la propiedad (1)

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Curso: Derecho Urbanístico

Arq. AUGUSTO LUI CADILLO

ALCANCES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN EL

PERU

ALCANCES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD- MSSc. Arqto. Augusto Lui

ALCANCES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD- MSSc. Arqto. Augusto Lui 2

MECANISMOS DE ACCESO A LA PROPIEDAD

Comprar en el Mercado

Inmobiliario Formal

Arrendar

Adquirir como adjudicatario de

un programa estatal.

Constituir una asociación o cooperativa.

Invadir un terreno y resistir

el eventual desalojo

TRANSFORMACIÓN DE LA ESTRUCTURA DE LA TENENCIA DE LA TIERRA URBANO - RURALCAUSAS:

Explosión Demográfica.Procesos de Industrialización.Deterioro de los términos de intercambioMigraciones

EFECTOS:Dimensión que por su dinámica desbordó elmarco institucional.Vieja legalidad un costo social.Falta de adaptación al cambio.Disociación Legalidad-Realidad.

LA PROPIEDAD

LA PROPIEDAD

En nuestro Ordenamiento Jurídico, la propiedad es el poder legal que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien (art. 923 del vigente Código Civil de 1984 ) . Debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de la Ley (art. 70 Constitución Política de 1993).

La propiedad es el derecho real por excelencia, como tal constituye un poder jurídico, “una facultad tutelada por el derecho, que recibe su concreción en el ordenamiento jurídico, en el derecho positivo” .Los poderes o facultades están determinados, al menos los más importantes, en la definición que adopta nuestro Código Civil vigente: USAR, ius utendi, uso directo del bien o a través de terceros; DISFRUTAR, ius fruendi, facultad de percibir los frutos que el bien rinda; DISPONER, ius abutendi, facultad de disponer de un bien; REINVINDICAR, ius vindicandi, defensa del contenido del derecho de propiedad sobre el bien. No obstante lo anterior es preciso señalar que el derecho de propiedad no constituye la suma de poderes de usar, disfrutar, disponer o reinvindicar, fundamentalmente; sino que “ es el centro unitario de todas ellas, puesto que permanece aunque el propietario quede privado temporalmente de las mismas”



CONSTITUCION POLITICA DEL PERU: Capitulo III.- De La PropiedadArtículo 70: El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio.

CODIGO CIVIL: DECRETO LEGISLATIVO Nº 295: Artículo 923.- Derecho de propiedad: AtribucionesLa propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

Artículo 924.- Ejercicio abusivo del derecho de propiedadAquél que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización por los daños irrogados.

Artículo 925.- Restricciones legales de la propiedadLas restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad públicas o de interés social no pueden modificarse ni suprimirse por acto jurídico.

LEY ORGANICA DE MUNICIPALIDADES: LEY Nº 27- TÍTULO VI : EL USO DE LA PROPIEDAD EN ARMONÍA CON EL BIEN COMÚN Artículo 88.- Uso de la propiedad inmueble:Corresponde a las municipalidades provinciales y distritales dentro del territorio de su jurisdicción, velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común.

EL MARCO LEGAL NORMATIVO

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El Código Civil de 1852 clasificaba a los bienes en corporales e incorporales. A los primeros, a su vez en muebles e inmuebles. El Código Civil de 1936 clasifica a los bienes en dos grandes grupos: inmuebles y muebles adoptando el criterio de movilidad del derecho romano, no obstante que este criterio ha sido duramente cuestionado.

El Código Civil de 1984 adopta el mismo criterio de clasificación que el de 1936: Son bienes inmuebles: •- El suelo, subsuelo y sobresuelo. •- El mar, los lagos,los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas y las estanciales. •- Las naves y aeronaves. •- Los diques y muelles. •- Los pontones, plataformas y edificios flotantes. •- Las concesiones para explotar servicios públicos. •- Las concesiones mineras obtenidas por particulares. •- Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. •- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro. •- Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.•- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.


LOS BIENES

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Tendencias modernas: En los últimos años se ha cuestionado la prohibición de enajenar y gravar. Existe una tendencia a favor de dichos pactos. El primer paso lo dio la Ley General de Sociedades, la que permite en su Art. 101 la prohibición temporal de transferir o gravar acciones por un plazo máximo de diez años.La Ley de la Garantía Mobiliaria fue más lejos al permitir que se pacte que el constituyente de la garantía no use, disfrute o disponga del bien.Respecto a las restricciones a la propiedad, hay restricciones legales y restricciones convencionales. Las restricciones legales no pueden modificarse o suprimirse por acto jurídico (Art. 925 del CC). Es el caso de la zonificación. Las restricciones convencionales están previstas en el artículo 926 del CC.De acuerdo con la Norma, “las restricciones establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo”. La norma se complementa con el Art. 2019 inciso 5 del CC, que considera como actos inscribibles las restricciones en las facultades del titular del derecho inscritoLIMITACIONES:• Límites institucionales o estructurales , que son aquellos consustanciales al derecho de propiedad y

que recogen situaciones tales como el abuso del derecho (Art. 7.2 CC), con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización.

• Límites en interés privado, que sólo se manifiestan si concurren con una situación privada digna de protección como pueden ser las relaciones de vecindad, la medianería y los tanteos y retractos.

• Límites en interés público, limitar la propiedad para satisfacer un colectivo, o como su nombre indica tienen su origen en el beneficio de la comunidad. Su número es tan extenso que es imposible exponerlos todos (Ej. servidumbres de usos públicos como la de uso de riberas de los ríos para la pesca, etc.). ALCANCES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD- MSSc. Arqto. Augusto Lui

TENDENCIAS MODERNAS SOBRE LA PROPIEDAD

7ALCANCES Y LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD- MSSc. Arqto. Augusto Lui

Limitaciones establecidas en el interés publico Las limitaciones tiene tres causas• Necesidad publica • Utilidad publica • Interés social

Las limitaciones se han clasificado en: Servidumbres legales • En función a los alquileres, limitaciones al derecho que podía tener el propietario para

fijar los montos de la merced conductiva a cobrar por el arrendamiento de un determinado predio.

• Prohibiciones de disponer. Derecho a hacer con su propiedad lo que quiera sin perjudicar a otro mediante un pacto

LIMITACIONES


1 - LIMITES EN ORDEN AL INTERÉS PUBLICO

INTERÉS EN LA SEGURIDAD DE PERSONAS._Articulo 956 del código civil: “Si una obra amenaza ruina, quien tenga legitimo interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas”.

INTERÉS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO._Articulo 957 del código civil: “La propiedad predial queda sujeta a la zonificación y a los requisitos y limites que establecen las disposiciones respectivas”.

……………LIMITACIONES


LIMITES EN ORDEN AL INTERÉS PRIVADO: Se encuentra regulados por las disposiciones del código civil en lo referente a las relaciones de vecindad.A. HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES. Articulo 961

del código civil: “El propietario en ejercicio de su derecho, y

especialmente de su trabajo de explotación industrial. debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes”.

B. PROHIBICION DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO. Articulo 964 del código civil:

“El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio, discurran en los predios vecinos, salvo pactos distintos”.

C. LIMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSION. Articulo 960 del código civil:

“Si para construir o repara un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colgar en él andamios. El dueño de este debe consentirlo , recibiendo indemnización por los daños y prejuicios que le causen”.



D. LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR , PLANTAR Y MONTAR INSTALACION EN TERRENO PROPIO. Articulo 962 del código civil:

Indica que el propietario de un inmueble no puede abrir o cavar pozos que amenacen de ruina o desmoronamiento o afecte las plantaciones vecinas. Y en su segunda parte señala que ”puede ser obligad a guardar distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la obligación de pagar la indemnización por los daños y prejuicios”.

E. FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y RAICES AJENAS QUE INVADEN SU ESPACIO O SUELO. Articulo 967 del código civil:

“Todo propietario puede cortar las ramas de los arboles que se extiendan sobre su predio y las raíces que lo invadan . Cuando sea necesario podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos”.

F. APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED MEDIANERA. Articulo 996 del código civil:

“Todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera y servirse de esta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas”.



DESLINDESG. DERECHO DE CERCAR. Articulo 965 del código

civil: “Todo propietario tiene derecho a cercar su propiedad, derecho que en algunos casos es obligatorio, cuando nace de una disposición municipal”.

H. DERECHO DE OBLIGAR AL DESLINDE Y AMOJAMINETO. Articulo 966 del código civil: “El propietario de un predio puede obligar a sus vecinos, sean estos propietarios o poseedores a la realización de un deslinde y amojamiento, con la finalidad de fijar la línea que servirá de lindero entre los inmuebles colindantes, después de un examen de los títulos de propiedad”.



Las limitaciones más importantes son:

A. PROHIBICIÓN DE DISPONEREl estudio del artículo 926 del Código Civil nos coloca frente a una figura a través de la cual, las partes pueden mediante pacto, limitar el derecho a disponer que tiene el propietario sobre su bien, el cual para poder surtir efecto frente a terceros debe inscribirse en el registro respectivo.En la exposición de motivos y comentarios del Código, se señala que esta norma no tiene antecedentes en la legislación anterior y se dice que está destinada a resolver el problema de la impunibilidad de terceros de las restricciones de la propiedad acordadas con pacto.Si por restricciones se entiende conforme a lo que indica Guillermo Caballeros, disminución de facultades y derechos debe entenderse entonces que las partes podrían acordar limitaciones al derecho de propiedad o a su ejercicio, pero creemos que esta limitación no debe contravenir lo dispuesto por el artículo 882 del Código, ya que si tuviera que imponerse la limitación ala libertad de enajenar, significaría una severa limitación del IUS ABUTENDI que es "el principal atributo de la propiedad" lo cual conllevaría a una desnaturalización de este derecho.En consecuencia, creemos que por pacto no puede rebasarse la ley, por cuanto el artículo 882, consagra la libertad de la persona para enajenar. La excepción que señala este artículo tienen que aflorar en forma nítida de la ley, por razones de interés social o necesidad pública, pudiendo inferirse entonces que las restricciones que señala el artículo 926 del Código serán de otra naturaleza.



B. SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVAGustavo Baca Corzo señala que: "Toda servidumbre es jurídicamente una carga impuesta a una propiedad predial inmueble, considerando si ésta es civil o administrativa".Debemos señalar que la servidumbre administrativa es un gravamen que consiste en una sujeción parcial de la propiedad a alguna utilización en uso o en beneficio no de su dueño, pero que a diferencia de la servidumbre civil, se establece en beneficio de la comunidad.Es importante señalar que sobre este punto es la Ley General de Aguas (Dec. Ley 17752), la norma que más estrictamente señala la implantación de servidumbres necesarias para el uso, conservación y preservación de las aguas, considerando que las propiedades aledañas a la faja marginal de terrenos necesarios para el camino o para el uso de agua, navegación, tránsito, la pesca u otros servicios se mantendrán libres en una o ambas márgenes, siendo la autoridad la que fije la zona sujeta a servidumbre.En estos casos no hay lugar a indemnización por la servidumbre, pero quienes la usen quedan obligados a indemnizar los daños que causaren, tanto en las propiedades sirvientes como en los cauces públicos o en las obras (artículo 79).Estas servidumbres, así como sus modificaciones y las que se implanten, son forzosas y se establecen como tal.



C. LIMITACIÓN EN FUNCIÓN A LOS ALQUILERESDebemos señalar que el D. Ley N° 21938 y su reglamento creaban limitaciones al derecho que podía tener el propietario para fijar los montos de la merced conductiva a cobrar por el arrendamiento de un determinado predio.El Art. 9 del referido Decreto Ley señalaba que el monto máximo por el que podía alquilarse predios sujetos a su régimen no podía exceder de la cantidad resultante de la división entre del valor del autoevalúo entre 120.Actualmente con la promulgación del Decreto Legislativo 709 (08-11-91), los contratos de arrendamientos se regirán exclusivamente por las normas del Código Civil, el cual no contempla ninguna fórmula especial para el cálculo de la merced conductiva sino que la deja al libre acuerdo entre las partes, de tal manera que a partir de la fecha va a ser un contrato tipo regulado por el Código Civil.

D. EL DERECHO DE RETRACTOEl derecho de retracto señalado en el Art. 1549 del Código Civil, a excepción del Inc. 1 derogado por el D. Ley antes citado, también constituye una limitación, puesto que de configurarse algunas de las hipótesis señaladas en el numeral acotado podrían algunas de las personas a que se refiere, sustituirse al comprador reembolsando el valor del precio del bien, gastos notariales y registrales propias de la compra venta; por lo que algunos tratadistas consideran que el RETRACTO es una forma de adquirir la propiedad cuando obviamente se declare fundada la demanda.


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LA EXPROPIACIÓN es un mecanismo excepcional a través del cual el Estado fuerza a un particular a transferir un bien de cual es propietario, conforme a un procedimiento y a causales determinadas por la norma constitucional y la Ley. Este mecanismo funciona activado por diversas razones de interés público y funciona como una potestad estatal , que como toda potestad, se encuentra regulada por la Ley, en este caso, por la Ley General de Expropiaciones

Limitaciones a la expropiación

La Doctrina y la Jurisprudencia señalan que, dado que la expropiación compromete seriamente la titularidad de la propiedad de bien, la Constitución ha establecido una serie de garantías y limitaciones para que se lleve a cabo el ejercicio de esta potestad. Estos son presupuestos para el ejercicio de la potestad otorgada por la Constitución, que se somete a límites concretos, siendo que solamente dentro de los mismos podrá considerarse que el ejercicio de dicha potestad es jurídico y legítimo .

Y es que, uno de los principios básicos del Estado de Derecho es el principio de preferencia por los derechos fundamentales, el mismo que funciona además como un principio de interpretación constitucional y que implica que los derechos fundamentales tienen prevalencia sobre principios y valores que no lo sean, por más que se encuentren constitucionalmente protegidos o representen funciones administrativas . Esto se encuentra regulado por el artículo 1° de la Constitución, el mismo que otorga preferencia a la persona humana sobre la sociedad como ente, y sobre el Estado .


LA EXPROPIACION


La propiedad es un derecho real, son las facultades del hombre sobre el bien, atribuye al propietario el derecho de usar o servirse del bien según su naturaleza, consiste en el goce disfrute o explotación del bien percibiendo sus frutos, puede disponer del bien cediendo temporalmente el bien y poder recuperarlo, y tiene el derecho de reivindicar el bienEl Registro de la propiedad es una herramienta necesaria en el Perú donde nuestras normas reconocen un carácter determinante en la transferencia de propiedad inmueble.En la actualidad enfrentamos una fiebre por la "titulación", tal es el caso que se han promulgado normas que buscan facilitar el acceso al Registro, formándose instituciones que tienen por objeto la formalización de la Propiedad Informal como es el caso de COFOPRI.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD


LIMITACIONES y RIESGOS :1.- Riesgo del tráfico jurídico: El sistema inmobiliario, como un todo, presenta vulnerabilidadesEl fraude inmobiliario distorsiona todo sistema que garantiza el tráfico inmobiliario seguro. El fraude afecta mayormente al ciudadano, inversionista expuesto a las consecuencias del delito para beneficiar al generador de ésteSon varias las instituciones vinculadas a este sistema inmobiliario y por el cual transita y consolida el fraude: Registro de Propiedad Inmueble, (tanto el Catastro como el Registro de predios); Tribunales Registrales (dígase órganos de segunda instancia en general), Notarios.- Organismos del Estado- Poder judicial- Municipalidades- Órganos de saneamiento de titulación- Órganos particulares (dígase tráfico jurídico) del bien

inmueble.



2. RESPONSABILIDADES:Registros Públicos intervienen en la generación y consolidación del Título (que normalmente debe un Instrumento Público)La calificación del inmueble y su final inscripción.Se debe tomar una normativa de establecer responsabilidadesEl Registrador no cuestiona ni el fondo ni la validez de los actos judiciales y administrativosY no le corresponde cuestionar el pronunciamiento Notarial respecto de los procedimientos No Contenciosos.Si la escritura pública se utilizó una minuta falsa, el Registrador Público no tendría responsabilidad.En la Ley 27333 el Notario el responsable de los procedimientos como de la generación de los instrumentos públicos derivados de ésta.



3. PRIORIDAD DEL TRÁFICO JURIDICO POR ENCIMA DE LA SEGURIDAD JURIDICA:

La tendencia normativa así como los lineamientos que se han ido estableciendo por el Tribunal Registral, van en la dirección de priorizar la fluidez del tráfico jurídico. Se considera que la Seguridad estática está determinada y protegida por la estructura normativa, llámese Código Civil o Reglamentos. Un elemento fundamental de la medición de la eficiencia de los procedimientos registrales son los plazos de atención.



4. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el Perú, el Registro de Propiedad Inmueble no es obligatorio dado que resulta ser un mecanismo de oponibilidad social (publicidad para el logro de la exclusividad y exclusión de la situación jurídica subjetiva de quien registra). No obstante, a nivel jurisdiccional, suele privilegiarse a quien accede al Registro como si éste fuere el único mecanismo de tutela del derecho de propiedad eficiente.el fraude tiene una mayor oportunidad de consolidación pues la preferencia de lo inscrito sobre lo no inscrito será relevante a la hora de definir contiendas sobre titularidad o la forma y extensión de los predios.



SUNARP• Servicio de alerta registral• Es un servicio gratuito por el cual los titulares de un derecho registral

(propiedad inmueble, vehículo, persona jurídica o mandatos y poderes) inscrito en Registros Públicos, pueden recibir una notificación sobre cualquier movimiento de la partida electrónica a su nombre.

• ¿Por qué es importante suscribirse en ALERTA REGISTRAL?• Porque mediante este servicio, podrás conocer las modificaciones que se

presenten sobre tu derecho registral y, de esta manera, tomar las acciones pertinentes ante los intentos de falsificación o suplantación que pretendan realizar terceras personas.


1. El sistema inmobiliario en el Perú es vulnerable, ya que permite generar un sistema privilegios a través del Registro Público.

2. Los privilegios que da el Registro, pueden consolidar actos de Fraude en la apropiación de predios. Agentes del fraude pueden acceder al Registro, aprovechar la corruptibilidad del sistema, legitimando e inscribiendo propiedades mal habidas para consolidar su ilícito actuar.

3. El Registro Inmobiliario es un mecanismo de seguridad que puede permitir el tráfico jurídico de los bienes, por lo que hace posible el fraude, por su costo – beneficio.

4. Los errores en las inscripciones son susceptibles son aprovechados por los agentes fraudulentos, generando su aprovechamiento económico .

5. Es necesaria establecer responsabilidades puesto que de otra manera la tramitación lenta incidiendo directamente en la eficacia y eficiencia del registro e inscripción.

6. Estos vacíos son aprovechados por los agentes fraudulentos haciendo difícil acceder a los responsables y algunos operadores del sistema (jueces, notarios, registradores, funcionarios en general).

CONCLUSIONES

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VOCABULARIO

• USAR, ius utendi : uso directo del bien o a través de terceros; • DISFRUTAR, ius fruendi : facultad de percibir los frutos que el bien rinda;

DISPONER, ius abutendi : facultad de disponer de un bien; REINVINDICAR, ius vindicandi : defensa del contenido del derecho de

propiedad sobre el bien.

• Enajenación (Derecho) En un sentido jurídico, la enajenación implica la transferencia de un derecho real de un patrimonio a otro.



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• http://blog.pucp.edu.pe/item/65832/la-expropiacion-es-un-limite-al-derecho-de-propiedad

.http://www.registradoresperu.org/el-fraude-inmobiliario-frente-al-sistema-registral-peruano/

http://www.vivienda.gob.pe/

EXÉGESIS DEL CODIGO CIVILBG EDITORLIMA - PERU 1999

CODIGO CIVILEDITORA GACETA JURÍDICALIMA - PERU 2003

VASQUEZ RIOS, A (2005); DERECHOS REALES: PROPIEDAD, COPROPIEDAD, USUFRUCTO, SUPERFICIE, SERVIDUMBRE; PERU; SAN MARCOS

BIBLIOGRAFIA

http://blog.pucp.edu.pe/item/65832/la-expropiacion-es-un-limite-al-derecho-de-propiedad



http://www.registradoresperu.org/el-fraude-inmobiliario-frente-al-sistema-registral-peruano/

http://www.registradoresperu.org/el-fraude-inmobiliario-frente-al-sistema-registral-peruano/



la propiedad (1)

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