instituto tecnolÓgico de la construcciÓn delegaciÓn … · guadalajara y cuenta con una...
TRANSCRIPT
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DE VALUACIONES PARA EL CATASTRO
MUNICIPAL, TOMANDO COMO PROYECTO LAS NECESIDADES DE LA DIRECCIÓN DE
CATASTRO DEL MUNICIPIO DE GUADALAJARA, JALISCO"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E
INDUSTRIAL PRESENTA:
ARQ. GABRIELA PATRICIA DÍAZ GONZÁLEZ
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO
RVOE SEP N. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003.
GUADALAJARA, JALISCO. JUNIO 2006
1
o I I <"* | j B L l O T £ C A
A W¿>S... «SIN ¿L. NAV>A SB1ZÍA POSr&Ue....
A M l M A M A CH-eUTA... DESPUÉS DE DIOS POR. ELLA ESTOy A62UÍ...
A M I P A P Á V I C E N T E . . . « S U E y o G Z U I S I E R A E S T U V I E R A T O D A V Í A A G U Í . . .
A Ml HIJA ALYSSA. . . . POT?. LA <2UE ESPERO seqw.l l?. MUCHO POR. A62UÍ...
A M l TÍO PEDRO... ¿2UIEN M E HA AT>oyAT>0 «SIEMPRE PARA ESTAR. A62UÍ...
A M l "TAU*...<2KIEN q R A C I A S A DIOS SIEMPRE ESTA AffiUÍ...
A M L F A M I L I A — A ' L A W , O S C A R , V E R O , C R I S T I , S O L Y " B . E L . . . 6 2 U I E N E S
SIEMPRE ESPERO ESTEMOS TOT>OS UNIDOS A PESAR. DE ESTAR
ESPARCIDOS POR. A62KÍ y POR. ALÁA...
A NAyÚ,..62UfEN SUPERÓ L A MAESTRÍA y SIEMPR.E ESTUVO A L L Í PARA ©HE
y o PUDIERA ESTAR. A62UÍ...
AL. IN - ^EJOSEJUUO <2UE SAB-E M u y T&1EN EL. E S F U E R Z O <2UE ME TOMÓ
LLEGAR. HASTA AQ\M... y CUMPLÍ...
A OSCAR, HUMB-ERTO, PERA y GAB>y EL* DR.EAM T E A M *DE L A DIR.ECCIÓN...
A M I S AMIBOS. . . DE POR. A62UÍ y POR. A L L Á 62KIENES DE PÍFENTE FORMA M E
H A N DADO SU. A P o y O P A R A 62UE PUEDA SEGUIR. A62HÍ...
A TOX>OS y CADA UNO DE M I S 'COMPAÑERJTOS* <2UE A PESAR. DEL
DIMINUTIVO POR. CARIÑO HACAA E LLOS, FUERON GRANDES L A S
E N S E Ñ A N S A S 62UE TAMB-IEN TOV>OS BULOS. DEJARON A62KÍ EN MÍ...
A J U A N M A N U E L y j U A N PEDROPOR.SUAPOYO y S U CONFIAN2LA EN MI. . .
A EVA y RAFA VOR.SIA ¿ ¡RAN <^RAN AMISTAD. . .
A L INSTITUTO TECNOLÓGICO DE L A INDUSTRJA DE LA CONSTRUCCIÓN
DELEGACIÓNJAUSCO 62UE M E BRINDÓ L A OPORTUNIDAD DE ESTUDIAR:
AGUÍ.. .
A TOTX>S M I S M A E S T R O S POR. L O 62UE M E A y U D A R O N A LLEGAR. HASTA
A62UÍ...
A B-ER.NARDO V A R E A S 62UE ̂ R A C I A S A T U DEDICACIÓN y AT>oyo LOC(RB
TERMINAR. ESTE TRABAJO y PLASMAR.LO A<2UÍ!...
POR. ESTAR. S IEMPRE CONMIGO, POR: S U A M O R , SIA. AVOyO, SVL CONFIANZA,
S\A AM ISTAD, SU PACIENCIA, SU GENEROSIDAD, SVLS P A L A B R A S DE
A U E N T O , POR. ESTAR. TOT>OS y CADA UNO, DE DIFER.ENTE FORMA, EN
DIFER.ENTE TIEMPO y LUGAR, A62UÍ O ALLÁ...
¿jRACfASH!
5
"METODOLOGÍA PARA LA ELABORACIÓN DE VALUACIONES PARA EL CATASTRO MUNICIPAL, TOMANDO COMO PROYECTO
LAS NECESIDADES DE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO DEL MUNICIPIO DE GUADALAJARA, JALISCO"
6
I ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
CAPITULO I. 1.1. Antecedentes 1.2. Problemática
CAPITULO II. 2.2. Marco histórico 2.3. Marco jurídico legal 2.4. Marco técnico valuatorio
CAPITULO III. 3.1. Aplicación del proyecto
CAPITULO IV. Resultado
PROPUESTA
BIBLIOGRAFÍA
GLOSARIO DE TÉRMINOS
ANEXOS
I INTRODUCCIÓN
El campo de la valuación1 en sus diferentes aplicaciones y
concretamente la valuación de bienes inmuebles2, demanda a los
profesionales dedicados a dicha actividad hoy en día, una mejor preparación y
un mayor conocimiento de su medio ambiente de trabajo para así estar en la
mejor posición para emitir juicios veraces en relación al valor que un bien
inmueble pueda llegar a tener en un tiempo y lugar específicos.
En el ámbito de la valuación de bienes inmuebles la existencia de distintos
campos de acción para el valuador dependiendo esto a fin de cuentas de cual
será la finalidad del dictamen de vetar o avalúo que emito, por ejemplo si se
trata de conocer el valor cometcial de un inmueble, esto para una operación
de compra venta , o para solicitar algún ttao de préstamo, el realizar un
dictamen de carácter legal dentro de un juicio , determinar su valor catastral,
para una transmisor» de dorr**},! c»mpra venta ajnsoidcoó^
etc.). impfcQ que el profesional dedicado a esta actMdad conozca los
lineamtentos y metodologías espedfcas que para estas fines establecen tas
oferentes instrruckDnesvircukxIas ataartMdctavaluatoria.
Existen por lo tanto alfefenies metoctolagjas y manuales que nos íricSccfi como
hacer correctamente un avalúa, que upo de información debe o no contener,
cuales son las formas para reafear los c^a ios de los VOIOP^ et toirriato que se
tiene que leñar, etc. fisto aparentemente es atoo que se da por un hecho que
tcKtovciuaaec d e l u d e conoce y c i ^ ^ pera la realdad es
que no sucede de esta manera.
KNCKLOPED1A ENCARTA Yalncií*. £ Accton y efecto de *rfrar.
Meses naraefeks. m. p l Tiaras, edificios, a ñ o s , construcciones y matas, jiaito con los adornos o artefactos incorporados, así e n » fas derechos a te euaíes atribuye & ley esta coRssderaciófi.
8
Las problemáticas específicas que enfrenta sobre todo el valuador novato,
él que no cuenta con ia experiencia de poder diferenciar en ocasiones
claramente cual es el camino apropiado para la realización de un avalúo
dependiendo de su finalidad, y también por que no agregarte, del lugar donde
va a ser hecho y presentado, ha sido una nrrotivación para realizar este trabajo,
que pretende de alguna manera apoyar y ser una herramienta más sobre todo
dirigida a este sector.
Tomando como caso de estudio ios avalúos catastrales para transmisiones
patrimoniales3 y que sirven también pata detemmar el valor catastral (en
exterminados casos) y específicamente ios que se realizan en el Miinieipio de
Guadalajara, Jat. abordaremos luego de conocer algunos aspectos de tos
antecedentes, el proceso que se sigue para reaüzar estos avalúos, veremos un
caso práctico y presentásemos algunas sugerencias que pretenden colaborar
un poco en lograr hacer este proceso mas agj. más productivo y sobre todo el
contrtotir con un pequeño granito de arena con les actores irv/c*x;rc<jcs en este
t£o de valuación que se reafea aquí en el Muncpio oe Guoxjaiajara.
Avalúos que acompañan como requisito a los avisos de transmisión patrimonial y que sirves de base para el cobro del impuesto respectiva, realizados por peritas vafaiadcires registtaoV» site (a Dirección de Catastro del Estado.
9
C I I o B I B L I O T E C A
I I I ! • • — — —• I I III I I • M • I I I I I 1 I M I I I I . Ill I . «I I
Capitulo I. .
1.1 ANTECEDENTES
La necesidad de hacer una mejor valuación catastral4, tanto para la
determinación del impuesto predial, como para la elaboración de los avalúos
que son requisito para el cálculo del pago de las transmisiones patrimoniales y
que son sujetos a la revisión y en su caso aprobación por parte del personal
encargado de esta labor dentro de la Dirección de Catastro del Municipio de
Guadalajara realizados por peritos externos al catastro, nos lleva a considerar
que la comparación de criterios de ambas partes y que en muchas ocasiones
no coincide .generando controversias entre ambos; es producto de la fatta una
metoctotogía común, de la aplicación de manuales especializados para este fin
y usados por igual por ambas partes si agregamos el que la valuación catastral
es un elemento de suma importancia que sirve como punto de partida para
tener una base de datos con información muy necesaria para usos
murtitricÉtarios ( concepción actual del catastro) nos implica el buscar
mecanismos que faciten el proceso de elaboración de los avalúos catastrales
que faciten la c^nTunicación entre los actores que intervienen en este proceso .
Comencemos por el lugar, el dónele será el escenario de acción...
Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco Art.4 Fracc. XXVI. Valuación catastral, la determinación del valor catastral de los predios conforme al procedimiento técnico establecido en la presente Ley.
10
El TERRITORIO.
El Estado de Jalisco, cuyo nombre se deriva del Náhuatl Xalisco, aue
significa "sobre la superficie de arena" tiene como capital a la ciudad de
Guadalajara y cuenta con una totalidad de 125 municipios, tiene una extensión
de 78,609km2, ocupando el 7o lugar en extensión a nivel nacional,
representando el 4.0% de la superficie del país.
Guadalajara se localiza en el Valle de Atemajac, La palabra Guadalajara
proviene del vocablo árabe "Wad-al-hidjara", gue significa "río aue corre entre
piedras". Tomó su nombre de la ciudad natal de Ñuño Bertrán de Guzmán,
conguistador de esta tierra. Tiene una altitud de 1,567 metros sobre el nivel del
mar, El clima medio en Guadalajara es de 19.2°C. la superficie de los
municipios gue comprenden ia Zona Metropolitana de Guadalajara es la
siguiente: Municipio
Guadalajara 182 Km2
Zapopan 893 Km2
Tlaguepague 271 Km2
Tonalá 120Km2
Zona Metropolitana de Guadalajara 500 Km2 (aprox.)
l l
Pasemos ahora a conocer cual es la institución que en este caso está
directamente involucrada en ia valuación catastral, es decir el Catastro. Y en el
caso de Guadalajara, La Dirección de Catastro del Municipio de Guadalajara.
Debemos empezar por identificar qué es el catastro en términos generales y
podemos decir que El Catastro5 el es el inventario de tos inmuebles que
conforman el territorio de un murtcipto, así como de la infraestructura y
equipamiento de los mismos, estructurado por el corfunto de registras o
padrones inherentes a la identfflcación, descripción, registro, cartografía y
valuación masiva de éstos papa fines fiscales y usos muMif»íuSkjios, procurando
la actualización permanente de las cxxoctensficas cua§taftvas y cuantitativas de
la tierra y las construcciones que en eta se ostenten.
A parttr de marzo de 200Q, con las reformas hechas por ei Congreso de la Unión
al artículo 115 Constttucionoi, todos los ayuntamientos fienen ia necesidad de
realizar ia valuación de las propiedades de la mancha urbana de las ciudades y
de eficiente» los siguientes servicios:
• Contribución con ios planes de desarrollo municipal en lo que se refiere a
la determinación de los usos de suelo.
• Gc*iir€>irnósagcinizoxte
• Proporcionar y rrxanejcr tnforrrKKión carto^
• CoocrJriación con las autoridades munictoates para la regulación de la
tenencia de la fierra.
• iricrernentcir la facturación del impuesto predial,
Con base en to anterior se puede dec* que el catastro requiere de técnicas y
procecfcmienlos más precisos y confiables para la valuación colectiva de los
diferentes inmuebles, esto debido al crecimiento acelerado de las óseas
urbanas, y en ese sentido, todos tos municipios del país fienen ia necesidad de
5 Apastes de dase, materia Valuación de inmuebles Urbanos, 2 o semestre, Maestría es Valuación inmobiliaria c Industrial, M. en 1, Enrique Augusto Hernández Ruiz,año 2005
12
contar con información veraz de las propiedades que los conforman, ya que
existen cambios constantes en los inmuebles y las características del entorno
urbano de cada uno de ellos que repercuten en sus valores.
En este sentido más adelante veremos la importante labor que en la actualidad
puede representar el valuador externo al catastro en este aspecto.
La utilización de la valuación colectiva ofrece ventajas con respecto al avalúo
individual en lo que respecta a tiempo y costo, pero minimizando la subjetividad
en los manuales de procedimientos establecidos por el catastro.
En general podríamos puntualizar que los objetivos de un catastro serían:
1. Obtener, clasificar, procesar y proporcionar información certificada concerniente al suelo y a tes construcciones def terreno urbano y rural del municipio.
2. Mantener en operación técnicas para la formación, mejoramiento y conservación del catastro.
3. Determinar y establecer normas técnicas para proponer labias de valores unitarios, así como de iicremento y demérito del valor de la propiedad rae.
4. Integrar y conservar actualizado un sistema de información geográfica catastral.
5. Registrar, contratar y mantener permanentemente actuafeados las características cualitativas y cuantitativas de los bienes inmuebles comprendidos en su jurisdicción territorial para fines de orden fiscal y otos usos murtífincÉtarios que se pudieran generar.
ó. Localizar y desandar ios predios Ubicados dentro del territorio del municipio.
7. Establecer zonas y regions cafase rrainicipto.
8. Crear un registro Sistematizado y pormenorizado de todos tas bienes inmuebles dentro del patrimonio munitípal.
13
9. Identificar cualquier predio de forma única para su localización a través del uso de un código compuesto por dígitos gue se refiera al municipio, poPlación, región, manzana y predio o lote.
LA DIRECCIÓN DE CATASTRO DE GUADALAJARA.
ÉMm\ n
DIRECCIÓN DE INGRESOS
»];n:wj;<»iuaua
DIRECCIÓN DE GLOSA
DIRECCIÓN DE CONTABILIDAD
ESIDÉNCIAMUN "* ' * ",-, Espinosa • !.-S.
TESORERÍA sé Luis de Alba González
DIRECCIÓN DE PROCESAMIENTO DE DATOS
DIRECCIÓN ADMINISTRATIVA
DIRECCIÓN DE CATASTRO
ORGANIGRAMA
QUE NOS INDICA EL LUGAR QUE TIENE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO EN LA
ESTRUCTURA DEL AYUNTAMIENTO DEL MUNICIPIO DE GUADALAJARA
14
ANTECEDENTES DE LA FORMACIÓN DE LA DIRECIÓN DE CATASTRO:
LA FILOSOFÍA DE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO:
LA MISIÓN: Registrar , controlar, y mantener actualizada la información de
manera precisa y detallada de los bienes inmuebles públicos y privados
ubicados en el municipio, contando así con un inventario y una valuación clara
y confiable aue conlleve a proporcionar servicios con calidad y transparencia.
LA VISIÓN: Ser una Dirección moderna, eficaz y transparente en sus procesos,
conjuntando esfuerzos y compromisos para proporcionar servicios de excelencia
y lograr trascender en los aspectos geomáticos, regístrales y valuatorios,
posicionando a la Dependencia como el mejor Catastro del Estado y del País.
LOS VALORES: Honestidad, Respeto, Transparencia, Eficiencia, Actitud,
Disponibilidad, Espíritu de Servicio.
15
OBJETIVOS ESPECÍFICOS DE LA DIRECCIÓN DE CATASTRO:
1. Cantas con un pación catastral conf table y actualizado.
2. Coadyuvar crt fortatecimiento de tos Ingresos ote Murtcpfo.
3. Dotar al personal de henamientas para un mejor desempeño de sus
funciones.
4. Resguardo de la información por medios digitales.
5. Contar con la Cartógrafo actualizada, g^oreferer^ioxto y cftartafeoda.
ó. S¿mp6ficación de trámites y procedimientos catastrales, así como la
implemen#aaón de módulos de información basca.
7. Transparentar la Woimación, pubfcando to básico en Internet para su
consulta y utización.
8. Reestructuración de tas diferentes áreas c^e componen esta Dirección.
16
1.2 PROBLEMÁTICA
A pesar de ta existencia de la Norma Técnica Para la Elaboración del
Proyecto de Tablas de Valores Unitarios, l a Vatuación y la Integración de la
Clave Catastral de las Predios Urbanos y Rústicos, que es la norma que nos
marca los parámetros a seguir pcfatarecifeacióndevc*jcieaoriesc€rtas*ales en
el Estado de JaSsco, producto del trabajo del Consejo Técnico Catastral del
Estado, (concretamenleapartirdetTítulo Segundo: De la valuación catusltut) y
que nos muestra una metodología a seguir, no existe una Mga real entre ésta y
la cipHcaciGn practica, ya que de entrada cada municipfo del Estado se ñge a
su vez par "metoaoiogías", basadas en sus nacer cotidiano, y aunque en general
sus Sneamiertos son seguidos como modelos de valuación, cada municipio
dictamina sus propias regias, generando con esto confusión entre los peritos
valuadoies que dependiendo el oit*íictaio aplican un sistema p a o valuar
aferente, aunque ei avotúo sea realzado para ios mismos fines, y pe* es decifo
aún dente de la mismo "ciudad" f si tomarnos el ejemplo de la asna
meiiopolJana de Guadalajara, ya que las formas de calculo de votares de
terreno por ejemplo, son efeÉHas en cada municipio: Gijactafojara, Zdpopan,
Tlaa^jepaque y Tonaiá |. En @f apartado de la valuación de la construcción por
ejemplo, se geneían en muchas ocastanes grandes dudas para lo apiexoón
del afeito mas craioptoato P O T
genera disaerjanctas tanto al inferior mismo del catastro fdepencSendo de ia
©fseiieneta o aanoctniento del fundonoBo) como al exterior de la
Dependencia con los pefítos vaíuadofes.
tos experiencias de ambos actores dentro de este proceso: de tos peritos
extemos al catastro y det personal del catastro san elementos vaftosos que
defcieíancte aprovechase defonroconMnia.
Tc>mando como base o punto de partida to Norma Técnica en conjunto con la
comparación con otras manuales o metoototogras utilizadas por otras
17
instituciones y considerando también la problemática concreta del municipio
de Guadalajara, es necesario el ir desarrollando sistemas de valuación cada vez
más eficientes ,tanto a nivel valuación masiva para fines recauctatorios, como a
nivel indMduat para los avalúos que serán usados para las transmisiones de
dominio, buscando imptemenlar manuales que con alélenles alcances dentro
de estos procesos favorezcan optimízanos y faciMar el hacer de unos y otros
favorectenao un cima de cordialidad y cooperación ente los peritas
vatuadores y las autoridades.
El presente trabajo tiene como Mención el contribuir con una hewamiento
de apoyo, que en principio muestre cual es el panorama general de estos
procesos, quienes intervienen los métodos que se usan y en general para
proponer aíternativas de mejora a los mismos.
18
I CAPITULO II.
2.1 MARCO HISTÓRICO.
Para tener un panorama global sobre el ámbito de la valuación catastral
primeramente abordaremos el aspecto histórico.
HISTORIA DEL CATASTRO6
El origen del término catastro algunos to derivan del griego "katastrum" que
significa poner en orden, otros k> manejan que proviene del latín "catastitium o
del fafh bárbaro "capistratum , como una fusión de capitum registrum"
registro de parcelas gravables; del "capttationis registrum" { registro del
impuesto oravabie a cada persona o parcela );del vocablo Caput (cabeza) y
que el pueblo romano consideraba como la Ssta o inventario por "cabezo de
famiiia" o bien de ios cqpis#ofratosB que eran ios registros que se Nevaban en
los estados feudales de las dedcsaciones de propiedad de tos predios.
Otros antecedentes señalan la palabra «Guana 'cotos/ico" (Msta de ciudadanos
con propiedades gravabtes), derivada del vocabto bizantrío catoaJforMegstro,
üstehcuenta; como ei verdadero origen de catastro.
(independientemente de cual sea verdaderamente ef origen etimoiágjco del
catastro, lo cierto es que este se creó simurtáneamente con el concepto de
propiedad de la Hería, cuando se hizo necesario el uso de un canto! pasa
garantizar la propiedad de los poseedores, luego, como consecuencia de las
guerras y las invasiones, paso ele ser solamente un inventario y registro, a ser el
mea» p a a fijar un tributo a pagar al vencedor o la contribución que tos
propietarios ele las ttetias tenían que nacer pao firianciar las expediciones o la
defensa del territorio.
Henri Audirac, Historia y desarrollo del Catastro
19
&§ l LJ L. i LJ i C L* r-\
Podemos afirmar que la historia del catastro es paralela al desarrollo de las
matemáticas, geometría, geografía, astronomía, cartografía, tasación y
sociología.
Mesopotamia.
Se tiene el testimonio de unas tabletas de barro que datan det año 2500 A.C.
con representaciones cartográficas del Eufrates y de fincas y poblaciones en
donde se aprecia claramente la preocupación de flor los Bnderos de las tenas
cultivadas para fines de recaudación de impuestos los cuales se cobraban por
medio de productos ele te» tterra como granos, y estos servían para mantener a
los pmeipes y sacerdotes.
Existen otras tabletas de barro procedentes de Ga-Sur, en Suso Babilonia, que
tienen inscripciones similares.
Existen también estatuas no identificados que tienen grabadas la relación de
propiedades y tos tributos que pagaban al personaje representado.
Así mismo tos tabBas que relatan en caracteres cuneiormes (as haznos del rey
Harnrnuabt describen sus conquistas con linderos y dimensiones, así como las
construcciones emprendidas por el rey. La tabtto más notable es la que
represento la población de Oanght (1600 A.C.) y que indica todas sus
limitaciones. Hay también nueve columnas que tienen inscripciones catastrales
de todas tos construcciones ejecutadas por et«eyNabucoaonoscvctoBabHonia.
Egipto.
De acuerdo con arqueólogos ingleses existen evidencias encontradas en
excavaciones que hacen suponer que durante el periodo de 3400 a 2475 A.C.
Egipto estuvo agonizado bajo un Régimen de propiedad privada familiar, en
donde tos registros ferien además del propietario el tamaño de la parcela.
Similar al Land Register ingles.
20
Durante la Dinastía XII (2000 A. C.) se tenía organizado después de cada
crecida del Nito, un grupo de agrimensores que restituían los límites de las
propiedades.
Durante el reinado de Ramsés II ya se tenía organizado un catastro con
cartografía, como lo muestran los planos catastrales egipcios de la época.
En Mentis, bap el reinado de Adjib, se levantó el primer censo del que se tiene
noticias, el cual actualizó cada dos años la población hasta que se legó al
punto en que el faraón pasó a ser el único dueño de la agricultura y la artesanía,
coincidiendo con la desaparición del catastro la decadencia de tos faraones.
Las inscripciones del Thatmes IH. en el Tebas y los gigantescos grabados en las
ruinas de ta vertiente oriental del Líbano, de 680m x 3m de 0*0, así como tos
que aparecen en el templo de Edfú, pueden considerarse como inscripciones
catastrales, pues todas etas contienen relatos de oorMDuaones y descripciones
de propiedades.
Grecia.
Xenofonte relata que en una columna próxima al templo de Artemisa en
Olimpia, se habían esculpido tos inscripciones catastrales conespondientes al
templo y sus alrededores,
En la Acrópolis de Atenas se encontraron comprobantes de fetos de tributos
como prueba de que tos primeros servicios catastrales entre tos griegos se
llevaban en tos templos al esüo egipcio.
La fusión de la cultura egipcia con ta griega, produjo la emigración de los sabios
griegos a Alejandró, ente tos cuales destacaron Eratóstemes de Cyiene. que
vMóertie 275y 195 A.C.; Hiparlo de Ntoeay Marino de Tro, cuyos escritos fueron
la base de la catosat obKi de Claudio Totomeo flOO a 178 D.C.) DAector de la
bibfioteca de Alejandría - B Atrnagesto-, en cuya geografía inserta, sobre una
cuadrícula que podemos lomar coordenadas, ta posición de más de 8000
lugares recoptados del catastro del imperio Romano que se cree ordenó
Vipsanius Agrippo.
21
Roma.
Los romanos fueron además de conquistadores, administradores por
excelencia. Legislaron y crearon toda una organización administrativa catastral
que en muchos lugares perdura hasta nuestros días.
El sistema de medición de tierras catastrales, tenía por base una serie de
rectángulos de tamaño uniforme, que se construían a partir de dos ejes
orientados de norte a sur y de entente a pórtente, hasta cubrir todo el terreno. La
lentitud e imperfección de ios métodos de medición, en contraste con las
urgentes necesidades fiscales para Ja guerra, obligó a Servio lulo a legislar,
penando con la confiscación y la esclavitud a aquellos jefes de familia que
evadiesen la inscripción de sus bienes y propiedades en el registro de su Tribu-
"caput", colgándolos a actualizar dicho censo cada 5 años.
Este sistema pese a lo duro de las penas, no funcionó y posteriormente Cesar
Augusto, en base al rrmnuaoso catastro ordenado por vTpsanius Agrippa,
reorganiza la distribución del impuesto en forma más equitativa, logrando que
todas las provincias gozaran de la "Pax Romana". En su época las inscripciones
en las columnas de los templos fueran cambiados por las inscripetones en
bronce, de las cuates la más notable es el MoriunnentoAnc^anum que contiene
el testamento del propio Augusto.
Las CKtivkJades catastrales piosiguiercfi rutiroriamente hasta Constantino, quien
trató de actualizarlas, no soto en base a dimensiones sino también de acuerdo
con su cxgxjctdad productora. En general podemos decir que tos romanos
descuidaran, salvo algunas excepciones, la tecnología cartográfica greco-
egipcia en sus catastros.
El código romano en su sistema catastral, basado en el empadionamiento de
prcjDfefaíias, propiciaron el retapmiento de la tecnología y el favoritismo a los
grupos afines a la oligarquía en twno y que temwió con la decxjdencia del
Imperio romano.
22
Imperio romano y renacimiento.
Durante la Edad Media y el Renacimiento se siguieron los mismos
procedimientos legales y catastrales heredados de bs romanos, sin
prácticamente ningún freno a las arbitrariedades y corrupción a que se presta la
interpretación del Código Romano.
En tos estados feudales se crearon tos Capistostrales, especie de registro público
catastral, en el que se inscriben las declaraciones de tos propietarios y que en la
práctica son el testimonio de tos latrocinios y abusos del feudalismo, como el
Doméis Day Book inglés, en el que consta a quienes otorgó Gulermo el
normando tas tierras que quitó a tos primitivos pobladores.
Chilperico I, en Franco, ordenó la formación en sus ctominios de catastros con
bases en medidas de tas tierras, fracasando por falta de tecnología y de
uniformidad de medidas.
Las injusticias, cffbitrariedades y corrupción en la tributación durante el
feudalismo, propiciaron ei erripcíbrecimiento característico de ta edad media,
que junto con ta anarquía en tas medidas y ta ignorancia de tas técnica,
impidieron en Francia el desarrollo de tos catastros y por lo mismo, ta
imptantación de ta equidad en tos sistemas tributarios, produciendo el
descontento que desató ta hecatombe del 14 de julo de 1789.
Ei ctamor por una justicia fecal y secta! hizo que durante ei Deifinado se
organizara el Arecuario, especie de catastro que pretendía gravar tos predios
rústicos en forma equitativa, pero tos nobles estaban exentos.
Durante el imperto de Cortos V (el primer Delfín) se creó un impuesto sobre ta
propiedad urbana que se lomó Fogage, catoutado por ei número de fuegos
23
"hogares", que duró hasta su muerte en 1380. Cario Vil impuso en 1435 un
impuesto anual sobre las mismas bases del fogage que llamó Taille (talla) su
contemporáneo, el banquero Juan de Mediéis que murió en 1429, logró
apoderarse de Florencia al establecer un tributo que fue del agrado popular por
considerarse equitativo y que consistía en un registro especia de censo catastral
en que constaban tocios los habitantes y su riqueza, y por to tanto su capacidad
de pago.
En Francia a finales del gobierno de Luis XIV, en 1679, Colbert ordenó la
formación de un catastro para fines fiscales, en ei cual las bases de la taille
fueron uniformes para todos iridiándolo en 1700 e interrumpiéndolo después
bajo la presión de ta nobleza e inestabidcid política existentes. Ei fracaso se dio
principcimente debido a que se obligaba a la nobleza a la mensura de sus
tierrasypcKX»CKX^dierc^ylc«quek>Nc^on u^Earc«rrré*CKJosk»ipiimiwosy
con unidades de mecida tan diferentes que dieron origen a arbitrariedades e
injusticias en tos tributos, to cual aunado a tos privüegtos otorgados a ciertas
farreas contribuyó a ta caída de ia rrx>rKirquía y como consecuencia la
promulgación, ei 4 de agosto de 1789, de la declaración de tos derechos del
hombfe , de " Iberiad, igualdad y fraternidad" , y la abolición de todos los
privilegios.
Ya en el gobierno revotoctorxirio, Vernier (diputado por el Franche-Comte)
sostuvo que ia propiedad debe de tributar en función de su vator, y que para
determinarlo, hay que medirla y tasarla de acuerdo con tos ordenamientos de
catastro.
En 1793, a fin de acelerar tos trabajos catastrales, tos Girondinos demandan se
presente un plan de organización para la formación del catastro de todas tos
tierras y bienes raíces.
24
La invención del teodolito y el desarrollo de la trigonometría facilitaron la
agrimensura. El catastro entre 1802 y 1807, realizó la medición de
aproximadamente 1800 comunas que se consideraron representativas
pretendiendo el directorio, por analogía calcular y obligar, en base a esas
rentas, a contribuir a las demás comunas, produciendo en el momento de su
aplicación tos más violentos reciamos por lo inequitativo del sistema, situación
que aprovechó Napoleón para tomar el poder.
Época moderna.
Históricamente corresponde a Napoleón organizar el catastro en bases técnicas
tanto en Francia como en tos territorios ocupados, mandando hacer la
medición y avalúo preciso de las propiedades, según el espíritu de la
Revolución sin importar el propietario.
Este sistema iniciado por Napoleón y que a Francia le tomó 100 años llegar a
desarroiar aceleró el progreso de tos pueblos que estuvieron bajo la influencia
napoleónica, por to que el catastro francés fue uno de tos factores de
unificxición de tos pueblos germánicos que en la época de la posguerra ( 1945
en Alemania Federal Occidental) tuvieron una recuperación económica mucho
más rápida que tos mismos vencedores .Posteriormente organismos como la
ONU y la OEA tomaron el atorema que dice: * el progreso de los pueblos se
mide por e4 eskKlo de sus catastros". Otro ejempkD to tenerías en Potonia que
gracias a su organización catastral, fue el úrico pos europeo comunista que
conservó el sistema de propiedad privada de ta tierra.
La historia nos enseña que el catastro ha sido tactor básico del progreso de tos
pueblos y de la recuperación de tos naciones que sufrieron tos estragos de la
pasada guerra mundtol.
25
América Latina.
Los conquistadores españoles, herederos del sistema romano, impusieron sus
métodos en los territorios conquistados y bs catastros en América se organizaron
sobre la base de empadronar a los propietarios, quienes declaraban un valor
estimativo a su conveniencia, en forma arbitrara, ya que se carecía de los
medios tecnológicos apropiados.
El catastro en México.
Breve Reseña Histórica del Catastro en México7
En tiempos precolombinos, después de ia fundación de la Tenochttrián, los
aztecas iniciaron la conquista de bs territorios aledaños y la imposición de
tributos como forma de enriquecimiento. En aquél entonces, ia ciudad contaba
con un aparato adrrwitetrativo y fiscal integrado, entre otros, por un
Chihuacóhuati (similar a un ministro de Hacienda) y un Hueycaipixque
(equivalente a un tesorero general), del cual dependían numerosos
recaudadores.
Con ese sentido, bs aztecas dividieron tas tierras y dominios para fines jurídicos,
económicos, administrativos y fiscales en: propiedad púbfca (ttattecailai), tierra
de bs templos (teopanttai), tierra de bs nobles (pHatli), tierra de ta guerra
(michimalli) y propiedad comunal (aBepettai).
Después de ta conquista, Hernán Cortés encargó el primer otario de ta ciudad a
Alonso García Bravo, quién fue auxiliado por Bernardino Vázquez Tapia y por dos
aztecas. Este primer plano es conocido como ta "Traza de Cortés". Derivado de
aquella labor, se determinó que la ciudad tenía una población de 30,000
habitantes, y en 1524 el cabido dispone y pregona en ta plaza de ta ciudad
7 ídem. Cit5
26
que todas las personas que tienen solares los cerquen y limpien si no los
pudieran labrar de aquí al día de la Navidad primera que viene, con
apercibimiento que, sin más esperar ni prorrogar término alguno, les serán
quitados y los darán a personas que los cerquen y labren en ellos, para que esta
Ciudad se pueble y sea más noblecita.
Durante el virreinato se establecieron diversos impuestos relacionados con el
suelo. Así, encontramos que en 1548 se cobraban veinte pesos a cada solar
para empedrado y en 1582 se estableció un pleito entre el Ayuntamiento y los
vecinos en relación con el pago de agua.
En 1628, cuando la Ciudad tenía 8 Km2, Don Juan Gómez de Trasmonte levanta
el segundo plano de la ciudad, y Don Manuel de la Concha produjo los primeros
avalúos, estableciendo que la Ciudad tenía un valor de $20,000,000 de
unidades monetarias.
En el México independiente, hacia 1830, se iniciaron los primeros avalúos
periciales, asignándose un valor de 100 reales tet vara cuadrada8 sobre la caHe
de Plateros, hoy Francisco I. Madero, del Centro Histórico de la Ciudad de
México.
En esa época un solar era denominado fundo, el cual tenía 96 varas o pasos de
cabezada por 192 de largo, y una caballería constaba de 192 varas o pasos de
cabezada por 384 varas o pasos de longitud. Este paso es indudablemente el
que los agrimensores llamaban satomónico, que daba base a ¡a tegua,
compuesta de 3,000 pasos saiomónicos o de 3 millas de 1,000 pasos cada
una, o bien 100 corctetesome€X3les,osea5,000var€is.
8 Se atribuye al virrey Don Antonio de Mendoza la primera ordenanza sobre medidas que rigió en Nueva España, y que fue promulgada en la capital de la colonia el 4 de julio de 1536. Conforme a esta ordenanza ta unidad de medida «fe longitud era el paso o vara. La vara o paso consta de 5 pies o 36 pulgadas, y se divide en 3 tercias, en 4 cuartas, o en 8 octavas.
27
Se usó también el marco para las medidas agrarias, el cual equivale a 2 varas y
7 octavas de las varas modernas mexicanas. La vara mexicana es la unidad de
las medidas lineales equivalente a 838 milímetros. Usaban los agrimensores un
cordel de 8 marcos, equivalente a un cordel o mecate de 23 varas modernas
mexicanas.
Para medir una caballería de tierra, usaban los prácticos un mecate o cordel de
69 varas o pasos salomónicos; circunstancia que es necesaria tener en cuenta
al estudiar títulos antiguos y expresar en medidas métricas la capacidad agraria
amparada por dichos títulos.
En todas las medidas de tierras se usaba antiguamente el cordel. Un cordel tiene
50 varas mexicanas, aunque en los deslindes y medidas de terrenos se usaba la
legua, que era medida itineraria y geográfica.
En la Constitución de 1857, en su artículo 131, fracción II, se señalaba que "era
obligación de todo mexicano contribuir para los gastos públicos, así de la
federación como del estado o municipio en que reside, de la manera
proporcional y equitativa que dispongan las leyes".
En 1869 se realizó el primer plano de la Ciudad de México de la época
independiente, en ei que aparecía la colonia Santa María la Ribera; y once años
después, en 1880 se hizo ei segundo, donde además se referia la colonia
Guerrero.
A partir de los hechos referidos anteriormente, a finales del siglo XDC se estableció
un catastro propiamente dicho en la Ciudad de México: e l l 1 de enero de
1881, el Ing. Jacobo Mercado propuso al Ministerio de Hacienda, Don Francisco
tandero y Cos, la formación de un catastro. En febrero de aquel año se integró
28
una "Comisión de Catastro", formada por seis miembros, para elaborar una ley y
su reglamento. Así, el 22 de diciembre de 1896, nació el primer catastro
moderno mexicano, mediante una ley que ordenó la formación de un catastro
geométrico y parcelario en el Distrito Federal, fundado sobre la medida y sobre
el avalúo. Es así como la primera generación de los catastros mexicanos tiene su
origen en el Distrito Federal, mismo que sirvió de modelo general para los
catastros de los estados y territorios.
En aqueUa época los objetivos de ese catastro eran dos: describir la propiedad
inmueble y hacer constar sus cambios, y partir equitativamente el impuesto
sobre ta propiedad. Se trataba de un catastro avanzado para su tiempo, pues se
le concibe como un catastro fiscal con miras a aplicaciones multtfinattarias.
En la reglamentación de este catastro, realizada en 1899, se estableció que las
operaciones catastrales constarían de dos períodos: uno de formación y otro de
conservación, los cuates te fueron encomendados a una "Dirección de
Catastro", dependiente de la Secretaria de Hacienda.
En 1905 la Dirección General de Catastro cBctaminó las instrucciones para las
operaciones topográficas, mismas que, para el tevantamterto y medida de tes
parcelas, empezaron a apoyarse drecta e indirectamente en poligonales de
primero y segundo orden, tas que a su vez tendrían apoyo en cuatro puntos más
notables del terreno.
Es importante señalar que el reconocimiento para establecer la triangulación de
primer orden se inició en 1899, y que el primer vértice geodésico estuvo
localizado en el cerro "El Chiquihuite" (en esta estación se eSgteron 14 vértices).
Ese mismo año comenzó la medición con un teodolito norteamericano "Gurley",
tomándose tres lecturas dobles directas y tres lecturas dobles inversas, o sea, un
29
total de doce lecturas hacia cada vértice. También se realizó la primera libreta
de poligonales en ese año.
En 1901 se inició el deslinde de las municipalidades y se establecieron trece de
ellas. La ciudad de México fue dividida en nueve cuarteles que, en 1932,
aumentaron a trece.
En 1905 se crearon nuevas instrucciones para el catastro, en las cuales se
especificó que las municipalidades se designarían de acuerdo con los
documentos del catastro, con base en bs nombres que les había asignado
previamente el decreto del 26 de marzo de 1903, el cual sirvió para el deslinde
de las municipafidades. Fue en esta época cuando se elaboraron los planos de
conjuntos de municipalidades. Asimismo, en una reforma efectuada en 1906 se
confirió a la Secretaría de Hacienda ka atribución de catastrar cualquier
superficie de terreno o población que no estuviera incluida en el catastro.
Aún cuando las bases y antecedentes del catastro realizado de manera
científica están ubicadas dentro de ka época del Porfiriato, ka actividad catastral
siguió afesarroHánaose en las épocas posteriores ote la historia de nuestro país. En
1917, siendo presidente Venustiano Carranza, se expidió la Ley de Hacienda del
Gobierno del Distrito Federal, que establece, ente otras contribuciones, la
predial.
Con base en las Disposiciones de la Ley del Impuesto Predial del Distrito Federal
del 21 de agosto de 1933, en 1936 aparece el Instructivo para la Subdirecctón
del Catastro del Detrito Federal. En él se dispuso que ka planificación incluiría el
deslinde y levantamiento de los predios comprendidos en las zonas del Distrito
Federal que no hubieren sido catastraaas conforme a las disposiciones de las
leyes derogadas de 1896 y 1898, o conforme a ka Ley vigente en aquel
entonces aef impuesto del Distrito Federal.
30
En 1953 se decreto formalmente el Catastro del Distrito Federal con una doble
finalidad: fiscal y estadística. Este hecho marca el nacimiento de una nueva
generación del catastro en México.
Para la creación de la cartografía catastral se introdujeron dos recursos gue
hasta entonces no habían sido utilizados en México: la fotogrametrra y las
computadoras y así fue posible agrupar un sistema de información
multifinalffario.
Factores como los sistemas de medición, el rápido crecimiento de las ciudades,
la inercia administrativa, las pérdidas del poder adquisitivo de la moneda, entre
otros hicieron obsoletos muchos catastros, originando esto que en el sexenio del
Presidente Adolfo López Mateos se creara una comisión de estudios en ta
Secretaría del Patrimonio Nacional a través de la Dirección de Catastro de la
Propiedad Federal, para estudiar los adelantos en las tecnologías , tanto en los
métodos cartográficos como en los valuatorios que hicieran funcionales los
catastros.
Los resultados de estos estudios quedaron en las Memorias del Primer Congreso
de Urbanismo y Catastro, que patrocinaron la Secretaria del Patrimonio Nacional
y el Instituto Politécnico Nacional en 1963 y que pueden resumirse de la forma
siguiente:
a) Reformas a las leyes fiscales, a fin de hacer sujetos de impuesto a las
propiedades en lugar de os propietarios.
b) Difundir y adoptar fas técnicas fotogramétricas , así como la telemetría
electrónica para la confección rápida de catastros, así como el empleo masivo
de computadoras para banco de datos.
c) Modificar los métodos de valuación en uso, de modo que fueran
computables electrónicamente y complementaran los censos de modo que
31
fueran no solamente base de impuestos, sino de estudios socioeconómicos
para ia planeación y desarrollo de la población.
d) Se recomendó utilizar el sistema cartográfico UTM (Universal Transversa de
Mercator) que diera uniformidad a la cartografía y que permitiera la liga de los
trabajos locales con la cartografía nacional. Se experimentaron y analizaron las
escalas cartográficas más compatibles con las necesidades catastrales, y se
desarrollaron programas de computación de manejo de datos censales por
medio de computadoras.
En 1965, el Estado de Jalisco, en cartografía catastral urbana fue el primero en
llevar a la práctica las recomendaciones de dicho congreso, siendo la ciudad
de Guadalajara la primera del mundo que integró su cartografía catastral con
fotogrametria en gran escala (1:500), en base a vuebs (1:2500), siguiéndole el
Estado de Baja California, simultáneamente con Chihuahua y la ciudad de
Bucarest en Europa. En 1969, fue el Estado de México en donde se ligaron por
primera vez los trabajos catastrales estatales con los de Gobierno Federal,
efectuados por la CETENAL (Comisión de Estudios del Territorio Nacional), que se
acababa de crear, siguiendo después el Estado de Tabasco y el Estado de
Michoacán. En 1982 ya 12 estados poseían cartografía fotogramétrica, además
de los estados ya mencionactos estaban tos estados de Moretes, Querétaro,
Guerrero y Chiapas.
El Gobierno Federal, en 1967 a través de la Secretaria de la Ftesidencta, creó
la CETENAL para hacer el inventario de recursos a escala nacional, consignando
los datos investigados en cartografía a pequeña escola ( 1:50,000) y (1:25,000)
de tos recursos agrológfcos, geológicos, corográficos y de uso del suelo en
general.
En 1976 el Estado de Jalisco fue el primero en usar la ortofotogrametría en su
catastro rural suburbano, y el Estado de Tabasco el primero que empleó tos
32
técnicas de infrarrojo de color, para la evaluación de recursos por medio de
análisis multiespectrales. Estos Estados fueron los pioneros en la aplicación
tecnologías desarrolladas en Guadalajara.
En la década de los ochenta se dio otro paso en el desarrollo del catastro,
cuando se utilizó un sistema de información integral con base en el geoproceso,
y en la década de los noventas surgió otra etapa de transformación,
agregándose a la base de datos alfanuméricos la información relativas a las
redes de infraestructura y equipamiento en bs predios, como es agua potable,
drenaje, pavimentos, servicios públicos, etc., todo esto con fines muttrfinalrrarios.
Otro aspecto importante a considerar como antecedente histórico es el
surgimiento del concepto de valor, las diferentes apreciaciones que se la ha
dada a través de la historia y como hoy en día nuestra concepción del Valor es
el resultado de estas apreciaciones.
Los diferentes Tratados del Valor9 a lo largo de la historia.
Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos
razonamientos de varios filósofos a to largo de la historia de la humanidad. El
concepto de valor10 nace cuando el hombre comienza a obtener excedentes
en su producción y desea cambiarlos por otros bienes que necesita y que no
produce.
Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como
valor de uso y valor de cambio, mismos que serán expuestos más adelante en el
presente documento.
ídem. Cit.5 10
Microsoft® Encarta® 2006. © 1993-2005 Microsoft Corporation..- valor. (Del lat. valor, -oris), m. Grado de utilidad o aptitud
de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. ¡| 2. Cualidad de las cosas, en virtud de la
cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.
33
1. Aristóteles, en la edad de oro de los griegos, enuncia su teoría del valor
subjetivo y dice que el valor de los objetos creados por el hombre no está en el
objeto, sino en la mente humana, estableciendo así un carácter subjetivo a este
concepto.
2. En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas",
integrado por hombres de negocios que sostenían que el bienestar económico
individual sólo era posible en un estado económicamente fuerte y políticamente
estable, lo cual exigía un control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y
de los medios de transporte. Con esta filosofe capitalista, se aplicaron valores a
la tierra, aunque ésta no tuviese un costo de producción; y es en esta época
cuando comienza a hablarse de la ley no escrita de la oferta y ¡a demanda.
3. En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el
tema del valor de la tierra desde el punto de vista político económico, y
recomienda a su gobierno que proceda a valuaciones periódicas de todas las
propiedades agrícolas y urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas
valoraciones. Sin embargo, por su autoritarismo, soto duró 2 años en el cargo.
4. A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economía política como
ciencia independiente, defensor de ta libertad de comercio y adversario de los
monopolios y privilegios, en su leoría sobre el costo" reconoce al valor de uso y
al valor de cambio, e introduce, como parte de ese valor, la importancia del
trabajo y del uso del capital. Concibe al valor de uso como la utilidad de
cualquier bien concreto, y al valor de cambio como poder proporcionado por la
posesión de los bienes; sin embargo, al no existir relación entre ambos
conceptos, prescinde del primero, dedicándose a estudiar únicamente el
segundo, dada su creencia de que el cambio es el fundamento esencial del
sistema económico y sus leyes la base de la ciencia económica.
Adam Smith consideró la producción de riqueza o actividad determinada por la
conjunción de dos factores: el trabajo (principio activo) y la tierra (principio
34
pasivo). Sostuvo que el trabajo es la fuente productora de riqueza, así como la
medida real de valor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien
viene definido por la cantidad de trabajo que dicho bien proporciona a cambio,
lo cual se trata del concepto de Labour Commanded. Además consideró la
posibilidad de medir el vabr a través del trabajo incorporado o cantidad de
trabajo que ha sido necesario emplear en su producción, pero lo consideró
únicamente válido en el estadio de la sociedad que precede a la acumulación
de capital, en el que los bienes pueden ser considerados como embodiments
de trabajo.
En Smith resurta evidente la existencia de un 'trabajo productivo" como aquel
que da lugar a un aumento de vabr, cuando el producto en que se plasma es
tal que puede poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la
del trabajo empleado, y el de "trabajo improductivo", cuando no se dan estas
características.
Definitivamente, el criterio de Labour Commanded de Smith puede concretarse
del modo siguiente: el valor de un producto no se calcula con referencia al
trabajo mediante el cual ha sido producido, sino con el trabata que pondrá en
funcionomiento.
5. En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta su teoría sobre la renta
económica, en ia cual establece que, el valor de un bien es determinado por su
escasez y por la cantidad de trabajo necesario para su producción. Bajo esta
conceptualización, la renta de la tierra es un pago diferencial obtenido en
función de su capacidad productiva. Acepta la idea smirhiana de que es el
trabajo el determinante de los vabres, pero abandona el concepto de Labour
Commanded y amplía ta cc>ncepción de Smith de 'trabajo irKX>rporado",
Al anaiizar ta unidad de medida del vabr de cambfo, David Richard toma como
unidad la cantidad de trabajo empleado y no el vabr de éste, considerado en
35
este caso como valor de cambio de la mercancía a la 'fuerza de trabajo" (en su
acepción marxista).
El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la
existencia de la tierra y del capital para la determinación del valor; desposee a
la tierra de influencia en la determinación del valor y considera el capital como
cristalización del trabajo anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo
anterior y el actual se combinan en las distintas producciones en proporciones
idénticas.
6, La teoría de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino después a
incorporar conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionándolos con la
demanda de bienes en el mercado. Aceptó en principio el Labour
Commanded de Smith, pero define ei valor real de cambio como poder de
disposición de las cosas necesarias y útiles de la vida, incluyendo el trabajo, en
contraposición con poder de disposición de metales preciosos; no obstante,
distingue claramente el trabajo como factor productivo originario de la
mercancía fuerza de trabajo; hecha esta distinción, consideró que Smith se
refirió al trabajo y no a la mercancía fuerza de trabajo, mientras que para
Malthus ei criterio del Labour Commanded se refiere claramente a la mercancía
fuerza-trabajo y no solamente al trabajo.
En contraposición a David Richard, para quien el examen de las variaciones del
valor se remite en última instancia al examen a largo plazo de las
modificaciones en el costo de producción del trabajo, él, por el contrario,
fundamentó la teoría de valor en el razonamiento de que el examen de las
variaciones del valor lleva necesariamente al análisis de las alteraciones en los
precios de mercado; por esta causa, en Malthus la demanda adquiere una
importancia fundamental.
36
7. K. Marx parte en su teoría del valor del concepto de trabajo incorporado de
David Richard, desarrollándolo e intentando hacer rigurosa al máximo la teoría
ricardiana. Define la fuerza de trabajo como una mercancía constituida por la
suma de cualidades que hacen al hombre capaz de producir trabajo; al valor
de la fuerza de trabajo como el trabajo necesario para mantener y desarrollar la
capacidad de trabajo de los hombres; y el trabajo como la actualización de la
fuerza de trabajo.
Marx se planteó frontalmente un problema no resuelto en Richard, el del
beneficio del capitalista, plusvalía generada por el hecho de que la cantidad de
trabajo que el trabajador efectúa es superior a la cantidad de trabajo precisa
para la producción de sus medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el
valor producido y el consumido la plusvalía.
Otro problema que resuelve Marx, es la eliminación del supuesto restrictivo de
Richard cuando éste considera que el capital y el trabajo se combinan siempre
en proporciones idénticas, mediante la introducción del concepto de
composición orgánica del capital, definiendo el concepto de capital variable
como el costo de la mercancía, fuerza de trabajo y el de capital constante
como costo de los instrumentos productivos distintos a la fuerza de trabajo. El
valor, entonces, vendrá definido por la suma de capital constante, de capital
variable y de plusvalía, con to que composiciones orgánicas distintas producen
el mismo valor, pero distinto tipo de beneficios.
8. Sin embargo, J. B. Say fue el primero que consideró el valor de cambio de un
bien definido por la demanda y la oferta, la demanda determinada por la
utilidad del bien y la oferta fijada por la suma de remuneración de los factores
productivos o costo de producción.
Marshall, fundador de la escueta neoclásica, partió de una concepción muy
precisa: el precio término es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la
37
relación entre los bienes; el valor de cambio de un bien en términos de otro es la
cantidad de este segundo bien que en ciertas circunstancias puede ser
obtenida a cambio del primero. Consideró el contenido de la teoría del valor
fijado en dos puntos: formación de los precios y examen de las fuerzas que
están detrás de la demanda y la oferta, concebidas en términos psicológicos.
Entre los años 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemán que
desarrolló la teoría de la renta de la tierra en su país, hace una clara distinción
entre el valor del sueb y las contribuciones al capital y el trabajo, y reconoce
que la localización de la tierra influye en su propio valor, idea que persiste hasta
nuestros días.
En esa misma época, el francés Claude F. Bastiat, influenciado por la
abundancia de tierras vírgenes en América, sostenía que el valor de la tierra era
función de su localización, de su productividad y de sus mejoramientos.
38
2.3. MARCO JURÍDICO LEGAL.
•¡•T+H l lI l i iMíl" ESTADOS UN A
Ito
E JALISC
•o-
¡HI URBANO
I wj JS% M 1 "J ̂ ^K* i r*1
DE INFORMA I cRKI í OR
LEY DE GOBIERNO Y DÉLA
k ADMINISTRACIÓN W PÚBLICA MUNICIPAL j DEL ESTADO DE
JALISCO
A. La Constitución Política de los Estados Mexicanos: Los principales artículos de la Constitución que influyen directamente en el
campo de la valuación catastral son los siguientes:
Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponden originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.
Art. 31.- Son oPligaciones de los mexicanos: (ADICIONADA [N. DE E. REFORMADA], D.O.F. 12 DE NOVIEMBRE DE 2002) (REFORMADA, D.O.F. 25 DE OCTUBRE DE 1993) IV.- Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y Municipio en aue residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes.
39
Art. 36.- Son obligaciones del ciudadano de la República: (REFORMADA, D.O.F, 6 DE ABRIL DE 1990) I.- Inscribirse en el catastro de la municipalidad, manifestando la propiedad que el mismo ciudadano tenga, la industria, profesión o trabajo de que subsista; así como también inscribirse en el Registro Nacional de Ciudadanos, en los términos que determinen las leyes.
Art. 115.-IV.- Los municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de los rendimientos de los bienes que les pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que tos legislaturas establezcan a su favor, y en todo caso; a).- Percibirán las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamtento, división, consoldación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles. Los municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste se haga cargo de algunas de las funciones retoctonadas con la administración de esas contribuciones. c).- Los ingresos derivados de la prestación de servicios públicos a su cargo. (REFORMADO, D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999) Las leyes federales no limitarán la facultad de los Estados para establecer las contribuciones a que se refieren los incisos a) y c), ni concederán exenciones en relación con las mismas. Las leyes estatales no establecerán exenciones o subsidios en favor de persona o institución alguna respecto de dichas contribuciones. Sólo estarán exentos los bienes de dominio público de la Federación, de los Estados o los Municipios, salvo que tales bienes sean utilizados por entidades paraestatales o por particulares, bajo cualquier título, para fines administrcrHvos o propósitos distintos a los de su objeto público. (REFORMADO, D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999) Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán a las legislaturas estatales las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y coinstrucciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiHaria. D.O.F. 23 DE DICIEMBRE DE 1999. Antes del inicio del ejercicio fiscal de 2002, las legislaturas de tos estados, en coordinación con los municipios respectivos, adoptarán tos medidas conducentes a tin de que tos valores unitarios de suelo que sirven de base para el cobro de tos contribuciones sobre la propiedad inmobiaria sean equiparables a los valores de mercado de dicha propiedad y procedeían, en su caso, a realzar tos adecuaciones correspondentes a tos tasas aplicables para el cobro de las mencionadas contribuciones, a tin de garantizar su apego a tos princtotos de proporcionalidad y equidad.
40
B. La Constitución Política del Estado de Jalisco
Artículo 9o.- Son obligaciones de los ciudadanos jaliscienses, las contenidas en los artículos 31 y 36 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos TITULO SÉPTIMO CAPITULO I DEL GOBIERNO MUNICIPAL Artículo 73.-EI municipio libre es base de la división territorial y de la organización política y administrativa del Estado de Jalisco, investido de personalidad jurídica y patrimonio propios, con las facultades y limitaciones establecidas en la Constitución PoÉica de los Estados Unidos Mexicanos y bs siguientes fundamentos: Artículo 79.- Los municipios, a través de sus ayuntamientos, tendrán a su cargo las siguientes funciones y servicios públicos: I. Agua potable, drenaje, akxyitartlado, frotamiento y disposición de sus aguas residuales; II. Alumbrado público; III. Aseo público, recolección, traslado, tratamiento y disposición final de los residuos de su competencia; PV. Mercados y centrales de abastos; V. Estacionamtentos; VI. Cementerios; vil. Rastro; VIII. Calles, parques y jardines, y su equipamiento; IX. Seguridad pública, policía preventiva municipal y tránsito; y X. Los demás que deban prestarse, según las condiciones territoriales y socioeconómicas de los municipios y to permita su cqpaciaad admrfctrativa y financiera. CAPITULO HI DE LA HACIENDA Y DEL PATRIMONIO MUNICIPAL
Artículo 88.- Los municipios administrarán libremente su hacienda, la cual se formará de tos rendimientos de tos bienes que tes pertenezcan, así como de las contribuctones y otros ingresos que el Congseso establezca a su favor y, en todo caso, con: I. Las contribuctones sobre la propiedad inmobiliaria, incluyendo tasas
adicionales que establezca el Congreso, de su fraccionamiento, división, consolidación, translación y mejora. Artículo 89.-
Las leyes estatales no establecerán exenciones o subsidios a favor de persona o institución alguna respecto de dichas contribuciones. Sólo estarán exentos los bienes de dominio público de la Federación, de tos Estados o tos MunteiDtos, salvo que totes bienes sean utilizados por entidades paraestatales o por particulares, bato cualquier título, para fines administrativos o propósitos distintos a tos de su objeto público.
41
Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán al Congreso del Estado, conforme al procedimiento que se establezca en la ley de la materia, las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.
C. Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco De esta ley solo se transcribieron algunos artículos que muestran los
ordenamientos generales de la misma ya que en este caso toda la ley influye directamente en el quehacer del valuador y del catastro. CAPITULO I Disposiciones generales y objetivos del Catastro Artículo 1.- Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad. Artículo 2.- El Catastro tiene por objeto ta determinación de las características cualitativas y cuantitativas de los predios y construcciones ubicados dentro del municipio, mediante la formación y conservación de los registros y bases de datos que permitan su uso múltiple, como medio para obtener los elementos técnicos, estadísticos y fiscales que lo constituyen. El registro y la valuación catastral se declaran de utilidad pública, para fines
fiscales, socioeconómicos y urbanísticos. CAPITULO II De la Autoridad Catastral Artículo 8.- Son autoridades competentes en materia de catastro: I. El Titular del Poder Ejecutivo, a través de la Secretaría de Finanzas del Estado cuando ocurra lo previsto en el artículo 10 de este ordenamiento; y II. Los ayuntamientos, por conducto de las dependencias que éstos designen. Artículo 16.- Son atribuciones exclusivas del Ejecutivo del Estado en materia de catastro: I. Autorizar las normas técnicas y sistemas de valuación a fin de integrar la información de los registros catastrales que le sean propuestos y dictaminados por el Consejo Técnico Catastral del Estado; II. Expedir los reglamentos necesarios para promover el cumplimiento de las
disposiciones de esta Ley, en todos los aspectos que no estén encomendados expresamente a los ayuntamientos; III. Convenir con los municipios, a solicitud expresa de sus ayuntamientos, que el Ejecutivo del Estado tenga a su caigo las funciones del catastro municipal, a través de la Dirección de Catastro del Estado de la Secretaría de Finanzas; y IV. Las demás atribuciones que te otorguen la presente Ley y otras disposiciones legates relativas. Artículo 17.- El Ejecutivo del Estado, a través de to Dirección de Catastro de la Secretaría de Finanzas, tendrá las siguientes funciones: I. Coordinar la formación y conservación del catastro de los municipios con los cuales haya celebrado o celebre convenio para administrar su catastro, así
42
como asesorar, capacitar y auxiliar a todo aquel municipio que requiera su apoyo para cumplir con sus atribuciones; II. Sugerir al Consejo Técnico de Catastro Municipal correspondiente, los valores
unitarios de terrenos y construcciones, cuando exista convenio para la administración del catastro municipal; III. Registrar a los peritos valuadores que practiquen avalúos, de conformidad
con las disposiciones de esta Ley y del reglamento respectivo; IV. Aplicar las sanciones que correspondan a los peritos valuadores por
infracciones a la presente Ley; V. Coordinar los trabajos técnicos y de investigación científica relacionados con
sus funciones, previa autorización del Consejo Técnico Catastral del Estado; VI. Contratar los servicios de personas físicas o jurídicas, relacionados con los trabajos catastrales, previa aprobación del Consejo Técnico Catastral del Estado y bajo su supervisión; Vil. Coordinarse con dependencias e instituciones públicas que desarrollen actividades relacionadas con sus funciones; y VIII. Las demás que le señale esta Ley y sus reglamentos.
D. Ley Del Sistema de Información Territorial
CAPITULO II De los objetivos y fines del Sistema de Información Artículo 3o. El sistema de Información tendrá los siguientes objetivos: I. Recabar, integrar y sistematizar, la información territorial del estado, a partir de
tos registros de las dependencias municipales, estatales y organismos descentralizados, así como empresas privadas que utilicen la vía pública para la prestación de servicios;
II. Participar en auxilio a las cwiorlaaaes competentes, en el deslinde y descripción de tos límites divisorios entre el Estado y las Entidades limítrofes, así como de los límites de los municipios que lo integran; III. Facilitar el uso de la información territorial cuando se destine para la planeación y desarrollo de tos actividades públicas y privadas con cualquier fin lícito; IV. Fijar tas normas técnicas óptimas para el desarrollo o adquisición de productos de cómputo, tales como equipos, lenguajes y programas con fines específicos, con el objeto de que exista uniformidad de la información territorial y se obtenga un óptimo desempeño; V. Establecer los sistemas informáticos que permitan obtener de las
dependencias municipales, estatales y organismos públicos descentralizados, la información territorial que se requiera;
VI. Coordinar los proyectos de levantamiento de información territorial a través de acciones conjuntas entre tos participantes, prorrateando los costos entre si, vía convenio que previamente se firme para tal efecto;
43
Vil. Propiciar: a) La utilización de la información territorial y procurar servir de soporte fundamental en la toma de mejores decisiones; b) La homogeneización de los procesos de generación de información territorial en los organismos participantes, para agilizar los trámites y gestiones administrativos; y c) La comunicación de información entre las dependencias mediante métodos, medios y mecanismos uniformes. Vil. Propiciar: a) La utilización de la información territorial y procurar servir de soporte fundamental en la toma de mejores decisiones; b) La homogeneización de los procesos de generación de información territorial en los organismos participantes, para agilizar los trámites y gestiones administrativos; y c) La comunicación de información entre las dependencias mediante métodos, medios y mecanismos uniformes.
Artículo 6o. Para el cumplimiento de sus fines, el Instituto tendrá las siguientes atribuciones: I. Ser el organismo permanente de investigación científica y tecnológica que
tenga por objeto crear o reestructurar los métodos, sistemas y procedimientos para la integración de la información territorial del Estado;
II. Contratar ios servicios de particulares relacionados con sus fines, de conformidad a lo establecido en la presente ley; III. Realizar y coordinar los trabajos técnicos y de investigación científica, relacionados con la información territorial; IV. Coordinarse con aqueBas dependencias e instituciones púbBcas que desarrollen actividades relacionadas con sus fines; V. Elaborar planos, mapas, copias, fotografías y demás elementos necesarios para proporcionar la información que le sea requerida; Vi. Solicitar a las dependencias estatales, municipales, instituciones y particulares, en su caso, los datos, documentos o informes que sean necesarios para la formación y conservación de un banco de datos de información territorial; Vil. Coordinar la homogeneización de todos aquellos elementos de información para fines económicos o estadísticos, inherentes a la información georreferenciada; VIII. Asesorar a las instituciones participantes, sobre la instrumentación de los mecanismos técnicos, necesarios para la elaboración o aplicación de normas técnicas, programas, sistemas, reglamentos, instructivos y procedimientos, referentes a la información territorial; IX. Emitir las normas e instructivos técnicos referentes a la generación, conservación y consulta de información territorial;
44
X. Supervisar que la normatividad técnica establecida sea debidamente aplicada por las instituciones participantes; XI. Participar en auxilio de las autoridades competentes en la delimitación territorial de los municipios y del estado, a través del desarrollo de proyectos específicos y aportando todo el acervo documental, informativo y técnico con que se cuente, a efecto de coadyuvar en la resolución; XII. Celebrar los convenios o contratos, con dependencias estatales o municipales previo acuerdo de Cabildo; así como con instituciones públicas cuando así b requieran éstas, para desarrollar actividades relacionadas con los fines del Sistema de Información; XIII. Establecer el monto de las percepciones que deberán de cubrir los usuarios de sus servicios, con base en los convenios o contratos que hayan celebrado; XIV. Elaborarán su reglamento interno; y XV. Las demás que resulten necesarias para la consecución de sus fines, previa aprobación del Consejo Directivo, así como las demás que se establezcan en otras disposiciones jurídicas aplicables. Artículo 7o. Las normas e instructivos emitidos por el Instituto, para que sean obligatorias, deberán ser aprobadas por el Consejo Directivo y cumplimentar los requisitos que al efecto establezca la Ley Orgánica del Poder Ejecutivo.
Las instituciones o dependencias que desarrollen acciones de generación de información geográfica o georreferenciación deberán mantener una comunicación constante con el Instituto, acerca de los planes referentes a la información territorial, para evitar dupBeidad de funciones y faifa de coordinación.
E. Ley del Gobierno y la Administración Pública Municipal del Estado de Jalisco.
TITULO QUINTO DE LA HACIENDA Y PATRIMONIO MUNICIPALES
CAPITULO I De la Hacienda Municipal Artículo 75. Para tos efectos de la fracción IV del artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y del artículo 88 de la Constitución Política del Estado, la Hacienda Municipal se forma con los impuestos, derechos, productos y aprovechamientos que anualmente propongan tos Ayuntamientos y apruebe el Congreso del Estado; tos ingresos que establezcan las leyes fiscales a su favor y en todo caso con: I. Las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria, incluyendo tasas adicionales que establezca el Congreso del Estado, de su fraccionamiento, división, consolidactón, translación y mejora, así como las que tengan por base el cambio del valor de tos inmuebles. Los Ayuntamientos en el ámbito de su competencia pueden proponer al Congreso del Estado las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos.
45
contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria; II. Las participaciones federales que sean cubiertas por la Federación a los municipios, con arreglo a las bases, montos y plazos que anualmente se determinen por el Congreso del Estado; y III. Los ingresos derivados de la prestación de servicios públicos a su cargo.
2.3 MARCO TÉCNICO VALUATORIO.
Para tener un panorama global sobre el ámbito de la valuación catastral
primeramente definiremos varios términos de uso común que nos aportarán
fundamentos para comprender primeramente lo que es la valuación en
términos generales para luego enfocarnos a la problemática que nos interesa
desarrollar.
Decimos que la valuación11 es una técnica porque aporta una base
metodológica para asignar un valor económico a un bien específico, aunque
también decimos que es una técnica multidisciplinaria porque utiliza y
combina los conocimientos formulados por otras disciplinas o ciencias. Por su
naturaleza social y económica, podríamos decir que la valuación es una
técnica ética profesional, con normas y metodologías definidas y adaptables,
encargada de indagar, analizar y seleccionar las variables objetivas y subjetivas
que influyen en la determinación del valor.
Como fue expresado en el apartado anterior, muchas fueron las teorías
desarrolladas al respecto, pero hoy se puede definir a la valuación como un
procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física,
económica y social, permite determinar las variables cuantitativas y
cualitativas que inciden en el valor de los bienes.
En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es
conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo
transitivo que consiste en señalar la cuantía económica de intercambio de una
cosa; proviene del latín tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud
de las cosas para satisfacer necesidades o dar bienestar.
11 ídem. Cit.5
47
Para efectos de definición, basados en lo hasta ahora documentado, la palabra
valor significará: grado de utilidad de las cosas, cualidad de las cosas que las
hace objeto de aprecio, y a partir de ello se emplearán las palabras avalúo,
valuación y valoración como derivadas de este concepto.
Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la
materia (experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a
través de metodología determinada, se le asigna un valor referido en
términos económicos. Se entenderá pues, que la palabra avalúo se trata de
un sustantivo masculino que se define como la acción de valuar, es decir, de
asignación de un valor.
La Norma Técnica.
"NORMA TÉCNICA PARA LA ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE TABLAS DE VALORES
UNITARIOS, LA VALUACIÓN Y LA INTEGRACIÓN DE LA CLAVE CATASTRAL DE LOS
PREDIOS URBANOS Y RÚSTICOS."
Dentro de la Norma se definen los términos de uso común en el ámbito de la
valuación catastral, así mismo se proponen las metodologías para el proceso de
realización de valuaciones catastrales. Para efectos de nuestro estudio haremos
referencia a los términos más significativos y en relación a los métodos
solamente serán indicados los que se apliquen al municipio de Guadalajara en
la práctica.
.. .Art. 3o.- Para los efectos de esta Norma, se atenderán las definiciones que
se prevén en el artículo 4o de la Ley de Catastro, así como las siguientes:
...Vil. Valuación catastral: la determinación del valor catastral de los predios,
conforme al procedimiento técnico establecido en la presente Ley y Norma
Técnica. Dicha valuación se subdivide en:
48
a) Valuación Masiva: es el procedimiento administrativo por el cual se actualiza
el valor fiscal o catastral de los registros catastrales mediante la aplicación de los
valores de las tablas vigentes, aprobadas por el Congreso del Estado para cada
ejercicio fiscal, a predios que no han sufrido modificaciones en sus datos
técnicos registrados, entendiéndose por estos, las superficies de terreno, la
superficie de construcción y sus clasificaciones.
b) Valuación por actualización masiva: es el procedimiento para la
actualización de los datos técnicos para la obtención de un nuevo valor
catastral o fiscal mediante la aplicación de tablas de valores vigentes.
c) Valuación por conservación: Es la que se genera por movimientos derivados
de: manifestaciones, subdivisiones, fraccionamientos e inconformidades, dando
como resultado la modificación de los datos técnicos de los predios.
...X. Predio: la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con
construcciones o sin ellas, en propiedad o posesión de una o varias personas. En
el caso de condominios, ya sea horizontales o verticales se entenderá como
predio a la unidad de condóminos y como subpredio a la unidad privativa la
cual podrá estar baldía o construida;
...XI. Tablas de Valores: es el conjunto de elementos y valores unitarios
aprobados según el procedimiento de esta Ley, contenidos en los planos de
poblaciones, zonas y fraccionamientos respecto al vabr unitario del terreno, así
como los valores unitarios de construcción de acuerdo a las clasificaciones y
demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la valuación
de los predios tanto urbanos como rústicos conforme a la norma técnica
aprobada para el efecto.
Si pasamos al siguiente apartado, el Título Segundo, De la valuación Catastral
dentro del Cap'rrulo Primero donde nos habla de la valuación de terrenos
urbanos haremos referencia a la clasificaciones que se tienen de los diferentes
tipos de terrenos, solamente a nivel informativo ya que aunque los predios en el
49
C I I c* B I B L I O T E C A
municipio de Guadalajara se clasifican de igual forma para efectos prácticos y
de cálculo del valor del terreno estas clasificaciones se consideran de diferente
forma en relación a la fórmula que para este fin se usa en el Municipio, misma
que se expondrá más adelante.
...Art. 51.- Para efectos de Id valuación de terrenos urbanos se atenderá a las
siguientes clasificaciones:
I.- Por su ubicación dentro de la manzana:
En esquina.- Es el que tiene frentes adyacentes donde cada frente tienen
nombre de calle diferente.
Intermedio.- Es el que tiene frente a una sola calle con acceso establecido.
Intermedio con dos o más frentes.- Es el que sin estar en esquina tiene frente a
dos o más calles.
En cabecera.- Es el que tiene por lo menos 3 frentes a 3 calles diferentes, las
cuales forman dos o más esquinas.
Manzanero.- Es aquel que colinda por todos sus lados con calles trazadas y que
es único en la manzana.
Interior.- Es el que se encuentra rodeado por otros predios, sin tener acceso a
ninguna calle o que teniendo acceso, ésta sea por alguna servidumbre de paso
no establecida legalmente.
II.- Por su ubicación:
Predio de reserva urbana.- Es colindante con algún tipo de vialidad y es
susceptible de ser urbanizado según lo determine la autoridad municipal
correspondiente.
III.- Por su forma:
50
Predios regulares.- Se consideran predios regulares aquellos que en los
segmentos que forman su perímetro tengan cuatro ángulos de 90° formados por
segmentos mayores a i m .
Predios irregulares.- Se consideran predios irregulares aquellos que en los
segmentos que forman su perímetro tengan tres o más ángulos interiores y al
menos uno de ellos sea diferente de 90° estos formados por segmentos mayores
a lm.
IV.- Por su uso base: de acuerdo al Reglamento de Zonificación del Estado de
Jalisco, entre otros serán los siguientes:
Alojamiento Temporal
Habitacional
Comercios y Servicios
Oficinas Administrativas
Abastos, Almacenamientos y Talleres Especiales
Manufacturas e Industrias
Equipamiento Urbano.
V.- Por su régimen de propiedad o posesión
Privada;
Pública;
Condominal;
Concesionada.
51
VI.- Por su topografía:
a) Predio a nivel.- Es aquel cuya pendiente esta sensiblemente a nivel entre el
fondo y el nivel de la calle, entendiéndose como pendiente para efectos de
esta norma como el desnivel que existe el frente y el fondo del predio.
b) Predio con pendiente ascendente (Escarpado hacia arriba): Aquel en el cual
su pendiente es ascendente conforme al nivel de la calle.
c) Predio con pendiente descendente (escarpado hacia abajo).- aquel en el
cual su pendiente es descendente con respecto al nivel de la calle.
d) Predio accidentado o rugoso.- Es aquel que presenta depresiones y
elevaciones en toda la superficie.
e) Predio elevado.- es aquel que su nivel medio se encuentra a una altura
mayor de un metro con respecto al nivel de la calle.
f) Predio hundido.- Es aquel que su nivel se encuentra a una altura mayor de un
metro por debajo del nivel de la calle.
En relación a su clasificación de acuerdo a sus dimensiones no se incluye ya
que los procesos y criterios para demeritar e incrementar los valores en función
de estas variables no son aplicables al municipio.
Pasaremos entonces a la valuación de las construcciones que a partir del
segundo capítulo se indican las clasificaciones de las construcciones con sus
características por calidad de construcción, por edad y por estado de
conservación de las mismas.
52
Capítulo II
De la valuación de las construcciones
...Art. 53.- Para efectos de la valuación de las construcciones se atenderá a
las siguientes clasificaciones:
I.- Por el tipo:
a) Moderno.- Edificaciones construidas o renovadas con materiales y
procedimientos usados dentro de un rango variable, comprendido entre 0 y 10
años de edad.
b) Semi moderno.- Edificaciones construidas o renovadas con materiales y
procedimientos usados dentro de un rango variable comprendido entre los 11 y
30 años de edad.
c) Antiguo.- Las construcciones antiguas son aquellas que por la época de su
construcción, diseño, instalaciones y materiales utilizados tienen una edad mayor
de 30 años.
d) Industrial.- Edificaciones con características de 4 metros de altura como
mínimo, techadas de láminas sobre armadura de fierro o similar, sin
concentración de muros interiores, claros mínimos de 5 metros, que podrán
tener características, de moderno, semi-moderno y antiguo; con los mismos
factores de rango de antigüedad, estipulados para las construcciones en
general especificados en la tabla de valores de construcción descrita en el
artículo 55 de este documento.
e) Provisional.- Son aquellas que por sus materiales empleados sean de uso
transitorio y puedan removerse fácilmente.
53
f) Alberca.- Son depósitos de agua que cuentan con la infraestructura
adecuada para la realización de actividades recreativas o deportivas con
especificaciones establecidas por los reglamentos de construcción respectivos.
g) Pisos sin techo.- Areas acondicionadas con la infraestructura necesaria para
un fin específico diferente al de casa habitación.
II.- Por su calidad:
a) De lujo.- Son aquellas en las cuales se emplean materiales de lujo, acabados
de elevado costo y ejecución, con muy buen control de calidad en todas sus
partes.
b) Superior.- Aquellas construcciones en las cuales se emplean, materiales de
calidad superior.acabados muy buenos y terminados con buen control de
calidad en la mayoría de sus partes.
c) Media.- Aquellas construcciones en las cuales se utilizan, materiales de
calidad media con terminados aceptables en cuanto a control de calidad se
refiere.
d) Económica.- Aquellas construcciones las cuales se emplean materiales de
calidad económica y acabados muy sencillos o de escasos acabados.
III.- Por su estado de conservación:
a) Bueno.- Es aquel que no requiere reparaciones.
b) Regular.- Es aquel que requiere reparaciones sencillas.
c) Malo.- Es aquel que requiere reparaciones importantes. Art. 54.- La
modernización para los efectos catastrales se entiende, como la mejora
sustancial de una finca consistente en cambio de distribución, modificaciones
54
estructurales, instalaciones, acabados y herrería; estas y todas las que no se
ajustan a los tipos aprobados, se clasificarán en el tipo de la construcción que
corresponda a su valor por m2.
d) Art. 55.- Para el caso de edificaciones con más de cuatro niveles se estará al
incremento que se establezca en la tabla de valores.
55
PROCEDIMIENTO DE VALUACIÓN PARA EL TERRENO DE PREDIOS URBANOS UBICADOS EN EL MUNICIPIO DE GUADALAJARA
1) ESTABLECER FRENTE: Línea colindante con calle 1 Frente + Línea colindante
con calle 2 + Línea colindante con calle No...
Ejemplo:
Calle y
Calle x
Calle x = 12.00 + Calle y = 28.00 + Calle z= 12.00
12.00+28.00+ 12.00 = 52 EL FRENTE = 52.00
Calle z
2) ESTABLECER PROFUNDIDAD:
Profundidad = Perímetro - Frente No. De Frentes discontinuos x 2
Ejemplo: Perímetro 64 -Frente 8 No. De Frentes discontinuos 1 x 2
Profundidad = 28
56 2
3) OBTENER EL VALOR UNITARIO CATASTRAL DEL PREDIO:
Longitud del frente Valor Longitud del frente Unitario = específico 1 Catastral Suma de frentes
Calle x
Calle y Calle w
Calle z
2 Frentes Discontinuos
Calle y
Tipos de predios:
Calle x
Calle y Calle w
Calle z
Calle y
Calle x
Calle z
Calle w
4 Frentes Discontinuos
1 Frente Discontinuos
Calle x Calle x
Calle w Calle y Calle w
Calle z Calle z 1 Frente
Discontinuos 2 Frentes
Discontinuos Cantidad de Frentes discontinuos = Es el número de líneas que tienen frente al área
pública y pierden continuidad.
Ejemplo de predio con dos frentes discontinuos:
Calle X D„«,„ A^„rf _ Perímetro 70.01 -Frente 36.67 6 67
6 67^Hí 10 00
Profundidad =
[ 1 umgitua aei trente r -i
Valor frente _ j _ e spec í f ico 2 Valor frente Q n r w ñ / Iza fV>£i»^4-eio " "
No. De Frentes discontinuos 2 x 2
Profundidad = 8.33
Suma de frentes • • •
Ejemplo: Predio anterior con dos frentes discontinuos
Calle x valor $ 2,000.00 Valor Calle y valor $ 800.00 Unitario = 6.67 20
0 \ Calle z valor $ 600.00 Calle w valor $ 1, 700.00
Catastral 3 637 I 2 0 0 0 ! + 3637 [800] + 3 O 7 ^ + 3 6^7 H 700] Valor
Unitario :
Catastral $ 1,031.91
4) OBTENCIÓN DEL FACTOR EN RELACIÓN DEL PREDIO A VALUAR SOBRE EL PREDIO MODELO:
El predio modelo es de 8mts de frente, por 24 m t s de fondo ( Predio modelo = Lote Tipo) Dimensión Lote Tipo = Perímetro 64mts , Profundidad 28mts , Frente 8 mts , Superficie 192mts.
Fórmula del Lote Tipo
Factor = Frente X 28 X; 64 Profundidad Perímetro
24
192 Superficie
•.*•' -Is: i - - fe '
Aplicación de la fórmula para un lote t ipo:
Perímetro = 70.01 Frente = 36.67 Profundidad = 8.33 Area= 166.75
Factor = 36 67 X- 28 8 33 -X- 64
70 01 192 166 75
5) OBTENCIÓN DEL VALOR TOTAL DEL TERRENO:
El Factor del Predio es de 1.572 *E1 Factor máximo e s de 1.5
Fórmula
Ejemplo:
Valor del Terreno =
Valor del Terreno =
Superficie total del terreno
Superficie total del terreno
166.75
X Factor x
X Factor 1.5
X
Valor Unitario Catastral
Valor Unitario Catastral 1,031.91
Valor del Terreno = * 258 ,106 .48
Nota 1)E1 incremento máximo que puede tener u n predio es de factor 1.5 y el demérito máximo e s factor 0.5
Nota 2) Para la obtención del factor en los centros comerciales se deberán de aplicar las medidas del á rea privativa del local que vienen p lasmadas en la escritura.
Nota 3) Para considerar los frentes discontinuos y s u s medidas se considerarán los frentes a las á reas comunes o y / o públicas.
CAPITULO III.
3.1. Aplicación del proyecto.
^ « . a » , , .
' "T"T'
——— S^SÍT^SS
——— - »l 1 «*««*«» -«I ~
— f r . i i .
" ' '
W M > W _
ss
- — * « • « «
ftMV^»
* * ^ 2 3 ^
™n 1
I i ^ a w f I I M « » H > . I W M Í ^ ewmo«Hi:mirMi6i I
Luego de observar los aspectos técnicos de soporte para la realización de un avalúo catastral pasaremos ahora al dictamen que será el resultado final de realizar un avalúo catastral.
Pasos a seguir en la elaboración de un avalúo para transmisión de dominio con valores catastrales:
• Integración inicial del expediente. Generalmente el Notario entrega directamente al valuador la información inicial para la realización del avalúo la cual normalmente consta de las escrituras con datos como medidas y linderos, si se trata de un predio construido o baldío, ubicación y datos del propietario, indicando el tipo de propiedad de que se trate (particular, en condominio etc.) así como del recibo del impuesto predial de donde se obtendrán datos como el número de cuenta, recaudadora y clave catastral, ubicación del predio, nombre del propietario ,datos que deberán de ser integrados al avalúo y que igualmente nos darán referencia tanto para su ubicación en campo como para una identificación más al detalle en catastro.
58
• Visita de campo. Luego con base en los datos proporcionados el siguiente paso es realizar la visita de campo correspondiente donde se verificará, que coincidan varios aspectos: la ubicación, checando desde el nombre de la calle de la misma, número oficial, nombres de las calles de las esquinas y la posterior así como la distancia del predio a la esquinq más cercana. También se debe de verificar las medidas y linderos. Al interior de la finca si se tratase de un predio construido verificar los elementos que constituyen la construcción del inmueble, tipos, calidades y estado de conservación. Verificar los metros cuadrados de construcción, número de niveles, distribución general del inmueble, instalaciones especiales, y si fueren diferentes tipos de construcción separar dentro del plano de distribución que se hará posteriormente las áreas correspondientes a cada uno. También habrá que verse el uso o usos del inmueble y si hubiera distintos, checar la cantidad de construcción que le corresponda a cada uso. Para finalizar se realizará un reporte fotográfico de la visita incluyendo fotos del exterior y del interior del inmueble destacando los aspectos que nos Indiquen más claramente los tipos de construcción, usos y distribución del mismo.
• Trabajo de gabinete. Posterior al trabajo de campo el siguiente paso será el trabajo de gabinete que comprende el vaciado de la información al formato autorizado para este fin, acotando de paso que no podrá hober variaciones en el formato ya que esto seria un motivo de rechazo inmediato al avalúo. La información obtenida en campo ya cotejada y revisada se vaciará en cada uno de los apartados del formato, de forma precisa y sin tachaduras o enmendaduras. El proceso del cálculo. En los avalúos para transmisión de dominio con valores catastrales únicamente se calcula como su nombre lo indica el valor catastral del inmueble y este estará constituido por la:
Suma del Valor del Terreno más el Valor de tas Construcciones. El valor de del terreno se obtiene de la aplicación de la fórmula de la raíz sexta (descrita en el capítulo anterior).
El valor de las construcciones se obtiene del producto de los metros de construcción que se tengan por el valor que les corresponda por m2 de acuerdo a su clasificación,
59
Este valor viene indicado en las Tablas de Valores del año fiscal en curso publicadas en el periódico oficial y editadas también por la Dirección de Catastro, así mismo están en la página de Internet del Municipio de Guadalajara (ver anexo).
• Ingreso del avalúo para su autorización en la Dirección de catastro El avalúo debidamente elaborado se debe de ingresar para su autorización a catastro, pagando los derechos correspondientes especificados para este trámite en la Ley de Ingresos del Municipio. El proceso de revisión abarca desde que el formato sea el correcto, que no tenga errores en datos como cuenta, clave, recaudadora , ubicación, que no tenga tachaduras o enmendaduras, que coincida la información (coherencia entre lo que se perciba en las fotografías , los datos del avalúo, croquis de ubicación, croquis de construcción y cálculo de valores, todo esto confrontándolo con la información de base de datos que se tiene en Catastro tanto registral como cartográfica). Luego si se determina que el avalúo es correcto es autorizado, en caso contrario deberá ser corregido de acuerdo a lo que se especifique.
60
Nombre del Perito: Domicilio:
Ciudad:
Gabriela Patricia Díaz González Folio No. |g071503 Reforma # 56 Col. Centra Barrarvqurtas Guadalajara, Jalisco Tel. 36-14-91-80
AVALUÓ PARA TRANSMISIÓN DE DOMINIO CON VALORES CATASTRALES
A N T E C E D E N T E S Registro de Catastro No. 999 |Cuenta Predial No. 21454 |Recaudadora: 2 |Clave Catastral: D66A4268012~
Nombre del Propietario: José Carlos Gómez Perezchica
Nombre del Solicitante: Notaría Pública 107, Lie. Miguel González Álvarez Fecha del Avalúo: 15 de marzo del 2006
Inmueble que se Valúa: Finca urbana Ubicación del Predio: Finca marcada con los números 2584 de la Calle Río Salado, ahora Rió Mascota y 1502 de la
calle Río Juárez, antes del Carmen, en el Fraccionamiento el Rosario, en el Sector Reforma de esta ciudad.
Régimen de Propiedad: Particular
CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de la Zona: Habitacional Densidad de Construcción: 95% Tipo de Const. Dominante: Vivienda en uno y dos niveles.
Servicios Municipales: Agua Potable, Alcantarillado, Electrificación, Alumbrado Publico con luminarias de vapor de sodio, Pavimento de concreto, Banquetas y Machuleo lineal de concreto, Transporte colectivo cercano, Recolección de desechos solidos (basura) y Nomenclatura de calles.
Coeficiente de Utilización: C:U:S:| | Coeficiente de Ocupación: C:Q:S:| |
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO
Medidas y Colindancias del Predio según descripción del propietario-
Al Norte, en 17.01 m con propiedad privada
Al Sur.en 17.01m con calle Río Juárez
Al Oriente, en 19.76m con carie Rio Salado
Al Poniente, en 19.76m con propiedad privada
Superficie según Escrituras: 336.11 m2 Superficie Total del Terreno: Indiviso:
Uso Especifico: Casa habitación, comercio.taller Vida Remanente Probable: Unidades Rentables: cuatro Destino especifico de
las Construcciones: Habitacional, comercial Calidad de Proyecto:
336.11 m2
Tipo A: 39 años. Tipo B: 45 años.
Adecuado.
Firma del Perito. Sello de Autorización.
Gabriela Patricia Díaz González Reg. Catastro No. 999
Pág. 1/5 61
Gabriela Patricia Díaz González Reforma # 56 Col. Centra Barranquitas Guadalajara, Jalisco
Folio No. |g071503
Tel. 36-14-91-80 ||
Nombre del Perito: Domicilio:
Ciudad:
AVALÚO PARA TRANSMISIÓN DE DOMINIO CON VALORES CATASTRALES
ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:
A) Obra Negra o Gruesa: Cimientos:
Estructura:
Muros:
Bardas:
Entrepisos:
Tedios:
Azoteas:
Posible de piedra braza.
Muros de carga con elementos de refuerzo de concreto armado (dalas, castillos y cerramientos)
Ladrillo de lama
Muros de soga,
Bóveda con vigas de fierro y ladrillo de lama
Bóveda de ladrillo de lama y vigas de fierro, cubierta con lámina metálica y acrílica en área de taller Hormigonadas, enladrilladas, escobilladas e impermeabilizadas (se supone)
B) Revestimientos y Acabados: Aplanados: De mortero, terminados pulido y rústico
Plafones:
Lambrines:
Pavimentos Pétreos:
Zoclo: Pintura:
Rea Especiales:
Escaleras:
C) Carpintería:
D) Instalación Sanitaria:
E) Muebles de Baño:
Mueble de Cocina:
F) Instalación Eléctrica:
G) Herrería:
H) Vidriería:
I) Cerrajería:
J) Fachada:
K) Inst. Especiales:
Terminado pulido,
De azulejo en cocinas y baños
De loseta cerámica, cemento en área de taller y área de casa habitaciónen remodelación
Del mismo material que el piso Vinílica en normal estado de conservación y en regular estado en área de taller y de remodelación no tiene
De material, terminadas con loseta cerámica
De tambor de pino en puertas
Se supone aumentación con tubería galvanizada, bajantes de pvc y albañal de concreto.
De porcelana calidad económica de color
Pretil de material cubierto con azulejo
Oculta, apagadores y contactos de empotrar con placas metálicas y plástico. y visible en área de taller, con lámparas slimline De fierro estructural y tubular reticulada, daros medianos y grandes, protecciones de sobreponer
Medio doble.
Chapas en marcas del país.
De líneas redas
No tiene
Firma del Perito. Sello de Autorización.
Gabriela Patricia Díaz González Reg. Catastro No. 999
Pág. 2/5 62
Nombre del Perito: Domicilio:
Ciudad:
Gabriela Patricia Díaz González Reforma # 56 Col. Centro Barranquitas Guadalajara, Jalisco
Folio No. |g071503
Tel. 36-14-91-80 II
AVALÚO PARA TRANSMISIÓN DE DOMINIO CON VALORES CATASTRALES
LÓCALIZACIÓN DEL PREDIO Y CROQUIS ESQUEMÁTICO SIN ESCALA DE LA CONSTRUCCIÓN
Tramo de Calle, Distancia a Esquina, Calles Transversales y Orientación.
Distancia a la Esquina: | 0 |A la Calle:
Superficie Real según Levantamiento: 336m
Río Salado
19.76m
III niveles
II niveles
casa habitación en remodelación
Taller
17.01m Río Juárez
>• comercio en planta baja y casa habitación en 2o. Y 3er nivel
CLASIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN BLOQUE TIPO CALIDAD ESTADO DE CONSERVACIÓN
Antigua Económica Regular Semimoderna Económica Buena Provisional Económica
DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE Consta de:
Casa habitación en remodelación: cochera, patío, recámaras, baño, cocina sala y comedor. Comercio en planta baja,con área de atención al público y oficina con baño. En primer y segundo nivel casa habitación con áreas de sala,comedor cocina, baño y recámaras. Taller: área de trabajo.
Opinión de Dictamen de Uso del Suelo: Habitacional y comercial
Firma del Perito. Sello de Autorización.
Gabriela Patricia Díaz González Reg. Catastro No. 999
Pág. 3/5 63
Nombre del Perito: Domicilio:
Ciudad:
Gabriela Patricia Díaz González Reforma # 56 Col. Centro Barranquitas Guadalajara, Jalisco
Folio No. |g071503
Tel. 36-14-91-80
AVALUÓ PARA TRANSMISIÓN DE DOMINIO CON VALORES CATASTRALES"
REPORTE FOTOGRÁFICO
Firma del Perito. Sello de Autorización.
Gabriela Patricia Díaz González Reg. Catastro No. 999
Pág. 4/5 64
Nombre del Perito: Domicilio:
Ciudad:
Gabriela Patricia Díaz González Reforma # 56 Col. Centro Barranquitas Guadalajara, Jalisco
g071503
Tel.36-14-91-80
| AVALUÓ PARA TRANSMISIÓN DE DOMINIO CON VALORES CATASTRALES I
AVALUÓ FÍSICO A) Del Terreno:
Valor de Calle para el Lote Tipo : Fracción | Superficie | Valor Unitario
Única | 336.111 1,600.00
I I I I I I
Factor 1.2907
Motivo Valor Neto 2,065.15
Valor Resultante $694,118.24
Total :|| 336.111 Valor del Terreno: Indiviso en su caso : $694,118.24
B) De las Construcciones : Tipo { Superficie | Valor Nuevo de Rep.
A:A-E-R I 89.00! 1,571.43 B: SM-E-B I 168.001 4,166.67 C: P-E 73.00 1,111.11
I [ I
Edad 31 25 12
Total: || 330.00 II
Depreciación 0.7000 0.6000 0.4500
Valor Neto 1,100.00 2,500.00
500.00
Valor de la Construcción : Indiviso en su caso :| I
C) Instalaciones Especiales: Cantidad Descripción Valor Nuevo de Rep. Edad Depreciación
Valor de las Instalaciones Especiales : Indiviso en su caso :| I
Valor Total (
(UN MILLÓN DOSCIENTOS CUAREN1 Fecha de Avalúo: 15 de marzo del 20
leí Terreno, Construccio
A Y OCHO MIL QUINIEN 06
nes e Instalaciones Especiales :
TOS DIECIOCHO PESOS 24/100
Valor Resultante $97,900
$420,000 $36,500
$554,400.00
Valor Resultante
$1,248,518.24
>
ESPACIO PARA ASIGNACIÓN DE VALORES REFERIDOS
(Este dato no tiene validez si carece del sello de valor referido asignado por Catastro.)
Observaciones:
Firma del Perito. Sello de Autorización.
Gabriela Patricia Díaz González Reg. Catastro No. 999
Pág. 5/5 65
CAPITULO IV.
Resultado.
El resultado final es un avalúo que contendrá todos los elementos antes descritos.
Debemos agregar que luego de observar el camino que se sigue para la elaboración de un avalúo de este tipo, para juicio de ciertos valuadores aparentemente resultan no tener demasiadas complicaciones en su realización ya que por ejemplo no se realizan estudios de mercado y no se tiene que calcular valores por capitalización o comerciales, pero existen otro tipo de elementos que hacen que tengan grados de complejidad que en apariencia no son observados a simple vista.
El simple hecho que su finalidad es servir de soporte para una transmisión de dominio, en ocasiones detalles tales como que las medidas y linderos varíen en una proporción mayor a las tolerancias, implica problemas de tipo registral más complejos que en ocasiones son motivos de disputas jurídicas importantes y que impiden que un avalúo aparentemente sencillo sea, cuando está bien realizado y fundamentado el elemento que servirá para solucionar problemas, no solamente del predio que se realizó sino que en ocasiones, esta es información valiosa para el catastro para actualizar cuentas con problemas y que debido a que no se cuenta con la cantidad de personal ni el mismo en ocasiones tiene los conocimientos de respaldo para realizar de la misma forma detallada el avalúo que el perito externo, la actualización de muchas zonas de la ciudad es difícil lograrla rápidamente. Esto nos lleva a otra conclusión, los peritos externos son un elemento importante y que no debe de ser desaprovechado para la actualización de la base de datos del catastro.
Actualmente los dictámenes de los peritos que manifiestan algún cambio en los registros ,sirven de apoyo para esta labor pero hace falta estructurar más el echo de que los peritos externos tengan y se ganen la confianza del catastro para llegar a ser sus "ojos" y unos muy bien capacitados para detectar los cambios en la estructura urbana del municipio. Se hace necesario entonces desarrollar una estructura muy bien estructurada de colaboración y trabajo conjunto de peritos externos y catastro.
66
I PROPUESTA.
El avalúo para transmisión de dominio con valores catastrales tiene muchos aspectos a considerar que hacen necesario que se desarrolle no una metodología sino varias que abarquen los diferentes aspectos de los procesos involucrados en su elaboración.
Primeramente observamos que no existe un manual que recopile los aspectos técnicos más relevantes dentro de su elaboración, parte de estos fundamentados en criterios plasmados en la Norma Técnica y otros realmente son producto de la experiencia tanto de los peritos valuadores como del personal involucrado en catastro lo que ya sabemos puede provocar conflictos por ver quién puede tiene la razón en sus apreciaciones no solo entre catastro y los peritos sino entre peritos que por citar un ejemplo ambos visiten un mismo inmueble y dictaminen un tipo y calidad de construcción muy diferentes. El camino no es nada sencillo pero si se trabajara en conjunto con Asociaciones de profesionales, el Consejo Técnico a nivel estatal y municipal y se diera continuidad a los estudios que con este fin una y otra ocasión se realizan, poco a poco se podría lograr en la medida de lo posible establecer criterios generales para resolución de problemas cotidianos en este tipo de avalúos.
Por otra parte se hace necesario que los trabajos realizados por los peritos sirvan además para coadyuvar al fortalecimiento del catastro, que de verdad se de un clima de cooperación y confianza entre ambas partes, exigiendo responsabilidad, ética y un trabajo bien hecho a los peritos valuadores y por parte del catastro mayor apertura y colaboración más cercana con el trabajo de los mismos, rompiendo con vicios y prejuicios del pasado, para que el Intercambio de información se de de hecho y favorezca a la larga tanto a la actualización del catastro y que conforme la información sea más completa y precisa esta base de datos será de mayor utilidad y confiabilidad a los peritos valuadores y a una serie de instituciones más, logrando con esto una de las finalidades y objetivos del catastro, el ser MULTIFINALITARIO , y por otra parte que los peritos voluadores tengan y sientan un mayor respaldo en el catastro, se desarrolle una conciencia de cooperación y que cada vez se especialice más esta área de la valuación inmobiliaria.
67
I BIBLIOGRAFÍA: |
• Sistemas Catastrales, Horst Kart Dobner Eberl, Primera edición, Concepto, 1982, México, 283 pp.
• Catastro, Horst Kart Dobner Eberl, Primera edición. Concepto, 1981, México, 237 pp.
• De los Bienes
José Arce y Cervantes, prólogo de Bernardo Pérez Fernández, Editorial
Porrúa
• Curso de Valuación, Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco
Ing. Dante Guerrero, Guadalajara, Jal. Octubre 1989
• Técnicas del avalúo Inmobiliario
Guía completa para vendedores, corredores, administradores,
inversionistas y valuadores de propiedades.
William L. Ventólo Jr. Martha R. Williams
Ed. Real State Education Company
• Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco
• Instructivo de valuación para predios urbanos
Consejo Técnico catastral del Estado, Gobierno del estado, Secretaría
de Finanzas,
Dirección de catastro del Estado.
• Manual de procedimientos y lineamientos técnicos de Valuación
inmobiliaria, así como de autorización y registro de personas para
practicar avalúos,
Publicado en la gaceta oficial del Distrito Federal
• Reglamento para la práctica de avalúos fiscales, Mazatlán Sinaloa
publicado en el periódico oficial "El Estado de Sinaloa".
• Normas europeas aprobadas sobre tasación de bienes inmuebles
Peter Chapness
• Organización de empresas , análisis, diseño y estructura
Enrique Benjamín Franklin, Ed. Me Grow Hill
68
• Planeación estratégica
George A. Steiner Ed. Cecsa
• THOMPSON, Arthur et al. Dirección y administración estratégicas. México. McGrawHill. 1999.
• CANTÚ DELGADO, Humberto. Desarrollo de una cultura de calidad. México. McGraw Hill. 1999
• E. DRAPER, Jean y Jane S. KLINGMAN. Matemáticas para administración y economía. México. Haría. 1976.
•
• HARNECKER, Marta. Los conceptos del materialismo histórico. México. Siglo veintiuno editores. 1986.
• HERNÁNDEZ SAMPIERI, Roberto et al. Metodología de la investigación. México. McGraw Hill. 1998.
• HERNÁNDEZ y RODRÍGUEZ, Sergio. Introducción a la administración. México. McGrawHill. 1997.
• M. GOLDRATT, Eliyahu y Jeff COX. La meta. México. Ediciones Castillo. 1998.
• Ochoa Setzer Guadalupe, Administración financiera, Primera edición • , Me Graw Hill, 2002, México, 466 pp.
• Ventólo,Jr William L,Williams Martha R . Técnicas del avalúo inmobiliario Segunda reimpresión Real Estate Education Company, 1997,México, 208 pp.
• Senge Peter, La Quinta Disciplina, Primera edición, Granica, 1998 México 490 pp.
• Damm Arnal Arturo, La Economía Mexicana,Nadando de Muertito, Primera Reimpresión, Compañía Editorial Continental,2004,México, 122 pp.
• Rius, Economía Al Alcance De Todos, Séptima reimpresión, Grijalbo, 1997, México, 219 pp.
• Guajardo Cantú Gerardo, Contabilidad Financiera, Cuarta Edición, McGraw-Hill, 2004, México, 550 pp.
• Suárez Solazar Carlos, Manual De Costos Y Precios En La Construcción, Sexta edición, Limusa, 1993, México, 360 pp.
• Montalvo Ortega Enrique, Valor, Primera edición, Edicol, 1977 México, 234 pp.
• Champness Peter, Normas Europeas Aprobadas Sobre Tasación De bienes inmuebles Primera edición, 1197 Londres, 190 pp.
• Estrada García M. En I. José Martín, Instituto Tecnológico De La construcción, maestría en valuación inmobiliaria e industrial valuación de derechos, intangibles y especiales, 114 PP.
• Castañeda Achour, Bienes Raíces, Primera reimpresión, Limusa, 1992 México, 295 pp.
• Pool John Charles, LaRoe Ross M., Como Comprender Los Conceptos básicos de la economía. Primera edición, Norma, 1989 Colombia, 128 PP.
70
GLOSARIO DE TÉRMINOS.
DEFINICIONES PARA LA VALUACIÓN 1. Activo: Todo aquel recurso material o financiero que una entidad posee o controla legalmente por eventos anteriores, con el que se ejecuta y desarrollará el giro o misión de ésta; a su vez, dicho recurso deberá cumplir con condiciones específicas y mínimas en lo que se refiere a su costo neto de reposición y a su vida útil remanente. El término activo, entonces, se utiliza para calificar bienes y derechos que son propiedad de una entidad, siendo de tipo tangible los primeros, e intangible los segundos. 2. Amortización: Procedimiento contable con el cual se recuperan las inversiones hechas por una entidad en activos intangibles (derechos) a través del traslado paulatino de estas cantidades a las cuentas de costos y gastos, las cuales, a su vez, se agregan al estado de resultados y, en consecuencia, afectan la utilidad o pérdida contable de un ejercicio. Sin embargo, en términos financieros, representa la cuantía de dinero que se paga periódicamente para liquidar un mutuo, integrando las cantidades correspondientes de abono a la suerte principal, el interés causado por el saldo insoluto, y los impuestos correspondientes. 3. Avalúo: Palabra utilizada como sustantivo que no existe en el diccionario de la Real Academia Española. En realidad, "avaluar" es un verbo expresado en voz antigua castellana, la cual ha evolucionado y se ha sustituido por el vocablo Valorar y, en este sentido, el uso de la palabra "avalúo" es Incorrecto. No obstante que el uso y la costumbre parecieran haber validado su aplicación, se trata de un barbarísimo y debe sustituirse por "valuación" o Valoración". 4. Capital: Es un concepto que, en términos económicos, refiere la cantidad de recursos con que cuenta una entidad para destinarlos a la producción de bienes y/o servicios; pero que, en términos contables, representa la diferencia que existe entre la cuantificación monetaria de su activo y la de su pasivo. 5. Costo: En términos económicos es la cuantía monetaria que se requiere para crear, producir o generar un bien o un servicio, trasladarlo y ponerlo a disposición de quienes lo demandan en el mercado; sin embargo, contablemente representa la cantidad de dinero que un demandante paga a un oferente por el consumo de dicho bien o servicio. 6. Costo neto de reposición: Corresponde al resultado de sustraer al costo de reposición nuevo de un bien específico, los deméritos correspondientes a su vida útil agotada, a su conservación y mantenimiento, y a su obsolescencia técnica, económica o funcional. 7. Costo de reproducción nuevo: Cantidad de dinero necesaria para producir o adquirir un bien nuevo en el mercado, lo cual incluirá, además de los costos propios de la fabricación (materiales y mano de obra), los de traslado e instalación. 8. Deflactación: Procedimiento mediante el cual una cantidad es modificada y trasladada a un instante anterior en el tiempo.
71
9. Demérito: Reducción del costo de reproducción nuevo de un bien debido a las condiciones de su vida útil consumida, de su conservación y mantenimiento, y de sus obsolescencias económica, funcional y tecnológica. 10. Depreciación: En términos contables representa el procedimiento de recuperación de las inversiones en activos tangibles (bienes) mediante su traslado paulatino hacia las cuentas de costos y gastos, mismas que forman parte del estado de resultados contable y afectan la utilidad o pérdida del ejercicio. Económicamente representa la reducción del valor de los bienes debido al agotamiento de su vida útil. 11. Derecho: Prerrogativa jurídica que tiene una persona física o moral sobre un bien o negocio. 12. Diagrama de Flujo de Efectivo: Es la representación gráfica de la operación de los recursos de una entidad determinada durante un plazo determinado, representados éstos de forma pseudo vectorial en un segmento del tiempo dividido en intervalos equivalentes, donde la magnitud corresponde con la cantidad neta operada, la dirección será siempre perpendicular al segmento del tiempo, el sentido será positivo cuando se trate de un ingreso (percepción, beneficio o ahorro) y negativo si se trata de un egreso (pago, perjuicio, costo, gasto o inversión), y el punto de aplicación corresponderá con el instante específico del tiempo en que se acumulan los recursos de un periodo determinado. 13. Dictamen de valuación: También llamado certificado de valor, es el documento emitido por entidad competente que certifica la conclusión de valor de un bien, derecho o negocio. 14. Edificaciones: Espacios físicos construidos para desarrollar la actividad humana y satisfacer necesidades específicas del hombre. 15. Egreso: Cantidad de recursos económicos que significan erogación o reducción de los que dispone una entidad. 16. Elemento Accesorio: Elemento mueble tigado y considerado necesario e indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble especializado, ligado a la explotación económica o al resguardo cultural. Estos elementos, en sí, se convierten en característicos del bien inmueble analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baños públicos, el depósito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril en Industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de emergencia en un hospital, la bóveda de seguridad con el circuito cerrado de televisión en un banco, las butacas en una sala de espectáculos, o las vitrinas de exhibición en un museo. 17. Enfoque de capitalización (o de ingresos): Método que considera las rentas producidas y/o beneficios generados por el objeto de valuación. La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien o derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida económica del bien, y con una tasa que involucra la productividad y todos los riesgos asociados con el bien o derecho que se trate.
72
Este enfoque refleja el principio de anticipación, conociendo al resultado que se obtiene como 'Valor de uso". 18. Enfoque de mercado (o comparativo): Método que se fundamenta en el empleo de datos estadísticos de transacciones de mercado y razonamientos que reflejan el pensamiento de los participantes del mismo; utiliza procesos que incluyen la comparación y considera también el uso de listas de precios y ofertas publicadas, denominándose al resultado obtenido Valor de cambio". 19. Enfoque físico (o de costos): Método aplicable en la valuación de bienes que se fundamenta en el costo actual de su reproducción o reposición, reduciéndolo por los deméritos propios específicos de los mismos. Al resultado que se obtiene se le llama "costo neto de reposición", y en el caso de un bien inmueble se adiciona el valor de la tierra. 20. Enfoque residual (o del residuo): Método cuya premisa fundamental establece que es posible determinar el valor de cambio individual de un elemento integrante de una unidad económica, en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de toda ella, reduciéndolo con el costo neto de reposición propio del complemento de dicha unidad. 21. Entidad: Persona física o moral (institución oficial, organismo público, dependencia gubernamental, empresa, sociedad o asociación) responsable de la realización de un trabajo de valuación. 22. Especialidades de valuación: Son las diferentes ramas de la valuación que se aplican para la valuación de bienes, derechos y negocios. 23. Estado financiero: Informe sobre el estado contable financiero de una entidad, el cual puede ser de balance, de resultados, de cambios en la situación financiera o de cambios de la inversión. 24. Estudio de valor: Es el que se realiza bajo determinadas hipótesis y suposiciones relativas al objeto de valuación, aplicando los enfoques residual, físico, de capitalización y/o de mercado, con el fin de calcular un posible valor que el objeto de valuación podría alcanzar cuando se reúnan ciertas condiciones en él; ejemplo de esto es la determinación de un valor comercial para un uso alterno. 25. Fecha de certificación: Es en la que se emite el dictamen de valuación o certificado de valor. 26. Fecha de inspección: Periodo durante el cual se realiza la visita, identificación física y, en su caso, verificación de la situación legal del objeto de valuación. 27. Fecha de la valuación: Es el día calendario en el que se emite el reporte de valuación. El estado físico y legal del objeto de valuación debe tomarse a la fecha de la inspección. 28. Fecha de referencia del valor: Es el día calendario al que corresponde el valor del objeto de valuación, pudiendo ésta ser diferente a la fecha de la valuación, de conformidad con las disposiciones legales específicas. Una valuación referida deberá tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha de la valuación del mencionado objeto.
73
29. Flujo de efectivo: Cantidad de recursos operados por una entidad con calidad neta de ingresos o de egresos durante un periodo determinado, indicado en un instante específico del tiempo. 30. Homologación: Acción de poner en relación de igualdad o semejanza a dos bienes, uno objeto de valuación, y otro objeto comparable, distinguiendo, cuantificando y haciendo intervenir todos aquellos elementos que reflejen las diferencias sustantivas entre ambos. 31. Indiviso: índice porcentual que expresa el derecho económico de participación que un copropietario posee de un bien que no puede ser fraccionado en partes individuales. 32. Informe de valuación: Conocido incorrectamente como avalúo, es el documento de carácter confidencial elaborado por un profesional de la valuación, en el que se expresa y aplica el proceso metodológico correspondiente para determinar el valor de un bien, derecho o negocio a una fecha determinada; también se consigna, entre otros aspectos generales, el objetivo y propósito establecidos, la descripción particular y uso actual del objeto de valuación, las consideraciones y excepciones específicas del caso, las premisas y la conclusión de valor. 33. Ingreso: Cantidad de recursos económicos que representan beneficio a una entidad. 34. Inmueble: Bien patrimonial integrado por terreno, edificaciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias. 35. Instalación especial: Bien mueble ligado de manera temporal o permanente a un inmueble de uso común, con el fin de darle a este último un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los elevadores, montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas de riego por aspersión, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas parabólicas, sistemas de aspiración central, bóvedas de seguridad, subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos, equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de televisión, etc. 36. Justipreciación: Valoración de un derecho real en términos monetarios. 37. Mercado: Es el medio (lugar físico o virtual) en que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda. Un mercado puede tener extensión local, regional, nacional o internacional. 38. Negocio: Unidad productiva sujeta a la explotación económica de sus inversionistas. 39. Objetivo de la valuación: Es el tipo de valor que se pretende determinar para el objeto de valuación (valor comercial, valor físico, valor de desecho, valor de rescate, valor catastral, etc.). En este punto se establece la naturaleza o tipo de valor de acuerdo con el propósito de la valuación. 40. Objeto comparable: Todo aquel elemento integrado a una muestra por poseer características idénticas o similares al objeto de valuación en lo que se refiere a su constitución, forma, tamaño, capacidad, entorno, etc., y del cual se conoce su precio, o su costo neto de reposición, o su valor de uso, o bien, su
74
valor de cambio, ya sea en unidades monetarias corrientes, o en unidades monetarias constantes a una fecha determinada. 41. Objeto de valuación: Cualquier bien, derecho o negocio propiedad de una entidad física o moral, es decir, cualquier elemento tangible o intangible de un patrimonio del cual se quiere conocer su valor. 42. Obra complementaria: Es aquella construcción que aporta alguna amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso común, como son las bardas, celosías, rejas, patios, andadores, marquesinas, pérgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas, balcones, albercas, chapoteaderos, cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción o artesianos, aljibes, plantas de tratamiento, etc. 43. Obsolescencia económica: Demérito que le corresponde a los bienes debido a que, por sus condiciones de uso y estado físico, resultan ser más caros sus costos de mantenimiento y operación respecto de lo normal. 44. Obsolescencia funcional: Demérito relacionado a los bienes que son destinados a un uso distinto del que fueron diseñados, resultando esta situación en un empleo Inadecuado del mismo, desperdiciándose su potencial; aunque también debe incluirse el caso en que un elemento es improvisado y su diseño no cubre todos los requerimientos de su operación. 45. Obsolescencia tecnológica: Demérito asignado a los bienes debido a la existencia de otros más recientes que poseen mayor eficiencia. 46. Pasivo: Son las obligaciones exigibles a una entidad por una tercera. 47. Patrimonio: Conjunto de bienes, derechos y obligaciones que son de la legal propiedad de una entidad. 48. Perito: Calidad jurídica otorgada por autoridad competente a la persona física que, por valoración propia de la primera mencionada, posee aptitudes, conocimientos teóricos y prácticos bastos y experiencia reconocida sobre alguna materia específica, siendo el caso que deberá contar con título y cédula profesional si el ejercicio de dicha materia lo requiere; esto para intervenir en cualquier asunto jurídico que requiera de su pericia para emitir su opinión a través de un dictamen pericial. 49. Precio: Económicamente representa la cantidad de dinero que el productor de un bien o servicio pretende o espera recibir por su enajenación, es decir, por su cesión a un consumidor, pero en términos contables expresa la cuantía monetaria que un oferente recibe de un demandante por dicha cesión. 50. Principio de anticipación: Establece que el valor presente del objeto de valuación se sustenta en los beneficios futuros que puede retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación. Este principio da lugar a la aplicación del enfoque de capitalización o de ingresos. 51. Principio de crecimiento, equilibrio y declinación: Asegura que el valor presenta un ciclo temporal (relativo al tiempo) debido a las variaciones de la demanda que es motivada, por ejemplo, por la introducción de elementos
75
novedosos, por los efectos del deterioro físico ordinario, o por la moda de uso, resultando que en una primera etapa la demanda supera a la oferta, posteriormente el mercado se satisface, presentando el punto de equilibrio y, finalmente, la oferta es la que supera a la demanda. 52. Principio de coherencia: Refiere que las diversas manifestaciones del valor de un bien guardan una relación lógica entre sí, esto es, que el costo neto de reposición, el valor de uso y el valor de cambio pueden vincularse mediante una función. 53. Principio de generalidad: Establece que el perito debe considerar, a menos que justifique la excepción, la aplicación de los tres principales enfoques de valuación: el físico, el de mercado y el de capitalización, no obstante que identifique a uno de estos como el más adecuado para el valor conclusivo. 54. Principio de mayor y mejor uso: Establece que el valor del objeto de valuación debe determinarse con base en su uso más apto, que sea técnicamente viable, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor más alto del objeto de valuación. 55. Principio de normalidad: Señala que ios pronósticos de valor obtenidos para un mismo bien en un mismo mercado tienen una distribución estadística "normal". 56. Principio de oferta y demanda: Afirma que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio. 57. Principio de permanencia y cambio: Establece que hay un lapso durante el cual los valores se mantienen fijos, y aunque existe posterior variación de los mismos por la Interacción de la oferta y la demanda, siempre habrá un intervalo durante el cual el precio pronosticado tendrá vigencia. 58. Principio de probabilidad: Establece que el análisis y validación de indagaciones de mercado debe realizarse con base en técnicas de muestreo, así como también que el método residual debe efectuarse de acuerdo con condiciones específicas que Inducen variación a los flujos de efectivo, situación que establece el estudio de diferentes escenarios y de riesgo. 59. Principio de equivalencia y proporcionalidad: Sostiene que dos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismo valor, también que dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen valores semejantes y que la diferencia de éstos es proporcional a las diferencias entre sus características. 60. Principio de influencia: Aplicable al caso de los inmuebles, señala que, cuando un inmueble no es compatible con la zona en que se ubica, su valor se influenciará por las condiciones de los inmuebles que lo circundan. 61. Principio de sustitución: Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus
76
capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, etc.; y en ese sentido, puede fijarse el valor del objeto de valuación a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo. Este principio da lugar a la aplicación del enfoque de mercado o comparativo. 62. Principio de temporalidad: Reconoce que el valor concluido corresponde con la fecha de la valuación, sin embargo, para fines del propósito de la valuación se reconocerá que esté tendrá vigencia durante un periodo determinado, siempre que no cambien las características físicas y legales del bien, o las condiciones generales del mercado en que se comercialice. 63. Principio del valor único: Señala que el valor comercial de un bien, derecho o negocio debe calcularse y establecerse con independencia de los fines para los cuales se requiera o utilice la valuación, observando para tal efecto las disposiciones legales y administrativas emitidas por autoridades competentes en la materia que, en su caso, sean aplicables. 64. Propósito de la valuación: Uso que se le da a un Informe de valuación, de acuerdo con la finalidad establecida o motivo por el que se elabora (enajenación, garantía, aseguramiento, etc.). Asimismo es factor crucial para la selección de la metodología de valuación aplicable al caso, con relación a cualquier disposición legal que rija para el objeto de valuación. 65. Proyecto: Es la formulación de una idea de explotación que tiene la posibilidad de convertirse en un negocio rentable legalmente permitido. 66. Punto de equilibrio: Caracteriza la Intersección de las funciones econométricas de la oferta y de la demanda, lo cual representa el punto en que el mercado se satisface por lo que respecta a la cantidad de bienes o servicios ofertados contra los demandados, resultando que este punto representa el valor de dichos bienes o servicios. La función de la oferta se forma con los pares ordenados de la cantidad de bienes o servicios creados o generados por quienes los producen y ofrecen, y los precios por unidad esperados por éstos; y la función de la demanda se forma con los pares ordenados de la cantidad de bienes o servicios consumidos por quienes los demandan, y los costos por unidad que éstos están dispuestos o pagar. 67. Reflactación: Procedimiento de modificación y traslado de una cantidad monetaria a un instante posterior en el tiempo. 68. Riesgo: Probabilidad de que el valor presente de un conjunto de utilidades económicas o financieras de un proceso productivo o de inversión sean negativas, es decir, es la medida de la posibilidad de que existan pérdidas económicas o financieras, existiendo relación entre este concepto y en de tasa de productividad. 69. Solicitante de la valuación: Persona física o moral con capacidad jurídica para pedir la elaboración de una valuación, sea porque éste es el propietario del objeto de valuación, su apoderado o representante legal, o incluso, una autoridad. 70. Tasa de capitalización real: Tasa efectiva de interés de deflactación expresada en periodos anuales que servirá para traer a valor presente una serie
77
de flujos de efectivo proyectados en unidades monetarias constantes. Esta tasa se calculará con base en tasas efectivas de interés y de inflación anuales. 71. Tasa de capitalización: Tasa de interés que resulta de dividir una tasa nominal de productividad entre el número de capitalizaciones que sucederán durante el periodo al cual es relacionada dicha tasa nominal. 72. Tasa de depreciación/amortización: Porcentaje utilizado para calcular la depreciación o amortización contable de un bien o derecho de una entidad, para un periodo determinado. 73. Tasa de interés activa: Es la que cobra una institución de crédito por los préstamos que otorga. 74. Tasa de interés pasiva: Es la que ofrece una institución financiera a quienes invierten sus recursos monetarios en los distintos instrumentos dispuestos para ello. 75. Tasa efectiva de inflación: Tasa aplicable, de manera análoga a la indicada por la teoría del interés, a unidades monetarias corrientes, y que resulta del aumento del nivel general de precios en el mercado de un Instante pasado a otro presente, o bien, de uno presente a otro futuro, calculada a través del cociente porcentual de los incrementos de los precios entre su cantidad originales. Es importante notar que estas tasas quedan ligadas al tiempo transcurrido entre los instantes que fueron referidos, siendo el periodo analizado, por uso y costumbre, el de un año natural. 76. Tasa efectiva de productividad: Tasa de interés ligada a un lapso determinado, y calculada con base en la capitalización del interés, es decir, su agregación a la suerte principal de un mutuo, con lo que es posible relacionar dicha suerte principal con sus respectivos montos; esto significa que estas tasas son aplicables para deflactar o reflactar magnitudes expresadas en unidades monetarias corrientes para establecer su valor pasado, su valor presente o su valor futuro, según sea el caso. Cuando no se especifique el lapso al cual se liga esta tasa, se entenderá que éste será igual a un año natural, ya que primordialmente es el tiempo al que suele relacionarse, aunque también existen tasas efectivas de productividad que se ligan al plazo de un mutuo, debiendo mencionarse, en su caso, esta situación. 77. Tasa nominal de productividad: Tasa de interés relacionada con un periodo específico, que sirve de base para calcular tasas efectivas de productividad mediante su división entre el número de capitalizaciones que ocurrirán dentro del periodo al cual se relaciona. Cuando se omita especificar el periodo al cual se relaciona, se entenderá que éste es equivalente a un año natural. 78. Tasa real de productividad: Tasa que se aplica para deflactar o reflectar unidades monetarias constantes como es indicado por la teoría del interés, pero se calcula con base en las tasas efectivas de productividad y de inflación, representando el incremento que, en términos reales, logra un inversionista sobre su patrimonio. 79. Terreno: También llamado solar, predio o fundo, es el elemento geográfico delimitado que integra una superficie, en el que se asientan edificaciones, obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales; valorado en
78
función de sus cualidades productivas y de sus posibilidades de uso, explotación o aprovechamiento. 80. Unidades monetarias constantes: Son aquellas que están relacionadas con una sola fecha, sin importar el instante en que operan, por lo que cada una de ellas tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás, entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes o servicios que pueden intercambiarse por una unidad monetaria. 81. Unidades monetarias corrientes: Son aquellas que se ligan a la fecha en que operan, lo que significa que cada una de ellas tienen distinto poder adquisitivo que otras aplicadas en una fecha anterior o posterior. El poder adquisitivo de las unidades monetarias corrientes en una fecha determinada difiere de las corrientes en otra fecha por el efecto de la inflación. 82. Usuario de la valuación: Persona física o moral quien emplea y fundamenta su quehacer en el valor consignado en un reporte de valuación. 83. Valor: Concepto económico que se refiere a la cuantía monetaria de enajenación de bienes, derechos y servicios disponibles en el mercado, entre quienes los ofrecen y adquieren en una fecha dada. Al emitir una valuación se requiere calificar a este término con algún adjetivo que describa el tipo a que se refiere. 84. Valor catastral: Valor asignado a un bien inmueble para efectos de su registro en el catastro de la localidad en que está asentado, el cual también servirá para el cálculo del Impuesto predial que causa. 85. Valor comercial: Valor conclusivo que calcula el valuador ponderando los resultados de los diferentes enfoques utilizados en la valuación de un bien y corresponde con la cantidad monetaria más probable en que se podría comercializar un bien o un derecho en las circunstancias prevalecientes en la fecha de la valuación. 86. Valor comercial para un uso alterno: Valor que surge de la consideración de un uso potencial posible distinto del actual de un objeto de valuación, se basa en información y datos concretos que respaldan el potencial para el uso alterno considerado. Si se tiene interés en el uso alterno y si el valor asociado con éste difiere substancialmente del valor para su uso actual, el valuador lo debe anotar y explicar claramente en el reporte de valuación. 87. Valor contable o en libros: Cantidad que le corresponde a un activo y que equivale a su costo de adquisición menos la depreciación o amortización acumulada desde el ejercicio contable en que se adquirió y hasta la fecha en que este valor es calculado. Este valor puede ser modificado para fines de reexpresión de estados financieros mediante una valuación o a través de la aplicación de índices económicos específicos. 88. Valor de aseguramiento: Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo neto de reposición de aquellas partes específicamente excluidas en la póliza de seguro. 89. Valor de cambio: Cantidad de dinero en que se puede intercambiar un bien entre un vendedor y un comprador dispuestos, sin ningún vínculo entre sí, suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta públicamente y que las
79
condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien. 90. Valor de desecho: Es la cantidad que se puede obtener por un bien al final de su vida útil total o económica, siendo el caso que en ese instante no tiene un uso alterno. 91. Valor de indemnización: Cantidad de dinero que deberá entregarse al dueño de una propiedad que fue expropiada con fines de utilidad pública, o bien, para reemplazar, reparar o reconstruir un bien asegurado que ha sufrido algún daño, a una condición que sea substancialmente igual, pero no mejor ni más grande que su condición en el momento en que sucedió el daño. En ambos casos se debe tomar en cuenta la edad, conservación, mantenimiento y obsolescencia económica, técnica o funcional de dicho momento, y en el caso específico de la expropiación, se incluye también el costo de perjuicios y el lucro inherentes a la propiedad. 92. Valor de liquidación o de realización forzada: Cantidad bruta que se espera obtener por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo en el mercado abierto, en la que el vendedor se ve en la obligación de vender de inmediato por mandato legal tal como está y donde se ubica" el bien. En algunos casos, puede involucrar un vendedor no deseoso y un comprador o compradores que adquieren con conocimiento de la desventaja para el vendedor. 93. Valor de liquidación o realización ordenada: Cantidad monetaria que podría obtenerse partir de una venta del bien en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actúan con conocimiento y bajo la premisa de que tos bienes se venden en el lugar y en el estado en que se encuentran. 94. Valor de no mercado: Valor específico para condiciones particulares que no atienden a las de mercado abierto, tales como: valor catastral, valor asegurable, valor de rescate, valor de bien en liquidación, etc. 95. Valor de rescate o de recuperación: Cantidad que se puede obtener por concepto de venta en un mercado para un uso alterno y al final de la vida útil total o económica de un bien o de un componente del mismo que se haya retirado de servicio o uso para utilizarse en otra parte. 96. Valor de uso: Es el que corresponde a la integración del valor presente de los beneficios futuros que puede producir un bien o un derecho, considerando un plazo prudente y una tasa de productividad relacionada con la naturaleza del bien o del derecho. 97. Valuación: Acción y efecto de estimar, establecer o determinar el valor de las cosas mediante un procedimiento técnico y metodológico que toma en cuenta la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado.
80
98. Valuación inicial: Es la que se realiza sin consultar reportes de valuación anteriores, sino efectuando la investigación exhaustiva de los elementos que influyen en el valor del objeto de valuación. 99. Valuación parcial: Valuación que se aplica solamente sobre una o más partes de una unidad mínima indivisible para propósitos de reposición, considerando a dichas partes independientes de la unidad. 100. Valuación recurrente: Es aquella que se practica como actualización de una valuación inicial, lo cual sólo procede cuando el valuador cuente con una valuación inicial con antigüedad no mayor a 2 años; de no ser así, debe practicarse una nueva valuación inicial. Cabe destacar que una valuación recurrente debe ser practicada por el mismo valuador que realizó la última valuación inicial, pues de otro modo también debe practicarse nuevamente una valuación inicial. 101. Valuador: Persona física capacitada para realizar trabajos de valuación en forma independiente, imparclal y objetiva. 102. Vida útil consumida: Tiempo en que un bien ha estado funcionando o prestando servicio, sea de manera continua o discontinua, desde que fue fabricado y hasta la fecha de su valuación. 103. Vida útil económica: Expresada en años, es el período durante el que un bien funcionará eficientemente, es decir, hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación. 104. Vida útil remanente: Período posible, expresado en años, que se estima continuará funcionando un bien, con parámetros de eficiencia aceptables Suele establecerse como la diferencia que existe entre la vida útil total, o la vida útil económica, menos la vida útil consumida. 105. Vida útil total: Es el período, expresado en años, durante el cual puede esperarse razonablemente que un bien realice la función para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue construido y puesto en servicio. 106. Vigencia de la valuación: Periodo en que el valor consignado en el dictamen de valuación tiene validez para el propósito de la valuación expresado, contado a partir de la fecha de la valuación.
81
I ANEXOS.
Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco Alberto Cárdenas Jiménez, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Jalisco, a los habitantes del mismo hago saber, que por conducto de la Secretaría del H. Congreso de esta entidad Federativa, se me ha comunicado el siguiente DECRETO NUMERO 16794.- El Congreso del Estado decreta: ÚNICO.- Se modifica el Decreto Número 16465, aprobado por esta H. Legislatura el día 19 de diciembre de 1996, y regresado por el Ejecutivo del Estado con sus observaciones, en los términos del entonces vigente artículo 33 constitucional, para quedar como sigue: Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco CAPITULO I Disposiciones generales y objetivos del Catastro Artículo 1.- Catastro es el inventario y la valuación, precisos y detallados, de los bienes inmuebles públicos y privados ubicados en la municipalidad. Artículo 2.- El Catastro tiene por objeto la determinación de las características cualitativas y cuantitativas de los predios y construcciones ubicados dentro del municipio, mediante la formación y conservación de los registros y bases de datos que permitan su uso múltiple, como medio para obtener los elementos técnicos, estadísticos y fiscales que lo constituyen. El registro y la valuación catastral se declaran de utilidad pública, para fines fiscales, socioeconómicos y urbanísticos. Artículo 3.- Están obligados a observar las disposiciones de esta Ley: I. Los titulares de los predios: propietarios, copropietarios o poseedores a título de dueño de terrenos o construcciones con localización en el territorio del Estado; II. Los notarios y quienes tengan fe pública, cuando intervengan en la autorización de escrituras relativas a actos traslativos de dominio de bienes inmuebles; III. Las autoridades fiscales que administren contribuciones que se determinen sobre la propiedad inmobiliaria, su división, consolidación, traslación, urbanización, edificación y mejora, así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles; IV. Las autoridades judiciales que autoricen actos traslativos de dominio de algún bien inmueble dentro del Estado o tengan conocimiento del inicio o terminación de cualquier litis, en la que existan terceros afectados o interesados respecto de algún bien inmueble que se encuentre dentro del Estado; V. Los urbanizadores; VI. Los peritos valuadores autorizados para practicar avalúos y los valuadores dependientes de la autoridad catastral; Vil. Quienes adquieran algún bien inmueble por contrato privado;
82
VIII. Los fideicomitentes, fideicomisarios o fiduciarios, cuando en el fideicomiso se limite o impongan condiciones de uso, administración o posesión de algún predio; y IX. Los corredores de bienes inmuebles, cuando intervengan en actos traslativos de dominio o de administración. Artículo 4.- Para los efectos de esta Ley se entiende por: I. Predio: la porción de terreno comprendida dentro de un perímetro, con construcciones o sin ellas, que pertenezca en propiedad o posesión a una o varias personas. En el caso de condominios, se entenderá como predio a la unidad condominal y como subpredio a la unidad privativa; II. Unidad Privativa: es el conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponden a un condómino; III. Infraestructura del predio: el conjunto de obras que hacen posible la utilización de un predio, tales como redes de agua potable, alcantarillado, colectores, sistema de riego, gas, energía eléctrica, comunicaciones y otros; IV. Urbanización: el proceso técnico para lograr a través de la acción material y de manera ordenada, la adecuación de los espacios que el ser humano y sus comunidades requieren para su asentamiento; V. Obras de urbanización: todas aquellas acciones materiales de adecuación espacial necesarias a realizar en el suelo rústico para convertirlo en urbanizado, integrándole los elementos requeridos para edificar; o bien, en el suelo urbanizado para mejorarlo con el mismo fin o para permitir el desempeño de otras funciones en el centro de población; VI. Edificación: todas aquellas acciones de adecuación espacial necesarias a realizar en un predio para permitir su utilización; Vil. Superficie útil construíale: es aquella que resulta de descontar las áreas de restricciones tomando en cuenta los coeficientes de uso y ocupación del suelo; VIII. Equipamiento del predio: el conjunto de instalaciones, construcciones y equipos necesarios para la utilización del predio; IX. Jardín: el espacio de terreno libre de construcción y cubierto por plantas y elementos de ornato; X. Centro de población: las áreas urbanas ocupadas por las instalaciones necesarias para su vida normal; las que se reserven para su expansión futura; las constituidas por elementos naturales que cumplen una función de preservación de sus condiciones ecológicas; y las que se dediquen a la fundación del mismo, conforme a las leyes aplicables; XI. Provisiones: las áreas que serán utilizadas para la fundación de un centro de población; XII. Usos: los fines particulares a que podrán dedicarse determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; XIII. Destinos: los fines públicos a que se prevea dedicar determinadas zonas, áreas y predios de un centro de población; XIV. Reservas: las áreas de un centro de población que serán utilizadas para su futuro crecimiento; XV. Límite del centro de población: el polígono determinado por el Congreso del Estado, conforme a la Ley de Desarrollo Urbano, a propuesta del ayuntamiento del municipio en donde se localice;
83
XVI. Zonas: las delimitaciones administrativas en que se divide el territorio del municipio pudiendo ser las que se establecen en los planes de desarrollo urbano municipal; XVII. Vías públicas: a) Los predios destinados a los fines públicos del tránsito peatonal, vehicular y el transporte colectivo; b) Los caminos públicos, destinados temporal o permanentemente al tránsito de personas, semovientes y vehículos, incluyendo el área del derecho de vía de los mismos; y c) Las servidumbres de paso por medio de las cuales, a solicitud de los usuarios, el municipio proporciona servicios de recolección de basura y alumbrado público. No tienen el carácter de vías públicas los predios pertenecierrtes al dominio privado de la Federación, del Estado, del Municipio o de los particulares, para fines restringidos o aprovechamientos privados, así como los bienes de uso común de los condominios; XVIII. Manzana: la superficie de terreno debidamente delimitada constituida por uno o mas predios, colindante con vías o áreas públicas; XIX. Fusión: la unión en un solo predio de dos o más predios colindantes; XX. Subdivisión: la partición de un predio en dos o más fracciones; XXI. Valor fiscal: el que se asigne o apruebe para cada predio, de conformidad con los procedimientos previstos en esta ley y ia de Hacienda Municipal; XXII. Valor catastral: será el valor que se determine mediante procedimientos técnicos, siendo en todo momento lo más apegado al valor real; XXIII. Tablas de Valores: es el conjunto de elementos y valores unitarios aprobados según el procedimiento de esta ley y contenidos en los planos de las zonas respecto al valor del terreno, así como la relación con las clasificaciones de construcción y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la valuación de los predios; XXIV. Valor Unitario: el valor que por metro cuadrado o por hectárea apruebe el Congreso del Estado en tablas de valores, para cuantificar el valor catastral de cada uno de los predios; XXV. Valor provisional: el valor que fije la autoridad catastral a los predios de los que no se hayan obtenido los elementos técnicos para determinarle valor catastral definitivo; XXVI. Valuación catastral: la determinación del valor catastral de tos predios, conforme al procedimiento técnico establecido en la presente Ley; XXVII. Revaluación catastral: la actualización de los valores catastrales que le correspondan a cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en esta Ley y la de Hacienda Municipal; XXVIII. Perito valuador: es el profesionista que cuenta con los conocimientos técnicos, especializados en bienes inmuebles y valuación, necesarios para formular avalúos y documentos técnicos donde consten las condiciones específicas de los bienes inmuebles. Los peritos deberán registrarse ante la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado y deberá acreditarse ante la autoridad catastral municipal cuando elabore avalúos; XXIX. Valuador el servidor público dependiente de la autoridad catastral que elabora los dictámenes;
84
XXX. Registros catastrales: los documentos gráficos, escritos e información contenidos en las bases de datos, así como todos los demás elementos que integran el catastro; XXXI. Cartografía catastral: el conjunto de mapas, planos, fotografías y archivos, que determinan la delimitación de los predios, zonas y áreas en que se divide el territorio del municipio; XXXII. Información catastral: las características cualitativas y cuantitativas de los predios: XXXIII. Clave catastral: el código que identifica al predio en forma única, para su localización cartográfica, el cual será homogéneo en todo el Estado y se integrará con los elementos que se establezcan en el Reglamento de esta Ley; XXXIV. Cuenta Catastral: es el código mediante el cual se identifica el predio para efectos del impuesto predial; XXXV. Ubicación: la localización del predio definida por su clave catastral, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial o mediante sus coordenadas geográficas; XXXVI. Región Catastral: el territorio de índole operativo que determine la autoridad catastral; XXXVII. Formación del catastro: integración de la información de los registros catastrales; XXXVIII. Conservación del catastro: la actualización de la información de los registros catastrales; XXXIX. Zona Conurbada: el área urbanizada que determine el Plan de Ordenamiento de la Zona Conurbada de que se trate; Secretaría de Finanzas: la Dependencia del Poder Ejecutivo Estatal competente en materia fiscal y sus dependencias recaudadoras; XL.Tesorería Municipal: la persona o dependencia competente en materia fiscal municipal y sus oficinas y cajas recaudadoras; XLI. Dirección de Catastro del Gobierno del Estado: La dependencia facultada para ejercer las atribuciones que le confiera esta Ley; XLII.Catastro Municipal: La dependencia que determine o establezca el ayuntamiento, a quien corresponderán las atribuciones de autoridad catastral y tendrá a su cargo las operaciones catastrales. XLIII.Esta dependencia se integrará y operará con base en las disposiciones de este Ordenamiento y las que regulen la estructura orgánica del municipio; XLIV. Ley: la Ley de Catastro Municipal del Estado de Jalisco; XLV.Reglamentos y normas técnicas: el conjunto de disposiciones administrativas y especificaciones técnicas necesarias para integrar la información y registros del catastro; y XLVI.Registrar: es el empadronamiento que se realiza ante la autoridad catastral, respecto de los datos que se asienten de los bienes inmuebles. Artículo 5.- Para los efectos de esta Ley, los predios se clasifican en: I. Predio urbano: el que se encuentre dentro del área de influencia de un centro de población, cuando se localice sobre vialidad trazada y cuente cuando menos con dos de los tres servicios públicos, que son: agua, drenaje y electricidad, ya sea directamente o en alguna de sus colindancias. En las localidades que carezcan de
85
estos servicios, bastará con que se localicen sobre calles trazadas. Aún cuando no se encuentren incorporados a la urbanización; II. Predio improductivo urbano: aquel que siendo urbano: a) No sea utilizado anualmente la mayor parte del tiempo para usos habitacionales, industriales, comerciales y de prestación de servicios, conforme a las normas de zonificación contenidas en los planes de desarrollo urbano; b) No cumpla funciones de equipamiento urbano, como estacionamientos y áreas deportivas, con la infraestructura e instalaciones adecuadas; y c) No cumpla funciones de conservación del patrimonio cultural o de protección del medio ambiente; III. Predio rústico: aquel que no reúna los elementos necesarios para ser predio urbano; IV. Predio edificado: aquel que tenga construcciones permanentes. Si un predio baldío es colindante de uno edificado, podrá clasificarse con las características del predio construido , si su uso se destina como accesorio del segundo, previo dictamen de la autoridad catastral, que tomará en cuenta la suma de las dos superficies, en los términos del inciso d), de la fracción v de este artículo; V. Predio no edificado o baldío: al predio que: a) No tenga construcciones y se encuentre improductivo; b) Teniendo construcciones, éstas sean de carácter provisional y se encuentre improductivo; c) Teniendo construcciones de carácter permanente, estén en proceso, suspendidas o en estado ruinoso y se encuentre improductivo; y d) Siendo urbano y tenga construcciones permanentes en una área inferior al veinticinco por ciento de la superficie útil construible autorizada, o que, al practicar el avalúo de las edificaciones, éstas resulten con un valor menor al cincuenta por ciento del valor del terreno. Se exceptuarán del tratamiento indicado en este inciso, cuando se acredite respecto del predio, mediante dictamen de la autoridad catastral, alguno de los siguientes supuestos: 1. Se utilice más del 50% de la superficie la mayor parte del año, con fines agropecuarios, habitacionales, educativos, comerciales, industriales y de prestación de servicios; 2. Las áreas no construidas sean utilizadas para actividades deportivas, siempre que cuenten con la infraestructura, equipamiento e instalaciones adecuadas; 3. Se utilice en actividades de asistencia social; o 4. Esté clasificado por sus características o valores como ecológico, histórico o cultural. Artículo 6.- Para los efectos de las disposiciones de este ordenamiento las construcciones o edificaciones se clasifican en: I. Permanentes: son aquellas que tengan aprovechamiento definitivo por su tipo de materiales empleados, cimentación, estructura y demás características; II. Provisionales: son aquellas que por su uso transitorio, sus materiales empleados y sus técnicas de edificación, puedan removerse fácilmente; III. En ruinas: a las que por su estado de deterioro no sea posible su
86
aprovechamiento por no ofrecer estabilidad y presentar peligro de desplome, conforme el dictamen técnico que en caso necesario emita la autoridad competente; y IV. Especiales: aquellas permanentes que por sus características, no estén contenidas dentro de las clasificaciones oficialmente aprobadas y publicadas; Artículo 7.- El catastro comprenderá el conjunto de planos, censos, padrones y documentos que forman el inventario de los bienes inmuebles localizados en el territorio municipal. CAPITULO II De la Autoridad Catastral Artículo 8.- Son autoridades competentes en materia de catastro: I. El Titular del Poder Ejecutivo, a través de la Secretaría de Finanzas del Estado cuando ocurra lo previsto en el artículo 10 de este ordenamiento,; y II. Los ayuntamientos, por conducto de las dependencias que éstos designen. Artículo 9.- Las operaciones catastrales estarán a cargo del catastro municipal. Artículo 10.- En el caso de ayuntamientos que celebren convenio con el Ejecutivo para la administración del catastro, las operaciones catastrales estarán a cargo de la dependencia de Catastro del Estado. Artículo 11.- Son atribuciones del ayuntamiento en materia de catastro: I. Organizar y vigilar la operación del catastro municipal; II. Constituir el Consejo Técnico de Catastro Municipal y en su caso, determinar su integración y reglamentar su funcionamiento; III. Participar en la integración y actividades del Consejo Técnico Catastral del Estado, conforme a las disposiciones de esta Ley; IV. Coordinar las políticas y prácticas del catastro; V. Solicitar al Ejecutivo del Estado el apoyo y asesoría que requiera para la integración del catastro municipal; VI. Contratar con empresas especializadas en la materia, los trabajos que estime convenientes. Para tal efecto, buscará que dichos trabajos sean compatibles con los procedimientos que se establezcan en el Sistema de Información Territorial; Vil. Ordenar la publicación de las tablas de valores, en el caso de que se cumplan con todos los requisitos previstos en la presente ley así como en la Ley de Hacienda Municipal, y se acredite el caso de la positiva ficta; VIII. Convenir, en su caso y previo acuerdo de su cabildo con el Ejecutivo Estatal, para que éste asuma las funciones catastrales, conforme a lo previsto en el artículo anterior; y IX. Las demás atribuciones que le otorguen la presente Ley y otras disposiciones legales aplicables. Artículo 12.- El catastro municipal y la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado, en los supuestos que establecen los artículos 9 y 10 de esta Ley, tendrán las siguientes facultades: I. La clasificación catastral, el deslinde y la mensura de los predios y edificaciones; II. El registro catastral de la propiedad o posesión de bienes inmuebles urbanos y rústicos dentro de los territorios municipales, así como el control de datos de acuerdo a su competencia; III. La asignación del valor catastral, provisional y fiscal de cada uno de los predios con base en las disposiciones legales vigentes;
87
IV. Facilitar la integración de la información relativa a los usos, destinos y reservas del suelo, para que sea susceptible de ser utilizada por el Sistema de Información Territorial; V. Registrar, controlar y mantener actualizada la información catastral de la propiedad inmobiliaria comprendida en la jurisdicción territorial de los municipios del Estado, para fines fiscales, estadísticos, socioeconómicos e históricos, así como para apoyar la formulación y adecuación de planes o programas municipales de desarrollo urbano y planes de ordenamiento y regulación de zonas conurbadas; VI. Delimitar la zonificación catastral conforme a los planes de desarrollo urbano; Vil. Proponer al Consejo Técnico Castastral del Estado las normas técnicas para laformación, mejoramiento y conservación de los registros catastrales, previendo que éstas sean compatibles con las que emita el Sistema de Información Territorial, a efecto de que exista uniformidad en la normatividad que se emita; VIII. Proponer al Consejo Técnico de Catastro Municipal, tomando en cuenta la prevención de la fracción anterior, los sistemas de valuación masiva donde se integren: terminología cualitativa, parámetros determinantes de valores unitarios de terreno y construcción; coeficientes de deméritos e incrementos; precisiones y rangos, así como mecanismos de adecuación del mismo sistema y reglamentación para su aplicación, que aprobada por la autoridad competente, sirva de base para valuar la propiedad inmobiliaria; y IX. El cumplimiento de las demás actividades que le señalen otras leyes y reglamentos. Artículo 13.- Corresponden al Catastro Municipal o a la Dirección de Catastro del Gobierno del Estado, en el caso de los municipios que hayan convenido con el Ejecutivo del Estado, para la administración del catastro, las siguientes obligaciones: I. Integrar los registros catastrales de los predios y construcciones localizadas en el territorio municipal; II. Practicar los levantamientos de los planos catastrales; III. Determinar en forma precisa la localización de cada predio y su clasificación, mediante su deslinde y mensura, así como recabar los elementos físicos, económicos y estadísticos que en su caso se requieran; IV. Determinar la clave catastral atendiendo a las normas técnicas; V. Participar en el establecimiento de los mecanismos de coordinación entre el Sistema de Información Territorial y el Registro Público de la Propiedad, para obtener la identificación plena y datos reales de los inmuebles inscritos; VI. Recibir de los obligados que señala esta Ley, la información que la misma les impone y registrar oportunamente los cambios que se operen en los inmuebles, conel propósito de mantener actualizada la información de los registros catastrales y el control de los datos históricos de sus modificaciones; Vil. Obtener de las autoridades, dependencias o instituciones de carácter federal, estatal o municipal, así como de las personas físicas o jurídicas, la información necesaria para la formación y conservación del catastro; VIII. Registrar los bienes inmuebles para efectos catastrales; IX. Elaborar las propuestas de valores unitarios de terrenos y construcciones, así como los coeficientes de demérito o incremento y remitirlos para su conocimiento, información y análisis al Consejo Técnico de Catastro Municipal;
88
X. Elaborar las propuestas de reglamentos e instructivos necesarios para realizar las actividades correspondientes a sus atribuciones y remitirlas para su conocimiento e información al Consejo Técnico de Catastro Municipal, buscando su homologación con las que para tal efecto emita el Consejo Técnico Catastral del Estado y, finalmente, turnarlas al cabildo o al Gobernador del Estado según corresponda, para su aprobación; XI. Determinar y aplicar los valores catastrales provisionales de los bienes inmuebles, cuando no se hayan obtenido los elementos técnicos para determinar su valor catastral; XII. Aplicar los valores catastrales y unitarios de terrenos y construcciones; XIII. Practicar la valuación de los predios en particular, conforme al procedimiento establecido en el presente Ordenamiento; XIV. Elaborar avalúos catastrales de bienes inmuebles ubicados en su jurisdicción territorial, para efectos de la valuación provisional; XV. Revisar, aprobar y elaborar dictámenes de valor, esto último a petición de parte, para los efectos de transmisiones patrimoniales de bienes inmuebles ubicados en la jurisdicción del municipio, conforme a las disposiciones aplicables; XVI. Proporcionar al Sistema de Información Territorial, la información que sea requerida de las diferentes autoridades municipales, así como la generada por su propia actividad; XVII. Auxiliar a las autoridades competentes en la elaboración de los planes y programas de desarrollo municipal; XVIII. Auxiliar a las dependencias y organismos públicos cuyas atribuciones o actividades en materia de planeación, programación o elaboración y realización de proyectos específicos del desarrollo estatal, regional y municipal, requieran de los datos contenidos en el catastro; XIX. Notificar a los interesados tes operaciones catastrales efectuadas; XX. Proporcionar a las personas que lo soliciten, la información catastral que se encuentre en sus archivos, conforme a ios medios con que cuente y observando los procedimientos que se establezcan; XXI. Expedir certificaciones sobre tos actos jurídicos, inscripciones y documentos que formen parte del catastro, así como certificaciones de existir o no, inscripciones relativas a las personas o documentos que se señalen por los solicitantes; XXII. Expedir, a solicitud expresa, copias certificadas de los documentos que obren en el archivo del catastro, las que bajo ningún concepto significarán el reconocimiento o aceptación de un derecho. Estos documentos son exclusivamente para fines fiscales, urbanísticos y estadísticos; XXIII. Informar al Tesorero Municipal cuando proceda efectuar el cobro de los derechos por los servicios catastrales prestados, de conformidad a lo que se establezca en su propia Ley de Ingresos; XXIV. Acreditar a los peritos valuadores conforme a las disposiciones de esta Ley y sus reglamentos; XXV. Notificar a la Dirección de Catastro del Estado de las posibles infracciones en que incurran los peritos valuadores, remitiendo las pruebas correspondientes a fin de que se inicie el procedimiento administrativo y se apliquen las sanciones correspondientes;
89
XXVI. Emitir los criterios administrativos para la formación, mejoramiento y conservación de los registros catastrales; Proponer ante el Consejo Técnico Catastral del Estado los sistemas de valuación masiva donde se integren: terminología, parámetros de valores unitarios de terreno y construcción; coeficientes de demérito e incremento; precisiones y rangos; así como la puesta en operación del mismo sistema y la reglamentación para su aplicación, los que servirán de base para valuar la propiedad inmobiliaria; XXVII.Registrar los avalúos elaborados por los peritos valuadores, cuando contengan los datos correctos para su identificación y localización para su posterior revisión. En caso de que existan discrepancias con los valores o datos reales del bien inmueble y estos sean superiores al 15% en valores o superiores al 10% en sus medidas y áreas, notificar a la tesorería municipal y al Catastro del Estado para iniciar los procedimientos administrativos respectivos para fincar la responsabilidad fiscal solidaria y las sanciones administrativas que resulten; y XXVIII. XXIX. Las demás atribuciones que le otorguen la presente Ley y otras disposiciones legales aplicables. Artículo 14.- El Catastro Municipal, en el cumplimiento de sus atribuciones, observará las normas técnicas y reglamentarias que al efecto se expidan. Artículo 15.- La autoridad catastral aplicará las clasificaciones existentes hasta que el Congreso del Estado defina los límites de un centro de población. Una vez que éstos sean aprobados, la autoridad catastral en su caso procederá a su actualización, observando las definiciones y criterios de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco. Artículo 16.- Son atribuciones exclusivas del Ejecutivo del Estado en materia de catastro: I. Autorizar las normas técnicas y sistemas de valuación a fin de integrar la información de los registros catastrales que le sean propuestos y dictaminados por el Consejo Técnico Catastral del Estado; II. Expedir los reglamentos necesarios para promover el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley, en todos los aspectos que no estén encomendados expresamente a los ayuntamientos; III. Convenir con los municipios, a solicitud expresa de sus ayuntamientos, que el Ejecutivo del Estado tenga a su cargo las funciones del catastro municipal, a través de la Dirección de Catastro del Estado de la Secretaría de Finanzas; y IV. Las demás atribuciones que le otorguen la presente Ley y otras disposiciones legales relativas. Artículo 17.- El Ejecutivo del Estado, a través de la Dirección de Catastro de la Secretaría de Finanzas, tendrá las siguientes funciones: I. Coordinar la formación y conservación del catastro de los municipios con los cuales haya celebrado o celebre convenio para administrar su catastro, así como asesorar, capacitar y auxiliar a todo aquel municipio que requiera su apoyo para cumplir con sus atribuciones o con los acuerdos que dicte el Consejo Técnico Catastral del Estado; II. Sugerir al Consejo Técnico de Catastro Municipal correspondiente, los valores
90
unitarios de terrenos y construcciones, cuando exista convenio para la administración del catastro municipal; III. Registrar a los peritos valuadores que practiquen avalúos, de conformidad con las disposiciones de esta Ley y del reglamento respectivo; IV. Aplicar las sanciones que correspondan a los peritos valuadores por infracciones a la presente Ley; V. Coordinar los trabajos técnicos y de investigación científica relacionados con sus funciones, previa autorización del Consejo Técnico Catastral del Estado; VI. Contratar los servicios de personas físicas o jurídicas, relacionados con los trabajos catastrales, previa aprobación del Consejo Técnico Catastral del Estado y bajo su supervisión; Vil. Coordinarse con dependencias e instituciones públicas que desarrollen actividades relacionadas con sus funciones; y VIII. Las demás que le señale esta Ley y sus reglamentos. CAPITULO III Del Consejo Técnico Catastral del Estado y de los Consejos Técnicos de Catastro Municipal Artículo 18.- El Consejo Técnico Catastral del Estado será un órgano colegiado de carácter permanente, responsable de asesorar, coordinar y evaluar las acciones en materia de catastro; tendrá a su cargo: I. Apoyar a los ayuntamientos en la integración del catastro municipal, cuando éstos se lo soliciten; II. Estudiar, analizar y formular propuestas en relación con la normatividad administrativa, en materia de catastro y valuación catastral; y III. Observar los reglamentos y normas técnicas que se emitan por el Sistema de Información Territorial en materia de: a) Cartografía y restitución; b) Sistemas de información geográfica; c) Sistemas de informática, equipo y programas de cómputo; d) Comunicaciones, formato y transmisión de datos; y e) Normatividad técnica y administrativa, en cuestiones de información. Artículo 19.- El Consejo Técnico Catastral del Estado se integrará con los titulares de las dependencias del Poder Ejecutivo del Estado y por los representantes de los ayuntamientos que se enumeran a continuación: I. El Secretario de Finanzas, quien lo presidirá; II. El Secretario de Desarrollo Rural; III. El Secretario de Desarrollo Urbano; IV. El Secretario de Promoción Económica; V. El Director de Catastro del Estado, quien fungirá como Secretario de Actas y Acuerdos del Consejo; El Director del Instituto de Información Territorial, quien fungirá como presidente de la Comisión Técnica del Consejo;
91
VI.Un representante común de los ayuntamientos de cada región del Estado, con excepción de aquéllas que expresamente se indican. Vil.Con la salvedad a que se refiere el párrafo anterior, los municipios integrantes de cada dos regiones, a convocatoria del presidente del Consejo Técnico Catastral del Estado, elegirán de entre ellos a un representante común. Sólo en el caso de que en la fecha señalada para integrar el Consejo Directivo no hubieren elegido al representante común de la región de que se trate, lo será el del ayuntamiento que adelante se indica: a Región Valles, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Ameca; b. Región Norte, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Colotlán; c. Región Sur, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Zapotlán el Grande; d. Región Sureste, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Tamazula; e. Región Altos Norte, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Lagos de Moreno; f. Región Altos Sur, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Tepatitlán; g. Región Costa Sur, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Autlán de Navarro; h. Región Sierra de Amula, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de El Grullo; i. Región Costa Norte, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Puerto Vallarta; j . Región Sierra Occidental, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Mascota; k. Región Ciénega, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Ocotlán; Región área Centro de Guadalajara, el representante será, en su caso, el del Ayuntamiento de Guadalajara; I.Un representante común de los municipios de Guadalajara, Tlaquepaque, Tonalá y Zapopan; El representante que haya sido nombrado en estas circunstancias, continuará en su encargo hasta en tanto se nombra ai representante común, elegido por el acuerdo de los municipios de la región correspondiente o por los municipios mencionados en el inciso m). Para el caso de que se modifique la división regional del Estado, afectándose el número de las regiones a que se refiere el presente artículo, el Consejo Técnico Catastral del Estado realizará las modificaciones necesarias, a fin de que se mantenga de forma permanente la adecuada representación regional y proporcional ante el mismo. n. Un representante del Consejo Metropolitano; o. Un representante del Colegio de Notarios del Estado de Jalisco; y p. Un representante del Consejo Intergrupal de Valuadores del Estado de Jalisco.
92
Artículo 20.- El Consejo Técnico Catastral del Estado realizará sus actividades en pleno o en comisiones, de acuerdo al carácter general o especializado de los asuntos por atender. Los Titulares de las Dependencias del Ejecutivo, podrán nombrar a su representante ante el Consejo Técnico Catastral del Estado. Artículo 21.- En las sesiones del Consejo Técnico Catastral del Estado todos sus integrantes tendrán voz y voto. Las decisiones se tomarán por mayoría de votos y, en caso de empate, el Presidente tendrá voto de calidad. Artículo 22.- Podrán participar en el Consejo Técnico Catastral del Estado, en sus reuniones generales o en los trabajos de sus comisiones, representantes de dependencias, organismos o instituciones públicas o privadas, que el Presidente o el Consejo consideren conveniente invitar, a fin de conocer sus opiniones, según los asuntos que sea necesario analizar o dictaminar. El Consejo sesionará ordinariamente cada dos meses y extraordinariamente cuando sea convocado para ello. Para el funcionamiento interno del Consejo Técnico Catastral del Estado, sus consejeros elaborarán un proyecto de reglamento que remitirán al Titular del Poder Ejecutivo para su aprobación y, en su caso publicación. Artículo 23.- Los ayuntamientos, aun cuando hubieren celebrado convenio con el Ejecutivo del Estado para la administración de su Catastro, deberán constituir el Consejo Técnico de Catastro Municipal, conforme a las bases siguientes: I. Se integrará por: a El Presidente Municipal o su representante, que será el Presidente del Consejo; b. El Tesorero Municipal o su representante, que será el Secretario del Consejo; c. El titular del catastro municipal o quien haga sus veces en caso de convenio; d. El Regidor que el cabildo determine; Un representante por parte de los sectores industrial, comercial y empresarial, designados por el reglamento que para el efecto emita el Cabildo; f. Un representante del sector agropecuario; Un representante común de las asociaciones de vecinos o en su caso un representante común de los propietarios de fincas urbanas; Un representante común de las asociaciones de valuadores o del Consejo Intergrupal de Valuadores, dicho representante deberá acreditar que elabora avalúos en el municipio, y que está registrado en la Dirección de Catastro del Estado; i. Un representante del Colegio de Notarios de Jalisco, que esté adscrito a dicho municipio; y Por las personas que el Consejo considere conveniente invitar a participar, por sus conocimientos y reconocida solvencia moral. II. Los Consejos Técnicos de Catastro Municipal estarán facultados para estudiar, revisar y formular recomendaciones respecto de las propuestas de valores unitarios de terrenos y construcciones, y remitirlos con fines de homologación al Consejo Técnico Catastral del Estado; III. Sus facultades específicas se determinarán en el reglamento que expida el cabildo para normar su funcionamiento.
93
CAPITULO IV De las operaciones catastrales Artículo 24.- Las operaciones catastrales tienen como objetivos efectuar la descripción, clasificación y mensura de la propiedad inmobiliaria; inscribirla en los registros respectivos y valuarla, a fin de servir de apoyo para planificar y regular su utilización. Artículo 25.- La autoridad catastral llevará a cabo las operaciones que sean necesarias y que tiendan a la formación, conservación, mejoramiento y desarrollo del Catastro, con sus registros, padrones y archivos documentales correspondientes. Artículo 26.- La identificación, clasificación, localización y levantamiento de datos de los predios, comprende las operaciones y trabajos necesarios para determinar sus características, tales como dimensiones, ubicación, uso y la información socioeconómica y estadística que requiere el catastro municipal, utilizando las normas y especificaciones técnicas, manuales e instructivos aprobados conforme a esta Ley. Artículo 27.- La autoridad catastral practicará las operaciones a que se refiere este capítulo, de oficio o a solicitud del titular del predio. Artículo 28.- El propietario o poseedor a título de dueño, del predio que solicite su inscripción, deberá proporcionar la información necesaria para localizar cartográficamente el inmueble respecto del cual acredite la titularidad de su derecho. La autoridad catastral procederá a asignar la clave catastral y en su caso, practicará las operaciones necesarias. Artículo 29.- La clave y cuenta catastral serán los elementos principales de identificación cartográfica de los predios, en todos los actos catastrales, jurídicos, registros y documentos. Artículo 30.- En los registros del catastro municipal, quedarán asignadas la cuenta y la clave catastral de cada predio y los datos de inscripción del Registro Público de la Propiedad, cuando sea posible. Artículo 31.- La autoridad catastral determinará la clasificación de los predios, conforme a las disposiciones del artículo 5 de este Ley. Artículo 32.- El titular podrá solicitar se reclasifique un inmueble, cuando: I. Se modifiquen las características o condiciones del predio; II. Considere que la clasificación determinada por la autoridad catastral, no corresponde a las características y condiciones del predio; y III. En el caso de predios ubicados dentro de las zonas conurbadas, les resulte aplicable alguna de las excepciones previstas en el artículo 5 fracción V inciso d) de esta Ley. Artículo 33.- La reclasificación de un inmueble se tramitará conforme al siguiente procedimiento: I. El titular podrá solicitar por escrito a la autoridad catastral la reclasificación de un predio, indicando los hechos que la motiven; II. La autoridad catastral procederá a verificar que el predio se encuentre comprendido en los supuestos a que se refiere el artículo anterior, y emitirá el
94
acuerdo respectivo; III. La reclasificación que proceda surtirá sus efectos a partir del bimestre siguiente al cual se hubiere presentado la solicitud; y IV. La clasificación de predios no edificados o baldíos, determinada conforme a las excepciones previstas en el artículo 5 fracción V inciso d) de esta Ley, conservará sus efectos en tanto prevalezcan las condiciones que hubiesen motivado su acuerdo. Artículo 34.- Para efectos fiscales, los trabajos de deslinde catastral, rectificación o aclaración de linderos, deberán practicarse previa citación de los titulares, y podrán hacerse ante la presencia de los propietarios o poseedores de los predios colindantes, quienes únicamente intervendrán para hacer las aclaraciones procedentes, sin que esto implique un cambio en el valor fiscal. Artículo 35.- Cuando existan diferencias entre los colindantes, el resultado de estos trabajos catastrales se hará constar en acta circunstanciada que será firmada por las personas que hubiesen intervenido en dichos trabajos, pudiendo firmar también los interesados. Artículo 36.- Los trabajos catastrales deberán practicarse de acuerdo a la presente Ley y a los instructivos o circulares que para tal efecto se aprueben, conforme a las disposiciones de esta Ley. Dichos trabajos deberán realizarse por la Autoridad catastral quien podrá delegarlos a través de las dependencias que se designen, con excepción de aquellos requeridos por autoridad competente. Artículo 37.- La autoridad catastral revisará y autorizará en su caso, los trabajos que elaboren los peritos valuadores acreditados, de acuerdo a las normas y procedimientos que se establezcan en esta ley y otros ordenamientos aplicables. Artículo 38.- Los distintos levantamientos técnicos catastrales y trabajos cartográficos se efectuarán de acuerdo a las normas, especificaciones técnicas, manuales e instructivos que para tal efecto apruebe el Sistema de Información Territorial. Artículo 39.- Los registros catastrales estarán integrados de tal manera que permitan su aprovechamiento múltiple y se puedan generar agrupamientos, ya sea numérico, alfabético, gráficos, estadísticos, índices de referencia y de imágenes. Artículo 40.- Para practicar los movimientos catastrales de registro o modificación de un predio, la autoridad catastral se apoyará en los datos de que disponga el Sistema de Información Territorial. El catastro municipal consolidará toda la información generada dentro del ámbito municipal en aspectos cartográficos y catastrales y, para efectos de coordinación, la proporcionará al Sistema de Información Territorial. Artículo 41.- La autoridad catastral expedirá informes, certificados, copias certificadas, copias de archivos digitales y demás documentos relacionados con los predios, a quien lo solicite, previo el pago de ios derechos correspondientes. Artículo 42.- Las resoluciones, datos y demás elementos catastrales, cualesquiera que sean, en ningún caso acreditarán derechos o gravámenes respecto de los bienes registrados; sólo producirán efectos fiscales, estadísticos y los previstos en materia de ordenamiento territorial. Artículo 43.- En los casos de predios no registrados, el catastro deberá practicar las operaciones catastrales correspondientes. Para ello, tomará en consideración
95
el estado físico de conservación que guarden dichos predios, en el momento que se practique su registro.
CAPITULO V De las urbanizaciones Artículo 44.- Las personas físicas o jurídicas que obtengan la autorización para urbanizar predios, así como la autoridad que otorgue la licencia o permiso, deberán presentar a la autoridad catastral correspondiente, la siguiente documentación: I. Copia del oficio de la autorización otorgada por el ayuntamiento en que esté ubicado el predio; II. La información contenida en el Proyecto Definitivo de Urbanización, previsto en la Ley de Desarrollo Urbano; III. Comprobante de que se está al corriente en el pago del impuesto predial de la cuenta en que esté registrado el predio, actualizado al bimestre de la fecha de recepción de obras, de la autorización para vender, o de cuando se oferten los predios o fincas en venta, prevenía, apartado u otros actos de enajenación; IV. Copia de la escritura de adquisición del predio; y V. Constancia o copia autorizada expedida por autoridad competente de la declaratoria aprobada relativa a las áreas de cesión para destinos. Artículo 45.- Las personas físicas o jurídicas a que se refiere el artículo anterior, deberán presentar la documentación a la autoridad catastral correspondiente, en un plazo máximo de un mes siguiente a la fecha en que se ocurra el primero de los siguientes supuestos: I. Cuando se oferten predios en venta, preventa, apartado u otros actos de enajenación, medrante la celebración de cualquier tipo de contrato; II. Cuando el urbanizador reciba autorización para vender, en caso de que las obras de urbanización no hayan sido entregadas; o III. El urbanizador realice la entrega de las obras de urbanización al municipio. Artículo 46.- El reglamento respectivo determinará los medios y la forma en que se proporcionará la documentación anterior, para facilitar la integración de la información a los registros catastrales. Para los catastros municipales que cuenten con sistemas de cómputo, los planos se entregarán también en los formatos y características que al efecto proponga el Sistema de Información Territorial. Artículo 47.- La autoridad catastral, valuará y empadronará cada uno de los predios resultantes, asignándoles la cuenta y clave catastral correspondiente y, a solicitud de la dependencia que autorice la urbanización, se le enviará la relación de los predios empadronados. Artículo 48.- La autoridad catastral devolverá al urbanizador un ejemplar del plano de conjunto, con las claves catastrales y los valores provisionales del terreno. Artículo 49.- Cuando un predio se urbanice sin la autorización correspondiente, la autoridad catastral, en cuanto tenga conocimiento de ello, empadronará provisionalmente al poseedor, sin afectar la cuenta del predio urbanizado, y dará aviso de inmediato a ras autoridades competentes para que determinen y apliquen las sanciones procedentes.
96
Artículo 50.- En el caso de predios y construcciones afectos al régimen de propiedad en condominio, el notario o el representante legal del condominio deberán proporcionar a la autoridad catastral la siguiente documentación: I. Aviso y copia de la escritura pública donde se haga constar el acto constitutivo del régimen de propiedad en condominio; con los elementos que establece el Código Civil del Estado; II. Copia del plano del condominio, conforme a las normas técnicas aplicables; III. Descripción de las unidades en condominio, donde se precisen los lotes, departamentos o locales de áreas privativas; así como las áreas e instalaciones de uso común, sólo para el caso de que no vengan transcritas en la escritura pública correspondiente; IV. Copias de las licencias o permisos de urbanización, edificación y habitabilidad, siempre y cuando no vengan transcritas en la escritura pública correspondiente; y V. Comprobante de que el titular del predio está al corriente en el pago del impuesto predial. Artículo 51.- La autoridad catastral registrará cada uno de los predios o unidades privativas resultantes, asignándoles la cuenta y clave catastral correspondiente y, a solicitud de la dependencia que autorice la urbanización, se le enviará la relación de los predios registrados. Artículo 52.- La Secretaria General del ayuntamiento deberá proporcionar a la autoridad catastral, lo siguiente: I. Copia del acuerdo de incorporación o reincorporación municipal del predio urbanizado; y II. La nomenclatura y numeración oficial. Artículo 53.- Los urbanizadores de predios tendrán la obligación de manifestar a la autoridad catastral la celebración de actos traslativos de dominio, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de su otorgamiento. CAPITULO VI De las tablas de valores unitarios y de la valuación catastral Artículo 54.- Los valores unitarios de los terrenos y de construcciones; los coeficientes de incremento y demérito de valores y demás elementos de valuación, se elaborarán y aplicarán mediante las tablas de valores unitarios conforme las siguientes disposiciones: Cada Catastro Municipal debe elaborar los estudios de valores correspondientes conforme a lo establecido por el artículo 13, fracción IX y los artículos 55, 56 y 57 de la presente ley. Una vez elaborado el proyecto de tablas de valores unitarios del municipio, debe remitirlo al Consejo Técnico Catastral Municipal respectivo para su revisión; I.El Consejo Técnico de Catastro Municipal deberá analizar y estudiar el proyecto de tabla de valores unitarios y, en su caso, hacer las modificaciones a los valores que estimen pertinentes, sustentando en todo momento los aspectos y opiniones de carácter técnico. Una vez analizado y en su caso modificado, deberán remitir el proyecto en original y dos tantos en copias al Consejo Técnico Catastral del Estado; 11.El Consejo Técnico Catastral del Estado, con intervención de la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Contaduría Mayor de Hacienda revisarán los proyectos enviados con la finalidad
97
de que los valores estén homologados con los demás municipios, para lo cual estarán facultados para emitir opiniones y recomendaciones, así como para proponer modificaciones a los proyectos respectivos, tomando siempre en consideración los aspectos técnicos a fin de que los valores unitarios se equiparen a los valores reales; III. En los casos en que el Consejo Técnico Catastral del Estado, con intervención de la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Contaduría Mayor de Hacienda determinen que no son procedentes los proyectos de los Consejos Técnicos de Catastro Municipales por no apegarse los valores unitarios a los valores reales, deberán regresar al Consejo Técnico de Catastro Municipal respectivo, por una sola ocasión, el proyecto de tabla de valores unitarios para que el Catastro Municipal vuelva a proyectar una nueva tabla de valores unitarios que se equiparen a los valores reales a fin de apegarse a la legislación vigente; IV. Si el Catastro Municipal respectivo reincide en proyectar una tabla de valores unitarios no apegada a tos valores reales o de mercado o es omiso en emitir el proyecto respectivo, el Consejo Técnico Catastral del Estado solicitará a la Dirección de Catastro del Estado, que de manera subsidiaria elabore el proyecto de tablas de valores unitarios respectivo, siguiendo el mismo el procedimiento establecido en las fracciones II y III del presente artículo; y V.Una vez que tas proyectos de tablas de valores unitarios sean respaldados por el Consejo Técnico Catastral del Estado en conjunción con la Comisión de Hacienda y Presupuestos del Congreso del Estado y con el apoyo técnico de la Contaduría Mayor de Hacienda, se remitirán a los Cabildos Municipales a fin de que presenten, en su caso, formal iniciativa ante el Congreso del Estado, a más tardar antes del 1o. de septiembre del año previo a su aplicación.
Artículo 55.- Dentro del proceso legislativo, en tratándose de aprobación de las tablas de valores unitarios, el Congreso del Estado sólo tendrá facultades de aprobar o rechazar los proyectos contenidos en la iniciativa respectiva, pero en ningún caso y bajo ninguna circunstancia tendrá facultades de realizar modificaciones a los valores contenidos en el proyecto presentado mediante la iniciativa respectiva. Si por cualquier circunstancia el Congreso del Estado no se pronuncia legalmente respecto ad la aprobación o rechazo de la tabla de valores unitarios de algún municipio antes del día 16 de noviembre del año previo a su aplicación, procederá la positiva ficta, dándose por entendido que el proyecto remitido se aprueba, para lo cual se solicitará ante el Tribunal de lo Administrativo la declaratoria jurisdiccional correspondiente. Artículo 56.- Los valores unitarios urbanos de calle o de zona, se especificarán por metro cuadrado. Para su determinación se tomarán en cuenta la importancia e influencia de los siguientes elementos: servicios municipales existentes; vías de comunicación; vecindad con zonas comerciales o centros de abasto; el uso, destino y reserva determinados para el suelo conforme a su zonificación, y
98
cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismo. Artículo 57.- Los valores unitarios para predios rústicos se especificarán por hectárea, conforme a las siguientes disposiciones: Para su determinación se considerarán los siguientes elementos: el tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población; así como las condiciones hidrológicas, humedad relativa y cualquier otra característica que pueda influir en los valores de mercado o reales de los mismos; y I.En el caso de zonas rústicas o ejidos donde se realicen actividades de aprovechamiento de recursos del suelo, se aplicarán las normas técnicas de catastración y valuación; y donde se realicen actividades de aprovechamiento de recursos del subsuelo, se tomarán en consideración las leyes correspondientes. II.En ninguno de los supuestos previstos en las dos fracciones anteriores se tomará en cuenta para efectos de la valuación, el valor de los recursos que sean objeto de aprovechamiento en ios predios. Artículo 58.- Para la determinación de los valores unitarios de los diferentes tipos de construcción, se clasificarán los mismos tomando en cuenta su edad, vida útil, su estructura y estado de conservación; materiales empleados en la edificación, calidad en la mano de obra y acabados. Con base en lo anterior, se procederá a fijar un valor unitario para cada tipo de clasificación de construcción. Artículo 59.- Los coeficientes de incremento y demérito se aplicarán conforme a los criterios técnicos que determine el reglamento respectivo. Para su determinación se considerarán los siguientes elementos: el tipo o clase de tierra, calidad, ubicación, cercanía a vías de comunicación y centros de población; así como las condiciones hidrológicas, humedad relativa y cualquier otra característica que pueda influir en los mismos; y En el caso de que se quiera modificar los coeficientes de incremento y demérito, se aplicará el procedimiento que se establece para las tablas de valores unitarios, observando las disposiciones que se señalan en el artículo 54 de la presente ley. Artículo 60.- Los valores unitarios de terrenos y de construcciones aprobados, tendrán vigencia a partir de su publicación en los términos que establezca el decreto correspondiente o, en su defecto, su vigencia será por el ejercicio fiscal respectivo. Artículo 61. - Concluido el término de vigencia de los valores unitarios a que se refiere el artículo anterior, se prorrogará la aplicación de tos mismos hasta en tanto no se publiquen nuevos valores unitarios. Artículo 62.- La valuación tiene por objeto asignar a los predios un valor determinado, mediante tos procedimientos establecidos en esta ley. Artículo 63.- La valuación de tos predios se fundará en los siguientes elementos: I. En el valor del terreno; y II. En el valor de las construcciones. Artículo 64.- Para la valuación del terreno se tomará como base el valor unitario vigente multiplicado por la superficie del mismo. En su caso, estos valores se modificarán aplicando los coeficientes de incremento y demérito.
99
«"! I I C B I B L I O T E C A
Para la valuación de las construcciones se tomarán como base los valores unitarios vigentes, según la clasificación a que correspondan, multiplicados por su superficie. En los dos supuestos deberá observarse el procedimiento de valuación que se establezca en el reglamento de esta Ley. Artículo 65.- Los avalúos practicados en los términos de este capítulo, o el valor declarado por el contribuyente de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Hacienda Municipal, tendrán la misma vigencia que se determine en la publicación de los valores unitarios. Artículo 66.- Los predios, con construcciones o sin ellas, a los que ya se hubiera fijado un valor catastral, podrán ser revaluados cuando: I. Lo solicite el propietario o poseedor del predio; II. Se determine o modifique su clasificación catastral; III. Se determinen o modifiquen las provisiones, usos, destinos y reservas aplicables al predio; IV. Los valores con que se encuentren registrados, no correspondan a los que resulten de aplicarles los valores unitarios vigentes o declarados conforme a lo previsto en la Ley de Hacienda Municipal; V. Se realicen en el predio obras de urbanización o construcciones, reconstrucciones, ampliaciones o demoliciones de las construcciones ya existentes; VI. Con motivo de obras públicas o privadas incremente o demerite notablemente su valor; Vil. Se fusionen o se subdividan; VIII. El predio o su entorno sufran un cambio que afecte notoriamente su valor; IX. El avalúo existente se haya practicado con valores provisionales y ya se tengan los elementos técnicos de catastración necesarios, aun cuando no haya transcurrido el término de vigencia establecida; X. Una construcción sea ocupada sin terminar, o estando terminada no es usada; XI. Se opere un movimiento catastral que afecte los registros de clasificación del predio; y XII. Al aplicar los valores unitarios vigentes, el valor resultante sea mayor al valor real. Artículo 67.- Los valuadores deberán presentarse en el predio objeto de la valuación y mostrarán a los ocupantes, si los hubiere, tanto la orden para la valuación, como la credencial que los identifique. Artículo 68.- Si los ocupantes de un predio o finca se opusieran en cualquier forma a la valuación, el valuador dejará un citatorio indicando el día y la hora en que se practicará nueva visita, que deberá efectuarse en un plazo que no deberá ser menor de tres ni mayor de diez días, e informará a la autoridad catastral a efecto de que se requiera, por escrito, a los ocupantes, para que permitan la práctica de la valuación. Artículo 69.- Si no obstante el requerimiento a que se refiere el artículo anterior, los ocupantes del predio no permitiesen la valuación, ésta se hará con base en los elementos de que se disponga, sin perjuicio de imponer al infractor las sanciones correspondientes.
100
Artículo 70.- Los valuadores y los peritos valuadores formularán los avalúos en las formas oficiales aprobadas. Cuando a la autoridad catastral se le presenten avalúos para su revisión, y advierta que los valores consignados en los mismos sean inferiores a los valores unitarios vigentes, podrá proceder a practicar nuevo avalúo, en los términos que disponga la Ley de Hacienda Municipal. Artículo 71.- En aquellos casos en que aún no se hayan obtenido los elementos técnicos para determinar el valor catastral aplicable al predio, la autoridad catastral, con apoyo en los datos de que disponga, valuará provisionalmente los predios, cuidando que los valores que se determinen se asemejen a los valores catastrales de predios con características similares. El valor así determinado surtirá efectos de valor catastral. Artículo 72.- Las construcciones que no estén contenidas dentro de la clasificación comprendida en los valores unitarios, deberán valuarse con los valores unitarios que correspondan a edificaciones análogas en valores. Artículo 73.- En los casos de edificaciones construidas bajo el régimen de propiedad en condominio, deberá fijarse valor a las unidades privativas, comprendiéndose en la valuación la parte proporcional indivisa de los bienes comunes, de conformidad con lo que establece esta Ley y otros ordenamientos aplicables. Artículo 74.- En los casos de predios no registrados en el catastro municipal, por no haber sido manifestados oportunamente por su propietario o poseedor, deberán practicarse las operaciones catastrales correspondientes de acuerdo con el estado que guardan dichos predios en la fecha de su empadronamiento. Artículo 75.- Para que los peritos valuadores puedan practicar avalúos a efecto de determinar los impuestos predial y de transmisiones patrimoniales, deberán: I. Estar registrados y acreditados conforme a las disposiciones de esta Ley; II. Visitar el inmueble, identificarlos plenamente, anexando fotografías del mismo; III. En los predios urbanos revisar la superficie y medidas de los linderos; y IV. Determinar el valor de los predios, teniendo como base los valores reales, en los términos de la Ley de Hacienda Municipal. Los valuadores dependientes de la autoridad catastral, deberán satisfacer únicamente los requisitos previstos en las fracciones II y ill de este artículo, y además deberán aplicar los valores unitarios aprobados por el cabildo. CAPITULO Vil Manifestaciones, avisos y notificaciones Artículo 76.- Todo propietario o poseedor de uno o más predios, deberá manifestar en las formas oficialmente aprobadas, a la autoridad catastral que corresponda al lugar de su ubicación: I. Las características del o los predios de que sea dueño o poseedor; II. Cualquier excedencia o modificación de los predios que ya estuvieran anteriormente registrados; y III. El goce o la utilización que tenga de predios del dominio del municipio, del Estado o de la Federación. Artículo 77.- No se exime de la obligación indicada en el artículo anterior, a los propietarios de predios que, por disposición de la Ley de la materia, se encuentren exentos del impuesto predial.
101
Artículo 78.- Dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que causen ejecutoria, los órganos judiciales competentes deberán dar aviso a la autoridad catastral, y además remitirle copia certificada de sus resoluciones, cuando por virtud de las mismas se opere el traslado del dominio, de derechos o la adquisición de uno o más predios. Artículo 79.- Al celebrarse contratos traslativos de dominio de algún predio, o de contratos y actos celebrados fuera del Estado respecto a predios ubicados en algún municipio de Jalisco, éstos deberán ser manifestados en los términos que establece el libro segundo, título I, capítulo Vil, de la Ley de Hacienda Municipal del Estado de Jalisco, a la autoridad catastral, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de su celebración, en las formas que para tal efecto se aprueben, así como anexar copia de la escritura pública o del contrato privado según corresponda. Respecto a la consolidación, acrecentamiento o extinción del usufructo, el plazo para dar el aviso a que se refiere este artículo, será de dos meses a partir de la fecha en que se dé el suceso u ocurra el supuesto preestablecido en el documento constitutivo del usufructo. Artículo 80.- Los notarios, para los efectos de esta Ley, deberán manifestar a la autoridad catastral que corresponda al lugar de ubicación de los predios objeto de los actos jurídicos que certifiquen, en las formas que al efecto se aprueben, la celebración de todo tipo de actos traslativos de dominio, dentro de los dos meses siguientes a la fecha de su otorgamiento Artículo 81.- Los obligados a presentar los avisos o manifestaciones a que se refieren los artículos 79, 80 y 81 de esta Ley, deberán anexar a ellos los documentos siguientes, relativos a la identificación y condiciones administrativas de los predios: I.Avalúo con clave catastral, practicado por perito valuador o bien el dictamen de valor elaborado por la autoridad catastral. El avalúo tendrá una vigencia de 6 meses, siempre y cuando no sea inferior al valor determinado por las tablas de valores vigentes al momento de causación, a partir de que sea aprobado por la autoridad catastral y en el caso de aprobación hereditaria, el avalúo de inventario presentado en el juzgado servirá de base, para el cobro del impuesto sobre transmisiones patrimoniales si éste fue previamente autorizado por la Dirección de Catastro Municipal. En ambos casos se observará lo dispuesto por el artículo siguiente; II. Comprobante en donde se acredite que no existe adeudo por concepto de impuestos, derechos, contribuciones especiales y aprovechamientos, los cuales estén plenamente identificando el predio en el que se originó, en la fecha en que se autoricen las escrituras, actos o contratos. Será obligación de la Tesorería Municipal la consolidación de la información de adeudos en un solo documento o un solo certificado; y III. Dictamen de opinión de uso del suelo expedido por la dependencia encargada de la planeación urbana de la municipalidad, donde existan planes parciales de desarrollo urbano.
Artículo 82.- Los peritos valuadores que practiquen avalúos para efectos de transmisión patrimonial, tendrán la obligación de presentarlos para su revisión y
102
aprobación o en su caso certificación, a la autoridad catastral anexando lo siguiente: I. Para todos los predios un croquis descriptivo que señale el perímetro, la superficie y las medidas y colindancias del terreno. En el caso de predios urbanos además la distancia a la esquina más cercana y los nombres de las calles perimetrales. Para los predios rústicos se aportarán los elementos esenciales para su localización; y II. En el caso de predios en los cuales existan construcciones, ya sean terminadas o inconclusas, deberán acompañar además un croquis descriptivo, especificando, en su caso, la superficie construida, tipos, grado de avance, número de niveles, calidad y estado de conservación de las mismas. En los dictámenes de valor elaborados por la autoridad catastral, ésta deberá acompañarlos de los croquis descriptivos a que se refieren las fracciones I y II que anteceden. La autoridad catastral no recibirá avalúos, o dictámenes técnicos de peritos que tengan créditos fiscales pendientes como responsables solidarios. Artículo 83.- Los peritos valuadores, para registrarse ante la Dirección de Catastro del Estado, deberán: I. Formular solicitud de registro, aportando su curriculum vitae y los demás datos que le sean solicitados; II. Tener cédula profesional de ingeniero, arquitecto, expedida por la Dirección de Profesiones del Estado de Jalisco, o Corredor Público. III. Demostrar su experiencia en la materia con trabajos de valuación realizados durante los últimos tres años; y IV. Presentar, en su caso, la documentación que acredite los estudios realizados de la especialidad. Artículo 84.- Los peritos valuadores para acreditarse ante la autoridad catastral municipal deberán: I. Formular solicitud de acreditamiento; II. Presentar su registro otorgado por la Dirección de Catastro del Estado; y III. Señalar su domicilio legal. Artículo 85.- Para presentar avisos de traslación de dominio de predios, las autoridades y los notarios deberán exigir que el avalúo respectivo se encuentre aprobado por la autoridad catastral y que las fechas concuerden con las fechas de causación de los actos que se están manifestando. Artículo 86.- Toda construcción, ampliación, modificación o demolición de construcción existente, deberá ser manifestada por su propietario o poseedor a la autoridad catastral, en las formas que para el caso se aprueben, dentro del mes siguiente a la fecha de su terminación u ocupación. La dependencia municipal competente deberá comunicar a la autoridad catastral, en un plazo que no exceda de quince días, las licencias o autorizaciones de obras de urbanización que se otorguen; las prórrogas a las mismas; las autorizaciones de fusión y subdivisión de predios, así como las licencias de construcción, reconstrucción, ampliación o demolición. Artículo 87.- Los propietarios o poseedores de predios ubicados en el Estado, deberán manifestar sus cambios de domicilio a la autoridad catastral correspondiente a la ubicación del predio, dentro de los quince días hábiles
103
siguientes a la fecha en que se efectúen; si no lo hicieren se tendrá como domicilio, para todos los efectos legales, el que hubiesen señalado anteriormente 0, en su defecto, el del predio mismo.
Artículo 88.- Las resoluciones que se dicten con fundamento en la presente Ley, se notificarán de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Hacienda Municipal. CAPITULO VIII De las infracciones y las sanciones Artículo 89.- Son infracciones en materia de Catastro: 1. No presentar las manifestaciones o avisos para la inscripción o cambio de propietario de predios en el padrón catastral, en el tiempo y la forma previstos por la presente Ley; II. Manifestar datos falsos a la autoridad catastral respecto del predio objeto de operaciones o trabajos catastrales; III. No proporcionar la información formalmente requerida por la autoridad catastral; y IV. Oponerse o interferir en la realización de las operaciones y trabajos catastrales. Artículo 90.- Las infracciones previstas en el artículo anterior, serán sancionadas por la tesorería municipal, de acuerdo al salario mínimo general vigente en la zona económica en donde se cometa la infracción, con las siguientes multas: I. De uno a cuatro días de salario para lo previsto en la fracción I; II. De uno a diez días de salario en el supuesto de la fracción II, sin perjuicio de hacer efectivo el impuesto omitido y sus accesorios; III. De uno a cinco días de salario, cuando se dé el supuesto de la fracción III; y IV. De uno quince días de salario mínimo a quienes infrinjan lo señalado en la fracción IV. Para la aplicación de las sanciones, se estará a las reglas que se establezcan en la Ley de Hacienda Municipal. Artículo 91.- Los peritos valuadores registrados ante la Dirección de Catastro del Estado, cuando incurran en irregularidades en el desempeño de sus funciones, se harán acreedores a las siguientes sanciones: I. Procederá la amonestación por escrito: a) Cuando en la revisión de los avalúos se determine que los datos no corresponden a la realidad, o los valores asentados fluctúan en mayor rango que el determinado por el reglamento respectivo y las normas técnicas aplicables; b) Cuando realice publicidad que induzca o pueda inducir a error respecto de los servicios que presta, amparado en su registro ante la Dirección de Catastro del Estado; c) Por cambiar su domicilio legal sin dar el aviso correspondiente a la
Dirección de Catastro del Estado; y d) Por cualquier otro incumplimiento que se señale en el reglamento respectivo. II. Procederá a no aceptar los nuevos avalúos a registro o aprobación, cuando existan adeudos pendientes por responsabilidad fiscal solidaria; y Procederá sancionar a los peritos con suspensión del registro de seis a doce meses, por reincidir en alguna de las conductas señaladas en la fracción anterior; y I. II. Procederá sancionar al perito con la cancelación definitiva del registro por: a) Haber obtenido el registro mediante información o documentación falsa; y b) Por violaciones graves o reiteradas a las normas técnicas sobre la práctica y formulación de los avalúos. CAPITULO IX De los medios de defensa Artículo 92.- Para combatir las resoluciones que dicte la autoridad catastral y los actos u omisiones de las autoridades responsables de aplicar la presente Ley, independientemente de los recursos que procedan ante el Tribunal de lo Administrativo, los contribuyentes que resultaren afectados en sus derechos podrán interponer los siguientes medios de defensa. I. La rectificación; y II. La revisión. Artículo 93.- La rectificación procederá contra: I. Las notificaciones hechas en contravención a las disposiciones legales de carácter fiscal; II. La determinación del valor catastral o provisional del predio; III. La autoridad catastral cuando no realice la corrección, en los casos en que el nombre del propietario o poseedor del predio sea distinto a aquél que aparece en el padrón correspondiente,; IV. La autoridad catastral, cuando no realice las correcciones solicitadas de los errores o las diferencias existentes entre los datos asentados en el padrón catastral y las características físicas, geométricas y jurídicas del predio; y V. La determinación y aplicación de sanciones por parte de la autoridad catastral. Artículo 94.- La rectificación se interpondrá ante la autoridad catastral que emitió la resolución o acto, o incurrió en la omisión que se impugna, y deberá ser resuelta por la propia autoridad responsable. Artículo 95.- La rectificación deberá solicitarse mediante escrito firmado por el contribuyente o por su representante debidamente acreditado, dentro de los diez días hábiles siguientes a la fecha en que la resolución le sea notificada, o éste tenga conocimiento del acto u omisión.
Artículo 96.- Cuando al contribuyente se le notifique un acto o resolución, y su domicilio se encuentre ubicado en una población distinta del lugar en que reside la autoridad responsable, podrá interponer el recurso dentro del mismo término de diez días, por correo certificado con acuse de recibo, o bien presentarlo ante la autoridad que le haya notificado el acto o la resolución. En estos casos, se tendrá como fecha de presentación del escrito respectivo, la del día en que se entregue en la oficina de correos o a la autoridad que efectuó la notificación. Artículo 97.- En el escrito por el que se interponga la rectificación, se deberá indicar: I. El nombre y domicilio del contribuyente y, en su caso, de quien promueva en su nombre. Si fueren varios los recurrentes, el nombre y domicilio del representante común; II. El interés específico que le asiste; III. La autoridad que dictó el acto impugnado o hizo la notificación; IV. La fecha en que, bajo protesta de decir verdad, manifieste el contribuyente que tuvo conocimiento del acto, resolución u omisión que se impugna; V. La mención precisa del acto de autoridad que motive la interposición de la rectificación; VI. Los conceptos de violación o, en su caso, las objeciones a la resolución, acto u omisión que se reclame; Vil. Las pruebas que ofrezca; y VIII. El lugar y fecha de la promoción. Artículo 98.- Al escrito de solicitud de rectificación, se deberán acompañar: I. Los documentos que acrediten su personalidad cuando actúe en nombre de otro o de personas morales; II. El documento en que conste el acto impugnado; III. Constancia de notificación del acto impugnado, excepto cuando el promovente declare bajo protesta de decir verdad que no la recibió. Si la notificación fue por edicto, deberá de señalar la fecha de la última publicación y el medio por el cual se enteró; IV. Las pruebas documentales que ofrezca, cuando no obren en el archivo de la autoridad catastral; y V. El dictamen pericial, en su caso. Artículo 99.- Los medios de defensa deberán ser resueltos por la autoridad catastral en un plazo que no excederá de tres meses, contados a partir de la fecha en que se interpongan. Artículo 100.- La rectificación se substanciará conforme a las siguientes normas: I. Si el promovente no aporta las pruebas al momento de entregar su escrito, la autoridad catastral encargada de resolver la rectificación lo prevendrá para que en un término de cinco días hábiles exhiba dichas pruebas, apercibido que de no hacerlo, la impugnación será desechada; II. No será admisible la prueba de confesión de las autoridades; III. Las pruebas que ofrezca el promovente deberán estar relacionadas con cada
106
uno de los hechos controvertidos; sin el cumplimiento de este requisito serán desechadas de plano; IV. La prueba pericial se desahogará con la presentación del dictamen respectivo dentro del plazo de Ley, de lo contrario, la prueba será declarada desierta; y V. La autoridad catastral podrá pedir que se le rindan los informes que estime pertinentes, por parte de quienes hayan intervenido en el acto reclamado; VI. La autoridad catastral resolverá sobre la admisión del medio de defensa y de las pruebas que el promovente hubiese ofrecido, si fueren pertinentes e idóneas para dilucidar las cuestiones controvertidas, ordenando su desahogo y resolviendo lo que proceda dentro de un plazo que no excederá de cuarenta y cinco días; y Vil. El contribuyente deberá esperar la resolución expresa dentro del término legal, o bien impugnar la negativa ficta una vez que hubiese transcurrido este término, ante el Tribunal de lo Administrativo. Artículo 101.- Las resoluciones que pongan fin al procedimiento de defensa, podrán: I. Desecharlo por improcedente o sobreseerlo en su caso; II. Confirmar el acto impugnado; III. Ordenar la reposición del procedimiento administrativo; IV. Dejar sin efecto el acto impugnado; y V. Modificar el acto impugnado. Artículo 102.- Contra las resoluciones de la autoridad catastral emitidas con motivo de la rectificación, el contribuyente podrá interponer la revisión ante el síndico del ayuntamiento; sin embargo, el afectado podrá optar entre interponer este medio de defensa, dentro de un plazo de veinte días hábiles a partir de la notificación, o demandar lo que proceda ante el Tribunal de lo Administrativo. Artículo 103.- La revisión que se interponga ante el síndico deberá presentarse por conducto de la autoridad catastral que dictó la resolución impugnada, mediante escrito original y copia del mismo, en el que se expresará el nombre del contribuyente, su domicilio, número de cuenta catastral, clave catastral y ubicación del predio, precisando los agravios y aportando pruebas adicionales, si las hubiere. Artículo 104.- La autoridad catastral, al recibir la revisión, la deberá remitir al síndico del ayuntamiento, acompañando los documentos y un informe pormenorizado de los antecedentes que sirvieron de base para emitir la resolución impugnada, en un plazo de cinco días improrrogables a partir de la recepción del medio de defensa. Una vez que el síndico reciba la documentación a que se alude en el párrafo anterior, procederá a su análisis y emitirá la resolución correspondiente, misma que en su caso deberá cumplimentar la autoridad catastral.
107
Artículo 105.- La revisión deberá ser resuelta en un plazo que no excederá de tres meses, a partir de la fecha en que se interponga. Si dentro del plazo previsto no se emite la resolución correspondiente, el silencio de la autoridad significará que la resolución es negativa. Artículo 106.- La interposición de los medios de defensa previstos en este capítulo, suspenderán los efectos del acto o resolución que se impugna. Las condiciones y los efectos de esta suspensión en relación con la determinación y pago de obligaciones fiscales, serán los que determinen las leyes hacendarías. Artículo 107.- El síndico que resuelva la revisión estará facultado, cuando se cumplan los requisitos exigidos por la Ley de Amparo en materia de suspensión, a ordenar que las cosas se mantengan en el estado en que se encontraban, comunicándolo por la vía más rápida a las responsables y proporcionando copia del acuerdo al contribuyente. Artículo 108.- La declaratoria de nulidad de notificación traerá como consecuencia la nulidad de las actuaciones posteriores que se relacionen con ella. Artículo 109.- Para interponer la revisión es necesario agotar primero el procedimiento relativo a la rectificación. Artículo 110.- Cuando la revisión sea resuelta favorablemente al contribuyente, tendrá el o los efectos previstos en el artículo 101 de esta Ley. TRANSITORIOS Artículo Primero.- Se abroga la Ley de Catastro del Estado contenida en el Decreto Número 9831 de fecha 28 de Diciembre de 1978, y todas sus reformas posteriores, publicadas en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco". Artículo Segundo.- La presente Ley entrará en vigor a los treinta días de su publicación en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco". Artículo Tercero.- En tanto se expida el reglamento de esta Ley, se continuarán aplicando las disposiciones vigentes, siempre y cuando no se opongan al presente Ordenamiento. Artículo Cuarto.- Los convenios que el Ejecutivo Estatal tenga celebrados con los ayuntamientos en materia de catastro, continuarán su vigencia hasta en tanto los ayuntamientos adquieran la capacidad técnica para hacerse cargo de este servicio. En todo caso, los referidos convenios tendrán vigencia por un plazo máximo de dos años contados a partir de la entrada en vigor del presente decreto. Los ayuntamientos que deseen
108
celebrar convenios con el Ejecutivo del Estado para la administración o modernización del catastro municipal, lo harán en los términos de la presente Ley. Artículo Quinto.- Los ayuntamientos determinarán y cobrarán los derechos correspondientes a los servicios de catastro durante el año fiscal de 1997, aplicando la tarifa autorizada para los servicios que presta la Dirección de Catastro estatal previstos en la Ley de Ingresos del Estado para el Ejercicio Fiscal de 1997. Artículo Sexto.- La Dirección de Catastro de la Secretaría de Finanzas del Estado, continuará actualizando la información catastral y expidiendo los certificados e informes que le sean requeridos, respecto de aquellos municipios del estado que no cuenten con los equipos de cómputo y con los elementos necesarios para digitalizar o microfilmar los documentos que amparan los movimientos catastrales. En tanto los municipios adquieren los elementos referidos, continuarán enviando a la Dirección de Catastro del Estado, los "Extractos de Anotaciones Catastrales" y los documentos que amparan los movimientos correspondientes, a efecto de que la Dirección de Catastro continúe actualizando y procesando la información. Artículo Séptimo.- Se derogan todas las disposiciones que se opongan a la presente Ley. Artículo Octavo.- Las regiones a que se refiere esta ley se integrarán con los municipios, conforme a la regionalización vigente del Comité de Planeación y Desarrollo del Estado de Jalisco. SALON DE SESIONES DEL CONGRESO DEL ESTADO Guadalajara, Jalisco, 14 de octubre de 1997. Diputado Presidente Juan López Ramírez Diputado Secretario José Guadalupe Gómez Plascencia Diputado Secretario Gabriel Covarrubias Ibarra En mérito de lo anterior, mando se imprima, publique, divulgue, y se le dé el debido cumplimiento. Emitido en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado Libre y Soberano de Jalisco, a los diez días del mes de noviembre de mil novecientos noventa y siete. El C. Gobernador Constitucional del Estado Ing. Alberto Cárdenas Jiménez El C. Secretario General de Gobierno Lie. Raúl Octavio Espinoza Martínez TRANSITORIOS DEL DECRETO 18343 Primero. El presente decreto entrará en vigor el 01 de febrero del año 2001, previa publicación
109
en el Periódico Oficial "El Estado de Jalisco". No obstante la entrada en vigor de este decreto, para efectos fiscales, se aplicará a partir del 1o. de enero del año 2002. Segundo. En tanto se expidan los reglamentos de esta Ley, se continuarán aplicando las disposiciones vigentes, siempre y cuando no se opongan al presente Ordenamiento. Tercero. Las modificación que se hace en este decreto al artículo 81 fracción II, tendrá vigencia a partir del 1o. de enero del año 2002. Cuarto. Se derogan todas las disposiciones que se opongan al presente decreto. Salón de Sesiones del Congreso del Estado Guadalajara, Jalisco, 8 de julio de 2000 Diputado Presidente Luis Fabricio Huerta Vidales Diputado Secretario Salvador Avila Loreto Diputado Secretario Armando Nambo Amezcua LEY DE CATASTRO MUNICIPAL DEL ESTADO DE JALISCO APROBACIÓN: 14 DE OCTUBRE DE 1997. PUBLICACIÓN: 18 DE NOVIEMBRE DE 1997. SECCIÓN II. VIGENCIA: 18 DE DICIEMBRE DE 1997. TABLA DE REFORMAS Y ADICIONES DECRETO NUMERO 17397.- Se reforman los artículos 5 fracciones I y V inciso d), numeral 1; 32 fracción III y 79.-Ago. 18 de 1998. DECRETO NUMER018348.- Se reforman los artículos 3, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 18, 19,23,54,55,56,57,58,59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 75, 81, 82, 85 y 91, modificando la denominación del Capítulo VI "De la Valuación Catastral" por "De las Tablas de Valores Unitario
110
Ayuntamiento de Guadaña a
VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN 2006 PARA LOS POLÍGONOS A Y B DEL CENTRO HISTÓRICO
TIPO M O D E R N O SEMI-MODERNO ANTIGUO PROVISIONAL
AREAS I)E PISO
SIN TEC HO
CALIDAD ECONÓMICA ECONÓMICA S L P E R I O R M E D I A ECONÓMICA Al'STERO
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
VALOR
PESOS P O R M
USO INDUSTRIAL
P E S O S POR M 1 «lili I ¡ § s
a 2
§ i
90 O ! S
Note l . Las construcciones hasta 10 alios de rilad corresponden al
tipo mode mu
Las construcciones de mas de 10 anos corresponden al tipo scmunuderno
hasta 30 anos
Las construcciones ci tipo antiguo.
i mus de 30 anos corresponden al al
Ñuta 2. Leí construcciones modernizadas y todas las que mi se ajusten a lux tipos aprobados, se clasificarán en el tipo de la construcción que corresponde a su valor por m2
Las mudernU aciones para los efecto* catastrales, se entiende como la mejoría sustancia) de una linca consistente en cambio de distribución, instalaciones, tedio, pisos, herrería y carpintería.
Nota 3 Para el caso de edificaciones con mas de 4 niveles se incrementará el valor por m2 en un ! 0%
OBSERVACIONES: Los valores de áreas de pieu sin techo pai a estacionamientos no aplica en Inmuebles de uso habitación al y la clasificación de piso empastado es solo para instalaciones deportivas.
BL ENO. equivale a nuevo, sendnnevo remude I ado o construido. REGULAR, es aquel que requiere reparaciones sencillas para ponerlo en buen estado MALO, es aquel que requiere reparaciones importantes para ponerlo en buen estado.
Tablas de Valores 2006
Ayo n arríente de Quaoslajara
VALORES DE LA CONSTRUCCIÓN 2006 PARA APLICARSE FUERA DEL POLÍGONO DEL CENTRO HISTÓRICO
T T P O M O D E R N O SEMI-MODERNO ANTIGUO PROVISION*!
1 tslsi DE PISO
3IN TECHO
CALIDAD
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
ECONÓMICA CALIDADES
VALOR
PESOS POR M!
ISO INDUSTRIA!.
PESOS POR Vf
M i i l l i !
1 ¡
1 I I
i s K 1
Nota f. Lm construcciones hasta 10 años de edad corresponden al tip» moderno.
Las construct iones de más de 1U años y hasta 311 años corresponden a) tipo semimoderno.
Las construcciones con más de 30 años corresponden al al tipo antiguo.
Nota 2. Las construcciones modernizadas y tudas las que no se ajusten a kis tipos aprobados, se clasificarán en el tipo de la construcción que corresponde a su valor por m2.
Las modernizaciones para los efectos catastrales, se entiende como la mejoría sustancial de una finca consistente en cambio de distribución, instalaciones, techo, pisos, herrería y carpintería.
Nota 3. Para el caso de edificaciones con más de 4 niveles \ incrementará el valor por mi en un 1Ü%.
OBSERVACIONES: Los valores de áreas de piso sin techo para estacionamientos no aplica en inmuebles de uso habitacional y la clasificación de piso empastado e solo para instalaciones deportivas.
Nota 4. Para la clasificación del estado de conservación:
BUENO , equivale a nuevo, seminuevo remodclado o construido. REGULAR, es aquel que requiere reparaciones sencillas para ponerlo en buen estado. MALO, es aquel que requiere reparaciones importantes para ponerlo en buen estado.
Tablas de Valores 2006
POLÍGONOS CENTRO HISTÓRICO
Ayuntamiento da Guadalajara
I j ^
Tablas de Valores 2006
Distrito OLÍMPICA
Ayuntamiento de Guadalajara
ce
n >
SUB DISTRIT012
Tablas de Valores 2006