lectura (resumen) sistema registro inmobiliario

7/25/2019 Lectura (Resumen) Sistema Registro Inmobiliario

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LOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD INMOBILIARIA

Forma y publicidad de las relacioes!ur"dicas imobiliaria

I# Cocep$o del Derec%o imobiliario

El Derecho inmobiliario regula la forma de constitucin, modificacin,transmisin y extincin de las relaciones jurdicas reales que tienen por objeto unbien inmueble.

Esta forma se refleja a travs del egistro de la !ropiedad, en el que, de unmodo "uperficial,

suele verse tan slo un instrumento de publicidad, limit#ndose su funcin a proporcionar conocimiento de la relacinjurdica a la

persona ajena a ella, a la que genricamente se denomina por la $ey y la

doctrina hipotecaria tercero. % ellos slo parece referirse laexigencia deforma impuesta por las normas registrales, y, en general, $a forma misma,que suele identificarse con la publicidad. !ero es el caso .&l.ue, ni la pu

blicidad es el 'nico efecto de la forma, ni la forrna implica siempreverdadera publicidad.

(rdinariamente se concibe la forma como algo a)adido alasto y exter io r a l, como una envoltura que viene a cubrir*l#+*rl#-i/.01idica previamente creada, dot#ndola de nuevosefectos, de que sin ella carecera, y que suelen agruparsebajo +la

designacin com'n de publicidad de la relacin* algo. que sin forma permanecera secret entre las partes, y sloentre ellas sera efica2, al recibirla se hace p'blico, puedeser debidamente probado, y llega a alcan2ar la plenitud desus efectos, incluso frente a las personas ajenas a la relacin. Esta idea, sin embargo, es inexacta* en 3pri mer lugar,

porque toda relacin exige para poder constituirse una formadeterminada, por sencilla que3 sta sea, aunque se trate deuna mera manifestacin del consentirnien to4 en segundo trmino, porque,+ como f#cilmente

.se deduce de.,lo anterior, no

CURSODE DERECHONOTARIAL Y REGISTRAL - Profesor MARIO SABORIO VALVERDECOMPENDIO DE LECTURAS- 1 1 e i Io !e" # O O O .

$ACULTAD DE DEREC"i% &UNIVE'()DA"* DE COSTA+ . 1 e A:,r:;~:":, .. ~;.: .. .' , ,. .. . . ~:_: .


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luda 0 orm a n 2" i3 ucccsu ria mcn tc 24 ii!3! f in a " 88-8le.po r5 , si bien "3 24"ii!3! puede sc r uno de los efectosele la o rrua. no es e" 6io, ni sr5rr 3 e" 2rii23".

7$ 9orma y frmula :uridlcas$a verdad es que no hay acto jurdico sin una forma de

t e rr inada. y 5e 7s83 es, por tanto. esei3" MI acto 5eme diante ella se constituye. f.o que ocurre es que elconcepto. o, )O mejo , ,I))-. ,9& . :1r);,&f:ereL:+ ") 7arma havariado con el transcurso del tiempo, y as, la idea &le que4la voluruao oc cualquier forma manifestada sea suficiente para

producir efec tos jurdicos es algo relativamente nuevo en el

mundo del derecho y perfectamente ajeno a los antiguosordenamientos. $a diferencia fundamental estriba en que stosconciben la foro rna como [orrnula, es decir, atendiendo alsentido gramatical.corno ;rriodo ya establecido para explicar. pedir, ejercitar o resolver una cosa con actos y palabras precisos y 3determinados*+.3cs+, por tanto, que e" Derecho cspiri tualista nieguela forma, lo 'nico que hace es 3simplifcarla, .permitiendo conello que el. espritu mantenga su dominio sobre 5las palabras,frente al Derecho formalista que le converta en esclavo deellas, en cuanto de la frmula y no de la voluntad hacanacer los efectos del acto jurdico,

"in embargo, e" principio de liberalidad de las formas,consagrado en nuestro Derecho escrito por el (rdenamientode %lcal#, no excluye que en determinados casos, y paraconseguir ciertos efectos, haya de acudirse # frmulas y formalidades externas, previamente establecidas* pinsese, porejemplo, en los ;pagars< y en las letras de cambio. Lo queocurre es que el sentido de stas es en. l completamente dis

tinto que en el Derecho antiguo*5 ste, la. frmula 4eraesencial, has ta el extremo de +que+ sin *+ella no poda producirseefecto alguno4 en aqul, en cambio, aun en los negocios formales, es suficiente 3la voluntad de cualquier modo manifestada, para dar, por lo menos, nacimiento a 8.accin, condu?

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11". LA HIIMA 3B3?t .Os '.IUT""S IU Ai."&&-- C

7...c.n t a 2" i r 1./ 7o r ma " i! a ! pr-"7.55tl: FHI"O I .+.&sr"/ t vi

l r 8 . 1.# !e" CC>.

$ $a forma en los derechos reales

Fodo esto que es perfectamente claro en el derecho deobligaciones, aparece a'n con mayor transparencia en el cam

po de los derechos reales. $a propiedad, por ejemplo, no setransmite por el mero consentimiento, es adem#s necesarioel cumplimiento de ciertas formalidades a l a)adidas, aunque sean tan simples como la tradicin o entrega real o fingida de la cosa, para que tal efecto se produ2ca, y ello noslo en relacin a terceros, sino incluso entre las mismas

partes* la funcin de la tradicin como formalidad en estecaso es ante todo constitutiva del efecto y slo secundaria

merite dirigida a causar la publicidad del mismo, ya quecabe muy bien que la misma quede secreta entre el quetransmite y el que adquiere.

Esta virtud cons titutiva de la forma exigida por "3 ley,distinta como vernos de la publicidad, se muestra con mayor

.. claridad que en el moderno en el an tiguo Derecho formalis tao El hombre afian2a su poder de hecho sobre las 5cosas.mediante la aprehensin pacfica o violenta de las mismas,

.. y4 3aG hacerlo, las invistei 7.cierto modo de su personalidad,convierte en suyas, como suyas son sus manos o sus pier

nas, hasta el extremo de que mueren con l, acompa)#ndolea la tumba en muchos casos, como acreditan los viejos ritosfunerarios* armas, ropas, utensilios.i.hasta el. caballo .de ba? ? ?s @talla, entre les germanos, siguen en la vida y en la muerteel destino de su due)o, $as cosas carecen de substantividad,no son nada en s mismas, su .'nica?significacin nace +de+ larelacin de pertenencia* una. cosa abandonada, o a'n no

. aprehendida, es una res nullius, cuya cualidad de objeto sehalla slo potencial.

. De la relacin jurdica slo. se percibe e" lado personal,el poder del hombre, concebido. como algo unitario e indiferenciado* la3 manus romana?o el Mn't germ#nico, a pesarde la diversidad de objetos sobre los que recaen, no sonuna mera suma de facultades. sino una sola fuente de dom inacin.

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M - 111K rra uca r U na co sa del ccn 7ro que le da sen 8 ido, rara someterla a una potestad d is 8 in8 a N "i la cosa es slo,

ju r d icruuc n8 c. un reflejo dc su due)o tal efecto ser# 'nica

mente posible mediante una frmula m#g ica o un rito rcl igioso que bo r rc la sombra del propietario primitivo y sometael objeto a la voluntad del adquirente, o"ore!o"e de su

Opcr sonat idad. Fal parece, seg'n %HE"F(P, haber sido lafuncin de la mancipiu io en oma, $a frmula no apuntaba,

pues, a la publicidad, sino que constitua el acto mismo* de.aqu que haya podido afirmarse de un Derecho tan formalista como el romano. que era, en cuanto a los derechos reaQes se refiere, como un reloj perfects imo, pero 3!rivado de3manillas indicadoras del horario,

. Esta funcin constitutiva de la forma comien2a a oliarsecuando una revolucin, fundada en motivos morales, peroque repercute intensamente en el Derecho, transforma demodo radical la concepcin del mundo espir ituali2#ndola. $a

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J($untad personal del hombre afi rrna su poder creador, alritualismo de la vieja fe sustituye un Festamento =uevo, yse impone la afirmacin del %pstol de .que 3si la letra mata,el espritu3 ?vivifica. =o es, 3sin embargo, que3 los antiguo+smoldes se quiebren, sino que. por el contrar.io, persisten a'nmuchsimo tiempo4 pero ya no se ve en ellos el rito que

constituye la esencia del acto, sino 'nicamente algo externoque se le a)ade y que viene a completarle. $a tradiiio substituye, lentamente.+ a la manci patio, su fuer2a. radica en elconsentimiento que le precede o la acompa)a, y al admitirsesus frmulas ;simblicas< o ;fingidas


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ega del proceso trans misivo4 "ino tan3 slo su 'ltimo acto.que viene a dotarle de

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8&8p le n i tud de sus efe8os E8oes por ve2 primera, "3destaca, convirtindose en casi exclusiva la Quncin de publicidad que ha de cum plir la solemnidad pedida, la cual'nicamente se justifica corno salvaguardia de la buena fe vproteccin de los derechos de tercero ..

Tal efecto se consigue irnperfecrs irnamente mediante latradicin ?sobre todo cuando sta no es real? y ni siquierase logra, como fuera de desear, en virtud de la posesin quede ella deriva, ya que el hecho de poseer, aunque sea perceptible por los sentidos, es equvoco y puede justificarse portos m#s diversos ttulos* si a ello se a)ade la peculiar naturale2a de gran parte de los derechos y cargas que sobre lafinca pueden gravitar, y cuya posesin o no es posible, o noes ciararnen te identificable, nos explicaremos todos los esfuer2os reali2ados a lo largo de la historia para lograr un

ins trurncnto idneo de publicidad, que en relacin a los mmuebles no 3puede ser otro que los libros registrales.

J. 9orma y realidad

!ero la ?relacin que por cualquiera de esos medios sepublica puede o no estar acorde con la que en realidad y poractos no suficientemente p'blicos s..3y3 causado, naciendoentonces uri# discrepancia entre la verdadera relacin y su

apariencia, contradiccin que no sera posible si la forma depublicidad lo fuera tambin de constitucin de los derechos.%unque a primera vista pudiera parecer m#s justo preferirla realidad a la apariencia, el Derecho se ve obligado .a reconocer a esta 'ltima, en cuanto crea una confian2a en laspersonas ajenas a la relacin, que no es posible dejar sinutela4 caracteres de Afuente de consecuencias jurdicas que,

en ciertos casos, pueden llegar a estar en contradiccin conderechos que, 36 perfectos, no se reflejan en ella.

Fal solucin se hallaba igualmente determinada por un

ambio en la manera de concebir el objeto del derecho, al.econocerle, con .3el abandono de 3la que pudiramos llamardea mstica de la3 propiedad, substantividad jurdica, conndependencia de que perteneciese o no a un sujeto3 cual

quiera. $as cosas dejan de ser atributos de la personalidady son consideradas como medios al servicio de los fines hu?

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m.* nos generales. vindose en ellas, seg'n la concepcin crisr iaria medieval, algo que si puede "-6? posedo como propio,de he ser administrado como com'n. Tuiebra. por tanto, el

scr.t ido absorbente de su dominio y se diluyen en m'ltiplesrc lacio nes. los perfiles absolutos de su fisonoma primitiva.y5 en la poca moderna tal concepcin deja de ser tica2a.*a convertirse en econmica, y se ve en ella algo cuyo8 r.ifico y movimiento debe ser por todos los medios es tirnu"3!o, en cuanto slo as, se piensa, podr#n rendir el mayor

beneficio, produciendo el m#s extenso bienestar, que laamorti2acin anula y la sola qu ie tud disminuye #i. art. U"--orn.* art. V>V --.4 art. WV $ ... X, Es, pues, lo decisivo, ncla facultad del hombre, sino el f#cil curso de la cosa* deaqu que en los actuales sistemas de publicidad inmobiliariase d preferencia, en caso de discrepancia, a la titularidadap.rrcnte sobre la tirular idad real, en cuanto aqulla favorecem#s a ese tr#fico. L3 publicidad como instrumento del libreccnercio de la finca es la idea fundamenta5 que les explica

J. $os sistemas hpotecarYos

Fodos estos sistemas se desenvuelven a lo largo del siglo ZZ, impulsados. .por una serie de caus**Ks+.++AVenaturale2adiversa que la real idad social y econmica determina. 9renteal sistema inmobiliario romano, en que la propiedad se transm ita por tradicin, sin cooperacin alguna, por lo menos erla poca cl#sica, de la autoridad, y la hipoteca se constituf

por el simple contrato,. sin que se estableciera distinciralguna entre el rgimen de los bienes 3muebles y e" r3elativra los inmuebles, se elevaron ya en el siglo ZJ numerosa*

protestas, "us principios, a partir de la ecepcin, habarvenido a desvirtuar en gran parte las instituciones de pu

blicidad de origen medieval, que quedaron reducidas a .vida precaria y difcil, minadas, sobre todo, por la verdadero

pl aga que los grav#menes ocultos en sus diversas y numerosas formas constituan, -on ello padecan el crdito y 8*seguridad jurdica, por los que clamaban.Fas nuevas, relcienes de una sociedad que 3en lo poltico se. esfor2aba haciel liberalismo4 y en lo econmico aspiraba a la apoteosis drgimen capitalista. El momento decisivo hubo de ser aqueen que la propiedad inmueble vino a r[mper los vnculo

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$. ".OS s ISTI&MAS 111I+T$CAI "OS U1

LUC 88 sujetaban e intent rncdin 8 c un supremo csfuc r2oconvert rse en mercanca flexible a "3 ley de la of crt a y lademanda.

;]n privilegio detr#s de otro privilegio ?deca FI%]F

en 8U8V??4 un nuevo privilegio superpuesto al anterior, y8o!o e" sistema de publicidad resquebrajado* "3 codificacinse muestra a s misma como t est i!oniuni auert atis. Detal se puede calificar el precepto de la =ov. # C. , que paraevitar los riesgos que pueda ocasionar el prstamo de losdineros del pupilo "os hace permanecer apaciblemente enlas arcas del tutor. %s, mediante un mal sistema hipotecario, se parali2a la sangre en las venas del Estado, en tantoque leyes potentes y sencillas podran extender flexibilidady vida fresca a travs de .las partes del todo.IIII."AIUA

s ir p r i p ri s.is y p(-( tentadoras para la eleganteUr"S

2 ru dcacia. enamorada de las construcciones cl#sicas.

$a profunda transformacin esp iritual del siglo ZJ], que

responde a una nueva realidad que se va anunciando para-(_]mar"e en la siguiente centuria, tiene en este punto,oro en tantos otros, su repercusin en forma prograrn#8 i.r. ofore al estilo de la 72o3. Y3 e !rusia, en elEdicto de CS de septiembre de 8SV, se !eseWe"We todo un

programa registra.* ;l.o En nuestro reino de !rusia y entodos los dem#s pases de nuestro mperio, debe formarseun a&er-(uc$ y scriniurn, en todas las ciudades, circunscripciones y municipios, en el cual deben describirse bajo el6i ncro correspondiente todas las casas, campos, praderas,

bosques y dem#s inmuebles. C.S Tue cuando alguien entregueun capital sobre uua de las fincas antes enunciadas, y quiera

cou s 8 ituir una hipoteca de tal forma que la deuda pueda serrea i2ada cuni eiicctu)raelationis, o transferir, v#lidamente,me?diante venta, su participacin, hereditaria y propiedad,!e"-e hacerla inscribir en el mencionado a&er-(uc$, pues,de %o contrario, tal?venta y tradicin de la finca vendida no

puede producir un ius reale, derecho preferente, o prelacinfrente a otros acreedores? quirografarios o que tengan hi 2o-

.3 teca3 general, e8.X -on mayor claridad y detalle se expresa

. , 3el mismo pensamiento en las (rdenan2as hipotecarias de losa)os 8CC y 8\S,

E 9rancia, el primer intento legislativo en la materia seremonta al siglo ZJ. 9ue -($IE, en e" a)o 8>W, quienformul el primer programa para una, pub licidad medianteegis tros ?(fciales. Ra en 8[\ la -onvencin estableci el

principio de que* ;D( hay m#s hipoteca que la resultantede documentos autnticos, inscritos en egistros !'blicos,abiertos a todos los ciudadanos,

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E" momento era llegado, con la nueva centuria, para. eldesenvolvimiento del sistema hipotecario, -omo deca, con,pre?cis in insuperable, el pre#mbulo del eal Decreto de U deagosto de 8U\\, resumiendo toda una corriente de opinin*;nuestras leyes hipotecarias est#n condenadas por la ciencia

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#, I,OS SISTI+,Z.AS '11+>Tf&C&/I)>;

y la ra2n, porque ni garanti2an suficientemente :o. propiedad, ni ejercen saludable influencia en la prosperidad p'

blica, ni asientan sobre slidas bases el crdito territorial,ni dan actividad a la circulacin de la rique2a, ni moderanel inters del dinero, ni facilitan su adquisicin a los due)osde la propiedad inmueble, ni aseguran debidamente a los

que sobre esta garanta prestan sus capitales


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vr. $(" rr=-]3" 8l883(FE-%](," W\

8 i8 y en rca lida d la base de t.oda la construccin posteriorde nuestro Derecho rcg istra l. -omo principios fundamentales se suelen citar los siguientes* inscripcin, publicidad,

buena fe* consentimiento, especialidad, tracto sucesivo, legalidad, prioridad, rogacin o instancia y perdurabilidad o irn?

.prescriptibilidad. ]n examen superficial de los mismos essuficiente para demostrar que unas veces se trata de normasgenerales, que se desenvuelven a travs de preceptos positivos concretos, y otras, m#s bien de verdaderas institucionesjurdicas, corno ocurre, por ejemplo, con la fe p'blica delegistro, y al mismo tiempo, que as come unos se refierena meros aspectos formales de la insti tucin reg istr al. ctrcstienen un verdadero valor y alcance substantivo, por lo queha podido hablarse de principios hipotecarios formales y

pr inci pios hipotecarios rnater iales 4

En +todo caso, es lo cierto que el contenido del Derechohipotecario no puede agotarse en la mera consideracin detales p rincipios.* sino que, como +observara OBERNEC\, cons?*3tituyen el3 objeto del mismo* a) (3rgani2Cr el egistro de la!ropiedad. *+, Determinar los rasgos, notas o caracteres quedeben. presidir+ dicha organi2acin. eX egular, a efectos registrales la adquisicin, transmisin y prdida de los. derechos reales, especialmente inmobiliarios, as como los ttulos oque los X*5epresenten, con arreglc.a .dichas notas o presupuestos. ) Determinar3 tambin los efectos in ter artes y frente

a tercero de los asientos del egistro. e) Dedicar especialatencin al derecho de hipoteca,3 por su importancia comoinstrumento de tr#fico para el crdito territorial, tanto enorq4*,.aA,..635mecanismdeo garanta, como en cuanto alpro cedimiento especial para asegurar al acreedor su derechode cobro ejecutivo sobre la cosa hipotecada, de modo3r#pidoy econmico. De aqu, como dice CAsSO, que se haya3. visto ..

.,en l un derecho legitimador de las titularidades reales parafomentar y. asegurar el crdito, especialmente3 -r 3inmobiliario, teniendo por verdaderas las que aparecen de los asien?tos del egistro. . .3 ..3

, %hora* .bien, precisamente del alcance combinacin*.3&ie+*aquellos principios surgen los, diferentes sistemas .hipoteca rios, pudiendo, como m#s completa y comprensiva, adrnitir sela clasificacin propuesta por ROCA ;ASTRE& .&.

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CURSO DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRA" 9. Profesor MAR"O SABOR"O VALVEROE

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'] CA+. ".-S I)Tr.M/S K1, rr.rr QA> +N)H=>II U ARA

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A> isteas 88S rc&istrales :

a) "in solemnidad constitutiva ni p ro tei] a tercerosadquirentes 7Derecho romanoX.

*) -on SG.-**?llf:.i.da*.l =&K l " u tu ti va y 1Z1+.> leccin aterceros adq uire ntes 7Derecho germ#nicoX.

B> 1iste!as re&istrales:

a) egistro con efecto de re.qu isito de oponib ilidad*

al) De actos de gravamen 7an riguos oficios de hipotecasX.

*'- De. actos de disposicin en general 7Derechofrancs, belga, italiano, etc.X.

*) egistro con efectos de presunciri de exactitud +yplena proteccin a3 terceros*

.al) -on inscripcin

sui2o.3 etc.X.constitu tiva. LDerecho alem#n,

..3 o

*') "in inscripcin constitutiva 7Derecho espa)ol,eto 8er3 >.

. .e) egistro con plena eficacia formal o substantiva*

a') "in ttulo real 7antiguas legislaciones de arnburgo, "ajonia, $1bec^, etc.X.

*') -on ttulo ..real .. 7Derechocaustral iano? ?etc.X .. .5 ....3.,..., .... ,

Es decir, que el primer pasAo en la .evolucin del sistemahipotecario consiste en exigir el. cuplimiento de deterrninadas formalidades de publicidad para la constitucin, modificacin o extincin de las relaciones jurdicas reales4 elsegundo supone que esa publicidad debe operrse. a travs 5 t 2222de la institucin del egistro3 f^e !ropiedad, en el solo .sen?*.tido de que los ttulos que no hayan sido. inscritos en elmismo no producen efectos contra. tercero?que ?no haya sido3 *

parte en la 3relacin constitutiva, modificadora o extintiva4el tercer3 paso ?supone 5el reconocimiento. a las inscripciones ..

producidas en los 5libros regist rales de un determinado valor

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que se convierte en invulnerable cuando un tercero confaen ella al contratar4 el 'ltimo avance implica que no existen m#s derechos reales que los que aparecen inscritos enel egistro, e" cual constituye, por tanto, la 'nica verdadju rdica, produciendo la plenitud de su eficacia no slo frente

a terceros, sino incluso entre las mismas partes de la rela? .cin. hasta el extremo de que sus asientos son inexpugnablesa3 toda impugnacin. Es decir, que lo que inicialmente eraun mero instrumento destinado a dar a conocer determinados hechos jurdicos, termina convirtindose, en virtud deuna evolucin basada en factores internos, en el 6io ttulodefinitivo e inatacable de todos los posibles derechos y cargasreales que tienen por objeto los bienes inmuebles.

Esto sentado, vamos a examinar brevemente la formulacin de tales principios a travs de los principales sistemas

hipo tecar ios*

J, El sistema francs de la tran.scrlpcln

1. %=FE-EDE=FE" r"F-("3

En e" rno rnen to decisivo en rme 8S, evolucin de 8U[ ern?prende su gran tarea de unificacin y renovacin del Dere?cho, que haba de.vculminar en la codificacin napolenica,tres sistemas3 de3 pub iici dad se repartan el territorio de

9rancia* el nantisse!eru, locali2ado en las provincias del=orte4 la a roriance, de Ireta)a, y en el resto de la Ponarqua, las ordenan2as y edictos sobre la insinuacin y lasllm8*sG63t let tres de rati5ication. "istemas tan .heterogneos yde tan5 diverso origen parecan, en principio, hacer imposi?

ble todo intento de sntesis* . .3.

.A> os a+ses de 6nantisseent 7+.&

Iajo el nombre de nantisse!ent se designaba3 el conjuntode formalidades requeridas para la perfeccin de las transmisiones de la propiedad inmobiliaria y de los derechos .rea? .lc*. Ugt,*4,4clloanstituidos* 5*o* mismo que3 la invesridurafeudal,5 de donde deriva, se nos, presenta ,o3. una3 entrega

judicial de la posesin verificada por el Fribunal, la cual sedescompone en dos actos 3diferentes y. suces

.iv.os* el. devest.... .

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Jo &,I' I.-S1srE=-AS DE r-r.rr` I N/.>II11I=IUA

o dcs$ crit ancc, por el que el t ra ns ruitcn tc resigna icticia mente su propiedad en manos del jue2 territorial, y el,I&! o ad$rit anc e, por el cual la justicia inviste al

adquirente. $as formal idadcs del nant issc!ent eran ncccsari aspara todo acto 8 ransrnisivo o cons titu tivo de derechos realesin mobi liarios4 pero por decisivo que fuera desde e" puntode vista de la eficacia de la transmisin, no bastaba paraconferir al adquirente el beneficio del nanti ss ernent : era

preciso que el acta de la operacin fuese insertada en loslibros del ar chivo de la justicia territoria$ asta lareali2acin de tal formalidad, el adquiriente no poda serconsiderado como propietario* su derecho se limitaba a unaaccin personal con tra el transmi tente. L3 mismaformalidad era exigida

para los contr?atos hipotecarios, cuyo rango era fijado porla fecha de su inscripcin en los egistros 264licos.

TI> 'a. costu!re de(reta8a

%n#loga al naritis sern.ent , pero de una mayor eficacia, erala aro riance de Ireta)a. -omo aqul haba de reali2arseante la autoridad judicial, y una ve2 ;apropiado< el nueve

poseedor tena UD ttulo de propiedad al abrigo de tedadiscusin por parte de lbs acreedores hipotecarios y de la

.3A,? mayor parte de los dem#s titulares de cargas y derechos

? ? 3 reales. !ero como esta investidura judicial, m#s enrgicaue

la de los pases de nant isse!ent, implicaba la extincin dlos derechos reales en conflicto con el del adquirente, ir2ona una serie complicada de formalidades en garanta deaqullos. El acto inicial de la aro riance consista .en 8Cinsinuacin del contrato rraslativo, que bajo3 pena de3 nulidachabra de practicar se en los libros establecidos a tal fin erla sede de cada jurisdiccin real, que eran 264" icos. Sea03a la insinuacin la toma de posesin real del Ainmueble, :

transcurridos seis meses se proceda a las annies publicacin de edictos por el pregonero durante, tres .domingcsconsecutivos, sin intervalo, a la salida de. misa maRa$3 9inalmente, ocho das 3despus del. 3'ltimo4 pregn, .el.ijue2 levantaba acta del cumplimiento .de *4este 'ltimo .*.requisito *.y ?declaraba. al adquirente bien y3 debidamente ;apropiadoC _. -*,- &&+ &+--+, &)+-&+&A*....A.A5 3 A5 5."', .rO .5

RSO DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL 9 Profesor- MARIO+SABOR"O /+ALVERDECOMPENDIO DE LECTURAS-- 1 1 C i o !e" # O ( (

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W i i. El. "*,ll K.LK 5-* 888+ ] L*K="& 3&.*(= W[

e> os a+ses de. erec$o escrito

9uera de los pases de nant iss e!ent y de la provincia deIreta)a, la publicidad de las transmisiones inmobiliariassufri una gran decadencia. acia fines del siglo Z, bajola influencia del Derecho romano, que extenda por ladas

partes su imperio, la investidura feudal termin por simplificarse, hasta el punto de confundirse sensiblemente con latradicin romana. "e empe2 por hacer constar la invcstidura mediante una simple cl#usula de desaisine-saisine o deco ns t it ut o osesorio, insertada en el contrato de enajenacin, y se lleg incluso a sobreentender esta cl#usula deestilo y a equiparar los efectos de la escritura notarial conlos de la tradicin. Desde el momento en que prevalecenestos nuevos principios, los cambios de la propiedad territenaG se reali2an clandestinamente. "irG embargo, la publici

dad de las transmisiones no sucumbi de una manera definitiva* en el momento en que la investidura feudal desapareceen la mayr. parte de las costumbres, ...se ve renacer la Fin s in uacin X .en los paises de Derecho inscrito.

L3 ;ins inuacin< consista en la inscripcin del acto traslativo en "os registros llevados a este efecto por los oficiales de las jurisdicciones reales, y su finalidad, COIT1K !,rt 8Derecho justinianeo, era ;evitar los fraudes clandestinos que

pudieran reali2arse en perjuicio de los acreedores y otraspersonas interesadas


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40 -%l3. .?_"F].%" De l3l3ll.8-ltl,Kll 1,)H"II&I.I,/IU./

riceG id col icado ba jo 8*8 ga raru a del Es 8ado y al abrigo detuda rcscis in. en el derecho aru iguo ranccs la venta pordccret 5orc produca el electo de que el acreedor que no

haba formulado oposicin se presuma que haba conocidola venta y desistido de su crdito, quedando, por tanto, eladjudicatario completamente libre de futuras reclamaciones.Este procedimiento de purga no era en un principio aplica*le m#s que a las ventas for2osas4 pero par a extender el

beneficio a las adquisiciones voluntarias se imagin el expediente del ;decreto voluntario


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-]"( DE DEE-( =(435.5%l y EH."F%l ? !rofesor P%( "%I(l( J%lJEDECOMP$NT$ I $rrH)A) - T+ F r; ~ _ 5333 83K


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W r r.& P.1. "iFE.57,K $RANTS r U. TRANSCHII+rON (1

sicion. insp irad a en las -("l]GF b res de nant issc!cnt, yqueha de constituir la base de la $ey de Irurnar io. se manifiestael principio esencial de la reforma instaurada por -($l:.UF*L3 eficacia de la hipoteca, es decir, su existencia con rela

cin a terceros, ser# subordinada a la formalidad de unainscripcin sobre los registros p'blicos ...

D> os ant ecedent es directos del r&ien act uai

%nte estos precedentes se encontraba la %samblea =acional de 8U[, cuando envi a la -omisin de imposicinlos numerosos proyectos de ley que le haban sido presentados, en los cuales se intentaba el establecimiento de unnuevo rgimen de publicidad. =o lleg, sin embargo, esta%samblea a convertir. en realidad estas aspiraciones, limit#ndose, el a)o 8[S, a dictar dos decretos de limitado alcancey car#cter transitara. 9ue slo la -onvencin =acional, porlas dos $eyes de [ de Pessidor del a)o 888, $a que abordel problema hipotecario de manera fundamental* ambas seinspiraban en la obligacin impuesta a los propietarios deinmuebles de hacer en la (ficina ?de -onservacin de ipotecas la declaracin3 detallada de sus fincas, antes de poderlas enaje na r o afectar hipctecariamente. El artculo [[ pronuncia positivamente la nulidad de las transmisionesentre vivos, de las acciones de reivindicacin. y de la emisin

de cdulas hipotecarias no precedidas de la declaracin delosbienes que constituyen su objeto. =i la declaracininrnobi liaria, sin el depsito del ttulo de la transmisin enla (fi cina de -onservacin tiene por efecto consolidarde una maAr45Glera.Nbsoluta el derecho del adquirente, ni

prueba er&a o!nes la legitimidad de este derecho,ponindole al .abrigo de toda discusin ulterior4 isiquiera le asegura la pr3iori dad contra un adquirenteanterior que no haya transcrito su ttulo. El 'nico efecto quese produce es el de evitar. la ins cripcin con posterioridad

a esa enajenacin. En cambio, la

admitida antes de haber sido inscrita,3 y la revocacin pronunciada noYpuede afectar a los derechos hipotecados 3constituidos con anterioridad a la inscripcin4 la accin real delreivindicante se resuelve en un3 derecho de indemni2acincontra el autor d la afectacin, %s pues, fLnte a .los ter?

CURSO DE DERECHONOTARIAL Y REGISTRA"+ - Profesor MARIO SABOR"O VALVERDE

COMPENDIO DE LEC'URAS?.G: e

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eficacia es absoluta frente a terceros acreedores* seg'n3 losartculos [C al [>, ninguna demanda de eviccin puede ser


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42 CAP. .-;ISfE./AS ru* rU+f"+/'> I&-MOf"IIIARIA

ceros ri8"3 rcs de hipot 3s o de cdulas, el p ro2i8 ario designado como tal por la declaracin inmobiliaria dcposi tada en la -onservacin es, pase lo que pase, propietario.

"e s upr imen las hipotecas t#ci tas del an8iguo Derecho y seintroduce la llamada hipoteca de propietario y las cdulas

hipotecarias como inst rumeruos de la movili2acin del erdito. En una palabra, la $ey de Pcssidor no consolida la

propiedad inmobiliaria, sino en la medida de las exigenciasdel crdito4 pero dentro dc estos lmites, lo hace de una ?manera absoluta.

Ra bajo el Directorio se dicta la $ey de 1t de rumariodel a)o J, que, seg'n sus autores, intentaba reali2ar el

pensamiento de -($IEF, volver a las costumbres de nal/,0 ..tisse!ent v. consiguientemente. establecer sobre iXass m#sampli.as el? 3princir4io de la publicidad de las adquisicionesinmobiliarias. Foda la economa de esta $ey reposa, .sobredos, proposiciones* publicidad de los actos traslativos por latranscripcin y publicidad de la hipoteca por la inscripcin.c*$os actos translativos ?dice el arto C>?? deben ser transcrirs en los registros de l# .(ficina de -onservacin de i

potecas, en el Distrito en el cual les bienes se encuentransituados* hasta entonces no ,pueden ser opuestos a tercerosque hayan contratado convel vendedor y que se hubieran

conformado a las disposiciones de la presente $ey.< Esta notable prescripcin, que fue casi literalmente reproducida porla $ey actual de CW de mar2o de 8U\\, es el rasgo caracterstico del sistema de publicidad francs4 la transcripcin norepresenta papel alguno en la. transmisin det.derecho entrelas partes* constituye ]88aformalidad extrnseca, 'nicamentedestinada a hacer oponible a terceros el hecho de la transmisin. -omo se ve, la publicidad de la $ey de Irurnariotiene un campo de aplicacin m#s amplio que la de Pessidor$a legislacin del a)o J no coloca ya en primer planc

los intereses de los titulares de hipotecas4 se preocupa, antetodo, de garanti2ar, mediante la transcripcin, la seguridacde los adquirentes, de*?*donp.e4.r*i*n&i$itRHt, derivtambi5

3la de los acreeddi.s,*hip(tei.c#rro"is )8&r!i3aK!3*,lil#p.sqp,,6cin, por s misma, no ?tiene ninguna3 fuer2a probatoria5 ,advierte a los terceros la existencia3 del3 ttulo transcrito y asegura a ste un, ratigo de prioridad, pero no a)ade nada. a \8valor* si el cedente tena .un .de recho anulable o resolub$e.,

URSO DE DERECHO =(F%%$ y REGISTRAL. - Profesor %l( ,*.3.0j(( VALVERDE

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J. 8*8 ,,8*?388*8.8,K +.3*5=ll3*?3 888 l% %="-]37..(= 43

propiedad scgll ir # siendo, a pesa r ele la 8 ranscr ipc in r +Cria y revocable en manos del nuevo poseedor. $a hipotecan vencional, legal o judicial, no exis te fren te a los terceros

s las cosas, se inicia la discusin del -digo -ivil* do sformas de publicidad funcionaban entonces sin confundirse*la insinuacin, para las donaciones de bienes muebles o in,muebles, y la transcripcin, para la transmisin de la propiedad inmobiliaria, !ues bien, la insinuacin Que suprimiday sustituida por l.a transcripcin* toda donacin debe sertranscrita cuando tiene por objeto bienes susceptibles dehipoteca, estableca el artculo [W[ del --, y el 8.SS extendala misma norma a las sustituciones. !or lo que a las trans

isiones a ttulo oneroso se refiere, el artculo 8.\UW se limiba a exigir el mero consentimiento, sin necesidad de tra laansmisin se operase, pero nada estas requisitos 5necesarios para que la mismauviese eficacia frente a terceros. Despojada as de su atri

buto m#s esencial, la transcripcin fue, sin embargo. conservada ,como medida rara preparar la purga y hacer correr lanr.o-53r3r54F5533?34A 85333333-3A3Al A_ 1_ h* ...... ..n #####l--** .....I_"':',..J..- 8A3 ,,A.. ?-+A. +-+..., ......... :433??.vu .............t.t.al u. .... la. $tlX*?3J$3?3?a., K.lK*. ]J]]- l-3*`]l$a.]a. yAuc.

i los muebles estaban libres de toda inscripcin, la tra.nscr ipcir. careca de objeto,

!or una consecuencia inmediata de la nueva teora del-digo3 -ivil sobre la adquisicin de la propiedad inmobiliaia por el solo consentimiento, las hipotecas o privilegios nonscritos en ,el momento de 8?W. enajenacin no podan serlo

ya de 3una manera 'til. Esta solucin era de un extremo rigor,puesto que los titulares de derechos reales, a menos depracticar la inscripcin instant#neamente, se arriesgaban aer objeto de eviccin en caso de venta precipitada, % resol

ver esta situacin vinieron los artculos UWV y UW\ del -digo

de procedimiento civil 7derogados luego por la $ey de CW demar2o de 8U\\X* ;$os acreedores 3que teniendo una hipotecaonforme a los trminos de los artculos C.8CW,C.8C R C.8C,

del , -digo .-ivil no hayan inscrito sus ttulos con anterioidad a las enajenaciones que posteriormente se hagan deos bienes hipotecados no podr#n exigir la subasta conforme3 las disposiciones ?del -aptulo J del Ftulo ZJ del,

]"( DE DEE-( =(F%%$ R EH"F%$ ? 2)ofesor P%( "%N( J%$JEDE3. , -(P!E=D( DE $E-F]%" ?l: - le I o !e" 1&),)=+- +. ,,+ .. +=, ,= , =

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adquirentes. ni adquiere su rango, si no E&&-. mcd iaruc lainscripcin en el egistro.

dicin, para quebleca acerca de

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$II. E" S 1.+/1,=+1,/ +U/Nrs 'I& 1,Z/ I+\i/NSU,II+UON 4S

A Co ns t it ucion tic la i o ic du d = de: l o s f.(cI'&clI3.

reales iruriolnli ar urs

$a $ey no establece la obligacin de hacer p'blicos lodos losmodos de adquisicin de la propiedad inmobiliaria* slo sonsusceptibles de ser consolidadas por la transcripcin lastransmisiones de propiedad que tienen su titulo en un acto

p'blico. %s los registros p'blicos quedan cerrados a loscambios por muerte de titular abintestato y a las transmisiones operadas verbalmente. !ero ni siquiera todos los ac tos

p'blicos atributivos de propiedad inmueble son suscep tiblesde transcripcin* es preciso que se tra te de un acto in ter vivosy que este acto sea traslativo de dominio. De donde sesigue que las transmisiones testamentarias, los ac tos y los

juicios que declaran o determinan el derecho de propiedad,sin implicar transmisin propiamente3 dicha, es capan a la

transmisin. !or otra parte, los actos transcribibles no lo sonobligatoriamente, ya que slo es necesariay para hacerle opo?

3

!or lo que a les dem#s derechos se refiere, la $ey p ro?cede por va de enumeracin exclusiva de los derechos suscep) tibles de transri,i]

, siendo stos 'nicamente el usu?

Eructo, las servidumbres. el uso, la habitacin, la anticresisy los arrendamientos de larga duracin 7a pesar del dudosocar#cter real de estas dos 'ltimas figurasX43 finalmente, yeste es el punto mejor regulado por la $ey, los privilegiose hipotecas. El derecho de hipoteca, que afecta de una manera tan intensa el valor del inmueble gravado, no se manifiesta ostensiblemente por ning'n signo exterior y permanente, siendo, por tanto, de todos los derechos reales el queexige publicidad registraG de una manera m#s apremiante4

pero para que sta se consiga de una manera efica2 es ne?. cesario no slo que se exija para su valide2 y eficacia contra+terceros el requisito de la inscripcin, sino que adem#s reo3

quiere que el inmueble gravado se halle circunscrito conprecisin y que la determinacin de la suma garanti2ada seestable2ca claramente. El sistema francs acude muy imper?fectamente ?aNesta triple exigencia. 3

En. principio, los privilegios inmobiliarios no. se conservan "no a condicin de haber sido hechos p'blicos por la

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CURSO OE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - Profesor MARIO SABOR"O VA"VERDE.*COMPENDIO /E "Er)RAS - r ,C i e )o & !:e r )/#Oo-o . 0- ## )1# )

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para consolidar.cl ttulo el adquirente,nible a terceros.


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46 CA"+, --SISTEZ!&/S K1& +II"I",I+111A"" IN)/>1"1I,IAI/

insc ripc.i n h ipo tcca ria. !ero esta regla 88S es absolutam#s que desde el pu n lo de vis la de la conservacin delderecho de persecucin4 en lo que se rcfie re al derecho de

preferen cia, es objeto de notables limitaciones, %nte lododebe ha, cer se notar q uc Qos pri vilegios generales del artcu loC,8S8 del -digo -ivil, aunque establecidos subsidiariamentesobre los inmuebles, pr od uccn sus efectos entre los3acreedores inde pendientemente de toda inscripcin, !orotra parte, la ins cripcin, cuando es exigida para laconservacin de los de, rechos de preferencia, presentacaractersticas, de tener efectos retroactivos, asegurando laeficacia del privilegio tan to para el pasado como para elporvenir. !or lo que se refiere a las hipotecas propiamentedichas, el principio de la inscripcin, base del s is terna del-digo -ivil, no con cierne ni a L3 hipoteca del rerior odel inte rdicto r?estas hi.po tecas est#n libres de toda inscripcin, no solamente encuanto al derecho de p rcfe.rencia, sino tambin, .en cuantoal de persecucin, %dem#s, no slo son clandestinas, sinoadem#s indeterminadas y generales,

Este, triple fallo de .os p riricipios de publicidad, especia3lidad y determinacin, no puede menos de influir pernicio?3, samente en la solide2 de la garanta. originando graves per?

5:uicios, E$ acreedor .hipo tecario carece de medios legares,para defenderse contra3 estos peligros, El nuevo adquirente,en cambio, puede optar entre dos soluciones que la $ey lebrinda* de una parte, puede, llenando las formalidades de lapurga legal, obligar a las hipotecas ocultas a manifestarsepor medio de la inscripcin, bajo pena de decadencia de losderechos4 de otra parte, resulta de las disposiciones combinadas de la $ey de CW de mar2o de 38U\\ 7arr. [.K.> y dela, $ey de 8W de febrero 3de 8UU[ que cuando la mujer har nunciado por acto autntico a su hipoteca .egal .en..favor de los adquirentes de los inmuebles que est#n gravados

po.r3ella, esta renuncia lleva 3consigo la extincin de la hipotecay equivale a la purga, desde el momento err.que es3 publicadaya por la transcripcin, 3ya por nota marginal. !e3r3 el,primerprocedimiento es extraordinariamente costoso3 y= elisegundotiene un alcance limitado a .una .sola

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VII. E". SISTU!A "&8ANCI&S 111& I.A "+ANSCIII+&ION 47

coru ra las eviccioncs que rcsu ltan ya de una condicinre solutoria expresa o t#cita, ya de un vicio inherente alttulo de transmisin, ya de ciertos hechos posteriores al contrar o de enajenacin. $as causas de resolucin o anulacinno operan todas de la misma manera* unas producen sus

efec tos de pleno derecho y otras reconocidas por la au to ridad judicial.. !ero cualquiera que sea su origen y modode ac tuacin tienen como car#cter com'n el de destruir elcon trato retroactivamente, como si nunca hubiera existido.m porta para conseguir "u publicidad constatar, siempreque sea posible, en primer lugar, su existencia4 luego, si hansido deducidas en justicia, y finalmente, cu#les han sido lascon secuencias de esa reclamacin.

!ues bien, .de todos los derechos de resolucin suscp?, tib les de 3oi?at retroactivarnente, la Ley de 8U\\ slo ha or

gani2ado la publicidad del que e" articulo 8.>\V del -digo-ivil concede al vendedor por el precio no pagado, y ellode ?una manera defectuosa. Fodas las dem#s causas de resolucin quedan relegadas al rgimen de la clandestinidad.gual ocurre, si se except'a el embargo inmobiliario y lacorist itucin de mayora2gos, con todas las causas de. anulacin de los ttulos transrnisivos procedentes de la incapacidad de los contratantes o de la inalienabilidad del inrnuebletransmitido. "i la $ey exige la inscripcin de los juicios querevocan o anulan el derecho del propietario aparente, dis

pensa, por el contrario, de toda publicidad a las acciones denulidad o resolucin, con la excepcin 'nica de la revocacinde donaciones por causa de ingratitud.

7.... A. ).B> 4ormas e pu*licia

Existe en cada cabe2a de partido una (ficina de -onser?. vacin de ipotecas, llevada por un simple funcionario administrativo, que carece de facultades de calificacin. $a

publicidad se consigue por un doble procedimiento* la trans

cripcin de .os actos transmisivos y de los embargos inmobiliarios, que consiste en la copia literal y completa del documento3*4?*4?que3 puede ser incluso un documento privado?,sin abreviacin ni omisin alguna, en los libros del egistro,y la inscripcin de los privilegios, hipotecas, menciones pelas acciones de revocacin de donaciones por causa de in?

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48 CAf+. ".-SISTEMAS "E 83ll].-% 1&--i,,=Oi"II.A"IA

gea 7i U! Y las sen tcncias de a nu lac in o resolucin, que consiste en un srii llo cxt rac to analtico, indicando las cl#usulas substanciales dcl contrato ipo tccar io tales como "3 na

turale2a y situacin del inrnucb lc gravado, el acreedor, eldeudor, la extensin de la3 deuda y la poca de su cxigibiIi!3!.

ndependientemente de los libros afectos a las formalidades de la transcripcin y de la inscripcin, exis te el librode presentacin, cuyos asientos, extendidos en el momentode solicitarse la inscripcin o transcripcin, permite fijarla fecha o e" rango, y el libro de cuentas individuales, quehace posible la consulta de los libros mayores. En efecto,

en ellos las transcripciones e inscripciones, como en elibrode presentacin, se practican por orden rigurosamente cronolgico* 5le aqu que sea necesario un medio para3 poderorgani2ar la b'squeda de los documentos transcritos en cadacaso concreto 5, % este fin, el libro de cuentas individuales,de car#cter auxiliar, abre una a cada propietario irirnobiliario, a doble p#gina* en ella, de un modo esquem#tico, y se

paradamente,3 las transcripciones e inscripciones. de actoscuyo objeto sean los bienes de su pertenencia, con referenciaexacta al lugar de los libros principales en que se encuen

lran. "e adepta, pues, un sistema de folio? personal . por propietarios y no por fincas. $as investigaciones sobre este repertorio se facilitan mediante tablas alfabticas de nombres3y un registro ndicador de patronmicos.

Difcilmente puede imaginarse una organi2acin m#s irn?.perfecta y descabellada. !r escindiendo ?de3 las grandes dificultades pr#cticas que la locali2acin de los asientos puedasuscitar4 de lo complicado e in'til de la transcripcin nte?gra de los documentos4 de la imposibilidad de averiguar enning'n caso absolutamente el verdadero estado de un in?+

mueble, ya que falta, de una parte, la3 identificacin fsicade la finca, y de otra, es preciso .revisar todas 8[?s cuentasrelativas a los anteriores y3 sucesivos .propietarios?, de3 ias 5.,3fincas, lo que da lugar. ,a3 rrumerosas confusiones, *.*e^+.eseucial+3*.*.i.~ . '.:.defecto del sistema estriba 3en que reducida a.pr#ctica3 delasiento a una mera forrna l!3! 3que +ha* de cumplirse aut,

# ticarnente por el3 -onservador, queda abierto a 5toda3 clase.

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de actos defectuosos, que ninguna ,ncaia .p5uedyn desen? .

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VII. &". SSTf&,/A $"8ANCI&.S 1 I.A I=HANS=II+CI"N 49

volver y+ que complican a'n rn #?, el ya or2" o sistemacs t a 4lcci do.

C> 5ectos de lo t ranscricion

$a transcripcin es extra)a a las relaciones de las partesentre s 0& no es requerida como condicin de valide2 de losactos entre contratantes. %unque no sea transcrita la ventaexis te entre comprador y. vendedor por la sola fuer2a delco nse n 8irn ien to, y opera por s sola todos os efectos queel -digo -ivil reconoce a los actos transrnisivos. !ero enlo

3.que concierne a terceros, la transcripcin es necesaria paraque la transmisin produ2ca sus efectos. En tan to que el

ttulo tr ans lativo no ha sido transcrito, la venta es inexis?'< +++*++t3iltefrente a terceros. !or la sola fuer2a de la transcripcin, la propiedad queda liberada de todos los derechosreales constituidos con anterioridad al ttulo de adquisiciny de los cuales el egistro no revela la existencia, pues latranscripcin del contrato transmisivo salvaguarda la pro

piedad del adquirente desde un doble punto de vista* deuna parte, hace ineficaces con relacin al mismo las enajenaciones. emanadas del vendedor y no consolidadas por latranscripcin4 .de otra parte, cierra el egistro a la inscrip

cin de hipotecas y privilegios derivados de los precedentespropietarios del inmueble. Esta 'ltima regla tiene slo dosexcepciones* la relativa .a la hipoteca legal de la mujer casada y del menor, que conservan su derecho de persecucinindependientemente de toda publicidad, y la concerniente a

4S4D4,8 Ss.,pr,ivilegios del vendedor y copartcipe, cuya inscripcin@+...G.3.f..+8 3.V53...... r- RR)=, R R, +.

puede tener lugar en los cuarenta y cinco das siguientes ala primera enajenacin particin.

"in embargo, para que la transcripcin garanti2ase completamente la seguridad de los. terceros, sera preciso que los

registros p'blicos probasen la legitimidad del derecho realo 3SS de la transmisin de la propiedad de que manifiestan la. ?exis tencia que el ttulo del adquirente3 coloeado bajo la ga?

o .G*46*tr*antf#+dela ley fuese inatacable y estuviese alab rigo de todaeviccin3 .oculta. $a $ey francesa no ha admitido esta consecuencia y la transcripcin carece de fuer2a probatoria* .sihace oponible el ttulo ?*W.. terceros, no .borra los vicioN y las3

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CURSO DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL - Profesor MARIO SABORIO VALVERDE+5>M)ENDIO DE "ECT.URAS ...,.A..?4i.3WA e i clq4.*d.e*.*# o+o*(?`,*4.o.+.4OI+&


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./1+ I -SISIE8!AS DE "+U"I".IC"""A"1 IN,/+I>IIII.I,/IIA

causas c rcxo "i] que puedan at cct a r al t it uGo del vendedor. =o es la t rn nscr ipcin sino la prescripcin lo queconstituye e" fundamento del derecho de p rop ic d a d. con

to dos los inco nvcn ien tcs que ello trae consigo.

]X Mointienlo ne reforma e la le6islaci7n8ipo! ecaria francesa

Este imperfecto y rudimentario sistema de publicidad. nopoda satisfacer ni las necesidades pr#cticas del tr#fico 1K-mob iliar io ni las exigencias de los juristas. De aqu 0 que yaa partir de la promulgacin de la $ey de 8U\\ se suscitaseun movimiento de reforma de gran in tensidad. $as obrasde 9$(]DE SAINT D="y de IE""(=,por ejemplo, son unexponente caracterstico de esta tendencia, as como el -ongreso nternacional de la !ropiedad nmobiliaria celebradoen !ars en 8U[S. El Hobierno no poda permanecer impasi

ble ante este estado de cosas, y ya en ese mismo a)o seconcedi un crdito de un milln de francos p#ra iniciar unestudio cientfico y experimental de la posible y apetecdareforma. !or otra parte, apasionadas discusiones pa ramenta r ias tuvieron corno objeto este tema candente. El ejemplodel sisterna germ#nico y el del %cto Forrens eran constantemente aducidos como un camino a seguir. De todo estederroche de energas no qued6 sin embargo, m#s que lamasa ingente de materiales acumulados, que se muestra so

bre todo en la labor de la -omisin -atastral de 8U[7 9ueprecisamente el problem.a de la dificultad. extraordinariay caresta de la formacin de , un .buen catastro sobre basesslidas que sirviese de apoyo al egistro, lo que influy deuna manera m#s decisiva en el mantenimiento del statB 9uo,ya que la corriente conservadora fue en todo momento dbily difusa.

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!odemos, sin embargo, se)alar algunas leyes tendentes afacilitar la. transcripcin* as, la de 8U[U, dirigida a ;hacerm#s r#pida y m#s econmica +la revisin del .-atas.roN`4.*.lade 8 de mar2o de 8[8U, que fortaleci,3 en 3cierto .sentido. el.principio de especialidad, al exigir en las inscripciones hipotecarias la ;referencia a los n'meros y secciones del -atastro

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VII E" SIS/"/ $"8ANCES "C 1.1/ IHAN-


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)2 -%l3. 8.?""nP%" 11+ +U"I"."""AI" 8= ,K3KS8888 IAHI.+

UL3 obsoleta cgis lacin rcg ist rul vigente y los p rob lcrna s

que ello plautcaba en e" ir#f ico inmobiliario, mueven ela)o8[\W a Qa creacin de una -om isin in tenn in istcr ial con a

finalidad d reformar en profundidad el sistema rcgi s 8 ra lvigente has 8 a esa fecha.

9ruto de los trabajos de dicha -omisin E.&) el Decretode V de enero de 8[\\ y el dictado pos terio rrncn te el 1( deoctubre siguiente, para su ejecucin, as como sus corres

pondientes (rdenan2as, que suponen una modificacin, sinototal, al menos sustancial del sistema.

En primer lugar se modifica la organi2acin material de laicidad, estructur#ndose un egistro mecani2ado y #gil,

iante la creacin de un fichero inmobiliario conec tado confichas personales, seg'n un modelo tipo 'nico,para todos +osstros. Estas fichas, inmobiliarias o par celarias, seg'n loss, suponen .. dentro del sistema un atisbo de3 ;folio real


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tulos no inscritos se entiende que en .ning'n caso perjudicar#n a tercer os.

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Jlll. E$ ""FEP% 74]P%=-(

$# ]. El sistema germ#r'co

9rente al sisterna francs de la transcripcin ?admitido,adem#s de en talia, en Ilgica, umania, $uxemburgo, olanda y Hrecia? se nos presenta el alem#n como. el m#s

perfecto desenvolvimiento del sistema inmobiliario* una vieja A0radicin que se remonta a los m#s lejanos tiempos nosmuestra al Derecho germ#nico como el derecho de L3 pu

bl icidad. ]n examen sumario de su historia nos permitir#confirmar esta idea y hallar los precedentes que hacen com

prensible el rgimen actual*

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"eg'n el Derecho genn#nico m#s antiguo, la enajenaciny transmisin de un in mueble tena lugar mediante un actounitario345 reali2ado sobre la propia finca, y que, como todoslos dem#s negocios jurdicos reales, constitua un contratoal contado. $a $ey ibuar ia 7>S, 8X es el tes tirnoriio m#santiguo que de. dicha fo rrnal.idad tenemos. ]na ve2 que laventa haba sido acordada 7ella es el 'nico ttulo transmisivo a qu la $ey se refiere X4 las partes, acompa)adas decierto n'mero de testigos, se trasladaban al fundo donde

tena lugar la ;sala< 7tradicinX o entrega de la cosa, hechapatente mediante diversos signos3 exteriores* entrega de unguante, de una rama y de un terrn de tierra al adquirentey abandono de la finca por el transmitente, que al efecto.saltaba -I3s vallas. 3% continuacin, un grupo de ni)os queha3b7ari3 +3ido3 llevados al lugar eran abofeteados y- recibanfuertes tirones de orejas, con objeto de que3 no olvidasenel acto que haban. presenciado. De esta manera el transrni?3tente se despojaba de su investidu.ra y .el adquirente quedabainvestido del inmueble objeto de la transmisin.

$a 3exigencia de trasladarse?al. lugar en que el inmueblese encontraba no poda menos de. resultar a, la larga incmoda, .de donde se3 sigui que ya en laipropia $ey ibuariaencontremos rastros de formas de3 investidura, .incorporal.Ello poda3 conseguirse medi4nte dos, procedimientos* la

uflass un6 procesal 7o abandono procesalX y la ;investidura. . .

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S4 CA+. ".-SISTEMAS DE 63](]-l%l INMO"II."ARIA

pc r c8 ur t a ni 7, H pr imcra re83 lugar ante el Fribunal eal,y despus tambin en tos locales, y consista en un procesosimulado, semejante a la.in iurc cessio romana* el enajenanle era condenado a abandonar la posesin, y, en consecuencia, a su uflassun6 #e

-on posterioridad a la poca franca, las viejas ,formas .sedebi li tan, lleg#ndose a la transmisin por una mera declaracin formal. "in embargo, pronto se producen hondas transofo rrnacione s, manifestadas sobre todo en la gran extensincon que se admite la intervencin judicial en el acto trans?

,!.**Giti KBS. % partir aproximadamente del siglo Z se convierteen algo usual impetrar la cooperacin judicial, reali2#ndose

la transmisin ante los Fribunales judiciales* no era ya necesaria, a diferencia de lo que ocurra en nglaterra, dondetal pr#ctica se conserv hasta 8UWW, la ficcin de un proceso,sino que bastaba la peticin del adquirente para produciruna sentencia confirmatoria de su derecho y testificadorade la regularidad de la transmisin, operada*3 ]nase a3 estaventaja otra a'n m#s importante, derivada de la institucinfranca de la issio in onnu!: el jue2, por tres veces, requera a aquellas personas que tuviesen alg'n derecho que

, hacer valer sobre el inmueble, para que si estaban presentes

lo ejercitasen en el acto, y si esto no ocurra, el jue2 conceda la pa2 sobre el fundo. En cuanto a los ausentes, dis3ponan del pla2o de un a)o s un da, transcurrido el cualsin que se formulase reclamacin, la investidura .dcuiridase converta autom#ticamente3 en* rec$te 'Ce%ere, y .el adqui Xrente vea consolidado su derecho frente a cualquiera que

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no derivase de l causa. Esto43 que en un principio fue slouna costumbre, concluy en muchos lugares. 7"ajonia, .Pag?

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CURSO DE DERE1HONOTARIAL y RE&&&&-STRAL - Profesor MARIO SABOR"O VALVERDE X

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dcbu rgo "ui2aX por convertirse en rcq u is it o ncccxa rro raraque la le an srnis in se operase.

En las ciudades del =orte se extendi la pr#ctica de inscribir en libros p'blicos y oficiales, llevados en los Fribunales o en el -onsejo Punicipal, todos los negocios inrnob i?

, iarios en que los mismos intervenan, con lo que su constancia adquira mayor valide2. En ciudades como Irernen,$iibec^ y en los pases de la -orona Iohemia "e convirtila inscripcin en un requisito esencial del acto transmisivo,de mero medio de prueba que era en un principio. $a u9lasDi.& per d i gradualmente su significacin, siendo al fin abandonada por completo y sustituida por la inscripcin constitutiva, acto perfeccionador al cual se ligan la transmisinde la propiedad y la adquisicin de la rec$t.e e%ere. % talfiri se conserva.3 transformado, el antiguo procedimiento de

publicacin de proclamas, que se reali2a por medio de edictos fijados en los tablones p'blicos.

B> e la receciEn al si&lo FF

Fodo este natural desenvolvimiento, netamente germ#nico, fue profundamente perrurbado por la influencia del De?.fecho romano?cannico a partir del momento de su recep?++ci n en %lemania. En Derecho romano, como sabemos, sereali2aba la transmisin tanto de muebles como de inmu*.++

b les mediante la entrega de la posesin, sin requisito de publicidad alguna4 y a mayor abundamiento, en los casos decon stit ut urn oss esoriu y revi anu. t raditio no exiga, ni.siquiera, la entrega material de la cosa. !ero. aunque el De?rech .rrrrano llegase a ser Derecho com'n en %lemania, esaconcepcin no consigui nunca vigencia general, y los derechos. particulares, con mayor o menar ..intensidad, seg'nloscasos, se mantuvieron fieles a los tradicionales principios,dando lugar a una situacin confusa, en .que se desenvolvieron los dem#s variados sistemas, que pueden, en esencia,

ser reducidos a cuatro fundamentales*1.G istea de la tradiciEn li&ada a un contrato 5oral.

3"lo excepcionalmente algunos derechos ??como la (rdenan2a revisada de Pec^lenburgo de 8U de octubre de 8UVU?admitieron la tradicin romana, libre de formas, como suficiente para transmitir la propiedad4 la m(4Lor parte exigan

-]"( DE DEE-( =(F%%$ y EH"F%l ? !rofesor P%( "%I(l( J%$JEDE5 .-(P!E=D( DE $Equ%" ?.*8[. e i c I o .. !e" C ( ( T. ?. ))CU"TAD 5E DERECHO - (N.IV9ERSIDAO.OE COSTA R 1 +CA+ .) +&&-).&=&&.= &.

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.'1H CA"+. 1.:9:SIST1)MAS m* l3ll8l8.l-ll%88 I N ,+WO"8I I ARIA

la concurrencia de un contrato formal, can notificacin a laautoridad judicial 7insinuacinX, para que lo confirmase o lohiciera inscr ibir en los libros llevados afcfecto en e" :u2gado

o Fribunal. De aqu derivaba para el jue2 e" deber de `3minar la observancia de las formas y requisitos necesariospara la transmisin. En Irunscheig, urhesse, "olm y enalgunas leyes sajonas encontrarnos manifestaciones de estesistema.

I.G istea de la tradiciEn li&ada a la inscri)rio7

1-' grupo m#s amplio de derechos lo constituyen aquellosque a los anteriores requisitos unen el de la inscripcin,como esencial para que se produ2ca la plenitud de efectosa 3la transmisin ligados. El derecho de gravar

hipotecariamenteel fundo era slo reconocido al titular inscrito, ya que sloste tena una propiedad perfecta. !ero como, por otraparte, la tradicin unida al contrato produca tambin ciertos efectos, surga la contradictoria posibilidad de una propiedad doble* la formal o del egistro y la material nacidade la tradicin. Fal fue el sistema prusiano hasta el a)o 8UC..

J.K ist ea de la 6Auilas suri&7, .udicial. $a Auilassun&judicial, seguida o no de3 inscripcin, "e mantuvo en el derecho com'n de "ajonia, en muchos derechos de .las ciud*a.*.+++

des y en algunos derechos de los3 dnder. El derecho com'n. ..de "ajonia atribua adem#s a la tradicin ciertos efectos.De aqu la distincin entre un ominiurri naturale 7que nacade la simple tradicinX y el llamado ominium ciile 7quese produca por la Auilassun&, sin necesidad de inscripcinX.En Irernen era igualmente suficiente una .declaracinj rans?5misiva confirmada judicialmente. !or el contrario, en, $1bec^,arnburgo, Ierln y Punich, y en los derechos de las i::dades de annover y Pec^lenburgo, 3era necesaria la inscripcin subsiguiente a la Au5lassun&.

L.K istea de la transcriciMn: 9ue aplicado en %lsaciay $orena hasta 8[SS, y en los pases de Derecho 3.francs4como Iaden y essen, si bien5 con ciertas modificaciones .

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C> l naciniieiu o d c uua co ncicncia cicnt i licu

el pro*lema

L3 consideracin !e los problemas hipotecarios por losju ris 8 as tericos va ganando claridad con e" transcurso deltiempo. En un principio, la doctrina pandectista desconoceen absoluto .el sentido del principio e instituciones de la

publicidad germ#nica, y as se llega a una verdadera orif-.sin de conceptos. %=H, por ejemplo, a principios del siglo F#, al reali2ar la revisin del derecho terri tor ial de1rtemberg, trataba de apoyar la u9lassun6 en textos delCodeN ( ustiniani y del ecret u ral iani, asimil#ndola a lainsinuatio romana* igualmente, la #ersc$%ei&un& era confundida con la prescripcin. !ronto, sin embargo, se acusanlas diferencias entre ambos derechos y se intenta su supe?r3i]. ,+, .....

9rente a romanistas incomprensivos como David P%EJ]"se levantan los defensores de las instituciones indgenas*surgen las controversias en torno a la necesidad de la uilas

sun& entre CARPOV y $RANTE, producindose abundante bibliografa sobre e" problema del rango de las hipotecas. Raen el siglo ZJ los germanistas se afian2an en " posicin,

ponindose de moda la redaccin de tesis doctorales sobreel pi6nus 6ermanicus o temas an#logos, hacindose objeto deinvestigacin cientfica los liri consensurn udiciales, si bien

se emplean conceptos romanos para facilitar la construccin.

!ero, lo que es m#s importante, se van creando nuevosv,aYre7jR*fL[icos ue han de inG:uiAr proQundamete en losordenamientos venideros* en "ajonia, y en contra del derecho recibido, se mantuvo la exigencia de la u9las sun6 parala adquisicin de una propiedad ;civil< y perfecta. =o era,sin embargo, raro que en la pr#ctica se prescindiese de talformalidad, gener#ndose una propiedad imperfecta, que daba

base, por analoga con el dominio borritario de los romanos,

a una accin publiciana, a una accin negatoria, y serva debase a una prescripcin adquisitiva. $a doctrina hubo deocuparse de este fenmeno, siendo numerosas las construc?.ciones de este dominio natural, frente al civil o tabular, y el

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estudio de sus recprocas relaciones, de donde naca unanueva idea de la. propiedad dividida, y una te

.ndencia a

exigir

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+. .CURSO DE DfRECHO NOTARIAL y REGISTRA" - .Profesor MARIO SABOR"O VA"VERDE

. +&-'OMPENDIODE LECTURAS - r. C.i.) Io .!.e I #.KK.K ..)ACU"TAD DE OERECHO - UNIVE+8cIoAD DE COSf,3..::R8e . ..... 5, .. K .. .. . .. +. +.. . 3....... .34 , +&.,& &..&+-)&= .+

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\U U.I: I.-::SISTEMASUI& I+UIII.ICII,,/I IN./.BOI"II.I,/IBI,/

B oo o 4 " &/83" ios. i"so por W03 2e3", e" reais 8 ro !e los8 08 lo s, como 'nico edio de evitar Los inconvenientes detal sir uaciu a nrna la. !(l otra parle, la idea de la proteccin de la buena fe experimenta una apasionada

defensa en los u ri s las del setecientos. "u ra2 debebuscarse, induda bternen te. en la concepciniusnaturalista, tan propicia a la lides. As!, :oaqun!(FHE""E comien2a su Tractat us de +n dole ac naOira i&nus, en 1##, con la tesis* F $ie"es est 2r3ecipuurn socictates hurnanae f!38X, y %gustn$ER"3E deca en sus Peditaciones ad /andectas: ;9ides

publica ma gis fo rsan pcriclate retur. si hi, 5i legumauctor itate subnixi se suaquc dcbitori cred ide runt, abhis quibus iudcx favit excludercn t]$ de no

viembre de 8UVW inaugura en el reino de "ajonia3 el llamado

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inlrocluca por ve2 primera un egistro inmobiliario confines ex.clusivos de derecho privado, y no mero instrumento

1 de poltica fiscal. "e crea el tipo del folio real, desenvueltoen un claro y preciso formulario. $a proteccin de la buenafe mediante el principio de la publicidad es reconocida en

todas sus consecuencias, y el principio de la inscripcinccnsti tutiva .llevado a la pr#ctica en toda su pure2a* sin inscripcin no es posible que na2ca derecho real alguno, si seexcept'an las servidumbres, y el -digo -ivil de 8U>W su

prime en absoluto la posibilidad de una propiedad naturalopuesta a la propiedad tabular. En tanto que en el reino de"ajonia se proceda a la reali2acin pr#ctica del sistema mediante la organi2acin de los libros registrales, cosa queexigi muchos a)os, su influencia se fue extendiendo a mucaos de los peque)os Estados turingios.

4> (aviera = D urte!er&. En e" sur de %lemania el movirnien to se orienta principalmente hacia la superacin delderecho hipotecario romano, sobre todo contra la 3clandestinidad de la hipoteca. De aqu que fuese objeto de detenidoestudio un problema que hasta la fecha.haba sido considerado corno accesorio* el de determinar el mejor formularioregistral posible. $os principios de publicidad y especialidadfueron desenvueltos con 5una admirable lgica. "in embargo,el problema de las costas determin que se creasen3 sucesivamente libros de hipotecas y no registros inmobiliarios com

pletos. "e reconocen, si bien de modo muy confuso, la hipoteca de propietario y las cdulas hipotecarias al portador.En lo dem#s, la influencia del derecho prusiano es muy

patente .Y. reconocida por los mismos autores b#varos ..+ ,..

cX os a+ses renanos el erec$o 5rancs. +$a invasin

del Derecho francs en los ,pases de la orilla i2quierda delhin se inicia a fines del siglo ZJ. Fras la conquista na iolenica, el Code Civil es introducido en el reino !e estfalia y en los Hrandes Ducados de Iadn y de Ierg. "e ex

nde luego al departamento hanse#tico, P. Dan2ig,+ a 9ran^?+

furt, y al ducado de =assau. Esta intrusin motiv en+ se Iida una reaccin de signo poltico y nacional. "in embargo3,3 lauacin. se prolong a'n despus de3 la bancarrota del

mperio y la reforma se dirige simplemente hacia modifica?ciones parciales*. =ada de extra)o tiene, pues, que la. ten?

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CURSO DE DERECHO NOTARIAL Y REGISTRA" .. Profesor MARIO ;ABOR"O VA"VERDE

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60 CA"+. ".-SISTEMAS DE rUGUe">A"" IN./.>IIII.1AHIA

!erii3 358 manifestada se dirija 3 "3 superacin !e" rgimende la transcripcin, que era calificado por el notario Eut.nnde D1 sseldorf como ;el peor que haya podido ser imaginado`3`.=o faltaron. sin embargo, autores que vean en talsistema una atenuacin de los defectos 5e otros sistemas,con su movili2acin excesiva del suelo, haban podido. producir* aumento de gastos, pulveri2acin de la propiedad, indiscreta tutela burocr#tica. $o cierto es que hasta la fundacin del mperio alem#n no pudo llegar?se a .un total abandono de la legislacin hipotecaria francesa y a su superacinpor los principios netamente germ#nicos.

!> PecSlenur&o. -on toda facilidad se consigui ePec^lenburgo el despla2amiento del sistema romano Y.+ se

inici una originalsirna tendencia, inspi rada en los derechosde arnburgo y $1beo^, impregnada de profundo espritucapitalista* el suelo concebido como valor de cambio es lafrmula. apetecida y que repercute profundamente en el problema de la propiedad y eil el concepto de la hipoteca. "eatiende m#s a las necesidades de la colocacin de .capitalesque a las exigencias del propietario que les necesita. Enciertas la2as, como en ostoc^, se crean verdaderas bolsas5de hipotecas. %s se explica que la legislacin se esfuercetodo lo posible en facilitar el tr#fico de las hipotecas* se

simplifica la cesin, hasta reducirla al mero endoso de lascdulas, admitindose incluso las cesiones en blanco, y setrata de aniquilar toda excepcin que amenace la subsistencia de la inscripcin una ve2 practicada. =unca se acustanto como aqu la fuer2a constitutiva de "3 inscripcin. _e.adrni te la hipoteca de. propietario* y ?surgeel tipo !e= la3 deudaterritorial #>r un sc8ul+, en que la hipoteca se independi2a.del derecho de crdito y vive su propia existencia, con abstraccin de ste. Estos resultados fueron slo .progresivamente conseguidos y culminan en la (rdenan2a hipotecaria.de 8UVU. "i alg'n reparo puede hacerse a la egislacin 5dePec^lenburgo es su unilater al3idad, ya que .slo torn en con?sideracin la colocacin de capitales.

eX /rusia. El desenvolvim iento . de3 la legishiMi3M bipote?3caria prusiana se caracteri2a por su .naturale2a .sinttica ..yamp liarnente comprensiva ..3 En .su sistema* se acogen3 elemen:os dispersos de la *legislacin de los diferentespases ?prin?

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ci pa lrnc n te Pcc^lcilburgo??, que son cornp "r 8 3!o` y reducidos a un todo armnico. %s el sistema prusiano constituyeel escaln previo al definitivo ordenamiento del C]!iao -ivilde 8U[>. L3 rea"3 de publicidad absoluta engendra la de lalegalidad, y el principio de legalidad, su ve2, fundamentay justifica la doctrina de la fuer2a probatoria del egistro.$a sntesis de estos tres elementos, generadores del sistemade publicidad prusiano, se consuma legislativamente por ve2

primera a travs de la eset ; ii er den i&enturnser%er yla >ruri* uc8ornun6, ambas de \ de mayo de 8UC. $as tincas fundamentales del desenvolvimiento del problema fueron las siguien tes*

8.88 En la teora de la adquisicin de la propiedad, comoen los Estados3 de "ajonia y Furingia, superacin teora dela doble propiedad tab uiar y natural* la propiedad se ad

quiere slo mediante la inscripcin4 pero, y aqu se acusala influencia de la doctrina paridectista, esta inscripcin nose apoya sobre el acto causal Ocausa 'raecedensrunsc8ul+, y en todas sus consecuen

cias, la hipoteca de propietario. El tr#fico de las hipotecases liberado de toda formalidad, consiguindose por la solacesin del instrumento o cdula, y el adquirente hipotecario

3queda ...,garanti2ado de toda excepcin procedente de la 5*persona de su autor y que no conste inscrita en elegistro.

W.a El sistema prusiano de los libros del egistro reposa. sobre la idea 3de individuali2ar los inmuebles mediante lainscripcin de cada finca en una hoja especial que da? a conocer objetivamente la naturale2a y estado de la ?finca, la

propiedad y los derechos y cargas sobre ella establecidos. Deaqu que la publicidad prusiana tenga. su apoyo 3en el -atastro. $a inrnatriculacin de las propiedades se oper, cornomedida general, en el mismo orden establecido para el -atastro, del cual se toman las indicaciones .concernientes 3a lasituacin fsica de los inmuebles inrnatricul

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sistema del fo"io real, y excepci o na lmcn r.e. se admite el delfolio personal en las regiones en que el fraccionamiento excesivo de "3 propiedad inmueble hace muy difcil e" es tab le

cirniento de folios reales.

C. E$ SISTEMA DEL -(H( CrWIL ALEM/N

El sistema registral hoy vigente en %lemania, que comoindic#bamos no es sino un perfeccionamiento del sistemaprusiano, se halla regulado en lo fundamental por el -digo-ivil de 8U[>, que contiene lo que los autores germanos conocen con el nombre de principios materiales4 la (rdenan2a

de los egistros de CV de mar2o de 8U[, que contiene losprincipios formales, y la $ey ?sobre %djudicaciny %drnin istracin :udicial de CV de mar2o de 8U[>, que contiene todala materia relativa a la tramitacin ejecutiva de los derechoshipotecarios. "eguiremos en la exposicin3 el mismo ordenque suelen adoptar los hipo tecaristas alemanes, distinguiendo el aspecto material del formal, y empe2ando, para mayorclaridad, por e+st+'. ltimo*.

A> /rinciios: 5orales

"e hallan sujetas a la inmatriculacin inmobiliaria las fincas de todo gnero.. con excepcin de las propiedades del9isco, los caminos, aguas y algunos otros bienes de dominiop'blico, las concesiones mineras y todos aquellos derechosque determine la legislacin ..de .cada .pas. .!ara.i.cada .fi3se abre en los libros del egistro unahoja especial. .

"on derechos inscribibles todas las relaciones jurdicasreales que graviten sobre bienes 3inmuebles 7a diferencia de1K que ocurra en la mayor parte de los registros anteriores,

que eran meramente hipotecariosX, -omo quiera que el,sistema hipotecario alem#n, en materia de derechos reales, admite el principio del3 nu!erus clausus, resulta que ?apar te ..dela propiedad y de la hipoteca y sus variantes ser#nsolamenteinscribibles los derechos ..siguientes* las serJidumbres3 prediales, el usufructo, las servidumbres personales imi tadas,los derechos de tanteo y retracto yas cargas reales, 3siempreque tengan por. objeto un bien inmueble. 5, .

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si ello no origina peligro de confusiones. Estas ;hojas unificadas< representan una transaccin entre el sistema de losfolios reales y el de los folios personales, y so"3rri te seaplican donde, como en essen o el !alatinado, la propiedadse encuentra muy dividida. $as secciones principales de queconsta cada hoja son las que corresponden a la naturale2ay finalidad del egistro, debiendo, por tanto, aparecer refle

jadas en l* 8.S $a cabida de la finca. C. "u propietario.X.S $os grav#menes a que se halla sujeta. $as fincas se describen y

especificancon sujecin al

-atastro.!uede

consultar el egistro o su archivo todo aquel que demuestre ..hallarse asistido de un legtimo inters.

El registrador slo puede actuar en funciones de su car? go, ainstancia de parte o requerido por una. autoridad. "e except'ael caso de la apertura delvregis tro, que se reali2a siempre deoficio, "i la solicitud contiene alg'n defecto, el 5 3,,5registrador puede recha2arla indicando las ra2ones a que elloobedece, o conceder al solicitante pla2o prudencial

para55,,, que subsane la omisin. A la solicitud se han de

acompa)arlos documentos justificativos, en forma que abone la verdad,y autenticidad de su contenido, El consentimiento para lainscripcin o cancelacin ha de constar, por lo menos, en

documento legali2ado por la autoridad competente, .basta..doque 8S? sea por el jue2 o notario. A diferencia de 8S queocurre en el rgimen civil, que subordina el nacimiento delos derechos que se constituyen sobre inmuebles al ;acuer?do< entre los interesados, la (rdenan2a del egistro slo,exige del registrador que examine si la inscripcin o cance?3acin se halla consentida por la parte pasivamente interesada, es decir,3 por aquella a quien perjudica 7principio delconsentimiento formalX.

& +)+),,=+&=,+.,. .,

En su deseo de hacer que el egistro refleje con la rnayorfidelidad posible la realidad jurdica, dispone la 3$ey quetodo el que apare2ca otorgando una, inscripcin, para que

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CURSO DE DERECHONOTARIAL Y REGIST)" - !rofesor MAR"O SABOR"O VALVERDEZCO)PENDIO DE LECTURAS,.


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o" 7s83 sea efi3h, 3 !e hallarse previamente inscrito como8 it u la r del !er-eo otorgado. "in embargo, la $ey se ve obligada a apa rtu rse a veces de este principio del tracto sucesivo o coru inuo. como, por ejemplo, cuando los herederos se

limitan a 8 ra ns ri 8 ir o extinguir derechos heredados. ElEs tado es el 'nico y exclusivo responsable de $osquebrantos que pueda ocasionar 8L.+1 registrador porincumplimiento doloso o negligen te de los deberes de su cargo,aunque luegopueda accionar con tra el funcionario culpable.

B> ?rincipios materiales

aX Acuerdo e inscriciEn. !ara transmitir la propiedadde una finca, imponer sobre ella cualquier derecho, transmitirlo si ya se halla constituido, o ?gravarlo eri 5beneficio de

al gu ieu, es requisito indispensable que medie un acuerdoentre el titular del derecho que se transmite o grava y el

++++adquirente, seguido de su inscripcin en el egistro. Estadoble exigencia ?d.el acuerdo +y la inscripcin? separa elsistema del -digo -ivil del de la llamada ;fuer2a formal

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si e" acuerdo transmisivo carece de valide2, la inscripcin-78e por su base. L3 funcin calificadora del registrador 2 rincipio de legalidadX debe, pues, de lirn ita rse a la calificacindel acuerdo transmisivo abstracto.

!ara extinguir los derechos constituidos sobre inmuebles,"3 legislacin material slo exige la renuncia del interesadoseguida de la cancelacin del derecho en el egistro. En cam

bio, el -digo exige tambin el acuerdo para introducir uncambio cualquiera en el contenido de un derecho inmobiliario. =o es causa cancelatoria en los derechos sobre inmue

bles la llamada ;confusin /rinciios >de rioridad esecialidad. Si sobre una

finca concurren varios derechos. reales, stos no ocupan unrango igual en el egistro* sino que se clasifican y grad'anen relacin de prioridad, atendiendo al tiempo 4 rior te!ore aliar iure. En Derecho alem#n no existen los privi le? .gios legales que reconoca el Derecho romano y todava concede el Derecho francs a favor de una serie de crditos,3como los de cobran2a de tributos +p'blicos y el asignado a+-1&3&:mujer por los bienes que aporta3 +al matrimonio. SOD, sinembargo, varias las restricciones impuestas a es te principio,

basadas unas en el derecho substantivo y otra en el rgimen5

procesal de ejecucin. %"/, por ejemplo, los grav#menes a lasrentas pendientes en concepto de compensacin por el esta

blecimiento de ciertas servidumbres legales, como son las deedificacin y de paso.

-omplemento y garanta del principio de prioridad es elde especialidad4 que presenta un doble aspecto*3 en primertrmino ( el de que cada derecho real slo puede recaer sobreuna determinada finca y nunca sobre todo .el patrimonio, isobre un n'mero indefinido de inmuebles, y en segundo lu

gar, que ha de indicarse numricamente y en moneda nacional la cuanta del gravamen que se impone.

.$as partes .pueden, sin embargo, .de mutuo acuerdo, substraerse al principio de prioridad adoptar para sus derechosotro criterio de prelacin, Pas para ser v#lidos estos convenios deben inscribirse en el egistro .. L3 $ey admite tarn?

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ra conseguir la rectificacin* exigir la autori2acin pertinte de la persona debidamente inscrita, y si sta la de

ega, en tablar la demanda de rectificacin que se establecera tales Qincas, la cual no se substancia generalmente antemismo egistro, sino por va ordinaria.

L3 demanda de rectificacin sujeta a las formas y tr#midel proceso ordinario, con su consiguiente lentitud, pueno ser? bastante efica2 para amparar los intereses del

rjudicado, hacindose necesario un procedimiento m#s exdi tivo, cual es el solicitar del jue2 que ordene el asiento

el egistro de una ;protesta< o salvedad provisional conla inscripcin reputada como falsa. $a protesta3 deja sin,

cto, respecto a la inscripcin protestada, el principio dep'blica. "in embargo, su fin no es clausurar en absoluto3inscripcin ni privar a la persona inscrita de toda posi?

dad de disponer del derecho que el egistro le reconoce,o prevenir a cuantos lo adquieran o sobre l puedan fun

otro de que este derecho puede caducar, en el caso dee llegue a decretarse la rectificacin correspondiente. L3otesta, sin embargo, carece de fuer2a .retroactiva y slooduce efectos a partir del momento en que ha sido asena en el egistro.

El transcurso del tiempo, por su parte, es utili2ado paranseguir ese acuerdo entre la realidad y el egistro, dandoferencia a ste sobre aqulla. Tuien por espacio de treina)os permane2ca inscrito indebidamente como propietade un inmueble, si adem#s se mantiene en su posesin

ntinuada, adquiere por prescripcin la 5propiedad 7 [SS.8., del IHIX, y, por el contrario, 3los derechos reales

re inmuebles indebidamente cancelados enel egistro seing

lectura (resumen) sistema registro inmobiliario

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