LI CONVENCION NACIONAL

Primavera y Valuación

Renovación, transformación y renacimiento de la valuación

CUERNAVACA

MORELOS 2015

ESTUDIO DE VALORES DE TERRENO EN BASE A SU URBANIZACION Y

ENTORNO

REALIZADO POR :

M. Y ESP. EN VAL. ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ

INDICE

ANTECEDENTES PAG 4

DECRETOS PAG 4

ARTICULOS TRANSITORIOS PAG 4

OBJETIVO Y PROPOSITO PAG 5

ALCANCE DEL ESTUDIO PAG 5

METODO DE PRECIOS HEDONICO PAG 5

VALORES DE TABLA PAG 6

TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS PAG 7

CIUDAD DE IRAPUATO PAG 12

CONCLUSIONES PAG 20

BIBLIOGRAFIA PAG 21

RESUMEN DE PONENCIA PAG 23

SEMBLANZA PAG 24

ANTECEDENTES

Con fundamento en el Decreto por el que se declara reformado él artículo 115 de la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

DECRETO

"EL CONGRESO GENERAL DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS EN USO DE

LA FACULTAD QUE LE CONFIERE EL ARTICULO 135 DE LA CONSTITUCION

GENERAL DE LA REPUBLICA Y PREVIA LA APROBACION DE LA MAYORIA DE

LAS HH. LEGISLATURAS DE LOS ESTADOS, DECLARA REFORMADO Y

ADICIONADO EL ARTICULO 115 DE LA CONSTITUCION POLITICA DE LOS

ESTADOS UNIDOS MEXICANOS"

En la fracción IV inciso a) y c) dice a la letra:

Los Ayuntamientos en el ámbito de su competencia, propondrán a las Legislaturas estatales

las cuotas y tarifas aplicables a los impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las

tablas de VALORES UNITARIOS DE SUELO Y CONSTRUCCIONES que sirvan de

base para el cobro de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.

ARTÍCULOS TRANSITORIOS

Articulo Quinto.- Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de los

estados en coordinación con los Municipios respectivos, adoptarán las medidas

conducentes a fin de que los valores unitarios del suelo que sirvan de base para el cobro

de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, sean equiparables a los valores de

mercado de dicha propiedad y procederán, en su caso, a realizar las adecuaciones

correspondientes a las tasas aplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, a

fin de garantizar su apego a los principios de PROPORCIONALIDAD Y EQUIDAD.

El presente Decreto en cumplimiento a la fracción I del artículo 89 de la Constitución

Política de los Estados Unidos Mexicanos se expidió el día 22 de Diciembre de 1999 y

entro en vigor 90 días después de su publicación.

En atención a lo anterior el H. Ayuntamiento 2001-2003 de Irapuato Gto. Celebró con el

Instituto Mexicano de Valuación de Guanajuato Centro A. C. un convenio para la

realización del estudio técnico correspondiente para dar cumplimiento a la ley, según lo

expresado anteriormente.

OBJETIVO Y PROPOSITO

OBJETIVO

Realizar a detalle un estudio de valores unitarios del suelo en base a su urbanización y

entorno en el ámbito del Municipio de Irapuato Guanajuato o de cualquier municipio.

PROPÓSITO

Establecer una metodología confiable para determinar el costo por metro cuadrado de

terreno.

ALCANCE DEL ESTUDIO

Dicha metodología servirá como plataforma en el cálculo del valor por metro cuadrado, de

terreno, en base a este sistema de una manera más práctica y menos compleja que un

estudio de mercado.

Este proceso está basado en las características con las que cuenta la calle, infraestructura,

características urbanas, estructura (de la calle), equipamiento, características de interés, y

restricciones para al final concluir con un valor por metro cuadrado sustentado en valores

físicos de la inversión de la calle.

METODO DE PRECIOS HEDÓNICOS

El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien

heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Por ejemplo, cuando un

consumidor adquiere un predio para vivienda, el individuo examina los atributos del predio

tales como características estructurales de la vivienda (área, número de cuartos, número de

baños, calidad de los materiales, etc.) y las características del entorno (cercanía a las vías de

acceso, a parques, supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.). Aunque

varios de estos atributos no tienen precios de mercado su valor está implícito en el precio

total de la vivienda.

Los primeros trabajos que utilizaron precios hedónicos los realizó Rosen (1974),

actualmente el método es muy usado en los mercados de vivienda y también en los

mercados laborales en donde se asume que la calidad ambiental del sitio de trabajo debe de

alguna manera estar reflejado en el salario devengado por el trabajador. Al igual que el bien

raíz, muchos otros bienes son heterogéneos, es decir, poseen varios atributos que

determinan su precio. Los precios hedónicos intentan descubrir todos los atributos de un

bien que explican su precio, y también intentan discriminar la importancia cuantitativa de

cada uno de ellos.

VALORES DE TABLA

1.- INFRAESTRUCTURA 1.2750

2.- CARACTERISTICAS URBANAS 1.3000

3.- ESTRUCTURA 0.6750

4.- EQUIPAMIENTO URBANO 3.3500

5.- CARACTERISTICAS DE INTERES 1.3000

6.- RESTRICCIONES 1.5250

7.- FACTOR DE INTERES COMERCIAL 0.5750

SUMA 10.0000

10.0000/10 = 1.000

TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS.

TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS.

TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS

TABLA DE CARACTERISTICAS URBANAS

CIUDAD DE IRAPUATO, GTO

CONCLUSIONES

Es un método muy confiable ya que está basado en valores actuales de urbanización lo cual

nos demuestra que es muy cercano al valor comercial.

Este método ayuda a encontrar valores comerciales de terreno en zonas urbanas de una

manera eficaz, ágil y sencilla.

Es un método fácil de interpretar, ya que se van aplicando todas las características de

urbanización del lote en cuestión.

BIBLIOGRAFIA

www.virtual.unal.edu.co/cursos/IDEA/mtria...3/.../contenido_05.html

www.revistasice.com/.../BICE_2701_03-04__9D5ED6B5AC8D51F7C5

VALORES DE CONSTRUCCION PROPORCIONADOS POR LA DIRECCION

GENERAL DE OBRAS PUBLICAS DEL MUNICIPIO DE IRAPUATO, GTO.

RESUMEN DE LA PONENCIA

El objetivo de la presentación de esta ponencia es ahorrar tiempo en la investigación

de mercado, y elaborar un trabajo con valores más precisos y reales, ya que los de

investigación de mercado, son valores de oferta y demanda, aun cuando no se haya

realizado la operación, con éste método llegaremos a un valor mínimo de terreno, basado

en la infraestructura que rodea el inmueble que vamos a valuar, tomando en cuenta la

ubicación, características, equipamiento, factores de deseabilidad, sin dejar de tomar en

cuenta las restricciones con las que cuenta el bien.

Por otro lado, los factores aplicados para llegar al valor investigado, son valores

basados en la unidad, desmenuzándola para lograr hacer de todas estas características la

unidad (1), se aplica también los valores de urbanización, de acuerdo a la constitución de la

calle como son tipo de banquetas, pavimentación, ancho de calle.

Finalmente se presentan dos calles totalmente distintas como ejercicio

comprobatorio de los valores alcanzados con este método, lo que nos acercamos al valor

comercial usado, se pretende dentro de la exposición hacer el ejercicio de una calle con

valores de la localidad, y demostrar lo sencillo y práctico que resultará llegar a un valor

propio, que si no es el real, estará muy cerca del valor de operación.

SEMBLANZA DEL ARQ. VÍCTOR RENÉ ROCHA GONZÁLEZ

Originario de Silao, Gto, avecindado en Irapuato desde 1973, con 63 años de edad,

arquitecto, egresado de la universidad de Guanajuato, con estudios de maestría en la

universidad superior del bajío, y especialista en valuación inmobiliaria en la universidad

autónoma de zacatecas.

35 años de ejercer la valuación, de manera independiente, en 1980 dado de alta

como perito fiscal en el estado de Guanajuato, atendiendo varios municipio, en 1992 fue

director de catastro municipal en la ciudad de Irapuato, y valuador municipal al terminar su

gestión hasta la fecha.

En 1984 obtuvo el registro en la comisión nacional bancaria y de seguros,

trabajando para varios bancos de la localidad.

Obtuvo registro ante la sociedad hipotecaria federal en 2006 siendo controlador y

valuador desde esa fecha.

Ha participado en 12 congresos nacionales de valuación como congresista.

Fue presidente, por dos períodos, y fundador del colegio de valuadores

inmobiliarios de Irapuato, del cual es miembro desde 1986, actualmente es miembro de la

comisión de honor y justicia, y miembro de la comisión de valuación fiscal municipal en la

ciudad de Irapuato, Gto.