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LUIS NIEVES INSTITUTE OF REAL ESTATE, FINANCE & LAWCURSO ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIO Y URBANIZACIÓN©

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LEYDECONDOMINIOJURISPRUDENCIAALDIALuis Nieves Institute of Real Estate, Finance & Law

Curso deAdministración deCondominio yUrbanizaciones





Tabla de Contenidos

Testigos De Jehová Podrán Entrar A Urbanizaciones Con Control De Acceso..............................................3

Watchtower Bible And Tract Society Of New York, Inc.; Congregación Cristiana De Los Testigos De JehováDe Puerto Rico, Inc., ......................................................................................................................................8

Asociación Pro Control De Acceso Calle Maracaibo, Inc. V. Cardona .........................................................21

Asociación Residentes Pórticos De Guaynabo V. Compad, S.E.; F&S Construction, S.E .............................69

154 Dpr 225 -- Brown Iii V. Junta De Directores Condominio Playa Grande ..............................................78

2007ta3113 Asociación De Condóminos Concordia Gardens Ii ..................................................................93

Consejo De Titulares Del Cond. La Rada Y Otros, Demandante-Apelado V. Oriental Food & Arts, Inc., ....97

Brown Iii V. Junta De Directores Condominio Playa Grande ....................................................................106

Amundaray Rodríguez, Querellante, Departamento De Asuntos Del Consumidor, Peticionario V. Junta DeDirectores Del Condominio Castillo Del Mar, Recurrido...........................................................................114

Cordova Vs. Comité De Transicion Condominio Monte Sol......................................................................121

Consejo De Titulares Y/O Junta De Directores De La Asociación De Condómines Del Condominio PlayaDorada.......................................................................................................................................................127

Resolución .................................................................................................................................................127

Laura M. Vélez Vélez .................................................................................................................................132

Secretaria Del Tribunal De Apelaciones ....................................................................................................132

Jorge Colón Ortizdemandante-Apelante V.Asociación De Condómines Borinquen Towers I; Junta DeDirectores Del Condominio Borinquen Towers I ......................................................................................133

luis nieves institute0





Testigos de Jehová podrán entrar a urbanizaciones con control de accesoJehovah's Witnesses are permitted in residential areas with access control

Tuesday, February 8, 2011

Primera Hora

El tribunal federal de apelaciones en Boston resolvió que la Ley de Control de Acceso de Puerto Rico,que restringe acceso a las calles públicas dentro de las comunidades cerradas, debe permitirle a lafeligresía de la iglesia Testigos de Jehová a expresar libremente su fe.

La Unión Americana de Libertades Civiles (ACLU), con la cooperación de abogados de Mayer Brown LLP,compareció como amigos de la corte oponiéndose a las restricciones que la Ley de Control de Accesoimpone a los feligreses de esa congregación.

La ley le permite a los vecinos de urbanizaciones y comunidades a establecer muros y portones parapropósitos de seguridad, pero en su aplicación tiene el efecto de prohibir a los Testigos de Jehová dedivulgar su ministerio de puerta en puerta dentro de las comunidades y urbanizaciones como es sucostumbre.

El Tribunal Federal de Apelaciones para el Primer Circuito resolvió que el estatuto no puede ser aplicadopara restringir la libertad de expresión al negarle a los Testigos de Jehová el acceso a las calles públicas.

El Director del Programa de Libertad de Religión y Credo de la ACLU, Daniel Mach, señaló que "laConstitución ciertamente protege a los derechos de los testigos de Jehová de proclamar su fe en lascalles públicas, y el gobierno no puede imponer restricciones absolutas sobre el derecho fundamental ala práctica religiosa o a la libre expresión".

William Ramírez, director del Capítulo de Puerto Rico de la ACLU, dijo que "las comunicaciones depuerta en puerta es un medio de divulgación vital para grupos pequeños con recursos limitados parapropagar su mensaje".

"El Tribunal de Apelaciones está correcto al concluir que la prohibiciones y limitaciones irrazonablessobre este tipo de manifestación constituye una carga inconstitucional sobre grupos como los testigosde Jehová, y esos grupos deben tener acceso a las calles públicas", indicó Ramírez.

Esta resolución del Tribunal de Apelaciones se da en medio de un ambiente de alta tensión a raíz de losacontecimientos relacionados con las manifestaciones de los estudiantes en la Universidad de PuertoRico.

La decisión aclara que en los espacios públicos, como es el caso de la Universidad de Puerto Rico, nodebe haber restricciones irrazonables al derecho a la libre expresión, aún cuando estén administradaspor entidades privadas.






Además, advierte que un reclamo de seguridad contra actos no es un "talismán" que el gobierno puedainvocar para justificar una restricción al derecho de libertad de expresión y religión, opinó Ramírez.

Los abogados de los Testigos de Jehovah lo son Paul Polidoro (consejo legal interno) y la abogada locales Nora Vargas-Acosta.

Jehovah's Witnesses are permitted in residential areas with access control

The federal appeals court in Boston ruled that the Law on Access Control in Puerto Rico, which restrictsaccess to public streets within gated communities, should allow the congregation of Jehovah'sWitnesses church to freely express their faith.

The Director of the Program on Freedom of Religion and Belief of the ACLU, Daniel Mach, said: "TheConstitution certainly protects the rights of Jehovah's Witnesses proclaim their faith in public streets,and the government can not impose absolute restrictions on the fundamental right to free religiouspractice or expression. "The American Civil Liberties Union (ACLU), in cooperation with lawyers fromMayer Brown LLP, appeared as amici curiae to oppose the restrictions the Act imposes Access Control tothe parishioners of the congregation.

The law allows residents of neighborhoods and communities set up walls and gates for securitypurposes, but its application has the effect of banning Jehovah's Witnesses to disclose his ministry fromdoor to door in communities and neighborhoods as is his custom.

The Federal Court of Appeals for the First Circuit ruled that the statute can not be applied to restrictfreedom of expression by denying Jehovah's Witnesses access to public streets.

William Ramirez, director of the Puerto Rico chapter of the ACLU, said the "door to doorcommunications is a vital means of disclosure for small groups with limited resources to spread hismessage."

"The Court of Appeals is correct in concluding that the prohibitions and unreasonable limitations onsuch an event is an unconstitutional burden on groups like Jehovah's Witnesses, and those groupsshould have access to public streets," said Ramirez.

This decision of the Court of Appeals came amid an atmosphere of high tension following the eventsrelated to student demonstrations at the University of Puerto Rico.

The decision clarifies that public spaces, such as the University of Puerto Rico, there should be nounreasonable restrictions on the right to free expression, even when administered by private entities.

It also warns that safety a claim against acts is not a "talisman" that the government may invoke tojustify restricting the right of freedom of expression and religion, said Ramirez.






Lawyers for the Jehovah's Witnesses are Paul Polidoro (internal legal advice) and local counsel is NoraVargas-Acosta.1

First Circuit remands Jehovah Witnesses challenge to Puerto Rico “Controlled Access Law”

WATCHTOWER BIBLE AND TRACT SOCIETY OF NEW YORK, INC. v. SEGARDÍA DE JESÚS, No. 09-2273(1st Cir. Feb. 8, 2011)

BOUDIN, Circuit Judge. To abate crime, Puerto Rico adopted a Controlled Access Law, P.R. Laws Ann. tit.23, §§ 64-64h (2008), allowing local entities (called “urbanizations”), organized by the community butapproved by the municipality, to control street access to areas within towns that have voted in favor ofsuch plans. Appellants are two corporations operated by the Governing Body of Jehovah’s Witnessesthat challenged in federal district court both the statute and its application. Apart from default orconsent judgments against some of the defendants, the district court denied relief. The background is asfollows.

Jehovah’s Witnesses accept a religious duty to share the Bible’s message publicly and to proselytizefrom house to house. Watchtower Bible & Tract Soc’y of N.Y., Inc. v. Vill. of Stratton, 536 U.S. 150, 160-61 (2002) (discussing Murdock v. Pennsylvania, 319 U.S. 105, 108 (1943)). They engage in door-to-doorministry, communicate about the Bible with people on public streets, and offer religious literature toanyone interested in reading it. They say that their activities in Puerto Rico have been constrained byurbanizations acting pursuant to the Controlled Access Law that is the subject of this appeal.

The Controlled Access Law–adopted in 1987 and amended in 1988, 1992, 1997, and 1998–wasprompted by and adopted against a background of endemic violent crime. Puerto Rico, with a medianhousehold income only about one-third of the U.S. national average and less than half of every otherstate, has a homicide rate quadruple the U.S. national rate and more than double that of virtually everystate. It is a major drug transit point, and drug dealing has led in a number of cases to corruption amonglocal police.

The statute, as currently amended, authorizes municipalities to grant permits to neighborhoodhomeowners’ associations called urbanizations to control vehicular and pedestrian access to the publicresidential streets within the urbanization (the term referring either to the association or to thecontrolled area). In such cases, the area is enclosed with fencing or other barriers and with one or moreentry and exit gates for pedestrians and vehicles. P.R. Laws Ann. tit. 23, § 64. Some of the gates aremanned by security guards paid by the association; others are unmanned and opened by a key or by anelectric signal operated by a buzzer linked to the residences within the urbanization.

In some respects, the controlled access regime is a counterpart to the private “gated” residentialcommunities that have developed elsewhere; but in Puerto Rico the streets within the area were and

1 http://www.primerahora.com/testigosdejehovapodranentraraurbanizacionesconcontroldeacceso-472062.html






remain public property, and the municipality is closely involved in authorizing the urbanization. Toobtain a permit, the residential community must create a residents’ association; propose a plandescribing the permanent barriers and access arrangements; file a petition supported by at least three-quarters of the residential homeowners; and assume the costs of installing and operating the plan. P.R.Laws Ann. tit. 23, § 64a.

The statute has various provisions directed to assuring access, P.R. Laws Ann. tit. 23, §§ 64, 64c, 64g, butthe most important provision here specifies that the controlled access plan “shall not prevent or hinderresidents from outside the community to use and enjoy sports, recreational and other communityinstallations, nor from obtaining the services of private institutions such as schools, churches, hospitals,civic clubs and others, located in the community,” id. § 64b(e). Although the Commonwealthsuperintends the permit process, each municipality after a public hearing makes the decision whether toapprove a permit application, id. § 64b.

The Puerto Rico Supreme Court has upheld the constitutionality of the Controlled Access Law,Asociación Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Cardona-Rodriguez (Maracaibo), 144 D.P.R. 1(1997), stressing that the enclosed areas remain public property, id. at 28-29, 32, and that “if anyregulation approved by any [urbanization] violates constitutionally protected rights, the same will beconsidered null and void,” id. at 27-28. Administration of an approved regime is left to the individualmunicipality and urbanization. Id. at 26.

Dozens of municipalities have issued permits to hundreds of urbanizations that encompass in total tensof thousands of residences. According to the Jehovah’s Witnesses’ unrebutted data, urbanizations rangein size from a dozen residences to 300 or so, but the average urbanization encompasses about 125residences, which may be houses, apartments, or a mixture of both. The data is not definitive, but itappears as if about half employ guards and the balance–likely the smaller ones–are accessible only bykeys or buzzers.

The Jehovah’s Witnesses have claimed from the outset that they have often been prevented fromentering urbanizations to engage in constitutionally protected activity, including door-to-door religiousproselytizing. Some controlled access areas, they say, can be entered only through unmanned, lockedgates, and residents may choose not to admit visitors; others have security guards who deny entry toproselytizers or who reject all visitors unless a resident or the association grants them specific approval.In still others, it is claimed that guards intermittently deny access to Jehovah’s Witnesses.

The Jehovah’s Witnesses say that they made various efforts to achieve some accommodation butwithout success. On May 18, 2004, appellants brought suit in federal district court in Puerto Rico seekingdeclaratory and injunctive relief under 42 U.S.C. § 1983 (2006) against the Governor and three otherCommonwealth-level officials. They alleged that the Controlled Access Law, facially and as applied,abridged their right to be secure from unreasonable seizures and their rights to the freedoms of speech,press, association, religion, and travel.






On August 9, 2005, the district court dismissed the facial constitutional challenges to the ControlledAccess Law but declined to dismiss the as-applied challenges. Watchtower Bible & Tract Soc’y of N.Y. v.Sanchez Ramos, 389 F. Supp. 2d 171, 188-89 (D.P.R. 2005). Thereafter the court required the appellantsto include as defendants municipalities and urbanizations that would be affected by relief. After asurvey, the Jehovah’s Witnesses reported that of the 770 controlled-access areas in 59 municipalitiescovering 96,884 residences, they were unable to access freely 587 urbanizations in 57 municipalitiescovering 67,095 residences, either because a security guard denied them access to a manned gate orbecause they did not have means to enter an unmanned gate.

An amended complaint then added as representative defendants eleven of the municipalities andtwenty-two of the urbanizations and also alleged equal protection and due process claims. In 2008,eight urbanization defendants agreed to grant Jehovah’s Witnesses “unfettered access,” and the districtcourt entered default judgment against three municipalities and twelve urbanizations, ordering them togrant Jehovah’s Witnesses unfettered access. Appellants allege that Jehovah’s Witnesses remain unableto gain access to the three defaulting municipalities and to nine of the defaulting urbanizations.

On August 10, 2009, the district court granted the remaining defendants’ motions for summaryjudgment, dismissing the complaint with prejudice and awarding the defendants attorneys’ fees.Watchtower Bible Tract Soc’y of N.Y., Inc. v. Sánchez-Ramos, 647 F. Supp. 2d 103, 125-26 (D.P.R. 2009).The court agreed that some urbanizations have security guards who deny access to Jehovah’s Witnessesabsent permission of an urbanization resident, id. at 113, 118, and that some have locked gates, whichJehovah’s Witnesses are unable to enter without a resident’s permission, id. at 118 & n.11. But the courtconcluded that these plans were acceptable because they all allowed Jehovah’s Witnesses to enter ifthey coordinated entry with an urbanization resident. Id. at 118-19.

The Jehovah’s Witnesses now appeal from the district court orders refusing declaratory and injunctiverelief and awarding attorneys’ fees to the defendants. They say that the statute is faciallyunconstitutional but, if not, that they were entitled to injunctive relief to address “as-applied”restrictions on access. The primary challenges pressed on appeal are based upon the First and FourthAmendments; but other issues are also before us including the district court’s grant of attorneys’ fees tothe defendants [ . . . ]

Accordingly, we affirm the district court’s dismissal of the facial challenge to the Controlled Access Lawbut vacate the district court order denying declaratory and injunctive relief on the as-applied claims; wealso vacate the order granting attorneys’ fees and costs against the Jehovah’s Witnesses because itspremise is undermined by our decision; and we remand the case for further proceedings consistent withthis decision. Each side has obtained something from this appeal and each shall bear its own costs.






WATCHTOWER BIBLE AND TRACT SOCIETY OF NEW YORK, INC.;CONGREGACIÓN CRISTIANA DE LOS TESTIGOS DE JEHOVÁ DE PUERTORICO, INC.,

United States Court of Appeals

For the First Circuit

No. 09-2273

WATCHTOWER BIBLE AND TRACT SOCIETY OF NEW YORK, INC.; CONGREGACIÓN CRISTIANA DE LOSTESTIGOS DE JEHOVÁ DE PUERTO RICO, INC.,

Plaintiffs, Appellants,

v.

ANTONIO M. SEGARDÍA DE JESÚS, in his official capacity as Secretary of Justice; LUIS G. FORTUŃO, in hisofficial capacity as Governor; HÉCTOR MORALES VARGAS, in his official capacity as Commissioner of thePlanning Board of Puerto Rico; HUMBERTO MARRERO RECIO, in his official capacity as Administrator ofRegulations and Permits; MUNICIPALITY OF BAYAMÓN; MUNICIPALITY OF CAGUAS; MUNICIPALITY OFDORADO; MUNICIPALITY OF GURABO; MUNICIPALITY OF GUAYNABO; MUNICIPALITY OF PONCE;MUNICIPALITY OF SAN JUAN; MUNICIPALITY OF TRUJILLO ALTO; PACIFICA HOMEOWNERS ASSOCIATION,INC., d/b/a Pacifica; VILLA PAS, d/b/a/ Villa Paz, a/k/a Asociación de Residentes de Villa Paz,

Defendants, Appellees.

MUNICIPALITY OF SANTA ISABEL; MUNICIPALITY OF VEGA BAJA; MUNICIPALITY OF YAUCO; CIUDADINTERAMERICANA DE BAYAMÓN, INC., a/k/a Residentes Urbanización Ciudad Interamericana deBayamón, Inc.; CIUDAD INTERAMERICANA, INC., d/b/a Ciudad Interamericana, a/k/a Asociación deResidentes Ciudad; EL MONTE DE PONCE, P.R., INC., d/b/a El Monte, a/k/a Asociación de Residentes dela Urbanización El Monte de Ponce, P.R., Inc.; ESTANCIAS DE GRAN VISTA HOMEOWNERS ASSOCIATION,INC., d/b/a Estancias de Gran Vista; ESTANCIAS DE TORTUGUERO, INC., d/b/a Estancias de Tortuguero,a/k/a Asociación Residentes Estancias de Tortuguero, Inc.; ESTANCIAS DE YAUCO, INC., d/b/a Estanciasde Yauco, a/k/a Asociación de Residentes Urbanización Estancias de Yauco, Inc.; ESTANCIAS DELTURABO, INC., d/b/a Estancias del Turabo, a/k/a Asociación de Residentes del Turabo, Inc.; G.H.S. INC.,Garden Hills Sur; BAIROA GOLDEN GATE #2, INC., d/b/a Golden Gage II, a/k/a Asociación de Residentesde Bairoa Golden Gate #2; HACIENDA BORINQUEN, INC., d/b/a Hacienda Borinquen, a/k/a Asociación deResidentes Hacienda Concordia, Inc.; HACIENDA CONCORDIA, INC., d/b/a Hacienda Concordia; LOSPRADOS DE DORADO, INC., d/b/a Los Prados Sur, a/k/a Asociación de Propietarios de la UrbanizaciónLos Prados de Dorado, Inc.; MANSIÓN DEL SUR, INC., d/b/a Mansión del sur, a/k/a Asociación dePropietarios de Mansión del Sur, Inc.; PANORAMA HOMEOWNERS ASSOCIATION, INC., d/b/a Panorama






State; PARQUE FORESTAL, INC., d/b/a Parque Forestal, a/k/a Asociación de Propietarios de ParqueForestal, Inc.; PASEO MAYOR HOMEOWNERS ASSOCIATION, INC., d/b/a Paseo Mayor; PRADO ALTO ENTORRIMAR, INC., d/b/a Prado Alto, a/k/a Asociación de Propietarios de Prado Alto en Torrimar, Inc.;SANTA CLARA, INC., d/b/a Santa Clara, a/k/a Consejo de Residentes de Santa Clara, Inc.; UNDARE, INC.,d/b/a Santa Maria; VALLES DEL LAGO, INC., d/b/a Valles del Lago, a/k/a Asociación Comunidad Valles delLago, Inc.; VEREDA DEL RÍO, INC., d/b/a Vereda del Río; DEL TURABO, INC., d/b/a Estancias del Turabo,a/k/a Asociación Comunitaria del Turabo, Inc.,

Defendants.

APPEAL FROM THE UNITED STATES DISTRICT COURT FOR THE DISTRICT OF PUERTO RICO

[Hon. Jaime Pieras, Jr., U.S. District Judge]

Before Boudin, Ripple Footnote and Selya, Circuit Judges.

Paul D. Polidoro, with whom Gregory Allen, Associate General Counsel, Legal Department, was onbrief for appellants.

Daniel M. Gossett, Mayer Brown LLP, Daniel Mach, ACLU Foundation, Program on Freedom of Religionand Belief, William Ramirez, American Civil Liberties Union, Puerto Rico National Chapter, JohnReinstein, ACLU of Massachusetts, Zachary L. Heiden, Maine Civil Liberties Union Foundation, and JohnW. Dineen, Rhode Island Affiliate, ACLU, on brief for the American Civil Liberties Union, the ACLU ofPuerto Rico National Chapter, the Maine Civil Liberties Union, the American Civil Liberties Union ofMassachusetts, the New Hampshire Civil Liberties Union, and the Rhode Island Affiliate, American CivilLiberties Union, on brief Amici Curiae.

Susan I. Peñagaricano-Brown, Assistant Solicitor General, Department of Justice, with whom Irene S.Soroeta-Kodesh, Solicitor General, Leticia Casalduc-Rabell, Acting Deputy Solicitor General, and Zaira Z.Girón-Anadón, Acting Deputy Solicitor General, were on brief for appellees Luis G. Fortuño, in his officialcapacity as Governor, Antonio Sagardía De Jesús, in his official capacity as Secretary of Justice, HéctorMorales Vargas, in his official capacity as Commissioner of the Planning Board of Puerto Rico, andHumberto Marrero Recio, in his official capacity as Administrator of Regulations and Permits.

Michael C. McCall with whom Eliezer Aldarondo-Ortiz, Claudio Aliff-Ortiz, Simone Cataldi Malpica andAldarondo & López Bras were on brief for Municipalities.

Luis E. Pabón-Roca, Clarisa Sola Gomez and Faccio & Pabón Roca on brief for the Municipality ofCaguas.

Pedro R. Vázquez on brief for appellee Municipality of Gurabo.

Víctor R. Rodríguez, Jean G. Vidal Font and Cancio, Nadal, Rivera & Diaz, P.S.C. on brief for appelleeMunicipality of Ponce.






Robert Milan and Alejandro Carrasco-Castillo on brief for appellee Municipality of Trujillo Alto.

Carlos R. Rodriguez-Garcia and Rodriguez-Garcia, PSC on brief for appellee Pacifica Homeowner'sAssociation, Inc.

February 7, 2011

BOUDIN, Circuit Judge. To abate crime, Puerto Rico adopted a Controlled Access Law, P.R. LawsAnn. tit. 23, §§ 64-64h (2008), allowing local entities (called "urbanizations"), organized by thecommunity but approved by the municipality, to control street access to areas within towns that havevoted in favor of such plans. Appellants are two corporations operated by the Governing Body ofJehovah's Witnesses Footnote that challenged in federal district court both the statute and itsapplication. Apart from default or consent judgments against some of the defendants, the district courtdenied relief. The background is as follows.

Jehovah's Witnesses accept a religious duty to share the Bible's message publicly and toproselytize from house to house. Watchtower Bible & Tract Soc'y of N.Y., Inc. v. Vill. of Stratton, 536 U.S.150, 160-61 (2002) (discussing Murdock v. Pennsylvania, 319 U.S. 105, 108 (1943)). They engage in door-to-door ministry, communicate about the Bible with people on public streets, and offer religiousliterature to anyone interested in reading it. They say that their activities in Puerto Rico have beenconstrained by urbanizations acting pursuant to the Controlled Access Law that is the subject of thisappeal.

The Controlled Access Law--adopted in 1987 and amended in 1988, 1992, 1997, and 1998--wasprompted by and adopted against a background of endemic violent crime. Puerto Rico, with a medianhousehold income only about one-third of the U.S. national average and less than half of every otherstate, has a homicide rate quadruple the U.S. national rate and more than double that of virtually everystate. Footnote It is a major drug transit point, and drug dealing has led in a number of cases tocorruption among local police. Footnote

The statute, as currently amended, authorizes municipalities to grant permits to neighborhoodhomeowners' associations called urbanizations to control vehicular and pedestrian access to the publicresidential streets within the urbanization (the term referring either to the association or to thecontrolled area). In such cases, the area is enclosed with fencing or other barriers and with one or moreentry and exit gates for pedestrians and vehicles. P.R. Laws Ann. tit. 23, § 64. Some of the gates aremanned by security guards paid by the association; others are unmanned and opened by a key or by anelectric signal operated by a buzzer linked to the residences within the urbanization.

In some respects, the controlled access regime is a counterpart to the private "gated" residentialcommunities that have developed elsewhere; but in Puerto Rico the streets within the area were andremain public property, and the municipality is closely involved in authorizing the urbanization. Toobtain a permit, the residential community must create a residents' association; propose a plandescribing the permanent barriers and access arrangements; file a petition supported by at least three-






quarters of the residential homeowners; and assume the costs of installing and operating the plan. P.R.Laws Ann. tit. 23, § 64a.

The statute has various provisions directed to assuring access, P.R. Laws Ann. tit. 23, §§ 64, 64c,64g, but the most important provision here specifies that the controlled access plan "shall not preventor hinder residents from outside the community to use and enjoy sports, recreational and othercommunity installations, nor from obtaining the services of private institutions such as schools,churches, hospitals, civic clubs and others, located in the community," id. § 64b(e). Although theCommonwealth superintends the permit process, Footnote each municipality after a public hearingmakes the decision whether to approve a permit application, id. § 64b.

The Puerto Rico Supreme Court has upheld the constitutionality of the Controlled Access Law,Asociación Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Cardona-Rodriguez (Maracaibo), 144 D.P.R. 1(1997), stressing that the enclosed areas remain public property, id. at 28-29, 32, and that "if anyregulation approved by any [urbanization] violates constitutionally protected rights, the same will beconsidered null and void," id. at 27-28. Administration of an approved regime is left to the individualmunicipality and urbanization. Id. at 26.

Dozens of municipalities have issued permits to hundreds of urbanizations that encompass in totaltens of thousands of residences. According to the Jehovah's Witnesses' unrebutted data, urbanizationsrange in size from a dozen residences to 300 or so, but the average urbanization encompasses about125 residences, which may be houses, apartments, or a mixture of both. The data is not definitive, but itappears as if about half employ guards and the balance--likely the smaller ones--are accessible only bykeys or buzzers.

The Jehovah's Witnesses have claimed from the outset that they have often been prevented fromentering urbanizations to engage in constitutionally protected activity, including door-to-door religiousproselytizing. Some controlled access areas, they say, can be entered only through unmanned, lockedgates, and residents may choose not to admit visitors; others have security guards who deny entry toproselytizers or who reject all visitors unless a resident or the association grants them specific approval.In still others, it is claimed that guards intermittently deny access to Jehovah's Witnesses.

The Jehovah's Witnesses say that they made various efforts to achieve some accommodation butwithout success. On May 18, 2004, appellants brought suit in federal district court in Puerto Rico seekingdeclaratory and injunctive relief under 42 U.S.C. § 1983 (2006) against the Governor and three otherCommonwealth-level officials. They alleged that the Controlled Access Law, facially and as applied,abridged their right to be secure from unreasonable seizures and their rights to the freedoms of speech,press, association, religion, and travel.

On August 9, 2005, the district court dismissed the facial constitutional challenges to the ControlledAccess Law but declined to dismiss the as-applied challenges. Watchtower Bible & Tract Soc'y of N.Y. v.Sanchez Ramos, 389 F. Supp. 2d 171, 188-89 (D.P.R. 2005). Thereafter the court required the appellantsto include as defendants municipalities and urbanizations that would be affected by relief. After a






survey, the Jehovah's Witnesses reported that of the 770 controlled-access areas in 59 municipalitiescovering 96,884 residences, they were unable to access freely 587 urbanizations in 57 municipalitiescovering 67,095 residences, either because a security guard denied them access to a manned gate orbecause they did not have means to enter an unmanned gate.

An amended complaint then added as representative defendants eleven of the municipalities andtwenty-two of the urbanizations and also alleged equal protection and due process claims. In 2008,eight urbanization defendants agreed to grant Jehovah's Witnesses "unfettered access," and the districtcourt entered default judgment against three municipalities and twelve urbanizations, ordering them togrant Jehovah's Witnesses unfettered access. Appellants allege that Jehovah's Witnesses remain unableto gain access to the three defaulting municipalities and to nine of the defaulting urbanizations.

On August 10, 2009, the district court granted the remaining defendants' motions for summaryjudgment, dismissing the complaint with prejudice and awarding the defendants attorneys' fees.Watchtower Bible Tract Soc'y of N.Y., Inc. v. Sánchez-Ramos, 647 F. Supp. 2d 103, 125-26 (D.P.R. 2009).The court agreed that some urbanizations have security guards who deny access to Jehovah's Witnessesabsent permission of an urbanization resident, id. at 113, 118, and that some have locked gates, whichJehovah's Witnesses are unable to enter without a resident's permission, id. at 118 & n.11. But the courtconcluded that these plans were acceptable because they all allowed Jehovah's Witnesses to enter ifthey coordinated entry with an urbanization resident. Id. at 118-19.

The Jehovah's Witnesses now appeal from the district court orders refusing declaratory andinjunctive relief and awarding attorneys' fees to the defendants. They say that the statute is faciallyunconstitutional but, if not, that they were entitled to injunctive relief to address "as-applied"restrictions on access. The primary challenges pressed on appeal are based upon the First and FourthAmendments; but other issues are also before us including the district court's grant of attorneys' fees tothe defendants.

Threshold Issues. At the outset, various of the defending municipalities or urbanizations offerthreshold or related objections to the lawsuit, all of which are without merit and most of which requirelittle discussion. Several challenge the standing of the plaintiff organizations to represent the interests oftheir Jehovah's Witnesses' members, but the appellants patently satisfy the usual tests for associationstanding: the members have standing; the interests at stake are germane to the organization'spurposes; and participation of individual members is not necessary to the suit. Hunt v. Wash. StateApple Adver. Comm'n, 432 U.S. 333, 343 (1977).

Some municipalities and urbanizations say that claims against them are moot because they havealready been ordered to grant "unfettered access" to Jehovah's Witnesses. But this at best can meanthat Jehovah's Witnesses are granted access if they identify themselves and state their purpose; andamong the claims pressed by appellants are colorable contentions that the underlying statute is






unconstitutional, that the permits granted to urbanizations are all unlawful, and that no one is entitledto ask them any questions at all. Right or wrong, claims of this breadth can hardly be moot.

Some appellees say that the appellants' claims are premature and others say that the claims arebelated, being barred by laches or by the statutes of limitations; some also say that the claims arebarred by the requirements imposed by Monell v. Department of Social Services, 436 U.S. 658 (1978), onliability for municipalities or barred by state-action doctrine. The prematurity defense rings hollow: theappellees apart from the Commonwealth are municipalities and urbanizations where access regimeshave allegedly been put in place; the record contains colorable claims that various Jehovah's Witnesseshave been denied access by defendants; and, where the challenge is to the existence of the regimeitself, it can hardly be premature.

Considering next the laches objection, nothing indicates that the appellants slept on their rights tothe prejudice of the appellees. Vaquería Tres Monjitas, Inc. v. Irizarry, 587 F.3d 464, 480 (1st Cir. 2009).The appellants seemingly made extensive efforts to resolve the dispute through legislative,administrative, and judicial avenues; they eventually secured consent or default judgments against someof the defendants and say that most of these have not been honored. Nor have appellees shown injuryor prejudice from any delay.

The statute of limitations defense is not properly before us. This appeal is from a blanket decisionthat bars declaratory and injunctive relief by holding the access regime constitutional as against facialand as-applied challenges. If it is later determined in light of this decision that unconstitutional actionshave occurred, there will be the time enough to consider defenses relevant to damages--if particularizeddamages are ever sought.

As for municipal liability under Monell, any bar to damage claims is beside the point becausedamages have not been sought. Although the Supreme Court recently held that even plaintiffs who seekonly prospective relief under section 1983 must satisfy Monell's "policy" or "custom" requirement, L.A.Cnty. v. Humphries, 131 S. Ct. 447, 453-54 (2010), the appellants plainly allege that their injuries resultfrom the municipalities' policies or customs. Authorization of controlled access is on its face animplementation of municipal policy. See Pembaur v. City of Cincinnati, 475 U.S. 469, 480 (1986).Footnote

Monell aside, some of the municipal appellees seek to shift responsibility to the urbanizations, whoin turn say that they are private actors immune from the limits imposed on governments by the First andFourth Amendments. But the municipal permits constitute state action. As for the urbanizations, Burtonv. Wilmington Parking Authority, 365 U.S. 715 (1961), and other decisions hold "that actions of privateentities can sometimes be regarded as governmental action for constitutional purposes." Lebron v. Nat'lR.R. Passenger Corp., 513 U.S. 374, 378 (1995).

The case law in this circuit, consistent with Supreme Court precedent, is that the "state actor" labelcan apply where the nominally private actor is performing an inherently public function, where thenominally private conduct is inextricably entangled with official public action, or where the nominally






private conduct is compelled by state law or state actors. Footnote Here, we need go no further thanthe public function test, which is primarily based on history, see S.F. Arts & Athletics, Inc. v. U.S. OlympicComm., 483 U.S. 522, 545 (1987), although other factors are sometimes in the equation, BrentwoodAcad., 531 U.S. at 295.

The Puerto Rico Supreme Court has ruled that the public streets within the urbanization remainpublic property despite their enclosure. Footnote Regulating access to and controlling behavior onpublic streets and property is a classic government function. Marsh v. Alabama, 326 U.S. 501, 506-09(1946) (access to streets in company town); see also Flagg Bros., Inc. v. Brooks, 436 U.S. 149, 163 (1978)(police protection); Evans v. Newton, 382 U.S. 296, 301-02 (1966) (park management). Thus, undergoverning precedent, the regulation of access to the public streets is a public function.

The constitutional claims. Turning to the merits, we begin with the First Amendment, which isbinding in Puerto Rico. Ramírez v. Sánchez Ramos, 438 F.3d 92, 94 n.1 (1st Cir. 2006). In general, ourreview of claims in the present procedural setting is de novo. Rectrix Aerodrome Ctrs., Inc. v. BarnstableMun. Airport Comm'n, 610 F.3d 8, 11 (1st Cir. 2010). The facial and as-applied challenges presentdifferent issues--the former is more far-reaching--but certain of the constitutional principles andprecedents are common to both and with them we begin.

Access to public streets and property for purposes of expression, including door-to-door religiousproselytizing, has long been protected by the First Amendment. Vill. of Stratton, 536 U.S. at 160-62; seealso Perry Educ. Ass'n v. Perry Local Educators' Ass'n, 460 U.S. 37, 44 (1983). Footnote But virtually everyconstitutional principle or protection, including the First Amendment, is limited by others, Vill. ofStratton, 536 U.S. at 162; Hynes v. Mayor of Oradell, 425 U.S. 610, 616-17 (1976), and a balancing ofcompeting rights and interests is generally inherent, Globe Newspaper Co. v. Beacon Hill ArchitecturalComm'n, 100 F.3d 175, 182 (1st Cir. 1996); see also Denver Area Educ. Telecomm. Consortium, Inc. v.FCC, 518 U.S. 727, 740-41 (1996) (plurality opinion).

Public streets and sidewalks are presumptively traditional public forums, New Eng. Reg'l Council ofCarpenters v. Kinton, 284 F.3d 9, 20 (1st Cir. 2002), and the Supreme Court has repeatedly reaffirmedtheir status as places for expressive activity, e.g., Christian Legal Soc'y Chapter of the Univ. of Cal.,Hastings Coll. of the Law v. Martinez, 130 S. Ct. 2971, 2986 n.14 (2010). The public streets and sidewalkswithin the urbanizations remain public property for public use, see Maracaibo, 144 D.P.R. at 28-29, 32,and so are traditional public forums.

The case would be different if the Commonwealth sought to alter the physical character, principaluses, or public ownership of the streets within the urbanizations to negate their status as public forums.The government can dispose of its property, see Int'l Soc'y for Krishna Consciousness, Inc. v. Lee, 505U.S. 672, 699-700 (1992) (Kennedy, J., concurring in judgment); Hawkins v. City of Denver, 170 F.3d1281, 1287 (10th Cir.), cert. denied, 528 U.S. 871 (1999), although just how is an open question, seeUnited States v. Grace, 461 U.S. 171, 179-80 (1983); U.S. Postal Serv. v. Council of Greenburgh CivicAss'ns, 453 U.S. 114, 133 (1981). But the question does not arise here.






However, even in traditional public forums circumstances may justify restrictions. Footnote Inpublic forums, viewpoint-based restrictions are prohibited, and any content-based restriction mustsatisfy strict scrutiny, but reasonable time, place, and manner limitations are permissible, PleasantGrove City v. Summum, 129 S. Ct. 1125, 1132 (2009), that is, those "justified without reference to thecontent of the regulated speech," "narrowly tailored to serve a significant governmental interest," and"leav[ing] open ample alternative channels for communication of the information," Ward v. RockAgainst Racism, 491 U.S. 781, 791 (1989) (quoting Clark v. Cmty. for Creative Non-Violence, 468 U.S.288, 293 (1984)). Judicial review invites "intermediate scrutiny" by the reviewing court. Bl(a)ck Tea Soc'yv. City of Boston, 378 F.3d 8, 12 (1st Cir. 2004).

Admittedly, the limited access regime is not confined to those who propose to speak; and in somecases, such as a general tax that happens to affect newspapers, nothing beyond due process rationalityis required, see Minneapolis Star & Tribune Co. v. Minn. Comm'r of Revenue, 460 U.S. 575, 581 (1983).But here the blanket restriction on unapproved entry has a foreseeable, significant, and direct impact onpublic speech in the urbanization; and the lens of the public forum doctrine is appropriate.

Public forum doctrine recognizes that, by denying speakers access to those areas in which potentiallisteners are most likely to concentrate, even a law not directed at speech can amount to aninfringement of the right to free speech . . . .

Dorf, Incidental Burdens on Fundamental Rights, 109 Harv. L. Rev. 1175, 1208-09 (1996).

So, while the purpose of the regime is relevant, intermediate scrutiny remains appropriate--butonly intermediate scrutiny, for no one claims that the statute aims at suppressing content. Nor do theJehovah's Witnesses deny that crime control is a serious governmental interest; a "primary concern" ofgovernment is "a concern for the safety and indeed the lives of its citizens," United States v. Salerno,481 U.S. 739, 755 (1987). Footnote However, the Jehovah's Witnesses and amicus ACLU say that theregime does not serve this interest, asserting that crime rates have increased since the statute'sadoption.

The question is whether the legislature could reasonably deem the access control measureeffective and more so than other, less intrusive alternatives. See Vill. of Stratton, 536 U.S. at 169; id. at170-71 (Breyer, J., concurring). Indisputably, the Puerto Rico legislature supposed that such a regimewould help protect residential neighborhoods. See 1987 P.R. Laws 63 (Act No. 21 Statement of Motives);see also Maracaibo, 144 D.P.R. at 28, 37 (discussing the Controlled Access Law's purpose). We cannotdeem that view unreasonable, for it is easy to suppose that some criminals would be deterred by theneed to pass by guards who can ask questions and remember faces. Footnote

Accordingly, we agree with the district court that the statute is not unconstitutional on its face.Such a challenge ordinarily requires that the statute be invalid in every possible application or, in someFirst Amendment contexts, that it be clearly overbroad in some applications that cannot or should notbe severed. Members of the City Council of L.A. v. Taxpayers for Vincent, 466 U.S. 789, 796 (1984);






McGuire v. Reilly, 260 F.3d 36, 47 (1st Cir. 2001). "Some applications" refers to applications embeddedin the statute.

Here, the statute explicitly confirms that innocent visits are permitted, P.R. Laws Ann. tit. 23, §§64b(e), 64c, and it has been so interpreted by the Puerto Rico Supreme Court, Maracaibo, 144 D.P.R. at38 & n.14. Nothing in the statute endorses the principal inhibitions of which appellants complain. Thestatute says nothing of unmanned locked gates or buzzers controlled solely by residents, nor does itempower guards to deny access unless a resident approves. At various points--although not on thisappeal--the Jehovah's Witnesses indicated that they would be content if the statute itself were fairlyadministered to provide them with effective access.

Nevertheless, the record indicates that the regime as administered does bear unreasonably onJehovah's Witnesses' access to public streets, and to that subject we now turn. "Security is not atalisman that the government may invoke to justify any burden on speech (no matter how oppressive)."Bl(a)ck Tea Soc'y, 378 F.3d at 13 (emphasis omitted). Narrow tailoring, which forbids burdeningsubstantially more speech than necessary, Asociación de Educación Privada de P.R., Inc. v. García-Padilla, 490 F.3d 1, 16 (1st Cir. 2007), may require reasonable tempering at the application stage.

The first problem is the use in some urbanizations of exclusively a key or buzzer system that givesresidents a veto right over access. A regime of locked, unmanned gates completely barring access topublic streets will preclude all direct communicative activity by non-residents in traditional publicforums, and, absent a more specific showing, cannot be deemed "narrowly tailored." Thus, a mannedguard gate for each urbanization is required, unless the urbanization carries a burden of specialjustification.

Conceivably, a controlled access area might be very small, its residents' resources very limited, orboth: some urbanizations have as few as one or two dozen residences. The district court will have todetermine whether and when it is reasonable to rely only on a buzzer system or some limited guardaccess (say, for a few hours a day on predesignated days each week). Finding such accommodations isbest done with help from the parties, but the district court can certainly set general standards andcategories without area by area adjudications.

As the statute places no restriction on the size of an urbanization, the presumption--even ifrebuttable--is in favor of some access, cf. Frisby, 487 U.S. at 486 (generally directed expression "may notbe completely banned in [public] residential areas"); Perry Educ. Ass'n, 460 U.S. at 45 (in traditionalpublic forums "the government may not prohibit all communicative activity"). And, in proposals forexemption or very limited access, the urbanization proposing the limitation should come forward with aproposal and bear the burden of justification.

As for guarded gates, the Jehovah's Witnesses say that some deny access to all Jehovah'sWitnesses--or anyone else not approved by a local resident; others (allegedly) admit or deny access atthe guards' whim. In our view, a security guard may ask a non-resident visitor where the visitor isheaded and also to state the purpose of the visit. And, although a closer question, we think that the






Constitution permits a guard to ask a visitor for his or her name and identification--a question oftenasked at the entrance of public federal buildings like courthouses, United States v. Smith, 426 F.3d 567,570, 574-75 (2d Cir. 2005), cert. denied, 546 U.S. 1204 (2006). Footnote

True, an automatic request for the visitor's name poses a close question, given case law recognizinga right of anonymous speech. Footnote But the cases are distinguishable: giving a guard a name andidentification is a narrower and less threatening imposition on privacy than requiring one to register fora permit, to wear an identification badge in distributing literature, or to disclose membershipinformation. And the request is more closely related to the security rationale than the weaker purposesthat lay behind the obligations that the Supreme Court disallowed.

Still, the safer course would be to ask for names and identification only where cause exists. If aguard does have a reasonable suspicion (based on objective circumstances) that a non-resident visitormay engage in criminal activity, the guard may insist on answers to more intrusive questions as acondition of access or may withhold access while calling the police to investigate. Objectivecircumstances also serve to ensure that any restriction on access is sufficiently cabined so that guards donot exercise undue discretion. See Thomas v. Chi. Park Dist., 534 U.S. 316, 323 (2002).

Such limited questions do not violate the Jehovah's Witnesses' rights of free speech, includinganonymous or spontaneous speech. The narrow tailoring rule is that a time-place-manner restrictionmay not burden substantially more than necessary to serve its purpose, not that it may not burdenspeech at all. Asociación de Educación Privada, 490 F.3d at 16 (citing Ward, 491 U.S. at 800). By contrastto the regime disallowed in Village of Stratton, here no registration is imposed and significant delay willoccur only where there is a fact-specific basis for it.

Turning now to the Jehovah's Witnesses' Fourth Amendment challenge, they say that they aresubject to an unlawful "seizure" when they are brought to a halt at access points set up around theenclosures. The Fourth Amendment applies to Puerto Rico through the Fourteenth Amendment.Maldonado v. Fontanes, 568 F.3d 263, 270 n.2 (1st Cir. 2009). As already explained, the use of nominallyprivate guards does not avoid the issue because the urbanizations and their guards qualify as stateactors under the public function test. See also Romanski v. Detroit Entm't, LLC, 428 F.3d 629, 636-38 (6thCir. 2005), cert. denied, 549 U.S. 946 (2006) (applying the public function test to private guards).

In ordinary usage, no seizure occurs at the barrier; one denied access to a government building, forexample, can hardly claim to be "seized." See Sheppard v. Beerman, 18 F.3d 147, 153 (2d Cir.), cert.denied, 513 U.S. 816 (1994) (excluded visitor not "seized" where "'free to go anywhere else that hedesired,' with the exception of [the judge's] chambers and the court house"). The Jehovah's Witnesses,in response, rely mainly on cases involving police roadblocks of vehicles, but these cases say or assumethat detention--at least temporary detention--is the design or effect.

Often a roadblock is aimed directly at arresting violators in the vehicle, and--even without thismotive--the usual roadblock effects an intentional detention or "seizure" of the vehicle and those withinit. Footnote No one thus halted imagines himself free merely to turn and drive away without






permission. As Delaware v. Prouse, 440 U.S. 648 (1979), explained, "[t]he Fourth and FourteenthAmendments are implicated in this case because stopping an automobile and detaining its occupantsconstitute a 'seizure' within the meaning of those Amendments, even though the purpose of the stop islimited and the resulting detention quite brief." Id. at 653. In other cases, the premise is implicit.Footnote

By contrast, a Jehovah's Witness halted at an urbanization barrier need not answer questions orremain at the barrier; anyone so questioned is free to walk or to drive away. As long as a reasonableperson would feel free to leave or, if not desiring to leave, would feel free to terminate the encounter,no Fourth Amendment seizure has occurred. Brendlin v. California, 551 U.S. 249, 255 (2007). This is soeven if refusal to answer questions precludes entry into the urbanization. In a different context, UnitedStates v. Mendenhall, 446 U.S. 544 (1980), Justice Stewart stated:

As long as the person to whom questions are put remains free to disregard the questions and walkaway, there has been no intrusion upon that person's liberty or privacy as would under the Constitutionrequire some particularized and objective justification.

Id. at 554 (principal opinion). Footnote

Pertinently, see California v. Hodari D., 499 U.S. 621, 626 & n.2 (1991), at common law an arrestrequired confinement (actual or constructive), and merely "preventing another from going in aparticular direction" would not itself qualify. Restatement (Second) of Torts § 36(3) (1965) (discussingfalse imprisonment, a common law tort for unlawful arrest); see Perkins, The Law of Arrest, 25 Iowa L.Rev. 201, 203 (1940). After police officers enclosed and blocked a footpath, a trespass action forunlawful detention failed, the court holding that no confinement occurs when "one man merelyobstructs the passage of another in a particular direction . . . leaving him at liberty to stay where he is orto go in any other direction if he pleases." Bird v. Jones, (1845) 115 Eng. Rep. 668, 672; 7 Q.B. 742, 751-52 (Patteson, J.).

Yet even were a court to treat the urbanization barrier as a seizure, "'the ultimate touchstone ofthe Fourth Amendment,' [the Supreme Court has] often said, 'is reasonableness,'" Michigan v. Fisher,130 S.Ct. 546, 548 (2009) (quoting Brigham City v. Stuart, 547 U.S. 398, 403 (2006)) (internal quotationmarks omitted). "[N]either a warrant nor probable cause, nor, indeed, any measure of individualizedsuspicion, is an indispensable component of reasonableness in every circumstance." Nat'l TreasuryEmps. Union v. Von Raab, 489 U.S. 656, 665 (1989) (emphasis added).

Where the aim is other than detecting evidence of ordinary criminal wrongdoing to apprehendviolators, see Lidster, 540 U.S. at 423, the Court weighs "the gravity of the public concerns served by theseizure, the degree to which the seizure advances the public interest, and the severity of theinterference with individual liberty." Footnote The Court has upheld vehicular roadblocks and briefinquiries of all drivers, without individual probable cause or suspicion, for certain purposes and withcertain safeguards. United States v. William, 603 F.3d 66, 68 (1st Cir. 2010).






Here, the purpose is to protect communities endangered by crime; but the means--the barriers--are designed not to secure the arrest of would-be criminals but merely to ask entrants to explain theirpurpose, and the "seizure" (if one is assumed to be occurring) involves no "detention" because thewould-be entrant is not held or searched but remains free to leave. Cf. United States v. Fraire, 575 F.3d929, 933 (9th Cir. 2009) (upholding checkpoint at national park entrance to deter poachers because"[t]he goal was prevention, not arrests").

There is a long history of general area-entry searches. See generally 5 W. LaFave, Search andSeizure §§ 10.6-10.7, at 278-331 (4th ed. 2004). Especially pertinent is language in Chandler v. Miller,520 U.S. 305 (1997), where the Supreme Court, although invalidating Georgia's requirement thatcandidates for state office pass drug tests, reiterated that where the risk to public safety is substantialand real, blanket suspicionless searches calibrated to the risk may rank as "reasonable"--for example,searches now routine at airports and at entrances to courts and other official buildings.

Id. at 323. Compared to an airport search, a few questions about identity and purpose for entering anurbanization seem tame indeed.

In sum, the case before us is novel and difficult. But Puerto Rico's crime problems are unusuallyserious and its legislature's solution, albeit an experiment, was democratically adopted and is far fromirrational. A court's task is to assure breathing room for legitimate communicative activity. Although wereject the facial challenge to the statute, the precedents on access to public places require fine tuning ofthe statute's local administration and, for that, further proceedings are required.

On remand the district court needs to take prompt action to bring the municipalities andurbanizations into compliance with this decision. In the case of urbanizations that already provideregularly manned guard gates, they must provide entry to Jehovah's Witnesses who disclose theirpurpose and identity, subject only to the limitations already set forth above. It is unclear why it shouldtake any substantial time in such cases to give the necessary instruction or what excuse could be givenfor failing to make a good faith effort at prompt implementation.

Where an urbanization currently provides access only through a locked gate or a buzzer operatedsolely by residents, adjustment may take longer. Those prepared to provide guards during daylight hoursneed a brief period to hire and to train them. And any urbanization that seeks to justify more limitedaccess arrangements (for example, manned gates for limited periods on designated days) or anexemption because of small size needs a chance to propose and defend such a request. The districtcourt can adopt categorical guidelines and make use of magistrate judges or other facilitators asneeded.

To assure compliance might seem a daunting task because of the number of urbanizations, but wewould expect the district court--if confronted with undue delay or repeated noncompliance--promptlyto direct open access for all visitors unless and until the urbanization brings itself into compliance.






Further, unreasonable delay creates a risk of contempt and of damages and attorneys' fees, 42 U.S.C. §1988(b); see Boston's Children First v. City of Boston, 395 F.3d 10, 14 (1st Cir. 2005), providing anadditional incentive for defendants to act promptly.

Accordingly, we affirm the district court's dismissal of the facial challenge to the Controlled AccessLaw but vacate the district court order denying declaratory and injunctive relief on the as-appliedclaims; we also vacate the order granting attorneys' fees and costs against the Jehovah's Witnessesbecause its premise is undermined by our decision; and we remand the case for further proceedingsconsistent with this decision. Each side has obtained something from this appeal and each shall bear itsown costs.

It is so ordered.






Asociación Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Cardona

Asociacion Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. Peticionario-Recurrente vs. Nancy CardonaRodriguez y otros, Opositores-Recurridos; Vecinos Unidos, Inc., Peticionario-Recurrente v. Maria LuisaVila y otros, Opositores-Recurridos; Municipio de San Juan

Abogados : Héctor M. Collazo, José M. Torres Morales, Recurrente; María S. Kortright Soler, EdgardoRodríguez Quilinchi, Oficina Procurador General, Recurrida

Cita : 97TSPR122,144DPR1

Colección : DPR

144 DPR 1 -- Asociación Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Cardona

Mayoritaria - Hernández Denton

Información del Documento Partes: Asociacion Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. Peticionario-Recurrente vs. Nancy Cardona Rodriguez y otros, Opositores-Recurridos; Vecinos Unidos, Inc.,Peticionario-Recurrente v. Maria Luisa Vila y otros, Opositores-Recurridos; Municipio de San Juan,Interventor Fecha: 31 de octubre de 1997 Cita: 97 TSPR 122, 144 DPR 1 Juez: Hernández DentonProcedencia: San Juan Abogados: Héctor M. Collazo, José M. Torres Morales, Recurrente; María S.Kortright Soler, Edgardo Rodríguez Quilinchi, Oficina Procurador General, Recurrida

Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton

San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 1997.

Hoy nos corresponde pronunciarnos por primera vez sobre la constitucionalidad de la Ley Núm. 21 de 20de mayo de 1987, según enmendada, 23 L.P.R.A. sec. 64 et seq. (Supl. 1996), que permite que residentesde una urbanización o comunidad controlen el acceso vehicular y peatonal a sus calles e inmediaciones.Específicamente, nos corresponde delimitar el alcance de la intervención que puede llevar a cabo unguardia de seguridad con el propósito de controlar el acceso a dos de tantas comunidades en PuertoRico que han establecido este sistema para garantizar la tranquilidad y seguridad de sus residentes.

En la primera controversia que presenta el recurso, Vecinos Unidos, Inc., cuestiona la parte de lasentencia del antiguo Tribunal Superior, Sala deSan Juan, mediante la cual dicho foro revocó el permisoconcedido por el Municipio de San Juan a la urbanización College Park bajo el fundamento de que unaporción del sistema de control de acceso allí autorizado tiene el efecto de obstaculizar el flujo vehiculary peatonal por las vías que tienen continuidad entre la comunidad que solicitó el control y otrasadyacentes. Por entender que el foro recurrido no erró al así decidir, confirmamos esta parte de lasentencia recurrida. Por su parte, en la segunda controversia planteada, la Asociación Pro Control de






Acceso Calle Maracaibo, Inc., Vecinos Unidos, Inc. y el Municipio de San Juan solicitan que revisemos ladeterminación de que la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada (en adelante Ley deControl de Acceso), es constitucional siempre que en su aplicación no se restrinja indiscriminadamenteel acceso a los ciudadanos no residentes a las vías públicas de las comunidades acogidas a dichoordenamiento. Para llegar a esta conclusión, el foro a quo validó el control de acceso a la urbanización yla formulación de preguntas dirigidas a identificar a la persona, y sostuvo que la entrada podría sernegada tan sólo cuando existiera motivo fundado o sospecha razonable para creer que el visitantepodría cometer un delito en el área restringida.

Sostenemos la constitucionalidad de la Ley de Control de Acceso, pero modificamos aquella parte de lasentencia recurrida que resuelve que el único motivo para negar el acceso a un visitante sería laexistencia de motivo fundado o sospecha razonable para creer que el visitante podría cometer un delito.Concluimos que la negativa a brindar cierta información puede dar base para denegar la entrada a unvisitante.

I.

El pleito en instancia consistió inicialmente de dos recursos independientes, que por presentaralegaciones similares fueron oportunamente consolidados por el tribunal de instancia. Dicho foro contócon el beneficio de los alegatos de cada una de las partes, además de la comparecencia del Secretario deJusticia, quien se expresó en apoyo de la constitucionalidad de la Ley. Veamos los hechos que dieron piea la controversia en cada uno de ellos.

A. Vecinos Unidos, Inc. v. María Luisa Vilá y otros

En septiembre de 1992, Vecinos Unidos, Inc., (en adelante Vecinos Unidos), entidad compuesta porresidentes de la urbanización College Park en Río Piedras, presentó una solicitud ante el Municipio deSan Juan para establecer un sistema de control de acceso en dicha urbanización. Fundamentaron susolicitud en la existencia de una situación insostenible con motivo de la ola criminal que azotaba el área.Su propuesta contemplaba la instalación de barreras permanentes que aislarían la urbanización CollegePark con un único acceso a través de la calle Salerno.

Conforme lo requiere la Ley de Control de Acceso, el Municipio notificó la solicitud a las agencias deservicio público correspondientes y celebró vistas públicas para dilucidar la concesión del permiso. Enéstas comparecieron residentes de la urbanización Altamesa, contigua a College Park y residentes delcondominio College Park, quienes expresaron su oposición al control de acceso solicitado. Los primerosalegaron que utilizaban las calles Compostela yAsociacion Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v.Cardona

Salerno como acceso a la avenida Glasgow y que el control de acceso les privaba de tal uso. 1 (Véase elmapa incluido en el Apéndice). Los residentes del condominio College Park, por su parte, reclamaron la






utilización de la calle Alcalá, otra de las calles de College Park, como acceso principal a la Torre B delcondominio.

Vecinos Unidos refutó el reclamo de los residentes de Altamesa alegando que éstos contaban con lacalle San Ignacio como salida alterna, por lo que el cierre de College Park no les perjudicaría. En cuantoal reclamo de los residentes del condominio College Park, sostuvo que la calle Alcalá constituía unacceso alterno para esos residentes y no el principal, pues la entrada principal de éstos en realidad eraotra.

Pendiente una determinación final, el Municipio de San Juan expidió una orden que autorizaba el cierreprovisional por sesenta (60) días. 2 Finalmente, con leves modificaciones, dicho Municipio autorizó elsistema de control de acceso solicitado. 3

Mediante la Resolución Núm. 75 de 29 de abril de 1993, el Municipio dispuso lo siguiente: (1) mantuvoel cierre de la intersección Santa Inés-Compostela, privando a los residentes de Altamesa de esta víapara acceder a la avenida Glasgow; y (2) dispuso que debía permirtírsele a los residentes de la Torre Bdel condominio College Park, el acceso a través de la calle Alcalá.

Inconformes con la resolución emitida, dos residentes de la urbanización College Park y un grupo devecinos de la urbanización Altamesa, solicitaron la revisión judicial al amparo del remedio dispuesto enla Sección 3 de la Ley de Control de Acceso, según enmendada. 23 L.P.R.A. sec. 64b (e) (Supl. 1996). Susolicitud en torno a la paralización de los efectos de la Resolución les fue denegada.

En su recurso ante el tribunal de instancia, en síntesis, plantearon la comisión de varios errores, algunosde naturaleza estatutaria, otros de carácter constitucional. Alegaron que la autorización se expidió sincumplir con los requisitos procesales y sustantivos de la Ley de Control de Acceso, según enmendada.Además, señalaron que la acción del Municipio concedía privilegios a unos, mientras causaba gravesperjuicios a otros, pues los despojaba de su ruta principal y más segura. Alegaron, además, que al serexcluidos de entrar a las calles de las comunidades acogidas al control, se lesionaban sus derechosconstitucionales, a saber, la igual protección de las leyes, el debido procedimiento de ley en susmodalidades sustantiva y procesal, y el derecho a la intimidad, así como también se estabanconcediendo bienes de Asociacion Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Cardona

uso público para uso exclusivo privado, en contravención a nuestra Constitución. Igualmente señalaronque en la medida en que el estatuto autorizaba tal actuación, éste era excesivamente amplio y vago.Tras expresarse sobre la constitucionalidad de la Ley de Control de Acceso, el tribunal de instanciadispuso de la controversia respecto a la urbanización College Park a base de fundamentos de naturalezaestatutaria. Concluyó que, en términos generales, los procedimientos seguidos ante el Municipiocumplieron con los requisitos procesales y sustantivos dispuestos en la Ley. Sin embargo, destacó dosaspectos que a su juicio violentaban la Ley de Control de Acceso.






El primero de éstos estaba relacionado con el cierre de la intersección entre las calles Santa Inés yCompostela, y con la valla para controlar el acceso en la calle Salerno. Según dicho tribunal, estasmedidas tenían el efecto de obstaculizar la continuidad existente entre la calle Santa Inés y laCompostela, lo que, a su juicio, privaba a los recurrentes de acceso a la avenida Glasgow encontravención a lo dispuesto en la sección 1 (b) de la Ley de Control de Acceso. 23 L.P.R.A. sec. 64 (b)(Supl. 1996). En cuanto al segundo aspecto, determinó que el establecimiento de barreras en la calleAlcalá y la valla en la calle Salerno, tuvieron el efecto de controlar la entrada y salida de la Torre B delcondominio College Park, comunidad que no había solicitado el control de acceso. A la luz de lo anterior,el tribunal a quo resolvió que la erección de estas barreras específicas afectó indebidamente derechosde terceros en contravención a los términos de la Ley

Asociacion Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Cardona

de Control de Acceso, y que, por tanto, debían ser removidas. Sin embargo, por entender que laeliminación de dichas barreras trastocaría todo el sistema de control de acceso de la urbanización, eltribunal revocó la resolución en su totalidad y devolvió el asunto al Municipio para que se diseñara unnuevo sistema que fuese congruente con lo resuelto.

Inconforme con esta determinación Vecinos Unidos y el Municipio de San Juan decidieron acudir antenos.

B. Asociación Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. v. Nancy Cardona Rodríguez y otros

El otro recurso se originó cuando residentes de varias calles que colindan y tienen acceso a la calleMaracaibo en la urbanización Park Gardens de Río Piedras, unidos en una entidad de nombre AsociaciónPro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. (en adelante Asociación Calle Maracaibo), presentaron unapetición ante el Municipio de San Juan para establecer un control de acceso en dicha calle. Solicitaron elcontrol de acceso en ambos extremos de ésta, alegando que atravesaban por un grave problema deseguridad por la alta incidencia criminal del área, así como por la contaminación, ruido y congestiónvehicular ocasionada por el tráfico que discurría por dicha calle. El Municipio expidió una orden de cierreprovisional por sesenta (60) días, dejando abiertas las entradas y salidas en las horas de mayor tráfico.

Luego de realizadas las vistas correspondientes 4 y de recibir el endoso de varias agencias, el Municipiode San Juan emitió la Resolución Núm. 72 de 28 de abril de 1993, en la que finalmente autorizó elcontrol de acceso de la calle Maracaibo. A tenor con los términos de la autorización, una de las entradassería controlada mediante un portón operado con "beeper" o tarjeta electrónica y, la otra, por unabarrera de metal operada por un guardia de seguridad, además de "beeper" y tarjeta. Se dispusoademás que el sistema de control de acceso estaría abierto al flujo vehicular general de lunes a viernesde 6:00 A.M. a 7:00 P.M., excepto en días feriados.

Inconformes con la decisión del Municipio, los opositores al control de acceso de la calle Maracaibo,residentes tanto del área controlada como del área circundante, acudieron en revisión judicial. Sus






alegaciones eran muy similares a las del caso anterior. Luego de una vista evidenciaria, su solicitud entorno a la paralización de los efectos de la Resolución del Municipio fue denegada.

Finalmente, luego de varios incidentes procesales, entre los cuales estuvo la consolidación de amboscasos, el tribunal a quo emitió sentencia en la que modificó el permiso concedido para la calleMaracaibo en varios aspectos. Primero, determinó que la operación del sistema de control de acceso nodebía tener el efecto de excluir a los ciudadanos no residentes de las calles y aceras públicas del áreaobjeto del control. Y segundo, delimitó el ámbito de intervención permitido con los visitantes. Alrespecto, sostuvo que la Ley de Control de Acceso sería inconstitucional si era interpretada en el sentidode que permitía a las asociaciones de residentes restringir indiscriminadamente el acceso de losciudadanos no residentes. A juicio del foro recurrido, el ámbito de intervención permisible debía sersimilar al establecido para las investigaciones criminales. Por ello, luego de reconocer que la actuacióndel guardia de seguridad privado contratado por una asociación de residentes constituía una acciónestatal, sostuvo que el interés apremiante en proteger la seguridad de los ciudadanos era suficiente parajustificar una intervención momentánea con los vehículos y transeúntes que visitan la urbanización,siempre que fuese mínima y se aplicase uniformemente a todos los visitantes. 5

Conforme con la sentencia recurrida, la mera detención en la entrada de la urbanización, así como laformulación de preguntas dirigidas a identificar a la persona y a conocer el propósito de su visita eranactuaciones constitucionalmente válidas. No obstante, señaló dicho foro que la contestación a ambostipos de preguntas debía ser voluntaria y que únicamente podría denegarse la entrada de un visitante auna urbanización cuando existiera motivo fundado o sospecha razonable para creer que el visitantepodría cometer un delito de permitírsele el acceso a la urbanización. 6

De igual modo, sostuvo que la mera negativa a brindar la información requerida no constituía motivosuficiente para negar el acceso 7 y que establecer la obligatoriedad de brindar tal informaciónrestringiría la libertad del ciudadano por lo que se activaría la protección constitucional contra registros,incautaciones y allanamientos irrazonables contenida en la Sección 10 del Artículo II de la Constitucióndel Estado Libre Asociado de Puerto Rico. 8 Finalmente, resolvió que no podía mantenerse un registrode visitas salvo que el residente lo autorizara expresamente. No conforme con esta determinación laAsociación Calle Maracaibo acudió ante esta Curia.

En un mismo alegato, Vecinos Unidos, la Asociación Calle - Maracaibo y el Municipio de San Juan,imputan al foro de instancia la comisión de dos errores. En el primero de éstos, Vecinos Unidos planteaque el foro a quo erró al revocar la Resolución Núm. 75, que autorizó el control de acceso en laurbanización College Park, bajo el fundamento de que el Municipio carecía de discreción paraautorizarlo. Como segundo error, todas las partes recurrentes plantean que los parámetrosdesarrollados por la jurisprudencia en torno al ámbito de intervención permisible por los agentes delorden público para restringir la libertad de los ciudadanos, no son aplicables al tipo de intervención que






de ordinario ocurre con los visitantes en las urbanizaciones sujetas a los controles de acceso bajoexamen, y que, en consecuencia, tampoco es aplicable la garantía constitucional contra registros eincautaciones irrazonables del Artículo II, Sección 10 de nuestra Constitución.

Luego de examinar detenidamente las posiciones de las partes y de analizar el texto de las disposicionesde ley en controversia, consideramos apropiado discutir en primer lugar la controversia relativa a laconstitucionalidad de la Ley de Control de Acceso. Posteriormente, consideraremos la controversiarestante.

II. En el presente caso, las partes recurrentes cuestionan la determinación del foro de instancia respectoa la aplicabilidad de los parámetros desarrollados por la jurisprudencia interpretativa de la garantíaconstitucional contra registros e incautaciones irrazonables, de la Sección 10 del Artículo II de laConstitución de Puerto Rico, al momento de delimitar el ámbito de intervención constitucionalmentepermisible con las personas que solicitan acceso a una comunidad sujeta al régimen instaurado por laLey de Control de Acceso. Aducen que en virtud del poder que les delega la Ley, las urbanizacionestienen la potestad de decidir quién puede entrar a la comunidad, y por tanto, pueden negar la entrada aquien no ofrezca la información requerida. Aunque reconocen que existe una intervención con elciudadano cuando se le solicita el nombre y alguna identificación a la persona que se aproxima,catalogan la misma como "mínima" y señalan que es el modo menos oneroso a través del cual se puedecumplir con el propósito legislativo de permitir a las comunidades que instauren medidas de seguridadpara protegerse de la incidencia criminal.

Los opositores a los controles de acceso, aquí recurridos, por su parte, tampoco están de acuerdo con ladeterminación del tribunal de instancia. Alegan que para que sea cónsono con nuestro ordenamientoconstitucional, el concepto de control de acceso no puede comprender la detención e intervención conun ciudadano por el único hecho de que no es conocido por la asociación o por su representante. A sujuicio, los guardias en las entradas de comunidades con acceso controlado pueden obtener mediantesus sentidos aquella información necesaria para salvaguardar su seguridad, como lo sería ver alconductor o persona que se aproxima, la marca y modelo del vehículo, así como su número de tablilla.De igual forma, plantean que la Ley de Control de Acceso es inconstitucional de su faz por serexcesivamente amplia y vaga, lo que ha dado margen al abuso constante de los derechos civiles de losciudadanos por parte de las asociaciones de residentes.

De entrada, es preciso destacar que en el caso de autos los controles de acceso vehicular permitidos porel Municipio de San Juan requerían que en una de las entradas hubiese un

guardia de seguridad operando las barreras de metal. 9 Por ende, nuestros pronunciamientos estánlimitados a sistemas de control de acceso vehicular análogos, en los que en por lo menos una de lasentradas de automóviles hay una persona o guardia de seguridad. En estricta juridicidad nos






abstenemos de hacer pronunciamientos sobre aquellos sistemas que no tengan guardia en una de susentradas vehiculares.

En la resolución del presente caso, el tribunal de instancia se vio precisado a atender planteamientosconstitucionales similares a los esbozados por los opositores al sistema de control de acceso impugnadoen Caquías v. Asoc. Res. Mansiones Río Piedras, Op. de 25 de agosto de 1993, 134 D.P.R. _ (1993) (enadelante Caquías). En aquella ocasión, a la luz de los hechos, adjudicamos la controversia mediante unainterpretación estatutaria y no fue necesario dilucidar la validez constitucional de la Ley. Caquías, supra;véanse los casos allí citados. En el caso de marras, en cambio, específicamente se nos solicita queevaluemos el ámbito de intervención constitucionalmente permisible a las asociaciones de residentes, alimplantar determinados mecanismos para controlar el acceso, dentro del poder que les fue delegadopor la Asamblea Legislativa. En este sentido, nos toca hoy delimiten el ejercicio de dicho poder delegadofrente a los derechos ciudadanos.

Como es sabido, una ley puede ser declarada inconstitucional de su faz o en su aplicación. Bajo laprimera doctrina, el análisis se circunscribe a determinar si del texto de la ley surge el vicio que la haceinconstitucional. Véanse, Unión Nacional de Trabajadores de Salud v. Soler Zapata, Op. de 16 de abril de1993, 133 D.P.R. _ (1993); Velázquez Pagán v. Autoridad, Op. de 15 de septiembre de 1992, 132 D.P.R. _(1992). Bajo la segunda, es necesario analizar el contexto en el que la ley ha sido aplicada paradeterminar si tiene el efecto de infringir alguna disposición constitucional.

En el caso de autos, los recurridos alegan, en parte, que la Ley de Control de Acceso es inconstitucionalde su faz por ser excesivamente amplia y vaga. Sin embargo, no incluyen alegaciones específicas sobre laposible violación de derechos de libertad de expresión y asociación. Como se sabe la doctrina quepermite examinar un estatuto de su faz se ha utilizado tradicionalmente para examinar legislaciones quese alega infringen las libertades encarnadas en la Primera Enmienda a la Constitución federal y en lassecciones análogas de nuestra Constitución. En consecuencia, de ordinario nuestros precedentesderrotarían su pretensión de que abordemos las controversias constitucionales planteadas.

Sin embargo, no sería ésta la primera ocasión en que este Tribunal evalúa de su faz una ley sin que sehubiesen alegado violaciones a las libertades protegidas por dichas disposiciones constitucionales.Anteriormente hemos expresado que procede el escrutinio judicial sobre la validez de una ley de su fazen otros contextos en que se afectan derechos fundamentales de la persona. Véanse, Torres v. CastilloAlicea, 111 D.P.R. 792, 800-801 (1981); Rodríguez v. Dpto. Servicios Sociales, Op. de 3 de febrero de1993, 132 D.P.R. _ (1993); E.L.A. v. Sucn. Gautier, 81 D.P.R. 580 (1959).

La naturaleza de la controversia ante nos requiere un pronunciamiento inmediato por parte de esteTribunal. A modo de excepción, estimamos que es preciso examinar la constitucionalidad de su faz de laLey Núm. 21 por varias razones.






Los opositores al control de acceso en el caso de autos alegan que el mismo incide sobre sus derechos ala intimidad y libertad de movimiento, los cuales son derechos de considerable arraigo en nuestrasociedad democrática. Como veremos, la Ley de Control de Acceso hace una delegación a lasasociaciones de residentes para que regulen el acceso a ciertas vías públicas mediante elestablecimiento de mecanismos de aplicación general. Al ejecutar esta facultad, las asociaciones deresidentes establecen medidas que limitan e impiden el ejercicio de tales derechos por parte de laciudadanía. Así, la mera presencia de un guardia en una vía pública de una urbanización puede tener elefecto de inhibir el que la ciudadanía opte por transitar por ella, y deje de utilizar las instalaciones queallí se encuentran, a pesar de la naturaleza pública de las vías e instalaciones cuyo acceso ha sidocontrolado. En este contexto, en los autos del caso contamos con alegaciones lo suficientementeconcretas al respecto y con disposiciones reglamentarias que inciden sobre los derechos de intimidad ylibertad de movimiento en ese ámbito como para que ejerzamos el escrutinio constitucional solicitado.

Por otro lado, no albergamos duda de que al permitir que una comunidad controle el acceso a víaspúblicas, la Ley de Control de Acceso limita y, en ciertas circunstancias, inhibe la libre difusión de ideas yla plena libertad de expresión de aquellos grupos que resultarían excluidos bajo una operación delcontrol de acceso que no garantice adecuadamente estos derechos de la ciudadanía. La exclusión deestos grupos de áreas tradicionalmente concebidas como foros públicos, presenta un potencialproblema de lesión al derecho a la libertad de expresión, que nos obliga a examinar de su faz el estatutoy reglamentos impugnados. Finalmente, la importancia excepcional que reviste la Ley de Control deAcceso como instrumento gubernamental para prevenir la criminalidad refuerza la contención de queun análisis constitucional de su faz de la Ley de Control de Acceso resulta inevitable. El cierre de víaspúblicas y la consiguiente exclusión indiscriminada de la ciudadanía como medida para atender lasnecesidades de seguridad pública de múltiples comunidades en todo el país constituye un mecanismocuyas implicaciones sociales y jurídicas alcanzan dimensiones aún insospechadas, por lo que el asuntoplanteado ante nos amerita un pronunciamiento por parte de este Tribunal sobre la validezconstitucional de su faz del estatuto impugnado. Además, en ausencia de una actuación legislativa quedefine el ámbito de intervención permisible al controlar accesos como el de autos, tenemos la ineludibleobligación de expresarnos en este caso.

Debemos destacar que, además de los derechos constitucionales antes señalados, los recurridosplantean que la Ley de Control de Acceso viola la cláusula de igual protección de las leyes y les priva desus derechos libertarios y propietarios sin un debido proceso de ley. De igual forma alegan que la Leycontraviene la Sección 9 del Artículo VI de nuestra Constitución, referente al uso de fondos públicos.Examinemos en detalle estos señalamientos.

A.






Bajo nuestro ordenamiento constitucional nada impide que la Asamblea Legislativa delegue poderes aentidades privadas, tales como el poder para administrar o implantar una ley. Lo único que le estávedado delegar, en ausencia de autorización constitucional, son aquellas funciones estricta yexclusivamente legislativas y judiciales. Una delegación de poder a personas privadas tiene que serrazonable, en atención al propósito o meta que persigue la ley a la luz de sus circunstancias particulares.A su vez, la razonabilidad de la delegación depende de varios aspectos: (1) que la Asamblea Legislativahaya inicialmente decidido las cuestiones fundamentales de política pública relevantes al esquema de laley, y (2) que el estatuto provea criterios o salvaguardas que eviten el ejercicio arbitrario del poderdelegado. Estas últimas no tienen que mencionarse expresamente en el estatuto, siempre y cuandopuedan ser razonablemente determinadas del esquema de la ley. véase, 16 C. .S. secs. 137, 141 (1984).

En el caso de autos, la Ley de Control de Acceso delega poder tanto a los municipios como a lasasociaciones de residentes para poner en vigor la legislación. Los primeros son los encargados dereglamentar y conceder los permisos conforme a unos procedimientos y criterios esbozados en la propialey y en el Reglamento de Planificación Núm. 20. Por su parte, las asociaciones de residentes, una vezorganizadas y registradas en el Departamento de Estado como un Consejo, Junta o Asociación sin finesde lucro, 23 L.P.R.A. sec. 64a (a) (Supl. 1996), han sido facultadas para administrar y mantener lossistemas para controlar el tráfico y el uso de las vías públicas, según éstos les hayan sido autorizados porlos diferentes municipios. 23 L.P.R.A. sec. 64d-3 (a) (Supl. 1996).

Al aprobar este estatuto, la Asamblea Legislativa de Puerto Rico llevó a cabo todas las decisionesconcernientes a la política pública. En la exposición de motivos se expresa lo que persigue y la forma enque se pretende lograr dicho propósito. A lo largo de su texto se establecen unos requisitos para lapresentación y otorgación de permisos. En relación con los criterios o salvaguardas que delimiten elejercicio del poder delegado, en este caso, el ámbito de acción que le será permisible a una asociación alimplantar el sistema de control de acceso, los mismos están contemplados en la ley sólo parcialmente.Aunque la Ley no establece criterios específicos que guíen a las asociaciones respecto a la amplitud delpoder delegado, es decir, respecto a cómo controlar el acceso, se le delega a los municipios la facultadde definir el sistema a utilizarse y establecer los requisitos pertinentes y apropiados para cada una de lascomunidades.

Esta ausencia de guías no convierte la delegación en inconstitucional. 10 Como es sabido, siempre queresulte posible suplir las guías de la delegación sin frustrar el propósito de la ley, no la invalidaremos.

En el caso de autos, el esquema general de la Ley pauta el ámbito de acción permisible de lasasociaciones al controlar el acceso. Al constituir una delegación de poder, la asociación se limitará al






ejercicio del poder delegado. De igual forma, el hecho de que la Ley de Control de Acceso constituya unadelegación de poder estatal implica que un individuo o una asociación no puede, amparado bajo elmanto de conducta privada, violentar los derechos individuales garantizados por la Constitución nicausar perjuicio o daño a otros mediante el ejercicio del poder delegado. En la medida en que se estácontrolando el uso de bienes públicos, la facultad conferida a las asociaciones de residentes estádelimitada por los mismos parámetros que limitan las actuaciones del Estado. Por ende, si algúnreglamento aprobado por alguna asociación de residentes infringe derechos constitucionalmenteprotegidos, el mismo será invalidado.

Los reglamentos que se aprueben en virtud del poder delegado no pueden resultar onerosos niirrazonables. Éstos deben limitarse al mínimo necesario de restricciones a los derechos de terceros, sinolvidar que lo único que autoriza la ley es controlar el tráfico de vehículos de motor y el uso público deciertas vías públicas residenciales. En este sentido nos pronunciamos en Caquías a los efectos de que:[E]l permiso que otorga un municipio . debe interpretarse e implantarse de conformidad con lanaturaleza pública de esas vías . su uso no debe hacerse indebidamente oneroso. Toda norma de controlde acceso debe ser razonable a la luz de las particularidades de la urbanización en que se vaya aimplantar. Caquías, supra.

Recalcamos, la Ley no permite que se impida indiscriminada `~ mente el acceso, sólo autoriza a que secontrole el mismo, conforme a las circunstancias particulares de cada comunidad.

La delegación efectuada por la Legislatura a las asociaciones de residentes es limitada y la misma debeinterpretarse conforme al ordenamiento vigente y al propósito de la Ley de proveerle a la ciudadanía uninstrumento para prevenir el crimen en sus hogares y vecindarios, teniendo presente la naturaleza delos bienes involucrados y los derechos constitucionales de todas las partes afectadas. Examinemos estosaspectos.

B.

El uso de bienes públicos se encuentra regulado por la propia Constitución, la cual impone la obligaciónal Estado de disponer de las propiedades y fondos públicos únicamente para nos públicos. Const. P.R.art. VI, sec. 9. A tales efectos la Asamblea Legislativa tiene amplia discreción para determinar lo queconstituye un fin público, P.I.P. v. C.E.E., 120 D.P.R. 580, 608 (1988); P.S.P. v. E.L.A., 107 D.P.R. 590(1978); P.R. Telephone Co. v. Tribl. Contribuciones, 81 D.P.R. 982, 996 (1960); McCormick v. Marrero.Juez, 64 D.P.R. 260, 267 (1944), y una vez ha hecho tal determinación, los tribunales de ordinario no lainvalidarán a menos que sea palpable y manifiestamente arbitraria e incorrecta.

En este contexto, las calles son bienes de dominio y uso públicos independientemente de la jurisdicciónbajo la cual se encuentren, sea ésta municipal o estatal. Este carácter público de las calles se desprendede nuestro Código Civil, Arts. 255 y 256, 31 L.P.R.A. secs. 1024 y 1025 (1993); véanse además, Caquías,






supra; Rubert Armstrong v. E.L.A., 97 D.P.R. 588, 616-18 (1969); Gobierno de la Capital v. ConsejoEjecutivo, 63 D.P.R. 434, 458-59 (1944); Municipio v. Smith, 27 D.P.R. 632 (1919); Saldaña v. ConsejoMunicipal de San Juan, 15 D.P.R. 37, 51 (1909); y se remonta a los tiempos de las partidas del ReyAlfonso el Sabio. Tercera Partida, Título XXVIII, Ley VI y Título XXIX, Ley VII, 2 Las Siete Partidas del ReyDon Alfonso el Sabio, Cotejado con varios Códices Antiguos por la Real Academia de la Historia, 711-12,736 (1972).

El propio Código Civil reconoce, además, la existencia de bienes, como los terrenos en donde ubican lascarreteras, calles y plazas públicas, "que aunque por su naturaleza son susceptibles de propiedadparticular, pierden esta cualidad como consecuencia de la aplicación que de ellos se hace para finespúblicos incompatibles con la propiedad privada". Art. 274, 31 L.P.R.A. sec. 1082 (1993).

El derecho de la ciudadanía al uso y disfrute de los lugares públicos es básico dentro del esquema devalores de nuestro sistema democrático. Sin embargo, esto no significa que los ciudadanos tengan underecho absoluto a su uso. Véase, Unión Nacional de Trabajadores v. Soler Zapata, Op. de 16 de abril de1993, 134 D.P.R. _ (1993). El Estado, en el ejercicio de su poder parens patriae, puede válidamentereglamentar el uso que se le dará a las calles siempre y cuando la reglamentación o legislación adoptadaal respecto no interfiera de forma irrazonable con los derechos constitucionales de los individuos. 11Pacheco Fraticelli v. Cintrón Antonsanti, 122 D.P.R. 229 (1988); véase además la Ley de Vehículos yTránsito de Puerto Rico, 9 L.P.R.A. secs. 301-1903 (1996).

En este contexto, el derecho a la libertad de movimiento o a discurrir libremente por las vías públicas hasido reconocido como un derecho con valor propio, y no solamente como uno necesario para el ejerciciode otros garantizados constitucionalmente. Véanse, Papachristow v. City of Jacksonville, 405 U.S. 156(1972); Hague v. Committee for Industrial Organization, 307 U.S. 496 (1937). Sin embargo, tampoco esabsoluto. El Estado puede reglamentar su ejercicio dentro de los parámetros de nuestro ordenamientoconstitucional.

Otro derecho constitucional en juego en la implantación de los controles de acceso del caso de marras loes el derecho a la intimidad. Const. P.R. art. II, secs. 1 y 8. Se trata aquí del derecho a la intimidad en lainformación personal, específicamente en la adquisición de la información, y la retención y uso de lainformación adquirida. 12 No es éste el caso de información sobre la vida íntima y familiar, la cualmerece la mayor protección, Arroyo v. Rattan Specialties Inc., 117 D.P.R. 35 (1986); Figueroa Ferrer v.E.L.A., 107 D.P.R. 250 (1978), sino de información que se derive del movimiento de los ciudadanos porlas vías públicas del país, ciertamente merecedora de una protección menor.

Hemos afirmado que el derecho a la intimidad no se ejerce de ordinario en el vacío, sino en el centromismo de nuestros vecindarios, y por ende, su práctica no está inmune a la intervención moderadoradel Estado. Al respecto, debemos tener presente que la intromisión en la intimidad ciudadana de






ordinario sólo debe tolerarse cuando así lo exijan problemas apremiantes de salud y seguridadpública. Véanse, Pueblo v. Figueroa Navarro, 104 D.P.R. 721 (1976); E.L.A. v. Hermandad de Empleados,104 D.P.R. 436 (1975); García Santiago v. Acosta, 104 D.P.R. 321 (1975).

Al adjudicar la controversia de autos debemos, además, tener presente que el Estado tiene laobligación de velar por la seguridad de los ciudadanos y sus propiedades. Por ende, la AsambleaLegislativa tiene plena facultad para adoptar mecanismos dirigidos a proteger a la ciudadanía y adesalentar la actividad criminal.

Al aprobar la Ley de Control de Acceso la Asamblea Legislativa ponderó los intereses en conflicto ydecidió adoptarla como medida para garantizar la seguridad y tranquilidad de las personas. Véase ladiscusión sobre los intereses sociales en pugna tras la adopción de la Ley, en Caquías, supra (FusterBerlingeri, J.A., Op. de Conformidad). Desde este estrado apelativo no nos corresponde expresarnossobre la necesidad, conveniencia o sabiduría de esta pieza legislativa. Tampoco debemos sustituirnuestro criterio por y el de la Asamblea Legislativa, sino únicamente determinar si la Ley de Control deAcceso conflige con el ordenamiento constitucional, si contraviene algún derecho o mandatoconstitucional.

Un análisis del texto de la Ley de Control de Acceso advierte que la misma no autoriza los cierres de lasurbanizaciones controladas ni prohíbe el acceso a éstas. Tan sólo pretende regularlo. Por ello, enCaquías advertimos que "[e]1 concepto de control de acceso implica que se preserva la naturalezapública de las calles residenciales.@ Caquías, supra.

Al permitir algún grado de control sobre el acceso y uso de las vías públicas a las asociaciones deresidentes, la Ley de Control de Acceso permite cierta intervención con los individuos que quierenentrar a las comunidades controladas. El término controlar implica el ejercicio de algún tipo deintervención con el objeto de regular, vigilar o fiscalizar, en este caso, el acceso a las vías. Implicaademás una limitación en el uso de las calles. Sin embargo, trasluce del texto de la Ley de Control deAcceso que esta intervención autorizada por la Asamblea Legislativa no equivale a una incautación de lapersona, y menos a un registro de ésta. Dicho poder no les fue delegado a las asociaciones deresidentes.

Por otro lado, como medida para salvaguardar los derechos de terceros al uso de bienes públicos, la Leyde Control de Acceso prohíbe que se le imposibilite o dificulte a los residentes externos de la comunidadel uso y disfrute de facilidades comunales, y para ello contempla la colocación de letreros queidentifiquen las instalaciones y facilidades públicas existentes en la comunidad. 23 L.P.R.A. sec. 64b (e)(Supl. 1996). Además, condiciona la concesión del permiso a que se dé fiel cumplimiento a lareglamentación vigente sobre acceso a las playas y a que bajo ninguna circunstancia pueda impedirse ellibre acceso a la Policía, Bomberos, ambulancias y otros servicios, ya sean públicos o privados.






De conformidad con lo anterior, estimamos que la determinación tomada por la Asamblea Legislativa nofue irrazonable en la medida en que la Ley de Control de Acceso no limita de manera absoluta el accesoa las vías públicas y ciertamente pretende favorecer el interés y bienestar general.

Asimismo, las limitaciones al acceso y uso de las calles públicas que conlleva la implantación de la Ley deControl de Acceso no tienen el efecto de interferir con la consciencia, la mente, los pensamientos o lossentimientos del individuo. Cf. Arroyo v. Rattan Specialties. Inc., 117 D.P.R. 35 (1986). Tampoco lesionanla zona de autonomía e información que el derecho a la intimidad reconoce. Unicamente reglamenta eluso de unos bienes a los cuales todos los habitantes tienen derecho de uso, en aras de salvaguardarprecisamente el sosiego, la paz y la tranquilidad de la vida comunitaria, factores que anteriormentehemos reconocido que son parte del derecho a la dignidad e intimidad del ser humano, derechos deposición preferente en nuestro esquema constitucional. Pueblo v. Hernández Colón, 118 D.P.R. 891, 905(1987); E.L.A. v. Hermandad de Empleados, 104 D.P.R. 436, 446 (1975); Sucn. de Victoria v. IglesiaPentecostal, 102 D.P.R. 20 (1974).

En este sentido, tal como lo señalara el tribunal de instancia, en la medida en que el texto de la Ley deControl de Acceso no autoriza la exclusión indiscriminada de los ciudadanos que no residen en lascomunidades sometidas a este régimen, no existe conflicto alguno con los derechos a la libre expresióny difusión de ideas, ni puede hablarse de discrimen o menoscabo alguno de un interés constitucional.Véase Caquías, supra.

Por otro lado, entendemos que la Ley de Control de Acceso tampoco viola la igual protección de lasleyes. Debido a que la clasificación que, en todo caso, crea esta Ley sería una no sospechosa, residente yno residente, el análisis aplicable sería el de escrutinio racional. Dicha clasificación se justifica a la luz delos propósitos que persigue la Ley. Véase, Arlington County Board v. Richards, 434 U.S. 5 (1977).

A la luz de lo anterior, la Ley de Control de Acceso constituye una delegación válida de poder estatal aentidades Mayoritaria privadas. Sin embargo, corresponde a los tribunales examinar cuidadosamente,caso a caso, la implantación de la Ley para evitar que se establezcan controles de acceso que rebasen lospoderes delegados o que se autoricen para otros propósitos que no sean los contemplados en la Ley.Aclarado lo anterior, examinemos en detalle cómo las asociaciones de residentes recurrentes hanimplantado los sistemas de control de acceso que les fueron autorizados, para, dentro de ese contexto,interpretar el alcance del poder delegado.

C.

En los dos casos ante nos, las resoluciones municipales autorizan a las asociaciones de residentes aintervenir con los visitantes para indagar si el propósito para acceder a las calles controladas es legal. Alrespecto, la secciones 7 y 9 de las Resoluciones Núms. 72 y 75 del Municipio de San Juan, Serie 1992-93,las cuales autorizaron los controles de acceso para la calle Maracaibo y la urbanización College Park,respectivamente, igualmente establecen que: "[1]as calles aquí controladas permanecen bajo el control






y jurisdicción de este municipio; por lo tanto se garantizará el acceso de personas que así lo requieranpara propósitos legales.[l]a asociación de residentes hará los arreglos para garantizar este derecho y a suvez protegerse de la criminalidad".

Tanto en la calle Maracaibo como en la urbanización College Park, los sistemas de control de accesoimplantados funcionan haciendo uso de guardianes de seguridad privados contratados por lasrespectivas asociaciones de residentes. Estos guardianes privados se encargan de operar el mecanismoseleccionado, en ambos casos, una valla o portón. De los autos se desprende que, en el caso de la calleMaracaibo, la persona que opera el sistema implantado pregunta al visitante su nombre y le solicita unaidentificación. Resolución de la Junta de Directores sobre instrucciones al guardia de seguridad y formade operar el sistema de control de acceso en la calle Maracaibo, 7 de julio de 1994. Posteriormente lepregunta el propósito de su visita, aunque según el citado documento, la contestación a esta preguntaserá voluntaria y no podrá usarse para negar el acceso. Id. El guardia anotará en un registro la marca delvehículo y el número de tablilla. Id. Por su parte, surge de los autos que, en la urbanización College Park,el guardia de seguridad le requiere a todo vehículo que no tenga adherida la calcomanía al cristal, elnombre del conductor y el número de licencia de conducir. Reglamento de Orden y Seguridad, VecinosUnidos de C.P Inc., a la pág. 5. Le pregunta además la residencia o lugar a donde se dirige, y el nombredel residente a visitar, mas esta información se provee voluntariamente, por lo que no se impide laentrada a quien se niegue a proveerla. Id. El guardia procede entonces a anotar en un registro el nombrey número de licencia del conductor, así como el número de tablilla, la l marca del vehículo, la hora deentrada y salida, el nombre de la persona a visitar, además de la residencia o lugar a donde se dirige Id.Sólo cuando conste en actas una autorización por escrito del residente para que sean anotados susvisitantes en el correspondiente registro, puede anotarse dicha información en el registro. Id.

En términos prácticos, los mecanismos utilizados para controlar el acceso en los casos ante nos, seaportón, valla u otro análogo, suponen un impedimento físico al acceso de aquellas personas que nocuentan con un "beeper" o tarjeta electrónica, según sea el caso.

Dichos mecanismos no implican un cierre de las respectivas comunidades, pues el acceso a las mismasestá supeditado al cumplimiento de unos requisitos, solicitados por los guardias de seguridad cuando elvisitante se acerca a la entrada del área controlada. En torno a este aspecto de la implantación de la Ley,el ámbito de intervención con los visitantes, se traba la presente controversia.

D.

En la resolución del presente caso, el tribunal de instancia actuó correctamente al esbozar losparámetros constitucionales a los cuales tiene que circunscribirse la implantación de un sistema decontrol de acceso. Sin embargo, erró al entender que hacer compulsorio el cumplimiento del ciertos






requisitos mínimos para lograr acceso a un área controlada restringida la libertad del ciudadano, lo cualactivaría la protección de la Sección 10 de nuestra Carta de Derechos. Por ende, dicho tribunal erró alaplicar la jurisprudencia interpretativa de la Sección 10 del Artículo II de la Constitución del Estado LibreAsociado de Puerto Rico y de la Cuarta Enmienda de la Constitución de Estados Unidos a la presentesituación. No obstante, nuestra decisión no excluye la posibilidad de que la intervención que realice lapersona ubicada en las entradas de la comunidad alcance el grado funcional de un arresto o incautaciónde la persona de forma tal que se activa la protección de la Sección 10.

Entendemos que dicha protección constitucional se activaría bajo el supuesto de un arresto realizadopor una persona particular, debido a que la Ley de Control de Acceso no ha delegado la facultad deregistrar ni allanar. Aún si resolviésemos que en la situación particular del caso de marras fuera aplicablela garantía constitucional de la Sección 10, entendemos que la intervención en cuestión no equivale auna incautación de la persona. Se entiende que una persona ha sido incautada, dentro del contexto dela Cuarta Enmienda, sólo cuando a la luz de la totalidad de las circunstancias que rodean el incidente,una persona razonable hubiera pensado que no estaba en libertad de poder marcharse del lugar. 13 Porende, en la medida en que el visitante permanece en libertad de evadir las preguntas e irse, no estamosante una incautación de la persona. Sostenemos que la intervenciones autorizadas en los casos ante nosno activan la protección contra registros e incautaciones irrazonables. El tipo de intervención que selleva a cabo en estos controles de acceso entre el guardia de seguridad y el visitante difiere de la que seda entre particulares cuando se trata exclusivamente de bienes privados. La intervención que ocurre enlos controles de acceso tiene el propósito de velar por la seguridad de las personas y propiedades dentrode un área en que ubican bienes públicos y privados, y, como vimos, la misma es posible en virtud deuna delegación del gobierno y en cooperación con éste.

En la medida en que dicha intervención es de naturaleza preventiva, la misma es parecida a la que sepermite realizar en las entradas de parques, estadios, coliseos y otros edificios públicos, ciertas áreas delos aeropuertos y bases militares, entre otras instalaciones públicas. Véanse a manera de analogía,Collier v. Miller, 414 F.Supp. 1357 (D.Tx. 1976); U.S. v. Moreno, 475 F.2d 44 (5to Cir. 1973), cert.denegado, 414 U.S. 840 (l973); Downing v. Kunsig, 454 F.2d 1230 (6to Cir. 1972); Barret v. Kunsig, 331F.Supp. 206 (D.Ten. 1971). En los casos citados, se utilizaron mecanismos de seguridad con el propósitode evitar la comisión de actos que pusieran en peligro o atentaran contra la vida y propiedad dedeterminado número de personas ubicadas en cierta área. Lo crucial al validar los distintos tipos deintervenciones fue si el método utilizado resultaba ser el menos intrusivo con la intimidad.

Conforme a lo discutido anteriormente, al interpretar el alcance de la intervención que podrá llevar acabo un guardia de seguridad, el criterio rector debe ser que el medio utilizado sea el que menosinterfiere -con los derechos ciudadanos antes mencionados sin que se frustre el propósito de la Ley. Elmedio utilizado para controlar el acceso no podrá impedir a terceros, de forma discriminada, el uso ydisfrute de las vías, aceras, parques y otras instalaciones públicas que ubiquen dentro del área. Asítampoco podrá interferir irrazonablemente con la intimidad de los que transitan por las vías públicas.






Para salvaguardar los intereses y derechos de los visitantes, las indagaciones que podrá realizar elguardia de la entrada de los sistemas de control bajo examen se limitarán a preguntar el lugar odestino hacia donde se dirige el visitante, o, en su defecto, el propósito de la visita. 14 En aquelloscasos en que el residente haya autorizado el que se indague respecto a la identificación de susvisitantes particulares el guardia podrá preguntar el nombre del visitante. Estos criterios serán deaplicación, a su vez, en cuanto al acceso peatonal se refiere.

Por otro lado, entendemos que, para cumplir con el propósito que se persigue al solicitar una tarjeta deidentificación, esto es confirmar la identificación de la persona, existen medios menos onerosos eintrusivos con la intimidad, como lo sería el anotar el número de tablilla del vehículo. Por ello resultaoneroso el que la Asociación Calle Maracaibo y Vecinos Unidos soliciten la licencia de conducir u otraidentificación a aquellas personas que interesen entrar a una comunidad con acceso controlado, enautomóviles o como peatones.

En lo que respecta a los registros de visitantes, resolvemos que sólo podrá llevarse un registro, dedeterminada información sobre los visitantes de aquellos residentes que así lo hubieran autorizadoexpresamente. Es decir, que para poder llevar un registro de los visitantes de determinado residente,éste tiene que haber consentido para ello. En dicho caso, la información que podrá incluir el mismo selimitará a aquélla que sea percibida a simple vista, 15 además del nombre del visitante en los casos enque se haya provisto. En aras de reducir el riesgo del mal uso de los datos recopilados, dichos registrosserán custodiados por el secretario de la asociación de residentes o por el cargo análogo, quien velaráporque no se haga uso indebido de la información en él contenida. El uso que se haga del registro nopuede alejarse del propósito que persigue la Ley, participar en la lucha contra el crimen y asistir a lalabor de la Policía cuando se comete un crimen en el área controlada. Véase, Ley de Control de Acceso,Exp. de Mot., 1987 Leyes de Puerto Rico, pág. 6. Sólo podrán mantenerse guardados por un período detiempo razonable limitado, transcurrido el cual serán destruidos.

En atención a todos los derechos e intereses envueltos, en aras de lograr el mejor balance entre éstos,establecemos que en la implantación de los sistemas de control de acceso de

marras, constituye una condición esencial notificar o advertir a todo potencial visitante de losrequisitos que se le pedirán en la entrada, con el propósito de minimizar la intervención con losvisitantes. De esta manera, si el visitante no está de acuerdo con ellos puede retroceder antes dedetenerse frente a la persona encargada de controlar el acceso.






Las personas que se acerquen a áreas acogidas al régimen de la Ley deben estar informadas mediante lacolocación de letreros que le avisen a una distancia razonable de la entrada que van a tener que parar suvehículos brevemente con el objetivo de indagar su nombre y destino o propósito. Asimismo, dicholetrero deberá indicar la entidad o persona a quien pueden dirigir cualquier tipo de reclamación.Además, en cuanto se acerquen a donde se encuentre el guardia, 16 no tendrán que detenerse durantemás tiempo que el que razonablemente tome hacer las mencionadas averiguaciones.

Sin embargo, las medidas anteriormente descritas no son aplicables a los vehículos oficiales delGobierno de Puerto Rico, el Gobierno Federal, Municipal o cualquier vehículo que esté respondiendo auna emergencia. Estos estarán exentos del proceso de identificación una vez demuestren la tablilla queacredite que es un vehículo oficial. Así expresamente lo dispone el reglamento del caso de autos ycorresponde a las comunidades con estos controles tomar las medidas para asegurar que los vehículosoficiales y de emergencia estén exentos de estos requisitos.

Las medidas discutidas anteriormente constituyen el máximo de intervención que consideramospermisible sin que queden frustrados los propósitos de la Ley. Aclaramos que la Asociación CalleMaracaibo y Vecinos Unidos cuentan con un espacio de acción que va desde cero intervención con elvisitante hasta el máximo de intervención permisible aquí esbozado. Dentro de estos parámetros, yconforme a las particularidades de cada urbanización, las asociaciones de residentes podrán diseñar elsistema de control de acceso que mejor atienda sus necesidades. 17

Por entender que la Ley de Control de Acceso autoriza cierta intervención con el visitante con elpropósito de controlar el tráfico vehicular y el uso público de ciertas calles y que este tipo deintervención no activa la Sección 10 de la Constitución, revocamos aquella parte de la sentencia queestablece una analogía con las investigaciones de carácter criminal y concluye que únicamente podríadenegarse la entrada a un visitante si se cuenta con motivo fundado o sospecha razonable de que elvisitante podría cometer un delito. Revocamos también la determinación del tribunal de instancia l queresuelve que la omisión de brindar cierta información, de por sí, no puede dar base para excluir delacceso a una comunidad o urbanización.

Aunque entendemos que la sociedad está dispuesta a tolerar un tipo de intrusión mínima con sulibertad e intimidad, el hecho de que nos inclinemos a favor del bienestar y la tranquilidad de las familiasen sus hogares no significa que favorezcamos cualquier medio para alcanzar el propósito de la Ley.Conscientes de que la coartación de libertades como medida preventiva nunca ha sido bien vista, debeoptarse por el método que sea menos invasor a la intimidad del visitante. Sostenemos la validez decierta intervención con el visitante siempre y cuando ésta se ajusta a lo aquí esbozado, en aras desalvaguardar los derechos de todas las partes involucradas. Por todo ello, modificamos los sistemas decontrol de acceso implantados en la calle Maracaibo y en la urbanización College Park, por laAsociación Calle Maracaibo y por Vecinos Unidos, respectivamente, respecto al máximo de






intervención permisible con los visitantes. Los sistemas implantados deberán ser atemperado a lo aquíresuelto, de forma tal que se garanticen los derechos de los visitantes.

III.

Según expresamos anteriormente, no resta resolver la controversia sobre la actuación del tribunal deinstancia al resolver que el sistema autorizado para la urbanización College Park era contrario a la leypor dos razones: (1) por controlar el acceso en una comunidad que no había solicitado el sistema, laTorre B del condominio College Park; y (2) por obstaculizar la continuidad de la calle Santa Inésprivándose así a los residentes de la urbanización Altamesa del acceso a la avenida Glasgow, en cuyocaso consideró apropiado revocar la totalidad del permiso.

Respecto al primer planteamiento basta señalar que el mismo se ha tornado académico. Existe unacuerdo de estipulación entre Vecinos Unidos y College Park Associates, S.E., propietaria de las Torres Ay B del condominio College Park, en el cual se pactó el acceso de los residentes del condominio a travésde las calles de College Park. 18

El segundo planteamiento requiere mayor consideración. Vecinos Unidos nos señala que las enmiendasintroducidas en 1992 a la ley permiten el establecimiento de controles de acceso en comunidades cuyascalles se utilicen como acceso a otras comunidades o urbanizaciones, siempre que éstas tengan víasalternas de entrada y salida. Esta fue la interpretación que hizo el Municipio al refutar las objeciones dela Autoridad de Carreteras para endosar la parte del sistema propuesto que impedía a los vecinos de laurbanización Altamesa el acceso hasta la avenida Glasgow y finalmente conceder el permiso.

Asimismo, el Municipio sostiene que el fundamento expuesto por la Autoridad de Carreteras para negarsu endoso a parte de la propuesta en términos de que se estaría obligando a los residentes de Altamesaa utilizar una ruta mucho más larga en contra del Reglamento de Planificación Núm. 20, no es válido a laluz de las enmiendas sufridas por la Ley en el 1992. Aduce que al otorgar el permiso, el Municipiocorrectamente examinó las alternativas de acceso a la urbanización Altamesa.

Por su parte, los residentes de Altamesa levantaron, como impedimento estatutario para el cierre delsector, la existencia de una vía continua que durante treinta años ha servido a los residentes de laurbanización Altamesa como ruta de acceso a la avenida Glasgow.

Evaluemos sus planteamientos.

A.

En 1992, el esquema legal que hasta entonces regulaba las características que debe reunir el sector queinterese controlar el acceso, fue objeto de enmiendas para permitir que comunidades que hasta elmomento se veían impedidas de establecer controles de acceso pudieran beneficiarse de éstos. VéaseLey Núm. 22 de 16 de julio de 1992. 19






Un examen del estatuto advierte que la Ley permite la otorgación de permisos aun cuando resultenafectadas otras comunidades. 20 Sin embargo, aun cuando las enmiendas efectuadas en 1992 tuvieronel efecto de ampliar el número de situaciones en las que un municipio puede autorizar elestablecimiento de controles de acceso, es evidente que la Ley conservó ciertas limitaciones a laconcesión de permisos. 21 En su Sección 1, la Ley señala que un municipio podrá expedir autorizacionespara el control de acceso de urbanizaciones cuyas vías se usen como entrada a, o salida de, otras calles,urbanizaciones o comunidades, siempre y cuando:

(a) La otra calle, urbanización o comunidad tenga vías públicas alternas de entrada y salida

(b) No se impida, obstaculice o limite a los propietarios y residentes de la otra calle, urbanización ocomunidad el flujo vehicular y peatonal por las vías y aceras públicas que tengan continuidad entre lascalles, urbanizaciones o comunidades de que se trate. 23 L.P.R.A. sec. 64 (Supl. 1996) (énfasis suplido).

El texto del inciso (a) resulta claro de su faz. Respecto al inciso (b), su análisis requiere precisar en primertérmino si se trata de una vía que tiene continuidad entre las urbanizaciones o comunidades encuestión. De ser ése el caso, habría que determinar si se está impidiendo, obstaculizando o limitando elflujo vehicular a los residentes de la otra urbanización o comunidad.

La Ley de Control de Acceso no provee una definición de lo que constituye continuidad. Tampocohemos encontrado reglamento alguno que nos provea una guía de lo que se quiere decir concontinuidad en el contexto de vías públicas. Conscientes de que se trata de un área de planificaciónurbana cuya interpretación podría tener un efecto significativo en materia de flujo vehicular, veamosqué tipo de continuidad entre calles puede activar la prohibición al otorgamiento del permiso. Eltérmino continuidad significa, en términos generales, la unión natural que tienen entre sí las partes delcontinuo. Real Academia Española, Diccionario de la Lengua Española 391 (21ra ed., 1992). A su vez, elhecho de que algo sea continuo implica que se extiende sin interrupción. Al determinar qué vías sereputarán continuas en el contexto de la Ley de Control de Acceso, es necesario considerar tanto lanaturaleza física de las vías en cuestión como el historial del flujo vehicular en éstas.

En relación a la estructura física de las calles, no se trata de que exista una mera conexión física entrecalles. De ser ése el único factor a considerar, como señaló el tribunal de instancia, todas las víaspúblicas de nuestra jurisdicción tendrían una "continuidad" de este tipo con alguna calle o camino. Setrata más bien de vías que fueron diseñadas como arterias que sirvieran para comunicar o conectarbarrios, comunidades, avenidas o sectores entre sí; de calles que no terminan o "mueren" en laurbanización a ser controlada. Se trata, además, de vías a través de las cuales los vehículos puedentransitar y discurrir con fluidez de un sector a otro sin tenerse que desviar a calles de menor importanciapara llegar a determinado lugar. Si se determina que nos encontramos ante una vía que satisface laanterior descripción de continuidad, procede evaluar si tradicionalmente ha sido utilizada como una víaprincipal o si el patrón de flujo vehicular a través de ella la ha convertido en una vía importante oprincipal. En este sentido, habría que examinar el historial de flujo vehicular a través de la misma. Paraello consideramos imprescindible ", la realización de los estudios de tránsito pertinentes con el 1






propósito de determinar si el sistema propuesto impediría, obstaculizaría o limitaría dicho flujovehicular. Por considerar que se trata de un área neurálgica de planificación y que los municipios deordinario no cuentan con la pericia necesaria para hacer ese tipo de determinación, debe otorgarse grandeferencia a la recomendación que emita la agencia especializada al respecto, en este caso la Autoridadde Carreteras adscrita al Departamento de Transportación y Obras Públicas, previa la realización de losestudios pertinentes. 22

Al exigir este análisis la Ley pretende que la instauración de controles de acceso en comunidades norepresente una interferencia irrazonable para el flujo vehicular. El ordenamiento creado por la Ley deControl de Acceso no pretende ceder a grupos de individuos o asociaciones de residentes el controlestatal del flujo de vehículos en vías principales o de vías que tradicionalmente se han utilizado paraconectar entre sí sectores importantes de nuestros pueblos. Por ello, aun cuando una comunidad cuentecon las vías alternas de entrada y salida, según contempla el inciso (a), si el establecimiento de portoneso barreras tiene el efecto de "controlar" una vía que conecta a sectores importantes y de flujo vehicularconstante de forma tal que lo obstaculiza o limita, el inciso (b) de la Sección 1 obliga al municipio adenegar el permiso. 23 L.P.R.A. sec. 64(b) (Supl. 1996).

Por otro lado, el hecho de que la comunidad interesada en controlar el acceso de vías que se usencomo entrada o salida a otras comunidades cumplan con las condiciones establecidas en la Sección 1de la ley, no obliga al municipio a conceder un permiso. Hay otros aspectos que deben serexaminados. En este sentido, debe considerarse la razonabilidad del sistema solicitado en relación alefecto negativo que pueda tener en la comunidad afectada y en el interés público. Además, deberáevaluarse la naturaleza de las vías públicas alternas de acceso que queden disponibles (condiciones deseguridad, tamaño, efectos del cambio en el flujo de vehículos, etc.) y si éstas constituyen unaalternativa onerosa a la comunidad afectada. De hecho, una lectura de la Ley advertirá que la mismaexpresa que el Municipio podrá autorizar el cierre en las circunstancias que se satisfagan los requisitosde la Sección 1, no que deberá concederlo. De este modo, si la gravedad de los efectos negativos a laotra comunidad ameritan o no la denegación, es discreción del municipio y como toda determinaciónadministrativa sujeta a revisión judicial, no se revocará a menos que no esté debidamente sustentada enel expediente. Fuertes y otros v. A.R.P.E., Op. de 17 de diciembre de 1993, 134 D.P.R. _ (1993).

Examinado y delimitado el término continuidad de la Ley de Control de Acceso, pasemos a evaluar elcaso de las calles Santa Inés y Compostela.

B.

De los mapas de la urbanización que constan en los autos se desprende que la calle Santa Inés deAltamesa no termina en dicha urbanización, sino que sirve para conectar esa comunidad con CollegePark y a su vez con una avenida de importancia. No se trata aquí de una mera conexión física entrecalles vecinales. Véase, Apéndice. De hecho, la calle Santa Inés no sufre ninguna interrupción en elpunto en que comienza a llamarse Compostela y la diferencia entre ellas se debe más bien a que unasección pertenece a la urbanización Altamesa y la otra a College Park.






No empece el hecho de que una u otra vía perteneciera a determinada urbanización desde que fueraconstruida, lo determinante al evaluar la propuesta de control es la realidad que impera al momento dela solicitud del control de acceso. De la prueba presentada se desprende que el tránsito en esta rutadesemboca finalmente en la avenida Glasgow, una vía principal e importante.

Aunque ciertamente el propósito de las últimas enmiendas a la Ley fue ampliar el número decomunidades que cualifican para un sistema de control de acceso, no debemos olvidar que 1 comoconsecuencia del crecimiento y desarrollo de nuestros pueblos y del aumento en el número de vehículosde motor que discurren por nuestras carreteras, existen áreas residenciales que tienen calles que se hanconvertido en enlace entre comunidades muy concurridas. En vista de lo anterior, y al evaluar lasituación particular de las vías involucradas, estimamos que en el presente caso hay continuidad entrelas vías afectadas.

En relación a la segunda parte del análisis del inciso (b) de la Sección 1 de la Ley, respecto a si la barreraentre la calle Santa Inés y la Compostela interrumpe el flujo vehicular entre College Park y Altamesa, elexpediente ante nos no provee la información necesaria para hacer esa determinación.

Debemos destacar que la Ley de Control de Acceso específicamente contempla unas salvaguardas paraevitar un impacto detrimental en la congestión vehicular que ya nos aqueja. Estas salvaguardas fueronignoradas por el Municipio en este caso. En este contexto, al concentrarse en refutar las objeciones de laAutoridad de Carreteras, el Municipio ignoró la segunda limitación respecto a la obstaculización del flujovehicular en vías que tuvieran continuidad entre las urbanizaciones en cuestión.

Además, es importante señalar que la determinación del Municipio fue tomada en contra de los criteriosde la agencia especializada en materia de flujo vehicular sin una justificación basada en las necesidadesdel tránsito en el área. Esta actuación es contraria a la clara política pública que trasluce la Ley deControl de Acceso al intentar integrar a las agencias especializadas en la implantación eficiente de loscontroles de acceso.

Las limitaciones impuestas por la Ley a la otorgación de permisos que afecten a otras urbanizacionestienen una poderosa razón de ser. Éstas deben considerarse siempre que las vías de la urbanización quesolicita el control sean utilizadas para entrar o salir a otra urbanización. Lo contrario sería convertir enletra muerta dicha disposición de la Ley. Del expediente no surge que el municipio hubiera evaluadoinformación relacionada al flujo vehicular aun cuando la comunidad aledaña objetó al cierre mediantelos canales provistos por ley para ello, alegando la utilización de las vías a ser "controladas".

Reiteradamente hemos expresado que aunque la actuación del municipio de ordinario es merecedorade deferencia, ello no implica una renuncia a la función revisora de los tribunales cuando ha existido unaaplicación errónea o arbitraria de la ley. Fuertes v. A.R.P.E., Op. de 17 de diciembre de 1993, 134 D.P.R._ (1993); Murphy Bernabé v. Tribunal Superior, 103 DPR 692, 699 (1975). Coincidimos con el tribunal deinstancia en que la determinación del Municipio no está sostenida por evidencia sustancial en el






expediente, visto éste en su totalidad. Así pues, por entender que la barrera permanente autorizada porel Municipio en la intersección de la calles Santa Inés y Compostela fue establecida en una calle quetiene continuidad entre College Park y Altamesa, comunidades que no se unieron en la petición delcontrol, y no se contó con la información necesaria para determinar si ésta tiene el efecto de impedir,obstaculizar o limitar el flujo vehicular por las vías públicas en cuestión, confirmamos el dictamenrecurrido y devolvemos el caso al Municipio de San Juan para que previa realización de los estudiospertinentes reexamine el sistema propuesto.

VI.

En conclusión, resolvemos hoy que la Ley de Control de Acceso, según enmendada, esconstitucionalmente válida de su faz. Confirmamos aquella parte de la sentencia que revoca el permisoconcedido a Vecinos Unidos para operar un sistema de control de acceso en la urbanización CollegePark. Revocamos aquella parte de la sentencia que resuelve que como único podría denegarse laentrada a un visitante sería si se cuenta con motivo fundado o sospecha razonable de que el visitantepodría cometer un delito.

Resolvemos que, no empece el carácter público de las calles, las asociaciones pueden controlar el accesoa las mismas, e incluso, negar su uso a quien no se someta a los requisitos mínimos aquí esbozados. Laomisión de brindar el destino o propósito de la visita, así como el nombre del visitante, cuando elresidente haya autorizado su indagación, puede dar base para no permitir el acceso a una comunidado urbanización.

Por su parte, en los sistemas de control de acceso implantados en donde al menos una de las entradassea controlada por una persona, ésta sólo se limitará a preguntar el destino o, en su defecto, elpropósito de la visita. En aquellos casos en que el residente a ser visitado así lo hubiere autorizadoexpresamente podrá preguntar el nombre del visitante y anotar dicha información en un registro. Podráanotarse, además, aquella otra información perceptible a simple vista, como lo sería el número de latablilla del , vehículo. Estos requisitos aplican tanto al acceso vehicular como al peatonal. De igual forma,resolvemos que las asociaciones de residentes deben informar mediante avisos al público el tipo deinformación que se le requerirá a los no residentes de la comunidades acogidas al régimen de control deacceso.

Reconocemos que la implantación de los sistemas de control de acceso conlleva ciertos ajustes ysacrificios por parte de la ciudadanía. La prevención del crimen, uno de los mayores problemas de lasociedad puertorriqueña contemporánea, la búsqueda del bienestar común y la protección del derechoa la vida y a la integridad física, son propósitos loables del Estado que merecen la realización de ajustesrazonables en los estilos y costumbres de los diversos sectores afectados por la ley, en armonía connuestro ordenamiento constitucional.






Se dictará sentencia de conformidad.

Federico Hernandez Denton, Juez Asociado

APENDICE

SENTENCIA


Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presenteSentencia, se confirma la parte del dictamen recurrido que revocó el permiso concedido por elMunicipio de San Juan a la urbanización College Park. Se devuelve el caso a dicho Municipio para que,previa realización de los estudios pertinentes, reexamine el sistema propuesto a la luz de nuestrospronunciamientos. Se modifica, además, aquella parte de la sentencia recurrida que resuelve que elúnico motivo para negar el acceso a un visitante sería la existencia de motivo fundado o sospecharazonable para creer que el visitante podría cometer un delito. Se resuelve que la negativa a brindarcierta información puede dar base para denegar la entrada a un visitante. No obstante, la intervenciónque le será permisible llevar a cabo a un guardia de seguridad en un sistema de control de acceso no esirrestricta y debe limitarse a los aspectos esbozados en la Opinión. En consecuencia, se ordena a lasAsociaciones Pro Control de Acceso Calle Maracaibo, Inc. y Vecinos Unidos, Inc. a tomar las medidaspertinentes para atemperar los sistemas de control de acceso por ellos implantados a lo aquí resuelto.

Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal. El Juez Asociado señor RebolloLopez concurre en el resultado sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Negron Garcia emitió OpiniónConcurrente y Disidente. La Juez Asociada señora Naveira de Rodon emitió Opinión de Conformidad enparte, Concurrente en parte y Disidente en parte.

Isabel Llompart Zeno, Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión Concurrente y Disidente - Negrón García

Opinión Concurrente y Disidente del Juez Asociado señor Negron Garcia.

San Juan, Puerto Rico a 31 de octubre de 1997.

Hoy, la mayoría del Tribunal finalmente avala la constitucionalidad de la Ley Núm. 21 sobre Control deAcceso, 1 que, por delegación válida del Estado, autoriza a asociaciones de residentes a establecersistemas para controlar el acceso vehicular y peatonal en las vías públicas dentro de su comunidad. Asílo anticipamos en nuestra Opinión Disidente en Caquías v. Asoc. de Residentes de Mansiones de RíoPiedras, res. en 25 de agosto de 1993. 2






En esa ocasión describimos así "el fenómeno explosivo de una dinámica criminosa que ha convertido elautomóvil hurtado o robado en el instrumento codiciado y favorito de la delincuencia, por la movilidad,facilidad y rapidez en que puede desplazarse y huir por las modernas vías urbanas.

El modus operandi de estos delincuentes consiste, dentro o fuera de una urbanización, hurtar o robar amano armada un automóvil. Una vez en posesión de[ éste] comienzan una serie de asaltos sucesivos através de esa u otras urbanizaciones. Las víctimas pueden ser cualquier hombre, mujer, niño, seavisitante o residente, que se encuentre en su paso en las calles, aceras o patios frontales de lasresidencias. Incluso, penetran peatonalmente y esperan sigilosamente que abran los portones, lasmarquesinas o los hogares para sorprender y así aterrorizar al residente o a familias enteras. Comosaben que el dueño del vehículo hurtado o robado lo habrá notificado a la policía, para evitar seraprehendidos durante esas fechorías, constantemente se apropian de otros vehículos, a la par quedescartan el anterior. En ocasiones hieren o asesinan al dueño u otra persona. A veces la resistenciaciudadana, a grandes riesgos y por excepción, frustra el delito. A menudo estos vehículos sonconducidos a "talleres" o abandonados en sitios deshabitados donde son desmantelados por otrosindividuos dedicados a esas actividades ilegales.

Es obvio que, en estas rápidas incursiones y giras delictivas, el uso peatonal y vehicular irrestricto delasentradas, salidas, calles y aceras no controladas de las urbanizaciones residenciales, representan elfactor más importante que les permite fácilmente transitar, consumir el delito y escapar impunemente."Es de conocimiento común que el vehículo ilegalmente apropiado es utilizado por los delincuentes parallevar a cabo fechorías tales como robos, asaltos, escalamientos y asesinatos como un medio paraimpedir su identificación por la policía." Exposición de Motivos Depara la Protección de la PropiedadVehicular, 9 L.P.R.A. sec. 3201, et seq.). Diversos estudios tienden a confirmar la interacción sustancialque existe entre el incremento de esos delitos y el consumo y tráfico del alcohol, sustancias controladaso estupefacientes." (Escolios omitidos). Caquías v. Asoc. de Residentes de Mansiones de Río Piedras,supra.

Tres (3) años han transcurrido desde esos pronunciamientos. Con el beneficio de una reflexión y eldestilado del tiempo, hemos revisitado nuestros criterios originales. Como resultado, en conciencia nosvemos obligados a reformularios en unos extremos importantes, aún a riesgo de que se nos tache deinconsistente.

Reafirmamos que la Ley Núm. 21 no constituye una prohibición absoluta al acceso a las vías ypropiedades de dominio público, sitas en estas comunidades. Su lenguaje preserva su naturalezapública. De su faz, tampoco veda ningún tipo de expresión, pues permite el uso de las calles, aceras yparques como foros públicos, con un mínimo de restricciones. Ante la alta e incontrolable incidenciacriminal que azota nuestro país, esta medida legislativa propulsa el interés apremiante del Estado demantener la seguridad y la salud de los ciudadanos. No obstante, su implantación por las asociacionesde residentes, es inconstitucional, según refrendado por la Opinión mayoritaria.






Disentimos de la interpretación mayoritaria de que la intervención con los visitantes no está bajo elmanto protector de la Sec. 10 del Art. II de nuestra Constitución 3 y la Cuarta Enmienda de laConstitución federal contra registros, allanamientos e incautaciones irrazonables. (Opinión, págs. 27-28).Al no aplicar dicha garantía constitucional, el Tribunal expande el ámbito de la intervención con losciudadanos, al punto de permitir a un guardia privado inquirir sobre el "destino o propósito de la visita,así como el nombre del visitante cuando el residente lo haya autorizado." (Opinión, pág. 43). Para lamayoría, negarse a ofrecer esta información es justificación suficiente para impedir el acceso.

A diferencia de la mayoría, consideramos que ese tipo de detención, constituye una intromisiónindebida al derecho de intimidad de los ciudadanos, que por su naturaleza, activa la referida garantíaconstitucional.

En su sustrato, esta decisión es incompatible con la reciente opinión en Pueblo v. Yin Berríos, res. en 30de enero de 1997. Allí, con nuestro disentir, 4 la mayoría anuló, por inconstitucional un registro, por elfundamento de que se trataba de un bloqueo matutino de una vía de acceso, de carácter provisional, atoda una comunidad residencial,que reveló un grado de intrusión a la intimidad "de considerableenvergadura". Nos preguntamos: )cómo es posible validar el sistema de control de acceso -que no esotra cosa que un bloqueo permanente privado de una comunidad residencial-, y negarle esa mismafacultad a la policía en bloqueos temporeros u ocasionales? Si ambas actividades son autorizadas por laAsamblea Legislativa y tienen como fines legítimos la lucha contra la criminalidad, )cómo establecer yjustificar distinto tratamiento? )No son de la misma naturaleza preventiva? )Bajo qué razonamientorestringirle a la policía su amplia facultad para intervenir con la ciudadanía por medio de bloqueos devías que conducen hacia un área residencial, y simultáneamente -ahora sin ser inconstitucional-,conferirle a un guardia privado, en un control de acceso, la facultad de detenerlo, preguntar los motivosde la visita, y en su defecto, negarle la entrada al ciudadano? )No son ambas áreas residenciales? Uncontrol de acceso permanente, )no es un método más invasivo a la intimidad que aquel realizado en unbloqueo policial temporero?

II

La Sec. 10 de nuestra Carta de Derechos, tiene como objetivo principal proteger la intimidad y dignidaddel individuo frente a actuaciones arbitrarias del Estado. Pueblo v. Santiago Alicea, res. en 18 de abril de1995; Pueblo en interés del menor N.R.O., res. en 12 de septiembre de 1994; Pueblo v. Martínez Torres,120 D.P.R. 496, 500 (1988). Ofrece protección contra todo tipo de detención personal, sea un arresto uotra clase de intervención con la libertad de movimiento, y contra registros y allanamientos de cualquierpropiedad o lugar sobre la cual el individuo tiene una expectativa razonable de intimidad. Pueblo v.Lebrón, 108 D.P.R. 324, 331 (1979); E.L.A. v. P.R. Tel. Co., 114D.P.R. 394, 402 (1983). Véase además,Chiesa, Derecho Procesal Penal de Puerto Rico y Estados Unidos, Forum, Colombia, Vol. I, Sec. 6.1, pág.280.






Su cubierta protectora disuade la actuación irrazonable del Estado. Excluye prueba ocupada ilegalmentepor los funcionarios del orden público. La razonabilidad de dicha actuación se determina mediante unbalance entre los intereses del Estado y el derecho y la expectativa a la intimidad individual.

A pesar de que el derecho a la intimidad constitucional opera ex proprio vitore, esto no significa que laSec. 10 contra registros e incautaciones y la Regla de exclusión no requieran de la actuación de losfuncionarios del Estado para activarse. Más aún, la Sec. 8 de la Carta de Derechos "opera por su propiafuerza y vigor" y es oponible entre partes privadas en una acción civil por violación al derecho a laintimidad. Arroyo v. Rattan Specialties, 117 D.P.R. 35, 64 (1986); P.R. Tel. Co. v. Martínez, 114 D.P.R. 328,339 (1983); Colón v. Romero Barceló, 112 D.P.R. 573 (1982).

Bajo la Ley Núm. 21, las asociaciones de residentes están encargadas de implantar, operar y administrarlos sistemas de control de acceso. 23 L.P.R.A. sec. 64(d). Obviamente la intervención con los ciudadanosmediante los mencionados sistemas, ocurre por la expresa delegación y cooperación del Estado. Así loreconoce la mayoría.

Al respecto, en Pueblo v. Rosario Iqartúa, res. en 26 de febrero de 1992, resolvimos que cuando unciudadano actúa como agente o instrumento del Estado, o a instancias o en cooperación con éste, seactiva la protección constitucional contra registros y allanamientos irrazonables de la Sec. 10 de la Cartade Derechos. En cuanto a las intervenciones por individuos privados, citamos con aprobación lassiguientes expresiones del Tribunal Supremo de Estados Unidos en Luzar v. Edmmenson Oil, 457 U.S.922 (1982):

"Primero, la privación tiene que ser causada por el ejercicio de algún derecho o privilegio creado por elEstado o por una regla de conducta impuesta por el Estado o por una persona de quien el Estado esresponsable. Segundo, la parte a quien se le impute la privación tiene que ser una persona de quienrazonablemente se pueda decir que es un actor del Estado. Esto puede ser porque es un oficial delEstado, porque ha actuado en con junto o ha obtenido asistencia significativa de oficiales, o porque suconducta es de otra forma atribuible al Estado." (Citas omitidas). (Enfasis suplido).

La gestión de naturaleza preventiva que realizan los guardias de seguridad contratados por lasasociaciones de residentes para la protección de los residentes y las propiedades privadas y públicasdentro de la comunidad, es una función pública que tradicionalmente se le atribuye al Estado. Losguardias privados sustituyen a los agentes del orden público en su labor de prevenir y detectar conductacriminal. 5 El haber delegado sus funciones a entes privados, no exime al Estado de responsabilidadconstitucional. Pueblo en interés del menor N.R.O., supra. Independientemente del derecho que tienenlos ciudadanos al libre acceso a las calles, la Ley Núm. 21 autoriza a estos guardias privados ainterrumpirles el paso hacia las vías públicas controladas.

Consecuentemente, estamos pues, ante una clara delegación del poder gubernamental. Además, lasactuaciones de las asociaciones de residentes en la prevención del crimen están sujetas a las aludidasgarantías constitucionales. Como resultado, los parámetros aplicables a los agentes del orden públicocuando le restringen la libertad de un ciudadano, sin orden judicial previa, limitan el ámbito permisible






de intervención por una comunidad con control de acceso; sería un absurdo constitucional que losguardias privados tuvieran más facultades que la policía.

En Pueblo v. Pacheco Báez, res. en 8 de junio de 1992, resolvimos, que una persona ha sido incautada,sólo cuando a la luz de la totalidad de las circunstancias, el modelo de una persona razonable hubierapensado que no estaba en libertad de marcharse del lugar. Lo determinante, es que la libertad delindividuo haya sido efectivamente restringida. Pueblo v. Tribunal Superior, 97 D.P.R. 199, 201 (1969).

Ahora bien, no toda intervención por funcionarios del orden público constituye una detención o unarresto. Puede intervenirse para requerir información, sin restringir la libertad. Pueblo v. Ruiz Bosch, res.en 25 de enero de 1991.

A pesar de que todo arresto sin orden judicial se presume irrazonable, por excepción se permite cuandoel agente tiene Amotivos fundados o causa probable para creer que se ha cometido un delito grave ensu presencia". Regla 11 de las de Procedimiento Criminal; Pueblo v. Pacheco Báez, supra .

Recientemente, en Pueblo v. Yip Berríos, supra, la mayoría resolvió, "que tanto bajo la Cuarta EnmiendaFederal como bajo la Constitución de Puerto Rico, la detención temporera de una persona que conduceun vehículo de motor por parte de agentes estatales constituye una incautación de la persona aúncuando la detención haya sido por un período breve de tiempo o para un propósito en específico." (Citasomitidas y énfasis suplido).

Dicho caso estableció que "la detención de un vehículo [en un bloqueo de carreteras] por parte de unmiembro de la policía queda enmarcada dentro del imperativo constitucional de que dentro de lascircunstancias del caso, tal incautación sea razonable de forma que no se lesionen los derechos de laciudadanía".

III

Estos principios, inexorablemente gobiernan la solución de este caso. Es importante señalar que la LeyNúm. 21 no establece criterios específicos que delimiten el ámbito de acción de las asociaciones deresidentes al operar los sistemas de control de acceso. En consecuencia, una evaluación de lascircunstancias particulares, determina la razonabilidad de la intervención con los ciudadanos.

Conforme la Resolución Núm. 72 del Municipio de San Juan que autorizó el control de acceso en la CalleMaracaibo-, el sistema a instalarse consistía en una entrada controlada por una barrera de metal,operada por un guardia de seguridad privado, y control remoto o tarjeta electrónica, para los residentes.Exigía un portón peatonal. 6 El portón estaría abierto al flujo vehicular de 6:00 A.M. a 7:00 P.M., exceptolos fines de semana y días feriados. Además, la Resolución ordenaba que debía garantizarse el acceso atoda persona para propósitos "legales", funcionarios gubernamentales y servicios de emergencia. Por suparte, la Junta de Directores de la Asociación instruyó al guardia de seguridad de la Calle Maracaibo apreguntar el nombre y pedir una identificación.






Más aún, podría inquirir el propósito de la visita, pero la contestación sería de carácter voluntario y nopodría negarse el acceso por este motivo. Finalmente, el guardia tenía autorización a anotar el númerode tablilla y la marca del vehículo.

Según indicado, la mayoría del Tribunal resuelve que esta intervención del guardia de seguridad noconstituye una incautación en el contexto de la Sec. 10 de la Carta de Derechos, bajo el argumento deque "el visitante permanece en libertad de evadir las preguntas e irse". (Opinión, pág. 28). Sostiene queel guardia de seguridad podrá preguntarle al conductor el lugar de su destino, o, en su defecto, elpropósito de la visita. (Opinión, pág. 29). Además, previa autorización de un residente, podrá preguntary anotar el nombre del conductor. (Opinión, pág. 30). También, podrá anotar cualquier otra informaciónque obtenga a través de sus sentidos. También, el Tribunal decide, que si el visitante se niega a ofreceresta información, será causa suficiente para negarle acceso. (Opinión, pág. 43). Finalmente en tiende,que solicitar la identificación al visitante es un método excesivo para verificar su identidad, por lo que nopodrá requerirse.

Al igual que los bloqueos de las carreteras por la policía, las comunidades sometidas al régimen de la Leyde Control de Acceso interrumpen el libre paso de los ciudadanos a ciertas vías públicas, aunque con unbloqueo permanente. En ambos ocurre una detención breve del individuo con el propósito de prevenir ydetectar cierta conducta ilegal y adelantar así un interés público. Estas intervenciones, aunque cortas,constituyen una incautación de la persona. Pueblo v. Yip Berríos, supra.

Ahora bien, según hemos dicho, no toda intervención por un agente del orden público es unaincautación. Este puede acercarse a un ciudadano en una vía o establecimiento público y solicitarle, sidesea, contestar unas preguntas. La persona está en libertad de no contestar la pregunta y seguir sucamino, por lo que no se restringió su libertad de movimiento. 7 Sin embargo, la situación ante nos esdiferente. Conforme la interpretación mayoritaria, el guardia de seguridad en el control de acceso podránegarle la entrada al ciudadano si rehúsa ofrecer su nombre y el propósito o des tino de su visita. Desdeel momento en que dicha información es condición previa para un ciudadano poder entrar a una víapública dentro de la comunidad, ha ocurrido una incautación de su persona, pues efectivamente serestringió su libertad de movimiento. A fin de cuentas, la libertad de movimiento de una persona no sóloimplica su potestad de marcharse de un lugar, sino el libre acceso a las vías públicas, sin que el Estado locondicione irrazonablemente. Al igual que en los bloqueos policíacos de carreteras, en que se verifica laidentidad del conductor, estamos también ante una restricción a la libertad y, por lo tanto, unaincautación de la persona bajo nuestra Carta de Derechos y la Cuarta Enmienda Federal.

A pesar de que la detención en los controles de acceso es una incautación de los ciudadanos, el interésgubernamental legítimo de prevenir y detectar conducta criminal en nuestras comunidades permitecierto grado de intromisión en la intimidad. 8 Como siempre, la validez de la detención

estará sujeta al análisis de razonabilidad. Al conjugar los valores constitucionales en cuestión, porimperativo, la intromisión con la intimidad ha de ser mínima. Es unánime el criterio de que la detencióndebe ser breve y el ámbito de la intervención el menos oneroso y lesivo: sólo lo necesario para la






consecución de los objetivos legítimos del Estado. Ello nos sitúa básicamente ante una encrucijadadecisoria. Elaboremos.

IV

Un análisis detallado del esquema de control de acceso nos demuestra que éste se puede implantar decuatro formas. Una primera opción reconoce un ámbito de acción amplio al guardia de seguridad,convirtiendo el sistema de control de acceso en un método efectivo de prevención de la actividaddelictiva, requiriendo información y documentación personal que permita una identificación confiablede los que entran en la urbanización. Sin embargo, esa efectividad, como veremos, es a costa delderecho de intimidad ciudadana.

La licencia de conducir es la forma más efectiva de intentar verificar la identidad del conductor. A pesarde esto, la opinión mayoritaria reconoce que el solicitar una identificación es un requisito demasiadooneroso y constituiría una intervención indebida. (Opinión, pág. 30). Más aún, el argumento mayoritariode que basta con que el guardia de seguridad anote el número de tablilla del vehículo para corroborar laidentidad del visitante es equivocado. Tomamos conocimiento judicial de la práctica común de losdelincuentes de reemplazar las tablillas de sus vehículos o de viajar en automóviles hurtados cuando seembarcan en una empresa criminal. El interés primordial del Estado es evitar su entrada a lascomunidades residenciales. La tablilla, a lo sumo, podría identificar el vehículo y su dueño, luego de quese haya entrado a la comunidad y sólo cuando se realice a posterior) una investigación policíaca en elDepto. de Transportación y Obras Públicas. Nada indica sobre la identidad del conductor.

Una segunda opción sería requerirle al conductor del vehículo que se detenga y provea la siguienteinformación: su nombre, nombre y dirección del residente que pretende visitar y el propósito de suvisita. Negarse a proveer esta información le permite al guardia impedirle acceso al vehículo y susocupantes. Este esquema clasifica a las personas en dos (2) categorías: visitantes y otros. Comosabemos, el ciudadano tiene derecho al uso libre de las vías públicas del país. El visitante es el "quevisita", y visitar es "ir a ver a uno en su caso por cortesía, atención, amistad, o cualquier otro motivo".Diccionario de la Real Lengua Española, Madrid, (1992), pág. 1488. Esa caracterización es el puenteconceptual que lleva a la mayoría a privatizar las vías públicas residenciales y extender los patiosprivados y las puertas de las residencias hasta los portones de entradas, controlados por guardias deseguridad privados. La opinión mayoritaria convierte de iure y de facto en fincas privadas las carreteras,vías y áreas objeto del control de acceso. 9 Cuando se parte de la premisa de que sólo los "visitantes"pueden entrar, se configure así unas violaciones al invertir el derecho de intimidad. Nótese que lamayoría afirma que el residente puede autorizar "que se indague al respecto la identificación de susvisitantes, incluso preguntar su nombre". Como única forma de controlar la entrada, )vamos a ser taningenuos y pensar que los residentes no darán esa autorización? )A quién pertenece la expectativa deintimidad en las vías públicas? )Es al ciudadano que utiliza la vía pública o al residente que está en su






hogar? )Cómo entonces, argüir que la intimidad del ciudadano puede ser violada por autorización delresidente? )Bajo qué misterioso razonamiento la intimidad del residente es fundamento para violar laintimidad ciudadana en las vías públicas? Obviamente, el derecho de intimidad del ciudadano usuario delas vías públicas del país no depende de una renuncia a la intimidad por quienes no la poseen: losresidentes. El análisis mayoritario sería permisible sólo si se tratara de una persona que dentro del patio,toca las puertas e intenta entrar en una residencia privada; pero, )cómo extenderlo al ciudadano en lavía pública?

La Ley sobre Control de Acceso no tuvo el propósito ni el efecto de privatizar las carreteras, vías y áreasobjeto del control de acceso. Atendiendo esta realidad, el ex-senador Fernando Martín, en el debate dela Asamblea Legislativa advirtió que ello requería una transformación jurídica mucho más compleja. 10

El Código Civil, Art. 256, 31 L.P.R.A. sec. 1025, des cribe las calles como bienes de uso público en PuertoRico y en sus pueblos, costeadas por los mismos pueblos o con fondos del Tesoro de Puerto Rico. 11 LaAsamblea Legislativa tiene la potestad de enmendar el Código Civil y otras leyes para traspasar las callesresidenciales a bienes de uso privado. Claro está, una vez dejen de ser bienes de uso público, sumantenimiento no podrá ser con fondos públicos municipales o estatales. Conllevaría el que con eltraspaso de las calles se traspase el costo de mantenimiento de éstas, incluyendo el alumbrado,reparaciones y responsabilidad civil sobre éstos. El efecto sería el que las calles se convirtieran en bienesde uso común limitado de las urbanizaciones con todas las responsabilidades, obligaciones y problemasque esto conlleva.

Ante estas consecuencias, no puede obligarse al ciudadano a dar el nombre, mostrar la licencia deconducir ni la del vehículo, explicar el motivo de su visita. Esa información y documentación ha de sersuministrada voluntariamente; dejar de proveerla no podría, por sí sola, invocarse como razón paranegar el acceso. Condicionar así la entrada, sería otorgarle al guardia privado más autoridad de la quetiene la policía del país. También constituye una intromisión irrazonable en la intimidad del ciudadano.

Implantar estas últimas medidas exige advertencias claras y debidamente rotuladas antes de detener alconductor. Si el guardia de seguridad privado, a base de sus observaciones, información, conducta delconductor y cualesquiera otros datos disponibles, llega a convencerse o tuviera motivos fundados paracreer que se ha cometido o intentará cometer un delito de permitir el acceso, sólo entonces podránegar la entrada y notificar a la policía inmediatamente. Demás está decir que el guardia únicamentepodrá efectuar un arresto en aquellas situaciones en que una persona particular puede arrestar,conforme la Regla 12 de Procedimiento Criminal. 12

Una tercera opción refrendaría un sistema que permita la entrada a todas las personas que así lo deseeny que el guardia de seguridad se limite a tomar la información relacionada con las característicasexternas de: el conductor, los pasajeros (sexo, señas de identidad, indumentaria, entre otros) el vehículo(tablilla, marca, modelo, año, color,






etc.) y en el caso del peatón, su descripción física. Bajo esta alternativa, el control no es absoluto y sepuede afectar la fase de prevención de la conducta criminal que el Legislador quiso poner en vigor con laaprobación de la Ley Núm. 21. Esta opción reduce parcialmente la posibilidad de que el guardia deseguridad pueda advertir, de que el conductor ha cometido o intentado cometer un delito en supresencia (conducir sin estar autorizado; vehículo no tiene el registro debido o está con la tablillaalterada), o tener motivos fundados para creer que realmente se ha cometido un delito grave (presenciade armas visibles; apropiación de un vehículo y otros). Este sería el método menos oneroso de intervenircon la ciudadanía que desea acceso a una urbanización cerrada.

La cuarta opción salvaguarda el interés que promulga el sistema de control de acceso por barreras bajola Ley Núm. 21, como mecanismo de prevención y detección de actividad delictiva -sobre todo, el hurtoo robo armado del automóvil ("carjacking")- erigiendo un obstáculo en la vía pública de modo que todoconductor se vea obligado a usar determinada entrada y salida vigilada, reducir la velocidad y detenerbrevemente la marcha. Se logra así canalizar adecuadamente el tránsito vehicular de entrada y salidapor determinadas calles. El conductor viene obligado a detener el vehículo, momento en el cual elguardia de seguridad puede formularle ciertas preguntas e incluso requerirle su licencia de conducir yregistro vehicular todo ello, voluntariamente. Cabe señalar que tanto las opciones tres y cuatroprotegen el derecho de intimidad de los ciudadanos que transiten estas vías públicas de la forma menosonerosa. No obstante, la cuarta es superior porque adelanta más el interés gubernamental detrás de laLey Sobre Control de Acceso. Al guardia tener un mínimo contacto con el ciudadano podría darle accesoa información o impresiones dirigidas a prevenir un crimen y, por consiguiente, alertar a las autoridadespara que estas actúen conforme a su deber.

La concepción de diseño, barreras y obstáculos no es nueva. Por décadas el Depto. de Transportación yObras Públicas ha usado badenes, conocidos como "policías acostados", cuya presencia, en efecto,obliga a reducir la velocidad del tránsito vehicular. Por analogía, las barreras de control de accesoreducen significativamente la entrada y salida de vehículos. También los detienen brevemente con elpropósito más práctico y refinado de que el guardia pueda inquirir y obtener información voluntaria alrespecto, recopilar datos percibidos a través de sus sentidos y, ante conducta altamente sospechosa,comunicarse con las autoridades policíacas para que éstas investiguen. De esta forma, se limitagrandemente el modus operandi criminoso; se restringe la movilidad, facilidad y rapidez en que podríandesplazarse y huir aquellos delincuentes que usan vehículos propios o hurtados para cometer susfechorías.

V

La mayoría reconoce que las calles son bienes de dominio y uso públicos (Opinión, pág. 19). Aún así,pretende justificar la intervención con la ciudadanía a base del argumento de que dicha intervención "esde naturaleza preventiva", parecida a la que se permite en "los parques, estadios, coliseos y otros






edificios públicos, ciertas áreas de los aeropuertos y bases militares." (Opinión, pág. 28). No es necesariomucho esfuerzo mental para advertir que no son equiparables las vías públicas residenciales del país conlos parques, estadios, edificios públicos y, sobre todo, bases militares.

Más aún, los parques, plazas y las calles constituyen foros públicos tradicionales de divulgación yexpresión de ideas. Son lugares idóneos para que entidades de escasos recursos económicos, que notienen acceso a los medios de comunicación masiva (radio, televisión y prensa), divulguen sus ideas.Véase, Pacheco Fraticelli v. Cintrón Antonsanti, 122 D.P.R. 229, 241-242 (l988).

La Sec. 4 del Art. II de nuestra Constitución y la Primera Enmienda Federal protegen la libertad deexpresión en foros públicos. A pesar de que este derecho no es de carácter absoluto, el Estado sólopodrá reglamentarlo en cuanto a tiempo, lugar y manera, siempre y cuando la reglamentación seaneutral, sobre el contenido y cuando fomente un interés apremiante del Estado. Tampoco puedeimpedir la existencia de otros métodos de expresión. Perry Education Assn. v. Perry Local EducatorsAssn., 460 U.S. 37, a la pág. 45; Unión Nacional de Trabajadores de la Salud v. Secretario de Salud, res.en 16 de abril de 1993; Aponte Martínez v. Lugo, 100 D.P.R. 282 (1971). De hecho, el carácter de foropúblico tradicional es independiente de su naturaleza residencial o comercial. Frisby v. Schultz, 487 U.S.474, 480-481 (1988).

La Opinión mayoritaria guarda silencio sobre este extremo. Debido a la importancia del derecho a lalibertad de expresión de todos los ciudadanos, es necesario que entre las medidas adoptadas para laimplantación del sistema de control de acceso se garantice la entrada de individuos o agrupaciones queinteresen expresar sus ideas y/o repartir propaganda, así como de cualquier otra persona, que deseellevar un mensaje a los residentes de esa comunidad. Sin embargo, tomando en consideracióncircunstancias en que la convivencia y la necesidad pública así lo requieran, estas actividades se puedenregular. Rodríguez v. Secretario deInstrucción, 109 D.P.R. 251 (1979).

Antonio S. Negron Garcia, Juez Asociado

Opinión de Conformidad - Naveira de Rodón

Opinión de Conformidad en parte, Concurrente en parte y Disidente en parte emitida por la JuezAsociada señora Naveira de Rodon.

En San Juan, Puerto Rico, a 31 de octubre de 1997.

"En épocas críticas como la que vivimos, de crisis económica, creciente desempleo y alta incidenciacriminal que atenta contra la seguridad personal de todos los integrantes de nuestra sociedad, dondelos valores sociales parecen estar en proceso de mutación y las instituciones básicas bajo constanteasedio, gravita la tentación de anteponer lo que se percibe en un momento dado como un mecanismorápido y efectivo para obtener un fin legítimo y conjurar uno de los múltiples problemas que acosan yagobian a nuestra sociedad, aunque esto lleve consigo dar al basta con los valores ético-morales másfundamentales del hombre: su dignidad, integridad y derecho a la intimidad.






Tenemos el deber de resistir esta tentación." Arroyo v. Rattan Specialties, Inc., 117 D.P.R. 35, 57 (1986).(Notas al calce omitidas.)

Estamos conformes con la parte III de la opinión

mayoritaria, en la que se hace una interpretación estatutaria respecto a la legalidad de un permisoconcedido por el Municipio de San Juan, por razón de tener el efecto de controlar el acceso acomunidades que no lo habían solicitado y por contravenir la disposición que impide el establecimientodel control en una calle que tenga continuidad con la de otra urbanización o comunidad. Concurrimos,además, con la determinación respecto a la constitucionalidad de la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de1987, según enmendada. Por las razones que expondremos, disentimos, sin embargo, de lo resuelto porla opinión mayoritaria respecto al ámbito de actuación constitucionalmente permisible al amparo dedicha ley. Veamos.

Ante el reconocido problema social relacionado con el alto índice de criminalidad, la AsambleaLegislativa aprobó la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, "[p]ara autorizar [la concesión de] permisos oautorizaciones para el control del tráfico de vehículos de motor y el uso público de las calles enurbanizaciones o comunidades residenciales públicas y privadas que tengan un solo acceso o que tenganmás de un acceso, pero que no constituyan una vía de paso o de comunicación por el que se tenga quetransitar para llegar a otras comunidades y para establecer condiciones". Parte introductoria de la LeyNúm. 21, supra, Leyes de Puerto Rico, 1987, pág. 67. 1

La "Ley de Control de Acceso" tiene el propósito de crear un mecanismo que permita acciones concretese inmediatas para atajar el problema de la criminalidad. Delega a los residentes de una urbanización ocomunidad, constituidos en Consejo, Junta o Asociación, previa autorización del municipio donderadique la urbanización o comunidad, la facultad de establecer mecanismos para controlar el acceso,tanto vehicular como peatonal, a sus urbanizaciones o comunidades. Pretende salvaguardar el bienestarsocial general en el área de la seguridad.

No nos corresponde desde este estrado pasar juicio en cuanto a aspectos filosóficos sobre los cualespueda incidir la medida ante nuestra consideración; no podemos decidir la controversia que se nospresenta exclusivamente en atención a estas consideraciones. Estos son asuntos que competen a laRama Legislativa del Gobierno, dentro del proceso plenamente político en el que se desarrolla suencomienda. Sobre esta rama del gobierno recae la importante responsabilidad de desarrollar la políticapública en diversas áreas de nuestra sociedad. Una de éstas es sin lugar a dudas la seguridad general.Reconociendo la escasez de los recursos ordinarios con los que cuenta el Estado en nuestra sociedaddemocrática moderna, no podemos coartar la habilidad de la Rama Legislativa para acudir a mediosextraordinarios para lograr el fin deseado.

Nuestra función, sin embargo, tampoco puede ser la de meros observadores silentes. Tenemos unafunción de trascendental importancia. Desde una perspectiva objetiva,fuera del fragor político que






caracteriza las gestiones que efectúan las demás ramas del gobierno, debemos resolver lascontroversias que se nos presentan. Cuando, como en los casos de autos, se impugna una ley, ya por suletra o por las actuaciones que se toman al amparo de la misma, debemos analizar la situación ydeterminar si la ley o las actuaciones concomitantes trascienden el ámbito de lo legítimo. Cuando laimpugnación se hace con referencia a la Constitución, la ley fundamental que consagra, entre otros, losderechos personales esgrimibles contra el Estado, de haberse efectivamente trascendido los linderos delo legítimamente permisible, debemos así declararlo y negarle efectividad a la ley o a la actuaciónimpugnada.

En los casos de autos, varias personas perjudicadas por la implantación de los sistemas de accesoimpugnados alegan que la "Ley de Control de Acceso" es inconstitucional, tanto de su faz como en suaplicación. 2 Señalan que la misma incide impermisiblemente sobre varios derechos constitucionales; asaber, la igual protección de las leyes, el debido proceso de ley, tanto en lo sustantivo como en loprocesal, 3 y el derecho a la intimidad. 4 Añaden que la ley es constitucionalmente impermisible, dadoque transfiere bienes de uso público para fines privados. 5

Nos parece, sin embargo, que la justa solución de este caso sólo requiere que apliquemos principiospropios del debido proceso de ley, en su vertiente sustantiva. 6 La cláusula constitucional que confiere ala persona la facultad de reclamarle al gobierno la observancia de un debido proceso de ley tiene sucontraparte en las Enmiendas V y XIV de la Constitución Federal. Rivera Santiago v. Srio. de Hacienda,119 D.P.R. 265, 273 (1987). Cuando se alega la violación de un derecho fundamental, la cláusula deldebido proceso de ley impone la necesidad de que se efectúe un análisis estricto, que no está disponiblecuando la legislación incide sobre derechos o intereses de menor jerarquía. Siendo el derecho a laintimidad uno de naturaleza fundamental, que está expresamente reconocido en nuestra Constitución yque merece gran consideración en nuestro sistema democrático de gobierno, debemos aplicar al análisisdel presente caso los criterios propios de un escrutinio estricto.

No podemos estar de acuerdo con la caracterización que hace la mayoría de la información que sepermite se le exija a una persona para que ésta pueda obtener acceso a una comunidad acogida alrégimen de control de acceso. La mayoría entiende que esta información es una "que se derive delmovimiento de los ciudadanos por las vías públicas del país", y por ende, "merecedora de una menorprotección". Nada más lejos de la verdad. Ciertamente, el requerirle a una persona tener que dar sunombre, expresar su destino o el propósito de su visita y luego llevar un registro sobre esta información,no equivale, ni se trata de "información que se derive del movimiento de los ciudadanos por las víaspúblicas del país". Estas actuaciones, que se asemejan a las permitidas y toleradas en los estadospoliciacos, inciden sobre el fundamental derecho a la intimidad, que en una democracia es un derechomerecedor de un alto grado de protección. Reiteramos, pues, que estamos ante una situación querequiere apliquemos criterios propios de un escrutinio estricto. El mismo ha sido descrito en variasformas. Supone, en esencia, (1) que la legislación o la actuación impugnada responda a un interésestatal apremiante, (2) que la medida promueva necesariamente la consecución de dicho interés, y a su






vez (3) que incida lo menos posible sobre el interés fundamental protegido. San Miguel Lorenzana v.E.L.A., Op. del de noviembre de 1993, 134 D.P.R. _ (1993), 93 .T.S. 135; Arroyo v. Rattan Specialties. Inc.,supra. El análisis realizado de conformidad con estos criterios debe seguir un curso integrado, de formatal que la determinación a la que se llegue sea el producto de un balance objetivo de los intereses enjuego. Es decir, cuando exista un interés apremiante reconocido, si la medida no lo adelantadirectamente, la misma debe ser declarada inconstitucional. Si lo adelanta directamente, pero existenotras medidas menos incisivas sobre el interés personal protegido, la medida debe ser igualmentedescartada.

Coincidimos con la apreciación de la mayoría a los efectos de que la "Ley de Control de Acceso", de sufaz, es constitucionalmente viable. Ello porque va dirigida a atender un interés apremiante relacionado ala seguridad pública y porque el mecanismo que adopta, un sistema mediante el cual se faculta a lasorganizaciones residenciales a controlar el acceso a dichas comunidades, adelanta dicho interés,incidiendo lo menos posible sobre intereses fundamentales protegidos. El balance de los interesesinvolucrados sostiene la validez de la ley de su faz. Es en atención a los medios adoptados por lasasociaciones de residentes para poner en práctica la facultad delegada que pueden surgir situacionesque ameriten inclinar la balanza en favor de la protección del derecho a la intimidad. 7 En relación aestas actuaciones, tomadas al amparo de la referida legislación, debemos aplicar los mismos criteriosanalíticos al auscultar su viabilidad constitucional. En este sentido debemos resaltar el tipo de controlimplantado por la Asociación Pro Control de Acceso de la Calle Maracaibo, Inc. que es objeto deimpugnación en el presente caso. Sus características surgen de una resolución emitida por la Junta deDirectores de la Asociación. Dicha resolución, dispone en lo pertinente, lo siguiente:

"Toda persona, previo identificarse conforme lo dispuesto en esta Resolución tendrá acceso al áreageográfica bajo el sistema de control de acceso con el propósito de uso de las áreas públicas para finesreligiosos, cívicos, comerciales, políticos, servicios públicos o privados y cualquier otro legal.

Por control de tránsito se entenderá como la reglamentación del movimiento vehicular en la calleMaracaibo que dispone la orden del Municipio de San Juan.; pero que no limita el derecho a ningunapersona a seguir disfrutando y usando el área pública (sic) que caen y estén dentro del sistema decontrol de acceso .

El guardia de seguridad en forma cordial y respetuosa preguntará a la persona su nombre y pedirá suidentificación (licencia, tarjeta electoral o cualquier otro [sic] disponible). Luego preguntará el propósitode su visita; aunque la contestación a esta pregunta es voluntaria y no podrá usarse para negar elacceso. El guardia anotará en su registro la marca del vehículo y número de tablilla; y en (sic) formainmediata procederá a dar acceso al ciudadano.

De entender el guardia de seguridad que la conducta del ciudadano es una dirigida o motivada acometer un acto ilegal llamará en (sic) forma inmediata a la policía estatal o municipal para lainvestigación pertinente de acuerdo a la ley.






Los vehículos oficiales del Gobierno de Puerto Rico, el Gobierno Federal, Municipal o de emergenciaentrarán exentos del proceso de identificación." Alegato parte recurrida ante el Tribunal de PrimeraInstancia, Exh. II, pág. 426. (Enfasis en el original.)

Al analizar el anterior esquema, la opinión mayoritaria define el campo de acción permisibleestableciendo los siguientes parámetros que deberán seguir las asociaciones de residentes al implantarlos sistemas:

1. Deberán poner una notificación que dé aviso adecuado de los requisitos que se le requerirán alconductor, de manera que si no está de acuerdo con ellos pueda retroceder antes de detenerse frente ala persona encargada de controlar el acceso.

2. Igualmente, deberán existir avisos informándole a los conductores de la existencia de un área deacceso controlado y que al llegar al punto de control deberán detener sus vehículos brevemente con elobjetivo de indagar su nombre y destino o propósito.

3. La detención en el punto de control no deberá tomar más tiempo que el que sea razonable para hacerlas mencionadas averiguaciones.

4. Las preguntas que podrán realizarse se limitarán a: el nombre del conductor, el lugar o destino o, ensu defecto, el propósito de la visita.

5. El guardia podrá, además, obtener toda otra información a través de sus sentidos.

6. El guardia podrá anotar toda la información que obtenga mediante los mecanismos consignados enlos incisos 4 y 5.

7. Las asociaciones de residentes podrán establecer horarios nocturnos en los cuales no se podrá entraral área sujeta al sistema de control, aún para propósitos legítimos, ello de conformidad con lasparticularidades de la comunidad y sujeto a un análisis de razonabilidad.

8. La omisión de brindar cualquier información que le sea requerida puede dar base a que se le impida elacceso.

9. Sólo podrá llevarse un registro de visitas si el residente lo autoriza.

10. Iguales criterios aplican para controlar el acceso peatonal a las áreas sujetas al régimen de control. Elesquema propuesto en la opinión mayoritaria altera e l esquema impugnado en los siguientes extremos:exige la ubicación de anuncios informando la existencia del sistema de control y la información que lesserá requerida; elimina el requisito de proveer una identificación; permite que se establezcan horariosen los que se impida totalmente el acceso; indica que el registro sólo podrá llevarse si el residente loautoriza; hace extensivo los criterios para controlar el acceso peatonal a las áreas sujetas al régimen.






Ambos esquemas autorizan que se niegue el acceso al área controlada. El esquema impugnado lopermite cuando no se provea la identificación solicitada, pero hace voluntario el contestar preguntassobre el propósito de la visita. El esquema adoptado por la mayoría, permite que se vede el acceso al noproveerse la información solicitada, haciéndose extensivo dicho efecto a la omisión respecto a proveer

información relativa al propósito de la visita. Además, permite que se prohiba la entrada en un horarionocturno designado por las asociaciones de residentes de forma razonable y en atención a lascaracterísticas particulares de la comunidad. Analicemos la legalidad de estos esquemas, a la luz de laley al amparo de la cual se crean y de los requerimientos constitucionales aplicables a este tipo desituación.

Comenzamos por consignar enfáticamente que a la luz de la delegación efectuada por la "Ley de Controlde Acceso", cualquier esquema que de forma alguna prohiba el paso al área controlada excede lafacultad delegada y es por lo tanto totalmente impermisible. 8 Control no es sinónimo de exclusión, sinode supervisión ordenada. 9 Tanto el esquema impugnado como el propuesto adolecen de este defecto:permiten que la entrada al área controlada sea prohibida bajo determinadas circunstancias. Esto,sencillamente, es totalmente impermisible a la luz del alcance de la facultad delegada.

Además, el excluir la entrada por las razones consignadas en ambos esquemas, es decir, por noidentificarse o no proveer la información requerida, de forma alguna adelanta el propósito de la Ley.Recordemos que ésta permite que se controle el acceso con el propósito de disminuir la incidenciacriminal en las áreas controladas. La teoría bajo la cual puede sostenerse la existencia de una correlacióndirecta entre las disposiciones de exclusión en los esquemas reseñados y los propósitos de la leypresupone definitivamente las siguientes consideraciones: que la persona que no provea la informaciónrequerida es un criminal; que la persona que la provea no lo es; que toda persona que vaya a entrar a unárea controlada durante horas de la noche expresando un propósito que no sea visitar algún residenteva a cometer algún delito. No creemos que alguno de estos presupuestos pueda sostener un análisislógico. Su efectividad es meramente especulativa. No es difícil pensar que una persona que busca accesoa una comunidad restringida, bajo cualquiera de los dos esquemas, podrá lograrlo sin mayoresproblemas proveyendo información falsa. Esto no se evita requiriéndole una identificación que tambiénpuede ser falsificada. Sencillamente, no hay correlación entre los propósitos que busca la ley y losmecanismos propuestos. Se insinúa en la opinión mayoritaria que el mecanismo sirve para disuadir a lapersona que considera entrar al área controlada para delinquir. Como hemos visto esta correlación escuestionable. Lo que es indudable, sin embargo, es que el mecanismo tiene otros efectos indeseables,como impedir injustificadamente el acceso de personas que no quieren delinquir, pero que tampocodesean revelar asuntos que no le competen a terceros. Existen otros mecanismos menos onerosos quetienen el mismo efecto disuasivo. Ante el reconocimiento de que los mecanismos propuestos noadelantan de forma alguna los propósitos de la ley, poco importa analizar el grado de intromisión de lasmedidas en los derechos fundamentales afectados. Ante este reconocimiento nos parece totalmenteimpermisible avalar cualquier grado de incidencia con los derechos protegidos.






A la luz de los propósitos de la ley y los principios constitucionales aplicables, sostenemos que lossistemas de control de acceso impugnados en los casos de autos deben exhibir las características quediscutiremos a continuación. Cabe en este momento efectuar una importante aclaración respecto alalcance de nuestras expresiones. No podemos perder de vista que en el presente recurso tratamos unplanteamiento de inconstitucionalidad de una ley en relación a su aplicación. Por lo tanto, el análisis secircunscribe a los hechos particulares que presentan los casos de autos. En este sentido cabe señalarque en los sistemas de control de acceso impugnados existía una persona asignada a la entrada del áreacontrolada. Es por ello que incorporamos este hecho al análisis que efectuamos. Sin embargo, por noestar planteado no entraremos a considerar si en todas las comunidades de acceso controlado, al menosuna de las entradas debe tener una persona a cargo de la misma. Veamos las características que a tenorcon lo anterior deben presentar los sistemas impugnados.

1. Deben ponerse anuncios que informar de forma visible y clara (a) la existencia del sistema de control,(b) que la persona tendrá que detenerse brevemente y (c) las preguntas que se le harán. Este anunciosirve para que las personas que se acerquen a un área controlada tengan conocimiento adecuado de laexistencia del mismo. Además, al informar sobre el ámbito de actuación permitido se reducirá laposibilidad de abusos por parte de la persona que administre el sistema. También, la persona quesolicite acceso tendrá conocimiento de los derechos que le amparan.

2. Podrá preguntársele el nombre, el lugar a visitar o el propósito de su visita. La contestación a estaspreguntas deberá ser enteramente voluntaria y la omisión de proveer una contestación a cualquiera deellas por parte del visitante no podrá utilizarse para prohibirle la entrada a la comunidad o dilatarirrazonablemente su acceso. El hecho de la voluntariedad de la contestación se consignará también enlos anuncios que deberán ponerse, de conformidad con lo indicado en el inciso segundo anterior.Nótese que la voluntariedad en el presente esquema se distingue del que promueve la mayoría, en lamedida que este último supone que la persona no tendrá que proveer la información que se le pide,pero en ese caso se le podrá negar la entrada al área controlada.

3. Podrá anotarse el nombre de la persona, el lugar a visitar o el propósito de la visita, de ser provistaesta información. Podrá anotarse, además, las características del vehículo en el que transita. La personaa cargo del control podrá notar a base de sus sentidos el color, la tablilla, la marca y el modelo delmismo.

4. En todo caso podrán anotarse también las horas de entrada y salida.

5. Se podrá intervenir para detener a la persona, sólo cuando surjan circunstancias que justifiquen unarresto por persona particular bajo la Regla 12 de Procedimiento Criminal, 34 L.P.R.A. Ap. II. Es decir,podrá ser arrestada: inmediatamente, cuando la persona haya cometido o haya intentado cometer undelito en su presencia; o cuando habiéndose cometido un delito grave, se tuvieren motivos fundadospara creer que la persona arrestada lo cometió.

6. Tanto bajo las circunstancias consignadas en el inciso anterior, como cuando se tenga algunasospecha razonable de que se habrá de cometer un delito, se podrá dar aviso a las autoridades






policiacas estatales o municipales para que intervengan con la persona.7. Los registros que se preparencon la información brindada deberán mantenerse custodiados de forma que la información allícontenida no sea divulgada para propósitos extraños al sistema de control de acceso. Después de untiempo razonable los mismos deberán ser destruidos. Debe tenerse presente el propósito limitado deestos registros. 10

Entendemos que el esquema propuesto adelanta directamente los intereses perseguidos por lalegislación, sin menoscabar los derechos de las personas. Serviría efectivamente como un filtroobligando a toda persona que busque acceso a una comunidad, a pasar por un punto específico, dondehabrá una persona que podrá observar a quien entra. El tiempo que tome efectuarle las preguntasdescritas ofrece oportunidad al guardia para observar al visitante. Por ello, el hecho que la contestacióna las mismas sea voluntaria no hace fútil la implantación del sistema. Así tendrá la oportunidad real deidentificar cuando exista un peligro potencial. En estas situaciones podrá llamar a las autoridades y daraviso de lo que ocurre o llamar a alguno de los residentes con el mismo fin. Igualmente, podrá reconocerde inmediato cuando haya ocurrido un delito y dar aviso a las autoridades para que se pueda dar paso auna rápida persecución e investigación. La persona que controle la entrada a la comunidad puedetambién ayudar en la investigación de sucesos delictivos y el enjuiciamiento de los responsables.Después de todo, están ubicadas en el único punto por donde entran las personas por lo que puede verlos riesgos y características de éstas, el vehículo que manejaban y la hora en que las vio, entre otros.

Estas consideraciones, por sí solas, tienen un efecto disuasivo, operando en la mente de las personascon el efecto de evitar que acudan a la comunidad con la intención de cometer un delito. Es decir, sirvebien el propósito deseado por la "Ley de Control de Acceso", sin llegar a los extremos de imponerrequisitos, cuyo incumplimiento justifique la exclusión de una persona, cosa no permitida por la ley, yque no adelanta razonablemente los propósitos reseñados.

No creemos procedente sostener en los casos de autos un sistema más agudo que el que proponemos,bajo la justificación de que podría limitar más aún la incidencia criminal. Nos parece esto una presunciónun tanto especulativa y, por lo tanto, injustificada. Más aún, podría sentar un mal precedente paranuestro sistema democrático de gobierno. Entendemos que este es el efecto que razonablementepodría tener el esquema que hoy avala la mayoría, respecto al ámbito de actuación permisible a lasasociaciones de residentes al implantar la "Ley de Control de Acceso". El esquema de la mayoría tiene elefecto de prohibir la entrada a áreas públicas a un gran número de personas, ya que condiciona lamisma a que la persona revele necesariamente, aunque de forma limitada, asuntos de su vida privadapersonal, como por ejemplo, cuál es su nombre, a quién visita y cuándo, cosa que no toda persona estádispuesta a hacer. Ello, como hemos visto, sin adelantar necesariamente los propósitos de la ley. Otroefecto del esquema es que sienta un precedente para justificar la implantación de mecanismos queinciden excesivamente sobrelos derechos ciudadanos, sin que exista una expectativa razonable de quela medida adelantará algún propósito legitimo. Creemos que debemos sostener con más vigor y ahínconuestras libertades ciudadanas. No podemos permitir que nuestro sereno y objetivo juicio se veaquebrantado por la alta incidencia criminal. Como dijéramos hace más de diez años, no podemossucumbir a esta tentación, debemos resistirla. Arroyo v. Rattan Specialties, Inc., supra. Por las razones






expuestas, disentimos de la opinión mayoritaria, en lo que respecta al esquema autorizado en relaciónal ámbito de acción que le es permisible a las comunidades involucradas en los casos de autos en laimplantación de la "Ley de Control de Acceso"". 11 En su lugar sostendríamos el esquema que hemosdesarrollado en la presente opinión. Además, concurrimos con la determinación que hace la mayoríarespecto a la constitucionalidad de la ley y estamos conformes con la interpretación que se hacerespecto al concepto de continuidad contenido en la misma.

Miriam Naveira de Rodon, Juez Asociada

1 Por este mismo fundamento la Autoridad de Carreteras negó su endoso a la parte del sistemapropuesto que impediría tal uso.

2 Esta autorización provisional, al igual que la petición formal, fue impugnada en los tribunales por ungrupo de ciudadanos que reclamaba su derecho a continuar utilizando las calles de College Park comoacceso hasta la avenida Glasgow. Aunque no se trata de una controversia ante nos, es preciso señalar,como bien lo hizo el tribunal de instancia en su decisión, que la Ley no contempla la concesión depermisos provisionales.

3 Al así actuar, el Municipio rechazó los planteamientos de los residentes de Altamesa puntualizandoque dicha urbanización contaba con las vías alternas de entrada y salida que requería la ley. Hizoreferencia, además, a una comunicación de la Directora Ejecutiva del Departamento de Obras PúblicasMunicipal en la que se recomendaba que ciertas calles de la urbanización College Park debían serutilizadas exclusivamente para el tráfico local debido a su pésimo estado.

4 En la vista pública un grupo de vecinos de la propia urbanización Park Gardens y de dos urbanizacionescontiguas a ésta presentó su oposición a la solicitud debido a que utilizaban la calle Maracaibo comoacceso más seguro para llegar a sus hogares. Por su parte, el representante del Departamento deTransportación y Obras Públicas manifestó que dicha agencia sólo consideraría favorablemente un cierrenocturno de lunes a viernes. En vista de los planteamientos de los opositores, la Asociación CalleMaracaibo solicitó enmendar su propuesta para limitar las horas de cierre.

5 En este contexto utilizamos la palabra "visitantes" para referirnos a todas aquellas personas noresidentes que pretendan lograr acceso al área controlada.

6 Entendió el tribunal de instancia que la detención y el cacheo, validadas por el Tribunal SupremoFederal en Terry v. Ohio, 392 U.S. 1 (1968), son separables. Al respecto expresó: "Podría adoptarse una yla otra no, autorizándose la detención momentánea de un individuo, a base de una sospecha razonable,para propósitos de investigación, pero sin permitir su cacheo.@ Sentencia, a la pág. 44 n.5.

7 En este sentido, el foro a quo expresó en su sentencia: "[D]icha pesquisa es válida cuando lacontestación a la misma es de carácter voluntario y una persona prudente y razonable puede






comprender que podría negarse a ofrecer dicha información, si así lo desea, sin que ello implique que nose le daría acceso a la urbanización." Sentencia, a las págs. 45-46.

8 En lo pertinente dispone dicha Sección:

No se violará el derecho del pueblo a la protección de sus personas, casas, papeles y efectos contraregistros, incautaciones y allanamientos irrazonables.

Sólo se expedirán mandamientos autorizando registros, allanamientos o arrestos por autoridad judicial,y ello únicamente cuando exista causa probable apoyada en juramento o afirmación, describiendoparticularmente el lugar a registrarse, y las personas a detenerse o las cosas a ocuparse.

9 En el caso de la calle Maracaibo, la Sección 1ra de la Resolución Núm. 72, Serie 1992-93, dispuso quese autorizaba controlar el acceso: ""En la Calle Maracaibo casi esquina Generalife mediante barrera demetal operada por guardia de seguridad y "beeper" o tarjeta electrónica para los residentes y portónpeatonal." Por su parte, la Resolución Núm. 75, Serie 1992-93, en la Sección 1ra, inciso II, autorizócontrolar el acceso a la urbanización College Park, mediante la instalación de un sistema de vallas paracontrolar el tránsito en la calle Salerno cerca de su intersección con Glasgow que "[t]endrá una casetapara el guardián .".

10 El hecho de que la Ley de Control de Acceso no contemple el ámbito de acción que le será permisiblea una asociación, al controlar el acceso de los no residentes, no la invalida por inconstitucional, comosostienen los recurridos. Al igual que cualquier otra ley, ésta tiene que interpretarse acorde con elordenamiento constitucional y legal dentro del cual opera. Esta legislación no adolece de ningún vicioque la invalide por ser inconstitucional de su faz, ya sea por amplitud excesiva o por vaguedad, contrarioal planteamiento en el que insisten los recurridos.

Al referirse a amplitud excesiva y a invalidación de su faz en el contexto de la Primera Enmienda de laConstitución Federal, el profesor Tribe señala:

Of course, almost every law, such as the ordinary trespass ordinance reviewed in Marsh v. Alabama, ispotentially applicable to constitutionally protected acts; that danger does not invalidate the law as suchbut merely invalidates its enforcement against protected activity. A plausible challenge to a law as voidfor overbreadth can be made only when (1) the protected activity is a significant part of the law"s target,and (2) there exist no satisfactory way of severing the law"s constitutional from its unconstitutionalapplications so as to excise the latter clearly in a single step from the law"s reach. Laurence H. Tribe,American Constitutional Law 1022 (2da ed. 1988) (nota al calce omitida).

Según este reconocido profesor, respecto a leyes con esas características, el acercamiento apropiado enla adjudicación constitucional consiste en eliminar gradualmente, a base de un análisis caso a caso, losaspectos inconstitucionales de la ley, invalidando las aplicaciones impropias que se hagan de ella. Id. a lapág. 1023.






11 Asimismo, puede adoptar medidas para proteger la seguridad, la salud y el interés general de lacomunidad, siempre que las restricciones que puedan causar al derecho de propiedad no seancontrarias al mandato constitucional que impide privar a una persona de intereses libertarios ypropietarios sin un debido proceso de ley. E.L.A. v. Márquez, 93 D.P.R. 393 (1966). Ya desde 1963 elSecretario de Justicia reconoció que, como regla general, no hacía falta una previa autorización parautilizar bienes que fueran de dominio público. Sin embargo, reconoció que por razones de seguridad yde orden público podría requerirse una autorización previa del municipio para poder usarlos paradeterminadas actividades. 13 Op. Sec. Just. (1963), reiterado en 39 Op. Sec. Just. (1966).

12 En la jurisdicción federal véanse, Nixon v. Administrator of General Services, 433 U.S. 425 (1977);Whalen v. Roe, 429 U.S. 589 (1977). Varios Tribunales de Circuito de Apelaciones han utilizado el análisisde balance de intereses como criterio de revisión a seguirse en casos de derecho a la intimidad en lainformación. Plante v. González, 575 F.2d 1119 (5to Cir. 1978); U.S. v. Westinghouse Elec. Corp., 638F.2d 570 (3er Cir. 1980); J.P. v. DeSanti, 653 F.2d 1080 (6to Cir. 1981); Barry v. City of New York, 712 F.2d1554 (2do Cir. 1983); Tavoulareas v. Washington Post Co., 724 F.2d 1010 (Cir. D.C. 1984). Véase además,Alan F. Westin, Privacy and Freedom, 330-99 (1968).

13 Pueblo en Interés del Menor N.R.O., Op. de 12 de septiembre de 1994, 136 D.P.R. _ (1994); Pueblo v.Ruiz Bosch, 127 D.P.R. 762 (1991); véanse además a manera de ilustración, I.N.S. v. Delgado, 466 U.S.210, 228 (1983); U.S. v. Mendenhall, 446 U.S. 544, 554 (1980).

14 Además de visitar a un residente, serían propósitos igualmente legítimos, sin pretender serexhaustivos, lograr acceso a las playas, utilizar las facilidades comunales, ya sean educativas, deportivas,recreativas, instituciones de servicios o de otra índole (véase, 23 L.P.R.A. sec. 64b (e) (Supl. 1996). Sinembargo, a tono con las particularidades de la comunidad y sujeto a un análisis de razonabilidad, podránestablecer horarios nocturnos en los cuales no se podrá tener acceso al área sujeta al sistema decontrol. Las asociaciones de residentes tienen que tener presente que no podrán denegar el acceso a lascalles controladas para el ejercicio de actividades constitucionalmente protegidas. 1

15 Tales serían, por ejemplo, la hora de entrada y salida, y las características del vehículo como lo son lamarca, el modelo, el color y la tablilla.

16 Dicho guardia de seguridad deberá estar debidamente uniformado e identificado con una placa queincluya su nombre y apellido.

17 A tales efectos, podría optarse por tener unos requisitos menos rigurosos durante ciertos días a lasemana o ciertas horas del día o por no controlar el acceso durante cierto horario en que las calles seanutilizadas como rutas alternas.

18 En relación a este asunto, tomamos conocimiento judicial de la Sentencia por Estipulación dictadapor el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, el 23 de enero de 1995, en el casoVecinos Unidos. Inc. v. College Park Associates, S.E., Civil Núm. KAC 93-1043. Esta sentencia recogió laestipulación acordada por las partes otorgándole a los residentes del Condominio College Park, Torres A






y B, los mismos derechos e igual trato que el otorgado a los residentes de la Urbanización College Parken la Resolución Núm. 75 emitida por el Municipio de San Juan. En tal sentido dicha Resolución quedóenmendada.

19 En su origen, únicamente cualificaban para controles de acceso aquellas áreas que tuvieran un sóloacceso o que teniendo más de uno, ninguno de ellos constituyera una vía de paso o de comunicaciónpor el que se tuviera que transitar para llegar a otras comunidades. Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987,Exp. de Mot., Leyes de Puerto Rico - 1987 - a la pág. 67. Al aprobarse la Reforma Municipal en 1991, laLey de Municipios Autónomos estableció que la comunidad interesada en solicitar un control de accesotenía que ser aislable dentro del área geográfica en que estuviera ubicada y no podía controlarse, a suvez, la entrada y salida de otra comunidad que no hubiera solicitado el control. Además, dispuso que nopodía dificultarse el flujo vehicular y peatonal por calles locales que tuvieran continuidad entrecomunidades y barrios del municipio y que no sólo presentaren alternativas para el tránsito a losmiembros de la comunidad sino también para los que residieran en otros sectores. 21 L.P.R.A. sec4054(o) (1995).

20 Cuando el inciso (a) contempla la existencia de alternativas como la utilización de otras rutas alternaso la concesión de iguales derechos de acceso a los residentes de la comunidad afectada, lo único quehace es establecer que contrario a lo que dispone la Ley de Municipios Autónomos de 1991, el efectonegativo sobre otras comunidades no excluye la concesión de una autorización.

21 Además de las limitaciones impuestas por ley, los municipios deben considerar los reglamentos queal respecto adopte la Junta de Planificación de Puerto Rico. 23 L.P.R.A. sec. 64 (Supl. 1996) deconformidad con la Ley de Control de Acceso. En este sentido es de aplicación el Reglamento dePlanificación Núm. 20 (AReglamento de Control de Tránsito y Uso Público de Calles Locales"), aprobadoen 1989. Aun cuando la enmiendas de 1992 incorporaron modificaciones importantes a la Ley 21, elreferido reglamento todavía no ha sido atemperado a los últimos cambios a la ley, no tan recientes.

22 Como correctamente señalara el tribunal de instancia, la transferencia al nivel municipal del poder deotorgar permisos para controlar el acceso, persigue lograr una mayor agilización y conferir mayorsensibilidad hacia los valores locales en este tipo de decisión gubernamental. No se trata de arrojar porla borda todos los controles centrales existentes sino que se requiere el desarrollo y utilización decriterios uniformes con miras a armonizar estas decisiones con la política y metas de largo alcance en laplanificación urbana de nuestra sociedad. Conviene señalar además que en el Informe emitido por elGrupo de Trabajo Control de Acceso de Calles y Urbanizaciones se recomienda convertir en requisitomandatorio el endoso del D.T.O.P. para que el municipio pueda autorizar el cierre.

23 [Nota] Para ver ilustración favor comunicarse al 724-3889.

1 Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987, según enmendada. (23 L.P.R.A. sec. 64, et seq.).

2 En aquel entonces dijimos:






"Anticipamos que aunque tardíamente, en el futuro, la mayoría sostendrá la constitucionalidad de la LeyNúm. 21, según enmendada, siguiendo en términos generales, con lenguaje distinto y algunasmodificaciones, el marco conceptual, ideas y restantes pronunciamientos concebidos y propuestos enesta opinión."

3 En lo pertinente, dispone:

"No se violará el derecho del pueblo a la protección de sus personas, casas, papeles y efectos contraregistros, incautaciones y allanamientos irrazonables.

Sólo se expedirán mandamientos autorizando registros, allanamientos o arrestos por autoridad judicial,y ello únicamente cuando exista causa probable apoyada en juramento o afirmación, describiendoparticularmente el lugar a registrarse, y las personas a detenerse o las cosas a ocuparse.

Evidencia obtenida en violación de esta sección será inadmisible en los tribunales."

4 Allí expusimos con sentido crítico: "Bien sea separados o entremezclados, el área metropolitana -SanJuan, Bayamón y Carolina- se compone de distintos núcleos comerciales y residenciales (privados ypúblicos), conectados por muchísimas calles secundarias, avenidas y expresos, tales como la Ponce deLeón y Fernández Juncos en Santurce; la Carr. Núm. 2 hacia Bayamón, la Carr. Núm. 1 hacia Caguas, la 65de Infantería hacia Carolina; y otras más. Por esta inmensa red de vías públicas, transitan a todas horas,miles de vehículos. La mayoría del Tribunal, hace hoy abstracción de estas y otras realidades, tales comoel fenómeno del tránsito vehicular, su alta movilidad poblacional, las variadas actividades delictivas queello genera y los limitados recursos policíacos, dictamina que es inconstitucional el que la Policía hayaestablecido un bloqueo en las carreteras que daban acceso al Residencial Virgilio Dávila, Bayamón,dentro del cual se diligenciaban más de cincuenta (50) órdenes de allanamiento.

No debemos imponerle a la Policía, como camisa de fuerza judicial, una norma que limite los bloqueosúnicamente a las carreteras, avenidas o expresos principales y excluya las vías secundarias, quecomunican directamente las áreas residenciales, ya sean privadas o públicas. Ciertamente, en lasavenidas, carreteras principales y autopistas, resulta muy difícil e impráctico, realizar bloqueos. )Van apermitirse éstos únicamente en esas zonas fluidas de gran tránsito? )Por qué excluir las calles que danhacia áreas residencia les? Si lo hacemos, )cómo justificarlo en áreas comerciales o mixtas? Si el bloqueocumple con las normas jurisprudenciales establecidas por numerosos tribunales, incluso el TribunalSupremo Federal, )por qué es irrazonable bajo la Constitución?, )cuál es la lesión al derecho deintimidad?, )en qué consiste el discrimen?

Se tacha de ilegal un bloqueo matutino de las calles que dan acceso a un área residencial, a base de queafecta la intimidad de los que van a trabajar, llevar los niños a la escuela o realizar otras actividades. Setrata de una especulación mayoritaria, sin base en prueba alguna. Además, )no se dan esas mismassituaciones en el contexto de mayor proporción vehicular en la zona metropolitana, donde diariamentela transportación hacia el trabajo y escuela asciende a miles de automóviles e incluye miles de personas,padres y estudiantes? )Implica que la policía sólo puede hacerlo durante el mediodía o la noche? )Hay






un horario particular constitucional para la policía aplicar la Ley de Tránsito? En ese sentido, debequedar claro que el bloqueo, en el caso de autos, no fue frente a las salidas de unas residencias, comopodría mal interpretarse, sino en plena vía pública.

La mayoría le atribuye gran peso a que se bloquearon las únicas tres vías que permitían la entrada ysalida del Residencial Virgilio Dávila. Bloqueo significa interrumpir y controlar una o varias vías deacceso. También señala, que como resultado, la Policía detenía a todos los vehículos que intentaranentrar o salir del residencial, sin tener una sospecha particular de que determinada persona, hubiesecometido un delito o violado las leyes de tránsito. Ello no era ni es necesario. Precisamente, para que unbloqueo sea válido, la abundante jurisprudencia federal y estatal requiere que éste no sea arbitrario niselectivo; esto es, como regla general, deben detenerse todos los automóviles que por allí transiten. Sise detuvieran sólo a las personas sospechosas de haber cometido alguna violación a las leyes detránsito, no sería menester el bloqueo, pues las Reglas de Procedimiento Criminal autorizan a unfuncionario del orden público a detener, sin orden previa, a las personas que cometen un delito en supresencia."

5 Cabe diferenciar el personal de seguridad privado contratado con el único propósito de proveerprotección dentro de un establecimiento o empresa.

Aunque en esas circunstancias, el objetivo del patrono -mantener la operación de su negocio libre deactividad criminal-, coincide con un interés gubernamental, ese denominador común en propósitos noconvierte al ente privado en un brazo del Estado.

Para activar la protección constitucional, estos guardias privados han de tener un contacto regular con elpúblico y sus funciones deben sustituir aquellas que generalmente realizaría un policía o agente delorden público. Véase Marsh v. Alabama, 326 U.S. 301 (1946); Particularly Amalgamated Food EmployeesUnion v. Loan Valley Plaza, 391 U.S. 308 (1968); People v. Zelinski, 594 P. 2d. 1000 (1979).

6 La calle posee otra entrada con un portón eléctrico activado por control remoto o tarjeta electrónica.

7 Véase, Pueblo v. Pacheco Báez, supra; U.S. v. Medenhall, 466 U.S. 544, 553-554 (1980); Florida v.Royer, 460 U.S. 491, 497-498 (1983).

8 En cuanto a su ámbito, recalcamos que la detención en un sistema de control de acceso ocurre en lasvías públicas, las cuales el Estado siempre ha regulado ampliamente. Además, se exige que los vehículosde motor estén inscritos en el Depto. de Transportación y Obras Públicas y a sus conductores poseerautorización y llevar su licencia de conducir Ley Núm. 141 de 20 de julio de 1960, según enmendada. (9L.P.R.A. secs. 301 et seq.). Asimismo, nuestra ciudadanía está consciente de la constante gestiónpolicíaca en las vías públicas y su obligación de investigar toda posible actividad delictiva que ocurra opueda ocurrir en su presencia. Pueblo v. Ortiz Martínez, 116 D.P.R. 139, 144 (1985). Por lo tanto, sereconoce que esta actividad regulatoria y preventiva de la policía diluye, en cierta forma, la expectativaa la intimidad que albergan los ciudadanos mientras transitan por las vías públicas.






Otro factor a considerar es la proliferación de los sistemas de control de acceso en las comunidades yurbanizaciones de nuestro país. Aunque para muchos estos sistemas pueden ser irritantes y generarciertos problemas sociales, para otros ha resultado un método efectivo para reducir la criminalidad. Dehecho, éstos últimos han llegado a percibirlos con normalidad.

El régimen de control de acceso ha "probado ser un mecanismo eficaz para reducir la incidencia criminalen las comunidades en que se ha establecido; además, fomenta una convivencia segura y tranquilaentre los miembros de las comunidades, lo que propicia una mejor calidad de vida". Exposición deMotivos, Ley Núm. 22 de 16 de julio de 1992. 9

9 Esta opinión le traspasa a los residentes las facultades de dueño sobre los bienes de uso público detrásdel control de acceso.

10 "Nadie en Puerto Rico, no hay ley ésta, ni la anterior, que impida jurídicamente, no digo yo entérminos prácticos, uno no vive ahí y ve un guardia, una barrera, se va para otro sitio. Pero nada quejurídicamente impida que yo transite por una calle pública de Puerto Rico sin tener que proveerleexplicaciones a nadie mientras sea una calle pública. Y digo esto, en primer lugar, porque es la verdad. Yen segundo lugar, para que aquellos que piensen que esta legislación debe ir más lejos que sepan quehabría que hacer enmiendas más profundas." Diario de Sesiones Procedimiento y Debates de laAsamblea Legislativa, Vol. XLIV, núm. 19, págs. 373-374.

11 La Ley Núm. 21 sufre lagunas en cuanto al acceso de la ciudadanía a los bienes de uso público dentrode urbanizaciones con control de acceso. Obviamente, esta ley persigue que los residentes tengancontrol sobre quien entra a su urbanización. Este esquema intenta emular el modelo de los edificiossometidos al régimen de propiedad horizontal, donde los pasillos y el vestíbulo, entre otros, son bienesde uso común limitado. Véase Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, segúnenmendada.

12 Reza:

"Una persona particular podrá arrestar a otra:

(a) Por un delito cometido o que se hubiere intentado cometer en su presencia. En este caso deberáhacerse el arresto inmediatamente.

(b) Cuando en realidad se hubiere cometido un delito grave (felony) y dicha persona tuviere motivosfundados para creer que la persona arrestada lo cometió."

1 Esta Ley ha sido enmendada en dos ocasiones desde su aprobación; primero por la Ley Núm. 156 de10 de agosto de 1988 y luego por la Ley Núm. 22 de 16 de julio de 1992. En lo sucesivo nos referiremos ala Ley Núm. 21, supra, según enmendada, 23 L.P.R.A. secs. 64 et seq. (Supl. 1996), como la "Ley deControl de Acceso@. Esta Ley no aplica a sectores completamente privados. En este sentido especifica la






ley que los permisos serán "para el control del tráfico de vehículos de motor y del uso público de las víaspúblicas.". 23 L.P.R.A. sec. 64. (Enfasis suplido.)

2 Se trata de dos recursos de revisión presentados por residentes de varias comunidades afectadas porlos permisos otorgados por el Municipio de San Juan, autorizando el cierre de la Calle Maracaibo de laUrb. Park Gardens y el cierre de la Urb. College Park. Los casos fueron consolidados por el entoncesTribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, Hon. Germán . Brau, Juez de Apelaciones.

3 Const. del E.L.A., Art. II, Sec. 7.

4 Const. del E.L.A., Art. II, Secs. 1 y 8.

5 Const. del E.L.A., Art. VI, Secs. 9.

6 En este sentido coincidimos con la apreciación de la mayoría en torno a la inaplicabilidad de la cláusulaconstitucional contra registros y allanamientos irrazonables. Const. del E.L.A., Art. II, Sec. 10. Ello sinperjuicio de que las actuaciones de las personas encargadas de implantar los sistemas de control deacceso bajo determinadas circunstancias hagan aplicable la misma.

7 Entendemos que les son oponibles a las asociaciones de residentes las cláusulas constitucionalesinvocadas, dado que la actuación impugnada se efectuó de conformidad y por motivo de la facultad queles delegó la Asamblea Legislativa. Bajo estas circunstancias se cumple a cabalidad el requisito deactuación estatal que justifica el análisis constitucional que expondremos. Pueblo en interés menorN.R.O., Op. de 12 de septiembre de 1994, 136 D.P.R. _ (1994), 94 J.T.S. 118. Además, estamos ante unplanteamiento efectuado al amparo del derecho constitucional a la intimidad, el cual puede hacersevaler contra personas privadas. Arroyo v. Rattan Specialties Inc., supra; 4 Diario de Sesiones de laConvención Constituyente 2566 (1951).

8 Así lo reconoce específicamente la opinión mayoritaria. A los efectos señala a la pág. 19:

"En el caso de autos, el esquema general de la Ley pauta el ámbito de acción permisible de lasasociaciones al controlar el acceso. Al constituir una delegación de poder, la asociación se limitará alejercicio del Poder delegado.@ (Enfasis suplido.)

No vemos cómo, ante estas expresiones, pueda sostenerse un esquema que permita ir más allá delpoder delegado, produciendo la exclusión de determinadas personas.

9 El concepto ha sido definido de la siguiente forma:

"Control. Esta palabra es de origen francés y tuvo originariamente el significado de "comprobación" o"inspección"; después se ha hecho internacional y a esos significados se han añadido otros afines. Enespañol se emplea ampliamente, a pesar de haber sido hasta ahora enconadamente combatida por lospuristas, con muy variados matices que pueden agruparse en dos acepciones: 1) ("Ejercer, Establecer,Llevar"). Tiene los significados de "comprobación, *inspección, observación, *vigilancia" y hasta, enalgunos casos, "cuenta" o "medida"; en resumen, de acción de mantenerse conscientemente enterado






de cierta cosa cuyo conocimiento interesa para determinada finalidad: "Tiene a su cargo el control de lasentradas y salidas en el almacén". 2) Por otro lado, tiene los significados, afines a los anteriores, de"autoridad, dirección, *dominio, intervención, mando, preponderancia, regulación." o sea, de limitaciónde la libertad o espontaneidad de una acción o fenómeno: "Los servomecanismos son dispositivos decontrol automático. Control electrónico"." Moliner, M., Diccionario de uso del español, Madrid, Gredos,S.A., 1991, V. 1, págs. 755-756.

10 Quaere si la utilización indebida de la información contenida en los mismos pueda dar paso a unaacción resarcitoria por los daños y perjuicios que pueda provocar dicha actuación. 11 Las medidas decontrol de acceso permitidas por la mayoría van a tener el nocivo e impermisible efecto de impedirle elacceso a una gran parte de las zonas urbanas, a extensos sectores de la población, especialmente a lasclases socioeconómicas más desventajadas. Después de todo, estas personas, con raras excepciones, noconocerán a los residentes y con toda probabilidad no podrán justificar su deseo de entrar a unacomunidad de acceso controlado. Aunque la mayoría no lo dice expresamente, sí parece dejar entreverque el simplemente querer disfrutar de un paseo por estas comunidades podría prohibirse. El esquemasancionado por la mayoría, con muy raras excepciones también, va dirigido a permitir la entrada solo aaquellas personas que tienen algo que ver con algún residente. Se esta propiciando la segregación y eldistanciamiento entre las clases sociales. Esto es dañino, corroe las fibras de nuestro sistemademocrático de gobierno.






Asociación Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E.; F&SConstruction, S.E.

Caso : Asociación Residentes Pórticos de Guaynabo, Recurridos v. Compad, S.E.; F&S Construction,S.E., Peticionario

Abogados : Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Juan E. Náter Santana; Abogada de la ParteRecurrida: Lcda. Ana Belén Frías Corte : Circuito Regional II

Cita : 2004TSPR203,163DPR510

Fecha : 16-dic-04

Colección : DPR AB- 96-126 7

163 DPR 510 -- Asociación Residentes Pórticos de Guaynabo v. Compad, S.E.; F&S Construction, S.E.

Partes:

Asociación Residentes Pórticos de Guaynabo, Recurridos v. Compad, S.E.; F&S Construction, S.E.,Peticionario

Fecha: 16 de diciembre de 2004 Cita: 2004TSPR203, 163 DPR 510 Núm. Tribunal: CC-2002-871 Juez:Corrada del Río

Procedencia: Circuito Regional II

Abogados: Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. Juan E. Náter Santana; Abogada de la ParteRecurrida: Lcda. Ana Belén Frías

temas: Reales, Administrativo; Consumidores Opinión Mayoritaria; Corrada del Río

OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR CORRADA DEL RÍO

San Juan, Puerto Rico, a 16 de diciembre de 2004.

Nos corresponde determinar si una junta de titulares de un complejo residencial sometido al régimen depropiedad horizontal tiene capacidad jurídica para comparecer a vindicar sus derechos ante elDepartamento de Asuntos del Consumidor (en adelante "DACO"). Nos corresponde, además, resolvercuándo comienza a decursar el término para presentar ante DACO una querella por vicios deconstrucción.

I. Trasfondo Fáctico

En 1995, Compad, S.E. y F&S Construction, S.E. (en adelante colectivamente "Compad"), tuvieron a sucargo el desarrollo y construcción del proyecto conocido como Pórticos de Guaynabo, en el Barrio Santa






Rosa III de Guaynabo. En enero de 1997, Compad completó la primera fase del proyecto y entregócuatro (4) de un total de diecisiete (17) edificios proyectados, los cuales, como un todo, eventualmenteformarían parte de un complejo de doscientas cuatro (204) unidades residenciales. La mayoría de lasescrituras de compraventa referentes a la primera fase del proyecto se otorgaron entre enero y abril de1997, periodo durante el cual Compad ostentaba la administración interina del complejo. Durante elreferido interinato, varios titulares le presentaron a Compad reclamaciones que emanaron de carestías ydesperfectos relativos a la pintura de rejas y edificios, extintores, servicios de mantenimiento yseguridad, pisos de los pasillos, estacionamientos y áreas comunes en general.

En agosto de 1998, se constituyó un Comité de Transición a los fines de escrutar los libros manejadospor Compad y pautar los procedimientos necesarios para que los titulares asumieran la administracióndel complejo residencial. A pesar de que el Comité se lo solicitó expresamente, Compad se negó aentregar la totalidad de los libros y documentos referentes a la administración interina del complejo. Enaras de que se corrigieran los defectos de construcción antes mencionados, el Comité celebró variasreuniones con Compad, tras las cuales, ésta se comprometió a atender los reclamos de los titulares. Asílas cosas, los titulares de Pórticos de Guaynabo convocaron una asamblea con el propósito de elegir unaJunta de Directores que velara por sus intereses y canalizara las reclamaciones de los titulares.La Juntade Directores (en adelante "la Junta") fue elegida el 25 de agosto de 1998. Aun cuando la Junta requiriónuevamente a Compad que le entregara los documentos necesarios para poder asumir sus funcionesformalmente, y a pesar de que así lo exige expresamente el Artículo 36a de la Ley de PropiedadHorizontal, 31 L.P.R.A sec. 1293-1, Compad insistió en su negativa de hacer entrega del archivo. Por talrazón, a pesar de haber sido electa en noviembre de 1998, no fue hasta seis meses y medio después quela Junta pudo ejercer sus funciones en propiedad y asumir el control de la administración del complejo.Una vez Compad cumplió con las condiciones necesarias para que la Junta pudiera asumir laadministración en propiedad, se le requirió nuevamente a Compad que corrigiera las imperfecciones ycarencias que afectaban varias de las estructuras del complejo. A pesar de que Compad se habíacomprometido a ello, no atendió la reclamación arguyendo que había caducado. El 2 de septiembre de1999, la Asociación de Residentes de Pórticos de Guaynabo, por conducto de su Junta de Directores y enrepresentación del Consejo de Titulares, presentó ante DACO una querella por vicios de construccióncontra Compad. Los titulares solicitaron que DACO ordenara a las partes querelladas a: (1) subsanar lasfaltas y defectos del proyecto y, (2) compensar a los titulares por los daños y perjuicios que sufrieroncomo consecuencia de los actos de Compad. El 31 de agosto de 2000, luego de la celebración de variasvistas, de una inspección ocular del complejo residencial y de haber emitido un informe en el cual hizoconstar las pésimas condiciones en las que se encontraban las áreas comunales del edificio, DACOdeclaró ha lugar la querella. Resolvió que los querellados eran solidariamente responsables por las obrassin terminar y por las que adolecían de vicios de construcción, a saber: puertas de contador deelectricidad sin terminar; áreas comunales que padecían de excesiva humedad, filtraciones, grietas,pisos y paredes manchadas; pasamanos descascarados; deficiencias en la verja del patio del penthouseen las áreas comunales; pared engalletada en las áreas comunes del apartamento; manchas dehumedad en el techo de las áreas comunes; filtraciones en el techo de las áreas comunes; filtracionespor los bloques tragaluces de los pasillos de las áreas comunes; y, marcado deterioro, incluyendo






manchas, del cual adolecía casi toda la pintura del complejo residencial.1 Ordenó que se corrigierantodos los defectos señalados. Inconforme con dicha resolución, Compad presentó ante DACO unamoción de reconsideración en la cual alegó que dicha agencia carecía de jurisdicción para atender laquerella. Adujo, en apoyo de su contención que:(1) el Consejo de Titulares no cumple con la definiciónde "consumidor" del correspondiente reglamento de DACO2 y, (2) había expirado el término para instarante DACO una reclamación por vicios de construcción. Luego de varios incidentes procesales y trashaber transcurrido el término de noventa (90) días que tenía DACO para emitir su determinación,Compad presentó ante el Tribunal de Apelaciones un recurso de revisión administrativa. Dicho tribunalconfirmó la resolución emitida por DACO.

Inconforme, Compad recurre ante nos y esboza los siguientes señalamientos de error:

Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al sostener la jurisdicción del Departamento deAsunto[s] del Consumidor sobre la querella presentada por el Consejo de Titulares.

Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al interpretar erróneamente algunos de loshechos ante su consideración y sostener todas las determinaciones de hechos formuladas en laresolución del DACO, aun cuando algunas son contrarias a la evidencia documental y testificalpresentada ante dicha agencia.

Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al sostener la determinación del Departamento deAsunto[s] del Consumidor de que la acción no había caducado.

Erró el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al sostener la determinación del Departamento deAsunto[s] del Consumidor de que la parte querellada venía obligada a reparar los techos de todos losedificios y pintar todos los defectos reclamados, contrario a lo establecido por la prueba ante suconsideración y lo dispuesto en la legislación y reglamentación vigente, según interpretada por esteHonorable Tribunal [Apelativo].

Mediante Resolución de 25 de junio de 2003, expedimos el auto de certiorari. Con el beneficio de lacomparecencia de las partes, estamos en posición de resolver.

II. Capacidad de un grupo de consumidores para presentar una querella ante DACO

Compad aduce que DACO carece de jurisdicción para atender la querella presentada por la Asociaciónde Residentes de Pórticos de Guaynabo por el fundamento de que dicha agencia puede considerarúnicamente querellas presentadas por un "consumidor", según definido en la ley y reglamentosaplicables. No le asiste la razón. La controversia medular se reduce, pues, a determinar: ¿quién puedepresentar una querella ante DACO? En aras de responder a dicha interrogante, es ineludible tomar encuenta la visión comunitaria del régimen de propiedad horizontal, la cual reconoce la necesidad y laimportancia de crear instituciones o mecanismos para proteger los intereses comunes de lospropietarios de las unidades individuales que conforman el régimen. Precisamente por ello, el artículo38 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1293b, creó el Consejo de Titulares como órganodirectivo y deliberativo de todo condominio.Cónsono a dicha función, nuestro ordenamiento inviste al






Consejo de Titulares de la prerrogativa de tomar decisiones sobre todos los asuntos de interés para lacomunidad y adoptar aquellas medidas necesarias para la mejor consecución de los objetivos comunesde los condóminos.

Conforme a los principios que inspiraron la creación del Consejo de Titulares, en Arce v. CaribbeanHome Const. Corp., 108 D.P.R. 225 (1978), resolvimos que el Consejo de Titulares es un sujeto dederecho que actúa con personalidad propia en el ámbito de sus finalidades y que Página: 519

tiene existencia jurídica independiente de la de sus miembros. Representa, sin embargo, los intereses deun grupo de consumidores y como consejo es, en efecto, un grupo de consumidores.

Nos ilustra sobre esta materia el comentario de Pérez Pascual, quien discute y comenta los enfoques deAlbadalejo y Beltrán de Heredia, para posteriormente exponer su visión particular:

ALBADALEJO (125) define la persona jurídica como ‘organización humana encaminada a la consecuciónde [un] fin, a la que el Derecho reconoce como miembro de la comunidad, otorgándole capacidadjurídica’.

‘El Derecho no crea seres de la nada, sino que atribuye personalidad (además de al hombre) a ciertosentes que aprehende del campo social, entes que sin tener una realidad corporal y espiritual comoaquél, sin embargo, tienen realidad social, una individualidad propia, y toman parte en la vida de lacomunidad como unidades distintas e independientes (así, un municipio, un club deportivo, unasociedad anónima), de los singulares elementos que, en cada momento concreto, los componen (losvecinos, los socios, los accionistas), para alcanzar determinados fines que interesan, no a un solohombre, sino a una pluralidad de ellos, o que prácticamente sólo son conseguibles, o al menos, los sonmás fácilmente, por organizaciones humanas, que por el hombre aislado.’

Sin embargo, [Beltrán de Heredia], estudiando el Derecho positivo español, reconoce la existencia dealguna concesión de carácter social, y por tanto de organización colectiva, trascendente del simpleindividualismo cuando nos explica que del juego de los principios informadores de la comunidad, en elDerecho español, puede deducirse que los intereses actuantes en la misma son individuales, es decir,simplemente unidos a la copropiedad. ...

Pero la existencia de una organización colectiva (comenta el propio Pérez Pascual), objetivizada yrealizada, la Junta de Propietarios, dotada de personalidad jurídica, no supone la desaparición de laexistencia de los propietarios considerados individualmente.3 (énfasis suplido)

A base de los fundamentos antes discutidos, resulta forzoso concluir que en el caso de marras, el grupode consumidores que, por medio del Consejo de Titulares, compareció ante DACO, tenía capacidad paraasí hacerlo.Ahora bien, vale añadir que esto último se dramatiza en el contexto de lo dispuesto en elArtículo 9 de la Ley Orgánica de DACO, 3 L.P.R.A sec. 341(h), el cual dispone: El Secretario estableceráuna división administrativa en el Departamento con el propósito de recibir, ventilar y adjudicar las






querellas que por violación a las leyes, o disposiciones de las mismas, que den protección al consumidor,radiquen consumidores individuales, grupos de consumidores y funcionarios del Departamento u otrosfuncionarios del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. (Énfasis suplido)

Se desprende diáfanamente del lenguaje literal y expreso de la Ley que el consumidor tiene la opción devindicar sus derechos individualmente o como grupo. En otras palabras, la Ley permite que un colectivode consumidores vindique sus derechos ante dicha agencia administrativa. El espíritu que informó lacreación de DACO y la aprobación de su ley orgánica fue precisamente facilitar al consumidor lavindicación de sus intereses con un vehículo procesal ágil y eficiente, más costo-efectivo y queequiparara el poder de los consumidores con el de los proveedores de bienes y servicios.4

Impedir que los consumidores se agrupen para comparecer a DACO a reclamar sus derechos atentaríacontra el historial legislativo de la referida ley. En este caso concreto, esto implicaría que los miembrosde la Asociación de Residentes de Pórticos de Guaynabo tuvieran que presentar querellasindividualmente. Para que ningún titular se viera desprovisto del remedio administrativo aplicable,tendrían que presentarse al menos doscientas cuatro (204) querellas ante DACO. Esto indudablementeno sólo menoscabaría la política pública que persigue proteger vigorosamente los derechos de losconsumidores, sino que además, lesionaría los tan preciados intereses de economía procesal y elmanejo eficiente de recursos públicos.

De manera que, ante el lenguaje literal de la Ley Orgánica de DACO, en atención a la Ley de PropiedadHorizontal y su jurisprudencia interpretativa, así como del espíritu y los fines que inspiraron suaprobación, resolvemos que el Consejo de Titulares tiene capacidad para comparecer ante DACO. De ahíque en el caso de marras, la Asociación de Residentes de Pórticos de Guaynabo, por conducto de suJunta de Directores y en representación del Consejo de Titulares, podía comparecer a DACO a presentarla querella objeto de este recurso.

III. Cómputo de los términos para reclamar por defectos o vicios de construcción

Resuelto lo anterior, debemos determinar cuándo comienza a decursar el término para presentar anteDACO una querella por vicios de construcción. La respuesta a lo anterior se halla en el análisis enconjunto de varias disposiciones legales. Veamos.El Artículo 9 de la Ley de la Oficina del Oficial deConstrucción, la cual reglamenta las actividades de urbanizadores y constructores que se dediquen alnegocio de la construcción de viviendas, dispone que incurrirá en una práctica indeseable en el negociode la construcción de vivienda todo urbanizador o constructor que deje de corregir un defecto deconstrucción en una vivienda. 17 L.P.R.A sec. 509. En particular, acerca de la controversia medular antenuestra consideración, dicha ley dispone que la acción para exigir responsabilidad por vicios o defectosde construcción debe presentarse dentro de los dos (2) años del otorgamiento de la escritura decompraventa. Artículo 11, 17 L.P.R.A sec. 511.

Similares principios se recogen en el Reglamento de DACO Núm. 2268 del 16 de septiembre de 1977,conocido como Reglamento para Regular las Distintas Actividades que se llevan a cabo en el Negocio dela Construcción (en adelante "Reglamento de la Construcción"). Allí se expresa que a los defectos de






construcción para los cuales no se especifique un término dentro del cual deberá notificarse alurbanizador o constructor, le aplicará un término de notificación de dos (2) años. Sección 10 delReglamento de Construcción. Cuando se trate de mano de obra deficiente o de determinados defectosenumerados en el Reglamento de la Construcción, éste dispone que habrá que notificar al urbanizador oconstructor dentro de los seis (6) meses de la fecha de la firma de la escritura original de compraventa.Sección 10 del Reglamento de Construcción de DACO. Id. De lo anterior se colige que el términoprescriptivo para hacer un reclamo por vicios de construcción varía dependiendo de la naturaleza delvicio o deficiencia. Ahora bien, independientemente de cuál sea el término aplicable en cada caso, lainterrogante medular es: ¿a partir de qué momento se comienzan a computar estos términos cuando elreclamo se hace por defectos en áreas comunales de un complejo sometido al régimen de propiedadhorizontal? Compad sostiene que dichos términos comienzan a decursar desde la fecha en que laAdministración de Reglamentos y Permisos (ARPE) expide el permiso de uso. No le asiste la razón. Sicomo propone Compad, utilizamos la fecha de la expedición del permiso de uso como punto de partidapara el referido cómputo, estaríamos acortando irrazonablemente el periodo que tiene todo titular enun condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de construcción. Esto último se desprende delhecho de que la fecha de la expedición del permiso de uso es requisito para proceder a laindividualización del apartamento en un condominio, por lo cual, su expedición es necesariamenteanterior a la fecha de la firma de la escritura de compraventa.Adoptar la teoría de Compad equivaldría aestablecer que el momento en que comienza a decursar el término para incoar la reclamación esanterior a la fecha en la que el titular adquiere el apartamento.

Por su parte, la Asociación de Residentes de Pórticos de Guaynabo aduce que cuando la reclamación serefiere a defectos en los elementos comunes del inmueble, el punto de partida para computar losreferidos términos es la fecha en que la Junta de Directores adquiere el control de la administración delcondominio. Coincidimos con la posición de la Asociación de Residentes. Veamos por qué.

La Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1293, le exige a quien somete la propiedad al Régimende Propiedad Horizontal que administre interinamente y vele por el mejor funcionamiento yconservación de los elementos comunes. La razón de ello es la clara política pública de fomentar laestabilidad del régimen de propiedad horizontal y proteger a los adquirentes de las unidades sometidasa dicho Régimen.

De igual forma, el Reglamento de Condominios de DACO, dispone que entre las responsabilidades deladministrador interino se encuentra la administración, vigilancia, conservación, cuidado, reparación yfuncionamiento de las cosas y elementos de uso común y de los servicios generales. Sección 14 delReglamento de Condominios de DACO, promulgado el 2 de abril de 1978. Dicha administración interinaestá vigente desde el momento en que el inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal hastael momento en que se elige la primera Junta de Directores o el primer director. Sección 14 delReglamento de Condominios, supra. Ello es así porque la Junta de Directores es el órgano ejecutivo que,a partir del cese de la administración interina, tiene la facultad y obligación de atender todo lorelacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento de los elementoscomunes. Sec. 1293b.-4 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1293b.






Aunque, de ordinario, los términos que nuestro ordenamiento reconoce para reclamar por defectos ovicios de construcción se computan a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa, esevidente que no puede ser así en lo que concierne a reclamaciones por defectos en áreas comunales enedificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Resolvemos, pues, que cuando se trata de unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal, lostérminos para reclamar por vicios de construcción en los elementos comunes se computan a partir delmomento en que la Junta de Directores, tras su instalación, toma el control de la administración.Es enese momento, cuando el desarrollador de un condominio cesa en sus funciones de administradorinterino, que la Junta de Directores puede comenzar a ejercer, en representación de los titulares, losderechos y reclamaciones en cuanto a vicios y defectos de construcción. Considerar una fecha anterior aaquélla en la que la Junta de Directores se constituya y tome el control de la administración, sería ilógicoe injusto, pues se estaría pretendiendo que el desarrollador-administrador interino se reclame a símismo por vicios y defectos, ya que es él el administrador interino antes de la fecha en que seconstituye la Junta de Directores.

El Art. 36a de la Ley de Propiedad Horizontal,

31 L.P.R.A sec. 1293-1, establece en lo pertinente que en la reunión en que los titulares habrán de elegirlas personas que ocuparán los cargos directivos, el titular o los titulares que hasta ese momento hayanestado a cargo de la administración (fungiendo como administrador/es interino/s) deberán entregar alConsejo de Titulares los libros de cuentas de la comunidad debidamente auditados y certificados por uncontador público autorizado independiente, así como todos los fondos de la comunidad que tengan ensu poder.

La recurrente Compad, S.E., como administrador interino, tenía la responsabilidad de ser diligente en laconservación y preservación de la propiedad, cuando aún no se había constituido la Junta de Directores.Sin embargo, a pesar de que los condóminos le reclamaron oportunamente por deficiencias específicasen áreas comunes en general y ésta afirmó que llevaría a cabo las reparaciones pertinentes, nada hizo alrespecto.

Compad cesó de ejercer su administración interina el 10 de julio de 1999, fecha en que finalmente laJunta de Directores del Condominio Pórticos de Guaynabo pudo asumir el control de la administracióndel mismo.

Es pues, desde el momento en que la Junta de Directores adquiere el control de la administración delCondominio Pórticos de Guaynabo, el 10 de julio de 1999, que efectivamente estaba autorizada por leya ejercer derechos y a instar reclamaciones en representación del Consejo de Titulares. La Junta deDirectores presentó su reclamo ante el DACO el 2 de septiembre de 1999; esto es, poco más de dos (2)meses después de la fecha en que tomó el control sobre la administración del condominio.5 Por todo loanterior, conforme a los términos de notificación establecidos por el referido Reglamento para cada unode los defectos señalados, la Junta de Directores presentó su reclamación oportunamente.






IV.Revisión de determinaciones de hechos de DACO

Finalmente, respecto a la contención de Compad a los efectos de cuestionar las determinaciones dehechos de DACO, vale decir que es norma de derecho claramente establecida que en el proceso derevisión de una decisión emitida por una agencia administrativa, los tribunales apelativos han deconcederle gran peso y deferencia a la decisión administrativa en vista de la experiencia y conocimientoespecializado de la agencia. Asociación Vecinos del Hospital San Jorge v. United Medical, 2000 TSPR 7;Agosto Serrano v. F.S.E., 132 D.P.R. 866, 879 (1993). Debemos también tener presente que losprocedimientos y decisiones de un organismo administrativo tienen a su favor una presunción decorrección y regularidad, la cual debe ser respetada mientras la parte que la impugne no produzcasuficiente evidencia para derrotarla. Henríquez v. Consejo de Educación Superior, 120 D.P.R. 194 (1987);M. & B.S.,Inc. v. Departamento de Agricultura, 118 D.P.R. 319, 331 (1987). Además, debemos otorgarledeferencia a las determinaciones de los organismos si están sostenidas por evidencia sustancial queconste en el expediente administrativo. Rivera Concepción v. A.R.P.E., 2000 TSPR 143; P.R.T.C. v. UniónIndependiente de Empleados Telefónicos, 131 D.P.R. 171 (1992). En atención a los criterios y principiosantes esbozados, la sección 4.5 de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme, según enmendada,Ley Núm. 170 de 12 de agosto de 1988, 3 L.P.R.A sec. 2175, al referirse al alcance de la función revisora,dispone, en lo pertinente, que las determinaciones de hechos de las decisiones de las agencias seránsostenidas por el tribunal, si se basan en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo.Asociación Vecinos del Hospital San Jorge v. United Medical, 2000 TSPR 7; P.R.T.C. v. J. Reg. Tel. de P.R.,2000 TSPR 83. Los tribunales, pues, en ausencia de una demostración de que las decisiones sean denaturaleza caprichosa, irrazonable o arbitraria, deberán abstenerse de intervenir con lasdeterminaciones de las agencias administrativas. Id. En el caso de marras, hemos examinado losdocumentos que obran en autos y concluimos que la determinación de DACO está sostenida por laevidencia sustancial que obra en el expediente administrativo. Compad no ha ofrecido evidencia oalegación alguna que nos lleve a concluir que la determinación de DACO fuera irrazonable o que noestuviera fundamentada en la totalidad del récord.Considerando toda la evidencia documental queconsta en el expediente, así como el informe de inspección ocular suscrito el 19 de octubre de 1999 porun técnico designado por DACO, el cual no fue objetado, y a falta de evidencia sustancialmentefavorable a Compad, no vemos razón para sustituir nuestro criterio por el de la agencia administrativa.

A tenor con lo anterior, tampoco erró DACO al ordenar las reparaciones indicadas en su Resolución.

En mérito de lo cual, resolvemos que: (1) una junta de titulares de un complejo residencial sometido alrégimen de propiedad horizontal ostenta capacidad jurídica para comparecer a vindicar sus derechosante DACO y (2) en aquellos casos en que una junta de titulares presente una reclamación pordeficiencias en la construcción, el plazo prescriptivo (según la naturaleza del vicio o la carestía que figureen la reclamación) se calculará a partir del momento en que la junta asuma el control de laadministración en propiedad. En vista de ello, por los fundamentos antes esbozados, se confirma lasentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones. Se dictará sentencia de conformidad.






Baltasar Corrada Del Río

Juez Asociado

Sentencia SENTENCIA

San Juan, Puerto Rico, a 16 de diciembre de 2004.

Por los fundamentos antes expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegrade la presente, resolvemos que: (1) una junta de titulares de un complejo residencial sometido alrégimen de propiedad horizontal ostenta capacidad jurídica para comparecer a vindicar sus derechosante DACO y (2) en aquellos casos en que una junta de titulares presente una reclamación pordeficiencias en la construcción, el término prescriptivo aplicable (según la naturaleza del vicio o lacarestía que figure en la reclamación) se calculará a partir del momento en que la junta asuma el controlde la administración en propiedad. En vista de ello, se confirma la sentencia dictada por el Tribunal deApelaciones. Lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Subsecretaria del Tribunal Supremo. María I.Colón Falcón Subsecretaria del Tribunal Supremo

[Nota:] Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a loscambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Sudistribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.

1 Véase Informe Técnico de DACO, 12 de noviembre de 1999, Apéndice del Certiorari, pág. 51.

2 Reglamento Sobre Condominios promulgado por DACO el 27 de febrero de 1978.

3 Pérez Pascual, E. (Doctor en Derecho), El Derecho de Propiedad Horizontal: Un ensayo sobre suestructura y naturaleza jurídica. Madrid, Marcial Pons - Libros Jurídicos, 1974, págs.147, 156 y 205,citando Albadalejo, Instituciones de Derecho Civil, Publicación del Real Colegio de España en Bolonia,Librería Bosch, Barcelona 1960, págs., 198-199, 207-208; véase, del mismo autor, La persona jurídica,Librería Bosch, Barcelona, 1961. 4 Véase Exposición de Motivos de la Ley Orgánica de DACO, Ley Núm. 5de 23 de abril de 1973, Leyes de Puerto Rico, págs. 16-18. Véase, además, Alcance del Proyectosometido por los Senadores que presidían las Comisiones de Asuntos Socioeconómicos, Gobierno,Hacienda y Jurídico-Penal.

5 Debido a lo anterior, el Tribunal de Apelaciones actuó correctamente al disponer que debido a loshechos antes mencionados, no es preciso hacer "un desglose exhaustivo de los términos de notificaciónaplicables para cada uno de los defectos señalados por ser innecesario a los fines de la causa antenuestra consideración". Nota al calce 3 a la página 11 de la Sentencia del Tribunal de Apelaciones de 16de octubre de 2002.






154 DPR 225 -- Brown III v. Junta de Directores Condominio PlayaGrande

Partes: Herbert W. Brown III, Peticionario v. Junta de Directores Condominio Playa Grande, RecurridoFecha: 6/06/2001 Cita: 2001 TSPR 80, 154 DPR 225

Núm. Tribunal: CC-2000-265 Juez: Rebollo López Procedencia: Circuito de Apelaciones I

Abogados: Abogada de Parte Peticionaria: Lcda. Diana Lynn Pagán Rosado; Abogado de la ParteRecurrida: Lcdo. Ricardo A. Ramírez Lugo

Temas: Administrativo: Propiedad horizontal Opinión Mayoritaria; Rebollo López

OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ

San Juan, Puerto Rico, a 6 de junio de 2001

El Condominio Playa Grande, localizado en la Calle Taft Núm. 1, Santurce, es un edificio que fuesometido al Régimen de Propiedad Horizontal, mediante Escritura Número 70 de 4 de noviembre de1966, otorgada ante el notario Francisco Vizcarrondo Norell. La escritura matriz del condominioestablece un área de doce (12) estacionamientos de visitantes que se designan como áreas o facilidadescomunales del proyecto.

El 18 de febrero de 1987 se celebró una Asamblea Extraordinaria para atemperar la utilización irrestrictade dichos estacionamientos por un pequeño grupo de condóminos, además de la utilización excesiva ypermanente de dichos elementos comunes por personas no autorizadas. Se acordó por voto mayoritariode los titulares una Resolución que contenía el siguiente esquema:

"[P]ara que todos los [condóminos] interesados tengan la oportunidad de utilizar una de dichas áreas deestacionamientos, se celebrará un sorteo cada seis (6) meses calendarios, y a los que resultenagraciados, la Junta de Directores les asignará a cada uno un espacio para su exclusivo uso personal, ouso de sus visitantes, por un término de seis (6) meses calendarios consecutivos. [Q]uienes resultenagraciados en un sorteo no podrán participar, directa o a través de otros, en sorteos siguientes hastatanto todos los titulares interesados hayan tenido su oportunidad de usar uno de dichos espacios porseis (6) meses calendarios consecutivos. [P]or el uso exclusivo de uno de dichos espacios, el usuariosatisfará al Condominio una cuota especial de mantenimiento ascendente a cincuenta dólares ($50.00)por cada mes, en adición a la cuota mensual ordinaria de mantenimiento." [...]1

Casi once (11) años luego de la vigencia de este acuerdo, el Lcdo. Herbert Brown presentó una querellaante el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.), el 18 de diciembre de 1998, impugnandoel mismo.Adujo el referido condómino que tal acuerdo tiene el efecto de alterar la naturaleza delelemento común general de los estacionamientos designados para visitantes, razón por la cual serequería la aprobación por la unanimidad de los titulares del inmueble, ello conforme con lasdisposiciones del Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1291j. Solicitó el Lcdo.






Brown del D.A.C.O. que declarase ilegal y nula la Resolución del 18 de febrero de 1987 y que ordenase elcese y desiste de dicha práctica.

El 22 de diciembre de 1998, la Junta fue debidamente notificada de la querella radicada, D.A.C.O. señalóla vista adjudicativa para el día 30 de julio de 1999. Llegado el día de la vista, la Junta no compareció;anotándosele la rebeldía a la Junta por su incomparecencia.

El 13 de septiembre de 1999, la Junta solicitó la desestimación de la querella, alegando: (1) que elesquema de sorteo de los estacionamientos en controversia respondía al "bien común" de loscondóminos; (2) que el Lcdo. Brown se benefició del esquema y consintió al mismo por varios años; (4)que la Junta no violó la Ley de Propiedad Horizontal; y, (5) que la acción de impugnación en D.A.C.O.estaba prescrita.

El 24 de septiembre de 1999, D.A.C.O. emitió una resolución en la cual determinó que el esquema desorteo de estacionamientos de visitantes, acordado en la Asamblea del 18 de febrero de 1987, era nulopor ser el mismo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, ante. Sostuvo la referida Agencia que dichoesquema no era una obra necesaria para el uso eficaz de los elementos comunes y para la conservacióndel inmueble, lo cual puede aprobarse por mayoría, sino que era una obra que afectaba los elementoscomunes, razón por la cual requería el consentimiento unánime del Consejo de Titulares, conforme lasdisposiciones del Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1291n. Sostuvo, además,el D.A.C.O. que el Artículo 12 de la antes citada ley requiere que todo acuerdo que afecte un elementocomún general y lo convierta en un elemento común limitado tiene que aprobarse por la unanimidad delos titulares. En vista a ello, D.A.C.O. declaró nulo el acuerdo y ordenó a la Junta que devolviera losestacionamientos para el uso de los visitantes.

Inconforme, la Junta presentó un escrito de revisión ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones el 22 denoviembre de 1999. Contando con los escritos en oposición del Lcdo. Brown y de D.A.C.O., el TribunalApelativo dictó sentencia el 11 de febrero de 2000.Mediante dicha sentencia, el tribunal apelativointermedio resolvió que D.A.C.O. erró al concluir que la resolución recurrida del esquema de sorteo eranula porque se aprobó por mayoría en lugar de por unanimidad. El Tribunal de Circuito de Apelacionessostuvo que, conforme al citado Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, ante, la creación de unesquema de sorteo rotativo de los espacios de estacionamientos no constituyó una "obra", sino que fueun acto de administración del Consejo de Titulares; concluyó que dicho esquema no varió la naturalezade los estacionamientos, como tampoco dispuso de los mismos a favor de una minoría deapartamentos; en otras palabras, resolvió el foro judicial que el esquema de sorteo no transformó losestacionamientos de visitantes de "elementos comunes generales" a "elementos comunes limitados";determinó que el esquema impugnado no excluyó a ningún apartamento del uso y disfrute de losestacionamientos, sino que sólo fijó un orden aleatorio para el disfrute temporero de todos los titulares;el tribunal apelativo, por último, determinó que, conforme al Artículo 38 de la Ley de PropiedadHorizontal, 31 L.P.R.A sec. 1293b(2)(h)2, la actuación del Consejo de Titulares, en su función de tomar






decisiones de interés general para la comunidad y de tomar las medidas necesarias y convenientes parael mejor servicio común, era una actuación a ser aprobada por voto mayoritario, y no por unanimidad.Por ende, concibió que el esquema aprobado era un acto de administración del Consejo de Titulares, porlo que no requería voto unánime de los condóminos.

Mediante recurso de certiorari, radicado el 24 de marzo de 2000, el querellante-peticionario, Lcdo.Herbert Brown, acudió ante este Tribunal en solicitud de revisión de la sentencia emitida por el Tribunalde Circuito de Apelaciones. El peticionario sostiene, como único señalamiento de error, que incidió: "...el Honorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al emitir sentencia revocando la resolución de D.A.C.O.ya que dicha sentencia es contraria a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal de PuertoRico".

Expedimos el recurso. Estando en posición de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo.

I

Nos toca resolver si el esquema de sorteo de estacionamientos aquí impugnado es un acto deadministración del Consejo de Titulares o si, por el contrario, es un acto que transforma el uso y destinode un elemento común general a uno limitado. Es decir, nos atañe identificar si el acto mediante el cualla Junta destinó los estacionamientos de visitantes, al uso de algunos titulares mediante sorteo, espropiamente un acto de administración o si alteró el título constitutivo por modificar el uso y destino deestos elementos comunes. Veamos.Sabido es que en nuestra jurisdicción existe una clara políticapública que respalda la utilización del Régimen de Propiedad Horizontal para terrenos y construccionesde multipisos. Soto Vazquez v. Vazquez Torres, 138 D.P.R. 282 (1995). Hemos sostenido que el valorsocial y económico promovido por la Ley de Propiedad Horizontal es de tal transcendencia que suinterpretación debe ser "constructiva e imaginativa". Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R.775 (1963); reiterado en Cond. Prof. S.J.H. Centre v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488 (1993) y Soto Vazquez v.Vazquez Torres, ante. Por lo tanto, la interpretación debe ceñirse a la definición misma del Régimen; esdecir, la "coexistencia de diversos pisos de dominio exclusivo con el condominio forzoso e inescapablede elementos comunes". Consejo de Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 393 (1990),citando a Arce v. Carribbean Home Const. Corp., 126 D.P.R. 387, 236-237 (1978).

Para someter una propiedad al referido régimen, el titular debe hacer constar expresamente suvoluntad de así hacerlo en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad, conforme con elArtículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1291. García Larrinua v. Lichtig, 118 D.P.R.120 (1986). Por ende, la escritura que constituye el Régimen "es un estatuto privado -al cual se adhierenlos titulares cuando compran sus respectivos apartamentos- que gobierna a los condóminos o titulares ya cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos que tales disposiciones






violen la ley, la moral o el orden público". 31 L.P.R.A sec. 3372; Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R.579, 582 (1973)"; Consejo Tit. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 394 (1990). Con esto en mente,analizamos la controversia ante nos.

II

El Artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, 31 L.P.R.A sec.1291i, previo a las enmiendas introducidas en el 19763, establecía los elementos que obligatoriamenteson comunes:

"Sec. 1291i. Elementos generales del inmueble

Se consideran elementos comunes generales del inmueble:

a) El terreno en que se asiente el edificio.

b) Los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, y vías de entrada y salida o decomunicación.

c) Los sótanos, azoteas, patios y jardines, salvo disposición o estipulación en contrario.

d) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados del edificio, salvo disposición oestipulación en contrario.

e) Los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente,refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares.f) Los ascensores, incineradoresde residuos y, en general, todos los artefactos o instalaciones existentes para beneficio común.

g) Todo lo demás que fuere racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia,conservación y seguridad."

Los elementos comunes enumerados en el Artículo 11, ante, tienen el carácter de "numerus apertus";esto es, se permite pactar en la escritura matriz elementos comunes generales no incluidos en dichaenumeración. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante. En esencia, el antes citado artículo enumeraelementos comunes generales necesarios y elementos comunes voluntarios. La diferencia entre estoselementos estriba en que los primeros no admiten disposiciones en contrario, mientras que lossegundos lo permiten. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante. Según este artículo, existenelementos comunes generales que son necesarios para la existencia, seguridad y conservación deledificio y destinados al uso y disfrute de todos los apartamentos. Arce v. Caribbean Home Const. Corp.,ante, 237. Debido a ello, no son susceptibles de ser propiedad exclusiva de unos titulares, excluyendo a






los demás, pues resultaría incompatible con el buen funcionamiento del condominio. Pellón v. O’Clare,98 D.P.R. 692, 695 (1970). Los elementos comunes voluntarios admiten pacto en contrario; y, una vezconstituido el régimen, dichos elementos se pueden alterar mediante el consentimiento de todos lospropietarios de los apartamentos. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante.

En Pellón v. O’Clare, ante, caso resuelto conforme con el antes citado artículo 11, resolvimos que unasáreas de garajes designadas como "privadas" en la escritura matriz no son elementos comunes sino quemantienen el carácter conferido en el título constitutivo. Posteriormente, hemos precisado que loslugares de estacionamiento en un condominio pueden ser tanto elementos comunes generales, ya seannecesarios o voluntarios, como elementos comunes limitados o elementos privados. Arce v. CaribbeanHome Const. Corp., ante.

A estos efectos, el Profesor Michel J. Godreau sostiene que: "el espacio dedicado a área deestacionamiento es un elemento común voluntario, pudiendo el titular original destinarlo a unoparticular. De no destinarse un elemento común voluntario a un particular, se tratará el mismo comoelemento común general, no susceptible de indivisión al igual que los restantes elementos comunes,aunque sí susceptible de transformarse en privativo mediante el consentimiento unánime de lostitulares". El Condominio: el Régimen de la Propiedad Horizontal en Puerto Rico, Puerto Rico, Ed.Dictum, 1992, 84-85. No obstante, desde Pellón, ante, señalamos que la naturaleza privada o común deun local de estacionamiento depende esencialmente de lo que se estipule en la escritura matriz.

El caso ante nos plantea una situación similar al caso de Pellón.Aunque al momento de constituirse elrégimen del Condominio Playa Grande, la Ley de Propiedad Horizontal no contemplaba específicamentelas áreas de estacionamiento como elementos comunes, la escritura matriz del condominio estableciódichas áreas como elementos comunes generales, destinadas al uso de los visitantes de los condóminos.

Las disposiciones y estipulaciones de la escritura matriz rigen y vinculan los actos de todos los titulares ocondóminos presentes y futuros, como a terceros. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, ante; Consejo deTitulares v. Vargas, ante. Los pactos y acuerdos ahí comprendidos "forman un estado de derecho a seraceptado por los sucesivos titulares a medida que éstos adquirieran su condominio". Arce v. CaribbeanHome Const. Corp., ante, 245. Sus cláusulas obligan a todos los titulares, salvo que violen alguna de lasdisposiciones del Artículo 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A sec. 3372, referentes a las leyes, a la moral, oal orden público. Id.

La escritura matriz constituye "una de las fuentes que rigen la conducta del Consejo de Titulares y cuyasdisposiciones viene obligado a obedecer". Consejo de Titulares del Condominio Galerías Ponceñas v.Ponceñas Incorporado, res. el 16 de abril de 1998, 98 TSPR 43. Es a dicha escritura matriz que debemosacudir para dirimir el conflicto en el caso ante nos.

III






El artículo octavo de la escritura matriz mediante el cual el Condominio Playa Grande se sometió alrégimen de propiedad horizontal, en lo pertinente, dispone:

"OCTAVO: (A) Que las áreas y facilidades comunales del proyecto serán las siguientes:

16) Doce espacios de estacionamiento para visitantes localizados en el patio Oeste del edificioadyacentes a la entrada principal del mismo." (Énfasis suplido).4

De una lectura del título constitutivo del Condominio Playa Grande es evidente que los espacios o áreasde estacionamiento en disputa son elementos comunes generales voluntarios. Estos elementos fuerondesignados, específicamente, elementos comunes para el disfrute de los visitantes de todos los titularesdel condominio. La estipulación, comprendida en la escritura matriz del régimen, constituye unbeneficio común para todos los titulares, al proveerles estacionamientos a sus visitantes.

La propia Ley de Propiedad Horizontal, en el tercer párrafo del Artículo 2, 31 L.P.R.A sec.1291, dispone:5

"La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el uso aque será destinada toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá servariado mediante el consentimiento unánime de los titulares."(Énfasis suplido).

El claro mandato de ley establece que, para alterar el uso o beneficio comprendido en dichas áreas, esnecesario el consentimiento unánime de los titulares.6 La expresión manifiesta e inequívoca del artículooctavo de la escritura matriz del Condominio Playa Grande, esto es, del título constitutivo del régimen,establece el uso del área de estacionamiento aquí impugnado como un elemento común. Por lo tanto,conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, y el lenguaje claro y preciso del título constitutivo, eranecesario obtener el consentimiento unánime de los titulares.

El esquema aprobado por la mayoría de los titulares tuvo el efecto de alterar el uso y destino de lasáreas de estacionamiento de visitantes porque las convirtió en áreas de estacionamiento para el usoexclusivo de los titulares de los condóminos que ganaran el sorteo. El hecho de que el esquema esrotativo, y los titulares con derecho a los espacios cambian cada seis meses hasta que todos los titulareshayan tenido la oportunidad de utilizar uno de los referidos espacios, no cambia la realidad de que elmismo altera el uso y destino de los referidos espacios. Antes del esquema aprobado, los espaciosestaban designados para uso de los visitantes de todos los titulares. Luego de la aprobación delesquema, dichos estacionamientos corresponden exclusivamente a los ganadores del sorteo por eltérmino de seis meses y el pago de una cuota de cincuenta dólares ($50.00) mensuales. Claramente, sedesprende que el esquema aquí impugnado cambió el uso general de los espacios designados avisitantes para convertirlos a espacios con uso limitado a los condóminos ganadores del sorteo.

La Ley de Propiedad Horizontal, no hay duda, permite que ello se haga, pero, la misma requiere que elcambio de elementos comunes generales a elementos comunes limitados se lleve a cabo mediante el






acuerdo de todos los titulares. A esos efectos, el Artículo 12 de la referida Ley específicamente estableceque:

"También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así seacuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinan al serviciode cierto número de apartamentos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras yascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un mismo piso y otrosanálogos." (Énfasis suplido).7

En Arce v. Caribbean Home Const.Corp., ante, nos enfrentamos a un acuerdo adoptado por la mayoríade los condóminos, que cambiaba el uso de dos elevadores, elementos comunes generales, parareservarlos exclusivamente para los pisos propiedad de Caribbean Towers, Inc., convirtiendo así unelemento común general a uno de uso limitado. Resolvimos que este cambio, por variar el uso y destinodel elemento común, dispuesto así por mandato de Página: 238

ley, requería el consentimiento expreso de la totalidad de los titulares del edificio, conforme con elcitado Artículo 12; ello por convertir el uso de un elemento común general en un elemento comúnlimitado.

Los recurridos argumentan que el acuerdo tiene el efecto de promover el uso eficaz de un elementocomún general, para el beneficio de todos los titulares. Sobre este particular, en Arce, ante, expresamos:

"Toda vez que el adquirente de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal adquieretambién un derecho de copropiedad sobre todos los elementos comunes, i.e. ascensores, esindispensable su consentimiento para disponer de éstos. No podían los demandados, bajo pretexto deasegurar el funcionamiento más eficaz de un elemento común variar el destino de éste, convirtiéndolopara todo fin práctico en un elemento común limitado de Caribbean Towers, Inc., suprimiéndole así elcarácter común general." (Énfasis suplido). Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante, 249.

Por ende, no podemos sostener que dicho acuerdo es un mero acto de administración ya que el mismovaría tanto lo dispuesto expresamente en el título constitutivo del condominio, como el uso y destino deun elemento común general a uno limitado. La escritura matriz del Condominio Playa Grande estipulóque estas áreas de estacionamiento eran para el uso de los visitantes de los condóminos. Luego de laresolución del 18 de febrero de 1987, estos estacionamientos se convirtieron en estacionamientosutilizados por los titulares ganadores del sorteo, que alquilaban estos espacios para su uso particular.

El alegado acto de administración por el Consejo de Titulares no puede contravenir la Ley de PropiedadHorizontal y el título constitutivo del régimen. Hemos establecido que en la jerarquía de las fuentes depropiedad horizontal, "la Ley de Propiedad Horizontal posee primacía, por lo que cualquier disposiciónclaramente contraria a sus disposiciones que contenga la Escritura Matriz o el Reglamento sería nula".Consejo de Titulares Galerías Ponceñas v. Ponceñas Incorporado, ante. Forzoso nos resulta concluir que






la Resolución aprobada por la mayoría de los titulares, que altera el uso de un elemento común general,es nula por ser contraria a la Ley de Propiedad Horizontal y a la Escritura Matriz.

IV

La Junta recurrida argumenta, por último, que debe mantenerse el esquema aprobado en vista delhecho que el mismo se mantuvo en vigor por muchos años sin ser impugnado, creándose así una"apariencia" de validez.

Una actuación nula es inexistente, por lo que no genera consecuencias jurídicas. Dicho de otro modo,"...lo nulo nunca tuvo eficacia alguna, nunca nació en derecho, nunca existió". Montañez Rivera v. Policíade P.R., res. el 3 de mayo de 2000, 2000 TSPR 68. Por lo tanto, la resolución de la asambleaextraordinaria de titulares del Condominio Playa Grande, celebrada el 18 de febrero de 1987, es nulapor ser contraria a la ley. Es por tanto ineficaz y contrario a derecho el esquema de sorteo deestacionamientos aprobado por la mayoría de los titulares; el mismo requería el consentimientounánime de los titulares.

"Sólo cuando el acto nulo haya provocado una "apariencia" de realidad o validez, es necesario oconveniente destruir esa "apariencia", si constituye obstáculo para el ejercicio de un derecho y puedeimpugnarlo cualquier persona que tenga interés en ello sin que sea confirmable, ni prescriptible;debiendo reponerse las cosas al estado que tenían al tiempo de su realización". (Enfasis suplido.) A.Ventura-Traveset y González, ante, 365-366.

Por los fundamentos que anteceden, procede decretar la revocación de la sentencia del Tribunal deCircuito de Apelaciones que declaró válido el esquema de sorteo aquí en controversia, procediendo lareinstalación de la decisión emitida en el caso por el Departamento de Asuntos del Consumidor.

Se dictará Sentencia de Conformidad.

Francisco Rebollo López Juez Asociado

Sentencia SENTENCIA


Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de lapresente, se dicta Sentencia revocatoria de la emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones en elpresente caso. En consecuencia, procede la reinstalación de la decisión emitida en el mismo por elDepartamento de Asuntos del Consumidor.

Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señorHernández Denton emitió Opinión Concurrente. Los Jueces Asociados señora Naveira de Rodón y señorCorrada del Río inhibidos.






Isabel Llompart Zeno

Secretaria del Tribunal Supremo

Opinión Concurrente; Hernández Denton

OPINIÓN CONCURRENTE EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR HERNÁNDEZ DENTON

San Juan, Puerto Rico, a 6 de junio de 2001.

Aunque estamos de acuerdo con el resultado de la Opinión del Tribunal, en tanto declara la nulidad delesquema de sorteo de estacionamientos de visitantes en el Condominio Playa Grande, discrepamos delargumento principal subyacente.Concurrimos en Opinión separada por entender que, aunque elacuerdo impugnado es nulo, pues altera el uso al que está destinada el área de estacionamientos devisitantes —acción que requiere el consentimiento unánime de los titulares—, no transforma por ello lanaturaleza de este elemento de uno común general a uno común limitado.

I

La escritura matriz del Condominio Playa Grande define, entre los elementos comunes del inmueble, unconjunto de doce (12) estacionamientos cuyo uso queda expresamente reservado a los automóviles delos visitantes al edificio. No obstante lo allí consignado, para 1987 varios condóminos empleabanregularmente dichos espacios para aparcar sus vehículos particulares.

Como respuesta a esta práctica, el Consejo de Titulares acordó por voto mayoritario, aunque nounánime, conformar el uso efectivo de los espacios de estacionamiento a un

sorteo bianual entre los titulares, que conferiría a aquellos que resultaren agraciados el uso exclusivo delestacionamiento durante el periodo limitado de seis meses. Además, como salvaguarda contra lapresunta inequidad del azar, los titulares beneficiados en un sorteo no podrían participar en otroposterior hasta que todos los condóminos interesados hubieren tenido oportunidad de disfrutar de unespacio de estacionamiento durante un periodo de seis meses. Por el uso de la plaza se requeriría alcondómino el pago de una cuota especial de mantenimiento de cincuenta dólares ($50.00) mensualesmientras durase el periodo señalado.

Cabe resaltar, como esencial para el entendimiento de la norma que favoreceríamos hoy, que a lostitulares agraciados en el sorteo se les concedía el uso del estacionamiento para cualquier vehículo,fuere propio o de sus visitantes. No se imponía límite o restricción alguna que reservara el uso de dichasplazas a los visitantes al apartamento concernido. Consideramos que fue éste el elemento que vició ladecisión del Consejo de Titulares, no la mera asignación de turnos para el uso de los estacionamientos.






II

La Ley de Propiedad Horizontal (en adelante "la Ley") clasifica los elementos de un inmueble sometido adicho régimen en comunes generales, comunes limitados y privativos. 34 L.P.R.A sec. 1291i a 1291l.Además del derecho propietario que cada titular tiene en cuanto a su apartamento, la Ley le otorga "unaparticipación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble". Art. 8, 31 L.P.R.A sec.1291f. El objeto de dicho porcentaje, explica el Prof. Vázquez Bote, remite al concepto de uso y disfrutede dichos elementos. E. Vázquez Bote, VIII Tratado Teórico, Práctico y Crítico de Derecho PrivadoPuertorriqueño (Derechos Reales II), sec. 4.9, pág. 168 (1993). Es del análisis de dicho concepto quehemos de aclarar la norma que rige la controversia actual.

A

El concepto de uso de los elementos comunes, explica el Prof.Vázquez Bote, "no es unívoco, sinovariado". Comprende, en su acepción primera, "[e]l uso del área inmobiliaria, es decir, el destino que seda al inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, que sólo puede modificarse con elconsentimiento unánime de todos los titulares". Vázquez Bote, supra, pág. 169. A éste concepto serefiere el Art. 22 de la Ley, 31 L.P.R.A sec. 1292, cuando exige que se indique en la escritura matriz eldestino que ha de dársele al inmueble y a cada uno de sus apartamentos y que se describan suselementos comunes generales y limitados. A la misma acepción también se refiere el Art. 2 de la Ley, 31L.P.R.A sec. 1291, cuando dice que "[l]a escritura que establezca el régimen de Propiedad Horizontalexpresará clara y precisamente el uso a que será destinada toda área comprendida en el inmueble, yuna vez fijado dicho uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares."Estas disposiciones a la vez limitan el uso de un inmueble al fin o fines expresados en la escritura yconceden a cada titular el derecho a servirse de los elementos comunes y privativos de acuerdo a esepropósito.

La Ley también es clara en que el cambio o alteración de cualquiera de los elementos comunes —sea encuanto a su estructura física, naturaleza, titularidad o destino— requiere el consentimiento unánime delos condóminos. Un vistazo a los cambios o alteraciones enumeradas en la Ley revela que los acuerdosque requieren unanimidad para su aprobación son aquellos que afectan el contorno registral o laestructura física del inmueble, esta última a su vez remitida al efecto que ha de provocar en el Registrode la Propiedad. De ordinario, se exige unanimidad para hacer alteraciones al uso que ha de darse alinmueble, realizar nuevas construcciones en el mismo, adquirir, agregar y segregar elementos comunes,hipotecar alguno de éstos, o cambiar su naturaleza titular de común general a limitada o privativa, oviceversa. Dicha norma también es extensiva a cualquier otra transacción u operación que tenga efecto






real o requiera anotación correspondiente en el Registro de la Propiedad. Se abona así a lo observadopor Batlle Vázquez:

"La necesidad del acuerdo unánime de los propietarios se establece cuando la alteración impliquemodificación del régimen fundamental señalado en los estatutos o en el título constitutivo de lapropiedad [...], o se refiera a la estructura o fábrica del edificio." M. Batlle Vázquez, La Propiedad deCasas por Pisos, pág. 125 (8ª ed.1980).

Cabe concluir que aquellos acuerdos que no impliquen modificaciones al carácter material o registral delcondominio, salvo clara expresión legislativa, no requerirán acuerdo unánime por no afectar, en estesentido, el uso del área inmobiliaria.

B

Distinto al concepto de uso qua destino, Vázquez Bote reconoce en la Ley una segunda acepción delvocablo, viz. "[e]l uso normal de que es susceptible el inmueble, por parte de todos y cada uno de lospartícipes en la horizontalidad, al servirse de los elementos comunes del inmueble según el inherenteobjetivo". Vázquez Bote, supra. Se representa así el ejercicio por cada titular del condominio delderecho de uso conferido por los Arts. 8 y 14 de la Ley, 31 L.P.R.A sec. 1291f y 1291l.

La necesidad de concertar el derecho de uso de todos los titulares de un inmueble requiere a menudoque el Consejo de Titulares intervenga, acorde con el Art. 16, 31 L.P.R.A sec. 1291n ("Las obrasnecesarias para la conservación del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes seránacordadas por la mayoría de los titulares.") y el Art. 38(h), 31 L.P.R.A sec. 1293b(h) ("Corresponde alConsejo de Titulares: [...] Intervenir y tomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para lacomunidad así como tomar aquellas medidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común.")

Los acuerdos tomados a estos efectos son actos administrativos, por lo que basta la concurrencia de unamayoría de los condóminos para su aprobación. No se limitan tampoco a obras de construcción, comoconcluyera el Tribunal de Circuito de Apelaciones, sino también comprenden esquemas organizativos,como procedimientos de concesión de permisos o designaciones de turnos para el uso de un elementocomún. Así lo entiende Batlle Vázquez, quien indica:

También reputamos actos administrativos sometidos al régimen precitado de mayoría los que serefieren a [...] la designación de turnos o partes para el uso del tendedero común, lavadero odependencias análogas que existan para uso de todos los habitantes de la casa [...]. Batlle Vázquez,supra, pág. 122. (Énfasis suplido).

Igualmente, y aún más directamente ligado a la controversia ante nos, el Prof. Michel Godreau aplicaeste principio al contexto análogo que representa el Art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.Asec. 1291l. Reza dicho Artículo:

Cada titular podrá usar de los elementos comunes conforme su destino, sin impedir o estorbar ellegítimo derecho de los demás.






Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de unespacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de quefuere propietario que estuviere ocupado.Ningún titular podrá hacer uso de un espacio deestacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de talelemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar unautomóvil fuere menor que el número de apartamientos, tales espacios serán ocupados por los titularesque primero arriben al área de estacionamiento.

En casos en que el número de estacionamientos sea menor que el número de apartamentos, sostiene elProf. Godreau, debe permitirse que el Consejo de Titulares explore maneras alternas al Art. 14 paradistribuir los espacios. Propone como ejemplo "[u]n sistema de sorteo equitativo, según el cual seotorgue el uso de los espacios por un periodo de tiempo limitado". M. Godreau, El Condominio, pág.103. Por su relevancia al caso de autos, nos permitimos citar su exposición en su totalidad.

El segundo párrafo del citado artículo 14, § 1291l, establece un orden de prioridad en aquellos casosdonde, (1) es común el área de estacionamiento y (2) hay menos espacios que apartamientos.

En estos casos el uso del espacio es del primero que llegue. Estimamos que esta disposición essusceptible de enmienda vía reglamento o por acuerdo mayoritario de los titulares. La aplicación estrictadel principio "primero en tiempo primero en derecho" puede resultar en graves injusticias, si seconsidera que los distintos horarios de trabajo de los residentes pueden hacer que un mismo grupo decondóminos acapare siempre el reducido número de espacios. Un sistema de sorteo equitativo, según elcual se otorgue el uso de los espacios por un periodo de tiempo limitado, serviría para lograr una mejordistribución del disfrute limitado de espacios de estacionamiento.

Esta solución nos parece también de aplicación a aquellos condominios que, aun cuando su espacio deestacionamiento no es común, deciden habilitar parte de las áreas comunes como espacio adicional deestacionamiento. La interpretación de este artículo 14 como disposición mandatoria, es decir, nosusceptible a enmienda por el Consejo de Titulares, podría dar lugar a abusos, pues le resultaría muyfácil a quien poseyera más de un vehículo —como es frecuente en muchos condominios— acaparar unode los espacios colocando allí el segundo o tercer vehículo, es decir, procurando "llegar siempreprimero". De ahí que nos parezca más justo permitir que el Consejo de Titulares disponga otro arreglo,dentro de sus prerrogativas para decidir por mayoría todo lo que sea conveniente para el serviciocomún, acorde con el artículo 38, § 1293b, inciso (g). Godreau, supra, págs. 102-103 (Énfasis suplido).

Aunque en el caso de autos estaba en controversia el uso de estacionamientos de visitantes y no el deresidentes, es evidente que, al tratarse de un área común en la que las plazas de aparcamiento eranmenores que el número de apartamentos, la situación atendida por el Art. 14 y la doctrina científica esperfectamente análoga.

C






Por último, como excepcional acepción tercera, la Ley reconoce "[e]l uso extraordinario que, dentro depeculiares criterios de normalidad, es dable obtener del inmueble, en función del cual se atribuye aalgunos titulares una cuota de mantenimiento superior o inferior" (Énfasis en original). El Art. 38 de laLey, en su inciso (e), 31 L.P.R.A sec. 1293b(e), permite al Consejo de Titulares remediar la inequidad quepresenta el uso desigual y desmedido de un elemento común por uno de los condóminos al:

[i]mponer mediante el voto afirmativo de la mayoría de los titulares, una cuota especial: (i) al titular delapartamento cuyos ocupantes o visitantes, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demástitulares, regularmente, hagan uso tan intenso de cualquier elemento común, que los gastos deoperación, mantenimiento o reparación de dicho elemento común sobrepasen los que razonablementedeban incurrirse en el uso normal y corriente de la referida facilidad, (ii) al titular del apartamento quepor la naturaleza de la actividad que legítimamente lleva a cabo en su apartamento, conforme al destinoque le ha sido asignado al mismo en la escritura de constitución, ocasione unos gastos comunesmayores a los que habría que incurrir si en el apartamento en cuestión no se llevase a cabo la referidaactividad. La cantidad impuesta para cubrir el importe del exceso de gastos de referencia se añadirá yserá exigible como parte de los gastos comunes atribuibles a dicho apartamento.

Bajo esta acepción del concepto de uso, contenida en el citado artículo, el Consejo de Titulares podríaimponer a un condómino que emplee un elemento común con intensidad considerablemente mayorque los demás, una cuota especial mientras dure el superávit de uso, independientemente de lascircunstancias que causaron la desproporción. Así, a un titular agraciado en un sorteo para ordenar eluso de ciertos elementos comunes, podría condicionársele el ejercicio de su privilegio al pago de unacuota especial.

Entendidos estos conceptos, apliquémoslos a los hechos en cuestión.

III

Por si solo, el esquema de sorteo aprobado por el Consejo de Titulares del Condominio Playa Grande notransformó el elemento común del estacionamiento en uno común limitado, pues meramenteestableció el orden en que los titulares habrían de disfrutar del elemento común, sin hacer atribucionesde titularidad o alteraciones en la escritura matriz.El cobro de una cuota especial para el uso de losestacionamientos tampoco violaba el orden jurídico, pues se ejercitaba así el poder del Consejo deTitulares frente a los titulares que, durante seis meses, por razón de resultar agraciados en el sorteo,regularmente usarían los espacios de aparcamiento de visitantes con mayor intensidad que los demáscondóminos. La nulidad del acuerdo recae en la cláusula de la Resolución del Consejo que autorizaba alos titulares agraciados a usar dichos espacios para el estacionamiento de automóviles que no eran devisitantes al Condominio. Veamos.

Según consta en su propia resolución del 18 de febrero de 1987, el Consejo amparó su curso de acciónen nuestra decisión de Pellón v. O’Clare, 98 D.P.R. 692 (1970). Allí, además de resolver que la naturaleza






común o privada de un espacio de estacionamiento depende de lo establecido en la escritura matriz,indicamos que independientemente de la naturaleza del elemento, la mayoría de los titulares puederealizar obras que tengan "el propósito de hacer posible el uso eficaz de los espacios destinados agarajes." Pellón v. O’Clare, supra, 698.

No obstante, cualquier acuerdo al que hubiera llegado el Consejo debía salvaguardar el tipo de uso alque originalmente se había destinado el elemento común. En el caso de autos, la escritura matriz delCondominio Playa Grande indicaba claramente que los estacionamientos en cuestión estabandestinados al estacionamiento de visitantes al condominio. Podían entonces usarse únicamente para elaparcamiento de visitantes, no para el de automóviles particulares de residentes del condominio.Cualquier cambio en cuanto a su destino requeriría el consentimiento unánime de los titulares delcondominio.

El esquema aprobado por el Consejo de Titulares, sin embargo, tuvo el efecto de transformar el uso deun área destinada al estacionamiento de visitantes a una de estacionamiento de residentes, quieneshabrían de determinar como se usaría el espacio de aparcamiento que les había sido asignado. Secontravenía así la escritura matriz, que señalaba que el área en cuestión sólo podía emplearse para elestacionamiento de visitantes al condominio, no de residentes.

A modo de ejemplo, un área de reuniones de un condominio, así inscrita en la escritura matriz delinmueble, podría arrendarse a un titular para la celebración de una actividad social, pero no para elestablecimiento de un comercio. Del mismo modo, el Consejo de Titulares podría establecer un ordenen el uso de los estacionamientos comunes de visitantes, incluso asignando turnos mediante un sorteo,siempre que se mantuviera su uso exclusivo para los visitantes al condominio.En resumen, a la luz de lodispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, no es el esquema de sorteo lo que hace jurídicamenteinaceptable el acuerdo al que llegara el Consejo de Titulares del Condominio Playa Grande, sino laalteración del tipo de uso al que estaba destinado el elemento en cuestión, viz. un estacionamiento devisitantes. Por entender que ésta, y no otra, es la norma que debe sentarse en este caso, no podemossuscribir la Opinión del Tribunal. Concurrimos.

Federico Hernández Denton Juez Asociado

[Nota:] Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a loscambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Sudistribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.

1 Véase Sentencia del Tribunal del Circuito de Apelaciones de fecha de 11 de febrero de 2000, Apéndice,págs. 194-205.

2 Dicho artículo dispone, en lo pertinente, que le corresponde al Consejo de Titulares: "Intervenir ytomar decisiones sobre aquellos asuntos de interés general para la comunidad así como tomar aquellasmedidas necesarias y convenientes para el mejor servicio común".






3 Tomamos en consideración el artículo vigente a la fecha en que Playa Grande se sometió al régimen depropiedad horizontal. No obstante, cabe señalar que la Ley Núm. 157 de 4 de junio de 1976 enmendódicho artículo para incluir el vuelo y las áreas destinadas a actividades recreativas en el inciso (a), al igualque sustituyó el inciso (g) para incluir específicamente en los elementos comunes, salvo disposición encontrario, las áreas de estacionamiento.

4 Aunque la escritura matriz se refiere a doce (12) estacionamientos para visitantes, el peticionarioaduce que la Resolución menciona once (11) porque se utilizó uno de los espacios para construir unarampa para impedidos.

5 Cabe señalar que la Ley Núm. 153 de 11 de agosto de 1995 sustituyó "el consentimiento unánime delos titulares" del tercer párrafo del Artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal con "el consentimientodel setenta y cinco (75) por ciento". Mediante la Ley Núm. 43 del 21 de mayo de 1996, la enmienda dedicho artículo fue derogada nunc pro tunc.

6 Igualmente sostiene M. Batlle Vázquez: "La necesidad del acuerdo unánime de los propietarios seestablece cuando la alteración implique la modificación del régimen fundamental señalado en losestatutos o en el título constitutivo de la propiedad (L.P.H., art. 16, 1.ª), o se refiere a la estructura ofabrica del edificio (L.P.H. 11)". La Propiedad de casa por pisos, Octava ed., España, Ed. Marfil, 1980, 125.Véase, además, A. Ventura Traveset y González, Derecho de Propiedad Horizontal, Tercera ed., España,Ed. Bosch, 1976, 354-356.7 Mediante la Ley Núm. 153 de 11 de agosto de 1995 se sustituyó el requisitode la "totalidad de los titulares" por el de "setenta y cinco (75) por ciento".

Ello no obstante, mediante la Ley Núm. 43 de 21 de mayo de 1996, el legislador enmendó, nuevamente,la Ley de Propiedad Horizontal para, nuevamente, requerir el consentimiento de la "totalidad de lostitulares"; esto es, se volvió al "estado de derecho" previo a la enmienda del año 1995.






2007TA3113 ASOCIACIÓN DE CONDÓMINOS CONCORDIA GARDENS II

Apelada

v.

HECTOR LÓPEZ OLMEDO

Apelante

Panel integrado por su presidente, el Juez López Feliciano, la Jueza Pabón Charneco y el Juez HernándezSerrano

López Feliciano, Juez Ponente

S E N T E N C I A

En San Juan, Puerto Rico a 10 de septiembre de 2007.

El apelante Héctor López Olmedo nos solicita que revisemos y revoquemos una sentencia dictada por laSala Superior de San Juan del Tribunal de Primera Instancia (T.P.I.) el 9 de enero de 2007 y notificada,registrada y archivada en autos el 19 de enero siguiente. En dicha sentencia el foro primario declaró conlugar una demanda por cobro de dinero instada contra el apelante por la Asociación de Condóminos deConcordia Gardens II, en adelante, el Condominio. Con el beneficio de los alegatos de las partes y losapéndices que los acompañan estamos en posición de disponer del recurso, lo que a continuaciónhacemos.

Allá para mayo de 2006 el Condominio presentó una demanda, bajo la Regla 60 de las de ProcedimientoCivil, 34 L.P.R.A. Ap. II, R.60, reclamando del apelante el pago de la suma de $931.75 por concepto decuotas de mantenimiento y otros cargos relacionados; se solicitó, además, el pago de cualquier otracuota vencida, con intereses, recargos, costas y honorarios de abogado.

Emplazado el apelante, oportunamente presentó alegación respondiendo que había pagado las cuotasde mantenimiento alegadamente adeudadas.

Así el trámite, el 28 de noviembre de 2006 el T.P.I. celebró la vista del caso, a la que comparecieronambas partes representadas por sus abogados de récord. Luego de la usual relación del caso, al disponerdel mismo, dicho foro dictó sentencia en los siguientes términos:

Por lo que, habiendo este Tribunal adquirido jurisdicción sobre la persona de los demandados, y siendola cuantía reclamada una líquida y exigible; así como habiendo expresado la parte demandada, de formalibre y voluntaria, mediante su abogado el reconocimiento de la deuda y no siendo la parte demandadamenor de edad incapacitada o estar sirviendo en las fuerzas armadas este Tribunal DECLARA CONLUGAR la presente demanda en cobro de dinero y fundamentándonos en los artículos 38 y 39, de la Ley






103, conocida como Ley de Condominios de Puerto Rico y en el artículo 49K de los Estatutos delCondominio Concordia Gardens II, condenamos a la parte demandada al pago de las siguientes cuantías:

La cantidad de $1,323.35, por concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas hasta el 30 denoviembre del 2006, más aquellas que se acumulen a razón de $94.00 por concepto de mantenimientomás $5.04 por reserva, hasta el saldo total de lo acumulado.

La cantidad de $286.55, por concepto de la derrama de pintura y de instalación del sistema de alarmascontra incendio, hasta el mes de noviembre de 2006. Más aquellos que se acumulen a razón de $26.05 y$48.79 mensual, respectivamente. El pago de la penalidad permitida e impuesta por la Ley deCondominios, supra, equivalente al 12% sobre la totalidad adeudada, de $1,323.35; más aquellas quemensualmente se acumulen por la falta de pago de la correspondiente cuota de mantenimientoasignada.

El pago de la penalidad adicional del 1% del total adeudado de $1,323.35, más aquellas que se hayanacumulado hasta el momento del saldo de la deuda, tal y como permite la Ley de Condominios, yacitada.

El pago de las costas y gastos a causa de la radicación de la presente acción, y que a la fecha suman$75.64.

El pago de los honorarios de abogados a favor de la parte demandante, y según dispuesto en el artículo49 de los Estatutos del Condominio, o sea el 30% del total reclamado y adeudado, hasta el momento delsaldo de la totalidad de la deuda.

Se impone además la cantidad de $400.00, para gastos de embargo, de esto ser necesario, más el pagodel interés legal prevaleciente a este momento y equivalente al 9% anual, tal y como autoriza la citadaLey, sobre el total adeudado al momento del saldo o ejecución de la presente Sentencia.

La parte demandada es además responsable del pago de todas las cuotas que por concepto demantenimiento, Fondo de Reserva, derrama de pintura y derrama para la instalación del sistema dealarmas, que se acumulen, hasta el saldo total de las cuantías aquí impuestas, según permitido por laLey de Condominios, supra, y los Estatutos del Condominio."

Como alegación post-sentencia, el 28 de diciembre de 2006 el apelante presentó una moción paraconsignar en el T.P.I. la suma de $570.79, alegando que a esa fecha era el monto total de las cuotasadeudadas. El foro de instancia concedió diez (10) días al Condominio para replicar la intención delapelante de consignar fondos, luego de lo cual, mediante orden del 9 de febrero de 2007, se pronuncióno ha lugar a la consignación. Inconforme con la sentencia es que el apelante presenta el recurso deapelación que ahora atendemos.

-B-






Por cuestionar el apelante la apreciación que de la prueba hiciera el T.P.I. al dictar la sentencia apelada,en nuestra resolución del 5 de marzo de 2007 le concedimos a éste un término de treinta (30) días paraque obtuviera de la Oficina de Servicios a Sala de T.P.I. la regrabación de los procedimientos en el juiciocelebrado. Esto, a los fines de que oportunamente presentara a este foro la transcripción de la prueba,una vez estipulada con la parte apelada.

A la solicitud que hiciera el apelante para que este tribunal determinara la validez de la consignación defondos planteada en instancia, en nuestra resolución del 11 de junio de 2007 nos pronunciamos no halugar.

En resolución del 11 de junio de 2007 advertimos al apelante que un escrito presentado por él,intitulado "Resumen Transcripción de los Procedimientos", no cumplía con nuestra previa resolución del5 de marzo, donde le ordenamos preparar y presentar la transcripción de la prueba, una vez estipuladacon la parte apelada. Le concedimos un término improrrogable de 15 días para cumplir estrictamentecon lo ordenado. Además, le impusimos una sanción de $50.00.

En nuestra resolución del 6 de julio de 2007 dimos un término final e improrrogable a las partes, hasta el15 de julio siguiente, para someter la transcripción estipulada de la prueba.

En una moción presentada el 2 de agosto de 2007 el Condominio nos informó que el balance totaladeudado y reclamado al apelante había ascendido a la suma total de $1,709.90. Señaló que el apelantevendió el Apartamento relacionado con la reclamación, y que el banco hipotecario que financió lacompra al nuevo titular satisfizo al Condominio dicha suma, no adeudándose nada por las cuotas demantenimiento u otros cargos. En esta moción el Condominio nos solicita que desestimemos el recursopor académico; que impongamos al apelante el pago a su favor de costas, gastos y honorarios deabogado; y, que ordenamos la devolución al apelante de la suma que intentó consignar, ascendente a$570.79.

En una moción presentada el 28 de agosto de 2007 el apelante sometió un resumen ex-parte de laprueba presentada en instancia, sin cumplir con la presentación de una transcripción estipulada de laprueba, según le fuera ordenado.

De las razones o causas establecidas en la Regla 83© del RTA, dos nos motivan a desestimar el presenterecurso de apelación.

El apelante no ha tramitado con razonable diligencia el recurso. Véase Regla 83©(3). A pesar de que envarias ocasiones este Tribunal advirtió a la representación legal del apelante que para atenderadecuadamente el recurso debía presentar una transcripción estipulada de la prueba desfilada en elT.P.I., hizo caso omiso a nuestros requerimientos y optó por argumentar su caso a base de un resumende la prueba preparado de manera ex-parte. Esto constituye un craso incumplimiento con elReglamento de este tribunal, así como con las órdenes que sobre el particular dictamos.

De otro lado, información provista por la parte apelada, no contradicha por el apelante, establece queéste vendió el apartamento con relación al cual se originó la reclamación; y que el banco hipotecario






que financió la compra al nuevo titular satisfizo al Condominio todas las cuotas de mantenimiento yotros cargos adeudados. Estos acontecimientos ciertamente tornan el caso y el recurso en académico.Véase Regla 83©(5); Presidente de la Cámara v. Gobernador, supra; Rullán v. Fas Alzamora, supra; Cruzv. Adm. de Corrección, supra. Véase además, Noriega v. Hernández Colón, supra; Com. de la Mujer v.Srio. de Justicia, supra; E.L.A. v. Aguayo, supra.

Por los fundamentos antes expuestos, se desestima el recurso de epígrafe.

Para entonces el apelante era el titular del Apartamento 10-A del Condominio.

Esta actuación del adquirente y de la entidad hipotecaria que financió la compra, responde a lasdisposiciones del Artículo 41 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1293e, que establece que eladquirente voluntario de un apartamento es solidariamente responsable con el transmitente del títulopor el pago de las sumas que éste adeude, hasta el momento de la transmisión.






Consejo de Titulares del Cond. La Rada y otros, Demandante-Apelado v.Oriental Food & Arts, Inc., Demandado-Apelante

Fecha : 29-abr-2011

Colección : Apelativo

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO

KLAN201100274

TRIBUNAL DE APELACIONES REGIÓN JUDICIAL DE SAN JUAN PANEL I

CONSEJO DE TITULARES DEL COND. LA RADA, representado por su Presidente, Dr. Antonio L. LlorensGómez

DEMANDANTE-APELADO

V.

ORIENTAL FOOD & ARTS, INC.

DEMANDADO-APELANTE

KLAN201100274

APELACIÓN procedente del Tribunal de Primera Instancia, Sala de San Juan

NUM. K PE2010-3445 (807)

SOBRE: DESAHUCIO (Expiración de Contrato)

Panel integrado por su presidente, Juez Rivera Román, la Jueza Fraticelli Torres y el Juez HernándezSánchez Rivera Román, Juez Ponente

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico a 29 de abril de 2011.

La compañía Oriental Food & Arts, Inc. (Oriental Food) nos solicita que revisemos una sentencia emitidapor el Tribunal de Primera Instancia mediante la cual se declaró con lugar una demanda de desahuciopresentada por el Consejo de Titulares del Condominio La Rada (Consejo de Titulares).

Por los fundamentos que exponemos a continuación, se confirma la sentencia apelada. I.






El Condominio La Rada es un edificio mixto sometido al régimen de propiedad horizontal que incluyeáreas residenciales y comerciales. El edificio está localizado en la Avenida Ashford del Condado en SanJuan.

El Consejo de Titulares, el 6 de febrero de 2007, suscribió un contrato de arrendamiento con OrientalFood para el alquiler de dos espacios comerciales ubicados en el primer piso del condominio. Cabeseñalar que Oriental Food también es propietario del apartamento 112 del Condominio La Rada.

Los señores Willie GW Sang y Guo Giang Sen firmaron el contrato de arrendamiento como directores yrepresentantes de Oriental Food. Según las cláusulas del contrato, Oriental Food alquilaría dos espacioscomerciales del referido condominio por un término de 3 años, el cual comenzaría a transcurrir desde el1 de marzo de 2007 hasta el 28 de febrero de 2010. En la segunda cláusula del contrato, las partesacordaron que la renovación del contrato de arrendamiento se llevaría a cabo de la siguiente forma: Laspartes tendrán la opción de renovar el presente contrato por un término adicional y con un canon dearrendamiento, el cual se discutirá por las partes al momento de renovar dicho contrato, sujeto a que"EL ARRENDATARIO" deberá notificar a "EL ARRENDADOR" por escrito, treinta (30) días antes de expirarel término de este contrato, de su intención de renovar el mismo. En caso de que "EL ARRENDATARIO"cumpla con este requisito de notificación por escrito, tendrá la primera opción para renovar el contratoal precio del mercado o mejor oferta, el que sea mayor. Del expediente ante nuestra consideraciónsurge que el Consejo de Titilares celebró las asambleas anuales correspondientes.Específicamente, el 28de febrero de 2008, el Consejo de Titulares aprobó la contratación de un agente de bienes raícescomerciales para que sometiera sus recomendaciones en torno al alquiler de los espacios comercialesdel condominio. Ello, con el objetivo de que el Consejo de Titulares obtuviera las mejores alternativaspara el alquiler de los espacios comerciales. Varios proponentes sometieron sus respectivas ofertas,entre éstos, Oriental Food. El contrato de arrendamiento de Oriental Food venció el 28 de febrero de2010. Oriental Food no solicitó la renovación del contrato 30 días antes de su vencimiento, segúndisponía la segunda cláusula del acuerdo y al momento del vencimiento del contrato el pago delarrendamiento mensual de los locales era de $2,750. La compañía continuó pagando el canon dearrendamiento de mes a mes hasta el 30 de agosto de 2010, fecha en que la Junta de Directores delCondominio La Rada (Junta) notificó la terminación del alquiler. Particularmente, el 16 de julio de 2010,la Junta notificó una comunicación escrita a Oriental Food en la que indicó que el contrato dearrendamiento había vencido y que la vigencia del alquiler de los locales se mantuvo de mes a mes. LaJunta informó que daba por terminado el arrendamiento a partir del 30 de agosto de 2010. Ante ello,solicitó que Oriental Food desocupara los espacios comerciales.

Oriental Food y el señor Guo Giang Sen solicitaron la celebración de una asamblea extraordinaria parael 2 de agosto de 2010. Ello, con el objetivo de que se presentara la propuesta de arrendamiento alConsejo de Titulares y se discutiera la posibilidad de renovar el contrato. La petición fue acompañadacon 17 firmas. El Presidente de la Junta se negó a celebrar una asamblea extraordinaria toda vez quelas notificaciones de las convocatorias no se realizaron adecuadamente y se incluyeron firmas detitulares no registrados. Según sus argumentos, el Consejo de Titulares le delegó a la Junta la facultad degestionar los contratos de arrendamientos de los espacios comerciales, por lo que no procedía celebrar






una asamblea extraordinaria para discutir dicho asunto. Oriental Food y una titular del Condominio laRada, la señora Joc Yee Mok, presentaron una querella en el Departamento de Asuntos del Consumidor(D.A.C.O.), mediante la cual cuestionaron la determinación del Presidente de la Junta por no haberpermitido la celebración de la asamblea extraordinaria. El Consejo de Titulares, por su parte, presentóuna demanda de desahucio contra Oriental Food, el 9 de septiembre de 2010. Arguyó que la compañíaocupaba los referidos espacios comerciales a pesar del vencimiento del contrato de arrendamiento yaún cuando se le había requerido que desalojara la propiedad. Oriental Food contestó la demanda.Aunque admitió que el contrato de arrendamiento había vencido, sostuvo que no podía desalojar lapropiedad hasta que D.A.C.O.resolviera la querella que había presentado contra la Junta. Argumentó,además, que si el Tribunal de Instancia ordenaba el desahucio, tal acción provocaría que la querellaadministrativa se convirtiera en académica. Según sus argumentos, el foro de instancia estaríaasumiendo la jurisdicción exclusiva delegada al D.A.C.O. en virtud de la Ley 103 del 5 de abril de 2003,conocida como la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq. Por lo tanto, correspondía que elforo administrativo resolviera si procedía la celebración de una asamblea extraordinaria, para que elConsejo de Titulares dilucidara si aprobaba o no la propuesta sometida para el alquiler de los espacioscomerciales. Tal asunto se tornaría académico si se resolvía el pleito de desahucio.

Luego de varios trámites procesales, el Tribunal de Instancia celebró dos vistas en las cuales ambaspartes tuvieron la oportunidad de presentar la prueba testifical y documental que sustentaba susrespectivos planteamientos. Posteriormente, Oriental Food presentó una solicitud para que sedesestimara la acción de desahucio por falta de parte indispensable. Alegó que la señora Joc Yee Mokera una parte indispensable en este caso, por ser la co-querellante en el caso administrativo anteD.A.C.O. Adujo que la sentencia en el pleito de desahucio podría afectar sus derechos e intereses. ElConsejo de Titulares se opuso a la desestimación. Así las cosas, el Tribunal de Instancia declaró ha lugarla demanda de desahucio mediante sentencia emitida el 15 de noviembre de 2010. Luego de variostrámites, el foro de instancia emitió una sentencia enmendada, el 9 de diciembre de 2010 y reiteró susdeterminaciones en cuanto al desahucio. Además, resolvió el planteamiento de falta de parteindispensable. Concluyó el foro de instancia que la señora Joc Yee Mok no era una parte indispensableen el pleito de epígrafe porque lo único que estaba ante su consideración era resolver el asunto deldesahucio. Determinó, además, que tenía jurisdicción para atender las cuestiones relacionadas con eldesahucio independientemente de la querella presentada ante D.A.C.O. El Tribunal de Instancia señalóque era un hecho incontrovertible que el contrato de arrendamiento venció el 28 de febrero de 2010.Sin embargo, Oriental Food no notificó por escrito su intención de renovarlo. Según susdeterminaciones, la Junta evaluó las ofertas de los potenciales inquilinos y concluyó que la propuesta dearrendamiento sometida por Oriental Food para el alquiler de los espacios comerciales no era la másfavorable. Ante ello, la Junta dio por terminado el arrendamiento que se mantuvo en virtud de la tácitareconducción y solicitó el desalojo de las facilidades. No habiendo prueba que sustentara la legalidad dela posesión de los locales, el Tribunal de Instancia ordenó que Oriental Food los desalojara.Por otrolado, en la sentencia apelada el Tribunal de Instancia concluyó que los asuntos relacionados con eltrámite administrativo en el D.A.C.O. eran cuestiones colaterales a la acción del desahucio y que losplanteamientos de Oriental Food al respecto no eran pertinentes. Oriental Food, por su parte, presentó






varias mociones en las que solicitó determinaciones de hechos adicionales y la reconsideración de lasentencia.

Oriental Food, además, solicitó la fijación de una fianza de $1,000 con el objetivo de continuar el trámiteapelativo y así cumplir con el requisito jurisdiccional dispuesto por el Artículo 630 del Código deEnjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A sec. 2832. Para sustentar la razonabilidad de la cuantía, sostuvo que elConsejo de Titulares tenía en su poder una fianza de $6,000 que fue entregada al momento de otorgarseel contrato de arrendamiento.

Oriental Food también sometió una moción en la que indicó que el Consejo de Titulares no aceptó lospagos del canon de arrendamiento por el uso del local y que dicho monto había sido consignado en laSecretaría del Tribunal.

El Consejo de Titulares se opuso a las mociones presentadas por Oriental Food. Por otro lado, solicitóque el foro de instancia impusiera una fianza en apelación de $100,000.

El Tribunal de Instancia emitió dos resoluciones, el 28 de enero de 2011. En la primera resolución,declaró no ha lugar las solicitudes de determinaciones de hechos adicionales y de reconsideración de lasentencia. Además, resolvió que la moción para que se tomara conocimiento judicial del Reglamento delCondominio era improcedente, toda vez que éste no era pertinente a la acción del desahucio. En lasegunda resolución, el Tribunal de Instancia resolvió lo pertinente a la solicitud de la fianza en apelacióny la consignación de los cánones de arrendamiento. En relación con la consignación de los fondos, seresolvió que la acción del desahucio no fue producto de falta de pago, sino por el incumplimiento con laentrega de los locales arrendados. Razonó el Tribunal de Instancia que en las situaciones en las que eldesahucio se fundamentaba en la falta de pago, el arrendatario tenía la elección de prestar una fianzaen apelación que respondiera por los daños y perjuicios que pudiera ocasionar el trámite apelativo, oconsignar el importe del precio de la deuda hasta la fecha de la sentencia. No obstante, en el caso deautos, el desahucio se interpuso ante el incumplimiento con la entrega de los locales comerciales.Considerado los hechos particulares del caso, el Tribunal de Instancia impuso a Oriental Food una fianzaen apelación de $15,000.El foro de instancia concluyó que no se cumplió con los requisitos de laconsignación, por lo que los $11,000 depositados por Oriental Food en pago de los cánones dearrendamiento correspondientes a los meses de octubre de 2010 a enero de 2011, había sido undepósito judicial que no tenía ningún efecto en la acción del desahucio. Tampoco podía considerarse enla fijación de la fianza los $6,000 que Oriental Food pagó al momento de otorgarse el contrato dearrendamiento, ya que dicha suma fue producto de una relación contractual entre las partes y no serelacionaba con la fianza que debía prestarse para apelar la sentencia. Oriental Food prestó la fianzarequerida y apeló la sentencia ante el Tribunal de Apelaciones. Oportunamente, el Consejo de Titularespresentó su oposición y sostuvo la corrección de la sentencia. Con el beneficio de la comparecencia deambas partes procedemos a resolver. Veamos la normativa aplicable, para luego resolver lacontroversia.

II.






El contrato de arrendamiento Es un principio general del derecho contractual que las obligaciones quenacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Art. 1044 del Código Civil de Puerto Rico, 31L.P.R.A. sec. 2994; Jarra Corp. v. Axxis Corp., 155 D.P.R. 764, 772 (2001). Según el principio de la libertadde contratación, las partes pueden establecer cualquier pacto, cláusula o condición, siempre que no seacontrario a la ley, la moral o al orden público. Art. 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 3372; VDECorporation v. F & R Contractors Inc., 180 D.P.R. ___, 2010 T.S.P.R. 210; Amador v. Conc. Igl. Univ. deJesucristo, 150 D.P.R. 571, 582 (2000); Unisys. v. Ramallo Brothers, 128 D.P.R. 842, 850-851 (1991). Loscontratantes no sólo se obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas lascircunstancias que sean conforme a la buena fe, al uso y a la ley. Art. 1210 del Código Civil, 31 L.P.R.A.sec. 3375; Jarra Corp. v. Axxis Corp., supra, pág. 772; Colondres Vélez v. Bayrón Vélez, 114 D.P.R. 833,837 (1983). Por otro lado, cuando se otorga un contrato de arrendamiento, ello significa que una partese obliga a dar a la otra el goce o uso de la cosa por un tiempo determinado y un precio cierto. Art. 1433del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4012. En aquellos casos donde el arrendamiento sea por tiempodeterminado, el vencimiento del alquiler será el día prefijado por las partes contratantes, sin que paraello sea necesario un requerimiento. Artículo 1455 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4062; Dalmau v.Hernández Saldaña, 103 D.P.R.487, 489 (1975). Si al terminar el contrato el arrendatario, se continúadisfrutando de la cosa 15 días después de su vencimiento, sin que haya habido un requerimiento delarrendador, se entiende que ocurre la tácita reconducción. Artículo 1455 del Código Civil, 31 L.P.R.A.sec. 4063. En tales casos, se presume el arrendamiento hecho por años cuando se ha fijado un alquileranual, por meses cuando es mensual o por días cuando es diario. Art. 1471 del Código Civil, 31 L.P.R.A.sec. 4092. El arrendamiento cesa, sin necesidad de requerimiento especial, una vez se cumpla con eltérmino. Dalmau v. Hernández Saldaña, supra, pág. 490.

La acción de desahucio

El Código Civil establece que el arrendador puede desahuciar judicialmente al arrendatario cuando hayaexpirado el término, o ante la falta de pago del canon convenido. A tales efectos, el Art. 1459 del CódigoCivil, 31 L.P.R.A. sec. 4066, establece lo siguiente:

El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: Haberexpirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos1467 y 1471 (secs. 4083 y 4092) de este título.

Falta de pago en el precio convenido.

Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en suuso a lo que se ordena en el inciso (2) del artículo 1445 (sec. 4052) de este título.

Asimismo, la Ley de Desahucio dispone un procedimiento especial y sumario descrito en el Código deEnjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2821 et seq., para que los dueños de una propiedad inmueblepuedan recuperar su posesión mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o el precarista que






la detenta. C.R.U.V. v. Román, 100 D.P.R. 318, 321 (1971); Fernández & Hno. v. Pérez, 79 D.P.R. 244,247-248 (1956). La acción de desahucio "se basa en la injustificada retención de la posesión de bienesraíces por aquel cuya toma de posesión ha sido legal y justa pero cuyo derecho a la posesión haterminado y se niega a desalojar, como en el caso de un arrendatario que continua detentando lapropiedad después de terminado el arrendamiento y a pesar del requerimiento del arrendador para quese le ponga en posesión." Correa v. Correa, 32 D.P.R. 273, 276 (1923). El procedimiento constituye unaacción posesoria donde sólo se discute el derecho a la posesión de un inmueble, por lo que no puedenventilarse cuestiones de título. Escudero v. Mulero, 63 D.P.R.574, 588 (1944). Ello es así, pues elprocedimiento de desahucio es uno de carácter sumario y lo fundamental es que se logre el recobro dela posesión del inmueble, por quien tiene derecho a ello. C.R.U.V. v. Román, supra, pág. 321. Estoconlleva acortar términos, en ocasiones hacerlos improrrogables, y prescindir de ciertos trámitescomunes al proceso ordinario, sin negar al demandado o querellado una oportunidad real de presentarefectivamente sus defensas. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 D.P.R. 226, 234 (1992).

El demandante debe demostrar los siguientes elementos básicos: (1) demostrar su título sobre lapropiedad, no pudiendo descansar en la debilidad o falta de título del demandado para sostener suacción; (2) probar que la propiedad está en posesión del demandado; y (3) que la posesión es una enprecario, esto es, sin título, por la tolerancia del dueño, o sin satisfacer renta o merced alguna. 32L.P.R.A. sec. 2822; Martínez Santiago v. Dalmau Andrades, 93 D.P.R. 191, 194 (1966); Meléndez v.Pacheco, 75 D.P.R. 95, 97 (1953).

Si la parte demandada demuestra que tiene derecho a ocupar el inmueble y que tiene un título tanbueno o mejor que el del demandante, entonces surge el conflicto de título que hace improcedente laacción del desahucio. C.R.U.V. v. Román, supra, pág. 321; Negrón v. Corujo, 67 D.P.R. 398, 403 (1947);Escudero v. Mulero, supra, pág. 586. Si el demandado establece, mediante prueba suficiente, que existeun conflicto de título, el proceso se convertirá en una acción ordinaria cuya controversia debe serresuelta mediante un juicio declarativo. C.R.U.V. v. Román, supra, pág. 322; Escudero v. Mulero, supra,pág. 586; González v. Colón, 49 D.P.R. 557, 562 (1936). El Juez tomará las medidas necesarias paraencauzar el proceso de forma ordenada y rápida, protegerá los derechos de las partes y adjudicará lacontroversia conforme a la ley.

III.

En el recurso ante nuestra consideración, Oriental Food incluyó seis señalamientos de error. En el primererror, Oriental Food alegó que el Tribunal de Instancia erró al resolver el asunto del desahucio, sinconsiderar que ello privaría a D.A.C.O. de jurisdicción para atender los asuntos planteados en la querella.El Tribunal de Instancia concluyó que tenía jurisdicción para atender la controversia del desahucioindependientemente de la querella administrativa, toda vez que los asuntos planteados en ambosprocesos eran distintos. Luego de evaluar el Artículo 48 de la Ley de Condominios, la Sección 26 delReglamento sobre Condominios, Reglamento Núm.6728 de 2 de diciembre de 2003, y la Ley deDesahucio, el Tribunal de Instancia determinó que la acción del desahucio era un asunto fuera delalcance de la jurisdicción del D.A.C.O. que debía ser resuelto por el foro judicial. El asunto que tenía el






Tribunal de Primera Instancia ante sí era con la acción del desahucio y el derecho, si alguno, de posesiónde los espacios comerciales o si procedía el desalojo de las facilidades. Ello es independiente a laquerella administrativa que Oriental Food presentó, en su capacidad de titular, para cuestionar lasactuaciones de la Junta ante el rechazo de la propuesta de alquiler y la denegatoria de celebrar unaasamblea extraordinaria. Por lo tanto, forzoso es concluir que la querella instada en el D.A.C.O. alamparo de la Ley de Condominios es un asunto independiente al procedimiento de desahucio. El cauceadministrativo que estaba pendiente ante D.A.C.O. no se detiene porque se tramitaba una acción dedesahucio.

En lo pertinente al desahucio, el Tribunal de Instancia señaló que la Junta de Titulares dio por terminadoel arrendamiento y solicitó que Oriental Food desalojara sus facilidades. Ello, luego de que se venciera eltérmino del contrato de arrendamiento y durante el periodo del alquiler mensual que resultó por latácita reconducción. Oriental Food no ejerció su derecho a renovar el contrato, conforme se estipuló enla segunda cláusula del contrato de arrendamiento. La entidad mantuvo la posesión de los espacioscomerciales luego de que el Consejo de Titulares solicitara el desalojo. Resolvemos que el Tribunal dePrimera Instancia actuó correctamente al declarar con lugar la demanda de desahucio.

En el segundo señalamiento de error, Oriental Food alegó que el Tribunal de Instancia incidió al resolverque la señora Joc Yee Mok no era una parte indispensable en el pleito de epígrafe. Sus argumentoscarecen de mérito. Veamos.

El Tribunal de Instancia concluyó que los asuntos relacionados con el trámite administrativo erancuestiones colaterales impertinentes a la acción de desahucio. También concluyó que los derechosreclamados por la señora Joc Yee Mok al amparo de la Ley de Condominios tampoco eran pertinentes. Sibien es cierto que la señora Joc Yee Mok compareció como parte co-querellante en el D.A.C.O., OrientalFood no demostró que fuera una persona cuyos derechos o intereses podrían quedar destruidos oinevitablemente afectados por la sentencia. Fred y otros v. E.L.A., 150 D.P.R. 599, 608 (2000); CepedaTorres v. García Ortiz, 132 D.P.R. 698, 704 (1993). Tampoco se demostró que tuviera un interés comúnen el pleito de desahucio. El pleito de desahucio no era contra ella, ni ésta actuó como otorgante en elcontrato de arrendamiento vencido.El segundo error no se cometió. En el tercer, cuarto y quintoseñalamiento de error, Oriental Food cuestionó que el Tribunal de Instancia no tomara conocimientojudicial del Reglamento del Condominio, el cual alegadamente confería al Consejo de Titulares lafacultad exclusiva para autorizar los contratos de arrendamiento. Arguyó, además, que el referidoreglamento dejó sin efecto la facultad delegada a la Junta en virtud de las resoluciones del 24 de febrerode 2007 y 23 de febrero de 2008, para realizar los arrendamientos de los espacios comerciales. ElTribunal de Instancia consideró este asunto en la resolución del 28 de enero de 2011 y dispuso losiguiente: Por tratarse de una relación jurídica que emana de un contrato, este Tribunal entendiópertinente revisar el contrato relacionado a dicho arrendamiento para adjudicar si procedía eldesahucio. Al Tribunal percatarse durante el procedimiento sumario de desahucio, que una de las partescontratantes era la Asociacion de condóminos del Condominio La Rada, se solicita el Reglamento vigenteque regula la administración de dicho Condominio. ... En cumplimiento a dicha orden, la partedemandante presenta el Reglamento... vigente, junto con la Escritura de Enmienda al Reglamento, del






26 de septiembre de 2009. Sin embargo, es importante recalcar que durante la vista celebrada el 5 deoctubre de 2010, se le preguntó al representante legal de la parte demandada, si tenía algún reparosobre la autenticidad de los documentos presentados por la parte demandante, entre ellos elReglamento del Condominio La Rada, a lo que este indicó que no lo tenía. Sin embargo, dichodocumento no se presentó durante la vista evidenciaria, ni fue marcado como exhibits, ya que ningunade las partes así lo solicitó. Ahora bien, como se señalara anteriormente al tomar conocimiento judicialun tribunal de algún hecho, el mismo debe [ser] un hecho adjudicativo y pertinente a la controversia adilucidarse. Así pues, si el Tribunal fuese a tomar conocimiento judicial en el caso ante nos, debe deestar relacionado a la posesión del inmueble y al contrato suscrito entre las partes que recogía larelación jurídica. El único propósito para el cual se examinó el Reglamento que obraba en autos fue paraverificar si el contrato que dio pie al arrendamiento, se había hecho dentro de los parámetrosadministrativos establecidos para el Condominio La Rada. No impugnado, declarado inválido, nirescindido por ninguna de las partes durante su vigencia, entendimos y nos reiteramos que realizarcualquier determinación de hechos relacionadas al Reglamento, era impertinente a la causa de acciónante nos. [...]

El tercer, cuarto y quinto señalamiento de error versan sobre determinaciones adicionales de hechosque fueron denegadas por el Tribunal de Primera Instancia. Tales determinaciones se solicitaron paraimpugnar la autoridad delegada a la Junta para autorizar nuevos contratos de arrendamientos. Estosasuntos son impertinentes al trámite del desahucio.En ausencia de pasión, prejuicio o error manifiesto,no intervendremos con las determinaciones del foro primario.

En el sexto señalamiento de error, Oriental Food cuestionó que el Tribunal de Instancia le fijara unafianza en apelación de $15,000. Sus argumentos son inmeritorios. Del expediente surge que el Tribunalde Instancia consideró los hechos particulares del caso y descartó los argumentos de Oriental Food encuanto a la acreditación de los cánones de arrendamientos consignados y la fianza que se pagó almomento de otorgarse el contrato de arrendamiento. Ello, toda vez que dichas cuantías no serelacionaban con el monto de la fianza en apelación que debía fijarse por los daños y perjuicios quepudieran ocasionar el mantener congelado el uso y disfrute de los locales durante el trámite apelativo.En el ejercicio de su discreción, el Tribunal de Instancia correctamente descartó la propuesta de $1,000sometida por Oriental Food y la fianza de $100,000 solicitada por el Consejo de Titulares. Tomando enconsideración los hechos particulares del caso, le impuso a Oriental Food una fianza de $15,000.Entendemos que la imposición de dicha cuantía es razonable. Resolvemos que el Tribunal de Instanciano abusó de su discreción al fijar la fianza en apelación.

IV.

Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la sentencia.

Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal.

Lcda. Dimarie Alicea Lozada






Secretaria del Tribunal de Apelaciones

Apéndice (Ap.) del Recurso de Apelación, pág. 6. Para que opere la reconducción tácita reconduccióndeben concurrir tres requisitos: (1) que al terminar el contrato de arrendamiento permanezca elarrendatario disfrutando por 15 días de la cosa arrendada; (2) que lo haga con aquiescencia delarrendador; (3) que no haya precedido requerimiento, o sea, expresión hecha por cualquiera de laspartes a la otra de su voluntad de dar por terminado el arrendamiento. Dalmau v. Hernández Saldaña,supra, pág. 490.

Es importante señalar que varios artículos de la Ley de Desahucio, incluyendo el Artículo 625, queestablece el procedimiento a seguir durante el juicio, fueron enmendados por la Ley 129 de 27 deseptiembre de 2007. Ello, con el propósito de agilizar, clarificar y uniformar el procedimiento dedesahucio. Véase: Exposición de Motivos Ley 129, supra. La Sección 26 del Reglamento sobreCondominios establece que:"[c]ualquier titular o grupo de titulares de condominios donde exista por lomenos una unidad de vivienda podrá impugnar ante este Departamento, cualquier acuerdo,determinación, omisión o actuación del Consejo de Titulares, del Director o de la Junta de Directores,presidente o del Secretario de la Junta de Directores [...]; siempre y cuando el acuerdo, determinación,omisión o actuación en cuestión sea gravemente perjudicial para el titular o grupo de titulares queimpugna o para la comunidad de titulares o cuando dicho acuerdo, determinación, omisión o actuaciónen cuestión sea gravemente perjudicial para el titular o grupo de titulares que impugna o para lacomunidad de titulares o cuando dicho acuerdo, determinación, omisión o actuación sea contraria a laLey, a la escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal, al Reglamento del Condominio ya este Reglamento." La sección expresamente excluye de la jurisdicción de D.A.C.O. las querellas entretitulares o cuando el Consejo de Titulares o el Director o la Junta de Directores entable reclamacióncontra uno o varios titulares o residentes del condominio. Tales casos serán resueltos por el Tribunal dePrimera Instancia.

Ap. del Recurso de Apelación, págs. 282-283.






Brown III v. Junta de Directores Condominio Playa Grande

Caso : Herbert W. Brown III, Peticionario v. Junta de Directores Condominio Playa Grande, Recurrido

Abogados : Abogada de Parte Peticionaria: Lcda. Diana Lynn Pagán Rosado; Abogado de la ParteRecurrida: Lcdo. Ricardo A. Ramírez Lugo

Cita : 2001TSPR80,154DPR225 154 DPR 225 -- Brown III v. Junta de Directores Condominio PlayaGrande

Partes: Herbert W. Brown III, Peticionario v. Junta de Directores Condominio Playa Grande, RecurridoFecha: 6/06/2001 Cita: 2001 TSPR 80, 154 DPR 225 Núm. Tribunal: CC-2000-265 Juez: Rebollo LópezProcedencia: Circuito de Apelaciones I Abogados: Abogada de Parte Peticionaria: Lcda. Diana Lynn PagánRosado; Abogado de la Parte Recurrida: Lcdo. Ricardo A. Ramírez Lugo Temas: Administrativo:Propiedad horizontal

Opinión Mayoritaria; Rebollo López

OPINIÓN DEL TRIBUNAL EMITIDA POR EL JUEZ ASOCIADO SEÑOR REBOLLO LÓPEZ


El Condominio Playa Grande, localizado en la Calle Taft Núm. 1, Santurce, es un edificio que fuesometido al Régimen de Propiedad Horizontal, mediante Escritura Número 70 de 4 de noviembre de1966, otorgada ante el notario Francisco Vizcarrondo Norell. La escritura matriz del condominioestablece un área de doce (12) estacionamientos de visitantes que se designan como áreas o facilidadescomunales del proyecto.

El 18 de febrero de 1987 se celebró una Asamblea Extraordinaria para atemperar la utilización irrestrictade dichos estacionamientos por un pequeño grupo de condóminos, además de la utilización excesiva ypermanente de dichos elementos comunes por personas no autorizadas. Se acordó por voto mayoritariode los titulares una Resolución que contenía el siguiente esquema:

"[P]ara que todos los [condóminos] interesados tengan la oportunidad de utilizar una de dichas áreas deestacionamientos, se celebrará un sorteo cada seis (6) meses calendarios, y a los que resultenagraciados, la Junta de Directores les asignará a cada uno un espacio para su exclusivo uso personal, ouso de sus visitantes, por un término de seis (6) meses calendarios consecutivos. [Q]uienes resultenagraciados en un sorteo no podrán participar, directa o a través de otros, en sorteos siguientes hastatanto todos los titulares interesados hayan tenido su oportunidad de usar uno de dichos espacios porseis (6) meses calendarios consecutivos. [P]or el uso exclusivo de uno de dichos espacios, el usuariosatisfará al Condominio una cuota especial de mantenimiento ascendente a cincuenta dólares ($50.00)por cada mes, en adición a la cuota mensual ordinaria de mantenimiento." [.] 1






Casi once (11) años luego de la vigencia de este acuerdo, el Lcdo. Herbert Brown presentó una querellaante el Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.C.O.), el 18 de diciembre de 1998, impugnandoel mismo. Adujo el referido condómino que tal acuerdo tiene el efecto de alterar la naturaleza delelemento común general de los estacionamientos designados para visitantes, razón por la cual serequería la aprobación por la unanimidad de los titulares del inmueble, ello conforme con lasdisposiciones del Artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1291j. Solicitó el Lcdo.Brown del D.A.C.O. que declarase ilegal y nula la Resolución del 18 de febrero de 1987 y que ordenase elcese y desiste de dicha práctica.

El 22 de diciembre de 1998, la Junta fue debidamente notificada de la querella radicada, D.A.C.O. señalóla vista adjudicativa para el día 30 de julio de 1999. Llegado el día de la vista, la Junta no compareció;anotándosele la rebeldía a la Junta por su incomparecencia.

El 13 de septiembre de 1999, la Junta solicitó la desestimación de la querella, alegando: (1) que elesquema de sorteo de los estacionamientos en controversia respondía al "bien común" de loscondóminos; (2) que el Lcdo. Brown se benefició del esquema y consintió al mismo por varios años; (4)que la Junta no violó la Ley de Propiedad Horizontal; y, (5) que la acción de impugnación en D.A.C.O.estaba prescrita.

El 24 de septiembre de 1999, D.A.C.O. emitió una resolución en la cual determinó que el esquema desorteo de estacionamientos de visitantes, acordado en la Asamblea del 18 de febrero de 1987, era nulopor ser el mismo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal, ante. Sostuvo la referida Agencia que dichoesquema no era una obra necesaria para el uso eficaz de los elementos comunes y para la conservacióndel inmueble, lo cual puede aprobarse por mayoría, sino que era una obra que afectaba los elementoscomunes, razón por la cual requería el consentimiento unánime del Consejo de Titulares, conforme lasdisposiciones del Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1291n. Sostuvo, además,el D.A.C.O. que el Artículo 12 de la antes citada ley requiere que todo acuerdo que afecte un elementocomún general y lo convierta en un elemento común limitado tiene que aprobarse por la unanimidad delos titulares. En vista a ello, D.A.C.O. declaró nulo el acuerdo y ordenó a la Junta que devolviera losestacionamientos para el uso de los visitantes.

Inconforme, la Junta presentó un escrito de revisión ante el Tribunal de Circuito de Apelaciones el 22 denoviembre de 1999. Contando con los escritos en oposición del Lcdo. Brown y de D.A.C.O., el TribunalApelativo dictó sentencia el 11 de febrero de 2000. Mediante dicha sentencia, el tribunal apelativointermedio resolvió que D.A.C.O. erró al concluir que la resolución recurrida del esquema de sorteo eranula porque se aprobó por mayoría en lugar de por unanimidad. El Tribunal de Circuito de Apelacionessostuvo que, conforme al citado Artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, ante, la creación de unesquema de sorteo rotativo de los espacios de estacionamientos no constituyó una "obra", sino que fueun acto de administración del Consejo de Titulares; concluyó que dicho esquema no varió la naturalezade los estacionamientos, como tampoco dispuso de los mismos a favor de una minoría deapartamentos; en otras palabras, resolvió el foro judicial que el esquema de sorteo no transformó losestacionamientos de visitantes de "elementos comunes generales" a "elementos comunes limitados";






determinó que el esquema impugnado no excluyó a ningún apartamento del uso y disfrute de losestacionamientos, sino que sólo fijó un orden aleatorio para el disfrute temporero de todos los titulares;el tribunal apelativo, por último, determinó que, conforme al Artículo 38 de la Ley de PropiedadHorizontal, 31 L.P.R.A sec. 1293b(2)(h) 2, la actuación del Consejo de Titulares, en su función de tomardecisiones de interés general para la comunidad y de tomar las medidas necesarias y convenientes parael mejor servicio común, era una actuación a ser aprobada por voto mayoritario, y no por unanimidad.Por ende, concibió que el esquema aprobado era un acto de administración del Consejo de Titulares, porlo que no requería voto unánime de los condóminos.

Mediante recurso de certiorari, radicado el 24 de marzo de 2000, el querellante-peticionario, Lcdo.Herbert Brown, acudió ante este Tribunal en solicitud de revisión de la sentencia emitida por el Tribunalde Circuito de Apelaciones. El peticionario sostiene, como único señalamiento de error, que incidió: ". elHonorable Tribunal de Circuito de Apelaciones al emitir sentencia revocando la resolución de D.A.C.O. yaque dicha sentencia es contraria a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal de Puerto Rico".

Expedimos el recurso. Estando en posición de resolver el mismo, procedemos a así hacerlo. I

Nos toca resolver si el esquema de sorteo de estacionamientos aquí impugnado es un acto deadministración del Consejo de Titulares o si, por el contrario, es un acto que transforma el uso y destinode un elemento común general a uno limitado. Es decir, nos atañe identificar si el acto mediante el cualla Junta destinó los estacionamientos de visitantes, al uso de algunos titulares mediante sorteo, espropiamente un acto de administración o si alteró el título constitutivo por modificar el uso y destino deestos elementos comunes. Veamos.

Sabido es que en nuestra jurisdicción existe una clara política pública que respalda la utilización delRégimen de Propiedad Horizontal para terrenos y construcciones de multipisos. Soto Vazquez v.Vazquez Torres, 138 D.P.R. 282 (1995). Hemos sostenido que el valor social y económico promovido porla Ley de Propiedad Horizontal es de tal transcendencia que su interpretación debe ser "constructiva eimaginativa". Castle Enterprises, Inc. v. Registrador, 87 D.P.R. 775 (1963); reiterado en Cond. Prof. S.J.H.Centre v. P.R.F., Inc., 133 D.P.R. 488 (1993) y Soto Vazquez v. Vazquez Torres, ante. Por lo tanto, lainterpretación debe ceñirse a la definición misma del Régimen; es decir, la "coexistencia de diversospisos de dominio exclusivo con el condominio forzoso e inescapable de elementos comunes". Consejode Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 393 (1990), citando a Arce v. Carribbean HomeConst. Corp., 126 D.P.R. 387, 236-237 (1978).

Para someter una propiedad al referido régimen, el titular debe hacer constar expresamente suvoluntad de así hacerlo en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad, conforme con elArtículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A sec. 1291. García Larrinua v. Lichtig, 118 D.P.R.120 (1986). Por ende, la escritura que constituye el Régimen "es un estatuto privado -al cual se adhierenlos titulares cuando compran sus respectivos apartamentos- que gobierna a los condóminos o titulares ya cuyas disposiciones debemos acudir para dirimir cualquier conflicto, a menos que tales disposicionesviolen la ley, la moral o el orden público". 31 L.P.R.A sec. 3372; Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R.






579, 582 (1973)"; Consejo Tit. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 394 (1990). Con esto en mente,analizamos la controversia ante nos.

II

El Artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, 31 L.P.R.A sec.1291i, previo a las enmiendas introducidas en el 1976 3, establecía los elementos que obligatoriamenteson comunes:

"Sec. 1291i. Elementos generales del inmueble

Se consideran elementos comunes generales del inmueble:

a) El terreno en que se asiente el edificio.

b) Los cimientos, paredes maestras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, y vías de entrada y salida o decomunicación.

c) Los sótanos, azoteas, patios y jardines, salvo disposición o estipulación en contrario.

d) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados del edificio, salvo disposición oestipulación en contrario.

e) Los locales o instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente,refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares.

f) Los ascensores, incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos o instalaciones existentespara beneficio común.

g) Todo lo demás que fuere racionalmente de uso común del edificio o necesario para su existencia,conservación y seguridad."

Los elementos comunes enumerados en el Artículo 11, ante, tienen el carácter de "numerus apertus";esto es, se permite pactar en la escritura matriz elementos comunes generales no incluidos en dichaenumeración. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante. En esencia, el antes citado artículo enumeraelementos comunes generales necesarios y elementos comunes voluntarios. La diferencia entre estoselementos estriba en que los primeros no admiten disposiciones en contrario, mientras que lossegundos lo permiten. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante. Según este artículo, existenelementos comunes generales que son necesarios para la existencia, seguridad y conservación deledificio y destinados al uso y disfrute de todos los apartamentos. Arce v. Caribbean Home Const. Corp.,ante, 237. Debido a ello, no son susceptibles de ser propiedad exclusiva de unos titulares, excluyendo alos demás, pues resultaría incompatible con el buen funcionamiento del condominio. Pellón v. O'Clare,98 D.P.R. 692, 695 (1970). Los elementos comunes voluntarios admiten pacto en contrario; y, una vez






constituido el régimen, dichos elementos se pueden alterar mediante el consentimiento de todos lospropietarios de los apartamentos. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante.

En Pellón v. O'Clare, ante, caso resuelto conforme con el antes citado artículo 11, resolvimos que unasáreas de garajes designadas como "privadas" en la escritura matriz no son elementos comunes sino quemantienen el carácter conferido en el título constitutivo. Posteriormente, hemos precisado que loslugares de estacionamiento en un condominio

pueden ser tanto elementos comunes generales, ya sean necesarios o voluntarios, como elementoscomunes limitados o elementos privados. Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante.

A estos efectos, el Profesor Michel J. Godreau sostiene que: "el espacio dedicado a área deestacionamiento es un elemento común voluntario, pudiendo el titular original destinarlo a unoparticular. De no destinarse un elemento común voluntario a un particular, se tratará el mismo comoelemento común general, no susceptible de indivisión al igual que los restantes elementos comunes,aunque sí susceptible de transformarse en privativo mediante el consentimiento unánime de lostitulares". El Condominio: el Régimen de la Propiedad Horizontal en Puerto Rico, Puerto Rico, Ed.Dictum, 1992, 84-85. No obstante, desde Pellón, ante, señalamos que la naturaleza privada o común deun local de estacionamiento depende esencialmente de lo que se estipule en la escritura matriz. El casoante nos plantea una situación similar al caso de Pellón. Aunque al momento de constituirse el régimendel Condominio Playa Grande, la Ley de Propiedad Horizontal no contemplaba específicamente las áreasde estacionamiento como elementos comunes, la escritura matriz del condominio estableció dichasáreas como elementos comunes generales, destinadas al uso de los visitantes de los condóminos.

Las disposiciones y estipulaciones de la escritura matriz rigen y vinculan los actos de todos los titulares ocondóminos presentes y futuros, como a terceros. Soto Vázquez v. Vázquez Torres, ante; Consejo deTitulares v. Vargas, ante. Los pactos y acuerdos ahí comprendidos "forman un estado de derecho a seraceptado por los sucesivos titulares a medida que éstos adquirieran su condominio". Arce v. CaribbeanHome Const. Corp., ante, 245. Sus cláusulas obligan a todos los titulares, salvo que violen alguna de lasdisposiciones del Artículo 1207 del Código Civil, 31 L.P.R.A sec. 3372, referentes a las leyes, a la moral, oal orden público. Id.

La escritura matriz constituye "una de las fuentes que rigen la conducta del Consejo de Titulares y cuyasdisposiciones viene obligado a obedecer". Consejo de Titulares del Condominio Galerías Ponceñas v.Ponceñas Incorporado, res. el 16 de abril de 1998, 98 TSPR 43. Es a dicha escritura matriz que debemosacudir para dirimir el conflicto en el caso ante nos.

III

El artículo octavo de la escritura matriz mediante el cual el Condominio Playa Grande se sometió alrégimen de propiedad horizontal, en lo pertinente, dispone:

"OCTAVO: (A) Que las áreas y facilidades comunales del proyecto serán las siguientes:






16) Doce espacios de estacionamiento para visitantes localizados en el patio Oeste del edificioadyacentes a la entrada principal del mismo." (Énfasis suplido). 4

De una lectura del título constitutivo del Condominio Playa Grande es evidente que los espacios o áreasde estacionamiento en disputa son elementos comunes generales voluntarios. Estos elementos fuerondesignados, específicamente, elementos comunes para el disfrute de los visitantes de todos los titularesdel condominio. La estipulación, comprendida en la escritura matriz del régimen, constituye unbeneficio común para todos los titulares, al proveerles estacionamientos a sus visitantes.

La propia Ley de Propiedad Horizontal, en el tercer párrafo del Artículo 2, 31 L.P.R.A sec. 1291, dispone:"La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresará clara y precisamente el uso aque será destinada toda área comprendida en el inmueble, y una vez fijado dicho uso sólo podrá servariado mediante el consentimiento unánime de los titulares."(Énfasis suplido).

El claro mandato de ley establece que, para alterar el uso o beneficio comprendido en dichas áreas, esnecesario el consentimiento unánime de los titulares. 6 La expresión manifiesta e inequívoca del artículooctavo de la escritura matriz del Condominio Playa Grande, esto es, del título constitutivo del régimen,establece el uso del área de estacionamiento aquí impugnado como un elemento común. Por lo tanto,conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, y el lenguaje claro y preciso del título constitutivo, eranecesario obtener el consentimiento unánime de los titulares.

El esquema aprobado por la mayoría de los titulares tuvo el efecto de alterar el uso y destino de lasáreas de estacionamiento de visitantes porque las convirtió en áreas de estacionamiento para el usoexclusivo de los titulares de los condóminos que ganaran el sorteo. El hecho de que el esquema esrotativo, y los titulares con derecho a los espacios cambian cada seis meses hasta que todos los titulareshayan tenido la oportunidad de utilizar uno de los referidos espacios, no cambia la realidad de que elmismo altera el uso y destino de los referidos espacios. Antes del esquema aprobado, los espaciosestaban designados para uso de los visitantes de todos los titulares. Luego de la aprobación delesquema, dichos estacionamientos corresponden exclusivamente a los ganadores del sorteo por eltérmino de seis meses y el pago de una cuota de cincuenta dólares ($50.00) mensuales. Claramente, sedesprende que el esquema aquí impugnado cambió el uso general de los espacios designados avisitantes para convertirlos a espacios con uso limitado a los condóminos ganadores del sorteo.

La Ley de Propiedad Horizontal, no hay duda, permite que ello se haga, pero, la misma requiere que elcambio de elementos comunes generales a elementos comunes limitados se lleve a cabo mediante elacuerdo de todos los titulares. A esos efectos, el Artículo 12 de la referida Ley específicamente estableceque:

"También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así seacuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinan al serviciode cierto número de apartamentos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y






ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamentos de un mismo piso y otrosanálogos." (Énfasis suplido). 7

En Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante, nos enfrentamos a un acuerdo adoptado por la mayoríade los condóminos, que cambiaba el uso de dos elevadores, elementos comunes generales, parareservarlos exclusivamente para los pisos propiedad de Caribbean Towers, Inc., convirtiendo así unelemento común general a uno de uso limitado. Resolvimos que este cambio, por variar el uso y destinodel elemento común, dispuesto así por mandato de ley, requería el consentimiento expreso de latotalidad de los titulares del edificio, conforme con el citado Artículo 12; ello por convertir el uso de unelemento común general en un elemento común limitado.

Los recurridos argumentan que el acuerdo tiene el efecto de promover el uso eficaz de un elementocomún general, para el beneficio de todos los titulares. Sobre este particular, en Arce, ante, expresamos:

"Toda vez que el adquirente de un apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal adquieretambién un derecho de copropiedad sobre todos los elementos comunes, i.e. ascensores, esindispensable su consentimiento para disponer de éstos. No podían los demandados, bajo pretexto deasegurar el funcionamiento más eficaz de un elemento común variar el destino de éste, convirtiéndolopara todo fin práctico en un elemento común limitado de Caribbean Towers, Inc., suprimiéndole así elcarácter común general." (Énfasis suplido). Arce v. Caribbean Home Const. Corp., ante, 249.

Por ende, no podemos sostener que dicho acuerdo es un mero acto de administración ya que el mismovaría tanto lo dispuesto expresamente en el título constitutivo del condominio, como el uso y destino deun elemento común general a uno limitado. La escritura matriz del Condominio Playa Grande estipulóque estas áreas de estacionamiento eran para el uso de los visitantes de los condóminos. Luego de laresolución del 18 de febrero de 1987, estos estacionamientos se convirtieron en estacionamientosutilizados por los titulares ganadores del sorteo, que alquilaban estos espacios para su uso particular.

El alegado acto de administración por el Consejo de Titulares no puede contravenir la Ley de PropiedadHorizontal y el título constitutivo del régimen. Hemos establecido que en la jerarquía de las fuentes depropiedad horizontal, "la Ley de Propiedad Horizontal posee primacía, por lo que cualquier disposiciónclaramente contraria a sus disposiciones que contenga la Escritura Matriz o el Reglamento sería nula".Consejo de Titulares Galerías Ponceñas v. Ponceñas Incorporado, ante. Forzoso nos resulta concluir quela Resolución aprobada por la mayoría de los titulares, que altera el uso de un elemento común general,es nula por ser contraria a la Ley de Propiedad Horizontal y a la Escritura Matriz.

IV

La Junta recurrida argumenta, por último, que debe mantenerse el esquema aprobado en vista delhecho que el mismo se mantuvo en vigor por muchos años sin ser impugnado, creándose así una"apariencia" de validez.

Una actuación nula es inexistente, por lo que no genera consecuencias jurídicas. Dicho de otro modo,".lo nulo nunca tuvo eficacia alguna, nunca nació en derecho, nunca existió". Montañez Rivera v. Policía






de P.R., res. el 3 de mayo de 2000, 2000 TSPR 68. Por lo tanto, la resolución de la asambleaextraordinaria de titulares del Condominio Playa Grande, celebrada el 18 de febrero de 1987, es nulapor ser contraria a la ley. Es por tanto ineficaz y contrario a derecho el esquema de sorteo deestacionamientos aprobado por la mayoría de los titulares; el mismo requería el consentimientounánime de los titulares.

"Sólo cuando el acto nulo haya provocado una "apariencia" de realidad o validez, es necesario oconveniente destruir esa "apariencia", si constituye obstáculo para el ejercicio de un derecho y puedeimpugnarlo cualquier persona que tenga interés en ello sin que sea confirmable, ni prescriptible;debiendo reponerse las cosas al estado que tenían al tiempo de su realización". (Enfasis suplido.) A.Ventura-Traveset y González, ante, 365-366.

Por los fundamentos que anteceden, procede decretar la revocación de la sentencia del Tribunal deCircuito de Apelaciones que declaró válido el esquema de sorteo aquí en controversia, procediendo lareinstalación de la decisión emitida en el caso por el Departamento de Asuntos del Consumidor.

Se dictará Sentencia de Conformidad.

Francisco Rebollo López






Amundaray Rodríguez, Querellante, Departamento de Asuntos delConsumidor, Peticionario v. Junta de Directores del Condominio Castillodel Mar, RecurridoCita : 2008TSPR173 EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

Luis Amundaray Rodríguez Querellante

Departamento de Asuntos del Consumidor

Peticionario

v.

Junta de Directores del Condominio Castillo del Mar 2008 TSPR 173

En esta ocasión, nos corresponde resolver si el Consejo de Titulares de un condominio tiene la facultadde imponer una cuota variable, sujeta a las fluctuaciones mensuales en el precio de energía eléctrica yagua potable, además de la cuota fija de mantenimiento por concepto de los gastos comunes ordinariosdel inmueble. Por entender que dicha cuota variable es contraria a las disposiciones de la Ley deCondominios sobre la obligación de contribuir con los gastos comunes y la aprobación del presupuestoanual del inmueble, revocamos el dictamen recurrido.

I

En agosto de 2005 se realizó una asamblea extraordinaria del Consejo de Titulares del CondominioCastillo del Mar para discutir el alza en los gastos comunes relacionados al consumo de energía eléctricay agua potable en el edificio. Según explicaron varios miembros de la Junta de Directores, este aumentoexcedía las cantidades presupuestadas a principios del año para cubrir tales gastos de mantenimiento.

Con el fin de sufragar el déficit presupuestario que surgió como consecuencia del referido aumento, elSr. Luis Fernández, tesorero de la Junta de Directores, sugirió dividir las cuotas de mantenimiento en dospartidas: una cantidad fija consistente de los gastos ordinarios del Condominio y otra cantidad variableque incluiría los gastos reales y fluctuantes de energía eléctrica y agua potable. Esta cuota variable sefijaría a base de las facturas mensuales por el uso de esos servicios, distribuidas en proporción alporcentaje de participación correspondiente a cada apartamiento.

Así las cosas, el Dr. Diego Roca presentó una moción mediante la cual propuso la creación de la cuotavariable antes descrita. Secundada la moción, el Sr. Luis Amundaray Rodríguez solicitó enmendar lamoción y propuso, por su parte, el desarrollo de un plan de acción encaminado a reducir el consumo deambos servicios, por entender que a ello se debía el aumento en la factura. La referida enmienda fueaceptada por el doctor Roca y el Consejo de Titulares aprobó la moción enmendada de maneraunánime.






Varios días después, la Junta de Directores notificó los acuerdos aprobados durante la asambleaextraordinaria a todos los titulares del Condominio. En dicha notificación, se detalló la estructura de lacuota mensual de mantenimiento a implementarse de la siguiente manera: 1) cargo fijo de gastosoperacionales, excluyendo los gastos de energía eléctrica y agua potable; y 2) cargo variable de acuerdoal consumo real de energía eléctrica y agua. A pesar de que la aprobación de la medida fue unánime,algunos de los titulares entendieron que la enmienda presentada por el señor Amundaray Rodríguezcondicionaba la imposición de la cuota variable a la preparación de estudios y a la evaluación de posiblesalternativas para la reducción del consumo de agua y electricidad en los elementos comunes. Debido aello, el señor Amundaray Rodríguez envió una carta a la Junta mediante la cual impugnó la aprobaciónde la cuota variable por entender que no fue aprobada de forma adecuada.

En octubre de 2005 se convocó una segunda asamblea extraordinaria, en la cual se daría lectura yaprobación al Acta de la asamblea anterior. En esa reunión, el señor Amundaray Rodríguez interrumpióla discusión para impugnar la cuota variable ya que no se explicó el aumento en la misma. Sostuvo quela enmienda sometida era para realizar un estudio al respecto y no para su aprobación. En esa ocasión, yluego de explicar nuevamente el procedimiento, se aprobó el Acta con veintiséis votos a favor y doce encontra.

Posteriormente, el señor Amundaray Rodríguez presentó ante el Departamento de Asuntos delConsumidor (DACO) una querella para impugnar la imposición de la cuota variable mensual demantenimiento. Alegó que la cuota variable no fue aprobada de forma adecuada y solicitó que separalizara el cargo adicional de la cuota de mantenimiento para los meses de septiembre a noviembre.Además, explicó en la referida querella que intentó tomar un turno en la segunda asambleaextraordinaria para aclarar el asunto de la cuota, pero fue declarado fuera de orden por elrepresentante legal de la Junta.

En agosto de 2006 el DACO emitió una resolución mediante la cual decretó la ilegalidad de la cuotavariable. Determinó que a pesar de que dicha cuota fue aprobada por los titulares, la Junta de Directoresactuó en contravención de la Ley de Condominios ya que la mencionada cuota se impuso sobre un gastocomunal cuyo aumento debió ser contemplado dentro del presupuesto del condominio como un gastoprevisible, especialmente a raíz de la determinación previa del DACO sobre la no aportación de lostitulares comerciantes a los gastos relacionados con el mantenimiento del aire acondicionado central.Por tal razón, la agencia ordenó la celebración de una nueva asamblea extraordinaria a los fines deaprobar un nuevo presupuesto que contemple todos los gastos comunales, incluyendo el incremento enel costo de la electricidad. Insistió, además, en que debía establecerse una sola cuota fija que contempletodos los gastos previsibles, incluyendo las fluctuaciones en el precio de los mencionados servicios.

Inconforme, la Junta de Directores acudió al Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo revocó laresolución del DACO y concluyó que la cuota variable era una alternativa creativa que atendía elproblema de las fluctuaciones en el costo de los servicios. Asimismo, el foro apelativo expresó que elDACO no citó autoridades legales para fundamentar su determinación. Por tal razón, concluyó que dicha






agencia actuó de manera arbitraria al decretar la ilegalidad del acuerdo tomado por el Consejo deTitulares.

Por no estar de acuerdo con dicho dictamen, el DACO acude ante este Tribunal. En esencia, dichaagencia administrativa aduce que no abusó de su discreción al decretar la ilegalidad de la cuota variablepor ser contraria a la Ley de Condominios, Ley Núm. 103 del 5 de abril de 2003, 31 L.P.R.A. sec. 1291 etseq. Arguye, además, que no es una sana práctica administrativa establecer dos cuotas, una fija y otravariable, pues entiende que dicha situación promueve la incertidumbre entre los titulares en cuanto a lasuma que tendrán que pagar de mes a mes. Por su parte, la Junta de Directores alega que el DACO actuóde manera arbitraria y caprichosa al declarar ilegal la mencionada cuota, pues entiende que el Consejode Titulares actuó conforme a los deberes y facultades que le concede el referido estatuto al aprobar lamisma.

Examinado el recurso, expedimos el auto. Con el beneficio de la comparecencia de las partes,procedemos a resolver.

II.

Sabido es que la Ley de Condominios establece la obligación de todo titular de un apartamiento decontribuir con los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble. A su vez, dichoestatuto especifica que la cuota de mantenimiento correspondiente se precisará con arreglo alporcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución del régimen. Art. 15(f) de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291m. Véanse, además, Michel J. Godreau, ElCondominio, Ediciones Situm, San Juan, 1992, pág. 163; Manuel Pons González y Miguel A. del ArcoTorres, Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal, Editorial Comares, Granada, 1995, pág. 311.

Cónsono con ello, hemos expresado reiteradamente que el principio de contribución proporcional adichos gastos es medular en el esquema establecido por la Ley de Condominios. En ese sentido, hemosseñalado que "las cuotas que los titulares vienen obligados a satisfacer son precisamente para preservarlas mejores condiciones de los elementos comunes, facilitar su uso y, sobre todo, garantizar el buenfuncionamiento del régimen. Sin la aportación proporcional a las expensas del inmueble, el régimen nopuede sobrevivir y se derrotaría la política pública al respecto." Asoc. de Cond. Balcones de Santa Mariav. Los Frailes, S.E. et al., 154 D.P.R. 800, 815 (2001); Álvarez Cintrón v. J. Dir. Cond. Villa Caparra, 140D.P.R. 763 (1996); Maldonado v. Consejo de Titulares, 111 D.P.R. 427 (1981).

En particular, el Artículo 38-D (b) de la referida Ley de Condominios dispone que la Junta de Directoresconstituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares, el cual tiene el deber de "[p]reparar con ladebida antelación y someter al Consejo el presupuesto anual de gastos previsibles y de ingresos, fijandola contribución proporcional que corresponda a cada titular". 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4. (Énfasis nuestro).Conforme a ello, el propio estatuto dispone que el Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una vezal año para aprobar los presupuestos y cuentas del próximo año fiscal. 31 L.P.R.A. sec. 1293b-1.






Comúnmente, la reunión que se celebra para aprobar el presupuesto preparado por la Junta deDirectores constituye la asamblea anual ordinaria del Consejo de Titulares que ordena el artículo antescitado. De otra parte, el Artículo 39 de la mencionada ley delimita claramente la autoridad del Consejo alrespecto, pues dispone que "[l]a cantidad proporcional con que debe contribuir cada titular a los gastoscomunes se determinará, fijará e impondrá al principio de cada año calendario o fiscal y vencerá y serápagadera en plazos mensuales [.]". (Énfasis nuestro). 31 L.P.R.A. sec. 1293c.

Por otro lado, varias disposiciones de la Ley de Condominios buscan desalentar el atraso en el pago delas cuotas de mantenimiento y fomentan la diligencia respecto a los asuntos relacionados con laadministración y conservación de los elementos comunes. Por ejemplo, el Artículo 39 autoriza alConsejo de Titulares a aprobar, mediante enmienda al Reglamento del condominio, una penalidad de10% a los titulares que no hayan realizado su pago correspondiente luego de quince días del plazo fijadopara ello, así como la acumulación de intereses y otras penalidades adicionales por la morosidad en elpago de las cuotas. 31 L.P.R.A. sec. 1293c. Dicho artículo también dispone que aquellos titulares queadeuden tres o más plazos de cuotas quedarán privados de su derecho al voto en las reuniones delConsejo de Titulares, incluidos aquellos asuntos que requieran el consentimiento unánime. Id.Asimismo, el Artículo 38(i) permite a la Junta de Directores suspender el servicio de agua y electricidad,así como cualquier otro servicio recibido por medio de los elementos comunes generales, por el atrasode dos mensualidades consecutivas. 31 L.P.R.A. 1293b.

De todo lo anterior se desprende que la Ley de Condominios reconoce que el pago diligente de lascuotas de mantenimiento es fundamental para la sana administración y el funcionamiento adecuado delos elementos comunes. Por consiguiente, resulta sumamente importante que los titulares discutan yaprueben con antelación las cuantías proyectadas para el mantenimiento de esos elementos alcomienzo de cada año fiscal o calendario. Más aún, es evidente que el referido estatuto ordena alConsejo de Titulares determinar de manera fija y estable la cuantía que se compromete a pagar cadaapartamiento proporcionalmente en la asamblea anual celebrada para tales propósitos. Véase Artículo39, supra.

En el caso de autos, el DACO determinó que la práctica de imponer una cuota fija y otra variable escontraria a las disposiciones reseñadas de la Ley de Condominios. No obstante, el foro apelativo revocóesa determinación por entender que la medida en controversia era un mecanismo creativo para atenderla crisis fiscal del Condominio. En vista de ello, y a la luz del marco normativo antes expuesto, debemosresolver si la Ley de Condominios autoriza al Consejo de Titulares del Condominio Castillo del Mar aaprobar una cuota de mantenimiento fija y otra variable, sujeta a las fluctuaciones mensuales en elcosto de los servicios de energía eléctrica y agua potable. Veamos.

III. En primer lugar, nótese que el Artículo 38-D(b) de la Ley de Condominios, supra, ordena a la Junta deDirectores preparar un presupuesto anual a base de los gastos previsibles, el cual posteriormente debeser considerado por el Consejo de Titulares. Indudablemente, el requisito de previsibilidad aplica tanto alos costos de servicios de electricidad y de agua potable como a los demás gastos comunes delcondominio.






En el presente caso, el aumento en los servicios de energía eléctrica era previsible para la Junta deDirectores. Al momento de aprobarse el presupuesto para el año fiscal 2005 se conocía que iba a ocurrirun alza significativa en tales servicios, pues el DACO recientemente había emitido una resolución en lacual se eximía a los apartamientos comerciales del Condominio de contribuir a los gastos relacionadoscon el aire acondicionado central del inmueble. Más aún, el criterio de previsibilidad no requiere que seprecise matemáticamente en el presupuesto la cuantía exacta del aumento en tales servicios, sino quese tome en consideración la posibilidad de que ocurran tales fluctuaciones en el mercado al aprobar elmismo.

Por tanto, somos del criterio que la Junta de Directores tenía la obligación de presentar ante el Consejode Titulares del Condominio un presupuesto que incluyera entre los gastos previsibles el aumento en elcosto de los mencionados servicios para los titulares, tomando en consideración tanto las fluctuacionesdel mercado como los efectos económicos de la determinación reciente del DACO antes mencionada.Por mandato de la propia Ley de Condominios, las cuotas de mantenimiento deben establecerse a basede una cuantía exacta que se fije y determine al principio de cada año y será pagadera en plazosmensuales. 31 L.P.R.A. sec. 1293c. Ciertamente, la imposición de una cuantía fija y otra variable podríamenoscabar los derechos propietarios de los titulares, ya que la falta de diligencia en el pago de lascuotas puede resultar en la privación del derecho al voto o de los servicios del titular moroso. Comoconsecuencia, una cuota variable sujeta a varias contingencias no contempladas en el presupuestoaprobado a principios del año podría dar pie a ciertas injusticias y arbitrariedades en su implementación.

En atención a lo anterior, concluimos que la Junta de Directores del Condominio Castillo del Mar incidióal no proponer un presupuesto adecuado que contemplara el aumento de varios gastos comunes que,en general, eran previsibles. Más aún, cometió un grave error al proponer la aprobación de una cuotafija y otra variable para subsanar el problema ocasionado por el presupuesto deficiente que se aprobó aprincipios del año. Claramente, la Ley de Condominios contempla únicamente la aprobación de una solacuota de mantenimiento fija y predeterminada para cubrir los gastos previsibles del año fiscal venidero.Asimismo, la fijación precisa de dicha cuota debe servir como un aviso adecuado a los condóminos delos gastos que tendrán que incurrir en el próximo año, concediéndoles la oportunidad de preparar supresupuesto anual para que puedan prever y evitar las consecuencias negativas de la morosidad o delincumplimiento con la obligación de pagar las cuotas que impone la referida ley.

Por otro lado, nos parece razonable la interpretación del DACO en este caso en cuanto a que un remedioadecuado que tenía la Junta y el Consejo de Titulares para atender la crisis fiscal del Condominio eraproyectar el costo mensual promedio de los servicios y decretar un alza en la cuota de mantenimientoque podría haberse aplicado de forma gradual a través del año. Es decir, nada impide que en unaasamblea extraordinaria, el Consejo de Titulares apruebe un aumento prospectivo en las cuotas demantenimiento para atender una situación extraordinaria como la del presente caso, toda vez que sefije y predetermine de antemano el monto preciso que conllevará esa sola cuota desde ese mes enadelante. Del mismo modo, y como otra alternativa adecuada, el alza de la cuota podría estar sujeta arevisión en futuras asambleas, a base de proyecciones razonables en cuanto a los aumentos previsiblesde dichos gastos. Ello daría la oportunidad de implementar planes de acción para la reducción del






consumo de energía eléctrica y otras medidas creativas para atender los problemas fiscales delCondominio.

Por último, es menester señalar que la propia Ley de Condominios contempla la imposición de unaderrama o hacer retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuestoanual de inmueble. Art. 38(d)(2), 31 L.P.R.A. sec. 1293b. Si la ejecución de dicha obra urgente requiere el10% o más de dicho presupuesto o la imposición de una derrama, será necesario que ésta sea aprobadapor una mayoría del Consejo de Titulares debidamente convocado para ello en una asambleaextraordinaria, la cual puede convocarse en tales supuestos extraordinarios dentro del plazo de 72 horassin necesidad de hacer una segunda convocatoria. Id.

En lo pertinente al caso de autos, el referido estatuto incluye en su definición de obra urgente toda obranecesaria para la restitución de los servicios esenciales, tales como el suministro de agua o deelectricidad. Id. Véase además, Michel Godreau, La Nueva Ley de Condominios, Editorial Dictum, 2003,págs. 57-58. Por consiguiente, es razonable concluir que el Consejo de Titulares también tenía disponibleel mecanismo de aprobación de obras urgentes para sufragar los servicios de agua y electricidad,siempre y cuando el déficit presupuestario del Condominio impidiese que se pagaran a tiempo dichosservicios y se apercibiera a la Junta que la morosidad en el pago de estos gastos comunes conllevaría lasuspensión de los mismos. Al aprobar una derrama para tales propósitos preventivos -la cual tambiénpuede ser pagadera en plazos mensuales- se subsanaría temporeramente la crisis financiera que surgiócomo resultado del presupuesto deficiente y, como consecuencia, se evitaría la suspensión delsuministro de estos servicios esenciales.

IV.

Por todo lo antes expuesto, revocamos la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones y, enconsecuencia, devolvemos el caso al DACO para que continúe con los trámites ulteriores conforme a loaquí resuelto.

Se dictará Sentencia de conformidad.


Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de lapresente, se revoca la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones y, en consecuencia, se devuelveel caso al DACO para que continúe con los trámites ulteriores conforme a lo aquí resuelto.

Así lo pronuncia y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociadaseñora Rodríguez Rodríguez concurre con el resultado sin opinión escrita.

Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo






Se desprende de los autos que dicho aumento se debió a una determinación del Departamento deAsuntos del Consumidor en la que dicha agencia concluyó que los dueños de espacios comerciales notenían que aportar al mantenimiento del aire acondicionado central del condominio por no beneficiarsedel mismo. Por su parte, también se señaló en la asamblea extraordinaria que el consumo deelectricidad del condominio solía fluctuar entre $13,000 y $15,000 mensuales, pero que en los meses dejunio y julio de 2005 el consumo incrementó a $23,000, lo que implicaba un aumento de 20% en laproyección del presupuesto estimado para ese año.

Según la Junta de Directores, la enmienda presentada por el señor Amundaray Rodríguez se acogiócomo una enmienda aditiva a la moción original presentada por el doctor Roca; y no como unaenmienda sustitutiva. Por tanto, la Junta alega que se mantuvo inalterada la propuesta de la cuotavariable presentada por el doctor Roca. l

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CORDOVA VS. COMITÉ DE TRANSICION CONDOMINIO MONTE SOLTRIBUNAL DE APELACIONES KLRA0400432

En San Juan, Puerto Rico, a 18 de marzo de 2005.

El 16 de junio de 2004, el Comité de Transición del Condominio Monte Sol (en adelante,

Comité de Transición) presentó ante nos un recurso de revisión solicitando la revocación de una

Resolución emitida el 20 de abril de 2004 por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en

adelante, D.A.Co.) en el caso de María M. Córdova v. Comité de Transición Cond. Monte Sol,

querella número 100022982. Mediante la misma, el D.A.C.Odeclaró nulo el contrato suscrito

por el Comité de Transición y la compañía MOR Management Administration Corp. Además,

ordenó al Comité publicar en los tablones de edicto del Condominio la Resolución. La referida

Resolución fue notificada y archivada en autos el 20 de abril de 2004.

El 10 de mayo de 2004, la recurrente presentó una moción de reconsideración ante el

D.A.Co., la cual fue declarada no ha lugar el 14 de mayo de 2004 y notificada a las partes el 17

de mayo de 2004.

Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes y luego de analizar el derecho

vigente, procedemos a revocar la Resolución recurrida.

I.

El 22 de diciembre de 2003, María M. Córdova (en adelante la recurrida), presentó una

querella ante el D.A.C.Oimpugnando una actuación del Comité de Transición. La recurrida es

titular del apartamento 601 del Condominio Monte Sol.

La recurrida expuso en la querella que el 14 de agosto de 2004 el Consejo de Titulares

del Condominio Monte Sol celebró una asamblea en donde se eligió un comité de transición.

Dispuso que dicho comité había firmado un contrato con MOR Management Administration

Corp. para delegarle a ésta las funciones del proceso de transición del Condominio Monte Sol.

Alegó, además, que el Comité de Transición no tenía capacidad jurídica para contratar y que,

por tanto, el contrato suscrito con MOR Management Administration Corp. era nulo.






El 26 de marzo de 2004, el D.A.C.Onotificó a las partes una citación para celebrar una

vista administrativa el 13 de abril de 2004. El 30 de marzo de 2004, la recurrida, a través de su

representación legal, solicitó la suspensión de la vista.

El 20 de abril de 2004, el D.A.C.O emitió una Resolución Sumaria. En la misma

determinó lo siguiente:

En la querella que nos ocupa, el comité de transición actuó como si fuera

un ente con personalidad jurídica propia. El referido comité otorgó un contrato

con la compañía de administración a nombre del consejo de titulares,

extralimitándose de sus funciones y deberes. Por tanto, el contrato suscrito por

el comité de transición del condominio y la compañía MOR Management

Administration Corp. es nulo. Quien único podía otorgar un contrato con MOR

Management Administration Corp. era el consejo de titulares.

Por lo antes expuesto, este Departamento, en virtud de las facultades

conferidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, emite la siguiente:

ORDEN

Se declara nulo el contrato suscrito por el comité de transición y la

compañía MOR Management Administration Corp. De inmediato, la parte

querellante publicará en los tablones de edicto del condominio la presente

Resolución. El comité de transición sólo realizará las funciones establecidas por

la Ley de Condominios.

El 10 de mayo de 2004, el Comité de Transición presentó una Moción de

Reconsideración ante el D.A.C.O En la misma alegó que el D.A.C.Ono tenía jurisdicción sobre las

actuaciones del comité y que los gastos del contrato que suscribiera con MOR Management

Administration Corp. serían cubiertos por varios titulares, los cuales se reservaban el derecho

de que el Consejo de Titulares le reembolsara el dinero del costo de suscribir el contrato.






El 14 de mayo de 2004, el D.A.C.Oemitió una Resolución en Reconsideración, mediante

la cual declaró no ha lugar la solicitud presentada por el Comité de Transición. En la misma, el

D.A.C.Odeterminó que el comité tiene unas funciones específicas contempladas en la Ley de

Condominios, y entre ellas no está la de suscribir contratos. Determinó, además, que el comité

es sólo un intermediario entre el administrador interino y el consejo de titulares del

condominio. Por otro lado, dispuso: “el Departamento tiene jurisdicción sobre las actuaciones

de los miembros del comité de transición, ya que son titulares y están afectando directamente

al consejo de titulares. Si el Departamento no interviniera en el presente asunto, dejaríamos

desprovistos a los miembros del consejo de titulares de proteger sus derechos”.

Inconforme con la determinación emitida por D.A.Co., el Comité de Transición recurre

ante nos mediante la presentación de un escrito de revisión. En el mismo, señala que erró la

agencia administrativa al atender un caso en contra de un ente que no tiene personalidad

jurídica y asumir jurisdicción sobre un asunto en el cual la ley no se la otorga. Veamos.

II.

La facultad de revisión de los tribunales en el campo administrativo es limitada. Según

ha establecido el Tribunal Supremo de Puerto Rico, las decisiones de los organismos

administrativos especializados gozan de deferencia por los tribunales y se presumen

correctas. La revisión judicial de las mismas se circunscribe a determinar si la agencia en el caso

particular actúo arbitraria, ilegalmente, o de manera tan irrazonable que su actuación

constituyó un abuso de discreción. Municipio de San Juan v. Junta de Calidad Ambiental, 149

D.P.R. 263 (1999).

La intervención judicial con las actuaciones administrativas, de este modo, ha de

centrarse en tres aspectos principales: (1) si el remedio concedido fue apropiado, (2) si las

determinaciones de hechos están razonablemente sostenidas por la prueba y (3) si las

conclusiones de derecho del organismo administrativo son correctas. 3 L.P.R.A. sec. 2175;

P.R.T.C. v. Junta Reglamentadora, 151 D.P.R. 269 (2000).

La norma reiterada es que los tribunales apelativos no intervienen con las

determinaciones de hechos formuladas por una agencia si éstas están sostenidas por evidencia

sustancial que surja del expediente administrativo considerado en su totalidad. Asociación de






Vecinos del Hospital San Jorge v. United Medical Corporation, 150 D.P.R. 70 (2000); Domínguez

Talavera v. Caguas Expressway Motors, Inc., 148 D.P.R. 387 (1999).

La evidencia sustancial para sostener la actuación administrativa es aquella que una

mente razonable puede aceptar como adecuada para sostener una conclusión. La intervención

del Tribunal está limitada a evaluar si la decisión de la agencia es razonable y no si hizo una

determinación correcta de los hechos ante su consideración. Si existe más de una

interpretación razonable de los hechos, los tribunales sostendrán la decisión de la agencia y no

sustituirán su criterio por el de ésta. Al revisar las determinaciones de hecho, la evidencia debe

ser considerada en su totalidad. Asociación de Vecinos del Hospital San Jorge v. United Medical

Corporation, supra.

III.

La parte recurrida presentó la querella objeto del presente caso debido a que

alegadamente el Comité de Transición estaba contratando a nombre del Consejo de Titulares

sin el previo consentimiento de éste. Alegó, que el Comité de Transición otorgó un contrato

con MOR Management Administration Corp. para delegarle las funciones del proceso de

transición del Condominio Monte Sol. Por su parte, la recurrente alegó en su escrito que el

Departamento no tiene jurisdicción sobre las actuaciones del Comité de Transición; y que los

gastos del contrato suscrito por el comité y MOR Management Administration Corp. serían

cubiertos por varios titulares, aunque se reservaban el derecho de que el Consejo de Titulares

le reembolsara el dinero a los titulares que cubrieran su costo. Como expusiéramos

anteriormente, el D.A.Co., resolvió que el Comité de Transición no tenía facultad para otorgar el

contrato con la compañía de administración. Determinó que el contrato era nulo debido a que

la Ley de Condominios no le otorgaba facultad al Comité para suscribir contratos.

IV.

Comencemos por señalar que las decisiones de los organismos administrativos deben

estar sustentadas por la información, conocimiento y comprensión de la evidencia pertinente al

caso y obtenida conforme a las garantías básicas del debido proceso de ley. Magriz v. Empresas

Nativas, Inc., 143 DPR 63 (1997); López v. Asoc. de Taxis de Cayey, 142 DPR 109 (1996).






En el caso ante nos, hemos examinado el recurso presentado, así como el expediente

administrativo, y consideramos que las determinaciones de la agencia no están adecuadamente

sostenidas por el récord administrativo. Aún cuando el Reglamento de Procedimientos

Adjudicativos del D.A.C.Opermite que la agencia dicte una resolución de forma sumaria, en el

presente caso el D.A.C.Ono tuvo ante sí evidencia documental y testifical que sostenga las

determinaciones de hechos formuladas2 por la agencia. En el caso ante nos, el D.A.C.Oresolvió

sumariamente y basó su determinación únicamente en las alegaciones de la querella.

Como cuestión de hecho, el expediente está huérfano de prueba relacionada con la

asamblea celebrada por el Consejo de Titulares del Condominio Monte Sol, los acuerdos a que

llegaron los titulares, la constitución del Comité de Transición, el alcance de la encomienda, si

alguna; las actuaciones específicas del Comité de Transición, la validez de las mismas y la

existencia del contrato alegadamente otorgado. El D.A.C.Ofundamentó su conclusión en

alegaciones generales de la querella que no nos permiten evaluar responsablemente la

controversia del presente caso. Sin esa prueba, no estamos en posición de revisar la

determinación de la agencia administrativa, y mucho menos podemos evaluar los

planteamientos con respecto a la alegada falta de personalidad jurídica.

V.

Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la Resolución recurrida y se devuelve el

caso al D.A.C.Opara su adjudicación acorde a lo aquí expuesto.

Notifíquese.


Laura M. Vélez Vélez


2 La Regla 11 del Reglamento de Procedimientos Adjudicativos, Reglamento Núm. 6219 del D.A.Co. dispone losiguiente:

“Cuando de la querella juramentada, su contestación, el expediente administrativo, la investigaciónefectuada, o cualquier vista que se hubiese celebrado, surgiere que no hay controversia real de hechos yque el querellante tiene derecho a un remedio, el Departamento ordenará sumariamente elcumplimiento de lo que proceda conforme a derecho. En tal caso, si una de las partes solicitareconsideración, se citará a vista en reconsideración, siempre y que se establezca la existencia de unacontroversia real sobre hechos pertinentes.”






CONSEJO DE TITULARES Y/O JUNTA DE DIRECTORES DE LA ASOCIACIÓNDE CONDÓMINES DEL CONDOMINIO PLAYA DORADAKLCE0501342 Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cotto Vives, el Juez Aponte Jiménez y

el Juez Morales Rodríguez.

Demandante-Recurrente v. YOLANDA CANDELARIO Demandada-Recurrida

RESOLUCIÓN

En San Juan, Puerto Rico, a 15 de febrero de 2006.

El Consejo de Titulares del Condominio Playa Dorada, nos solicita que revoquemos una

resolución emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina, que denegó

dictar sentencia sumaria en un caso de cobro de dinero presentado por éste contra la señorita

Yolanda Candelario.

Inconforme, el Consejo de Titulares aduce que el Tribunal de Primera Instancia debió

dictar sentencia sumaria a su favor debido a que en este caso no existen controversias con

respecto a los hechos esenciales. También adujo que correspondía dictar sentencia sumaria a

su favor, como cuestión de derecho, porque la señorita Candelario no tenía derecho a recibir

pago por concepto de mesada, vacaciones y bono de navidad al no ser ratificada nuevamente

en su puesto de administradora del condominio Playa Dorada.

Determinamos denegar la expedición del auto, en virtud de los siguientes fundamentos.

I

Sucintamente los hechos son los siguientes. El 4 de enero de 2005 el Consejo de

Titulares del Condominio Playa Dorada presentó una demanda en cobro de dinero contra la

señorita Candelario en la cual adujo que ésta les adeudaba $10,412.50 por concepto de fondos

sustraídos sin autorización por la recurrida mientras fungía como administradora del

condominio. Según el peticionario, la recurrida preparó varios cheques ascendentes a la

mencionada suma “ilegalmente, sin autorización de la Junta de Directores actual del

Condominio y sin la autorización de persona o entidad alguna del Condominio”.






La señorita Candelario contestó la demanda y adujo que los referidos cheques habían

sido preparados por oficiales autorizados por la Junta de Directores. Además, alegó que

correspondían a la liquidación del pago de mesada, vacaciones acumuladas y bono de navidad

por haber prestado ocho años de servicio excelente como administradora del inmueble. La

recurrida reconvino y reclamó el pago de $299.25 por concepto del balance adeudado del pago

de su mesada.

El Consejo de Titulares presentó una contestación a la reconvención en la cual alegó que

la recurrida “abandonó su puesto y empleo, sin causa y justificación alguna,” luego de que no

fuera ratificada como administradora del condominio Playa Dorada en la Asamblea Anual de

Titulares.

El 11 de marzo de 2005 el Consejo de Titulares presentó una moción de sentencia

sumaria en la que alegó que no existía controversia con respecto a los hechos esenciales del

caso. Señaló que a la señorita Candelario se le solicitó permanecer en su puesto mientras se

contrataba otro administrador para el condominio, pero que ésta “rechazó la oferta de

inmediato”.

El peticionario también señaló que la señorita Candelario expidió a su favor una serie de

cheques por las siguientes cantidades de $8,575, $1,837.50, $857.50 y $200. Según el Consejo

de Titulares, los referidos cheques fueron emitidos “sin autorización alguna de la Junta de

Directores del Condominio, ni aprobación alguna por parte de la anterior Junta de Directores en

pleno, del Condominio, ni la autorización de su presidente, señor Iván Pagán”. Finalmente, el

Consejo de Titulares argumentó que la recurrida no tenía derecho a pago por concepto de

mesada, vacaciones y bono de Navidad porque a ésta no le aplicaban las disposiciones de la Ley

de la Mesada, 29 L.P.R.A. sec. 185(a).

El 24 de mayo de 2005 la señorita Candelario se opuso a la solicitud de sentencia

sumaria y negó que los cheques emitidos a su favor se hubiesen preparado sin autorización.

Por el contrario, señaló que fueron preparados y autorizados por miembros de la saliente Junta

de Directores con facultad para realizar ese tipo de gestión administrativa. Finalmente, adujo

que por la naturaleza de sus funciones y los beneficios marginales que recibía por su trabajo






como administradora del condominio Playa Dorada, tenía derecho al pago de mesada,

vacaciones y bono de navidad.

Cabe señalar que la señorita Candelario acompañó su moción en oposición con sendas

declaraciones juradas de las señoras Livia Emeric Catarineau y Aida Luz Colón —secretaria

sustituta y tesorera, respectivamente, de la Junta de Directores del condominio Playa Dorada—

de las cuales surge que en el condominio se comentaba que la recurrida se había apropiado

ilegalmente de $10,000 en cheques de mesada y otros conceptos.

El 1 de junio de 2005 el Tribunal de Primera Instancia declaró sin lugar la moción de

sentencia sumaria presentada por el Consejo de Titulares. El peticionario solicitó la

reconsideración de ese dictamen pero el tribunal a quo, luego de considerar dicha petición, la

denegó mediante resolución de 31 de agosto de 2005.

II

La Regla 36.2 de las de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. III, R. 36.2, le permite a un

demandado presentar una moción, basada o no en declaraciones juradas, para que se dicte

sentencia sumariamente a su favor sobre la totalidad o cualquier parte de la reclamación.

La parte que solicita la sentencia sumaria en un litigio tiene la obligación de demostrar la

inexistencia de una controversia real sobre todo hecho pertinente que, a la luz del derecho

sustantivo, determinaría una sentencia a su favor como cuestión de ley. Hurtado v. Osuna, 138

D.P.R. 801 (1995). Por tal razón, la sentencia sumaria sólo debe concederse cuando no hay una

genuina controversia sobre los hechos esenciales y el tribunal se convence que tiene ante sí la

verdad de todos los hechos pertinentes. Cualquier duda sobre la existencia de una controversia

sobre los hechos esenciales, debe resolverse contra la parte promovente. Audiovisual Lang. v.

Sist. Est. Natal Hnos., 144 D.P.R. 563 (1997).

Por otro lado, los jueces no están limitados por los hechos o documentos evidenciarios

que se aduzcan en la solicitud y pueden y deben considerar todos los documentos en autos —

sean o no parte de la solicitud de sentencia sumaria— de los cuales surjan admisiones hechas

por las partes. Cuadrado Lugo v. Santiago Rodríguez, 126 D.P.R. 272 (1990).

Al dictar sentencia sumaria, el tribunal determinará si el oponente controvirtió algún

hecho esencial o si hay alegaciones de la demanda que no han sido controvertidas o refutadas






en forma alguna por los documentos. PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., 136 D.P.R. 881

(1994). Así pues, tomando en consideración que la sentencia sumaria es un remedio de

carácter discrecional, "el sabio discernimiento es el principio rector para su uso porque, mal

utilizada, puede prestarse para despojar a un litigante de 'su dia en corte', principio elemental

del debido proceso de ley." Mgmt. Adm. Servs. Corp. v. E.L.A., 152 D.P.R. 599 (2000).

Finalmente, el Tribunal Supremo ha resuelto que existen litigios y controversias que, por

su naturaleza, no resulta aconsejable resolverlos mediante una sentencia dictada

sumariamente. Ello, en vista de que, en tales casos, un tribunal difícilmente podrá reunir ante

sí toda la verdad de los hechos a través de afidávits, deposiciones o declaraciones juradas. Soto

v. Hotel Caribe Hilton, 137 D.P.R. 294 (1994).

A estos efectos, dicho foro ha identificado, como posibles controversias de esta

naturaleza, aquellas que contienen elementos subjetivos o aquellas en las que el factor

credibilidad juega un papel esencial o decisivo para llegar a la verdad, y donde un litigante

dependa "en gran parte de lo que extraiga del contrario en el curso de un juicio vivo".

Audiovisual Lang. v. Sist. Est. Natal Hnos., supra. Además, se ha establecido que en los casos en

que se plantea si hay o no negligencia o en los que resulta importante determinar el estado

mental, de ordinario, no deben resolverse por la vía sumaria. Cuadrado Lugo v. Santiago

Rodriguez, supra.

Asimismo, en el sano ejercicio de su discreción, un tribunal tampoco debe resolver

sumariamente casos complejos, casos que envuelven cuestiones de interés público, casos que

contienen elementos de intención y casos en donde hay que hacer determinaciones basadas en

la credibilidad de varios protagonistas. Jusino et als. v. Walgreens, 155 D.P.R. ___ (2001), 2001

T.S.P.R. 150, 2001 J.T.S. 154.

En el caso de autos existen controversias de hechos y de derecho que deben ser

dilucidadas en un juicio plenario. Algunas de estas controversias son las siguientes:

1. Algunas de las alegaciones de la demanda y la moción de

sentencia sumaria son inconsistentes entre sí.

2. Aunque la recurrida no tenga derecho por ley a recibir pagos por

concepto de liquidación de su mesada, vacaciones y bono de






Navidad, nada impedía que la Junta de Directores autorizara

dichos pagos como remuneración a su excelente labor como

administradora del inmueble. Además, no existe una resolución

de la Junta de Directores actual dejando sin efecto los pagos

realizados a la recurrida.

3. Existe controversia en cuanto a si por la naturaleza de las labores

de la recurrida esta tenía derecho a pago de mesada vacaciones y

bono de Navidad (de hecho, del expediente surge que la Srta.

Candelario recibía bono de navidad todos los años).

4. Tampoco se demostró o se discutió si la recurrida tenía

expectativa de ser ratificada nuevamente como administradora

del condominio. (Nótese que a la recurrida no se le destituyó de

su puesto antes de vencer su término, sino que simplemente no

se le renovó el contrato.)

5. Del expediente se desprende que, en términos generales, la Srta.

Candelario controvirtió las alegaciones hechas por el Consejo de

Titulares en la moción de sentencia sumaria y la demanda.

6. El Reglamento de Administración y Co-Propiedad del Condominio

dispone que los miembros de la Junta de Directores ocuparán sus

puestos hasta que los nuevos miembros hayan sido elegidos y

tomado posesión. (Pág. 11 del Reglamento)

En vista de que —cuanto menos— las anteriores resultan controversias que deberá

dilucidar el Tribunal de Primera Instancia, sería improcedente dictar sentencia sumaria. Por

último, es preciso indicar que en el recurso ante nos, no concurre ninguno de los criterios que

autoricen la expedición del auto, conforme lo dispone la Regla 40 del Reglamento del Tribunal

de Apelaciones.

III






A tenor con lo antes consignado, determinamos denegar la expedición del auto de

certiorari. Por consiguiente, ordenamos la continuación de los procedimientos en este caso

ante el Tribunal de Primera Instancia.

Como es sabido, la denegatoria en cuanto a expedir el auto de certiorari en nada

prejuzga los méritos del asunto o la cuestión planteada, pudiéndose reproducir éstos mediante

el recurso de apelación correspondiente. Núñez Borges v. Pauneto Rivera, 130 D.P.R. 749, 755

(1992).

Así lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria General.








JORGE COLÓN ORTIZDemandante-Apelante v.ASOCIACIÓN DECONDÓMINES BORINQUEN TOWERS I; JUNTA DE DIRECTORES DELCONDOMINIO BORINQUEN TOWERS I Demandados-Apelados KLAN0400111

APELACIÓN proce-dente del Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan Sobre: DespidoInjus-tificado Ley 80; Artículo 5(a) del FSE y otros Civil Núm. KPE2000-2956 (908

Panel integrado por su presidenta, la Juez Rodríguez de Oronoz, la Juez Peñagarícano Soler y la JuezBajandas Vélez.

SENTENCIA

En San Juan, Puerto Rico, a 19 de diciembre de 2005.

Comparece ante nos el señor Jorge Colón Ortiz (Sr. Colón o el apelante) mediante el recurso deapelación de epígrafe. En el mismo, nos solicita que revoquemos la sentencia emitida por el Tribunal dePrimera Instancia, Sala Superior de San Juan (TPI) el 18 de diciembre de 2003 y notificada el 7 de enerode 2004. En dicha sentencia, el TPI declaró con lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por laAsociación de Condómines (sic) Borinquen Towers I, et al. (la Asociación o la apelada) y comoconsecuencia de ello, desestimó la demanda incoada por el Sr. Colón.

Analizadas las comparecencias de las partes y el derecho aplicable, resolvemos revocar la sentenciaapelada y devolver el caso al TPI para procedimientos ulteriores.

I

El 15 de noviembre de 2000, el Sr. Colón presentó demanda sobre despido injustificado al amparo de laLey Núm. 80 de 30 de mayo de 1976, 29 L.P.R.A. sec. 185(a) et. seq., (Ley Núm. 80), una reclamación desalarios conforme al Artículo 5(a) de la Ley Núm. 45 de 18 de abril de 1935, 11 L.P.R.A. sec. 7, segúnenmendada (Ley de Compensaciones por Accidentes en el Empleo) y daños. Se acogió al procedimientosumario de reclamaciones laborales que provee la Ley Núm. 2 de 17 de octubre de 1961, 32 L.P.R.A sec.3118 et seq. (Ley Núm. 2).

A través de la misma, el apelante alegó que en el año 1996 comenzó a trabajar como Administrador delCondominio Borinquen Towers I y que el 25 de mayo de 2000 fue despedido por la Asociación. Señalóque previo al despido, había sufrido un accidente relacionado al trabajo por lo que se reportó al Fondodel Seguro del Estado (FSE) y que para la fecha del despido aún se encontraba recibiendo tratamiento endicha agencia.

Respecto al despido, arguyó que había sido injustificado y en violación a las disposiciones de la Ley deCompensaciones por Accidentes en el Trabajo y a la Ley Núm. 80. De igual forma, reclamó que laAsociación le adeudaba el pago de días acumulados por concepto de vacaciones y enfermedad y quetoda esta situación le había ocasionado daños económicos y angustias mentales.






Por su parte, el 27 de noviembre de 2000 la Asociación presentó Moción Solicitando Prórroga, la cualacompañó con una declaración jurada suscrita por la señora María Maldonado Roche (Sra. Maldonado),Presidenta de la Junta de Directores del Condominio Borinquen Towers I. En la referida moción, laAsociación señaló que había sido emplazada el 15 de noviembre de 2000 y que dada la naturaleza de lasreclamaciones necesitaba tiempo adicional para poder presentar su alegación responsiva. A su vez,expuso que debido a las múltiples alegaciones el pleito podría convertirse en un procedimientoordinario.

En su posterior contestación a la demanda presentada el 25 de enero de 2001, la Asociación negó que setratara de un despido sin justa causa. Levantó además las siguientes defensas afirmativas: “(1) lademanda deja de exponer una reclamación que justifique la concesión de un remedio; (2) el despido deldemandante fue por justa causa; (3) el despido del demandante no está para nada relacionado con susupuesto accidente; (4) la decisión de no ratificar al demandante como administrador fue tomada deforma unánime por el consejo (sic) de Titulares en Asamblea General y (5) la parte aquí comparecientese reserva el derecho de levantar cuantas defensas afirmativas sean necesarias y surjan de lainvestigación y/o del descubrimiento de prueba que se efectue (sic).”

El 29 de enero de 2001 el Sr. Colón presentó Moción Solicitando Anotación de Rebeldía Conforme a laLey Número 2 del 17 de octubre de 1961, en la cual adujo que TPI debía dictar sentencia en rebeldíapues, “ c) Borinquen Towers I ni la Junta deDirectores de la Asociación de Condómines (sic) de Borinquen Towers I, no (sic) han contestado laquerella ni ha (sic) solicitado prórroga conforme lo dispone la Ley número 2 (supra).” Apuntó que quienhabía comparecido en la solicitud de prórroga había sido Borinquen Towers I y que ésta en ningúnmomento había sido emplazada, pues los demandados respondían por los nombres de Asociación deCondómines Borinquen Towers I y Junta de Directores de la Asociación de Condómines BorinquenTowers I (Junta), ambas emplazadas por conducto de la Sra. Maldonado.

En su réplica, la Asociación sostuvo que tanto en la solicitud de prórroga, como en la contestación a lademanda quien compareció fue la parte demandada y emplazada. Así pues, señaló que “a sola menciónde Borinquen Towers I, se trató de un error tipográfico” y que, contrario a lo que alegaba el Sr. Colón, noprocedía dictar sentencia en rebeldía.

En vista de ello, el 24 de julio de 2001 el Sr. Colón presentó por tercera ocasión Moción SolicitandoAnotación de Rebeldía. Esta vez, puntualizó lo siguiente:

2. Conforme lo expresadooctubre de 1961 se solicita nuevamente se le anote la rebeldía a la parte demandada y se proceda conuna Vista ños conforme el Tribunal lo disponga. En la alternativa se solicita se dicte sentenciaconforme a la Ley 80 así como la liquidación de licencia de vacaciones y enfermedad conjuntamente consus penalidades ..

3. En cuanto a la reclamación de daños bajo el artículo 5A del Fondo del Seguro del Estado se puedellevar bajo el Procedimiento Ordinario.






4. Sin embargo, entendemos que las reclamaciones bajo la Ley 80 y salarios deberán ser adjudicadosbajo el Procedimiento Sumario que dispone la Ley número 2.

Atendida dicha controversia, el 10 de septiembre de 2001 el TPI declaró no ha lugar la referidamoción y señaló una conferencia sobre el estado de los procedimientos para el 29 de noviembre delmismo año.

Más adelante, el 25 de febrero de 2002 la Asociación presentó una Solicitud de SentenciaSumaria. Arguyó que el Sr. Colón trabajaba por contrato a término fijo de un (1) año, sujeto arenovación anual por la Junta y que por ello, no le cobijaban las disposiciones de la Ley Núm. 80. Alegóque de los documentos incluidos junto a la solicitud, surgía que no existía controversia sobre lossiguientes hechos:

1. El demandante trabajó como administrador del Condominio Borinquen Tower (sic) I,mediante un contrato de 1 año, sujeto a renovación anual por la Junta de Directores y/o el Consejo deTitulares, desde 1996

2. Al demandante se le renovó el contrato como administrador anualmente hasta mayo de2002, en que el Consejo de Titulares reunidos en Asamblea, no lo ratificó como administrador

Asimismo, sostuvo que conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al Reglamento del Consejo deTitulares del Condominio Borinquen Towers I, “el puesto de Administrador es nombrado por el términode 1 año y sujeto a ser removido por el Consejo de Titulares y/o la Junta de Directores. Por lo tantosiendo el nombramiento de Administrador del demandante por el término fijo de 1 año, el mismo noestá cobijado por la Ley de Despido Injustificado – Ley 80 de 30 de mayo de 1976” (Énfasis en eloriginal).

Oportunamente, el Sr. Colón sometió su oposición a la moción de sentencia sumaria. En la mismaexpuso, entre otras cosas, que “El momento en que el Demandante fue contratado no se suscribiócontrato de empleo por escrito, por lo que dicho contrato no fue uno por un término establecido.” A suvez, apuntó que durante los cuatro años que estuvo trabajando como administrador nunca se habíaratificado su contrato, ni se le remitió carta alguna notificándole la renovación de su contrato y que nofue hasta que se reportó al FSE, que fue despedido. Acompañó dicha moción con varios documentostales como, informes rendidos por el FSE, carta de la Asociación notificándole la no renovación de sucontrato y copia del Reglamento del Consejo de Titulares de Condominio Borinquen Towers I.

Igualmente, argumentó que la Ley de Propiedad Horizontal no es de aplicación al caso, pues la Juntaactuó siempre conforme a su Reglamento, el cual “deja en manos de la Junta la determinación denombrar y destituir al Administrador por mera liberalidad.” En síntesis, planteó que “el Demandante yla parte Demandada tuvieron por cuatro años una relación de patrono empleado y que conforme a elloel demandante tiene a disposición (sic) legislaciones protectoras tales como el Artículo 5(a) de la Ley delFondo del Seguro del Estado y la Ley número 80.”






Vistos los aludidos escritos, TPI celebró una vista el 11 de agosto de 2003, en la que se discutió lasolicitud de sentencia sumaria, la oposición a la misma y réplica a ésta. En la misma, el TPI concedió ala Asociación un término de cinco (5) días para revisar la solicitud de prueba documental presentada porel Sr. Colón y diez (10) días a éste último, para que se expresara en cuanto a los exhibits solicitados.

El 18 de diciembre de 2003 TPI declaró ha lugar la moción de sentencia sumaria presentada por laAsociación y dictó la sentencia apelada, la cual fue notificada el 7 de enero de 2004. En ésta, el Tribunaldeterminó que “administraba el demandante como los actos de su patrono, no dejan lugar a dudas de que su contratode trabajo era uno a término específico” y que por ello no le es de aplicación la Ley Núm. 80.

Para sustentar la aludida conclusión, el TPI determinó que los siguientes hechos no estaban encontroversia. A continuación transcribimos los más relevantes al recurso:

4. La Junta de Directores se reunió el 14 de octubre de 1996 y trataron el asunto del puesto deladministrador del Condominio, decidiendo contratar los servicios profesionales del aquí demandanteseñor Jorge Colón Ortiz.

5. Se decidió contratar al demandante ofreciéndole un salario de $650.00, más unos posibles $50.00para otros gastos relacionados con sus tareas.

6. Desde que el demandante comenzó sus funciones como administrador del Condominio para el año1996 su cargo era confirmado anualmente por la Junta de Directores o Consejo de Titulares delCondominio, según dispone la Ley de Propiedad Horizontal.

7. El 24 de junio de 1997 la Junta de Directores del Condominio celebró una reunión donde estuvocomo invitado el demandante quien fue confirmado como administrador para el año 1997 al 1998.

8. Posteriormente, para el 16 de junio de 1998 el Consejo de Titulares del Condominio decidió ratificarla posición de administrador un año más.

9. El 17 de mayo de 2000 el demandante se reportó al Fondo por un accidente en el trabajo. Para eseentonces el Fondo determinó que el demandante continuaría recibiendo tratamiento en descanso.

10. El día 25 de mayo de 2000 se le informó al demandante que cesaban las funciones comoadministrador del Condominio. Se le notificó que en Asamblea General del Consejo de Titularesefectuada el 24 de mayo de 2000 se tomó la decisión de no ratificar la extensión de su contrato deservicios durante el próximo año. En este punto es menester enfatizar que para esa fecha ya habíaculminado el año de vigencia del contrato de trabajo del demandante en el condominio.

Inconforme con tal determinación, el Sr. Colón acude ante nos mediante el recurso de apelación deautos. En éste señala que:






Erró el Tribunal de Instancia al permitir una contestación a demanda la cual está (sic) instada bajo elprocedimiento sumario que dispone la ley número 2 (supra) después de pasar cincuenta y cinco (55)días de su emplazamiento.

Erró el Tribunal de Instancia al permitir que la parte demandada levantara por primera vez en unasentencia sumaria que el demandante es un empleado por tiempo determinado, cuando nunca seexpresó como defensa afirmativa en la contestación a la demanda.

Erró el Tribunal de Instancia al entender que el demandante era un empleado por contrato bona fidecuando nunca se había firmado contrato alguno, según lo requiere la ley número 80 (supra).

Atendido el recurso, en resolución de 1ro de marzo de 2004 le concedimos a la Asociación un plazo detreinta (30) días para que presentara su alegato de oposición el cual, luego de una prórroga al efecto,presentó el 17 de mayo de 2004.

Habiendo quedado así perfeccionado el recurso, procedemos a resolverlo.

-II-

La Ley Núm. 2 de 17 de octubre de 1961, 32 L.P.R.A. sec. 3118, según enmendada, dispone que:

Siempre que un obrero o empleado tuviere que reclamar de su patrono cualquier derecho o beneficio, ocualquier suma por concepto de compensación por trabajo o labor realizados para dicho patrono, o porcompensación en caso de que dicho obrero o empleado hubiere sido despedido de su empleo sin causajustificada, podrá comparecer, a su elección, ante la Sala del Tribunal de Distrito o del Tribunal dePrimera Instancia, según sea el caso, del lugar en que realizó el trabajo o en que resida el obrero oempleado en la fecha de la reclamación y formular contra el patrono una querella que extenderá ollenará, según fuere el caso, el juez o el secretario del tribunal, en la cual se expresarán por el obrero oempleado los hechos en que se funda la reclamación.

Recientemente, nuestro más Alto Foro expresó que dicha disposición “creó un mecanismoprocesal con el propósito de lograr una rápida consideración y adjudicación de querellas presentadaspor empleados u obreros contra sus patronos.” Ocasio Méndez v. Kelly Services, Inc., Op. de 20 de enerode 2005, 2005 T.S.P.R. 4, 2005 J.T.S.9, 163 D.P.R. _____. Así pues, la finalidad de este procedimiento esproveer al empleado un mecanismo que aligere el trámite de las reclamaciones laborales contra supatrono y al mismo tiempo, permita la implantación de la política pública del Estado de proteger el






empleo, desalentar el despido sin justa causa y proveer al obrero remedios económicos que permitan susubsistencia mientras consigue un nuevo empleo. Piñero v. A.A.A., 146 D.P.R: 890, 897 (1998).

Dicho procedimiento está disponible para diversas reclamaciones laborales, entre ellas se encuentran:las querellas por reclamaciones de salarios y beneficios, las instadas por despido injustificado bajo la LeyNúm. 80 de 30 de mayo de 1976, 29 L.P.R.A. sec. 185(a) et seq.; las reclamaciones bajo el Art. 5(a) del laLey de Compensaciones por Accidentes del Trabajo, Ley Núm. 45 de 18 de abril de 1935, segúnenmendada, 11 L.P.R.A. sec. 1 et seq.; las reclamaciones al amparo del Art. 1 de la Ley Antidiscrimen, LeyNúm. 100 de 30 de junio de 1959, 29 L.P.R.A. sec. 146 y las reclamaciones al amparo de la Ley Núm. 115de 20 de diciembre de 1991, mejor conocida como Ley de Represalias, 29 L.P.R.A. sec. 194 et seq..Ocasio Méndez v. Kelly Services, Inc, supra; Piñero v. A.A.A, supra.

Con el propósito de lograr que las querellas incoadas por los empleados se tramiten de forma expedita,el referido estatuto creó un mecanismo con términos más cortos para contestar las querellas, criteriosestrictos para conceder prórrogas para contestar la querella, limitaciones sobre el uso dedescubrimiento de prueba, etc. Ocasio Méndez v. Kelly Services, Inc, supra; Landrum Mills Corp. v.Tribunal Superior, 92 D.P.R. 689, 692 (1965).

A tales efectos, el secretario del tribunal debe notificar a la parte querellada con copia de la querella,apercibiéndole que deberá radicar su contestación por escrito, dentro del término de diez (10) díasdespués de la notificación, si ésta se hiciere en el distrito judicial en que se promueve la acción, y dentrode quince (15) días en los demás casos. Lo apercibirá, además, de que de no hacerlo, se dictarasentencia en su contra, concediendo el remedio solicitado, sin más citarle, ni oírle. 32 L.P.R.A. sec. 3120.Asimismo, establece que “ ado deberá hacer una sola alegación responsiva en la cual deberáincluir todas sus defensas y objeciones, entendiéndose que renuncia a todas las defensas u objecionesque no incluya en dicha alegación responsiva.” Id.

Por tratarse de un procedimiento de naturaleza sumaria, en el que la esencia del mismo esprecisamente la pronta contestación de la querella, el tribunal está investido por ley de la facultad paradictar sentencia en rebeldía cuando el patrono querellado no cumple con los términos previstos paracontestar la querella. La Sec. 4 de la Ley Núm. 2, supra, que contiene disposiciones específicas sobre lasentencia dictada en rebeldía, limita la discreción, que al amparo de la Regla 45 de Procedimiento Civil,tiene un juez para decidir si el caso debe o no tramitarse en rebeldía Rivera Rivera v. Insular WireProducts, Corp., 140 D.P.R. 912 (1996).

La doctrina judicial imperante es que el Tribunal de Primera Instancia no puede aceptar unacontestación a una querella luego de haber transcurrido el término que concede la ley para contestar; yno puede prorrogarse el término para contestar si no se cumplen los requisitos que para dicha prórrogaestablece la propia ley. Es harto conocida la doctrina establecida en Mercado Cintrón v. ZetaCommunications, Inc., 135 D.P.R. 737,742 (1994) :

Una y otra vez hemos insistido en que todos los Tribunales tenemos la obligación de darle vigencia alclaro mandato legislativo plasmado en la Ley Núm. 2 de diligencia y prontitud en la tramitación judicial






de las reclamaciones laborales. El hecho de que en ocasiones las circunstancias especiales de algún casoparticular requieran de alguna flexibilidad en la aplicación de la Ley Núm. 2, como lo reconocimos enRomán Cruz v. Díaz Rifas, 113 D.P.R. 500 (1982), de ningún modo nos da carta blanca para soslayar encualquier caso el inequívoco y mandatorio precepto de rapidez en el trámite judicial estatuido en la LeyNúm. 2. De ordinario no tenemos otra alternativa que no sea la rigurosa aplicación de los términostaxativos de la Ley Núm. 2. Sólo en casos excepcionales, cuando median circunstancias especiales,podemos ser más flexibles. (Énfasis en el original).

[. . .]

La referida sección [3 de la Ley Núm. 2] dispone taxativamente cómo y cuando se puede prorrogar eltérmino de diez días y expresamente ordena que ́en ningún otro caso tendrá jurisdicción el Tribunal paraconceder esa prórroga.`sujeto a la discreción de los tribunales." (Énfasis en el original).

Sobre la concesión de prórrogas, se ha dicho que a pesar de que el aludido mandato legislativogeneralmente no está sujeto a la discreción del tribunal, hay casos excepcionales que justifican un tratodistinto. Algunos de estos casos, incluye “cuando surgen del mismo expediente las causas que justificanla dilación de la presentación de la contestación de una querella. En estos casos, aún cuando no se lesolicite, el tribunal puede, motu proprio y en el ejercicio de su discreción, conceder una extensión altérmino para contestar la querella si entiende que al así hacerlo evitará un fracaso de la justicia. En talcaso, nuestra función revisora estará limitada a determinar si el tribunal de instancia ha abusado de sudiscreción.” Valentín v. Housing Promoters, Inc., 146 D.P.R. 712, 718 (1998).

Por otro lado, en Ocasio Méndez v. Kelly Services, Inc, supra nuestro Tribunal Supremo, haciendoreferencia a lo resuelto en Berríos Heredia v. González, res. de 15 de junio de 2000, 2000 TS.P.R. 87,expresó lo siguiente:

[...] los tribunales de instancia, ante un oportuno planteamiento al respecto, tienen discreción para que,luego de hacer un análisis cuidadoso de la naturaleza de la reclamación y de los intereses involucrados,determinen que la querella presentada por el obrero sea tramitada por la vía ordinaria. [Omitimos citas]De este modo, hemos señalado que para que los tribunales de instancia puedan hacer unadeterminación en torno a cuál procedimiento es el adecuado, deben hacer un ‘justo balance entre losintereses del patrono y los del obrero querellante, a la luz de las circunstancias específicas de lasreclamaciones en la querella. ’ [Omitimos citas]. 2005 J.T.S. 9, pág. 638.

Del mismo modo, se ha establecido que cuando los tribunales se confrontan con querellas o demandascon causas de acción múltiples, tienen amplia discreción sobre el manejo del caso con el propósito delograr la resolución de éste de la forma más justa, rápida y económica posible. Así pues, “[p]uedenseparar causas de acción o controversias, consolidar trámites, determinar a la luz de las circunstanciasde cada caso, si se trata de controversias sencillas que cualifican para verse por un trámite sumario






especial o si se trata de casos complicados o complejos que deben proceder por la vía ordinaria y hastaser objeto de un manejo especial. [Omitimos citas]” Piñero v. A.A.A., 146 DPR 890, 903 (1998).

De otra parte, la Ley Núm. 80, 29 L.P.R.A. § 185(a), et seq, dispone que cuando se entabla una acción pordespido injustificado de un empleado, el patrono tiene el peso de la prueba para establecer que eldespido estuvo justificado. 29 L.P.R.A. sec. 185k. Véase además, Secretario del Trabajo v. I.T.T., 108D.P.R. 536 (1979); Belk Arce v. Martínez, 146 D.P.R. 215, (1998). Así, dicha ley establece una clarapresunción: todo despido es injustificado hasta tanto el patrono demuestre justa causa para su acción.Báez García v. Cooper Laboratories, Inc., 120 D.P.R. 145 (1987). Cuando el patrono interpone comodefensa afirmativa que medió justa causa para el despido, le corresponde entonces probar, porpreponderancia de la prueba, que el mismo estuvo justificado. Santiago v. Oriental Bank & Trust, 157D.P.R. ___ (2002), 2002 T.S.P.R. 82, 2002 J.T.S. 89; Díaz Fontánez v. Wyndham Hotel Corp., 155 D.P.R.___, 2001 T.S.P.R. 143, 2001 J.T.S. 146; Delgado Zayas v. Hosp. Interamericano, 137 D.P.R. 643 (1994);Rivera Águila v. K-Mart de P.R., 123 D.P.R. 599 (1989); Secretario del Trabajo v. I.T.T., supra.

No existe, sin embargo, una prohibición absoluta contra el despido de un empleado. Si existe justacausa, éste puede ser despedido. Santiago v. Kodak Caribbean, Ltd., 129 D.P.R. 763, 775 (1992). Lascausas enumeradas en la aludida ley no son taxativas. El concepto de “justa causa”, bajo el estatuto, esdinámico y se nutre de múltiples y fluidas situaciones imposibles de prever. Almodóvar Marchany v. GPIndustries, Inc., 2001 T.S.P.R. 4, 2001 J.T.S. 7. No obstante, el principio rector es que la conducta estévinculada a la ordenada marcha y normal funcionamiento de la empresa, y no en el libre arbitrio ocapricho del patrono. Almodóvar Marchany v. GP Industries, Inc., supra.

No obstante lo anterior, es preciso aclarar que el estatuto dispone que “empleado fue contratado por un término cierto o para un proyecto o una obra cierta, el patrono vendráobligado a alegar en su contestación a la demanda estos hechos y a probar la existencia de un contratobona fide para entonces quedar eximido de cumplir con el remedio que disponen las secs. 185a et seq.de este título, salvo que el patrono pruebe que el despido fue justificado.” 29 L.P.R.A. sec. 185k, segúnenmendada. Sobre el particular, señala la doctrina que:

or tiempo específico o para cierta obra,es necesario que las partes hayan acordado el tiempo específico que va a durar su contrato de trabajo ola obra en específico para la cual se le va a contratar. De otra forma,por tiempo indeterminado.

La norma general en Puerto Rico es, entonces, que los empleados son contratados por tiempoindeterminado y que el contrato de trabajo por cierto término o para cierta obra, constituye laexcepción a la regla. En vista de esta circunstancia, le corresponde al patrono el demostrar su existenciaya que lo que se presume es que los empleados se contratan por término indefinido para lo cual bastacon permitirle trabajar a una persona.

Mientras tanto, según mencionamos en el caso de los empleados contratados por tiempo específico opara cierta obra, el artículo 1476 del Código Civil dispone que para éstos ser despedidos antes del






vencimiento de sus contratos, es necesario que también haya justa causa. Ruy Delgado, Apuntes para elEstudio de la Legislación Protectora del Trabajo en el Derecho Laboral Puertorriqueño, San Juan, P.R.,2001, págs. 20-21.

De otro lado, la ley expresa que “se considerará bona fide un contrato de empleo por un término ciertoo para un proyecto o una obra cierta, aquel que se hace por escrito, durante la primera jornada detrabajo del empleado

En cuanto a la moción de sentencia sumaria, regulada por la Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A.Ap. III R. 36, es norma reiterada que un tribunal puede disponer de un caso sin celebrar vista en sufondo en aquellas situaciones en que la parte que la solicita demuestra que no existe controversia encuanto a los hechos esenciales alegados en la demanda y que tan solo resta disponer de lascontroversias de derecho existentes. PFZ Properties, Inc. v. General Accident Insurance, 136 D.P.R. 881(1994); Medina Morales v. Merck Sharp & Dohme, 135 D.P.R. 716 (1994); Caquías Mendoza v. Asoc.Residentes Mansiones de Río Piedras, 134 D.P.R. 181 (1993); Cuadrado Lugo v. Santiago Rodríguez, 126D.P.R. 272 (1990); Tello Rivera v. Eastern Airlines, 119 D.P.R. 83 (1987).

El propósito de la sentencia sumaria es aligerar la tramitación de los casos en forma justa, rápida yeconómica, permitiendo que se dicte sentencia cuando de los documentos surge que no existe disputasobre un hecho esencial zy sólo resta aplicar el derecho, por lo que resulta innecesario celebrar un juicioen su fondo. Rosario Ortiz v. Nationwide Insurance Co., 2003 J.T.S. 34, pág. 641, 158 D.P.R. ___ (2003);González Pérez v. E.L.A., 138 D.P.R. 399 (1995); González v. Alicea, 132 D.P.R. 638 (1993); Mercado Vegav. Universidad de P.R., 128 D.P.R. 273 (1991); Camaleglo v. Dorado Wings, Inc., 118 D.P.R. 20 (1986);Padín v. Rossi, 100 D.P.R. 259 (1971).

En este contexto, el tribunal debe analizar si existen o no controversias en cuanto a los hechos y que enderecho procede emitir sentencia a favor de la parte que la solicita. No cabe duda que un tribunal debedictar sentencia sumaria a favor de la parte promovente si de los autos y de los documentospresentados en apoyo y oposición de dicha moción surge que no existe controversia alguna en cuanto alos hechos esenciales y que, como cuestión de derecho, procede que se dicte la misma a favor de laaludida parte.

Sin embargo, como dicha determinación requiere la adjudicación de un litigio sin que las partes tenganla oportunidad de presentar su caso ante el tribunal, la jurisprudencia ha concebido la sentencia sumariacomo un remedio extraordinario que sólo debe concederse cuando el promovente ha establecido suderecho con claridad. Benítez Esquilín v. Johnson & Johnson, 2002 J.T.S. 137, pág. 272, 158 D.P.R. ___(2002); García Díaz v. Darex P.R., 148 D.P.R. 364 (1999). Además, se puede conceder cuando elpromovente ha tenido una oportunidad adecuada de demostrar que el oponente no tiene derecho aque se dicte sentencia en su favor como cuestión de derecho. M.J.C.A. v. Julio E., 124 D.P.R. 910 (1989);González Pérez v. E.L.A., supra; Flores v. Municipio de Caguas, 114 D.P.R. 521 (1983); Sucn. Meléndez v.D.A.C.O., 112 D.P.R. 86 (1982).






De otro lado, le corresponde a la parte promovida rebatir dicha moción por vía de declaraciones juradasu otra documentación que apoye su posición, pues si bien el no hacerlo necesariamente no significa queha de emitirse el dictamen sumario automáticamente en su contra, tal omisión lo pone en riesgo de queello ocurra. Corp. of Presiding Bishop CJC of LDS v. Purcell, 117 D.P.R. 714 (1987); Flores v. Municipio deCaguas, supra. Esto significa que toda duda sobre si un hecho fue controvertido debe resolverse a favorde la parte que se opone a la moción porque en esta etapa del procedimiento el juez no debe considerarla credibilidad de los documentos.

La Regla 36.3 de las de Procedimiento Civil impone al juez que atiende una solicitud de sentenciasumaria la obligación de considerar no sólo las declaraciones juradas sometidas para sustentarla o lascontra declaraciones juradas de la parte contraria, sino también “las alegaciones, [deposiciones],contestaciones a interrogatorios y admisiones ofrecidas” amén de “todo documento admisible enevidencia” que obre en autos. Management Administration Services, Corp. v. E.L.A., 2000 J.T.S. 189, 152D.P.R.__ (2000); Flores v. Municipio de Caguas, supra; Padín v. Rossi, supra.

Al tenor de esta obligación, el juzgador deberá analizar concienzudamente la moción de sentenciasumaria y su oposición, con sus respectivos anejos y el expediente en su totalidad, con el propósito dedeterminar si queda algún hecho material en controversia o si existen alegaciones afirmativas en lademanda que no han sido refutadas. En cualquiera de dichos casos, de ello ser así, el tribunal deberádenegar la solicitud de sentencia sumaria. Cuadrado v. Santiago Rodríguez, supra; Corp. of PresidingBishop CJC of LDS v. Purcell, supra.

Una vez el tribunal tiene ante sí todos los documentos debe analizar los hechos en la forma másfavorable a la parte que se opone a que se dicte sentencia sumaria. Méndez Arocho v. El Vocero de P.R.,130 D.P.R. 867 (1992). La existencia de duda por parte del tribunal sobre la existencia o no de unacontroversia de hechos en el caso bajo su consideración, derrota la moción de sentencia sumaria. Corp.Presiding Bishop CJC of LDS v. Purcell, supra. Así, “sólo procede dictar sentencia sumaria cuando surgeclaramente que el promovido por la moción no puede prevalecer bajo ningún supuesto de hechos y queel tribunal cuent[a] con la verdad de todos los hechos necesarios para poder resolver la controversia(Cita de caso omitida). Cuando no existe una clara certeza sobre todos los hechos de la controversia, noprocede una sentencia sumaria”. Management Administration Services, Corp. v. E.L.A., supra, pág. 440.

En resumen, “hay litigios y controversias que por la naturaleza de los mismos no hacen deseable oaconsejable el resolverlos mediante una sentencia sumariamente dictada, porque difícilmente en talescasos, el Tribunal puede reunir ante sí todas la verdad de los hechos a través de ‘affidávits’ odeposiciones”. Rosario Ortiz v. Nationwide Insurance Co., supra, págs. 641-642. Es por ello que elTribunal Supremo ha enfatizado que no es aconsejable utilizar el mecanismo de la sentencia sumaria encasos: donde hay elementos subjetivos envueltos, y de intención y propósitos mentales, “donde elfactor credibilidad juega un papel esencial, si no el decisivo, para llegar a la verdad, y donde un litigantedepende en gran parte de lo que extraiga del contrario en el curso de un juicio vivo”. (Bastardillas en eloriginal) Soto v. Hotel Caribe Hilton, 137 D.P.R. 294, 301 (1994).






Sobre el particular, el Tribunal Supremo ha enfatizado que en los casos en que existe controversia sobreaspectos subjetivos centrales, tales como establecer la intención de las partes sobre la interpretación decontratos y derivar credibilidad, no es aconsejable dictar sentencia sumaria. En estos casos, falta laclaridad fáctica necesaria para despojar a un litigante de su día en corte para probar sus alegaciones.Rosario Ortiz v. Nationwide Insurance Co., 2003 T.S.PR. 32, 2003 J.T.S. 34, pág. 643. Igualmente, no esaconsejable dictar sentencia sumaria cuando existen alegaciones de conducta dolosa empleada por unaparte contra la otra. Id., págs. 642 a 643.

Finalmente, es norma reiterada que el tribunal apelativo tiene amplia discreción en la apreciación de laprueba pericial y documental desfilada, ya que está en las mismas condiciones que los tribunales deinstancia. Martí Méndez v. Abréu Freshold, 143 D.P.R. 520 (1997). Es por esta razón que el foroapelativo puede adoptar su propio criterio en cuanto al valor probatorio de este tipo de evidencia.Moreda Toledo v. Rosselli, 150 D.P.R. 473 (2000); Dye-Tex P.R., Inc. v. Royal Ins. Co., P.R., Inc., 150 D.P.R.658 (2000); Soc. de Gananciales v. Royal Bank de P.R., 145 D.P.R. 178 (1998); Culebra Enterprises Corp.v. E.L.A., 143 D.P.R. 935 (1997); In Re: Maldonado, 133 D.P.R. 346 (1993); Díaz García v. Aponte Aponte,125 D.P.R. 1 (1989); Prieto v. Maryland Casualty Co., 98 D.P.R. 594 (1970); Concepción Guzmán v. A.F.F.,92 D.P.R. 488 (1965).

-III-

Con el trasfondo de derecho antes enunciado, pasemos a atender las diversas controversiasante nos.

En su primer señalamiento de error, el apelante sostiene que la Asociación incumplió lostérminos dispuestos en la Ley Núm. 2 (supra) para contestar la demanda. Señala que ésta compareciópor primera vez el 25 de enero de 2001, mediante su contestación a la demanda, habiendo pasadocincuenta y cinco (55) días desde la presentación de la demanda, razón por la cual alega que el TPI debióhaber dictado sentencia en rebeldía.

Por su parte, la Asociación aduce que dicho señalamiento es inmeritorio, pues ésta presentóoportunamente su solicitud de prórroga cumpliendo así con el término establecido por la referida ley. Asu vez, aclara que ha sido el apelante quien, a lo largo de todo el pleito, ha cometido el error de incluir yllamar a una de las partes como Asociación de Condómines Borinquen Towers I, cuando el nombrecorrecto de dicha parte debe ser Consejo de Titulares del Condominio Borinquen Tower I.

Conviene desde ahora destacar, que el TPI posee un alto grado de discreción para convertir un procesosumario en uno ordinario; ello dependerá en gran medida de la complejidad de las reclamaciones. Siluego de hacer una ponderada evaluación del caso, el TPI determina que es más conveniente a los finesde la economía procesal y la justicia atenderlo por la vía ordinaria, así podrá hacerlo.

Luego de examinar los documentos que obran en autos, incluyendo la sentencia apelada resulta forzosoconcluir que, en efecto, el TPI atendió el caso de marras como uno ordinario. Sin embargo, aún






evaluando los méritos de la alegación hecha por el apelante, concluimos que el error señalado no fuecometido.

Adviértase que este mismo planteamiento había sido invocado por el apelante ante TPI en tresocasiones distintas, a través de diversas mociones solicitando que se dictara sentencia en rebeldía. Asípues, el TPI dictó orden declarando no ha lugar la anotación de rebeldía y señaló fecha para lacelebración de una conferencia sobre el estado de los procedimientos.

Sobre este particular resulta providente señalar que, de ordinario, las órdenes interlocutorias dictadaspor el TPI al amparo del procedimiento sumario de la Ley Núm. 2 no son revisables por los tribunalesapelativos. “En consecuencia, la parte que pretenda impugnar tales resoluciones interlocutorias deberáesperar hasta la sentencia final e instar contra ella el recurso pertinente a base del alegado errorcometido.” Dávila, Rivera v. Antilles Shipping, Inc., 147 D.P.R. 483, 497 (1999).

Por otra parte, según señaláramos, sabido es que los términos que provee el procedimiento sumario dela referida Ley Núm. 2 limitan la discreción que de ordinario tienen los tribunales de instancia paraconceder prórrogas. Por ello, en aquellos casos en que el querellado no conteste dentro de los estrictostérminos dispuestos en el estatuto, los tribunales tienen la obligación de dictar sentencia en rebeldía.

No obstante, si previo a contestar la demanda, el querellado solicita prórroga dentro del término quetiene para contestar y lo hace cumpliendo los requisitos de ley, el tribunal puede concederladiscrecionalmente. De ese modo, se entenderá que el querellado ha comparecido oportunamente.

Acorde con los documentos obrantes en autos que hemos examinados, el 27 de noviembre de 2000 laapelada presentó solicitud de prórroga, acompañada de una declaración jurada suscrita por laPresidenta de la Junta de Directores del Condominio Boriquen Towers I, en la cual se detallaban losmotivos para la dilación. De esta forma, la Asociación cumplió con las exigencias de ley, pues presentósu solicitud de prórroga dentro del término de diez (10) días que tenía para contestar la demanda eincluyó la documentación requerida por ley. Por ello, concluimos que el primer error no fue cometido.

En lo que concierne al segundo error, nos corresponde determinar si la Asociación podía alegar porprimera vez en la solicitud de sentencia sumaria que el demandante era un empleado por tiempodeterminado, aunque no lo hubiese expresado como defensa afirmativa en la contestación a lademanda. Sostiene el apelante que la referida Ley Núm. 2, dispone que al contestar la demanda setienen que incluir todas las defensas afirmativas porque de lo contrario, se entienden renunciadas. “Esdecir, que al momento en que la parte demandada contesta la demanda esta tenía que haber expresadoque el empleado, o sea la parte demandante, era uno contratado por tiempo determinado.”

Por su parte, la apelada arguye que este asunto nunca le fue sometido por el apelante al TPI. Tambiénalega que“Despido Injustificado, Ley 80 de 1976,determinado no estábamos levantando una nueva defensa afirmativa sino que al igual que en el caso de






Matos, estábamos ampliando o clarificando una defensa afirmativa previamente Interpuestacontestación, lo que abonó a la pronta solución del caso.”

En primer lugar, aduce la apelada que este Tribunal no debe dilucidar el error señalado, pues el mismono fue presentado oportunamente ante TPI. Sobre el particular cabe señalar, que si bien es cierto quelos tribunales apelativos no deben considerar en apelación planteamientos que no hayan sidopresentados ante TPI, esta norma no puede convertirse en una camisa de fuerza que nos prive deevaluar un planteamiento de estricto derecho. Cónsono con lo anterior, nuestro Tribunal Supremo haseñalado que “si la cuestión planteada por primera vez en apelación no suscita ninguna controversia dehecho, y por el contrario, sólo envuelve una cuestión de derecho cuya solución basta para dictar enapelación un fallo final, no podríamos negarnos a considerarla sin faltar a nuestro deber de impartirjusticia y de hallar en cada litigio la verdad.” Piovanetti v. Vivaldi, 80 D.P.R. 108, 122 (1957). En vista deello, examinemos los preceptos legales que rigen la controversia intimada ante nos.

Habiendo establecido que el caso de marras fue atendido al tenor del procedimiento ordinario, esnecesario recurrir a las normas procesales que rigen lo relacionado a las alegaciones de los procesosordinarios. En general, las Reglas de Procedimiento Civil permiten que las defensas se expongan en”términos sucintos y sencillos” y que se interpreten con el propósito de hacer justicia. Rivera v. InsularWire Products, Corp. supra. Lo importante es que el querellado bosqueje a grandes rasgos sus defensasy que éstas sean interpretadas de modo flexible.

Por otro lado, debido a que la reclamación que aquí revisamos fue incoada al amparo de la Ley Núm. 80es menester examinar si la apelada cumplió con las exigencias de dicho estatuto. Sobre el particular,dicha ley dispone que en una reclamación de despido injustificado, el patrono está obligado a alegar ensu contestación a la demanda, los hechos que dieron origen al despido y a probar que el mismo estuvojustificado. No obstante, “cuando se trate de que el empleado fue contratado por un término ciertoel patrono vendrá obligado a alegar en su contestación a la demanda estos hechos y a probar laexistencia de un contrato bona fide para entonces quedar eximido de cumplir con el remedio quedisponen las secs. 185a et seq. de este título, salvo que el patrono pruebe que el despido fue justificado.(Énfasis nuestro)” 29 L.P.R.A. sec. 185k.

Así pues, estando en la misma posición que el TPI para evaluar la prueba documental presentada,procedemos a así hacerlo al tenor del derecho expuesto.

En el caso de autos, la apelada, en su contestación a la demanda, negó las siguientes alegaciones hechaspor el apelante en su demanda:

7. El despido de la parte demandanteones por Accidentes en el Empleo, mejor conocida como

la Ley del Fondo del Seguro del Estado.

8. De igual forma el despido del demandante fue uno injustificado y en violación a la Ley número 80.






9. Al día de hoy la parte demandada parte demandantevacaciones y enfermedad acumulados por éste.

10. El despido del demandante ñoseconómicos y por concepto de salarios dejados de devengar a la parte demandanteascendentes a $100,000.00.

11. De igual forma la parte demandante ha sufrido y continúa sufriendo daños y angustias mentalesascendentes a $150,000.00.

12. Debido a la actuación de la parte demandada lanteños en su crédito financiero.

13. La compañía de seguros American Insurance y XYZ responden por los daños ocasionados por la partedemandada

Asimismo, expuso en su contestación a la aseveración número ocho (8), que el “despido fue por justacausa”. También incluyó las siguientes defensas afirmativas:

1) La demanda deja de exponer una reclamación que justifique un remedio.

2) El despido del demandante fue por justa causa.

3) El despido del demandante no está para nada relacionado con su supuesto accidente.

4) La decisión de no ratificar al demandante como administrador fue tomado de forma unánime por elconsejo

5) La parte aquí compareciente se reserva el derecho de levantar cuantas defensas afirmativas seannecesarias y surjan de la investigación y/o del descubrimiento de prueba que se efectue.

Al examinar las referidas alegaciones y defensas, resulta evidente que la apelada no alegó expresamenteque el empleado fuera contratado por un término cierto, ni mucho, menos que existiera un contratobona fide de empleo. Así pues, aún haciendo una interpretación flexible de sus alegaciones, no sedesprende que la apelada haya cumplido con el mandato expreso de la Ley Núm. 80.

De otro lado, entre las normas generales que para las alegaciones establecen las Reglas deProcedimiento Civil vigentes están aquellas atinentes a las defensas afirmativas. Así, la Regla 6.3 deProcedimiento Civil, 32 LPRA Ap. III R. 6.3, dispone:

Al responder a una alegación precedente, las siguientes defensas deberán expresarse afirmativamente:transacción, aceptación como finiquito, laudo y adjudicación asunción de riesgo, negligencia,exoneración por quiebra, coacción, impedimento, falta de causa, fraude, ilegalidad, falta de diligencia,autorización, pago, exoneración, cosa juzgada, prescripción adquisitiva o extintiva, renuncia y cualquier






otra materia constitutiva de excusa o de defensa afirmativa. Cuando la parte denomineequivocadamente una defensa como una reconvención, o una reconvención como una defensa, eltribunal, si así fuere de justicia y bajo los términos que estime apropiados, considerará la alegacióncomo si hubiere sido correctamente denominada.

De ordinario, las defensas afirmativas antes enumeradas se entenderán renunciadas si no sonoportunamente levantadas de manera expresa y específica en la primera alegación responsiva o en lacontestación a la demanda de la parte a quien le pueden favorecer las mismas. Olmeda Nazario v. SueiroJiménez, 123 D.P.R. 294, 299 (1989); Odriozola v. S. Cosmetic Dist. Corp., 116 D.P.R. 485, 506 (1985);Ramos v. Trans Oceanic Ins. Co., 103 D.P.R. 298, 300 (1985). Como excepción, una defensa afirmativapuede ser invocada por primera vez después de que una parte ha presentado su primera alegaciónresponsiva, sólo con autorización del tribunal. Ello, predicado en que el solicitante demuestre (1) que laomisión de no alegar la defensa afirmativa a tiempo no se debió a falta de diligencia y (2) que con laalegación tardía de la defensa afirmativa no ha de causarle sustancial perjuicio a la parte contra quien seopone en términos de una solución justa, rápida y económica del litigio. Véase la Regla 13.1 deProcedimiento Civil; López Stubbe v. Gus Lallande, 144 D.P.R., 791-792 (1998); Texaco P.R. Inc. v. Díaz,105 D.P.R. 248, 250 (1976); Epifanio Vidal, Inc. v. Suro, 103 D.P.R. 793, 794-796 (1975).

A su vez, la Regla 13.1 aunque permite que una parte enmiende sus alegaciones, se ha establecido quetal liberalidad no es infinita. Así pues, “ está condicionada por un juicioso ejercicio de discreción que hade ponderar por el momento en que se solicitan, su impacto en la pronta adjudicación de la cuestiónlitigiosa, la razón o ausencia de ella para la demora e inacción original del promovente de la enmienda,el perjuicio que la misma causaría a la otra parte y hasta la naturaleza y méritos intrínsecos de ladefensa que tardíamente se plantea. (Omitimos citas).” Epifanio Vidal Inc. v Suro, supra.

En síntesis, lo determinante es que el promovente haya sido diligente en presentar su alegación. Asípues, los tribunales no deben permitir enmiendas a las alegaciones, si éstas pudieron habersepresentado oportunamente. Lo contario, frustraría el propósito que persiguen las reglas procesales degarantizar una solución justa, rápida y económica.

Del expediente ante nos, surge que la apelada pudo haber alegado oportunamente que se trataba de unempleado contratado por un término fijo. No había nada que se lo impidiera. Sin embargo, ésta se limitóa presentar dicha alegación en una moción de sentencia sumaria, un año después de presentar sucontestación a la demanda. Enfatizamos que la Ley Núm. 80 es clara al establecer que para que elpatrono quede eximido de cumplir con el remedio que dispone la referida ley, está obligado a alegar ensu contestación a la demanda que se trata de un empleado contratado por término fijo.

Además, subrayamos que en Puerto Rico existe una clara política pública en contra del despido sin justacausa. Por tanto, es el patrono quien tiene sobre sus hombros la obligación de producir la prueba quejustifique el despido, lo que incluye la oportuna alegación de que se trataba de un empleado a tiempofijo. Aunque, según vimos, las Reglas de Procedimiento Civil confieren discreción al TPI para permitir que






una parte enmiende sus alegaciones, en el caso de autos se trataba de una alegación fundamental, nopropicia para ser presentada por primera vez en una moción de sentencia sumaria.

En su tercer y último señalamiento de error el apelante aduce que el TPI incidió al determinar que sucontrato de empleo era uno bona fide. Sostiene que nunca “se suscribió contrato de empleo alguno, porlo que su reclutamiento nunca estuvo condicionado a ninguna fecha de terminación.nunca se le indicó al demandante que su nombramiento sería por un (1) año.”

Alega el apelante en su escrito de apelación, que trabajó para la apelada por espacio de cuarto (4) añossin que nunca se ratificara su contrato de empleo, ni se le remitiera carta alguna notificándole que sucontrato hubiese sido renovado. Apunta, que contrario a lo resuelto por TPI, la apelada “actuó siempreconforme a su reglamento y no conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, ya que la propia ley facultapara que se disponga otra cosa mediante el reglamento.“

Por su parte, la apelada arguye que “el Honorable Tribunal de Primera Instancia llegó a la conclusión deque el apelante fue contratado por un término determinado, no solo a base de los hechosincontrovertidos, sino que también a base de las disposiciones legales aplicables al cargo deAdministrador que ocupó el apelante.” Asimismo, sostiene que en el año 1996 el apelante fuecontratado para ocupar el cargo de administrador del Condominio Borinquen Towers I y que como elcondominio estaba sometido al régimen de propiedad horizontal, la contratación del apelante estabasujeta a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Según la sección 1293(b) de la Ley de Propiedad Horizontal, el nombramiento al cargo de administradorserá por un año prorrogable tácitamente por períodos iguales, a menos que el reglamento delcondominio disponga otra cosa. 31 L.P.R.A. sec. 1293(b).

De otro lado, el Reglamento del Consejo de Titulares del Condominio Borinquen Towers I, en su Cap. IV,Art. 26 dispone que:

El Administrador será nombrado y removido libremente por la Junta de Directores pudiendo recaer elnombramiento en un individuo o en una Corporación, sea o no Titular, y que reúna las condicionesapropiadas. La Junta fijará su remuneración. (Énfasis nuestro).

Luego de examinar las anteriores disposiciones, el tribunal apelado arribó a las siguientes conclusiones:

En el caso de epígrafe el Reglamento del Condominio antes citado no dispone en lo absoluto sobre eltiempo de duración del cargo de administrador. Sólo establece el Reglamento que el administrador seránombrado y removido libremente por la Junta de Directores. Por lo cual, el Reglamento del Condominiono es supletorio a la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto al término del nombramiento deladministrador como alega el demandante. Prevalecen entonces las disposiciones de la Ley de PropiedadHorizontal sobre el término de un (1) año para el cargo de administrador sujeto a prórroga.






Según la constancia de los autos el contrato de trabajo del demandante fue prorrogado desde el año1996 cuando comenzó a trabajar, hasta el año 2000 cuando se le informó que cesaban sus funciones enel Condominio. Es improcedente la alegación del demandante de que trabajó alrededor de cuatro (4)años sin que nunca se ratificara su contrato de empleo cuando de los autos surge con claridad que fueratificado su nombramiento hasta el año 2000 por la Junta de Directores y el Consejo de Titularesreunidos en asamblea.

Tanto la legislación que gobierna el régimen al cual está sometido el Condominio que administraba eldemandante como los actos de su patrono, no dejan lugar a dudas de que su contrato era uno a términoespecífico.

No podemos concurrir con tal apreciación. Contrario a la conclusión a la que llegó el TPI, el aludidoReglamento establece que tanto el nombramiento como la remoción del cargo de administrador se harálibremente por la Junta. No existiendo una definición concreta de dicho término en el Reglamento, eranecesario que se examinaran las actuaciones de la Junta en torno a la contratación del administrador.

Tras analizar minuciosamente la prueba documental que acompañó la moción de sentencia sumaria,resulta evidente que la misma no era suficiente para sostener la determinación a la que llegara el TPI.Los documentos que obran en autos, no son concluyentes. Por el contrario, reflejan contradicciones quedebieron haberse clarificado mediante la celebración de una vista en su fondo.

De los autos, surge que la Asociación incluyó con su moción de sentencia sumaria copia de variasminutas de las reuniones celebradas por la Junta los días 14 y 28 de octubre de 1996; 11 de diciembrede 1996; 13 de febrero de 1997; 24 de junio de 1997 y 23 de julio del mismo año. Dichas minutasreflejan que en varias de dichas reuniones se discutió el contrato del apelante, sin embargo guardansilencio respecto a la duración del mismo. Más aún, algunas reflejan que dicho contrato había sidoentregado a un abogado para su revisión. Del mismo modo, se desprende que en casi todas lasreuniones, el asunto del administrador fue discutido de forma breve y a excepción de una, en ningunade las minutas se ofrecen detalles sobre la votación hecha por los titulares al respecto. Tampoco seincluyen minutas para los años 1998, 1999 y 2000.

En vista de lo anterior y de la norma vigente de que todo despido se presume injustificado, debemosconcluir que la apelada no presentó prueba sustancial que, entre otros, sostuviera que el apelante eraun empleado por contrato bona fide. Por el contrario, dichas alegaciones demuestran la existencia decontroversias medulares de hechos, que deben ser objeto de dilucidación en una vista plenaria, en lacual cada parte tenga la oportunidad de presentar su prueba.






Recordemos que la sentencia sumaria se ha concebido como un remedio extraordinario que sólo debeconcederse cuando el promovente ha establecido su derecho con claridad. En ausencia de prueba querespaldara las alegaciones de la Asociación, no podemos avalar la sentencia apelada.

IV

Por los fundamentos expuestos, se revoca la sentencia emitida el 18 de diciembre de 2003 y notificadael 7 de enero de 2004. En consecuencia, se devuelve el caso al foro de instancia para la continuación delos procedimientos de forma compatible con lo aquí resuelto.





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