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1T - 2016
Mercado de oficinas en Madrid
Inmospace
1T - 2016
Informe de mercado de oficinas en Madrid
Mercado de oficinas en Madrid
1. Situación Económica
2. Comportamiento de la demanda
3. Stock del mercado
4. Valores de alquiler
5. Inversión
6. Previsiones
Mercado de oficinas en Madrid
1. SITUACIÓN ECONÓMICA
La economía española avanzó un 0,8% durante el primer trimestre del año, lo que supone una
décima más de los pronósticos realizados tanto por el Gobierno en funciones como por el Banco
de España. Este crecimiento se iguala con los dos últimos trimestres del año 2015 y se sitúa dos
décimas por debajo del segundo trimestre del 2015.
El crecimiento económico se ha ido fortaleciendo durante este primer trimestre del año dejando
el PIB en un 3,4% interanual, lo que supone una décima menos del último trimestre del 2015
(3,5%).
Con este dato positivo del PIB, la economía española encadena ya 12 trimestres de avances,
mientras que la tasa interanual acumula nueve trimestres en positivo, con crecimientos
superiores al 3% en los últimos cuatro trimestres.
Según el Banco de España los indicadores de actividad de la economía de mercado apuntan a
una ralentización de su empuje en los primeros meses del año. También aseguran una
desaceleración progresiva de la actividad económica en los próximos meses. Sus previsiones son
que el PIB crezca un 0,6% en el segundo y en el tercer trimestre de este año y un 0,5% en el
último.
Por otro lado, la situación de inestabilidad política que vive España actualmente preocupa
al sector inmobiliario. Algunas decisiones de compra de activos por parte de inversores
nacionales e internacionales se han ralentizado a la espera del resultado de las próximas
elecciones.
El IPC se mantiene en marzo en el -0,8% por la estabilidad de los precios de los alimentos. De
eta manera se encadenan tres meses en negativo después de cerrar 2015 en el 0%.
Los tipos de interés continúan en niveles muy bajos. El tipo de interés a corto plazo (Euribor a
tres meses) se encuentra en tasas negativas desde mediados del año 2015, lo cual favorece a
que la liquidez existente derive hacia la inversión inmobiliaria.
En Madrid, la contratación de espacios de oficinas durante el primer trimestre ha disminuido un
20% aproximadamente con respecto al mismo periodo del año anterior.
Esta disminución contrasta con la situación del mercado durante la segunda mitad de 2015, en
la que se confirmaba una mayor actividad de demanda, convertida en un aumento de la
contratación bruta y en una recuperación de las rentas prime.
Una consecuencia de esta menor actividad, en el primer trimestre del año 2016, es la falta de
operaciones de gran mayor tamaño. Tan solo una de las 96 operaciones registradas en los
primeros meses del año fueron por encima de los 5.000 m².
La tasa de disponibilidad se ha mantenido estable con respecto al año 2015, pero ha disminuido
respecto al año 2014 como consecuencia de la escasez de oferta, situándose la tasa para el
mercado de Madrid en el 11,2%. Por zonas, la tasa de disponibilidad es menor en el centro de la
ciudad (6,6% en caso del CBD), pero en la periferia alcanza el 16,5%.
Mercado de oficinas en Madrid
El año 2015 fue un gran año para la inversión inmobiliaria ya que el volumen se duplicó con
respecto al año 2014 y fue el más elevado en comparación con toda la serie histórica (en torno
a los 3.000 millones en el primer trimestre del año 2015). En este primer trimestre del año, a
pesar de que los inversores se han vuelto más cautelosos, el volumen de ha alcanzando
aproximadamente los 2.000 millones de euros, lo que supone el segundo mejor comienzo desde
el inicio de la crisis.
Por otro lado, el stock en oficinas con respecto al año anterior, y al igual que la tasa de
disponibilidad, se han mantenido estables.
Afortunadamente, en los próximos trimestres se espera la salida al mercado de espacio de
calidad rehabilitado para atender la necesidad de la demanda existente.
Actualmente, se están llevando a cabo varios proyectos de rehabilitación importantes, como son
el edificio Ederra situado en Pº Castellana 77 y la antigua torre del BBVA en Pº Castellana 81
ambos propiedad de GMP; y también ha comenzado la rehabilitación en Príncipe de Vergara 112
y Estébanez Calderón 3-5, propiedades de Colonial.
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2. COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA
En este primer trimestre del 2016 se han contratado unos 98.000 m², lo que significa,
aproximadamente, un 20% menos que en el mismo periodo del 2015.
En el CBD se ha producido el 31% de la absorción con unos 31.000 m² alquilados
aproximadamente, y con un total de 38 operaciones frente a 58 operaciones realizadas en el
resto de zonas (A1, A2, A3, A5, A6, Centro Secundario y M30). En el centro secundario se han
realizado 12 operaciones, lo que suman 11.000 m² alquilados (un 11% del total).
El mayor número de operaciones se han producido en superficies pequeñas de menos de 1.000
m². Las principales operaciones del primer trimestre han sido los alquileres firmados por Avintia
en C/Emisora, 20 de 5.300 m², Aegon en P.Ecristalia Edificio 4B de 3.600 m² , Wilis Tower Watson
en C/Martínez Villergas 52 de 3.600 m2.
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Del total de operaciones realizadas en el primer trimestre, el 67% han sido protagonizadas por
empresas con una superficie de hasta 1.000 m², que sumaron alrededor de 67.000.000 m².
La mayor disponibilidad de espacios y los niveles de renta más competitivos fuera de la M-30
contribuyeron a una mayor actividad en estas zonas, en las que se verificaron casi el 60% del
total de la contratación del trimestre.
No obstante, el CBD de Madrid fue la zona en la que se cerraron más operaciones, 38 contratos
firmados, casi un tercio del total del mercado. La operación media se cifró un poco por encima
de los 1.000 m², reflejo de una actividad marcada por pequeñas operaciones.
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3. STOCK DEL MERCADO
Con un stock de 12.823.000 m² de oficinas en Madrid, contamos con una disponibilidad del 10%
es decir, 1.282.000 m², disminuyendo la tasa de disponibilidad por debajo del 11%, cosa que no
sucedía desde 2011.
El escaso número de nuevos proyectos con superficie disponible y los niveles de contratación
registrados, han hecho que la desocupación se reduzca. La tasa de disponibilidad ha pasado de
un 13% en diciembre de 2014 a un 10% en marzo de 2016.
Sigue existiendo una falta de producto de calidad sobre todo en el CBD y de grandes superficies.
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4. VALORES DE ALQUILER
Las rentas en Madrid se han mantenido estables con respecto al último trimestre del año 2015.
La renta media de salida en el CBD o zona Prime está entre los 27-28 €/m²/mes, mientras que
en la periferia alcanzan los 12,75 €/m²/mes.
Hay que destacar un crecimiento considerable en los precios máximos de cierre en la zona Prime
(CBD), donde han llegado hasta niveles de 37 €/m²/mes en este último trimestre (C/Serrano 26).
Mientras que en el año 2015 los precios máximos de cierre llegaron a los 35 €/m²/mes y en el
año 2014 se quedaron en 30 €/m²/mes.
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5. INVERSIÓN
De la inversión total, el 78% del volumen registrado procedió de inversores internacionales, lo
que confirma que España sigue generando interés como destino inversor.
La inversión en oficinas durante el primer trimestre del año 2016 fue de 215 millones de euros.
Esto implica una reducción aproximadamente del 50% respecto al mismo periodo del año
anterior.
Aunque los inversores continúan activos, estos se han vuelto más cautelosos a la espera de una
situación global más estable que le reste incertidumbre en la toma de decisiones.
Ante la ausencia de producto en las principales ciudades, Madrid y Barcelona, la inversión en
oficinas se seguirá extendiendo a otras ciudades tales como: Valencia, Málaga o Sevilla.
La falta de producto es patente tanto en la zona prime de la ciudad, como en zonas secundarias
dentro de la M-30. En el último año las yields han experimentado una fuerte contracción,
situándose en Castellana y en edificios exclusivos de oficinas en torno al 4%. En el Centro
Secundario, la yield se encuentra en el 5%. Como se ha visto, la ansiada recuperación de los
precios de alquiler no termina de llegar al mercado con carácter general, lo que dificulta aún
más la justificación de los valores solicitados por los vendedores.
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6. PREVISIONES
El Banco de España ha reducido una décima su previsión de crecimiento del PIB para 2016, hasta
el 2,7%, por la previsión a la baja del crecimiento mundial, la apreciación del euro y el descenso
de las cotizaciones bursátiles. Para 2017, estima un incremento del 2,3%, una décima menos de
lo proyectado por el Gobierno en el Programa de Estabilidad.
Para el segundo cuatrimestre se espera que la contratación de oficinas sea mejor que las de los
primeros meses del año. Además se estima que el grueso de la demanda lo formen medianas y
grandes superficies y que la absorción vaya trasladándose desde el centro de la capital hasta las
zonas más descentralizadas y periféricas.
En cuanto a la disponibilidad de las oficinas se prevé un aumento debido a las rehabilitaciones
que se están llevando a cabo y a los inminentes desalojos de las grandes compañías.
Respecto a las previsiones de la renta, los precios mostrarán una tendencia similar al primer
trimestre del año. Se prevé que se registre una mejora generalizada en todas las zonas, siendo
más acusada en la zona Prime (CBD), dónde los niveles de disponibilidad son ya muy bajos.
El comportamiento de la inversión estará muy condicionado al tiempo que se precise para
establecer un gobierno y a la seguridad que este traslade a los inversores. No obstante, dado la
falta de inversión alternativa a medio plazo, se entiende que la inversión a pequeña escala,
niveles hasta 6 millones de euros, continuará activa.