- información técnica básica para la incorporación de ...€¦ · tener la cocina equipada con...
TRANSCRIPT
Guía técnica para las
personas propietarias - Información técnica básica para la incorporación de
viviendas al Programa Bizigune -
El Programa Bizigune de Vivienda Vacía está regulado por el Decreto
466/2013, y en él se establecen los requisitos que deben cumplir las
viviendas y es a través de la revisión técnica como se conoce su estado y
las reparaciones necesarias.
El proceso de incorporación de las viviendas al Programa Bizigune,
requiere del cumplimiento de los requisitos indicados y de una revisión
técnica para comprobar su estado y plantear las actuaciones necesarias
al objeto de incluirlas en el servicio al alquiler público.
La presente guía pretende dar información sencilla sobre los aspectos
técnicos más significativos que afectan a la habitabilidad de las
viviendas, de cara a conocer el alcance de las reparaciones que se
plantean en el informe antes de incorporar las viviendas al Programa; y
de los problemas que acechan en viviendas de cierta antigüedad.
1. Requisitos mínimos y/o básicos
A. En cuanto a las instalaciones
B. En cuanto al mobiliario
C. En cuanto a los suministros
D. En cuanto al Certificado de Eficiencia Energética
2. Desarrollo de los requisitos mínimos
A. En cuanto a las instalaciones
B. En cuanto al mobiliario
C. En cuanto a los suministros
3. Revisión técnica de ALOKABIDE y vicios ocultos:
a. Plagas
b. Corrosión de tuberías
c. Problemas estructurales
d. Problemas de condensación
e. Problemas de filtración
4. Comunicación y envío de documentación entre
Propiedad y ALOKABIDE:
ANEXO I: EJEMPLO DE COMUNICACIÓN FIN REPARACIONES
PROPIEDAD
1
1. Requisitos mínimos y/o básicos
Las viviendas que se incorporan al Programa Bizigune, deben garantizar unos requisitos
mínimos básicos que pasamos a analizar1 en los apartados siguientes.
Disponer de un equipamiento mínimo en cocina (lavadora, frigorífico, campana extractora, horno y vitro o fuegos)
Disponer de un sistema de calefacción y producción de ACS (a través de caldera individual, caldera central o sistema eléctrico)
Disponer de una instalación eléctrica óptima
Estar en inicio limpias
No presentar patologías reseñables
Para determinar el cumplimiento de estos requisitos se realizará una inspección visual de
la vivienda y se emitirá un informe técnico de admisión. Se trata de una inspección visual
que no alcanza a detectar vicios ocultos, en todo caso la existencia de indicios. El informe
técnico planteará las reparaciones necesarias para cumplir dichos requisitos y poder incluir
la vivienda en el Programa Bizigune.
Si la vivienda cumple los requisitos de acceso al programa, iniciaremos los
trámites necesarios para firmar el contrato de usufructo y alquilar tu
vivienda vacía.
Te enviaremos el informe técnico con las reparaciones a realizar y te llamaremos por
teléfono para asesorarte y hacer seguimiento de las reparaciones. La finalización de dichas
reparaciones deberás comunicarla a ALOKABIDE aportando documentación justificativa
(ver apartado 4 y ANEXO I); o bien el técnico revisor se acercará a la vivienda para realizar
un nuevo chequeo de la vivienda. En caso de que el estado de la vivienda no sea el
adecuado, no conllevarán obligación de formalización del contrato de usufructo por parte
de Alokabide. Esto puede deberse a que los trabajos realizados no se correspondan con lo
solicitado o por la aparición de vicios ocultos en cualquier momento durante el proceso de
admisión no detectados inicialmente (la revisión realizada en su vivienda es visual y no
detectará patologías que necesiten de estudios específicos para su diagnóstico).
1 Otros requisitos contemplados en el Decreto 466/2013 se analizan durante la revisión, teniendo en cuenta que se trata, por lo general, de viviendas existentes de antigüedad reseñable y que requieren de cierta flexibilidad en la aplicación de dichos criterios.
2
Comprobado el cumplimiento de los requisitos tras un chequeo de las
reparaciones, se firmará el correspondiente contrato de cesión del usufructo
a Alokabide y la vivienda quedará incluida en el programa.
Repasamos a continuación los puntos más significativos de los requisitos básicos y te
orientamos para su cumplimiento.
A. En cuanto a las instalaciones:
Instalación eléctrica adecuada y de potencia suficiente, que
garantice la seguridad de los aparatos y de las personas que en ella vivan.
Será necesario disponer del correspondiente Certificado de Puesta en Servicio
o del Boletín Eléctrico que permita la tramitación de altas y bajas en el
suministro
Información web Gobierno Vasco:
https://www.euskadi.eus/contenidos/procedimiento_iniciado_administracion/e
nergia_behe_tentsioa/es_def/adjuntos/Presentacion_FO_BT_GE_v7.pdf
Instalación de calefacción y producción de ACS adecuada y
con potencia suficiente para cubrir la demanda térmica de la vivienda.
Será necesario disponer de la preceptiva puesta en marcha de la caldera y
revisión actualizada
3
B. En cuanto al mobiliario:
Tener la cocina equipada con muebles altos y bajos, placa de cocinar,
horno, fregadero, lavadora, campana extractora y frigorífico.
El mobiliario de cocina estará en buen estado (bisagras, cantos, higienizado,
aperturas y cierres correctos y buen estado de los materiales).
Tener un baño provisto de inodoro, lavabo, espejo y ducha o bañera, todo ello
en perfecto funcionamiento.
Resto de muebles y enseres como cortinas, vajilla, alfombras, camas,
sofá, elementos decorativos y mobiliario diferente al señalado en el apartado
anterior no son objeto de garantías a la devolución, por lo que
no podemos garantizar que el uso y desgaste al que se van a ver sometidos los
dejen en condiciones idénticas a las de la incorporación. Recomendamos
su retirada, antes de incorporar la vivienda al programa.
C. En cuanto a los suministros:
Los suministros de luz, agua (salvo los gestionados por Ayuntamientos: que
Alokabide le informará cómo proceder) y gas deberán entregarse dados de baja, de manera que a la finalización del contrato se entreguen de la misma manera, sin
cargas ni problemas de impagos.
4
D. En cuanto al Certificado de Eficiencia Energética:
El Certificado de Eficiencia Energética (CEE) evalúa la eficiencia energética de la
vivienda calificándola con una letra que varía desde la A, para las más eficientes,
a la G para las menos, y además, debe incluir recomendaciones para la mejora
de la eficiencia energética del mismo.
Sin el CEE no se puede alquilar la vivienda. Por ese motivo,
durante el proceso de incorporación de la vivienda al Programa Bizigune,
ALOKABIDE solicitará este certificado a las personas propietarias y en caso de
no tenerlo, gestionará su realización para facilitarle el proceso, y para ello será
necesario que nos entregue firmado el documento de autorización que
adjuntamos en la documentación.
5
2. Desarrollo de los requisitos mínimos
A. En cuanto a las instalaciones:
Instalación eléctrica adecuada y de potencia suficiente:
Cuando se requiera en el informe técnico, se solicitará lo siguiente:
La instalación eléctrica dispondrá del correspondiente CERTIFICADO DE PUESTA EN
SERVICIO o BOLETÍN ELÉCTRICO (en caso renovación completa de la instalación), que permita
la tramitación de altas y bajas del suministro con normalidad.
Para garantizar una instalación eléctrica adecuada recomendamos encargar un INFORME
DE INSPECCIÓN VOLUNTARIA DE LA INSTALACIÓN,
Se trata de una revisión realizada por un ORGANISMO DE CONTROL AUTORIZADO
(profesional homologado) que determina las deficiencias y necesidades concretas de
reparación de la instalación eléctrica para garantizar el servicio en condiciones
óptimas de seguridad.
Una vez realizadas las reparaciones, se presentará a ALOKABIDE el certificado de
PUESTA EN SERVICIO DE LA INSTALACIÓN (lo emite el departamento de Industria).
El listado de Organismos de Control Autorizado es público y está disponible en la web
del Gobierno Vasco:
https://www.euskadi.eus/informacion/organismos-de-control-ocas/web01-a2indust/es/
Nota: Para la emisión del certificado se tendrá en cuenta la previsión de realización de
instalación de calefacción eléctrica.
6
De forma orientativa, se plantean los siguientes REQUISITOS PARA LOS ENCHUFES (base 16A) por estancia:
- DORMITORIOS: 1 doble bajo interruptor junto a puerta. - SALÓN: 1 sencillo bajo interruptor junto a puerta +1 doble en frente armario
principal (tv) - COCINA: 1 doble sobre encimera-separados 50 cm de la fuente de agua. - PASILLO: 1 sencillo - BAÑOS: 1 sencillo.
Instalación de Calefacción - REQUISITOS
Las viviendas que se incorporen al Programa Bizigune dispondrán de una instalación de
calefacción y producción de agua caliente sanitaria.
Cuando se requiera en el informe técnico, se solicitará lo siguiente:
Calefacción eléctrica: deberá disponer de un circuito independiente
desde IGA existente y haberse tenido en cuenta en el dimensionamiento de la
instalación eléctrica y el correspondiente cuadro de protección de la vivienda.
A. Nuevo diferencial de 40.A del que cuelga doble circuito con líneas de
sección 2.5mm2 con protección de 16.A cada una.
B. Tomas de corriente de emisores de 16.A.
C. Instalación superficial con canaleta.
D. Emisores de fluido térmico tipo ECOTERMI o similar. Se aportará cálculo
justificativo de potencias especificando marca y modelo del emisor
instalado. Los emisores se colocarán bajo las ventanas.
En estos casos, se garantizará así mismo la producción de agua caliente
sanitaria al menos mediante el equipamiento de un termo eléctrico
(capacidad mínima 50l).
7
La caldera Individual a gas: deberá disponer del CERTIFICADO DE
PUESTA EN SERVICIO y la REVISIÓN PERIÓDICA CORRESPONDIENTE. Durante la
gestión del arrendamiento, las incidencias en la caldera se gestionarán con el
servicio técnico oficial del aparato.
Sólo se admiten calderas de gas natural (no gas butano, ni propano,
ni gasoil).
ALOKABIDE, en caso de duda puede orientarte a conocer la demanda
térmica de tu vivienda para determinar la potencia a instalar.
B. Respecto al Mobiliario
Las viviendas preferiblemente estarán sin mobiliario salvo lo indicado respecto a la cocina
y el baño. El Programa Bizigune NO GARANTIZA LA DEVOLUCIÓN DEL MOBILIARIO QUE
NO SEA EL EQUIPAMIENTO DE LA COCINA Y DEL BAÑO.
Se evitará que la vivienda disponga de moqueta, no admitiéndose aquellas que se
encuentren en mal estado o en suelos rehundidos. No obstante, en el caso de que la
vivienda disponga de ésta, ALOKABIDE no garantizará en ningún caso la devolución. Las
moquetas pueden ocultar deficiencias en suelos: desgastes, patologías, etc y que
lógicamente no estarán cubiertas por las garantías del Programa.
C. En relación con los Suministros:
Los suministros de la vivienda deberán entregarse dados de baja.
8
3. Revisión técnica de ALOKABIDE y vicios ocultos:
ALOKABIDE procederá a hacer una revisión técnica de la vivienda con el objetivo de
comprobar el cumplimiento de las características básicas de la vivienda y de
las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas (superficies, tipo de
calefacción, etc).
Se trata de un informe visual que no alcanza a detectar deficiencias o
vicios ocultos que pudiera tener la vivienda por su antigüedad o mala ejecución de los
elementos. Tampoco alcanza a diagnosticar la causa de patologías mediante catas u otro
tipo de ensayos e intervenciones más especializadas.
Por lo tanto, puede ocurrir que durante la gestión del arrendamiento se detecten
deficiencias no apreciadas en el proceso de captación o derivadas del transcurso ordinario
del tiempo; en tales casos ALOKABIDE informará a las personas propietarias aportando
cuanta documentación disponga para facilitarlas su gestión y resolución.
Si no se encontrase una solución adecuada para resolver la deficiencia y esto afectase a la
normal utilización de la vivienda, esto podría ser causa de rescisión del contrato.
A continuación se detallan algunos ejemplos de vicios ocultos más comunes:
a. Plagas
En caso de detectarse indicios de plagas por carcoma, cucarachas o
roedores, será necesaria su eliminación para garantizar unas condiciones
mínimas higiénicas. En caso de detectarse este problema durante la revisión técnica
o durante la gestión del contrato, ALOKABIDE informará a las personas propietarias
para que procedan a la desinsectación o tratamiento
correspondiente.
Previo a la firma del contrato, se solicitará el justificante de haberse
realizado las actuaciones indicadas en un INFORME DE
PLAGAS realizado por empresa especializada.
9
Ejemplo carcoma 1 Ejemplo carcoma 2
b. Corrosión de tuberías
Es habitual, en viviendas de cierta antigüedad, la aparición de fugas en los circuitos
de fontanería, como consecuencia de la existencia de tuberías corroídas. La
reparación de este tipo de patologías no está cubierta por las pólizas de seguro (que
sí cubren unos daños estéticos limitados) y será preciso, en caso de darse la
situación, de acometer la renovación de los circuitos.
ALOKABIDE, en caso de detectarse este problema durante la revisión técnica o
durante la gestión del contrato, informará a las personas propietarias para que
procedan a la renovación de las instalaciones, que eviten la
presencia de fugas.
Ejemplo corrosión Ejemplo corrosión 2
Corrosión: la tubería está en mal estado. Existe un desgaste del material debido a reacciones electroquímicas generadas por su entorno, tanto en interior como en el exterior. Esto no ocurre de un día para otro: es un proceso que no alcanzamos a ver porque las tuberías están empotradas tras la pared, los azulejos o bajo el pavimento, lejos de nuestra vista y control. Además, la corrosión en las tuberías avanza paulatinamente desde las partes interiores del metal que las compone.
10
c. Problemas estructurales
No es habitual, pero sí probable, detectar problemas estructurales en viviendas de
cierta antigüedad durante el arrendamiento. Estos problemas están asociados a
asentamientos diferenciales de estructuras y/o problemas de sobrecargas y deben
ponerse en conocimiento de la comunidad de las personas propietarias para ser
valorados en conjunto.
ALOKABIDE, en caso de detectarse este problema durante la revisión técnica o
durante la gestión del contrato, informará a las personas propietarias
para que procedan a compartir esta información con la
comunidad de las personas propietarias para que se analice
la situación por un profesional especialista y se tomen las
medidas preventivas y correctivas necesarias.
Las viviendas y edificios con una antigüedad mayor a 50 años
requieren de la realización de una Inspección Técnica de Edificio, que
analice en detalle el estado de conservación, uso y mantenimiento.
Por tal motivo, en casos de revisar viviendas de esta antigüedad,
ALOKABIDE requerirá a la propiedad copia de la inspección, para
comprobar si existen incidencias relevantes que pudieran afectar a la
habitabilidad de la vivienda a incorporar.
En caso de no disponer de ITE, estas viviendas serán valoradas como
NO APTAS.
Normativa aplicable: DECRETO 117/2018, de 24 de julio, de la
inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País
Vasco.
11
d. Problemas de condensación
La condensación es un fenómeno que tiene su causa en las condiciones
higrotérmicas de las viviendas; es decir, como consecuencia tanto de la humedad
en el ambiente como de la temperatura. A menor temperatura, mayor posibilidad
existe de que el vapor del ambiente se licúe transformándose en agua. Esta
condensación se produce en paramentos próximos a ventanas, rincones y partes
traseras de mobiliarios,…donde la ventilación (y consiguiente secado) es más difícil,
manifestándose en forma de mohos y manchas negras.
Muchas veces el alto grado de humedad en el ambiente se asocia a un mal uso de
la vivienda (falta de ventilación, escaso uso de calefacción y uso de estufas
catalíticas), sin embargo en viviendas antiguas, la falta de aislamiento, la presencia
de filtraciones, fugas por corrosión y/o carpinterías deficientes cobran un
protagonismo significativo en este tipo de patologías.
ALOKABIDE, en caso de detectarse este problema durante la revisión técnica
informará a las personas propietarias para que procedan a
diagnosticar con precisión la causa de la patología y adoptar
las medidas más efectivas para cada caso.
Si el problema se detectara durante la gestión del arrendamiento, ALOKABIDE
realizará primero una investigación de la situación para descartar problemas de uso
y mantenimiento. Si en este proceso ALOKABIDE detectara patologías estructurales
(filtraciones de fachada, fugas por corrosión, etc) informará a las personas
propietarias para que procedan a diagnosticar con precisión
la causa de la patología y adoptar las medidas más efectivas
para cada caso.
12
Medidas que pueden mejorar las condiciones, previa limpieza de las superficies:
TRATAMIENTO DEL
AIRE INTERIOR
La solución pasa por la instalación de un sistema de renovación del aire
húmedo e insalubre mediante una ventilación mecánica por impulsión que
evita los problemas de condensación. Es un método de tecnología francesa
de gran éxito en su país de origen.
VENTILACIÓN
MECANICA
CONTROLADA
Se trata de un sistema renovación del aire contaminado de la vivienda,
incluso con las ventanas cerradas. El sistema consiste en lograr un mínimo
de flujo de aire de renovación en la vivienda según normativa CTE.DB.HS3.
que consta de:
Una entrada de aire fresco por cada habitación, mediante una rejilla con
filtro de polvo.
Un sistema de aspiración colocado en la coronación del shunt del tejado que
provoca la renovación controlada de todas las viviendas de la comunidad o
bien estudiando la solución para cada vivienda unifamiliar.
MEJORA DEL
AISLAMIENTO
La solución consiste en mejorar el aislamiento de la vivienda, inyectando
espuma de urea en la cámara de aire de la fachada. Los puentes térmicos se
resuelven a base de tablero sándwich de 3 cm de espesor. Mínimo 6 cm
TRATAMIENTO DE
PARAMENTOS
Se trata de pintar los paramentos afectados con productos especiales
diseñados para evitar los saltos térmicos.
CONSULTAS
TÉCNICAS, INFORMES
ESPECÍFICOS,…
Para casos de promociones nuevas con deficiencias en aislamientos o
evacuación de humos, se hace interesante el apoyo técnico de empresas
especializadas con posibilidad de realizar termografías de viviendas y emitir
informes técnicos.
e. Problemas de filtración
En línea con la patología anterior, las filtraciones son un problema que requiere
solución urgente por afectar directamente a la habitabilidad de las viviendas. Las
filtraciones (entrada de agua) en las viviendas pueden tener distintos orígenes,
desde problemas de fachada, corrosión de tuberías, fugas desde el piso superior,
etc y se manifiestan por cambios de tonalidad y humedad en los paramentos.
13
Para resolver los problemas de filtración, será preciso primeramente localizar el
foco de la humedad.
ALOKABIDE, en caso de detectarse este problema durante la revisión técnica
informará a las personas propietarias para que procedan a
diagnosticar con precisión la causa de la patología y resolver
el foco de la humedad.
Si el problema se detectara durante la gestión del arrendamiento, ALOKABIDE
realizará primero una investigación con sus servicios técnicos para intentar localizar
el foco de la humedad e informará a las personas propietarias para
que procedan a resolver el foco de la humedad.
14
4. Comunicación y envío de documentación entre la
Propiedad y ALOKABIDE:
ALOKABIDE enviara a la propiedad el informe técnico de admisión. En caso de ser necesarias reparaciones para incluir la vivienda en el programa:
El SERVICIO DE INFORMES DE ALOKABIDE, una vez la propiedad ha recibido el informe técnico de admisión, realizará una llamada de atención técnica para aclarar dudas al respecto y explicarle el alcance de las reparaciones.
La PROPIEDAD, una vez realizadas las reparaciones, enviará la comunicación de fin de reparaciones. Incluirá en la comunicación un listado de las reparaciones realizadas y documentación justificativa. Es responsabilidad de la propiedad la correcta realización de las mismas.
En caso de cumplir los requisitos, se firmará el correspondiente contrato de cesión del
usufructo a Alokabide y la vivienda quedará incluida en el programa.
Las comunicaciones serán por medios electrónicos preferiblemente. Se incluye en el ANEXO I un ejemplo del contenido que debe incluirse en el email de comunicación de la propiedad hacia ALOKABIDE.
Otros documentos:
Autorizacion de CEE: En caso de que la vivienda o edificio no disponga del CEE será
necesario que la PROPIEDAD nos entregue firmado el documento de autorización durante
el proceso de incorporación de la vivienda al Programa Bizigune.
15
ANEXO I: EJEMPLO DE COMUNICACIÓN FIN REPARACIONES PROPIEDAD
--------------- Mensaje original ---------------
De: [[email protected]]
Enviado: 1/01/2020 9:46
Para: [email protected]
Asunto: VXXX Reparaciones realizadas por la propiedad
A la atención de ALOKABIDE:
He finalizado las obras solicitadas en el informe previo.
Incluyo a continuación la lista de reparaciones realizadas y documentación justificativa:
A- Lista reparaciones realizadas (se recomienda indicar el mismo texto que se indica en el informe)(Nota 3)
1. Reparación 1: “RENOVACION COMPLETA INSTALACIÓN ELÉCTRICA. Se requiere BOLETÍN eléctrico.
Para la emisión del certificado se tendrá en cuenta la previsión de realización de instalación de
calefacción eléctrica”
2. Reparación 2: “Limpieza general de vivienda nivel 3, retirada de enseres personales y muebles
antiguos.”
3. Reparación 3: “Sustituir ventanas de D2, D3 y S por ventanas con cristal doble y con RPT. Reparar
ventana de C, no se puede abrir oscilobatiente, se desencaja”
B- Documentación justificativa adjunta al email (debe incluir nombre de fichero) (Nota 4):
1. REP PROPI DOC 1- IMÁGENES. Imágenes agrupadas en un fichero (pdf, zip,…)
2. REP PROPI DOC 2- FACTURAS. Facturas agrupadas en un fichero (pdf, zip,…)
3. REP PROPI DOC 3- OTROS xxxxxx. Otros documentos justificativos. (xxx=Boletín eléctrico, puesta
servicio instal.eléctrica, …)
(1)El email se enviará a la oficina correspondiente: [email protected], [email protected], ó
(2) El asunto del email debe incluir “Código vivienda” y el texto “Reparaciones realizadas por la propiedad”
(3)La lista de reparaciones realizadas debe incluir la descripción reflejada en el informe técnico enviado.
(4)La documentación justificativa debe adjuntarse en anexos del email. Se agruparán en un mismo fichero
las imágenes y en otro las facturas. Los ficheros se identificarán con el nombre que los identifique REP PROPI
DOC 1- IMÁGENES REP REALIZADAS