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Criterios Técnicos para la tasación del Valor de venta de determinados aprovechamientos urbanísticos municipales en unidades de actuación. Oct. 2008

Se redactan estos Criterios para evitar la discrecionalidad que puede suponer la aplicación del

método residual estático en la adquisición por los particulares de los aprovechamientos urbanísticos que la Administración Municipal determine, sin perjuicio de que el técnico que haya de valorar, pueda utilizar otros valores diferentes o corregir los que se obtengan por aplicación directa de estos criterios, cuando juzgue que los valores obtenidos no resultan justificados.

Ámbito de aplicación Las áreas de gestión de todo el término municipal de Cartagena, salvo Casco Antiguo y

Ensanche, con la finalidad de la adquisición, a requerimiento de la Administración actuante del 10 por ciento del aprovechamiento del sector, por el valor establecido en la legislación vigente. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública.

En el proyecto de reparcelación deberán figurar las parcelas correspondientes al 10% de aprovechamiento municipal, en el caso de que la Administración no haya acordado previamente su enajenación total o parcial.

Los coeficientes que resultan en estos criterios, serán de aplicación, como coeficientes de homogeneización para el cálculo del aprovechamiento homogeneizado (uvh) en las unidades de actuación que se tramiten.

Normativa de aplicación R.D. LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo 8/2007 de suelo (B.O.E. 29 de mayo de 2007)

Artículo 16. Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística. 1. Las actuaciones de transformación urbanística comportan, según su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales: b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística. En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación. Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artículo 10. Artículo 23. Valoración en el suelo urbanizado. 1. b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

1

http://weburb/urbanismo/planea/Ext/BiblioDoc/Ley_2007_8.pdf

Artículo 26. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. 3. Cuando el promotor de la actuación no sea retribuido mediante adjudicación de parcelas resultantes, su indemnización se descontará de la de los propietarios y se calculará aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribución que tuviere establecida. Artículo 27. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas. 1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación. 2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia.

Artículo 80.- Deberes vinculados a la transformación urbanística. Aprobado el correspondiente instrumento de planeamiento, los propietarios de suelo urbanizable sectorizado estarán sujetos a los deberes siguientes: d) Ceder al Ayuntamiento los terrenos en que se localice el 10 por ciento del aprovechamiento del sector o adquirir, a requerimiento de la Administración actuante, dicho aprovechamiento por el valor establecido en la legislación vigente. Módulos de valoración del Colegio Oficial de Arquitectos de Murcia (COAMU) Orden EAH/3011/2007 por la que se modifica la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles

Artículo 42º.- Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático. El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:

F = VM × (1 - b) - ∑Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. Disposición transitoria única.- Primas de riesgo y márgenes de beneficio. Durante los tres primeros años, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente

Orden, las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición:

Tipo de inmueble Prima de riesgo Edificios de uso residencia: Viviendas primera residencia 8 Viviendas segunda residencia 12 Edificios de oficinas 10 Edificios comerciales 12 Edificios industriales 14

2

Plazas de aparcamiento 9 Hoteles 11 Residencias de estudiantes y de la tercera edad 12 Otros 12

Resolución de 23.09.2008 de la D. G. Del Tesoro y Política Financiera, por el que se establece el interés

efectivo para el 4º trimestre de 2008.

Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, de modificación del Real Decreto 801/2005, por el que los precios

máximos de venta se determinarán multiplicando el Precio Básico Nacional por unos coeficientes fijados en el

artículo 10 del texto citado. Así, y para el Area Geográfica Singular, se establece un coeficiente de 1,60 para el

supuesto de Venta Precio General. El Precio Básico nacional queda fijado, en la cantidad de 758 €.

Decreto 86/2008 de 9 de mayo, que modifica el Decreto 141/2005, de 30 de diciembre por el que se regulan

las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo para la Región de Murcia, cuatrienio 2005-2008.

De acuerdo al artículo 10, el precio calculado podrá incrementarse en un determinado porcentaje en los ámbitos

territoriales de precio máximo superior Dicho porcentaje queda fijado en un 30% para los ámbitos territoriales

Grupo B, en el que queda incluido el término municipal de Cartagena a tenor de los dispuesto en la Orden de

Vivienda 946/2008, de 31 de marzo.

Decreto regional 139/2008, de 6 de junio, que regula entre otras la vivienda protegida de precio limitado, el

precio máximo de venta será de 1,40 veces el precio máximo fijado para las viviendas de precio general. Plan General Municipal de Ordenación de Cartagena de 09/04/1.987 (BORM 14.04.87)

Técnica de aplicación Los valores que se obtienen conforme al presente documento, se refieren a la tipología y uso básico en el área urbana central para uso residencial, alineación a vial, de acuerdo con la norma Vc1 del PGMO, calculados mediante el método residual estático, utilizando los valores medios de venta obtenidos tras análisis del mercado, por tasaciones aportadas y tras el estudio realizado por los técnicos municipales; Los costes de construcción son los que resultan de aplicar los módulos de valoración del COAMU. Para referir los resultados a otras tipologías, emplazamientos, usos e intensidad edificatoria, se definen coeficientes ponderadores que permiten transformar los aprovechamientos en general a aprovechamientos homogeneizados. Valor del aprovechamiento básico El valor residual por el procedimiento estático se calcula aplicando la siguiente fórmula:

F = VM × (1 - b) - ∑Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

3

Datos Usos Vvda.Libre Unidad de medida m² Medición 100,00 Ingresos:

Valor en venta unitario VM 1.815,00 € Pagos:

Costes de construcción Ejecución material unitario CEM 517,50 € Gastos generales construcción GG 14,00% Beneficio del constructor BC 6,00%

Gastos de promoción Honorarios facultativos H 6,00% Impuestos y aranceles INR 1,00% Tasas y licencias T 4,00% Control técnico IQT 0,50% Seguros SD 2,00% Gastos de administración GA 4,00%

Gastos de venta Gastos de comercialización GC 8,00% Gastos financieros GF 4,00%

Rendimientos: Margen de beneficio global b 25,00%

Ingresos:

Valor de venta (VM) VM 181.500,00 € Pagos:

Costes de construcción Ejecución material CEM - 51.750,00 € Gastos generales construcción GG - 7.245,00 € Beneficio del constructor BC - 3.105,00 €

Subtotal - 62.100,00 € Gastos de promoción

Honorarios facultativos H - 3.726,00 € Impuestos y aranceles INR - 621,00 € Tasas y licencias T - 2.484,00 € Control técnico IQT - 310,50 € Seguros SD - 1.242,00 € Gastos de administración GA - 2.484,00 €

Subtotal - 10.867,50 € Gastos de venta

Gastos de comercialización GC - 14.520,00 € Gastos financieros GF - 7.260,00 €

Subtotal - 21.780,00 € TOTALES - 94.747,50 €

Cash-flow: Saldos/Flujos de caja 86.752,50 € Resultados: Valor del solar estático 41.378 €

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Valor unitario de repercusión de suelo urbanizado (€/m²), para el uso y tipología característico, una vez adquirida la condición de solar 413,78 € Coeficientes de ponderación por emplazamiento, uso y tipología Ce.- Coeficiente de zona o emplazamiento. Es el señalado en cuadro siguiente, según las zonas delimitadas en el plano adjunto a estos criterios.

ATAMARÍA 1,70 LA MANGA 1,50

MAR MENOR 1,10 BELONES 0,90

AREA CENTRAL 1,00 PLAYAS PONIENTE 1,10

SITUACIÓN

RESTO MUNICIPIO 0,85 Cu.- Coeficiente de uso. Se distinguen cuatro usos básicos, referidos a unidades de actuación, que son distintos al del suelo consolidado. Uso residencial, siempre dominante donde se pueda implantar este uso global; uso productivo comprende industrial, terciario, comercial, dotacional de espectáculos, reunión y recreo. Uso dotacional, referido al educativo-cultural, sanitario-asistencial y religioso, exclusivamente. El uso deportivo tiene un coeficiente inferior, dado que por su carácter dotacional está fuera de valores de mercado. En parcelas deportivas de escasa edificabilidad en relación a su superficie, se tomará como valor de las mismas, el mayor que resulte entre la aplicación de estos coeficientes de edificabilidad y el de valorarlo como “espacio privado sin edificabilidad”. Los usos deportivos con superficie superior a 2Ha, se valorarán con independencia de estos Criterios, dada su especificidad.

GLOBAL RESIDENCIAL 1,00 GLOBAL PRODUCTIVO 0,60

DOTACIONAL 0,40 USO

DEPORTIVO 0,20

Ct.- Coeficiente de tipología. Consideramos dos factores: por alineación y por tipología edificatoria. Salvo la tipología colectiva, en las demás, debe figurar esta limitación en el planeamiento y deberá inscribirse esta condición en el Registro de la Propiedad.

AISLADA 1,10 ALINEACIÓN

VIAL 1,00

UNIFAMILIAR 0,90 COLECTIVA

con limitación de viviendas 0,95

COLECTIVA 1,00 TIPOLOGÍA

HOTELERO 0,50

5

Ci.- Índice de edificabilidad. Se establece una escala de edificabilidades por tramos. Valora el volumen edificado en relación con la superficie de parcela.

Hasta 0,20 m²/m² 1,40

Desde 0,20 a 0,40 m²/m² inclusive 1,35 Desde 0,40 a 0,50 m²/m² inclusive 1,30 Desde 0,50 a 0,60 m²/m² inclusive 1,25 Desde 0,60 a 0,70 m²/m² inclusive 1,20 Desde 0,70 a 0,80 m²/m² inclusive 1,15 Desde 0,80 a 0,90 m²/m² inclusive 1,10 Desde 0,90 a 1,00 m²/m² inclusive 1,05 Desde 1,00 a 1,40 m²/m² inclusive 1,00 Desde 1,40 a 2,00 m²/m² inclusive 0,95 Desde 2,00 a 4,00 m²/m² inclusive 0,90

INDICE DE EDIFICABILIDAD

uso residencial

Más de 4,00 m²/m² 0,85

Hasta 0,60 m²/m² 1,20 Desde 0,60 a 0,90 m²/m² inclusive 1,10

INDICE DE EDIFICABILIDAD

uso industrial terciario Más de 0,90 m²/m² 1,00

Cx.- Condiciones especiales. Comprende tres supuestos no incluidos en el cuadro general de valoración. Las parcelas recayentes a primera línea de playa tendrán un incremento en el valor de 1,50; las viviendas protegidas tendrán el valor que se determina más adelante, independientemente de todos los parámetros citados anteriormente; y se calcula el valor de las parcelas de espacios de dominio privado sin edificabilidad, independientemente de su uso.

1ª LINEA DE PLAYA 1,50 VP (*) OTROS

espacio privado sin edificabilidad (**)

(*).- Cálculo del valor de repercusión para implantación de vivienda a precio concertado y VPO en régimen general para áreas de precio máximo superior, según establecen los Decretos 86/2008 de 9 de mayo y 139/2008, de 6 de junio de la Comunidad Autónoma de Murcia. Para el resto de áreas se calculará de igual forma, tomando como VM el precio máximo de venta del metro cuadrado construido, el del útil multiplicado por 0,8. No se aplicará a esta tipología ningún otro coeficiente, salvo Ci , por deducirse así del Decreto. Datos Usos VPC VPO Unidad de medida m² m² Medición 100,00 100,00 Ingresos:

Valor en venta unitario VM 1.765,84 € 1.261,31 € Pagos:

Costes de construcción Ejecución material unitario CEM 517,50 € 450,00 € Gastos generales construcción GG 14,00% 14,00%Beneficio del constructor BC 6,00% 6,00%

Gastos de promoción Honorarios facultativos H 6,00% 6,00%Impuestos y aranceles INR 1,00% 1,00%

6

Tasas y licencias T 4,00% 2,00%Control técnico IQT 0,50% 0,50%Seguros SD 2,00% 2,00%Gastos de administración GA 3,00% 3,00%

Gastos de venta Gastos de comercialización GC 8,00% 3,00%Gastos financieros GF 4,00% 1,00%

Rendimientos: Margen de beneficio global b 25,00% 18,00%

Ingresos: Valor de venta (VM) VM 176.584 € 126.131 €

Pagos: Costes de construcción

Ejecución material CEM -51.750 € -45.000 €Gastos generales construcción GG -7.245 € -6.300 €Beneficio del constructor BC -3.105 € -2.700 €

Subtotal -62.100 € -54.000 €Gastos de promoción

Honorarios facultativos H -3.726 € -3.240 €Impuestos y aranceles INR -621 € -540 €Tasas y licencias T -2.484 € -1.080 €Control técnico IQT -311 € -270 €Seguros SD -1.242 € -1.080 €Gastos de administración GA -1.863 € -1.620 €

Subtotal -10.247 € -7.830 €Gastos de venta

Gastos de comercialización GC -14.127 € -3.784 €Gastos financieros GF -7.063 € -1.261 €

Subtotal -21.190 € -5.045 €TOTALES -93.537 € -66.875 €

Cash-flow: Saldos/Flujos de caja 83.047 € 59.256 €Resultados: Valor del solar estático 38.901 € 36.552 € Valor unitario suelo urbanizado 389 € 366 €

(**) Valor del espacio libre privado sin edificabilidad. Las parcelas resultantes que constituyan un espacio libre privado sin edificabilidad, tendrán como valor la diferencia del valor que resulte entre el de la parcela o parcelas que participan del espacio libre incluido éste, menos el valor de la parcela o parcelas que participan del espacio libre, sin incluirlo. GASTOS DE URBANIZACIÓN Y VALOR RESIDUAL DEL SUELO. Se fija la tasa libre de riesgo Tlr en el interés de los Bonos del estado a 3 años = 4,33%. La Prima de Riesgo Pr se fija en el 9%. Aparte de estos, se fijan los siguientes parámetros: Si.- Superficie aportada patrimonial Hi.- Total uvh correspondientes a los derechos aportados Gu.- Gastos totales de urbanización.

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Cu.- Costo unitario de urbanización = Gu / Si. Vu.- Valor unitario de la uvh. * El pago en metálico, Pm, de los gastos de urbanización se calcula con la siguiente fórmula: Pm = Si x Cu ----- (€) * El pago en terreno de los gastos de urbanización se calcula: Ps = Si x Cu / (Vh - Cu) ---- (uvh) El precio equivalente de este suelo es: Ps€ = Ps x Vh ---- (€) ** Pago del suelo sin incorporación al proceso urbanístico: Vs = Hi x Vh – Gu x 1.1333 ---- (suma de Tlr + Pr) Salvo cuando el cociente entre Ps€ / Pm sea superior a 1,1333, en cuyo caso se aplicará este coeficiente como suma de la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo.

Cartagena 16 de octubre de 2008 EL JEFE DE GESTIÓN URBANÍSTICA

Fdo: Fernando Masdeu Puche

Módulo de referencia 413,78 € 16-oct-08VALOR APROVECHAMIENTO (uso residencial) Hasta 0,2 m²/m² 0,4 m²/m² 0,5 m²/m² 0,6 m²/m² 0,7 m²/m² 0,8 m²/m² 0,9 m²/m² 1,00 m²/m² 1,4 m²/m² 2,00 m²/m² 4,00 m²/m² desde 4 m²/m²

ZONA Ce Cu TIPOLOGÍA Ct 1,40 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 0,85

Zona 1 Atamaría

1,70 1,00 Unifamiliar aislada 0,99 974,95 940,13 905,31 870,49 835,67 800,85 766,03 731,21 696,39 661,57 626,75 591,931,70 1,00 Unifamiliar vial 0,90 886,32 854,66 823,01 791,35 759,70 728,05 696,39 664,74 633,08 601,43 569,78 538,121,70 1,00 Lim. Nº de viviendas aislada 1,05 1029,11 992,36 955,60 918,85 882,10 845,34 808,59 771,83 735,08 698,33 661,57 624,821,70 1,00 Lim. Nº de viviendas vial 0,95 935,56 902,14 868,73 835,32 801,91 768,49 735,08 701,67 668,25 634,84 601,43 568,021,70 1,00 colectiva aislada 1,10 1083,28 1.044,59 1.005,90 967,21 928,52 889,83 851,15 812,46 773,77 735,08 696,39 657,701,70 1,00 colectiva vial 1,00 984,80 949,63 914,45 879,28 844,11 808,94 773,77 738,60 703,43 668,25 633,08 597,911,70 1,00 hotelero aislada 0,55 541,64 522,29 502,95 483,61 464,26 444,92 425,57 406,23 386,88 367,54 348,20 328,851,70 1,00 hotelero vial 0,50 492,40 474,81 457,23 439,64 422,06 404,47 386,88 369,30 351,71 334,13 316,54 298,96

Zona 2 La Manga

Cabo Palos

1,50 1,00 Unifamiliar aislada 0,99 860,25 829,53 798,80 768,08 737,36 706,63 675,91 645,19 614,46 583,74 553,02 522,291,50 1,00 Unifamiliar vial 0,90 782,04 754,11 726,18 698,25 670,32 642,39 614,46 586,53 558,60 530,67 502,74 474,811,50 1,00 Lim. Nº de viviendas aislada 1,05 908,04 875,61 843,18 810,75 778,32 745,89 713,46 681,03 648,60 616,17 583,74 551,311,50 1,00 Lim. Nº de viviendas vial 0,95 825,49 796,01 766,53 737,05 707,56 678,08 648,60 619,12 589,64 560,15 530,67 501,191,50 1,00 colectiva aislada 1,10 955,83 921,69 887,56 853,42 819,28 785,15 751,01 716,87 682,74 648,60 614,46 580,331,50 1,00 colectiva vial 1,00 868,94 837,90 806,87 775,84 744,80 713,77 682,74 651,70 620,67 589,64 558,60 527,571,50 1,00 hotelero aislada 0,55 477,92 460,85 443,78 426,71 409,64 392,57 375,51 358,44 341,37 324,30 307,23 290,161,50 1,00 hotelero vial 0,50 434,47 418,95 403,44 387,92 372,40 356,89 341,37 325,85 310,34 294,82 279,30 263,78

Zona 3 Mar Menor


Zona 4 La Palma El Algar

Los Belones


Zona 5 Area Central


Zona 6 Playas de Poniente


Zona 7 Resto del Municipio


Módulo de referencia 413,78 € 16-oct-08ZONA Ce

USO (Terciario-Equipamientos)

Cu TIPOLOGÍA Cthasta 0,5 m2/m2 de 0,5-0,9 m2/m2 desde 0,9 m2/m2

1,10 1,00 0,90

Zona 1 Atamaría

1,70 Industrial, Terciario, comercial 0,60 aislada 1,10 510,69 464,26 417,841,70 0,60 vial 1,00 464,26 422,06 379,851,70 Equipamiento deportivo 0,20 1,00 154,75 140,69 126,621,70 Resto de equipamientos 0,40 1,00 309,51 281,37 253,23

Zona 2 La Manga

Cabo de Palos

1,50 Industrial, Terciario, comercial 0,60 aislada 1,10 450,61 409,64 368,681,50

0,60 vial 1,00 409,64 372,40 335,161,50 Equipamiento deportivo 0,20 1,00 136,55 124,13 111,721,50 Resto de equipamientos 0,40 1,00 273,09 248,27 223,44

Zona 3 Mar Menor


Zona 4 La Palma El Algar

Los Belones


Zona 5 Area Central


Zona 6 Playas de Poniente


Zona 7 Resto del Municipio


ley 8/2007 de suelo (b...homogeneización para el cálculo del aprovechamiento homogeneizado (uvh)...

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