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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
TESIS
METODOLOGÍA PRÁCTICA PARA LA REVISION DE AVALÚOS HABITACIONALES PARA CRÉDITO GARANTIZADO A LA VIVIENDA, EN EL ÁREA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO BASADA EN ÍNDICES Y ESTADÍSTICA DE VALORES
Que para obtener el grado de:
Maestro en valuación inmobiliaria e industrial
Presenta:
Ing. Leopoldo Oreilana Ramírez
Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de educación pública, conforme ai acuerdo R.V.O.E. No 2003286 de 3 Octubre 2003
México D.F Marzo del 2007
CON DEDICATORIA A:
A LA MEMORIA DE MIS QUERIDOS PADRES
A MI ESPOSA POR SO COMPRENSIÓN Y DEDICACIÓN
A MIS HIJOS ADRIANA LORENA, LEOPOLDO Y LUIS FERNANDO
A 4 US NIETOS ANA LORENA, ALEXANDRA MARÍA, MARÍA ISABEL,
MARÍA JOSÉ, SANTIAGO LEOPOLDO, MARÍA ANA y GABRIELLA
CON AGRADECIMIENTO:
A DIOS POR LA VIDA Y FUENTE DE SABIDURÍA
AL INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
A EL DR JESUS HUGO MEZA PUESTO
A MIS COMPAÑEROS y MAESTROS DEL ITC
"METODOLOGÍA PRÁCTICA PARA LA REVISION DE AVALÚOS HABITACIONALES PARA CRÉDITO GARANTIZADO A LA VIVIENDA, EN EL ÁREA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO BASADA EN ÍNDICES Y ESTADÍSTICA DE VALORES"
INTRODUCCIÓN
• ANTECEDENTES. • PROBLEMÁTICA. • JUSTIFICACIÓN. • OBJETIVO. • HIPÓTESIS. • METODOLOGÍA.
I MARCO TEÓRICO
/ GENERALIDADES
2 SITUACIÓN ACTUAL DEL PROCESO VALÚA TORIO
3 NORATA TIVIDADES EXISTENTES
4 PROCESO PARA LA REALIZACIÓN DE A VALUOS Y CLASIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN OBTENIDA
II ANÁLISIS
5 CONDICIONES PREVIAS PARA LA REVISION DE LOS VALORES
III RESULTADOS
6 PROPUESTAS DE ESQUEMAS Y PROCEDIMIENTOS DE REVISIÓN
IV CONCLUSIONES
V BIBLIOGRAFÍA
2
"METODOLOGÍA PRÁCTICA PARA LA REVISION DE AVALÚOS HABITACIONALES PARA CRÉDITO GARANTIZADO A LA VIVIENDA, EN EL ÁREA METROPOLITANA DE LA CIUDAD DE MÉXICO BASADA EN ÍNDICES Y ESTADÍSTICA DE VALORES"
INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES. PROBLEMÁTICA. JUSTIFICACIÓN. OBJETIVO. HIPÓTESIS. METODOLOGÍA.
I MARCO TEÓRICO
/ GENERALIDADES
1.1 Antecedentes
1.2 Problemática
2 SITUACIÓN ACTUAL DEL PROCESO DE VALUACIÓN
2.1 Antecedentes 2.2 Concepto de vivienda 2.3 Operaciones que requieren de la necesidad un avalúo. 2.4 Las garantías 2.5 Marco conceptual del entorno valuatorio 2.6 Tipos de valor 2.7 Tipos de avalúos 2.8 Conclusiones 3 NORMATIV1DADES EXISTENTES
3.1 Antecedentes 3.2 Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado. 3.3 Código financiero DF 3.4 Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como 2.5 de autorización y registro de personas para practicar avalúos. 3.5 Código financiero del estado de México. 3.6 Reglamento del titulo quinto del código financiero del estado de México y municipios 2.8 denominado del catastro. 3.7 Conclusiones.
3
4 PROCESO PARA LA REALIZACIÓN DE AVALÚOS Y CLASIFICACIÓN DE LA INFORMA CIÓN CONTENIDA
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10
Antecedentes Diagrama de Flujo del Proceso Principales Participantes y Responsabilidades Formato del Avalúo Documentación de Soporte Investigación de Mercado Información Cualitativa Información Cuantitativa Reporte de Visita Conclusiones
II ANÁLISIS
5 CONDICIONES PREVIAS PARA LA REVISION DÉLOS VALORES
5.1 Antecedentes 5.2 Entorno de la economía 5.3 Niveles socioeconómicos 5.4 Clase general del inmueble 5.5 Mercado inmobiliario
III RESULTADOS
6 PROPUESTAS DE ESQUEMAS Y PROCEDIMIENTOS DE REVISIÓN
6.1 Base de datos 6.2 Clasificación para la interpretación de la revisión de los avalúos 6.3 Interpretación para la revisión de los avalúos
IV CONCLUSIONES
V BIBLIOGRAFÍA
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INTRODUCCIÓN
ANTECEDENTES
Para dar respuesta a la enorme demanda de vivienda que existe en la ciudad de México, el
Estado a través de sus instituciones especializadas en materia de vivienda, ha actuado de
diversas formas. Una de ellas ha sido la producción de vivienda en grandes conjuntos urbanos,
localizados tanto al interior de la ciudad de México como en la periferia conurbada con el
Estado de México.
La participación del Estado en la producción y ejecución de programas de vivienda de interés
social ha requerido de apoyos financieros provenientes del exterior, como el Banco
Interamericano de Desarrollo y el Banco Mundial.
Otros recursos tienen su origen en el aporte dei cinco por ciento del salario de los trabajadores
y en el sistema de inversión obligatoria impuesto por el Banco de México, aportes que son
canalizados a través de la Secretaria de Hacienda y crédito Público, a las instituciones
encargadas de la producción de vivienda de interés social.
Durante la década de los ochenta, la crisis profunda que envuelve al país disminuye la
captación de recursos de ios organismos de vivienda, los cuales difícilmente han ¡do
recuperando las inversiones ejercidas a través de los créditos que son otorgados a la población
beneficiada.
La estructura financiera del sector de la vivienda, sufrió cambios importantes sobretodo los
relacionados con la captación de recursos, la creación de mecanismos de recuperación
crediticia. Con condiciones de mercado y la progresiva disminución del subsidio y el ahorro
como condición previa para participar en los programas de vivienda.
De ese modo, la nueva estructura financiera dei sector de la vivienda crea las condiciones
necesarias para que la vivienda producida se oriente por el fibre juego de las fuerzas del
mercado. Lo que ha permitido una presencia, cada vez mayor del capital privado como otro
agente importante, que interviene en la promoción y ejecución de espacios habitacionales de
interés social, destinados a los sectores de bajos recursos económicos. Participación que tiene
que ver con el retiro del estado de ios procesos de construcción de vivienda para asumir
5
solamente el papel de promotor y administrador de los recursos que se orientan a la producción
de vivienda de interés social.
La promoción inmobiliaria privada en México se inició en la década de los años sesenta
coincidiendo con el Programa financiero de Vivienda (PFV) que el Estado, en esos años puso
en práctica. Su participación incluye todo tipo de obra, entre la que se encuentra la vivienda de
interés social y la vivienda para sectores medios de la población que han producido
prioritariamente, en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM).
El proceso de producción y promoción de la vivienda por parte del empresario privado,
inicialmente requirió de la intervención de distintos actores sociales; algunos participaron sólo
como promotores otros eran ejecutores de obra y algunos más fungían como fraccionadores,
hoy día por lo general, una sola empresa promotora engloba todas las etapas que requiere la
promoción de vivienda de interés social y de cualquier otro tipo. De esta forma se han
constituido importantes empresas inmobiliarias que se dedican a la realización de diversos
tipos de obras sobre todo a la producción de espacios habitacionales de interés social.
La participación de las empresas privadas en el proceso de producción y distribución de la
vivienda, dio origen al surgimiento de un mercado inmobiiiario privado, que ha sido
determinante en las características de crecimiento metropolitano de la ciudad de México;
actuando tanto en las áreas centrales e intermedias del Distrito federal como en los municipios
del Estado de México. Sus formas de adquisición de suelo urbano, para llevar acabo sus
operaciones, en varios de los casos fueron hechas a través de la compra directa de reservas
territoriales al Estado, y en otros, la misma empresa figura como propietaria de vastas
extensiones de suelo urbano.
A su vez, la participación de las empresas privadas en la promoción de espacios habitacionales
impacta los valores del suelo en las ciudades donde actúa, aspecto que ha sido crucial en la
Zona Metropolitana de la Ciudad de México. Para este sector de empresarios, existe una clara
conciencia de las grandes ventajas que representa la construcción de vivienda de interés social
que además, de impactar en los valores del mercado del suelo urbano, su actuación constituye
un importante motor en la propia dinámica de la industria de la construcción. Por tal motivo,
durante el sexenio (1988-1994), y en el marco de las políticas neoliberales que implicaron
cambios importantes en la política económica del país, se redefinieron las relaciones entre los
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organismos públicos de vivienda y los constructores (empresarios inmobiliarios), haciendo
más competitivos los mercados, con financiamientos mas transparentes y permitiendo que el
empresario asuma su responsabilidad por la calidad de las casa terminadas. Para tal efecto se
propusieron medidas administrativas tendientes a facilitar la participación del promotor
privado en la producción de vivienda de interés social, disminuyendo la rectoría del Estado del
control directo de muchas esfera de la economía entre ellas, la de la vivienda.
En correspondencia con lo establecido por el Banco Mundial, que busca el fortalecimiento de
un mercado inmobiliario eficiente que resuelva el problema de la vivienda, propone que los
gobiernos y las instituciones dejen de lado su función de productores de vivienda para
convertirse en facilitadores de su producción ( García Peralta y García Jiménez: 1997); para
lo cual los gobiernos deben instrumentar medidas financieras eficientes que faciliten tanto la
oferta como la demanda de vivienda. Para tal efecto, el gobierno salinista puso en practica
modificaciones hipotecarias, la privatización de la banca y creación de nuevas figuras e
instrumentos financieros. Como parte de la desregulación administrativa, estableció medidas
tendientes a la simplificación de reglamentos, regulaciones y trámites obsoletos e
intermediaríamos burocráticos; es decir la tramitología que, en algunos casos, llega a
representar hasta el 20% del costo final de una vivienda ( Catalán 1993,90). Con esto se
pretende aligerar los trámites para la urbanización de terrenos y la construcción de de
vivienda. La misma reforma al artículo 27 constitucional facilito el cambio de uso de suelo
y la incorporación de grandes cantidades de tierra agrícola destinada a usos urbanos.
Por otra parte, la nueva estructura financiera del sector de la vivienda, modificó las formas de
operar de la mayoría de los organismos dedicados a la vivienda en lo que respecta al sistema
de fmanciamiento, promoción y gestión de la vivienda. En el caso del INFONAVIT
introdujo el sistema de financiamiento-subasta y por parte del FOVISSSTE, un sistema de
fmanciamiento como FOVI-BANCA. En lo que se refiere a los subsidios para la vivienda de
menor costo dirigida a la población de bajos ingresos mensuales en términos del salario
mínimo y a tasas de interés bancario. (García Peralta, García Jiménez: Ib)
A más de 25 años de distancia, y frente al papel que se le asigna ahora al capital privado, es
necesario conocer las características que reviste la participación de la empresa privada en la
producción y ejecución de espacios habitacionales en la ZMCM. Como empresas privadas,
de alguna manera han participado en el problema de la vivienda; sin embargo se tiene la idea
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de que su interés en la producción de vivienda de interés social, radica exclusivamente en la
obtención de ganancias. Aun, admitiendo este supuesto resulta aventurado afirmar de manera
a priori, que a los inversionistas inmobiliarios no les preocupa la calidad de las viviendas y el
tipo de conjuntos habitacionales que están produciendo.
Sabemos que México tiene una larga experiencia en la producción de conjuntos habitacionales
de dimensiones considerables, particularmente en la ZMCM. Son el resultado de presiones
demográficas y de movimientos de población y su centralización en las ciudades capitales.
Los grandes conjuntos habitacionales siempre han sido objeto de discrepancias ente
constructores y usuarios. Discrepancias que has suscitado una participación mas activa de los
usuarios dirigida a la construcción de un habitat acorde con las necesidades cotidianas.
Tratándose de conjuntos habitacionales de magnitud considerable, si bien han resuelto las
necesidades individuales de la vivienda, pero no sucede lo mismo con ciertas exigencias de
convivencia e integración comunitaria entre los residentes del conjunto.
A partir de este sexenio se dieron pasos adelante en cuanto a la forma de operar de las grandes
instituciones como INFONAVIT y FOVISSSTE donde se volvieron entidades que otorgan
crédito, a sus Derecho habientes y donde se les establecieron metas de control y recuperación
de cartera como verdaderos operadores de crédito, todo lo anterior, llevo a la creación de la
Ley de Transparencia y Crédito Garantizado donde se establecieron una serie de cambios y
condiciones a cumplir por todos los organismos que ofrecen el crédito a la vivienda.
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PROBLEMÁTICA
En la actualidad la vivienda continúa siendo un tema importante dentro de la problemática
urbana que enfrentan muchas ciudades de nuestro país especialmente las ciudades
metropolitanas.
Le ha tocado al Estado enfrentar el grave problema habitacional que ha caracterizado por
mucho tiempo al territorio mexicano, asumiendo un papel importante como responsable de la
producción de vivienda dirigida a los sectores de población asalariados y no asalariados en
México
Fue en los años setenta, con la creación de instituciones de vivienda como el INFONAVIT y
el FOVISSSTE, cuando oficialmente el Estado inició la construcción masiva de vivienda y
conjuntos habitacionales a nivel nacional. Sin embargo, el reto que aun enfrenta hoy día
nuestro país en materia de vivienda, es de dimensiones considerables. De acuerdo con las
estimaciones del Programa Nacional de Vivienda el rezago actual es superior a seis millones
de unidades, y será necesario construir más de tres millones de viviendas sóío para evitar que
el déficit se incremente.
El problema habitacional adquiere una perspectiva distinta tratándose de ciudades que han
crecido desde el punto de vista urbano, concentrando grandes cantidades de población. En
este sentido, el Estado ha tenido una mayor actuación en las diferentes zonas metropolitanas
del país, de las cuales, por factores de tipo demográfico, económico y migratorio, entre otros,
aceleraron considerablemente su proceso de urbanización, encareciendo con esta la
disponibilidad de tierra barata y suficiente que facilite la construcción de vivienda destinada a
los sectores de población de bajos recursos económicos.
Tal es el caso de la ciudad de México y su zona metropolitana, en donde el déficit habitacional
es mucho mayor, como consecuencia de su expansión física crecimiento urbano,
experimentado a partir de los años cincuenta.
Por tal motivo los valores de tierra y construcción son distintos en una gran diversidad de
colonias.
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JUSTIFICACIÓN
De acuerdo con la Ley de Transparencia y Fomento a la competencia en el Crédito
Garantizado a la Vivienda, se establece que todo crédito hipotecario sobre vivienda deberá
sujetarse a lo establecido en la misma, y en la misma se establece que el valor del bien sea
soportado por un avalúo, realizado por una Unidad de Valuación debidamente autorizada por
la Sociedad Hipotecaria Federal, y por valuadores registrados y autorizados por la misma SHF,
de acuerdo a las Normas y Reglamentos que para tal efecto ha publicado.
En las Unidades de valuación, se necesitan certificar los avalúos realizados por los valuadores
registrados en su padrón, por lo que tienen la necesidad de asegurarse que los mismos cumplen
con la normatividad vigente de SHF, que la información contenida es correcta y los resultados
son razonables.
Lo anterior lleva a la necesidad por parte de los Controladores de revisar un gran número de
avalúos, verificando lo ya anteriormente indicado. Lo que requiere de la revisión de los
documentos de soporte, del cálculo de superficies, de los valores considerados, de las
investigaciones de mercado etc. Para hacer lo anterior en forma eficaz y eficiente se requiere
contar con una metodología de revisión, que permita determinar que el documento y sus
valores encontrados están en un rango aceptable.
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OBJETIVO
• GENERAL
Desarrollar una metodología de revisión de los avalúos para Crédito Garantizado a la Vivienda
que asegure que los mismos cumplen con la normatividad establecida por la Sociedad
Hipotecaria Federal. (SHF)
• PARTICULARES
La investigación nos deberá proporcionar las herramientas que nos permitan establecer unos
procedimientos y metodología que nos asegure que los avalúos así revisados tendrán un alto
grado de confiabilidad, para la organización que certifica, para el valuador que lo realiza, y
para los diferentes usuarios del documento. Deberá obtenerse un sistema de verificación, fácil
de seguir.
Establecer una matriz de parámetros de valores unitarios de terrenos sobre la base de sus
características de mercado, que permita evaluar la razonabilidad de los mismos, y detectar las
excepciones.
Establecer una matriz de parámetros de valores unitarios de construcción que permita evaluar
la razonabilidad de los mismos y detectar las excepciones.
HIPÓTESIS
Se puedan encontrar parámetros de comportamientos de valores unitarios de tierra para uso
habitacional, valores de construcción, relacionándolos en las zonas geográficas por su nivel
socioeconómico y a la vez clases de construcción con índices diversos propios de valores que
permitan la constante actualización.
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METODOLOGÍA
Mediante una investigación de carácter normativo y estadístico, basándose en análisis
deductivos e inductivos, es decir en lo referente a deductivos en mediciones numéricas y
estadísticas, por otra parte en lo inductivo en la aplicación de la normatividad, con todo esto se
da una aplicación al entorno valuatorio inmobiliario generando un proceso el en cual es
posible desarrollar y establecer una metodología practica para la revisión de los avalúos
habitacionales para crédito garantizado a la vivienda, en el área metropolitana
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I MARCO TEÓRICO
CAPITULO PRIMERO.
1. GENERALIDADES
1.1. Antecedentes.
Todo sistema económico sofisticado necesita para su buen funcionamiento, del uso de técnicas
que ayuden a los agentes a tomar decisiones de manera eficiente. En particular, el incrementar
ia oferta de vivienda y otros tipos de bienes inmuebles requiere (aparte de un marco
financiero- económico y distribución del ingreso adecuado) del conocimiento y manejo de las
técnicas de análisis y valuación de bienes raíces por parte de los inversionistas y los
profesionales inmobiliarios.
En países industrializados el uso de estas técnicas se encuentra bastante extendido; en México
dado el desarrollo relativamente reciente de programas masivos de vivienda y sobre todo que
los programas de índole institucional como los de INFONAVIT, FOVISSTE etc. Y sobre todo
la forma de financiarse así como la libertad para los usuarios de escoger la vivienda que
desean es lo que ha llevado a desarrollar la valuación en la forma que actualmente esta
normalizada.
1.2. Problemática
De acuerdo con lo establecido en la Ley de Transparencia y Fomento a la competencia
en el Crédito Garantizado a la Vivienda, se establece que todo crédito hipotecario
sobre vivienda deberá sujetarse a lo establecido en la misma, donde establece que el
valor del bien sea soportado por un avalúo, realizado por una unidad de valuación
debidamente autorizada por la Sociedad Hipotecaria Federal, SNC. (SHF), y por
valuadores registrados y autorizados por la misma SHF, de acuerdo a las normas y
Reglamentos que para tal efecto ha publicado. Siendo entre los puntos más importantes
los siguientes:
• Establecimiento de la figura de la Unidad de Valuación como la única que
podrá realizar avalúos para Crédito garantizado a la Vivienda
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• Establecimiento de la figura de valuador profesional como persona física
autorizada para realizar los mismos avalúos y que deberá haber obtenido el
registro a través de una Unidad de Valuación.
• Establecimiento de la figura del Controlador, que es un perito valuador que
tiene un poder especial para firmar en nombre y representación de la Unidad
de Valuación correspondiente los avalúos que ésta certifique;
• Establecimiento de un formato debidamente autorizado por la SHF que cumpla
con una serie de requisitos y datos que trataremos más adelante.
• La observancia por parte de los participantes de las normas y reglas
establecidas por la SHF.
• Asumir por parte de las Unidades de Valuación debidamente autorizadas la
responsabilidad de los peritos valuadores y controladores a su servicio,
derivada de los actos respectivos en materia valuatoria.
Para asegurar el cumplimiento de los puntos anteriores y que sean cumplidos por los
diversos participantes en el proceso, se requiere de procedimientos y supervisión en
todo el proceso que permita tener un grado de certeza en su cumplimiento.
Lo anterior lleva a la necesidad por parte de los Controladores de revisar un gran
número de avalúos, verificando lo ya anteriormente indicado, lo que requiere de la
revisión de los documentos de soporte, del cálculo de superficies, de los valores
considerados, de las investigaciones de mercado etc. Para hacer lo anterior en forma
eficaz y eficiente se requiere contar con una metodología de revisión, que permita
determinar que el documento y sus valores encontrados están en un rango aceptable.
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CAPITULO SEGUNDO.
2. SITUACIÓN ACTUAL DEL PROCESO DE VALUACIÓN
2.1. Antecedentes.
En otros tipos de Bienes Raíces y vivienda donde la Banca tradicionalmente ha venido
operando, la valuación ha tenido antecedentes que en gran medida establecieron las
metodologías tradicionalmente empleadas, los tenemos en las circulares de la Bancada, de la
comisión de valores, por otro lado antecedentes tenemos en la practica valuatoria para efectos
fiscales de traslado de dominio, que en el caso del DF ha publicado la Tesorería del GDF, así
como en otros estados.
2.2. Concepto de vivienda
La vivienda constituye un importante bien de consumo que el hombre de todas las sociedades
y épocas necesita satisfacer. De ahí que su carácter social la ubique como un elemento
intrínseco a la propia condición humana que busca proporcionarse un espacio personal que
defina como su territorio, con límites y soluciones particulares. Así los diferentes grupos
sociales han buscado formas de solución a la vivienda dependiendo desde luego de los valores,
las tradiciones y formas de vida específica de cada grupo, y del modo de producción
económico imperante.
Desde las más antiguas civilizaciones las viviendas, en sus diversas manifestaciones físico-
arquitectónicas, han sido construidas con una diversidad de elementos mezclados entre si, que
han viajado a través de diferentes culturas pero siempre con un mismo objetivo: construir un
techo para proteger al hombre del medio ambiente exterior que lo rodea. La historia nos remite
de este modo, a una serie de formas físicas de construcción de la vivienda que han existido y
que han variado según las culturas, las diferentes clases sociales, épocas y regiones.
Definida como un hecho social (desde el punto de vista de las distintas disciplinas sociales),
puede ser entendida a través de la relación usuario-vivienda. Es decir, como un bien de uso
que debe satisfacer las necesidades de espacio para el desarrollo de la vida cotidiana de sus
ocupantes. Como un hecho económico, la vivienda es analizada a partir de los distintos modos
de producción. Dentro del modo de producción capitalista, la vivienda adquiere una
connotación mas precisa: es una mercancía que se produce y se comercializa de acuerdo a
específicas relaciones de producción. Así, la perspectiva económica define a la vivienda como
un bien de producción y como un bien de consumo. Desde una perspectiva funcional, la
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vivienda puede ser entendida como bien de uso con una función específica. De ahí que el
estudio del comportamiento cotidiano que se desarrolla al interior de los espacios que
componen la vivienda, nos permite entender el tipo de sociabilidad que establecen entre si
quienes ahí viven. Es decir el espacio físico constituye un espacio de uso cotidiano expresivo
de las relaciones sociales. La vivienda, además cumple una función específica como parte
integral de la estructura urbana que, junto con los servicios urbanos debe quedar integrada
dentro de un proyecto o un plan urbano y este como parte del propio desarrollo urbano de la
ciudad.
De esta forma, la vivienda debe integrar los ambientes que se dan entre la esfera pública y la
privada donde la familia cumple un importante rol de interacción social.
La vivienda es un importante elemento dentro del desarrollo urbano de las ciudades, porque
gran cantidad de suelo destinado a la vivienda consume una importante extensión del terreno
que aquella dispone. De tal suerte que, la tierra, se constituye un elemento básico de la
vivienda y un factor critico en la determinación de su costo.
La propiedad privada de terrenos en manos del capital inmobiliario, localizados en áreas
urbanas privilegiadas es socialmente valorizada y funcionaímente deseable. De tal manera que
esas zonas generan una mayor renta y por lo tanto mayores ganancias a sus propietarios.
Tratándose de terrenos caros (determinado su precio por las condiciones de ubicación:
céntricos o periféricos, pero dotados de servicios urbanos suficientes y vinculados con la
estructura urbana de la ciudad), se llevara a cabo la producción de un tipo de vivienda dirigida
a los sectores de población con solvencia económica. Por el contrario, aquellos terrenos de
mala calidad, ubicados en los límites de la ciudad y sin servicios urbanos, el tipo de vivienda
producida por lo general será de una calidad poco deseable pero accesible a la mayoría de la
población.
De esta forma, las ciudades van conteniendo espacios diferenciados por niveles
socioeconómicos por el tipo de vivienda construida, determinada por el valor del suelo y la
renta que genera.
En circunstancias de escasez de suelo, la necesidad de dotar de vivienda a los estratos medios
y bajos de la población ha sido uno de los factores determinantes en la producción de grandes
y medianos conjuntos habitacionales dispersos en el centro o bien en la periferias de las
ciudades particularmente las mas pobladas, México no ha sido la excepción, mucho menos la
zona metropolitana de la ciudad de México que ha su interior, ha producido grandes conjuntos
habitacionales de varias dimensiones para los estratos medios y pobres de la población, estos
conjuntos han dado respuesta a la necesidad de vivienda a través de la construcción masiva de
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las llamadas vivienda media y vivienda de interés social. Financiados tanto por el sector
público como por el sector privado, su lógica de construcción obedece a patrones muy
similares entre si: viviendas agrupadas con mezcla de prototipos, altas densidades de población
y localizados en las áreas periféricas de la ciudad de México y sus municipios conurbados de
bajo costo y con escasez de servicios urbanos.
La producción de vivienda y conjuntos habitacionales no es una tarea sencilla. Tiene que ver
con una sociedad estratificada y con un espacio residencial asimétrico. Es decir un espacio
diferente por su localización, su infraestructura, y la calidad del suelo. A su vez es una
actividad que esta estrechamente vinculada con factores de orden económico, político, jurídico
y administrativo que pesan enormemente entre los productores de vivienda y que requieren de
gran cantidad de recursos, de todo orden y que dentro de ese proceso es donde entra la
necesidad de contar con un sistema que de seguridad jurídica y normativa a todos los
participantes y entes de apoyo como fuentes de recursos donde entra la parte de valuación que
debe dar certeza a los mismos.
2.3. Operaciones que requieren de la necesidad un avalúo.
Toda aquella persona física o moral que requiere conocer el valor de un bien inmueble
requiere la necesidad de un avalúo, esto va desde una apreciación propia o si se quiere para
fines fiscales o para fines de garantía ante instituciones crediticias y que tengan valor
probatorio. Por lo que el propósito para el que se usara el documento es el que determinara las
características que deberá cumplir el mismo, igualmente el propósito definirá que tipo de
organización deberá emitir el documento para que cumpla los propósitos así como los registros
que deberá tener el valuador para que el documento tenga valor. Dependiendo del caso y para
cada avalúo, se deberá mencionar, según corresponda, el marco jurídico que incide en la
valuación inmobiliaria.
Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de un
patrimonio, la composición de ese patrimonio y la clase de elementos que lo integran, que es la
materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden ser sujetos de valuación en un
momento dado.
En este sentido, las valuaciones tendrán como objetivo establecer una cuantía de valor para la
cosa valuada (bienes y/o derechos que integran un patrimonio), tal como es sabido; esto con
fines que incurren en materia del Derecho Civil evidentemente, entre los cuales podemos citar:
• Conocer el valor comercial para fines particulares no contenciosos.
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• Adquisiciones o enajenaciones: compraventa, donación, sucesión, prescripción
positiva, cesión de derechos, permuta, dación en pago, traslado de dominio, etc.
• Seguros y fianzas.
• Créditos hipotecarios.
• Créditos con garantía de bienes inmuebles.
• Valuación de activos fijos para los efectos de reexpresión de estados financieros.
• Indemnizaciones por expropiación.
• Afectaciones por causas de utilidad pública.
• Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando concesione
inmuebles federales.
• Embargos y remates.
• Liquidación de sociedades, aumentos de capital, escisiones y fusiones.
• Controversias de orden judicial en materia penal, civil o mercantil.
• Estudios técnicos para determinar el monto de obras de urbanización y pago de
derechos de regularización de obra.
• Justipreciación de arrendamiento.
• Toma de decisiones.
Para los efectos anteriores, habrá que vigilar constantemente lo expresado por ordenamientos
jurídicos tales como los siguientes que, bien sea de una forma general o de una forma
específica, expresan disposiciones relacionadas con el ejercicio valuatorio:
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
• Constitución Política de los Estados.
• Ley Reglamentaria del Servicio Público de Banca Crédito.
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
• Ley General de Sociedades Mercantiles.
• Código de Comercio.
• Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
• Código Civil y su Código de Procedimientos.
• Ley del Impuesto Sobre la Renta y su Reglamento.
• Ley del Impuesto al Activo de las Empresas.
• Ley del Impuesto al Valor Agregado y su Reglamento.
• Ley de Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.
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Ley de Hacienda del Departamento del D. F. y sus correlativas en los Estados y
Municipios.
Ley General de Bienes Nacionales.
Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.
Ley de Expropiación.
Ley Federal de las Entidades Paraestatales.
Reglamento de Construcciones para el D. F. y sus correlativas para los Estados y
Municipios.
Ley Federal para la Reforma Agraria.
Ley de Obras Públicas y su Reglamento.
Ley General de Asentamientos Humanos.
Ley del Notariado.
Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente.
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas.
Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F. y sus
correlativas para los Estados.
Ley Sobre Adquisiciones, Arrendamientos y Almacenes de ia Administración Pública
Federal.
Ley General sobre el Contrato de Seguros.
Ley de Herencias y Legados.
Registro Público de la Propiedad.
Disposiciones del Banco de México, de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y
de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas.
Disposiciones de Sociedades Profesionales.
En los documentos anteriormente mencionados se enuncia que, dentro de la competencia que
los mismos señalan, son organismos que regulan la profesión valuatoria los siguientes:
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• La Comisión Nacional Bancaria y de Valores de ia Secretaria de Hacienda y Crédito
Público.
• La Comisión Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público.
• La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales de la Secretaría de Contraloría y
Desarrollo Administrativo.
• Las tesorerías de las Secretarías de Finanzas de las Entidades Federativas de la
República.
• La Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
• Órganos de apoyo para la administración de la justicia del Poder Judicial.
Complementariamente, es importante decir que, para efectos de evitar interpretaciones
erróneas relativas a la emisión de normas valuatorias, cualquier ordenamiento estará sujeto a
cumplir y respetar una jerarquía de tipo jurídico, misma que prevalecerá en todo momento y
que escomo sigue:
• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y Tratados Internacionales.
• Leyes.
• Códigos.
• Reglamentos.
• Decretos.
• Acuerdos.
• Boletines y circulares.
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2.4. Las garantías
En este punto nos vamos a referir a las operaciones que se realizan con los inmuebles
dedicados a vivienda, y básicamente a las operaciones Hipotecarias donde los inmuebles
quedan en garantía de la operación de crédito. De acuerdo con el diccionario de Derecho de
Rafael de Pina veamos lo que se entiende por "GARANTÍA. Aseguramiento del cumplimiento
de una obligación mediante la afectación de cosa determinada o del compromiso de pago por
un tercero para el caso de incumplimiento de la misma por el deudor."
La necesidad de poder contar con fuentes de fmanciamiento para las diferentes fases en el
proceso de la generación de la vivienda, así como el apoyo al comprador final requiere del
análisis y estudio de cada Proyecto y como tal de el flujo de efectivo que produce y las fuentes
de pago del mismo, para estos estudios se requiere tanto por parte de los desarrolladores como
por quien dará crédito conocer los valores posibles de venta de las viviendas, el valor del
terreno donde se construirá, y una vez terminadas conocer el valor tanto para quien compra
como para los aspectos fiscales y de garantía, ofreciendo la seguridad a quienes detenten las
hipoteca que amparan esa deuda asegurando que el valor de la garantía soporte debidamente el
crédito otorgado en el largo plazo haciendo viable ofrecer los papeles como fuentes de
refinanciamiento permitiendo que nuevos recursos entren al ciclo productivo de la vivienda.
La necesidad de dar certeza y garantizar a todos los participantes equidad en todo este proceso
y dado el gran impulso al desarrollo de vivienda y a experiencias vividas se expidió el Decreto
que estableció LA LEY DE TRANSPARENCIA Y DE FOMENTO A LA COMPETENCIA EN EL
CRÉDITO GARANTIZADO
Entendiéndose por Crédito Garantizado. El crédito que otorguen las Entidades con garantía
real, ya sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de
cualquier otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o
refinanciamiento relativo a bienes inmuebles. Para efectos de esta definición, las operaciones
que realicen las Entidades sujetas a la modalidad de compraventa con reserva de dominio,
arrendamiento con opción de compra, compraventa en abonos, sistemas de comercialización
consistentes en la integración de grupos de consumidores que aporten sumas de dinero para ser
administradas por un tercero, se equiparan al Crédito Garantizado y tendrán el mismo
tratamiento que otorga la Ley de transparencia y fomento.
21
2.5. Marco conceptual del entorno valuatorio
"Principios básicos sobre la valuación"
• Principio de anticipación.- está relacionado con el enfoque de capitalización de
rentas, según el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de
un inmueble.
• Principio de cambio.- considera la variación del valor de los inmuebles en el tiempo.
• Principio de probabilidad.- aplicable dentro del análisis de tipo residual y que
resulta de considerar.- entre varios escenarios o posibilidades de elección de
referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicación.
• Principio de generalidad.- el perito valuador debe aplicar en su análisis los tres
principales enfoques de valuación: el de mercado, el físico y el de capitalización de
rentas, aunque se identifique alguno como más adecuado para el valor conclusivo.
• Principio de progresión y regresión.- tiene lugar cuando un inmueble no es
compatible en tamaño y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a
reflejar el valor de éstas.
• Principio de sustitución.- el valor de un inmueble es equivalente al de otros de
similares características.
• Principio de temporalidad.- reconoce que la vigencia del valor concluido en el
avalúo corresponde con la fecha de certificación del mismo, sin embargo, para fines
administrativos el avalúo reconocerá seis meses de vigencia siempre que no cambien
las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado
inmobiliario.
• Principio de transparencia.- los avalúos deben contener la información suficiente y
necesaria para su fácil comprensión y sustento.
22
Crédito Garantizado. El crédito que otorguen las Entidades con garantía real, ya sea a través
de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier otra forma,
destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento relativo a bienes
inmuebles. Para efectos de esta definición, las operaciones que realicen las Entidades sujetas a
la modalidad de compraventa con reserva de dominio, arrendamiento con opción de compra,
compraventa en abonos, se equiparan al Crédito Garantizado y tendrán el mismo tratamiento
que otorga la presente Ley.
Crédito Garantizado a la Vivienda.- El Crédito Garantizado que se otorgue relacionado con
vivienda.
Unidad de Valuación.- Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la Sociedad
Hipotecaria Federal, S.N.C, de acuerdo a las disposiciones que ésta emita.
Controlador. Es el valuador profesional que tiene un poder especial para firmar en nombre y
representación de la Unidad de Valuación correspondiente a los avalúos que ésta certifique;
Valuador profesional.- es la persona que cuenta con cédula profesional de postgrado en
valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada para
tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
Peritos valuadores.- las personas físicas registradas ante la Tesorería que practiquen avalúos
o auxilien a instituciones de crédito y/o sociedades civiles o mercantiles en la práctica de los
mismos;
Avaluó.-
• Documento en el que se refleja el estimado de valor
• El dictamen que elaboren los valuadores profesionales sobre el valor de los Inmuebles
y que esté certificado por la Unidad de Valuación en cuyo Padrón se encuentre inscrito
el valuador profesional correspondiente ( ley de transparencia y fomento a ia
competencia en el crédito garantizado)
• El dictamen técnico practicado por persona autorizada o registrada ante la autoridad
fiscal, que permite determinar el valor de mercado de un bien inmueble, con base
en su uso, características físicas y urbanas de la zona en que se ubica, así como
23
en la investigación, análisis y ponderación del mercado inmobiliario, y que
plasmado en un documento que reúna los requisitos de forma y contenido
establecidos en el presente Manual, sirve como base para determinar alguna de
las contribuciones establecidas en el Código; cuando la contribución que se
determine con base en dicho avalúo sea el Impuesto sobre Adquisición de
Inmuebles, el anexo a declaración forma parte integrante del avalúo (manual de
procedimientos y linimientos técnicos de la valuación inmobiliaria así como de
autorización y el registro de personas para practicar avalúos)
Objeto del avalúo.- Es el tipo de valor que será concluido (entre otros, valor justo de
mercado, valor de liquidación, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deberá
estar en función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y del propósito del avalúo.
Propósito del avalúo.- Es el fin para el cual se solicitó el servicio de avalúo. Es decir, el uso
que se le dará al reporte del avalúo, entre otros: Otorgamiento de crédito, reestructuración de
crédito, dación en pago, o bien, adjudicación.
El valor del bien se deberá obtener con independencia del propósito para el cual se requiere el
avalúo.
Valuar.- Es el proceso de estimar el costo o el valor a través de procedimientos
sistemáticos que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia
análisis técnicos detallados.
Uso del avalúo.- Es la manera en que el cliente emplea la información contenida en el informe
del avalúo Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de decisiones, el uso del
avalúo depende de la decisión que el cliente desea tomar, es decir de sus necesidades.
Opinión de valor.- Proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por cualquier
persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicables al caso.
Bien.- Un bien es todo aquello que puede ser sujeto de apropiación susceptible de producir
algún beneficio de carácter patrimonial.
24
Bienes muebles.- Son muebles por su naturaleza, los cuerpos que pueden trasladarse de un
lugar a otro, ya se muevan por sí mismos, ya por efecto de una fuerza exterior.
Bienes inmuebles.-
El suelo y las construcciones adheridas a él;
• Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de ios mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
• Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
• Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
• Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
• Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca, directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
• Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
• Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
• Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
• Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto;
• Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un rio, lago o costa;
• Los derechos reales sobre inmuebles;
• Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
25
Bien raíz.- Lo constituyen el terreno físico y todas aquellas cosas que son parte natural
del terreno, así como aquellas mejoras hechas por el hombre que están adicionadas al
terreno.
Costo.- Cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien o artículo, en el caso
de bienes raíces, cantidad de dinero que se necesita para construir un determinado
inmueble.
Precio.- Es la cantidad de dinero que se paga por determinado producto.
Valor.- Es ¡a cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un inmueble o un
producto y que puede diferir del precio que se pague por el, ya sea un producto bajo o alto, e
independiente del costo, ya sea que haya costado mas o menos de la cantidad que podría
venderse.
Homologación.- Procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se
Valúa en relación con otros comparables, con el objeto de sustentar el valor por comparación a
partir de sus similitudes y diferencias.
Proceso de homologación.- Es el procedimiento a seguir que implica un estudio de mercado y
un análisis cualitativo y cuantitativo de las muestras comparables, con el fin de que por medio
de factores asemejarlo al sujeto en estudio.
Tipos de homologación.-
• La Homologación Directa.- es la oferta contra el sujeto
• La Homologación Indirecta.-es la muestra contra el lote moda obteniendo el valor del
lote moda o calle ya se analiza el sujeto.
Enfoque comparativo de mercado.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser
analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la
investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes,
operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este
método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría
26
dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
También se conoce como Enfoque Comparativo de Ventas
Mercado.- Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y
vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad
de los bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte
responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.
Demanda.- Es el conjunto de bienes y servicios que los consumidores están dispuestos a
adquirir en el mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado.
Oferta.- Es el conjunto de bienes y servicios que los vendedores están dispuestos ofrecer en el
mercado, en un tiempo determinado y a un precio dado.
Enfoque de capitalización de rentas.- Se utiliza en los avalúos para el análisis de bienes que
producen rentas; este método considera los beneficios futuros de un bien en relación al valor
presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización adecuada. Este
proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de capitalización global,
o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo año, o bien considerar tasas de
rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión) que se aplican
a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se llama capitalización de flujo de
efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de anticipación.
Capitalización.- Es la expresión que representa los beneficios de un capital y se expresa en
porcentaje.
Es una técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce
una propiedad. Hay dos tipos:
• La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa.
• La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos
que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.
27
Metodología para determinar la tasa de capitalización de rentas.-
• Se realiza un comparativo de mercado de rentas del inmueble.
• Se realiza una homologación hacia el inmueble sujeto con el fin de determinar una
renta bruta aplicable al sujeto.
• Aplicar a estas ultima renta las deducciones que corresponden para obtener la renta
neta mensual.
• Determinar la renta neta anualizada.
• Determinar la tasa de capitalización.
• Determinar el valor aplicado la formula que es la renta neta anual entre la tasa de
capitalización.
Enfoque físico o del valor neto de reposición.- Se utiliza en los avalúos para el análisis
de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este
método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien
informado, no pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para
construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia. El
estimado del Valor de un inmueble por este método se basa en el costo de
reproducción o reposición de la construcción del bien sujeto, menos la depreciación
total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un
estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del desarrollados
Proceso valuatorio.-
Es la Investigación de Mercado y el Análisis Físico del Sujeto y los comparables
Se divide en campo y gabinete.
• Trabajo de campo.-
• Trabajo de gabinete.-.
• Investigación de mercado. -
• Avalúo por método físico o directo. -
• Avalúo por capitalización de rentas.-
• Resumen de valores por enfoques.
• Consideraciones previas a la conclusión.
• Conclusión del avalúo.
28
• Declaraciones y certificación del valor.
Desarrollo del proceso valuatorio.-
El informe de valuación se desarrollará con los siguientes puntos:
• Síntesis o resumen,
• Antecedentes y aspectos generales,
• Características urbanas generales de la zona,
• Datos específicos del terreno,
• Descripción general del inmueble,
• Descripción de los tipos de construcciones,
• Descripción metodológica, consideraciones previas, declaraciones y
sobre la valuación,
• Aplicación del enfoque de mercado (método del valor de cambio),
• Aplicación de! enfoque residual (método del residuo),
• Aplicación del enfoque físico (método del costo neto de reposición),
• Aplicación del enfoque de capitalización (método del valor de uso),
• Resumen de valores obtenidos,
• Consideraciones previas a la conclusión,
• Conclusión de valor
• Reporte fotográfico del inmueble objeto de valuación, y
• Croquis con cotas del inmueble objeto de valuación.
2.6Tipos de valor
Valor.- Es un concepto económico que se refiere a la relación monetaria entre los bienes y
servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Se entiende como el
grado de utilidad de un bien o servicio, expresado en términos monetarios, tomando en cuenta
las cualidades que determinan su precio. El valor no es un hecho sino un estimado del precio
más probable que se pagará por un bien o servicio en un momento dado, de acuerdo con ¡a
definición particular de valor aplicable en cada caso.
Valor comercia I.-
• Precio más probable en que se podría comercializar un inmueble, en las circunstancias
prevalecientes a la fecha del avalúo.
• Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del
avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una
transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas
partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin
compulsión.
Valor comparativo de mercado.- valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o
similares al inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de
realización del avalúo.
Valor de reposición nuevo.-
El valor de reposición nuevo es costo a precios actuales, de un inmueble nuevo similar, que
tenga la utilidad o función equivalente más próxima al inmueble objeto del avalúo, con las
características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
De igual manera entendemos por costo a todos ¡os gastos en que se incurre para poder producir
un bien, dentro de un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se
refiere también a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene
de considerar todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien.
Puede o no incluir utilidades, promoción, y comercialización de un bien. El costo es un
concepto relativo a la producción y no es aplicable a! proceso de intercambio. Por otra parte, el
precio pagado por un comprador al adquirir bienes o servicios se convierte en un costo para él.
30
Dando significado a producción como al proceso por el medio del cual se crean los bienes y
servicios económicos dando como resultado de la valuación habitacional a la construcción.
La construcción es la acción y efecto de construir, para poder entender la construcción es
necesario mencionar todo lo que en ella interviene como lo es:
El proyecto viene siendo la idea original de lo que se desea realizar para su efecto final que
viene siendo el inicio de la construcción, el proyecto deberá contener una serie de planos
propios de la construcción además de contar con su memoria de criterio estructural, dentro de
el desarrollo constructivo suele haber cambios en el proyecto por cuestiones de mejoras,
cambios de criterios estructurales o bien por cuestiones de dinero
Dentro de la construcción se requiere normas y especificaciones y refiriéndonos e esto lo
podemos definir como:
Norma es un modelo de comportamiento la cual comprende las especificaciones y entendiendo
especificar determinar todo a detalle.
Dentro de estas especificaciones contamos con las especificaciones escritas y gráficas las
cuales serán la norma para la construcción.
La Procedimientos constructivos serán dictadas por las especificaciones para la posterior
ejecución en la construcción.
31
La calidad será el cumplimiento de esta especificación en relación a la ejecución de los
conceptos de obra
El tiempo de ejecución esta regido por una serie de actividades propias de la construcción y
obligadamente con una secuencia en costos.
Ahora bien comentando el costo que en términos valuatorios es la producción no podemos
dejar a un lado la construcción en si y el entorno que lo rodea. En principio debemos hablar
que un precio unitario es:
• Remuneración pagada por concepto de trabajo.
• Es el importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista por
unidad de concepto de trabajo terminado.
Y un costo horario es el costo que produce una maquinaria por hora, la suma de estos precios
unitarios y costos horarios nos da el presupuesto de la construcción y ahora bien la utilidad
puede estar incluida dentro de los precios unitarios y no, si bien hablamos que no esta incluida
podemos decir lo siguiente:
El costo es la suma de los precios unitarios y el precio seria suma de precios unitarios más la
utilidad.
A lo que entendemos como precio a la cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio. El
concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien o servicio. Una vez
que se ha llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o
confidencial, se vuelve un hecho histórico y generalmente se asienta como un costo.
De este mis modo entendemos que el precio es el "valor nuevo de reposición nuevo"
Valor neto de reposición.-
El Valor de reposición neto es cantidad estimada, en términos monetarios, a partir del valor de
reposición nuevo, deduciendo deméritos existentes debidos al deterioro físico, a la
obsolescencia funcional y a la obsolescencia económica de cada inmueble valuado.
En amplio sentido podemos identificar que este valor lo podemos determinar como Valor
nuevo de reposición nuevo menos los deméritos, a estos deméritos podemos identificarlos en
los siguientes rubros los cuales son en suelo y construcción siendo el suelos lo que a
continuación se enlista:
32
• Factor de zona (FZo)
• Factor de ubicación (FUb
• Factor de frente (FFr)
• Factor de forma (FFo)
• Factor de superficie (FSu):
• Factor de topografía
Y la construcción
• Estado de conservación
• Edad
• Obsolescencia
• Proyecto
A todo esto podemos decir que el valor neto de reposición esta sujeto a cambio ¡mpredecíbles
como son los agentes que crean el valor y los que lo modifican y describiéndolos de la
siguiente manera
• Lo que lo crean
• Escasez
• Utilidad
• Demanda
• Poder adquisitivo
• Lo que lo modifican;
• Influenzas económicas
• Influencias políticas
• Influencias legislativas
• Influencias Sociales
• Influencias físicos
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Valor catastral.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de
impuesto predial.
Valor de mercado.- Es el resultado homologado de una investigación de mercado de bienes
comparables a! del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien
informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda.
Valor de remate.- Se entiende como la cantidad que se podría obtener por la venta de un bien,
en la que una autoridad se ve en la obligación de vender el bien, a causa de un proceso judicial.
Valor en uso.- Es el valor que tiene una determinada propiedad, para un uso especifico y para
el usuario actual, y que, por lo tanto, no está necesariamente relacionado con el mercado. Este
tipo de valor se enfoca en el valor con el que contribuye un bien específico a una de la que
forma parte, sin considerar el mayor y mejor uso del bien o la cantidad monetaria que pudiera
obtenerse cuando se venda. Equivale al valor presente de los flujos de efectivo futuros que se
espera del uso continuo de un activo más el monto de su disposición al final de su vida útil.
Valor extrínseco.- Es el valor de un bien, determinado por personas que lo desean adquirir,
expresado en términos monetarios.
Valor fiscal.- Es el valor que se le asigna a los bienes muebles e inmuebles con fines fiscales
Valor intrínseco.- Es el valor inherente a un bien en sí mismo, (como por ejemplo el de los
metales preciosos).
Valor justo.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una
controversia puede resolverse, entre partes deseosas y conocedoras de los hechos pertinentes,
en una transacción sin intermediarios.
34
2.7Tipos de avaluó
Avalúo.- Es un dictamen técnico en el que se Índica el valor de un bien a partir de sus
características físicas, su ubicación, una investigación y análisis de mercado.
Es, así mismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la
medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.
Para las operaciones Hipotecarias de inmuebles dedicados a vivienda se requiere de los
siguientes avalúos:
• Avalúo para la operación de crédÍto.(Créditos) • Avalúo para el traslado de dominio (Efectos fiscales)
A continuación veremos lo relacionado con este tipo de avalúos; el primero de aplicación a
nivel federal y el cual esta sustentado en la ley de transparencia y fomento a la competencia en
el crédito garantizado, dándole puntual aplicación la sociedad hipotecaria federal y los
segundos deberán cumplir con los ordenamientos locales basado en el código financiero y en
el manual de procedimientos y linimientos técnicos de la valuación inmobiliaria así como de
autorización y el registro de personas para practicar avalúos, dándole puntual aplicación la
secretaria de finazas del distrito federal a través de la tesorera.
Además podemos mencionar una diversidad de avalúos que son propios de la universalidad
valuatoria y que se enlistan a continuación:
Avalúo base.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando todos
los enfoques como si se hiciere el avalúo por primera vez.
Avalúo formal.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de acuerdo
con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna disposición de desviación.
Avalúo de orden de magnitud.- Consiste en estimar valores y costos en forma aproximada
sin necesidad de recurrir a cotizaciones específicas de cada bien, ya que el objeto de este
avalúo es contar con valores oportunos y generalmente no son para decisiones que requieran
un estudio muy profundo. Su margen de precisión es de + 40%.
35
Avalúo fraccional.- Consiste en la valuación de un elemento que forma parte de toda una
propiedad, por ejemplo en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las
construcciones.
Avalúo hipotético.- Un Avalúo hipotético es un avalúo basado en ciertas condiciones
asumidas que pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su
realización o su consumación.
Avalúo maestro.- Es aquel que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación dado
a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terrenos identificados en
tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones
afectadas por obras de infraestructura.
Avalúo masivo.- Es el proceso de valuar un universo de bienes inmuebles a una fecha
determinada, utilizando una metodología estándar, empleando información común y que
permita pruebas estadísticas.
Avalúo prospectivo.- Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el trabajo fue
realizado y generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.
Avalúo recurrente.- Consiste en actualizar las cifras de un avalúo base u original a una fecha
posterior.
Avalúo retrospectivo.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el
trabajo fue realizado. Los costos históricos resultan una herramienta importante para
este tipo de avalúos.
36
2.$Conclusiones
Como hemos visto y dada la importancia que reviste para la Sociedad el avalúo y todo el
proceso para llevarlo a cabo, por lo que implica en establecer un marco de confianza para todo
tipo de transacciones y los montos que ellos representan en cuanto a aspectos fiscales, como
de garantía que pueden representar esos bienes es muy importante que los mismos cumplan
con una serie de requisitos y normas que permitan hacer los mismos comparables, dentro de un
parámetro aceptable, lo anterior implica que para su elaboración y certificación requieran un
alto grado de seguridad y cuidado en el cumplimiento de las diferentes normas y reglamentos
que para el efecto han publicado las autoridades responsables.
Este capitulo esta referenciado en los siguientes textos bienes raíces de editorial limusa, conjunto de viviendas editorial GG, el sector privado y la vivienda de interés social INFONAVIT, el avaluó de los bienes raíces editorial limusa
37
CAPITULO TERCERO
3. NORMATIVIDADESEXISTENTES
3.1 Anteceden tes.
La Comisión nacional bancaria y de valores da a conocer las disposiciones de carácter
general para la prestación del servicio del avaluó mediante ia circular 1462 de fecha 14
de febrero del 2000.
La cual da los lineamientos de valuación bancaria divididos en cuatro apartados que son:
• Prácticas y Procedimientos.
• Inmuebles.
• Maquinaria y equipo.
• Agropecuarios.
Con la finalidad de normar las prácticas y procedimientos, se crea una normatividad para que
los bancos regulen su práctica valuatoria la cual consiste en los siguientes temas:
Antecedentes
Objetivos del manual de valuación bancaria
Etica y competencia en la prestación del servicio de avaluó
Practicas y criterios para la elaboración del avaluó
Practicas y procedimientos para la prestación del servicio de avaluó
Practicas y procedimientos del padrón interno de valuadores
En lo referente a inmuebles estará normado por la siguiente estructura:
• Antecedentes
• Objetivos del manual de valuación inmobiliaria
• Marco jurídico de la valuación inmobiliaria
• Enfoques de valuación
• Enfoque de costo
• Enfoque de ingresos
• Enfoque de mercado
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• Criterios generales
• Estructura y contenido del avalúo de inmuebles
• Datos del avaluó
• Terreno
• Terreno y construcciones
• Soporte técnico y memoria de cálculo
Por otra parte hagamos una reseña establecida por lineamientos a seguir para la revisión de los
avalúos habitacionales de crédito garantizado a la vivienda en el área metropolitana de la
Ciudad de México.
Tomando en consideración su normatividad la cual esta sustentada en:
• Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado.
• Código financiero DF
• Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así
como de autorización y registro de personas para practicar avalúos.
• Código financiero del estado de México.
• Reglamento del titulo quinto del código financiero del estado de México y municipios
denominado del catastro.
La ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado surge por la
necesidad de normar los avalúos en este rubro, siendo la sociedad hipotecaria federal quien
con puntual apego a esta ley verifica y da seguimiento a su aplicación.
La Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., (SHF) es una institución financiera perteneciente a
la Banca de Desarrollo, creada en el año 2001, con el fin de propiciar el acceso a la vivienda
de calidad a los mexicanos que la demandan, al establecer las condiciones para que se destinen
recursos públicos y privados a la oferta de créditos hipotecarios. Mediante el otorgamiento de
créditos y garantías, SHF promueve la construcción y adquisición de viviendas
preferentemente de interés social y medio.
Los programas de Sociedad Hipotecaria Federal promueven las condiciones adecuadas para
que las familias mexicanas, de zonas urbanas o rurales, tengan acceso al crédito hipotecario y
39
puedan disfrutar de viviendas dignas, construidas con tecnología moderna, espacios y servicios
funcionales y seguridad jurídica en su tenencia; sin importar si los potenciales
acreditados están casados o no, con hijos o sin hijos, o si su situación laboral es de asalariado o
trabajador independiente.
La SHF tiene una variedad de programas de crédito diseñados para que más mexicanos
accedan a cumplir el sueño de tener casa propia. Recuerda que las Sofoles hipotecarias son las
que otorgan y administran los créditos SHF, desde su apertura y hasta su conclusión.
Por otra parte en el caso del distrito federal es necesario realizar un avaluó para efectos de
traslado de dominio con efectos fiscales.
Para estos efecto la secretaria de finanzas del Gobierno del Distrito Federal a través del la
tesorería y por medio de la dirección de política catastral es quien con puntual apego al código
financiero del DF verifica y da seguimiento a la aplicación del Manual de procedimientos y
lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de
personas para practicar avalúos para este efecto.
Para la aplicación del Estado de México es de destacarse lo que a continuación se menciona
De este modo tenemos el marco normativo de los avalúos habitacionales para crédito
garantizado a la vivienda, en el área metropolitana de la ciudad de México. Notándose que
interviene instancias tanto federales como del distrito federal.
3.2Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado.
Esta ley entra en vigor el 1 de Enero del 2003 teniendo por objeto regular las actividades y
servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado, para la adquisición,
construcción, remodelación o refínanci amiento destinado a la vivienda con la finalidad de
asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, donde en el artículo 7
se menciona en lo referente a nuestro tema:
Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda deberán
realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal,
S.N.C.
El acreditado tendrá el derecho a escoger al perito valuador que intervenga en la operación de
entre el listado que le presente la Entidad.
A efecto de lo anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. deberá establecer mediante
reglas de carácter general los términos y condiciones para obtener la autorización de perito
valuador, la que se renovará cada 3 años. Asimismo, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
40
podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes
inmuebles.
La sociedad hipotecaria federal el 5 de junio de 2003, con fundamento en lo dispuesto del
articulo 7 de la ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado, da a
conocer mediante "reglas de carácter general, los términos y condiciones para obtener la
autorización como perito valuador de inmuebles objeto de crédito garantizado a la vivienda",
donde contempla doce capítulos que a continuación mencionados:
• Disposiciones generales.
• De los requisitos para obtener la autorización
• De los requisitos para obtener la inscripción
• Del procedimiento.
• De los efectos.
• De las obligaciones y prohibiciones de los peritos valuadores y las unidades de
valuación.
• De la información.
• De la supervisión y auditoria.
• De la terminación anticipada de la autorización y inscripción.
• De las faltas.
• Del procedimiento para la imposición de sanciones.
• De las instituciones de banca múltiple y de las sociedades financieras de objeto
limitado que deseen tener la inscripción.
El 17 de diciembre del 2003 se modifican las "reglas de carácter general relativas a la
autorización como perito valuador de inmuebles objeto de crédito garantizado a la
vivienda", dando a conocer el capital social mínimo para las unidades valuatorias,
entre otros cambios propios de estas reglas de carácter general.
El 15 de febrero del 2005 entran en vigor "las reglas de carácter general que establecen la
metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda" y
con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley de
Transparencia y de
Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la cual tiene por objeto regular
las actividades y servicios financieros para el otorgamiento de Crédito Garantizado,
41
para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento destinado a la
vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la
competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de
Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología
para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda, contemplando
siete que capítulos que a continuación se mencionan:
Disposiciones generales.
Documentación requerida para el avalúo de acuerdo con el tipo de inmueble a valuar.
Estudios de valor.
Invalidez, declaraciones y advertencias.
Enfoques de valuación.
Criterios generales para la realización y certificación de avalúos.
Estructura requerida para los avalúos.
El 7 de Febrero del 2005 se publica en el diario oficial que se reforman y adicionan diversas
disposiciones de la "ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito
garantizado", donde cambia la figura de perito valuador a valuador profesional.
Quedando el artículo séptimo de la siguiente manera:
Artículo 7.- Los avalúos de los bienes inmuebles objeto de Créditos Garantizados a la
Vivienda deberán realizarse por peritos valuadores autorizados al efecto por la Sociedad
Hipotecaria Federal, S.N.C. El acreditado tendrá el derecho a escoger al perito valuador que
intervenga en la operación de entre el listado que le presente la Entidad
A efecto de lo anterior, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C. deberá establecer mediante
reglas de carácter general los términos y condiciones para obtener la autorización de perito
valuador, la que se renovará cada 3 años. Asimismo, la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
podrá establecer, a través de dichas reglas, la metodología para la valuación de los bienes
inmuebles.
42
Artículo 7 bis. Obligaciones y prohibiciones de los Valuadores Profesionales.
Los Valuadores Profesionales tendrán las siguientes obligaciones:
I. Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejen con motivo
de la realización de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos;
II. De manera oportuna, poner en conocimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. y
de la Unidad de Valuación respectiva, cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la
función valuatoria, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para
cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen;
III. Firmar los avalúos que realicen, y
IV. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al efecto
determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, siempre y cuando no contraríe lo
establecido en la presente ley.
Los Valuadores Profesionales no podrán:
I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la
autorización;
II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o cuando ésta no
tenga vigencia;
III. Realizar avalúos al amparo de la autorización que les otorgue la Sociedad Hipotecaria
Federal S.N.C, respecto de bienes diferentes a los Inmuebles;
IV. Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación que tramitó
su autorización, los socios, directivos o empleados de ésta, así como su cónyuge, sus parientes
por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles, tengan interés que pueda
influir negativamente en ¡a imparcialidad que debe imperar en los avalúos;
43
V. Realizar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellos, los socios,
directivos o empleados de la Unidad de Valuación que tramitó su autorización; o bien cuando
estén implicadas personas con las que su cónyuge o sus parientes consanguíneos hasta el
cuarto grado, por afinidad o civiles tengan enemistad manifiesta; y
VI. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al afecto
determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, siempre y cuando no contraríe lo
establecido en la presente ley.
La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, podrá sancionar el incumplimiento de las
obligaciones y la comisión de las conductas prohibidas a que se refiere este artículo, en los
términos y condiciones que establezcan las disposiciones que al efecto emita la citada
Sociedad.
Artículo adicionado DOF 07-02-2005
Artículo 7. Obligaciones y Prohibiciones de las Unidades de Valuación.
Las Unidades de Valuación tendrán las siguientes obligaciones:
I. Guardar confidencialidad respecto a la información que conozcan y manejen con motivo de
la certificación de los avalúos, salvo que la utilicen con fines estadísticos;
II. Poner en conocimiento de la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, oportunamente,
cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función valuatoria, pudiera traducirse en
beneficio, daño o perjuicio para ésta, o para cualquiera de las personas involucradas en los
avalúos que certifiquen;
III. Permitir a la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. realizar la supervisión y las auditorias
relacionadas en materia de avalúos; así como los aspectos técnicos, contables, corporativos,
formativos, metodológicos, informáticos y operativos de dichas unidades de valuación;
44
IV. Remover o, en su caso, sustituir a los Valuadores Profesionales y controladores cuando así
lo indique la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C. o cualquier otra autoridad competente;
V. Asumir la responsabilidad de los Valuadores Profesionales y controladores a su servicio,
derivada de los actos respectivos en materia valuatoria;
VI. Sancionar a sus Valuadores Profesionales y/o controladores, cuando éstos no cumplan con
la normatividad correspondiente en materia de avalúos, con las obligaciones contenidas en esta
ley, o incurran en alguna prohibición contenida en ésta, y
VIL Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al efecto
determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, siempre y cuando no contraríe lo
establecido en la presente ley.
Las Unidades de Valuación no podrán:
I. Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de la
Inscripción;
II. Ostentarse como tales en tanto no tengan la Inscripción correspondiente;
III. Certificar dictámenes de valuación al amparo de la inscripción que les otorgue la Sociedad
Hipotecaria Federal S.N.C, respecto de bienes diferentes a los inmuebles;
IV. Certificar avalúos sobre Inmuebles respecto de los que la Unidad de Valuación, sus socios,
directivos o empleados, así como sus Valuadores Profesionales o controladores, el cónyuge,
los parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por afinidad o civiles de éstos,
tengan interés que pueda influir negativamente en la imparcialidad que debe imperar en los
avalúos; así como de aquellos que sean propiedad de clientes que representen el cuarenta por
ciento o más de la facturación de la Unidad de Valuación respectiva, en el año fiscal en curso;
V. Certificar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellas, sus socios,
directivos o empleados; o bien cuando estén implicadas personas con las que sus Valuadores
45
Profesionales o controladores, el cónyuge o los parientes consanguíneos hasta el cuarto grado,
por afinidad o civiles de éstos tengan enemistad manifiesta; y
VI. Las demás que establezcan las reglas de carácter general, así como las que al efecto
determine la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, siempre y cuando no contraríe lo
establecido en la presente ley.
Se exceptúa de la prohibición señalada en la fracción I, a las Unidades de Valuación que se
fusionen, escindan o transformen en los términos de la legislación aplicable.
La Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, podrá sancionar el incumplimiento de las
obligaciones y la comisión de las conductas prohibidas a que se refiere este artículo, en los
términos y condiciones que establezcan las disposiciones que al efecto emita la citada
Sociedad.
Artículo adicionado DOF 07-02-2005
Considerando que el 7 de febrero de 2005 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el
Decreto por el que se reforman y adicionan diversas disposiciones de la Ley de Transparencia
y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, es necesario adecuar "las Reglas de
Carácter General relativas a la Autorización como Valuador de Inmuebles Objeto de Créditos
Garantizados a la Vivienda.
El 17 de julio del 2006 entran en vigor las modificaciones "las reglas de carácter
general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de
créditos garantizados a la vivienda".
46
Donde se modifica el capitulo VI quedando de la siguiente manera;
Vigésimo sexta. Requisitos formales. El avalúo deberá contar con los siguientes requisitos:
IV. Contar con una síntesis en la que se señale la siguiente información:
1. Clave del avalúo. Número asignado por la Unidad de Valuación.
2. Fecha del avalúo. En formato DD/MM/AAAA.
3. Número de registro del conjunto Infonavit. (De ser aplicable).
4. Clave del Controlador que certificó el Avalúo. Número asignado por SHF.
5. Clave del Valuador Profesional. Número asignado por SHF.
6. Clave de la entidad que otorga el crédito.
7. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva.
8. Propósito del avalúo.
9. Tipo de inmueble a valuar.
10. Calle y número.
11. Nombre del conjunto incluyendo Infonavit.
12. Colonia.
13. Código postal.
14. Clave de ia Delegación o Municipio conforme al catálogo INEGI.
15. Clave de la entidad federativa conforme al catálogo INEGI.
16. Número de cuenta predial.
17. Proximidad urbana.
18. Nivel de infraestructura urbana (indicar el número de! nivel que corresponda).
19. Clase del inmueble.
20. Vida útil remanente en meses.
21. Año de terminación o remodeiación de la obra en los términos de la regla tercera.
22. Unidades rentables generales.
23. Unidades rentables.
24. Superficie del terreno en mts2.
25. Superficie construida en mts2.
26. Superficie accesoria en mts2.
27. Superficie Vendible en mts2.
28. Valor comparativo de mercado.
29. Valor físico del terreno.
47
30. Valor físico de la construcción.
31. Valor físico de las instalaciones y elementos comunes.
32. Importe del valor concluido.
33. Número de recámaras.
34. Número de baños.
35. Número de medios baños.
36. Número de niveles de la unidad valuada.
37. Número de espacios de estacionamiento.
38. Acometida al inmueble del suministro telefónico.
39. Nivel de equipamiento urbano.
40. Elevador (indicar: Uno si tiene. Cero si no.).
41. Longitud (campo correspondiente a la georreferencia).
42. Latitud (campo correspondiente a la georreferencia).
43. Altitud (campo correspondiente a la georreferencia).
44. Firma del controlador y del valuador profesional.
48
3.3 Código financiero DF
CÓDIGO FINANCIERO DEL DISTRÍTO FEDERAL
DEL PRESUPUESTO DE INGRESOS
ITULOII | = r i DE LOS ELEMENTOS GENERALES DE LAS CONTRIBUCIONES I
CAPÍTULO I.- DISPOSICIONES GENERALES (ARTS.44,45 Y 1£)
¿¡¡yLom>=| DE LOS INGRESOS POR CONTRIBUCIONES
CAPÍTULO!-- DEL IMPUESTO SQBftE ADQUISICIÓN DE ItJMUEBLES!ARTS 134 AL Ul\ CAPITULO II- DEL IMPUESTO SOBRE PREDIAL [ ARTS 148 AL 155)
rrruLoiv DE LOS INGRESOS POR NO CONTRIBUCIONES
ARTICULO SEGUNDO DEL
DECRETO IPARA LOS EFECTOS DE EMISIÓN DE VALORES UNITARIOS DEL SUELO CONSTRUCCIONES ADHERIDAS A EL E INSTALACIONES] ESPECIALES A QUE SE REFIERE EL ARTICULO 151 DEL CODIfio| FINANCIERO DEL DISTRITO FEDERAL ,SE PRESENTAN LAS TABLAS CUYA APLICACIÓN SE HAftA CONFORME A LAS DEFINI-CIONES Y NORMAS QUE SE INDICAN
49
3.4Manual de procedimientos y lincamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para practicar avalúos.
Publicado en ia Gaceta Oficial del Gobierno del Distrito Federal de acuerdo a lo indicado en el Código Financiero donde la autoridad fiscal deberá establecer los procedimientos y lincamientos técnicos a los que deberá ajustarse la practica de avalúos.
m
MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAM1ENTOS TÉCNICOS DE
VALUACIÓN INMOBILIARIA ,A$Í COMO DE AUTORIZACIÓN Y REGISTRO
DE PERSONAS PARA PRACTICAR AVALÚOS
CAPITULCill ~ H T J PE LAflUT 0 RECIO N Y REGISTRO PfflALAPRACTICAPEAflLUOS
CAPITULO III ) = j DE LA PRACTICA DE AVALÚOS
•n CAPÍTULO IV |=-SJDE LOS PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIEHTOS TÉCNICOS PAflA
\ LA PRACTICA Y REVISjON DE AVALÚOS
?-i CAPITULOV |=TÍDE_LAS SANCIONES APLICABLES
r4 CAPÍTULOVI h ^ J P E L PROCEDIMIENTO PARAAPLICAR LAS SANCIONES
50
El manual tiene por objeto sentar las bases para la autorización de personas morales y el
registro de personas físicas para la práctica de avalúos para efectos fiscales; establecer las
normas y lincamientos para la práctica de avalúos, su forma, contenido y revisión, así como
definir el procedimiento para la aplicación de sanciones.
Donde para los avalúos deberán contener los siguientes datos como mínimo:
I Datos de identificación y autentificación del inmueble:
1. Número de cuenta catastral y el o los números de cuenta correspondientes al pago de los
derechos por el suministro de agua.
2. Ubicación del inmueble, anexando croquis de tocalización.
3. Nombre del propietario o poseedor del inmueble y su domicilio para oír y recibir
notificaciones.
4. El nombre y número de autorización de la institución de crédito o sociedad civil o mercantil
que practicó el avalúo, en su caso.
5. El nombre y número de registro del perito valuador que practicó o auxilió en la práctica del
avalúo, en su caso. 6. El nombre y número de registro del corredor público que practicó el avalúo, en su caso.
7. En cada hoja el sello de la institución de crédito, sociedad civil o mercantil, y la
firma de su representante legal ante la autoridad fiscal, así como la firma del perito
valuador que auxilió en la práctica del avalúo, en su caso.
8. En cada hoja el sello y firma del perito valuador o corredor público que haya practicado el
avalúo, según se trate
9. Fecha en la que se practicó el avalúo y, en su caso, la fecha a la que se retrotrae el valor.
10. Claves correspondientes a: área ó corredor de valor; uso; rango de nivel y clase de cada
porción de la construcción; denominación, y factores de eficiencia que identifican al inmueble
o a porciones del mismo.
11. Nombre y domicilio de la persona que directamente solicitó el avalúo, independientemente
de la persona que hubiese pagado los honorarios respectivos.
12. Motivo del avalúo.
51
II Características del inmueble:
1. Descripción de los elementos urbanos significativos del área o corredor en que se ubique el
inmueble, destacando, en su caso, aquéllos que lo distinguen de otras áreas de valor o corredor
de valor del Distrito Federal.
2. Descripción del inmueble y su uso actual.
3. Descripción del terreno en forma tal que permita identificarlo y, en su caso, distinguir los
elementos que lo hacen diferente de otros terrenos del área o corredor de valor en que se ubica.
4. Descripción de cada porción de construcción que permita reconocerla y, en su caso, los
elementos que la hacen diferente de las clases similares.
5. Descripción de cada instalación especia!, elementos accesorios u obras complementarias que
posea el inmueble.
6. Superficies correctas de terreno, construcción, instalaciones especiales, elementos
accesorios u obras complementarias y, en el caso de condominios, del indiviso que
corresponda.
7. Fotografías del inmueble referentes a: fachadas, interiores, estructura, instalaciones
y acabados; así como fotografías de fachadas de los bienes inmuebles comparables,
para el método comparativo de mercado.
III Valor del inmueble:
1. Descripción y justificación del método o métodos y factores de eficiencia que se aplicaron
para determinar el valor del inmueble.
2. Investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada oferta las
características particulares que fundamentan el valor de la misma, así como las relaciones
numéricas o factores de homologación necesarios para establecer, a partir del análisis
pormenorizado respectivo, los valores unitarios correspondientes al área de valor o corredor de
valor aplicables en la determinación del valor de! terreno del inmueble, así como los valores
unitarios de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificaciones existentes aplicables
en la determinación del valor de las construcciones del mismo, señalándose con precisión la
fuente de información aplicada.
3. Las operaciones necesarias que permitan reconocer los cálculos hechos para determinar el
valor del inmueble.
4. El valor de mercado del inmueble.
5. Las aclaraciones metodológicas pertinentes.
52
3.5Código Financiero del Estado de México
CÓDIGO FINANCIERO DEL ESTADO DE MEXICO
DE LAS DISPOSICIONES PRELIMINARES
DE LOS PRINCIPIOS DE CARÁCTER FISCrt.
E LOS INGRESOS DEL ESTADO
DE LOS INGRESOS DE LOS MUNICIPIOS
DEL CAT AST RO
DEL ARTICULO 167AL20O1
CAPITULO I DE LAS DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO II DE LASAUTORIDADES CATASTRALES
CAPITULO II DEL REGISTRO DE INMUEBLES CAPITULO ÍV DEL SISTEMA DE VALUACIÓN
A) CRITERIOS DE USO DE SUELO Y NIVEL DE JE RAR QUIZ ACIÓN
SECCIÓN SEGUNDA - DEL PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIÓN DE LAVALUACION
I DE LAS APORTACIONES DE MEJORAS
DE LA COORDINACIÓN HACENDARÍA 3 H
DE LADEU DA PUBLICA J DELAPLANEACION V DEL PRESUPUEST O DE EGRESOS
DE LOS SERVICIOS DE TESORERA
ITJJJJLQM T = d P E LA CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL Y LA CUENTA PUBLICA I
3.6 Reglamento del titulo quinto del código financiero del estado de México y municipios denominado del catastro.
REGLAMENTO DEL TITULO QUINTO DEL CÓDIGO FINANCIERO DEL
ESTADO DE MEXICO Y MUNICIPIOS DENOMINADO
" DEL CATASTRO " ^^"-^^W*SS^s^?!iS^^^^%MS!ffi^^^o ,^^^M^^A^^^a^^3^^^SíígS^^S"^^ggMS^^S^^^SSíf^
E LAS DISPOSICIONES GENERALES
¡ j H H H a H i ^ DEL EJERCICIO DE LAS ATRIBUCIONES
CAPÍTULO TERCERO
CAPITULO CUARTO
CAPITULO QUINTO
CAPÍT ULO SEXTO
TRANSITORIOS
E LA INSCRIPCIÓN DE INMUEBLES
'OEIASTABLAS DEVALOR
SECCIÓN PRIMERA DE LOS ELEMENTOS DE LAS TABLAS DE
VALOR
SECCIÓN SEGUNDA DE LAACTUALEACION DE LAS TABLAS OE VALOR
SECCIÓN TERCERA OELAOETERMINACION DEL VALOR
CATASTRAL
SECCIÓN CUARTA DEL VAL OR CATASTRAL DÉLOS
INMUEBLES EN CONDOMINIO
^ DE LOS ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN INMOBILIARIA
SECCIÓN PRIMERA DEL REGISTRO
SECCIÓN SEGUNDADE SUS OBPACIONES
SECCIÓN TERCERA DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
DE LA ACTUALIZACIÓN DEL PADRÓN CATASTRAL
54
3.7 Conclusiones
La Normatividades que deberán cumplirse en cuanto el aspecto de avalúos que se requieren
para perfeccionar una operación de compra venta con un crédito garantizado a la vivienda se
requiere de contar con uno o dos avalúos que cumplan con las diferentes normatividades que
establecen las diferentes autoridades como son:
• Sociedad Hipotecaria Federal para la originación del crédito.
• Gobierno del DF para efectos fiscales en el traslado de dominio.
• Gobierno del Estado de México para efectos fiscales en el traslado de dominio.
Lo anterior lleva a un estudio profundo de las diversas normatividades y desarrollar el o los
avalúos para que en su alcance cubran todos y cada uno de los puntos marcados como
requisitos mínimos por las diversas instancias, veremos que en lo fundamental hay una
coincidencia, con algunas variantes en cuanto a datos y formulas para calcular castigos o
premios por edad y características, que no hacen sustancialmente los resultados.
Este capitulo esta referenciado por la Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado, código financiero DF, Código financiero estado de mexico, gaceta del gobierno del estado de México, manual de procedimientos y limeamientos DF
55
CAPITULO CUARTO.
4PROCESO PARA LA REALIZACIÓN DE AVALÚOS Y CLASIFICACIÓN DE LA INFORMA CIÓN CONTENIDA
4.1. Antecedentes
Debemos ver el avalúo para nuestro efecto como un documento que se requiere dentro del
proceso de compra - venta - originacion de crédito, que tiene que recorrer un adquiriente de un
inmueble, que va requerir el apoyo de un crédito institucional para su adquisición, y que como
hemos visto en capítulos anteriores dada la gran demanda de vivienda existente a llevado a
grandes volúmenes de operaciones y por lo tanto al desarrollo de sistemas de trabajo
estandarizados que permitan un control de calidad adecuado.
• Requerimos de Sistemas y procedimientos estándares y normados
• Formatos que cumplan con todos los requisitos establecidos por las diferentes
autoridades.
• Realización de operaciones automatizadas que eliminen la posibilidad del error
numérico.
• Contar con la documentación de soporte adecuada y suficiente.
• Estudio y análisis de documentos de soporte presentados
• Elaborar de hojas básicas de trabajo.
• Realización de visita física, levantamiento de información y verificación de datos y
medidas, registro fotográfico del inmueble.
• Estudio de mercado inmobiliario de la zona y comparativos.
• Análisis de la información recogida y verificaciones.
• Recopilación y complemento de comparables, de bases de información, periódicos,
publicaciones etc.
• Llenado de formatos con todos los elementos anteriores
• Análisis y revisión por valuador de valores concluidos.
• Elaboración de borrador para revisión por controlador.
• Revisión por controlador de documentación, información capturada necesaria y
suficiente así como valores concluidos.
• Autorización de continuar con proceso y documento final
56
4.2 Diagrama de Flujo del Proceso
ESQUEMA DE PROCESO AVALÚOS DE UNIDAD BANCO
-CLIENTE - VALUADOR- UNIDAD -VALUACIÓN
BANCO
paga saldo avaluó
-recoge avaluó
visita inmueble
-realiza avaluó en sistema
- recibe avaluó revisa y firma
-registra en base de dalos —
registra datos y elabora factura de saldo
-entrega avaluó contra recibo de pago y registra
recibe pago y sella
-autoriza pago comisión valuador, reg y archiva
—elabora reporte mensual y envía copias avalúos a TDDF
paga comisión valuador
-revisa y autoriza recibo comisión mensual -paga comisión
57
4.3Principa!es Participantes y Responsabilidades
SOLICITANTE AVALÚO -TOMADOR DE CRÉDITO-ORIGINADOR DEL CRÉDITO "UNIDAD DE VALUACIÓN" (BANCO Y OTROS) SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL PROPIETARIO DEL INMUEBLE NOTARIO AUTORIDADES FISCALES
"PARTICIPANTE" "UNIDAD DE VALUACIÓN" (BANCO)
Controlador Valuador
SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL Revisor
SOLICITANTE AVALÚO -TOMADOR DE CRÉDITO-Cliente
ENTE OTORGANTE DEL CRÉDITO Originador
PROPIETARIO DEL INMUEBLE Vendedor
NOTARIO Registro de la operación de crédito y retenedor de impuestos
AUTORIDADES FISCALES Registro de avalúos
Las responsabilidades están dadas por el objeto y propósito del mismo avaluó, esto es claro
como antes se ha visto, al tratarse de traslado de dominio estará regido por Manual de
procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria, así como de autorización y
registro de personas para practicar avalúos marcado por el código financiero del DF. Y el del
Estado de México en su caso.
Por otra parte el ámbito crediticio estará normado por Ley de transparencia y fomento a la
competencia en el crédito garantizado.
58
4.4Formato de Avalúos.
Formato SHF
59
CLAVES DEL AVALUÓ BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
SINTESIBDEL'AVALUO ~ i
FOTOGRAFÍA DEL FRENTE DEL INMUEBLE FOTOGRAFÍA DEL ENTORNO DEL INMUEBLE
1 2 3 4 5 6 7 6 9
10 11 12 1í 14 16 16 17 ia ia 20 21 22 23 14 25 26 21 28 20 30 31 32 33 34 SS 30 37 38 30 40 41 42 43 44
UNIDAD DEVALUACIÓN CLAVE SHF UE LA UNIDAD DE VALUACIÓN CLAVE DEL AVALUÓ (SHF) FECHA DEL AVALUÓ (EN FORMATO DD/MU/AAAA) NUMERO DE REGISTRO DEL CONJUNTO INFONAVIT (DE SER APLICABLEI CLAVE DEL CONTROLAOOR QUE CERTIFICO EL AVALUÓ. NUMERO ASIGNADO POK SHI-CLAVE DEL VALUADOR PROFESIONAL. NUMERO ASIGNADO POR SHF CLAVE SHF DE LA ENTIDAD QUE OTORGA ELCREDITO NOMBRE DEL CONSTRUCTOR PARA EL CASO DE VIVIENDA NUEVA PROPOSITO DEL AVALUÓ TIPO DE INMUEBLE A VALUAR CALLE Y NUMERO (O SU EQUIVALENCIA) NOMBKb DEL CONJUNTO (INCLUYENDO INFONAVIT) COLONIA CÓDIGO POSTAL CLAVE DE LA DELEGACIÓN O MUNICIPIO CONFORMÉ AL CATALOGO INEGI CLAVE DE LA ENTIDAD FEDERATIVA CONFORME AL CATALOGO INEGI NUMERO DÉ CUENTA PREDIAL PROXIMIUAU URBANA NIVEL DE INFRAESTRUCTURA URBANA (INDICAR EL NUMERÓ DE NIVEL QUE CORRESPONDA] CLASE DEL INMUEBLE VIDA U11L REMANENTE EN MESES ANO DE TERMINACIÓN O REMODELACION DE LA OBRA EN LOS TÉRMINOS DE LA REGLA TERCERA UNIDADES RENTABLES GENERALES UNIDADES RENTABLES SUPERFICIE DEL TERRENO EN MTS' SUPfcKHClfc CONSTRUIDA EN MTS' SUPERFICIE ACCESORIA EN MTS' SUPERFICIE VENOIBLE EN MTS' VALOR COMPARATIVO DÉ MERCADO VALOR FÍSICO DEL TERRENO VALOR FÍSICO OE LA CONSTRUCCIÓN VALOK HSICO DE LAS INSTALACIONES Y ELEMENTOS COMUNES IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO NUMERO DE RECAMARAS NUMERO DE BAÑOS COMPLETOS NUMERO DE MEDIOS BAÑOS NÚMERO DE NIVELES OE LA UNIDAD VALUADA NUMbKU U t ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO ACOMETIDA AL INMUEBLE DEL SUMINISTRO TELEFÓNICO (UNO SI TIENE. CERO SI NO) NIVEL DE EQUIPAMIENTO URBANO ELEVADOR (INDICAR: UNO SI TIENE. CERO SI NO) LONGITUD (CAMPO CORRESPONDIENTE A LA GEOREFERENCIA) LATIIUU (CAMPO CORRESPONDIENTE A LA GEOREFERENCIA) ALTITUD (CAMPO CORRESPONDIENTE A LA GEOREFERENCIA) FIRMAS DEL PERITO VALUADOR Y DEL CONTROLADOR
VALUADOR PROFESIONAL CONTROLADOR
A V A L U Ó
REGISTRO DE TESORERÍA D.F. |
r tASPECVÓS GENERALES
CLAVES DEL AVALUÓ BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
%mi^a?M^;ii^;¿mmmmm*. i M i a g ^ ; % H s ^ :Haa;%g%$ FECHA DEL AVALUÓ:
REGISTRO CONJUNTO INFONAVIT (PE SER APLICABLE): UNIDAD DEVALUACIÓN:
CLAVE SHF: NOMBRE DEL CONTROLADOR:
NOMBRE DEL VALUAOOR:
ESPECIALIDADES) PERITO: SOLICITANTE DEL AVALUÓ: FECHA DE LA INSPECCIÓN: PERSONA PRESENTE: CLAVE SHF DE LA ENTIDAD OTORGANTE DEL CRÉDITO: NOMBRE DEL CONSTRUCTOR EN CASO OE VIVIENDA NUEVA: OBJETO DEL AVALUÓ:
CLAVE SHF: REGISTRO BANCO:
CLAVE SHF: REGISTRO BANCO:
PROPÓSITO DEL AVALÚO (SHF):
P^^j^J^ÓMJSMeRftiajEfeMlÜEBLE^-VALUAR.'.- "-•-¡KL-S ximtís^m^ TIPO DE INMUEBLE A VALUAR:
UBICACIÓN, CALLE Y NÚMERO O EQUIVALENTE: NOMBRE DEL CONJUNTO
(DE SER APLICABLE): COLONIA: CÓDIGO POSTAL: DELEGACIÓN 0 MUNICIPIO: CLAVE EN CATALOGO INEGI: ENTIDAD FEDERATIVA: CLAVE EN CATÁLOGO INEGI: GEOREFERENCIAS (7 DECIMALES)
LONGITUD: LATITUD: ALTITUD:
PROPIETARIO:
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: NUMERO DE CUENTA PREDIAL: NUMERO DE CUENTA DE AGUA:
HHUS8ffittn$&&$U£&&H& <n JiiSMSÉsSill EL ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE Y SUS INSTALACIONES SE TOMÓ EN BASE A LA INSPECCIÓN VISUAL REALIZADA. POR LO QUE PUDIERAN PRESENTARSE VICIOS OCULTOS QUE PASARON INADVERTIDOS SIN DOLO NI MALA FE. PARA EFECTOS DEL PRESENTE ESTUDIO, SE PRESUMEN EN ESTADO DE USO NORMAL.
SE ASUME LA POSIBLE UBRE COMERCIALIZACIÓN DEL INMUEBLE VALUADO. EL PRESENTE ESTUDIO SE REALIZA BAJO EL SUPUESTO DE QUE NO EXISTEN GRAVÁMENES, RESERVAS DE DOMINIO, O LIMITACIONES QUE IMPIDAN DICHA COMERCIALIZACIÓN.
LA INFORMACIÓN PROPORCIONADA POR EL SOLICITANTE DEL PRESENTE ESTUDIO SE CONSIDERA FIDEDIGNA Y COMPLETA. NO SE ASUME RESPONSABIUOAD SOBRE SU VERACIDAD, O POR LA FALTA DE DOCUMENTACIÓN.
EL PRESENTE ESTUDIO NO TIENE COMO FINALIDAD DETERMINAR LA EXISTENCIA DE MATERIALES O SUSTANCIAS PELIGROSAS EN LA PROREDAO, QUE PODRÍAN AFECTAR LOS VALORES DE TERRENOS Y CONSTRUCCIONES, POR LO QUE NO SE ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA.
I REGISTRO DE TESORERÍA O.F.~
CLAVES DEL AVALÚO
BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
£.'•.•>• •i;*:.'.'.'i$v'-i'i'
PROXIMIDAD URBANA (SHF): TIPOS CONSTR. PREDOMINANTES: CALIDAD DE CONSTRUCCIONES: NUMERO DE NIVELES: USO DE LAS CONSTRUCCIONES: LOTE TIPO (DE SER EL CASO): ÍNDICE SATURACIÓN DE LA ZONA: DENSIDAD DE POBLACIÓN: NIVEL SOCIOECONÓMICO; CONTAMINACIÓN: TIPOS DE VÍAS DE ACCESO CON IMPORTANCIA, PROXIMIDAD, Y FLUJO VEHICULAR: INFRAESTRUCTURA EN LA ZONA:
AGUA POTABLE: DRENAJE: ELECTRIFICAClSNT ALUMBRADO PUBLICO: VIALIDADES: BANQUETAS: GUARNICIONES:
OTROS SERVICIOS: GAS NATURAL: TELÉFONO:
TIENE ACOMETIDA: SEÑALIZACIÓN DE VlAS: NOMENCLATURA OE CALLES: TRANSPORTE PUBLICO:
VIGILANCIA: RECOLECCIÓN DE BASURA:
NIVEL INFRAESTRUCTURA (SHF): EQUIPAMIENTO URBANO CON DISTANCIAS AL INMUEBLE VALUADO
NIVEL 06 EQUIPAMIENTO (SHF):
"Ti. CARACTERÍSTICAS PARTICULARES
'^mimmmi?z
CROQUIS DE LOCAUZACIÓN (PARA VIVIENDA INDIVIDUAL UN RADIO DE 300 MTS. APROXIMADAMENTE): NORTE
I REGISTRO D6 TESORERÍA O.F. [~
CLAVES DEL AVALUÓ
BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
CALLES PERIFÉRICAS Y ORIENTACIONES: CONFIGURACIÓN:
NOMBRE DE LA VIAUDAO" ORIENTACION DE LA ACERA: ENTRE LAS VIALIDADES: UBICACIÓN EN MANZANA"
DISTANCIA A LA ESQUINA:
NUMERO DE FRENTES: TOPOGRAFÍA: CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS. USO DEL SUELO: FUENTE DE INFORMACIÓN: UTILIZACIÓN DEL SUELO (CUS¡: FUENTE DE INFORMACIÓN: DENSIDAD HABITACIONAL: SERVIDUMBRES- "" ~ FUENTE DOCUMENTAL' RESTRICCIONES I AFECTACIONES-FUENTE DOCUMENTAL-CONSIDERACIONES ADICIONALES:
COLINDANCIAS Y MEDIDAS.
COUNOANCIAS NOTABLES: AREA TOTAL:
FUENTE DE INFORMACIÓN: DIFERENCIAS EN AREAS. AREA TOTAL: FUENTE DE INFORMACIÓN-
ESCRITURA SEGÚN INMUEBLE VALUADO
"KOESfeRlPaOH.GENERAL DE LAS CONSTRUCCJONES' '•ly^V'1-,^ .**p i 1
USO ACTUAL-DESCRIPCIÓN. (INCLUYENDO TERRENO!
N' DE RECAMARAS: N' DE BAÑOS COMPLETOS: N* DE MEDIOS BAÑOS: N' ESPACIOS ESTACIONAMIENTO-CUENTA CU CALIDAD D
)N ELEVADOR: EL PROYECTO
CLASE DEL INMUEBLE (SHF): NUMERO DE NIVELES: TIPOS Y CALIDADES DE CONSTRUCCCIÓN:
TIPO
1 II III
TIPO .. ^ II III
NÚMERO DE NIVELES
VIDA ÚTIL REMANENTE GENERAL; REMODELACIONES: GRADO TERMINACIÓN OBRA: AÑO DE TERMINACIÓN OE OBRA: AVANCE DE ÁREAS COMUNES: UNIDADES RENTABLES GRALES UNIDADES RENTABLES: ASPECTO ESTRUCTURAL; PEUGRO SOBRE ESTÁBIL! DAO-
L J i
ALTURA UBRE DE ENTREPISO
VIDA PROBABLE NUEVA
.-r.<5L;;. .!£ t ^H-W?? &m?>&.mk<^ti^&Mmmm&mmm
EOAD APROXIMADA
VIDA ÚTIL REMANENTE
ESTADO DE CONSERVACIÓN
I REGISTRO DE TESORERÍA D.F."
lu«BrtBiaiHtafetera«BMi
CLAVES DEL AVALUÓ
SHF CÉDULA INFONAVIT
FECHA
SUP. TOTAL DEL CONJUNTO: INDIVISO-SUP. TERRENO DE LA VIVIENDA: SUPERFICIE CONSTRUIDA: SUPERFICIE ACCESORIA: SUPERFICIE INSCRITA ESCRITURA: SUPERFICIE VENDIBLE:
*-«ISMENTOs:0ÉÍJAiMSSTRÜCClÓÑÍie^^S^' =„--• ~ " -* i * * • «•' ' ' ' -•^& ZX.-.'V-.W&'rMgS CIMENTACIÓN; MUROS:
TRABES: COLUMNAS: ESCALERAS (INCL/FORMA) ENTREPISOS: TECHOS:
ACABADOS: ESTANCIA: COMEDOR: RECAMARAS. BAÑOfS): COCINA:
PATIO DE SERVICIO: ESTACIONAMIENTO: FACHADA(S)
AZOTEAS: INST. HIDRÁULICA-INST. SANITARIA' MUEBLES Y ACC. BAÑOS. MUEBLES DE COCINA: INST. ELÉCTRICA. PUERTAS DE MADERA: CLOSETS:
PISOS DE MADERA: HERRERÍA: VIDRERlA: CERRAJERÍA; INSTALACIONES ESPECIALES.
OBRAS COMPLEMENTARIAS:
mkammmMmmmam
PISOS MUROS PLAFONES
CONSIDERACIONES PRÉVIAS AL AVALUÓ:
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: ENFOQUE DE COSTO O VALOR FÍSICO: ENFOQUE DE INGRESOS.
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO:
VALOR NETO DE REPOSICIÓN (V.N.R.):
DEPRECIACIÓN:
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS. VALOR COMERCIAL.
SUPONE QUE UN COMPRADOR BIEN INFORMADO NO PAGARA POR UN BIEN, MAS DEL PRECIO DE COMPRA DE OTRO BIEN SIMILAR. ESTABLECE QUE EL VALOR DE UN BIEN ES COMPARABLE AL COSTO DE REPOSICIÓN O REPRODUCCIÓN OE UNO NUEVO IGUALMENTE DESEABLE Y CON UTILIDAD O FUNCIONALIDAD SEMEJANTE A AQUÉL QUE SE VALÚA. ESTIMA VALORES CON RELACIÓN AL VALOR PRESENTE DE LOS BENEFICIOS FUTUROS DERIVADOS DEL BIEN Y ES GENERALMENTE MEDIDO ATRAVÉS DE LA CAPITALIZACIÓN DE UN NIVEL ESPECÍFICO DE INGRESOS. ES LA CANTIDAD ESTIMADA EN TÉRMINOS MONETARIOS, EN QUE SE PODRÍA COMERCIALIZAR UN BIEN A PARTIR DEL ANÁUSIÍ ANÁLISIS Y COMPARACIÓN DE BIENES SIMILARES AL BIEN OBJETO DE ESTUDIO, QUE HAN SIOO VENDIDOS O QUE SE ENCUENTRAN EN PROCESO DE VENTA EN EL MERCADO ABIERTO. ES EL COSTO A PRECIOS ACTUALES OE UN BIEN NUEVO, SIMILAR, Y CON LA UTILIDAD EQUIVALENTE MÁS PRÓXIMA AL BI6N
QUE SE ESTÁ VALUANDO. ES EL VALOR QUE TIENEN LOS BIENES EN LA FECHA DE REFERENCIA Y SE ESTIMA A PARTIR DEL VALOR DE REPOSICIÓN O NUEVO, DISMINUYENDO LOS EFECTOS DEBIDOS A LA VIDA CONSUMIDA RESPECTO DE SU VIOA ÚTIL TOTAL, ESTADO DE CONSERVACIÓN, Y GRADO OE OBSOLESCENCIA FUNCIONAL Y/0 ECONÓMICA ES LA PÉRDIDA DE VALOR DE UN BIEN, DEBIDO A SU EDAD, DESGASTE FlSKO, SERVICIO, USO, OBSOLESCENCIA FUNCIONAL, ES EL VALOR PRESENTE DE LOS BENEFICIOS FUTUROS DERIVADOS DE LA PROPIEDAD.
ES EL RESULTADO DE PONDERAR EL VALOR COMPARATIVO OE MERCADO, EL VALOR FÍSICO Y EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS, Y REPRESENTA EL PRECIO MÁS PROBABLE QUE PODRÍA TENER UN BIEN EN UN MERCADO ABIERTO Y COMPETIDl EN LAS CIRCUNSTANCIAS PREVALECIENTES A LA FECHA DEL AVALÚO, EN UN PLAZO RAZONABLE DE EXPOSICIÓN, BAJO TOD LAS CIRCUNSTANCIAS REQUERIDAS PARA UNA VENTA JUSTA, CON EL COMPRADOR Y EL VENDEDOR CADA UNO ACTUANDO PRUDENTEMENTE Y CON CONOCIMIENTO, SUPONIENDO QUE EL PRECIO NO ESTÁ AFECTADO POR UN ESTÍMULO INDEBIDO.
REGISTRO OE TESORERÍA D F
CLAVES DEL AVALUÓ BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
^asnFgiM^N^g^S^b^CEgJOs'.QUE INCIDEN Eft Et, VALPRDEL.BIEN r • ' . ^ ' ^ V " ' . . - ' ^ . . ' ^ ^ ^
FACTOR DE ZONA
FACTOR D6 UBICACIÓN FACTOR DE SUPERFICIE
FACTOR OE FRENTE FACTOR DE FORMA
FACTOR DE TOPOGRAFÍA
FACTOR DE EDAD OTRO
FACTOR ESTIMADO QUE SE OBTIENE AL COMPARAR, COLONIA, SECTOR, NIVEL SOCIOECONÓMICO, DENSIDAD DE POBLACIÓN VIALIDADES, EQUIPAMIENTO URBANO, CONTAMINACÓN, ALUMBRADO PUBLICO, VANDALISMO, Y SISTEMA DE TRANSPORTE DE LA MUESTRA, CON EL SUJETO FACTOR ESTIMADO QUE CONSIDERA LA UBICACIÓN DEL LOTE EN EL CONTEXTO DE LA MANZANA. FACTOR QUE RELACIONA LOS VALORES UNITARIOS OE SUPERFICIES DE TERRENOS Y DE CONSTRUCCIONES, TOMANDO EN CUENTA OUE EL VALOR UNITARIO DISMINUYE AL AUMENTAR EL ÁREA. FACTOR ESTIMADO QUE SE OBTIENE AL COMPARAR EL FRENTE DE LA MUESTRA, CON EL FRENTE DEL SUJETO FACTOR ESTIMADO QUE SE OBTIENE AL COMPARAR LA FORMA DEL TERRENO OE LA MUESTRA, CON LA FORMA DEL TERRENt DEL SUJETO FACTOR ESTIMADO QUE SE OBTIENE AL COMPARAR LOS ACCIDENTES TOPOGRÁFICOS DE LA MUESTRA, CON LOS ACCIDENTE TOPOGRÁFICOS DEL SUJETO FACTOR ESTIMADO QUE SE OBTIENE AL COMPARAR LA EDAD DE LAS CONSTRUCCIONES DE LA MUESTRA CON LA DEL SUJET
EDAD DEL INMUEBLE
USO DEL INMUEBLE
ESTADO DE CONSERVACIÓN
CALIDAD DEL PROYECTO
VIDA PROBABLE
UBICACIÓN
ZONA DE UBICACIÓN
LA TASA DE CAPITALIZACIÓN VARÍA RESPECTO A LA EDAD DE LAS EDIFICACIONES A MEDIDA QUE EL INMUEBLE ENVEJECE LA AMORTIZACIÓN AUMENTA PARA LA VIDA REMANENTE A MAYOR EDAD, CORRESPONDE UNA TASA ALTA. LA TASA DE CAPITALIZACIÓN VARIA RESPECTO AL USO DE UN INMUEBLE DE LA SIGUIENTE FORMA A UN USO ADECUADO CORRESPONDEN TASAS BAJAS, A USOS INADECUADOS CORRESPONDEN TASAS ALTAS EL GRADO DE MANTENIMIENTO DE UNA EDIFICACIÓN INFLUYE EN LA DETERMINACIÓN DE LA TASA. LOS INMUEBLES MAL CONSERVADOS TIENDEN A ACELERAR LA AMORTIZACIÓN PARA LA VIDA REMANENTE EL PROYECTO INFLUYE EN LA DETERMINACIÓN DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN A UN PROYECTO ADECUADO CORRESPONDE TASAS BAJAS, A PROYECTOS INADECUADOS, CORRESPONDEN TASAS ALTAS LA VIDA PROBABLE INFLUYE EN LA TASA DE CAPITALIZACIÓN A MAYOR EDAD, LA AMORTIZACIÓN AUMENTA PARA LA VIOA REMANENTE A MAYOR VIOA REMANENTE, CORRESPONDE UNA TASA MENOR. LA UBICACIÓN EN LA MANZANA INFLUYE EN LA TASA DE CAPITALIZACIÓN A MEJORES UBICACIONES CORRESPONDEN TASAS BAJAS, A UBICACIONES POCO ADECUADAS CORRESPONDEN TASAS ALTAS LA UBICACIÓN EN LA ZONA INFLUYE EN LA TASA DE CAPITALIZACIÓN A MEJORES UBICACIONES CORRESPONDEN TASAS BAJAS, A UBICACIONES POCO ADECUADAS CORRESPONDEN TASAS ALTAS
fi gfiASÓ^MgLlSQQl¡aE|ift..pFsCRrpj:gtN OiLWmM&'>Mi^m$Á&ft&¿¡% J^S
CLAVES DEL AVALUÓ
1 ni. ENFOQUE ce MERCADO
BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
TERRÉNOS.EN SEN.TA ENIAZONAO ZONAS SIMILARES (AVALÚO FÍSICO)- ..• . . . . ..-..-•: , V y Á V í A - * Á V Í ! - ; ; r ; ^ ^ ^ ^ ^ ^
REF 1 2 3 4 S 0
UBICACIÓN
_ -. -
-
CARACTERÍSTICAS FUENTE
A FALTA DE INFORMACIÓN DE MERCADO, LOS VALORES UNITARIOS SE OBTIENEN A TRAVÉS DEL PROCEDIMIENTO RESIDUAL ESTÁTICO: F= [ VI (1-b) ] - Pn CON LOS DATOS ENMARCADOS CON LA DOBLE LÍNEA. LA HOMOLOGACIÓN SE EFECTÚA POSTERIORMENTE Y CON EL MISMO PROCEDIMIENTO.
R6F
1 2 3 4
s s
VALOR OF6RTA O VENTA
SUPERFICIE TERR. (M2)
SUPERFICIE CONST. (M2)
b rvtd-b» (i)
PAGOS DEMERITO PAGOS NETOS (UmZ)
PAGOS TOTALES (1)
F-(VI(1-b|]-Pn VALOR UNITARIO
REF
1 2 3 4 S E
' SUJETO 0,00
VALOR UNITARIO
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN ZONA UBIC FREN FORM SUP TOPO OTRO RESULTANTE
VALOR AJUSTADO
PONDERAClOli COMPONENTE 0% DEL VALOR
VALOR UNITARIO DEL TERRENO AJUSTADO Y PONDERADO:
ÍÑMUEBÍ£S!SJM|tJÍ I^ÉNyEiaMVALORDEI/ERCA'POl -».-.
REF 1 2 3 4
$ 6
UBICACIÓN
-. -
- • • . . " . . - . • - . y . . - - . . - - . . • ; . -; - • - • - . . - : í - . ; ' : • • ; ; . -
E0AO EDO. CONS. CARACTERÍSTICAS 0 0 0 0 0 0
«-?>&?:-:-• ;KÍH«-- •Vt??kb! ^!f®.mm¡--FUENTE 0 D 0 a 0 0
REF
1 2 3 4 S 0
VALOR OFERTA O VENTA
SUPERFICIE TERR. (M2)
SUPERFICIE CONST. (MI)
VALOR UNITARIO
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
ZONA UBIC SUP EDAD OTRO OTRO RESULTANTE VALOR
AJUSTADO POND COMPONENTE
0% DEL VALOR
VALOR UNITARIO AJUSTADO Y PONDERADO:
• | SUJETOj I VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE: |
Wm8m3^m®33BSM3SlEtmBESiEI£!E REF
1 2 3 4 s 6
UBICACIÓN
6ÍI>Í ; s -g ;^ . ysr?fív tó^-i id<^áx w^^iik^s^^-mmáíMm^x^m^m!^. EDAD! EDO. CONS. CARACTERÍSTICAS FUENTE
REF
1 2 3 4 S
6
'
VALOR DE RENTA
SUJETO
SUPERFICIE TERR. (M2)
SUPERFICIE
CONST. (M2)
VALOR UNITARIO
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
ZONA UBIC SUP EDAD OTRO OTRO
RENTA UNITAF
RESULTANTE
JA AJUSTADA
VALOR AJUSTADO
PONO
i_JH*_
Y PONDERADA:
COMPONENTE DEL VALOR
I REGISTRO OE TESORERÍA D F
CLAVES DEL AVALUÓ
BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
IV ENFOQUES AÓICIÓNALESEMPLEADOS"
AREA DE VALOR 0 CORREDOR
1
VALOR DE INVESTIGACIÓN
LOTE TIPO
A l DEL TERRENO FRACCIÓN
1 2 3
SUPERFICIE TOTAL -
SUPERFICIE VALOR DE INVESTIGACIÓN
FACTOR MOTIVO VALOR UNITARIO
INDIVISO
VALOR DEL TERRENO = VALOR UNITARIO MEDIO DEL TERRENO -
PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL =
VALOR PARCIAL
B| DE LAS CONSTRUCCIONES TIPO DESCRIPCIÓN
SUPERFICIE TOTAL •
SUPERFICIE VALOR UNITARO DE REPOSICIÓN NUEVO (V R N )
MOTIVO VALOR UNITARIO NETO OE
RE POSICIÓN (V N R )
INDIVISO
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR MEDIO DE LAS CONSTRUCCIONES -
PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL =
VALOR PARCIAL
O DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES. ELEMENTOS ACCESORIOS Y OR PAS COMPI FMF.NTARIAS CONCEPTO CANTIDAD PRECIO UNITARIO FACTOR MOTIVO VALOR UNITARIO
NETO DE REPOSICIÓN <V N R )
INDIVISO
VALOR DE LAS INSTALACIONLS bbPbLIALbS = PORCENTAJE QUE REPRESENTA DEL TOTAL =
VALOR PARCIAL
VALOR FÍSICO Ó OIRECTÓ (A) * IBTT-cT'
EN CASO OE VALUACIÓN DE TERRENOS PARA DESARROLLOS HABITACIONALES SE ANEXARA EL ESTUDIO REALIZADO
I REGISTRO DE TESORERÍA D.F. |
CLAVES DEL AVALUÓ BS SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
immmmmmmt&mmm::: NOTA ESTE ENFOQUE NO ES NECESARIO EN LAVALUACIÓN DE VIVIENDAS OBJETO DÉ CRÉDITOS GARANTIZADOS. DE CLASE MINIMA. ECONÓMICA, INTERÉS SOCIA m^&j^$t0k?> -'./- ^^r^J^htír^.-^^- ^ ^
PARA REALIZAR EL ESTUDIO POR ESTE ENFOQUE EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DEL INMUEBLE SE CALCULARÁ UTILIZANDO LA SIGUIENTE FÓRMULA V C = P M T [ 1 - M - M ) - " 1 V C - VALOR DE CAPITALIZACIÓN
I PMT = PAGO TOTAL (INGRESOS MENOS EGRESOS) I = TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE
n - NÚMERO DE PERIODOS
DATOS GENERALES: CONTRIBUYENTE: HABITACIONAL COMERCIAL
RENTA: R E A L | - IviOA ÚTIL REMANENTE ESTIMADA EN AÑOS (n)
CALCULO OE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE: CONCEPTO
1. EDAD (ANOS) O ÚLTIMA REPARACIÓN
2. USO
3. ESTADO DE CONSERVACIÓN
4. CALIUAU DE PROYECTO
b. VIDA PKOBABLE (ANOS)
6. UBICACIÓN
7. ZONA DE UBICACIÓN
CAPITALIZACIÓN: TASA:
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS
PUNTOS PUNTOS
T 8
0 A 1 0
BUENO 1
BUENO
MUY BUENO
MAS DE 35
tSQUINA COMERCIAL
MUY BUENA
1
A 9
10 A 20
1 ADECUADO
NORMAL
BUENO 1
30 A 3$ 1
ESQUINA RESIDENCIAL
BUENA 1 4
S 10
20 A 30
REGULAR
REGULAR 1
REGULAR
25A30
INTERMEDIO
1 REGULAR
2
A 11
30A4O
DEFICIENTE
MALO
DEFICIENTE
20 AZS
INTERIOR COMERCIAL
DEFICIENTE
0
TASA DÉ INTERÉS POR CAPITALIZACIÓN OE ACUERDO CON LAS CARACTERÍSTICAS TASA DE INTERÉS EN NÚMEROS REDONDOS-
s 12
40 O MAS
MALO
RUINOSO
MALO
-20
INTERIOR
MALA
D
0 0,00
RENTA MENSUAL TIPO
1 II III IV V
TERRENO RESTANTE
SUPERFICIE RENTA
TOTAL (RBM] =
RENTA BRUTA MENSUAL <RBM)
INGRESOS BRUTOS MENSUALES EFECTIVOS (IBME),
MESÍES) VAClO(S>; EN UN PERIODO OE: PORCENTAJE DE VACÍOS: MONTO QUE REPRESENTAN:
1BME =
1
ANÁLISIS 0 6 DEDUCCIONES MENSUALES Y OBTENCIÓN DEL1.S.R. VALOR DE CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES ESPECIALES: DEPRECIACIÓN FISCAL (S% ANUAL DE LAS CONSTRUCCIÓN ESI: IMPUESTO PREDIAL, 0,08 MILLAR DEL 0,4 VALOR FlSICO: GASTOS DE ADMINISTRACIÓN, 0,03 DEL IBME: GASTOS DE MANTENIMIENTO, 0,03 DEL IBME: PRIMA DE SEGURO ANUAL 0,01 DE LAS CONSTRUCCIONES: SUMA DE DEDUCCIONES FISCALES AUTORIZADAS * DEDUCCIÓN OPCIONAL 0,35 DEL IBME: BASE GRAVABLE MENOS: CALCULO I.S.R.:
10,00 MENOS: X 0,00% ÍO.OO MÁS: IGUALA:
MONTO
TABLA DE CALCULO PARA EL I.S.R. 2006 LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR CUOTA FIJA % EXCEDENTE UMfTE INFERIOR
DEDUCCIONES VACÍOS: IMPUESTO PREDIAL; ADMINISTRACIÓN: MANTENIMIENTO: SEGUROS. I.S.R. P.T.U.
TOTALES:
MONTO %
RFSIIMFN RENTA BRUTA MENSUAL: DEDUCCIONES ESTIMADAS: PRODUCTO LIQUIDO MENSUAL: PRODUCTO LIQUIDO ANUAL: TASA 06 CAPITALIZACIÓN: VALOR POP ran iTa i 17ACIÓN:
REGISTRO DE TESORERÍA D F I
-V CONCLUEICHES
CLAVES DEL AVALUÓ BB SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
NESUMEtfBgvA.l33RES ^ * sw TB-svs^'^.-y-w^*"". s ^
VALOR CÓMPRATWO 0 DE MERCADO VALOR FÍSICO 0 DIRECTO VALOR RESIDUAL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
mmm>ímsm¡^simmmmmsi^mm^m^m CONSIDERAMOS QUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE AL OÍA PESOS 001100 M N )
Mmé.&ii%-¿®¡&mmñ
ES DF I
^m&mmmmmmmm
c E R T i i a G A T ^ w D E L ^ v A u í o - a i ^ s R B s s i s i w s í * ^ . ^ . ' t ^ M W ^ M í B - . ^ • v r ^ r ^ s * ' - . .*r = 3 * ^ . . ^ ssss^wKssmsm-*®!*. s * a ^ssmm>^m^-sms
PERITO VALUADOR
NOMBRE ESPECIALIDAD(ES) CLAVE SHF CLAVE TESORERÍA
SELLO OE LA SOCIEDAD
NOMBRE CARGO CLAVE SHF CLAVE TESORERÍA
EL PRÉSENTE AVALUÓ SOLO SERA VALIDO SI CONTIENE LAS FIRMAS DEL PERITO VALUADOR Y DEL CONTROLADOR EN TODAS LAS HOJAS
PARA CUALQUIER DUDA O COMENTARIO CON RELACIÓN AL AVALUÓ O AL SERVICIO OTORGADO FAVOR DE COMUNICARSE A LA UNIDAD OE AVALÚOS EN LAS OFICINAS CORPORATIVAS DE LA INSTITUCIÓN
REGISTRO DE TESORERÍA D.F. | "
CLAVES DEL AVALUÓ
BS SHF CÉDULA INFONAVIT OTRA FECHA
¡RETORTg^QT^BAHCpSeMis'^^
RECAMARA
COCINA BAÑO
KRQ«HS3)-E.aNM>lEBEEa8g- i ^ t f ^ g g i . i : ^ ^ ^ ' » ^ • v ^ ^ j ^ i ^ v ^ ^ - - - - - ^ ^ ^ - - ^ ^
Formato tesorería DF
60
A V A L U Ó ESTE AVALLFO ES VALIDO PARA EL INMUÉ BLE AL CUAL CORRESPONDE
FECHA,
HOJA
1. A i l T E C f l I U T F . S
S O L I C I T A N T E DOMICILIO NOTIFICACIONES
V A L U A O O R .
UPO DE INMUEBLE
REGIMEN CE PROPIEDAD
P R O P I E T A R I O DOMICILIO N0TFICAC10N1S
¡ PROPOSITO DEL AVALÚO
OBJETO DEL AVALUÓ
UBICACIÓN DEL INMUEBLE CALLE-ACERAS QUE VEN
COLONIA -C P
NUMERO DE OTA PREDIAL
NUMERO DE OTA 06 AGUA. -
ENTIDAD FEDERATIVA
IL- CARACTERÍSTICAS IIBBANA5-
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN
ÍNDICE DE SATURAOOlT"
P O B L A C I Ó N
CONTAMINACIÓN AMBTAL
USO DE SUELO
VÍAS DE ACCESOS IMPORTANCIA
DE LAS MISMAS
SERVICIOS PÚBLICOS
Y
EQUIPAMIENTO URBANO
AREA MEOIDAS V COUNDANOAS SEGÚN
I NIVEL SOCIOECONÓMICO 1-
III - T I R K F. M O
&ÍEA SEGÚN
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN | TERRENO "PLANO FORMA REGULAR SI IN'DEFRENTES
¡ CARACTERÍSTICASPANORAMICASl-
jlENSIOAO OE CONSTRUCCHiN C U S VECES EL ¿REA DEL TERRENO
frlÑsTDAODE C O N S T R U C T I O N C O S D E L A R E A D E L T E R R E N O
¡SERVIDUMBRE YÍO RESTRICCIONEs]-
I LOTE TIPO PREDOMINAHTE ~ | 0 00 M?
0 00
0 00
M2
HOJA ¡IS
I CROQUIS PE L0CAI.I7AC16N I AVALUÓ N' 0
NORTE
l l V nrSCRIFClQUI iFMFRAl-PELINMI lEBLE I
USO ACTU. " " "
ITIPOS OE CONSTRUCCIÓN APRECIADOS"
I TIFOI |
I TIPO II |
1 TIPO III |
TIFO IV
I TIPOV
I TIPO vi ;
TIPO Vil
I NUMERO DE~ÑrvELES , TIPO I TIPOII TIPO III 7TP0IV TIPOV TIPOV!
IVIDA PROBABLE NUEVA |
I E D A O A P R O X I M A D A D E L A C O N S T R U C G M N " \
IVIDA ÚTIL REMANENTE |
|WO 06 TERMINACIÓN O REMODEIACION
IESTADO DE CONSERVACIÓN
¡CALIDAODELPRQYECTO |-
LLLMOADES RENTABLES DENTRO DEL CONJUNTO ]
fASPECTO ESTRUCTURAL
FPÉLÍGRO SOBRE LA ESTABILIDAD
HOJA. l i t
^____ _ _ _ _ ^ _ _ . AVALUÓ NJ 0 |~~ V ELEMENTOS PE CONSTRUCCIÓN |
a) OBRA NEGRA 0 GRUESA. C I M E N T A C I Ó N
E S T R U C T U R A .
M U R O S
E N T R E P I S O S
T E C H O S
A Z O T E A S
B A R D A S
b) REVESTIUIEMTOS V ACARA A P L A N A D O S
P L A F O N E S
L A M B R I N E S
P I S O S
Z O C L O S
E S C A L E R A S
P I N T U R A
R E C U B R I M I E N T O S E S P E C I A L E S
c) CARPINTERÍA ~ P U E R T A S
V C L O S E T S
P I S O S . VENTANAS " V
LAMBRJNES _ cf) INSTALACIONES H Í D R A U L I C A S Y SANITARIAS
ÑTDRAÜLTCA I
S A N I T A R I A i
— J MUEBLES DE BAÑO
MUEBLES DE COCINA,
" j | INSTALACIÓN ELÉCTRICA TIPO DE CORRIENIE
AUMENTACIÚN. RAMALES ILUMINACIÓN Y ACCESORIOS
1) HERRERÍA. VENTANERIAYA)
CANCELARÍA PROTECCIÓN
HOJA
AVALUÓ Ni
•VE
0
gj VIDRIERÍA
h) CERRAJERÍA
(FACHADA.
AREAS E INSTALACIONES COMUNES ESPECIALES OBRAS COMPLEME NTARIAS Y ELE MENTOS ACCESORIOS
CONCEPTO
--
„ N FE FC FkE CANTIDAD UNIDAD
V3 CONSIDERACIONESPREV1ASALAVAI.UO_
PA°Al>APUCAO0"«VALi>i|£gyr^*l*BI)ETEPPt>JCi Sf A»JAUZA. [ A fflQn* V «.áAfOk i X * K COT& EN IA ¿ O ^ ESPEOALIZADASYLOS EWUESTiM E)tREI "A>iEIKi7E EJ4 L.Q5 INMUE.EJI ES DE LA7DNL». •Wl ERENTC A LAS Ült*TFBJtíl0f#5. AUfkAS ÜÉ L". ITÍVlErtfi-tlON DÍL ÉS1JM « MEfiOOÜ « CQN5LITAHJ*J • tí«OTíS FIJEUIES H l j 4 W l T / i ^ K QJNSTTllUCÍliON ÍCM3 P. U*M1M. DE COSTOS 0»BA 1A COíJSTaUCOaJ (E«í3>-SOIJlhMfl V F*n&« Í L « | l K í l j O « F n o DÍ VALUACIÓN DUE SE AFUCAFASÉP* EL UÉIODO DKCTC O PÍEÜ1 AS COMO EL »*TDDO POR FHHTABtUDAD O MMfií CIO P A m w r E P í * ^ t L f ^ < T í i f l M f D A 0 5£ l JT i t ^ QMO^-efc""1
1ÍTOOO DE OflTHEACIOND£ REHTAS EÍTkAÜAS DE UEnCADQ ES EL RESULTADO DE UN AUALECDi LAS HEriTi"S.tflHM? Di TJlf l iEftfSSMfl>*£S f * í E I X A O O S E N LAi£#KVATI"AVf£C* » f í "JL. IAqEANUfQOS« i t a A t c o s YHEWSTAS E S " Í OÍ-JJÍADAS ( H ( H Í H Í M N Í Í OE oErcs I * Í Í E S .
Vil I N V E S T I G A C I Ó N D E _ M E B C A O Q _
; A S C
1 2 3 1
U B I C A C I Ó N C A L L E N- COLONIA NOMINAL
C A R A C T E R Í S T I C A S FUENTE TELÉFONO
ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (CONSTRUCCIÓN)
; A S I
1
z 3 1
OFERTA | FACTOR J COMERCIAL!!
VALOR AJUSTADO
CLASIFICACIÓN
1 CASO
V10A PROBABLE NUEVO
V U R N
1M2
EDAD AÑOS
FACTOR AROS
CONSERVACIÓN
SUP Mí
V U N R . 1M2
T O T A L
1
¡ANÁLISIS PEL MERCADO INMOBIUARIO (SUELO) "
; A S C
I 2 3 A
VALOR SUELO t
S U P M?
yus IM?
g 0 0 0
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN FZo FUb 1 FFr FFo FSu )TRI F R B
VALOR <ESULT S/ME
VALOR UNITARIO APLICADO MUÍ PROMEDIO
VALOR POR %/M! VENDIBLE
NVESTIGACiON DE MERCADO OE RENTAS
; A S I
! 2 3
<
CLASIFICACIÓN
| U B I C A C I Ó N SUPERFICIE
«MZ RENTA
MENSUAL RENTA
VALOR UNITARIO APLICADO tIMZ
HOJA 5/6
VIH -VALOR FÍSICO O DIRECTO
AREA DE VALOR O CORREDOR
VALOR DE CALLE O DE ZONA
LOTE TIPO O PREDOMINANTE
A) DEL TERRENO
F R A C C I O N S U P E R F I C I E UNIOAD VALOR UNITARIO
FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO. FZg. H l h FFr Fto FSu. FRe
V TERRENO RESULTANTE
INDIVISO VALOR RESULTANTE
I TOTAL
|B | DE LAS CONSTRUCCIONES
VALOR DEL TERRENO
IIPO
1 I I -n-rv-V -VI VII-
SUPERFICIE UNIDAD VALOR UNrr REPOSICIÓN
NUEVO DEMERÍTO FCo FES
VALOR UNIT NETO DÉ
REPOSICIÓN
INDMSO VALOR RESULTANTE
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES |
Q DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES |
CONCEPTO.
---
CANTIDAD UNID. VALOR UNIT REPOSICIÓN
NUEVO DEMERITO FCo FÉd
1
VALOR UNIT NETO OE
REPOSICIÓN
INDMSO VALOR RESULTANTE
VALOR FÍSICO O DIRECTO ^~1 IX • VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTA | REAL
CALCLILO OE LA RENTA |
TIPO 1-I I -m-IV-V -V I -VI I -
SUPERFK
SUMA.
R UNITARIA
$/MZ RENTA
MENSUAL DEDUCCIONES «VACÍOS b) IMPUESTO PREDIAL c) SERVICIO OE AOUA (EN SU CASO) d) CONSERVACIÓN Y MANTTO el ADMINISTRACIÓN t) ENERGÍA ElÉCTRICA (EN Stj CASO)
ql SEGUROS h) OTROS t/DE PR6CIACIÜN FECAL ÜDEDUCC FISCAL I b -CH- ' I 'Q I k) IMPUESTO SOBRE LA RENTA SUMA ( o - b - c o . 9-í-g - h-k)
MZ | |
RENTA BRUTA MENSUAL EN H< REDONDOS
DEDJJcaONÉS ESTIMADAS
PRODUCTO UQUIDO MENSUAL
PRODUCTO UOUIDO ANUAL
TASA DE CAPITALIZACIÓN DE RESTAS ESTIMADAS -
CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LIQUIDO ANUAL RESULTAUN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE
HOJA. 6/6
AVALUÓ NI 0
K R E S U M E N
[VALOR FÍSICO O DIRECTO
[VALOR ÜE CAPITAL! ZACION DE RENTAS
¡VALOR OE MERCADO
VALOR POR $/MZ VENDIBLE IjDIV/OI
CONSIDERAMOS OUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE A LA FECHA DEL PRESENTE AVALUÓ CORRESPONDE EN NÚMEROS REDONDOS A LA CANTIOAD DE
PESOS OOA 00 MNJ
ESTA CAWT1DAD REPFiESENTA EL VALOR COMERCIAL AL Olí
XII VALORREFERIDO
iMÉaCO DFA
PERITO VALUADOR. NOMBRE REGISTRO BAJÍO ESPECIALIDAD PERIODO DE VIGENCIA REG TES D D F
INMUEBLES
N- OE REGISTRO DE TESORERÍA REGISTRO UNIDAD DE VALUACIÓN
4.5Docu mentación de Soporte.
• Copia de la solicitud de avaluó
• Copia de la escritura publica o titulo de propiedad
• Medidas y colindancias
• Tipo de régimen
• Copia régimen de condominio
• Propiedad en condominio con tablas de indivisos
• Copia de boleta predial
• Copia de boleta de agua
• Planos arquitectónicos planta y fachada
4.6Comparativo de Mercado.
Entendemos como mercado el lugar donde asisten las fuerzas de la oferta y la demanda para
realizar las transacciones de bienes y servicios a un determinado precio.
Se dice que un mercado es de oferta cuando la abundancia de un bien en el mismo obliga a los
diferentes a colocar el producto en condiciones de ventas con las siguientes características;
buena red de ventas, alta calidad, precios bajos, buen servicio, plazo de entrega cortos,
descuentos importantes, fuerte inversión en publicidad.
El mercado de demanda es justamente lo contrario a la oferta, el producto llega al mercado
con; cualquier tipo de vendedores, precios altos, pudiera ser baja calidad, no necesariamente
invertir en publicidad, bajo descuentos o inexistentes,
Por otra parte el mercado comprende todas las personas, hogares, empresas que tiene
necesidades a ser satisfechas con los productos de los ofertantes, siendo mercados reales los
que consumen estos productos y mercados potenciales los que no consumiendo aun podrían
hacerlo en el presente inmediato o en el futuro.
El mercado es el espacio en que se desarrollan los elementos de comercialización de cualquier
mercancía o servicio engloba por lo tanto a; productos, precios, publicidad, promoción,
personal de ventas, servicios pre y post venta, servicio de entrega de productos, canales de
distribución
El mercado al ser un concepto tan amplio, se puede dar a diferentes interpretaciones diferentes
todas ellas dependiendo del uso que se le de a la palabra como tal, estas interpretaciones
pueden ser:
61
• Área geográfica a la cual concurren compradores y vendedores de mercancía para
realizar transacciones comerciales, comprar y vender a un precio determinado
• Grupo de personas en constante comunicación para realizar transacciones comerciales
• Relación que existe entre oferentes y demandantes de bienes y servicios
• Ámbito dentro del cual las relaciones de oferta y demanda concurren para la fijación
de un precio
• Serie de transacciones que llevan a cabo los productores, intermediarios y
consumidores para llegar a ¡a fijación de precio de mercancía
Una vez analizado que es el mercado, entendamos el proceso de los mercados esto es el
estudio de mercado, la investigación del mercado y por ultimo el comparativo del mercado,
abundando el tema podemos decir lo siguiente:
El estudio de mercado es el procesamiento de datos con fines estadísticos para aplicaciones
mercadotecnias es decir toda aquella información que se genera para venta de productos o bien
servicios en ciertas zonas.
Por otra parte la investigación de mercados es mediante un análisis que se da en gustos y
preferencias de las personas es decir por que tiene un gusto determinado, y esto a la vez es
parte del estudio de mercado ya que se basa en cuestionarios para fines estadísticos.
El comparativo de mercado utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con
bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o
alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador
estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en
que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por
una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
4.7Información Cualitativa.
Cualitativas (inductivo) de lo particular a lo general, hay una realidad que descubrir utiliza
recolección de datos para descubrir o afirmar preguntas de investigación.
Este tipo de información es la base para el conocimiento del tipo de valores, ya que de aquí
parte aplicación para la información cualitativa, citando un ejemplo si la vivienda es de
determinado metros de frente será información cuantitativa y el factor será la información.
62
4.8Información Cuantitativa
Cuantitativas (deductivo) de lo general a lo particular, hay una realidad que conocer usa
recolección de datos con base en medición numérica y análisis estadístico para establecer
patrones de comportamiento.
En el avaluó inmobiliario se le da una aplicación de carácter de valores en los cuales se
procesan una serie de información tanto estadística y de datos numéricos en cualquiera de sus
enfoques para concluir con resultados de valores, con la finalidad de conocer el valor del
inmueble.
4.9Reporte de Visita
El reporte de la visita será acorde con el tipo de avaluó, haciendo una recopilación de lo que
tiene que contener un reporte podemos enunciar lo siguiente:
Fecha asignada a la visita
Fecha de visita
Fecha de entrega
Tipo de inmueble que se valúa
Propósito avalúo
Objeto Avaluó
Solicitante
Propietario
Dirección solicitante
Dirección inmueble
Clave catastral
Cuenta del agua
Características urbanas
índice de saturación
Tipo de población
Contaminación ambiental
Vías reacceso
Servicios públicos
Equipamiento urbano
63
Características del terreno
Descripción del inmueble
Calidad y clasificación de la construcción
Edad del inmueble
Tipos apreciados (identificados en su caso con matriz de puntos)
Grado de conservación
Calidad del proyecto
Nivel socioeconómico
Fuentes de la información (es necesario escrituras)
Topografía
Características panorámicas
Uso de suelo
Régimen de propiedad
Indivisos en su caso
Medidas y colindancias
Superficie terreno
Superficie construcción
Instalaciones especiales
Investigaciones de mercado
64
4.10 Conclusiones
Como hemos visto al analizar el proceso, si queremos que el producto terminado sea
de calidad, debemos cuidar que todos los pasos cumplan con la normatividad, que se
tenga una buena investigación, que los comparables sean semejantes y que los valores
usados sean los correspondientes al tipo de construcción que estamos valuando, para el
logro de lo anterior se requiere independientemente de seguir lo establecido que el
valuador haga uso de un buen criterio y que se tenga una disciplina de auto supervisión
independientemente de que se establezcan los puntos de control en el proceso que
aseguren que el resultado refleje la realidad.
La importancia de conocimiento y entendimiento pleno los valores es sin lugar a duda el inicio
para la obtención de los valores en términos de construcción.
Este capitulo esta relacionado circular 1118,1462, 1516 CNBV, Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garanti¿ado,manual de procedimientos y üneamientos DF, construcción y ventas de inmuebles editorial tillas, ingeniería de costos editorial alfa Omega
65
II ANÁLISIS
CAPITULO QUINTO
5 CONDCIONES PREVIAS PARA LA REVISION DEWS VALORES
5.1 Antecedentes
Para identificar un valor es necesario conocer una serie de factores que interviene en su
entorno, esto se da por investigaciones analíticas medidas y no en meras suposiciones.
A través del tiempo han sufrido muchas modificaciones los criterios valuatorios y consigo las
técnicas para la obtención de ellos, es entonces donde la valuación contemporánea exige
precisar los valores con investigaciones reales.
La zona metropolitana de la ciudad de México se puede ver como un mercado global o general
en materia de valuación de inmuebles por la gran cantidad que en ella existen, las tecnologías
y los procedimientos constructivos cambian los gustos dados por moda lo hacen y es en donde
la diversidad de inmuebles es extensa de ahí que haya tanta diversidad en estilo de inmuebles.
Para la revisión de los valores en el área metropolitana de la ciudad de México es necesario
analizar una serie de variables como lo son
• Niveles socioeconómicos
• Clase general del inmueble
• El mercado inmobiliario
La economía es el elemento fundamental en el accionar de los niveles socioeconómicos de una
población en el caso del área metropolitana de la ciudad de México donde definitivamente los
recursos son escasos para la producción de bienes y servicios por agentes propios de la
economía como lo es el mercado y la inflación, creando un entorno donde definitivamente se
hace una estructura poblacional en sus suelos que son habitados por los propios niveles
socioeconómicos, de sus habitantes por eso la importancia de comprender esta estructura.
Las tecnologías y los procedimientos constructivos cambian los gustos dados por moda lo
hacen y es en donde la diversidad de inmuebles es extensa de ahí que haya tanta diversidad en
estilo de inmuebles que generan la clase general del inmueble
El mercado habitacíonal lo determina por el nivel socioeconómico y la ubicación del inmueble
66
5.2 Entorno de la economía
Para conocer y entender la naturaleza de las condiciones previas para la obtención de los
valores es necesario abordar una serie de conocimientos propios de la economía y los
mercados para su óptima compresión.
La economía
Es la ciencia que se ocupa de la manera en que se administran unos recursos que son escasos,
con objeto de producir bienes y servicios, y distribuirlos para su consumo entre los miembros
de una sociedad.
La cual esta divida en macroeconomía y microeconomía.
Características de la economía
• Es una ciencia social que estudia el comportamiento humano y las consecuencias que
de dicho comportamiento se derivan para la sociedad.
• Estudia el comportamiento humano en relación con sus necesidades.
• Estudia la utilización de los recursos que son escasos. La escasez es relativa, ya que
los recursos son limitados porque los deseos humanos son prácticamente ilimitados y
crecientes. La escasez afecta tanto a las economías desarrolladas como a países del
tercer mundo, pues a pesar de que los recursos existentes son muchos, las necesidades
son siempre mayores, y es función de la Economía resolver cual va a ser el mejor uso
que se da a estos recursos.
• Estudia cómo se distribuyen y qué uso se da a estos recursos, esto da lugar al problema
de la elección.
67
La macroeconomía
La macroeconomía es la rama de la economía que estudia el comportamiento de agregados,
por oposición a la microeconomía, que estudia unidades individuales. Las variables que
usualmente estudia la macroeconomía son el nivel de renta nacional, el consumo, el ahorro, la
inversión, la inflación, el tipo de cambio, etc.
Estos elementos de los que se encarga la macroeconomía, están en realidad compuestas por
otros elementos individuales. Por ejemplo, la inversión nacional se forma por la inversión de
cada una de las empresas y del gobierno. Los índices de precios intentan reflejar la variación
del promedio de precios de toda la economía.
También se suele utilizar la palabra macroeconomía para referirse a la política
macroeconómica llevada a cabo en una economía en particular. Los objetivos de la política
macroeconómica suelen ser: -
• Elevar el nivel de producción
• Disminuir el desempleo
• Controlar la inflación
Para alcanzar estos objetivos, la política macroeconómica se basa en los siguientes instrumentos:
• Política Fiscal
• Política Monetaria
• Política Cambiaría
• Política de Ingresos
La microeconomía
La microeconomía es una rama de la economía, que se concentra en el estudio del
comportamiento de agentes individuales, por oposición a la macroeconomía, que estudia el
comportamiento de agregados. El objeto de estudio de la microeconomía es en general
individuos, familias y empresas. Se considera a la microeconomía como el estudio de la
asignación de recursos escasos entre finalidades alternativas.
Uno de los objetivos de la microeconomía es analizar los mecanismos que establecen los
precios relativos de los bienes y factores, así como los efectos de las diferentes instituciones en
variables claves como los precios de mercado, cantidades comerciadas y beneficios de las
68
empresas y de los consumidores. Las instituciones que analiza la microeconomía pueden ser
diferentes organizaciones de mercado (competencia perfecta, monopolio, otigopolio, etc.), los
efectos de los diferentes tipos de impuesto, etc.
Relación entre macroeconomía y microeconomía
Existe una estrecha relación entre la macroeconomía y la microeconomía. Se podría pensar,
que la macroeconomía parte de la microeconomía en el sentido que todos los agregados están
compuestos de unidades individuales, entonces, agregando comportamientos
macroeconómicos se podría llegar al comportamiento microeconómico. Sin embargo, esta
agregación suele no realizarse debido a que, por un lado, existe una gran cantidad de
elementos heterogéneos a agregar, y por el otro, debido a que el comportamiento de los
agregados no se obtiene de la suma de los comportamientos de las partes ("El todo no es la
suma de las partes").
Entonces, la macroeconomía realiza supuestos simplificadores y así evita la agregación de
elementos individuales. Por ejemplo, se suele considerar una función de utilidad de la sociedad
como un todo, ya que las funciones de utilidad usualmente son ordinales y es teóricamente
imposible agregar este tipo de funciones. Otro ejemplo es considerar una función consumo
agregado del tipo C=a+b*Y, sin tener en cuenta cuál es el consumo individual. Sin embargo,
en los últimos tiempos, hay una tendencia a incorporar elementos microeconómicos dentro de
los elementos macroeconómicos. Este ejercicio suele requerir de la elección cuidadosa de los
supuestos en los que se basa el modelo, pero, según algunos economistas, le otorgan una
mayor consistencia lógica al modelo.
Inflación
Es el aumento sostenido y generalizado del nivel de precios de bienes y servicios. Se define
también como la caída en el valor de mercado o del poder adquisitivo de una moneda en una
economía en particular, lo que se diferencia de la devaluación, dado que esta última se refiere
a la caída en el valor de la moneda de un país en relación a otra moneda cotizada en los
mercados internacionales, como el dólar estadounidense, el euro o el yen.
69
Producto interno bruto
El producto interno bruto o producto interior bruto (PIB) es el valor total de la producción
corriente de bienes y servicios finales dentro del territorio nacional durante un período de
tiempo determinado, que generalmente es un trimestre o un año. Menos frecuentemente
llamado también producto bruto intemo (PBI).
Medida del valor de todos los bienes y servicios finales producidos en una economía durante
un determinado período que puede ser trimestral o anual. El PIB puede ser clasificado como
nominal o real. En el primero, los bienes y servicios finales son valuados a los precios vigentes
durante el período en cuestión, mientras que en el segundo los bines y servicios finales se
valúan a los precios vigentes en un año base.
índice nacional de precios al consumidor
El índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) es un indicador económico de gran
importancia, cuya finalidad es la de medir a través del tiempo la variación de los precios de
una canasta de bienes y servicios representativa del consumo de los hogares.
El INPC es el instrumento estadístico por medio del cual se mide el fenómeno económico que
se conoce como inflación.
Asi, el INPC es a la inflación lo mismo que el termómetro es a la temperatura, el barómetro a
la presión atmosférica o el velocímetro a la velocidad.
Medir la inflación es un reto técnico complejo por las siguientes razones:
• Por el número tan grande de precios que existe en una economía moderna;
• Por la necesidad de tener una cobertura lo más amplia posible de los gastos que
realizan los agentes económicos;
• Porque los bienes y servicios se expenden a todo lo largo y ancho del territorio
nacional; y
• Porque los precios no cambian simultáneamente, ni avanzan todo el tiempo a la misma
velocidad.
70
En razón de que es imposible cotizar la totalidad de los precios de los bienes y servicios que se
consumen, la construcción del INPC y sus cálculos se realizan con base en procedimientos
muéstrales.
Mercado
Entendemos por mercado e! lugar en que asisten las fuerzas de la oferta y la demanda para
realizar las transacción de bienes y servicios a un determinado precio.
Comprende todas las personas, hogares, empresas e instituciones que tiene necesidades a ser
satisfechas con los productos de los oferentes. Son mercados reales los que consumen estos
productos y mercados potenciales los que no consumiéndolos aún, podrían hacerlo en el
presente inmediato o en el futuro.
Se pueden identificar y definir los mercados en función de los segmentos que los conforman
esto es, los grupos específicos compuestos por entes con características homogéneas.
El mercado está en todas partes donde quiera que las personas cambien bienes o servicios por
dinero. En un sentido económico general, mercado es un grupo de compradores y vendedores
que están en un contacto lo suficientemente próximo para las transacciones entre cualquier par
de ellos, afecte las condiciones de compra o de venta de los demás.
Demanda
Es la cantidad de bienes y servicios(o factores) que un comprador puede adquirir y desea
hacerlo en un periodo de tiempo dado y a diferentes precios , suponiendo que otras cosas ,
tales como el ingreso del comprador, la publicidad y los precios de otros bienes , la
permanecen constantes.
Factores que intervienen
• Precio del bien propio
• Renta de los consumidores
• Precios de bienes relacionados
• Gustos y preferencias de los consumidores
71
Oferta
Es la cantidad de bienes y servicios o factores que un vendedor puede ofrecer y desea
hacerlo , en un periodo dado de tiempo y a diferentes precios , suponiendo que otras
cosas , tales como la tecnología , la disponibilidad de recursos , los precios de las
materias primas y la regulación deí estado, permanecer constantes.
Factores que intervienen
• Precio del bien propio
• Precio de factores de productividad
• Precio de materia prima
• Precio de otros bienes
• Tecnología existente
5.3 Niveles socioeconómicos
Dentro de una universalidad de clasificar los niveles socioeconómicos en el área metropolitana
de la ciudad de México podemos decir que el objetivo es identificar las situaciones
prevalecientes ante una población activa marcada por su calidad de vida, dada por poder
adquisitivo con la que cuenta los individuos para el y el bienestar de su familia.
El concepto de calidad de vida interaccionan tres aspectos principales que son.
• Potencial económico: Refleja do en el ingreso de los individuos.
• Estilo de vida: Siendo los hábitos del individuo como lo son su cultura, educación y
preferencias así como gustos por las cosas.
• Nivel de vida: Representado por los gastos en un periodo determinado de igual
manera es una función de los ingresos presentes.
La clasificación de los niveles socioeconómicos están distribuidos de la siguiente manera:
• Nivel alto: Viven con holgura y lujo, no careciendo de nada material
• Nivel medio: tienen cubiertas necesidades básicas e incluso disfrutan de muchos
satdifactores en el hogar cuentan con algunos artículos de Lugo
• Nivel bajo: tienen cubiertas necesidades bajas del hogar, pero con limitaciones.
72
• Nivel popular: Carecen de mucho de los satisfactores básicos, su calidad de vida es
pésima por ser su poder adquisitivo bajo.
La calidad de vida que es el factor fundamental para la clasificación socioeconómica de la
población y regida esta por el poder adquisitivo de los individuos, considera las condiciones de
vida que establecen a partir de la vivienda denominada para un individuo el hogar.
Los criterios de clasificación serán los siguientes:
1 Ubicación del hogar:
1.1 Ubicación del hogar
1.2 El contexto
2 Las características de hogar:
2.1 Extensión del hogar
2.2 Estructura del hogar
2.3 Tipo de construcción
2.4 Infraestructura de los servicios del hogar
73
LA CLASIFICACIÓN » * DE LOS NIVELES SOCIOECONÓMICOS
La clasificación socioeconómica se integra de cuatro
divisiones básicas. De ellas se desprenden ocho
subdivisiones
NIVELES
ALTO
74
CRITERIOS DÉ CLASIFICACIÓN ""SjMBMfr
CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LOS
NIVELES Y SUBNIVELES SOCIOECONÓMICOS URBANOS,
norteé 1.1 UBICACIÓN DEL
HOGAR
TIPO DE TIPO DE ZONA i SERVICIOS
lá t tCONUXTO
f í íC IU ' . IVA i "•i'.ir, ii'iiLi.rk'
V [¡rñfiiP.'G
. '..-•.^•¡rs-in,a
,. , . . . . , • A i u n i n r a d o E^.üi-.r-. A i
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• • .!• -r i- .s -ri-~i ! A!umbi'.""ir|o
F i- . i l [!••;•. A I .
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I ¡•••hi1 'M '• ' H •>• n i ¿.-i'.¡-i!'.
• '•.,., IHtiílí M/l H-.ívn '".• ii I Í I
TIPODECAUE! BANQUETAS I VIALIDAD
Ai> hus L '.-rr
i • irneiti'n i b u e n t;-;ti.n"lG ni - i ' j i r t i fQra i
INSTALACIÓN; ES DE LLtI V
i TELEFONO
O c u N o . |
An-" riü..'." t."1! i Sin I:¡|I"-'S \íiole>¡
i"!i i ' i ' i i i e lo i íR ; i K;I i lirv;
VEGETACIÓN
£t"i("ií.i-: r'u'.iy
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Anchois v i ; i n
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Irroquluí Ü Í ; ; A l f i . i vü ' íac io í l
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E-.í!F-oh.'i. y t'í...|injn>n\.:. po r HÍ>-:.
•,ir> rleli[-,.vi-ii i l n d * > . > a i \<kileji¡ V
o . HÍ.-! teres
| 7fjii<"j''
'vbr*-.-• I v¡:t " " " ' i - ' - i - ••
Vií lD'm , r;ir;;,,.i|,v ¡..;.¡ ;
¡("lO'Tllt ii J' 'k>"l!
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;-in d e l i n c a i
¡ A n a y - í i g í i g :
No h a y I P'.'Ffij&s
! i j iarn |Mi"'lgs • •-.•ii'ilff.'í y p r e c a t i g : e
¡!i-;QIÍ!í;'i¡'!. ; •;l"n"ih" I.ÍÍ
; , !:.---i'-ii.v
75
CRITERtááOfe CLASIfICACION
CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS DE LOS
NIVELES Y SUBNIVELES SOCIOECONÓMICOS URBANOS,
H M u : 2.1 LA EXTENSION DEl Saeta! HOGAR 2.2 ESTRUCTURA DEL HOGAR.
(mGl< HtJí iAf l : mEjiyidLjj en «j c i f t i r tm yum to la
p ren ic i l i a ] ; ; ( í i i m t i ú i - i i f t i . ¡ h t tuní NlUtlOE
Punción
i F . i f m f , , | - / l . r . n - i i i i . j - . i - ,
¡E i tq t l imaror* k ^ l o d * * ^ ' > l - í * M * H M t i j t r i d i ' i i - i " , ! . . n t í l í i l í j ( f í i * a t
' tlSp-Jlfc'.-ÜS
l l N . I . ^ i \ .1.1. í.
[•_•••.'. I.'.T-.I i : M i n ' j ü " ! ¡ J-/III . i n i t . i IJILHM-¿I:I i ^ ÍIÍI~H~JI [• "= -, NI" I l"n iy
-Mil i ¡] -\r i F lu u í J
( I •• : - .-- 'O- 'I I, .!•
M.i i t ' l l •!' 11- • . . ¡ i ' ü i ^ l i ' i y
i ' * l " J , ' ] . - - i , ¡
iv ; I I - . ' - ' i ,
i r r i " i ' i - , d - ] ' • ¡ M i i | i i | - j | , i [ l l ^ h ' l v ¡ Í J O I H F V , ti < h u y ¡ 11< •''-"<•,' I N u l n . y
; , r ; . - ^ ' . , l - - l L i H " I I . . ."¡í ; . J : • •• I . • • „'?••• i *'-• ' "
76
CRITERIOS OE CLASIFICACIÓN
CUADRO RESUMEN DE LAS CARACTERÍSTICAS D i LOS
NIVELES Y SUBNIVELES lO^IOICON^WCOSURJANOS.
MCAS€ARACTIRÍST|CAS Oil HOGAR
2.3 WO DE CONSTRUCCIÓN
Techos Paredes Pisos
¡Todos f ' T i recubth rnirrntins de lujo
Mayoría recubrí- rnlentos. de- lujo
i o. claíi? recubrí píenlos ITH/IOS j Lujo y no
lup)
1 a. ckiic- tecubrl- mienios '-¡11 lujo
la . r iase teminados i.-" disiden-sablf?'-.
I a. y 2a. clase terminados indispensables
2o. ~!a:e tet minados piovtlon^Jl-ss
3a. c\a%e sin te-rrnlnados Drovisigrsülej
-1a, close sin ningún leí E ninoao. precarios
2,4. LA INFRA-ESIRUCHIRA 0E1OS SERVICIOS BÁSICOS DEl HOGARÍ*)
Agua dentro del hogar
May a la
No hoy
Energía eléctrica
SI
SI
SI
SI
SI
Mayoría
77
5.4 Clase general del inmueble
La sociedad hipotecaria federal a través de las reglas de carácter general que establecen la
metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda da
una clasificación para la clase general del inmueble siendo esta:
• Mínima: Vivienda de características precarias a económicas, construida sin proyecto
calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional,
catalogada dentro de este apartado además, por no contar con la infraestructura
adecuada.
• Económica: Se trata de construcciones de uso habitacionai económico, construidas sin
proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos, cuenta
generalmente con Infraestructura parcial.
• Interés social: Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta
con un proyecto e Infraestructura adecuados.
• Medio: Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios
diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados
irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura adecuada.
• Semilujo: Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina,
baño. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a
calidad y con la Infraestructura adecuada.
• Residencial: Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina,
baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la
definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y
tratamiento especial a la seguridad del lugar.
• Residencial plus: Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras,
cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de
fiestas. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo y uniformes en
cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del
lugar.
78
5.5 Mercado inmobiliario
Uno de los objetivos perseguidos en esa investigación es conocer la estructura del mercado
inmobiliario la zona metropolitana de la ciudad de México, es decir, identificar los diferentes
submercados que integran al mercado de vivienda de la ciudad.
La idea de estructura fue desarrollada en principio por Grigsby (1963) quien considera que el
mercado inmobiliario está constituido por un conjunto de submercados que se relacionan e
interactúan entre sí.
La determinación y análisis a través de los submercados nos permite solucionar el problema de
la débil representatividad de la muestra por estratos, sin sacrificar la inquietud de conocer el
comportamiento de los diferentes segmentos del mercado, al estudiar cada submercado como
caso de estudio y no como muestra.
En nuestro caso hemos adoptado el enfoque estructural del mercado, lo que significa que
consideramos a éste como la agregación de múltiples submercados. Es necesario recordar que
un submercado está definido por el concepto de sustttubilidad. Los inmuebles son sustituibles
cuando compiten entre sí como alternativas para los demandantes (Gribsby, 1963:34).
De esta manera, cuando los inmuebles se relacionan entre sí a través de la competencia
constituyen un submercado, es decir, es el conjunto de inmuebles que el comprador puede
considerar antes de realizar su compra: dos viviendas serán sustituibles si ofrecen a un
posible comprador un paquete de beneficios equivalente o comparable, en cambio si las
viviendas tienen grandes diferencias entre si y el paquete de beneficios ofrecidos no es
equivalente lo que seguramente implicará diferencias significativas en precios-esas viviendas
no son sustituibles
La primera forma de dividir al mercado es por la naturaleza de los inmuebles. La competencia
entre oficina, viviendas, naves industriales, locales comerciales, etcétera, es muy débil. Lo que
significa que son poco sustituibles y constituyen submercados distintos. Sin embargo, al
interior de cada uno de ellos la delimitación de submercados no es sencilla, de hecho no
existen límites claros.
79
Podemos hacer una clasificación de la siguiente manera:
• Central Alta, medio, medio baja, medio alta
• Periférica Alto, bajo, medio, medio alto, medio bajo
• Expansión Baja, medio, medio bajo
El nivel socioeconómico en México esta compuesto por alta, media alta, media, media baja y
baja de los cuales se describen de la siguiente manera:
• Alta: Viven con todas las comodidades
• Media alta: Viven holgadamente
• Media: Viven con los mas elemental
• Media baja: Viven con algunas carencias
• Baja: Viven con total carencia
Este capitulo esta referenciado en criterios calcificación sigma niveles sociecanomicos, el mercado habitacionai de la ciudad de México py v editores, Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédilo garantizado
80
Ill RESULTADOS
CAPITULO SEXTO
6 PROPUESTAS DE ESQUEMAS Y PROCEDIMIENTOS DE REVISIÓN
6.1 Base de datos
De una base de información de mas de 4000 inmuebles valuados en el año 2006, hicimos una
primera selección de los destinados a la vivienda, lo cual nos arrojo un universo de 2350 casos
los cuales tomamos para nuestro ejercicio proporcionándonos una base conteniendo, la
siguiente información: ubicación del inmueble, colonia, población o delegación, entidad
federativa, tipo de zona ya sea céntrica, de expansión, mixta, intermedia o periférica, tipo de
bien ya sea casa habitación, casa en condominio, departamento en condominio, y con los
siguientes datos numéricos, numero de niveles, área de terreno, valor unitario de terreno, área
construida, valor de reposición nuevo por m2, valor de reposición neto por m2, valor de las
construcciones, y valor comercial concluido además de esta información procedimos a
clasificarla de acuerdo con:
• Niveles socioeconómicos
• Clase general del inmueble
• Mercado inmobiliario
Todo esto con la finalidad de crear una base de datos objetivos ligados a una información
cualitativa para cada inmueble que nos permita crear un procedimiento práctico y bien
definido para cumplir con el propósito de establecer parámetros de valores.
6.2 Clasificación para la interpretación de la revisión de los avalúos
El contar con una base en Excel de información como ya comentamos nos permite poder ir
Creando una serie de clasificaciones prácticas para dar a conocer una serie de resultados en el
entorno de los avalúos habitacionales en el arrea metropolitana de la ciudad de México
tomando como premisas fundamentales las siguientes clasificaciones:
• Clasificación SHF
• Clasificación por delegaciones y colonias DF
• Clasificación por municipios y colonias EDO MEX
81
• Clasificación por submercados
• Clasificación por interés social
6.3 Interpretación para la revisión de avalúos
Dentro de la revisión se pueden dar una serie de interpretaciones que permite el
establecimiento de una guía práctica para la revisión de avalúos habitacionales para crédito
garantizado a la vivienda, en el área metropolitana de la ciudad de México basada en índices y
estadística de valores a las que a continuación se mencionan:
Clasificación SHF
El monto de crédito para las viviendas lo constituye el poder adquisitivo de una persona y el
deseo por obtener cierta vivienda, los individuos viven a acorde a los niveles socioeconómicos,
esto esta relacionado con la clase general del inmueble donde se nota en esta clasificación el
rango de valores donde también va ligado el área de construcción y de terreno según sea el
caso mostrando un comportamiento lógico, para los diferentes tipos.
Clasificación por delegaciones y colonias DF
En esta clasificación podemos observar que por delegación el comportamiento es heterogéneo
en cuanto a valores de construcciones y valores unitarios de terrenos debido a los diferentes
niveles socioeconómicos que se encuentran en la misma.
Dentro de una misma delegación encontramos más uniformidad en valores a nivel colonia, lo
que nos permite ver la correlación existente y darnos una referencia adecuada.
El valor de reposición nuevo por colonia promedio también muestra que la calidad de
construcciones va ligada al valor de las mismas y se correlaciona en el valor de metro
cuadrado de los terrenos, así mismo con las superficies de construcción
Clasificación por municipios y colonias EDO MEX
En este caso el comportamiento de municipios se puede observar que es mas uniforme si lo
comparamos con las delegaciones del DF. Así mismo observamos que en gran numero
corresponden a de creación de nuevas colonias donde notamos claramente manchas urbanas
con valores similares en terreno y construcciones, de este mismo modo se observa algunas
zonas de colonias mas antiguas donde los valores de terrenos son mas altos incluso en relación
con las de nueva creación esto es debido a las plusvalía y al tipo de zona.
82
Clasificación por submercados
En esta forma de clasificar la vivienda encontramos un comportamiento de acuerdo a como se
ha ido conformando la ciudad en el tiempo y dando origen a diversos niveles socioeconómicos
propiciados por la economía en constante cambio y evolución notamos en esta clasificación
que los terreno en la área metropolitana de la ciudad de México delimitan las clases sociales
dando consigo zonas denominadas submercados donde se nota los valores son congruentes en
estos, de igual manera demuestra los niveles socioeconómicos y su habitat en cuanto las áreas
de terreno y construcción son acordes a estos extractos sociales
Clasificación por interés social
La falta de disponibilidad efectiva de dinero a niveles socioeconómicos de clases medias hace
que los individuos tengan la necesidad de pedir un crédito para la obtención de una vivienda
denominada de interés social notándose en esta clasificación la uniformidad de valores en
cuanto las delegaciones y municipios esto se debe por la disponibilidad de tierra existente para
construir y la cercanía o lejanía con el centro de la ciudad de México, a que podemos observar
en esta clasificación una diversidad de valores de terrenos y construcciones tratándose según
sea su caso en delegaciones o municipios
83
CLASIFICACIÓN SHF
Promedio E
Promedio IS
Promedio M
Promedio R
Promedio RP
Promedio S
Promedio gener
$ 334 540.26
$ 272 550,92
$ 812 647 24
$ 2 753 838,60
$ 9 049.680,00
$ 2.267 571 43
$ 322 986 79
$
$
$
$
$
$
$
1 888,73
1.173,05
3 327,78
5 700,00
14 433,00
4 489,66
1 306,45
64,27 $
48 30 $
115 85 $
235,78 $
459 71 $
233 82 $
52,76 $
3 786 84
3 494,29
5.020 23
7 000 00
11 600 00
6 657,14
3 587.36
$
$
4
4
$
$
$
2 883 27
3 438,28
4 294.54
5 490,56
8 677,04
5 572,16
3 487 41
$
$
$
$
$
$
$
177 701,22
164 661.10
474 200,19
1 324 990 24
4 381 638,11
1 214 653 82
19081703
CLASIFICACIÓN SHF
-VALOR COMERCIAL CONCLUIDO
M2 VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO
M2 VALOR DE TERRENO
M2 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
M2 AREA CONSTRUIDA
•VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
UJ
O _i
< >
10.000.000
1.000.000
100.000
10.000
1.000
100
10 Promedio E Promedio IS Promedio M Promedio R
TIPOS VIVIENDA
Promedio RP Promedio S Promedio general
CLASIFICACIÓN POR DELEGACIÓN Y COLONIAS DEL DF.
UBICACIÓN DEL INMUEBLE í Q
V 1 <~- - *--, J ¿I - - .
Col A l f O M S ^ l l l l
Col C H METROPOUTntluTARANGO
Col SAN PEDRO DE LOS PINOS
Col TIZAPAN SAN ÁNGEL
Delegación ALVARO OBREGON Col. DEL VALLE
Col. DEL VALLE SUR
Col. LETRAN VALLE
CaL NARVASTE
Col. SAN PEDRO DE LOS PIMOS
Delegación BENITO JUAREZ
W VALOR "* U- COMERCIAL -i CONCLUIDO
3 48000006 $ $ $ $ 5 3 $ $ % 5
Delegación CUAJLMALPA DE MORE) S Col. JESÚS DEL MONTE
Col. CENTRO
Col. OBRERA
Delegación CUAUHTEMOC Cal SANTA HARÍA LA RIBERA
Col. RESIDENCIAL IACATENCO
Delegación GUSTAVO A. MADERO Col. SAN PEDRO ZACATENCO
Col. CUCHILLA GABRIEL RAMOS MILLAN
Delegación IZTACALCO Col. GABRIEL RAMOS MILLAN
Col. CU . EJERCITO DE ORIENTE ZARAGOZA
Col. CU . POPULAR ERMITA ZARAGOZA
$ 3 3 s $ $ 5 5 $ S 3 $ $
Cal fRACCIONAMIENrOLQMASESTRELLA2da.SECC $
Col. LOMAS ESTRELLA
Col . LOMAS ESTRELLA 2da. SECCIÓN
Col. LI.H. ERMITA 2APAGOZA
Delegación IZTAPALAPA Cal. U-H. IGNACIO ZARAGOZA
Col. EOSQUE DE CHAPUUEPEC
Col LOMAS DE CHAPULTEPEC
Col . PENSIL
Delegación MIGUEL HIDALGO Col. SAN MIGUEL CHAPULTEPEC
Delegación TLA LP AN Col. HEROES DEPADIERNA
Col JARDÍN BAL8UENA
$ $ 3 $ 3 $ $ $ 5 $ S $ $
Delegación VENUSTIANO CARRA N I $ Col. U. JARDÍN BALBUENA
Col. JARDINES DEL SUS
Col. LA NORIA
Col. PUEBLO DE SANTA MARÍA TEPEPAN
Delegación XOC HI MILCO Col. SAN MARCOS
Delegación general
$ 3 3 3 s % s
403 00000 621.000,00
7.615.700,00 2.849.233,33 1.210.218,75
400.000,00 681.000,00 937.000,00
1.818.425,00 1.226.320,59
512.000,00 512.000,00 652.188,33 288.400,00
457.732,15 510.390,60
2.200.000,00 2.295.000,00 2.342.500,00
882.000,00 594.666,67 451.000,00 390.000,00 490.000,00
1.442.000.00 487.000,00
1.300.666,67 313.500,00 731.727,27 355.500,00
12.921.500,00 4.174.000.00
398.000,00 6.187.400,00
522.000,00 3.320.000,00 3.320.000,00
330.166.67 368.714,29 300.000,00
2.187.000,00 1.810.000,00 2.227.000,00 1.676.250,00
481.000.00 1.457.375,94
ÍA'2V¿LOR M2VREA .•UNITARIO DE CONSTRUÍ
: 1
3 3 í 5 $ $ $ 3 3 S S $ $ 3 $ 5 $ s $ $ s $ 3 $ $ $ $ $ 5 3 3 $ $ $ 3 $ $ $ S i 3 3 $ S $ $
ERRENO
4 75000 3 70000 3.500,00 6.100,00 4.816,67 8.955,68
13.406,32 6.583.84 7.100,00 7.241,66 8.347,19 2.900,00 2.900,00 6.966,57 4.672,24 5.066,78 4.321,43 4.328,34 4.729,45 4.930,00 4,289,82 3.929,94 3.750,00 1.900,00 1.900,00 4.200,00 5.100,00 4.524,84 1.734,33
3.158,47 2.300,00
23.982,50 12.000,00 4.900,00
14.753,00 8.900.00 3.000,00 3.000,00 4.683,33 4.614,29 4.200,00 4.270,34 4.400,00 4.279,21 4.112.39 3.500,00 5.936,20
DA
' « 2 V A C O ^ f * g ^ g ^ A £ ¿ R ^ L A S UNITARIO DE S i , £ CONSTfiUCCION REPOSICIÓN
5814 $ 54 73 3 58,24 $
519,37 í 211,33 S 117,34 $ 31,50 3 80,90 í 96,27 $
145,80 $ 113,12 S 59,52 5 59,52 3 73,9! $ 50,79 $ 67,39 S 80,08 $
201,26 3 278,75 $ 317,50 5 185,18 $ 114,06 S 78,51 í 86,70 $
128,00 $ 168,00 $ 42,00 3
139,17 $ 68,00 3
100,40 S 63,11 $
486.65 3 286,50 $ 47,77 3
269,94 S 42,12 $
307.31 S 307,31 3 51,19 $ 52.38 $ 59,53 $
208,00 $ 176.46 $ 200,70 $ 161,63 $ 61,35 ¿
126.61 5
6000 00 4 90000 8.200,00 6.500,00 6.350,00 7.568,75 6.500.00 5.900,00 5.650,00 7.375,00 7.023,53 4.800,00 4.800,00 5.033,33 4.180,00
4.446,15 4.360,00 8.500.00 5.633,33 4.200,00 3.800,00 4.133,33 4.300,00 4.100,00 3.900,00 5.800,00 5.300,00 6.100,00 3.400,00 4.790,91 4.250.00
15.500.00 14,000,00 5.800,00
11.720,00 7.800,00 9.000,00 9.000,00 5.300,00 5.228,57 4.800,00 6.200,00 5.360,00 6.500,00 5.790,00 5.100,00 6.017,50
$ 3 $ $ 5 $ 3 3 $ $ 5 S 3 3 $ $ 3 5 5 3 3 3 5 $ $ $ 3 3 $ 5 $ 3 3 3 $ $ S 3 3 $ 3 3 3 $ S $ $
.ONES
4 526 57 4 312 00 7.872,00 3.539,59 4.7)9,39 5.966.09 5.895,76 4.190,52 5.025,75 6.260,23 5.760,78 3.744,00 3.744,00 4.699,76 3.045,20
3.484,79 3.195,40 8.500.00 4.402,53 2.353,80 2,585,62 2.790,60 2.893,09 3.321,00 2.730,00 4.234,00 4.346.00 4.752,60 2.192,00 3.650,74 3.442.67
13.323,00 9.660,00 5.800,00 9.840,80 7.098,00 8.910,00 8.910,00 3.671,67 3.558,57 2.680,00 3738,69 4.448,80 5.888,93 4.462,61 3.774,00
4.730,11
3 $ $ 3 $ 3 $ $ 3 3 5 $ 3 $ 3 5 $ 3 5 $ $ S $ 3 3 3 í $ 3 $ 5 $ $ $ S 3 S $ $ s 3 3 3 $ S 3 $
ES
281 272 68 235 995 /e 458.465,28
1.838.357,40 822.286,87 720.340,77 185.716,56 339.013,40 469.317,27 818.656,30 645.296,07 222.842,88 222.842,88 369.855,50 152.670,43
239.758,42 248.788,15
1.710.710,00 1.056.058,33
728.732,50 478.805,12 299.908.S1 210.460,21 287.930,70 349,440,00 711.312,00 182.532,00 680.859,46 160.032,00
393.486,88 217.249,29
7.731.942.87 2.767,590,00
277.066,00 3.761.501,90
298.967,76 2.738.132,10 2.738.132,10
189.158,18 186.627,93 171.446,40 777.648,00 785.035,25
1.181.909,25 744.031.85 231.534,90
743.952,71
CLASIFICACIÓN POR DELEGACIONES Y COLONIAS DF
• VALOR COMERCIAL CONCLUIDO
M2 VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN
M2 VALOR UNITARIO DE TERRENO
M2 VALOR MEDIO DE LAS CONSTRUCCIONES
M2 AREA CONSTRUIDA
-VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
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DELEGACIONES Y COLONIAS
ClASíFICACION MUNICIPIOS Y COLONIAS ESTADO DE MEXICO
¡M¡É¿¿?óíÑxS¿iÍ¡¡¡C " ¡*'A.L°fCOMHie<AL-' ¿ fof/tOiDt,
L * t J i u u ¿ u t I E P L - ' P A N
MAGALLANES II
PEAL Of VALLÉ
PEAL DEL VALLE
SAN MIGUEL T O J O l C l N G O
Mur -C ¿ C O L M A N
CULTURAS DE MÉK C O
GUADALUPANA 2da SECjClQ
rUARlA ISABEL
RANCHO VILDE
SAN PABLO ATLAZALPAN M u n i c CHALCO
R A N C H O O Í C O S T I T L A N I I
PEAL DE COSTITLAN
PEAL DE COSTlTLAH |
í i fAL DE COSTITLAW II
SANTA POSA
M i m e CHICOLOAP4H
6OH1 I0 SAN VICENTE
SAN VICENTE CABECERA UUh-
CH lCOLOAPANDE JUÁREZ
M u n l c CUAUIITLAN
CUMBPIA
ADOLFO LOPEZ MATEOS
ARCOS DEL ALBA
BELLAVISTA
BOSQUE DE LA HACIENDA
BOSQUES DE LA HACIENDA
BOSQUES DE LA HACIENDA SE
BOSQUES DEL ALBA
C H COf f iP fJ IA 5AJJ MIGUEL
C H CUAUTITLAIJ IZCAELl
C H CUAUT TLAN IZCALH ZOí
C H CUAUTITÍAN IZCALLl Z O ' C H GENERALÍSIMO JOSE M A
C U C O P P A D l A i V
CCENl t fO URBANO ANTES ÍPJ
COFRADÍA £>E SAN MIGUEL II
COFRADÍA III
COL NA5 DEL LAGO
CONSORCIO 1NE QNAV T n Q Í
CUAIJEHLAN IZCALLI
CUAUTITLAN IZCALLI ZONA C l
CUAUÜTLAN IZCALLI ZUNA Ni
CUAUTITLAN IZCALL ZONA 51.
CUMBRIA
ENSUEÑOS
f P A C C BOSQUES DPLAlQA
FRACC TEF'ALCAPA
FRACCIONAMIENTO BOSQUE
FRACCIÓN A M F N T O C U A U T I T
FRACC10NAM 1 N I O CUA.UT1T
FFACCION AMIENTO LA QU£&
FRACCIÓN AMIENTO PRESIDEr
FRACCIONAMIENTO RANCHt
FRACCIONAMIENTO SAN AIJT
FPACC IONAMIENTOVAL1.É £S
O E N E R A L I S F M O JOSE MARJA >
INFONAVlT TEPALCAPA
NfONAVIT ZONA NORTE
JOÍAS DÉ OUALJTlTLAW
LAPA i rAA
LOMAS DE SAN TRANC1SCO TI
LUIS ECHEVERRÍA ALVAREZ
MIRADOR O í SANTA P O S A
RESIDE N t . AL BOSQUES DEL U
SAN ANTONIO
S A N l G U t L 1 U ETAPA
SAN JOSÉ BUENAVISTA
SECIOP 1 49
TEPALCAPA
U H ADOLFO LOPEZ M A l f O S
U H C U A U Í I T L A N I Z C A L L I z c *
ü H CUAUTITLAN IZCALLI ZQI
U H GENERALÍSIMO JOSE M A
U H MISIONES II
VALLE DE LA HACIENDA 5ECC
M u n l t CUAUTITLAN I I C A L J
VALLE ESMERALDA
C H C U I D A D CUATRO V J E N T Í
C H LOSJIFEOES
C U SAN BUENAVENTURA
C U SAN BUENAVENTURA SEC
CUATRO V| EN IOS
IZCALLI
JESUS MAR A
LAHEPA
SAN F f lANOSCO ACUAUILA
SANTA BAP&ARA 1
SANTA BARBARA DTAPAIJICA
Munfc IXTAP4LUCA
VALLE VEPDE
M u r k I A P A F
VALLE DE LOS PINOS
Uun fc HAUCALPAN DE JUAPt 1
HACIENDA DE E C N E G A K A Y
A G U A AZUL GPUP A SUEP 4
AMPLIACIÓN JOSÉ VICENTE V
ATLACUMULCO
BOSQUES DE A P A G Ó N
DEL SOL
FPACC PLAZAS OE APAÍJON
F P A C C I O N A M E N Í O P l A i A S l JUAREZ PANTITLAN
LA PÍRLA
LAS ARMAS 3ro EfAPA
LAS PLAZAS DE ARAGÓN
METROPOLITANA 2-¡u SECC1Í
REFORMA SECC LA PERLA
350 21848
304 6 ' 5 i f l
239 n i i i
241 373 90
356 000 O)
261 523 60
552 O d d
454 O d d
440 O d d
302 325 33
436 O d d
204 ICO 26 2243&3S9
363 250 00 343 28537
323,376 24
303-KÜOQ
3 1 6 4 8 8 1 9
173 6S2 24
212219 4-1
2 0 3 7 1 7 * 1
861 d O O O
Bal 0 0 0 0 0
2 I0CO0O0
233100,00
443 106 00
352 OOOflO
2 4 5 0 0 0 0 0
267 0 0 0 0 0
277 000O0
3 2 3 3 0 0 0 0
311 000O0
241 225 d
261 500.00
2 9 0 O d d
431 0 0 0 0 0
290000 d
370 0 0 0 0 0
4 JO 0 0 0 0 0
427.675 00
402 300 00
2 * 5 3 d d
279 O d d
2A0-63A 20
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VALORES
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. EX EJIDOS DE TEPEXPAN
Munic. ACOLMAN
. SAN PABLO ATLAZALPAN
. REAL DE COSTITLAN II
. CHICOLOAPAN DE JUAREZ
BELLAVISTA
. CH . COFRADÍA SAN MIGUEL
. C U . COFRADÍA IV
CONSORCIO INFONAVIT NORTE
. CUMBRIA
. FRACCIONAMIENTO CUAUTITLAN IZCALLI ATLANTA
. FRACCIONAMIENTO SAN ANTONIO
. JOYAS DE CUAUTITLAN
. RESIDENCIAL BOSQUES DEL LAGO
.TEPALCAPA
. U.H. MISIONES II
. C H LOS HEROES
.JESUS MARIA
Munic. IXTAPALUCA
. HACIENDA DE EC H EGA RAY
.DEL SOL
. LAS ARMAS 3ra ETAPA
FRACCIONAMIENTO OJO DE AGUA
. LOS HEROES
Munic TECAMAC
Munic. TEPOZOTLAN
Munic. TEXCOCO
. DARÍO MARTINEZ 2da. SECCIÓN
. TLALPIZAHUAC
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8.415,01 3 654,21 5.466,84 3 101.64 2.241,97 4.105,32 3.448.97 3.539.59 3 379,65 4 591,48 5.114,65 3.568.30 3 487,58
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1 031 154,05 526.554,85 190506,93
CENTRAL ALTO CENTRAL MEDIO CENTRAL MEDIO ALTO CENTRAL MEDIO BAJO EXPANSION BAJO EXPANSIÓN MEDIO EXPANSION MEDIO SAJO PERIFÉRICO ALTO PERIFÉRICO BAJO ORIENTE PERIFÉRICO MEDIO PERIFÉRICO MEDIO ALTO PERIFÉRICO MEDIO BAJO general
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1.115058.33 567.809,29 483 250,00 603 212,71 265 461,67
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1 194.678.07 1.876.125.00
795 050,00 322 990,32
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12.501,16 4.750,95 8 188,07 2.Í22.09 1 091,69 1.043,36 1,171,87 6,100,00 1,001,15 4 529,67 4 165,51 1 697,02 1,306.35
222 32 63.77 102 01 103,14 116,70 91,04 45,89 519,37 59,75 135.72 186,11 146,62 52,76
VALORES
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CENTRAL ALTO
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CENTRAL MEDIO ALTO
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EXPANSION MEDIO BAJO
PERIFÉRICO ALTO
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IV CONCLUSIONES
• La buena interpretación de las leyes, códigos y manuales son sin lugar a duda el origen
para el conocimiento y buen entendimiento de la interpretación de los valores con el
firme propósito de identificar la revisiones de tos avalúos que se traten ya sean de
carácter crediticio, como de impuesto sobre adquisición de inmuebles.
• Mediante análisis estadísticos hizo posible una serie de interpretaciones en las cuales
surgen la revisión de los valores de manera objetiva.
• El saber conocer y identificar los mercados habitacionales es sumamente trascendental
para ia revisar de los avalúos esto da una perspectiva amplia en valores de terrenos y
construcción, mediante la constante actualización de los índices de la base de datos.
• La diversidad existente para identificar las zonas habitacionales ya sea por niveles
socioeconómicos o por clase general de inmuebles son parámetros que conjuntamente
con con otras alternativas hace posible la revisión de los avalúos.
• El área metropolitana de la ciudad de México sin lugar a duda es la muestra mas
zoogenia para el estudio de los valores habitacionales por contener todas las
influencias socioeconómicas y la gran de diversidad de de las clases de inmuebles.
• La importancia de tener una base de datos veras hace consigo la oportuna revisión de
los valores a esto los conjuntamos con finalidades que son para revisar valores en
áreas de construcción, áreas de terrenos identificados por delegaciones o municipios o
bien por niveles socioeconómicos esto para dar una perspectiva amplia de
conocimiento de valores, pero también se identifican una serie de consideraciones que
son propias de análisis para observar el comportamiento de valores del área
metropolitana de la ciudad de México, a lo que se da origen con toda esta gama de
información de futuras investigaciones en el ámbito valuatorio del área metropolitana
de la ciudad de México como son: Siendo en el área de investigación de la practica
valuatoria y la creación de una línea el mercado habitacional y sus valores, de igual
manera en esta misma área la otra línea puede ser los mecanismos para la
actualización de valores.
• Como materia de investigación para futuros trabajos se recomienda explorar el uso de
herramientas un poco mas sofisticadas como puede ser una red neural que nos
permitiera hacer el seguimiento de valores en el tiempo y conocer los
comportamientos de un espacio de tiempo mucho mas iargo y en una forma continua.
84
V BIBLIOGRAFÍA
Circulares Comisión nacional bancada y de valores 1118,146,1516
Ley de transparencia y fomento a la competencia en el crédito garantizado
Código financiero DF
Código financiero Edo Mex
Manual de procedimientos y lineanientos técnicos de valuación inmobiliaria DF
Caceta de Edo Mex
Bienes raíces con aplicación a la economía mexicana Achour Limusa
El avaluó de los bienes raíces Antuñano Limusa
Conjunto de viviendas, ordenación urbana y planificación Untermann GG
El sector privado y la vivienda de interés social Esther Maya INFONAVIT
Construcción y ventas de inmuebles Francisco Montano Trillas
Ingeniería de costos Ahuja Alfa-Omega
Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad Alejandro Cárdenas Innovación editorial lagares
El mercado inmobiliario habitacional de la ciudad de mexico Ignacio Kuns Plaza y valdez editores
85
Criterios de clasificación sigma niveles socieconomicos
Costos parametritos Bimsa
Colegio de ingenieros eléctricos Curso básico de valuación
86