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COLEGIO OFICIAL INTERINSULAR DE ARQUITECTOS DE CANARIAS

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PLAZA ARQUITECTO ALBERTO SARTORIS 1-2º - TFNO.: 822 010 223 – CP 38001 SANTA CRUZ DE TENERIFE | e-mail: [email protected]

SOBRE LAS INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS (ITE), LOS INFORMES DE EVALUACIÓN DE EDIFICIOS (IEE), Y LA NECESIDAD DE REALIZAR ESTUDIOS

PREVIOS A LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO DE REHABILITACIÓN O EMISIÓN DE UN CERTIFICADO DE SEGURIDAD ESTRUCTURAL

“Toda gran verdad atraviesa tres fases: primero, es

ridiculizada; segundo, recibe violenta oposición; tercero, es

aceptada como algo evidente”.

(Arthur Schopenhauer 1788‐1860)

1. EL ORIGEN DEL PROBLEMA

La mirada a la ciudad construida como algo estático no deja de ser un resultado antagónico a la falsa

perspectiva del crecimiento infinito que hasta hace pocos años se venía teniendo de la nueva ciudad.

Sin embargo, ni la ciudad construida está terminada, ni los crecimientos en suelo urbanizable son

ilimitados. Hasta ahora el reparto de papeles a favor de los nuevos crecimientos ha venido anclando

al suelo consolidado –a la ciudad existente, pretendidamente acabada‐ en una dinámica poco

productiva, en la que se dilatan al máximo los instrumentos históricos de ordenación y gestión. En

este suelo impera el conformismo de lo consolidado y construido, y se deduce como principales y

casi únicos los deberes de mantenimiento y conservación, que en un estado de madurez en una vida

útil razonable deviene en necesidad de rehabilitación. En este sentido, desde el marco legal de las

obligaciones, se han venido generando herramientas específicas de diagnosis y mejor conocimiento

del estado real de las edificaciones con las que poder realizar una aproximación técnicamente

responsable para solucionar los problemas detectados.

Con el importantísimo parque de edificación residencial y turístico existente en la mayor parte del país ‐con especial protagonismo del segundo en los dos archipiélagos y en la costa peninsular‐, y considerando también un escenario de contención del crecimiento, la revalorización y reconversión de estos núcleos urbanos pasa necesariamente por su adecuación a criterios de seguridad, habitabilidad, calidad de vida e imagen, y con carácter estratégico, por la reducción significativa de su impacto ambiental. Esto implica un cierto nivel de exigencia y responsabilidad que han de cumplir tanto el parque hotelero y extrahotelero como las zonas residenciales.

En cuanto al uso residencial, principalmente situado en poblaciones de mayor tamaño y gran

compacidad, el país cuenta con un parque inmobiliario residencial en torno a los 26 millones de

viviendas1, de las cuales casi un 58% (14,9 millones) fueron construidas durante las décadas

1 Es importante tener presente algunos datos sobre el parque residencial inmobiliario existente en España, al menos para entender la escala y dimensión real del problema, y por tanto de la oportunidad de mercado. Según datos del INE del año 2015 existían en España 25.541.915 viviendas censadas (aunque otras bases de datos oficiales nos hablan de 26.018.179 viviendas realmente ejecutadas), de las que 18.976.018 viviendas son “principales”, y 6.565.897 “no principales”. Y en relación con Canarias, el parque residencial censado en el año 2015 es de 1.047.307 viviendas, con 513.121 en la provincia de Tenerife, y 534.186 en la de La Palmas. A su vez, en Tenerife 402.251 son “principales” y 110.870 “no principales”; y en Las Palmas, 431.164 son “principales”, y 103.022 “no principales”.


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comprendidas entre los años 40’ y los 70’, en condiciones materiales de gran precariedad y

exigencias técnicas mínimas hasta el año 1961, entrando en vigor desde entonces de modo sucesivo

las diferentes Instrucciones y Normas Básicas, hasta que finalmente se apruebe el CTE en el año

2006; a esta circunstancia es necesario sumar la muchas veces deficiente conservación de los

inmuebles –a pesar de la obligación hacia sus propietarios establecida legalmente ya desde el año

1956 en la Ley del Suelo ‐, lo que unido al tiempo transcurrido, sitúa esta enorme cantidad de

viviendas en situación incierta, necesitada, en la mayor parte de los casos, de rehabilitación y/o

adaptación a condiciones de accesibilidad, aislamiento energético, refuerzos de seguridad

estructural, renovación de envolventes, actualización de instalaciones, etc.

De nuevo, unos datos sintéticos nos ayudarán a entender el orden de lo que estamos hablando.

PARQUE DE VIVIENDAS NECESITADO DE ADECUACIÓN

Viviendas Total Censo

Anteriores a 1940 3 millones

Construidas entre 1941 y 1960 3,2 millones

Construidas entre 1961 y 1980 (NBE) 8,7 millones

Necesitan rehabilitación 14,9 millones

Aunque desde hace décadas se vienen aplicando políticas de rehabilitación y renovación urbana en

numerosas ciudades del territorio nacional, y en algunas incluso con implantación consolidada entre

la ciudadanía de las inspecciones técnicas de la edificación desde hace muchos años (es el caso de

Madrid), habrá que esperar a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y

renovación urbanas (conocida como de las tres R) para que sea obligatoria la revisión técnica de los

edificios de más de 50 años (es decir, anteriores al año 1966), con una estimación global de casi 9

millones de viviendas afectadas. Sin embargo, en nuestra comunidad autónoma, a fecha de hoy la

inmensa mayoría de los edificios que se encuentran en estas condiciones no ha pasado esta revisión.

La aplicación de esta norma sin duda debería ser un serio acicate para el sector, cuya actividad cayó

en picado desde casi diez años al desinflarse la burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, existen una serie de factores previos que es preciso considerar, porque el no hacerlo

suele estar en el origen de las muchas dificultades que tiene poner en marcha este tipo de políticas,

cuando no son responsables de su directo fracaso:

‐ Es necesario que todo edificio esté debidamente documentado desde el punto de vista

constructivo, incluyendo todas aquellas modificaciones que se hubieran podido realizar

en el tiempo.

‐ Es preciso concienciar a la población sobre la conservación del patrimonio construido del

que son propietarios. La buena información y pedagogía, en especial la dirigida a las

comunidades de propietarios, es esencial en este proceso.


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‐ Es fundamental entender que una rehabilitación no afecta solo (y a veces ni

principalmente) a un contenedor físico (el edificio), sino en especial a una estructura

social (la comunidad de propietarios), que requiere de técnicas especiales de mediación

en las que administradores de fincas, asistentes sociales y jurídicos especiales tienen

mucho que decir, todo ello coordinado por el técnico competente que asume la dirección

del proyecto y obra.

‐ El parque inmobiliario edificado de canarias con antigüedad superior a 50 años –es decir,

con edificios construidos desde el año 1966‐, está constituido mayoritariamente por

edificios que fueron proyectados y ejecutados con estructuras de hormigón armado,

realizadas en precarias condiciones, con prescripciones técnicas poco exigentes, bajo

controles discutibles y con recursos constructivos imprecisos.

‐ Cuando existe la posibilidad de alterar o afectar a las estructuras de un edificio, en general

es preciso contar con un proyecto de obra mayor y con el adecuado control técnico

durante la ejecución de los trabajos para garantizar la seguridad de las personas y los

inmuebles, recurriendo a los técnicos competentes, según se establece en la Ley de

Ordenación de la Edificación.

‐ Hoy en día, vivimos una situación caracterizada por una complejidad legal sin precedentes

que afecta a las cuestiones urbanísticas y constructivas. Pedir una autorización para

realizar una obra en el municipio correspondiente se ha convertido en una tarea ardua

que conduce a su denegación en demasiados casos. Un hecho que estimula la

clandestinidad y el descontrol. Es fundamental tratar de simplificar procedimientos

mediante la creación de la “ventanilla única”.

‐ Así como se pasa hoy con normalidad la inspección de vehículos, debería hacerse lo

mismo con los edificios. Al menos cada diez años, como establece la legislación. Y ello

debido a que puede estar en juego la seguridad de las personas (las que utilizan el edificio

y las que utilizan el espacio público inmediato por el que transitan) y la integridad de un

bien que es muy importante para las familias y las personas: su vivienda.

‐ Las administraciones competentes en estos casos son los ayuntamientos. No obstante,

sería conveniente que hubiera una mayor coordinación y apoyo técnico desde la

administración autonómica. Más allá del Instituto Canario de la Vivienda no existe un

departamento específico que sea responsable de estas cuestiones.

‐ De acuerdo a la vigente Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, los únicos técnicos

competentes para la realización de proyectos y dirección de obras en edificios

residenciales son los arquitectos. Por ello, son los únicos facultativos de referencia para

valorar los problemas constructivos y estructurales en este tipo de inmuebles.

Es urgente la implantación de la ITE y/o la IEE en todos los edificios antiguos de más de 50 años. En

este sentido, y de acuerdo con el Decreto de Impulso a la Rehabilitación del año 2013, será

obligatoria en todos los municipios de más de 25.000 habitantes. Aportamos una tabla sintética en la

que se identifican cuáles serían estos municipios en Canarias.


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TÉRMINOS MUNICIPALES CANARIAS CON POBLACIÓN MAYOR DE 25.000 HABITANTES (*)

TENERIFE LAS PALMAS

Santa Cruz de Tenerife 203.811 Las Palmas de Gran Canaria 379.766

San Cristóbal de La Laguna 152.843 Telde 102.078

Arona 79.928 Santa Lucía 69.069

La Orotava 41.317 San Bartolomé de Tirajana 54.932

Adeje 45.405 Arucas 37.054

Los Realejos 36.276 Agüimes 30.294

Granadilla de Abona 44.846 Ingenio 30.258

Puerto de la Cruz 29.412 Arrecife 56.940

Candelaria 26.490 Puerto del Rosario 37.363

La Oliva

Arrecife 56.940

Cifras oficiales de población. ISTAC 2015.

2. ESTADO DE LA EDIFICACIÓN: INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS E INFORME DE EVALUACIÓN

DEL EDIFICIO

Conservar antes que rehabilitar; rehabilitar antes que sustituir. Estos debieran ser principios básicos

relacionados con la sostenibilidad en la recuperación de los tejidos urbanos consolidados existentes

con un cierto grado de madurez. En definitiva, hemos de ser capaces de generar una auténtica

cultura de la conservación y la rehabilitación, al servicio de la revitalización de la ciudad existente.

Pero para todo ello es preciso concienciar al ciudadano (propietario o mero usuario) sobre su

necesidad, ya que entre otras cosas el patrimonio edificado es el bien más valioso que logra

acumular cada unidad familiar a lo largo de su vida, colectiva e individualmente, y hoy por hoy no se

actúa de manera conveniente en su preservación.

Pero con carácter previo, tanto de la conservación como de la rehabilitación o restauración, o de la

renovación urbana, es preciso conocer con cierto grado de precisión la situación técnica, legal y

administrativa de cada edificio o propiedad, a fin de establecer un diagnóstico que permita actuar

con garantías técnicas y legales, a la vez que evaluar la viabilidad económica de hacerlo. Con esta

finalidad se cuenta con dos instrumentos fundamentales, de obligada aplicación, aunque nunca de

fácil implantación por parte de la administración: las ITE y los IEE.


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INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICACIONES (ITE)

La Inspección Técnica de Edificaciones o inspección técnica de edificios; más conocida por sus siglas

ITE, es un control técnico de obligado cumplimiento al que deben someterse cada cierto tiempo los

edificios en algunas ciudades españolas.

La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los

edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las

personas que lo habitan. Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto‐ley 8/2011 de 1 de julio y por

las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.

El Real Decreto‐ley 8/2011 establece lo siguiente en relación en relación con las ITE:

"Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

1.Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas

fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial

situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto,

en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado

y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos:

a) Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de

seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

b) Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los

inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2.Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones

que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias

actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.

3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de

propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán

su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

Artículo 22. Efectos de la inspección.

Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento

acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de

conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la

certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos

para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al

efecto.

Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.

Las determinaciones contenidas en este Real Decreto‐ley relativas a la inspección técnica de

edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil

habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en

aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que

delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán


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disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a

municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones

del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso

predominante.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

Este Real Decreto‐ley entrará en vigor el día de su publicación en el «Boletín Oficial del

Estado», a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de

edificios, que entrará en vigor al año de su publicación."

Al margen de lo establecido por el citado Decreto‐ley, las distintas ordenanzas han avanzado en la

definición de la periodicidad mínima con la que los edificios deben pasar la ITE, que varían según la

ciudad y la antigüedad del inmueble.

Asimismo, establecen que la obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio,

quienes deberán contratar a un técnico independiente o entidad de inspección técnica homologada,

a fin de que emita un informe, en el que establezca el estado de conservación del mismo, y si es

preciso, o no, realizar obras de conservación/rehabilitación.

Si transcurrido el plazo para presentar el acta de inspección técnica, el obligado no hubiera realizado

la inspección, el órgano competente le ordenará la realización de la misma, otorgándole un plazo

adicional para presentarla, con advertencia, en caso de incumplimiento, de la imposición de multas

coercitivas, ejecución subsidiaria de la inspección técnica y la incoación del correspondiente

procedimiento sancionador.

En la actualidad, en Canarias, en algunas poblaciones la ordenanza ITE, fundamental a la hora de

regular el proceso de rehabilitación de su parque inmobiliario maduro, se encuentra en proceso de

redacción o de revisión (como es el caso de Santa Cruz de Tenerife), aunque normalmente carentes

de suficiente desarrollo en cuanto a protocolos, identificación y caracterización de la información

que se debe aportar. En general estas ordenanzas parecen excesivamente deudoras de la

“Ordenanza Tipo” que en su día elaboró al efecto la Federación Española de Municipios (FEM),

incorporando de manera acrítica e irresponsable una metodología basada en su mayor parte en un

reconocimiento “visual” de los posibles problemas existentes en la edificación, e incentivando en

consecuencia soluciones técnicas de dudosa calidad técnica que en muchos casos deja sin resolver el

problema existente.

Por otra parte, el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación (TRLSRU), en sus artículos 14 y

15 establece lo siguiente:

“Artículo 14. Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado:

facultades.

En el suelo en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad incluyen, además

de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artículo anterior, en su caso, las

siguientes:

a) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones


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establecidos para su edificación. Este derecho podrá ejercitarse individualmente o, cuando los

terrenos estén sujetos a una actuación de carácter conjunto, con los propietarios del ámbito,

en la forma que disponga la legislación aplicable.

b) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa

aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo

momento, en un buen estado de conservación.

c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de

dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de

distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los

beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que

permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación.

d) Obtener, en su caso, la conformidad o autorización administrativas correspondientes para

realizar cualesquiera de las actuaciones sobre el medio urbano, lo que determinará la

afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de

elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario

privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La

afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con

constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y

prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las

actuaciones de transformación urbanística.

Artículo 15. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas.

1. El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones

comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los

deberes siguientes:

a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.

b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal,

ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.

c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o

culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde

alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la

adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la

Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que

deba ser alcanzado para cada una de ellas.

2. El deber legal de conservación constituye el límite de las obras que deban ejecutarse a costa

de los propietarios. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de la

Administración que ordene las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.

3. El límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios en cumplimiento del

deber legal de conservación de las edificaciones se establece en la mitad del valor actual de

construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original, en relación con las

características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que


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su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al

uso que le sea propio.

4. La Administración competente podrá imponer, en cualquier momento, la realización de obras

para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la

legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden

administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata,

por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de

conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la

Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de

preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en

las actuaciones de transformación urbanística.

Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las

obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria

por la Administración Pública competente, sustituyendo ésta al titular o titulares del inmueble o

inmuebles y asumiendo la facultad de edificar o de rehabilitarlos con cargo a aquéllos, o a la

aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. En tales

supuestos, el límite máximo del deber de conservación podrá elevarse, si así lo dispone la

legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio

correspondiente. Cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez

dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen

correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del

acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de

dominio.”

INFORME DE EVALUACIÓN DEL EDIFICIO (IEE)

El informe de evaluación del edificio, más conocido por sus siglas IEE, es un documento que justifica

la situación en la que se encuentran los edificios, con relación a su estado de conservación, con el

cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal y con el grado de su eficiencia

energética. La administración competente, según situación, puede solicitarlo a los propietarios de

inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva.

La normativa básica inicial de referencia era estatal, concretamente la Ley 8/2013 (Derogada en gran

parte por el TRLSRU RDL 7/2015), de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación

urbanas, publicada en el BOE núm. 153 de 27 de junio de 2013. Esta Ley contiene un Título I

dedicado al “Informe de Evaluación de los Edificios”. Los artículos y disposiciones que hacen

referencia al mismo son los siguientes:

‐ Artículo 4 El Informe de Evaluación de los Edificios.

‐ Artículo 5 Coordinación administrativa.

‐ Artículo 6 Capacitación para el Informe de Evaluación de los Edificios.

‐ Disposición transitoria primera Calendario para la realización del Informe de Evaluación de los

Edificios.


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‐ Disposición final decimoctava Cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de

Evaluación de Edificios.

Sin perjuicio de esta regulación estatal, que tiene carácter básico, puede existir normativa

autonómica o municipal que la desarrolle.

La presente normativa tiene como objetivo primordial el alcanzar las exigencias a nivel estatal

exigidas por la Directiva de eficiencia energética en edificios designada por la Unión Europea en la

Directiva 2012/27/UE2 para 2020.

En cuanto al TRLSRU (RDL 7/2015), propone una unificación de diferentes criterios, entre ellos, el

contenido y forma ‐ en su gran mayoría ‐ de lo establecido en la Ley 8/2013 sin proponer ningún

cambio relevante. Esta Ley constituye un paso más en el cambio de modelo en la política de vivienda

impulsado desde el Ministerio de Fomento con la finalidad de equilibrar la nueva construcción con la

rehabilitación, impulsar la eficiencia energética en el parque edificado español, así como eliminar

trabas y flexibilizar el sistema.

El IEE debe identificar el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contener, de

manera detallada:

a) La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las

personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la

normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes

razonables para satisfacerlas.

c) La Certificación energética, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la

misma por la normativa vigente.6

Cuando, de conformidad con la normativa autonómica o municipal, exista una ITE, que ya permita

evaluar los extremos señalados en las letras a) y b) anteriores, se podrá complementar con la

certificación de la eficiencia energética referida en la letra c), y surtirá los mismos efectos que el

informe regulado por la Ley 8/2013. Asimismo, cuando el IEE contenga todos los elementos

requeridos de conformidad con la normativa autonómica o municipal, podrá surtir los efectos

derivados de la misma, tanto en relación con la posible exigencia de la subsanación de las

deficiencias observadas, como en cuanto a su posible ejecución subsidiaria por parte de la

Administración y a costa de los obligados. Todo ello, con independencia de la aplicación de las

medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan, de conformidad con lo establecido en la

legislación urbanística aplicable.

Según el artículo 4 de la Ley 8/2013, están obligados los propietarios de inmuebles ubicados en

edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan una antigüedad superior a los 50

años. Según el artículo 2, apartado 6 de esta Ley, se entiende por edificio de tipología residencial de

vivienda colectiva: “el compuesto por más de una vivienda, sin perjuicio de que pueda contener, de

manera simultánea, otros usos distintos del residencial. Con carácter asimilado se entiende incluida

en esta tipología, el edificio destinado a ser ocupado o habitado por un grupo de personas que, sin

constituir núcleo familiar, compartan servicios y se sometan a un régimen común, tales como hoteles

o residencias”. En principio, y salvo que así lo exija la normativa autonómica o municipal, están


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excluidas por tanto las viviendas unifamiliares.

También están obligados a realizar el IEE los propietarios de cualquier edificio, con independencia de

su antigüedad, cuando pretendan solicitar ayudas públicas para realizar obras de conservación, de

accesibilidad universal o eficiencia energética, y siempre con anterioridad a la formalización de la

petición de la correspondiente ayuda.

3. EL MARCO LEGAL DE APLICACIÓN

En conjunto, tanto para las ITE como los IEE, la legislación de referencia que se ha de aplicar es la

siguiente:

‐ Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido

de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (LSRU)(BOE núm. 261, de 31 de octubre de 2015)

‐ Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la

certificación energética de los edificios (BOE núm. 89, de 13 de abril de 2013).

‐ Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de

control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por

las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y

simplificación administrativa (Ley de Impulso a la Rehabilitación) (BOE núm. 161, de 7 de julio

de 2011).

‐ Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de

la Ley del Suelo (LS) (BPE núm. 154, de 26 de junio de 2008). Sustituida casi en su totalidad

por la LSRU.

‐ Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la

Edificación (CTE)(BOE núm. 74, de 28 de marzo de 2006).

‐ Ley 36/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) (BOE núm. 266, de 6

de noviembre de 1999).

4. UNA CUESTIÓN DE MÉTODO: NECESIDAD DE INDAGACIÓN DIAGNÓSTICA PREVIA.

En nuestra sociedad no se cuestiona la profesionalidad de un médico cuando antes de proceder a

una intervención quirúrgica solicita del paciente su historial clínico o la realización de unos rigurosos

estudios previos sobre el estado de su salud. Tampoco los enfermos ven como un despilfarro

económico el emplear dinero en las pruebas que hicieran falta para conseguir un certero diagnóstico

de su enfermedad.

Y por supuesto a nadie se le ocurriría sugerir a un profesional de la medicina:

que certifique el estado de salud de una persona con el abrigo puesto, escondido tras un

tabique o con el rostro maquillado;

que proceda a operar sobre la base de simples inspecciones visuales. Si acaso sólo en casos

de evidente emergencia.


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En el campo de la geotécnica en Canarias ocurre algo similar. Socialmente es entendido como lógico

el que un arquitecto antes de redactar su proyecto cuente con un Estudio del Terreno que le permita

diseñar y dimensionar con seguridad la cimentación de un edificio. No se pone en duda la necesidad

de dotar partidas presupuestarias para hacer prospecciones previas en el subsuelo que permitan

identificar los materiales que lo componen, así como la ausencia de singularidades geotécnicas

(cuevas, tubos volcánicos, bolsas de escorias, rellenos antrópicos camuflados, delgados estratos

rocosos, acuíferos…) y evitar así importantes desviaciones económicas de hacerlo una vez contratada

la obra.

Sin embargo, en nuestra actividad profesional observamos reiteradamente que es habitual y hasta se

considera “normal” que, tras una simple visita a un edificio y la visualización de los efectos de ciertos

daños no reparados, se solicite a los técnicos que:

• se manifiesten “in situ” sobre la gravedad y alcance de la situación observada;

• den órdenes de magnitud de los costes y plazos de ejecución y formas concretas de atender a

los problemas suscitados;

• realicen una estimación de honorarios globales por los trabajos a realizar;

• ordenen a inexpertos a investigar los daños observados sin vigilancia alguna (...a picar pilares, vigas… eliminar tabiques...)

• redacten proyectos de reparación y rehabilitación;

• emitan certificados de estabilidad y seguridad estructural.

Otras veces ni siquiera el interlocutor al que se consulta es un profesional competente e

independiente, sino directamente se recurre a los agentes comerciales de empresas de materiales de

reparación, o a contratas que se dedican a hacer esos trabajos especializados, muchas veces sin

técnicos adscritos a ella que planifiquen, realicen un seguimiento de las obras o dejen constancia

documental de lo ejecutado.

En el mejor de los casos (¡!) se acude directamente a laboratorios de ensayos de materiales a solicitar

el estudio de un edificio. Siguiendo la similitud con el campo de la medicina sería como si los

enfermos recurriesen a los laboratorios de análisis clínicos y allí un médico o enfermero adscrito a

estas sociedades mercantiles (no profesionales) decidiera las pruebas que se deben contratar de

acuerdo a unas primeras inspecciones visuales del enfermo o a lo que éste le indique verbalmente.

Es obvio que si esto es así es porque han existido y existen profesionales que, a nuestro entender con

un exceso de confianza o bien obrando de una manera negligente y al margen del marco legal

normativo, han respondido a estas cuestiones no siendo del todo conscientes:

• del rigor con que están obligados a motivar y documentar sus actuaciones;

• del nivel de incertidumbre inherente a este tipo de trabajos;

• de la responsabilidad que conlleva el actuar sobre las estructuras de edificios de cierta antigüedad, ejecutados en épocas de escasez de medios y sin documentos que puedan

acreditar mínimamente cómo han sido construidos;


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• de la posible existencia de actuaciones ocultas no documentadas tales como reformas,

reparaciones estructurales o ampliaciones;

• de la necesidad de evitar desviaciones económicas por modificaciones surgidas con la obra ya

adjudicada (reformados de proyecto).

La existencia de Normas específicas, y algún que otro desgraciado accidente, obligarán a cambiar

estas actitudes o al menos a no facilitarlas desde las Administraciones públicas y Colegios

profesionales.

5. MARCO NORMATIVO ESPECÍFICA DE LA INSPECCIÓN DIAGNÓSTICA

Es importante destacar que existen Códigos y Normas específicas de obligado cumplimiento por las

que se fija el procedimiento y el contenido para la evaluación de los inmuebles, debiéndose atender

a lo dispuesto en las siguientes:

Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad Estructural en su Anejo D:

“Evaluación de edificios existentes” (año 2006).

UNE 41805 IN “Diagnóstico de edificios”(año 2010)

UNE‐EN 1504 “Protección y reparación del hormigón (año 2009)

5.1.1. Código Técnico de la Edificación, Documento Básico de Seguridad Estructural. Anejo D:

“Evaluación de edificios existentes” (año 2006).

Transcribimos literalmente:


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UNE 41805 IN “Diagnóstico de edificios”(año 2010)

Transcribimos literalmente:


15



16


5.1. UNE-EN 1504 “Protección y reparación del hormigón (año 2009) Transcribimos literalmente:


17


6. A MODO DE CONCLUSIÓN PROVISIONAL

Observamos diariamente que se redactan y admiten proyectos de rehabilitación de edificios,

certificados de estabilidad y seguridad estructural, certificados de seguridad y estabilidad de las

fachadas, o informes y certificados sobre cuestiones que atañen a infraestructuras básicas de las

edificaciones (agua, electricidad, saneamiento, telecomunicaciones) que se encuentran inaccesibles.

O lo que es peor, modificadas y reubicadas tras reparaciones no documentadas, sobre la base de

INSPECCIONES VISUALES o de un MUESTREO ESTADÍSTICO de prospecciones no representativo, aún a

sabiendas que muchos edificios no cuentan con una precisa documentación técnica acerca de cómo

han sido construidos.

Y todo ello porque existen técnicos ingenuos o desinformados que creen disponer de un marco legal

que ampara y permite esta manera de actuar, tanto en lo referido a redactar como a admitir estos

expedientes. Y como hemos visto, no es precisamente así.

Certificar por ejemplo la estabilidad y seguridad de la estructura de edificios no documentados

visualizando sólo los elementos constructivos que la oculta, tales como enfoscados, enlucidos,

alicatados, empapelados, falsos techos o tabiques…, a veces incluso con un “lavado de cara”

reciente, carece de cualquier lógica.

De acuerdo con ISCARSAH y numerosos autores y estudiosos en la materia, las peculiaridades que

ofrecen las estructuras arquitectónicas, con su compleja historia, requieren que los estudios y

propuestas se organicen en fases sucesivas y bien definidas, similares a las que se emplean en

medicina: Anamnesis, diagnosis, terapia y control, aplicados a:

la correspondiente búsqueda de datos reveladores e información;

la determinación de las causas de deterioro y degradación;

la elección de las medidas correctoras,

el control de la eficacia de las intervenciones.

Para conseguir un equilibrio óptimo entre el coste y los resultados y producir el mínimo impacto

posible en el patrimonio arquitectónico, utilizando los fondos disponibles de una manera racional, se

hace normalmente necesario repetir estas fases de estudio dentro de un proceso continuado.


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El fin no es otro que el propiciar actuaciones SEGURAS, económicamente PROPORCIONADAS, sin

desviaciones presupuestarias durante su ejecución… REDUCIENDO AL MÁXIMO LAS

INCERTIDUMBRES consustanciales al modo en que se ha construido el edificio y aquéllas relacionadas

con las modificaciones no documentadas realizadas durante su etapa en servicio.

Por tanto, toda intervención sobre el patrimonio construido debe sustentarse en unos estudios

previos de indagación que abarquen en fases desde el análisis de la tipología constructiva hasta el

estudio de los procesos patológicos que se hayan podido desarrollar a lo largo del tiempo. En

definitiva, se debe tener en cuenta que el aval que concede un profesional con su informe o

certificado debe estar respaldado con la mayor información posible; en caso contrario se incurre en

responsabilidades que puede ser muy gravosas.

Ya lo refleja con claridad el vigente artículo 1591 del Código Civil:

“El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los

daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó

la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la

dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de

indemnización durará quince años.”

7. TERMINOLOGÍA Y SIGNIFICADOS

Sin duda uno de los principales problemas con los que solemos encontrarnos es el de la falta de

coherencia y diferencia incluso de criterio a la hora de usar determinada terminología, origen de

infinidad de malentendidos y conflictos. En un campo de trabajo como es el de la rehabilitación

arquitectónica y urbana, que pretendemos de carácter técnico y científico, resulta del todo

imprescindible tener claro al menos el significado de algunos términos, cuyo incorrecto

entendimiento puede originarnos muchos quebraderos de cabeza y mermas patrimoniales

importantes, en función de la responsabilidad que con su firma se adquiere. No podemos olvidar que

la habilitación como Arquitectos nos convierte en fedatarios públicos, y nuestras instituciones (los

Colegios) lo son de derecho público.

CERTIFICADO: Es el documento en que se asegura la certeza de un hecho y/o circunstancias

relacionado con la edificación, la urbanización o el territorio. (Real Decreto 2512/1977 de 17 de

junio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los Arquitectos en trabajos de su profesión).

CERTIFICACIÓN: Documento en que se asegura la verdad de un hecho (DRAE de la Lengua)

CERTIFICAR: (1) Asegurar, afirmar, dar por cierto algo. (DRAE de la Lengua)

(2) Hacer constar por escrito una realidad de hecho por quien tenga fe pública o atribución para

ello. (DRAE de la Lengua)


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(3) Fijar, señalar con certeza. (DRAE de la Lengua)

Código Deontológico de los arquitectos (CSCAE 2015, entrada en vigor el 20 de noviembre de 2016)):

En Santa Cruz de Tenerife, a 21 de octubre de 2016

Joaquín Mañoso Valderrama

Decano del COiAC

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