justificacion tecnica para cambio de uso

JUSTIFICACION TECNICA PARA

EL CAMBIO DE ZONIFICACION

DE USO DE SUELO TERRENO DE

JESS DEL VALLE, LOS POZOS

UBICACIN: DEPARTAMENTO: LIMA. PROVINCIA: HUARAL.

DISTRITO: HUARAL.

SECTOR: JESS DEL VALLE. LOS POZOS.

PARCELA: 58.

CDIGO CATASTRAL: 8_2558725_015023

SOCIEDAD: AMERSUR SAC

Huaral, junio de 2014

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023. JUNIO 2014

INMOBIALIARIA Y CONSTRUCTORA AMERSUR SAC. c/ Jos Olaya N110 Urb. El Rosario A, Huaral, PG. 2

INTRODUCCION

El objetivo de esta memoria es justificar el cambio de zonificacin de la parte de

la parcela de estudio que est designada como Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2, a Residencial de Densidad Media R4, dejando la misma nominacin a la parte de la parcela que su zonificacin es del tipo Comercio Vecinal.

Actualmente Per muestra un escenario de crecimiento econmico y consecuentemente urbano, ya que el aumento de ingresos en los hogares est haciendo posible que la poblacin pueda acceder a una vivienda con unas condiciones ptimas, mejorando su calidad de vida; as como este hecho tambin est favoreciendo el progreso de las ciudades, transformando su imagen de un modo positivo. Esta situacin se encuentra en todo el pas y a una menor escala en otras ciudades como en este caso es Huaral.

En este primer punto se establece, la pretensin tanto de la Municipalidad como de esta sociedad de lograr un crecimiento urbano ordenado, alejado de cualquier otro desarrollo desorganizado o catico que se pueda presentar en otras reas. El cumplimiento de esta condicin se ver reflejado en los siguientes trminos que justifican de forma congruente el cambio de suelo propuesto.

En la actualidad la dinmica del crecimiento urbano de Huaral presenta unos lineamentos urbansticos distintos a los expuestos en los Planes Urbanos, obligando a replantear los objetivos de ciertas reas perifricas con proyeccin a ser Zonas de Expansin Urbana.

Este Cambio de Zonificacin respalda la Propuesta Policntrica del vigente Plan de Desarrollo de Huaral captulo IV 'Propuesta de un Desarrollo Urbano Sostenible', ya que en el grfico NIV.4.1.8 'Sistema de centralidades' se halla sealada la zona de intervencin como punto de crecimiento.

GRAFICO N IV.4.1.8 TEXTO PROPUESTAS PDU

SISTEMA DE CENTRALIDADES

Zona propuesta para cambio de uso, concurrente con un punto de crecimiento.



Elaboracin: Equipo Tcnico PDU Huaral 2009 2019

Al estar el terreno en la periferia y prximo a un subcentro urbano de servicios se promueve la descongestin de la zona ms cntrica, as como se fortalece la consolidacin de estos subcentros como espacios de concentracin de actividades urbanas a nivel de sector, contribuyendo a la estructuracin del Sistema de Centro y Subcentros Urbanos de Servicios de la ciudad.

Este proyecto trata de impulsar un crecimiento urbano armnico conforme a las reas de densificacin y expansin, buscando un mejor funcionamiento de la ciudad, en este caso generando una transicin entre actividades comerciales y residenciales debido a la proximidad del terreno al Mercado de Frutas de Huarangal y otros tipos de suelo comercial.

El rea de intervencin es un pequeo ncleo urbano en potencia, ya que presenta todas cualidades propicias para ser urbanizado. Se localiza en un lugar estratgico de la ciudad con respecto a Lima metropolitana, ya que se sita en las inmediaciones de la carretera que lleva a la capital conectndose a ella a travs de nicamente una va. Por otro lado, gracias a las vas aprobadas por el Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral que ya estn iniciadas, se vincular directamente el terreno con la Carretera Huaral-Chancay.

GRAFICO N IV.4.1.7 TEXTO PROPUESTAS PDU

ESQUEMA DE CONFIGURACIN VIAL DE HUARAL

Zona intervencin


Esta parcela es un suelo dispuesto y apropiado para ser urbanizado debido a su

cercana al ncleo urbano y contigidad al anillo perifrico, encuadrndose dentro del anillo vial perifrico de evitamiento, en el interior del cual est establecido que se puedan plantear reas residenciales de media densidad. Adems, en el plano del Modelo General de Desarrollo Urbano del Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral, se puede constatar la cercana con una Zona Residencial de Densidad Baja que se encuentra ms al sur, quedando nuestra rea insertada totalmente en el mbito urbano. Por todas estas caractersticas la previsin de servicios bsicos es factible debido a la proximidad a las diferentes instalaciones.

Destacar tambin que la parcela se halla fuera de la zona marcada como anillo

ecolgico, de este modo aunque el terreno haya sido en un principio caracterizado como Zona



de Preservacin Ambiental (y parte Comercial), su cambio de uso no producira ninguna alteracin en este rea verde reservada, pretendiendo siempre contribuir a que la ciudad crezca ordenadamente mejorando su calidad ambiental, viendo este crecimiento como una oportunidad para la localidad.

GRAFICO N V.5.1.1 PLANOS PROPUESTA PDU

ZONIFICACIN DELOS USOS DEL SUELO


Zona Residencial Baja Densidad Zona de Intervencin Subcentro de Desarrollo Urbano Anillo Ecolgico Zona Residencial Baja Densidad



NDICE TTULO I : Ubicacin.

TTULO II : Objetivos.

TTULO III : Antecedentes.

TTULO IV : Aspectos normativos.

TTULO V : Realidad problemtica.

TTULO VI : Caractersticas Normativas actuales de la Zona.

TTULO VII : Caractersticas de Sectorizacin de la Zona.

TTULO VIII : Usos de Suelo y Actividades Urbanas de la zona.

TTULO IX : Caractersticas de la Estructura Vial Propuesta.

TTULO X : Caractersticas de la Estructura Vial Existente.

TTULO XI : Anlisis Comparativos entre los planes Urbanos.

TTULO XII : Anlisis de Uso de Suelo y actividades Predominantes.

TTULO XIII : Anlisis de las Caractersticas de la Dinmica del

Crecimiento Urbano.

TTULO XIV : Diagnstico.

TTULO XV : Conclusiones Generales y especficas.

PLANOS



I. UBICACIN:

DEPARTAMENTO : Lima.

PROVINCIA : Huaral.

DISTRITO : Huaral.

SECTOR : Jess del Valle. Los Pozos.

PROYECTO : Mercedes Jess del Valle.

CDIGO CATASTRAL : 8_2558725-015023

PARCELA : 58 II. OBJETIVOS:

Elaborar el Expediente Tcnico de sustentacin para el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO del predio de propiedad privada, ubicado en el sector Jess del Valle, Los Pozos, Parcela 58, con Cdigo Catastral 8_2558725-015023 en el Distrito de Huaral, Provincia de Huaral, considerando aproximadamente un rea de 48 602.00 m2. Con fines Comercial y Zona de Preservacin en concordancia con el Reglamento de Zonificacin vigente de Usos de Suelos, aprobado en el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2010-2015, con Ordenanza Municipal N 007-210-MPH, publicado en el diario oficial El Peruano de fecha (14.05.10). Nuevo uso del suelo propuesto en esta memoria descriptiva: cambiar la Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 por Zona Residencial de Media Densidad R4. III. ANTECEDENTES:

El terreno matriz con un rea de 48602.00 m correspondiente a la parcela 58 del sector Los Pozos, fue inscrito a favor de la Cooperativa Agraria de Usuarios las Mercedes de Jess del Valle por medio del Decreto Ley N 17716 promulgado el 24 de junio de 1969 de la Reforma Agraria de Per.

El inmueble fue adquirido por transferencia de la cooperativa agraria de trabajadores

Jess del Valle a favor de los siguientes titulares:

- Avils Gonzales, Virginio Casado (a) - Geri Glvez, Agripina Casado (a)

As consta en la Escritura Pblica de 07-08-85, presentada el 07-08-85 bajo el nmero 4280 T.13 del Diario de Chancay. Fecha de traslado de inscripcin: 23-11-1993.

Al amparo del Art. 37 de la Ley N 27161 (Ley Modificatoria y Ampliatoria de la Ley de

Registro de Predios Rurales, D. LEG. N 667), se procede a rectificar los datos tcnicos del predio, al haberse realizado el procedimiento de determinacin y/o rectificacin de rea, decisin que es comunicada por el Ministerio de Agricultura PETT, mediante provedo N 642-2005-AG-PETT/OPERLC de fecha 31-03-2005, Certificado Catastral PETT y del Informe Tcnico Aprobatorio de la Oficina de Catastro.

Datos tcnicos del predio materia de rectificacin y/o determinacin: CDIGO DE PREDIO: 8_2558725_015023 AREA_ha: 4.8602 PERMETRO_ml: 920.50 CENTROIDE_E: 259055 CENTROIDE_N: 8727075



PROVINCIA: Huaral. DISTRITO: Huaral. SECTOR: Jess del Valle. VALLE: Chancay. PREDIO: Parcela N 58 Se deja constancia que el predio inscrito en esta partida tena hasta la fecha de esta

rectificacin rea de 5.0200 HA.

La sociedad conyugal formada por Edmirando Rojas Rojas y Vilma Rojas Salas, adquiri el 0,4938% de los derechos y acciones del inmueble, en mrito a la compra-venta celebrada con la sociedad conyugal citada anteriormente formada por Agripina Geri Glvez y Virginio Avils Gonzales. As consta en la Escritura Pblica de fecha 06-07-2012.

A partir de esta compra-venta se suceden ms transferencias celebradas con la misma

sociedad conyugal de distintos porcentajes a diferentes propietarios privados:

- Comprador/es Titular/es: Gonzales Veliz, Luis Antonio Casado(a) Blas Santos, Filomena Alcira Casado(a)

Porcentaje adquirido: 0,2881% Fecha Escritura Pblica: 01-06-2012

- Comprador/es Titular/es: Rojas Rojas, Alina Pilar Soltero(a)


- Comprador/es Titular/es: Salas de Huapalla, Rosa Amelia Casado(a) Huapalla Daz, Lus Jorge Casado(a)


- Comprador/es Titular/es: Rojas Salas, Vilma Casado(a) Rojas Rojas, Edmirando Casado(a)


Posteriormente se realizan diferentes Inscripciones de Donacin siendo los Donantes la sociedad conyugal formada por Agripina Geri Glvez y Virginio Avils Gonzales a:

- Donatario: Avils Geri, Myriam Agripina Casado(a)

Porcentaje adquirido: 20,575284%



Fecha Escritura Pblica: 03-04-2013

- Donatario: Avils Geri, Carlos Enrique Casado(a) Porcentaje adquirido: 6,594317%


- Donatario: Avils Geri, scar Virginio Casado(a) Porcentaje adquirido: 10,287642%


- Donatario: Avils Geri, Mnica Dolores Soltero(a) Porcentaje adquirido: 10,287642%


- Donatario: Avils Geri, Silvestre Casado(a) Porcentaje adquirido: 10,287642%


- Donatario: Avils Geri, Csar Humbert Soltero(a) Porcentaje adquirido: 10,287642%


A continuacin se siguen sucediendo otras transferencias de compra-venta celebradas

con la misma sociedad conyugal de distintos porcentajes a diferentes propietarios privados:

- Comprador/es Titular/es: Buenda Huacles, David Bernardo Casado(a)

Prez Vilchez, Geraldine Magaly Casado(a)


- Comprador/es Titular/es: Carrillo Quintanilla, Rolando Enrique Casado(a) Medina de la Cruz, Luz Estela Casado(a)




IV. ASPECTOS NORMATIVOS:

El artculo 195 de la Constitucin Poltica del Estado, precepta que las

municipalidades provinciales son competentes para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin, urbanismo y acondicionamiento territorial. Los Artculos 65, 73 y 79 de la Ley Orgnica de Municipalidades establecen que dentro de las atribuciones de los gobiernos locales se encuentran las referidas a formular, aprobar, ejecutar y supervisar el Plan de Acondicionamiento de la Provincia, as como el control del Uso de la tierra cualquiera sea el propietario.

Ley Orgnica de Municipalidades 27972, Ttulo V, Captulo I y II.

Reglamento Nacional de Construcciones, Titulo II y modificaciones. El Decreto Supremo N 004 2011 - VIVIENDA, que aprueba el REGLAMENTO DE

ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO, dice : Art. 1 Item 5, propone la distribucin equitativa de los beneficios y cargas que se deriven del uso del suelo; Art. 11 Item 5, establece el plan vial y de transporte y su normativa; Art. 49, establece que el Concejo Municipal Provincial de cada mbito podr aprobar modificaciones al plan de desarrollo urbano en los casos indicados en el Art. 49.1; Art. 53.2, indica que ninguna modificacin al plan de desarrollo urbano podr contemplar el cambio de zonificacin si el uso vigente es de mayor nivel que el solicitado. Art. 50 indica que los cambios de zonificacin sern tramitados ante la Municipalidad Provincial por sus propietarios o promotores adjuntando segn el Art. 50.3 los documentos que acrediten la propiedad, y Memoria Descriptiva suscrita por un arquitecto o Ingeniero Civil colegiado que sustente el cambio de uso.

De acuerdo al Art. N 957 del Cdigo Civil, la propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin, y a los requisitos y limitaciones que establezcan las disposiciones respectivas. Decreto Legislativo N 613 (08/09/90), aprueba el Cdigo del medio ambiente y los recursos naturales, en el Item II el medio ambiente y los recursos naturales, constituyen patrimonio comn de la nacin, su proteccin y conservacin social pueden ser invocados como causa de necesidad y utilidad pblica.

Ordenanzas, Resoluciones, Acuerdos Municipales y otros conexos.

V. REALIDAD PROBLEMTICA:

La dinmica del crecimiento urbano de Huaral en los ltimos aos ha ido en incremento

debido tanto a la necesidad bsica de vivienda de la poblacin, y que anteriormente parte de sta no poda cubrir dentro de la legalidad, as como a las nuevas necesidades de la poblacin nacidas de la actual situacin econmica favorable del pas.

Para situar estas nuevas zonas urbanas se deben seguir criterios como elegir aquellas

reas que se encuentren prximas a las vas principales, como ocurre en este caso, ya que la accesibilidad es una variable fundamental para la localizacin de nuevas actividades urbanas. Al urbanizar esta rea se estara promoviendo las actividades econmicas, las cuales ya existen en la zona y contribuyen al desarrollo sostenible de la ciudad y la optimizacin de los usos del suelo.

El apartado Propuestas Especficas del vigente PDU de Huaral 5.1.3.2. documenta una

realidad que acontece en la actualidad en la zona de estudio como es que en los ltimos aos, la expansin de la actividad comercial, ha configurado nuevas reas comerciales de especializacin relativa consolidndose un conjunto de conglomerados econmicos. stas se han afianzado e intensificado en los principales ejes viales, como es la salida a Lima en este caso.


INMOBIALIARIA Y CONSTRUCTORA AMERSUR SAC. c/ Jos Olaya N110 Urb. El Rosario A, Huaral, PG.10

La presencia del Mercado de Frutas de Huarangal ha generado la atraccin en la zona

donde se localiza, as las calles de su entorno estn en un cambio de uso intensivo por la demanda comercial, as como el impacto ambiental que ya se ha causado en la zona, convirtindola en un foco urbano.

Imagen del Mercado Mayorista de Frutas de Huarangal. En la Zonificacin propuesta aparece el terreno del Mercado como Comercial Distrital.

Y los terrenos anexos a ste tienen como uso Zonas Residenciales de Baja Densidad, Equipamientos de Usos Especiales y Comercial Vecinal.

GRAFICO N V.5.1.3.2

ORDENAMIENTO DE REAS COMERCIALES Y DE SERVICIOS

Fuente: Plano de Zonificacin de Usos del Suelo Urbano

Conjuntamente, en la zona superior y en alrededores de la parcela 58 ya se han

levantado edificaciones residenciales aunque este uso no sea coincidente por el momento con el propuesto en el Plan de Desarrollo.

Consecuentemente, tras realizar las citadas observaciones, se certifica que el rea total

de estudio presenta una vocacin de uso Residencial Comercio Sectorial, debido a la influencia de la va principal y su ubicacin estratgica; y que esta zona es un punto de crecimiento ptimo para la ciudad, apoyando la Propuesta Policntrica de Descentralizacin redactada en la Propuesta de Desarrollo Urbano Sostenible del Plan de Desarrollo Urbano



vigente de Huaral, aunque conectado directamente con el ncleo central siguiendo la direccin de expansin de la ciudad.

Como se explica previamente en la Introduccin, este proyecto trata de impulsar un

crecimiento urbano armnico conforme a las reas de densificacin y expansin, buscando un mejor funcionamiento de la ciudad, en este caso generando una transicin entre actividades comerciales, de equipamientos y residenciales. VI. CARACTERSTICAS NORMATIVAS ACTUALES DE LA ZONA.

Segn el Certificado de Zonificacin y vas N 060-2013-GDUOT-MPH expedido por la

Municipalidad Provincial de Huaral el da 06-06-2013, el Reglamento de Zonificacin vigente de usos de suelos, aprobado en el Plan de desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2010-2015, con Ordenanza Municipal N 007-210-MPH, publicado en el diario oficial El Peruano de fecha 14-05-10 el predio materia presenta la siguiente:

Zonificacin:

- (C2) - Comercio Vecinal.

Usos de suelos permisibles y compatibles:

Usos comerciales: Los sealados en el ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas Vigentes.

Usos residenciales: Se permite el uso complementario residencial predominante en el rea, debiendo resolverse los accesos independientemente para cada uno de estos usos.

As mismo, se permitir la adopcin del uso exclusivamente residencial segn los usos residenciales predominantes en el rea, sin la obligatoriedad de uso comercial, el cual adoptar los parmetros adoptados en el presente reglamento.

Otros Usos: los indicados en el ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas vigente.

Coeficiente mximo y mnimo:

El coeficiente de edificacin mximo es 4.0, correspondiendo 1.0 como mnimo para el uso comercial. El 3.0 restante ser mximo para el uso de oficinas y/o viviendas. En caso de adoptarse el uso complementario de residencia en los pisos superiores, se adoptarn los parmetros urbanos sealados en la zonificacin residencial correspondiente.

rea lote normativo: Se considera de 250 a 450 m.

Cuadro de aportes reglamentarios:

Dependiendo de la clase de Habilitacin Urbana se harn en funcin de la densidad residencial.

reas libres mnimas:

Uso exclusivamente comercial (tiendas y oficinas): no es exigible dejar rea libre en los pisos destinados a uso



comercial, siempre y cuando se solucione adecuadamente la iluminacin y ventilacin (ver el RNE).

Uso de vivienda: En los pisos dedicados al uso residencial ser obligatorio dejar el porcentaje de rea libre respectiva, sealada en la zonificacin residencial correspondiente.

- (ZPA2) - Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2.

Son las zonas constituidas por las reas con valor ecolgico, turstico, paisajista y cultural que han sido sometidas a deterioro ambiental por la ocupacin urbana informal o actividades antrpicas. Conforman importantes extensiones de rea verde con funciones ambientales, culturales y tursticas necesarias para el equilibrio urbano ambiental y la recuperacin de los valores paisajistas, por lo que se propone su recuperacin ambiental necesaria.

Usos permitidos:

Actividades agrcolas, forestales, investigacin ligada a la agroecolgica, recreacin, turismo cultural y otros ligados a la actividad forestal, recreativa y turstica:

Uso de recreacin: pasiva (de contemplacin), miradores, paseos, paradores, circuitos peatonales y de vehculos no motorizados.

Uso agrcola: cultivo de productos de pan llevar.

Uso de investigacin: zonas de investigacin y estudio ligados a la actividad agroecolgica.

Uso turstico cultural: de tipo no invasivo y que no perturbe el desarrollo de las actividades agroecolgicas, miradores, paradores, paseos, circuitos peatonales, de vehculos no motorizados o animales de carga.

Usos complementarios: los necesarios para el desarrollo de las actividades agroecolgicas y forestales. No se permite usos residenciales (ninguna categora), comerciales y/o industrial de ningn tipo en estas zonas.

GRAFICO CERTIFICADO DE ZONIFICACIN Y VAS N060-2013-GDUOT-MPH

DELIMITACIN DEL PREDIO

Fuente: Municipalidad Provincial de Huaral.



Ubicacin:

- Parcela 58 cdigo catastral 8_2558725-015023 Proyecto Mercedes Jess del Valle, del Distrito de Huaral, Provincia de Huaral, Lima.

VII. CARACTERSTICAS DE SECTORIZACIN DE LA ZONA.

Segn el plano III.3.4.1 SECTORIZACIN URBANA del Diagnstico del Plan de Desarrollo Urbano de Huaral, el terreno a estudiar no se halla insertado en ningn Sector establecido. Por cercana, la zona de intervencin se podra incluir tanto en el Sector S-04 rea Perifrica, o quiz pertenecer al Sector S-05 rea Periurbana, conformando toda el rea descrita con anterioridad en el Captulo V un nico y propio Sub Sector dentro de este mismo (S-05); como es el S-05d Jess del Valle y el S-05f El ngel Contigo Per (Sub sectores prximos al rea). Pero la verdadera vocacin de la zona es la de crear por s sola un propio sector. VIII. USOS DE SUELO Y ACTIVIDADES URBANAS DE LA ZONA.

En trminos generales la distribucin neta de los usos del suelo en la ciudad Huaral se

da en un 80 % para el uso residencial, 8 % para el uso comercial, el 2 % para el uso industrial y 10 % para otros usos. El cambio de uso de cualquier actividad, implica en primer trmino, el anlisis de la vocacin y las tendencias del suelo y encontrar elementos que permitan sustentar este cambio y en segundo trmino que el cambio no altere las funciones y usos contemplados en los documentos normativos, coherente con estas dos premisas es necesario conocer la dinmica y usos de suelos actuales de la zona de estudio.

Dentro de este contexto se analizar, las actuales tendencias de ocupacin del suelo especialmente para el uso residencial y los usos predominantes en la zona.

El Crecimiento Urbano de Huaral, ha ido definiendo el uso de los Suelos, aparentemente regulado por los Planes Urbanos, pero hasta ahora han sido desbordados por las condiciones de la realidad, no respondiendo en algunos casos a las necesidades que presenta. Se nota una tendencia creciente de uso Residencial, una densificacin central y un cordn de uso Comercial en reas perifricas.

Observamos en zonas perimtricas a la zona en estudio equipamiento educativo-Colegio Santa Ins, y tambin en sus cercanas el Hospital San Juan Bautista.

Hay presencia de edificaciones residenciales ubicadas en zonas perimtricas a la zona en estudio.

Edificaciones residenciales prximas al lindero Norte de la parcela.



Edificaciones residenciales prximas al lindero Sur de la parcela.

Edificaciones residenciales prximas al lindero Este del Mercado.

Presencia de actividad comercial de importancia pudiendo llegar a estar capacitada a resolver todas las necesidades de la zona.

En conclusin, la zona es altamente Comercial, con tendencia a ser Residencial y a ser completada con otros usos y equipamientos que satisfagan sus necesidades. Todo esto contribuir con el desarrollo urbano y progreso socio econmico de la Urbanizacin del sector de estudio.

IX. CARACTERSTICAS DE LA ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA.

Tomando como referencia los Planes Urbanos anteriores, as como lo dispuesto por el

Reglamento Nacional de Construcciones, se ha determinado el siguiente esquema:

Sistema Vial Primario o Vas Arteriales: Conformado por las Avenidas o Calles Mayores, constituyen un sistema continuo, porque permiten los movimientos masivos entre los centros importantes de generacin e interaccin de viajes personales y de carga. Vas de relacin regional (va Huaral-Lima-Retes, Huaral-Chancay-Huando). Vas de relacin urbano regional o interurbanas, Va de Evitamiento.



Sistema Vial Secundario: Conformado por las vas colectoras, con continuidad solo en

lo que es necesario para permitir una estructura eficiente del transporte pblico masivo convencional. Vas colectoras suburbanas (va ecolgica, vas integradoras de centros poblados).Vas colectoras urbanas (Prolongacin El Palmo, Los ngeles, Las Amricas, Jos Olaya, Las Azucenas, Cahuas, entre otros).

Esquema Vial Local: Conformado por las calles locales que se jerarquizan de acuerdo al flujo vehicular que soportan.

Puentes: Para la integracin urbana con reas de Expansin Urbana.

Segn el plano V.5.1.3 PROPUESTA DEL PLAN VIAL de la parte de Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano de Huaral se puede observar como la zona de intervencin se encuentra en una situacin favorable y provechosa en el nuevo esquema que se plantea, quedando situada en sus proximidades por vas de gran importancia: al Norte por la Va de Circunvalacin (Anillo Intermedio); al Este por el Eje de Integracin y Desarrollo Urbano 2 (Lima-Huaral-Retes); al Sur por la Va de Evitamiento (Anillo Perifrico) que unir los Ejes de Integracin y Desarrollo de la Cuidad (Lima-Huaral-Retes con Huaral-Chancay-Huando) creando un ingreso directo desde el rea de estudio hasta la carretera que se dirige a Chancay; e inmediatamente por el Oeste se proyecta una Va Local Principal que forma parte de una Malla Arterial Complementaria y que se convertira en un segundo acceso al ncleo urbano.

En el Certificado de Zonificacin y Vas N 060-2013 GDUOT-MPH expedido por la

Municipalidad de Huaral a fecha de 06-06-2013 determina que las vas que colindan al terreno de estudio tengan las siguientes caractersticas:



Entrada hacia la parcela de estudio por el Sur de la misma desde la carretera Huaral-Lima.

Consecuentemente se deduce que el rea que estamos analizando, es un enclave

urbano estratgico y de significativa importancia para el desarrollo urbano de Huaral, por lo que se ve necesaria una revaluacin de los usos del sector para encontrar su ptimo aprovechamiento.

X. CARACTERSTICAS DE LA ESTRUCTURA VIAL EXISTENTE.

Esquema Vial Existente: La zona de tratamiento se encuentra muy prxima al Sector S-04 rea Perifrica y a la salida de la ciudad hacia Lima, lo cual implica que la zona a tratar se encuentra comprometida en el esquema vial. Se puede identificar como VIA LOCAL PRINCIPAL inmediata a la zona en estudio, la carretera Lima-Huaral, como VAS LOCALES SECUNDARIAS las vas inmediatamente superior e inferior a al terreno (con seccin de 6.00 m), y un esquema de vas locales sin asfaltar.

Flujo Vehicular: Dentro del esquema vial existente, se puede observar que el flujo

vehicular es de Este a Oeste y se realiza a travs de las pistas que tienen su origen en la carretera Huaral-Lima y que en un futuro algunas sern conectadas con la carretera Huaral-Chancay. La zona de estudio presenta buena accesibilidad desde la Va Principal, a travs vas locales que se estn conformando.

Flujo Peatonal: El flujo peatonal desde el sector de estudio hacia el centro de la ciudad de Huaral se da a travs de la Avenida La Estacin. XI. ANLISIS COMPARATIVOS ENTRE LOS PLANES URBANOS.

Existen varias diferencias entre los planes propuestos originalmente; el aprobado, y el ejecutado. Teniendo en cuenta que la fecha de finalizacin del Plan es el 2019, todava existen necesidades de equipamientos que impulsen el desarrollo econmico-social-urbano de la ciudad, as como se establece en la actualidad la falta de ejecucin y conclusin de la estructura vial, asfaltado y/o limpiado de vas.

En los Planes Urbanos se van dando respuestas a problemas e insuficiencias que se presentan en el funcionamiento de la ciudad, y estas soluciones se ejecutan en un corto, medio o largo plazo dependiendo de la importancia de cada dificultad presentada.



Conforme se van ejecutando todas las reformas propuestas, es inevitable que el dinamismo de la ciudad no presente nuevos problemas a resolver, y es necesario que los planes estn en abiertos a posibles cambios, modificaciones, y adecundose a la realidad y a las nuevas necesidades que van surgiendo. Por lo tanto se precisa de una permanente adecuacin a la vocacin y tendencias de sus usos actuales y futuros requerimientos. XII. ANLISIS DE USO DEL SUELO Y ACTIVIDADES PREDOMINANTES. Se est analizando todo el sector en el que se inserta la parcela de estudio, ya que es fundamental estudiar todas las inmediaciones y el rea de ubicacin, debido a que uno de los principios bsicos de la justificacin de CAMBIO DE ZONIFICACIN est relacionado con su localizacin.

En el Plano V.5.1.1 de Zonificacin de Usos del Suelo de la Propuesta del Plan de Desarrollo Urbano 2009-2019 sita la parcela de estudio entre la Zona de Preservacin Ambiental Tipo 1 y Tipo 2. Sin embargo en el Certificado de Zonificacin y Vas N 060-2013-GDUOT-MPH emitido el 6 de junio de 2013 establece que el terreno es de uso Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 (ZPA2) y parte tambin Comercial (C2).

Esta variacin del tipo de uso pone de manifiesto la transformacin que est sufriendo

la zona y las nuevas necesidades que estn surgiendo y que progresivamente se va dando respuesta realizando diversas modificaciones. Con esta memoria se hacen notorias otras carencias y exigencias del lugar a las que por medio del Cambio de Zonificacin queremos darle solucin. Usos y actividades actuales:

Vivienda: De forma gradual van surgiendo edificaciones residenciales R2 de Baja

Densidad en las superficies que colindan por el Norte y en los alrededores del terreno; y ya existe una zona residencial R3 de Media Densidad asentada en la zona superior ms cercana a la Va Principal.

Comercio: Colindante a la zona se encuentra el mercado el Huarangal C5 de Comercio

distrital, y anexo a ste y al otro lado de la pista se sitan dos terrenos de uso C2 de Comercio Vecinal. Estamos hablando de un foco de comercio importante y el levantamiento de ejes comerciales a un nivel ms inferior instituidos primordialmente para abastecer al sector donde se ubican.

Otros usos: En las cercanas, por el permetro inferior del ncleo urbano, se encuentran el Colegio Santa Ins y el Hospital San Juan Bautista. Al otro lado de la pista, justo colindando con ella, se encuentran un Equipamiento Educativo y un suelo de tipo Industrial. Por otro lado, en el plan de propuesta se determina que la zonificacin de las parcelas situadas al Este y al Sur del Mercado son de tipo Equipamiento OU Usos Especiales, el cual est constituido por los usos relacionados con las actividades poltico-administrativas, institucionales, culto y cultura y servicios en general.

En tal sentido el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO, que se propone,

significa un aporte al sector y progreso a la ciudad de Huaral, ya que lo que se plantea es una propuesta surgida de la necesidad una zona ms residencial que apoye la actividad que se ha producido en la zona creando un vnculo econmico-social-urbano que potencie el desarrollo del sector y por tanto de la ciudad.

Implicancias del Cambio de Zonificacin de Uso del Suelo del Terreno: Si se examina nicamente el mbito de usos de suelos, el cambio de Zonificacin del

Uso del Suelo del terreno de estudio es totalmente compatible con los usos que tiene actualmente o se han establecido para un futuro en este sector: Usos Comerciales C5 y C2;



equipamiento Educativo; terrenos destinados a Equipamientos de Usos Especiales OU para completar los aportes de equipamiento; y Residencial R2 y R3. Tras realizar todas las observaciones previas, ver que se est comenzando a construir viviendas en los alrededores y conocer la evolucin del sector, se evidencia la importancia de idear una nueva Zona Residencial R4 que apoye la propuesta Policntrica de Descentralizacin a la vez que contine el seguimiento de expansin del ncleo urbano.

El terreno est destinado a Zona de Preservacin Ambiental, sin embargo, parte de l

simplemente se compone nicamente de tierra sin cultivar. Este terreno actualmente no tiene ningn tipo de uso, ni siquiera posee valor paisajstico.

Adems, en el Certificado de Certificado de Zonificacin y Vas N 060-2013-GDUOT-

MPH emitido el 6 de junio de 2013, indica que por el lmite Norte y Sur se trazarn vas de gran amplitud que resolvern holgadamente un posible colapso originado por el comercio as como el trfico en la zona.

En consecuencia y por todo lo antes indicado no existe ninguna implicancia negativa que se oponga y/o impida, el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO propuesto. XIII. ANLISIS DE LAS CARACTERSTICAS DE LA DINMICA DEL CRECIMIENTO URBANO.

La ubicacin de una Zona Residencial en la parcela 58 del proyecto Jess Mara del Valle del Sector Los Pozos no rompe ningn esquema ordenador de la zonificacin existente, por el contrario reforzara los usos ya existentes o previstos, permitiendo una fluidez vehicular en las vas principales como la carretera que une Huaral con Lima al concentrar mayores funciones residenciales comerciales institucionales y sociales que contribuyan a un mejor transito vial, ya que la zona se unira no solo por la carretera citada anteriormente sino tambin por diferentes vas proyectadas entre la carretera Huaral-Chancay y Huaral Lima que conectarn directamente con el ncleo y crearn una malla de vas que favorecer el flujo vehicular.

Este proyecto responde a la dinmica urbana del crecimiento acelerado que se ha

impulsado en estos ltimos aos adems de constituir una oportunidad para ordenar el crecimiento perifrico y mejorar la imagen urbana de la ciudad.

XIV. DIAGNSTICO.

La Zonificacin es la propuesta que organiza una ciudad por reas segn diferentes

usos. En el caso de Huaral la Zonificacin Urbana clasifica los inmuebles en Zonas Residenciales, Comerciales, Industriales, de Equipamiento, de Servicios y Otras reas. Es as que Huaral comprende, por ejemplo, varios tipos de Zonas Comerciales, desde las de Comercio Local (C1), Comercio Vecinal (C2), Comercio Especializado (CE) o las de Comercio Distrital (C5). En el uso Residencial, se clasifican tres Zonas, desde las R2 (Una vivienda) hasta las R4 (1300 hab/Ha).

La Zonificacin debe ser un motor que desarrolle con plenitud todas las actividades econmicas y sociales. Debe ser un instrumento que promueva las inversiones, el orden, el progreso, la coherencia y la lgica en el crecimiento creando nuevas reas urbanas y mejorando las ya existentes.

Para ello, los Planes Urbanos y especficamente la parte de Zonificacin, debe tener

una base tcnica consistente, ser viable econmicamente, no atentar contra los derechos y necesidades de la poblacin velando por la justicia social, y tener slida vigencia, con el fin de transmitir confianza a los propietarios e inversionistas. La Zonificacin de Huaral debe ofrecer diversas posibilidades, poseer un extenso contenido para poder responder a cada casustica, y



ser sencilla para la debida comprensin del ciudadano que ser el que la deber respetar as como obtendr ventajas y se beneficiar de la misma. Esta Zonificacin debe estimular el mercado inmobiliario ya que es una pieza clave y fundamental para el avance del lugar, evitando los procesos informales, promoviendo la ms alta calidad edificatoria y defendiendo un desarrollo urbano ptimo y productivo para la ciudad. XV. CONCLUSIONES GENERALES Y ESPECFICAS. El terreno que se est analizando (Proyecto Mercedes Jess del Valle Parcela 58 de cdigo 8_2558725_015023, en el Distrito de Huaral, Provincia de Huaral), posee una zonificacin de Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 (ZPA2) y Comercial Vecinal (C2); y tras analizar todo su contexto general y el sector urbano que lo contiene, se ha propuesto el cambio de zonificacin de la parte de Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 a tipo Residencial R4, manteniendo igual la zonificacin de la zona de Comercial Vecinal. A continuacin, se explican y se detallan todos los motivos que respaldan esta decisin:

Conclusiones generales:

- La exigencia patente de realizar cambios en los Planes Urbanos ya que van

surgiendo nuevas necesidades debido al dinamismo, desarrollo y crecimiento que va presentando la poblacin y la ciudad, obligando a los planes a estar en constante modificacin. Hay que ir completando las zonas que estn a medio urbanizar para posibilitar la creacin de ncleos urbanos realmente cualificados para abastecerse a ellos mismos y que a su vez sean capaces de apoyar y potenciar al resto.

- Tambin hay que tener en cuenta el crecimiento econmico que est experimentando en la actualidad el pas, lo que favorece que muchas familias que anteriormente no podan acceder a una vivienda digna, ahora s puedan tenerla. Por lo tanto, se debe aprovechar esta ptima situacin para poder brindar a la poblacin, el acceso a un derecho fundamental como es un suelo para una vivienda.

- Siguen existiendo problemas de desorden en el crecimiento urbano, apareciendo nuevas edificaciones dentro de la ilegalidad as como diferentes focos de comercio ambulante. Se debe por tanto intervenir para intentar establecer una ordenacin ms adecuada en estas reas.

Esta propuesta tiene el fin de organizar una estructura que haga que la ciudad crezca de una forma ms ordenada.

- El crecimiento urbano rebasa los lmites planteados hace unos aos. Por lo tanto, estos lmites y esta expansin se deben de ir replanteando cada cierto tiempo para conseguir un crecimiento prspero y ordenado. Tambin es importante seguir la propuesta de descentralizacin que apoya el Plan de Desarrollo Urbano de Huaral, con la cual se logra no densificar el ncleo urbano, potencializando nuevos focos de poblacin.

Con esta propuesta de cambio de zonificacin que se solicita por medio de este expediente, se apoya la propuesta policntrica del Plan de Desarrollo Urbano de Huaral.



- El trfico es un problema manifiesto en la ciudad, por lo que se deben de trazar propuestas viales que mejore tanto el flujo vehicular como peatonal, acortando los tiempos de movimiento del ciudadano y evitando las congestiones que se producen principalmente en determinados puntos.

- El Plan de Desarrollo Distrital debe promover las inversiones al interior de la ciudad e incrementar el valor de la propiedad predial. Con este fin, esta sociedad lanza esta propuesta, entendiendo que tambin se tiene que favorecer la inversin privada, incentivando la participacin del sector privado en acciones de desarrollo urbano e inmobiliario, e identificando las reas aptas para ello.

Las reas de intervencin se identificarn teniendo en cuenta las siguientes consideraciones, y las cuales se han estimado y respetado:

Tcnicas: La normativa arquitectnica y urbanstica vigente para el rea;

caractersticas de trazado urbano y del loteo existente; grado de deterioro de edificios; usos de la tierra; caractersticas ambientales: fuentes y niveles de contaminacin de aire, agua y suelo; condiciones de seguridad fsica; materiales de construccin predominantes; antigedad de las estructuras; disponibilidad de reas verdes de uso pblico y privado; estado de los servicios bsicos y de las vas; factibilidad de recuperacin de predios.

Sociales: Densidad poblacional; caractersticas socioeconmicas de la

poblacin; relaciones habitacin - trabajo - equipamiento; condicione, calidad y nivel de vida de la poblacin.

Econmicas: Problemas y posibilidades de actividades econmico -

productivas; reas de trabajo formales; valores de la tierra oficiales y del mercado; la potencialidad econmica para un racional aprovechamiento de la tierra.

Legales: Propiedad y tenencia; lmites prediales; rgimen legal especial para

el caso de reas de valor urbano-monumental; y situacin del medio ambiente urbano en relacin con la normativa vigente.

El terreno de trabajo posee todas estas caractersticas, por lo que se estima

que es un terreno apto para la inversin, pudiendo desarrollarse en l acciones de desarrollo urbano e inmobiliario.

- La promocin del desarrollo econmico que responda a las leyes del mercado globalizado, implica realizar ejercicios democrticos de planificacin estratgica y, en general, realizar una gestin local que incorpore la Participacin Ciudadana como componente central de un nuevo estilo de desarrollo.

- El Planeamiento Urbano decide sobre la propiedad privada, determinando un uso de suelo sobre la propiedad de cualquier ciudadano, muchas veces de forma general. Es comprensible que los propietarios requieran un estudio de su suelo y la potencialidad del mismo ms detallado; as como en ocasiones, soliciten un cambio de uso que les proporcione ms beneficios, fomentando su desarrollo y favoreciendo la inversin privada, como ocurre en este caso.

A todo esto responde la Ley Marco para el Crecimiento de la Inversin Privada (Decreto Legislativo 757), por la cual se entiende por libre iniciativa privada el derecho que tiene toda persona natural o jurdica a dedicarse a la actividad econmica de su preferencia, que comprende la produccin o comercializacin de bienes o la prestacin de servicios, en concordancia con lo



establecido por la Constitucin, los tratados internacionales suscritos por el Per y las Leyes.

- Del Decreto Supremo N 027 2005 VIVIENDA, se puede extraer que:

Segn el Artculo 1, esta propuesta ampara el marco normativo nacional para los procedimientos que deben seguir las municipalidades en el ejercicio de sus competencias en materia de planeamiento y gestin de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano; a fin de garantizar:

a. La ocupacin racional y sostenible del territorio.

b. La armona entre el ejercicio del derecho de propiedad y el

inters social.

c. La coordinacin de los diferentes niveles de gobierno nacional, regional y local para facilitar la participacin del sector privado.

d. La distribucin equitativa de los beneficios y cargas que se deriven del uso del suelo.

e. La seguridad y estabilidad jurdica para la inversin inmobiliaria.

Segn el Artculo 2, las municipalidades deben promover las inversiones as

como la participacin democrtica de la ciudadana; y con esta propuesta se

respaldara esta funcin.

Segn el Artculo 14, ninguna modificacin al Plan de Desarrollo Urbano

podr contemplar el cambio de la zonificacin de los predios urbanos hacia una

menor, ni disminucin del nivel de uso que modifiquen los parmetros normativos

establecidos; y esta propuesta de cambio de zonificacin que en este expediente

se solicita, no disminuye el nivel de uso sino que por el contrario, lo aumenta.

Segn el Artculo 34, las reas de expansin urbana para fines residenciales

que se incorporen al Plan Urbano, se calificarn preferentemente con Zonificacin

Residencial de Densidad Media, ya sea R3 o R4. Y en este caso, se est tratando

un rea de expansin urbana, que se pretende incorporar al Plan Urbano como

residencial, calificndola correctamente como Residencial de Densidad Media R4.

- De todo lo anterior, se puede extraer que nuestra propuesta ayudara a paliar

los problemas aqu expuestos, solucionando parte del escenario que hoy en da muestra la ciudad de Huaral, as como se estara fortaleciendo una gran oportunidad de desarrollo y de inversin.

Conclusiones especficas:

- Segn la seccin de Diagnstico Urbano del Proyecto de Fortalecimiento de Capacidades en la Elaboracin de Planes de Gestin Territorial y Medio Ambiente del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2009-2019, elaborado en enero de 2010, podemos conocer el Dficit Cuantitativo y Cualitativo de Vivienda existente en Huaral.



Para el clculo del dficit cuantitativo de viviendas calculamos el nmero de hogares, que segn el censo 2007 es de 19,491 hogares en el mbito del Plan de desarrollo Urbano, el cual se debe comparar con el nmero de viviendas existentes, que en el presente caso llega a 19,072 unidades. En ese sentido el dficit de viviendas es de 480 unidades, mayormente localizados en la ciudad de Huaral, donde se requieren aproximadamente 465 Unidades de Vivienda. Ver Cuadro N III.3.4.12.

CUADRO N III.3.4.12

AMBITO DE ESTUDIO PDU: DFICIT CUANTITATIVO DE VIVIENDAS

mbito N de Viviendas a/ N de Hogares a/ Dficit de Viv.

Huaral 17,172 17,637 -465

Centenario 303 279

La Florida 155 152

T. Amaru 292 293 -1

Cerro Cenizo 55 54

Jecun 200 202 -2

Sta. Elena 65 70 -5

La Huaca 153 152

Contigo Per 199 206 -7

ngel Macatn 336 308

Jess del Valle 75 71

Total 19,072 19,491 -480

Fuente: (a) Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 2007. INEI (b) Elaborado por el Equipo Tcnico PAT-PDU Huaral 2009

A nivel cualitativo se observa que en el mbito del PDU, el 2.3 % de las viviendas utiliza como material de construccin la madera, Quincha, Estera, Piedra con barro; adems el 37% de las viviendas utiliza el adobe y tapia, de los cuales segn el trabajo de campo el 13% se encuentra en malas condiciones de habitabilidad. EL dficit cualitativo de viviendas inadecuadas en el mbito del Plan de desarrollo Urbano es de 2,775 unidades, que sumadas al dficit cuantitativo (viviendas que faltan) de 419 viviendas resulta una necesidad total de 3,255 viviendas al 2007. Ver Cuadro N III.3.4.13.

CUADRO N III.3.4.13 AMBITO DE ESTUDIO PDU: DFICIT CUALITATIVO DE VIVIENDAS



mbito N de Viviendas a/ N de Hogares a/ Dficit de Viv. b/

Huaral 17,172 15,105 2,067

Centenario 303 233 70

La Florida 155 115 40

T. Amaru 292 239 53

Cerro Cenizo 55 32 23

Jecun 200 120 80

Sta. Elena 65 32 33

La Huaca 153 88 65

Contigo Per 199 125 74

ngel Macatn 336 110 226

Jess del Valle 75 50 25

Total 19,072 16,297 -2,775

Fuente: (a) Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 2007. INEI (b) Dficit al ao 2007

CUADRO N III.3.4.14 NECESIDADES TOTALES DE VIVIENDA

mbito Dficit Cuantitativo Dficit Cualitativo Necesidades

Totales de Vivienda

Huaral 465 2,067 2,532

Centenario 70 70

La Florida 40 40

T. Amaru 1 53 54

Cerro Cenizo 23 23

Jecun 2 80 82

Sta. Elena 5 33 38

La Huaca 65 65

Contigo Per 4 74 78

ngel Macatn 226 226

Jess del Valle 25 25

Total 480 2,775 3,225



Elaboracin: Equipo Tcnico PDU de Huaral, 2009

Esta informacin plasma el dficit de vivienda que existe a la fecha de realizacin del estudio y tambin a da de hoy. Esta carencia tambin se determina en Los Planes Nacionales de Vivienda y Saneamiento 2006-2015, los cuales surgen del compromiso del Estado peruano por desarrollar la infraestructura y la vivienda con el fin de eliminar su dficit y con el objetivo de extender el acceso de los servicios sociales bsicos de agua y saneamiento, de manera a proporcionar, a cada familia peruana, las condiciones necesarias para una vida digna y un desarrollo saludable en un entorno adecuado. Estos planes llevan el signo de la lucha por superar la pobreza al mismo tiempo que promover el empleo, con el fomento de la inversin pblica y privada para propiciar el crecimiento econmico y el desarrollo nacional. Por lo tanto, para combatir esta deficiencia de vivienda, es fundamental crear ms suelo residencial, as como aumentar de forma vertical los edificios, ya que de esta forma los edificios y el mismo suelo pueden abastecer a ms poblacin. En consecuencia, este cambio de zonificacin a residencial propuesto, es totalmente adecuado para poder combatir este dficit; y adems al cambiar el suelo a R4 y no a otro tipo de suelo residencial, la propuesta puede abarcar ms densidad de poblacin, y ms familias podrn disfrutar por fin de su derecho a una vivienda digna.

- La zona de trabajo ha sido afectada por el comercio debido a la localizacin all del Mercado de Frutas, y esto ha podido causar problemas en el flujo vehicular a la entrada de Lima. A da de hoy, est aumentando gradualmente el comercio y diferentes usos en esta parte de la ciudad; por lo tanto, con esta propuesta se propone descongestionar esta ruta para evitar el conflicto en vez de eliminar de raz el mismo, ya que es un foco de actividad ya constituido y que es muy productivo para la ciudad. La forma de hacerlo es siguiendo los puntos descritos respecto a la viabilidad en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad, creando una Malla de diferentes vas desde el ncleo a la periferia que creen alternativas para llegar los nuevos focos urbanos que se estn originando. Tambin indicar que el tipo de uso del terreno del Mercado est establecido como Comercial Distrital C5 y los terrenos colindantes son de tipo Comercial Vecinal C2, y el comercio en general est muy evolucionado en la zona, por lo que el problema seguir persistiendo de cualquier modo y hay que ponerle solucin por medio de propuestas como la que aqu se presenta.

- En la actualidad, se est construyendo en la mayora de los predios de

alrededor, donde ya se han levantado edificaciones de tipo residencial y otros, lo que deja entrever que la zona de estudio es una zona de expansin necesaria en el desarrollo de Huaral.

- Adems, se puede constatar por la inspeccin ocular as como por las fotos aqu presentadas, que el terreno de estudio no posee ningn valor turstico, monumental o paisajstico, por lo que se precisa replantear la designacin de Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 que tiene parte de la parcela.

- Referente al Certificado de Zonificacin y Vas del predio de estudio, se puede suponer que se est planteando diferentes cambios en la zona de trabajo y alrededores; ya que en el Plan de Desarrollo Urbano aprobado en el ao 2009, toda la parcela tena un uso de Preservacin Ambiental, y por medio de este certificado se conoce que esta designacin ha cambiado, y se presenta una parte de la parcela como tipo Comercial vecinal C2. Adems, en el permetro de la parcela, se establecen unas dimensiones de vas que corresponden a las



dimensiones propias de grandes avenidas, llegando a alcanzar stas, medidas de 29,40 ml.

De todo esto se puede extraer que estamos analizando una zona de expansin, que ha cambiado y est transformndose debido a las necesidades de la poblacin, as como de la imagen y funcionamiento dela ciudad. Adems, se quiere sealar que ya existe un planeamiento urbano distinto aprobado planteado por el Mercado de Frutas Huarangal, y que respaldara la idea que en esta memoria se propone.

- Esta parcela de estudio es un suelo dispuesto y apropiado (se encuadra en un rea de expansin) para ser urbanizado debido a su cercana al ncleo urbano y contigidad al anillo perifrico, encuadrndose dentro del anillo vial perifrico de evitamiento, en el interior del cual est establecido que se puedan plantear reas residenciales de media densidad. Adems, en el plano del Modelo General de Desarrollo Urbano del Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral, se puede constatar la cercana con una Zona Residencial, quedando nuestra rea insertada totalmente en el mbito urbano. Adems, la previsin de servicios bsicos es totalmente factible debido a la proximidad a las diferentes instalaciones (se adjunta en el expediente los certificados de factibilidad de agua potable, alcantarillado y electricidad).

- Encontramos en este sector todos los tipos de usos necesarios para crear un foco urbano de gran importancia y potencia dentro de la ciudad: comercial distrital, comercial vecinal, otros usos, residencial, etc.; y hay que aprovechar que se cuenta o se va a contar con todos los usos necesarios para desarrollar la vida de cualquier ciudadano en este sector. Por todo esto, se tiene que beneficiar la ciudad de esta oportunidad para establecer un nuevo foco urbano respondiendo al crecimiento de la poblacin y siguiendo su direccin de expansin hacia la periferia, pero a la vez creando un ncleo distinto al central, guindose por el principio de descentralizacin y policentrismo.

- Hay que activar el mercado inmobiliario respondiendo a la necesidad de vivienda de la poblacin que siempre ha existido, y es ahora cuando hay ms facilidades para cubrirla gracias a la economa favorable actual del pas. Se plantea crear un foco de productividad, de inversiones, altamente social y lleno de vida.

- Se ha demostrado que la zona tiene vocacin para actividades comerciales a nivel Distrital y Comercial, para acoger Equipamientos como as se ha descrito en el Plan Vigente, y tambin para el Uso Residencial. Por lo tanto se propone el Cambio de Uso del Suelo de la parcela 58 con cdigo catastral 8_2558725_01023 del Proyecto Mercedes Jess del Valle del Sector Jess del Valle Los Pozos del distrito de Huaral, provincia de Huaral, a Zona Residencial de Media Densidad R4. El CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO, se inscribe dentro de las circunstancias y responde al panorama actual de la ciudad.

justificacion tecnica para cambio de uso

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