labra olivares, c. - financiamiento de la vivienda en chile

8/18/2019 LABRA OLIVARES, C. - Financiamiento de La Vivienda en Chile

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En el mercado del crédito hipotecario chileno destacan tres hechos en la última década: Primero, se hapasado de una industria fuertemente financiada con recursos externos (letras hipotecarias vendidas en elmercado de valores), a una financiada con recursos propios del financista (mutuos hipotecarios noendosables). Segundo, el sector inmobiliario ha aumentado su importancia con respecto a la economía (deun 0,9% del PIB en 2001 a un 2,2% del PIB en 2011) y también con respecto a las colocaciones totales de laindustria bancaria (de un 19% a un 25% en el mismo periodo). Y tercero, la entidad más relevante delsector pasa a ser el Banco Santander, sin embargo, si controlamos por público objetivo, el Banco Estadosigue siendo el actor más relevante en el grupo de vulnerables, pertenecientes al primer quintil 1 de ingresodel país.

Ésta segmentación deliberada de la banca genera la exclusión de aproximadamente el 17% de los hogaresdel país, siendo inalcanzable para ellos conseguir un crédito hipotecario debido a que son demasiado riesgosos. Vale decir, bajo el análisis crediticio de un banco la probabilidad de morosidad o no pago de estoshogares es tan elevada que cortan el financiamiento y generan un racionamiento por riesgo. También lasentidades pueden ex-ante evitar el análisis de riesgo si ponen barreras de entrada, como ocurre con losbancos que exigen rentas altas. Se estima que en 2011 fueron 834.122 hogares los que no pudieron accederal financiamiento por ésta vía de exclusión financiera.

Que se busca responder con el artículo:

1) ¿Qué instrumento financiero es el más utilizado hoy para financiar la adquisición o construcción deviviendas en Chile?, ¿cuales pueden ser las razones que motivaron el paso de un instrumento a otro en

el periodo analizado? Y ¿Qué implicancias tiene esta composición?2) ¿Quienes son las entidades más relevantes del mercado a nivel nacional, y en específico, para lapoblación de menores ingresos (vulnerables y emergentes)?

3) ¿Cuánta población bajo este sistema de financiamiento hipotecario está quedando sin opción de adquiriruna vivienda?

4) ¿Son éstos segregados necesariamente los candidatos primordiales de la política habitacional?

Documento de Trabajo N°3

Octubre 2012


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Instrumentos de crédito actuales

Existen en Chile tres instrumentos financieros que permiten tanto a personas naturales como jurídicasadquirir un bien raíz sea este para fines habitacionales o generales: las letras hipotecarias (LH), el mutuohipotecario no endosable (MHNE) y el mutuo hipotecario endosable (MHE).

Las LH corresponden a un instrumento financiero generado por el acreedor, quien brinda el crédito, con el finde obtener los recursos que financian el crédito por medio de su venta. Ésta puede ser efectuada en la bolsade valores o bien ser compradas por el propio banco u otro emisor. El acreedor se compromete a dar acambio de la letra un pago generalmente trimestral a quienes las compran. Por su parte el deudor, elsolicitante del crédito, realiza un pago mensual a la entidad que se lo otorgó.

Un segundo tipo de créditos lo conforman los mutuos hipotecarios, de los que existen dos, uno similar a laletra hipotecaria que también genera un instrumento transable en el mercado de valores 2, el MHE, y el otroque es financiado íntegramente con recursos propios de la institución, el MHNE3.

Para los tres tipos de financiamiento se cumple que la primera hipoteca del bien raíz es la garantía para elpago íntegro del crédito, cuyo plazo no puede ser menor a un año y debe ser pagadero en cuotas llamadas

dividendos.

La historia reciente muestra cambios importantes en la composición de los créditos otorgados según su tipo,del volumen total de colocaciones en millones de unidades de fomento al año (MUF), se constata que en elperiodo 2003-2008 el stock de MHNE pasó de tener una participación de 15% a un 67%, y en el año 2005casi triplica su volumen real con respecto al 2004 (ver gráfico 1). Lo anterior lejos de ser un hecho aislado,fue el inicio de la tendencia hasta la fecha, en abril de 2012 la letra hipotecaria representa un 10% del total,y el MHE un 7%. Siendo que una década atrás representaban en conjunto casi el 90% de las colocaciones.

Gráficos 1 y 2: Composición de la cartera hipotecaria nacional(Millones de UF, porcentaje)

Fuente: CEHU, en base a datos SBIF.

Las razones que justifican esta explosiva alza del MHNE son varias, las más importantes radican en susfortalezas como vía de financiamiento más que en debilidades de la LH4 o MHE. Primero, el MHNE brinda


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mayor certidumbre y rapidez que sus alternativas, ya que al otorgarse con recursos propios (y sortear elmercado de valores con esto) la incertidumbre viene sólo por el riesgo de no pago. A diferencia de la LH y elMHE, donde las fluctuaciones del mercado al momento de transar el instrumento constituyen una segundafuente de riesgo5. Segundo, posee una mayor flexibilidad ya que está regulado únicamente por la ley sobreoperaciones de crédito de dinero, y por esto deja bastantes variables a definir en el contrato. Flexibilidadadicional que juega un rol importante en la elección de financiamiento, y más aún de un refinanciamiento,

donde las condiciones pueden ser mejoradas en plazos, tasas (a variable o mixta), exigencias de pie,relación dividendo/renta y relación crédito/precio de la vivienda (hasta el 100%).

Esto ayuda a explicar la absorción que realiza el MHNE de las carteras de créditos existentes en LH y MHE(ver gráfico 3)6. Particularmente atractiva tanto para oferentes como demandantes es la existencia de tasasmixtas o variables en escenarios económicos adversos, con mayor incertidumbre y exposición a riesgos,como los vividos en la reciente crisis financiera mundial.

Gráfico 3: Colocaciones Hipotecarias de Bancos e Inst. Financieras, por tipo de instrumento(Flujo7, y variación Dic-dic)


Estas fortalezas permiten entender porque la banca transitó de un instrumento a otro, cambio que significópara el MHNE pasar de un stock de 35 MUF en 2001 a 795 MUF en 2012. Vale decir, un crecimiento real deun 33% al año (ver tabla 1), mientras los MHE lo hacen a una moderada tasa de 2% en igual periodo. En laantípoda, tenemos a las letras hipotecarias que pasan de 200 MUF a 91 MUF en igual periodo, equivalente aun decrecimiento real del 7% al año.

Tabla 1: Crecimiento del Stock de Hipotecarios 2001-2011, (%)

Mutuo Hipotecariono endosable

Mutuo HipotecarioEndosable

LetraHipotecaria

Total

33% 2% -7% 11%



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En términos agregados no se espera que la composición cambie, no al menos al ritmo de lo ocurrido en los00s, ya que la estructura hipotecaria nacional evita el exceso de toma de riesgos por parte de sus actores,situación deseable y adecuada si se considera el turbulento contexto financiero internacional que llama a lacautela a las economías y sus bancos centrales.

El mercado hipotecario nacional está compuesto por lo siguientes actores ordenados de mayor a menorsegún su volumen de colocaciones hipotecarias: Bancos e Instituciones Financieras, Compañías de seguros,Cooperativas de ahorro y crédito y Cajas de compensación. La composición y su evolución pueden apreciarseen el gráfico 4, donde se constata que en la práctica las instituciones fiscalizadas por la SBIF son las querealizan el grueso de las colocaciones en Chile, en torno al 80% en el periodo analizado. Las AMHE8 tienenun rol secundario a excepción del año 2009 donde su participación aumentó debido a que la contracción delos BIF fue mayor (las AMHE otorgaron un 30% menos de créditos que el año 2008 en 2009). En tercer lugarestán las Cooperativas de Ahorro y Crédito, instituciones con clientes afiliados por contratos de trabajo opensionados, que en su mayoría forman parte de un grupo de la población -que como se discutirá másadelante- es preferentemente segregado del sistema de crédito hipotecario nacional9.

Gráfico 3: Composición de la Industria Hipotecaria

(Variación Dic-dic)

Fuente: CEHU, en base a datos SBIF, AMHE y SVS.

Dentro de las cooperativas de ahorro y crédito presentes en la última década, la única que sostenidamenteha ofertado créditos hipotecarios es COOPEUCH10. Dentro de las AMHE se encuentran las CCAF, y de ellassólo tres de las cinco existentes hacen colocaciones de hipotecarios, totalizando en el periodo 2008-2011menos de un 1% del total de colocaciones fiscalizadas por la SVS. Del resto, aproximadamente un 80% escolocado por siete administradoras: Bice Hipotecaria, Consorcio, ING, La Construcción, Metlife, Principal yCruz Del Sur11.

Pese a que las AMHE representan alrededor de un 20% de las colocaciones totales en vivienda, el análisis ysentido de este documento se centra en la banca e instituciones financieras por dos razones: existe unsegmento de la AHME, conformado por las compañías de seguros, cuyos nichos de clientes son parte de los


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sectores menos vulnerables del país, donde los créditos son generalmente para la adquisición de segundas oterceras viviendas. Donde se exige niveles de renta elevada y estabilidad laboral. Por otro lado, la bancarepresenta para la mayoría de los casos la institución por excelencia para la adquisición de la primeravivienda, y más que por su conveniencia en términos económicos, a priori, por el grado de penetración de labanca e instituciones financieras, el gran número de sucursales (accesibilidad) y la confianza y simplicidadde obtener el crédito en el banco del cual se es cliente (economías de ámbito).

Gráfico 4: Exposición a Créditos Hipotecarios del Sistema Bancario(Porcentaje sobre colocaciones totales)

Nota: Acumulado hasta abril 2012.Fuente: CEHU, en base a SBIF.

Los bancos con mayor grado de exposición12 a colocaciones hipotecarias en los últimos años son el Banco delEstado, Scotiabank, Santander, BBVA, Falabella y Ripley. Para el primero de éstos los hipotecariosrepresentan en promedio un 40% del total de colocaciones, y el resto tiene niveles de exposición superioresal promedio del sistema bancario (ver gráficos 4, y el 4.a de anexos). La mayor exposición representa una

opción comercial de los bancos que indica el grado de importancia asignada al sector. Y variables adicionalescomo las provisiones y el indicador de cartera vencida permiten determinar perfiles aproximados de clientespara cada banco. Vale decir, y como se explicará en el siguiente apartado, carteras de créditos másriesgosas deben contener “peores pagadores” y los indicadores teóricamente reflejan tal situación.


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Dentro de cada banco e institución financiera existen provisiones, que son disposiciones establecidas en lasnormas contables que establecen que los bancos deben cubrir “con lo suficiente y necesario los riesgos dedefault o mora de los clientes. Para esto deben usar los modelos y métodos de evaluación crediticiaapropiados, según el tipo de cliente y sus riesgos asociados” 13. La razón provisiones sobre colocaciones por

lo tanto, es un indicador del riesgo crediticio incurrido por las entidades y permite ordenarlas según éstecriterio. A medida que la institución realiza colocaciones más riesgosas (clientes con deficiente historialcrediticio anterior, alta relación dividendo/ingreso o precariedad laboral) deberían provisionar más recursospara hacer frente a los riesgos de no pago o mora. Cabe notar que como es prudencial y está basado en ladisposición y política crediticia de cada identidad, es un indicador aproximado del real riesgo en queincurren.

Gráfico 5: Provisiones por Entidades bancarias(Porcentaje del total de colocaciones hipotecarias)


Se puede apreciar que entre aquellos bancos pertenecientes al retail, el único que está por bajo la media delsistema es el Banco Falabella, tanto Paris como Ripley acompañan al Banco Estado por sobre la media conniveles del 2,8% y 2,3% respectivamente. Al observar las divisiones especializadas en crédito de los bancos,se tiene que existe una mayor provisión por parte de éstas14, no sobrepasando a los citados anteriormente.Como se mencionó, esto no significa necesariamente que el resto de los bancos tiene carteras menosriesgosas, ya que bien pueden no estar provisionando tanto como los mencionados aun teniendo carterasigual o incluso con más riesgo.

Una medida adicional que permite verificar el riesgo asumido es tomar el indicador de cartera vencida comoaproximación más exacta de carteras riesgosas (ver gráfico 6). De los bancos con más porcentaje de sus

carteras en condición de vencimiento se tiene que a excepción del BBVA, todos cuentan con divisiones decrédito especializadas.


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Gráfico 7: Índice de Cartera Vencida(Porcentaje sobre colocaciones totales)


Nuevamente Banco del Estado es aquel que largamente tiene la cartera con más vencimiento, en promediode 4,5% en el periodo analizado, vale decir con niveles de no pago del doble vis-à-vis quienes lo siguen:BBVA, BCI, Santander y Scotiabank. Este último hecho refuerza al menos dos puntos: primero, es sin dudasel Banco del Estado por su dependencia y rol quien más asume riesgos en el mercado del crédito hipotecario.Y en una categoría completamente distinta, tal vez por su naturaleza privada, está el resto de los bancosdestacando aquellos con divisiones de crédito especializadas15. Segundo, bancos como el BICE, Itaú,Consorcio y el Security generan líneas de descreme16 o segmentación de clientes en niveles de renta muyelevados; esto evidenciado por sus bajas provisiones y los indicadores de cartera vencida más bajos entrelos bancos.

La industria por lo tanto segmenta la población en al menos cuatro grupos. El primero lo conforman aquellaspersonas que pueden optar por ser clientes de cualquier banco. El segundo grupo está compuesto poraquellos que pueden acceder a todos los bancos a excepción de los bancos de “elite” . El tercer grupo sonaquellos descremados de la banca tradicional por su bajo ingreso, historial crediticio deficiente y/oinestabilidad de la fuente laboral, pero que si son aceptados por el Banco Estado, las divisiones de crédito dela banca tradicional o por la banca del retail. Finalmente el cuarto grupo está compuesto por aquellos con unriesgo de no pago tan elevado que el sistema financiero no está dispuesto a brindarles productos crediticios.

Este último grupo es de particular interés ya que representan la incompletitud de mercado del créditohipotecario, puesto que los colocadores de fondos en la búsqueda de rentas realizan un racionamiento delcrédito que finalmente ocasiona desigualdad de acceso a la vivienda. Para éste grupo por lo tanto, la únicavía de obtener la vivienda es por medio de los subsidios que proporciona el Estado.

Si se considera válida la tesis que la población perteneciente al cuarto grupo debiera ser la beneficiaria delos subsidios habitacionales para los más desprotegidos, entonces estamos en la presencia de un volumen de


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población objetivo dinámico; que depende de forma incierta de las fuerzas del mercado hipotecario(competencia en la oferta de créditos, tasas y costos del crédito), y de forma cierta por otro lado, delvolumen de soluciones habitacionales entregadas por el Estado.

Para cuantificar la población objetivo por lo tanto se debe determinar la cota mínima de ingreso17 paraelegibilidad hipotecaria de forma periódica. Para esto los bancos ocupan un criterio de endeudamiento

máximo aceptable, que consiste en simular el dividendo a pagar por el prestatario en base a una vivienda yun crédito hipotecario específico, y compararlo con su ingreso. Si este último es al menos cuatro vecesmayor que el dividendo mensual, es elegible para el hipotecario. Esto toda vez que no existan otras deudas yno exista complementación de rentas que hagan cambiar la razón. Un rango aceptable por las entidades estáentre 25-35% del ingreso.

Luego de cotejar lo anterior, se debe establecer el mínimo crédito hipotecario otorgado por la industriahipotecaria, ya que en base a este se puede calcular el mínimo dividendo y el número de personas con lacapacidad financiera de pagarlo (razón ingresos y dividendo entre un 25 y 35%). Para el ejercicio se realizóuna simulación en base a las tasas de hipotecarios promedio efectivas para el periodo18 para créditos de 350y 500 UF y razones ingreso/dividendo de 25%, 30% y 35%. Entre los montos mínimos de créditos, 350 y500 UF son la moda de los bancos tipo 119 y bancos tipo 220 respectivamente.

Gráfico 8: Mínimo Ingreso líquido exigido($ 2012)

Fuente: CEHU, en base a datos SBIF, BCCh.

En términos reales la renta mínima exigida por la banca se ha mantenido estable por ciclos, y afectadanotoriamente por la crisis asiática y la volatilidad posterior. Entre 1998 y 2004 se puede apreciar una caídasostenida en el ingreso exigido que se debe principalmente a las menores tasas como consecuencia deestímulos monetarios por parte del Banco Central, que entre octubre de 1998 y septiembre de 2004 sostieneuna muy baja tasa de política monetaria que llega a su mínimo en febrero de 2004, con un 1,75%.

El ingreso mínimo exigido en promedio para los últimos 12 años se encuentra en $205.000 para los créditosde 350 UF y $280.000 para los créditos de 500 UF. Esto considerando 30% como la razón dividendo ingresoestándar de la industria21. El mayor hito del periodo se presenta en 2004 junto a la menor tasa histórica


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promedio para las colocaciones de hipotecarios, 3,9%, un 15% más baja que la tasa promedio de lossiguientes años.

Ahora bien, a partir de lo anterior se procede a cuantificar la población excluida por el mercado delfinanciamiento para la vivienda, gráfico 9. Se aprecia una caída de un 50% entre los años 1990 y 2011,equivalente a 750.000 hogares adicionales con capacidad de pago suficiente como para ser elegibles para un

crédito hipotecario; contribuyen directamente a esta mejora una disminución importante de las tasas dehipotecarios y el aumento del ingreso autónomo nacional.

Gráfico 9: Hogares descremados por el sistema financiero

Fuente: Elaboración CEHU, en base a datos CASEN, SBIF y BCCh.

Finalmente, un indicador que permite evaluar de mejor manera los cambios en el mercado delfinanciamiento nacional fue propuesto por Ruprah y Marcano (2006), donde se tiene por un lado el ingresoper cápita promedio de la población y por otro el pago mensual (dividendo)22. Este muestra una medida decuan asequible es para las familias en promedio contraer un compromiso hipotecario (representado por undividendo) con respecto a sus ingresos. A mayor tasa, más grande el dividendo y menor capacidad de pagode los individuos para otros compromisos.

Se aprecia que las menores tasas presentes en los años 1999-2004 generan la mayor asequibilidad, pese ala leve disminución del ingreso entre los años 2000 y 2003. Además es posible concluir que la crisis sub-

prime no tuvo mayores efectos en el indicador, presumiblemente por que los ingresos nacionales no sevieron afectados en gran medida, y junto a la menor tasa de interés de finales de la década pasadapermitieron mantener estable la asequibilidad al financiamiento, presenta incluso mejoras para los años2009 y 2011, con un 2,4 y un 3 respectivamente, muy cerca del 3,4 en 2000 que es el valor más elevado delperiodo analizado.

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Gráfico 10: Índice de Asequibilidad e Ingreso Autónomo del hogar

Fuente: CEHU, en base a datos CASEN, SBIF, BCCh, SII.

En los últimos 10 años el mercado del financiamiento para la vivienda en Chile se ha consolidado y adquiridouna mayor solidez producto de grados de apalancamiento menores, por la creciente penetración del mutuohipotecario financiado con recursos propios. Este último hecho asegura una mayor estabilidad del sistema de

pagos, y evidencia que ésta estructura de crédito, pese a ser teóricamente menos dinámica o con bajacapacidad contra-cíclica, ha mostrado no ser tal y tanto el mercado del financiamiento para la vivienda comoel mercado inmobiliario en general han reaccionado rápidamente a los estímulos monetarios impuestos porel Banco Central, y se ha mantenido estable frente a shocks recientes como la crisis sub-prime y el escenariode incertidumbre y recesión que atraviesa Europa actualmente.

Por otro lado, a falta de un producto ad-hoc a las características del grupo que es difícilmente bancarizable,la banca privada ha optado por un camino cauteloso al bajar a este segmento y ha racionando el créditohipotecario, prefiriendo suplirlo en oportunidades con colocaciones en consumo que se otorgan encondiciones menos favorables en cuanto a plazos (más cortos), seguros asociados (inexistentes comoincendio o sismo) y condiciones de refinanciamiento (más exigentes). Esta penetración imperfecta en elsegmento hace recomendable la existencia de un producto de microfinanciamiento hipotecario especifico, yno sustitutos imperfectos como son los créditos de consumo, con el fin de evitar ésta discontinuidad en el

financiamiento y la inequidad de acceso al crédito hipotecario.

Se muestra además que la capacidad de adquirir un crédito, medida por el índice de asequibilidad hamostrado una recuperación en los últimos años, especialmente en los años luego de las crisis asiática yfinanciera donde se reúnen las condiciones para que el índice mejore, suben los ingresos y las tasas deinterés se encuentran en niveles bajos para todo el periodo, hecho que repercute directamente en el índice.Esta situación también es capturada por la disminución de los hogares bajo la línea de descreme, que caen auna tasa de 2,8% anual entre 1990 y 2011.

Finalmente, el hecho anterior muestra que para el 2011 el 17% de los hogares no tiene la suficientecapacidad de endeudamiento para la obtención de un crédito hipotecario de 350UF. Esto abre una nuevaforma de identificar a la población potencial beneficiaria de programas habitacionales del gobierno. Si seconsidera que una medida adicional de elegibilidad sea la pertenencia a este 17%, entonces se puede lograr

una focalización que tiene como ventajas primero, el hecho de estar ligada a las fuerzas del mercado (ofertay demanda del mercado inmobiliario y financiero); y segundo, que se basa en indicadores de fácilconstrucción y seguimiento.


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2)

Gan Q. & Hill R. (2008), Measuring Housing Affordability Looking Beyond the median.

Gonzales G. (2005), El crédito hipotecario y el acceso a la vivienda para los hogares de

menores ingresos en América Latina.

Hulchanski D. (1995), The concept of housing affordability: Six contemporary uses of the

housing expenditure-to-income.

Morandé F. & García C. (2004), Financiamiento de la vivienda en Chile.

Pelletiere D. (2006), The Rental Housing Affordability Gap: Comparison of 2001 and 2003

American Housing Surveys.

Ruprah I. & Marcano L. (2007), A Meta-Impact Evaluation of social housing programs: The

Chilean case.

Ruprah I. & Marcano L. (2008), An impact evaluation of Chile’s Progressive Housing Program.


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En el gráfico 7.a se aprecia la evolución de la exposición bancaria a colocaciones en créditos hipotecarios y laconstrucción. Esta última tanto de viviendas como de otras obras de construcción (oficinas, bodegas,estacionamientos, locales comerciales, etc.).

Se aprecia que ambas colocaciones se han más que triplicado en poco más de 10 años, a una tasa decrecimiento real de 10% y 11% respectivamente. La construcción tuvo un acelerado crecimiento a inicios dela década pasada, duplicando su volumen en tan sólo cinco años. Luego de esto se estabiliza en montospromedio de 300 millones de UF al año.

Gráfico 7.a: Evolución del Stock de Créditos para la Vivienda y Construcción

(Millones de UF)

Fuente: CEHU, en base a datos SBIF

La incertidumbre provocada por la crisis, y el stock creciente acumulado en los años previos, hizo caer entérminos reales las colocaciones en construcción por primera vez en 2009, luego de 8 años de sostenidocrecimiento. Pese a lo anterior, y a estar ligadas directamente a la crisis sub-rime, las colocaciones encréditos hipotecarios no vieron afectada su senda de crecimiento, y lo han sostenido pese a las condicionesfinancieras mundiales. Una explicación para este hecho puede atribuirse al citado paso de la banca einstituciones financieras a la colocación con fondos propios, que aparecieron desde 2006 como los másrelevantes.

El crecimiento constante de los créditos hipotecarios hace subir su participación en las colocaciones desde un

20% a inicios de la década pasada a un 25% en el primer cuatrimestre del año 2012. Estos avancescontinuos y la estabilidad de las colocaciones en construcción han provocado un aumento de la exposicióndel sistema financiero a las colocaciones del sector; llevándola a un máximo de 35% en 2008. Esto evidenciala importancia creciente que posee el sector inmobiliario tanto a nivel país como a nivel internacional.

Con todo se puede apreciar que la importancia relativa del sector construcción es aproximadamente untercio del total de colocaciones de las entidades supervisadas por la SBIF. Una medida adicional que permitedimensionar la importancia es contrastarla con el Producto Interno Bruto por año:


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Gráfico 8.a: Tamaño de la industria hipotecaria en la economía (como % del PIB)

Fuente: CEHU, en base a datos SBIF y Banco Central de Chile

Gráfico 2a: Evolución de las Tasas de Crédito Hipotecarios para MHE 2001-2012

(Porcentaje)



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Gráfico 4.a: Exposición Total al Sector Inmobiliario del Sistema Bancario

(Porcentaje de las colocaciones totales)

Fuente: CEHU, en base a SBIF.

Gráficos 3.a: Composición de la cartera de hipotecarios,

por bancos e institución financiera.

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CH Const. Viviendas Otras Constr.


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Tabla 1.a: Diferencias entre mutuos hipotecarios y letras hipotecarias

Mutuos Hipotecarios Crédito con Letras Hipotecarias

Se garantiza en 100 % del montosolicitado.

El valor entregado puede ser distinto al solicitado dependiendolas ventas de letras en el mercado secundario en ese

momento.

Pueden obtenerse meses de gracia.

Es posible optar por dos dividendosdiferentes por pagar.

Permite la novación total o parcial por cambio de deudor.

La normativa permite que tenga tasa fija ovariable (no endosables).

La tasa siempre debe ser fija y está compuesta por la tasa másuna comisión.

No se permite la sustitución de garantíasmientras el crédito esté vigente.

Permite la sustitución de garantías.

El deudor queda como dueño de la

propiedad a hipotecar.Permite la sustitución de garantías.

Posible de prepagar en cualquier momentodel crédito.

No permite prepagos en los meses de corte de cupón.

El costo de prepago es como máximo 1.5cuotas de interés.

Puede ser como máximo un 80 % del valorde la propiedad.

Puede ser como máximo un 100 % del valor de la propiedad.

Pueden ser endosables para sertraspasados a terceros.

No son endosables a terceros.

Tiene primera hipoteca específica.Pueden tener 1ª y 2ª hipoteca específica con lo que se pudegarantizar otros créditos.

Fuente: CEHU, en base a datos Banco Security y SBIF


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