guía para comerciantes

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Guía para comerciantes

Cómo abrir un local en un centro comercial

Guia para Comerciantes:Maquetación 1 12/02/11 00:41 Página 1

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Guía para comerciantesCómo abrir un local en un centro comercial

Presentación

Introducción

PARTE I. DEFINICIONES

El centro comercial

Tipos de centros comerciales

Principales protagonistas del centro comercial

PARTE II. EL PROCESODE REALIZACIÓN

Proceso de realización de uncentro comercial

Firma del contrato de arrendamiento

La ubicación en un centro comercial

Hoja de ruta del comerciante para en-trar en un centro comercial

PARTE III. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento

El arrendatario

La actividad comercial

Las características del inmueble

El local comercial

Pagos necesarios a la firma del contrato de arrendamiento

Duración del contrato de arrenda-miento

Cesión, subrogación o subarriendo en el contrato de arrendamiento

El derecho de adquisición preferente

Otras renuncias habituales en los contratos de arrendamiento en centros comerciales

Otras obligaciones particulares del comerciante

Acto de entrega y recepción del local

Modificación del local por parte del arrendador

Obligación del comerciante en la reparación, conservación ymantenimiento del local

Obras de mejora por parte del arrendador

Modificación del local por parte del arrendatario

La restitución del local

Causas de resolución del contrato de arrendamiento

El concepto del alquiler

Los gastos comunes

PARTE IV. EL REGLAMENTO DE RÉGIMEN INTERIOR

El Reglamento de Régimen Interior

Sus objetivos

Normativa general de aplicación

Principales aspectos regulados

Regulación de las modalidades de explotación y las actividades comerciales

PARTE V. EL PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS

Características generales de las zonas comunes

Condiciones de entrega del local

PARTE VI. TRATAMIENTO FISCAL DEL ARRENDAMIENTO

Glosario de Términos

Autor: Metro Cuadrado GlobalFotos: Unibail Rodamco y Metrovacesa


http://www.unibail-rodamco.com/W/do/centre/

http://www.metrovacesa.com/Web/


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PRESENTACIÓN

El Plan de Mejora de la Productividad y Competitividad en el Comercio (2009-2012)tiene como objetivo final mejorar la eficiencia y competitividad de las pequeñas y

medianas empresas comerciales, con el fin de lograr un equilibrio armónico de la es-tructura del sector, donde coexistan diversos formatos de empresa y establecimientosque garanticen un suficiente grado de competencia y la libertad de elección de los con-sumidores.

En los últimos años, la adaptación del sector comercial español a un entorno cam-biante y especialmente a las demandas de los consumidores, ha venido acompañada,por el lado de la oferta, por la emergencia de nuevos conceptos comerciales minoristas,como son los centros comerciales.

El alto grado de atracción que los centros comerciales ejercen sobre los consumidoresha contribuido a la evolución positiva de este formato comercial, convirtiéndose tambiénen una oportunidad para el comercio minorista, que encuentra en ellos una ocasión paracomplementar los servicios que ofrecen los establecimientos más grandes en el marcode un espacio compartido que posibilita la sinergia comercial de todos ellos.

Estos cambios en el mercado han ocasionado nuevas relaciones contractuales quepueden resultar de cierta complejidad para los profesionales del sector comercial mino-rista. Por ello, y amparados por las actuaciones que promueve el mencionado Plan deMejora de la Productividad y Competitividad en el Comercio, como son las dirigidas amejorar la información del sector, se decidió la elaboración y publicación de la Guía deayuda al comerciante para la apertura de establecimientos en centros comerciales.

El objetivo de esta guía es informar a los futuros comerciantes sobre los aspectosmás importantes que deberán abordar en el proceso de apertura de un establecimientoen un centro comercial, dando a conocer la singularidad de este proceso de manera sen-cilla y práctica, con el ánimo de que ello contribuya a prever aquellos obstáculos que pu-dieran surgir y a proporcionar respuestas a los mismos.

Esta guía de ayuda al comercio interior se enmarca en la política del Gobierno de Es-paña que, haciéndose eco de las demandas y necesidades del sector comercial, hahecho una firme apuesta por su crecimiento y por la eliminación de los obstáculos queimpidan su desarrollo y modernización.

En este sentido, la Secretaría General de Turismo y Comercio Interior ha impulsadoy coordinado, a través de la Dirección General de Comercio Interior, la elaboración deesta Guía, que esperamos que sea bien acogida por aquellos profesionales que tenganprevisto desarrollar su actividad en un centro comercial. Mi felicitación a quienes hanparticipado en la realización y edición de la misma.

Joan Mesquida

Secretario General de Turismo y Comercio Interior


http://www.mityc.es/PortalAyudas/ComercioInterior/descripcion/Paginas/index.aspx

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Introducción

Entre 1973 y 1980 apenas se habían construido 20 centros comercialesen España, con una superficie cercana a los 360.000 m2 de superficiebruta alquilable (SBA). Estos equipamientos integraban alrededor de

800 comercios y contaban con un empleo que se estimaba en torno a los 750puestos de trabajo.

En los últimos 30 años se han inaugurado más de 500 centros comerciales,que ocupaban unos 13 millones de m2 SBA y acogían alrededor de 32.250 co-mercios, con una evolución que ha colocado a nuestro país, en 2008, en unamedia de 239 m2 SBA por habitante, frente a los 208 que alcanzaba la Europade los 15.

A pesar de la ralentización sufrida en 2009, como consecuencia de la crisisfinanciera, con sólo un crecimiento de 19 centros comerciales y 405.000 m2

SBA, se prevé que para 2012 se habrán inaugurado en España 1,5 millones de m2 SBA más, entre nuevos complejos y ampliaciones.

Según los datos manejados, en los años 2010 y 2011 se pondrá en el mer-cado una cifra de m2 SBA que será similar a la de 2009, mientras que en el 2012se alcanzarán valores bastantes superiores. Todas estas previsiones van a de-pender de la duración de la crisis económica.

En el año 2009 los centros comerciales representaban en torno al 12% de lasuperficie comercial del país y generaban casi el 15% de las ventas, con unascifras de empleo que eran ligeramente superiores al 9% de los empleados enel comercio minorista.

Estos datos son indicativos de que los centros comerciales han acaparadouna parte importante de la vida comercial de consumidores y comerciantes, ylo seguirán haciendo en el futuro.

Contrariamente a lo que ocurre con el comercio de la calle, los centros co-merciales se organizan en base a unos criterios de funcionamiento muy espe-cializados y estrictos, con una normativa contractual que es diferente a larecogida en los contratos de arrendamiento de los locales comerciales de calle,aunque se fundamente en ella: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1994 (LAU).

Pasada una primera época en la que locales de los centros comerciales secomercializaban en venta, los nuevos complejos comerciales se planifican ha-


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http://www.boe.es/aeboe/consultas/bases_datos/doc.php?id=BOE-A-1994-26003

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Guía para comerciantes

Cómo abrir un local en un centro comercial

Evolución histórica de aperturas

Distribución de centros comerciales por tipo de centro

Tipo de Centro Nº de Centros M2 SBA Nº de Locales

Formatos Tradicionales

Muy Grande 16 1.738.460 3.027Grande 67 3.449.177 8.613Mediano 106 3.051.779 8.281Pequeño 142 1.650.363 7.364Galería Hipermercado 104 1.231.952 2.174

Formatos Especializados

Parque Comercial 41 1.389.404 960Centro de Fabricantes 12 207.198 863Centro de Ocio 26 518.562 975

Total 514 13.236.895 32.257

Excluidas Grandes Superficies 9.481.108 30.606

Superficie media del local comercial (1): 310 m2 S.B.A.

Fuente: AECC (Datos a 31 de Diciembre de 2008)(1) Superficie media excluidas grandes superficies (hipermercados, grandes almacenes y tiendas de gran formato).



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bitualmente en alquiler. Ello supone la aplicación de una estricta reglamentación,basada en la aplicación de normas de funcionamiento dirigidas a hacer másfácil la convivencia dentro del centro comercial y ser más competitivo de cara alexterior.

La aparición de nuevos términos para el comerciante del tipo de gastos co-munes, tasa de esfuerzo, renta variable, animaciones, eventos, publicidad co-lectiva, frecuentación, zonas calientes y frías, compra emocional, mix comercial,ponderación de la superficie, cuota de participación, y otros muchos más, haceque deba existir una adaptación del comerciante a la figura del centro comer-cial.

Como toda actividad necesariamente reglamentada, la vida en un centro co-mercial tiene aspectos positivos y negativos que el comerciante debe conocerantes de entrar en él. Y aún teniendo muy claro cuál es la normativa que rigeen este tipo de establecimientos, debe estar preparado para negociar un con-trato que puede significar su éxito o su fracaso. La propia actividad comercialque vaya a ejercer condiciona su localización en el centro comercial y puedeconducir a que los términos de la negociación sean muy diferentes.

Con esta guía para el comerciante se pretende dar a éste, de manera resu-mida y sencilla, la descripción de los diferentes elementos que conforman elcentro comercial, examinando sus aspectos más problemáticos y conflictivos, yfacilitándole una “hoja de ruta” sobre cuáles son los puntos que deben discutirsecuando se negocia el contrato de arrendamiento que va a regir su vida en elcentro comercial.


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Centro Comercial Glories(Sant Martí - Barcelona)


Comparación España con países del

UE-15 en 2008

Participación de los centros en el sector del comercio minorista

Total Total Cuota Centros/Comercio Minorista Centros Comerciales (1) Total Comercio Minorista

Finales Año 2009

Superficie (miles m2) 112.301 13.237 11,8%Ventas (millones de €) 286.072 40.650 14,2%Empleo (miles de personas) 3.387 314 9,3%Afluencias (millones de personas) 1.730

Fuente: Anuario la Caixa y AECC(1) No incluye mercados alimentarios ni galerías comerciales menores de 5.000 m2


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http://www.lacaixa.comunicacions.com/se/index.php?idioma=esp

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PARTE I. DEFINICIONES

1. El centro comercial

Según la definición de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC),que recoge y adapta la creada por el International Council of Shopping Centers(ICSC), un centro comercial es un conjunto de establecimientos independientes,planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad,y cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complemen-tarias están relacionadas con su entorno, disponiendo de una imagen y gestiónunitaria de forma permanente.

En esta definición son fundamentales, por tanto, los siguientes criterios:

SEl centro comercial debe estar integrado por varios establecimientosindependientes, por lo que no serían centros comerciales los grandesalmacenes y los hipermercados, funcionando aisladamente, y sí losmercados tradicionales y las galerías comerciales urbanas del centrociudad.

SDebe ser planificado y desarrollado con criterio de unidad y no deuna manera anárquica y desorganizada.

STanto su dimensión, como los comercios y servicios que lo integran,están en relación con su entorno, por lo que debe ser fruto de un aná-lisis socioeconómico y comercial previo que justifique su creación.

SPor último, y más importante, debe tener una imagen y gestión uni-taria, apoyada por los comerciantes que en él se integran.

Para la viabilidad y el funcionamiento futuro del centro comercial es muy im-portante que se cumplan adecuadamente todos estos criterios de funciona-miento, pero, además existe otro elemento que, aunque no se incluya en ladefinición, puede ser también determinante para su éxito.

Los centros comerciales deben integrar una o varias unidades con la capa-cidad suficiente para convertirse en los motores del conjunto comercial: es loque denominamos locomotora o ancla, y pueden ser un hipermercado o super-mercado, un gran almacén, un complejo de cines o una tienda de gran formato.


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Centro Comercial Tres Aguas (Alcorcón - Madrid)

Centro Comercial Parque Sur(Leganés - Madrid)


2. Tipos de centros comerciales

Según criterios internacionales del European Research Group del ICSC, adap-tados por la AECC, los centros comerciales se pueden clasificar, teniendo encuenta su formato, en centros comerciales con formato tradicional y centros co-merciales con formato especializado.

Según el formato tradicional, los centros comerciales se dividen en:

SMuy Grande: cuando tiene una superficie superior a los 80.000 m2

SBA. También pueden ser llamados centros comerciales suprarre-gionales o metropolitanos.

SGrande: cuando su superficie oscila entre 40.000 y 79.999 m2 SBA.Este tamaño está relacionado con la atracción regional del centro co-mercial.

SMediano: cuando se sitúa entre los 20.000 y los 39.999 m2 SBA, ysu influencia se extiende sobre una zona sobre la que ejerce unaatracción local.

SPequeño: si oscila entre los 5.000 y los 19.999 m2 SBA y su atracciónse centra en una determinada comarca o barrio.

Por sus especiales características, también se puede distinguir entre CentroHipermercado, cuando la presencia de la gran superficie constituye la imagenprincipal del conjunto, aunque pueda integrar también a algunos comercios independientes, y Galería Comercial, cuando la superficie es inferior a 4.999 m2

SBA.

Centros con formato especializado son aquellos centros comerciales que,debido a sus particulares características, han derivado hacia equipamientos co-merciales cuyos locales están más especializados en una determinada actividado sector:

SParque Comercial: Parque de actividades comerciales, que tiene unespacio común urbanizado, dónde se realizan actividades comercia-les al por menor. Están formados, principalmente, por medianas ygrandes superficies (aunque no hay nada que impida que puedan in-tegrarse en ellos comerciantes de menor tamaño)

SCentro de Fabricantes: Tipo de centro comercial, de ubicación nor-malmente periférica o en zonas turísticas, integrado por una agrupa-


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Centro Comercial Tres Aguas (Alcorcón - Madrid)


ción de tiendas de fabricantes y marcas, que venden con descuentosus propios productos. Estos equipamientos, en teoría, están fueradel alcance de los comerciantes tradicionales.

SCentro de Ocio: El centro comercial está integrado fundamental-mente por establecimientos destinados al ocio, la restauración y eltiempo libre y, normalmente, su locomotora principal suele ser uncomplejo cinematográfico.

No obstante, también se pueden plantear otras clasificaciones de centros co-merciales, si atendemos a otro tipo de características, como pueden ser su si-tuación, el régimen de comercialización de los locales o el tipo de construcción.

SAsí, también se suele hablar de centros comerciales urbanos, cuandoestán situados dentro de la ciudad; periurbanos, cuando se localizanal borde de la misma; o periféricos, cuando se construyen en el ex-terior.

SO de centros comerciales en alquiler, cuando sus locales se comer-cializan en arrendamiento, o en venta, cuando sus locales se venden(los menos frecuentes)

SO también de centros comerciales abiertos, cuando los locales estánal aire libre, y cerrados, si las áreas comunes se cubren.

En este último caso, no hay que confundir un centro comercial abierto, pro-movido por una empresa, con el Centro Comercial Abierto, normalmente creadopor una asociación de comerciantes del centro o de una zona comercial de laciudad y que integra un número determinado de locales comerciales indepen-dientes, situados en la calle.

En esta guía nos vamos a referir, exclusivamente, a los centros comerciales,sean abiertos o cerrados, que han sido gestados por un promotor especializado,y que se organizan en base a los criterios recogidos en la definición de centrocomercial que da la AECC.


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Centro Comercial Bonaire (Aldaia - Valencia)

Centro Comercial La Vaguada(Madrid)

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Centro Comercial Garbera (Donostia - San Sebastián)

Centro Comercial Equinoccio(Majadahonda - Madrid)

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ORGANIGRAmA SImPlIFICADO DE lA PROmOCIÓN DE UN CENTRO COmERCIAl

EMPRESA PROMOTORA

RESPONSABLE DE PROYECTO

EQUIPOS TÉCNICOS DIRECTOR TÉCNICO DIRECTOR COMERCIAL EQUIPOS JURÍDICOSDIRECTOR GERENTE

PREVENCIÓN DE RIESGOS HIGIENE Y SALUD

PROYECTOS Y OBRASPRIVATIVAS

COMERCIALIZACIÓN IMAGEN Y RRPPEQUIPO DE GESTIÓN

ORGANIGRAmA SImPlIFICADO DE lA PROPIEDAD DE UN CENTRO COmERCIAl

EMPRESA PROMOTORA

DIRECTOR DE PATRIMONIO

EQUIPO TÉCNICO EQUIPO DE COMERCIALIZACIÓN EQUIPO JURÍDICO ADMINISTRACIÓNPATRIMONIAL

PROYECTOSOBRAS PRIVADAS

RECOMERCIALIZACIÓN MARKETING Y PUBLICIDAD ADMON. Y CONTABILIDAD

Limpieza, Seguridad E.Técnicas, Publicidad

DIRECTOR GERENTE

MANTENIMIENTO


3. Principales protagonistas del centro comercial

Los diferentes intervinientes que aparecen a lo largo de la vida de un centro co-mercial no son muchos y tienen sus funciones muy marcadas:

SLa Administración, tanto local como autonómica, es la que tiene queaprobar, urbanística y comercialmente, la implantación del centro co-mercial, así como autorizar su apertura.

SEl Promotor es la empresa que por sí misma, o mediante empresasespecializadas, concibe, construye, comercializa e inaugura el centrocomercial, pudiendo continuar durante algún tiempo al frente delmismo después de su apertura. Lo normal es que el promotor, si noes patrimonialista, venda el centro comercial una vez inaugurado.

Normalmente, el comerciante firma su contrato de arrendamiento con el pro-motor del centro comercial. Es muy importante que todas las negociaciones fi-guren en el contrato de arrendamiento, ya que los interlocutores del comerciantevan a ir variando a lo largo de la vida del contrato.

SEl Propietario es la empresa que adquiere el centro comercial al pro-motor. Un centro comercial puede tener uno o varios propietarios alo largo de su vida.

SLas Empresas de Servicios son los diferentes prestatarios que, ade-más de actuar durante el proceso de promoción del centro comercial,van a hacer que éste, una vez inaugurado, funcione adecuadamente.Estas empresas pueden ser internas, formando parte de la propia es-tructura organizativa del promotor, o externas, prestando sus serviciosa distintos promotores o propietarios.

Dentro de las empresas de servicios, al comerciante le interesa especial-mente la empresa de Gerencia, que va a actuar como representante y adminis-trador del Propietario frente a terceros (incluidos los comerciantes). Su funciónes la de garantizar los servicios (limpieza, seguridad y mantenimiento) y gestio-nar las áreas de marketing (eventos, promociones, etcétera) y publicidad (radio,prensa y televisión).

SEl Comerciante es el explotador de los locales del centro comercial.Puede ser una locomotora, cuando actúa como motor del mismo; unamediana, cuando su función es dinamizar un determinado sector co-mercial; o una zona específica, o un local, cuando, junto a otros varioslocales, configura un área comercial dentro del centro.


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Centro Comercial Glories(Sant Martí - Barcelona)


PARTE II. PROCESO DEREAlIZACIÓN

1. Proceso de realización de un centro comercial

Los pasos que habitualmente se dan cuando se decide analizar la posibilidadde desarrollar un centro comercial son los siguientes:

a) Estudios: el primer paso a dar es la realización de los estudios demercado necesarios para definir qué tipo de centro comercial sepuede y debe acometer, cuál puede ser su tamaño y cuáles seríansus características comerciales.

b) Anteproyecto: a partir de los estudios iniciales, los arquitectos rea-lizan un primer boceto de cómo puede ser el centro comercial, te-niendo en cuenta las características edificatorias del terreno en elque va situarse el mismo. Ahí nace el tipo de configuración (horizon-tal o vertical), clase de aparcamiento (subterráneo o al aire libre), ta-maño de las tiendas, etcétera.

c) Precomercialización: con el primer anteproyecto se comercializanlas principales locomotoras del centro comercial. Normalmente, y eslo deseable para el buen funcionamiento futuro del complejo, sin lapresencia de la locomotora o locomotoras principales, no se inicia laconstrucción de un centro comercial.

d) Proyecto Básico y solicitud de la Licencia Comercial: con el pro-yecto básico, en el caso más extremo, y el rótulo de las principalesenseñas, es posible solicitar la licencia autonómica correspondiente.La aplicación de la directiva Bolkestein ha provocado la modificaciónde la mayoría de las regulaciones autonómicas.

e) Proyecto de Ejecución y solicitud de Licencia de Obras: conce-didas las licencias comerciales es necesaria la redacción del Pro-yecto de Ejecución del edificio para solicitar la licencia de obras y


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gestionar la contratación de las diferentes empresas que van a cons-truir el centro comercial.

f) Construcción y Comercialización: durante el período de construc-ción, que normalmente va desde los 12 meses de un parque comer-cial a los 30-36 meses de un centro comercial de tamaño muygrande, se realiza la comercialización de los locales del centro co-mercial, siguiendo un proceso de firma que va desde la contrataciónde la locomotora y las medianas superficies a la comercialización delos locales más pequeños.

g) Acto de Primera Piedra: es un evento de tipo promocional o publi-citario que hace público el comienzo de la construcción del centrocomercial.

h) Entrega de los Locales: aunque depende del centro comercial, nor-malmente los locales contratados por las medianas superficies seentregan para su acondicionamiento interior entre los 6 y 9 mesesantes de la apertura, mientras que los locales comerciales más pe-queños se suelen entregar entre uno y tres meses antes de la inau-guración del centro comercial.

La entrega de la posesión del local coincide con la entrada en vigordel contrato de arrendamiento, aunque, habitualmente, la duracióndel contrato, así como el pago del alquiler y de los gastos comunes,se hace efectiva desde la apertura al público del centro comercial.

Es deseable que la mayoría de los locales comerciales estén abier-tos cuando se produce la apertura de un centro comercial, ya quees muy importante que el centro comercial abra en las mejores con-diciones. Una buena apertura puede afectar al resto de la vida co-mercial del centro.

i) Licencia de Apertura, Acto de Inauguración y Apertura: una vezconcedida la licencia de actividad por parte del municipio, constatán-dose que el centro comercial puede ser abierto al público sin proble-mas importantes (sobre todo en materia de tráfico, evacuación yseguridad), se produce el acto de inauguración y la definitiva aperturadel centro comercial. Los locales del centro comercial también ne-cesitan una licencia de actividad propia, independientemente de laobtenida por el centro comercial en su conjunto.


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Centro Comercial Artea(Leioa - Vizcaya)



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Centro Comercial El Saler(Valencia)

Centro Comercial Los Arcos(Sevilla)


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La apertura al público del centro comercial se convierte en el inicio de la vidadel complejo y es el momento a partir del cual empiezan a tener efecto la mayorparte de las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento suscritopor el comerciante. Ese documento, junto al Reglamento de Régimen Interior,constituye la normativa básica que va a regular la vida del comerciante en elcentro comercial.

2. Firma del contrato de arrendamiento

El proceso de arrendamiento de un local de un centro comercial puede reali-zarse en cualquier momento de su concepción y vida.

Para firmar el contrato de alquiler de un local en un centro en fase de promo-ción sólo es necesaria la existencia de planos en los que figure el futuro localobjeto de arrendamiento. Habitualmente, el grueso de la comercialización delos locales se produce cuando el centro comercial se ha definido completamentey las locomotoras y medianas superficies han contratado ya su local. Hasta esemomento el centro comercial es susceptible de experimentar modificacionesque pueden alterar la forma y situación de los locales en el plano.

Si el centro comercial se encuentra en funcionamiento, y dado que existe uncuerpo cierto, el contrato de arrendamiento puede firmarse en el mismo mo-mento en que lo acuerden propietario y comerciante.

3. La ubicación en un centro comercial

Resulta difícil decidir cuál es la mejor zona para implantarse en un centro co-mercial, ya que depende de la actividad y de la superficie que pretenda asumirel comerciante. El centro comercial suele estar regulado por un plano comercialo “merchandising”, en el que se establecen, de una manera gráfica, las reglasnormativas básicas de funcionamiento del conjunto comercial.

En la confección del “merchandising” de un centro comercial parecen existirdos tendencias que presentan claras diferencias:

a) La corriente anglosajona, Reino Unido y Estados Unidos principal-mente, suele distribuir las tiendas en el centro comercial de manerasimilar a como se haría en la calle, es decir, intercalando las activida-des. No obstante, existen algunas normas básicas, como es porejemplo la ausencia de superficies alimentarias de cierto tamaño, asícomo de grandes unidades destinadas al hogar, y la utilización habi-tual de los grandes almacenes como locomotoras principales.


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MEDIANAS SUPERFICIES PLAZAS ZONA DE OCIO Y RESTAURACIÓN

MALL PRINCIPALACTIVIDADES COMPARATIVASLOCOMOTORA

MEDIOS DETRANSPORTE

VERTICAL

FRENTE DE CAJASACTIVIDADES COTIDIANAS

P

P

CAJAS HIPERMERCADO ENTRADA

MERCHANDISING


Esta característica permite que los centros comerciales se conviertan en lu-gares destinados a la “compra placer”, dónde los clientes, además de a comprar,van a pasear, encontrarse o divertirse. La “compra trabajo” se realiza en otrotipo de equipamientos como son los grandes supermercados o los parques co-merciales.

b) La corriente latina, de origen francés, sustituye a los grandes alma-cenes por hipermercados, por lo que nos encontramos en los centroscomerciales tanto con actividades relacionadas con la “compra pla-cer” como con la “compra trabajo”. Pero lo que es bastante habitualde esta tendencia es la concentración de usos comerciales en unamisma zona del centro comercial, creando núcleos de una gran atrac-ción (lo que viene a sustituir en parte a los grandes almacenes tradi-cionales)

Así, por ejemplo, nos solemos encontrar en los centros comerciales europeoscon la “calle de la moda”, la “zona infantil” o la “plaza del hogar”, en las que sesuelen ubicar establecimientos que tienen similares características.

En materia de restauración ambas tendencias tienen una filosofía comercialcomún, que es la creación de núcleos potentes en dónde se agrupan todos losestablecimientos de restauración. Estos reciben el nombre de “food court”, en elcaso del mercado anglosajón, o “plazas de comida”, como se las suele llamar entoda Latinoamérica.

No obstante, e independientemente del “merchandising” que pueda existir enun determinado centro comercial, y que debe ser respetado por el buen funcio-namiento del mismo, existen varias zonas en el centro comercial en las que,desde la óptica de su situación física, el comerciante podría implantarse, de-pendiendo de su actividad.

SLas entradas al centro comercial, que pueden ser, desde el exterior,cuando el centro es urbano o tiene aparcamiento en superficie, odesde el interior, en el caso de que cuente con aparcamiento subte-rráneo.

En general, las actividades de tipo comparativo, como el equipa-miento de la persona (principalmente las tiendas de moda, regalos,joyerías, etc.), deben estar situadas lejos de las entradas, ya que elpúblico busca comparar los distintos productos antes de decidirse acomprarlos, por lo que recorre primero el centro comercial antes deefectuar el acto de compra. Es difícil que el cliente vuelva otra vez ala entrada del centro comercial para realizar sus compras.


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Las zonas de las entradas son más recomendables para instalar al-gunas actividades de restauración, como cafeterías, o algunos servi-cios del tipo de bancos, correos, mascotas, etcétera.

SLos pasillos públicos (“Mall”) suelen ser los mejores lugares para ins-talar las actividades comparativas, como es el equipamiento de lapersona. Los clientes pasean a lo largo de los pasillos y recorren lasfachadas de las tiendas, de manera similar a como lo harían en cual-quier calle comercial de la ciudad.

Como ocurre también en las calles públicas, pueden existir ciertosproblemas en la concepción arquitectónica y comercial de los pasillos,alterando el tráfico peatonal que discurre por los mismos, y generandola creación de “zonas frías”. Los principales problemas que se suelenpresentar son consecuencia de la creación de calles secundarias, es-casamente frecuentadas, o la generación de fondos de saco.

Para solucionar estos problemas, provocados en muchos casos porla implantación en terrenos poco apropiados para la ubicación de cen-tros comerciales, se utilizan herramientas de carácter comercial,como son las locomotoras o las medianas superficies, o de caráctertécnico, como son los transportes mecánicos verticales.

SLas plazas, de igual manera a como ocurre en la ciudad, suelen serlos puntos del centro en los que desembocan los pasillos comercia-les, pero también pueden ser zonas en las que instalar los mediosmecánicos de transporte vertical (rampas o escaleras), eliminandoasí el problema comercial del fondo de saco.

Este es también el lugar más interesante para la instalación de lasmedianas superficies, lo que permite convertir estos fondos de saco,escasamente frecuentados, en puntos a los que, por el contrario, vana dirigirse los visitantes, irrigando así las fachadas de los locales quese encuentran en los pasillos.

Para incrementar su atracción, estas plazas se utilizan en ocasionespara la instalación de actividades específicas de los centros comer-ciales. Es el caso de algún tipo de moda (infantil o joven), de la res-tauración (“food court”) o del hogar.

SNo siempre el lugar más adecuado para una determinada actividades el sitio más frecuentado del centro comercial. La zona situada frente

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a las cajas del hipermercado, típico ejemplo de una “zona caliente”,es un lugar con una gran frecuentación pero que, sin embargo, es sóloaconsejable para la instalación de aquellas actividades dedicadas aservicios que necesitan de un importante flujo de tráfico, a pesar desu pequeña superficie (llaves y tacones, frutos secos, tintorería, ani-males, telefonía móvil, agencia de viajes, prensa, etc.).

Parece claro que el frente de las cajas de un hipermercado no pareceser el lugar más indicado para pasear y mirar con tranquilidad esca-parates de locales destinados a usos comerciales de carácter com-parativo, como es el caso del equipamiento de la persona, sino másbien para ubicar actividades de servicios o de compra impulso.

Normalmente, los promotores y propietarios profesionales de centros comer-ciales suelen tener bastante claros estos conceptos comerciales, y buscan situara los diferentes comerciantes en las zonas que comercialmente les correspon-den, siguiendo los criterios antes apuntados.


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I. ETAPA PRECONTRACTUAL

1. Determinación de la actividad comercial quese desea desarrollar (moda, hogar, servicios, ali-mentación, etc.)

2. Elección de la fórmula fomercial que se con-sidera idónea para entrar en el centro comercial(independiente, franquicia, etc.)

3. Análisis de las posibles operaciones comer-ciales que existen en el mercado y elección dela más adecuada.

4. Inicio de los contactos preliminares con lapromotora o propietaria del centro comercial, enproyecto o construido.

5. Primera visita de las oficinas de la promotoray solicitud de datos del proyecto o del centro co-mercial:

a) Características del proyecto: superficie, nºde plantas, tipo de aparcamiento, etc.

b) Situación en que se encuentra la opera-ción.

c) Situación de las licencias (comercial yobra).

d) Financiación obtenida.

e) Nombre de las locomotoras firmadas o, ensu defecto, previstas.

f) Nombre de las medianas superficies firma-das o, en su defecto, previstas.

g) Explicación de la maqueta y/o infografías.Vista de los documentos audios y videoselaborados.

h) Dossier comercial y planos.

i) Opciones de posibles locales y tarifas.

j) Fecha de apertura prevista (dependiendode la actividad una fecha puede ser mejorque otra).

Las anteriores cuestiones se plantearían en

caso de que fuera un centro comercial en

proyecto. En el supuesto de que fuera un

centro comercial ya construido, el principal

dato a recabar es el punto 5 i).

6. Estudio de Mercado del Comerciante.

a) Accesibilidad, peatonal y viaria.

b) Transporte público.

c) Zona de atracción.

d) Características socioeconómicas.

e) Competencia.

f) Estimación de la cifra de negocio.

7. Elaboración de plan de negocio para obten-ción de la financiación.

8. Elección de un local determinado, entre lasposibles opciones barajadas, en base a:

a) Situación en el centro comercial.

b) Proximidad a las locomotoras, medianassuperficies o escaleras y rampas mecáni-cas.

c) Zona relacionada con la actividad que seva a desarrollar. Es importante que los lo-cales vecinos sean marcas de reconocidoprestigio.

d) Localización alejada de entradas peatona-les (salvo ciertas actividades), fondos desaco, dobles pasillos, y, en general, zonasfrías en las que no va a existir demasiadafrecuentación interior.

e) Facilidad para el abastecimiento de latienda: muelle de carga y descarga, pasillode entrega de mercancías, etc.

9. Búsqueda preliminar de la financiación y ges-tión de posibles avales.

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HOJA DE RUTA DEl COmERCIANTE PARA

ENTRAR EN UN CENTRO COmERCIAl



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TOMA DE DECISIÓN INICIAL: EL ALQUILER NO ES LO MÁS IMPORTANTE EN LA DECISIÓN

10. Segunda visita a las oficinas de lapromotora.

a) Elección del local definitivo.

b) Definición de la actividad contrac-tual.

c) Superficie en m2 SBA.

d) Alquiler fijo mensual y anual.

e) Determinación del % sobre la cifrade ventas para establecer el alqui-ler variable.

f) Número de años de contrato yaños de obligado cumplimiento.

g) Gastos Comunes previstos por m2

SBA. Definir qué partidas incorpo-ran estos gastos: sobre todo IBI,seguros, plan plurianual y marke-ting y publicidad.

h) Pagos que hay que realizar a lafirma del contrato. Normalmenteson cuatro mensualidades:

Dos mensualidades para fianza,una mensualidad para el ECOP(coordinación de obras privativas)y una mensualidad para la cam-paña de apertura (si el centro co-mercial no está abierto)

i) Posible aval que garantice el cum-plimiento del contrato de arrenda-miento.

j) Recepción de la documentaciónjurídica para análisis del abogadodel comerciante: contrato de arren-damiento, reglamento de régimeninterior y pliego de condiciones téc-nicas.

TOMA DE DECISIÓN FINAL: FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

II. ETAPA CONTRACTUAL11. Constitución de una sociedad SL que será la quefigure como inquilina y propietaria del contrato. Estable-cer en ese momento la posibilidad de transmitir en el fu-turo la titularidad a alguna otra sociedad del mismogrupo.

12. Firma del contrato de arrendamiento, por duplicado.

13. Realización de los pagos: Fianza (2 meses), ECOP(1 mes) y Campaña de Apertura, en caso de ser un cen-tro no abierto (1 mes)

14. Seguimiento de la construcción del edificio y verifi-cación del cumplimiento de las condiciones estipuladasen el contrato de arrendamiento (en caso de ser un cen-tro comercial proyectado).

15. Recepción, o no, del local en un período de 3 a 1mes antes de la apertura, si el centro no está inaugu-rado.

En caso de defectos, subsanación de los mismos.

16. Firma del Acta de Recepción del local.

17. Obtención de las licencias necesarias para la rea-lización de las obras y el ejercicio posterior de su activi-dad comercial.

a) Licencia de Obras.

b) Licencia de Actividad y/o Apertura.

18. Realización del proyecto de decoración interior ypresentación al ECOP (Equipo de Coordinación deObras privativas).

a) Proyecto Básico.

b) Proyecto de Ejecución.

c) Proyecto de Instalaciones.

19. Contratación de los seguros y realización de lasobras, según criterios del ECOP.

20. Inauguración del centro comercial, en caso de sernuevo, o de la tienda.

21. Apertura del centro comercial o de la tienda, al pú-blico.


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PARTE III. El CONTRATODE ARRENDAmIENTO

El Contrato de Arrendamiento puede diferir sensiblemente de unos centros co-merciales a otros, según quién sea la empresa propietaria de los mismos. Tam-bién existen importantes diferencias dependiendo de la fuerza negociadora quetenga la cadena o el comerciante que quiera arrendar el local.

El arrendamiento de local para uso distinto de vivienda se rige, en primerlugar, por lo acordado por el arrendador y el arrendatario y, en defecto deacuerdo, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994(LAU). Como derecho supletorio se aplica el Código Civil.

Ello implica que los contratantes pueden pactar en el contrato cualquier tipode cláusulas, aunque de ellas se derive una regulación distinta a la que esta-blece la LAU. En esta Guía se va a señalar en que apartados cabe la negocia-ción entre Arrendatario y Arrendador, y en cuales otros es sin embargo necesariomantener la normativa que regula la convivencia dentro del centro comercial yque en muchos casos puede parecer rigurosa en exceso.

1. El contrato de arrendamiento

Se entiende por arrendamiento de local aquel contrato en el que una personao entidad jurídica (el arrendador) cede a otra (el arrendatario) el uso de una edi-ficación cuyo destino principal no es el de satisfacer la necesidad permanentede vivienda del arrendatario, sino desarrollar en la finca otras actividades dis-tintas.

En el caso de los centros comerciales las actividades que se pueden des-arrollar son preferentemente las vinculadas con el comercio, aunque tambiénhay sitio para el ocio, la restauración y los servicios. En ocasiones, incluso la propia actividad comercial se encuentra estrictamente limitada y, en la ma-yoría de los casos, es muy difícil modificar el uso comercial establecido en uncontrato.


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LAU (Art. 3)

Nota

TITULO I Ambito de la ley Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que. recayendo sobre una edificación. tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial. tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada. sea ésta de verano o cualquier otra. y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial. artesanal, profesional. recreativa, asistencial. cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

2. El arrendatario

Puede suscribir un contrato de arrendamiento de un local en un centro co-mercial cualquier persona física o jurídica con capacidad para obrar. Lo normaly aconsejable, es que la figura jurídica que arriende sea una sociedad limitada(S.L.), creada con el objetivo específico de explotar una actividad comercial enese determinado local. El objeto es limitar el riesgo económico del comerciantea esa sola operación comercial y que un mal negocio no contagie al resto deoperaciones comerciales, o patrimonio del comerciante.

Por parte del arrendador debe firmar la persona o personas, en representa-ción de la sociedad promotora o propietaria, que cuenten con el correspondienteotorgamiento de poderes en escritura pública.

3. La actividad comercial

En los centros comerciales rige el principio de que el arrendamiento de unlocal comercial debe estar sujeto a la actividad comercial que en él se va a ejer-cer. Es un mandamiento ineludible de los centros comerciales por el que se ga-rantiza una adecuada convivencia entre los diferentes comerciantes quecohabitan bajo un mismo techo. De esta manera, debe figurar en el contrato dearrendamiento:

STanto la actividad comercial que se va a ejercer durante el períodode duración del contrato.

SComo el rótulo comercial bajo el cual se va a ejercer la actividad co-mercial.

Durante la vida del contrato de arrendamiento, a no ser que se produzca unamodificación expresa por parte del arrendador, el comerciante debe mantenerla misma actividad y el mismo rótulo comercial. En principio, esta normativa notiene el mismo rigor contractual cuando el comerciante ejerce la actividad en unlocal de la calle de una ciudad.

A no ser que conste de manera específica en el contrato de arrendamiento,el comerciante no tiene exclusividad para el ejercicio de su actividad comercial.La práctica establece que algunas actividades comerciales sí puedan contarcon una cierta exclusividad, o incluso, que se pueda limitar el número de localesque se destinan a ciertas actividades.

Por otro lado, siempre se incluye una cláusula legal para que las grandes su-perficies, locomotoras de los centros comerciales, no se vean limitadas en la

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venta de productos, pudiendo además exigir éstas algunas limitaciones, espe-cialmente cuando son copropietarias, para el resto de los comerciantes del cen-tro comercial (como por ejemplo los hipermercados en el caso de actividadesalimentarias)

4. Las características del inmueble

En el arrendamiento del local de un centro comercial deben especificarse cla-ramente cuáles son las características del equipamiento en el que se va a ejer-cer la actividad comercial. Entre otras:

SPropietario final.

SRégimen que regula jurídicamente el centro comercial: en la mayoríade los casos los centros suelen regirse por regímenes de copropie-dad, regulados por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios,ya que las locomotoras principales (hipermercados en su mayorparte) suelen ser propietarias. Ello obliga al otorgamiento y formali-zación de una Escritura de División Horizontal en la que se describe:

– Las superficies en las que se instalan y explotan su actividad losestablecimientos comerciales.

– Las zonas comunes, propiedad de los copropietarios.

SCaracterísticas arquitectónicas y comerciales del edificio, en el casode que se trate de centros comerciales en construcción. En muchoscasos los locales de un centro comercial se comercializan sobreplano, razón por la cuál es importante saber cómo será el futuro equi-pamiento y conocer la ubicación exacta del local comercial arrendadoen él. Hay que tener en cuenta que a lo largo de la fase de construc-ción de un centro comercial se pueden producir modificaciones queafectarían al local arrendado.

5. El local comercial

Se arrienda un determinado local, considerado como cuerpo cierto, libre decargas y ocupantes, con un determinado tamaño, uso, características y servicioscomunes y privativos adscritos al mismo. En los casos de centros comercialesen construcción se admite una cierta variación en cuanto a la superficie del localentregado, diferencia a partir de la cual el arrendatario puede desistir del alquiler.


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Como parte integrante de un centro comercial, el local está sujeto a unasciertas obligaciones y cargas específicas, como son los gastos comunes y eldestino exclusivo a la actividad comercial pactada.

No respetar estas obligaciones constituye una infracción contractual quepuede acarrear una serie de penalizaciones que, en último término, pueden lle-var hasta a la resolución del contrato en caso de persistir el incumplimiento.

En ningún caso se trata de un arrendamiento de industria o negocio, por loque el arrendador queda exonerado de toda clase de responsabilidad o recla-mación que pueda realizarse con respecto a la actividad que se desarrolla enel local.

En el momento en el que el comerciante toma posesión del local y firma elacta de recepción del mismo empieza a surtir efecto el contrato de arrenda-miento.

6. Pagos necesarios a la firma del contrato de arrendamiento

También existe una gran libertad en este sentido y depende de quién sea elpropietario del centro comercial y de la práctica que tenga. Normalmente,cuando se firma un contrato de arrendamiento, se realiza el pago de cuatro men-sualidades:

SDos mensualidades en concepto de fianza, que deben ser deposita-das en el organismo competente y devueltas a la finalización del con-trato, siempre y cuando no haya desperfectos cuya reparación puedair a cargo de dicha fianza. Esta fianza, que debe ser actualizada, noes asimilable a pago de renta.

SHabitualmente, también se abona una mensualidad en concepto dehonorarios del equipo de coordinación de obras privativas (ECOP).Esta mensualidad se utiliza para cubrir los honorarios de la empresaencargada de supervisar el proyecto de decoración del local y de co-ordinar las obras del comerciante.

SEn el caso de que el centro comercial no haya abierto todavía, sesuele abonar una mensualidad para ayudar en los actos y en la cam-paña de apertura del centro comercial.

Finalmente, también puede exigirse el otorgamiento de un aval de entidadbancaria, por un determinado número de mensualidades, como garantía delcumplimiento del contrato.

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LAU (Art. 36)

Nota

TITULO IVDisposiciones comunes Artículo 36. Fianza. 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga. 3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. 4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal. transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. 5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

LAU (Art. 36)

Resaltado

El comerciante también debe solicitar y sufragar todos los tributos y licenciasque sean necesarias para ejecutar sus obras y explotar su negocio, fundamen-talmente la Licencia de Obras y la Licencia de Actividad y/o Apertura.

No obstante, dada la libertad que hay en materia de contratación, cualquierpropietario puede establecer otros criterios para la firma de un contrato de arren-damiento, como por ejemplo la solicitud de un derecho de entrada (sobre todosi el local ha estado ya en funcionamiento y ha generado un cierto fondo de co-mercio), e igualmente el comerciante está en su pleno derecho de aceptar o noaceptar estas condiciones.

Estos pagos iniciales son independientes de los abonos mensuales periódi-cos que, en concepto de pagos de alquiler y gastos comunes, se realizan a partirdel momento en que se abre el centro comercial, se produce la toma de pose-sión del local o se llegue a la fecha de inicio del pago del alquiler que se hubierapactado en contrato. Estos pagos periódicos se analizarán en los puntos 19 y20 de esta guía.

7. Duración del contrato de arrendamiento

De acuerdo con el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de No-viembre de 1994, el arrendamiento del local puede tener la duración que libre-mente acuerden arrendador y arrendatario. Cuando ésta sea menor de 5 años,el arrendador debe ampliar anualmente el contrato de forma obligatoria hastaque se cumpla dicho período.

Normalmente, para pequeños comercios, la duración mínima que se suelepactar es de cinco años, aunque no hay límite para fijar los años de duracióndel contrato. No obstante, hay que considerar los siguientes aspectos:

SEl objetivo del comerciante debe ser obtener el mayor número posiblede años de contrato. Hay que considerar que los centros comercialesllegan a su velocidad de crucero a partir del 5º año de funcionamiento,razón por la cual un contrato a cinco años apenas permite obtenerrendimiento en la implantación.

SNo obstante, con el objetivo de tratar de evitar un riesgo futuro no de-terminado, el comerciante debe intentar limitar a una duración má-xima el obligado cumplimiento del contrato. Es decir, puede pactarseun contrato a 15 años pero con un obligado cumplimiento a sólo 5años, momento en el cual el comerciante puede decidir si sigue o noen el centro comercial.


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LAU (Art. 36)

Resaltado

LAU (Art.9)

Nota

CAPITULO II De la duración del contrato Artículo 9. Plazo mínimo 1. la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco anos con indemnlzación de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

SDado que, normalmente, el incremento de la renta anual se ajusta alIPC, puede negociarse un incremento superior cuando, por ejemplo,se cumplan períodos de 5 años, de tal manera que el propietariopueda resarcirse económicamente del otorgamiento de períodos con-tractuales de una larga duración.

En los centros comerciales se solicita al arrendatario que renuncie de maneraexpresa al derecho de indemnización que pudiera corresponderle por ejercersu actividad comercial durante más de 5 años en un determinado local (Fondode Comercio previsto en la LAU)

Por otro lado, también queda excluida la tácita reconducción prevista en elartículo 1.566 del Código Civil. A tal efecto, no se entiende como tácita recon-ducción la permanencia del arrendatario en el local, durante algún tiempo y conla aquiescencia del arrendador, una vez finalizada la duración del contrato.

Naturalmente, existe una cláusula que penaliza al arrendatario en caso deabandono del local antes de la finalización del contrato de arrendamiento, asícomo una posible indemnización en el supuesto de ocupación indebida del local,una vez que haya finalizado el plazo de duración del contrato de arrendamientoy el local no haya sido restituido al arrendador.

Dado que los centros comerciales son edificios vivos, sujetos a la dinámicacomercial de una determinada zona o ciudad, el propietario suele reservarse laposibilidad de rescindir anticipadamente un contrato en el caso de que pudieraejecutar obras de ampliación, renovación o remodelación del centro comercial.Naturalmente, también el arrendatario puede estipular una indemnización en elcaso de que esto ocurriera, solicitar su futura incorporación en las mismas con-diciones en las que actualmente ejerce su actividad u obligar al arrendador asolicitar permiso para la realización de dichas obras de ampliación o mejora.

8. Cesión, subrogación o subarriendo en el contrato de arren-damiento

Normalmente, en el contrato de arrendamiento de locales en centros comer-ciales se incluye la prohibición expresa de proceder a la cesión y subarriendo(artículo 32 de la LAU de 1994) o a la subrogación (artículo 33 de la LAU de1994) del contrato de arrendamiento de un local comercial, salvo que medie au-torización expresa por parte del arrendador.

Esta prohibición suele incluir procesos tales como pueden ser la fusión,transformación o escisión del arrendatario, cuando se trata de una sociedad,

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LAU (Art.9)

Resaltado

LAU (Art. 34)

Nota

TITULO III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda Artículo 34. Indemnización al arrendatario. La extinción por transcurso del término convencionaldel arrendamiento de una finca en la que durante losúltimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividadcomercial de venta al público, dará al arrendatarioderecho a una indemnización a cargo del arrendador,siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatromeses de antelación a la expiración del plazo su voluntadde renovar el contrato por un mlnimo de cinco añosmás y por una renta de mercado. Se considerará rentade mercado la que al efecto acuerden las partes; endefecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitrodesignado por las partes.La cuantía de la indemnización se determinará enla forma siguiente: 1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio,dentro de los seis meses siguientes a la expiración delarrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a laque viniera estando dedicada, la indemnización comprenderálos gastos del traslado y los perjuicios derivadosde la pérdida de clientela ocurrida con respecto a laque tuviera en el local anterior, calculada con respectoa la habida durante los seis primeros meses de la nuevaactividad. 2. Si el arrendatario iniciará dentro de los seis mesessiguientes a la extinción del arrendamiento una actividaddiferente o no iniciara aotividad alguna, y el arrendadoro un tercero desarrollan en la finca dentro del mismoplazo la misma actividad o una afín a la desarrolladapor el arrendatario, la indemnización será de una mensualidadpor año de duración del contrato, con un máximode dieciocho mensualidades.Se considerarán afines las actividades típicamenteaptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientelacaptada por la actividad que ejerció el arrendatario.En caso de falta de acuerdo entre las partes sobrela cuantía de la indemnización, la misma será fijada porel árbitro designado por aquéllas.

LAU (Art. 34)

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Código Civil (Art. 1556)

Nota

CAPITULO II. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO. Art. 1.556 Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.


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LAU (Art. 32)

Nota

TITULO III De los arrendamientos para uso distinto de la vivienda. Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo. 1. Cuando en !a finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

LAU (Art. 33)

Nota

TITULO III De los arrendamientos para uso distinto de la vivienda. Artículo 33. Muerte del arrendatario. En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

o la sucesión por fallecimiento del titular, cuando se trata de una persona fí-sica.

No obstante lo anterior, algunos comerciantes, o cadenas reputadas, limitanla potestad del arrendador en este sentido se incluyen cláusulas que facilitan latransmisión del local entre empresas del mismo grupo en determinados casosde cambio de rótulo comercial. Pero prácticamente en ningún caso se suelepermitir el subarriendo del local.

9. El derecho de adquisición preferente

Este es un apartado fundamental en el caso de los centros comerciales, yaque se trata de productos inmobiliarios que pueden transmitirse de unos pro-pietarios a otros (normalmente fondos de inversión inmobiliaria) a lo largo de suvida. El valor de estos activos inmobiliarios es tanto mayor, cuanta más cómodasea la gobernabilidad de los mismos.

El derecho de adquisición preferente (artículo 31 de la LAU de 1994) es elderecho que tiene el arrendatario, en el supuesto de que el arrendador venda aterceros el local arrendado, de adquirir la propiedad del mismo con preferenciarespecto del tercero y en aquellas condiciones que el arrendador hubiera pac-tado con el comprador. No obstante, el derecho de adquisición preferente notiene lugar cuando el arrendador vende el local arrendado conjuntamente conel resto de los locales del centro, que es la fórmula habitual de transmisión delos centros comerciales.

Normalmente, en los contratos de arrendamiento de centros comercialessiempre se incluye una cláusula de renuncia al derecho de adquisición prefe-rente, por si existiera la posibilidad de vender algún local de forma aislada pornecesidades financieras o de conveniencia comercial.

10. Otras renuncias habituales en los contratos de arrenda-miento en centros comerciales

En lo concerniente a los derechos contenidos en el articulado de la LAU de1994, además de las relativas a la cesión, subarriendo o subrogación del con-trato de arrendamiento (artículos 31, 32 y 33 de la LAU de Noviembre de 1994),el arrendador suele exigir al arrendatario la renuncia al artículo 30, relativo a laconservación, mejora y obras del arrendatario, y al artículo 34, referente a losderechos de indemnización del arrendatario que realiza una actividad de ventaal público.


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LAU (Art. 33)

Resaltado

LAU (Art. 31)

Nota

TITULO III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda Artículo 31. Derecho de adquisición preferente. Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley seráde aplicación a los arrendamientos que regula este Título.

LAU (Art. 31)

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LAU (Art. 31, 32, 33).

Nota

TITULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda Artículo 31. Derecho de adquisición preferente. Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título. Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo. 1. Cuando en !a finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. 2. El arrendador tiene derecho a una elevación derenta del 10 por 100 de la renta en vigor en el casode producirse un subarriendo parcial, y del 20 en elcaso deproducirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. 3. No se reputará cesión el cambio producido enla persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior. 4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. Artículo 33. Muerte del arrendatario. En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando enel local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

LAU (Art. 31, 32, 33).

Resaltado

LAU (Art. 31, 32, 33).

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LAU (Art. 30)

Nota

TITULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de la vivienda. Artículo 30. Conservación. mejora y obras del arrendatario. Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 deesta ley será también aplicable a los arrendamientos queregula el presente Título. También lo será lo dispuestoen el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.

LAU (Art. 34)

Nota

TITULO III De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda Artículo 34. Indemnización al arrendatario. La extinción por transcurso del término convencionaldel arrendamiento de una finca en la que durante losúltimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.La cuantía de la indemnización se determinará enla forma siguiente: 1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio,dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad. 2. Si el arrendatario iniciará dentro de los seis mesessiguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.Se considerarán afines las actividades típicamenteaptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.En caso de falta de acuerdo entre las partes sobrela cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

11. Otras obligaciones particulares del comerciante

De manera genérica el comerciante está obligado, salvo pacto en contrario,a las siguientes actuaciones:

SA no realizar actividades molestas, insalubres, inmorales o peligrosas,pero, en general, le está prohibida la realización de cualquier tipo deactividad salvo la estipulada en el contrato. La actividad realizada noes exclusiva, salvo pacto en contrario.

SA ejercer su actividad, incluso en el supuesto de que el resto de loslocales estén vacíos. Cada vez es más habitual, sobre todo en el casode las medianas superficies, que se introduzcan limitaciones a estacláusula, condicionando la apertura a la ocupación de un determinadoporcentaje de locales.

SEl arrendatario también se obliga a no formular reclamación algunapor actuaciones de otros comerciantes o empresas, instaladas en elcentro comercial.

SFaculta al arrendador para la utilización de las zonas comunes, tantoa nivel de modificación de las circulaciones en el “Mall”, como en ma-teria de explotación. Esta es otra de las obligaciones que las cadenasmás importantes limitan al arrendador, ya que pueden generar im-portantes perjuicios para el ejercicio de la actividad comercial.

SEl arrendatario garantiza la indemnidad del arrendador en caso derealización de acciones por su parte que puedan ocasionar reclama-ción de terceros al arrendador.

SEl arrendatario se obliga a mantener en el local un negocio en funcio-namiento durante todo el tiempo de vigencia del contrato. La aperturay cierre del local debe estar sujeto a un horario estipulado (normal-mente es de 10 a 10, pero suele depender de la normativa de la Co-munidad Autónoma dónde esté situado el centro comercial). Laomisión de esta obligación puede ser causa de resolución del contrato.

SEl arrendatario se obliga al aprovechamiento intensivo del local arren-dado, en términos de superficie y escaparates. Las condiciones deexplotación del local deben ser adecuadas, debiendo estar conve-nientemente limpio, ordenado, climatizado e iluminado.

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SEl arrendatario se obliga, tanto a no perjudicar la imagen y la reputa-ción del centro comercial en su conjunto, mediante actos inadecua-dos, como a no entorpecer la labor habitual del resto de loscomerciantes mediante la realización de actividades molestas, comopor ejemplo emisión de ruidos, música alta, etcétera.

SEl comerciante se obliga a no realizar ventas especiales en su localdel tipo de rebajas, saldos, liquidaciones, etcétera. Sí lo puede hacer,al igual que el resto de los comerciantes del centro comercial, en lascampañas promocionales conjuntas. Se otorgan permisos especialescuando el comerciante procede a reformar la tienda, liquidar el pro-ducto por la finalización del contrato o cambiar su actividad.

SPor último, el comerciante está obligado a abrir el local, en las condi-ciones necesarias para el ejercicio de su actividad (incluida la obten-ción de licencias), en la fecha de apertura del centro comercial, encaso de nueva implantación o en la fecha pactada en contrato, en elcaso de la firma de un local en un centro en funcionamiento (aunqueen este último caso el perjuicio para el centro comercial no resultatan grave como en el primero).

12. Acto de entrega y recepción del local

El arrendatario se hace cargo del local, dando su conformidad mediante lafirma del Acta de Recepción del local, en las condiciones que se estipulan en elPliego de Condiciones Técnicas, documento que forma parte del contrato dearrendamiento, pero no puede iniciar la realización de las obras hasta que tengaautorización expresa por parte del arrendador.

En locales de primera ocupación, cuando se trata de centros comerciales enconstrucción, los locales se entregan normalmente en estado bruto, sin recu-brimiento de suelos y paredes y con acometidas en espera. A partir de ahí, elcomerciante debe realizar un proyecto de distribución y decoración interior y,apoyado en el Equipo de Coordinación de Obras privativas (ECOP), acometersus obras privativas.

Son por cuenta del arrendatario, por tanto, todos los gastos derivados delacondicionamiento interior y exterior de la tienda, incluyendo aquellos que sederivan de cualquier modificación en las acometidas de las líneas de suministro,contrataciones o especificaciones que exijan las compañías suministradoraspara el ejercicio de la actividad comercial.


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Para la ejecución de las obras, el arrendatario está obligado a contratar unseguro de responsabilidad civil. Normalmente, tanto la compañía como el im-porte del seguro son decididos por el arrendador.

Todas las obras deben ser ejecutadas bajo supervisión técnica del equipoelegido por el arrendador (ECOP), siendo en la mayoría de los casos sufragadossus honorarios por parte del arrendatario. La asistencia del personal técnico delarrendador es obligatoria tanto para las obras iniciales del local, como para lasde conservación, mantenimiento y mejora.

En centros comerciales ya inaugurados, cuando se produce un cambio dearrendatario o de rótulo comercial, el nuevo ocupante debe también acometertrabajos de demolición y desescombro, necesarios para adecuar el local a sudiseño específico. Para ello debe cumplir un estricto régimen de horarios, demovimiento de materiales por los pasillos del centro comercial y de depósito,que suelen encarecer la obra

En el Pliego de Condiciones Técnicas (PCT), que el arrendatario firma juntocon el contrato de arrendamiento, figuran las diversas prescripciones que el co-merciante debe cumplir en cuanto a normativa constructiva y energética.

13. Modificación del local por parte del arrendador

Normalmente, en el contrato de arrendamiento se posibilita que el arrendadorpueda realizar cualquier obra de transformación o cambio en el centro comercial,siempre y cuando no afecte a la superficie del local arrendado.

No obstante, es cada vez más habitual, sobre todo por parte de las grandesunidades, que el arrendatario limite o condicione esta norma general, especifi-cando cuáles son las obras de transformación que pueden ser realizadas por elarrendador en el centro comercial de su propiedad, y que podrían afectar a suactividad comercial futura.

14. Obligación del comerciante en la reparación, conservacióny mantenimiento del local

La LAU en sus artículos 21, 22, 23 y 26 establece que las reparaciones, or-dinarias o extraordinarias, necesarias en el local para conservarlo en condi-ciones de servir al uso convenido, debe hacerlas el arrendador, salvo que losdaños hayan sido causados por el arrendatario, y sin que por ello pueda elevarla renta.

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LAU (Art. 34)

Resaltado

LAU (Art. 34)

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LAU (Art. 19)

Nota

CAPITULO III. De la renta Artículo 19. Elevación de renta por mejoras. 1. la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho. salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos. sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendadordeberá repartir proporcionalmente entre todasellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotasde participación que correspondan a cada una de aquéllas.En el supuesto de edificios que no se encuentrenen régimen de propiedad horizontal, el capital invertidose repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadaspor acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defectode acuerdo, se repartirá proporcionalmente en funciónde la superficie de la finca arrendada. 3. la elevación de renta se producirá desde el messiguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, elarrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantíade aquélla. detallando los cálculos que conducen a sudeterminación y aportando copias de los documentosde los que resulte el coste de las obras realizadas.

LAU (Art. 21, 22, 23 y 26).

Nota

CAPITULO IVDe los derechos y obligaciones de las partes Artículo 21. Conservación de la vivienda. 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta. todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. la obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artícu1028. 2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusióndel arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de lá vivienda. Si la obra durase más de veinte días. habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado. 3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador. en el plazo más breve posible. la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo. a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa. por sí mismo o por los técnicos que designe. del estado de la vivienda. En todo momento. y previa comunicación al arrendador podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. y exigir de inmediato su importe al arrendador. 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la viviendá serán de cargo del arrendatario. Artículo 22. Obras de mejora. 1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. 2. El arrendador que se proponga realizar una detales obras deberá notificar por escrito al arrendatario al menos con tres meses de antelación su naturaleza. comienzo duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación el arrendatario podrá desistir del contrato. salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento. durante los cuales no podrán comenzar las obras. 3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proP9rción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas. así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Artículo 23. Obras del arrendatario. 1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador. expresado por escrito. obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artfculo 2. o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato. el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir. al concluir el contrato. que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada. sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.Si las obras han provocado una disminución de laestabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o, sus accesorios. el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. CAPITULO VDe la suspensión, resolución y extinción del contrato Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda. Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable. tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna..La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

La realidad contractual en los centros comerciales es la de que esta obliga-ción, salvo pacto en contrario, corresponda al arrendatario, por lo que no cabeun incremento de la renta por parte del arrendador, ni de disminución de lamisma para el arrendatario.

En cualquier caso, el arrendatario no puede iniciar obras que puedan afectara la configuración del local, salvo que exista autorización expresa por parte delarrendador, y que siempre sean ejecutadas bajo la dirección del técnico queéste designe.

También se obliga el arrendatario a entregar el local al arrendador, a la fina-lización del contrato, en buen estado de conservación y mantenimiento.

15. Obras de mejora por parte del arrendador

La LAU establece que el arrendador puede hacer obras de mejora en el local,que no se puedan demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al arren-datario por escrito, con tres meses de antelación, qué obras se van a realizar,la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible.

La LAU también dice, en su artículo 19, que, salvo pacto en contrario en elcontrato, si el arrendador hace mejoras en el local en cualquier momento du-rante la vigencia del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equi-valente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal deldinero sumado tres puntos, sin que el aumento pueda exceder del 20% de larenta vigente en ese momento.

Este aumento de la renta sería efectivo desde el mes siguiente en que elarrendador haya notificado por escrito al arrendatario el aumento, expresandola forma de cálculo aplicada para determinar el incremento y acompañando losdocumentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

Se establece en la LAU que si el arrendatario soporta estas obras, puedetener derecho a una reducción de la renta, proporcional a la parte del local deque se haya visto privado temporalmente por las citadas obras.

También tiene derecho el arrendatario a que le indemnicen los gastos quehaya tenido que efectuar como consecuencia de las obras que se hayan reali-zado en el local.

La práctica habitual en el alquiler de locales en centros comerciales es queel arrendatario haga renuncia expresa de los derechos anteriores en el contratode arrendamiento.


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LAU (Art. 21, 22, 23 y 26).

Resaltado

LAU (Art. 19).

Nota

CAPITULO III. De la renta Artículo 19. Elevación de renta por mejoras. 1. la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho. salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos. sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.En el supuesto de edificios que no se encuentrenen régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defectode acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. 3. la elevación de renta se producirá desde el messiguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, elarrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantíade aquélla. detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

16. Modificación del local por parte del arrendatario

El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para rea-lizar obras que modifiquen la configuración del local o que disminuyan la esta-bilidad o la seguridad del mismo.

Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador puede darpor finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el arrendatario re-ponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sinabonar ninguna cantidad al arrendatario.

En la práctica de los centros comerciales, la realización de mejoras en el localpor parte del arrendatario conlleva la modificación de las condiciones contrac-tuales, por lo que es viable desde el incremento de la renta hasta la realizaciónde un nuevo contrato.

17. La restitución del local

El local debe ser restituido en buen estado de uso, obligándose el arrenda-tario a realizar y abonar las obras de reparación que sean precisas. A estosefectos, el día de restitución del local, el arrendador levanta un Acta de Restitu-ción que debe ser firmada como conforme por el arrendatario, y en caso de in-comparecencia o disconformidad del arrendatario, el acta puede ser firmada porun técnico competente en la materia, que emite un dictamen que debe ser acep-tado por las partes de forma irrevocable.

18. Causas de resolución del contrato de arrendamiento

En la mayoría de los contratos de arrendamiento pueden ser causas de re-solución del mismo las siguientes:

SPor incumplimiento de alguna de las partes

S Impago de la renta

SCierre del local sin motivo justificado, y que puede abarcar desde elcierre total, el retraso en la apertura, el cierre anticipado o la aperturaen horarios aleatorios.

SEl incumplimiento de obligaciones, cuando se producen de forma rei-terada.

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LAU (Art. 19).

Resaltado

LAU (Art. 19).

Resaltado

LAU (Art. 19,21,22,23 y 26).

Nota

CAPITULO III. De la renta Artículo 19. Elevación de renta por mejoras. 1. la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho. salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos. sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. 2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.En el supuesto de edificios que no se encuentrenen régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada. 3. la elevación de renta se producirá desde el messiguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, elarrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla. detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas. CAPITULO IVDe los derechos y obligaciones de las partes Artículo 21. Conservación de la vivienda. 1. El arrendador está obligado a realizar, sin derechoa elevar por ello la renta. todas las reparaciones quesean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil la obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador.A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artícu1028. 2. Cuando la ejecución de una obra de conservaciónno pueda razonablemente diferirse hasta la conclusióndel arrendamiento, el arrendatario estará obligado asoportarla, aunque le sea muy molesta o durante ellase vea privado de una parte de lá vivienda. Artículo 22. Obras de mejora. 1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. 2. El arrendador que se proponga realizar una detales obras deberá notificar por escrito al arrendatario al menos con tres meses de antelación. su naturaleza comienzo. duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación. el arrendatario podrá desistir del contrato. salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento. durante los cuales no podrán comenzar las obras. 3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proP9rción a' la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas. así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Artículo 23. Obras del arrendatario. 1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador. expresado por escrito. obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artfculo 2. o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. 2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato.el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir. al concluir el contrato. que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada. sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o, sus accesorios. el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. CAPITULO VDe la suspensión, resolución y extinción del contrato Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda. Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable. tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna..La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

LAU (Art. 27).

Nota

CAPITULO V De la suspensión, resolución y extinción del contrato. Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones. 1. El incumplimiento por cualquiera de las partesde las obligaciones resultantes del contrato dará derechoa la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir elcumplimiento de la obligación o a promover la resolucióndel contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo1.124 del Código Civil. 2. Además, el arrendador podrá resolver de plenoderecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, decualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumidoo corresponda al arrendatario. b) La falta de pago del importe de la fianza o desu actualización. c) El subarriendo o la cesión inconsentidos. d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendadorcuando el consentimiento de éste sea necesario. e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividadesmolestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. f) Cuando la vivienda deje de estar destinada deforma primordial a satisfacer la necesidad permanentede vivienda del arrendatario o de quien efectivamentela viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el'artículo 7. 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolverel contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparacionesa que se refiere el artículo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realiceel arrendador en la utilización de la vivienda.

Independientemente de lo anterior, en caso de resolución del contrato tam-bién pueden aplicarse otras penalizaciones como pueden ser el cumplimientoforzoso de las obligaciones, la indemnización por causa de impago, el interésde demora, el derecho de retención de la fianza, en caso de impago, y la impro-cedencia de indemnización al arrendatario por causa de las obras que puedahaber realizado el arrendatario en el local.

19. El concepto del alquiler

Tanto en los locales de calle, como en los locales de centros comerciales, larenta pactada entre arrendador y arrendatario es completamente libre. Sin em-bargo existen ciertas diferencias por lo que se refiere a los conceptos de rentaen ambas situaciones, ya que en el caso de los centros comerciales existe, demanera bastante habitual, otra fórmula de pago complementaria que es la rentavariable:

SLa Renta Mínima es aquella cantidad fija que, inexcusablemente,debe pagar el comerciante al finalizar el mes. Normalmente está su-jeta a una actualización anual calculada en base al índice de Preciosal Consumo (IPC) El pago de la Renta Mínima se produce por mesesanticipados.

SLa Renta Variable la determina la aplicación de un porcentaje, que li-bremente determinan arrendador y arrendatario, sobre la cifra de ne-gocio del comerciante. En el caso de que el resultado de la aplicacióndel porcentaje sobre las ventas realizadas en el local, excluido IVA,supere la Renta Mínima, el comerciante estará obligado a abonar ladiferencia entre una y otra. Normalmente, los porcentajes que se apli-can sobre las ventas realizadas oscilan entre el 1,5% y el 12%, de-pendiendo de la superficie y de la actividad comercial de que se trate.

El pago de la Renta Variable se suele producir por años vencidos,por lo que es habitual que los ajustes de renta se hagan anualmente,aunque hay propietarios que practican ajustes mensuales.

El arrendatario está obligado a proporcionar al propietario la ciframensual de sus ventas y se compromete, por contrato, a que se lepuedan practicar auditorías externas cuando la propiedad lo consi-dere oportuno. Naturalmente, las sanciones por incumplimiento deesta obligación, o por falsear los datos, son cuantiosas y pueden lle-var a la rescisión del contrato de arrendamiento.


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20. Los gastos comunes

Las cargas comunes de un centro comercial son todos aquellos gastos quepermiten que el centro cuente con un adecuado funcionamiento y manteni-miento a corto, medio y largo plazo.

Habitualmente son los gastos relativos a los elementos comunes y a todosaquellos otros gastos que no son considerados como propios de cada local. Seabonan de manera anticipada, de acuerdo con un presupuesto de gastos quees aprobado por el propietario o copropietarios del centro comercial.

Sin que la lista sea exhaustiva, los gastos comunes de un centro comercialincluyen, normalmente, las siguientes partidas:

SLos gastos de iluminación, climatización y acondicionamiento; losgastos de limpieza interior y exterior; el pago de las tasas exigiblespor la limpieza de la vía pública y la retirada de las basuras; los gastosdel mantenimiento de las zonas comunes, incluidos los que se deri-ven de pintar, mantener o reparar dichas zonas (incluido aparca-miento)

SLas remuneraciones y cargas sociales correspondientes al personaldel centro comercial, o de terceras personas contratadas por la ge-rencia del centro para velar por la seguridad del mismo.

SEl coste de adquisición del material, herramientas, bienes y mobiliarioexpuesto o situado en las zonas comunes.

SLas primas de los seguros concertados por la administración del cen-tro comercial.

SLos gastos derivados de las obras y reparaciones de las zonas co-munes.

SEl impuesto sobre la propiedad de los Bienes Inmuebles (IBI), tantode zonas comunes como privativas.

SLos honorarios y gastos derivados de la administración del centro co-mercial, tanto si lo realiza la propiedad como si lo contrata con terce-ros.

SDemás honorarios, gastos e impuestos que afecten a las zonas co-munes del centro comercial.

SLa periodificación de aquellos gastos que se destinan a la conservacióny mantenimiento de los elementos comunes del centro comercial.

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Esta es una relación, más o menos detallada, de las partidas que integranlos gastos comunes de un centro comercial. Como en el caso de la determina-ción de la renta del local, pueden existir pactos privados entre la propiedad y elcomerciante sobre el porcentaje de participación en el pago de los mismos.

Normalmente, para disminuir el efecto disuasorio que los gastos comunespodrían ejercer sobre las locomotoras del centro comercial, se suelen determinary aplicar ciertos coeficientes de ponderación que se aplican sobre la superficiede dichas locomotoras. Así, un coeficiente de ponderación de la superficie del0,8 origina que esa superficie quede corregida en el cómputo total al ser multi-plicada por 0,8. Normalmente, los locales de pequeño y medio tamaño suelentener un coeficiente de ponderación de 1,0.

Los gastos de marketing y publicidad tienen un tratamiento distinto, aunquetambién son considerados como un gasto, y son susceptibles de aumentar ydisminuir en función de las necesidades promocionales que tenga el centro co-mercial.

En bastantes casos, unidades especializadas o cadenas nacionales e inter-nacionales que realizan publicidad de manera particular e independiente, comoson por ejemplo los cines, las grandes tiendas de hogar o las cadenas de hi-permercados y/o grandes almacenes, suelen tener un tratamiento diferenciadoen cuanto al pago de los gastos de marketing y publicidad.

El porcentaje que representa sobre la cifra de ventas del local comercial lasuma de la renta total que paga el comerciante, incluida la renta variable, másel montante anual de los gastos comunes que le corresponden, constituye loque se denomina la tasa de esfuerzo del local comercial. Esta tasa de esfuerzodebe mantenerse siempre en unos valores razonables que dependen del rótulocomercial, la superficie del local y la actividad desarrollada. En principio no de-bería superar entre el 15% y el 20%.


PARTE IV. El REGlAmENTO

DE RÉGImEN INTERIOR

1. El Reglamento de Régimen Interior

La condición de arrendatario de un local en un centro comercial supone laaceptación de los derechos y obligaciones establecidos en el reglamento internodel centro.

El reglamento interno es la herramienta jurídica por la que se rige el centrocomercial. Su objetivo es crear unas normas de conducta y convivencia que ga-ranticen el buen funcionamiento del centro comercial, permitiendo asegurar queclientes, comerciantes y personal se beneficien de las facilidades, servicios einfraestructuras del centro.

En definitiva, la finalidad del reglamento interno es regular el desarrollo ar-mónico de la actividad del centro comercial, en él que coexisten diferentes ac-tividades comerciales, teniendo en cuenta la presencia de visitantes que debenser el objeto de las mejores atenciones, en beneficio tanto del conjunto comode cada uno de los comerciantes que integran el centro comercial.

2. Sus objetivos

El reglamento interno persigue los siguientes objetivos generales:

a) Establecer la organización general y las condiciones de funciona-miento del centro comercial.

b) Regular la utilización de los elementos del inmueble.

c) Determinar las modalidades de explotación de las distintas activida-des comerciales y prestaciones de servicios ejercidas en el centro.

d) Organizar la gerencia del centro comercial, definiendo las diferentescategorías de gastos y cargas, a través del presupuesto de gastos,y el principio de distribución de los mismos entre los diferentes tiposde locales.

e) Precisar las modalidades de aplicación del reglamento y las sancio-nes aplicables en caso de infracción.

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3. Normativa general de aplicación

Normalmente, el centro comercial se rige por lo dispuesto por el propietarioo junta de propietarios y es gestionado por un administrador (normalmente elgerente del centro comercial) designado por dicha propiedad. Este tiene que:

a) Velar por el cumplimiento de las normas.

b) Promover los expedientes de infracciones y someterlos a la decisiónde la Junta de Copropietarios.

c) Notificar las sanciones, multas y penalizaciones impuestas.

4. Principales aspectos regulados

A modo enunciativo, considerando que cada centro comercial tiene caracte-rísticas particulares derivadas de su configuración, señalamos algunas de lasprincipales actividades que regula el reglamento de régimen interior de un centrocomercial.

a) Días de apertura: En general, los centros comerciales deben per-manecer en explotación durante los doce meses del año, sin inte-rrupción, excepto los días señalados como festivos según lalegislación vigente.

b) Horarios de apertura: El horario general de los centros comercialessuele coincidir con el de las locomotoras principales, normalmentehipermercados o grandes almacenes (que suelen abrir de 10 a 10),con excepción de las zonas de ocio y restauración.

c) Suministros y repartos: Los suministros de mercancías deben realizarse por los accesos previstos para tal fin. Sólo se suele admitirla descarga de mercancías por las zonas comunes en horarios enlos que el centro comercial no está abierto al público.

a. Horario de repartos: Cuando afectan a las zonas comunes sólopueden ser realizados cuando el centro está cerrado. En el casode accesos o muelles privativos, pueden realizarse en cualquiermomento del día.

b. Itinerarios: Son los fijados por la normativa interior.


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c. Excepciones: Pueden existir algunos casos excepcionales, pormotivos de fuerza mayor, siempre y cuando así sea autorizado.

d. Sanciones: La gerencia del centro puede impedir la descargacuando se incumpla la normativa en materia de itinerarios y ho-rarios. Puede existir responsabilidad por parte del arrendatario.

e. Zonas de carga y descarga: Normalmente existen zonas en loscentros comerciales dónde se realizan las labores de carga y des-carga. Estas labores deben ser ejecutadas con rapidez y limpieza.

f. Depósito de suministros: Pueden existir también zonas dondedepositar temporalmente las mercancías, hasta su entrega en latienda.

g. Carritos de compra: Los carritos de compra, en caso de que loshubiera en el centro comercial, tienen una regulación especial ysu acopio es responsabilidad del propietario de los mismos.

h. Residuos: Los desechos y basuras deben depositarse en los lu-gares previstos.

d) Aparcamiento de vehículos: El aparcamiento de vehículos dearrendatarios y empleados se debe realizar en las zonas dispuestaspara dicho uso.

e) Seguridad: Los comerciantes del centro deben cumplir en todo mo-mento con la normativa vigente. Una llave de los locales debe estardepositada en el puesto permanente de seguridad (PPS)

f) Climatización y Acondicionamiento de Aire: Las superficies deventa de los locales deben contar con aire acondicionado y calefac-ción durante las horas de apertura al público.

El Real Decreto 1826/2009, de 27 de noviembre, modifica el Regla-mento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), aprobadopor Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio. En su preámbulo dice:

“El Consejo de Ministros en su sesión del 1 de agosto de 2008aprobó el Plan de Activación del Ahorro y la Eficiencia Energética2008-2011 que contiene 32 medidas, entre las que se encuentra laobligación de limitar las temperaturas a mantener en el interior delos establecimientos de edificios y locales climatizados destinados ausos administrativos, comerciales, culturales, de ocio y en estaciones

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http://www.boe.es/boe/dias/2009/12/11/pdfs/BOE-A-2009-19915.pdf

de transporte, con el fin de reducir su consumo de energía. Tambiénpropone la exhibición de la gama de temperaturas interiores regis-tradas en los recintos de los edificios y locales que son frecuentadoshabitualmente por un número importante de personas o tienen unasuperficie superior a 1.000 m2, reforzando el Real Decreto 47/2007,de 19 de enero, por el que se aprueba el Procedimiento básico parala certificación de eficiencia energética de edificios de nueva cons-trucción, que sólo lo recomendaba. Por último, el plan considera quese debe regular el sistema de apertura de puertas de los edificios ylocales climatizados, con el fin de impedir que estén abiertas perma-nentemente con el consiguiente despilfarro energético por las pérdi-das de calefacción y refrigeración al exterior.”

g) Derecho de admisión: El gerente del centro comercial puede im-pedir la entrada de cualquier persona que pueda alterar la seguridady normas de convivencia.

h) Cierres Temporales: En casos de urgencia, bien sea por motivostécnicos o de seguridad, el gerente puede ordenar el cierre de todoo de parte del centro comercial

i) Trabajos, reparaciones y modificaciones

a. Obras en las zonas comunes: Los arrendatarios deben sopor-tar, sin recibir indemnización alguna, la ejecución de reparacionesy trabajos de mantenimiento de los elementos comunes, que seannecesarios.

b. Modificaciones y acondicionamientos internos: Los propieta-rios del centro comercial pueden acometer en sus locales lasobras interiores que juzguen necesarias, respetando siempre lanormativa aprobada a tal efecto. Los arrendatarios deben solicitarpermiso a la gerencia para realizar dichas obras, que, en cual-quier caso, deben ser supervisadas por técnico competente nom-brado por la propiedad.

j) Estética del centro comercial: La instalación de elementos orna-mentales o publicitarios, tipo banderola, cartel o anuncio, y, especial-mente, los rótulos luminosos o parpadeantes, debe ser aprobada porlos técnicos de la propiedad.


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5. Regulación de las modalidades de explotación y las activi-dades comerciales

Los comerciantes deben ejercer su actividad de acuerdo con la normativalegal y sin que su conducta o actos puedan ocasionar perjuicio o daño a terce-ros. Normalmente deben seguir los siguientes criterios de funcionamiento:

a) Iluminación: Los escaparates, vitrinas y otras partes del local quesean visibles deben estar iluminados durante el horario de aperturadel centro comercial.

b) Rebajas: Las rebajas deben realizarse en las épocas que autorizala legislación vigente y durante los períodos que señale la gerenciadel centro. Salvo circunstancias especiales se prohíben las ventasde saldos o stocks.

c) Publicidad: Los comerciantes tienen que utilizar el nombre y logo-tipo del centro comercial, además del suyo propio. También se pro-híbe la distribución de prospectos, folletos, anuncios de ofertas onovedades en el interior del centro.

d) Limpieza: Los locales, especialmente las partes visibles al público,deben estar en todo momento en buen estado de mantenimiento,funcionamiento y limpieza. Las tareas de limpieza de las partes ex-ternas de los locales deben realizarse fuera de las horas de aperturaal público.

e) Utilización de las Zonas Comunes: Salvo autorización expresa, sesuele prohibir el uso o utilización privativa de las zonas comunes delcentro comercial por parte de los arrendatarios.

Como antes se ha mencionado, esta normativa suele ser habitual en granparte de los centros comerciales españoles, aunque puede variar de unos aotros en función de sus características particulares: tamaño y forma, propiedad,carácter de la locomotora, tipo de aparcamiento, etcétera.

Al igual que en el caso del contrato de arrendamiento, (el reglamento de ré-gimen interior es también parte de la documentación jurídica que se firma), estasnormas están sujetas a negociación por las partes, aunque en este caso sucumplimiento no sólo afecta a las dos partes firmantes del contrato, arrendadory arrendatario, sino también al resto de los locales del centro comercial que pue-den alegar incumplimiento del reglamento en el caso de que algún comerciantealtere las anteriores normas de convivencia.

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PARTE V. El PlIEGO DE

CONDICIONES TÉCNICAS

El pliego de condiciones técnicas tiene por objeto describir, de una forma ge-neral, las características del centro comercial, sobre todo en lo relacionado conzonas comunes y su equipamiento, así como dar una idea de las característicasconstructivas de los locales privados, de las condiciones en que serán entre-gados por el arrendador y de las obras que deberán ejecutadas por el arren-datario.

1. Características generales de las zonas comunes

A nivel general, aunque no de forma exhaustiva, ya que también el pliego decondiciones técnicas depende fundamentalmente de las características quevaya a tener el centro comercial, los principales aspectos que desde el puntode vista técnico es conveniente tratar en el momento de la firma del contrato dearrendamiento, son los siguientes:

a) Urbanización exterior y accesos

a. Accesos al centro comercial, a pie y rodados

b. Alumbrado general y decorativo

c. Señalización

d. Jardinería

b) Aparcamiento

a. Instalaciones de seguridad y evacuación

b. Iluminación

c. Ventilación, en caso de ser subterráneo

d. Accesos de vehículos

e. Accesos de clientes al centro comercial desde el aparcamiento


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c) Paseos comerciales (Mall)

a. Pavimentos

b. Falsos techos

c. Alumbrado

d. Climatización

e. Iluminación natural

f. Rótulos y logotipos del centro comercial

g. Instalaciones de seguridad

h. Medios mecánicos de conexión

i. Acabados de los elementos comunes

j. Equipamiento: papeleras, megafonía, mobiliario, plantas y deco-ración

d) Locales y servicios comunes

a. Cuartos de contadores y de transformación (CCT)

b. Aseos públicos

c. Oficinas de la gerencia

d. Accesos de carga y descarga

e. Montacargas

f. Cuartos para almacenamiento de residuos

g. Cuartos para mantenimiento y útiles

h. Almacenes

2. Condiciones de entrega del local

Un local de un centro comercial viene definido por el suelo, las paredes (quepueden ser colindantes con otros locales, zonas comunes o el exterior) y eltecho (forjado o cubierta)

Los locales suelen ser entregados en bruto, salvo acuerdo puntual con algunacadena, con una determinada carga, con las acometidas en espera. Se prohíbela realización de obras que puedan afectar a la estructura entregada, salvo au-torización expresa por parte del equipo técnico de la propiedad.

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Normalmente, el local se entrega con unas condiciones técnicas y de aca-bado que hacen referencia a:

a) Suelos

b) Paredes

c) Techos

d) Canalizaciones, que normalmente van por el exterior del local

e) Acometidas: electricidad, teléfonos, agua, saneamiento, proteccióncontra incendios (rociadores automáticos, detección de incendios,bocas de incendio o BIE’s, evacuación de humos), y climatización yventilación.

El arrendatario debe realizar, antes de la apertura del centro comercial, lasobras que sean necesarias, así como preparar todo el equipamiento que seapreciso para el ejercicio de su actividad. Los trabajos deben ser ejecutados con-forme a los proyectos (básico, ejecución, actividad e instalaciones) previamenteaprobados por el arrendador y siguiendo las normas y directrices que dictamineel equipo de coordinación de obras privativas (ECOP)

En numerosos casos la arrendadora hace entrega al comerciante de una guíade diseño, que tiene como objetivo que la calidad, acabados y diseño del localsean acordes con los del centro comercial.

También suele facilitarse un manual de procedimientos, responsabilidad delECOP, que contempla, entre otros, los siguientes puntos:

a) Procedimientos de redacción de los proyectos

b) Entrega de los mismos al ECOP

c) Aprobación de éstos

d) Inicio de obras

e) Seguimiento y pilotaje de las mismas

f) Coordinación de las obras generales del centro comercial

g) Plan de obras

h) Control del personal

i) Cierres provisionales de los locales

j) Carga y descarga

k) Acopios


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l) Suministro de fluidos

m) Vigilancia

n) Limpieza

o) Horarios de trabajo

p) Seguridad

q) Salud e higiene

Y, en general, todas las actuaciones necesarias desde la redacción de losproyectos hasta la aprobación definitiva por parte del ECOP del estado final delos locales.

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PARTE VI. TRATAmIENTO

FISCAl DEl ARRENDAmIENTO

1. Impuesto de la renta de las personas físicas (IRPF)

Por lo que se refiere al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas(I.R.P.F.), el tratamiento fiscal de las rentas pagadas por el arrendatario depen-derá del régimen de determinación de rendimientos al que esté sujeto:

SSi está acogido al régimen de Estimación Directa: la renta será gastofiscalmente deducible por tratarse de un gasto contable. También serágasto en caso de estar sujeto al régimen de Estimación Objetiva porCoeficientes

SPor el contrario, si está acogido al régimen de Estimación Objetivapor signos, índices o módulos, al no considerar este sistema comoingresos ni gastos la renta pagada, carecerá de trascendencia fiscal.

2. Impuesto sobre sociedades

Por lo que se refiere al Impuesto sobre Sociedades, y al igual que en el casodel empresario individual en estimación directa, las cantidades pagadas en con-cepto de renta por la sociedad arrendataria son gasto fiscalmente deducible porser gasto contable.

3. Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Finalmente, en el capítulo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), está su-jeto a IVA el arrendamiento de locales de negocio y los arrendamientos de unúnico inmueble destinado a vivienda y local de negocio, constituyendo la BaseImponible el importe total de la contraprestación (renta + cantidades asimiladasy accesorias), y siendo el tipo impositivo el tipo general, actualmente el 16%,pero en proceso de cambio (julio de 2010) al 18%.


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El pago del IVA por parte del arrendatario dependerá del régimen de IVA. alque esté sujeto:

SSi esta en régimen ordinario, las cuotas soportadas serán deduciblesen su totalidad al realizar su declaración por el impuesto, salvo quedesarrolle una actividad exenta.

SSi está en régimen simplificado o en el del recargo de equivalenciano se podrá resarcir de la cuota pagada al arrendador, ya que enestos regímenes no se permiten deducciones.

Hay que considerar, en cualquier caso, que la renta mínima garantizada quese estipula en el contrato de arrendamiento puede verse complementada a finalde año a causa de la aplicación de un porcentaje pactado en contrato sobre lacifra de ventas que haya realizado el comerciante en el local (renta variable) alo largo del ejercicio fiscal.

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A continuación definimos algunos tér-minos habitualmente utilizados en elsector de centros comerciales y en lasoperaciones de arrendamiento de lo-cales comerciales en equipamientoscomerciales

Fuente: AECC (Glosario de Términos Utilizados

en los Centros Comerciales: Más de 1.000 ex-

presiones de uso habitual en los Centros Co-

merciales)

Afluencia

Número de visitantes de un centro comer-cial, contabilizado por diferentes sistemasde conteo, o de una determinada zona delmismo.

Ancla / Locomotora

Denominación dada a aquellas superficiescomerciales que actúan como dinamizado-ras de un centro comercial, o de una zonadel mismo.

Aportación a Obras

Asignación monetaria o en especie que elarrendador entrega al arrendatario paraque este realice total o parcialmente susobras de acondicionamiento y explotacióndel local arrendado.

Área de Restauración

Más conocido por el término inglés “foodcourt”, es la plaza en la que los distintosoperadores de restauración comparten la

explotación de las terrazas de los restau-rantes o cafeterías.

Área Estancial

Zona de descanso en el pasillo público(“mall”), generalmente con asientos obancos.

Bolkestein, Frederik (Directiva)

Nombre del comisario de la Unión Europeaque presentó la directiva que define y limitalos procesos de regulación de los paísesmiembros en materia de implantación deequipamientos comerciales. La directivaBolkestein pretende simplificar los procedi-mientos administrativos, eliminar el excesode burocracia y, sobre todo, evitar las dis-criminaciones basadas en la nacionalidadde aquellos que intentan establecerse enotro país europeo para prestar servicios.

Cesión de Zonas Comunes

Acuerdo por el cual un propietario cede aun tercero un espacio en las zonas comu-nes del centro comercial (“mall”) para des-arrollar una determinada actividad, lucrativao no.

Cifra de Ventas

Importe percibido por el arrendatario, unavez deducidos los impuestos (en especialel IVA), por todos los productos vendidos,o servicios prestados, como consecuenciade su actividad comercial en un centro co-mercial.


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Glosario de Términos


http://www.ipyme.org/es-ES/UnionEuropea/Documents/Directiva_Servicios/Texto%20de%20la%20directiva.pdf

Cláusulas

Cada una de las disposiciones o condicio-nes incluidas en un contrato de alquiler.Entre ellas se pueden destacar:

• Cláusula de Actualización: incrementoanual de la renta con referencia a uníndice determinado

• Cláusula de Apertura: fecha en la queun arrendatario debe iniciar su activi-dad en un centro comercial.

• Cláusula de Exclusividad: número má-ximo de tiendas o superficie, que pue-den abrirse en un centro comercial, yque son competidoras de la del arren-datario.

• Cláusula de No Competencia: área ge-ográfica, que toma como punto de re-ferencia a un centro comercial, en cuyointerior un comerciante de ese centrono puede realizar la misma actividad ycon el mismo rótulo, que tiene en él.

• Cláusula de Rescisión Unilateral: po-testad de una de las partes para ponerfin a un acuerdo antes de la fecha deexpiración del mismo.

• Cláusula de Reubicación: posibilidadde trasladar a un arrendatario en uncentro comercial, bajo unos determina-dos supuestos.

• Cláusula de Revisión: supuesto en elque se contempla la modificación de larenta de alquiler en un determinadomomento y por una cierta causa.

• Cláusula de Uso o Actividad: tipo deproductos que un comerciante puedevender, o no, en un centro comercial.

Coeficiente de Aparcamiento

Relación entre las plazas de aparca-miento y la superficie SBA de un centrocomercial.

Coeficiente de Ponderación

Factor que modifica la superficie de unlocal comercial a efectos del cálculo del re-parto de cargas o gastos comunes del cen-tro comercial.

Concepto Comercial

Definición y planteamiento gráfico del fun-cionamiento comercial de un proyecto re-alizado en función de la disposición de lasuperficie comercial y de las zonas comu-nes del centro comercial.

Directorio

Elemento, en ocasiones decorativo, que in-cluye los planos y el listado de locales deun centro comercial, para que pueda serconsultado por los visitantes.

ECOP (Empresa de coordinación de lasobras privativas)

Empresa que se encarga de coordinar lasobras generales y las privativas, orientar alcomerciante sobre las condiciones en quedebe realizarse su obra y procurar subuena instalación.

Elementos Comunes

Partes de un centro comercial, constituidoen propiedad horizontal, que pertenecen atodos los propietarios del centro.

Estatutos

Disposiciones que regulan el funciona-miento de una comunidad de propietarios.

Gastos Comunes

Cargas adicionales que se facturan junto ala renta, y que tienen el carácter de provi-sión de fondos para el presupuesto de gas-tos comunes del centro comercial.

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Gerencia

Equipo que se ocupa de la gestión de uncentro comercial al servicio de un propie-tario o comunidad de propietarios.

Guía del Comerciante

Documento emitido por la gerencia desti-nado a los comerciantes que recoge la filosofía y las normas básicas de funciona-miento diario del centro comercial.

Guía Práctica

Manual de consulta que edita el promotorde un centro comercial para facilitar la en-trada y obras de los comerciantes.

Libro de Actas

Soporte utilizado para dejar constancia detodos los acontecimientos registrados enlas Juntas de Propietarios de un centro co-mercial.

Libro del Edificio

Conjunto de planos, memorias y manua-les, que reflejan el estado final de un edi-ficio.

Patio de Maniobra

Zona dónde se realizan las operaciones decarga y descarga.

Plan de Marketing

Documento detallado que se elabora concarácter anual y que recoge el conjunto deestrategias y acciones de un centro comer-cial para conseguir sus objetivos comercia-les.

Plan Plurianual

Planificación por días del mantenimientode un centro comercial por períodos supe-riores al año.

PCT (Pliego de Condiciones Técnicas)

Documento en el que se definen los servi-cios y obligaciones técnicas entre arrenda-tario y arrendador.

Ponderaciones

Valoraciones dadas a determinadas unida-des para asignarles un peso proporcionala su importancia en el centro comercial.

PPS (Puesto permanente de seguridad)

Puesto permanente de seguridad en el quese centralizan las misiones de vigilancia yseguridad del centro comercial.

Presupuesto de Gastos Comunes

Cantidad de fondos calculado para hacerfrente a los gastos generales de explota-ción de un centro comercial.

Productividad

Ventas, por unidad de superficie y activi-dad comercial, de un local en un centro.

Proyecto BásicoDocumentación que define el edificio encuanto al cumplimiento básico de las orde-nanzas urbanísticas.

Proyecto de Actividad

Documentación que agrupa la informaciónde instalaciones, protección contra incen-dios, sectorización y evacuación.

Proyecto de Ejecución

Documento arquitectónico totalmente defi-nido en materia constructiva y de instala-ciones, en base al cual se construye uncentro comercial.

Reglamento de Régimen Interior

Normas de obligado cumplimiento paratodos los comerciantes de un centro.


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Renta Escalonada

Renta estipulada en contrato con variacio-nes, normalmente progresivas, a lo largodel tiempo.

Renta Mínima Garantizada

Renta fija establecida en contrato, que nose basa en la cifra de ventas del arrenda-tario.

Renta Variable o Renta en Porcentaje

Cantidad variable, adicional a la renta mí-nima garantizada, que paga un arrendata-rio en función de su cifra de ventas. Sebasa en la aplicación de un porcentajesobre la cifra de ventas.

Reparto de Cargas

Distribución, por propietarios o locales, dela repercusión de cargas de un centro co-mercial, con indicación de los coeficientescorrectores y los límites de gastos existen-tes.

SAS

Cortavientos situados en las entradas pe-atonales de un centro comercial.

Sectorización

Segregación contra incendios.

Superficie Bruta Alquilable (SBA)

El total de la superficie de un centro comer-cial que puede ser alquilado.

Tasa de Esfuerzo

Valor expresado en porcentaje, resultantede dividir los costes que soporta un arren-datario de un local de un centro comercial(renta más gastos comunes) entre el valorde su cifra de ventas total. Un porcentajeaceptable puede oscilar entre el 10% y el15% de la cifra de ventas.

Zona de Atracción

Área geográfica sobre la cual una cadenao equipamiento comercial ejerce su mayorinfluencia.

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