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INFORME DE AVANCE DE OBRAS

PROYECTO MONTE DEL BARCO

FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO

CIERRE AL 30 DE JUNIO DEL 2020

Fecha de elaboración del informe: 15 de mayo del 2020.

Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-1795 del 13 noviembre del 2007

Plazo del Fondo: 15 años.

“La veracidad del contenido de este informe es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”. “La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”.

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I. INTRODUCCIÓN

Este informe de avance corresponde al reporte trimestral que incluye información relevante sobre el

Proyecto inmobiliario y turístico Monte del Barco, para el periodo que culmina en junio del 2020.

II. ENTIDAD RESPONSABLE DE ELABORAR INFORME TÉCNICO DE AVANCE

Entidad

Firma Desarrolladora:

ALD Inmobiliaria S.A.

Cédula Jurídica: 3-101-079468

Domicilio Legal: San José Curridabat 500

metros este del Servicentro la Galera.

Teléfono: 2207-8888

Dirección Postal: 2488-1000 San Jose.

Fax: 2288-8887

Representante Legal: Javier Chaves Bolaños

Cédula Identidad: 1-0623-0488

Teléfono: 2207-8888

III. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

El Proyecto Monte del Barco ha sido planteado como un proyecto turístico y residencial dirigido al

mercado nacional e internacional. Cuenta con aproximadamente 432 hectáreas de terreno, de las

cuales 31.6 hectáreas corresponden a terrenos otorgados en concesión por parte del Instituto

Costarricense de Turismo. Las tierras y derechos de concesión en donde se ubica el Proyecto, fueron

adquiridas paulatinamente por inversionistas y finalmente se estructuró como un fondo de desarrollo

inmobiliario inscrito ante la Superintendencia General de Valores denominado Fondo de Inversión de

Desarrollo de Proyectos Monte del Barco (en adelante, el Fondo).

Una vez adquiridos los inmuebles y concesiones, el Fondo contrató a ALD Inmobiliaria S.A. como

desarrollador de este Proyecto. El enfoque del Fondo es inicialmente la venta de parcelas en las que

en el futuro, un potencial comprador desarrollará las unidades residenciales. No obstante, se valoraría

si corresponde, el desarrollo del Proyecto.

El Proyecto se ubica a 15 Km del aeropuerto internacional Daniel Oduber en el Polo Turístico del

Golfo de Papagayo, en Bahía Culebra, provincia de Guanacaste.

IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS

Programación del Proyecto

A continuación, se realiza una descripción del estado actual de la obra física y detalle de avance a partir

del informe anterior, de conformidad con el cronograma de ejecución de obras. Los detalles que se

presentan a continuación reportan únicamente el estado de avance de las obras del Proyecto que se

enmarcan dentro del propósito inicial del Fondo, el cual incluye construir la infraestructura básica y

amenidades del Proyecto, a saber; infraestructura principal, club de playa, cancha de golf, club de golf

temporal, club de golf, sport clubs, caseta de acceso y edificio de operaciones y servicios.


El siguiente cuadro se muestra un análisis comparativo del avance general del Proyecto con respecto

al avance Proyectado para el período terminado al 30 de junio del 2020, incluyendo obra física, diseños

y permisos.

Fuente: ALD Inmobiliaria S.A.

El avance general de la obra al 30 de junio del 2020, se estima es un 18% de las actividades de

infraestructura y amenidades y no contempla la venta del terreno.

Debido a las características del entorno económico y fiscal, el tamaño del desarrollo inmobiliario, el

acceso limitado a recursos locales o extranjeros y la situación de iliquidez de los principales acreedores

del Proyecto, no ha sido posible avanzar en el desarrollo y la construcción de las obras, al ritmo

inicialmente previsto.

V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS

1. Ejecución de las obras

a. Gasto ejecutado a nivel general del Proyecto

El gasto total ejecutado asciende a la suma de US$124,070,404.00; cifra que representa el 75.97% del

costo total presupuestado para el Proyecto.



El avance en obras de desarrollo se ubicó en un 76,85% con respecto al presupuesto total de obras de

desarrollo, que se desglosa en el Cuadro #2. Al analizar el grado de avance por cada uno de los

conceptos de inversión del presupuesto, para el período terminado el 30 de junio del 2020, se

obtuvieron los siguientes resultados:

• Costo de desarrollo del sitio

Este rubro incluye los costos de desarrollo de infraestructura, así como, los gastos pre operativos

necesarios para continuar con el desarrollo del Proyecto. El mismo ascendió a la suma de

US$25,055,648.00 (58,67% de avance con respecto al presupuesto total).

• Costos de amenidades

La inversión ejecutada en el desarrollo de las amenidades, ascendió en US$1,933,179.00 que

representan el 37,98% del presupuesto vigente para amenidades.

• Otros costos

La inversión en este rubro ascendió a US$4,402,163.00 (45,98% del presupuesto para este

concepto). Los principales rubros de esta cuenta son el pago de los impuestos por bienes inmuebles

y otros cargos municipales, así como, los gastos del personal que atiende la finca y el

mantenimiento.

• Gastos financieros

Este rubro abarca gastos por intereses de las operaciones bancarias y no bancarias (Banco Lafise,

Fideicomiso de Adm & Garantía 01-13, Aldesa Corporación de Inversiones S.A., ALD Inmobiliaria

S.A. y Monte del Barco Real Estate Corp.), comisiones y otros cargos financieros.

Cabe recordar que desde julio 2018, las empresas relacionadas con la Sociedad Administradora y

que representan los mayores acreedores del Fondo, no registran a su favor intereses financieros

sobre los saldos que el Fondo les adeuda, lo cual permite registrar una disminución importante en

el gasto financiero del Fondo y por ende, generar mejores resultados en términos del nivel de

endeudamiento.

Descripción Presupuesto $ Costo Real $ % de Avance

Inversión en Terrenos

Costo del Terreno 81 674 969 81 674 969 100,00%

Subtotal 81 674 969 81 674 969 100,00%

Costo de desarrollo del sitio 42 703 357 25 055 648 58,67%

Costo de amenidades 5 089 891 1 933 179 37,98%

Otros Costos 9 575 018 4 402 163 45,98%

Gastos Financieros 17 245 193 7 045 085 40,85%

Subtotal 74 613 459 38 436 075 51,51%

Costos de desarrollo 156 288 428 120 111 044 76,85%

Gastos de administración 7 029 403 3 959 360 56,33%

Costos y gastos de desarrollo 163 317 831 124 070 404 75,97%

Cuadro #2

Detalle de ejecución del presupuesto al 30 de junio de 2020


Adicionalmente, a partir de octubre de 2019, la Administración del Fondo implementó la

aplicación de las normas contables relacionadas con la clasificación y medición del pasivo

financiero bajo la NIIF 9, según las cuales el pasivo financiero es valorado a su valor presente,

reconociendo el diferencial entre el valor resultante y el importe del pasivo registrado

inicialmente. La base sustancial de esta norma contable ajusta el saldo del pasivo financiero

conforme el costo del dinero en el tiempo. Producto de esta medición, a partir de su aplicación, se

genera un impacto en la disminución del pasivo, resultando, por tanto, un menor nivel de

endeudamiento del Fondo de Inversión.

Conforme los límites establecidos en la normativa vigente (60%), el Fondo de Inversión continúa

en cumplimiento.

Fuente: Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.

• Comisión por administración del Fondo

Al 30 de jnio del 2020, el Fondo registra una cuenta por pagar por US$184,213.00 por las

comisiones pendiente de pago ante la falta de liquidez; comisiones que se dejaron de devengar

desde julio 2019.

b. Gasto ejecutado por etapa

El siguiente cuadro, se presenta el presupuesto estimado para el trimestre concluido al 30 de junio del

2020 y su comparación con la ejecución de gastos reales a dicha fecha, donde destaca el cumplimiento

del 100% de la Etapa 1 (compra de terrenos).

El costo incurrido en la Etapa 2 corresponde a US$1,933,179.00 equivalente al 37.98% de avance,

mientras que la Etapa 3 muestra un gasto total de US$36,502,896.00 para un avance de 52,50%.

Cuadro # 3

Pasivos al 30 de junio de 2020

Acreedor US$

Proveedores 863 355

ALD Inmobiliaria S.A. 23 107 193

Aldesa Corporación de Inversiones, S.A. 9 188 158

Intereses por pagar - Aldesa Corporación de Inversiones, S.A. 73 887

Fideicomiso de Administración y Garantía MDB-2017 10 225 798

Fideicomiso de Adminiatración y Garantía Monte del Barco Proyecto Monte del Barco-2017 6 246 673

Fideicomiso de Administración y Garantía 01-13 4 670 479

Intereses por pagar - Fideicomiso de Administración y Garantía 01-13 787 706

Comisión de administración - Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, S.A. 184 213

Intereses por pagar - Bancos 1 054 140

Intereses por pagar - Grupo Maklouf 268 880

Monte del Barco Real State Corp. 458 719

Banco LAFISE, S.A. 4 900 806

Hipotecas por pagar - Grupo MAKLAUF 1 308 623

TOTAL 63 338 630



2. Flujo de caja del proyecto

Al 30 de junio del 2020, el flujo de caja del Fondo estimado es de US$11.5 millones aproximadamente,

según se detalla continuación.


3. Procesos ejecución de garantías reales

En el segundo semestre del 2019, se recibieron las notificaciones sobre procesos de ejecución de

garantías reales por dos acreedores del Fondo (Banco Lafise S.A. y un grupo privado conocido como

Grupo MAKLOUF). Las notificaciones establecieron la base y fechas de remate para las propiedades

que conforman la garantía de las obligaciones crediticias.

Descripción Presupuesto $ Costo Real $ % de Avance

Etapa 1 81 674 969 81 674 969 100,00%

Etapa 2 5 089 891 1 933 179 37,98%

Etapa 3 69 523 568 36 502 896 52,50%

Costos de desarrollo 156 288 428 120 111 044 76,85%

Gastos de administración 7 029 403 3 959 360 56,33%

Costos y gastos de desarrollo163 317 831 124 070 404 75,97%

Presupuesto del Proyecto

Cuadro #4

Cuadro #5

Presupuesto al 30 de junio de 2020

Detalle Monto $

Bancos 5 792 102

Intereses MDBREC 519 135

Transferencia Nicklaus 745 066

IMI RESORT SALES 40 000

Transferencia Crystal 300 000

Hotel 646 238

Cero cupon 115 765

Fideicomiso Adm&Garantía Monte del Barco 2017 167 000

Remesas 836 530

Subtotal 9 161 836$

Impuestos municipales 406 928

Canónes 559 486

Regencias y Asopapagayo 62 165

Subtotal 1 028 579$

Planilla y CCSS 663 185

Subtotal 663 185$

Proveedores 426 447

Seguros 11 098

Gastos Legales 70 000

Operaciones 164 629

Subtotal 672 174$

TOTAL 11 525 775$


En el caso de Grupo MAKLOUF, el Fondo registra una deuda de US$ 1.7 millones con garantía de

nueve fincas que comprenden 76.8 hectáreas, cuyo valor en libros es de US$ 17.2 millones; valor que

incluye el valor en libros de los terrenos y el goodwill (crédito mercantil”) generado en la adquisición

del Proyecto y que le corresponden a estas hectáreas.

Los remates de todas las fincas se efectuaron entre diciembre 2019 y marzo 2020 y a la fecha, han sido

aprobados por el Juzgado de Cobro del II Circuito Judicial Guanacaste (Santa Cruz), adjudicándose al

acreedor por el valor de la deuda.

Sobre cuatro de las nueve fincas, las adjudicaciones se declararon en firme. Estas fincas son 97551-F-

000, 97554-F-000, 97571-F-000, y 97589-F-000 (expedientes 19-001873-1206-CJ-0 y 19-001876-1206-

CJ-4) y suman 17.2 hectáreas, un valor en libros US$ 1.7 millones, y un valor de adjudicación de US$

391 mil. En el mes de junio del 2020, el Fondo registró la pérdida contable US$ 1.3 millones. Estas

cuatro fincas representan 4% del total del Proyecto. Conforme el proceso legal, estas propiedades

deben someterse a la PROTOCOLIZACIÓN DE PIEZAS DE REMATE mediante la cual el Juez

autoriza un documento público donde el Notario dará fe de todos y cada uno de los actos relevantes

del proceso judicial, del cual emitirá un testimonio (la escritura) que se presenta al Registro Público.

Cuando ingrese al Registro, se genera una anotación al margen del inmueble comunicando la

existencia de la protocolización de las piezas de remate para comunicar al público en general de este

acto.

Sobre las cinco fincas restantes, a saber, 97556-F-000, 97566-F-000, 97567-F-000, 182352-000 y

168640-000 (bajo los expedientes 19-001874-1206-CJ-5, 19-001875-1206-CJ, 19-001877-1206-CJ, 19-

001878-1206-CJ y 19-001879-1206-CJ-8, respectivamente), existen procesos de apelación presentados

entre abril y julio de este año. Las adjudicaciones impugnadas, se otorgaron por el valor de la deuda

de US$ 1.3 millones. Estas fincas suman un total de 59.6 hectáreas, con un valor en libros total de US$

15.5 millones.

El siguiente cuadro resume las características de las fincas en garantía a favor del Grupo MAKLOUF:


Cuadro # 6

Fincas en garantía Grupo Maklouf

Finca metros Potencial Estado de

en garantía cuadrados libros $ Adjudicación $ pérdida $ adjudicación

5-97551-F-000 32 709 97 170 14 510 (82 660) En firme

5-97554-F-000 42 001 577 603 113 220 (464 383) En firme

5-97589-F-000 65 101 648 148 175 480 (472 668) En firme

5-97571-F-000 32 709 410 938 88 173 (322 765) En firme

Sub total 172 520 1 733 860 391 383 (1 342 477)

5-97556-F-000 10 226 157 901 36 752 (121 149) En apelación

5-97566-F-000 6 525 187 198 175 881 (11 316) En apelación

5-97567-F-000 48 195 2 752 860 346 426 (2 406 434) En apelación

5-182352 -000 295 767 10 136 648 242 595 (9 894 053) En apelación

5-168640 -000 235 081 2 237 915 506 969 (1 730 946) En apelación

Sub total 595 794 15 472 522 1 308 623 (14 163 898)

TOTAL 768 314 17 206 382 1 700 006 (15 506 375)

Valor Valor


En relación con proceso de ejecución de Banco Lafise, la deuda asciende a US$ 7 millones

aproximadamente, garantizada bajo patrimonio fideicometido representado por 172.3 hectáreas

aproximadamente, cuyo valor en libros es de US$ 26.9 millones; valor que incluye el valor en libros

de los terrenos y el goodwill (crédito mercantil”) generado en la adquisición del Proyecto y que le

corresponden a estas hectáreas.

Las empresas deudoras presentaron en noviembre 2019 un Proceso Ordinario ante el Tribunal de 1

Instancia Civil del 1 Circuito Judicial de Guanacaste (Liberia) para evitar la ejecución del Fideicomiso

y dentro de mismo proceso, se interpuso una medida cautelar con el fin de paralizar el remate de las

fincas. El Tribunal mediante voto del 12 de diciembre de 2019, ordenó la expedición de un oficio al

ejecutante, es decir, al Fiduciario Banco BCT, a efecto de que al realizar el remate lo hiciera con la

advertencia de la existencia del Proceso Ordinario, indicando que la subasta se realizaría sujeta a las

resultas del mismo. Los primeros dos remates fueron declarados fracasados al no haber habido postores.

En febrero 2020 se interpuso ante el Juzgado Concursal de San José otra Medida Cautelar, bajo

fundamentos de nulidad de la potestad para proceder con la ejecución. El remate fue suspendido en su

tercera fecha programada. En fecha 29 de mayo, se notificó la sentencia en primera instancia del

rechazo de la solicitud cautelar (interpuesta en Juzgado Concursal) ante el incumplimiento de

rendición de garantía que se establece como requisito, por lo que deja sin efecto la suspensión de la

subasta pendiente. La resolución señala que la misma, no entra a conocer temas de fondo de la medida

cautelar.

Ante esta situación, se presentó un Proceso Ordinario en el que se pretende la remoción del fiduciario

en el Fideicomiso de Garantía Inversiones Goda-2008, por incumplimiento de sus obligaciones. A la

fecha, no se tiene resolución al respecto.

El proceso se encuentra suspendido sin señalamiento de fecha de tercer remate, ya que existen además,

dos oposiciones interpuestas por Banco Lafise y un tercero (relacionado con el banco) sin resolución.

Corresponderá al Tribunal de alzada valorar lo que ya se rechazó en los recursos de revocatoria

presentados ante el Juez Concursal.

El siguiente cuadro resume las características de las fincas en garantía a favor del Banco Lafise:



La administración del Fondo ha reiterado el compromiso para continuar generando opciones con los

acreedores para subsanar mediante pago o renegociación, la situación crediticia y así evitar la ejecución

de las garantías pendientes. Ese compromiso se mantiene, además, para la renegociación con los

acreedores o terceras partes que se adjudiquen las fincas, en aras de recuperar las propiedades. Todo

ello, en virtud que se continúa prospectando posibles alternativas para la venta de algunos terrenos,

de manera que se puedan obtener los fondos para estos fines y lograr administrar y/o minimizar el

impacto sobre los planes de inversión del Fondo.

VI. ESTADO ACTUAL DEL PROYECTO

1. Potencial estratégico

El Proyecto Monte del Barco forma parte del Proyecto Turístico Golfo de Papagayo, el cual comprende

un área total de 1,658 hectáreas bajo la administración del ICT, convirtiéndolo en un proyecto

estratégico;

Cuadro # 7

Fincas en garantía Banco Lafise

metros Valor II

cuadrados Libros $ remate $

5-97545-F-000 59 823 1 138 994 923 810

5-97546-F-000 120 400 1 802 552 1 619 987

5-97547-F-000 119 423 1 766 340 1 605 944

5-97548-F-000 121 843 1 683 542 1 648 541

5-97557-F-000 10 181 129 999 120 035

5-97562-F-000 89 803 674 864 761 129

5-97563-F-000 14 617 165 965 149 643

5-97564-F-000 66 822 626 067 646 577

5-97569-F-000 45 595 692 628 444 556

5-97570-F-000 55 164 491 269 552 746

5-97572-F-000 6 210 99 830 64 881

5-97573-F-000 35 952 1 437 474 403 922

5-97574-F-000 54 814 2 191 641 604 328

5-97575-F-000 8 462 166 206 116 898

5-97576-F-000 7 520 151 396 103 665

5-97577-F-000 4 661 100 666 64 603

5-97578-F-000 59 670 766 360 753 626

5-97579-F-000 32 668 417 021 412 355

5-97580-F-000 107 763 1 644 464 1 252 744

5-97581-F-000 10 026 197 279 104 675

5-97582-F-000 39 423 - 412 465

5-97583-F-000 72 037 919 482 974 665

5-97584-F-000 116 059 1 676 370 1 572 499

5-97585-F-000 7 713 - 80 811

5-97586-F-000 76 852 1 463 222 1 186 783

5-97590-F-000 379 104 6 496 164 3 423 307

TOTAL 1 722 606 26 899 796 20 005 195

Potencial pérdida contable (6 894 601)

FincaValor


▪ Ubicado en una zona con características atractivas para los inversionistas; la cuarta parte de la

ocupación hotelera nacional y el 53% de la visitación extranjera.

▪ Genera la atracción de un flujo de visitantes importante durante el año con potencial de atraer

a familias que buscan actividades emocionantes y una experiencia única de Costa Rica.

▪ Representa una fuente de empleos directos e indirectos, en una zona con necesidades de

desarrollo social.

▪ Los inmuebles que conforman el Proyecto Monte del Barco, cuentan con flexibilidad del uso

del suelo, ya que se les permite el desarrollo de proyectos residenciales, comerciales y

turísticos, según interés de los potenciales desarrolladores.

▪ El Proyecto Monte del Barco dota de agua potable a una comunidad llamada La Cascada

mediante la inversión realizada en uno de los pozos del Proyecto, que permite además,

bombear tanques a otras comunidades cercanas.

▪ El Proyecto Monte del Barco cuenta con disponibilidad de todos los servicios públicos y con

Viabilidad Ambiental de SETENA.

2. Estructura de negocio definida

El Fondo como propietario de las tierras, culminó un máster plan que considera un uso mixto, que

comprende al menos un hotel de lujo, un campo de golf, unas lagunas de la franquicia Crystal Lagoons y diverso producto residencial con vistas Bahía Culebra.

Este master plan fue dividido en dos proyectos complementarios.

• Desarrollo residencial y campo de golf (en 400 hectáreas)

• Hotel de lujo (en 20 hectáreas)

Refiérase al prospecto de inversión que contiene la información detallada del master plan.

Para monetizar el Proyecto se cuenta con diseños conceptuales, incluyendo el Master Plan de todo el

complejo, permisos ambientales y agua potable para el desarrollo inmobiliario. Se tienen diseños para

un Hotel de lujo de 140 habitaciones aproximadamente, un campo de golf de marca mundial, un

contrato para la venta del producto residencial y ALD inmobiliaria S.A tiene la licencia de la franquicia

Crystal Lagoons. A la fecha, ALD Inmobiliaria S.A. cuenta con la estructuración financiera y técnica

para las propuestas inmobiliarias indicadas. Se han valorado los criterios de terceros asesores en el

campo de ingeniería y comercialización para modelar los supuestos financieros con mayor certeza.

3. Estrategia de fondeo

Para reforzar los esfuerzos por parte del desarrollador, se han contratado los servicios de empresas de

banca de inversión especializada en finanzas inmobiliarias, para apoyar los esfuerzos de prospección

de fuentes de financiamiento para el Proyecto. Se mantienen los esfuerzos para lograr consolidar una

negociación que permita, en el mediano plazo, que el Fondo obtenga liquidez para cancelar con

urgencia los pasivos con garantía real.


La administración del Fondo en conjunto con el Comité de Inversiones, valorará cuando corresponda,

la oferta que mejor convenga a los intereses de los inversionistas del Fondo y con base en ello, tomará

decisiones, que serán comunicada a los inversionistas en el momento más oportuno, o en todo caso,

convocará a Asamblea de Inversionistas si el Comité así de acuerda, toda vez se documente un negocio

en firme, sin perjuicio de los términos de confidencialidad que soliciten las partes interesadas. De

considerarse que ninguna de las ofertas es satisfactoria para el plan de negocio (o en caso de no recibirse

ninguna oferta), el desarrollador continuará con los esfuerzos realizados para conseguir el capital

necesario para convertir Monte del Barco en una realidad.

VII. CALIFICACIÓN DE RIESGO DEL FIDI MONTE DEL BARCO

El pasado 8 de mayo del año en curso, el Consejo de Calificación de la Sociedad Calificadora de Riesgo

Centroamericana S.A. en sesión ordinaria No.1112020, acordó otorgar al Fondo la calificación “scrC-

4 (CR)” Perspectiva Negativa.

VIII. ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS

En fecha 21 de febrero del 2020, la firma Carvajal & Colegiados Contadores Públicos Autorizados, S.A.

emitió el Informe de Auditoría de los Estados financieros Consolidados del FONDO DE INVERSIÓN

DE DESARROLLO DE PROYECTOS MONTE DEL BARCO Y SUBSIDIARIAS; para el periodo al

cierre de diciembre 2019. El Informe señala Opinión Calificada por parte del auditor externo.

Los estados financieros del Fondo, están disponibles en la página de la SUGEVAL y en la página de la

Sociedad Administradora.

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