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1. PLANTEAMIENTO GENERAL

Uno de los problemas de las socieda-des modernas, y además llamado aacentuarse, es el de que los modos

tradicionales de atender a las personas queno pueden valerse por sí mismas están en cri-sis, justo en el momento en que aumenta elnúmero de quienes precisan esta ayuda.

Tiene esta situación una especial relevan-cia con relación a las personas mayores, comoconsecuencia de la incorporación de las muje-res �tradicionalmente dedicadas al cuidadode la familia� a la vida laboral, y en conso-nancia con el aumento de la edad media devida, y con la progresión creciente del núme-ro de personas con necesidad de asistenciapara la realización de actos cotidianos de lavida diaria, e incluso con algún tipo de disca-

pacidad reconocida1, del porcentaje de pobla-ción con dificultades añadidas, que lógica-mente son más frecuentes en las personas deedad avanzada.

En definitiva, las situaciones de soledad ydesamparo de los ancianos, de necesidad deatención más personalizada, se caracterizanpor un progresivo aumento en España.

Es por ello por lo que, manteniéndosevigentes las obligaciones alimenticias fami-liares, consagradas en los artículos 142 ysiguientes del Código Civil2, el legislador

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* Profesora Titular de Derecho Civil. Facultad deDerecho. Universidad Nacional de Educación a Distan-cia.

La financiación de la calidadde vida de las personas mayores:Renta vitalicia y contratode alimentos

PATRICIA LÓPEZ PELÁEZ*

1 Vid., sobre la noción técnica de discapacidad, sutratamiento jurídico y otros datos demográficos,MORETÓN SANZ, Mª F. «Protección civil de la discapaci-dad: Patrimonio protegido y obras de accesibilidad en laPropiedad horizontal», RCDI, 687, 2005, págs. 62 y sigs.

2 En su virtud deberán prestarse alimentos (sustento,habitación, vestido y asistencia médica), recíprocamen-te entre sí los cónyuges, ascendientes y descendientes,incluso los hermanos, siempre que unos los necesitenpara subsistir y otros puedan prestarlos sin desatendersus propias necesidades y las de su familia. Véase por

español en los últimos tiempos ha abordadola protección de este grupo especialmentesensible a través de diferentes fórmulas, a laluz de los principios consagrados en los artí-culos 49 y 50 de la Constitución3.

Ahora bien, la política pública que se dedu-ce de la regulación vigente trata de que, sinperjuicio de que se gestionen de la mejormanera posible los recursos públicos, sea elpropio sujeto el que asuma parte de los costessociales de su situación personal.

De esta forma, la Ley 41/2003, de 18 denoviembre, de protección patrimonial de laspersonas con discapacidad, después de afir-mar en su Exposición de Motivos que uno delos elementos que más repercuten en el bie-nestar de las personas es la existencia demedios económicos a su disposición suficien-tes para atender sus específicas necesidadesvitales, añade que, aunque gran parte detales medios sean proporcionados por lospoderes públicos, otra parte importante pue-de proceder de la propia persona afectada ode su familia, y es por lo que regula la figuradel patrimonio protegido, como una masa debienes que va a quedar inmediata y directa-mente vinculada a la satisfacción de sus nece-sidades, favoreciéndose la constitución deeste tipo de patrimonios con diferentes bene-ficios fiscales. También regula esta Ley laposibilidad de constituir una obligación ali-menticia en virtud de contrato, el llamado

contrato de alimentos, anteriormente conoci-do como vitalicio, que pasa a estar tipificado yregulado por los artículos 1.791 a 1.797 delCódigo Civil.

Asimismo, la Ley 51/2003, de 2 de diciem-bre, de igualdad de oportunidades, no discri-minación y accesibilidad universal de las per-sonas con discapacidad, al regular las medi-das de adecuación del ambiente físico y sociala las necesidades específicas de las personascon discapacidad, para facilitar su accesibili-dad, y la participación en la vida social enigualdad de condiciones con el resto de ciuda-danos, prevé que la Administración podráestablecer un régimen de ayudas públicaspara sufragar los costes de dichas medidas,partiendo siempre de la base del caráctercomplementario de tal régimen, por lo que almenos parte de dichos costes deberán sersatisfechos por el afectado si es posible.

Y, finalmente, la Ley 39/2006, de 14 dediciembre, de promoción de la autonomía per-sonal y atención a las personas en situación dedependencia, al diseñar y crear un Sistemapara la Autonomía y Atención a la Dependen-cia, desarrollando un modelo de atenciónintegral al ciudadano, al mismo tiempo queestablece un nivel mínimo de protección,garantizado financieramente por la Adminis-tración General del Estado, y contempla laposibilidad de desarrollo de segundos y terce-ros niveles de protección, para garantizar laigualdad real de todos los ciudadanos, y enaplicación de los principios de equidad y desostenibilidad del sistema, impone que losbeneficiarios deberán contribuir económica-mente a la financiación de los servicios pres-tados, de forma progresiva y en función de sucapacidad económica y del tipo de servicio,aunque ningún ciudadano deberá quedar fue-ra de la cobertura del Sistema por no disponerde recursos económicos. En consecuencia,añade en su Disposición Adicional Séptimaque el Gobierno promoverá las modificacioneslegislativas que procedan para regular lacobertura privada de las situaciones dedependencia, y que, con el fin de facilitar la

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todos a LASARTE ÁLVAREZ, C. Principios de Derecho Civil,Tomo 6, Marcial Pons, Madrid, 2006, págs. 405 y ss.

3 Artículo 49: «Los poderes públicos realizarán unapolítica de previsión, tratamiento, rehabilitación e inte-gración de los disminuidos físicos, sensoriales y psíquicos,a los que prestarán la atención especializada que requie-ran, y los ampararán especialmente para el disfrute de losderechos que este Título otorga a todos los ciudadanos».Artículo 50: «Los poderes públicos garantizarán, median-te pensiones adecuadas y periódicamente actualizadas,la suficiencia económica a los ciudadanos durante la ter-cera edad. Asimismo, y con independencia de las obliga-ciones familiares, promoverán su bienestar mediante unsistema de servicios sociales que atenderán sus proble-mas específicos de salud, vivienda, cultura y ocio».

cofinanciación por los beneficiarios, se promo-verá la regulación del tratamiento fiscal dedichos instrumentos privados de cobertura.

De ahí la conveniencia de realizar unareflexión sobre las fórmulas privadas existen-tes hoy por hoy en España para financiar lamejor calidad de vida de las personas mayo-res con cargo a su propio patrimonio, partien-do de la base de que realmente no tiene senti-do que personas que disponen de un patrimo-nio considerable lo tengan inmovilizado, porfalta de conocimiento de las opciones existen-tes, y dependan en su vida diaria de su fami-lia, o de los exiguos recursos del Estado, cuan-do de utilizar tales bienes podrían ver muymejorada su calidad de vida, rentabilizandoen su propio beneficio un ahorro que enmuchos casos les ha costado mucho trabajoconseguir.

Entre dichas fórmulas merecen una men-ción especial dos figuras conocidas desde haceaños en el Ordenamiento español: la rentavitalicia, regulada por el Código Civil desdesu redacción inicial en los artículos 1.802 a1.808, y el contrato de alimentos, tradicional-mente conocido como vitalicio, aunque soloha sido tipificado con carácter general ennoviembre de 2003, apareciendo hoy regula-do en los artículos 1.791 a 1.797 del CódigoCivil.

En ambos supuestos el titular de un bien locede a otra persona con el fin de conseguirunas prestaciones que le ayuden a mantener,o a mejorar, su situación vital, pero mientrasque en la renta vitalicia4 se entrega la propie-dad de un bien a cambio de una pensión orédito periódico, durante la vida del perceptoro de otra persona, en el contrato de alimen-tos5 se entrega el bien a cambio de una pres-tación compleja, obligación mixta de dar y

hacer, no solo de dar, consistente en propor-cionar vivienda, manutención y asistencia detodo tipo a una persona durante su vida. Porlo tanto, la primera tiene como finalidadeconómica proporcionar al transmitente, o aotra persona a la que se quiere favorecer, uningreso fijo periódico durante la vida de unapersona, normalmente el propio perceptor, encambio, el segundo tiene una finalidad distin-ta, la de conseguir no una cantidad de dinerofija sino asistencia personalizada, para todolo que pueda surgir, durante toda la vida.

Estos dos contratos tienen en común sucarácter aleatorio, ya que en ambos existeriesgo de ganancia o pérdida para cada unade las partes, y esto como consecuencia de laincertidumbre sobre la duración de la vidadurante la cual se ha de cumplir la prestaciónprometida, de donde resulta la imposibilidadde conocer a priori si va a existir equivalenciaentre el capital entregado y la cuantía defini-tiva de la renta que se va a percibir. En el con-trato de alimentos existe además indetermi-nación en el objeto mismo de la prestación delos alimentos, variable en función de las nece-sidades del alimentista, por lo que su cuantíaes difícilmente determinable.

Esta aleatoriedad concurre también en elcontrato de seguro, otra figura contractualque posibilitaría, a cargo del propio patrimo-nio, mejorar la calidad de vida de las perso-nas mayores, en cuanto que, a cambio de unaprima, el asegurador se obliga a indemnizarel daño producido al asegurado, o a satisfacerun capital, una renta, u otras prestacionesconvenidas, en caso de que se produzca elacontecimiento cuyo riesgo es objeto de cober-tura. Así, podría acudirse al seguro de vidapara el caso de supervivencia a una determi-nada edad, al de enfermedad y asistenciasanitaria, o al futuro seguro de dependencia.

Para reducir al máximo, e incluso suprimirdel contrato, el riesgo de ganancia o pérdidapropio de todos los contratos aleatorios, en elmercado ha surgido muy recientemente lafigura de la hipoteca inversa, en cuya virtud

PATRICIA LÓPEZ PELÁEZ


4 LASARTE ÁLVAREZ, C. Principios de Derecho Civil,Marcial Pons, Madrid, Tomo III, 9ª ed., 2006, pág. 419 yss.

5 LASARTE ÁLVAREZ, C. op. cit., pág. 425 y ss.

la persona mayor recibe una renta periódicadurante su vida, o un plazo determinadomenor, asegurando la devolución del capitalque corresponda a dicha renta, devoluciónque será realizada por sus herederos a sumuerte, a través de una hipoteca sobre suvivienda. En esta figura quedan perfecta-mente determinados desde el principio loscontenidos de ambas obligaciones, la de quiendebe entregar la renta periódica, y la de quiendebe devolver el capital que corresponda a lamisma, excluyendo la aparición del alea, de lasuerte, por lo que previsiblemente este tipode hipoteca está llamado a experimentar unmayor incremento en los próximos años.

2. LA RENTA VITALICIAY EL CONTRATO DE ALIMENTOS

2.1. Concepto y fundamento

El contrato de alimentos, también conoci-do como vitalicio, es aquel por el que una per-sona (cedente) transmite el dominio, un dere-cho real limitado, o la facultad de simple usoy disfrute de determinados bienes, a otra(cesionario), que se obliga a prestar alimen-tos al cedente o a una tercera persona (ali-mentista) durante la vida de esta última, sal-vo que se pacte un plazo menor6. Se encuen-tra regulado en los artículos 1.791 a 1.797 delCódigo Civil.

Se celebra por personas que, fundamental-mente por su edad, ya no pueden prestarse así mismas el cuidado y la asistencia necesa-rios, y por ello transmiten la propiedad de susbienes o derechos a otras personas, seanhijos, nietos, otros parientes, vecinos, amigoso personas de confianza, a cambio de una pen-sión de alimentos durante su vida.

No se trata de que las personas mayores seencuentren en un estado de necesidad econó-mica, pues de encontrarse en dicha situaciónpodrían reclamar de sus parientes con posibi-lidades dinerarias una pensión de alimentospara subsistir, tal y como establece la obliga-ción legal de alimentos entre parientes regu-lada en los artículos 142 a 153 del CódigoCivil español7 sino que son el desamparo, lasoledad y el envejecimiento de la poblaciónlos que pueden hacer proliferar la celebraciónde este contrato, cuando el titular de unosbienes se encuentra sin hijos, o teniéndolosno se dedican al cuidado de sus progenitores.

Y aunque la cobertura de la SeguridadSocial puede suponer un ahorro importante,lo cierto es que las pensiones suelen ser muyexiguas, y la Seguridad Social no cubre ni lasnecesidades afectivas ni la compañía (para iral médico, a hacerse los análisis, compañíapor la noche...). De ahí la utilidad de este con-trato.

Debemos recordar aquí que, para respetarel deseo de la mayor parte de las personasmayores de envejecer en un entorno familiar,evitando el ingreso en una institución geriá-trica, y para prevenir situaciones de exclu-sión social, la Administración públicaespañola ofrece diversas medidas de apoyo anuestros mayores, como la teleasistencia,centros de día � y la «acogida familiar»8, en

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6 Con carácter general, sobre este contrato, puedeverse a LÓPEZ PELÁEZ, P. «El contrato de vitalicio: la cesiónde un inmueble a cambio de alimentos», en El ConsultorInmobiliario, nº 52, diciembre 2004, págs. 3-39.

7 En su virtud están obligados recíprocamente a dar-se alimentos los cónyuges, ascendientes, descendientesy hermanos, siempre que uno de ellos los necesite parasubsistir y el otro pueda prestarlos. Sobre esta cuestión,y sobre la de cómo compatibilizar ambas obligaciones,la de asistencia de los entes públicos en virtud del man-dato constitucional, y la alimenticia familiar, y de lasrelaciones entre ellas, de complementariedad o subsi-diariedad, véase a MONDEJAR PEÑA, Mª I. «La obligaciónde alimentos entre parientes como medio privado desatisfacción de las necesidades ante los procesos deenvejecimiento de la población española: análisis actualy tendencias de futuro», en «La protección civil de losmayores», Tecnos, Madrid, 2007 (en prensa).

8 Esta figura está recogida en las Leyes del Parlamen-to de Cataluña 22/2000, de 29 de diciembre, de acogi-

cuya virtud una familia que no es la naturalse hace cargo de la persona mayor, integrán-dola en su entorno, en condiciones similares alas de parentesco, y obligándose a prestarlecuidados, asistencia y alimentos9, a cambiode una contraprestación.

Son muchas las Comunidades Autónomasque tienen programas de acogida, y que ofre-cen ayudas económicas para incentivar estetipo de acogimiento, que se configura como unservicio social, regulado por normas adminis-trativas, y presidido por la intervenciónpública durante todo el proceso.

El hecho de que se introduzcan algunosrequisitos10, tanto de tipo personal como detipo patrimonial, para poder solicitar estetipo de ayudas públicas, no debe hacernosolvidar que en el fondo se trata de una insti-tución muy similar, el cambio de un bien porasistencia personalizada11.

Ahora bien, aunque el pacto de acogidareconocido y facilitado por la Administracióntiene su base en un acuerdo previo entre laspartes, muy similar a lo que sería un contra-to de alimentos, además de las determinacio-nes personales y patrimoniales necesariaspara poder acceder a las ayudas públicas, yque no se exigen para un contrato de alimen-tos, las diferencias esenciales que encontra-mos entre ambas figuras son las siguientes:



da de personas mayores, y 11/2001, de 13 de julio, deacogida familiar de personas mayores, y en la Ley foraldel Parlamento de Navarra 34/2002, de 10 de diciem-bre, de acogimiento familiar de personas mayores, asícomo en diferentes resoluciones administrativas queconvocan ayudas públicas para facilitar su concreción,como la Resolución de la Consejería de vivienda y bie-nestar social del Principado de Asturias de 19 de marzode 2007 por la que se convocan ayudas para el acogi-miento familiar de personas mayores. Desde un puntode vista doctrinal véase SÁNCHEZ GONZÁLEZ, M. P «Acogi-miento familiar para personas mayores y otras alternati-vas al internamiento de Centros geriátricos», en RevistaJurídica del Notariado, núm. 46, 2003, págs. 211 a 238;ARCOS VIEIRA,, M .L., «El acogimiento familiar de mayo-res: Análisis de la Ley Foral 34/2002, de 10 de diciem-bre, de Navarra», en Revista Jurídica de Navarra, núm.36, 2003, págs. 51-64; IGLESIA MONJE, M. I, «El acogi-miento familiar de personas mayores y discapacitados:configuración jurídica y caracteres» en el Libro homena-je al profesor Albaladejo García M., coordinado porGONZÁLEZ PORRAS, J. M., y MÉNDEZ GONZÁLEZ, F. P., Volu-men I, 2004, págs 2505-2526; HERAS HERNÁNDEZ, M. M,«El contrato de acogimiento familiar de personas mayo-res: aproximación a esta figura a través de los modelosnormativos catalán y navarro», en Revista de Derechoprivado, núm. 88, 2004, pág. 443 488; y TOMÁS, G. «Elacogimiento de personas mayores: entre el cuidadofamiliar y el institucional», en NAVARRO MENDIZABAL, I.(coord), Derecho y Mayores, Universidad Pontificia deComillas, Madrid, 2006.

9 «Cuidar, alimentar, prestar asistencia, procurar subienestar general y atender en situaciones de enferme-dad», explican los artículos 2.1 de la Ley foral del Parla-mento de Navarra 34/2002, de 10 de diciembre y 2.1también de la Ley del Parlamento de Cataluña 22/2000,de 29 de diciembre.

10 Con carácter general se suele exigir para el accesoa las ayudas públicas la previa declaración por la Admi-nistración de idoneidad de acogedor-acogido y delacuerdo de acogimiento concreto entre ellos, residenciade acogedor y acogido durante un determinado tiempoen el ámbito territorial de la Comunidad, ingresos anua-les del acogido inferiores a una determinada cantidad, elcumplimiento de unos límites de edad para ser acoge-dor y acogido, la no existencia de relación de parentes-co entre ellos en un determinado grado, y la constanciadel pacto de acogida en escritura pública e inscripciónen el Registro administrativo correspondiente.

11 Expresamente establece el artículo 4.3 de la Leydel Parlamento de Cataluña 22/2000, de 29 de diciem-bre, que la contraprestación puede consistir en lacesión de capital en bienes muebles, inmuebles o endinero, y que dicha cesión podrá ser revocada por lapersona acogida si la acogedora incumple sus obliga-ciones, o muestra ingratitud. Añaden los artículos 11.3de la Ley foral del Parlamento de Navarra 34/2002, de10 de diciembre, y 6.4 de la Ley del Parlamento deCataluña 22/2000, de 29 de diciembre, que, en casode que la extinción del acogimiento tenga lugar porvoluntad de una sola de las partes, si se produce unasituación de enriquecimiento injusto por razón deltiempo y las condiciones del acogimiento la parte quese considere perjudicada podrá reclamar la indemniza-ción correspondiente a la otra parte, por lo tanto, si laextinción tiene lugar por las causas pactadas, o decomún acuerdo, o por muerte de la persona acogida, lafigura del enriquecimiento injusto no puede plantear-se, lo que introduce un elemento de aleatoriedad eneste contrato.

� Puede faltar en el pacto de acogida larelación de confianza entre las partes,propia del contrato de alimentos, con-fianza personal que se verá sustituida,o al menos complementada, por la pre-via y necesaria declaración de idonei-dad otorgada por la Administración.

� En el pacto de acogida se establececomo obligación esencial la conviven-cia, y en el contrato de alimentos regu-lado en el Código Civil no.

� Y sobre todo, en el pacto de acogidaestá muy acentuado el matiz de arren-damiento de servicios, en cuanto que,en la mayor parte de los supuestos, lacontraprestación del acogido consisteen la contribución periódica, en lamedida de sus posibilidades, al mante-nimiento de la casa12, contribución quese añade a la de la Administración, ycesando el acogimiento cuando desapa-recen estos pagos. En cambio, el con-trato de alimentos es esencialmentealeatorio, de forma que, efectuada lacesión del bien, el cesionario se compro-mete a prestar alimentos durante todala vida del beneficiario, existiendoincertidumbre acerca de la rentabili-dad económica final del acuerdo, yaque no puede dejar de prestar la asis-tencia comprometida aunque el valordel bien recibido se haya agotado hacetiempo.

En cuanto a la renta vitalicia, en virtud deeste contrato una de las partes transmite a la

otra la propiedad de un determinado bien,mueble o inmueble, obligándose esta última aentregar a cambio, al mismo cedente o a untercero designado por él, durante su vida o lade otra persona también determinada en elacuerdo, una pensión o renta periódica, encantidad fija y determinada, en periodos detiempo regulares y previamente establecidos.Se encuentra regulada en los artículos 1.802a 1.808 del Código Civil.

2.2. Diferencias y similitudesentre ambos contratos

A diferencia del contrato de alimentos,basado en la confianza, y en el que pesanmucho las cualidades personales de ambaspartes como dato esencial para su celebra-ción13, en la renta vitalicia se trata simple-mente de garantizar la percepción de unacantidad fija y determinada durante un tiem-po, por lo que no tiene ese carácter personalí-simo tan acentuado. Esto se traduce, porejemplo, en que en la renta vitalicia la posi-ción de acreedor de la renta es perfectamentetransmisible, a título oneroso o gratuito,siempre que los demás elementos de la rela-ción no se alteren, mientras que en el contra-to de alimentos el cambio del perceptor sí tie-ne trascendencia, puesto que las prestacionesa entregar variarán en función de sus necesi-dades.

Se diferencia también la renta vitalicia delcontrato de alimentos por las siguientesnotas:

En primer lugar, el contrato de alimentostiene por objeto una prestación compleja, porparte del cesionario, ya que dentro de la pres-tación genérica de prestar asistencia se inclu-yen tanto obligaciones de dar, en dinero o en

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12 En concreto, la Resolución de la Consejería devivienda y bienestar social del Principado de Asturias de19 de marzo de 2007, por la que se convocan ayudaspara el acogimiento familiar de personas mayores, esta-blece en el apartado III de las Bases reguladoras que dela cuantía máxima de la ayuda establecida, o del costereal del acogimiento, se deducirán el 75 % de los ingre-sos mensuales del acogido, excluidas en su caso laspagas extraordinarias, lo que da a entender que almenos ese 75 % de los ingresos mensuales debe ir desti-nado a contribuir al acogimiento.

13 El cedente quiere recibir una asistencia y un cui-dado personal y afectivo agradables que le hagan sentir-se cómodo y satisfecho, y el cesionario se obliga a pres-tar asistencia personal, incluso a veces con convivenciaen su propia casa.

especie, como de hacer, valorándose tal acti-vidad de forma unitaria, y configurándosecon un carácter preponderantemente asisten-cial. En cambio, el objeto de la renta vitaliciaes simplemente una prestación de dar, y dedar una pensión, en dinero o en especie, peroen una cantidad exacta en cada periodo.

En el contrato de alimentos su carácterasistencial y alimentario hace que la presta-ción alimenticia sea esencialmente variable,indeterminada en su cuantía, ya que está enfunción de las necesidades del alimentista encada momento y situación14; existe incerti-dumbre tanto con relación a la duración de lavida contemplada cuanto con relación a lasnecesidades del alimentista, por naturalezavariables. En la renta vitalicia en cambio lapensión o renta consiste en una cantidad fijay determinada en dinero o en especie, que noaumenta ni disminuye en función de las nece-sidades del perceptor ni de las posibilidadesdel deudor; la aleatoriedad deriva solo de lamayor o menor duración de la vida contem-plada.

La obligación del deudor en la renta vitali-cia es una obligación de entregas periódicasen lapsos regulares de tiempo previamenteestablecidos; en el contrato de alimentos laobligación implica cuidados y atenciones

además de la subsistencia, por ello no esperiódica sino continua.

La duración del contrato de alimentos secontempla sobre la vida del acreedor de losmismos, salvo que se pacte un plazo menor,mientras que en la renta vitalicia su duraciónse puede contemplar sobre la vida de una per-sona distinta del alimentista, ya sea la vidadel deudor o la de un tercero.

Consecuentemente con la distinción ante-rior, en la renta vitalicia cabe la posibilidadde que los herederos del acreedor y los deldeudor sigan cobrando o pagando, respectiva-mente, la pensión hasta la muerte del tercerodurante cuya vida se ha de pagar. En cambio,en el contrato de alimentos sólo es posible latransmisión mortis causa por parte del cesio-nario de la obligación de prestar alimentos,pero la posición del alimentado es intransmi-sible.

En conclusión, la función económica quecumplen uno y otro contrato es distinta, en larenta vitalicia la causa de la cesión del bien esla obtención de unos ingresos periódicos, en elcontrato de alimentos es la percepción de ali-mentos y asistencia durante toda la vida.

De esta forma, la renta vitalicia presentaalgunas dificultades para adaptarse plena-mente a los intereses que se pretende cubrir,entre las que destaca la falta de asistenciapersonalizada en función de las necesidadesdel anciano, sobre todo cuando éste deja deser autosuficiente, ya que la renta se limita aproporcionar una cantidad periódica de dine-ro, sin ocuparse de quién va a gestionarla dela forma más ventajosa para el beneficiarioen caso de que éste ya no pueda hacerlo por símismo.

No obstante, a diferencia del contrato dealimentos �que no está llamado a generali-zarse por la relación personal previa entre laspartes que presupone� la renta vitalicia síestá adquiriendo mucha relevancia en laactualidad, y no solo en su forma típica, sino



14 De esta forma, la extensión y calidad de la presta-ción de alimentos, a falta de pacto, no dependerán delas vicisitudes del caudal ni las necesidades del benefi-ciario, ni del caudal del obligado al pago (artículos 1.793y 1.794 del Código Civil). No ocurrirá lo mismo cuandolos alimentos se deban, no en virtud de un acuerdo pre-vio, y a cambio de una contraprestación, sino por impo-sición de la ley, a favor de parientes que los necesitenpero a cambio de nada, por solidaridad familiar; en estesupuesto, la cuantía de los alimentos será proporciona-da al caudal o medios de quien los da, y a las necesida-des de quien los pide, y podrá aumentarse o reducirseen función del aumento o disminución de las necesida-des del alimentista y la fortuna del que los satisface,desapareciendo incluso la obligación de entregarloscuando el obligado no pueda satisfacerlos sin desaten-der sus propias necesidades y las de su familia (Artículos146, 147 y 152 del mismo Código).

también a través del nacimiento de algunasmodalidades de negocios que acercan susesquemas a esta figura, como los planes depensiones y los seguros.

De hecho, se le atribuyen muchas ventajasfiscales; basta recordar aquí la Ley 35/2006,de 28 de noviembre, del Impuesto sobre laRenta de las Personas Físicas, y en concretosus artículos 25 (determinación de los rendi-mientos de capital mobiliario en caso de per-cibirse rentas temporales o vitalicias), 51 y 52(reducciones en la base imponible por aporta-ciones y contribuciones a sistemas de previ-sión social siempre que sean percibidos enforma de renta vitalicia), 53 y 54 (reduccionesen la base imponible por aportaciones y con-tribuciones a sistemas de previsión socialconstituidos a favor de personas con discapa-cidad, o a patrimonios protegidos de dichaspersonas).

A pesar de todas las diferencias expuestas,la proximidad de los dos contratos sin embar-go está fuera de toda duda, hasta el punto deplantearse la doctrina, si es posible, la con-versión del contrato de alimentos en uno derenta vitalicia.

Con anterioridad a la Ley 41/2003, la con-versión del vitalicio en una renta vitalicia, ano ser que estuviera expresamente previstaen el contrato, no parecía muy clara, pues laconversión puede resultar muy perjudicialpara el alimentante, y se estaría llevandodemasiado lejos el interés por la conservacióndel contrato. Por ello se consideraba más jus-to estudiar cuál era el origen de la ruptura ya quién podía ser imputable15.

La Ley 41/2003 opta definitivamente poresta posibilidad de sustitución de la presta-ción debida en el contrato de alimentos, y nosólo en caso de pacto sino incluso impuesta deforma unilateral por cualquiera de las partes,y así establece el artículo 1.792 del CódigoCivil:

«... de concurrir cualquier circunstanciagrave que impida la pacífica convivencia delas partes, cualquiera de ellas podrá pedirque la prestación de alimentos convenida sepague mediante la pensión actualizable asatisfacer por plazos anticipados que paraesos eventos hubiere sido prevista en el con-trato, o, de no haber sido prevista, mediantela que se fije judicialmente».

Esto nos conduce a otra cuestión, que es lade determinar, dado que la diferencia básicaentre ambos contratos se encuentra en laprestación prometida por el receptor de losbienes, si la sustitución, en virtud de pacto opor decisión judicial, de la obligación de pres-tar alimentos por la de entregar una cantidadde dinero concreta, constituye un supuesto deobligación alternativa, con la especialidad deque la opción puede ser ejercitada por cual-quiera de las partes, pero manteniéndose elmismo régimen jurídico inicialmente aplica-ble, del contrato de alimentos, o por el contra-rio supone la conversión del contrato de ali-mentos en uno de renta vitalicia, es decir,

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15 A pesar de ello, el Tribunal Supremo, en su Sen-tencia de 9 de julio de 2002, y para un supuesto en elque es la acreedora de los alimentos quien abandona lavivienda, haciendo imposible el cumplimiento del con-trato, cuando resulta acreditada la voluntad del deudorde los mismos de cumplir su obligación, afirma que «Enestas circunstancias no cabe la permanencia del sistemaalimenticio convenido en los estrictos términos pactados,pues no se puede obligar a quien no quiere en una rela-ción como la que nos ocupa, donde, por encima de lo

establecido, de ámbito económico o patrimonial, incideel necesario ajuste de dos o más personas en carácter,costumbres o aficiones para lograr la convivencia, esdecir, en lo que se denomina congeniar, por lo que pro-cede acercarse a la petición principal de la demanda,consistente en el abono de una cantidad para cubrir lasnecesidades de la actora, que, aunque no está recogidoen el contrato, constituye la respuesta a la problemática,mediante la aplicación analógica del artículo 149 delCódigo Civil». Es decir, admite ya esta conversión de laobligación de prestar alimentos en la obligación deentregar una cantidad concreta de dinero, aunque siem-pre subordinada a que haya sido solicitada en la deman-da, en aras al principio de congruencia de las sentencias.Véase también la Sentencia del mismo Tribunal de 1 dejulio de 2003.

una novación objetiva de carácter extintivo,que implica la desaparición de la obligacióninicial y la sustitución por una nueva.

Tiene esto mucha trascendencia, porque elrégimen jurídico no es el mismo, y bastarecordar la existencia de la regla contenidaen el artículo 1.805 del Código Civil, sobreresolución del contrato por incumplimiento, ya la que luego haremos referencia expresa.

En todo caso, tienen en común ambos con-tratos la característica de la onerosidad, esdecir, que la prestación de cada una de las par-tes tiene como causa la contraprestación de laotra, no la mera liberalidad del bienhechor, eldeseo de hacer un bien a título gratuito. Estacaracterística impedirá que el contrato puedaser impugnado cuando el cedente, teniendolegitimarios16, haya transmitido todos sus bie-nes en virtud de estos contratos17.

El problema se presenta sobre todo enrelación al contrato de alimentos, puesto quesi el cedente ha dispuesto del único bien, o elmejor, de que disponía, a cambio de unos ser-vicios que solo a él benefician, y que se extin-guen a su muerte, nada queda para sus here-deros, puesto que no hay un precio que vengaa ocupar en el patrimonio del alimentista ellugar del bien cedido, a diferencia de lo queocurre en la renta vitalicia.

Dado que el Código Civil español no impo-ne limitación alguna al titular de un bienpara disponer en vida del mismo a título one-roso, si la cesión del bien a cambio de alimen-tos es calificada como contrato oneroso, losherederos del cedente nada podrán hacerpara recuperar los bienes; sin embargo, si talcesión es considerada gratuita sí, y por ellosuelen impugnar los contratos sosteniendo sucalificación como donación18.

También tienen en común ambos contra-tos que con ellos se puede pretender atender alas propias necesidades, o a las de otra perso-na a la que se quiere beneficiar, por lo que sir-ven igualmente a los intereses de personasque quieran asegurar a sus personas allega-das mayores la renta periódica o la asistenciapersonalizada que ellos personalmente nopueden prestarles. Se aplicaría en estossupuestos la doctrina general de las estipula-ciones en favor de tercero19.

2.3. Estructura y contenido básicosde ambos contratos

El esquema de la estructura de estos con-tratos es muy sencillo, pues aunque puedenintervenir hasta cuatro personas, el transmi-tente de los bienes, el perceptor de los mismosy obligado al pago de la renta o alimentos, elbeneficiario de éstos, y la persona durantecuya vida se ha de pagar, normalmente sólointervienen dos personas, el que hace entregade los bienes o derechos (cedente), y el que los



16 Recordemos que el Código Civil, en aplicacióndel principio de protección familiar, impone que deter-minado porcentaje de los bienes de cada persona setransmitan, a la muerte de su titular, a sus parientes máscercanos, estableciendo un orden entre ellos; es lo quese conoce con el nombre de «legítimas» (véanse los artí-culos 806 a 840 del Código). Y en prácticamente todaslas legislaciones forales ocurre lo mismo, aunque los por-centajes sean distintos.

17 En este sentido se manifiesta la Sentencia del Tri-bunal Supremo de 6 de mayo de 1980 sobre un contra-to de vitalicio, donde se declara que no se defraudan losderechos legitimarios de las hijas del cedente, ya que elpadre de la recurrente tuvo que otorgar el contrato paraobtener un domicilio y las atenciones necesarias para losúltimos años de su vida, domicilio y atenciones que sushijas no le prestaron.

18 Es perfectamente posible que una persona seobligue respecto de otra u otras a alimentarlas y aten-derlas sin contraprestación alguna, pero esto no encajacon la estructura del contrato de alimentos, sino másbien con la de la donación, onerosa o remuneratoria. Apropósito de esta posible configuración de la figura, véa-se CHILLÓN PEÑALVER, S., El contrato de vitalicio: caracte-res y contenido, Edersa, Madrid, 2000, págs. 119 y ss.

19 Véase LAMBEA RUEDA, A. «Caracteres de contratode alimentos y estructura del contrato de alimentos afavor de tercero», en Actualidad Civil, nº 19, enero2007.

recibe y se obliga a pagar la renta o los ali-mentos (cesionario), y ello porque la personaque tiene derecho a recibir la prestación sue-le ser el cedente de los bienes, y la vida con-templada como módulo para la duración delcontrato suele ser también casi siempre lasuya.

Puede establecerse como módulo de dura-ción del contrato la vida de una o de variaspersonas, y puede también establecerse enbeneficio de una o de varias, simultánea osucesivamente. Así ocurrirá en el caso, muyfrecuente, de un matrimonio que cede un bienganancial a cambio de una renta o de alimen-tos para los dos, que se deberán prestar hastael fallecimiento del último que sobreviva.Ahora bien, no parece posible la existencia deuna renta ni de unos alimentos perpetuos, ytampoco, en caso de nombrarse beneficiariosdistintos del cedente, que se traspasen loslímites impuestos por el artículo 781 delCódigo Civil para las sustituciones fideicomi-sarias.

Añade dicho Código con relación a la rentavitalicia en el artículo 1.804 que: «Es nula larenta constituida sobre la vida de una perso-na muerta a la fecha del otorgamiento, o queen el mismo tiempo se halle padeciendo unaenfermedad que llegue a causar su muertedentro de los 20 días siguientes a aquellafecha». Se trata así de mantener la equivalen-cia del riesgo, la igual posibilidad de pérdidao ganancia para ambas partes, justificándosela norma en la ausencia del alea, en el primersupuesto, y en la prohibición del enriqueci-miento injusto, o en el error en el consenti-miento, en el segundo20.

Con relación al contrato de alimentos ladoctrina defiende la aplicación de esta mismaregla para el supuesto de fallecimiento previodel perceptor de los mismos, dado que es muydifícil que el vitalicio se constituya sobre lavida de una persona fallecida, por la función

asistencial del contrato, y por la relación per-sonal entre las partes que presupone, por loque de constituirse así sería un contrato sinriesgo para el cesionario, sin causa, nulo enaplicación de las reglas generales de obliga-ciones y contratos.

En cambio, a propósito de la persona enfer-ma, entiende la mayor parte de la doctrinaque la regla del artículo 1.804 no es de aplica-ción en el supuesto de los alimentos, pues dehecho el vitalicio suele ser concertado preci-samente por personas enfermas o de edadavanzada, que justamente lo que buscan esser atendidos en sus enfermedades, y ademásen muchos casos no hace sino formalizar unasituación preexistente en la que el cesionarioya se encargaba de su cuidado. Por ello seconsidera más adecuado no defender la apli-cación analógica al contrato de alimentos dedicha norma, sino contemplar cada caso con-creto, y examinar la existencia o inexistenciade riesgo, de incertidumbre sobre la duraciónde la vida contemplada.

En todo caso, celebrándose normalmenteestos contratos por personas de edad avanza-da, puede plantear problemas su capacidadcontractual, por tener dificultades de autogo-bierno personal pero no estar formalmenteincapacitados, y tener cierta apariencia depoder prestar consentimiento; estos proble-mas pueden aparecer muy especialmentecuando el contrato se realiza sin intervenciónnotarial, aunque de todas maneras la apre-ciación del fedatario respecto de su capacidadconstituye sólo una presunción iuris tantum.Es lo que se llama incapacidad natural21.

ESTUDIOS


20 LASARTE ÁLVAREZ, C. op. cit., pág. 420.

21 En este punto, «la dificultad de comprobar la ver-dad material sobre la capacidad de un individuo y, sobretodo, razones de conveniencia social y de oportunidad,particularmente influyentes en el derecho de la persona,conducen a veces a preferir una regla que simplifique lacomplejidad del dato real o, incluso, que ignore la reali-dad (Patti, 202). Esta omisión del dato real choca frontal-mente con la nueva concepción de la Medicina basadaen la evidencia», (GÓMEZ GARZÁS, J. «Aspectos legales enrelación con las demencias asociadas a la edad», en

Como regla general debe afirmarse lacapacidad de obrar plena de las personas des-de que han alcanzado la mayoría de edad, alos 18 años, hasta su muerte22, a no ser quehayan sido judicialmente incapacitados23, encuyo caso deberá estarse a lo que la sentenciajudicial haya establecido. Ahora bien, tratán-dose de personas mayores suelen ser frecuen-tes los supuestos de incapacidad natural, depersonas cuyo nivel de comprensión de losactos que realizan ha disminuido en alto gra-do, pero que, como no han sido incapacitadasformalmente, y siguen siendo capaces de fir-mar, siguen realizando actos de administra-ción o disposición de sus bienes, actos en losque falta un elemento esencial como es lavoluntad, el consentimiento, que debe serlibre y consciente para ser válido. Todo ellosin perjuicio de la regla básica en cuya virtudel mero hecho de la ancianidad del contratan-te no debe hacer nacer la presunción de su fal-ta de capacidad natural, por lo que, en caso deduda, deberán realizarse las pruebas médi-cas o psicológicas pertinentes.

Ante el silencio de la legislación24 en cuan-to a la eficacia que deben tener este tipo de

actos o contratos, realizados por personas confalta de capacidad natural pero que no hansido formalmente incapacitados, la doctrina25

discute acerca de si la sanción de los mismosdebe ser la nulidad radical, o la simple anula-bilidad, siendo muy importantes las conse-cuencias de pronunciarse por una u otraopción, pues son distintos los plazos paraejercitar la acción de impugnación, y el elencode personas que podrían hacerlo.

En nuestra opinión la sanción debe ser laanulabilidad, y no la nulidad radical por faltade consentimiento, y ello por las siguientesrazones:

� es la establecida para los supuestos deincapacitación, que hacen referencia ala misma situación de la persona aun-que reconocida judicialmente,

� sólo el mismo incapaz podrá anular elcontrato, o el Ministerio Fiscal, o sututor en caso de ser incapacitado, perono el otro contratante al que ahora nointerese mantener el contrato, ni tam-poco un tercero, por ejemplo parientesque no se han ocupado del anciano peroque no quieren verse perjudicados ensus expectativas sucesorias,

� dado que el plazo de cuatro años paraejercitar la acción de impugnacióncomenzará a correr desde que el inca-paz hay salido de la tutela, en el casodel incapaz natural este cómputo no seiniciará sino desde que se haya consti-tuido la misma,

� lo más frecuente será que sí exista con-sentimiento pero prestado sin la sufi-ciente lucidez, lo que nos acerca mucho



PERAHITA ADRADOS, H. (dir y coord.) Envejecimiento yenfermedad de Alzheimer, págs. 193 y ss.).

22 Así, por ejemplo, en la Sentencia del TribunalSupremo de 14 de diciembre de 2005, para un supues-to en que se intentaba declarar la nulidad de un testa-mento, y de una cesión de bienes a cambio de alimen-tos, por falta de capacidad, afirma este Tribunal que, noestando incapacitada la persona, y no siendo determi-nantes para acreditar su incapacidad en el momento delotorgamiento la existencia de certificados del Alcalde yde varios médicos otorgados con posterioridad a lamuerte, no se puede establecer la presunción de inca-pacidad de la otorgante.

23 Recordemos que son causas de incapacitación lasenfermedades o deficiencias persistentes, de carácterfísico o psíquico, que impiden a una persona gobernar-se por sí misma, y que la incapacitación solo puede serdecretada por sentencia judicial (Artículos 199 y 200 delCódigo Civil).

24 Aunque el tenor literal del 1263.2 del CódigoCivil parece imponer la nulidad radical en estos casos yla anulabilidad si existe incapacitación.

25 En este sentido, vid., YÁÑEZ VIVERO, F., «La tuteladell´infermo di mente in Spagna affidata agli enti diassistenza», impartida en el Dottorato di Ricerca in Com-parazione e Diritto della Persona, Universidad de Saler-no, Italia, noviembre 2005, y publicada en el número 2-2006, de la Rivista della Famiglia e delle Successioni inEuropa (Familia).

a los vicios del consentimiento, sobretodo, al error y al dolo.

En contra no obstante se pronuncianmuchos autores, que defienden la aplicaciónde la nulidad absoluta por entender que conella quedan mejor protegidos los intereses delincapaz26.

En todo caso, dado que la capacidad de laspersonas se presume siempre una vez hanalcanzado los 18 años, para poder declarar lanulidad de un contrato celebrado por una per-sona que no ha sido incapacitada formalmen-te será necesario probar de forma inequívocaque el anciano, en el momento concreto deprestar su consentimiento, no se encontrabaen el pleno ejercicio de sus facultades menta-les, prueba que corresponderá a quien defien-da su incapacidad, y sin que la apreciaciónnotarial de su capacidad, de existir, sea abso-lutamente determinante, pues podrá ser des-truida mediante prueba en contrario.

Por lo demás, se puede contratar la presta-ción de alimentos con una persona física, ouna persona jurídica entre cuyos fines seencuentre la prestación de alimentos. No porello perderá el contrato su carácter de intuitupersonae, ya que, como mantiene CalvoAntón27, una entidad dedicada a estos come-

tidos analizará las circunstancias concurren-tes en el individuo que pretende contratar losalimentos para sí; no le es indiferente, porejemplo, que el sujeto sea una persona con-flictiva que pueda plantear problemas de con-vivencia con otros que hayan contratado conla entidad. A su vez, cuando un individuotransmite todo su patrimonio o algún ele-mento del mismo a cambio de que se le aloje ycuide de sus necesidades de sustento, vestidoy gastos sanitarios, tendrá muy en cuenta laclase de entidad de que se trate, y tomará enconsideración, mediante la información máscompleta que pueda obtener, todas las carac-terísticas del establecimiento, lo que le lle-vará, si con ese análisis llega al convenci-miento de que lo prefiere a otros, a contratar.

De todas formas el carácter de confianzaque preside el contrato hace difícil, aunque noimposible, que se contrate con una personajurídica. Y aunque es muy frecuente que losancianos contraten con residencias de la ter-cera edad, como normalmente se obligan aentregarles la pensión, o ciertas sumas dedinero con periodicidad, cesando los servicioscuando desaparezcan dichas entregas, el con-trato se asemeja más al arrendamiento deservicios, al no presentar aleatoriedad, que alcontrato de alimentos propiamente dicho.

En la renta vitalicia, en cambio, lo más fre-cuente es que el cesionario de los bienes yobligado al pago de la renta sea una personajurídica, ya que la prestación prometida no espersonalísima, sino solo económica, y nor-malmente las personas jurídicas son quienespueden garantizar mejor el mantenimientode los pagos en el tiempo, dada su vocación depermanencia.

Por lo que se refiere al objeto del contrato,tal y como se desprende de los artículos 1.791y 1.802, en ambos contratos pueden cedersebienes inmuebles, muebles, un capital endinero, o una mezcla de todos ellos. Lo másfrecuente, sin embargo, es que se cedan bie-nes inmuebles, ya sean rústicos (fincas rústi-cas) o urbanos (solares, pisos, casa); y aunque

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26 Véase la interesante explicación que ofrece ZURI-TA MARTÍN, I. en Protección civil de la ancianidad, Dykin-son, Madrid, 2004, págs. 222 y siguientes, en las queafirma que el plazo de impugnación de cuatro años limi-ta las expectativas del anciano cuya voluntad se haya vis-to manipulada, que en muchas ocasiones los beneficia-rios de estos negocios son precisamente personas muyallegadas, incluso los propios herederos del anciano, porlo que éste en la práctica nunca será incapacitado, niestas personas cercanas van a impugnar negocios reali-zados en su propio interés. A ello se une que, precisa-mente porque el incapaz natural no cuenta con la pro-tección de un tutor judicialmente nombrado quedefienda sus derechos, el tratamiento jurídico de losactos que pueda llegar a realizar debe ser distinto.

27 CALVO ANTÓN, M., «El contrato de alimentos comofigura contractual independiente», R.G.L.J., 1989, p.653.

se encuentra algún caso en que lo cedido sonotro tipo de bienes, tales supuestos, ademásde raros, presentan el inconveniente añadidode su falta de acceso al Registro de la Propie-dad.

No es esencial o característica del contratode alimentos la transmisión del dominio, demanera que el cedente puede transmitir lapropiedad de los bienes, la nuda propiedadreservándose el usufructo vitalicio, el usu-fructo, o el simple uso y disfrute de ciertosbienes o derechos.

Quizá el supuesto más frecuente sea lacesión de la nuda propiedad con reserva delusufructo vitalicio, lo que tiene la ventajapara el cedente de que, con independencia dela diligencia del deudor en cumplir su obliga-ción, mantiene el disfrute de los bienes, quepuede traducirse en unos ingresos que le ase-guren cierto bienestar adicional, y conservaademás la posesión de los mismos, con la ven-taja que esto supone de tener que proceder ala resolución del contrato, al no tener que exi-gir la devolución. Por otro lado, el usufructoinscrito en el Registro sí tiene eficacia ergaomnes, con lo que los futuros adquirentes delos bienes deberán respetarlo.

Y para el cesionario también es interesan-te, puesto que la nuda propiedad del bienfigura ya a su nombre en el Registro de laPropiedad, y cuando se extinga el usufructose consolidarán sus facultades en la propie-dad, sin que los herederos del cedente puedanoponerse a ello, con lo que también quedanprotegidos sus intereses.

En todo caso, para el cesionario se dilatamucho el momento en que podrá hacer efecti-vos sus derechos sobre la finca en estossupuestos de reserva del usufructo por elcedente, y esta circunstancia, que quizá notenga mucha relevancia en el contrato de ali-mentos, que presupone una relación personalprevia y basada en la confianza entre las par-tes, sí parece determinante en la generalidadde los casos de renta vitalicia. Por ello, el

cesionario lógicamente realizará sus estudioseconómicos para determinar la rentabilidaddel contrato, y seguramente optará por dis-minuir mucho en estos supuestos la cuantíade la renta que se compromete a pagar.

Con respecto a la renta vitalicia, algunosautores han señalado como un rasgo distinti-vo de la misma, alegando el tenor literal de lanorma, el hecho de que la cesión de los bienestenga que ser en propiedad, mientras que enel contrato de alimentos no tiene que serlonecesariamente.

No obstante, aunque la jurisprudencia sesigue mostrando reacia a calificar como rentavitalicia un contrato en el que no se ceda eldominio, sino un derecho real limitado, ladoctrina más generalizada, y así lo ha admiti-do ya alguna sentencia del Tribunal Supre-mo28, rechaza esta nota como distintiva, afir-mando que hay que realizar una interpreta-ción no tan literal del precepto. Incluso se hanllegado a admitir como supuestos de rentavitalicia contratos en los que se cede un crédi-to, se condona una deuda, o se renuncia a underecho.

En cuanto a la prestación prometida por elreceptor de los bienes, en la renta vitalicia lomás frecuente es que consista en una sumadineraria, aunque podrá consistir también enla entrega de cualquier otro tipo de bien,mueble o inmueble, o incluso en una presta-ción mixta, parte en dinero, parte en otracosa. Lo que sí es imprescindible es que setrate de una cantidad fija y determinada, sinperjuicio del juego de las cláusulas de estabi-lización, y que se entregue de forma periódi-ca, no necesariamente anual, como afirmaliteralmente el Código Civil.



28 Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremode 11 dejulio de 1997 ha declarado que el artículo1.802 debe ser interpretado en un sentido amplio, quecomprenda no solo la transmisión del derecho de pro-piedad de una cosa mueble o inmueble, sino también lade cualquier otro derecho real que no sea el de propie-dad, o incluso un derecho personal.

Al ser la renta vitalicia un contrato quepuede prolongarse mucho en el tiempo, en lossupuestos, los más frecuentes, en que se hayapactado el pago de una renta en dinero, cabela posibilidad de que se produzca un notabledesequilibrio entre las prestaciones, más alládel riesgo voluntariamente asumido por laspartes, pues mientras el valor del inmuebletransmitido a cambio de la renta puedeamentar mucho, y esa ha sido hasta ahora latónica habitual en España, en cambio la ren-ta se mantiene constante, con la depreciaciónque esto supone.

Por ello, para evitar la pérdida de valoradquisitivo para el perceptor de la renta seincluyen prácticamente siempre en estos con-tratos cláusulas de estabilización, en cuyavirtud se revisa anualmente la cuantía con-creta de la renta a pagar en función de ciertosíndices29. No choca esto con la necesariadeterminación de la renta, pues ésta siemprees determinable en cada periodo en funcióndel índice contemplado en la cláusula, y tam-poco supone que pueda variar la cuantía de larenta en función de las circunstancias30, puesse está atendiendo a un índice perfectamentedeterminado.

En el contrato de alimentos la obligaciónprincipal del cesionario es «� proporcionarvivienda, manutención y asistencia de todotipo a una persona durante su vida �», esdecir, satisfacer la prestación alimenticia,prestación de carácter complejo que compren-de obligaciones de dar y de hacer, y cuyo con-tenido moral, de cariño, respeto y cuidadosafectivos, resulta de muy difícil exigibilidad.

A nuestro juicio, el cesionario asume elcompromiso de realizar esta prestación deforma personal, y por ello el supuesto de dejarde forma permanente al acreedor de los ali-mentos en manos de terceros, o el interna-miento en un centro de la tercera edad, a noser estrictamente necesarios, constituirán unincumplimiento contractual del cesionario,muy especialmente si se realiza únicamentepor su comodidad, puesto que generalmenteel cedente lo que está buscando con este con-trato es precisamente una alternativa a talinternamiento. Por otra parte, hay que teneren cuenta lo dispuesto en el artículo 1.161 delCódigo Civil31.

Por lo demás, es muy habitual que estaprestación se defina en los contratos utilizan-do fórmulas descriptivas, que intentan englo-bar todo aquello que al alimentista le intere-sa. En otras ocasiones no obstante se utilizanfórmulas más generales, que por ello pecande ambiguas («prestar todos los cuidados per-sonales y atender todas las necesidades»),olvidando que las necesidades pueden variarmucho de unas personas a otras e, inclusotratándose de la misma persona, de unmomento a otro de su vida.

En principio, el contenido mínimo de laobligación de prestar alimentos, a la vista dela imprecisión del tenor literal del artículo1791 del Código Civil, se podría determinaren base a lo dispuesto en el artículo 142 delmismo Código («se entiende por alimentostodo lo que es indispensable para el sustento,habitación, vestido y asistencia médica»), y enel artículo 148.1 de la Ley 2/2006, de 14 dejunio, de Derecho Civil de Galicia («La presta-ción alimenticia deberá comprender el susten-to, la habitación, el vestido y la asistenciamédica, así como las ayudas, y cuidados,

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29 Véase NÚÑEZ MUÑIZ, C. La renta vitalicia comoopción para la subsistencia, en «La protección jurídicade los mayores», Tecnos, Madrid, 2007 (en prensa).

30 A propósito de la cláusula rebus sic stantibus, encuya virtud el cumplimiento del contrato se imponecomo necesario siempre que las circunstancias se man-tengan tal y como estaban al concertarse el mismo, y apropósito de la influencia que puede tener una extraordi-naria modificación del entorno en la eficacia del contrato,véase LASARTE ÁLVAREZ, Principios � cit, pág. 179 y ss.

31 «En las obligaciones de hacer, el acreedor no podráser compelido a recibir la prestación o el servicio de untercero, cuando la calidad y circunstancias de la personadel deudor se hubiesen tenido en cuenta al establecer laobligación».

incluso los afectivos, adecuados a las circuns-tancias de las partes»).

Pero el que la prestación de alimentos ten-ga este contenido mínimo no impide que laspartes puedan pactar una prestación másamplia; así, por ejemplo, pueden pactar queademás el cesionario entregue unas cantida-des periódicas de dinero al alimentista32,siempre que tal obligación no desvirtúe lafunción básica asistencial de este contrato,derivándolo hacia una renta vitalicia, o pue-den pactar también que tenga que sufragarlos gastos de entierro y funeral33.

La obligación de prestar alojamiento alcedente forma también parte en opinión de ladoctrina más generalizada del contenido dela prestación del alimentante. Ahora bien,una cosa es prestar alojamiento y otra muydistinta establecer la convivencia, por eso esigualmente muy frecuente incluir de formaexpresa en el contrato de vitalicio el pacto deconvivencia del alimentista con el cesionario.Dicho pacto ha de ser claro, determinandocon precisión el lugar donde se va a producirla convivencia, ya que como el contrato noespecifique otra cosa no será posible imponerel que esa prestación se realice en la viviendade los cesionarios, pudiendo cumplirse encualquiera otra, e incluso en la propia fincaurbana adquirida a cambio de la obligaciónalimenticia34.

Por otra parte, la extensión de la presta-ción alimenticia es un aspecto fundamentalde este contrato, que las partes deben valo-

rar. El criterio básico para determinarla es elde que las necesidades del alimentista debenservir de medida de la prestación del alimen-tante, rechazando el Código Civil, en su artí-culo 1.793, expresamente que se tengan encuenta las vicisitudes del caudal y necesida-des del obligado, y el caudal de quien los reci-be, para determinar la extensión de la obliga-ción de alimentos, a diferencia de lo que ocu-rre con la obligación legal de alimentos.

En este sentido, las partes pueden estable-cer algunos límites para evitar reclamacionesdesproporcionadas del alimentista. Ahorabien, si no hubiese pacto al respecto, señalaChillón Peñalver35 que, aunque el alimentan-te ha de responder de su obligación con todossus bienes, y no solo con el valor de los recibi-dos en virtud de estos contratos, esto no quie-re decir que haya de satisfacer todo lo que alalimentista se le ocurra. Por tanto, si hayconvivencia el límite deberá ser el régimengeneral de la familia, puesto que pareceabsurdo que en una misma casa la familiaesté pasando privaciones y el alimentista pre-tenda conservar su situación económica ysocial anterior, y al revés. Y, de no haber con-vivencia, los límites vendrán impuestos porlos principios de la buena fe, la justa equiva-lencia de las prestaciones (dentro de la alea-toriedad de este contrato), y la prohibición delenriquecimiento injusto. En todo caso, deexistir pacto habrá que cumplirlo, aunquepor larga que sea la longevidad resulte des-proporcionado con el valor de la finca cuyapropiedad se cede.

Ninguno de estos problemas se planteacon respecto a la renta vitalicia, pues aquí laprestación está perfectamente determinada,tratándose de una cantidad fija y periódica dedinero (únicamente se plantea la cuestión dela posibilidad de introducción de cláusulas deestabilización, como hemos visto).

Seguramente por ello, en caso de que laprestación personal de alimentos no pueda



32 Sentencias del Tribunal Supremo de 12 denoviembre de 1973 y de 8 de mayo de 1992.

33 No obstante, quizá esta obligación exista aunqueno se haya pactado expresamente, a la vista del tenorliteral del artículo 1894.2 del Código Civil, que no dis-tingue entre obligación legal y contractual de alimentoscuando establece que los gastos funerarios deberán sersatisfechos por aquellas personas que en vida habríantenido obligación de alimentar al fallecido.

34 Así lo declara la Sentencia del Tribunal Supremode 13 de julio de 1985. 35 Op. cit. págs. 298 y ss.

cumplirse, bien por muerte del obligado, bienpor problemas personales entre los contra-tantes, entre ellos los de convivencia, entre sío con el resto de familiares de ambos que tam-bién convivan, nuestra legislación ha optadopor sustituir la prestación de alimentos poruna renta vitalicia, tal y como vimos.

En cuanto se refiere a la forma del contra-to, en ambos casos es aplicable el principiode libertad de forma recogido en los artículos1.258 y 1.278 del Código Civil. Por lo tanto,pueden celebrarse incluso de forma verbal,aunque difícilmente se aceptará esta situa-ción por el cesionario de los bienes. En todocaso, deberán constar en escritura públicacuando, tratándose de la adquisición deldominio de bienes inmuebles o de los dere-chos reales impuestos sobre ellos, se intentesu inscripción en el Registro de la Propie-dad.

Esta cuestión sin embargo adquieremucha relevancia en los supuestos de contra-to de alimentos en los que el anciano quierefavorecer a una determinada persona, y paraeludir la presión fiscal que recae sobre lasdonaciones, o incluso para «castigar» a susdescendientes legitimarios, utiliza la configu-ración como un contrato de vitalicio paraencubrir lo que existe en la realidad, que es latransmisión gratuita de un bien, consiguien-do una menor imposición fiscal, y que susherederos legitimarios no puedan reducir nisuprimir dicha transmisión, como podríanhacer si se tratara de una donación36.

2.4. Garantías del cumplimientoen ambos contratos: resoluciónpor falta de pago e hipoteca

Una de las mayores preocupaciones delcedente en estos contratos de renta vitalicia yalimentos es la de asegurar el cumplimientode la obligación del cesionario, y ello porqueal riesgo normal que existe en todos los con-tratos se une el que, en todos los supuestos derenta vitalicia, y en la mayor parte de los con-tratos de alimentos, el cedente cumple con suobligación de entrega del bien antes de que elcesionario empiece a cumplir la suya de pagode la renta. Por todo ello no es de extrañar elinterés del perceptor de la renta vitalicia, odel alimentista, en reforzar su crédito conotras garantías37.

Sin perjuicio de que se puedan haber pacta-do garantías específicas, la primera garantíadel cumplimiento de un contrato es el artículo1.124 del Código Civil, en cuya virtud:

«La facultad de resolver las obligaciones seentiende implícita en las recíprocas, para elcaso de que uno de los obligados no cumplierelo que le incumbe. El perjudicado podrá esco-ger entre exigir el cumplimiento o la resolu-ción de la obligación, con el resarcimiento dedaños y abono de intereses en ambos casos.También podrá pedir la resolución, aún des-pués de haber optado por el cumplimiento,cuando éste resultare imposible. El Tribunaldecretará la resolución que se reclame, a nohaber causas justificadas que le autoricen aseñalar plazo. Esto se entiende sin perjuiciode los derechos de terceros adquirentes, conarreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a lasdisposiciones de la Ley Hipotecaria».

Ahora bien, para el contrato de renta vita-licia establece el artículo 1.805 del CódigoCivil que:

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36 En estos casos se plantea el problema de si laescritura pública otorgada para permitir el acceso alRegistro de la Propiedad del contrato de alimentosdebe considerarse suficiente para entender cumplidoel requisito esencial de validez de la donación de unbien inmueble de haber sido realizada en escriturapública. No es el momento ahora de analizar estacuestión, así que nos vamos a limitar a señalar que lapostura del Tribunal Supremo no es definitiva y únicapara todos los casos, sino que decide en función decada supuesto concreto, por razones más bien deequidad.

37 Para el supuesto específico del contrato de ali-mentos, véase la interesante exposición de garantíasposibles que realiza MARTÍNEZ ORTEGA, JC, en El contratode alimentos, Dykinson, Madrid, 2007, págs. 47 a 57.

«La falta de pago de las pensiones vencidasno autoriza al perceptor de la renta vitalicia aexigir el reembolso del capital ni a volver aentrar en la posesión del predio enajenado;sólo tendrá derecho a reclamar judicialmenteel pago de las rentas atrasadas y el asegura-miento de las futuras».

Sobre la base de este artículo, el acreedorde la renta vitalicia no puede pedir, si el deu-dor incumple su obligación de pagar las pen-siones, la resolución del contrato en virtud delo dispuesto en el artículo 1124 del CódigoCivil, pues se le niega la utilización de esteprecepto, pudiendo solicitar únicamente elcumplimiento.

En apoyo de este precepto se han utilizadolos siguientes argumentos: la facultad resolu-toria tácita puede resultar muy perjudicialpara el deudor de la renta vitalicia, sobre todosi su incumplimiento se produce una veztranscurrido un buen lapso de tiempo, puespuede plantearse un auténtico enriqueci-miento injusto para el acreedor de la presta-ción, que recupera su bien y además retienelas pensiones recibidas. Por otra parte, esta-mos ante un contrato aleatorio, en el que seasume un riesgo. Y, finalmente, si se configu-ra al contrato como unilateral y real quedaexcluida la aplicación del artículo 1.124 delCódigo por su propia naturaleza, pues estáreferido a obligaciones recíprocas.

Ahora bien, en realidad resulta un pocoabsurdo plantear un supuesto enriqueci-miento del acreedor de la renta cuando él esel perjudicado por el incumplimiento delcesionario; y en cuanto al riesgo asumido, esel propio del negocio, no el derivado de lavoluntad de uno de los contratantes de nocumplir, aparte de que el seguro, contratoaleatorio por excelencia, se puede resolver.

Por ello, tanto la doctrina38 como el Tribu-nal Supremo39 han sostenido que este precep-

to no es imperativo, y que las partes puedenpactar en el contrato de renta vitalicia laresolución del mismo en caso de incumpli-miento, estableciendo una condición resoluto-ria explícita, lo que les permitirá eludir laaplicación del artículo 1.805. En la mismalínea se ha pronunciado también la DirecciónGeneral de los Registros y del Notariado40.

Con respecto al contrato de alimentos, yaantes de su regulación por la Ley 41/2003 sedefendía la no extensión al mismo de la regladel artículo 1.805, y la aplicabilidad del artícu-



38 Entiende la doctrina más generalizada que el artí-culo 1.805 es de naturaleza dispositiva, no imperativa,

alegando en su favor la libertad de contratación queconsagra el artículo 1.255, la falta de prohibición expre-sa de este tipo de pacto, la desaparición en el texto defi-nitivo del artículo 1.805 del Código de la expresión«aunque se haya pactado lo contrario», que sí existía enel texto de dicho precepto del Proyecto de 1.851, yfinalmente la admisión de este tipo de pactos en otrosordenamientos, como el francés o el italiano, que sí con-tienen para la renta vitalicia un precepto similar a nues-tro artículo 1.805. Por ejemplo, señala GOMÁ SALCEDO,J.E., «Principales problemas del contrato de renta vitali-cia», R.D.N., 1.960, pág. 332, que el artículo 1.124 esaplicable al contrato aleatorio de renta vitalicia, que noes real, sino consensual y, por consiguiente, bilateral. Esmuy conveniente además que tal facultad de resoluciónse estipule expresamente, y esto no sólo para alejardudas muy naturales sobre su existencia, sino para algomás: para poder asegurar su eficacia frente a tercero.

39 Así, la Sentencia de 13 de mayo 1959 declaraque, «cuando se estipula la resolución para el caso de fal-ta de pago de las pensiones, este pacto es válido confor-me a lo que dispone el artículo 1.255 del Código Civil,que autoriza a los contratantes para establecer los pac-tos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente,siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral nial orden público», y la Sentencia de 14 de enero de1960 mantiene que «como quiera que en el Código Civilimpera el principio de autonomía de la voluntad confor-me al precepto general del 1.255 la convención de resol-ver es válida ya que no es contraria, ni está concretamen-te prohibida por la ley, ni es opuesta a la moral ni al ordenpúblico». Véanse también las Sentencias de 14 de octu-bre de 1960, 15 de enero de 1963 y 29 de junio de2001.

40 La Resolución de 16 de octubre de 1989, varian-do su anterior criterio, lo admite, al estimar que el artí-culo 1.805 no implica prohibición del pacto resolutorio,sino únicamente una previsión legal de carácter disposi-tivo para el caso de silencio contractual al respecto.

lo 1.124, siempre que por supuesto se den suscircunstancias (incumplimiento de la obliga-ción principal, no de una accesoria, y grave,no un mero retraso o incumplimiento par-cial41).

Y así ha venido a confirmarlo el artículo1.795 del Código Civil, que precisamenteregula la posibilidad de opción y las conse-cuencias del ejercicio de la facultad resoluto-ria por el alimentista en caso de incumpli-miento del cesionario42.

Dicho lo anterior, ente las garantíasespecíficas que las partes pueden estableceren los dos contratos que estamos analizandopodemos destacar las siguientes:

2.4.1. Pacto resolutorio expreso

En su virtud se establece de forma explíci-ta en el contrato que si una de las partes nocumple con la obligación que le incumbe la

otra podrá considerar el contrato resuelto,quedando exonerada de cumplir la suya, ypudiendo reclamar la restitución de lo ya rea-lizado en caso de haberlo hecho.

Este pacto es muy frecuente en ambos con-tratos, incluso en el de renta vitalicia, alentender de la doctrina más generalizada,como ya hemos visto, y del Tribunal Supre-mo.

La principal ventaja que otorga la inclu-sión en el contrato, como cláusula resolutoriaexplícita, de la falta de pago, frente a la facul-tad genérica de resolución por falta de pagoque ya otorga el artículo 1.124 del CódigoCivil, se encuentra en que este pacto expresoexcluye que el juez tenga la posibilidad deotorgar un nuevo plazo para pagar, como síocurre en la facultad resolutoria del preceptocitado, además de que, comprobado el incum-plimiento objetivo, el contrato quedaráresuelto sin necesidad de resolución judicialen este sentido.

Ahora bien, resulta fundamental el accesode este pacto expreso de resolución por faltade pago al Registro de la Propiedad, para quepueda producir efectos en perjuicio de terce-ro.

De las vías posibles de acceso la DirecciónGeneral de los Registros se ha pronunciadoen varias ocasiones, para proteger los intere-ses del cedente, y obviando otras considera-ciones de carácter jurídico, por la de los artí-culos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Regla-mento Hipotecario (inscripción de la condi-ción resolutoria explícita de la falta de pagoen la compraventa), aplicando analógicamen-te la regulación de la falta de pago del precioaplazado en la compraventa a supuestos dis-tintos como estos que analizamos, en los queno hay precio, en sentido estricto, de la entre-ga de los bienes.

Y ésta es también la opción elegida por elartículo 1.797 del Código Civil para el contra-to de alimentos, que hace concreta referencia

ESTUDIOS


41 Y en concreto en el vitalicio, dada la función asis-tencial del contrato, la prestación se ha de realizar deforma continuada, por lo que el retraso en el cumpli-miento al que se refiere el artículo 1.805 supone unauténtico incumplimiento, un incumplimiento grave oabsoluto que justificaría la aplicación del 1.124. Resultaespecialmente interesante la Sentencia del TribunalSupremo de 2 de julio de 1992.

42 «El incumplimiento de la obligación de alimentosdará derecho al alimentista, sin perjuicio de lo dispuestoen el artículo 1.792, para optar entre exigir el cumpli-miento, incluyendo el abono de los devengados conanterioridad a la demanda, o la resolución del contrato,con aplicación, en ambos casos, de las reglas generalesde las obligaciones recíprocas. En caso de que el alimen-tista opte por la resolución, el deudor de los alimentosdeberá restituir inmediatamente los bienes que recibiópor el contrato, y en cambio el juez podrá, en atención alas circunstancias, acordar que la restitución que, conrespeto a lo que dispone el artículo siguiente, correspon-da al alimentista, quede total o parcialmente aplazada,en su beneficio, por el tiempo y con las garantías que sedeterminen». Añade el precepto siguiente que: «De lasconsecuencias de la resolución del contrato habrá deresultar para el alimentista, cuando menos, un superávitsuficiente para constituir de nuevo una pensión análogapr el tiempo que le quede de vida».

a la condición resolutoria explícita por «faltade pago».

Una vez que esta «condición» figura en elRegistro de la Propiedad, un eventual terceroque pueda haber adquirido el bien quedaráperjudicado por la acción resolutoria que elcedente entable en su caso contra el cesiona-rio por falta de pago, al tener la acción resolu-toria su origen en una causa que consta explí-citamente en el Registro de la Propiedad43.

Por ello es también muy interesante pac-tar que, transcurrido un determinado plazodesde el fallecimiento de la persona durantecuya vida se ha de pagar la renta o alimentos,si no constara en el Registro anotación pre-ventiva sobre la finca relativa al ejercicio deacciones por incumplimiento, deberá conside-rarse extinguida la obligación de pago, yfacultados cualquiera de los adquirentes dela finca para solicitar la extensión de unanota marginal acreditativa del cumplimientode la obligación de pagar la renta o de prestaralimentos, y del asiento de cancelación de lacondición resolutoria.

En todo caso, el efecto de la resolución porincumplimiento es que el vínculo obligatoriose extingue. Y además con carácter retroacti-vo, sin que subsistan las prestaciones realiza-das hasta ese momento, porque en otro casoel cesionario podría verse muy beneficiadopor tal resolución, ya que no tendría que con-tinuar prestando sus servicios y podría rete-ner el bien que le ha sido transmitido, aunqueno pudiera reclamar el importe de los servi-cios ya prestados.

Por lo tanto, el cesionario deberá devolverel bien recibido, y podrá reclamar la devolu-ción de las prestaciones que ya haya realizado.No obstante, resulta muy frecuente, para evi-tar los efectos retroactivos de la resolución,que las partes añadan un pacto de retenciónpor el cedente de las prestaciones hasta el

momento recibidas, sin obligación de devolver-las. Este tipo de pacto ha dado lugar a muchaliteratura doctrinal, pero en estas páginas soloseñalaremos que la doctrina discute tanto suconcepción misma cuanto su eficacia44.

2.4.2. Hipoteca

Otra forma de garantizar el cumplimientode la obligación del deudor de la renta o de losalimentos sería establecer una hipoteca enfavor del perceptor de los mismos sobre el biencedido. Es ésta una forma de garantía muyfrecuente en los contratos de renta vitalicia,aunque no en los de alimentos hasta ahoraresueltos por la jurisprudencia, y es de supo-ner que, por su eficacia, en adelante sea lagarantía establecida en muchos contratos.

Dispone el artículo 105 de la Ley Hipoteca-ria que: «La hipoteca podrá constituirse engarantía de toda clase de obligaciones», siem-pre por supuesto que se puedan reducir a unasuma de dinero. Y en concordancia con estaregla, se añade en el artículo 157 de la mismaLey que

«Podrá constituirse hipoteca en garantíade rentas o prestaciones periódicas.

En la inscripción se hará constar el acto ocontrato por el cual se hubieren constituidolas rentas o prestaciones y el plazo, modo yforma con que deban ser satisfechas.

El acreedor de dichas rentas y prestacio-nes periódicas podrá ejecutar estas hipotecas



43 Artículo 37 Ley Hipotecaria.

44 Si el pacto resolutorio se configura como unacláusula penal, entonces habría que plantearse si su fun-ción es fijar convencionalmente los daños y perjuicios,en cuyo caso éstos no se podrían reclamar aparte, o si essimplemente penalizadora, y, por otra parte, cómo apli-car la facultad de moderación de los Tribunales previstaen el artículo 1.154 del Código Civil para el incumpli-miento parcial o cumplimiento defectuoso, y no total yabsoluto, o si precisamente dicha cláusula está aquí pre-vista para el cumplimiento defectuoso, que es el más fre-cuente en el vitalicio, o si las partes pueden o no excluirla aplicación del artículo 1.154, por ser dispositivo.

utilizando el procedimiento sumario estable-cido en los artículos 129 y siguientes de estaLey. El que remate los bienes gravados contal hipoteca los adquirirá con subsistencia dela misma y de la obligación de pago de la pen-sión o prestación hasta su vencimiento. Igua-les efectos producirá la hipoteca en cuanto atercero, pero respecto a las pensiones venci-das y no satisfechas no perjudicarán a éstesino en los términos señalados en los artícu-los 114 y párrafos primero y segundo del 115de esta Ley.

Salvo pacto en contrario, transcurridosseis meses desde la fecha en que, a tenor de loconsignado en el Registro, debiera habersesatisfecho la última pensión o prestación, eltitular del inmueble podrá solicitar la cance-lación de la hipoteca, siempre que no consteasiento alguno que indique haberse modifica-do el contrato o formulado reclamación contrael deudor sobre pago de dichas pensiones oprestaciones».

Esta hipoteca, no obstante, presenta lasdificultades de que la obligación garantizadaen el contrato de alimentos no consiste enentregar una suma de dinero, sino en unaprestación compleja, de dar y de hacer, perso-nalísima, continuada y no periódica, yademás no se suele establecer en ella laentrega de dinero, y si se hace es de modocompletamente subsidiario45. Por ello, en este

caso la hipoteca garantizará solo indirecta-mente el cumplimiento específico de tal obli-gación, lo que garantiza realmente es poderobtener una suma de dinero que resarza delincumplimiento de la misma46.

Sobre todo resulta muy discutible la apli-cación del tercer párrafo de este precepto,pues supone para la doctrina más generaliza-da la transmisión automática de la deudatanto en caso de ejecución como de transmi-sión voluntaria del bien hipotecado.

Por ello, a juicio de Rodríguez López47, noson aplicables al contrato de vitalicio lospárrafos 2º y 3º de dicho artículo 157, pues noes posible consignar el plazo, modo y formaen que han de ser satisfechas las prestacio-nes, ni cabe sostener una subrogación en eladquirente de los bienes, tratándose como setrata de una obligación personalísima, niestamos, en fin, ante la reclamación del con-creto pago de unas rentas insatisfechas, porlo que no tendría objeto proclamar la subsis-tencia de las futuras. El que sí sería de apli-cación, continúa este autor, es el párrafo 4ºde dicho precepto, por lo que, salvo que sepacte otro plazo, que no podrá exceder de 5años48, transcurridos 6 meses desde la fechadel fallecimiento del alimentista el titular dela finca podrá solicitar la cancelación de lahipoteca, siempre que no conste asientoalguno que indique haberse modificado elcontrato o formulado reclamación contra elcesionario.

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45 CORRAL DUEÑAS, F. Hipoteca en garantía de pensio-nes alimenticias en convenios de separación matrimo-nial, en las «Jornadas sobre tipos especiales de garantíahipotecaria», Centro de Estudios Registrales del Colegiode Registradores de la Propiedad y Mercantiles deEspaña, 1993, pág. 284: con relación a las pensionespostmatrimoniales no hay inconveniente en que se ase-guren con esta hipoteca pensiones de índole familiar, decuantía variable y no siempre netamente cuantificadas,utilizando los criterios de los intereses variables paraincluir en la garantía hipotecaria los criterios de actuali-zación de las pensiones previstos en los artículos 90 y 97del Código Civil. Sin embargo, este criterio no es trasla-dable en principio al contrato de alimentos, puesto queen él no existe, ni aún actualizable, una cantidad dedinero concreta que deba entregarse periódicamente,sino una prestación compleja, de dar y de hacer.

46 RODRÍGUEZ LÓPEZ, F., «La cesión de bienes a cam-bio de alimentos: el contrato de vitalicio», en el LibroHomenaje a Vallet de Goytisolo, 1988, Vol. III, pág.747: como quiera que ésta (la prestación alimenticia)carece de inmediata traducción a términos moneta-rios, lo que es posible garantizar en sí no es la propiaprestación, sino la indemnización de daños y perjuiciosque puedan seguirse al perceptor en caso de incumpli-miento sino una prestación compleja, de dar y dehacer.

47 RODRÍGUEZ LÓPEZ, F., Ibidem, p. 748.48 Artículo 248 del Reglamento Hipotecario.

Como vemos, muchas de estas dificultadesque se plantean para el contrato de alimentospodrían subsanarse fijando de común acuer-do una cantidad de dinero como equivalentede la prestación para el supuesto de incum-plimiento. Y esto es lo que ha previsto el Códi-go Civil que pueden realizar las partes, o eljuez en su defecto, en el artículo 1.792 antesexpuesto.

3. EL SEGURO DE DEPENDENCIAY LA HIPOTECA INVERSA:PLANTEAMIENTOS DE FUTURO

Como ya exponíamos inicialmente, en losúltimos tiempos han ido apareciendo en elmercado nuevos productos financieros dirigi-dos a facilitar la mejora de la calidad de vidade las personas mayores con cargo a su propiopatrimonio (o el de sus familiares que quie-ran beneficiarles). Entre estas figuras mere-cen una especial mención el contrato de segu-ro y la hipoteca inversa.

En virtud del contrato de seguro, el asegu-rador se obliga, a cambio de una prima, y den-tro de los términos establecidos en la ley y enel contrato, a resarcir de la forma convenidael perjuicio que para el asegurado se derivede una situación objeto de cobertura.

El contrato de seguro se encuentra hoyregulado con carácter general en la Ley50/1980, de 8 de octubre, en la que se estable-cen la reglas básicas en materia de conclu-sión, documentación, contenido y resolucióndel contrato.

Dentro de los contratos regulados en dichaley, podrían ser apropiados para la finalidadque ahora se trata de cubrir el seguro de vidapara el caso de supervivencia49, y el de enfer-

medad y asistencia sanitaria50, y no tanto elde accidentes51.

Sin embargo, la figura novedosa en estamateria no es desde luego la posibilidad de con-certar un contrato de seguro, sino la posibilidadde configurar un seguro específico que cubra lassituaciones de dependencia52, pues la calidadde vida de una persona mayor no suele depen-der tanto de haber cumplido una determinadaedad, fijada a priori y sin tener en cuenta lascircunstancias concretas de cada uno, ni desufrir una enfermedad propiamente dicha, sinode que, sin estar enfermo en sentido propio nihaber tenido un accidente, y con independenciade la edad, se necesita asistencia personalizadapara muchas actividades diarias.

Resulta muy significativo recordar aquíque la protección del nuevo riesgo social quesupone el aumento de personas con mayoredad, y con mayor probabilidad de estar ensituación de dependencia, fue abordado porprimera vez por el legislador de manera rele-vante recurriendo al esquema del seguro pri-vado, con exclusión de otra intervención públi-ca que no fuera la de su apoyo o incentivo53.



49 Artículo 83 de la Ley: el asegurado se obliga,mediante el cobro de una prima, a satisfacer al benefi-ciario un capital, una renta u otras prestaciones conveni-das en caso de supervivencia del asegurado más allá deuna determinada edad.

50 Artículo 105 de la Ley: cuando el riesgo asegura-do sea la enfermedad, el asegurador podrá obligarse,dentro de los límites de la póliza, en caso de siniestro, alpago de ciertas sumas y de los gastos de asistencia médi-ca y farmacéutica. Si el asegurador asume directamentela prestación de los servicios médicos y quirúrgicos, larealización de tales servicios se efectuará dentro de loslímtes y condiciones que las disposiciones reglamenta-rias determinan.

51 Pues la calidad, o la mala calidad, de vida de laspersonas mayores no duele derivar de una lesión corpo-ral concreta debida a una causa violenta súbita, externay ajena, sino del propio desarrollo de la vida humana.

52 Véase la interesante reflexión realizada sobre esteseguro por DE ÁNGEL YÁGUEZ, R. «Una respuesta jurídicaal caso de la persona mayor desatendida: el seguro dedependencia», en NAVARRO MENDIZABAL, I. (coord), Dere-cho y Mayores, Universidad Pontificia de Comillas,Madrid, 2006, y la bibliografía que sobre esta materiacita, aún muy escasa.

53 Así, la Ley 55/1999, de 29 de diciembre, deMedidas de Política Económica, que acompaña a la Leyde Presupuestos Generales del Estado para el año 2000

No obstante, muy pronto se abandonó porel legislador el protagonismo del asegura-miento privado para cubrir estas necesida-des, al haberse puesto de manifiesto que através del mismo no se iba a poder hacer fren-te a la mayor parte de las situaciones dedependencia, ya que quienes más dependen-cia real tienen son las personas económica-mente débiles, y no es razonable pensar quevan a detraer de sus menguados ingresos elimporte de las primas del seguro, por si seencuentran en el futuro en esa situación dedependencia, cuando su situación en el pre-sente no es muy holgada. Por lo tanto, a noser que el seguro se configure como obligato-rio, al modo como está regulado el seguro decirculación de vehículos de motor, aseguran-do así una contratación masiva, mientras seade carácter voluntario va a quedar como acce-sorio, y hasta cierto punto residual.

Así, para la concreción del derecho a laatención social en situaciones de dependen-cia, en todos los Acuerdos suscritos a partirde 2001 por el Gobierno con las entidadesempresariales y sindicales más representati-vas, en los que se van constituyendo diferen-tes Comisiones de Trabajo sobre esta mate-ria, se opta ya por la protección social públicapara dichas situaciones.

Y este sistema de protección pública y uni-versal de la dependencia es el que ha consa-grado definitivamente la Ley 39/2006, de 14de diciembre, de Promoción de la AutonomíaPersonal y Atención a las personas en situa-ción de dependencia.

Ahora bien, la configuración de este siste-ma público no significa que las personas que

así lo quieran no puedan concertar un seguroprivado que les permita mejorar, o comple-mentar, la cobertura pública de su situaciónde dependencia, como ocurre con los segurosprivados de asistencia sanitaria, con los quese pretende conseguir más calidad y eficien-cia en las prestaciones sanitarias de las queproporciona la red pública sanitaria.

Este seguro específico de dependencia nodispone hoy por hoy de regulación. No obs-tante, hay que destacar que la DisposiciónAdicional segunda del Proyecto de Ley121/000127, por el que se trata de modificarla Ley 2/1981, de 25 de marzo, del mercadohipotecario (Boletín Oficial de las CortesGenerales de 9 de marzo de 2007), sí trata deregularlo, y, después de afirmar que la cober-tura de la dependencia podrá instrumentarsebien a través de un contrato de seguro suscri-to con entidades aseguradoras, incluidas lasmutualidades de previsión social, bien através de un plan de pensiones, añade que:

«La cobertura de la dependencia realizadaa través de un contrato de seguro obliga alasegurador, para el caso de que se produzca lasituación de dependencia, conforme a lo dis-puesto en la normativa reguladora de la pro-moción de la autonomía personal y atención alas personas en situación de dependencia, ydentro de los términos establecidos en la Ley yen el contrato, al cumplimiento de la presta-ción convenida con la finalidad de atender,total o parcialmente, directa o indirectamen-te, las consecuencias perjudiciales para el ase-gurado que se deriven de dicha situación».

En nuestra opinión, y a la espera de queeste Proyecto de Ley se convierta en leyvigente, y de la regulación definitiva que seestablezca del seguro de dependencia, el éxitoreal que vaya a tener este tipo de segurodependerá de un factor decisivo como es elcoste económico del mismo, contemplado des-de dos puntos de vista:

� Coste para el asegurado: de ahí laimportancia del establecimiento de

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(Ley 54/1999, de 29 de diciembre), en su DisposiciónAdicional Decimocuarta estableció que el Gobierno, enun plazo de 6 meses, debía presentar a las Cortes Gene-rales un Informe relativo al seguro de dependencia, conuna propuesta de regulación, un marco fiscal que loincentive, e indicación de las modificaciones normativasnecesarias para que esta prestación pudiera ser reali-zada por planes de pensiones, mutualidades de previ-sión social, y demás entidades aseguradoras.

periodos de carencia, de espera, defranquicias en definitiva, dirigidas areducir su prima, y la importancia delos incentivos fiscales54.

� Coste para la compañía aseguradora: yen la determinación de este costetendrán una influencia decisiva lasdecisiones que se adopten sobre lassiguientes cuestiones, entre otras:alcance de la cobertura (determinaciónde los riesgos asumibles y de los riesgosexcluidos), límites de edad del asegura-do para contratar, probabilidad de lasituación de dependencia, y de su agra-vación con el tiempo (en base a infor-mes de todo tipo complementarios),oferta de este producto aislada, o vin-culada a otros seguros, y, en especial,tipo de prestación comprometida, puesno es lo mismo obligarse a prestar unaprestación económica, a tanto alzado operiódica, que obligarse a prestar elservicio de asistencia, y en este casoprestarlo a través de subcontratación oprestarlo de forma directa a través deinfraestructuras propias, con lo quehabrá que asumir los costes de mante-nimiento de éstas. También resultarelevante que la obligación de prestarla cantidad comprometida, o la asisten-cia prevista, sea temporal o vitalicia. Ytodo esto teniendo en cuenta que esteseguro va a complementar unas presta-ciones públicas ofrecidas por el siste-

ma, por lo que lógicamente deberá ofre-cer algo más que dicha red pública,mayor calidad y eficacia en las presta-ciones, si quiere obtener una cuota demercado.

Otra de las figuras con las que el mercadose está autorregulando para intentar mejorarla calidad de vida de las personas mayores esla de la llamada hipoteca inversa. Esta figuraestá especialmente orientada hacia las perso-nas mayores propietarias de su vivienda, quequieren seguir viviendo en ella, sin venderla,pero que necesitan obtener mayores ingresosde los que las pensiones públicas les garanti-zan; para ello, pueden solicitar un préstamo auna entidad autorizada, contra el valor de sufinca. Este préstamo podrán percibirlo comouna cantidad alzada, como una renta periódi-ca, y en este caso vitalicia o temporal, comouna línea de crédito, o en alguna combinaciónde las modalidades anteriores, y su devolu-ción no será exigible hasta la muerte del cons-tituyente (o hasta que venda su vivienda o semarche de ella si así se ha pactado), pero que-da garantizada con una hipoteca sobre suvivienda.

Se trata de una figura similar a la de larenta vitalicia, en cuanto que en ambos casosse asegura al beneficiario una cantidad perió-dica determinada, no asistencia personaliza-da. No obstante, se diferencia en que en larenta vitalicia el constituyente pierde la pro-piedad de la finca (con independencia de quese haya reservado el usufructo sobre la mis-ma), mientras que en la hipoteca inversa lamantiene, y también el derecho de uso. Porello, en el caso de la hipoteca inversa el pro-pietario de la vivienda podría obtener ingre-sos a través de la constitución de esta hipote-ca, y además podría vender la vivienda, oalquilarla e ir a vivir a otra parte, incluso auna residencia, obteniendo así otros ingresoscomplementarios a los de la hipoteca. Losherederos del constituyente de la hipotecainversa también conservan sus derechos,pues podrán optar en su momento por mante-ner la vivienda, devolviendo la deuda acumu-



54 Podemos recordar el artículo 51.5 de la Ley35/2006, de 28 de noviembre, por la que se regula elImpuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Podránreducirse en la base imponible general las primas satisfe-chas a los seguros privados que cubran exclusivamenteel riesgo de dependencia severa o de gran dependenciaconforme a lo dispuesto en la Ley de Promoción de laAutonomía Personal y Atención a las Personas en Situa-ción de Dependencia. Igualmente podrán reducirse lasprimas satisfechas a favor de parientes en linea recta ocolateral hasta el tercer grado, el cónyuge, o personas acargo en régimen de tutela o acogimiento, con el límitede reducción previsto en el artículo 52.

lada, con sus propios fondos o constituyendouna nueva hipoteca sobre la misma, o porvenderla, recuperando el dinero sobrantedespués de saldar cuentas con la entidad.

Se trata por tanto de, manteniendo la pro-piedad de la finca, convertir el valor inmovili-zado de un inmueble en una renta disponible,normalmente periódica, con la que financiarparcialmente los gastos de la vejez, renta queno se habrá de devolver en vida, y cuyacuantía se fijará en función del valor de tasa-ción de la vivienda (estimación de valor futu-ro en función de diversos parámetros, de lavivienda y del municipio donde se encuentra),de la edad del constituyente, y en su caso desu cónyuge, y de su configuración como vitali-cia o temporal, siempre con el límite del valorde tasación de la vivienda que se ofrece comogarantía de la devolución de la cantidad alza-da que corresponda a la capitalización dedicha renta.

Este tipo de crédito sí es ofrecido ya enEspaña por algunas entidades financieras,normalmente acompañado de tres seguros:

� El de renta vitalicia, que asegura albeneficiario que, si sobrevive al mo-mento en que se ha agotado la disponi-bilidad del crédito, en función del valorde la vivienda, seguirá percibiendo losmismos ingresos mensuales hasta sumuerte.

� El de renta temporal, que asegura a laentidad financiera el cobro de los inte-reses de la totalidad del saldo dispues-to desde que se agota el crédito disponi-ble hasta la fecha de vencimiento final.

� El de incendio y de hogar, que cubrencualquier contingencia relativa a lavivienda.

Ahora bien, como en el caso del contrato deseguro de dependencia, los incentivos fiscalesserán importantes para la extensión de estaforma de rentabilizar el capital inmobiliariopor parte de las personas mayores, dado que

para el particular los costes de constituciónson bastante elevados, y para la entidadfinanciera existen importantes riesgos deri-vados de la prolongación de la vida del benefi-ciario (a medida que vive más le margen de laentidad disminuye), y de la posibilidad de caí-das no esperadas en el valor de mercado de lavivienda, o de aumentos inesperados de tiposde interés que puedan afectar al saldo delpréstamo.

En esta línea, la Disposición Adicional pri-mera del Proyecto de Ley 121/000127, por elque se trata de modificar la Ley 2/1981, de 25de marzo, del mercado hipotecario, despuésde establecer en sus nº 1 y 5 unas reglas bási-cas sobre la figura de la hipoteca inversa, y deimponer la máxima transparencia de cara alconsumidor de este tipo de producto, añadeen su apartado 6 algunos beneficios fiscalespara las que cumplan los requisitos que esta-blece. En concreto afirma que:

«A los efectos de esta Ley se entenderá porhipoteca inversa el préstamo o crédito garan-tizado mediante hipoteca sobre un bieninmueble que constituya la vivienda habitualdel solicitante y siempre que se cumplan lossiguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios queéste pueda designar sean personas deedad igual o superior a los 65 años oafectadas de dependencia severa o grandependencia

b) que el acreedor disponga del importedel préstamo o crédito mediante dispo-siciones periódicas o únicas

c) que la deuda solo sea exigible por elacreedor y la garantía ejecutable cuan-do fallezca el prestatario o, si así se esti-pula en el contrato, cuando fallezca elúltimo de los beneficiarios

d) que la vivienda hipotecada haya sidotasada y asegurada contra daños deacuerdo con los términos y los requisi-tos que se establecen en los artículos 7 y

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8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, deregulación del mercado hipotecario.

Al fallecimiento del deudor hipotecario susherederos o, si así se estipula en el contrato, alfallecimiento del último de los beneficiarios,podrán cancelar el préstamo, en el plazo esti-pulado, abonando al acreedor hipotecario latotalidad de los débitos vencidos, con sus inte-reses, sin que el acreedor pueda exigir com-pensación alguna por la cancelación.

Cuando se extinga el préstamo o créditoregulado por esta disposición y los herederosdel deudor hipotecario decidan no reembolsarlos débitos vencidos, con sus intereses, el acre-edor solo podrá obtener recobro hasta dondealcancen los bienes de la herencia.

Las escrituras públicas que documentenoperaciones de constitución, subrogación,novación modificativa y cancelación de lahipoteca así constituida estarán exentas de lacuota gradual de documentos notariales deactos jurídicos documentados del Impuestosobre Transmisiones patrimoniales y Actosjurídicos documentados, y además se reducenlos aranceles para el cálculo de los honorariosnotariales y registrales».

Por su parte, la Disposición Adicional 15de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, por laque se regula el Impuesto sobre la Renta delas Personas Físicas, y que sí está ya vigente,amplía estos incentivos fiscales estableciendoque:

«No tendrán la consideración de renta lascantidades percibidas como consecuencia delas disposiciones que se hagan de la viviendahabitual por parte de las personas mayores de65 años, así como de las personas que seencuentren en situación de dependencia seve-ra o de gran dependencia a que se refiere elartículo 24 de la Ley de Promoción de la Auto-nomía Personal y Atención a las Personas enSituación de Dependencia, siempre que se lle-ven a cabo de conformidad con la regulaciónfinanciera relativa a los actos de disposición

de bienes que conforman el patrimonio perso-nal para asistir las necesidades económicasde la vejez y de la dependencia».

Es decir, estos ingresos mensuales no sonrenta, sino disposiciones de un crédito, por loque no tributan en el Impuesto sobre la Ren-ta.

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ESTUDIOS




RESUMEN Aunque los poderes públicos españoles se manifiesten muy sensibles sobre las situacionesde desprotección y desamparo de las personas mayores, y configuren fórmulas diversaspara protegerlas, resulta evidente la conveniencia de que los sujetos que dispongan dealgún patrimonio tengan facilidad para poder utilizarlo para su propio apoyo existencial,rentabilizando en su propio beneficio un ahorro que en muchos casos les ha costado muchotrabajo conseguir. De esta forma, el objetivo de este trabajo es analizar las fórmulas priva-das existentes en España de financiación de la mejor calidad de vida de las personas mayo-res. En concreto, se abordan las figuras de la renta vitalicia y el contrato de alimentos, através de las cuales el titular de un bien puede cederlo a otra persona para conseguir unasprestaciones que le ayuden a mejorar su situación vital, si bien en el primer caso se cede elbien a cambio de una cantidad de dinero fija y periódica y en el segundo caso se cede a cam-bio de asistencia personalizada. Despues de analizar las diferencias y similitudes entreambos contratos, y su estructura y contenido básico, se hace referencia a las figuras másnovedosas, aún sin regulación específica pero ya conocidas en el mercado, de la hipotecainversa y el seguro de dependencia; la primera de ellas permite que una persona mayorreciba una renta periódica durante su vida, o un plazo determinado menor, asegurando ladevolución del capital que corresponda a dicha renta, devolución que será realizada por susherederedos a su muerte, a través de una hipoteca sobre su vivienda; en cambio, en el segu-ro, el asegurador se obliga, a cambio de una prima, a satisfacer un capital, una renta, uotras prestaciones convenidas, en caso de que se produzca el acontecimiento cuyo riesgo esobjeto de cobertura, pudiendo configurarse con un seguro de vida para el caso de supervi-viencia a una determinada edad, un seguro de enfermedad y asistencia sanitaria, o comoun seguro de dependencia.

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