuidado con personas que dicen que pueden evitar o prevenir el desalojo por muchos meses. Si todo suena demasiado bueno para ser verdad, es porque lo es. Algunos “paralegales” han asentado peticiones de bancarrota de inquilinos sin su conocimiento. Cuando busque asesoría asegúrese de comprender lo que está pagando. Hay quienes no son abogados que asesoran por retención ilegal de inmueble, a destajo. Deben registrarse con la Administración del Condado y depositar una fianza. Su número de registro debe aparecer en toda publicidad, documentos, y deben darle un contrato escrito. Es un delito no cumplir con esta regla.

22. Otros Recursos

Ud. encontrará los códigos y casos mencionados en esta publicación en una biblioteca legal. Pida ayuda al bibliotecario. Para mayor información legal sobre arrendador-inquilino, leer: Moskovitz and other, California Eviction Defense Manual, 2nd Ed.

(California Continuing Education of the Bar, 1994). Terry Friedman and others, California Practice Guide: Landlord/Tenant

(The Rutter Group)

California Tenant’s Handbook (Nolo Press), latest edition.

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Contactos Ejecución del Código – Condado de Riverside y Ciudades

RIVERSIDE COUNTY En las Zonas No Incorporadas dentro del Condado y en Ciudades sin Ejecutores del Código

951-955-2004

Banning Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Beaumont 951-572-3234

Blythe Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Calimesa 909-795-9801

Canyon Lake Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Cathedral City Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Coachella 760-398-4978

Corona Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Desert Hot Springs 760-329-6411, x 266

Hemet 951-765-2339

Indian Wells 760-342-8287, 888-343-9399

Indio 760-391-4123

Lake Elsinore 951-674-3124

La Quinta 760-777-7050

Menifee 951-672-6777

Moreno Valley Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Murrieta 951-461-6330

Norco Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Palm Desert Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Palm Springs 760-778-8434

Perris Contacte a Ejecución del Código Condado de Riverside

Rancho Mirage 760-770-3220

Riverside 951-826-5633

San Jacinto 951-537-6382

Temecula 951-302-4144

Wildomar 951-677-7751

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Contactos de Ejecución del Código–Condado y Ciudades de San Bernardino

CONDADO DE SAN BERNARDINO En las Zonas No Incorporadas Dentro del Condado y en Ciudades sin Ejecutores del Código

Oficina del Condado: 800-722-3181 Oficina de Ontario: 909-458-1540 Oficina de San Bernardino: 909-387-4044 Oficina de Victorville: 760-843-4363 Oficina de Yucca Valley: 760-228-5430

Adelanto 760-246-2300

Apple Valley 760-240-7000, x 7560

Barstow Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Big Bear Lake 909-866-5831, 909-866-2633

Chino Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Chino Hills Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Colton 909-370-5000

Crestline Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Fontana Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Grand Terrace Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Hesperia Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Highland 909-864-6861, x 201

Joshua Tree Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Lake Arrowhead Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Loma Linda Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Lucerne Valley Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Montclair Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Needles Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Ontario 909-395-2007, 909-395-2278

Rancho Cucamonga Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Redlands 909-335-4737

Rialto 909-820-2636

Running Springs Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

San Bernardino 909-384-5205, 909-384-5247

Twentynine Palms Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Upland Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Victorville 760-955-5104

Wrightwood Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

Thermo Contacte a Ejecución del Código de San Bernardino

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Yucaipa 909-797-2489

Yucca Valley 760-369-6575

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Sitios Web Útiles

Tribunales de California Centros de Auto Ayuda www.courtinfo.ca.gove/selfhelp www.Courtinfo.ca.gov/selfhelp/espanol

Superior Court of California, County of Riverside www.courts.co.riverside.ca.us Biblioteca Legal Pública www.publiclawlibrary.org Asistencia Legal de California www.lawhelpcalifornia.org Secretaría de Empleo y Vivienda Equitativos de California www.dfeh.ca.gov Secretaría de Asuntos del Consumidor de California www.dca.ca.gov Oficina de la Procuraduría General de California www.caag.state.ca.us Desarrollo Urbano y de Vivienda www.hud.gov Proyecto Legislativo de Vivienda Nacional www.nhlp.org Colegio de Abogados de California www.calbar.ca.gov Inland Counties Legal Services www.inlandlegal.org FindLaw www.findlaw.com

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