impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

Mercado hipotecario español

Análisis de las repercusiones de un eventual cambio regulatorio en las garantías

Financial Services

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Resumen

En los últimos meses hemos asistido a un importante debate sobre la posible eliminación de la garantía personal en los préstamos con garantía hipotecaria.

El objetivo de este informe es realizar un análisis riguroso de las implicaciones que esta medida tendría y tratar de cuantificar su impacto, tanto en un escenario de aplicación retroactiva (para todo el stock hipotecario y la nueva concesión) como de aplicación no retroactiva (solamente para la nueva concesión).

Las principales conclusiones, que se detallan a lo largo del documento, son las siguientes:

� Importante incremento de la tasa de mora y las daciones en pago

� Aumento de las necesidades de capital de las entidades financieras

� Impacto negativo en la cuenta de resultados de las entidades financieras por incremento de las dotaciones

� Encarecimiento de las hipotecas por mayores costes de financiación y un mayor riesgo del crédito hipotecario

� Descenso en la concesión crediticia por el encarecimiento de las hipotecas y por unos criterios de concesión más restrictivos por parte de las entidades

� Potencial encarecimiento en las emisiones y refinanciaciones de títulos hipotecarios

� Impacto negativo a nivel macroeconómico por un potencial incremento en la prima de riesgo soberana y una ralentización en la reactivación del sector constructor e inmobiliario

Si bien es cierto que indudablemente existe un grave problema social que afecta a aquellas familias que no pueden pagar sus préstamos dado el contexto económico actual, creemos que esta medida perjudicaría (con o sin retroactividad), además de a las entidades financieras, a los ciudadanos en general, ya que en ambos casos el número de personas perjudicadas es mayor que el de beneficiadas y el impacto de esta modificación a nivel macroeconómico tampoco es favorable.

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1. Contexto

El actual debate sobre la posible eliminación de la garantía personal en los préstamos con garantía hipotecaria surge como consecuencia de las distintas iniciativas presentadas en los últimos dos años.

� En junio de 2009, la Asamblea de Madrid, a propuesta de IU y con el apoyo de PP solicitó al Congreso que impusiera la dación en pago1 y regulara los seguros de crédito, siempre que éstos fueran voluntarios

� En junio de 2010 la Comisión de Vivienda del Congreso aprueba a propuesta de CIU, con el apoyo del PP, ERC, ICV e IU, una proposición no de Ley para solicitar al Gobierno que estudie la dación en pago

� En septiembre de 2010, UGT Cataluña, ADICAE y UCC ponen en marcha una Propuesta de Iniciativa Legislativa Popular en Cataluña para solicitar al Congreso el establecimiento de la dación en pago

� En diciembre 2010, el Pleno del Congreso rechaza la propuesta de CIU sobre la dación en pago, aunque se alcanzan cinco acuerdos políticos: fomentar el uso de la dación en pago como alternativa privada, permitir que el procedimiento concursal paralice el proceso de ejecución, favorecer la transparencia de seguros de protección de pagos, aumentar las cantidades mínimas inembargables y fomentar la mediación y soluciones alternativas a las ejecuciones (por ejemplo: dación y alquiler)

� A finales de 2010, IU, ICV y ERC solicitaron en el Congreso la creación de una subcomisión dentro de la Comisión de Vivienda para estudiar la dación en pago

� Recientemente se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la creación de la subcomisión durante 2011 para analizar el mercado hipotecario español. Este Organismo se creará inicialmente en mayo y entregará el paquete de recomendaciones en diciembre

Este debate político se ha trasladado a la sociedad, existiendo en la actualidad una gran controversia.

1 Como medida para liquidar la deuda total


“La ejecución de la vivienda significa una condena financiera para los afectados. No pueden tener nada a su nombre y la gente ha de sobrevivir, por lo que aumentará el mercado negro.”

“A una persona que pierde una vivienda no se le debería castigar más allá de esa pérdida de la vivienda”

“Si los hipotecados no tienen incentivos para cumplir con la banca porque no se les exigen otras garantías, dejarán de pagar cuando les parezca. No hace falta que sea porque se han quedado sin ingresos, también lo harán cuando descubran que la hipoteca vale más que la vivienda: dejan la casa y se compran otra”

[La vivienda debe valer para pagar la deuda hipotecaria, aunque] "el análisis jurídico pueda llevar a otras consecuencias", [ya que] "hay una garantía real, que es una casa"

“Si las entidades financieras aceptaran la vivienda como forma de pago de la deuda, se verían obligadas a prestar bastante menos dinero del que han venido prestando y el hipotecado tendría que tener más de un 20% del valor de la casa ahorrado para comprarla”

Ada Colau, Portavoz de Plataforma de Afectados por la Hipoteca

Emilio Olabarría, Portavoz del PNV en el Congreso

Fernando Encinar, directivo de Idealista.com

“Es difícil hacer entender a nuestros ciudadanos hasta qué punto es importante la fortaleza de nuestro sistema financiero [….] No es en absoluto el momento de considerar estas cuestiones [la dación en pago]“

“Un cambio legislativo provocaría inseguridad jurídica y financiera, y aceleraría la caída de los mercados, como ahora estamos viendo en el mundo anglosajón”

“ La dación en pago se utiliza poquísimo porque los bancos sólo renuncian al art. 1911 del Código Civil por unos costes muy elevados que a los deudores no les interesa asumir”

Elena Salgado, Ministra de Economía

Abrahám Nájera, abogado de CMS Albiñana & Suárez de Lezo

Ruth Navarro, profª de Dº Civil de la U. Complutense de Madrid

Felipe González, Ex-presidente del Gobierno

José Ignacio Navas, Coordinador del Observatorio de la Vivienda del Consejo General del Notariado

Opiniones en contra de una posible reforma Opiniones a favor de una posible reforma

Sin ánimo de restar importancia al grave problema social que suponen los embargos de viviendas, ni de minimizar los dramáticos problemas personales y familiares de aquellos que no pueden pagar sus préstamos, el presente informe pretende estimar de una forma objetiva y rigurosa los múltiples impactos (directos e indirectos) que algunas de las medidas barajadas, y específicamente la supresión de la responsabilidad personal del deudor hipotecario, tendrían para los ciudadanos, para el sistema financiero y para la economía española en general.


2. Implicaciones

Las implicaciones que puede tener la potencial modificación de la Ley (de forma que la dación en pago se pudiera utilizar como instrumento para liquidar la deuda hipotecaria) se deben tener en cuenta suponiendo dos escenarios: modificación sin retroactividad (afectaría exclusivamente a la nueva concesión hipotecaria) y con retroactividad (la modificación de la Ley afectaría, además, a toda la cartera actual hipotecaria en el sistema).

Según nuestro análisis, la potencial modificación de la Ley sin retroactividad resultaría desfavorable tanto para las entidades financieras, como para los ciudadanos. En caso de aplicar esta medida con retroactividad, las consecuencias se magnificarían y el impacto negativo sería muchísimo más relevante, poniendo en riesgo el acceso al crédito hipotecario para los ciudadanos y la estabilidad del mercado hipotecario.

Las principales consecuencias e implicaciones son las mostradas a continuación.

2.1 La tasa de mora hipotecaria aumentaría con la modificación de la Ley, ascendiendo a un máximo de 3,0-3,3% (8,0-8,5% c.r.a2) en el año 13, y a un 3,3-3,5% (5-6% c.r.a) en el año 2, siendo su valor actual ~2,5%

Con la potencial modificación de la Ley, la morosidad previsiblemente se incrementará por las siguientes causas:

� Aumento de la tasa de mora de clientes con alto nivel de esfuerzo4 y elevado LTV5, que impagarían hasta llegar a la ejecución judicial o hasta entregar la vivienda

� “Clientes oportunistas” con elevado LTV que impagan y entregan la vivienda en dación siempre que el valor (de mercado) de la vivienda caiga por debajo del valor del préstamo, adquiriendo una nueva vivienda a un precio menor

2 C.R.A. Con retroactividad3 Año siguiente a la potencial supresión de la garantía4 Clientes en los que la cuota mensual de la hipoteca supone un alto porcentaje sobre sus

ingresos o sobre su patrimonio5 Loan-to-value: valor total del préstamo sobre el valor del inmueble


Dentro del primer grupo se encontrarían clientes con baja capacidad de pago (y/o alto nivel de esfuerzo), con un alto LTV, y en los que la garantía personal actúa como barrera al impago. Sin esta garantía, el incentivo para seguir pagando o regularizar para evitar la ejecución judicial es menor, dados los potenciales problemas financieros de estos clientes. De esta forma, creemos que la posible modificación de la Ley redundaría en una menor tasa de recuperación de este grupo, de forma que el porcentaje de clientes que entra en situación de mora y no regulariza su situación sería mayor. Según nuestras estimaciones, entre 20.000-30.000 clientes/año adicionales con alto nivel de esfuerzo podrían impagar a futuro.

Respecto al grupo de “clientes oportunistas”, en un principio estaría formado por clientes con capacidad de pago que, por tanto, no tienen dificultades financieras, pero a los que el alto LTV y/o la caída del precio de la vivienda adquirida puede hacerles financieramente rentable liquidar su crédito con la simple entrega en pago de la vivienda. En el entorno actual de concesión crediticia, los niveles de LTV son en la mayoría de casos inferiores al 80%, por lo que solamente en un entorno de fuerte caída en el precio de la vivienda este grupo sería relevante. No obstante, sí se han de tener en cuenta aquellos clientes a los que se les concede una financiación próxima al 100% del valor de la vivienda (ej: viviendas comercializadas por entidades financieras). Según nuestros cálculos este grupo lo podrían conformar hasta un máximo de 30.000-40.000 clientes/año.

De esta forma, la tasa de mora se situaría en entornos próximos al 3,0-3,3% (incremento de ~90 puntos básicos sobre la tasa de mora esperada sin modificación de la Ley) – Figura 1.

Figura 1

Evolución de la mora potencial (%) Sin retroactividad

Tipología de la tasa de mora hipotecaria(año 1) – Sin retroactividad

Año 1 Año 2

4%

3%

2%

1%

0%

+0,96 +1,18

Diferencia con tasa de mora sin modificación LeyX

Mora sinmodificación Ley

TotalOportunistasAltoesfuerzo

4%

3%

2%

1%

0%

Fuente: Banco de España y Análisis Oliver Wyman


En el caso de que la potencial medida se aplicara con retroactividad, las consecuencias serían mucho más perjudiciales debido a que los efectos descritos aplicarían a la totalidad de la cartera actual:

� Clientes con alto nivel de esfuerzo: 150.000-200.000 clientes adicionales podrían impagar

� Oportunistas (hasta 200.000-250.000 podrían impagar en año 1 y entre 40.000-50.000 clientes podrían hacerlo en año 2): Dada la caída en el precio de la vivienda en los últimos años y las elevadas LTVs de las hipotecas concedidas durante la fase de expansión (periodo 2003-2007), se estima que existen al menos 250.000 clientes cuyo saldo vivo es mayor que el precio de la vivienda hipotecada y tienen capacidad de pago

� Adicionalmente, en caso de medida retroactiva, cabría esperar un aumento adicional de la morosidad por un descenso en la tasa de recuperación en aquellos clientes que ya están actualmente en mora. Dentro de los clientes que están actualmente en mora, hay un grupo que regularizarán su situación. Sin la garantía personal, en aquellos clientes con alto LTV y alto nivel de esfuerzo, la tasa de recuperación será menor y por tanto la tasa de mora (por mayor permanencia como clientes en mora) y el número de ejecuciones, mayor. Según nuestras estimaciones 15.000-20.000 clientes adicionales podrían impagar

Con los tres efectos agrupados, la tasa de mora alcanzaría en caso de modificación retroactiva el ~8 % en el año 1 y un 5-6% en el año 2 (por un menor impacto del segmento de clientes oportunistas) – Figura 1 bis.

Figura 1 bis

Evolución de la mora potencial (%) Con retroactividad

Tipología de la tasa de mora hipotecaria(año 1) – Con retroactividad

+5,93

+3,085%

6%

7%

9%

8%

4%

3%

2%

1%

0%Año 1 Año 2

Diferencia con tasa de mora sin modificación LeyXMora sin

modificaciónLey

TotalAltoesfuerzo

OportunistasAlto esfuerzoen mora

actualmente

5%

6%

7%

9%

8%

4%

3%

2%

1%

0%



Las consecuencias, tanto en el caso de modificación de la Ley retroactiva como no retroactiva, serían:

� Mayor dificultad en la gestión de los clientes en situación irregular, al aumentar la tasa de morosidad y las posibles daciones en pago y disminuir la eficacia recuperatoria

� El incremento de la tasa de mora aumentaría la percepción negativa sobre el sistema financiero español por parte de los inversores

� Mayor volatilidad del precio de la vivienda debido a potenciales efectos de clientes oportunistas

Adicionalmente, en todos los casos esta mora se acabaría transformando en inmuebles en el balance de las entidades (vía ejecución o dación en pago). De esta forma, según nuestras estimaciones, la nueva mora se transformaría en ~60.000 viviendas en el año 1 y ~90.000 viviendas más en el año 2 en manos de las entidades, y en el escenario c.r.a ~420.000 en año 1 y ~225.000 en año 2.

2.2 La nueva mora, junto con su transformación en dación en pago, elevaría las necesidades de capital de las entidades en €0,5-1,0 millardos (c.r.a €4,0-4,5 millardos) a sumar a los €15 millardos de incremento recientemente solicitados por el Banco de España

La elevada tasa de mora, transformada en inmuebles en balance, deterioraría la calidad de los activos, con su correspondiente impacto tanto en provisiones como en capital (por menor calidad de los activos ponderados por riesgo).

� A nivel de provisiones, la Circular del Banco de España 03/2010 establece que deben realizarse dotaciones del 10% del valor de los activos inmobiliarios en balance (mínimo) en los primeros 12 meses, 20% en exposiciones de más de 12 meses y 30% de más de 24 meses

� Desde el punto de vista de capital, la Circular 03/2008 del Banco de España indica que las exposiciones que se encuentren en situación de mora recibirán una ponderación de riesgo del 150% (esta ponderación es también aplicada a activos adjudicados en pago), excepto cuando las correcciones de valor por deterioro sean iguales o superiores a 20%, en cuyo caso la ponderación será de 100%


De esta forma, el impacto se cuantificaría en unas necesidades adicionales de capital de hasta €1,1 millardos, y unas pérdidas (impacto en la cuenta de resultados) que podrían superar la cifra de €1 millardo (Figura 2).

Figura 2

Evolución necesidades adicionales de capital Sin retroactividad. Millardos, Años 1 y 2

Evolución pérdidas adicionalesSin retroactividad. Millardos, Años 1 y 2

1,4

0,6

0,8

1,0

1,2

0,4

0,2

0Año 1 Año 2 Año 1 Año 2 Total

0,5

1,0

2,0

1,5

0

0,4

1,0

1,4


Rangos de valores máximo y mínimo ya que se han definido diferentes escenarios de años necesarios para vender el stock de viviendas que asumen las entidades

En el caso de que el potencial cambio fuese retroactivo, las necesidades de capital y pérdidas esperadas serían mucho más apreciables (por un mayor número de activos inmobiliarios en balance) ascendiendo a €4,1 millardos y €4,5 millardos respectivamente (Figura 2 bis). Este incremento en las necesidades de capital, y pérdidas, se deberían a un mayor número de viviendas en balance, unas carteras hipotecarias con mayor riesgo de impago, y una mayor tasa de mora.

Figura 2 bis

Evolución necesidades adicionales de capital Con retroactividad. Millardos, Años 1 y 2

Evolución pérdidas adicionalesCon retroactividad. Millardos, Años 1 y 2

5

4

3

2

1

0Año 1 Año 2

2,6

4,5

7,1

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0Año 1 Año 2 Total


Rangos de valores máximo y mínimo ya que se han definido diferentes escenarios de años necesarios para vender el stock de viviendas que asumen las entidades


2.3 El efecto inmediato sería un incremento en el precio de las hipotecas, las cuáles se encarecerían en ~0,8 pp (hasta 2,1 pp c.r.a), incrementándose la cuota mensual media en ~60€ (~150€ c.r.a)

Según se ha comentado en apartados anteriores, la potencial modificación de la Ley provocaría una mayor tasa de mora transformada en más inmuebles en balance, que redundarían en un mayor consumo de capital y mayores pérdidas.

Este escenario podría conducir a un incremento del precio de las hipotecas como consecuencia de la combinación de tres efectos distintos:

� Costes de funding: el mayor riesgo de los activos en el balance de las entidades puede repercutir en bajadas de la calificación crediticia de las mismas. Estimamos que una reducción del rating incrementaría los costes de funding en ~0.1 pp, lo que se podría transformar en un incremento de costes a sus clientes en forma de mayor diferencial sobre tipo de interés en las hipotecas

� Pérdida Esperada: de los tres factores que intervienen en el cálculo de la pérdida esperada (probabilidad de mora, exposición y severidad), dos de ellos se modifican con la potencial eliminación de la garantía personal. Como se ha mencionado anteriormente, la probabilidad de mora se incrementaría significativamente como resultado de la aparición de los nuevos tipos de mora potencial. Por otra parte, la severidad se deterioraría ligeramente al desaparecer la garantía personal y perder las entidades el recurso de actuar contra el patrimonio y rentas futuras de los deudores. Estimamos que la combinación de los dos factores tendría un impacto de ~0,5 pp en el precio de las hipotecas

� Pérdida No Esperada: tanto desde el punto de vista de entorno básico como avanzado de Basilea, el consumo de capital regulatorio o capital económico se incrementaría, con el consiguiente incremento en el precio, en ~0,1 pp

Un mayor consumo de capital, que a su vez será más caro, junto con unas mayores pérdidas crediticias, provocaría un incremento de ~0,8 pp en el precio de las hipotecas lo cual, dadas las características de la hipoteca media, supondría un incremento de la cuota mensual de ~60€ (figura 3)


Figura 3: Evolución precio hipoteca media sin retroactividad

Pricingactual

2,90%

0,55% 0,10%0,12% 3,70%

Pérdidaesperada

Pérdidano esperada

Funding Total

4,0%

3,5%

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0%


En el caso de medida retroactiva, debido a que el consumo de capital y las pérdidas esperadas serían mucho mayores, el precio de la nueva concesión se incrementaría ostensiblemente hasta un máximo de 2,1 pp (que conlleva un incremento de la cuota media superior a 150€) si se trasladara al precio de nueva concesión el impacto de la medida sobre todo el stock (Figura 3 bis).

Figura 3 bis: Evolución precio hipoteca media con retroactividad

Pricingactual

2,90%

1,13%

0,55%

5,00%

Pérdidaesperada

Pérdidano esperada

Funding Total

5,0%

4,0%

3,5%

4,5%

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0%

0,42%



2.4 Con la supresión de la garantía personal se restringiría el mercado hipotecario, de forma que la concesión anual para el segmento de particulares sería de €75-80 millardos/año (~10% de reducción sobre estimaciones sin modificación de la Ley)

La supresión de la garantía personal tendría un efecto de reducción en la concesión crediticia hipotecaria.

Debido al riesgo potencial de mayor tasa de morosidad, las entidades financieras tenderían a aplicar unos procesos de concesión crediticia más restrictivos, con un grado de concesión muy baja para altos LTVs (debido al mayor riesgo de impago a futuro que presentan y a que incentiva la utilización de la dación en pago).

Adicionalmente, el efecto de un crédito más caro ralentizaría la demanda, de forma que el encarecimiento de la cuota mensual descrito en el apartado anterior podría restringir el crédito hipotecario a un segmento de potenciales clientes (debido a los elevados ratios de esfuerzo que podría requerir, teniendo en cuenta asimismo un potencial incremento de los tipos de interés a futuro).

Figura 4: Concesión crediticia sin retroactividad € Millardos

Año 1

-10,3-10,2

-9.5

Año 2 Año 3

100

80

60

40

20

0

Diferencia (millardos) respecto a concesión sin modificación Leyx


Según nuestras estimaciones, sin modificar la Ley, la concesión podría estar próxima a los €80 millardos en los dos próximos años pudiendo alcanzar los €90-95 millardos posteriormente. Con la


potencial modificación de la Ley, estimamos que la concesión se podría reducir un ~10%, de forma que la concesión alcanzaría como máximo los ~€80 millardos (figura 4).

En el caso de que el potencial cambio fuese retroactivo, el incremento del riesgo asociado a altas LTVs y LTIs6 causado por la potencial supresión de la garantía personal provocaría una restricción crediticia en concesión mucho más significativa.

Si se aplica la potencial modificación de la Ley a toda la cartera actual, según se ha señalado en los puntos anteriores, se produciría un elevado incremento de la morosidad fundamentalmente en préstamos con alto LTV.

Figura 5

Préstamosalto LTV

Posibleimpago

“beneficioso”

Se produceimpago dela hipoteca

Viviendaentregadacomo pagoIncremento

stock devivienda

Necesidadde adquirir

otra vivienda

Solicitud definanciación

bancaria

LTV de nuevaoriginación

bancariamenor

Volatilidady posible

caída preciovivienda

1

2

3

4

5

6

7

8

Fuente: Análisis Oliver Wyman

Bajo nuestro punto de vista, el considerable número de daciones en pago consecuencia del alza en la morosidad podría crear una alta volatilidad en el precio de la vivienda que provocaría un círculo vicioso, como el descrito en la figura 5. Dado el elevado stock de viviendas que pasaría a manos de las entidades (400.000 viviendas adicionales), éstas se verían incentivadas a su venta con importantes descuentos (debido a la altas provisiones requeridas). Los descuentos podrían aumentar la volatilidad del valor de la vivienda, lo que provocaría un aumento del grupo de clientes con un LTV elevado (debido al descenso en el valor de la vivienda). Adicionalmente, parte de estos clientes requerirían de otra vivienda (sobre todo en el caso de clientes oportunistas) y posiblemente nueva financiación para la adquisición de la misma.

6 Loan-to-Income: ratio de esfuerzo medido como cuota mensual sobre los ingresos mensuales


Según nuestras estimaciones y dado este efecto descrito, la supresión de la garantía personal en un escenario retroactivo provocaría una caída de un ~40% en concesión (sobre nuestras estimaciones sin modificación de la Ley), de forma que la concesión alcanzaría valores próximos a €55 millardos/año a partir del año 3 (Figura 4 bis).

Figura 4 bis: Concesión crediticia con retroactividad € Millardos

Año 1

-14,3

-29,3

-46,5

Año 2 Año 3

90

80

60

40

20

0

Diferencia (millardos) respecto a concesión sin modificación Leyx


2.5 Los efectos negativos descritos podrían afectar a la prima de riesgo soberana y a las emisiones y stock de títulos hipotecarios

Como se comenta en el punto 2.3, la supresión de la garantía personal impactaría en el rating de las entidades financieras, debido al mayor riesgo en el balance de las entidades (por el incremento de la pérdida esperada y las mayores necesidades de capital). Este descenso en el rating de las entidades podría impactar negativamente en la robustez del sistema financiero.

Este efecto afectaría significativamente en el caso de una medida retroactiva (en caso de modificación de la Ley sin retroactividad el efecto tendría un impacto menos pronunciado).

Según se ha comentado en el punto 1, en el caso de medida retroactiva, la mora hipotecaria podría alcanzar el ~8% (vs. ~2,5% actual). Si bien existen otros factores asociados que también afectan a la prima de riesgo (liquidez, evolución macroeconómica, planes de ajuste gubernamentales, solvencia del sistema financiero, etc.) la tasa de mora del sistema financiero y la prima de riesgo española han seguido una evolución paralela durante los últimos años (Figura 6).


Figura 6: Relación entre prima de riesgo de la deuda publica y la tasa de mora

jun

05

mar

00

mar

06

dic

00

dic

06

sep

01

sep

- 7

jun

02

dic

03

sep

04

mar

09

dic

09

sep

10

jun

08

8%

7%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

Relación entre prima de riesgo de la deuda publica y la tasa de mora

Tasa de morasistema financiero

Prima riesgodeuda pública

Fuente: Banco de España

De esta forma, cabría esperar, de forma indirecta, una influencia negativa del incremento de la tasa de mora (o su posterior transformación en daciones en pago) sobre la prima de riesgo, con el consiguiente impacto en el precio de las hipotecas.

Adicionalmente, y como se ha comentado en el apartado 2.3, la supresión de la garantía personal tendría un efecto en el coste de financiación de las entidades, por una previsible reducción del rating de las entidades financieras y de los vehículos de financiación de activos hipotecarios a través de títulos hipotecarios.

El saldo a finales de diciembre de 2010 de los títulos hipotecarios asciende a €524 millardos. En el caso de una modificación de la Ley con carácter retroactivo, se podría producir una revisión de las calificaciones de este stock, debido a un menor nivel de recuperación esperado, lo que podría dar lugar a unas mayores necesidades de sobre-colateralización (para compensar la menor recuperación esperada) o una asignación de un menor rating. Todo ello redundaría en una refinanciación más restrictiva y cara.


2.6 Este mercado de mayor restricción crediticia e hipotecas más caras podría ralentizar la reactivación del sector constructor e inmobiliario

Una caída en la demanda de la vivienda, impactaría sobre el sector promotor y constructor. La bajada en demanda, causa de la mayor restricción crediticia, daría lugar a la ralentización en la absorción del stock de viviendas.

Según el Ministerio de Economía, se construirán 160.000 y 175.000 viviendas en España en 2012 y 2013, respectivamente7.

La construcción de viviendas para los próximos años depende fundamentalmente del stock de vivienda existente en la actualidad y de la demanda futura de vivienda.

Según lo comentado en este informe, la posible modificación de la Ley provocaría una menor demanda de vivienda (por encarecimiento del crédito hipotecario y por mayores restricciones en la concesión). De esta forma, la menor demanda provocaría una menor necesidad de nuevas viviendas, tal y como se refleja en la tabla de la figura 7 (base comparable de necesidades de vivienda para tres años).

Figura 7: Necesidades de vivienda Miles

(miles de viviendas) Sin retroactividaad Con retroactividaad

Previsiones M. Economía 2011-2013 485 485

Previsiones necesidades de vivienda (acumulado 3 años) con modificación Ley

287 193

Diferencia (viviendas) 198 262

Diferencia (%) 41% 60%

Fuente: Ministerio de Economía y Análisis Oliver Wyman

De esta forma, serían necesarias 200.000 viviendas menos que las previstas por el Ministerio de Economía en un escenario sin retroactividad, ascendiendo la cifra a 260.000 en el caso de aplicarse la medida con efecto retroactivo.

Adicionalmente, y al ser el sector de la construcción responsable de un 12,7%8 del PIB, esta restricción crediticia podría tener un impacto macroeconómico sobre el país, ralentizando aun más la reactivación del sector constructor y promotor y agravando la crisis inmobiliaria en España.

7 Presentación Tesoro Público 16 de marzo 20118 Fuente SEOPAN


2.7 En ambos escenarios (sin retroactividad/con retroactividad) el número de ciudadanos perjudicados es superior al número de ciudadanos beneficiados

Recapitulando las principales implicaciones de la posible modificación de la Ley, estimamos que, analizando el impacto en los seis puntos anteriores, y desde una perspectiva del ciudadano, el número de clientes perjudicados es superior al de ciudadanos beneficiados (y muy superior si excluimos al grupo de clientes “oportunistas”).

En caso de aplicar la medida sin retroactividad, la consecuencia inmediata es el incremento en el precio de las hipotecas, junto con una menor concesión asociada a este mayor precio y a unos criterios de admisión potencialmente más restrictivos (para minimizar el impacto en la tasa de morosidad y en la capacidad de recuperación de saldo irregular). De esta forma la totalidad de clientes que soliciten una nueva hipoteca se verían perjudicados, por un mayor precio.

Como potenciales beneficiados de la ley existirían ~70.000 clientes/año (clientes con alto LTV oportunistas o con alto nivel de esfuerzo), que supondrían menos del 15% de la nueva concesión.

En el caso de medida retroactiva, los resultados agregados son más negativos:

� Existe un grupo de clientes, favorecidos por la modificación de la ley, formado por clientes con un valor de la hipoteca superior o próxima al valor real de la vivienda y con una baja capacidad de pago. Estos clientes se verían favorecidos por la dación en pago, que les liberaría de las cargas pendientes que pudieran surgir. Nuestras estimaciones lo cifran en ~150.000 clientes/año

� Grupo de oportunistas: clientes con capacidad de pago y valores de la hipoteca superiores o próximos al valor de tasación. Podrían aprovechar la modificación de la ley para optar a una dación en pago y comprar otra vivienda si las circunstancias no les son favorables. Estimamos este grupo en ~50.000 clientes/año

� Clientes perjudicados: todos aquéllos que soliciten una hipoteca a futuro. Se deben distinguir dos grupos:

– Aquellos clientes que pueden quedar excluidos del mercado hipotecario por la mayor restricción de las entidades en concesión: ~125.000-175.000 clientes/año

– Clientes que obtienen una hipoteca, pero a un precio mayor al que existiría en caso de que no se modificaría la ley: ~400.000-450.000 clientes/año


2.8 Todos los países desarrollados, a excepción de algunos estados de EEUU, mantienen la garantía personal en los préstamos hipotecarios

En todos los países desarrollados existe la garantía personal, a excepción de Estados Unidos.

En este país, existen doce estados de los 50 existentes en los cuales no existe la garantía personal (Alaska, Arizona, California, Iowa, Minnesota, Montana, Nevada – para hipotecas concedidas a partir de 2009, N. Dakota, Oregon, Washington y Wisconsin). En el resto de estados, el deudor sí responde con su responsabilidad personal.

Comparando ambas tipologías, se observa, analizando las cifras de los últimos años, un mayor número de ejecuciones judiciales en los estados sin garantía personal.

En el resto de países desarrollados, la legislación es similar a la existente en España. De esta forma, existe una garantía hipotecaria y una garantía personal sobre el préstamo hipotecario.

En el caso europeo, se suelen citar como excepciones los casos de Inglaterra y Francia. Sin embargo, en ambos países sí existe la responsabilidad personal.

En el caso de Inglaterra, los préstamos hipotecarios se conceden, en general, con garantía personal, siendo el deudor responsable del saldo de la hipoteca no devuelto mediante la venta de la vivienda en garantía. Al igual que en el caso de España, el titular del préstamo puede declararse insolvente por vía judicial.

De forma similar, en Francia, los préstamos tienen garantía personal y los particulares pueden declararse insolventes, mediante petición a un organismo dependiente del Banco de Francia, el cual decidirá sobre su petición enviando su caso a un juez que fallará sobre la capacidad del deudor de pagar su deuda.


3. Conclusiones

En resumen, en la siguiente tabla se muestran, de forma sintetizada, las principales implicaciones para:

Figura 8

Entidades financieras

Contexto económico y Mercado Hipotecario/Inmobiliario Ciudadanos

� Aumento de la tasa de mora

� Incremento del stock de viviendas en balance

� Incremento de las necesidades de capital

� Incremento pérdidas

� Mayor restricción en concesión

� Funding más caro, afectando a:

– Las nuevas emisiones

– Stock de cédulas y títulos hipotecarios (en escenario retroactivo)

� Disminución de la concesión en el segmento de particulares

� Aumento de la volatilidad en el precio de la vivienda

� Incremento potencial de la prima de riesgo de la deuda soberana

– Sobre todo en escenario retroactivo

� Ralentización del sector promotor y constructor:

– Por debajo de estimaciones oficiales

� Crédito hipotecario más caro

� Menor acceso a financiación vivienda

� Incremento clientes oportunistas:

– Potenciales daciones en pago con fines especulativos

� Clientes con poca capacidad de pago pueden saldar su hipoteca con la entrega de la vivienda

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Sobre los autoresJaime Velasco es gerente senior en la práctica de Retail Banking.

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Miguel Yagüe es socio en la práctica de Gestion Financiera y de Riesgos.

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Pablo Campos es el socio responsable de Oliver Wyman en España, Portugal y Latam.

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impacto de eventual cambio regulatorio en garantias

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