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INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y SERVIDUMBRES 6° PROCESO TARIFARIO, AGUAS DE ANTOFAGASTA S.A. 2016-2021 Enero 2016

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Page 1: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE

TERRENOS Y SERVIDUMBRES

6° PROCESO TARIFARIO, AGUAS DE ANTOFAGASTA

S.A. 2016-2021

Enero 2016

Page 2: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

Informe preparado por Quiroz & Asociados para Aguas de

Antofagasta S.A. Las opiniones vertidas aquí son de

exclusiva responsabilidad de los autores.

Autor 1: Felipe Givovich [email protected]

Autor 2: Loreto Ayala [email protected]

Autor 3: Ignacio Cuevas [email protected]

QUIROZ & ASOCIADOS

Isidora Goyenechea 3000, of

1301

Las Condes

Santiago – Chile

Fono: (56-2) 2639 9012

Page 3: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

3

CONTENIDOS

1. ANTECEDENTES ........................................................................................................................ 5

2. BASES TARIFARIAS ................................................................................................................... 7

3. EMPLAZAMIENTO DE LA EMPRESA MODELO ......................................................................... 9

3.1 LOCALIDADES SERVIDAS ................................................................................................................ 11

3.2 RECINTOS DE LA EMPRESA MODELO .............................................................................................. 13

4. DETERMINANTES DEL VALOR DEL SUELO EN LA REGIÓN .................................................... 15

5. LO OBSERVADO EN LOS ÚLTIMOS AÑOS ............................................................................. 20

6. ESTIMACIÓN DE PRECIOS UNITARIOS .................................................................................. 25

6.1 BASE DE DATOS ............................................................................................................................. 26

6.1.1 Zonas Urbano Central, Urbano No Central y Rural ................................................ 26

6.1.2 Distinciones por sector en zona UNC de Antofagasta .......................................... 27

6.1.3 Corte por superficie ................................................................................................... 29

6.1.4 Descuentos y costos operacionales ........................................................................ 32

6.2 RESULTADOS DE LA ESTIMACIÓN CON DATOS .................................................................................. 33

6.3 HOMOLOGACIÓN ........................................................................................................................ 34

6.4 RESULTADOS FINALES ..................................................................................................................... 36

6.5 TASACIONES ................................................................................................................................. 36

6.6 SERVIDUMBRES .............................................................................................................................. 39

7. CONCLUSIONES Y SÍNTESIS ................................................................................................... 40

ANEXOS ............................................................................................................................................ 41

ANEXO 1. ZONIFICACIÓN RURAL, URBANO CENTRAL Y URBANO NO CENTRAL ....................... 42

COMUNA DE ANTOFAGASTA .................................................................................................................... 42

COMUNA DE CALAMA ............................................................................................................................ 47

COMUNA DE TAL TAL ............................................................................................................................... 51

COMUNA DE TOCOPILLA ......................................................................................................................... 53

COMUNA DE MEJILLONES ........................................................................................................................ 55

COMUNA DE SIERRA GORDA ................................................................................................................... 58

Page 4: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

4

ANEXO 2: BASE DE DATOS .............................................................................................................. 60

ANEXO 3: INFORMES DE TASACIONES ........................................................................................... 61

FIGURAS ............................................................................................................................................ 62

TABLAS .............................................................................................................................................. 63

Page 5: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

5

1. ANTECEDENTES

Las concesión de los servicios sanitarios que operan en la Segunda Región de Antofagasta es

propiedad de Econssa Chile S.A., en adelante “Econssa”, quien como titular traspasó a Aguas

Antofagasta S.A. el derecho de explotación en su totalidad. Esto a excepción de la disposición

de aguas servidas de las ciudades de Antofagasta, aún operada por Econssa, y Calama,

traspasada a Tratacal S.A., en adelante “Tratacal”.

En el marco del Sexto Proceso Tarifario, en el que las tarifas del área de concesión de Econssa

serán fijadas en servicios regulados para los años 2016-2021, los costos totales de largo plazo de

una “empresa modelo que parte de cero” deben ser estimados, considerando un horizonte de

vida de dicha empresa de 35 años. En tales costos, habrán de incluirse todos aquellos,

operacionales y de inversión, que permiten a esta empresa ficticia, óptimamente eficiente,

desarrollar su actividad en la zona de concesión de acuerdo a los estándares de calidad

exigidos, tomando de la empresa real “la normativa y reglamentación vigentes y las

restricciones geográficas, demográficas y tecnológicas en las cuales deberá enmarcar su

operación” (art. 27, Reglamento de Tarifas).

Parte del ejercicio de cálculo de los costos de esta empresa modelo pasan por determinar el

valor de sus inversiones en terrenos y servidumbres, bajo el entendido que aquella debe

emplazarse donde la empresa real lo hace, pero optimizar recursos también por este

concepto, utilizando terrenos de superficie igual al mínimo posible, así como medios de

optimización alternativos, tales como el agrupamiento de obras en terrenos comunes. Así se

enfatiza en las Bases Definitivas del Proceso Tarifario: “En el dimensionamiento del terreno, se

deberá considerar una superficie mínima y necesaria para el emplazamiento, habilitación y

operación de cada infraestructura, tomando en consideración, los requerimientos y tamaño

de la infraestructura dimensionada a la demanda que enfrenta la empresa modelo y el efecto

de agrupar obras en un mismo recinto” (punto 6.4, Bases Definitivas).

En este sentido, la labor de determinar el monto de las inversiones de la empresa modelo en

terrenos y servidumbres pasa por: 1) definir la totalidad de terrenos necesarios para la

operación, con su superficie óptima que minimice costos, y 2) determinar el precio de tales

terrenos, expresado en UF por metro cuadrado.

El presente informe se hace cargo del segundo punto anterior en el caso particular del área

servida por Aguas de Antofagasta S.A. Tomando como dados los terrenos de la empresa

modelo, con sus respectivas ubicaciones y superficies, buscamos valores representativos para

Page 6: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

6

el metro cuadrado de suelo en cada una de las localidades de concesión de los servicios

sanitarios. Esto mediante una metodología que incluye la tasación de terrenos importantes en

los que operaría la empresa modelo, así como datos de oferta con similar ubicación,

equipamiento urbano y superficie.

El informe es elaborado para formar parte del Estudio Tarifario a ser presentado por Aguas

Antofagasta S.A. ante la Superintendencia de Servicios Sanitarios con motivo de este nuevo

proceso de fijación de tarifas. Su contenido se estructura en 7 secciones. La sección 2 realiza

una revisión de lo que dicen las Bases Tarifarios en lo relativo a precios de terrenos y

servidumbres. La sección 3 caracteriza en términos generales el lugar de emplazamiento de la

empresa modelo en la II Región. La sección 4 analiza los factores determinantes en el valor del

suelo, seguida, en la sección 5, de una revisión general de lo ocurrido en las últimos años con el

valor del suelo en la región. En la sección 6 se detalla el procedimiento y los resultados de

nuestra estimación de precios unitarios para las distintas localidades, así como el resultado de

las tasaciones realizadas. Finalmente, la sección 7 concluye.

Page 7: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

7

2. BASES TARIFARIAS

En el punto 9.2.9 de las Bases para el actual proceso de las sanitarias Aguas Antofagasta S.A.,

Tratacal S.A. y Econssa Chile S.A., se establece que:

“Para efectos de valorizar terrenos y servidumbres se deberá adoptar los siguientes

criterios:

• La superficie de terrenos será la determinada de acuerdo a lo indicado en el punto 6.4

de estas bases.

• Las conducciones de agua potable de las etapas de producción y distribución y las

conducciones de aguas servidas de las etapas de recolección y disposición se

considerarán emplazadas en terrenos rurales y urbanos de uso público. En caso

contrario, se considerarán las servidumbres informadas en la base de infraestructura. En

caso de no encontrarse debidamente regularizada la servidumbre, esta será

considerada con costo cero. Asimismo toda aquella servidumbre para la cual no se

haya informado el campo Código Obra Relacionada, en el cual se indica el código de

la obra que utiliza la servidumbre, no se considerará en la empresa modelo.

Los terrenos se deberán valorar bajo el concepto de valor mercado. Este criterio supone

que los valores asignados son representativos de los valores de transacción más

probables que puedan tener los bienes a la fecha de la valuación e incluye los gastos

operacionales asociados a la compra del bien.

Para la infraestructura que se encuentra emplazada en terrenos de uso público no se

deberá considerar el costo de inversión en terreno. Este es el caso de las redes de

distribución y recolección, conducciones de agua potable y aguas servidas, arranques,

uniones domiciliarias y estaciones reductoras de presión en la red, y en general, todas las

obras que se encuentren emplazadas en terrenos que cumplen con la condición de un

bien nacional de uso público.

En el cálculo del precio de mercado de los terrenos se deberá considerar que:

• El precio de mercado ($/m2) estará definido por las condiciones de superficie,

emplazamiento y características de equipamiento urbano del terreno en estudio.

• El Plano Regulador y las restricciones que plantea sobre el terreno en estudio.

Page 8: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

8

• Se podrá utilizar como fuentes de información, entre otras, avisos económicos de

ofertas de terreno publicados en la prensa de circulación nacional, regional o comunal,

portales inmobiliarios, rebajadas en un 10% para reflejar el precio final de compra; y/o

precios determinados por empresas especializadas o disponibles en organismos públicos.

• En el caso de adoptar tasaciones individuales de terrenos especiales, éstas como

mínimo deben incluir, una identificación del recinto, zona de ubicación, destino y uso, un

análisis del entorno, los criterios de valorización, así como fotografías del recinto y su

entorno.

• En el caso de no disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el

precio de terreno se deberá homologar los precios del terreno al valor estimado, de otras

comunas o localidades que presenten características comparables en términos de

tamaño (población), ubicación geográfica, uso de suelo, entre otras.

• En la determinación del costo de inversión en servidumbres regularizadas, para aquellas

que no se informe el valor efectivamente cancelado o este sea cero, serán

consideradas con costo cero. En aquellas que se informe el valor efectivamente

cancelado y este sea distinto de cero, en los estudios se deberá establecer si se

considera como costo, el efectivamente cancelado, o bien un porcentaje del costo de

mercado.”

De acuerdo a lo estipulado en las Bases, por ende, el presente estudio debe dar cuenta del

valor de mercado de los terrenos en los que se emplaza la empresa modelo, excluyendo de

ellos aquellos que constituyen bien nacional de uso público, que no forman parte de la

inversión inicial que debe realizar la empresa para comenzar a operar. Tal valorización debe

considerar las restricciones que enfrentaría dicha empresa, que incluyen aquellas de carácter

geográfico y legal, pero además debe estar orientada, en el marco de estas restricciones,

hacia la búsqueda de máxima eficiencia. En este sentido, los precios deben ser estimados

excluyendo, por ejemplo, terrenos cuyo valor aumenta por la presencia de equipamiento

urbano de carácter prescindible para la empresa modelo, así como considerando la relación

precio/superficie que posibilitaría eventualmente a esta empresa eficiente a aprovechar

economías de escala agrupando obras en un mismo terreno.

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3. EMPLAZAMIENTO DE LA EMPRESA MODELO

El área de concesión que opera Aguas Antofagasta se ubica en la Región de Antofagasta,

que según los últimos datos oficiales del Censo 2002 poseía entonces un total de 493.984

habitantes, agrupados en 120.409 hogares (3,89 personas por hogar). En ésta, la mayoría de la

población habita en ciudades (97% según último Censo 2002), las que suman un total de 8 en

la región, a saber: Antofagasta, Calama, Mejillones, Taltal, Tocopilla, Chuquicamata, María

Elena y Estación Zaldívar, las tres últimas erigidas en torno a la actividad minera. El porcentaje

restante se distribuye en pueblos, aldeas, caseríos y otro tipo de entidades (ver Tabla 1).

Tabla 1: Población y viviendas por categoría, Región de Antofagasta

CATEGORÍA NÚMERO DE ENTIDADES

POBLACIÓN 2002

% VIVIENDAS 2002

%

Ciudad 8 479.061 97,0 120.409 94,9

Pueblo 4 3.485 0,7 1.677 1,3

Aldea 4 2.233 0,5 768 0,6

Caserío 53 2.142 0,4 1.373 1,1

Otras* 277 7.063 1,4 2.655 2,1

Total Regional 346 493.984 100,0 126.882 100,0

Fuente: INE.

Notas: * Entidades rurales no consideradas.

El Producto Interno Bruto (PIB) de la segunda región durante el 2014 representó un 11% del total

nacional, posicionándose como la segunda economía regional más importante del país (la

primera es la Región Metropolitana con una participación del 49%). Durante el período 2008-

2014 el producto interno de la segunda región creció un 22,4% en términos reales, lo que es

explicado en gran parte por el intenso crecimiento registrado a partir del 2012: en efecto, sólo

en dicho año la región alcanzó una tasa de crecimiento del 10,8%, como muestra la Figura 1.

En ésta se compara además al crecimiento del producto regional y nacional: a partir del 2012

el producto regional ha presentado una tasa de crecimiento mayor a la tasa de crecimiento

de la economía nacional.

Page 10: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

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Figura 1: PIB y Variación Anual, Región de Antofagasta (MM$ encadenados)

Fuente: Banco Central

La actividad económica más importante de la segunda región es la minería, seguida por la

construcción y transporte y comunicaciones. En efecto, aproximadamente la mitad del PIB

minero del país es generado en la segunda región, siendo líder en la producción de cobre y

molibdeno, cloruro de litio, nitratos, entre otros minerales, con presencia de empresas de

carácter privado (capitales nacionales y extranjeros) y estatal. La Figura 2 presenta la

participación de las principales actividades económicas sobre el producto regional para el

período 2008-2013. A pesar de que la participación de la minería ha decaído, ésta se mantiene

como la actividad más importante, representando más de la mitad de la economía regional

en términos de producto. Según datos del INE 2014, además, ésta responde por cerca de un

20% del total de empleos de la región.

Figura 2: Participación de las principales actividades económicas de la segunda región

Fuente: Banco Central

Page 11: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

11

3.1 Localidades servidas

Dentro de la región, Aguas Antofagasta cubre 8 localidades: las ciudades de Antofagasta,

Calama, Tocopilla, Taltal, Mejillones y María Elena, así como las aldeas de Sierra Gorda y

Baquedano. Estas, a su vez, conforman 2 sistemas: el Sistema de Taltal, que abarca la ciudad

homónima, y el Sistema Norte, que cubre las 7 localidades restantes.

Estas localidades están lejos de ser uniformes: difieren en desarrollo urbano, cantidad de

habitantes, ingreso per cápita, actividad económica, uso del suelo, etc. Tales diferencias se

muestran parcialmente en la siguiente tabla, que presenta cada una de las localidades,

asociada a su sistema respectivo, con datos de población, porcentaje de población urbana,

superficie, densidad e ingreso promedio (según último Censo de 2002 y Casen 2006 y 2013).

Tabla 2: Localidades de Concesión Aguas de Antofagasta

Sistema Localidad Población

2002**

Población Urbana 2002**

Superficie**

Densidad Ingreso medio 2006*

Ingreso medio 2013*

Variación Real

Ingreso (2006-13)

Habitantes

% sobre total

Km2 hab/Km2 M$

2006 M$ 2013 %

Gran Sistema Norte

Antofagasta 296.905 99,63 30.718,1 9,7 900,2 1.449,6 15,9 Calama 138.402 98,7 15.596,9 8,9 720,0 1.223,0 22,2

Sierra Gorda y Baquedano (1)

2.356 0 12.886 0,2. 1.598,1 798,7 -64,0

Mejillones 8.418 93,7 3.803,9 2,2 746,7 1.177,5 13,5 Tocopilla 23.986 97,36 4.038,8 5,9 520,6 936,1 29,4

Pampa Salitrera(2) 7.413 99,99 1.475,0 5,0 632,5 1.246,7 41,8 Tal Tal Tal Tal 11.100 86,16 20.405,1 0,5 767,7 1.145,2 7,3

Fuente: Elaboración propia en base a datos Censo 2002 y Casen 2006, 2011 y 2013.

* Datos Casen por comuna. Casen carece de representatividad a nivel comunal, valores son sólo referenciales

**Datos Censo 2002

(1) Dato a nivel de comuna (Sierra Gorda).

(2) Datos de población e ingreso correspondientes a la comuna de María Elena.

Las localidades servidas por Aguas Antofagasta van desde pequeñas aldeas de menos de

1.000 habitantes en Sierra Gorda (la misma aldea de Sierra Gorda poseía al 2002 428

habitantes, mientras la de Baquedano un total de 825), hasta importantes ciudades con casi

300 mil (Antofagasta). Los porcentajes de población urbana son elevados en todos los casos

(menos en Sierra Gorda, que carece de zona urbana según Plan Regulador), ubicándose

siempre por sobre el 85%, lo que nos habla de una región cuya población se encuentra

altamente concentrada en dichos centros urbanos con poca actividad en zonas rurales. Esto

Page 12: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

12

se debe muy probablemente a la escasa disponibilidad de recursos hídricos, que en otras

regiones del centro y sur fomenta la actividad agropecuaria, por ejemplo. Adicionalmente, las

grandes ciudades (Antofagasta y Calama) son las que ostentan por lejos un mayor grado de

densidad poblacional, muy superior al resto de las localidades.

El ingreso promedio, por otra parte, fluctuaba al año 2013 en torno a los MM$1,2. Estos números

son considerablemente mayores a los registrados por la Casen 2006, que daban cuenta de

ingresos en torno a los M$800, lo que se debe, como veremos más adelante, al boom minero

propiciado por los altos precios del cobre, que alcanzaron su máximo de US$ 4 /libra hacia el

año 2011. Así, por ejemplo, en localidades como Calama y Tocopilla se han apreciado

incrementos en dicho período de un 22% y 29% respectivamente.

Como puede fácilmente inferirse de la Tabla 2 anterior, las comunas de Antofagasta y Calama

cuentan con el 88,1% de la población total de la segunda región (Censo 2002). En ellas se

concentra la mayor parte de la actividad regional, lo que responde en gran medida a que en

ambas comunas se emplazan los yacimientos minerales más importantes del país, y

adicionalmente Antofagasta alberga el puerto a partir del cual se realiza porcentaje

importante de la exportación de los mismos. Esto ha determinado fuertemente su economía,

especialmente la de Calama que se ha constituido como la capital minera del país. Dentro de

las empresas mineras más importantes de la comuna de Antofagasta se encuentran Anglo

American, Minera Escondida, Atacama Minerals y SQM. Por su parte, en la comuna de Calama

se encuentra Codelco (Chuquicamata, Mina Sur, Radomiro Tomic, entre otros yacimientos),

BHP Billiton, Antofagasta Minerals, Freeport McMoran, entre otras.

Producto de lo anterior, la ciudad de Antofagasta, capital regional de la segunda región, se

ha consolidado como uno de los centros urbanos más importantes del país, destacando por su

alto nivel de calidad de vida. El año 2015, Antofagasta lideró el ranking de las áreas

metropolitanas en términos del indicador de calidad de vida urbana. Por otra parte, el

dinamismo de la economía local se ve reflejado en la consolidación industrial de la ciudad,

materializada en el desarrollo de los últimos años del sector industrial “La Negra” al este de la

ciudad, el cual se ha posicionado como un sector clave en la logística de bienes y servicios

requeridos por la industria minera.

Por otra parte, la riqueza mineral de la comuna de Calama ha posicionado a la ciudad como

la “capital mundial del cobre”. A pesar de que el crecimiento de la población en la comuna

de Calama está por debajo del crecimiento promedio de la región (aproximadamente un 4%

durante el periodo 2002-2015, datos INE), existe una población flotante significativa que

ascendería a unas 40 mil personas, lo que ha llevado a la ciudad de Calama a ser

Page 13: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

13

considerada como una “ciudad habitación”. El plano regulador de la comuna de Calama

data del año 2004, el que configura a la calle Balmaceda como eje de la ciudad, definiendo

dos segmentos: oriente y poniente, siendo el primero un sector con un alto potencial de

desarrollo urbano en torno a la industria de la minería.

Destaca dentro de la región por su crecimiento industrial la comuna de Mejillones, la que se ha

transformado en un polo productivo industrial, transitando desde una ciudad de paso para los

centros urbanos más importantes de la región a una ciudad estratégica para la industria

minera y energética. En los últimos 25 años se han desarrollado diversas actividades

productivas de distintos rubros como los Puertos de Mejillones y Angamos, la termoeléctrica

Edelnor, Gas Atacama, planta de nitratos de amonio Enaex, Interacid, Cementos Polpaico,

entre otras. Este proceso se consolidó en la planificación territorial de la comuna. El año 2000 se

establece el plano regulador de la comuna que define el uso industrial y portuario de los

suelos, la que es complementada con el plano seccional de la zona portuaria del año 2002.

Por último, el año 2013 se ajustó el plano seccional de la zona portuaria con el objeto de evitar

riesgos ambientales.

Adicionalmente, de la mano del desarrollo de la minería ha sucedido el crecimiento de María

Elena, comuna donde Aguas de Antofagasta no provee servicios regulados sino sólo a la gran

industria. Esta comuna en la práctica se configura como un campamento base de la planta

de producción de salitre de Soquimich, el único centro salitrero activo del país. Dadas estas

particularidades, la comuna no cuenta con un plano regulador vigente, sin embargo, en los

últimos años se ha gestionado por parte de la empresa y el Estado un proceso de

regularización que ha conducido a una iniciativa para elaborar el Primer Plan Regulador de la

Comuna de María Elena.

3.2 Recintos de la Empresa Modelo

Según lo estipulado en el Informe Final del quinto proceso tarifario de servicios sanitarios para la

segunda región1, la empresa modelo vigente cuenta con un total de 52 recintos distribuidos en

5 localidades, de los cuales 50 se encuentran asociados a los servicios operados por Aguas

Antofagasta y 2 corresponden a recintos de Econssa y Tratacal respectivamente (plantas de

1 Superintendencia de Servicios Sanitarios. (2011). Determinación de Fórmulas Tarifarias de Concesiones de

Servicios Sanitarios de la Segunda Región de Antofagasta: Informe Final.

Page 14: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

14

tratamiento de aguas servidas de Antofagasta y Calama respectivamente). Además, otros 22

recintos se encuentran emplazados en terrenos de uso público por lo que no se considera el

costo de inversión, tal como se estipula en el punto 9.2.9 de las Bases Tarifarias. En

consecuencia, de los recintos entonces modelados, 28 corresponden a recintos de la

concesión de Aguas de Antofagasta que no se encuentran emplazados en terrenos de uso

público y fueron finalmente valorizados.

La Tabla 3 resume los recintos modelados (cantidad y superficie) en el 5° Proceso Tarifario

correspondientes a la concesión de Aguas de Antofagasta y que no están emplazadas en

terrenos de uso público. Las localidades de Antofagasta y Calama son las que presentan una

mayor cantidad de recintos con 12 y 9 respectivamente, como muestra la columna “N° Total”

de la tabla. Además, la concentración de los terrenos por zona rural (R), urbano central (UC) y

urbano no central (UNC), según como quedaron estas zonas delimitadas en el estudio

definitivo del 5° proceso2, es heterogénea entre las diversas localidades. La mayoría de los

terrenos modelados en Antofagasta se encuentran emplazados en zonas urbanas (8 en UNC y

1 en UC). Sin embargo, en términos de superficie los 3 recintos emplazados en la zona rural

representan el 79,1% de la superficie modelada de la localidad. En efecto, sólo el recinto

“Desaladora la Chimba” posee una superficie modelada que asciende a los 42.500 metros

cuadrados. En el caso de Calama, en tanto, todos los terrenos se encontraban emplazados en

zonas rurales. Los recintos de las localidades de Tocopilla, Mejillones y Tal Tal se emplazaron en

zonas urbanas no centrales.

Tabla 3: Terrenos modelados en el quinto proceso tarifario de la Segunda Región de Antofagasta.*

Sistema Localidad Rural (R) Urbano Central (UC)

Urbano No Central (UNC)

N° Total

Superficie Total (m2)

N° Superficie (m2)

N° Superficie (m2)

N° Superficie (m2)

GRAN SISTEMA NORTE

Antofagasta 3 46.961 1 449 8 11.497 12 58.908 Calama 9 103.253 - - 0 - 9 103.253

Mejillones 0 - - - 2 2.176 2 2.176 Tocopilla 0 - - - 2 5.715 2 5.715

Sierra Gorda 0 - - - 0 - 0 0 Pampa Salitrera 0 - - - 0 - 0 0

Tal Tal Tal Tal 0 - - - 3 3.605 3 3.605

Total general 13 151.573 1 449 14 21.633 28 173.656 Fuente: Anexo 7 Estudio Final Aguas de Antofagasta, 5° Proceso Tarifario.

* Recintos correspondientes a la concesión de Aguas de Antofagasta; no emplazados en terrenos de uso

público.

2 A pesar de que la Superintendencia no reporta los límites utilizados para las zonas UC, UNC y R en su estudio,

inferimos la zona asignada a cada terreno modelado en el proceso anterior por el precio unitario utilizado en su

valorización en el Anexo 7, el que en todo caso coindice con alguno de los precios estimados en su estudio

(menos un aparente error en el terreno PTAS Mejillones, que fue valorizado a un precio distinto a todos los

estimados).

Page 15: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

15

4. DETERMINANTES DEL VALOR DEL SUELO EN LA REGIÓN

Tal como sucede en mercados no regulados, el precio de la tierra en la región de Antofagasta

es producto de las interacciones entre oferta y demanda, constituyendo en equilibrio el valor

tal que permite que el mercado se vacíe; es decir, que oferta y demanda al precio dado

coincidan. Tal valor depende indirectamente, por ende, de aquellos factores que inciden

sobre ambos determinantes del equilibrio de mercado: los que tienen a elevar la demanda, o

equivalentemente la disposición a pagar de los consumidores, presionan el precio al alza, así

como los que tienden a reducir la oferta –p.ej. un incremento en costos- generan impacto

similar.

En el caso de la tierra, la oferta es comúnmente caracterizada como una de baja elasticidad

precio: la cantidad disponible para venta es limitada y viene dada, por lo que no puede

ajustarse con flexibilidad ante fluctuaciones en el mercado. No obstante, siendo la tierra un

bien durable que no se encuentra afecto a depreciación física a lo largo del tiempo, es

siempre posible adelantar o retrasar las decisiones de venta, a la espera de condiciones

favorables. De este modo, a pesar de la escasa flexibilidad que existe en la capacidad total

de la oferta, su ajuste de período en período puede no ser desdeñable en absoluto en países

que gozan de cierta estabilidad económica, donde los agentes asignan una alta probabilidad

a estados de buen desempeño hacia el futuro. En cualquier caso, estimar una curva de oferta

para el mercado, que nos permita explicar el comportamiento de los precios de terrenos, es

una tarea nada fácil: ello requeriría, entre otras cosas, de datos de disponibilidad de tierras que

no son de fácil consecución.

Sí nos es posible, sin embargo, realizar un ejercicio empírico simple que nos permita evaluar el

impacto de los determinantes de la demanda sobre los precios de terrenos de distintas

características en la región. Para ello utilizamos una base de datos construida a partir de

ofertas de terrenos, cada uno asociado a una superficie, localidad dentro de la II Región y

ubicación en zona urbana (central o no central) o rural dentro de dicha localidad3. Esta base

de datos se adjunta en el Anexo 2.

La base utilizada consta de 146 observaciones de anuncios de terrenos en zonas urbanas y

rurales de las localidades servidas por Aguas Antofagasta. Las fuentes son diversas aunque

3 El detalle de cómo se clasifican por zona los anuncios se presenta en la sección 6.1.1.

Page 16: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

16

todas ellas obtenidas de internet en una búsqueda realizada entre el 11 de noviembre de 2015

y el 24 de diciembre del mismo año. Consideramos en este punto que hoy por hoy es éste el

medio más importante de difusión de anuncios económicos, habiendo ya desplazado a otros

como periódicos nacionales o regionales. Algunos de los sitios revisados son:

http://www.portalinmobiliario.cl

http://www.elmercuriopropeidades.cl

http://www.yapo.cl

http://www.economicos.cl

http://www.bienesonline.cl

http://www.realproperty.cl

http://www.vivastreet.cl

http://casas.mitula.cl

http://casas.trovit.cl

http://www.planetapropiedades.com

Páginas web por comuna:

http://antofagasta.evisos.cl

http://mejillones.doplim.cl

http://calama.avisos-chile.com

http://calama.properati.cl

http://calama.locanto.cl

La Tabla 4 describe los datos en su precio unitario promedio (UF por metro cuadrado) y

superficie promedio.

Tabla 4: Estadística descriptiva de ofertas de terrenos

Sistema Localidad Rural Urbano

# Obs Superficie UF m2 # Obs Superficie UF m2

Promedio Promedio Promedio Promedio

Gran Sistema Norte

Antofagasta 4 12.750,00 0,16 59 4.912,30 18,68

Calama 11 60.963,64 0,52 49 4.264,61 17,44

Mejillones 1 120.000,00 0,01 13 491,38 10,88

Tocopilla 0 6 296,58 6,30

Tal Tal Taltal 0 3 304,57 4,56

Total Muestra 16 52.600,00 0,40 130 3.906,71 16,54

Fuente: Elaboración Propia.

Page 17: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

17

Como es de esperar, los terrenos en zona urbana son más caros y pequeños en promedio que

aquellos en zona rural. Esto se corrobora en el siguiente ejercicio. En él estimamos el logaritmo

del precio unitario de cada terreno incluido en la base como función de algunas variables

relevantes como la superficie del terreno (SUP); la población en la localidad (POB); el ingreso

promedio (ING); la densidad poblacional (DEN); una variable dicotómica (DURB) que toma el

valor de 1 cuando el terreno se emplaza en zona urbana y 0 en caso contrario; una variable

dicotómica (CENTRAL) que toma el valor 1 cuando el terreno se emplaza en una zona urbana

central y 0 en caso contrario; y una constante (CONS).

Se estimaron dos modelos, que no pudieron reducirse a uno por existir problemas de

multicolinealidad entre las variables ingreso, densidad y población4. Estos modelos son:

( 1 )

( 2 )

donde corresponde al término de error de la ecuación. Por último, las variables se expresan

en logaritmos para que los coeficientes estimados midan elasticidades de cambios

porcentuales en precio ante cambios también porcentuales en la variable explicativa.

Los coeficientes estimados en ambos modelos, junto con estadísticos de la regresión, se

muestran en las siguientes tablas (output de Eviews).

4 Estas tres variables se encuentran altamente correlacionadas: las localidades de mayor población, Antofagasta

y Calama, son también las de mayor densidad y de mayor ingreso. Esta correlación no permite identificar el

efecto de las tres variables simultáneamente en un único modelo.

Page 18: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

18

Tabla 5: Determinantes del valor del suelo, MODELO 1

Dependent Variable: LOG(PU)

Method: Least Squares

Sample: 1 146

Included observations: 146

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

CONS -3.728417 0.736109 -5.065035 0.0000

CENTRAL 1.056433 0.144401 7.315976 0.0000

DURB 3.148072 0.224551 14.01942 0.0000

LOG(SUP) -0.205531 0.044343 -4.635014 0.0000

LOG(POB) 0.342981 0.057052 6.011690 0.0000

R-squared 0.790809 Mean dependent var 1.988394

Adjusted R-squared 0.784874 S.D. dependent var 1.619379

S.E. of regression 0.751095 Akaike info criterion 2.299076

Sum squared resid 79.54417 Schwarz criterion 2.401254

Log likelihood -162.8326 Hannan-Quinn criter. 2.340593

F-statistic 133.2561 Durbin-Watson stat 1.789736

Prob(F-statistic) 0.000000

Fuente: Elaboración propia

Tabla 6: Determinantes del valor del suelo, MODELO 2

Dependent Variable: LOG(PU)

Method: Least Squares

Sample: 1 146

Included observations: 146

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.

CONS -11.35543 4.492564 -2.527606 0.0126

CENTRAL 1.009694 0.147023 6.867611 0.0000

DURB 3.154979 0.229314 13.75831 0.0000

LOG(SUP) -0.207015 0.045290 -4.570833 0.0000

LOG(ING) 1.507132 0.645973 2.333121 0.0211

LOG(DEN) 0.439448 0.124865 3.519377 0.0006

R-squared 0.785217 Mean dependent var 1.988394

Adjusted R-squared 0.777546 S.D. dependent var 1.619379

S.E. of regression 0.763780 Akaike info criterion 2.339154

Sum squared resid 81.67041 Schwarz criterion 2.461768

Log likelihood -164.7582 Hannan-Quinn criter. 2.388975

F-statistic 102.3641 Durbin-Watson stat 1.793901

Prob(F-statistic) 0.000000

Fuente: Elaboración propia

Page 19: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

19

Los coeficientes estimados muestran en ambos modelos, como esperamos, que los terrenos

emplazados en zonas urbanas son en general más costosos ( ). Este coeficiente es el de

mayor magnitud en los resultados de la regresión, evidenciando que la diferencia entre precios

de terrenos urbanos y rurales es amplia y que, por ende, ambos tipos de terrenos deben ser

valorados en cuantías distintas si se busca obtener una medida adecuada de su valor de

mercado. Adicionalmente, los terrenos emplazados en zonas urbanas centrales poseen un

mayor valor, generándose así una diferencia significativa en el valor cuando un terreno se

encuentra emplazado en una zona central ( .

En suma a lo anterior, la superficie del terreno es de alto impacto sobre el precio por metro

cuadrado: en general los más grandes presentan precios unitarios más reducidos ( ). El

coeficiente estimado muestra que ante un incremento de un 1% en la superficie del terreno, el

precio unitario se reduce en un 0,2%. Esta elasticidad se traduce en que, por ejemplo, un

terreno con 10 veces más superficie que otro (e.g. 1.000 contra 100 m2), tendrá un valor por m2

un 42% menor56.

Por último, la población de la comuna en que se ubica el terreno tiene un impacto positivo

sobre el precio unitario ( en Modelo 1). Un incremento de un 1% en la población aumenta

el precio unitario en un 0.34%. El signo de estos coeficientes se encuentra también en lo

esperado, este factor incrementa la demanda de terrenos (el aumento de la población

incrementa el tamaño total del mercado potencial). En el Modelo 2, en tanto, la densidad

poblacional tiene un impacto similar (elasticidad de 0,44), pero adicionalmente el ingreso

promedio impacta fuertemente sobre los precios, con una elasticidad mayor a 1 (1,5).

5 Para extrapolar las elasticidades a variaciones amplias, no sólo marginales, en las variables explicativas,

transformamos la forma de la función estimada aplicando exponencial. De esta forma, siendo 1 el terreno de

menor superficie y 2 el de mayor, se puede escribir el cociente entre sus precios de la siguiente forma:

, esto considerando todas las demás variables constantes o de igual valor en ambos terrenos. Con

gamma=0,2 y obtenemos que la tasa de ambos precios es de 0,58

Page 20: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

20

5. LO OBSERVADO EN LOS ÚLTIMOS AÑOS

El año 2004 el precio del cobre comenzó a registrar alzas que materializaron un precio

promedio por sobre los tres dólares por un período de 9 años (2006-2014, a excepción del año

2009 que el precio cayó a 2,7 dólares la libra)7. Este período, denominado comúnmente como

“súper-ciclo”, generó condiciones excepcionales que fomentaron el crecimiento de la

industria minera de nuestro país. El “boom minero” genera efectos que van más allá del

impacto directo sobre la industria de la minería, generando empleo, aumentando los salarios y

dando espacio a encadenamientos productivos que inciden en la expansión de otras

actividades económicas, en particular de la construcción, transporte, alimentación y

hospedaje. En un estudio realizado por la Comisión Chilena del Cobre (Cochilco, 2013)8, se

estima un multiplicador de la minería sobre el producto de 1,36, es decir, por cada dólar

generado en el sector minero, se generan 0,36 dólares adicionales en el resto de los sectores

de la economía. Asimismo, el estudio estima un multiplicador del ingreso de la minería de 2,04

para el año 2010, por cada millón de dólares de ingresos generados en minería se producen

1,04 millones de dólares de salario en el resto de los sectores económicos, a través de la mayor

demanda derivada del aumento del producto del sector minero.

El anterior desarrollo observado en la industria minera ha impactado fuertemente en el valor

del suelo en la II región por múltiples causas, las que en general apuntan hacia un incremento

importante en la demanda y una oferta menos flexible marcada por la escasez de terrenos

disponibles en zonas urbanas.

Dentro de los factores que han incidido sobre la demanda se encuentra el incremento en el

poder adquisitivo de los habitantes de la zona, por una parte, así como el fuerte crecimiento

poblacional ocurrido producto del desarrollo de la industria minera (ver, por ejemplo, el

ejercicio econométrico de la sección anterior, en el que la elasticidad del valor unitario de los

terrenos asociada a población asciende a 0,34 en el Modelo 1 mientras la elasticidad ingreso

asciende a 1,5). Así, el ingreso autónomo promedio del hogar en la región de Antofagasta,

según datos Casen 2013, fue de $1.353.212 lo que representa un crecimiento de un 63,6% con

respecto a lo registrado el año 2006 en la misma encuesta. Este valor posiciona a Antofagasta

7 Precio del Cobre Refinado Nominal, datos Cochilco.

8 Comisión Chilena del Cobre. (2013). Efecto Macroeconómico y el Aporte al Desarrollo Regional. En Comisión

Chilena del Cobre, Minería en Chile: Impacto en Regiones y Desafíos para su Desarrollo (pp 39-55), Santiago de

Chile.

Page 21: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

21

como una de las regiones con mayores ingresos promedio a nivel de familia, superando incluso

a la Región Metropolitana en ese entonces (2013).

Según proyecciones elaboradas por INE, por otra parte, la población regional habría

aumentado un 21,6%. Esta tasa se ubica muy por sobre el 14,9% proyectado para los mismos

años a nivel país y el 16,4% para la Región Metropolitana, aunque estas cifras no han podido

ser contrastadas con datos actuales dadas las dificultades presentadas por el último Censo

2012.

Por el lado de la oferta, en tanto, la región sufre hoy de una importante escasez de terrenos

disponibles producto del rápido desarrollo de los últimos años (ver Recuadro 1), por lo que los

municipios han debido revisar los planes reguladores y el poder ejecutivo tomar cartas en el

asunto elaborando planes de gestión del territorio. El año 2012 se promulgó la modificación al

Plan Regulador Comunal Sector Norte de la ciudad de Antofagasta, denominada

comúnmente como sector “La Chimba”. Dentro de los objetivos de la modificación se

encontraba posicionar el distrito norte para el desarrollo futuro y la consolidación urbana de la

ciudad. Asimismo, el Estado de Chile ha buscado mitigar la escasez y el alto precio de los

terrenos a través de la enajenación y concesión de terrenos de propiedad fiscal. En este

sentido, Antofagasta lidera regionalmente en materia de arriendo y venta de terrenos fiscales.

Durante el año 2014, del total de ingresos por arriendo de terrenos fiscales, Antofagasta

representó el 35,6%, mientras que del total de ingresos por venta de terrenos fiscales

Antofagasta representó el 43,5%9.

Recuadro 1. Recorte de Prensa Zona Inmobiliaria

Antofagasta agota terrenos para viviendas y apuesta por La Chimba*

“En poco más de dos décadas, la ciudad de Antofagasta casi duplicó su población, hasta superar

actualmente los 400 mil habitantes. Todos ellos, distribuidos en un radio urbano de 33 kilómetros de

largo y dos kilómetros de ancho, entre los desérticos faldeos cordillera de la Costa y el océano

Pacífico.

A lo anterior se suma un parque automotor de 90 mil vehículos, 3.700 de ellos locomoción colectiva,

con un crecimiento anual promedio de un 10 %, según la Dirección de Tránsito del municipio.

Un auge explicado por la industria minera, que representa, como región, más del 50% de esa

actividad en el país.

9 Pulso. (2015). Venta y arriendo de terrenos fiscales sumaron ingresos por casi $37.000 millones en 2014.

Recuperado de: http://www.pulso.cl/noticia/economia/economia/2015/02/7-57844-9-venta-y-arriendo-de-

terrenos-fiscales-sumaron-ingresos-por-casi-37000-millones.shtml

Page 22: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

22

Este crecimiento ha incidido directamente en la escasa disponibilidad de terrenos para construir

viviendas, en una ciudad donde los arriendos casi no bajan de $ 500.000 mensuales.

Según la Cámara Chilena de la Construcción y empresas inmobiliarias que operan en la zona,

actualmente el déficit habitacional bordea las 30 mil unidades. Y de ellas, más de un tercio

corresponde a la demanda de sectores de clase media emergentes y otros vulnerables, que

postulan a viviendas sociales.

Hacia el sector sur ya casi no se puede crecer. Solo disponemos de una reserva habitacional sobre

el sobre 20 hectáreas en una meseta de El Huáscar – 12 km al sur del centro –, pero hay que dotarlo

de servicios y urbanizar", explica Julio Calderón, seremi de Vivienda.

Precisamente ese ministerio trabaja en un plan de gestión, o de manejo territorial, a diez años plazo,

para proyectos habitacionales para cuatro mil familias en la Chimba, en el acceso norte de la

ciudad.”

Un área ubicada junto a la carretera concesionada que conecta con el monumento natural La

Portada, el aeropuerto y base aérea Cerro Moreno y el puerto de Mejillones, ubicado 65 kilómetros

al norte.

Me instalé hace casi una década, con una hectárea para uso agrícola de cultivos hidropónicos y

también vivo acá con mi familia. Nos hace falta tener acceso a mejores servicios, como agua, luz y

alcantarillad; quedaremos más integrados a la ciudad", cuenta Hernán Molina, un agricultor

radicado en la zona.”

Fuente: Zona Inmobiliaria, 2 Julio 2014. Antofagasta agota terrenos para viviendas y apuesta por la Chimba. Recuperado de http://www.zonainmobiliaria.com/zonainmobiliaria/noticias/antofagasta-agota-terrenos-para-viviendas-y-

apuesta-por-la-chimba/2014-02-07/133550.html

Para cubrir los incrementos en la demanda de tierra, se han dispuesto también una mayor

cantidad de metros cuadrados de superficie edificable en la región. La Figura 3 presenta la

superficie de edificación autorizada a los sectores público y privado de obras nuevas para el

período 2002-2014. La figura muestra una tendencia al alza de la superficie autorizada, a pesar

de que durante el año 2008 y 2009 la economía enfrentó la crisis subprime donde la superficie

autorizada cayó a niveles cercanos a los registrados antes del boom del cobre. En el período

previo al “súper ciclo” (2002-2004) el promedio de la superficie autorizada por año para obras

nuevas fue de 415 mil metros cuadrados, mientras que para el período del “boom minero” la

superficie promedio autorizada anualmente fue de 721 mil metros cuadrados. En el año 2014

esta superficie sufrió un alza importante, proyectándose una superficie autorizada que bordea

los 1,2 millones de metros cuadrados.

Page 23: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

23

Figura 3: Edificación autorizada sector privado y público obras nuevas (superficie en m2)

Fuente: INE Antofagasta.

El impacto del “boom minero” sobre las condiciones de oferta y demanda inmobiliaria se hace

latente también en el valor del suelo promedio que ha alcanzado el metro cuadrado en las

principales ciudades de la región. El caso de Antofagasta resulta ilustrativo en este sentido.

Diversas fuentes señalan que el valor del suelo en ciertos sectores de la ciudad de Antofagasta

ha alcanzado niveles que solo son comparables con el valor de los suelos más valorados en la

Región Metropolitana. Durante el 2013, el costo de arriendo de un metro cuadrado de una

planta libre en el sector del parque Brasil de Antofagasta alcanzaba un valor similar al costo de

arriendo del mismo metro cuadrado en el barrio el Golf de Santiago (60 UF)10. Según el Índice

de Costo de Vida de Ejecutivos (ICVE) de la Universidad del Desarrollo, el año 2014,

Antofagasta lideró, en conjunto con Viña del mar, el ranking de costo de viviendas con un

índice de 102 (Santiago es la base de comparación con un índice de 100). Asimismo, para el

período comprendido entre los años 2011-2014 Antofagasta promedia un índice de 103,8 lo

que la posiciona como una de las ciudades con el costo de vivienda más elevado para los

sectores acomodados11.

Cuando se analiza el índice de precios de viviendas por zona geográfica, vemos que la zona

norte del país es la que experimentó una mayor variación, de particular intensidad a contar

del año 2011. Al primer trimestre del año 2015 el precio de las viviendas ya había aumentado

un 60,1% con respecto a igual periodo del año 2010 (año en que se estimaron los precios

10 Revista Capital. (2013). Antofagasta o la nueva Dubai. Lunes 3 de junio de 2013. Recuperado de:

http://www.capital.cl/negocios/2013/06/03/070654-antofagasta-o-la-nueva-dubai

11 El ICVE estima el costo mensual para un hogar ejecutivo ABC1 en distintas regiones del país. Dentro del ítem

vivienda los arriendos tienen la participación más relevante.

Page 24: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

24

unitarios del proceso tarifario anterior). Este aumento supera la variación del 17,4% y 20,9% para

las zonas centro y sur respectivamente. Asimismo, la variación en la zona norte del país está

sobre el aumento de precios de la Región Metropolitana que registra un aumento de 48,0%

durante el mismo período.

Figura 4: Índice de precios de viviendas por zona geográfica*.

Fuente: Banco Central.

*: Zona Norte: Regiones I, II, III y XV.

Zona Centro: IV, V, VI, VII. Zona Sur: VIII, IX, X, XI, XIV, XII.

Page 25: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

25

6. ESTIMACIÓN DE PRECIOS UNITARIOS

Habiendo revisado las características propias del lugar de emplazamiento de la empresa

modelo, así como la evolución general del valor de la tierra en la II Región durante los últimos

años, procedemos a presentar una metodología para la estimación de los precios unitarios de

terrenos. El objetivo de esta estimación es el de obtener una medida del valor de mercado de

los terrenos en que se emplaza la empresa modelo en la II Región, esto es de “los valores de

transacción más probables que puedan tener los bienes a la fecha de la valuación” (Bases

Tarifarias punto 9.2.9). Esto se realiza con el propósito de que, tomando la ubicación y

superficie de los terrenos modelados para la empresa eficiente, pueda determinarse el total de

la inversión a costear por este concepto.

En lo que respecta a la metodología, realizamos la estimación de un vector de precios unitarios

conformado por el valor en cada una de las 8 localidades de emplazamiento de la sanitaria

Aguas Antofagasta S.A., distinguiendo por zona R, UC y UNC. Consideramos importante

diferenciar los precios por localidad y evitar la agrupación de las mismas tras quedar en

evidencia la enorme disparidad que existe entre localidades a nivel de población total,

porcentaje de población urbana e ingreso promedio, entre otras cosas, así como la

importancia de estas variables en el valor del suelo de cada localidad (sección 4).

La estimación de precios unitarios se realiza en base a datos de ofertas (internet) en las distintas

localidades. Además, se descuenta, como solicitan las Bases Tarifarias, un 10% del valor del

anuncio para reflejar el precio final de la transacción. Por último, al total de los datos se agrega

un porcentaje por concepto de gastos operacionales, según contemplan las Bases.

En aquellos casos en que no existen observaciones disponibles, se procede a homologar el

sector con otro similar, tomando en cuenta las características de la localidad en términos de

población, uso del suelo, densidad e ingreso. Los detalles en general de la construcción de

esta base de datos se especifican más abajo.

Agrupando las observaciones por localidad y zona, se obtienen medidas para el valor de

mercado de los terrenos utilizando como estadígrafo la mediana.

Adicionalmente, se realizó la tasación de c terrenos clave de la empresa, de modo de obtener

para éstos una medida más precisa de su precio.

Detallamos a continuación cada punto de la metodología.

Page 26: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

26

6.1 Base de datos

Los datos a partir de los cuales se realiza la estimación de precios unitarios provienen de

anuncios de ofertas publicadas en internet. Éstos consideran anuncios de diversos portales de

internet, tal como fue descrito en la sección 4, en que se utiliza esta misma base. Para efectos

de la conformación de la base de datos se realizaron actualizaciones periódicas durante un

período aproximado de un mes y medio, entre el 11 de noviembre y el 24 de diciembre de

2015.

La base inicial, que se conforma del total de anuncios extraídos de internet, consta de 265

observaciones que cubren gran parte de las localidades de emplazamiento de Aguas

Antofagasta. De la base inicial se han eliminado todos aquellos anuncios repetidos, antiguos

(del año 2013 o anteriores, dejando sólo los de 2014 y 2015, ya que la valorización de la

empresa modelo es a diciembre 2014) o cuyas condiciones de equipamiento urbano no

corresponden a las requeridas por la empresa modelo (se descartan terrenos construidos, con

derechos de agua, con pozos, con concesiones mineras, etc.). Así las cosas, obtenemos una

base final depurada que consta de 146 observaciones, la que fue anteriormente descrita en su

generalidad en la sección 4, Tabla 4. La base de datos antes y después de la depuración se

adjunta en el Anexo 2.

Adicionalmente, sobre esta base de datos final realizamos los siguientes trabajos que

detallaremos más adelante:

1) Clasificación de los terrenos por zona R, UC y UNC;

2) Distinciones por sector en zona UNC de Antofagasta (La Negra y límite urbano oriente).

3) Corte por superficie; y

4) Descuento en valores de oferta de un 10% para reflejar valor de transacción y recargo

de 3% por costos operacionales.

6.1.1 Zonas Urbano Central, Urbano No Central y Rural

La metodología utilizada en la delimitación de las zonas (rural, urbano central y urbano no

central) para cada una de las localidades se basó en tres criterios principales: Plan Regulador,

equipamiento comunal y Encuesta Origen Destino.

Page 27: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

27

En una primera etapa, se delimita la zona urbana de la rural para cada una de las localidades.

Para tal efecto, se utilizó el límite urbano definido en el plano regulador de la comuna (PRC).

Sólo la comuna de María Elena no cuenta con un PRC vigente a diciembre de 2015, pero

Aguas de Antofagasta tampoco provee servicios regulados en dicha comuna, por lo que los

precios del suelo en la misma no son estimados.

La segunda etapa consiste en delimitar la zona urbana central de la no central. En este caso

se consideró:

1) El uso de los suelos definidos en el PRC, considerando en el sector central

eminentemente zonas de uso comercial y residencial de alta densidad.

2) El equipamiento urbano de cada localidad, entendido como dependencias

municipales, locales comerciales, bancos, puertos, plaza de armas, entre otros. De esta

forma, se busca agrupar dentro de la zona urbana central el equipamiento urbano

relevante que otorga a dicha zona un valor superior al de los demás terrenos de uso

urbano.

3) La zona definida como “central” en la Encuesta de Origen-Destino de la comuna.

Por último, la zona urbana no central queda definida como el área urbana que no es urbana-

central. El Anexo 1 detalla la delimitación para cada una de las localidades.

6.1.2 Distinciones por sector en zona UNC de Antofagasta

6.1.2.1 Sector industrial “La Negra”

Tal como se mencionó con anterioridad en la sección 3.1, en Antofagasta ha proliferado una

zona emplazada a las afueras de la ciudad denominada “La Negra”, en la que el Plan

Regulador de la comuna permite un uso industrial del suelo. Por lo mismo, este sector es de

carácter urbano, en particular UNC, pero posee un valor distinto del suelo a los terrenos UNC

ubicados al interior de la ciudad misma de Antofagasta. Por esta razón, se considera necesario

estimar por separado dichos precios (UNC ciudad y UNC La Negra).

Con este fin, detallamos a continuación, en la Tabla 7, el total de observaciones que posee

nuestra base de datos en cada uno de los dos sectores UNC de Antofagasta. La evidente

diferencia en precios de ambos sectores quedará en evidencia más adelante, en los

resultados de la nuestra estimación.

Page 28: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

28

Tabla 7: Muestra por sector UNC en Antofagasta

Localidad Sector Muestra

Antofagasta UNC Ciudad 28

UNC La Negra 12

Total UNC 40

Fuente: Elaboración propia

6.1.2.2 Límite urbano al oriente (Estanques)

Antofagasta es una ciudad ubicada en una franja angosta de tierra que se abre espacio en la

planicie litoral, entre el Océano Pacífico y la Cordillera de la Costa en la II Región. Por lo mismo,

el límite oriente de la ciudad se encuentra naturalmente establecido por una abrupta

geografía montañosa, como muestra la Figura 5.

Figura 5: Relieve topográfico en Antofagasta

Fuente: Google Earth

Los estanques de agua potable en la ciudad de Antofagasta se encuentran todos ubicados

dentro de la zona urbana de la ciudad, según Plan Regulador, pero cercanos al límite oriente.

Por esto son en general terrenos con pendiente y de menor uso habitacional.

Page 29: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

29

En consideración de esto, se opta por valorizar estos estanques a un precio distinto al del sector

UNC en Antofagasta. Tomando en cuenta que constituyen terrenos urbanos según Plan

Regulador pero se encuentran cercanos a zonas rurales y son en general terrenos con

pendiente, se utilizará para su valorización el promedio simple de los precios unitarios estimados

para el sector UNC-Ciudad y el sector rural de Antofagasta.

6.1.3 Corte por superficie

En la sección 4 argumentamos, respaldados por un ejercicio empírico simple, que los precios

unitarios de terrenos dependen fuertemente de la superficie de los mismos, siendo aquéllos

más reducidos mientras más grande es esta última. De esta forma, muchos de los precios

contenidos en la base de datos original no serán accesibles para la empresa modelo, ya sea

porque ésta adquiere terrenos sustantivamente más pequeños o más grandes.

Para que la estimación de precios unitarios corresponda efectivamente al “valor más probable

de transacción” (como dictan las Bases) en las inversiones de la empresa modelo, es

necesario, por tanto, dejar fuera de la muestra aquellas observaciones que distan largamente

de los requerimientos de la misma en términos de superficie. Sin embargo, tal depuración debe

llevarse a cabo sin acotar de forma relevante las posibilidades de dicha empresa para

optimizar (reducir el tamaño de sus recintos) y explotar economías de escala juntando obras

civiles en un terreno común. Las Bases en este respecto son también explicitas: “En el

dimensionamiento del terreno, se deberá considerar una superficie mínima y necesaria para el

emplazamiento, habilitación y operación de cada infraestructura, tomando en consideración,

los requerimientos y tamaño de la infraestructura dimensionada a la demanda que enfrenta la

empresa modelo y el efecto de agrupar obras en un mismo recinto” (punto 6.4, Bases

Definitivas).

Para incorporar ambos elementos en la base de datos que dará origen a la estimación (dejar

fuera terrenos irrelevantes para la empresa modelo, pero a la vez dejar holgura a la misma

para optimizar y agrupar obras), hemos utilizado un criterio conservador, que es: excluir de la

muestra todas aquellas observaciones de terrenos 1) cuya superficie supera en más de un 50%

a la superficie mayor que la empresa modelo vigente (5° Proceso Tarifario) posee; o 2) cuya

superficie es inferior a la mitad de la superficie menor de la misma. De esta forma permitimos a

dicha empresa optimizar con libertad terrenos al interior de una misma zona (urbana o rural).

Page 30: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

30

Para esto utilizamos como referencia la superficie de los terrenos de la empresa modelo

vigente, que resultaron del Estudio Tarifario Definitivo del 5° Proceso. En el caso de la “cota

superior” que aplicamos a la base de datos, aumentamos la mayor superficie urbana y rural de

la empresa modelo en un 50%, redondeando hacia arriba en el múltiplo de mil más cercano.

En el caso de la “cota inferior”, reducimos a la mitad la menor superficie de la empresa

modelo en cada zona (urbana y rural) y redondeamos hacia abajo en el múltiplo de cien más

cercano.

El resultado se expone en la Tabla 8, que incluye la superficie del mayor terreno de la empresa

modelo vigente (columna 1) y la cota superior ya redondeada (columna 2), así como el menor

terreno de la empresa (columna 3) con la cota inferior ya redondeada (columna 4).

Tabla 8: Cotas de corte en superficie de terrenos

Zona Superficie Máxima, m2

Cota superior, m2

Superficie Mínima, m2

Cota inferior, m2

Urbana 4.500 7.000 384,5 100

Rural 80.000 120.000 645 300

Fuente: Elaboración propia

El siguiente cuadro muestra el resultado de depuración por superficie de la base de datos, en

particular la cantidad de observaciones por par localidad-zona antes y después de la

exclusión de terrenos de mayor y menor superficie (muestra completa y muestra restringida).

Tabla 9: Muestra tras depuración por superficie

Localidad Muestra Rural Muestra Urbano Central Muestra Urbano No central Total Muestra Restringida Completa Restringida Completa Restringida Completa Restringida

Antofagasta 4 4 19 18 Ciudad: 28

La Negra: 12 Ciudad: 23 La Negra: 6

51

Calama 11 9 20 19 29 25 53

Mejillones 1 1 8 8 5 5 13

Taltal 0 0 0 0 3 3 3

Tocopilla 0 0 1 1 5 5 6

Sierra Gorda 0 0 0 0 0 0 0

Total 16 14 48 46 82 67 127

Fuente: Elaboración propia

Las muestras por localidad son desbalanceadas como se aprecia en el cuadro. Mientras en

casos no tenemos observaciones disponibles o tenemos una sola (casos en color), en otros

pares localidad-zona existe alguna holgura para estimar precios. Esta diferencia se debe, entre

Page 31: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

31

otras cosas, a las características que distinguen a las localidades ya analizadas

previamente, que afectan la demanda de suelo.

La Tabla 10 muestra el total de anuncios descartados de la muestra, con su ubicación,

superficie y precio unitario (UF/m2)

Tabla 10: Anuncios descartados por superficie

Dato Medio Publicación Localidad Zona Superficie UF/m2

1.14 Portal Inmobiliario Antofagasta UNC - Ciudad 14,044 12.00

1.29 Portal Inmobiliario Antofagasta UNC – La Negra 61,300 4.30

1.32 Portal Inmobiliario Antofagasta UNC – La Negra 10,000 2.00

1.35 Portal Inmobiliario Antofagasta UNC – La Negra 22,335 3.20

1.38 Yapo Antofagasta UNC – La Negra 61,100 3.99

1.46 Económicos Antofagasta UNC – La Negra 10,000 5.28

1.62 Económicos Antofagasta UNC - Ciudad 10,800 11.00

1.64 Económicos Antofagasta UNC – La Negra 8,516 4.50

1.74 Económicos Antofagasta UNC - Ciudad 9,000 9.50

1.84 Económicos Antofagasta UC 80 25.38

1.96 Yapo Antofagasta UNC - Ciudad 90 27.40

1.98 Bienesonline Antofagasta UNC - Ciudad 10,000 6.09

2.30 Yapo Calama R 311,600 0.55

2.37 Properati Calama UNC 14,000 2.32

2.49 Yapo Calama UNC 54,100 4.00

2.51 Yapo Calama UNC 10,000 7.00

2.53 Yapo Calama UNC 10,000 1.60

2.61 Iwanti Calama R 312,000 0.39

2.67 Yapo Calama UC 47,756 33.00

Fuente: Elaboración propia

Finalmente, mencionamos que igual ejercicio se hizo sensibilizando la cota inferior del sector

urbano (donde se ubican los precios unitarios más elevados), la que fue redondeada hacia

arriba a 200 m2, en vez de hacia abajo a 100 m2. En ese caso otras 9 observaciones se

retiraban de la muestra sin un impacto inequívoco sobre los precios unitarios finalmente

estimados (mostrados en la subsección siguiente) y con un impacto marginalmente negativo

sobre el costo total de los terrenos de la empresa modelo vigente12. Por ende, por la pérdida

de eficiencia que conlleva la pérdida de estos datos, se optó por dejar la cota inferior en los

100 m2.

12 Los precios cambiaban en el siguiente porcentaje:

Antofagasta: +16,7% UC, 0% UNC ciudad, +0,1% UNC La Negra, 0% Rural

Calama: +1,5% UC, 0% UNC, 0% R

Tocopilla: -12% UNC

Mejillones: -11,1% UC, 0% UNC

Taltal: 0% UNC

La inversión total estimada en base a los terrenos del Anexo 7 del 5° Proceso, por su parte, disminuía muy

marginalmente de 262,3 mil UF con cota 100 a 261,8 mil UF con cota 200.

Page 32: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

32

6.1.4 Descuentos y costos operacionales

En adición a lo anterior, dos modificaciones deben llevarse a cabo sobre la base de datos

para que la misma se ajuste a los requerimientos de las Bases Tarifarias. La primera de ellas es

descontar un 10% sobre el valor anunciado en las ofertas de terrenos levantadas de internet.

En efecto, recordemos que las Bases explicitan que “Se podrá utilizar como fuentes de

información, entre otras, avisos económicos de ofertas de terreno publicados en la prensa de

circulación nacional, regional o comunal, portales inmobiliarios, rebajadas en un 10% para

reflejar el precio final de compra” (Bases Tarifarias, punto 9.2.9).

Una vez realizado tal descuento, procedemos a agregar a la totalidad de nuestras

observaciones un porcentaje asociado a gastos operaciones producto de la transacción de

compra y venta de los terrenos de la empresa modelo. Al respecto, las Bases mencionan que

“Los terrenos se deberán valorar bajo el concepto de valor mercado. Este criterio supone que

los valores asignados son representativos de los valores de transacción más probables que

puedan tener los bienes a la fecha de la valuación e incluye los gastos operacionales

asociados a la compra del bien” (punto 9.2.9).

El porcentaje de gasto operacional agregado a cada uno de los precios unitarios corresponde

a un 3%. La elección de tal cifra responde a:

1) El procedimiento común en la compra y venta de bienes inmobiliarios incluye la

participación de intermediarios (corredores de propiedades), los que cobran en

general una comisión equivalente al 2% del valor de transacción de la propiedad,

tanto a comprador como a vendedor13.

2) Los gastos operacionales fijos y variables a ser desembolsados en la compra del bien

incluyen, en adición al corretaje14:

Tasación: de 1,6 a 5 UF

Estudio de títulos y contrato de compraventa: De 3,5 a 7,3 UF

Notaría: 1,5 a 5 UF

Conservador de Bienes Raíces: 0,5% a 1% del monto de compraventa.

13 http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=18285

14 www.sbif.cl.

http://www.mihipotecario.com/gastos-de-un-credito-hipotecario.php

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=18285

Page 33: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

33

Impuestos de timbres y estampillas, UF 0,4% del valor del crédito hipotecario (No

se considera en este caso ya que la empresa modelo no asume deudas).

Los gastos fijos suman, por ende, entre 8,5 y 17 UF, más un 0,5% a 1% del valor de compraventa

de la propiedad.

Sumando ambos tipos de gasto operacional, consideramos que utilizar un factor de 3% para el

ajuste de los precios unitarios por este concepto es un criterio conservador.

6.2 Resultados de la estimación con datos

El producto de estimar los precios unitarios por localidad y zona, en aquellos lugares donde

existen observaciones que hagan factible la tarea, es una matriz de precios unitarios que se

muestra a continuación:

Tabla 11: Precios unitarios estimados (Uf/m2)

Sistema Localidad UC UNC R

Gran Sistema Norte*

Antofagasta 27,35 Ciudad: 13,91 La Negra: 3,70

Estanques: 6,98 0,05

Calama 25,09 8,55 0,41

Tocopilla

3,76

Mejillones 11,01 3,72

Sierra Gorda y Baquedano

Tal Tal Tal Tal

4,40

Fuente: Elaboración propia

*: Se omite la localidad de Pampa Salitrera, donde no se proveen servicios regulados

Estos precios son en general mayores a los que resultaron de los estudios tarifarios en el 5°

Proceso, lo que se encuentra alineado con lo ocurrido con el valor del suelo durante los últimos

años en la región de Antofagasta revisado anteriormente en la sección 5. En efecto, en ella

mostramos que en el norte en general el precio de las viviendas habría aumentado ya un

60,1% sólo entre el primer trimestre de 2010 y de 2015. Además, dicha sección muestra que el

alza en el valor de la tierra es particularmente acentuada en las grandes ciudades de la II

Región, como Antofagasta, donde el costo de las viviendas se ubica hoy entre los más

elevados del país.

Page 34: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

34

6.3 Homologación

La Tabla 9 mostrada con anterioridad en la subsección 6.1.3., que detalla la cantidad de

observaciones por localidad y zona que posee la base de datos depurada sobre la que

trabajaremos, muestra casos en que carecemos de observaciones para estimar los precios

unitarios (casos en color en la tabla). Al respecto las Bases explicitan: “En el caso de no

disponer una cantidad suficiente de registros para determinar el precio de terreno se deberá

homologar los precios del terreno al valor estimado, de otras comunas o localidades que

presenten características comparables en términos de tamaño (población), ubicación

geográfica, uso de suelo, entre otras” (Bases Tarifarias, punto 9.2.9).

Por lo anterior, procedemos a homologar los 7 pares localidad-zona en color, que son aquellas

que poseen una o ninguna observación (Mejillones, Taltal, Tocopilla y Sierra Gorda R así como

Taltal y Tocopilla UC y Sierra Gorda UC y UNC). Homologamos no solo los casos si ningún dato

sino también los que poseen una sola observación por considerar ésta insuficiente para una

estimación razonable de precios, no pudiéndose corroborar que dicho anuncio se encuentre

en línea con el valor de mercado del suelo. Utilizamos como referencias para la homologación

todo el resto de los pares localidad-zona, que poseen al menos 3 datos (los que permiten al

menos extraer una referencia general del precio, comparando distintas referencias).

Para homologar tomamos en cuenta las características de cada localidad; en particular la

ubicación (cercanía a otras localidades ya estimadas, cercanía a la costa o algún río, etc.),

cantidad de habitantes, porcentaje de población urbana de la comuna y el ingreso promedio

del hogar, datos expuestos con anterioridad en la Tabla 2. Buscamos así asignar a cada

localidad-zona faltante un precio unitario proveniente de otra lo más parecida posible en

aquellos factores determinantes.

En el caso de las zonas rurales de Mejillones, Taltal, Tocopilla y Sierra Gorda, se homologan

todas por el sector rural de Antofagasta, para el que sí se poseen algunas observaciones. Esta

homologación se realiza considerando que todas estas localidades carecen de río (las

primeras tres son además costeras) a diferencia de Calama (la única localidad en zona rural

que hemos podido estimar además de Antofagasta) donde el sector rural se ve algo más

potenciado por la existencia de aguas superficiales y profundas provenientes del río Loa. Por lo

mismo, como se verá más adelante, el valor del suelo rural en Calama es considerablemente

Page 35: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

35

más elevado que en Antofagasta y, estimamos, también que en estas otras ciudades

pequeñas que carecen de recursos hídricos15.

Para el sector urbano central de Taltal y Tocopilla, en tanto, se opta por homologar con el

sector análogo de Mejillones, siendo ésta la localidad más similar en términos demográficos

para la que se poseen datos (Antofagasta y Calama poseen una población muy mayor,

siendo ciudades no comparables a ninguna de las otras tres)16.

Por último, para los precios del sector urbano de Sierra Gorda y Baquedano no tenemos

referencia alguna, pero sabemos que son por mucho las localidades de menor población

servidas por Aguas de Antofagasta. Por lo mismo, no son comparables en términos

demográficos a ninguna otra. Considerando además: 1) que a pesar de poseer Plan

Regulador que delimita la zona urbana (ver Anexo 1), la totalidad de su población habita en

zonas rurales (mayoritariamente en campamentos mineros); y 2) que ambas localidades se

ubican a lo largo de la ruta 25 que une Antofagasta y Calama, optamos por homologar el

sector urbano (UC y UNC) de las mismas con el sector rural de Calama.

El resultado de dicha homologación, junto con los datos respectivos de las localidades

vinculadas, se muestra a continuación en la Tabla 12.

Tabla 12: Homologación de localidades-zona

Localidad-Zona Homologación (localidad-zona)

Criterio Homologación

Detalle Homologación

Población % Pob. Urbana

Ingreso medio, $

Mejillones-R Taltal-R

Tocopilla-R Sierra Gorda-R Baquedano-R

Antofagasta-R

Características geográficas (costa

y/o ausencia de río)

- - - -

Sierra Gorda-UC,UNC Baquedano-UC,UNC

Calama-R Ubicación y ausencia de

población urbana

- - - -

Taltal-UC Tocopilla-UC

Mejillones-UC Características demográficas

Taltal 11.100 86,16 1.145,2 Tocopilla 23.986 97,36 936,1

Mejillones 8.418 93,7 1.177,5 Fuente: Elaboración propia

15 El único dato R que se posee en Mejillones es de 0,01 UF/m2 (con 12 hectáreas de superficie). Éste se

encuentra en la línea con el que resulta de la homologación propuesta, como se observa más adelante en la

sección 6.3.

16 El único dato UC que se posee en Tocopilla es de 19,98 UF/m2 (dato 3.1 en la muestra), mayor al precio que

finalmente resulta de la homologación, como se observa más adelante en la sección 6.3.

Page 36: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

36

6.4 Resultados finales

Considerando entonces los precios estimados con la base de datos, así como las

homologaciones propuestas anteriormente, la matriz de precios unitario de terrenos resultante

es como muestra la Tabla 13 a continuación.

Tabla 13: Precios unitarios finales, con homologación (Uf/m2)

Sistema Localidad UC UNC R

Gran Sistema Norte*

Antofagasta 27,35 Ciudad: 13,91 La Negra: 3,70

Estanques: 6,98 0,05

Calama 25,09 8,55 0,41

Tocopilla 11,01 3,76 0,05

Mejillones 11,01 3,72 0,05

Sierra Gorda y Baquedano

0,41 0,41 0,05

Tal Tal Tal Tal 11,01 4,40 0,05

Fuente: Elaboración propia

*: Se omite la localidad de Pampa Salitrera, donde no se proveen servicios regulados

6.5 Tasaciones

Para lograr una medida precisa del “valor de mercado” de algunos terrenos clave de la

empresa en este proceso se procedió a realizar una tasación comercial para complementar

los antecedentes recabados a través de la metodología enunciada en la sección 6.1. De esta

forma, se llevó a cabo la tasación de cinco terrenos que se espera sean incorporados en este

proceso tarifario y que no constituyen bienes de uso público, a saber: 1) Desaladora la Chimba

y Planta de Filtros Cerro Topater, ambos terrenos que suman un 67% de la superficie total

modelada para Aguas de Antofagasta en el 5° Proceso Tarifario; 2) Desaladora Tocopilla y

Taltal: ambos terrenos relevantes por su ubicación estratégica (cercanos a la costa y en zona

urbana); y 3) Planta de Filtros Salar del Carmen: recinto de más de 16 ha que posee la empresa

y que es clave, no sólo por su superficie sino también por su ubicación en zona industrial a las

afueras de Antofagasta.

La Tabla 14 presenta la lista de los terrenos tasados, detallando el rol de avalúo fiscal, la

comuna y zona de emplazamiento, la superficie y el valor resultante de la tasación. Las

Page 37: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

37

tasaciones fueron encargadas a la empresa Transsa S.A., consultora inmobiliaria con más de 30

años de experiencia en el mercado nacional, y con más de 250.000 tasaciones

georreferenciadas.

Tabla 14: Recintos Tasados Aguas Antofagasta

N° Rol Código

Recinto (Anexo 5)

Nombre Recinto Comuna Superficie

m2 Zona UF/m2

1 6401-025 TERR10963 Planta Salar del Carmen Antofagasta 163.600 UNC 1,12

2 2002-062 TERR10959 PF Cerro Topater Calama 142.968 UNC 0,29

3 16660-01 TERR10874 Desaladora La Chimba Antofagasta 37.964 UNC 1,90

4 En proceso de

adquisición en Bienes Nacionales

Desaladora Tocopilla Tocopilla 26.470 UNC 1,21

5 00-1 ó 44-004 TERR10956 ó TERR10955

Desaladora Taltal Taltal 3.389 UNC 4,00

Fuente: Elaboración Propia.

Todos los terrenos se emplazan en zona UNC, aunque alguns ellos presentan ciertas

particularidades que explican la amplia diferencia entre el valor de la tasación y los precios

unitarios estimados anteriormente para la zona respectiva. Estos terrenos son “Planta Salar del

Carmen”, “Cerro Topater” y “Desaladora La Chimba”.

En el primer caso, el recinto se encuentra ubicado en el Km 13 de la Ruta 26 Antofagasta, en el

sector “Salar del Carmen” al interior del área comprendida por el plan seccional “Barrio

Industrial La Negra” definido por el Plan Regulador Comunal de la Comuna de Antofagasta

(ver Sección 6.1.2.1 y Anexo 1). El Plan define como área urbana a la zona circunscrita por el

plano seccional, permitiendo el uso industrial del suelo. La

Figura 6 muestra el plano seccional geográficamente identificando el emplazamiento del

recinto “Planta Salar del Carmen”. El valor de la tasación resulta menor, sin embargo, que el

estimado para el sector La Negra en este estudio producto de que el terreno se ubica en el

extremo norte del sector, donde el desarrollo industrial es más reciente, y porque la superficie

del predio es ampliamente mayor a las de los terrenos ofrecidos a la venta.

La planta de Cerro Topater, por su parte, se encuentra dentro de una zona definida como

“Reserva Futura Expansión” en el Plan Regulador. Esta área está dentro del límite urbano, como

muestra la Figura 7 pero su uso se encuentra restringido hasta reevaluaciones futuras asociadas

a la necesidad de ampliar la oferta de suelo en la ciudad. Además, la superficie del predio es

muy grande e irregular, lo que dificulta eventuales loteos o subdivisiones que podrían elevar su

valor unitario.

Page 38: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

38

Figura 6: Plano Seccional La Negra y recinto Planta Salar del Carmen

Fuente: Elaboración propia

Figura 7: Planta “Cerro Topater” y Zona de Expansión Futura

Fuente: Elaboración propia

Por último, desaladora La Chimba se ubica en zona urbana pero al extremo norte de la

ciudad, en un sector en desarrollo del borde costero donde el uso del suelo se encuentra

restringido con menor constructividad y ocupación del suelo que otros sectores aledaños.

Planta Cerro

Topater

Page 39: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

39

En el Anexo 3 “Tasaciones” se presenta el informe de tasaciones el cual incluye la siguiente

información en conformidad a las bases del proceso (punto 9.2.9):

Identificación del recinto

Zona de ubicación

Destino y uso

Análisis del entorno

Criterios de valorización

Imágenes del recinto y su entorno.

6.6 Servidumbres

Para la determinación de los costos de inversión en servidumbres regularizadas de la empresa

modelo, cuyo valor cancelado por la empresa real haya sido declarado y sea mayor a cero,

las Bases Tarifarias determinan que “en los estudios se deberá establecer si se considera como

costo, el efectivamente cancelado, o bien un porcentaje del costo de mercado” (punto

9.2.9). En este sentido, se opta en el presente estudio por estimar el costo de dichas

servidumbres como un 50% del valor de mercado del terreno en que se ubican, distinguiendo

por localidad y zona rural o urbana.

Los valores se presentan en la Tabla 15.

Tabla 15: Precios unitarios servidumbres, Uf/m2

Sistema Localidad UC UNC R

Gran Sistema Norte

Antofagasta 13,67 Ciudad: 6,95

La Negra: 1,85 0,03

Calama 12,55 4,28 0,21

Tocopilla 5,51 1,88 0,03

Mejillones 5,51 1,86 0,03

Sierra Gorda y Baquedano

0,21 0,21 0,03

Tal Tal Tal Tal 5,51 2,20 0,03

Fuente: Elaboración propia

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40

7. CONCLUSIONES Y SÍNTESIS

El presente informe ha tenido como objeto el presentar estimaciones de precios unitarios de

terrenos en las 8 localidades en que se emplaza la sanitaria Aguas de Antofagasta, zonas

urbanas centrales, urbanas no centrales y rurales, para ser éstos utilizados en el cálculo de las

inversiones totales por concepto de terrenos y servidumbres de la empresa modelo en esta

concesión, 6° Proceso Tarifario 2016-2021.

El estudio ha dado cuenta preliminarmente, a través de una investigación realizada respecto

de lo ocurrido con el valor del suelo en la región en los últimos años, de un alza significativa en

los precios de la región, consecuente con el incremento que ha percibido la misma en su nivel

de ingreso medio por hogar y su población producto del boom de la minería, ambos factores

que inciden positivamente sobre la demanda de suelo y por tanto también sobre el valor del

mismo. Adicionalmente, se ha dado cuenta de un fenómeno de escasez de tierras disponibles

para la construcción en zonas urbanas, en particular en la ciudad de Antofagasta, lo que ha

generado también una presión sustantiva al alza en los precios.

Recurriendo a una base de datos levantados de anuncios públicos de ofertas se ha procedido

a estimar los precios unitarios utilizando como estadígrafo la mediana. Ello se realizó luego de

limpiar la base de datos recolectados dejando fuera aquellos repetidos, antiguos, con alguna

edificación o cuya dimensión resulta irrelevante dados los requerimientos de la empresa

modelo.

Adicionalmente, se realizaron tasaciones comerciales a cinco terrenos clave que se espera

sean incluidos en la empresa modelo, con el objeto de obtener para estos una estimación más

precisa.

Tras una descripción de la metodología y datos empleados, los resultados se presentan por

localidad y zona, habiendo homologado aquellos casos en que no se poseen datos utilizando

como criterio la similitud geográfica, demográfica y laboral con alguna otra localidad ya

estimada.

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41

ANEXOS

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42

ANEXO 1. ZONIFICACIÓN RURAL, URBANO CENTRAL Y

URBANO NO CENTRAL

Comuna de Antofagasta

ZONA URBANA: Ciudad de Antofagasta y Seccional La Negra (Barrio Industrial).

Figura A1.1: Plano Seccional La Negra

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperado en: http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/Mapoteca/Digital/2101.678.2003.jpg

Page 43: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

43

Figura A1.2: Plano Regulador Ciudad de Antofagasta

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu. Recuperado en:

http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/Mapoteca/Digital/02101_PRC_ANTOFAGASTA_FM_Z_24_02.pdf

Page 44: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

44

Figura A1.3: Zona Urbano Central Antofagasta

ZONA URBANA CENTRAL

Límites:

Sur: Homero Ávila

Oeste: costa

Este: (de sur a norte): Av. Andrés Sabella y Av. Antonio Rendic

Norte: Stgo Aldea, Mejillones, Vallenar.

Equipamiento: Puerto, Hotel Terrado Suits, museo, Mall plaza, catedral, teatro municipal,

centros médicos, mercado Central, Universidad Santo Tomás, Universidad de Chile, El mercurio,

Hospital regional, Universidad de Antofagasta, Estadio Regional, Universidad Central,

universidad central de Chile, universidad del mar, centro comercial easy, hospital militar, Hotel

Holidey Inn, restaurantes, Antofagasta shopping center.

Fuente: Elaboración Propia.

Page 45: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

45

Esta zona central es muy similar a la definida como Centro, Centro-Sur y Centro Norte en la

Encuesta Origen-Destino de Antofagasta, 2010, que se muestra en la siguiente figura y es

delimitada al norte por Av. Salvador Allende, al este por Av. Rendic y al sur por en el Estadio. La

principal diferencia se encuentra en la zona oriente del sector “Centro-Sur” (sectores 62 y 59),

las que han sido excluidas en nuestra delimitación UC debido a que se trata de un sector

eminentemente de “Usos Especiales Conservados” en el Plan Regulador.

Figura A1.4: Macrozonas, Encuesta Origen-Destino Antofagasta 2010.

Fuente: Encuesta Origen-Destino Antofagasta

Page 46: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

46

En cuanto al uso del suelo en el Plan Regulador, la zona delimitada como UC comprende las

zonas: 1) C-1a: Centro Institucional y Comercial (en gris al centro); 2) C-1b: Sub-centro urbano

(en gris al norte); 3) Puerto, Recintos Portuarios y Puerto Mixto de Alta Densidad (E-9, ZUDC-01 y

C1-Bd); 3) C-2: Barrios Costeros de Alta Densidad (en rojo al sur y norte). Esto más un importante

sector de uso residencial cercano al centro (en rosado en la figura).

Figura A1.5: Uso del suelo, Plan Regulador

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu. Recuperado en: http://zonificacionipt.minvu.cl/PRC/II/index.html

Page 47: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

47

Figura A1.6: Plano Regulador Ciudad de Calama

Comuna de Calama

ZONA URBANA: Ciudad de Calama

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperado de: http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/Mapoteca/Digital/2201.2001.jpg

ZONA URBANA CENTRAL

Límites:

Sur: Cobija, Granaderos, Ecuador.

Oeste: Argentina, Hurtado de Mendoza, Granaderos.

Este: Av. Balmaceda

Norte: Av. Arturo Prat

Equipamiento: Centro histórico, Correos de Chile, Municipalidad de Calama, Bancos, catedral,

restaurantes, mercado central, Hospital de Calama, El mercurio Calama, Jumbo, parque de

Page 48: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

48

los lobos, Universidad de Aconcagua, escuela básica Pdte Balmaceda, Mall Calama, colegio

Juan Pablo Segundo, liceo Jorge Alessandri, INACAP, Clínica El Loa.

Figura A1.7: Zona Urbano Central Calama

Fuente: Elaboración Propia

Esta zona central abarca la totalidad de la zona definida como “Centro-Histórico” en la

Encuesta de Origen-Destino de Calama17, la que se muestra en la figura siguiente y es

delimitada al este por Av. Balmaceda, al oeste por Av. Gracia (paralela a Argentina hacia el

este), al norte por Hurtado de Mendoza, Latorre y Antofagasta y al sur por Cobija, Granaderos

y Ecuador:

17 Actualización diagnóstico del S.T.U. de la ciudad de Calama, II Etapa: Plan. Plan estratégico de transporte.

2014

Page 49: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

49

Figura A1.8: Macrozonas Calama, Encuesta Origen-Destino

Fuente: Encuesta Origen-Destino, Calama

Con esto, la delimitación de la zona UC abarca la gran mayoría de los suelos de uso comercial

de Calama, pero adicionalmente incluye la zona de la “ex- Finca San Juan”, al norte del

centro histórico. La siguiente figura muestra el detalle del uso del suelo por zona en la ciudad,

según el Plan Regulador. En gris se muestra la zona de la ex Finca, mientras en plomo, más

oscuro, se muestra el suelo de uso comercial, el que es en su mayoría comprendido por el

polígono entre las calles Argentina, Arturo Prat, Balmaceda y Ecuador. El área UC incluye, por

Page 50: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

50

ende, también zonas residenciales de Densidad Media (en rojo) y algunas pocas de densidad

baja (en rosado).

Figura A1.9: Detalle Plan regulador, Calama

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu. Recuperado de:

http://zonificacionipt.minvu.cl/PRC/II/index.html

Page 51: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

51

Figura A1.10: Plano Regulador Ciudad de Tal Tal

Comuna de Tal Tal

ZONA URBANA: Ciudad de Tal Tal

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperado de: http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/Mapoteca/Digital/2104.36.2001.1.jpg

ZONA URBANA CENTRAL

Límites: Costa, O’Higgins, Arturo Prat, Camino la Puntilla, más sector 11 de Septiembre/Carlos

Ibañez

Equipamiento: Municipalidad Tal Tal, Iglesia San Francisco, Provida, Pizzería Muelle Viejo.

Page 52: INFORME DE PRECIOS UNITARIOS DE TERRENOS Y …

52

Figura A1.11: Zona Urbano Central Taltal

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu. Recuperado de:

http://zonificacionipt.minvu.cl/PRC/II/index.html

En el caso de Taltal, la zona central es definida como las zonas de uso ZB3 y ZB4, que permite

comercio, servicios, cultura, etc. Ésta es el área violeta destacada en la figura anterior (se

excluya zona del Cementerio, ZR3, también en violeta).

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Comuna de Tocopilla

ZONA URBANA: Ciudad de Tocopilla

Figura A1.12: Plano Regulador Ciudad de Tocopilla

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperdo de: http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/Mapoteca/Digital/2301.47.2001.01.pdf

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Figura A1.13: Zona Urbana Central Tocopilla

ZONA URBANA CENTRAL

Límites: 16 cuadras: Cuadras comprendidas en la intersección de las calles (Sur a Norte):

Baquedano, Avenida Arturo Pratt (y continuación 18 de Septiembre), Sucre, Santa Rosa

(Hospital de Tocopilla)

Equipamiento: Hospital de Tocopilla, Isapre Banmédica, Juzgado de Letras, Universidad de

Aconcagua, Djon, Banco Estado, Juzgado de Garantía, Comisaría, Caja de Compensación,

Isapre Colmena, Municipalidad, plaza, cajas de compensaciones, zapatería Bata.

Fuente: Elaboración Propia.

En el caso de Tocopilla, el Plan Regulador no delimita una zona de uso comercial, sino un área

urbana de uso general, tanto residencial como de comercio minorista. Por eso, la delimitación

anterior se ha realizado en base a un criterio de equipamiento (ubicación del comercio,

plazas, etc.).

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Figura A1.14: Plano Regulador Ciudad de Mejillones

Comuna de Mejillones

ZONA URBANA: Ciudad de Mejillones

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperado de: http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/Mapoteca/Digital/2102.2000a.jpg

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ZONA URBANA CENTRAL

Límites:

Sur: (de oeste a este) Avenida Andalicán, Ongolmo

Oeste: Granaderos

Este: Municipalidad de Mejillones

Norte: Costa

Equipamiento: Municipalidad, Plaza de Armas, Ferretería, Hotel Alto el Sol, sucursal Banco

Santander, ferretería, restaurant, farmacia.

Figura A1.15: Zona Urbana Central Mejillones

Fuente: Elaboración Propia.

El área definida como UC comprende todo el suelo definido como “Centro Cívico” en el Plan

Regulador, cuyo detalle se muestra en la figura más abajo (ZB1, en rosado a lo largo de la calle

Latorre), y “Residencial de Borde Costero de Altura” (ZA3, en burdeo a lo largo de la calle San

Martín). Incluye además zonas de “Equipamiento Borde Costero” y “Espacio Público de Borde

Costero” (ZB2 y ZE4 respectivamente) al borde de la costa.

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Figura A1.16: Uso del suelo Plan Regulador, Mejillones

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperado de: http://zonificacionipt.minvu.cl/PRC/II/index.html

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Figura A1.17: Plano Regulador Localidad de Sierra Gorda

Comuna de Sierra Gorda

ZONA URBANA: Localidad de Sierra Gorda y Localidad de Baquedano

Fuente: Observatorio Urbano, Minvu.

Recuperado de

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Figura A1.18: Plano Regulador Localidad de Baquedano

Fuente: Gobierno Regional de Antofagasta.

Recuperado de: http://www.territorioregional.cl/attachments/article/81/BAQNO_ZONAS_062000-

F%20Layout.pdf

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ANEXO 2: BASE DE DATOS

La base de datos se reporta detallada en la planilla “Anexo 2” adjunta (carpeta “Anexo 2 Base

de datos”). En la hoja “Datos y PU” ésta muestra toda la información de cada uno de los

anuncios utilizados para la estimación de precios, así como la estimación. La información

comprende:

1) Medio en que se publicó, con código en caso de haber uno

2) Link de página web

3) Comuna y localidad

4) Latitud y Longitud aproximadas

5) Zona UC, UNC o R

6) Sector Norte, Sur o Industrial si es un anuncio UNC en Antofagasta

7) Referencia de la ubicación del terreno

8) Fecha del anuncio

9) Datos de contacto (nombre, teléfono, mail)

10) Superficie

11) Valor total, UF

12) Precio por m2, UF

13) Si posee o no alguna edificación u otro elemento que aumente su valor

En el mismo archivo, hoja “Base ejercicio econométrico”, se encuentra la misma base de datos

en formato adecuado para ingresar a Eviews o cualquier otro software econométrico.

Adicionalmente, en la carpeta “Patallazos” se adjunta un pantallazo de cada anuncio, para

su revisión en caso de que estos hayan sido eliminados de la web.

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ANEXO 3: INFORMES DE TASACIONES

Los informes de tasaciones entregados por TRANSSA S.A. se adjuntan en la carpeta “Anexo 3

Tasaciones”.

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FIGURAS

Figura 1: PIB y Variación Anual, Región de Antofagasta (MM$ encadenados)............................. 10

Figura 2: Participación de las principales actividades económicas de la segunda región.......... 10

Figura 3: Edificación autorizada sector privado y público obras nuevas (superficie en m2) ........ 23

Figura 4: Índice de precios de viviendas por zona geográfica*. ........................................................ 24

Figura 5: Relieve topográfico en Antofagasta ....................................................................................... 28

Figura 6: Plano Seccional La Negra y recinto Planta Salar del Carmen............................................ 38

Figura 7: Planta “Cerro Topater” y Zona de Expansión Futura ............................................................ 38

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TABLAS

Tabla 1: Población y viviendas por categoría, Región de Antofagasta ............................................. 9

Tabla 2: Localidades de Concesión Aguas de Antofagasta .............................................................. 11

Tabla 3: Terrenos modelados en el quinto proceso tarifario de la Segunda Región de

Antofagasta.* ................................................................................................................................................ 14

Tabla 4: Estadística descriptiva de ofertas de terrenos ......................................................................... 16

Tabla 5: Determinantes del valor del suelo, MODELO 1 ........................................................................ 18

Tabla 6: Determinantes del valor del suelo, MODELO 2 ........................................................................ 18

Tabla 7: Muestra por sector UNC en Antofagasta ................................................................................. 28

Tabla 8: Cotas de corte en superficie de terrenos ................................................................................. 30

Tabla 9: Muestra tras depuración por superficie .................................................................................... 30

Tabla 10: Anuncios descartados por superficie ...................................................................................... 31

Tabla 11: Precios unitarios estimados (Uf/m2) ......................................................................................... 33

Tabla 12: Homologación de localidades-zona ...................................................................................... 35

Tabla 13: Precios unitarios finales, con homologación (Uf/m2) ........................................................... 36

Tabla 14: Recintos Tasados Aguas Antofagasta .................................................................................... 37

Tabla 15: Precios unitarios servidumbres, Uf/m2 ..................................................................................... 39