introducción al analisis del proceso constructivo de una edificación

INSTITUTO PROFESIONAL DuocUCESCUELA DE CONSTRUCCIÓN

CENTRO TECNOLOGICO DE LA CONSTRUCION

INTRODUCCIÓN AL ANÁLISIS DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE LA EDIFICACIÓN

PRESENTACIÓN DEL LIBRO ABIERTO

Santiago de Chile, 18-20 de abril de 2005

JOSEP CASTELLANO COSTAArquitecto técnico, Doctor en derecho,

Prof. Dir. Dep. de Arquitectura e Ingeniería de la Construcción de la UdG

SEMINARIO INTERNACIONAL DE EDIFICACIÓNColegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga- Universidad

de Girona-DuocUC



INDICE:

1.- NECESIDAD DE UN MARCO NORMATIVO REGULADOR DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

2.- CONCEPTO DE PROCESO CONSTRUCTIVO Y DE EDIFICACIÓN

3.- FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN

5.- RESUMEN INTRODUCTORIO DEL LIBRO ABIERTO, ANÁLISIS TÉCNICO DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE LA EDIFICACIÓN, QUE SE ACOMPAÑA COMO DOCUMENTO ANEXO.

4.- ANÁLISIS DE CONSIDERACIONES GENÉRICAS DEL COSTE DE LA EJECUCIÓN MATERIAL DE LA EDIFICACIÓN. FACTOR RIESGO



1.- NECESIDAD DE UN MARCO NORMATIVO REGULADOR DEL PROCESO CONSTRUCTIVO

El proceso constructivo está sometido a una constante evolución. Es más, los grandes cambios sociales, políticos y económicos que conllevan la integración de España y otros estados, en la Unión Europea, suponen una inevitable influencia en el sector de la construcción. Estos cambios provocan el nacimiento de distintas necesidades socio-económicas que requieren modificaciones tanto en lo que atañe a la infraestructura como en la edificación.



Al mismo tiempo, la evolución tecnológica y la aplicación de novedosas tecnologías, requiere más formación y especialización profesional. Su repercusión en el proceso constructivo conduce a la aparición de nuevos agentes y procesos de gestión.

De ello podemos deducir que, el proceso constructivo fluye a unavelocidad vertiginosa si la comparamos a la estaticidad que caracteriza su marco legal. Existe un evidente distanciamiento entre la legislación vigente y la realidad social, dada la insuficiente regulación del proceso constructivo de la edificación.

Foto o esquema con muchos técnicos u otros.



Es interesante constatar que todo ello, viene reflejado en la exposición de motivos de la Ley sobre Ordenación de la Edificación (en adelante LOE). "La tradicional regulación del suelo contrasta con la falta de una configuración legal de la construcción de los edificios, básicamente establecida a través del CC y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenación del complejo proceso de la edificación, tanto respecto a la identificación, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantías de calidad para proteger al usuario."

Es inteligente, ser conocedor de la realidad, antes de legislar y no debe dolernos, ser concientes de los hechos que debemos afrontar. Si así no se hace, las normas están desconectadas de la realidad social y terminan fracasando.



2.- CONCEPTO DE PROCESO CONSTRUCTIVO Y DE EDIFICACIÓNLa LOE tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación (artículo 1.1). Se entiende por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado (artículo 2.1).

Es importante centrar los términos proceso de construcción y proceso de la edificación, puesto que no todo lo que se construye debe ser considerado como edificación.



El proceso constructivo de la edificación en España, se caracteriza por tener una regulación técnica dispersa e insuficiente que provoca una gran inseguridad jurídica. Sin embargo, la aprobación de la LOE puede significar una notable mejora de esta situación, aunque aún estépor ver su efectividad.

No obstante la creación de un Código técnico, contemplado en la LOE que debía de publicarse en el 2002 y en el 2005 se está redactando, no va a proporcionar grandes soluciones, pero si puede ser una buena base para determinarlos límites o exigencias de control.



Durante muchos años ha estado presente el problema competencialentre los intervinientes en los procesos constructivos, de manera especial en la edificación, en cuanto le era aplicable una normativa sectorial.

Esta normativa sectorial es el resultado de la transposición al Derecho español de las Directivas comunitarias que regulan con carácter general el proceso industrial, sin considerar las especiales características del ámbito de la edificación en España, igual pasa, en otros estados miembros de la UE.



Primera Fase: estudio de viabilidad de la promoción y de adquisición del solar.

Se la puede significar como previa o de estudio de viabilidad de la promoción y de adquisición del solar. Las funciones imprescindibles en esta fase para el correcto desarrollo de la siguiente las debe asumir el promotor o propietario del futuro edificio, si bien éste puede contratar los trabajos a otros agentes competentes, especialistas (Project Manager).

3.- FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIÓN.

Lo clasifico en cuatro fases:



Primera Fase: estudio de viabilidad de la promoción y de adquisición del solar.

1.Sondeo de mercado

2.Selección y contratación de equipo Project Manager.

3.Solicitud del certificado de calificación urbanística.

4.Contrato de compra o de opción de compra del solar.

5.Estudio topográfico del solar

6.Proyecto de inversión, estudio de la viabilidad económica y financiera

7.Elección de equipo de proyectistas

8.Contrato y redacción de anteproyecto.

9.Aprobación del proyecto de inversión

10.Escritura de compra-venta del solar, registro y demás tramitaciones administrativas11.Redacción del estudio geotécnico



Segunda fase: de preparación o previa a la ejecución de la obra

Se puede denominar, de preparación o de previa a la ejecución de la obra. A diferencia de la primera, el promotor o propietario del futuro edificio limita sus funciones a la contratación de los técnicos competentes, para que redacten los documentosnecesarios para la solicitud y concesión de la licencia de obras de edificación, así como para su posterior dirección.



Las actividades a desarrollar en esta fase (constatadas por documentos) son complejas y pueden variar, parcialmente, con relación a las características del edificio (superficie, tecnología constructiva, emplazamiento, etc.), y en la medida en que la legislación sectorial y la LOE preceptúan el cumplimiento de determinados requisitos, en función de estas características. Pueden diferenciarse seis actividades imprescindibles para el correcto desarrollo de la tercera fase.



Segunda fase: de preparación o previa a la ejecución de la obra

1.Contratación de los técnicos competentes.

2.Redacción del proyecto básico y de ejecución, visado por colegio arquitectos.

3.Redacción del estudio de seguridad y salud. Posible coordinación de S+S.

4.Redacción del programa de control de calidad, visado colegio de Arquitectos técnicos.

5.Solicitud y obtención de la licencia de obras de edificación, ayuntamiento.

6. Contratación de la póliza de daños o de caución exigida por la LOE y el OCT (organismo de control técnico).



Tercera Fase: fase de ejecución

Las funciones del promotor o propietario son, fundamentalmente, las de contratación y gestión de los diferentes agentes que requiera la ejecución del edificio. Sin embargo, puede asumir alguna de estas funciones; por ejemplo, la figura del promotor-constructor. Ordenar las actividades de esta última fase es mucho más compleja, en cuanto pueden intervenir factores: cambios de diseño, climatología, causas de fuerza mayor, nueva normativa, cambios urbanísticos, etc.-, que obliguen a reestructurar, algunas de las actividades a desarrollar en la fase



Tercera Fase: fase de ejecución.1. Contratación de los agentes que realicen la ejecución material de la obra (contratista o contratistas).

2. Informe del proyecto de ejecución del OCT, estructura obligatorio.

3.Aprobación del Plan de seguridad y salud, comunicación al Servicio Territorial del Departamento de Trabajo del Aviso Previo y de la Apertura del Centro de trabajo.4. Inicio de la obra, Acta de replanteo

5. Proceso de ejecución de la edificación.

-Dirección de: obra (arquitecto) y de ejecución de obra (arquitecto técnico).

-Coordinación de seguridad en fase de ejecución (más de un contratista).

-Control de auditoria del OCT. Emisión de informes (fases de estructura).

-Control de calidad de los materiales (arquitecto técnico) y realización de ensayos (laboratorio acreditado).

6. Certificado final de obra. Elaboración y entrega del Libro del edificio (Manual de uso y mantenimiento). Legalización del proyecto eléctrico, de telecomunicaciones, de ascensor, boletines de instalación (agua, luz, gas), etc.



Cuarta Fase: fase de legalización y vida útil del edificio

1. Informe final de obra del OCT. Constitución definitiva del seguro decenal del edificio (responsabilidad estructural 10 años).

2. Acta de recepción provisional y definitiva se realiza a 1 año después.

3.Licencia de primera ocupación (organismo que concedió la licencia de obra)

4.Cedula de habitabilidad (administración pública que corresponda)

5.Escritura y registro de obra nueva y división horizontal (notario y registro público de la propiedad)6.Escritura y registro de las ventas (notario y registro público de la propiedad)

7.Entrega del libro del edificio con el manual de uso y mantenimiento a los propietarios a los propietarios.

8.Propietarios. Cumplir lo establecido en el manual de uso y mantenimiento en el transcurso de la vida útil del edificio, con responsabilidad civil y penal.

Concluido el proceso de ejecución material de la obra, se debe testimoniar que el edificio cumple los requisitos establecidos por las normas.



INTRODUCCIÓN A LA EVALUACIÓN DE RIESGOS ECONÓMICOS.

No es el objetivo de este apartado, ni el de este seminario -conferencia, el de exponer las metodologías a seguir en el estudio económico del proceso edificatorio. Sin embargo, accediendo al capítulo III, del Libro Abierto, se podrán conocer.

Ello no impide que, para la evaluación del riesgo económico en fase ejecución, debamos conocer y utilizar parámetros de esta metodología (etapa de estudio de la inversión, consideración del factor coste de construcción, valoración por aplicación de modelos econométricos, etc.).

4.- ANÁLISIS DE CONSIDERACIONES GENÉRICAS DEL COSTE DE LA EJECUCIÓN MATERIAL DE LA EDIFICACIÓN. FACTOR RIESGO



¿A que riesgo me refiero?. El estudio de una inversión inmobiliaria se realiza con carácter previo a la redacción del proyecto de ejecución, en consecuencias sin conocer los parámetros expuestos en el apartado segundo y en la mayoría de los casos se solicita el crédito hipotecario sobre la base de un proyecto básico. Las empresas de tasaciones valoran en razón de unos parámetros de mercado, totalmente genéricos. Si bien, los precios de venta pueden aproximarse a la realidad teórica, no así los costes de ejecución material de la edificación.



Supongamos que la edificación a realizar sea, de dos plantas sótano y cuatro sobre rasante. El coste de la sub. estructura, las plantas sótano, variara en función por ejemplo de:

1. El emplazamiento y las características de la edificación, así: edificación aislada, entre medianeras, pareada; si las edificaciones medianeras tienen plantas sótano o no; las posibilidades o facilidades de acceso; zonas de acopio e implantación de medios auxiliares (grúa, silos, etc.); la climatología del lugar; etc, etc.



2. Del estudio geotécnico, así: no será lo mismo poder realizar una cimentación superficial por zapatas aisladas que tener que ejecutar una losa o una cimentación profunda (pilotaje); poder realizar muros de contención encofrados a dos caras, que realizar muros por catas, o realizar un muro pantalla; que el nivel freático incida en la zona se sub. estructura; etc, etc.



Podríamos seguir aportando datos, así, supongamos que las plantas sótano tengan 2000 m2 cada una y que el perímetro sea de 220 mts. Vayamos a plantearnos dos sistemas constructivos diferentes, condicionados por el estudio geotécnico del terreno y por las edificaciones colindantes:Opción A. Los muros perimetrales se realizaran mediante “muros

pantalla de 45 cm de sección” hasta una profundidad de unos 9,50 mts, la cimentación será mediante losa de unos 80 cm. de sección. El costo de ejecución podría ser:

Conformación de murete guía 18.404,-

Exc. Muro pantalla 67.663,-

Hierro muro pantalla 61.682,-

Hormigón muro pantalla 50.605,-

Anclajes 65.872,-

Viga de coronación 34.372,-

Limpieza muro pantalla 27.425,-

Losa de cimentación 186.780,-

512.803,-€



Opción B. Los muros perimetrales se realizaran “mediante muros de contención de hormigón armado encofrados a dos caras y de 30 cm. de sección”, la cimentación se realizará mediante zapatas aisladas arriostradas a las del muro de contención que serán continuas y excéntricas.

Cimentación muros, de pilares y riostras 74.000,-

Muros de contención 145.960,-

Pavimento de 20 cm. HA. 35.000,-

254.960,-€

Nota. No se contabiliza el forjado reticular, de los techos de sótano – 1 y –2, por ser equivalentes o iguales en las dos hipótesis



Conclusión. No hace falta ser un experto para apreciar que, el coste de los sistemas constructivos utilizados en la opción –A-, es el doble que en la solución –B-.

Es importante y se debe de remarcar que la elección de los sistemas constructivos “A o B“, no depende de una mejoría de calidad sino que sé esta condicionado por los parámetros, o condicionantes expuestos y básicamente por las normas. La pregunta que debemos realizarnos es:

¿cuándo se realizo la tasación, sobre la base de un proyecto básico, se podía prever?. La respuesta es NO, en consecuencia estamos asumiendo un Riesgo económico. Si el estudió o planificación económica de la inversión es ajustada y la realidad del mercado no permite incrementar los ingresos por ventas, el resultado deberá ser la reducción de beneficios. El error esta, en no haber realizado correctamente las dos primeras fases del proceso constructivo dela edificación.

introducción al analisis del proceso constructivo de una edificación

Documents