RENDICION DE CUENTAS DEL ADMINISTRADOR DE CONSORCIO

1. INTRODUCCION HISTORICA2. LA RENDICION DE CUENTAS3. LA ASAMBLEA. FORMA DE PRESENTACION4. ACEPTACION O RECHAZO5. PREJUDICIALES MEDIACION ES OBLIGATORIA?6. JUCIO DE RENDICION DE CUENTAS. AQUEL PAIS

DECONOCIDO. LAS 3 ETAPAS7. DESARROLLO DE LAS ETAPAS. ESTRATEGIAS8. CONCLUSIONES

IMPORTANCIA DEL TEMA- ESTADO DE LA CUESTION

• 1. TEMA ECONOMICOS. • 2. INGRESOS Y EGRESOS.

• 3. ES OBLIGATORIA?  

• 4. QUIEN ES EL OBLIGADO AL PAGO? A QUIEN LE PAGAMOS? ADMINISTRADOR? PROPIETARIOS? INQUILINOS?.

• 5. CUESTIONES DE VECINDAD, SINO PAGO LA EXPENSA, EL VECINO ME MANTIENE?

• 6. SI NO TENGO PORTERO ES MAS BARATO!!!!!!•  • 7. ENTONCES HOTELES DE 5 ESTRELLAS PARA TODOS Y TODAS!!!!!

• 8. EL DERECHO SIGUE AL HECHO, CAMBIA, SE TRANSFORMA EVOLUCIONA….

BREVE INTRODUCCION HISTORICA Y SOCIOLOGICA

LAS FUNCIONES DEL DERECHO

• Forma del ordenamiento social

• Administración de la complejidad.

• Estructura de autoridad

• Instancia de administración de conflictos

 • Instrumento de resolución de disputas

• Factor de integración socio-cultural

• Instrumento de pedagogía social

• Mecanismo de control social.

• Factor de conservación social

• Factor de innovación y cambio social • Técnica de alentamiento y estimulo

social • Factor de modelación • Instrumento de programación social • Justificación ideológica

LAS BENDITAS EXPENSAS

• Definición de Expensas Comunes• Las Expensas son el Conjunto de Gastos originados a consecuencia del

mantenimiento normal del Consorcio, y que son sufragadas por los Aportes Obligatorios que realizan los Copropietarios.

• Marco Legal• El Artículo 9, inciso "C" de la Ley 13.512, impone:• "...La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o

expensas comunes..."

TIPOSORDINARIASEXTRAORDINARIASGASTOS PARTICULARES

PRESCRIPCIONPrescribe la Deuda por Expensas? La prescripción aplicable al caso de las expensas comunes, es la

contemplada en el Artículo 4027, inciso 3 del Código Civil que establece: "Se prescribe por cinco años la obligación de pagar los atrasos de todo lo que debe pagarse por años, o plazos periódicos más cortos".

Lo anteriormente señalado, significa que la prescripción liberatoria (quedar exento del pago por el mero transcurso del tiempo) se opera en el caso de las expensas comunes, a los 5 años si es que no ha sido interrumpido dicho término por la interposición de la demanda judicial o suspendido por la constitución en mora del deudor. La suspensión de la prescripción puede tener efecto hasta un año.

MEDIACION OBLIGATORIA?

• NO.

• LA MEDIACION NO ES OBLIGATORIA

DONDE NOTIFICAMOS LA MEDIACION

QUIENES SON LOS LEGITIMADOS

A QUIEN LE MANDAMOS LA CEDULA?

El Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en el Art. 524 establece  "Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla, expedida por el Administrador o quien haga sus veces".

JUICIO DE EJECUCION DE EXPENSAS

TRES ETAPAS

ESTAMOS EN JUICIO

1. QUE TIPO DE PROCESO ES?

2. DESARROLLO DEL MISMO

3. SENTENCIA

4 EJECUCION DE LA SENTENCIA

ALGUNAS CUESTIONES Y ESTRATEGIAS

COMO ARGUMENTAR Y PRESENTAR LA DEMANDA?

TASA DE INTERES, EXPENSAS PURAS O LOS CALCULAMOS NOSOTROS?

MEDIDAS CAUTELARES?

PLAZOS?

QUIEN INICIA EL JUICIO?

LEGITIMADOS?

EL PLENARIO SALVADOR!!!!• CNCiv., en pleno, 18/02/1999, “Servicios Eficientes S.A. C/

Yabra, Roberto J.”.

• “No corresponde que el adquirente en subasta judicial afronte las deudas que registra el inmueble por impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de la toma de posesión, cuando el monto obtenido en la subasta no alcanza para solventarlas…. No cabe una solución análoga respecto de las expensas comunes para el caso de que el inmueble se halle sujeto al régimen de la ley 13.512”

Y SI NUESTRO CLIENTE FUERA EL DEMANDADO!

• CAMBIO TODO?• NUESTRO CLIENTE ES EL “DEUDOR” • POR QUE LA CONSIGNACION• FUNDAMENTAL MANEJAR LAS

EXCEPCIONES QUE OPONER

QUE PASA CON EL BIEN DE FAMILIA

Resulta pacífica la doctrina y jurisprudencia en punto a la que inembargabilidad del bien de familia no puede oponerse cuando se trata de la ejecución de un crédito originado en expensas comunes, ya que la obligación de contribuir al pago de los gastos y costos necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración, que es preexistente a la afectación al régimen del bien de familia que el propietario puede hacer; de modo que las deudas por expensas comunes dan lugar a embargo y ejecución, pues no se trata de obligaciones nacidas con posterioridad a la inscripción, sino de "rubros" o "renglones" de tales obligaciones (conf. CNViv., Sala A, R. 26.288, del 21/10/74; Sala F, c. 59.803, 6/12/89; Racciatti, Hernán, JA, 16-1972-38; Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil, Derechos Reales, t. I, p. 600 y jurisprudencia allí citada; Belluscio, Código Civil,...t. 6, p. 311).

En este sentido y como bien lo sostiene la a quo a fs. 230 vta. I° párrafo, una solución contraria implica, mediante una simple maniobra (inscripción del inmueble como "bien de familia"), eludir el pago de las expensas con la consiguiente imposibilidad de mantener la vigencia de un sistema de obvia utilidad social. En consecuencia, cabe desestimar la queja. Por todo ello, se resuelve: Confirmar la resolución de fs. 230. II. Con costas en la alzada a la vencida (art. 69, Cód. Procesal). Mario P. Calatayud – Juan C. Dupuis - Osvaldo D. Mírás.

POSIBLES SOLUCIONES

• PRESENTACION DE CUENTAS

• ENTREGA Y CONSIGNACION

• OJO NO SE PUEDE UTILIZAR EL DERECHO DE RETENCION EN LA ADMINISTRACION

NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

• DESCRIPTIVO Y FUNDAMENTADO

• REFERENCIADO Y COMPRENDIDO

• DOCUMENTACION RESPALDATORIA

• CONCORDANCIA CON LIBROS

DAÑO TEMIDO OPCION INTERESANTE

• OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES

• También puede ocurrir que determinados deterioros o averías producidos en un edificio causen grave daño a otro y el propietario u ocupante del primero se niegue a hacer cesar dichas irregularidades o a permitir que otro las realice. En ese caso, el artículo siguiente del mismo código prevé lo siguiente:Artículo 623 ter. "Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias".

COMO LO IMPLEMENTAMOS?