j. financ. dic. 2011, cuatrecasas
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FINANCIACION PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCION EN TIEMPOS DE CRISIS
FINANCIACION DE OPERACIONES EN LOS SUBSECTORES PIRVADO Y PUBLICO
Bilbao 13 de diciembre del 2011
Financiación de operaciones en el subsector privado
El sector promotor/constructor se encuentra, en estos momentos, en lo tocante al crédito, enfrentado a dos crisis simultáneas, relacionadas, pero conceptualmente distinguibles:
La primera es una crisis compartida con el resto de los sectores económicos y que podríamos denominar “de oferta”: la oferta de crédito a los sectores productivos, en general, se ha reducido drásticamente.
La segunda es una crisis específica: el sector aún padece los efectos de una sobreexposición por parte del sistema financiero, y puede padecerlos durante años.
La crisis de oferta (disponibilidad general de crédito) viene condicionada por dos factores:
La situación que podríamos denominar estructural del sistema financiero español, que, de modo simultáneo, está haciendo frente a (i) procesos de reestructuración profundos y (ii) a fuertes tensiones de liquidez, que imponen políticas de prudencia. Según datos de Thomson Reuters, el sector financiero español debe renovar, en 2012, aproximadamente 130.000 millones de euros en financiación.
El segundo de los factores es el fuerte efecto expulsión provocado por el creciente endeudamiento público.
RecodeRecordemos que, desde 1 de enero de 2009:
Todas las cajas de ahorros (excepto Ontinyent y Pollença) han participado o están participando en procesos de bancarización y concentración, de forma que el sector, hoy, se reduce a las siguientes entidades: Novagalicia Banco, Liberbank, BMN, Banca Cívica, Banco Caja 3, Unicaja-Caja España, Bankia, Caixabank, Catalunya Banc, Unnim Banc, Ibercaja Banco, Banco CAM y la entidad que resulte de la fusión de las tres cajas vascas.
La banca mediana y el sector cooperativo también está en proceso de concentración: integración de Guipuzcoano y Pastor en Sabadell y Popular, respectivamente, y múltiples procesos de integración entre cajas rurales (incluidas las dos mayores).
Existen dos entidades intervenidas pendientes de resolución (Banco CAM y Banco de Valencia) y otras tres nacionalizadas (Catalunya Banc, Unnim Banc y Novagalicia Banco)
El efecto expulsión:
Entre 2007 y 2010, la deuda soberana española (deuda estatal exclusivamente) ha pasado de algo cerca de 381.000 millones de euros a cerca de 642.000 millones, y de un 36% del PIB (valor mínimo desde 1998) al 60%.
Aproximadamente 230.000 millones están en manos de entidades de depósito [fuente: Banco de España, referencia 12/2010]
Dados los crecientes tipos de interés, la deuda pública es un activo muy competitivo por contraste con crédito a particulares referenciado a euribor.
Crisis específica:
Aunque las estimaciones varían dependiendo de fuentes, el volumen de inversión de la banca española en activo inmobiliario (crédito promotor más inmuebles en cartera) hablamos de cifras enormes.
Según el Banco de España (junio 2011), los activos dudosos vinculados a construcción y promoción inmobiliaria son, aproximadamente, 70.000 millones, lo que supone una tasa de morosidad cercana al 17%. Si a esa cifra se añade crédito subestándar y activo adjudicado, el volumen de activo problemático ligado al sector asciende a 176.000 millones.
La exposición total es de 338.000 millones, aproximadamente.
Dentro de esas cifras, existe una muy importante cantidad de suelo, del que las entidades tienen ya más de 50.000 millones en sus propios libros.
Las cifras anteriores arrojan dos conclusiones:
El sector bancario tiene un enorme problema con el mercado inmobiliario, y debe reducir su exposición. Eso no significa exactamente que no deba haber crédito a nuevos proyectos pero, en conjunto, el peso relativo del sector en el balance bancario debe descender significativamente.
La banca es, hoy, un agente fundamental, si no el principal, en el mercado inmobiliario y, por tanto, es competencia de sus propios clientes. Al primar su propio proceso de desinversión, el sector financiero puede obstaculizar nuevos desarrollos.
A partir de aquí, podemos considerar tres grupos de cuestiones:
La obtención de crédito nuevo
Fórmulas de colaboración banca-industria
Búsqueda de canales de financiación alernativos
Crédito nuevo
En el actual escenario, no cabe esperar la llegada de nuevos recursos de financiación, incluso para demanda solvente, en cuantías apreciables (salvo, quizá, para proyectos muy líquidos, por disponer de un nivel de ventas muy elevado).
El escenario puede cambiar, a mejor, si se toman medidas (ej. banco “malo”) que contribuyan a (i) mejorar los factores de oferta o (ii) liberar a la banca del problema de la mora y los adjudicados.
Fórmulas de colaboración banca-industria
Una posible vía de negocio para el sector es colaborar con el sector financiero, mediante la gestión de su propio stock.
Estas fórmulas de colaboración, a través de empresas conjuntas, ya se dan. La banca está explorando con sus promotores fórmulas de joint-venture, o de redefinición de proyectos. Normalmente, no se usan para proyectos nuevos, pero no resulta imposible concebir una extensión de la idea.
Búsqueda de canales alternativos
Una vía que se puede explorar es salir fuera del canal bancario, en todo o en parte.
La demanda solvente, si se emplean estructuras financieras adecuadas, puede dirigirse a inversores, nacionales o extranjeros, con capacidad.
La vivienda protegida, si cuenta con alguna garantía de carácter público (aunque sea de rentas) puede erigirse en un producto especialmente apto.
Financiación de operaciones en el subsector publico
AYUDAS FINANCIERAS A LA VENTA DE VIVIENDA LIBRE DE PRECIO TOPADO (NO VPP).
Hipotecas bonificadas de la Junta Andalucía: 978 millones de euros para la venta de stock de vivienda con precio máximo de 275.000 euros.
CONVERSION DE VIVIENDA LIBRE EN STOCK EN VIVIENDA PROTEGIDA (VT) TRANSITORIA.
Gran número de CCAA (empezando por Madrid). Hasta la fecha ha tenido muy poco éxito.
CONVERSION DE VIVIENDA LIBRE EN STOCK EN VIVIENDA PROTEGIDA DE ALQUILER TRANSITORIA.
Algunas CCAA ofrecen ayudas para la conversión temporal de vivienda libre en stock en vivienda protegida en alquiler con opción de compra.
Está teniendo aún menos éxito que la medida anterior.
STOCK VL Y VPP
1. Ayudas a la venta de VL en stock
COPROPIEDAD Y DERECHO DE SUPERFICIE COMO VÍA INTERMEDIA ENTRE LA VENTA Y EL ALQUILER
La Generalitat de Cataluña está estudiando la copropiedad privada –privada (promotor o entidad bancaria y comprador).
Así como la copropiedad público-privada (derechos superficiante público y superficie privado)
Como fórmulas que permites dinamizar las ventas de stock de vivienda libre y protegida.
STOCK VL Y VPP
2. Copropiedad y derecho de superficie
LINEA ICO MEDIACION VIVIENDA
Cancelación total o parcial del préstamo promotor de vl terminada para su posterior destino al alquiler libre.
Se ha dispuesto de unos 3.000 millones de euros en el periodo 2009-2011.
El Gipuzkoano ha suscrito cerca del 3% del total de operaciones.
La línea no está disponible para operaciones inmobiliarias en Euskadi (régimen concierto y cupo), pero si para entidades financieras y promotores vascos que operen en el resto de CCAA.
Importe máximo por cliente 10 millones de euros.
Importe financiable máximo: menor de 80% préstamo promotor inicial o 80% valor de tasación.
Tipo: euribor a 6 meses + diferencial (hasta el 1.75%).
Bullet a 7 años.
Viviendas terminadas antes del 31/12/2011 (ahora se deberá modificar la fecha para el ejercicio 2012).
STOCK VL Y VPP
3. Conversión de VL en alquiler privado
BIZIGUNE (II) o Bizigune para promotores.
Orden de 24 de septiembre de 2009, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, de medidas financieras para la movilización de vivienda libre de nueva titularidad de promotores privados.
Hasta la fecha con escasos resultados (solo algunas operaciones en Alava).
PUESTA A DISPOSICION DE GOBIERNO DE CCAA DE VIVIENDA TITUALIDAD DE OBRA SOCIAL PARA SU ALQUILER SOCIAL.
Numéricamente será modesto.
Tiene sobre todo un componente de imagen corporativa de las cajas de ahorros.
STOCK VL Y VPP
4. Otras movilizaciones temporales de Sotck
EN MUCHAS CCAA SIMPLEMENTE SE VA A PARAR POR COMPLETO EL IMPULSO PUBLICO DE LA PRODUCCION DE NUEVA VPP.
NUEVA VPP
1. Paralización total
CONSTRUCCION Y GESTION DE PARQUE DE ALQUILER PUBLICO EN REGIMEN DE CONCESION ADMINISTRATIVA.
Reciente contrato mixto armonizado del Gobierno Vasco con dos paquetes diferenciados (suelo y viviendas en curso hasta 3.000 unidades + suelo nuevo y nueva vivienda hasta el entorno de otras 1.000).
El target son los fondos de inversiones extranjeros con partners locales propietarios de suelo y constructores.
Cambia la lógica del sistema: de la promoción a la gestión patrimonialista, al menos a 20 años.
Puede ser una vía imitada por otras CCAA.
NUEVA VPP
2. Concesión administrativa de VPP en alquiler
CONVENIOS ENTRE EL BEI Y ENTIDADES FINANCIERAS ESPAÑOLAS CON LA MEDIACION DE UNA COMUNIDAD AUTONOMA O LA AGE.
Funding del BEI al 50% de operaciones de promoción de nueva vpp destinada al alquiler social, protegido o accesible.
Euribor + 0.6.
3 años de carencia + hasta 25 años de préstamo.
La Generalitat de Cataluña tiene el convenio firmado más avanzado en su ejecución en España.
Ya se han financiado 3.250 viviendas protegidas en alquiler a 25 años.
Y se han empleados 125 millones de euros de BEI y 250 millones de las entidades financieras firmantes.
Hay un convenio similar firmado entre el Ministerio de Fomento y el BEI (hasta 8000 millones de euros) para la ejecución del plan estatal de vivienda (también para vpp en alquiler).
Hasta la fecha no está siendo utilizado.
NUEVA VPP
3. Nueva VPP para alquiler protegido
LINEAS DIRECTAS ICO VPO VENTA Y VPO ALQUILER.
No son líneas de intermediación, como era la tradición en el ICO, sino de préstamo directo.
Solo aplicables a viviendas acogidas al vigente plan estatal de vivienda.
ALQUILER
Importe financiable máximo: menor de 80% préstamo promotor inicial o 80% valor de tasación.
Tipo: fijo o variable + entre 25 y 250 pbi. Hasta 29 años de plazo con 4 de carencia.
VENTA
Importe financiable máximo: menor de 80% préstamo promotor inicial o 80% valor de tasación.
Tipo: variable + mínimo 250 pbi (comisión de apertura del 1%). Hasta 4 años bullet (amortización anticipada con venta de viviendas). Las cantidades dispuestas han sido hasta la fecha muy reducidas (70
millones en los años 2010 y 2011 para alquiler y 170 millones para venta en el periodo 2009-2011.
NUEVA VPP
3. Nueva VPP
CONVENIO ENTRE ENTIDADES FINANCIERAS Y VICEONSEJERIA DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO.
Con independencia de si sus actuales condiciones son o no de mercado (4.24% para la compra de vpo)
Y de si el nuevo está aprobado o no (se anunció un nuevo decreto para principios del 2011 que no ha visto la luz)
Prácticamente no se está usando (enero – septiembre de 2011: 37 operaciones de compra de vpp por particulares por valor de poco más de 4 millones de euros).
NUEVA VPP
3. Nueva VPP
NUEVA VPP
3. Nueva VPP
COOPERATIVIZACION DE PROMOCIONES DE VP EN PRINCIPIO DESTINADAS A SU VENTA ORDINARIA.
Traslada riesgo-promotor a los futuros cooperativistas.
Puede permitir adelantar el acceso a la financiación.
Puede mejorar la imagen de la operación de cara a los gestores de riesgos de las entidades financieras.
Complejiza la gestión.
NUEVA VPP
3. Nueva VPP
INICIATIVA JESSICA (post URBAN) DE LA COMISION EUROPEA Y EL BEI.
No son fondos nuevos, sino la redirección de Fondos Estructurales ya en poder de los EEMM hacia nuevas iniciativas.
Parten de la base de la existencia de colaboración público privada en lo ámbitos de la regeneración urbana y le eficiencia energética (Planes Integrados de Desarrollo Urbano Sostenible).
Cabe la posibilidad de crear un Fondo de Cartera entre la Administración y una entidad financiero privada.
En España ya se ha dispuesto de 127 millones de euros por esta vía para proyectos de este tipo, fundamentalmente en Andalucía y Galicia.
REHABILITACION (ENERGETICA)Y REGENERACION URBANA
1. JESSICA
LINEAS ICO (MEDIACION) INVERSION SOSTENIBLE.
Para rehabilitación de viviendas impulsadas por autónomos, entidades públicas y privadas, comunidades de vecinos y particulares.
Importe máximo por cliente y año: 10 millones de euros.
Tipo de interés: (tramo 1) euribor a 6 meses o fijo + diferencia de hasta 1.15%; (tramo 1) euribor a 6 meses o fijo + diferencia de hasta 1.50%.
Plazo de amortización de 20 años con hasta 3 de carencia.
Entre el 2010 y el 2011 se han suscrito operaciones por valor de 200 millones.
A penas el 2% han sido en Euskadi.
REHABILITACION (ENERGETICA)Y REGENERACION URBANA
2. Financiación publica estatal
CREDITOS REFRACTARIOS IMPLICITAMENTE CITADOS EN LA LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y REAL DECRETO LEY 8/2011.
Hasta la fecha inéditos.
Hay un nicho de mercado posible.
Aunque implica un cambio de la actividad de promoción de nueva vivienda para su venta a la gestión de la rehabilitación y regeneración urbana tripartita (propietarios, administración y entidades financieras).
REHABILITACION (ENERGETICA)Y REGENERACION URBANA
3. Necesidad de nuevos tipos de financiación
CONCLUSIONES
1. LA DIGESTION DEL STOCK ES TAMBIEN EL PRIMER OBJETIVO DE LAS AAPP EN MATERIA DE VIVIENDA.
2. LOS NUEVOS DESARROLLOS DE VP SERAN MUY MODESTOS Y DEBERAN PREGARANTIZAR LA EXISTENCIA DE DEMANDA SOLVENTE Y COMPROMETIDA.
3. LAS CCAA FLUCTUARAN ENTRE LA DESAPARICION DE LA NUEVA VPP Y EL DESTINO PREFERENTE DE LA MISMA AL ALQUILER.
4. HAY FINANCIACION DE LA UE QUE PUEDE SER APROVECHADA SI SE SABEN ESTRUCTURAR ACTUCIONES DE PPP EN MATERIA DE ALQUILER ASEQUIBLE, REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN URBANA O EFICIENCIA ENERGÉTICA.
5. VA A SER NECESARIA UNA MENTALIDAD PATRIMONIALISTA POR PARTE DE LOS OPERADORES PRIVADOS.
6. LA COOPERACION PÚBLICO PRIVADA IRA EN AUMENTO.
5. LAS SOLUCIONES AD HOC SERAN CADA VEZ MAS FRECUENTES.
