ZONAPROPINDEX

INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES. ENERO 2019

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

VENTAPRECIOS ESTABLES DESDE NOV’18

El precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.559 usd/m2. Luego del ciclo de crecimiento iniciado en 2015 los precios se mantienen estables desde nov’ 18.La Boca y Tribunales son los barrios con mayor caída de precio desde Mayo ’18 (-4%). Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.820 y mínimo en Villa Lugano USD 1.208 Los costos de construcción en dólares bajaron 29% en los últimos doce meses, recomponiendo el margen desarrollador.

ALQUILERINCREMENTO DE 1.9% EN ENERO

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $13.649 por mes, sube 1.9% en enero. En 2018 acumuló incremento de 36%, por debajo de los índices de inflación. La dinámica salarial restringió el incremento. Las cuotas de los créditos UVA registraron una aceleración a partir de Noviembre. En enero suben 3.5%.Puerto Madero, San Cristóbal y Chacarita son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler, por encima del 47% en doce meses.

RENTABILIDAD3.3% BRUTO ANUAL. MINIMOS

La rentabilidad inmobiliaria media de CABA se ubica en 3.3% bruto anual. El periodo de repago de la inversión es de 30 años, 65% más que 12 meses atrás. La moneda argentina se devaluó 110% durante 2018 generando una caída del 40% en el alquiler medido en dólares lo cual hunde el retorno inmobiliario que aun no encuentra piso.Monserrat, Constitución y San Cristóbal son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 134 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 188 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.559 USD/M2

USD 134.300USD 188.100

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.458 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

0.1%

7.6%

10.8%

4.9%

5.5%

0.7%

-0.1%

2.0%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

1,8901,915

2,005

2,235

2,559

feb.-12 nov.-12 ago.-13 may.-14 feb.-15 nov.-15 ago.-16 may.-17 feb.-18 nov.-18

VARIACIÓN ANUAL

Precio medio se ubica en USD 2.559 por m2, sin variación significativa. Durante 2018 los precios

subieron +7.6%, mayormente en el primer cuatrimestre. Desde junio se inició el fuerte proceso de desaceleración de precios.

EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

33%51% 49%

63% 62%

34% 31%

38%

34% 34%18% 19%

38% 41%

19%28% 29%

dic.-15 abr.-16 ago.-16 dic.-16 abr.-17 ago.-17 dic.-17 abr.-18 ago.-18 dic.-18

SUBE ESTABLE BAJA

Fuerte desaceleración del precio de los departamentos. Desde el incremento de 1.2% mensual

en mayo 2018 se inicia descenso de la velocidad.

0.6%

1.2%

1.5%

1.2%

0.5%

0.0%

ene.-1

6

mar.

-16

may

.-16

jul.-1

6

sep.-1

6

nov.-1

6

ene.-1

7

mar.

-17

may

.-17

jul.-1

7

sep.-1

7

nov.-1

7

ene.-1

8

mar.

-18

may

.-18

jul.-1

8

sep.-1

8

nov.-1

8

ene.-1

9

En mayo ‘18 el 69% de los barrios registraba incremento mensual. Desde entonces el

porcentaje de barrios con incremento de precio disminuye. En enero solo el 31% de los

barrios registra suba de precios, 69% restante tiene precios en baja o estables.

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL% respecto al total de barrios de la ciudad

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

La devaluación del peso genera una disminución de los costos de construcción en dólares que están hoy 29% debajo que en enero 2018. En el ultimo

trimestre costo en dólares sube 7.4%. El costo esta en su menor nivel desde 2012.

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACIONENE’14

DEVALUACIONDIC’ 15

DEVALUACION2018

1,890 1,934

2,113

2,559

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

0.92

1.21

0.85

1.08

0.72

0.77

ULTIMO TRIMESTRE

7.4% 0.0%

CAC EN USD MEDIA CABA

VARIACION 12 MESES

-29%

9%

CAC EN USD MEDIA CABA

1,208

2,055

2,129

2,391

2,407

2,546

2,559

2,786

3,321

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE 0.0%

-0.1%

0.1%

0.0%

0.5%

-0.2%

0.3%

0.9%

0.1%

4.2%

7.6%

6.1%

10.2%

5.9%

7.4%

7.1%

5.9%

-5.7%

REGIÓN USD/M2 MES 12 MESESVALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

1,208

1,708

1,790

2,214

2,323

2,434

2,549

2,748

3,516

3,604

5,820

Villa Lugano

Constitución

Boca

Liniers

Paternal

Abasto

Villa del Parque

Saavedra

Palermo

Las Cañitas

Puerto Madero

BARRIO USD/M2RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.820 y mínimo en Villa Lugano USD 1.208

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

5,820

3,516

3,0322,692

2,438 2,323 2,221 2,109 1,995

1,208

Puer

to M

ader

oLa

s Cañ

itas

Pale

rmo

Nuñe

zRe

cole

taBe

lgra

noCo

legi

ales

Villa

Urq

uiza

Barr

io N

orte

Cogh

lan

Retir

oVi

lla O

rtuz

arSa

aved

raVi

lla D

evot

oCa

balli

toVi

lla P

ueyr

redó

nCh

acar

itaPa

rque

Cha

sVi

lla C

resp

oVi

lla d

el P

arqu

ePa

rque

Cen

tena

rioAl

mag

roSa

n Te

lmo

Barr

acas

Cent

ro /

Micr

ocen

tro

Abas

toVi

lla S

anta

Rita

Mon

te C

astr

oBo

edo

Villa

Gen

eral

Mitr

ePa

tern

alVe

lez S

arsf

ield

Parq

ue C

haca

buco

San

Nico

lás

Flor

esVi

lla L

uro

Trib

unal

esLi

nier

sM

onse

rrat

Cong

reso

San

Crist

obal

Balv

aner

aVe

rsal

les

Parq

ue P

atric

ios

Mat

ader

osO

nce

Flor

esta

Parq

ue A

vella

neda

Boca

Cons

tituc

ión

Villa

Lug

ano

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

-2%

-2%

0%

4%

5%

7%

7%

9%

12%

14%

18%

Villa Lugano

Boca

Retiro

Nuñez

Paternal

Chacarita

Centro / Microcentro

Boedo

Villa General Mitre

Monserrat

Villa Ortuzar

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MENORBAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

Barrios del noroeste son los que registran mayor incremento de precio

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 13.649 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 19.109 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 273 $/M2/MES

AR$ 13.649/mesAR$ 19.109/mes

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 257 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILER

UNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

1.9%

36%

33%

27%

33%

32%

23%

23%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2,310

4,367

8,269

10,885

13,649

feb-12 nov-12 ago-13 may-14 feb-15 nov-15 ago-16 may-17 feb-18 nov-18

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad sube 1.9% en el mes y se ubica en $ 13.649 por mes. En 2018 acumuló incremento de 36%, por debajo

de los índices de inflación. La dinámica salarial restringió el incremento.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

DEVALUACION DEVALUACIONLEY

ALQUILERES DEVALUACION

4.3%

5.6%

3.0% 2.6%1.9%

VARIACIONMENSUAL

VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA

122%

116%

UVA ALQUILER

3.5%

1.9%

UVA ALQUILER

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVAUVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACIÓN DURANTE 2019

El incremento de precios de alquiler se aceleró desde mayo 2018, situándose a una velocidad superior al 35% anual.

La UVA registra una aceleración a partir de Noviembre ’18. Desde su creación en abril 2016 la UVA se incrementó 6pp más que el alquiler.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

24%

36%

39%

27%

38%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18

11,626

12,257

12,968

13,040

13,649

13,755

14,253

15,759

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

MACROCENTRO

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE 1.7%

2.4%

2.2%

1.9%

2.0%

1.2%

2.0%

2.8%

35%

39%

36%

36%

34%

33%

39%

39%

S/D

REGIÓN ARS/MES MES 12 MESESVARIACIÓN

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

10,117

11,473

11,552

12,762

13,140

13,650

14,042

14,553

17,077

17,526

24,345

Constitución

Floresta

Liniers

Boedo

Abasto

San Nicolás

Almagro

Villa Urquiza

Palermo

Las Cañitas

Puerto Madero

BARRIO ARS/MESRANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 12.700 y 14.800 pesos por mes

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

21%

26%

27%

33%

34%

35%

38%

39%

47%

49%

49%

San Telmo

Boedo

Constitución

Once

Almagro

Tribunales

Villa Urquiza

Barracas

Chacarita

San Cristobal

Puerto Madero

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MENORBAJA

Puerto Madero, San Cristobal y Chacarita son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler

03RENTABILIDAD INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

5.9% 5.7%

4.9%4.5%

5.2%5.6%

5.2%

3.3%

may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14 abr-15 nov-15 jun-16 ene-17 ago-17 mar-18 oct-183.3%

5.0%

5.4%

5.0%

4.7%

4.6%

5.0%

5.6%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL.

Relación alquiler/precio se ubica en 3.3% anual, mínimo histórico. La devaluación de 2018 disminuyó el precio del alquiler

medido en dólares, hundiendo la renta inmobiliaria. Actualmente se necesitan 30 años de alquiler para recuperar la inversión.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

3.0%

3.2%

3.3%

3.3%

3.3%

3.4%

3.8%

3.9%

CORREDOR NORTE

OESTE

NOROESTE

CORREDOR NOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

EJE CENTRAL

SUR ESTE

MACROCENTRO ↓

=

↓

=

↑

=

=

=

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

↓

S/DSUR

REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESESVARIACIÓN

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

2.6%

2.9%

2.9%

3.1%

3.2%

3.4%

3.4%

3.7%

4.0%

4.0%

4.1%

Puerto Madero

Belgrano

Recoleta

Las Cañitas

Caballito

Chacarita

Boedo

Once

San Cristobal

Constitución

Monserrat

RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO

Monserrat, Constitución y San Cristóbal son los mejores barrios para inversores que buscan renta

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO