La Investigación Registral

Aspectos Jurídicos

Guatemala 12 de marzo del 2013

Lic. MsC Juan Carlos López

Taracena

LA INVESTIGACIÓN REGISTRAL

La Investigación Registral es un

proceso de adquisición y

sistematización de conocimientos

sobre el derecho de propiedad que

se ejerce sobre la tierra, como

reflejo de la realidad registral, el cual

se desarrolla mediante fases

sucesivas.

OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION

REGISTRAL

- Satisfacer las necesidades de información del

proceso catastral

- Necesidad del saneamiento de la información

Registral.

- Estudios de Derechos Proindivisos

(Copropiedad)

- Diagnósticos de Propiedad

- Insumo para Análisis Catastral

- Insumo para Análisis Jurídico

- Implementación de procesos de regularización

de la tierra.

FASES DE LA INVESTIGACIÓN

REGISTRAL • Siendo un proceso, la investigación registral se

desarrolla en fases sucesivas, de acuerdo a un

orden lógico, siendo las siguientes:

• ELABORACIÓN DE ÍNDICES O FOLIADO

• RECOPILACIÓN DE INFORMACION

• ANÁLISIS DE LA INFORMACION REGISTRAL

• REPORTE DE INCONGRUENCIAS REGISTRALES

• ESTUDIOS DE COPROPIEDAD

• FUENTES PARA LA INVESTIGACIÓN

REGISTRAL

Fuentes Principales

• Registro General de la Propiedad

• Archivo General de Centroamérica

• Sección de Tierras

• Archivo General de Protocolos

• Otros.

Registro General de la Propiedad

• Se constituye en la FUENTE PRINCIPAL de la Investigación Registral consultándose:

• Libros de Inscripciones (Libros Mayores)

• Libros Diarios o de Asientos

• Tomos de Duplicados

• Libros Diarios Especiales

• Inscripciones Electrónicas

• Estado de Conservación de la Finca

• Biblioteca Virtual y de Duplicados

LIBROS DE

INSCRIPCIONES

• Este libro, comúnmente llamado LIBRO

MAYOR, es el que está destinado a tomar

nota de las inscripciones de derechos

reales sobre los bienes inmuebles que se

inscriben en el Registro de la Propiedad.

• El registro se lleva por fincas y la base del sistema es la asignación de un folio para cada finca. Cada folio consta de 5 columnas, en las cuales se anotan las siguientes inscripciones:

• 1. Anotaciones Preventivas

• 2. Inscripciones (se anotan de Dominio, y de otros derechos reales como de Servidumbre y Usufructo)

• 3. Desmembraciones y Cancelaciones

• 4. Inscripción de Hipotecas

• 5. Cancelación de las Hipotecas

• A partir del año 1997, el Registro de la Propiedad emprendió un proceso de modernización, que incluyó dos procesos básicos: 1) la conservación de la información existente en los Libros Manuales; y, 2) la operación registral por medios electrónicos, dando prioridad a la preservación de la información, a manera de protegerla, a la vez de utilizarla. Actualmente el Registro de la Propiedad de la zona central realiza sus operaciones en libros electrónicos, conservando sus principios registrales y por tanto su sistema registral identificado con el denominado de Folio Real.

LIBROS DIARIOS O

DE ASIENTOS

• En este libro se asientan resúmenes de

cada documento recibido diariamente.

Cada asiento tiene un número, y debe

expresar hora y fecha de ingreso, número

de duplicado que corresponde, número de

tomo, el juez, funcionario o notario que

autorice el título.

TOMOS DE

DUPLICADOS

• Los duplicados son esencialmente copias de documentos. Estos pueden ser de origen notarial (testimonios de escrituras pública); Judicial (resoluciones de los Tribunales de Justicia: autos, sentencias y aún los decretos) y Administrativo (certificaciones de resoluciones de entes administrativos, generalmente adjudicaciones).

• Explicado lo anterior, el tomo de duplicados es un archivo ordenado cronológicamente de copias de documentos que amparan las inscripciones anotadas en los Libros de Inscripciones (Mayores)

LIBROS DIARIOS

ESPECIALES

• Son Libros que en alguna oportunidad,

sustituyeron al Libro de Inscripciones

(Mayor) por escasez de éste, anotándose

algunas inscripciones, que debieron ser

trasladadas al correspondiente Libro; al no

hacerse dicho traslado, algunas

inscripciones en estos libros tienen

vigencia como fincas inscritas.

CONSULTA A

DISTANCIA

BIBLIOTECA VIRTUAL

Archivo de Centroamérica

• Es el ente responsable del patrimonio

documental de la Nación y le atribuye la

capacidad de establecer el valor histórico

de los documentos.

• Acá vamos a encontrar expedientes

relacionados con fincas muy antiguas.

• En importancia se ubica en segundo lugar

de nuestras fuentes.

INSTRUMENTOS PARA LA

INVESTIGACIÓN

REGISTRAL

FOLIADO A ATRAVÉS DEL SISTEMA

DE DIGITACIÓN A DISTANCIA

FOLIADO A ATRAVÉS DEL SISTEMA

DE DIGITACIÓN A DISTANCIA

FICHA DE DERECHOS REALES

• La información registral es tomada en la

Ficha de Derecho Reales, básicamente de

las inscripciones que se encuentran en el

Libro Mayor. Anexo a la ficha deben

incorporarse los respaldos necesarios

para verificar la correcta toma de datos

partiendo de las distintas fuentes de

información.

FICHA DE DERECHOS REALES

En sus inicios la Ficha de Derechos Reales, constaba en un formulario impreso.

Con la implementación del sistema prometeo (o de digitación a distancia), la ficha actualmente es digital, con posibilidad de reproducirse en físico.

Se sigue utilizando la ficha de Derechos Reales en formulario impreso, solo en casos excepcionales.

PRODUCTOS DE LA

INVESTIGACIÓN

REGISTRAL

• Fincas Investigadas

• Diagnósticos de Propiedad

• Reportes de Incongruencias para

Saneamiento de la Información Registral

• Estudios de depuración de derechos de

fincas proindivisas (Estudios de

Copropiedad)

Diagnóstico de propiedad: Es una actividad

de investigación que permite conocer por medio

de la información del Registro de la Propiedad

la situación del derecho de propiedad sobre la

tierra en un municipio, departamento o región

del territorio nacional. Art. 23 inciso j) Ley del

Registro de Información Catastral.

DIAGNOSTICO DE PROPIEDAD

El diagnóstico de propiedad

está regulado en los artículos

23, 25, 28, 29 y 47 del decreto

41-2005.

DIAGNÓSTICO DE PROPIEDAD EN LA

LEY DEL RIC

• Variables que se Analizan en el Diagnostico:

Cantidad de Fincas inscritas por Libro

Jurisdicción Municipal y Departamental de las Fincas

Naturaleza de la Finca

Forma de Propiedad en relación al número de propietarios inscritos

Forma de Propiedad por la calidad de persona del propietario

Origen de Las Fincas

Tracto Sucesivo Registral

Área Inscrita Original y Actualizada

Errores Registrales

Espacio Temporal de Creación de las Fincas

SANEAMIENTO DE LA

INFORMACIÓN REGISTRAL • Base Legal del Saneamiento. 4to. Párrafo Art. 47 ley del

RIC

• “Cuando en los distintos análisis de información registral que se realizan en el proceso catastral se detecten incongruencias entre los duplicados de los documentos que sirven de fuente primaria para los asientos que se efectúan en los Libros de Inscripciones, lo asentado en Libros de Inscripciones y lo asentado en el historial de conservación de una finca, el RIC informará de manera pormenorizada al Registro de la Propiedad para que de oficio se verifiquen los resultados del análisis, y si fuera procedente, se operen las enmiendas respectivas. El Registro de la Propiedad informará al RIC el resultado de su verificación y operación para efectos de la actualización por parte del RIC.”

ORIGEN DEL SANEAMIENTO

• En sus inicios la investigación registral se

realizaba únicamente con información de Libros

de Inscripciones, sin tomar en cuenta

Duplicados.

• A raíz de establecer diferencias entre lo

asentado en libros y lo expresado en duplicados

en información de fincas de Petén, se estableció

la necesidad de adjuntar a la investigación

registral la fuente primaria de las inscripciones o

sea los duplicados.

¿Saneamiento para que?

• El saneamiento se estableció para que la

información registral llegue lo más

correcta posible, y con ello evitar la

declaratoria de un Predio Irregular,

cuando el mismo no lo sea, sino se deba a

un error registral.

¿Qué se debe sanear?

• El espíritu inicial es el de sanear o corregir toda aquella información que tenga un efecto jurídico en la finca. Ejemplo

• Nombres mal asentados

• Áreas Mal Consignadas

• Propietarios no consignados en la inscripción.

• Jurisdicción Municipal o Departamental mal consignada.

Estudios de depuración de

derechos de fincas proindivisas

• Se encuentra regulado en el artículo 47,

párrafo quinto:

• “Igualmente, el RIC remitirá al Registro de

la Propiedad los estudios de depuración

de derechos de fincas proindivisas, para la

administración eficiente de la información

de fincas inscritas en copropiedad”.

RAZÓN DE SER DE LOS

ESTUDIOS DE COPROPIEDAD

• Los estudios de copropiedad, surgen en

virtud que el Registro de la Propiedad no

lleva un control de fincas inscritas en

Copropiedad, para poder determinar con

claridad que Copropietarios se encuentran

inscritos con derechos vigentes, y en que

proporción.

Inscripción No. 1 03-09-2004

COMPRAVENTAHAS 276 AS 95 CAS 40.4529

COPROPIEDAD

JULIAN MAY

UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CAAL CAZ

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PABLO XOL UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO CAAL CAN

HAS 1 AS 6 CAS 72724

MIGUEL MAQUIM XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE MARIA QUIM UNICO APELLIDO

HAS 1 AS 6 CAS 72724

CRISANTO BOTZOC TUT

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO TUT UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

SANTOS TUT CHALIB

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE MAQUIM UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

FRANCISCO CAU CAN

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JUAN MAAS CUC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL CAAL CAZ

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MIGUEL MAAS CUC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO MAY QUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

GASPAR XI MAY

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MARCOS PEC CHUB

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE MARIA BOTZOC TZIB

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

CRISTÓBAL CHALIB

UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CUC CAAL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CAAL CAN

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CAAL CHALIB

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO TIUL XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO CAAL CAZ

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

AVELINO XI XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ROSENDO CAAL CHALIB

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

VICENTE MAQUIM XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL BUTZ TUT

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MIGUEL CAAL MAQUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO MAQUIM UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO TUT QUIN

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO CAAL TZIB

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

FRANCISCO TUT QUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

VICENTE QUIM UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JUAN QUIM CUCM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL XI XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

SANTIAGO MAAS CUC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO CAAL UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

SANTIAGO POP BOTZOC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

VICENTE XI SAM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ELENA CAAL CAZ

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MARCELINO BUTZ UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ROSA MAQUIM BOTZOC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

EMILIO CAAL CAAL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO MAQUIM XOL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

TERESA CUT TUT

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

TOMAS MAQUIM MAY

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL BOTZOC TUT

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MATEO COC TIUL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL MAY CAAL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MIGUEL CUC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

RAMON XI CAAL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE BUTZ CU

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE MAY UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO TUT UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ANTONIO XOL UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CUC TIUL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL RAX MAY

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL TUT QUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL MAY UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

ANTONIO MAQUIM CAN

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

EMILIO BOTZOC UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE CUC TIUL

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL CAAL BOTZOC

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL XI QUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

MANUEL CUC MAY

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO XOL MAQUIM

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO LOPEZ CANAGUI

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

PEDRO ROBERTO CAAL

UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

FINCA: 900 FOLIO: 400 LIBRO 82E DE ALTA VERAPAZ,

MUNICIPIO DE SAN MIGUEL TUCURU, ALTA VERAPAZ.

Estudio de Copropiedad elaborado el 03/08/2009 con base a la información de la inscripción

electrónica.

PEDRO CAAL CAN

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

JOSE MARIA QUIM UNICO APELLIDO

HAS 4 AS 01 CAS38.2674

VER OBSERVACIONES

1 y 2

USO DE LA INFORMACIÓN REGISTRAL EN LAS

ETAPAS DE ANÁLISIS CATASTRAL Y ANÁLISIS

JURÍDICO

• Para el análisis catastral es importante, ya que es la base para realizar la comparación de la información obtenida en campo y así en el análisis jurídico determinar la condición jurídica del predio: Regular o Irregular.

• Con base a esta información se pueden realizar mosaicos de fincas que permitan la asociación de Finca – Predio.

• GRACIAS: PREGUNTAS,

AMPLIACIONES.