la revisorÍa fiscal en la propiedad...
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LA REVISORÍA
FISCAL
EN LA
PROPIEDAD
HORIZONTAL.
PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA
P-H.
Entre las cualidades que se le exigen están:
Ser VERAZ.
La VERACIDAD está estrechamente vinculada a la verdad. Cuando se habla de la veracidad de los hechos se da fe
de que en efecto es así, obedece a algo real y cierto.
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PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA P-H.
Entre las cualidades que se le exigen están:
Ser INTEGRO:
La INTEGRIDAD traduce: honrado, honesto, respetuoso de sí mismo y de los demás, directo, responsable, con
control emocional, puntual, leal, pulcro, disciplinado y firme en sus acciones. Es alguien en quien se
puede confiar.
PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA P-H.
Entre las cualidades que se le exigen están:
Ser INTEGRAL:
La INTEGRALIDAD está asociada a la capacidad para resolver la mayor parte de los problemas
de una cosa o situación.
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PERFIL DEL REVISOR FISCAL DE LA P-H.
Entre las cualidades que se le exigen están:
Ser CONFIABLE.
La CONFIABILIDAD implica sentirse seguro por la actuación de un
experto respecto de lo que esto producirá. Como impacta
directamente los patrimonios, debe aplicarse a la totalidad de los
procesos que constituyen la cadena de valor de la Copropiedad.
LOS
PRINCIPALAES
RETOS DE ESTOS
PROFESIONALES
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DE ACUERDO CON LOS REQUERIMIENTOS DE ESTE AHORA:
LA GLOBALIZACIÓN
COMPRENDE:
COMPETITIVIDAD
CALIDAD
CERTIFICACIÓN
PROFESIONALIZACIÓN
GLOBALIZACIÓN:
MANEJO DE LOS CAMBIOS (POLÍTICAS NACIONALES E
INTERNACIONALES)
ANÁLISIS DE LOS RIESGOS REALES.
CRECIMIENTO DEL FENÓMENO DE LA TERCERIZACIÓN: OUTSOURCING.
DESARROLLO Y PROTECCIÓN DE DERECHOS DE AUTOR Y EN GENERAL
DE INTANGIBLES.
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COMPETITIVIDAD:
CONOCIMIENTOS MULTIDISCIPLINARES.
RECONOCIMIENTO DE LAS COMPETNCIAS.
EXCELENCIA Y CALIDAD
RESULTADOS MEDIBLES Y VERIFICABLES.
CALIDAD:
La Revisoría Fiscal en Colombia ha planteado una
serie de responsabilidades que desbordan el ámbito
profesional, por eso la calidad
manejada como herramienta le permitirá ser eficiente,
eficaz y efectivo.
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CERTIFICACIÓN:
Es un procedimiento mediante
el cual un tercero asegura por escrito que un producto, un
proceso o un servicio, cumple unos requisitos específicos.
Es un elemento para generar
confianza.
PROFESIONALIZACIÓN:
La Profesionalización es el
proceso social por el cual se
mejoran las habilidades de
una persona para hacerla
competitiva en términos de
su profesión u oficio.
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LO QUE UN REVISOR FISCAL
DEBE SABER DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL.
¿QUÉ ES PROPIEDAD
HORIZONTAL?
Es:
Régimen
Especial
De Dominio.
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COMO REGIMEN TIENE:
Principios,
Definiciones
Elementos
Órganos
Procedimientos
Régimen sancionatorio
Derechos y obligaciones
ES ESPECIAL:
Porque
La normatividad referente
a la P-H, es única y
exclusivamente aplicable
a esta forma especial de
desarrollo urbanístico.
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ES DE DOMINIO:
Porque coexisten dos formas de propiedad:
La propiedad privada y exclusiva
Y la
Propiedad común.
NATURALEZA DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL:
ES UN INSTITUCIÓN JURÍDICA
ÁMBITO DE APLICACIÓN:
LOS BIENES CONSTITUIDOS DENTRO
DE ESTE RÉGIMEN.
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LA REVISORÍA FISCAL:
Es mucho más que una simple institución legal.
Se le ha facultado para imprimir fe pública.
Deberá tener y demostrar absoluta independencia
mental y de criterio.
LA REVISORÍA FISCAL DEBE:
Realizar una auditoría
financiera
Auditoría de cumplimiento
Auditoría sobre el control
interno
Auditoría de gestión
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AUDITORÍA FINANCIERA:
Para expresar una opinión
sobre la razonabilidad del
Balance frente a la
ejecución presupuestal
de la Copropiedad.
AUDITORÍA DE CUMPLIMIENTO:
Para dictaminar si los administradores de la
Copropiedad han cumplido las normas legales, los estatutos sociales, las
decisiones de las asambleas generales de copropietarios
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AUDITORÍA DE CONTROL INTERNO:
La ley de Propiedad horizontal exige al Consejo de
Administración, cuando no existe revisor fiscal, adoptar medidas en
relación a asegurar y hacer control sobre los bienes y valores
sociales DE LA COPROPIEDAD.
AUDITORÍA DE GESTIÓN:
El propósito es evaluar el grado de eficiencia y eficacia con que se
manejan los recursos disponibles y se logran los objetivos previstos por la
asamblea de copropietarios.
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A UN REVISOR FISCAL NO
SE LE PERDONA:
La negligencia
La impericia
La imprudencia.
NEGLIGENCIA:
Pereza, tedio o descuido al realizar
acciones, movimientos o trabajos.
Es la falta de cuidado o el descuido.
IMPERICIA:
Falta de experiencia.
IMPRUDENCIA:
Falta de juicio, sensatez y cuidado
que una persona demuestra en sus
acciones.
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LO MÁS RELEVANTE DE LA PROFESIÓN ES QUE:
Descansa en la confianza pública
Requiere Competencia
Se le exige independencia
Riguroso frente a la evidencia
Consistencia en el informe
Veracidad que no es lo mismo que exactitud
Diligencia
Seguridad razonable
Proporcionalidad
EL RIESGO REAL DE LA
REVISORÍA FISCAL FRENTE A
LA RESPONSABILIDAD:
Penal
Civil
Administrativa
Disciplinaria
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LA RESPONSABILIDAD PENAL IMPLICA:
Los delitos cometidos en ejercicio de su actividad
profesional son castigados en forma agravada, la ley ordena que las penas se tasen como si
ellos fueran funcionarios públicos.
Se suele mencionar como delitos cercanos al ejercicio de la
revisoría: La falsedad,
El encubrimiento, El fraude procesal,
El uso indebido de información privilegiada y
La receptación, ocultamiento o disposición de bienes obtenidos
de actividades ilícitas.
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LA RESPONSABILIDAD CIVIL IMPLICA:
Indemnización por daños económicos o detrimento
patrimonial de los copropietarios, contractual o extracontractualmente.
LA RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA IMPLICA:
No cumplir con las funciones del cargo, o hacerlo
negligentemente o en forma irregular, ocasiona:
amonestaciones, multas, suspensión o interdicción para
ejercer la revisoría fiscal
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LA RESPONSABILIDAD DISCIPLINARIA IMPLICA:
Su violación acarrea
amonestaciones, multas, suspensión
o cancelación de la inscripción
profesional, castigos que son
impuestos por la Junta Central de
Contadores.
Como el ejercicio de la revisoría
fiscal descansa en la CONFIANZA
PÚBLICA, debe ser claramente
diferenciada de la FE PÚBLICA.
LA CONFIANZA PÚBLICA, está en el
terreno de los sociológico.
LA FE PÚBLICA, está en el terreno de
lo jurídico.
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ORIGEN, NATURALEZA Y
CARÁCTER DE LA
REVISORÍA FISCAL.
Origen: Legal.
Naturaleza: Privada
Carácter: Profesional.
EXAMINAR, EVALUAR, DICTAMINAR Y RENDIR INFORMES
EXAMINAR: Observar atenta y cuidadosamente algo para determinar su estado. Es una prueba para valorar capacidad. EVALUAR: Acción de estimar, apreciar, calcular o señalar el valor de algo. Es la determinación sistemática de valor en función de unos criterios respecto a un conjunto de normas. La evaluación se usa para caracterizar temas de interés. DICTAMINAR: Dar una opinión técnica y experta sobre un hecho o una cosa.
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RENDIR INFORME:
Es elaborar un contenido que incluye el
planteamiento del problema con
explicación detallada de su origen,
destacando su magnitud, resaltando los
resultados más importantes, cuyas
conclusiones deben expresarse en
términos medibles y debe responder al
porque se fiscalizó el hecho sobre el
cual se informa. Éste, debe obedecer a
criterios objetivos y por lo tanto debe
ser: comprensible, sencillo, exacto,
informativo y preciso.
Existen al menos tres variables como indispensables para que
exista confianza pública respecto del ente fiscalizador,
debe poseer:
1) Competencia profesional.
2) Independencia.
3) Objetividad.
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SOBRE LA COMPETENCIA PROFESIONAL:
La competencia profesional se mide en tres dimensiones,
así:
1) En conocimientos.
2) En actitudes.
3) En habilidades.
LA INDEPENDENCIA DEBE MANIFESTARSE A TRES NIVELES:
1. En la libertad de criterio.
2. En la libertad de acceso a
la evidencia.
3. En la libertad de opinión.
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LA OBJETIVIDAD SUPONE TRES ELEMENTOS:
1) La definición precisa, única, universal y unívoca del patrón de comparación.
2) La evidencia que soporte el juicio. Las calidades básicas de la evidencia son: 1)
Validez, 2) Confiabilidad, 3) Autenticidad y 4) Suficiencia.
3) Y la coincidencia entre lo que demuestra la evidencia y lo que se afirma.
AL REVISOR FISCAL SE IMPUTAN:
1.La independencia de acción.
2. La libertad de acceso a la evidencia.
3. La libertad de opinión, para que evalúe la conducta de los
administradores.
4. La libertad para que concluya si la revisoría se ajusta a lo esperado en el
informe.
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1. ELECCIÓN E INSCRIPCIÓN.
El artículo 38 (L-675) en su numeral quinto dispone que le corresponde a la asamblea
general de propietarios elegir y remover, entre otros, al revisor fiscal y su suplente; y en el artículo 8º dispone que la inscripción y posterior certificación de la condición de revisor fiscal y su suplente corresponde al alcalde municipal o distrital del lugar de ubicación del edificio, o a la persona o
entidad en quien éste delegue esta facultad. La inscripción se realiza mediante
la presentación de los documentos que acrediten su nombramiento y aceptación.
2. OBLIGATORIEDAD E INHABILIDADES.
El artículo 56 de la Ley 675/01 dispone la obligatoriedad de la figura del revisor fiscal en
los conjuntos de uso comercial o mixto; y establece, respecto de las inhabilidades que
éste: 1) No podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto
respecto del cual cumple sus funciones. 2) Ni tener parentesco hasta el cuarto grado de
consanguinidad, segundo de afinidad y primero civil. 3) Ni vínculos comerciales. 4)
Cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o
actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración.
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3. FUNCIONES.
El artículo 57 (L-675) advierte que el revisor fiscal es el encargado del control de las
distintas operaciones de la persona jurídica, y como tal le corresponde ejercer las funciones
previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o
complementen. En cumplimiento del mencionado marco normativo, el Revisor Fiscal da fe pública, lo cual significa entre otros, que su atestación y firma hará presumir legalidad,
salvo prueba en contrario, que ejecutó sus funciones con sujeción a las normas de
auditoria generalmente aceptadas, y por tanto ha orientado su labor a cumplir los siguientes
objetivos:
a) Determinar si, los saldos y cifras de
los Balances de la copropiedad por
el periodo objeto de revisión
guardan relación con la ejecución
presupuestal, si han sido tomados
fielmente de los libros, si se presentan
de acuerdo con las normas de
contabilidad generalmente
aceptadas en Colombia y si reflejan
en forma razonable la situación real
del patrimonio de la propiedad
horizontal.
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b) Determinar si durante dicho periodo las operaciones
celebradas por el conjunto, edificio o centro comercial se
ajustan a los requisitos y disposiciones legales, al
reglamento de propiedad horizontal y a las decisiones de la Asamblea de Copropietarios.
c) Evaluar el grado de
eficiencia y eficacia en el
logro de los objetivos
previstos por la copropiedad
y el grado de eficiencia y
eficacia con que se han
manejado los recursos
disponibles.
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d) Evaluar el sistema de control interno de la copropiedad para conceptuar sobre lo
adecuado del mismo y diseñar procedimientos de auditoria que sean
apropiados. En desarrollo de esas obligaciones, el Revisor
Fiscal debe planear y ejecutar procedimientos de auditoria, sobre aquellas áreas, operaciones, actos, declaraciones,
documentos, registros y bienes de propiedad o en poder de la copropiedad, que sean necesarios examinar para obtener una
evidencia suficiente y competente respecto de los asuntos sobre los cuales las normas
jurídicas vigentes le exigen al Revisor Fiscal emitir certificaciones, dictámenes, otros
informes o cualesquiera otra comunicación.
CON BASE EN LAS
ANTERIORES
CONSIDERACIONES EL
EJERCICIO DE LA
REVISORÍA FISCAL EN ESTE
TIPO DE ENTIDADES SE
CIRCUNSCRIBE A:
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1. El Revisor Fiscal no se
obliga a realizar labores
distintas de las previstas
expresamente en las
normas legales.
Sin embargo, en P-H, está
sujeto en gran parte a las
exigencias de este régimen
especial de dominio.
2. Las pruebas de auditoria son
selectivas y, por lo tanto, no
garantizan que si existen errores o irregularidades éstos
se detecten.
Sin embargo, deben preverse mecanismos que garanticen
que no se produzca detrimento patrimonial.
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3. El Revisor Fiscal obligatoriamente debe evaluar la calidad del
sistema de control interno existente en la
copropiedad; y su opinión debe ser tenida en
cuenta.
4. Aunque la
responsabilidad del
Revisor Fiscal no está
orientada a descubrir o
prevenir fraudes, en P-H
por ser garante del
patrimonio si lo está .
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5. La responsabilidad profesional del Revisor Fiscal no
reemplaza ni disminuye la propia de los administradores
de la copropiedad y del Consejo de Administración, con
relación a sus actuaciones y decisiones en materia de
control interno.
La responsabilidad del Revisor Fiscal se limita a
evaluarlo y a ponerlo en conocimiento de la
comunidad.
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6. De acuerdo con la Ley el Revisor Fiscal depende
únicamente del máximo órgano social, la asamblea
de copropietarios, y sus funciones se ejercen en
beneficio común y no en interés particular.
el Revisor Fiscal está obligado a dar respuesta a las
solicitudes particulares cuando tengan la
calidad de propietarios o contratistas de la
copropiedad.
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7. De conformidad con la Ley 43 de 1990, el Revisor Fiscal debe desarrollar su trabajo de acuerdo con las normas de auditoria generalmente aceptadas
y demás normas propias de la profesión contable aplicables, con
libertad, autonomía técnica y administrativa, sujeto únicamente a las leyes y a las instrucciones compatibles
con la naturaleza del cargo que le imparta el máximo órgano de la
copropiedad.
LA PROPIEDAD
HORIZONTAL TIENE
UN RÉGIMEN
NORMATIVO
ESPECIAL QUE SOLO
ES APLICABLE A ÉL.
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EL RÉGIMEN NORMATIVO TIENE DOS CLASES DE
NORMAS:
1. La de orden público.
2. Y las de orden privado.
LAS NORMAS DE ORDEN PÚBLICO SON AQUELLAS
CUYO CUMPLIMIENTO DEBE SER ESTRICTAMENTE
APEGADO A LA NORMA PORQUE DE LO CONTRARIO
SE DECLARÁ LA NULIDAD ABSOLUTA O INEXISTENCIA
DE LA DECISIÓN.
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LAS NORMAS DE ORDEN PRIVADO EN CAMBIO, SON
TODOS LOS ASUNTOS QUE SON DE RESORTE DE LA COMUNIDAD Y
QUE SE DECIDEN POR EL CONSENSO DE LA MAYORÍA DE
ACUERDO CON LAS CARACTERÍSTISCTICAS DE CADA
COPROPIEDAD.
¿CUÁLES SON LOS
ACTOS INEFICACES,
INEXISTENTES, NULOS,
OPONIBLES E
INOPONIBLES?
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ACTOS INEFICACES
Son todas las decisiones que
nacen con incumplimiento o
contravención de normas,
con vicios y por eso se
tienen por no escritas.
Tienen ineficacia (Ipso juri),
es decir, de pleno derecho.
LAS DECISIONES
INEFICACES IPSO JURI
O DE PLENO
DERECHO, NO SON
IMPUGNABLES.
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ACTOS INEXISTENTES:
Son aquellos actos que no nacen a la vida jurídica por haber
violado las normas de orden público.
Es decir, no se ha surtido con regularidad en la ley.
Estos actos NO son impugnables.
ACTOS NULOS:
Son los actos tomados en los que se exceden las
facultades o las funciones.
Son IMPUGNABLES mediante proceso
abreviado
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ACTOS INOPONIBLES:
Cuando las decisiones que se toman han cumplido con los requisitos legales, es decir, se han tomado con sujeción a la
ley y los estatutos.
O cuando habiéndose cumplido con la citación no se salva voto.
ACTOS IMPUGNABLES SON LOS MISMOS OPONIBLES E
INEFICACES.
Toda clase de actos que
no cumplan con las
normas o por
extralimitación de
facultades y/o funciones.
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LAS DECISIONES TOMADAS
CON EL CUMPLIMIENTO
ESTRICTO DE LAS NORMAS
LEGALES SON DE
OBLIGTORIO
CUMPLIMIENTO PARA LOS
PRESENTES, LOS AUSENTES
Y LOS DICIDIDENTES.
LA ATESTACIÓN O FIRMA DE UN REVISOR FISCAL EN LOS
ACTOS PROPIOS DE SU PROFESIÓN, HARÁ PRESUMIR
SALVO PRUEBA EN CONTRARIO QUE EL
RESPECTIVO ACTO, SE AJUSTA A LOS REQUISITOS
LEGALES.
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MUCHAS GRACIAS
Martha Elena Ramírez C.
PBX: (2) 370.96.66.