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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN
Homologación en la Valoración Catastral de Inmuebles en el Estado de Hidalao
Arq. Sara Arríela González PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
A s e s o r : M . e n I . J a i m e F r a n c i s c o G ó m e z V e g a
M a t r i c u l a : 0 2 2 0 1 8
R E V O E : 2 0 0 5 1 2 2 / 1 8 M a y o d e 2 0 0 5
P a c h u c a d e S o t o , H g o . 1 3 / E n e r o / 2 0 0 7
Agradecimientos
Al Arq. Gabriel Carreño Martínez, con quien comparto las mismas inquietudes, nos
angustian los mismos problemas y abrigamos iguales esperanzas, como una pequeña
pero sólida manifestación de gratitud por la confianza y amistad que me ha dispensado
durante varios lustros, y como un modesto pero merecido reconocimiento a su gran
labor de arquitecto.
Al Maestro Jaime Francisco Gómez Vega y al Doctor Jesús Hugo Meza Puesto
distinguidos profesionistas y auténticos maestros, con quienes comparto las graves y
delicadas funciones de la valuación.
Arq. Sara Arrieta González
R E S U M E N
El objetivo de este trabajo, es describir los procedimientos para la determinación del
valor catastral, en el Estado de Hidalgo de toda la propiedad inmueble comprendida
dentro del territorio de la entidad, la cual se divide en urbana y rural, de acuerdo con su
naturaleza, su uso y explotación.
Entre los elementos principales del Sistema de Información Catastral, además de los
datos administrativos, geográficos, económicos, estadísticos, jurídicos y sociales, están
las características físicas y técnicas que son:
a Cuantitativa
a Cualitativas
Respecto a los valores de suelo: la ubicación dentro de la ciudad o población,
infraestructura, equipamiento y servicios existentes en la zona, y en cuanto a cada
inmueble en particular, como características cuantitativas, la superficie de terreno,
superficie de construcción y el numero de niveles edificados.
Existen además características cualitativas, que tienen un alto grado de subjetividad y
que, sin embargo, son las que repercuten en forma directa en el valor catastral de los
inmuebles, base sobre la cual se calcula el impuesto predial.
Como características cualitativas respecto de los terrenos se puede mencionar su
ubicación dentro de la manzana, y de las vialidades, área, forma, proporción de frente y
Arq. Sara Arrieta González
fondo. En cuanto a las construcciones: tipo, uso, categoría, calidad, vida económica,
edad cronológica y grado de conservación.
Dada la imposibilidad de hacer un análisis valuatorío para cada uno de los inmuebles,
los catastros deben recurrir a procedimientos de valuación colectiva y únicamente en
casos muy específicos a una individual. Para llevar a cabo la primera se elaboran las
tablas de valores unitarios de terreno y construcción, que son aplicadas en la
determinación del valor de los predios.
El mercado inmobiliario, al igual que el desarrollo urbano de cualquier ciudad, son
dinámicos y están sujetos a diversos factores económicos, sociales y políticos, que se
manifiestan en una constante variación de los valores de los inmuebles, lo que obliga a
que periódicamente deban actualizarse y publicarse las tablas de valores referidas.
Las normas que aquí se presentan están basadas en una metodología de valuación
ágil, dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales, tanto
para el nivel estatal como para el municipal, e incluso para los particulares, y responden
a las exigencias de la Ley de Catastro y a la naturaleza del sistema catastral en
general.
Arq. Sara Arrieta González
RESUMEN
CONTENIDO
INTRODUCCIÓN 1
Problemas de investigación 1 Esquema del problema de investigación 3 Justificación 4 Alcances 5 Objetivos 5
Capítulo 1 MARCO TEÓRICO 7
1.1 Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos 9 1.2 El avalúo y la homologación 11 1.3 Enfoques de la valuación 12 1.4 Principios de la valuación 15
Capítulo 2 MÉTODO 19
2.1 Tipo de estudio 19 2.2 Hipótesis 19 2.3 Modelo operacional de las variables 20 2.4 Descripción de las variables 20 2.5 Diseño de la investigación 21 2.6 Descripción de metodología e instrumentos de comprobación 22
Capítulo 3 METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN CATASTRAL 23
3.1 Método de valoración 25 3.2 Criterios de elección del método de valoración 26 3.3 Determinación del valor catastral (Método) 27
Capítulo 4 VALORACIÓN DE CONDOMINIOS 31
4.1 Procedimientos para la valoración de condominios 31 4.2 Componentes del cálculo del valor del terreno 33 4.3 Componentes del cálculo del valor de la construcción 35
Arq. Sara Arrieta González
4.4 Clasificación de los condominios 36
Capítulo 5 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE MÉRITO Y DEMÉRITO 38
5.1 Determinación de factores de mérito/demérito de terrenos 38 5.2 Determinación de los factores de las construcciones 44
Capítulo 6 TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN 46
6.1 Definición de tipologías de las construcciones 46 6.2 Descripción de la tipología, según el uso y la clase 50 6.3 Descripción de la tipología, según la categoría 59
Capítulo 7 CASO DE APLICACIÓN (MUNICIPIO VILLA DE TEZONTEPEC) 60
7.1 Cédula Catastral 61 7.2 Unidades constructivas propias 62 7.3 Predio 63 7.4 Propiedad 64
CONCLUSION 65
GLOSARIO 67
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 72
ANEXOS 74
Arq. Sara Arrieta González
introducción 1
I N T R O D U C C I Ó N
a PROBLEMAS DE INVESTIGACIÓN
Una función importante de catastro es administrar los recursos provenientes del
impuesto predial, que tiene como etapa decisiva la valuación catastral. Comúnmente en
municipios rurales, la valuación de los bienes es efectuada por las autoridades
estatales, donde se señala el valor del terreno y de las construcciones, de acuerdo a la
zona en que se encuentra ubicado cada bien inmueble y a sus usos. Debe tenerse
presente que en las zonas rurales el valor catastral depende de su potencial productivo,
o sea de la capacidad de producción y de la cercanía que el bien inmueble tenga con
respecto a los centros de consumo.
La administración del impuesto predial no se limita al cobro de las contribuciones
respectivas, sino que comprende el registro de las propiedades así como de los
propietarios, datos que son anotados en un documento llamado ficha catastral. Esta
ficha es la clave de entrada al sistema de procedimiento de datos que forman los
registros catastrales, mediante el cual se genera el avalúo catastral y se notifica al
propietario el valor catastral y el impuesto predial asignados a su propiedad, documento
que servirá como comprobante de que el predio está inscrito en el catastro. Este
documento es modificado por cualquier cambio que sufran los datos catastrales.
Es importante hacer notar que los registros catastrales, tales como la ficha y la clave
catastral, deben estar apegados a los lineamientos y normas técnicas que las
autoridades catastrales estipulen, con el objeto de que toda la información generada
tenga uniformidad y sea captada e interpretada con un mismo criterio.
Arq. Sara Arrieta González |
introducción 2
Los predios siempre se encuentran en cambio constante. Se transfieren los derechos
de propiedad o se modifican las características físicas, por lo que es necesario registrar
todos estos cambios.
La actualización de los registros catastrales se apoya en las disposiciones legales y en
las normas administrativas que sean establecidas por las autoridades catastrales
estatales.
Por ley los propietarios tienen obligación de manifestar los cambios que sufra su
propiedad, como traslación de dominio, nuevas construcciones, ampliaciones,
demoliciones y destino del predio. Con la nueva información se actualizan los planos de
manzana o de zona, se produce un nuevo avalúo y se cobra un nuevo impuesto. Cabe
señalar en este punto la función que tienen los notarios públicos en los procesos de
legalización y traslación de dominio de los bienes inmuebles, en virtud de que ésta
autoridad federativa, para efecto de su trabajo requiere de constancias, certificaciones
así como otros documentos que son expedidos por las autoridades municipales.
Arq. Sara Arrieta González
o ESQUEMA DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Introducción
Falta de Equidad y
Proporcionalidad
Falta de conocimiento
por falta del personal
(Municipio)
Falta de un Instructivo
de Valoración Catastral
de Inmuebles
Especulación de los
inmuebles
Problemas para la
recaudación de
impuestos catastrales
"Valor del impuesto desordenado"
Arq. Sara Arrieta González
Int'cduccion 4
a JUSTIFICACIÓN
Por muchas décadas, los sistemas catastrales tradicionales han disfrutado de una
reputación de confiabilidad, procesos bien definidos, y una garantía bien reconocida de
seguridad en la posesión de parcelas de propiedad privada. Sin embargo, el tremendo
progreso tecnológico, el cambio social, la globalización, y la interconexión en aumento
de relaciones comerciales con sus consecuencias legales y ambientales, han puesto
tensión a los sistemas tradicionales, los cuales no pueden adaptarse adecuadamente a
todos los nuevos desarrollos. Una indicación obvia de esto son las numerosas reformas
por las que los sistemas catastrales están atravesando.
Los sistemas catastrales en los países desarrollados intentan ser demasiado perfectos.
Este perfeccionismo resulta en procedimientos más pesados y servicios lentos y
costosos.
Como consecuencia, un objetivo de los proyectos de reforma catastral es mejorar los
servicios de los sistemas catastrales.
La innovación de los sistemas catastrales tiende a darse en la dirección de que los
sistemas catastrales serán incorporados en sistemas información territorial.
Las debilidades de los sistemas indicadas más frecuentemente fueron la
computarización limitada y los débiles vínculos entre los dos componentes: el "registro
territoriar y la "cartografía catastral". Indicadores posteriores pueden resumirse como
deficiencias en cuestiones financieras, administrativas y organizacionales.
Arq. Sara Arrieta González
introducción 5
a ALCANCES
El presente estudio abarca la implementación de una metodología para la valuación de
inmuebles en los diferentes municipios del Estado, logrando con esto la homologación
de criterios.
a OBJETIVOS:
a GENÉRICO
Describir el procedimiento mediante una homologación para la determinación del valor
catastral de los lotes de terreno y de las edificaciones que se encuentran en las zonas
habitacionales, comerciales e industriales. Mediante una metodología de valuación ágil,
dinámica y accesible a los usuarios de las dependencias gubernamentales
respondiendo a las exigencias de la ley de catastro y a la naturaleza del sistema
catastral en general que la metodología que sea a la vez homogénea y flexible, y que
posibilite su utilización práctica por los distintos municipios.
Arq. Sara Arrieta González
Introducción b
a ESPECÍFICOS
1. Conocer la metodología catastral para la valuación de inmuebles.
2. Establecer la aplicación de la valuación a nivel municipal.
3. Determinar y gestionar el cobro del impuesto predial.
4. Mantener actualizado los datos y registros catastrales.
5. Establecer y apoyar los acuerdos de coordinación en la materia con el gobierno
del Estado.
6. Apoyar las acciones de planeación municipal y de desarrollo de la comunidad.
7. Contribuir al fortalecimiento de la hacienda pública municipal.
8. Actualizar los padrones alfanuméricos y cartográficos del municipio.
9. Mejorar la eficiencia administrativa.
10. Mejorar y ampliar los servicios catastrales.
Arq. Sara Arrieta González
CaDÍíuío 1 Marco Teórico 7
C A P I T U L O 1 MARCO TEÓRICO
a Fluctuaciones del valor de los inmuebles urbanos
• El avalúo y la homologación
a Enfoques de la valuación
• Principios de la valuación
Sabemos que desde tiempo inmemorial los hombres aprendieron a distinguir las
propiedades del suelo -o para ser más precisos, la diferencia cualitativa que había entre
los terrenos que exploraban- y a valorarlas.
El primer reconocimiento significativo diferenció los suelos infértiles de aquellos que
eran propios para cultivar semillas. Más tarde, todos los grupos humanos que
descubrieron la agricultura como fuente segura de alimentos, destinaron determinados
terrenos para usos no agrícolas y sobre ellos establecieron chozas y áreas comunes
para celebrar reuniones y ritos.
Para abreviar el recuento histórico, conviene recapitular con una cita de Gustavo
Brandariz1: "Llevamos, por lo menos, cinco milenios de vida urbana", es decir, un
tiempo en que la relación entre la sociedad humana y su lugar de convivencia colectiva
cuenta como factor determinante para comprender la civilización y la totalidad de los
valores de la cultura: "Con los siglos, a partir de los primeros asentamientos compactos
que empezaron a parecerse a lo que hoy llamamos ciudad, los hombres han ido
1 Brandariz, Gustavo. Arquitecto Argentino. Profesor de la Universidad de Buenos Aires.
Arq. Sara Arrieta González
Caciíuio 1 Marco Teor'co 8
perfeccionando sus modos de vida urbana, la conformación de sus ciudades, ia
especialización de sus funciones, las vías de comunicación, los espacios públicos, los
componentes morfológicos, los sistemas de organización del poder y de los servicios y
cada uno de los elementos tangibles e intangibles, concretos o simbólicos que integran
el complejo concepto actual de la ciudad."
Entre los albores de la civilización y la actualidad, esta narración da un salto gigantesco
en el tiempo; no obstante, sorprende saber que en miles de años no ocurrieron tantos
cambios en la atribución de valor al suelo como los que se han precipitado en unos
cuantos decenios. El dinamismo en el cambio de valor de los inmuebles es un
fenómeno que surgió hace relativamente poco tiempo.
Arq. Sara Arrieta González i
Cacituio 1 Marco Teoncc 9
1.1 FLUCTUACIONES DEL VALOR DE LOS INMUEBLES URBANOS
"En las últimas décadas, y de modo espectacular en los últimos cincuenta años -escribe
Francesco Tonucci2 -, la ciudad, nacida como un lugar de encuentro y de intercambio,
ha descubierto el valor comercial del espacio y ha trastocado todos los conceptos de
equilibrio, de bienestar y de convivencia, para seguir sólo programas que tienen por
objetivo la ganancia, el interés económico.
"[La ciudad] se ha vendido. Hasta hace pocas decenas de años, los pobres y tos neos
vivían unos cerca de los otros, compartiendo el mismo espacio; sus casas, obviamente,
eran distintas, unas pobres y ofras de ricos, pero estaban en los mismos barrios.
Después se ha dado un valor distinto al terreno, según su cercanía al centro de la
ciudad, y ese hecho alteró todo. Los pobres ya no pudieron arreglar sus casitas
malsanas y sin servicios, y han "preferido" venderlas para poder trasladarse a la
periferia, en casas todas iguales entre sí e iguales a las que muestra la televisión".
La anterior observación va acompañada de una reflexión que entraña una evidente
carga emotiva, sin embargo ilumina con nitidez el hecho determinante de la valuación
como especialidad profesional, que resulta de un complejo fenómeno de la economía
urbana contemporánea: los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial está
sujeto a un enorme dinamismo; un valor que está condicionado por una gran diversidad
de factores.
La ciudad es muchas cosas y admite múltiples definiciones, según se la analice desde
el punto de vista filosófico, histórico, cultural o económico, mas para los fines de este
trabajo importa subrayar que la ciudad constituye un territorio vivo, muíante, parcelado
2 Tonucci Francesco. (Fano, 1941) Pedagogo Italiano. Desde 1966 es investigador del Instituto de Psicología del CNR (Consejo Nacional Italiano de Investigación).
Arq. Sara Arrieta González
Caciíulo 1 Marco i eonco iu
en millones de áreas que dan origen a un mercado diverso, capaz de tasar el valor de
todos sus lotes y edificios privados y susceptible de venderlos al mejor postor.
Pero, ¿Cómo se determina el cambio de valor de cada inmueble? ¿Qué factores
influyen para que el valor de un día cualquiera aumente o disminuya al año siguiente?
¿Por qué los inmuebles son tasados con dos valores distintos, el predial y el comercial?
¿Cuál es la relación -si alguna existe- que se establece entre los valores predial y
comercial?
En esta materia resulta indispensable tener presente una noción elemental de
Economía de acuerdo con la cual todo bien tiene un valor absoluto y uno relativo, según
las circunstancias y la disponibilidad de uno o más bienes similares al original -noción
que, entre otros propósitos, sirve para atenuar la innegable carga subjetiva que entraña
el avalúo, es decir, el establecimiento de un valor en términos económicamente
cuantificables sobre un objeto o bien.
Esta pluralidad de bienes similares es también la base de la homologación.
Arq. Sara Arrieta González l
Caoitulo 1 Marco Teórico 11
1.2 EL AVALÚO Y LA HOMOLOGACIÓN
Si el universo al que nos referiremos es el de los inmuebles urbanos y si además,
determinamos como ideal de la profesión del valuador aspirar al avalúo justo, confiable
y consistente, será preciso explicar las razones en que se fundan tales atribuciones,
que buscamos al formular cada avalúo.
La justeza no podrá existir sin criterios preestablecidos para calificar el avalúo; la
confiabilidad y la consistencia no podrán ser medidas si no hay referentes para
determinarlas. Reconocemos, por tanto, que a partir de las características y atributos
comunes a centenas de millares de inmuebles urbanos es posible determinar las
similitudes que los vuelven más o menos comparables.
La premisa de que en la ciudad existen inmuebles cuyas características son análogas
no sólo es el fundamento de la homologación, sino también el punto de partida de
operaciones de cálculo vastas y complejas, como el establecimiento de tipologías, la
definición de zonas urbanas, la reevaluación colectiva de inmuebles a partir de la cual
las autoridades fiscales actualizan clasificaciones, tabulaciones y tasas impositivas,
después de considerar el efecto que las inversiones públicas, las modificaciones en la
planeación urbana u otras circunstancias ejercen sobre determinadas áreas de la
ciudad; efectos que modifican los valores catastrales y del mercado.
Un trabajo con la pretensión de éste, que se propone indagar sobre un rango de
variación aceptable en los factores de homologación para elaborar avalúos catastrales
en el Estado de Hidalgo, precisa razonar no sólo cuestiones teóricas que constituyen
premisas esenciales de toda argumentación posterior, como las anteriores, sino
también sobre las premisas legales que rigen los valores inmuebles del área de estudio.
Arq. Sara Anrieta González
Capitulo 1 Marco Teórico 12
1.3 ENFOQUES DE LA VALUACIÓN
Para practicar avalúos comerciales de bienes inmuebles en la actualidad existen cuatro
enfoques3:
I. Enfoque de mercado o comparativo
II. Enfoque residual
III. Enfoque físico o de costos
IV Enfoque de capitalización de rentas o de ingresos
I. El enfoque de mercado o comparativo recurre al método que se fundamenta en
el empleo de datos estadísticos de transacciones en el mercado y en razonamientos
que tratan de hacer explícito el criterio que ha regido esas transacciones, sujetas a la
oferta y la demanda en un momento determinado; utiliza procedimientos que incluyen la
comparación y considera también el uso de listas de precios y ofertas publicadas en los
medios especializados. Al valor resultante de este enfoque se le denomina Valor de
Cambio.
II. El enfoque residual-o del residuo- utiliza un método cuya premisa fundamental
reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los
elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado. Es decir, si una
propiedad está constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las obras
complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el óptimo
funcionamiento del inmueble, según este enfoque es posible distinguir el valor de cada
uno de estos elementos en el valor total.
3 Hernández Ruiz, Enrique Augusto. Apuntes de clase de la materia Valuación de Inmuebles Urbanos. Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial. ITC, 2005.
Arq. Sara Arrieta González ¡
Capitulo 1 Marco Teórico 13
La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualquiera de los elementos que
integran el valor total. Este enfoque se utiliza por lo general para estimar el valor de la
tierra, dando por supuesto que es posible saber primero cuál es el valor de las
construcciones y de las obras complementarias.
El enfoque residual puede ser estático o dinámico.
El enfoque residual estático ignora el valor del dinero en el tiempo; en cambio, el
enfoque residual dinámico sí considera el valor del dinero en el tiempo.
Este razonamiento se resume en la siguiente fórmula:
VC = CNRE - CNR,E - CNREA - CNRoc
Donde VC significa valor de cambio o de uso; CNR, costo neto de reposición; E, de las
edificaciones; E, de instalaciones especiales; EA. de elementos accesorios y oc. de
obras complementarias.
III. El método que utiliza el enfoque físico o de costos en la valuación de bienes se
fundamenta en el costo actual de reproducción de un inmueble determinado, en la
reposición de una parte o en la substitución total.
Al aplicarlo, se reducen los deméritos propios, específicos del bien inmueble: el de la
edad, estado de conservación y obsolescencia. Al resultado de este cálculo se le llama
Cosío Neto de Reposición y en el caso particular de bienes inmuebles, se adiciona el
valor de la tierra.
IV. El enfoque de capitalización de rentas (o de Ingresos) es el método que
considera las rentas producidas y/o los beneficios que ha generado el bien sujeto a
valuación. La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un
Arq. Sara Arrieta González i
Capitulo 1 Marco Teonco 14
bien o derecho con base en la cantidad de las rentas o beneficios netos que se
obtendrían en el futuro, durante la vida económica del bien, y con una tasa que
involucra la productividad y todos los posibles riesgos asociados a la economía. Al
resultado de este cálculo se le conoce como Valor de Uso.
Arq. Sara Arrieta González
Caoítulo 1 Marco Teórico
1.4 PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN
En términos generales, la valuación de inmuebles debe estar sustentada al menos en
los catorce principios que enumeraré y describiré en forma sumaria:
1. Principio de Anticipación. Constituye el sustento del enfoque de capitalización de
rentas. Se formula de la siguiente manera: Un bien inmueble es susceptible de rendir
frutos en el futuro en función de consideraciones geográficas urbanas y diacrónicas: en
qué tipo de área de valor se ubica, cómo ha evolucionado esa área de la ciudad, cuál
es su edad y la perspectiva en el futuro tanto del área cuanto del propio inmueble de
acuerdo con su especificidad de uso.
2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. El valor está condicionado por el
ciclo temporal de los inmuebles, su edad y el surgimiento de productos con los cuales
será comparado. Según este principio, todo inmueble tiene una vida económicamente
útil donde es posible identificar el punto de utilidad óptima, respecto del cual, todo
momento posterior implicará un decremento del valor comercial.
3. Principio de coherencia. Entre el costo neto de reposición -expresable en un valor-, el
valor de uso y el valor de cambio existe una correlación. El principio de coherencia
identifica las diversas manifestaciones del precio de un bien inmueble, que guardan una
relación lógica entre sí. Esta relación queda sujeta a variaciones en función de muchos
factores.
4. Principio de generalidad. Supone la determinación del valor de un inmueble tras
analizarlo, por lo menos, desde tres enfoques: el de valor físico, el de mercado y el de
capitalización.
Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 1 Marco Teórico 15
5. Principio de mayor y mejor uso. Parte del supuesto de que para un bien inmueble
existe un uso óptimo. Por lo general, se trata del uso para el cual fue construido, no
obstante, la valuación es la oportunidad de proponer un uso diferente que influiría en el
aumento del valor.
6. Principio de normalidad. Este principio supone la utilización de fórmulas estadísticas
o matemáticas para determinar el valor de un bien, donde el valor de sus diferentes
atributos o factores sea tasado por criterios de distribución normal, análogos a los que
proporcionan las fórmulas para bienes semejantes en el mismo mercado.
7. Principio de oferta y demanda. Este principio se refiere a una ley económica
fundamental. El precio de un bien es directamente proporcional a la demanda. Si oferta
y demanda son instrumentos esenciales para la determinación de los precios, lo son
también para fijar el valor de un bien.
8. Principio de permanencia y cambio. El principio de permanencia y cambio apela a la
conciencia de la temporalidad de los precios, cuya variación puede ocurrir en cualquier
momento. Un convencionalismo comercial permite que esta variabilidad quede sujeta a
intervalos durante los cuales el precio socialmente acordado se sostiene. La vigencia
del avalúo de un bien inmueble, por ley, es de seis meses.
9. Principio de probabilidad. Este principio establece que la indagación del mercado
para valuar un bien inmueble otorga un grado de confianza a una valuación
determinada. En este caso, el uso de técnicas de muestreo es útil para estrechar los
rangos de variación.
10. Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes tienen el
mismo valor en mercados equivalentes. En términos de proporcionalidad, dos bienes
Arq. Sara Arrieta González ;
Capitulo 1 Marco Teonco 1 /
análogos en mercados semejantes tienen precios semejantes y la diferencia que
pudiera existir es proporcional a las diferencias entre sus características intrínsecas y
las del contexto en que se encuentran.
La técnica de la homologación se funda en este principio.
11. Principio de influencia. En un contexto urbano, lo mismo que en el contexto mundial,
cada sitio y lo que en él ocurre tiene relación con todo. La interrelación es inevitable: un
bien inmueble afecta o impacta el inmueble vecino, y este factor repercute en el valor.
12. Principio de sustitución. Un bien es reemplazable por otro similar. En el caso de los
bienes inmuebles, la única, sutil diferencia del reemplazo puede radicar en la posición o
ubicación específica, pero este factor no afecta mayormente el valor.
13. Principio de temporalidad. La expresión de este principio constituye una variante del
principio de permanencia y cambio.
14. Principio de valor único. Este principio postula, en el fondo, un valor ético para el
comportamiento del valuador: El cálculo del valor comercial de un bien inmueble deberá
hacerse con independencia de los fines que motivan el avalúo. Es decir, los criterios de
valuación comercial deberán permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de
quien solicita la valuación.
El Catastro, es el inventario de la propiedad raíz en el estado, estructurado por el
conjunto de registros o padrones inherentes a las actividades relativas a la
identificación, registro y valuación de los bienes inmuebles ubicados en el territorio,
tiene por objeto registrar los datos sobre las características cualitativas y cuantitativas
de los bienes inmuebles en el territorio y sus valores, mediante la elaboración y
Ara. Sara Anieta González |
CaDÍíulo 1 Marco Teórico 18
conservación de registros y padrones relativos a la identificación, cambio y valuación de
los bienes inmuebles, para lo cual obtendrá, clasificará, procesará y proporcionará
información concerniente al suelo y a las construcciones adheridas a él.
La autoridad municipal catastral tendrá en todo tiempo la facultad para llevar a cabo los
trabajos de fotogrametría, topografía, investigación cartográfica, identificación y
valuación, necesarias para la completa integración del catastro en su territorio y su
actualización permanente conforme a las normas técnicas que expida la SOPCTyA; y
de verificar que se apeguen a la realidad los datos asentados en los avisos o
modificaciones que manifiesten los contribuyentes. En caso contrario determinará las
diferencias y aplicará las sanciones previstas en esta ley. En todo caso, la autoridad
catastral competente notificará a los propietarios o poseedores el resultado de las
operaciones catastrales.
Arq. Sara Arrieta González
CaoiíuloZ Método 19
C A P I T U L O 2 MÉTODO
2.1 TIPO DE ESTUDIO
El presente estudio de investigación es descriptivo documental (Dankhe 1980) ya que
abarca la problemática de la homologación de criterios catastrales de los municipios en
el Estado de Hidalgo con todas las variables evidentes en el fenómeno en los aspectos
del crecimiento de la infraestructura, elementos físicos, servicios vivienda,
infraestructura urbana y todos los aspectos que conllevan a un crecimiento progresivo
de la población como lo es en este caso, por lo tanto se medirán las variables para
describir la problemática y establecer una propuesta de desarrollo.
2.2 HIPÓTESIS
Hi: Con el instructivo para la valuación es posible obtener un valor justo y confiable
del inmueble para efectos del catastro.
Arq. Sara Am'eta González
Capítulo 2 Método 20
2.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
Instructivo para la
valuación de inmuebles
Variable independiente
2.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES
Xi La población mundial está en pleno crecimiento. La consumación del territorio
está en aumento. El control absoluto de los individuos sobre las entidades territoriales
legales está siendo restringido de manera creciente por el interés público. Para
garantizar la seguridad del derecho de propiedad, todos los hechos sobre el territorio
deben ser evidentes en el sistema catastral del futuro. Es necesario un nuevo modelo
temático.
Yi Los sistemas catastrales necesitan para su desarrollo de una considerable
inversión, pero la documentación territorial y la seguridad que brinda un catastro
representan un múltiplo de la inversión. Los costos de operación y de inversión deben
ser reembolsados, al menos parcialmente, por los usuarios.
El análisis costo/beneficio será un aspecto muy importante en la reforma catastral y su
implementación.
Arq. Sara Arrieta González i
Y i
Homologar
municipal el
impuesto
a
valor
nivel
del
Variable dependiente
Capítulo 2 Método 21
Este estudio aspira a establecer un rango de variación numérica aplicable a los factores
de homologación en un avalúo comercial de inmuebles en el Estado de Hidalgo que
esté sustentado por argumentos objetivos; un rango de variación cuya consistencia lo
haga confiable y cuya fundamentación resista los cuestionamientos a que en la
actualidad se ven sujetas las homologaciones.
En síntesis el método que propongo aspira a superar el empirismo y la mera intuición
para determinar el factor de homologación en función de los valores vigentes en un
contexto urbano determinado.
2.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
El presente estudio de investigación está bajo un esquema experimental dado la
dificultad del investigador de poder manipular las variables y más aun cuando se trata
de aspectos de crecimiento poblacional con impacto sodoeconómico y solo se realiza la
investigación en el contexto natural donde se desarrolla.
Estudios explicativos, están dirigidos a responder a las causas de los eventos, sucesos
y fenómenos físicos o sociales, su interés se centra en explicar por qué ocurre un
fenómeno y en qué condiciones se da éste, o por qué se relacionan dos o más
variables.
Arq. Sara Arrieta González
Caoitulo 2 Metcdo 22
2.6 DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA E INSTRUMENTOS DE COMPROBACIÓN
Este instructivo tiene por objeto promover que el servicio de avalúo cuente con
procedimientos y metodología que permitan proveer servicios con alto nivel ético y de
diligencia, que aseguren que los avalúos sean de calidad y confiables, en protección de
los intereses de los usuario, así como garantizar la existencia de procesos de revisión
para la correcta elaboración del avalúo
El objetivo de este trabajo llámese valoración catastral de inmuebles en el Estado de
Hidalgo es describir el procedimiento mediante una homologación para la determinación
del valor catastral de los lotes de terreno y de las edificaciones que se encuentran en
las zonas habitacionales, comerciales e industriales.
Este instructivo se basara en una metodología de valuación ágil, dinámica y accesible a
los usuarios de las dependencias gubernamentales respondiendo a las exigencias de
la ley de catastro y a la naturaleza del sistema catastral en general.
Arq. Sara Arrieta González
Caoitulo 3 Metodoloqía cara la Valoración Catastral 23
C A P I T U L O 3 METODOLOGÍA PARA LA VALORACIÓN CATASTRAL
La metodología de valoración catastral corresponde a las distintas alternativas que el
modelo conceptual de valoración prevé para la aplicación práctica en la determinación
de los valores de inmuebles urbanos.
La realidad de las distintas entidades que componen la República Mexicana, condiciona
la utilización de un solo procedimiento en la valoración de la propiedad inmobiliaria.
La diversificación de aspectos incluidos en las orientaciones que dan lugar al concepto
valoratorio, exigen la formulación de una metodología que sea a la vez homogénea y
flexible, y que posibilite su utilización práctica para los municipios del Estado de Hgo.
Debido a ello las entidades deberán elegir entre las opciones que presentan cada uno
de los dos aspectos siguientes:
Basados en el esquema conceptual de valoración catastral,
tienen como objetivo el constituirse en los procedimientos
precisos para realizar el proceso de valoración de inmuebles
urbanos. Se diferencian por su nivel de detalle y están
condicionados en su aplicación por los datos catastrales
disponibles en cada entidad o municipio.
MÉTODOS DE
VALORACIÓN
Arq. Sara Arrieta González
Caoitulo 3 Metoüoloaía oara la Valoración Catastral 24
La selección de factores y sus índices aplicables; y la
determinación de las tipologías de construcción, deberán ser
adecuadas a la realidad e incidencia en cada entidad
federativa o municipio. Lo aportado en los métodos es
promedio o tipo, necesitándose una particularización a cada
entidad o municipio.
Por lo anterior, el método aportado a continuación incluye factores e índices promedios.
Para adecuarlos en cada una de las entidades será necesario seleccionar los factores
aplicables y ajusfar, en su caso, los índices.
Por ello, habrá que tomar decisión sobre los tres aspectos siguientes:
Ámbito de aplicación de los Valores Unitarios
El métodos alternativo, tendrá como ámbito las Zonas Homogéneas. Se podrá
optar de forma complementaria por las Bandas de Valor, para particularizar las
diferencias en valor unitario de terreno de determinadas calles.
Factores de mérito o demérito
La aplicación de méritos o deméritos del terreno y las construcciones ofrece la
posibilidad de realizar ajustes en busca de valores más confiables. Sin embargo,
exige la disponibilidad de datos catastrales.
Arq. Sara Arrieta González
ADECUACIÓN DE LOS MÉTODOS
A CADA ENTIDAD
Capítulo 3 Metodoloqía para la Valoración Catastral 25
Tipologías constructivas
La selección en la clasificación de tipologías constructivas dependerá en gran
medida de las características de las edificaciones de cada entidad, adecuándola a
la realidad de sus costumbres constructivas.
3.1 MÉTODO DE VALORACIÓN
El método de valoración aplicable está basado en el modelo conceptual de valoración
y se puede instrumentar de la siguiente forma:
MÉTODO DE VALORACIÓN: HOMOLOGADO
Se deberá utilizar por estados o municipios que cuentan con información catastral
básica.
Considera Zonas Homogéneas y Bandas de Valor.
La tipología constructiva se individualiza a cada edificación.
Destinado a ser utilizado en forma masiva.
Utiliza factores de mérito y demérito basados en datos que se pueden obtener de
documentos cartográficos.
La elección de los factores y elementos del modelo valoratorio son promedio, y su
aplicación en cada entidad deberá estar sujeta a la conveniencia de su selección.
Arq. Sara Arríeta González !
^>
Caoítuio 3 Meíodoloaía oara la Valoración Catastral 28
Por otra parte, los índices mostrados en los factores de mérito y demérito, son
consecuencia práctica de la experiencia en determinados territorios urbanos,
(determinados tras análisis efectuados en el interior de la República; estados de
Morelos, México y Distrito Federal) recomendándose que se evalúe su aplicación en
cada una de las entidades catastrales.
3.2 CRITERIOS DE ELECCIÓN DEL MÉTODO DE VALORACIÓN
La aplicación del marco valoratorio propuesto en cada una de las entidades catastrales,
requerirá elegir un método.
Para ello, deberá evaluar las siguientes consideraciones:
a NIVEL DE DATOS CATASTRALES.
Deberá analizarse la cantidad de datos catastrales asociados a cada inmueble,
tanto en terreno como en construcciones.
a ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LOS VALORES UNITARIOS.
Deberá decidirse si para la aplicación de los valores unitarios de terreno se
consideran solamente Zonas Homogéneas o se utilizarán además las Bandas de
Valor.
Se definirá también el ámbito de utilización de los valores unitarios de construcción y,
consecuentemente, deberá elegirse entre tipología predominante de cada manzana, o
la tipología de cada una de las construcciones.
Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 3 Metodoloaía oara la Valoración Catastral 27
3.3 DETERMINACIÓN DEL VALOR CATASTRAL (MÉTODO)
El valor catastral de un inmueble es el resultado de la suma de los valores del terreno
y el de las construcciones del mismo.
VCat = VT + VC
VCat = Valor catastral
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la construcción
El valor del terreno es el resultado de multiplicar la superficie del lote por el valor
unitario de suelo asignado a la Zona Homogénea o de la Banda de Valor donde se
ubica y por los factores de mérito o demérito aplicables.
VT = STxVUTxft1xft2xft3xft4xft5
VT = Valor del terreno
ST = Superficie del terreno (en m2)
VUT = Valor unitario de la Zona ó Banda
ft1, ffé, ftS, ft4I ft5 = Factores de frente, fondo, área, posición y
orientación.
Arq. Sara Anieta González
Capítulo 3 Metodoloqia oara la Valoración Catastral 28
El valor de la construcción es igual a la suma de los valores de cada una de las
construcciones. Cada uno de estos se determina multiplicando la superficie de
construcción por la tipología constructiva de la edificación y por los factores de mérito o
demérito aplicables.
VC = E [SC x VUC x f d x fc2 x fc3]
VC = Valor de la construcción
SC = Superficie construida (en m2)
VUC = Valor unitario de la construcción
fc1,fc2, fc3 = Factores de edad, conservación y n0 de
niveles
Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 3 Metodología p-ara ía Valoración Catastral ¿9
Datos necesarios para la valoración.
Generales
Ubicación del inmueble
Del Terreno
Zona Homogénea ó
Banda
Dimensiones del lote
base
Superficie de terreno
(m2)
Frente del terreno (en
m.)
Fondo del terreno (en
m.)
Posición del lote en
manzana
Orientación del lote
De la Construcción
Tipología de cada construcción
Superficie de cada unidad
constructiva.
Año de construcción
Estado de conservación
Numero de niveles construidos
(Si es condominio,
además...)
Porcentaje proindiviso Superficie de terreno
común
Superficie construida común
(m2)
Arq. Sara Arrieta González
Caoitülo 3 Metodología tara ¡a Valoración Catastial 30
Proceso y secuencia de valoración.
1. Identificar, apoyándose en la cartografía catastral, la Zona Homogénea ó Banda de
Valor donde se ubica el inmueble (si el inmueble se localiza en Banda de Valor se
valorará con respecto a esta; en caso contrato con respecto al Área Homogénea.
2. Obtener en el catálogo de valor unitario de terreno por Zona Homogénea o Banda de
Valor, el valor unitario de terreno que le corresponde.
3. Determinar las características del lote base que corresponden a la Zona Homogénea
donde se ubica el inmueble, en el mismo catálogo anterior.
4. Determinar el valor del terreno con base en la superficie del terreno; del valor
unitario de terreno determinado; y de los factores de mérito ó demérito de terreno:
frente, fondo, área, posición y orientación.
5. Identificar la tipología que le corresponde a cada una de las construcciones del
inmueble, y obtener el valor unitario de construcción que le corresponde.
6. Determinar el valor de la construcción de cada construcción tomando como base la
superficie de construcción, el valor unitario de construcción y los factores de mérito o
demérito de la construcción que apliquen.
7. Determinar el valor total de la construcción del inmueble, sumando los valores de
cada una de las construcciones existentes.
8. Determinar el valor catastral sumando los valores de terreno y de construcción.
(La determinación de los factores de mérito/demérito se expone en el capítulo 5).
Arq. Sara Arrieta González
CaDiíblc 4 Valoración de Condominios
C A P I T U L O 4 VALORACIÓN DE CONDOMINIOS
4.1 PROCEDIMIENTO PARA LA VALORACIÓN DE CONDOMINIOS
Los inmuebles sujetos al régimen de condominio, requieren de alguna particularidad
en el procedimiento de valoración, con referencia al procedimiento de valoración de
propiedades individuales.
Por ello para la determinación del valor en estos inmuebles se basará en los
procedimientos anteriores, agregándoles las particularidades descritas a continuación:
Expresiones a considerar:
VCat = VT + VC
VT = (SpT + (I x ScT)) x VUT x ftn
VC = S (SpC x VUC x fen) +1 x (S(ScC x VUC x fen))
Arq. Sara Am'eta González
Cacitulo ^ Valoración de Condominios 32
VCat = Valor catastral
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la construcción
SpT = Superficie privativa del terreno (en m2)
I = Porcentaje proindiviso = SpC / S SpC
ScT = Superficie común del terreno
VUT = Valor unitario de terreno de la Zona ó
Banda
ftn = Factores de mérito/demérito del terreno
aplicables
SpC = Superficie privativa de construcción ( en
m2)
ScC = Superficie común de construcción (en m2)
fen = Factores de mérito/demérito de
construcción
Datos necesarios para la valoración de condominios.
En los casos de régimen en condominio: horizontal, vertical y mixto, se requieren los
mismos datos que en la valuación de inmuebles individuales con los siguientes
complementos:
• Porcentaje proindiviso de la propiedad (I). (Ello no será necesario cuando el
condominio sea horizontal y no se incluyan superficies de terreno y construcción
comunes)
a Superficies privativas de terreno y construcción del inmueble.
a Superficies comunes de terreno y de construcción.
Arq. Sara Arrieta González
Capitu'o 4 Valoración de Condominios 33
Proceso y secuencia de valoración.
El proceso de valoración en condominios, tiene la misma secuencia que la individual,
con las siguientes precisiones:
1. Determinar el indiviso de cada unidad condominal.
2. Determinar la superficie privativa del terreno (en m2), que corresponde a la
propiedad; en los casos que sea condominio horizontal o mixto.
3. Determinar la superficie común, equivalente a la total menos la suma de las
privativas).
4. Calcular el valor del terreno con el procedimiento normal, agregando a la
superficie de terreno privativa la resultante de aplicar a la superficie de terreno
común el porcentaje proindiviso.
5. Calcular el valor de la construcción, sumando al valor de las construcciones
privativas, la resultante de aplicar a la suma de los valores de las construcciones
comunes el porcentaje proindiviso.
4.2 COMPONENTES DEL CÁLCULO DEL VALOR DEL TERRENO
En este capítulo se describen los componentes que participan en la determinación de la
valoración catastral, así como los conceptos y terminología que, de forma
convencional, se utilizan para describir la metodología y procesos asociados al cálculo
de valores.
Arq. Sara Arrieta González ij1
Caoituio 4 valoración de Condominios 3¿
Son los siguientes:
ZONA HOMOGÉNEA:
Delimitación superficial del ámbito urbano de un municipio o localidad, en cuyo
interior se ubican inmuebles con o sin construcciones y en donde su uso del suelo
actual y potencial, el régimen jurídico de la tenencia de la tierra, el índice
socioeconómico de la población, la existencia y disponibilidad de servicios
públicos e infraestructura, tienen el mismo grado de homogeneidad.
Con las siguientes características:
a Las Zonas Homogéneas se utilizan en la valoración global para obtener los
valores de terreno de los inmuebles, aplicando el mismo valor unitario de suelo a
los inmuebles incluidos en cada Zona Homogénea.
• Su perímetro debe ser cerrado, permitiendo cualquier forma y tamaño, siempre
que cumpla con la definición de la Zona Homogénea.
• La forma y tamaño de las Zonas Homogéneas, puede ser cualquiera, pero, y
condicionados ambos al cumplimiento de la definición de la misma.
• Asociados al terreno, existen las BANDAS DE VALOR que son entidades
superficiales de aspecto longitudinal que incluyen a los predios que dan a una
calle o a un tramo de la misma. Este concepto se utiliza para asignar el mismo
valor unitario de terreno a los predios de esa Banda de Valor y que por sus
características es un diferente valor a la generalidad de predios que incluye una
Zona Homogénea. Por ejemplo: calles comerciales.
Arq. Sara Arríeta González
Capitulo 4 Valoración de Condominios 35
LOTE TIPO:
Denominado así al lote de dimensiones promedio en cada zona homogénea,
destinado a servir de referencia en determinados factores de mérito y demérito del
terreno.
4.3 COMPONENTES DEL CÁLCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Las edificaciones y demás construcciones incluidas en el suelo urbano se distribuyen
en una clasificación, conforme a sus características constructivas, de acuerdo a los
conceptos: uso, clase y categoría, de acuerdo a lo siguiente:
USO:
Destino para el cual fue construido el inmueble. El uso se divide en:
HABITACIONAL (H) Se denomina así el uso de aquellos inmuebles dedicados a
vivienda, ya sea esta unifamiliar, multifamiliar, condominio,
o dúplex.
COMERCIAL (C) Denominación que atiende características de inmuebles
dedicados a venta, intercambio de productos, y
almacenamiento; o que realizan algún tipo de servicio,
social o retribuido, hacia los ciudadanos.
INDUSTRIAL (I) Inmuebles dedicados, fundamentalmente, a la generación o
transformación de materiales.
Arq. Sara Arrieta González
CaDitülo4 Valoración de Condominios 36
ESPECIAL (E) Los inmuebles no considerados en los usos anteriores
(habitacionales, comerciales e industriales) tienen cabida
en este uso especial. Son inmuebles que no constituyen un
grupo homogéneo, sino que conforman complementos en
servicio e infraestructura a las ciudades.
CLASE:
Subdivisión por cada uso de las características estructurales, calidad de
construcción, e instalaciones de una determinada edificación.
CATEGORÍA:
Subdivisión por cada uno del uso y la clase, que evalúa fundamentalmente la
calidad de los acabados en una edificación.
4.3 CLASIFICACIÓN DE LOS CONDOMINIOS
El régimen jurídico de tenencia de la tierra en condominio se produce cuando en un
predio se incluyen dos o más propiedades.
Los condominios pueden tener las siguientes alternativas:
VERTICAL:
El condómino es el único poseedor de una propiedad y copropietario del terreno
total del predio y de las partes e instalaciones comunes.
Arq. Sara Arrieta González
Caoítulo 4 Valoración de Condominios 37
Como ejemplo el de un lote que incluye un edificio de departamentos con varios
propietarios e instalaciones compartidas.
HORIZONTAL:
El condómino es el único poseedor un área privativa del terreno y de los
elementos construidos en el; y copropietario de las partes e instalaciones
comunes.
Como ejemplo el de un lote, dividido en varias partes para que en cada una los
condóminos construyan sus viviendas e instalaciones privativas, compartiendo
partes de terreno e instalaciones comunes.
MIXTO:
Se combinan ambas modalidades: vertical y horizontal.
Como ejemplo el de un lote, con varios propietarios exclusivos de pisos o
departamentos de un edificio; y en el mismo predio otras partes del terreno
pertenecen en exclusiva a otros propietarios.
Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 5 Determinación de Factores de Mérito v Demérito
C A P I T U L O 5 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE MÉRITO Y DEMERITO
5.1 DETERMINACIÓN DE FACTORES DE MÉRITO/DEMÉRITO DE TERRENO
Factor de Frente (ftl)
Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la longitud del
frente principal del mismo.
Frente (en metros)
0.00 a 4.00
4.01 a 5.00
5.01 a 6.00
6.01 a 7.50
7.51 ó más
Factor (*)
0.55
0.65
0.75
0.90
1.00
a Determinar el frente del predio (en metros).
• Determinar en la tabla adjunta, el factor que corresponda al rango que corresponda a la dimensión del frente.
Arq. Sara Arrieta González j l
Capitule 5 Determinación de ^actores de Mentó v Dememo 39
Factor de Fondo (ft2)
Es el índice que se aplica a un terreno en función de su fondo, por comparación
con el fondo del lote-base.
a Determinar el fondo-base de la Zona Homogénea y dividir el fondo entre el fondo base.
a Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.
Fondo / Fondo-
Base
0.00 a 1.00
1.01 a 3.00
3.01 a 5.00
5.01 a 7.00
7.01 ó más
Factor (*)
1.00
0.85
0.73
0.65
0.61
(*) Este factor solo se aplica cuando la longitud del frente es Q 1.5 veces la longitud del frente-base.
Factor de Área (ft3)
Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la superficie del
terreno, en relación con la superficie del lote-base.
Área / Área-Base
0.00 a 0.30
0.31 a 0.80
0.81 a 1.50
1.51 a 2.50
2.51 a 4.00
4.01 a 6.00
6.01 ó más
Factor
1.00
1.12
1.00
0.93
0.85
0.80
0.75
•
Determinar el área-base de la Zona Homogénea y dividir el área entre el área base. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda al rango donde se localice la relación anterior.
E o
Arq. Sara Arrieta González
Cacítulo 5 Determinación de Factores de Mérito v Demérito 40
Factor de Posición (ft4)
Es el índice que se aplica al terreno según la ubicación del inmueble con respecto
a la manzana que lo contiene. Este factor solo se aplica, y en forma diferentes
para los usos: habitacional (H), y comercial (C).
Ubicación del Lote
Sin esquina
Una esquina
Dos o más esquinas
Dos frentes sin
esquina
Interiores
Factor (*)
H
1.00
1.10
1.15
1.12
0.60
C
1.00
1.15
1.20
1.17
0.60
• Identificar la ubicación del predio en la manzana y el uso de este.
• Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según la ubicación y el uso del predio.
(*) La aplicación de este factor en predios interiores, excluye la aplicación de los factores por frente y fondo.
Arq. Sara Anrieta González
Capitulo 5 Determinación de Facieres de Mérito y Demento 41
Factor de Orientación (ftS)
Es el índice que se aplica al terreno de un inmueble en función de la orientación
relativa de su frente.
Orientación de la
Perpendicular al
Frente
Norte (N)
Noreste (NE)
Noroeste (NO)
Este (E)
Oeste (0)
Sureste (SE)
Suroeste (SO)
Sur (S)
Factor
n
1.00
1.00
0.97
0.95
0.92
0.90
0.87
0.85
(*) No se aplicará en las siguientes posiciones del
predio: dos o más esquinas; dos frentes sin
esquinas; y predio interior.
•
Q
Trazar una perpendicular a la recta que define el frente del predio. Determinar en el esquema gráfico adjunto la orientación que más se aproxima a la perpendicular citada. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda a la orientación.
s
Arq. Sara Arrieta González
Caoítulo 5 Determinación de Factores de Mérito v Demérito 42
Factor de Irregularidad (ft6)
Es el índice que se aplica al terreno según su forma, ya que la misma condiciona
el aprovechamiento.
Área inscrita /
área total
0.00 a 0.20
0.21 a 0.40
0.41 a 0.60
0.61 a 0.80
0.81 a 0.90
0.91 a 1.00
Factor
0.65
0.75
0.83
0.90
0.95
1.00
a Determinar el área del rectángulo inscrito en el predio, de mayor superficie posible.
a Obtener la superficie total del predio. a Determinar en la tabla adjunta el factor
que corresponda según la relación área inscrita / área total del predio.
Factor de Desnivel (ft7)
Es el índice que se aplica al terreno según su topografía; se establece por la
pendiente que presenta el predio.
Altura / fondo
0.00 a 0.10
0.11 a 0.25
0.26 a 0.40
0.41 a 0.70
0.71 ó más
Factor
1.00
0.87
0.72
0.65
0.55
D
Determinar el desnivel en metros existente entre el nivel medio de la banqueta y la cota de más baja o alta del terreno (mayor en valor absoluto)-Determinar el fondo medio del lote (m.) Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación desnivel/fondo.
Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 5 Determinación de Factores de Mentó y Demento 43
Factor de Hundimiento (ft8)
Es el índice que se aplica al terreno por los riesgos de inundación, mediante la
apreciación de las partes de un lote con nivel inferior al nivel de calle.
Área hundida /
área total
0.00
0.01 a 0.20
0.21 a 0.45
0.46 a 0.70
0.71 ó más
Factor
1.00
0.95
0.85
0.73
0.65
a
a
Determinar mediante estimación el porcentaje de la superficie del lote cuyo nivel es, al menos, 15 cm. inferior al nivel de calle. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda en la relación área hundida / área total.
Otras consideraciones sobre ios factores de mérito/demérito del terreno.
FACTOR DE TERRENO RESULTANTE:
El factor de mérito / demérito de terreno resultante será igual al producto de todos
ellos. Dicha resultante, no podrá ser inferior a 0.4. Por tanto en caso de ser
inferior se asignará dicho valor.
LOTES INDUSTRIALES:
En general a los predios de uso industrial situados en áreas homogéneas con ese
mismo uso no se les aplicará méritos o deméritos del terreno.
En resumen, para que se pueda aplicar el criterio anterior se deberá cumplir que
el área homogénea donde se ubica el lote, y el uso específico del inmueble sean
de uso industrial.
Arq. Sara Amela González
CaD'tUiO Determinación de Factores de Mentó v Demento 44
5.2 DETERMINACIÓN DE LOS FACTORES DE LAS CONSTRUCCIONES
Factor de Edad ( fd )
Es el índice que se aplica a las construcciones por el deterioro ocasionado por el
tiempo transcurrido desde su construcción o remodelación mayor.
a Identificar la tipología constructiva de la edificación, apoyándose en la descripción que aparece en el anexo.
a Determinar la edad de la construcción, en años (completos o parciales). o Determinar el factor que corresponde al rango de edad y al tipo de
construcción, en la tabla que sigue a continuación.
I USÓ H
CLASE |HA PBECAF» |
1 1
T A B U FACTOR DE EDAD
HÁélfAClÓltóL
H B ECONÓMICA HC wreressocKi
HD FESUJW |HE BUENA
1 |HF
1 MUT BUENA
COMERCIAL
1 CLASE | |
I uSó 11 '
1 CLASÉ II
II
II B
| | CB
ECONOMCA f j I D
ECONOMCA H C O
IMDOSTRlAL
UGERA | | I E
FEGXAfl | | CE
MEO» | | I F
SUENA | | C F MW BUENA |
1 «SACA | | |
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CLASE
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ESCUELA HOSPITAL
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0
1 a4
5a9 10 a 14
15 3 19 20 3 24
25 a 29
30a34
35 a 39
40a44
45 3 49 50 a 54
55 a 59
60 a 64 65 a 89
70 a 74 75 a 79 80 a 84
85 a 89
90 a 94 95 o mas
I 1000
0 956
0 785 0 571
0400
0 256
0143 0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030
0 030 0 030
0 030
0 030 0 030
1000 0 971
0 859 0 752
0 625
0 500 0 378
0 270
0 125 0 050
0 050
0 050
0 050
0 050
0 050 0 050
0 050 0 050
0 050
0 050 0 050
'
' '
' ' ' ' '
' ' ' ' ' ' r
'
' TACTOK
1000
0 992
0 965 0 903
0 324
0 732
0 635 0544
0 427
0 302 0 191
0129
0 030
0 080
0 080
0 080
0 080 0 080
0 080
0 030 0 080
~~ 1000
0 996 0 984
0 959
0 922
0 372 0 309 0 734
0 645
0 547
0 434
0 329
0 253
0 198
0120
0 120
0 120
0 120
0 120
0 120 0 120
'
' ' '
' ' '
' r
'
1000
0 997
0 933
0 970
0 942
0 906 0 360 0 304
0 741
OSS'
0 584
0 501
0431 0 370
0 313
0 262 0 130
0 130
0 130
0 130 0 130
'
'
' ' '
'
'
I 1000
0 998 0 991 0 977
0 956
0 928
0 893 0 351
0 303 0 754
0 703
0 650
0 596 0 543
0 491
0 440 0 207
0 150
0 150
0 150 0 150
Arq. Sara Arrieta González
o)
-o
o
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c
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cu
" O
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O
c •o
o
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>
C
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ÍD
O)
o o E o I
Capítulo 5 Determinación de Factores de Mérito y Demento 45
Factor de Estado de Conservación (fc2)
Es el índice que se aplica a las construcciones en función del grado de
conservación apreciado.
Estado de
Conservación
Bueno
Regular
Malo
Ruinoso
Factor
n 1.00
0.90
0.80
0.10
Determinar el grado de conservación, según las descripciones que siguen a continuación. Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda el estado de conservación.
(*) El factor ruinoso excluye a los demás factores de construcción. Dicho de otra forma, en esa situación la resultante de los
factores de construcción es 0.08.
Factor por el Número de niveles (fc3)
Es el índice que se aplica a las construcciones en función del número de pisos
edificados.
Determinar el número de pisos de la construcción (incluir también los niveles bajo rasante). Determinar en la tabla adjunta el factor que corresponda según el número de niveles.
Número de
niveles
1
2
3
4
5 a 8
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Arq. Sara Arrieta González
Capitulo 6 Tipoloa!as de Consírucccn 46
C A P I T U L O 6 TIPOLOGÍAS DE CONSTRUCCIÓN
6.1 DEFINICIÓN DE TIPOLOGÍAS DE LAS CONSTRUCCIONES
Tal como se mencionó en el capítulo 3 cada entidad deberá adecuar la distribución de
las tipologías, en base a las características constructivas de su territorio. No obstante
se presenta la tabla - tipo siguiente:
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Caoitulo 6 Típcloqías de Construcción
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Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 6 MDOiociias de Construcción 48
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Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 6 Tiooloaías de Construcción 49
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Arq. Sara Arrieta González
Caoitulo 6 TiDoioaias de Construcción 50
6.2 DEFINICIÓN DE LA TIPOLOGÍA, SEGÚN EL USO Y LA CLASE
HABITACIONAL
Habitacional precaria
Vivienda generalmente sin proyecto y autoconstruida. Situada en asentamientos
irregulares, sin traza urbana definida y, prácticamente sin servicios. Se localizan
en la periferia de las ciudades.
Materiales de mala calidad. Sin cimentación; estructuras de madera o sin
estructura; muros de carrizo, palma, embarro, lámina negra, cartón, madera o
adobe. Techos de viga y palma, vigas o polines de madera y lámina negra o de
cartón.
No tiene acabados; pisos de tierra apisonada o firme rústico de cemento; claros
menores a 3.0 m.
Habitacional económica
Sin proyecto. Con algunos servicios municipales. Se encuentra en zonas de tipo
popular o medio bajo. Se localiza en zonas periféricas o de asentamientos
espontáneos.
Calidad de construcción baja; sin acabados o de baja calidad; sin cimentación o
de mampostería o concreto ciclópeo; muros de carga, predomina el adobe, ladrillo
y block; techos de terrado sobre vigas y duelas de madera, vigas de madera con
lámina galvanizada o de cartón.
Pisos de tierra apisonada, firme de cemento escobillado o pulido; pintura de cal.
Arq. Sara Arrieta González
Caoitulo 6 l iDoloqias de Construcción 51
Habitacional Interés Social
Cuentan con proyecto definido, y la mayoría de los servicios municipales.
Producto de programas oficiales de vivienda. Son viviendas con una o dos
plantas. La superficie del lote fluctúa entre 150 y 200 metros y la construida entre
50 y 80 metros. Se localizan en zonas específicas o en fraccionamientos.
Materiales de mediana calidad, muy económicos. Cimentación a base de losa de
concreto armado, block relleno o de concreto ciclópeo. Muros de carga con
refuerzos horizontales y verticales de block o ladrillo. Claros cortos menores a 3.5
metros. Techos de vigas de losa de concreto de baja capacidad. Acabados
aparentes de estuco. Pintura del tipo económico.
Habitacional regular
Proyecto definido, funcional y característico. En fraccionamientos que cuentan con
todos los servicios. Lotes de unos 230 m2 de terreno y de 120 m2 de construcción.
Se localiza en zonas consolidadas de los centros de ciudades y en
fraccionamientos residenciales medios.
Cimientos de mampostería, concreto ciclópeo, rodapié de block relleno con
concreto. Estructuras con castillos y cerramientos. Claros medios de 4.0 m. Muros
de carga de ladrillo, block o piedra. Los techos suelen ser de losa, asbesto,
terrado o lámina galvanizada.
Arq. Sara Arrieta González
Capitulo 6 TiQOiocnas de Oonstruccion 52
Habitacional buena
Disponen de un proyecto definido, funcional y de calidad. Se encuentran en
fraccionamientos residenciales de clase media alta, que cuentan con todos los
servicios públicos. Elementos, materiales y mano de obra de calidad. Disponen de
una superficie del lote de entre 350 y 500 m2 y su área construida de 250 a 350
m2.
Elementos estructurales de buena calidad, con castillos, cerramientos, columnas y
trabes. Cimientos de concreto ciclópeo, mampostería, rodapié de block relleno
con concreto. Muros de block o ladrillo. Los claros son de hasta 7 m. Techos y
entrepisos con losas de concreto armado. Suelen recubrirse con tejas de regular
calidad. Acabados exteriores texturizados, fachaleta, piedra de corte o molduras
de concreto.
Habitacional muy buena
Proyecto arquitectónico de muy buena calidad, de diseño especial bien definido,
funcional y a veces caprichoso. Amplios espacios construidos con elementos
decorativos interior y exteriormente. Todos los servicios públicos. Se encuentran
en fraccionamientos privados y exclusivos. Lotes mínimos de 600 m2 y
construidos por encima de los 350 m2.
Elementos estructurales de muy buena calidad a base de castillos, cerramientos,
columnas, trabes, zapatas corridas o zapatas aisladas. Muros de ladrillo o block.
Grandes claros de más de 10 m. Techos con losa y molduras en todo el
perímetro. Recubrimiento de teja de buena calidad. Aplanados de yeso y mezcla
muestreados. Acabados exteriores de fachaleta, texturas, piedra de corte, mármol
Arq. Sara Arrieta González j
Caoituio 5 TiocloQias de Construcción 53
y molduras de cantera. Acabados interiores texturizados, con maderas finas,
tapices o parcialmente de mármol. Los pisos son de cerámica da primera calidad,
mármol, parquet.
COMERCIAL
Comercial económica
Edificaciones ubicadas en zonas populares, dando servicio al vecindario
circundante. Es posible encontrarlas formando parte de uso mixto (vivienda -
comercio). Están destinadas a la venta de productos al detalle. Cuentan con una
pieza, a lo sumo dos.
Carecen de proyecto; materiales económicos. Muros de adobe, block o ladrillo.
Techos de terrado, lámina galvanizada, asbesto o losa. Acabados casi
inexistentes. Pisos de cemento. Sus instalaciones son básicas. Claros menores a
3.5 m; autoconstrucción, autofinanciamiento.
Comercial regular
Edificaciones ubicadas en zonas populares o de tipo medio, destinadas a la venta
al detalle y a la prestación de servicios.
A veces carecen de proyecto. Cimentación de mampostería, concreto ciclópeo y
block relleno. Muros de carga de ladrillo, block o adobe. Techos de terrado,
lámina galvanizada, lámina de asbesto o losa. Aplanados de yeso o mezcla.
Arq. Sara Arrieta González
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Caoituio 6 l ¡Doloqías Ce Consirucción 54
Acabados discretos y pintura o cal directas. Instalaciones elementales en cuanto a
iluminación y saneamiento. Claros medios de 5 m.; financiamiento bancario.
Comercial buena
Edificaciones con proyecto definido, funcional y de calidad; materiales de buena
calidad. Los encontramos formando parte de la estructura habitacional
normalmente en el centro urbano y en zonas comerciales establecidas. Se
dedican normalmente a la prestación de servicios y venta de productos diversos.
Elementos estructurales a base de castillos y cerramientos. Cimentación de
mampostería, concreto ciclópeo, rodapié de block relleno y dala de desplante de
concreto armado. Muros de ladrillo o block. Techos de losa. Aplanados de yeso y
mezcla regleado. Acabados medios con texturas y pintura viníiica o esmalte.
Claros medios de 6.0 m o más; construcción realizada por empresas
constructoras; autofinanciamiento o financiamiento bancario.
Comercial muy buena
Proyecto arquitectónico definido, funcional y exclusivo, cuyo diseño se basa en su
uso comercial Normalmente ocupa espacios exclusivos, o manzanas completas
con área notable. Cuentan con todos los servicios. Se localizan en zonas
exclusivas del área urbana consolidada.
Materiales de muy buena calidad controlados y de lujo. Elementos estructurales
con castillos, cerramientos, trabes y columnas. Cimentación de zapatas corridas,
zapatas aisladas o cimentación de cajón. Muros de block y ladrillo. Techos de
losa, azotea con molduras. Aplanados de yeso y mezcla muestreados. Acabados
Arq. Sara Arrieta González i
Caoitulo 5 TiDoioaias ce construcción 55
texturízados con pintura vinílica, esmalte o barniz. Pisos de cerámica de calidad,
parquet, alfombras o mármol. Instalaciones completas, ocultas y diversificadas.
Medidas de seguridad. Construcción por empresas constructoras con
especialistas.
INDUSTRIAL
Industrial económica
Edificaciones realizadas sin proyecto. Materiales de baja calidad y construcción
básica ó autoconstrucción.
Materiales económicos; claros menores a 8.0 m., con estructuras horizontales,
con muros de carga y columnas; autofinanciamiento. Se encuentran en forma
aislada en la zona urbana.
Industrial ligera
Edificaciones con proyectos someros y repetitivos. Materiales y calidad
constructiva básica. Normalmente sin divisiones internas. Suelen responder a
talleres de costura, talleres artesanales, carpinterías, tabiquerías, etc. Se localiza
generalmente en parques o en zonas industriales.
Elementos estructurales básicos, con elementos de apoyo visibles. Iluminación
natural y artificial básica. Pisos de cemento pulido. Instalaciones básicas muy
generales. Claros de más de 8.0 m. con elementos horizontales estructurales de
Arq. Sara Arrieta González
Caoítulo 6 TiDoloqías de Construcción 56
más de 1.00 m. de peralte; construcción por empresas constructoras;
autofinanciamiento o financiamiento bancarío
Industrial media
Proyectos arquitectónicos definidos, funcionales. Materiales y construcción media.
Dispone de divisiones internas. En estas construcciones se engloban las
maquiladoras, fábricas, laboratorios e industrias de transformación. Se localizan
en zonas y/o parques industriales, en áreas urbanas y urbanizables.
Elementos estructurales de calidad. Cimentación sólida y con elementos
estructurales de apoyo combinados. Pisos variados y adecuadas a los productos
que fabrican. Techos específicos y adecuados. Acabados y aplanados medios.
Instalaciones básicas completas en electricidad, agua potable y saneamiento.
Instalaciones especiales con ductos de aire. Construcción realizada por empresas
constructoras con especialistas; autofinanciamiento o financiamiento bancario.
Industrial pesada
Proyectos arquitectónicos exclusivos, con gran funcionalidad. Materiales y
construcción de muy buena calidad. Dispone de divisiones internas. Su
construcción está condicionada por el nivel de instalaciones disponibles.
Elementos estructurales de muy buena calidad. Cimentación sólida. Acabados y
aplanados de calidad. Requiere de diseño especial; instalaciones básicas
completas; instalaciones especiales de calidad; estructuras que pueden soportar
el sistema de techado y adicionalmente, cargas como grúas viajeras;
Arq. Sara Am'eta González
Capítulo 6 TiDGioaías de Construcción 57
autofinanciamiento o financiamiento bancario; se localizan en zonas y
fraccionamientos industriales en áreas urbanas y urbanizables.
ESPECIAL
Especial alhenas
Destinada a fines deportivos y recreativos. Construcción con concreto armado,
tabique o similar, forrado normalmente con material pétreo o aplanado con
cemento. Construidas por empresas constructoras especializadas.
Especial cobertizos
Destinada a cubrir una superficie determinada; perímetro descubierto. Tiene
alturas normalmente menores a 4 m.
Especial cines y teatros
Destinada al esparcimiento, con escenario y niveles de auditorio. Techo con
estructuras de acero cubiertas con lámina metálica o concreto grandes claros,
alturas de 12.0 m. o más.
Especial escuelas
Destinada a la enseñanza, con materiales de construcción de mediana o buena
calidad; acabados de calidad; construido por empresas constructoras
especializadas; financiamiento gubernamental, a veces privado.
Arq. Sara Arrieta González |j i l
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Cacitulo 6 TiDoloqias ae Consruccicn 58
Especial estacionamientos
Destinada a la guarda de vehículos temporalmente; el material es de buena
calidad; estructuras de concreto o metal; se suelen construir varios niveles;
realizadas por empresas constructoras; autofinanciamiento.
Especial hospitales
Destinada a la atención médica; con materiales de mediana y buena calidad;
realizados por empresas constructoras; autofinanciamiento o financiamiento
gubernamental.
Especial hoteles
Destinada al alojamiento del personal transeúnte o vacacional; materiales de
buena calidad; construcción ejecutada por empresas constructoras;
autofinanciamiento.
Especial mercados
Destinada a actividades de venta masiva en elementos perecederos; los
materiales empleados suelen ser de regular calidad; las estructuras son de
concreto y/o metálicas, con cubiertas tales como lámina galvanizada; realizados
por empresas constructoras.
Arq. Sara Arrieta González
Caoitulo 8 TiDoloaías de construcción 59
3 DEFINICIÓN DE LA TIPOLOGÍA, SEGÚN LA CATEGORÍA
BAJA
Acabados deficientes con materiales y mano de obra de baja calidad.
Instalaciones deficientes o inexistentes.
MEDIA
Acabados medios con materiales y mano de obras de regular calidad.
Instalaciones básicas.
ALTA
Acabados sólidos y vistosos con materiales y mano de obra de calidad.
Instalaciones completas y de calidad.
Arq. Sara Arrieta González
Capiíulo 7 Caso de Apl'cación íMumcipio Villa de Tezontepec) 60
C A P I T U L O 7 CASO DE APLICACIÓN (MUNICIPIO VILLA DE TEZONTEPEC)
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CaDitulo 7 Caso de Aplicación (Mdnicicio Vi'la de ' ezonteDec)
CÉDULA CATASTRAL
SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS
COMUNICACIONES, TRANSPORTES y ASENTAMIENTOS
DIRECCIÓN GENERAL DE ASENTAMIENTOS Y DESARROLLO URBANO
DIRECCIÓN DE CATASTRO
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VALUAOOR_
REVISO
Arq. Sara Arrieta González
Capítulo 7 Caso de Apücaaón (Municioio Villa de Tezonteoec)
7.2 UNIDADES CONSTRUCTIVAS PROPIAS
U N 1
Munic ip io: 77
D A D E S C O N S T R U C T I V A S P R O
IDENTIFICACIÓN
VILLA DE TEZONTEPEC Zona: 1 Manzana:
Edificio:
P Í A S
24 Predio: 1
C Depto: 0
• " - • • •• • — " - • • - • •
Numero Superficie
1 135
2 97
3 6
Año
Tipología Constr,
H B 1 196*
H B i 1964
C B 1 1992
DATOS DEL PROPIETARIO
Factor Estado Factor Mo.de Factor
Edad Conserv. Conserv. Pisos Pisos
"0.302 3 rC.8CC 1 l.CCO
r0.302 3 ''O.SCC 1 l.CCO
^ . 82¿ 2 ''o.SCO 1 l.CCC
Valor Fecha
Catastral Captura
33366 29-Jun-C7
23974 29-Jun-C7
3529 29-Jun-C7
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Arq, Sara Arrieta González
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Capítulo 7 Caso de Aolicacion ÍMunicipio Villa de Tezontecec;
7.3 PREDIO
P R E D I O
Munic ip io: 77
IDENTIFICACIÓN
ViLLADETEZONTEPEC Zona: I Manzana: 2¿ Predio: 1
• - • — •• - •
70 C.i.CIU
Na. ín ter in
LOCALIZACION
URBANO COLONIA CEN-RO C P . Niniit»J»l«CBlni¡«
1 E n O C i l l . TO-aU» I
Tipo de Predio:
SUPERFICIE
Terreno Tota : :
Terreno Común:
Const Total:
Const Común:
TIPO Y RÉGIMEN
URBANO Regimen de Propiedad: I
3*5
0
0
0
VALOR CATASTRAL
Terreno: 266.616
Construcción: 60,869
Tota?: 327,485
DATOS DEL TERRENO
Frente: r 50.69
Fondo: r C.CO
Desnivel: O.CC
Area inscri ta: 0
Orientación: NORTE (N)
Hundimiento: 0
Ubicación: 3
FACTORES DEL TERRENO
F. de Frente: l.CCC
F. de Fondo: l.CCC
F. de 0e5n ;ve !: l.CCC
F. de A ¡nscr ta: l.CCC
Area: 1.120
F. Orientación: i.CCC
F. de Ubicación: 1,150
Factor Resuitante: 1.288
Arq. Sara Anrieta González
Capitulo ' Caso de Aplicación (Municipio V.ila de Tezontepec) 64
7.4 PROPIEDAD
P R O P I E D A D
IDENTIFICACIÓN
Mun c,p o- 77 VLLADE .hZON-EPEC Zona: I Manzana: 2¿ Pred'c. i
Ed f c o: C Depto: 0
, .. _ _ , _ . . . , _ . . . . . . . _ , _ . _ „ , . _ _ . _ _ , , , a
Nombre:
RFC.
Ocrmci'io r¡sca :
DATOS DEL PROPIETARIO
SANCHEZ RAMOS JUAN
¡DM (IDENTIFICA MISMO DOMICiLiO) L 1
OTROS DATOS
Uso. C
Uso Espec f ce:
No nter cr:
M'SCEUNEAS Y ABARRO'ES
1 1
29-Jun-C7
Fecha de Captura
SUPERFICIES
Terreno Prop o: 3^5
Construcc on Prop.a: 238
% Condom n o: C.CC
"erreno Común: C
Construcc on Común 0
VALOR CATASTRAL
"erreno Prop o- 266.616
* Construcc on Prop a: 60,869
"erreno Común: 0
Construcc en Común: 0
Tota!: 327,¿85
Arq. Sara Arrieta González
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Caoiíuío 0 Conclusion 65
CONCLUSIÓN
La situación del territorio está cambiando constantemente y a un ritmo acelerado,
debido al rápido crecimiento de la población mundial y a la internacionalización de las
economías. La seguridad de los derechos de propiedad ya no puede estar garantizada
por los sistemas catastrales tradicionales. La performance de los sistemas catastrales
tradicionales ya no es la adecuada. Ya no pueden proporcionar ni la información
suficiente y confiable sobre la situación legal de una porción del territorio, ni servicios
que sean eficientes y rentables.
Debe introducirse un nuevo método para la documentación confiable de derechos y
restricciones.
Basado en los principios probados de sistemas catastrales tradicionales, el Catastro,
obedecerá las siguientes reglas:
1 El Catastro es una institución que realiza inventario y registra todo tipo de derechos y
restricciones que tienen un impacto dentro de un contorno definido de la superficie
terrestre de acuerdo a los cuatro principios de los sistemas catastrales tradicionales; a
saber, el principio de inscripción registra!, el principio de consentimiento, el principio de
publicidad y el principio de especialidad. La institución de Catastro asegurará que ios
límites de los derechos y restricciones sobre el territorio sean determinados y
registrados según las normas del derecho público y privado vigentes en los respectivos
Arq. Sara Arrieta González j
Caoitulo 0 Conclusion 66
países, y de que tocios podamos obtener información confiable sobre la situación legal
de una porción de territorio.
2 El Catastro está haciendo un uso sustancial del crecimiento en el área de tecnología
de la información. Los procedimientos están adaptándose a las nuevas posibilidades
para fomentar la máxima eficiencia y mantener la máxima seguridad.
El establecimiento de parámetros que permitan medir su eficiencia y la selección de las
mejores prácticas, serán los grandes desafíos en el campo de los sistemas catastrales
modernos.
3 La institución del Catastro será una tarea cooperativa entre los sectores público y
privado. El compromiso del sector público asegurará que el sistema tenga la
continuidad necesaria. El sector público se concentrará en la supervisión. El sector
privado, responsable de llevar a cabo el trabajo operacional, incorporará al sistema
eficiencia y flexibilidad. La división del trabajo garantiza además que los intereses
territoriales públicos y privados se mantengan en equilibrio.
4 La institución del Catastro tendrá una estructura económica que le permita recuperar
la inversión y los costos de mantenimiento.
Arq. Sara Arrieta González i
Glosario 67
GLOSARIO
Actualización de valores unitarios. El procedimiento puesto en práctica por la
autoridad de catastro para determinar los valores unitarios de terrenos y construcciones
que se permitan formular los proyectos que serán propuestos al H. Legislatura del
Estado.
Calle especial. Es aquella cuyas características de vialidad, infraestructura, uso y
otras, la diferencian del resto de la colonia o colonias catastrales con las que colinda.
Catastro. El conjunto de registros establecidos metódicamente de los inmuebles
ubicados en cada uno de los municipios del estado, mediante la inscripción oficial de la
localización, superficie, posesión, propiedad, valor del inmueble y demás atributos que
señalen las disposiciones aplicables.
Clave catastral. La que identifica al predio en el catastro.
Colonias catastrales. La delimitación superficial en que se divide el área urbana de un
municipio o localidad, para fines de valuación catastral, que presentan características
de homogeneidad en su infraestructura, equipamiento, servicios y nivel
socioeconómico.
Conservación del catastro. Mantener al día la información de los registros catastrales.
Arq. Sara Arrieta González
Glosario 63
Construcción. Las obras de cualquier tipo, destino o uso, inclusive los equipos e
instalaciones adheridas permanentemente y que forman parte integrante de ella.
Construcción permanente. La que está adherida a un predio de manera fija, en
condiciones tales que no pueda separarse del suelo sin deterioro de la propia
construcción o de los demás inmuebles unidos a ella.
Construcción provisional. La que por su estructura sea fácilmente desmontable en
cualquier momento. En los casos dudosos, la autoridad de catastro determinará si las
construcciones son o no, provisionales.
Construcción ruinosa. La que por su estado de conservación o estabilidad representa
un riesgo grave para su habilidad.
Formación del catastro. Integrar la información de los registros catastrales.
Fraccionamiento. La división de un terreno en lotes, siempre que para ello se
establezcan una o más vías públicas.
Jardín. La superficie de terreno destinada al cultivo de plantas de ornato o áreas
verdes.
Manzana. La superficie de terreno delimitada por vía pública.
Operación Catastral. Los actos realizados por las autoridades municipales
competentes, o por las estatales en los términos de las disposiciones jurídicas
aplicables y las de los convenios que al efecto se suscriban, con el objeto de describir,
clasificar, medir, valuar y registrar la propiedad inmobiliaria.
Arq. Sara Arrieta González
Glosario 69
Perímetro suburbano. El límite de la zona suburbana, delimitado por la autoridad de
catastro del Estado.
Perímetro urbano. El límite de la zona urbana, determinado por la autoridad de
catastro del gobierno del estado.
Perito Valuador Catastral. Persona que por sus especiales conocimientos, está
calificada para determinar avalúos de bienes inmuebles, y al que la autoridad catastral
le otorga registro con base en el Reglamento de la presente Ley. Ningún perito podrá
determinar avalúos catastrales sin contar con dicho registro.
Predio
a) El terreno, con o sin construcciones, cuyos linderos forman un perímetro.
b) El lote en que se divide un terreno con motivo de un fraccionamiento.
c) La fracción de un condominio legalmente construido.
Predio baldío. El urbano que no tenga construcciones permanentes.
Predio construido. El que tenga construcciones permanentes.
Predio rústico. El que está localizado en la zona rústica o rural.
Predio suburbano. El que está localizado en la zona suburbana.
Predio urbano. El que está localizado dentro del perímetro urbano o el fundo legal de
las poblaciones.
Propiedad raíz. Los bienes inmuebles localizados en el territorio del estado o
municipios.
Arq. Sara Arrieta González
Gicsarío 70
Región. El área en que se divide la zona urbana de acuerdo a sus características
geográficas o socioeconómicas.
Registro catastrales. Los documentos gráficos o escritos que constituyen el catastro y
que identifican las características de los bienes inmuebles.
Reevaluación. La revisión y determinación de los valores catastrales que le
correspondan a cada predio, por alguna de las causas que se establezcan en la ley, sin
variar los valores unitarios.
Ubicación. La localización del predio, de acuerdo a su nomenclatura y número oficial.
Vía pública. La superficie de terreno para uso común, destinada al tránsito, aun aquella
que se encuentre invadida.
Valor catastral. El que determina la autoridad de catastro para terrenos y
construcciones, conforme lo establecido en la ley y que sirve de base para la valuación
definitiva de los predios.
Valor de mercado. El precio más probable de un predio o inmueble, expresado en
dinero e investigado en fecha determinada, que toma en cuenta sus características
físicas, de ubicación, uso y calidad, y que es obtenido mediante los procedimientos de
valuación en uso.
Valuación. La determinación del valor catastral de los predios conforme al
procedimiento establecido por la ley.
Arq. Sara Arrieta González
Glosario 71
Valuación catastral: El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un
valor catastral por primera vez a un bien inmueble, cuando se reúnan los siguientes
elementos:
a.- Se realice por perito valuador registrado ante la autoridad catastral;
b.- Se consideren las tablas de valores unitarios de terreno y construcción aprobados
por el Congreso del Estado y publicadas en el Periódico Oficial del Estado.
c- Se realice conforme a las normas para la valuación vigentes en el Estado de
Hidalgo.
Zona. Extensión de terreno que forma una división administrativa.
Zona rústica. La que no está localizada dentro de las zonas urbanas o suburbanas.
Zona urbana. La que constituye una unidad física, que cuenta con los servicios
públicos indispensables y que se localiza dentro del perímetro urbano o el fundo legal
de las poblaciones, con potencialidad de convertirse en zona urbana.
Arq. Sara Arrieta González
Referencias Bíbüoaráficas 72
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Leyes:
Federales
• Poder Ejecutivo Federal (1917). Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos. Diario Oficial de la Federación 5 de Febrero de 1917.
Estatales
• Ley de Catastro del Estado de Hidalgo 23 noviembre de 2003.
• Ley Catastral y Registra! del Estado de Nayarit.
Municipales
• Ley de Hacienda Municipal
Libros:
• BERNAL, Cesar Augusto. Metodología de la investigación para administración y
economía, Prentice Hall, Santa Fe de Bogotá, D.C., Colombia 2002. p.139
• VENTÓLO Jr. William L. y WILLIAMS Martha R., Técnicas del Avalúo
Inmobiliario, Chicago, Real Estate Education Company, 1997, Ipp
Arq. Sara Arrieta González
Referencas Bibhoaraficas 73
Internet:
http://www.co.lake.il.us/website/terms.
HENSSEN, J. Basic Principles of the Main Cadastral Systems in the World. Delft, The
Netherlands, 1995 [sp]
Instituto Nacional para el Federalismo y el desarrollo Municipal
Dirección Provincial de Catastro (MEC-DPCT ), cita en el Ministerio de Economía de la
provincia de Buenos Aires, 1995 [sp]
http://www.ec.qba.gov.ar/Catastro/
Arq. Sara Arrieta González
TIPO
O
0
<
USO
< z 0 ü
< m < T
CATEOORIA
CIMENTACIÓN
E8TRUO. VERTIOAL
ESTRUC, HORCONTAl
MUROS
INST. ELÉCTRICA
IN8T. HIDRÁULICA
INOT.BANtTARIA
MUEBLES CE SAflOS
MUEBLES DE COCINA
BARDA PERIMETRAL
OTROS
CALIDAD
PISOS
APLANADOS
PINTURA
LAMBRINES
PLAFONES
ESCALERAS
HERRERÍA
CARPINTERÍA
VIDRIERÍA
INST, ESPECIALES
FACHADA
JARDINERÍA
OTROS
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2.
ECONÓMICA (1)
8IN-PIEDRA CON MEZCLA DE CAL.
MUROS DE CARGA- COLUMNAS DE (ADOBE).
SOVEDAS-TERRAOOS-MADERA. TIERRA
ADOBE
ELEMENTAL- TUBO GALVANIZADO.
ALBAftAL-PORJADO-DRENAJE DE MAMPOSTERIA
OEMSNTO-BUNCOS ¡h.-PO fo.
BRACERO-LADRILLO PORJADÚCEMENTO.
StN.ADOBE*TABIOUE.
OTROS
BAJA(1)
TIERRA CEMENTO
SIN
SIN
CEMENTO
SIN
SIN
SIN
PINO
SENCILLOS CLAROS PEQUEÑOS
SIN
APARENTE
SIN
30
$wa
MEDIA (3)
CEMENTO LADRILLO
MEZCLA ARCILLA
DE CAL AL TEMPLE
CEMENTO
MADERA
SIN
SIN
PINO
SENCILLOS CLAROS PEQUEfiOS
SIN
ARCILLA
SIN
40
91574
ALTA (3)
LADRILLO MOSAICO
MEZCLA
DE CAL AL TEMPLE
MOSAICO
MADERA
SIN
SIN
PINO
SENCILLOS CLAROS
PEQUEMOS
SIN
MORTERO
SIN
50 t1B7B
REGULAR (2)
MAMPOSTERIA • CON PEDACER1A
MUROS DE CAROA- (ADOBE) • MOAS DE MADERA
BÓVEDAS -VIOAS • LADRILLO - MADERA.
ADOBE
VISIBLE-VARIAS SALIDAS- BUENA CALIDAD
REGULAR CALIDAD-TUSO GALVANIZADO.
ALBAfiAL DE CONCRETO • DRENAJE DE MAMPOSTERIA
CEMENTO-BLANCOS 3«. o 2 i - POCOS MUEBLES - Po.Fo.
BRACERO- FORJADO CON MOSAICO DE PASTA
ADOBE- APLANADO CON MEZCLA - TABIQUE
OTROS
BAJAfl)
LADRILLO MOSAICO
MORTERO
AL TEMPLE VINILICA
MOSAICO
MANTA DE CIELO
MADERA FIERRO
BALCONES BARANDALES
PINO EN BUEN ESTADO
MEDIO DOBLE
CLAROS PEQUEÑOS
SIN
MORTERO
HUERTA
50
I 1 M 3
MEDIA (2)
LADRILLO MADERA
MORTERO
VINIUCA ESMALTE
MOSAICO
MANTA DE CIELO
MADERA PIEDRA-FIERRO
BALCONES BARANDALES
PINO EN BUEN ESTADO
MEDIO DOBLE CLAROS PEQUEflOS
TELEFONO
MORTERO
CANTERA
HUERTA
SO
11967
ALTA (3)
DUELA
YEBO
VINIUCA ESMALTE
MOSAICO AZULEJO
FALSO PLAFÓN YESO
PIEDRA CEMENTO
ESTRUCTURAL
ENCINO EN BUEN ESTADO
MEDIO DOBLE
TELEFONO
INTERPON
MORTERO
CANTERA
AREAS MEDIAS
70
S2150
BUENA (3)
MAMPOSTERIA Y CONCRETO SIMPLE.
MUROS DE CARGA- (ADOBE) - COL. DE MADERA O PIER RO
BÓVEDAS CATALANA- VIGAS - LADRILLO - MADERA
ADOBE
0UCTO6 VISIBLES-OCULTOS- BUgNACALIDAD-VARIASSAUDAS
EN CANTIDAD - TUBO GALVANIZADO,
ALBAflAL • CONCRETO - Fo.Fo.
BRACERO- FORJADO CON AZULEJOS.
ADOBE- APUNADO CON MORTERO - TA8KIUE
OTROS
BAJAfl)
DUELA
YESO
VINILICA ESMALTE
AZULEJO
FALSO PLAFÓN YESO
CEMENTO MOSAICO
ESTRUCTURAL
ENCINO EN BUEN ESTADO
MEDIO DOBLE
CLAROS MEDIOS
TELEFONO INTERPON
CANTERA
AREAS MEDIAS
BUEN ESTADO
70
82548
MEDIA (2)
DUELA
YESO
VINILICA ESMALTE
AZULEJO
FALSO PLAFÓN YESO
CEMENTO MOSAICO
FORJADOS
MADERAS PINAS
MEDIO DOBLE
CLAROS GRANDES
TELEFONO
INTERPON
CANTERA
AREAS GRANDES BUEN ESTADO
60
13281
ALTA (3)
DUELA
YESO
VINILICA ESMALTE
AZULEJO
YESO
CEMENTO MOSAICO-FIERRO
FORJADOS
MADERAS FINAS
MEDIO DOBLE
CLAROS GRANDES
ESPECIALES
CANTERA
LABRADA
AREAS GRANDES BUEN ESTADO
90
14035
/ í Secretar ía d e Obras Públicas
gggMutg Dirección General de Asentarntenlos y Pesoírollo Urbano
C Tablas de Clasificación Tabla I
Villa de Tezontepec, Hidalgo 3 / "Municipio: ^ / ' C o n t e n i d o : HaWfadond
Saca Anfela Gonzqlez
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
TIPO
O
K
a 0
uso
~1 < X
0 0
< m < X
OATEOORtA
CIMENTACIÓN
E8TRUC VERTICAL
E9TRUC HORIZONTAL
MUROS
INST ELEOTRIOA
INST HIDRÁULICA
INST SANITARIA
MUEBLES OE BAÑOS
MUEBLES DE COCINA
SARDA PERIMBTRAL
OTROS
CALIDAD
PISOS
APLANADOS
PINTURA
LAMBRINE8
PLAFONES
ESCALERAS
HERRERÍA
CARPINTERÍA
VIDRIERÍA
INST ESPECIALES
PACHACA
JARDINERÍA
OTROS
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2
ECONÓMICA (1)
PEDACERIA - MAMPOSTERtA-CONCRETO
FIERRO - CONCRETO REFORZADO
LAMINAS - LOBAS CONCRETO REFORZADO
TABIQUE ROJO-TABBON
VISIBLE OCULTA - POCAS SALIDAS
GALVANIZADO • COBRE SEMI OCULTA
TUBO DE CONCRETO - l o a BAÑO
BLANCOS OE 2a ELEMENTAL
ELEMENTAL - LAMINA ESMALTADA 2a
TABIQUE SIN APLANAR - VISTO
OTROS
BAJA<t)
MOSAICO 3a MOSAICO 2a
SIN
CAL - TEMPLE
SIN
YESO
SIN
ESTRUCTURAL CLAROS CHICOS
PINO FIBRACBL
NATURAL MEDIO DOBLE
SIN
SIN
SIN
30
$1408
MEDIA (2)
MOSAICOS* MOSAICO la
MORTERO YEBO
VINILCA ESMALTE
SIN
YESO
CONCRETO
TUBULAR CLAROS CHICOS
PINO FIBRACEL
NATURAL MEDIO DOBLE
SIN
MORTERO
SIN
40
91035
ALTA (3)
MOSAICO la LOSETA VINIUOA
MORTERO YESO
VINILICA ESMALTE
MOSAICO AZULEJO 2a
APARENTE YESO
CONCRETO GRANITO
TUBULAR CLAROS MEDIOS
PINO
NATURAL MEDIO DOBLE
TELEFONO
TIMBRE
APARENTE
AREAS
PEQUEÑAS
90
Í 2 3 «
REQULAR (2)
MAMPOSTERIA • CONCRETO REFORZADO
CONCRETO REFORZADO - PRBCOLADO
CONCRETO REFORZADO • CLAROS MEDIOS
TABtQUfi ROJO • TABICÓN • CONCRETO
OCULTAS - POLIOUCTOS - REGULAR SALIDAS
GALVANIZADO - COJ3RE - OCULTA
TUSO DE CONCRETO- Fo Po • VOLÚMENES REO
BLANCOS 0 COLOR - REOULAR
LAMINA ESMALTADA- la ADERO INOXIDABLE
APLANADA - CERCA DE HERRERÍA
OTROS
BAJA(1)
MOSAICO la LOSETA VINILICA
APARENTE YESO
VINILICA ESMALTE
AZULEJOS! POCO VOLUMEN
YESO PINTURA
GRANITO FORJADO
CLAROS MEDIOS
PINO
NATURAL
MEDIO DOBLE
TELEFONO TIMBRE
PASTA
AREAS
PEOUEfiAB
60
$1S81
MEDIA (2)
LOSETA TERRAZO
APARENTE YESO
VINILICA ESMALTE
AZULEJO COCINA-BAÑO
TIROL
GRANITO
TUBULAR
PINO-CAOBA CEDRO
NATURAL ESPECIAL
INTERPON
GAS-ESIC
PASTA PIEDRA
AREAS
MEDIAS
70
12248
ALTA (3)
TERRAZO GRANITO
YESO PASTA
VINILCA ESMALTE
AZULEJO TAPIZ
TIROL
GRANITO TERRAZO
TUBULAR ALUMINIO
CAOBA CEDRO
ESPECIAL
INTERFON
GAS-SONIDO
PASTA PICADA PIEDRÍN
AREAS MEDIAS
W
52918
BUENA (3)
MAMPOSTERIA- CONCRETO REFORZADO
CONCRETO REFORZADO - PRECOLADO
CONCRETO REFORZADO - CLAROS GRANDES
TABIQUE PRENSADO-PRECOLADOS -CONCRETO
OCULTAS • VARIAS SALIDAS- ESPECIALES
COBRE-OCULTA- ESPECIAL
TUBO OE CONCRETO - F« FC - ESPECIALES
COLOR O ESPECIAL - VARIOS MUEBLES
ACERO INOXIDABLE - INTEGRAL- ESPECIAL
RECUBIERTA - CERCA- ESPECIAL
OTROS
BAJA(1)
GRANITO PARQUET
YESO PASTA
VINILICA ESMALTE
AZULEJO - TAPCt PARQUET
TIROL PLANCHADO
TERRAZO FORJADO
ALUMINIO ANONIZADO
MADERAS FINAS
ESPECIAL
SONIDO AJRE. ACOND
PIEDRÍN CANTERA
AREAS
GRANDES
00
12284
MEDIAR)
PARQUET ALFOMBRA
PASTA ESPECIAL
VWILICA ESMALTE
PARQUET • TAPIZ MARMOL
T«OL PLANCHADO
ESPECIAL
TERRAZO MARMOL
ALUMINIO ANONIZADO
MADERAS FNAS
ESPECIAL
AIRE ACOND
ESPECIAL
CANTERA
MARMOL
AREAS GRANDES
W
$2848
ALTA (3)
ALFOMBRA ESPECIAL
ESPECIAL
ESPECIAL
ESPECIAL
ESPECIAL
ESPECIAL
ESPECIAL
IMPORTADOS
IMPORTADOS
ESPECIALES
ESPECIAL
ESPECIAL
SO
93003
8UB-URBANA (4)
SIN - PEDACERIA - MMÍPOBTERIA
SIN - MADERA • CONCRETO
SIN - DALAS - LAMINAS • LOSA SIMPLE
CARTON - LAMINA - TABtCON • ADOBE
SIN • ELEMENTAL - VISIBLE
SIN - ELEMENTAL - GALVANIZADA
SIN - LETRINA - MADERA • BLANCOS 3#
SIN - PETRÓLEO • SOLO QUEMADORES
SIN
OTROS
BAJA(I)
TIERRA FIRME
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
PEDfCERM
SIN
am
SIN
S IN
2 0
$484
MEDIA (2)
FIRME CEMENTO
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
MADERA
SIN
SIN
SIN
SIN
20
$743
ALTA (3)
CEMENTO MOSAICO la
SIN
SIN
SIN
MORTERO
SIN
ESTRUCTURA
CLAROS CHICOS
PINO
PEDACERIA SENCILLO
SIN
SIN
SIN
30
$1001
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
TtPO
O X te
o o a
uso
i 5 ce u¡ a o 0
CATEGORÍA
CIMENTACIÓN
BSTRUC VIRTtCAL
eSTRUO HORIZONTAL
MUROS
INST BLKOTRKJA
IN8T HIDRÁULICA
INST SANITAftfA
M U S S L C S D B BANoa
MUEBLEQDB COCINA
BARPAPERtMETRAL
OTROS
CAL©AO
PISOS
APLANMX»
«NTURA
LAMBRINES
PUPONES
ESCALERAS
HERRERÍA
CARPINTERÍA
VIDRIERÍA
INST ESPECIALES
FACHADA
JARDINERÍA
OTROS
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2
ECONÓMICA (1)
MAMPOSTERIA-CONCRETO REFORZADO
CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO
LAMINAS • CONCRETO ARMADO • CLAROS PEQUEflOS
TABIQUE ROJO-TABICÓN
VISIBLE OCULTA- POCAS SALIDAS
TUBO DE COBRE - OALVANKAOO • SEMI OCULTA
TUBO DE CONCRETO • 1 0 1/2 « S o POR LOCAL
ELEMENTAL • BUNCOS DE 3« o 2 l
ELEMENTAL • UMINA ESMALTADA 2a
ALAMBRADO - TABIQUE ROJO • TABICÓN • SIN REPELUR
OTROS
BAJAÍD
CEMENTO MOSAICO 3a
SIN-MORTERO
SIN • CAL
SIN - CEMENTO MOSAICO
SIN-MORTERO
SIN-CONCRETO
ESTRUCTURAL CUROS CHICOS
PINO
FIBRACEL
SENCILLO
SIN
SIN
SIN
40
JSM
MEDIA (2)
MOSAICO 2a
MOSAICO 1 l
MORTERO
YESO
CAL
TEMPLE
MOSAICO la
AZULEJO 2a
MORTERO
YESO
CONCRETO
ESTRUCTURAL CUROS CHICOS
PINO FIBRACEL
SENCILLO
MEDIO DOBLE
SIN
TELEFONO
APARENTE
SIN
45
I6S1
ALTA (3)
MOSAICO la
LOSETA V1NH.ICA
YESO
VINIUCA
ESMALTE
AZULEJO
APARENTE
YESO
GRANITO
TUBULAR
CUROS MEDIOS
PINO
MEDIO DOBLE
TELEPONO INTERPON
MORTERO
AREAS
PEQUEÑAS
50
'".5Í ,.,
REGULAR (2)
CONCRETO ARMADO - LOBAS YTRABES • VOL MEDIOS
COLUMNAS DB CONCRETO - ACERO - DIÁMETROS MEDIOS
CONCRETO ARMADO-ELE PHECOUDOS (MEDIOS)
TABIQUE' BLOCK • TABIQUE PRENSADO - CONCRETO
OCULTAS • POLIDUOTOB • RgOUUR SALIDAS
TUBODEOOSRE-QALVANIZADO-PIAMETROS REGULARES
TUBO DE CONCRETO • Fo Pe • VOLÚMENES REGULARES
COLOR • BLANCOS ! • - CONJUNTOB POR NIVEL
U M I N A ESMALTADA-la
TABIQUE' BLOCK COLUMNAS • CERCA ESPECIAL
OTROS
BAJAO)
GRANITO
LOSETA VINILICA
MORTERO YESO
VINILICA
ESMALTE
AZULEJO 2a
CINTILU
YESO
TIROL
GRANITO
TUBULAR ALUMINIO
PINO
AGLOMERADOS
MEDIO DOBLE
CLAROS MEDIOS
TELEFONO
INTERPON
MORTERO
PASTA
AREAS PEQUEÑAS
ESTACIONAMIENTO
SO
«873
MEDIA {2>
GRANITO
COLADO iN-srru
MORTERO YESO
VINILICA
ESMALTE
AZULEJO l a
CINTILU
YESO _ TIROL
FALSO PUFON
TERRAZO
TUBUUR ALUMINIO
CUROS MEÓOS
AGLOMERADOS
CLOSET
MEDIO DOBLE
CUROS MEDIOS
TELEFONO
INTERPON
PASTA
TRATADA
AREAS PEQUEÑAS
ESTACIONAMIENTO
00
$1220
ALTA (3)
COLADO IN -SITU TERRAZOS
APARENTES YESO
VINILICA PLÁSTICA
ESMALTE
CINTILU Y MADERA
Y E S O . TIROL
FALSO PLAFÓN
TERRAZO
TUBULAR ALUMINIO OUROS MEDIOS
CEDRO CAOBA CLOSET
MEDIO DOBLE
CUROS MEDIOS
TELEFONO
INTERPON
MOSAICO
CANTERA
AREAS PEQUEÑAS
ESTACIONAMIENTO
70
$1888
BUENA (3)
CONCRETO ARMADO • ESPECIALES • ACERO
COLUMNAS DE CONCRETO - ACERO - VARIOS NIVELES
CONCRETO ARMADO-ELEC PRECOUDOS (GRANDES)
TABIQUE PRENSADO - PRECOUDOS - CONCRETO
OCULTAS * DUCTOS DE PLOMO - VARIAS SALIDAS - ESPECIALES
TUBO DE COBRE • ESPECIALES
TUBO DE CONCRETO • Fo Fe - ESPECIALES
BLANCO l a Clli LOCALES • ESPECIALES
ACERO INOXIDABLE • INTEORAL - ESPECIAL
RECUBIERTA - CERCA - ESPECIAL - TABIQUE
OTROS
8AJA(1)
TERRAZOS
MADERA
YESO
PASTA
VINILICA RUSTICA ESMALTE
CINTILU
MARMOL
YESO _ TIROL
FALSO PLAFÓN
MARMOL Y/O
MADERA
ALUMINIO
C U R O S GRANDES
CEDRO CAOBA CLOSET
MEDIO DOBLE 4 MM
C U R O S GRANDES
TELEFONO
INTERPON
CANTERA
CINTILU MARMOL
AREAS GRANDES
ESTACIONAMIENTO
VARIOS AUTOS
70
MEDIA (2)
MADERA
MARMOL
YESO
PASTAS
VINILICA PLÁSTICA
ESMALTE
MARMOL
MADERA
MADERA ESPECIAL
FALSO PLAFÓN
MARMOL Y/O
MADERA
ALUMINIO
ANONIZADO
CEDRO CAOBA MADERA ESP
ESPECIAL
TELEFONO
INTERPON
MARMOL
CANTERA ESP
AREAS GRANDES
ESTACIONAMIENTO
VARIOS AUTOS
eo 11496 ) $2117
ALTA (3)
MARMOL
ESPECIAL
PASTAS ESPECIALES
VINILICA RUSTICA
ESMALTE
MARMOL ESP
ESPECIALES
ESPECIAL
ESPECIALES
ALUMINIO ESPECIALES
MADERAS ESPECIALES
ESPECIALES
ESPECIALES
ESPECIALES
AREAS GRANDES
ESPECIALES
» $2739
Secretaría de Obras Públicas
M 4 E M Dirección General de Asentamientos y Desarrollo Urbano • teMiftBBni— — i n i — « m u . » m» ii i. • i rm
- plano Tablas de Clasificación
Tabla 3
Villa de Terontepec, Hidalgo 3 ^ /conten ido Comercial
A Sara Amela Gonzalez
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
TIPO
0 * X íti o 0 a
uso
< « O 2
CATEGORÍA
CtfjíENT^CIOfJ
EBTRUC VERTICAL
BSTRUC HORBEONTAL
MUROS
IN8T ILfiCTftlOA
IHST HIDRAULfOA
IN8T SANITARIA
SARDA PBRIMBTRAL
OTROS
CALIDAD
PISOS
APUNADOS
PINTURA
LAMBRINES
PUPONES
ESCALERAS
HERRERÍA
CARPINTERÍA
VIDRIERÍA
INST ESPECIALES
PACHACA
JARDINERÍA
OTROS
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2
ECONÓMICA (1)
MUROS DE CAROA - CASTILLOS - TUBOS DE ACEITO - 4 MTS
LIGERA DB ACERO- MADERA • LAM GALVANIZADA ASBESTO-4 MTS
SW-CARTON. LAMINAS-TABIQUE
ELEMENTAL - TUBO O^LVA^IZADO
TUBO OE CONORETO - DIÁMETRO PEQUEÑO
OTROS
8AJA(1)
TER HACERLA COMPACTADA
SIN
SIN
SIN
SIN
MADSRAO FIERRO ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
SIN
SENCILLO
NATURAL
SIN
SIN
SIN
20
«sao
MEDIA (2)
FIRME DE CONCRETO 10 CM DE ESPESOR
SIN
SIN
SIN
SIN
ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
SIN
SENCILLO
NATURAL
SIN
SIN
SIN
30
91982
ALTA (3)
CONCRETO PULIDO 10 CM DE ESPESOR
TEMPLE
SIN
SIN
SIN
MADERA 0 FIERRO ESTRUCTURAL
ESTRUCTURAL
SIN
SENCILLO
NATURAL
8IN
SIN
SIN
40
«2204
REGULAR (2)
COLUMNAS DE ACERO-TMTS DE ALTO
PERFILES DE ACERO LIGEROS - LAMINA ESTRUO fl O MAS DE CLARO
ILUMINACIÓN SEMI OCULTA - POLIOUCTO REGULAR Nú. SALIDAS
TUBO DE DRENAJE - CONCRETO - Fo Po
MALLA CICLÓN * TABIQUÉ VI6TOO APALNADO
OTROS
* BAJAil)
CONCRETO PULIDO 15 CM DE ESPESOR
TEMPLE
SIN
CEMENTO PULIDO
SIN
ACERO CONCRETO
ESTRUCTURAL
SIN
SENCILLO
NATURAL
SIN
SIN
SIN
B0
$1200
MEDIA (2)
CONCRETO ARMADO IB CM DE ESPESOR
MORTERO
VINILICA ESMALTE
CEMENTO PULIDO
SIN
ACERO CONCRETO
ESTRUCTURAL
SIN
SENCILLO
NATURAL
MUROS INTERMEDIOS
SENCILLOS
VOL BAJOS
SIN
SIN
60
$2055
ALTA»)
CONCRETO ARMADO 15 CM DE ESPESOR
ADIT ESPECIAL
MORTERO
VINILKA ESMALTE
CEMENTO PULIDO
YESO_ TIROL
ACERO CONCRETO
TUBULAR
PINO
SENCILLO
NATURAL
MUROS INTERMEDIOS
SENCILLOS
VOL BAJOS
SIN
SIN
70
$2921
BUENA (3)
COLUMNAS DE ACEftO-CONCRETOMASDG/MTSVARIOSNfVELES
PREFILES DE ACERO PESADOS - CASCARONES - MAYOR A 8 MTS
t^MIN^CION OCULTA - f»VC- fU^O ESPECIAL • VARIAS BAUDAS
COBRE-OCULTO-ESPECIAL
TUBO DE CONCRETO - Fo Fo - DIÁMETROS MEDIOS -ESPECIALES
TABIQUÉ PRENSADO - HERRERÍA ESPECIAL - CONCRETO
MAMPOSTER1A • POLIPASTOS ESPECIALES
BAJA(1)
CONCRETO ARMADO MAS DE 15 CM
ADIT ESPECIAL
MORTERO
VINILICA ESMALTE
MOSAICO
YESO „ TIROL
CONCRETO Y MOSAICOS
TUBULAR
PINO
MEDIO
DOSLE
MUROS Y CUBIERTAS
INTERIORES
VOL MEDIOS
SIN
SIN
SO
«2082
MEDIA (2)
CONCRETO ARMADO MAS DE 15 CM
WIT ESPECIAL
YESO
VINILICA PLÁSTICA ESMALTE
MOSAICOSY AZULEJOS
PUSTtCOS FALSO PLAFÓN
MARMOL YíO MADERA
TUBULAR
PINO
MEDIO DOBLE
ESPECtAL
MUROS Y CUBIERTAS INTERIORES
VOL MEDIOS
SIN
SIN
80
$3220
ALTA 0)
CONCRETO ARMADO MAS DE 16 CM
ADIT ESPECIAL
YESO
PLÁSTICAS ESPECIALES
AZULEJOS ESPECIALES
PLBTICOS
ESPECIALES
TUBULAR
ESPECIALES
ESPECIALES
MUROS YCUBIERTAS
INTERIORES
VOL ALTOS
SIN
sm
80
«4350
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
TIPO
0 X OL
0 0 a
uso
< z 0
> 0 CE Q.
OATEOOBIA
CIMENTACIÓN
ESTRUC. VERTBAl.
EBTRtíC. HORIZONTAL
MUROS
IN8T, 6LE0TRI0A
INST. HIDRÁULICA
INST.SANITARIA
MUEBLES DB BA/tOS
MUEBLEBOB COCINA
BARDA PIBIMETftAi
OTROS
CALIDAD
PISOS
APLANADOS
PINTURA
LAMBRINES
PLAFONES
ESCALERAS
HERRERÍA
CARPINTERÍA
VIDRIERÍA
INST. ESPECIALES
FACHADA
JARDINERÍA
OTROS
VALOR POR U2,
ECONÓMICA <1)
NINGÚN OIMIENTO
MADERA TUBULAR
VIGAS DE MADERA CON LAMINA DE CARTON 0 TEJA
CARTON MADERA FIBRACEL LAMINAS
VISIBLE POCAS SALIDAS
SIN ELEMENTAL UNA TOMA
SIN LETRINA
SIN RUSTICO
SIN RUSTICO
SIN ALAMBRADO
OTROS
BAJA(I)
TIERRA COMPACTADA
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
MADERA ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEflOS
PINO FIBRACEL
SENCILLO
NATURAL
SIN
SIN
SIN
40
J322
MEDIA (2)
LADRILLO
SIN
SIN
SIN
SIN
SIN
MADERA ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEÑOS
PINO FIBRACEL
SENCILLO NATURAL
SIN
SIN
SIN
4G
$534
ALTA0)
CEMENTO RUSTICO
SIN
TEMPLE
SIN
SIN
SIN
MADERA ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEÑOS
PINO FIBRACEL
MEDIO DOBLE NATURAL
SIN
SIN
SIN
SO
$747
REGULAR (3)
PEOACERtA DALA DE CONCRETO
MADERA TUBULAR ESTRUCTURA PESADA
VKSAS DE MADERA O ESTRUCTURA TEJA 0 LAMINA
LAMINAS MADERA TASWUe TABICÓN
MIXTA MAYOR NUMERO DE SALIDAS
ELEMENTAL EN VARIOS LOCALES
BLANCO 2». ELEMENTAL
BLANCO 2«. ELEMENTAL DRENAJE
ELEMENTAL
ALAMBRADO MALLA TABICÓN
OTROS
BAJA(1>
CEMENTO RUSTICO
SIN
TEMPLE
SIN
SIN
SIN
MADERA ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEÑOS
PINO CEDRO ROJO
MEDIO DOBLE NATURAL
SIN
SIN
SIN
90
$284
MEDIA (2)
CEMENTO PULIDO MADERA
MEZCLA Y MORTERO
VINILCA ESMALTE
SIN
FALSO PLAFÓN LAMINAS
SIN
MADERA ESTRUCTURAL CLAROS GRANDES
PINO CEDRO ROJO
MEDIO DOBLE POLARIZADO
SIN
SIN
SIN
60
$567
ALTA»)
MADERA MOSAICOS
MEZCLA Y MORTERO
VMILICA ESMALTE
SIN
FALSO PLAFÓN LAMINAS
SIN
MADERA ESTRUCTURAL CLAROS GRANDES
CEDRO ROJO CAOBA
ESPECIALES
SIN
SIN
SIN
70
SS40
c c
Secretaría de Obras Públicas jTWMtgir Dirección General de Asentamientos y Desarrollo Urbano
plano: labias de Clasificación
Tabla5
c Villa de Tezontepec, Hidalgo
J 3
/Municipio: A/ tonlenldo: Provisional
y\- Sara Anleta Gonzalez
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
uso
s
< o
a. co
CATEGORÍA
PAVIMENTOS (1)
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2
CATEGORÍA
PAVIMENTOS (1)
VIDA BCONOMICA
VALOR POR M2
CATEGORÍA
MUROS (2)
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2.
CATEGORÍA
ALBERGAS (4)
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2
C A L I D A D j
CONCRETO B A J O m
BAJA RESITeNCIA AL PESO BMOHfOQ
CONCONOHETOHIOflAULíeOEffiSXS
r c i so raon Y JÍ^A DO caorex 0eiSt4M DE ESPESOR
IB
8 2 4 7 »
CONCRETO MEDIO (2)
CON CONCRETO HIDRÁULICO OE S X 3
F C ¡00 WS/CMÍ Y JUOTA DE CÉLOTEX DE 13 MM 08 ESPESOR
20
Í M 7 »
CONCRETO ALTO (3)
CON CONCRETO HIDRÁULICO DE ax 3
F C SOO KOCMS Y JUWTA OB CELDTBX
0E13MM0E ESPESOR
29
1354
ASFALTO BAJO (4)
MJA UMSTENCM AL PESO IMPNGONADO
CON FM-1 Y AaEtiTAOO CON
ASFALTO FR 3
16
3 210
C A L I O A D
ADOQUÍN BAJO (7)
BAJA BESiTENCIA M, PESO CON CAMA
DE AHGNA Y ADOCRETO De 8CM E»
ESPESOR
16
S I S » 34
ADOQUÍN MEDIO (6)
MEDIANA RESITENCIA At PESO CON CAMA
DE ARENA Y ADOCRETO DE BCM 06
ESPESOS
20
1147.63
ADOQUÍN ALTO »
ALTA RESITENCIA AL PESO CON CAMA
DÉARENAY ADOCRETO OES CM DE
ESPESOR
26
í 10711
C A L I D A D
CONTECION CONCRETO (2)
06 CONCRETO REFORZADO CON
VARILLA 0 8 1 0 '
15
$580
CHAPOTEAOERO (1)
20
BARDA TABIQUE H 2 20(3)
DE TABIQUE ROJO RBCOCtOO 7 1 * »
ASENTADO CON CEMENTO ARENA 1 BY
CASTILLO A CADA 3 MTK
20
«187
BAJA (2)
25
BARDA MALLA CICLÓNICA (4)
OALVAKIZAOA CON POBTES TUBULARES
AOADASWTS
15
• 172
MEDIANA (3)
30
EMPEORADO (0)
PAVIMENTO COMPUESTO DE PIEDRAS VA SEA LAJAS 0 REDRABOLA
16
1112
CATEGORÍA
CANCHAS DEPROTIVAS (3)
ALTA (4)
35
OUMPICAtS)
40
ASFALTO MEDIO (6}
MB)»WRBaiBWNCIAALfWOllfl»l«KM«»
CON FM.1 Y ASENTADO CON
ASFALTO FR 3
20
$22575
CATEGORÍA
MUROS (2)
•
ASFALTO ALTO (6)
ALTA REMrrENCIAALPeeOIMPREOWAOO
CON FM-1 Y ASENTADO CON
ASFALTO FR 8
26
« 241 50
C A L I D A D
CONTECION MAMPOSTERIA(I)
MURO QABORADO CON PIEDRA MAZA
Y ASENTADA CON MORTERO
CEMENTO ARENA
M «950
C A L I D A D
AROILLAOASFALTO(I)
CON TESMMADO DE AROILA CON
CAMA COMPACTABA
20
921075
DE CONCRETO (2)
OE CONCRETO HIDflAULCO DE
FCieOKQCMZ
20
$259
C A T E O O R I A (6) C A L I D A D
ELEVADOR (1)
PARA A NIVELES Y CAPACIDAD
DE 8 PERSONAS
40
MONTACARGAS (2)
CUALQUIBl MONTA CARGAS
INDUSTRIAL FUO
30
c c
Secretaría de Obras Públicas Dnwutui' Dirección General de Asentamientos y Desenrollo Urbano
plano '••• "••• •' — " ' •" - " )
Tablas de Clasificación Tabla 6
c Villa de Tezontepec Hidalgo D ^Municipio ^/Coñiefüdo EÍ pacíales
/v_ Sara Atrista Gonzalez
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
C A i I D A O
TANQUE SUBTERRÁNEO O NIVEL O i SUELO CON CUBIERTA
O TAPA CONSTRUIDA CON CONCRETM REFORZADO O DE
MAMPOSTEftlA Y CONCRETO
TANQUE BUBTEWANEO CVA NIVEL CE BUCLO CON OJSIÉHTA
3 TAPA CONSTRUIDA CON CONCBSTO REFORZADO O
OSMAMPOSTEfilAYCONCSEro
ASFALTO BAX>(A)
METÁLICO O)
TANQUE GE ALMACENAMIENTO MONtAOO EN
UNA ESTniiCTURA (TOfWE) OENERALMENTE
CONSTRUIDA DEL MSWO UATEWALO
iEMEJANTE AL TANQUE ACERO ESTRUCTURAL
CON OMENTACiON MPECtAL
ASFALTO MEDIO (5)
DE CONCRETO (4)
TANOUE DE ALMACBUMIENTO MOHTAOO EN
UNABSTRUCTURAfTORRElOENEftALIilENre
CONSTRUIDA DEL MISMO MATERIAL O
SEMEJANTE AL TANQUE DE CONCRETO
REFORZADO CON CIMfNTACICN ESPECIAL
ASFALTO ALTO ffi
D&OASfE
TANQUE DE AUJACEMMIENTO DE AOERODE
CONSTRUCCIÓN ESPECIAL t /TIUUDO
PARA EL ALMACÉN AMIENTO DE QAS
LICUADO « S T D G U B U O O Y VACIADO
ESPECIALES B¡ST OEEGQUR'DAO
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR M2.
C A L I D A D
EDIFICACIÓN INDUSTRIAL UTILIZADA PAR A CODUCIR A DETERMRMDA ALTURA, OASES PRODUCTO DE COWUSTION
REALIZADA, EN ALGUNA PASE DEL PROCESO INDUSTRIAL, FORMANDO PRINCIPALMefTE POR UN FUSTE DE 8ECCKM
VARIABLE CONCRETO REFORZADO CON FORRO DE MATERIAL REFRACTARIO S * UN ORAN PORCENTAJE DE SU ALTURA
OSCONCRCro
EDIFICACIÓN INDUSTRIAL UTILIZADA PARA CODUCIR A DETStMNADA ALTUBA, OASES PRODUCTO OE COMBUSTION
REALIZADA, EN ALGUNA FASE DEL PROCESO INDUSTRIAL, FORMANDO PRINCIPALMENTE pof i UN FUSTE DfiSECCIÓN
VARIASLB, PLACAS DE ACERO CON CIMENTACIÓN INDUSTRIAL.
VIPAlCONOMICA
VALOR POS M2,
C A L I D A D C A L I D A D
DE CONCRETO ff) RAMPA HORgQHTALd) RAMPA INCLINADA (3)
DEPOSTTO DESTINADO AL ALMACENAMiefl'O DE MATSUAL
OWAMJLAR DE CUALQUIER CIASE DE ACEHO CIMENTACIÓN
ESPECIAL, SECCIÓN CIRCULAR, NORMALMENTE DE MENOS
DE 10MT8, Df i ALTURA LOS SILOS DE CONCRETO SE
CONSTRUYEN EN BATERÍA.
PLANO HORIZONTAL CONSTRUIDO DE CONCRETO R&ORZADO, QUE StflVE
PARA PASAR P1FERIENCIAS DE ALTURA (QENERALMBfTE DEL SUELO A LA ENTRADA
DE UNA EDIFICACIÓN INDUSTRIAL O PARA LA CARGA Y DESCAROA DE PRODUCTOS
INDUSTRIALES
C A L I D A D
,.,BAJA¿1j
ESPECIAL, SECCIÓN CIRCULAR, NORMALWENTE DE MENOS
DE 10 MTS. DE ALTURA LOS SILOS DE CONCRETO SS
CONSTRUYEN SEPARADOS UNO DEL OTRO
VIDA ECONÓMICA
VALOR POR m.
LA CIUENTACIÓN CONSISTE EN UNA BASE DE CONCRETO REFORZADO, COLOCADO
DEBAJO DÉ LA TIERRA OÍA NI VEL DEL SUELO, QUE POR LO GENERAL SIRVE PARA
SOSTENER EL OOLPETEO DE LA MAQUINARIA INDUSTRIAL
TABLAS DE CLASIFICACIÓN
G&/~¿ Secretarla de Obras Públicas ]
^ g DtecdénGengmldeAsentamlentoiyDesarolloUibono^
^ - pkano — Plano Via de Tezontopec
General
Clocalidad • . • ^
Vila de Tezontepec, Hidalgo ) /Municipio '\/'C«il»k)o \
SaraAntolaGonídsz
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PLANO INDKX
G '^i Secretarfa de Obras PúbBcas J ^ ¿ DireccBnGenefol da Asentamiento! y DesarolloUrtMno^
Cplano: ^
ñaño Tereno Valores ] General J
C localidad: ^
Villa de Tezontepec, Hidalgo ) /"Municipio: N /cóHdól N
Sara Antela Goniatei
Secretaria de Obras Públicas Dirección General de Asentamientos y Desam* Urbano
c plano: Plano Vfa de Tezontepoc
Cabecera Municipal
c Vila de Tezontepec. Hidalgo
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yv«_ SaraAnletaGonialaz