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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI PINHEIROS DA CAPITAL - SP
PROCESSO : Nº 1009623-19.2015.8.26.0011 CARTÓRIO : 4º OFÍCIO AÇÃO : DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE : RESIDENCIAL ALTOS DO BUTANTÃ REQUERIDO : OAS 06 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,
perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo
encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.
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CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL
Localização: Apartamento nº. 13, localizado no 01º andar do Edifício Corifeu - Bloco C, integrante do Residencial Altos do Butantã, situado à Av. Nossa Sra. da Assunção, 647, no 13º.Subdistrito - Butantã, do Município de São Paulo, SP;
Data da Avaliação: Outubro de 2.016.
Valor de mercado para venda:
Va = R$ 346.000,00 (trezentos e quarenta e seis mil reais)
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CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de
São Paulo, devido a uma ação de DESPESAS CONDOMINIAIS.
Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com
sua nomeação para Perito do Juízo.
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CAPÍTULO III VISTORIA
1. Localização
Apartamento nº. 13, localizado no 01º andar do
Edifício Corifeu - Bloco C, integrante do Residencial Altos do Butantã, situado à
Av. Nossa Sra. da Assunção, 647, no 13º. Subdistrito - Butantã, do Município
de São Paulo, SP;
2. Planta Genérica de Valores
Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel
avaliando encontra-se no Setor 101, Quadra 062, e Índice Fiscal 1.020,00
3. Planta de localização
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4. Zoneam
ento
Conform
e a Lei de Zoneamento do M
unicípio de São Paulo, o imóvel encontra-
se em
BT ZM
1 Zona de Mista de M
édia Densidade.
5. Ilustração fotográfica externa
Vista do Condom
ínio onde se localiza o imóvel avaliando.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
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Vista da Av. Nossa Sra. da Assunção, que lhe dá acesso.
6. Melhoramentos Públicos
Todos os convencionais
7. Topografia
A topografia apresenta-se plana.
8. Características do Solo
O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.
9. Fração Ideal do Terreno
A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 200,254 (fls. 59)
é de 0,002462 %.
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10. Características do Prédio
Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Médio.
Estrutura: Concreto armado
Revestimento Externo: Argamassa fina com pintura Látex.
Pavimentos: Térreo mais, 17 (dezessete) andares.
Subsolos 01 (um) subsolo
Elevadores 01 (um) elevador social e 01(um) de serviço
Apartamentos / andar: 06 (seis)
Estado da Edificação: Regular (c)
Dispositivos de segurança: Portaria e interfone, sistema de vídeo, cerca e
cerca elétrica.
Dispositivos de Lazer: Salão de festas, espaço gourmet, salão de jogos
sala de ginástica, brinquedoteca, playground,
piscina, quadra poliesportiva e churrasqueira.
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11. Características do apartamento
Piso: Laminado de madeira / cerâmico
Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / azulejos
Portas / Janelas: Madeira / Alumínio.
Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante.
Compartimentos Sala de estar / jantar, 01 suíte, 02 dormitórios, 01
banheiro, cozinha, área de serviço.
Vagas de garagem 01(um) vaga.
Idade Estimada: 11 (onze) anos.
Estado da Edificação: Regular (c).
Área Construída: Útil: 59,030 m2 Comum: 43,309 m2 Total: 102,339 m2
Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta
à Matrícula Nº. 200.254 (fls. 59)
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12. Ilustração fotográfica interna do R
esidencial Altos do Butantã
Hall de entrada bloco C
Salão de festas Espaço gourm
et
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
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Salão de jogos Churrasqueira
B
rinquedoteca Playground
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
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Quadra poliesportiva Piscina
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
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12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 13.
Sala de estar / jantar
Cozinha Área de serviço
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D
ormitório I D
ormitório II
Banheiro
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
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Suíte
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
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CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO
1. Critério Adotado
Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de
Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme
recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP
2.011.
Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro
quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento
avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o
Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média
Aritmética Saneada (Anexo III).
A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do
apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de
determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto
entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.
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2. Valor Unitário Básico (Vu)
A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento
avaliando, referente ao mês de outubro de 2.016, é de:
Vu = R$ 5.404,42 /m2
3. Valor do Apartamento (Va)
Va = Vu x Ac
Ac = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2
Ac = 59,030 m² + 10,00m² / 2
Ac = 64,03 m²
Va = 5.404,42 x 64,030 m²
Va = R$ 346.045,01
Ou, em números redondos,
Va = R$ 346.000,00 (trezentos e quarenta e seis mil reais)
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fls. 109fls. 334
CAPÍTU
LO V
ENC
ERR
AMEN
TO
Segue o presente laudo em 17 (dezessete) folhas, digitadas de um
só lado, todas
elas rubricadas, sendo a última datada e assinada.
Acompanham
3 (três) anexos.
São Paulo, 07 de outubro de 2.016
JUAR
EZ PANTALEÃO
PERITO
JUD
ICIAL
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
fls. 110fls. 335
ANEXO
I C
RITÉR
IO D
E HO
MO
GEN
EIZAÇÃ
O
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
fls. 111fls. 336
CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
1. FATOR OFERTA (Ff)
Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%
para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011.
2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)
Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação
entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada
pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local
do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento
comparativo (IFe).
3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real
dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no
estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP.
4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)
Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão
construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP.
5. FATOR ATUALIZAÇÃO
Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos
imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
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fls. 112fls. 337
O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos
no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que
se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no
processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados
obtidos nas avaliações, (anexo III)
Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram
homogeneizados para a seguinte situação paradigma:
Situação Paradigma
Classe: Residencial.
Grupo: Apartamento.
Padrão: Médio (1,926).
Área útil homogeneizada: 64,030 m2
Nº de fatores utilizados: 4 (quatro).
Idade Estimada: 11 (onze) anos.
Vida referencial: 60 (sessenta) anos.
Estado da Edificação: Regular (c).
Foc: 0,897
Índice fiscal 1.020,00
Data-base Outubro de 2.016
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fls. 113fls. 338
ANEXO
II ELEM
ENTO
S CO
MPAR
ATIVOS
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
fls. 114fls. 339
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
fls. 115fls. 340
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1009623-19.2015.8.26.0011 e código 3AFBE5C.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por IZAIAS SEIXAS E SILVA, liberado nos autos em 30/03/2017 às 11:40 .
fls. 116fls. 341
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fls. 117fls. 342
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fls. 118fls. 343
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fls. 119fls. 344
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ANEXO
III M
ÉDIA AR
ITIMÉTIC
A SANEAD
A
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fls. 121fls. 346
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fls. 122fls. 347
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fls. 123fls. 348
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fls. 124fls. 349
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fls. 125fls. 350
VA
LOR
UN
ITÁ
RIO
Vu = R
$ 5.404,42
(cinco mil quatrocentos e quatro reais e quarenta e dois centavos)
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fls. 126fls. 351