grupoais impacto de basilea iii en el negocio hipotecario
DESCRIPTION
Presentación de Ramon Trias y José Manuel Aguirre, presidente - director general y director comercial de Grupo AIS (Aplicaciones de Inteligencia Artificial), respectivamente sobre el impacto de Basilea IIITRANSCRIPT
G r o u p
IMPACTO DE BASILEA III EN EL NEGOCIO HIPOTECARIO
© AIS
Ramon Trias i Capella Presidente y director general de AIS [email protected]
José Manuel AguirreDirector comercial de [email protected]
Miami, 5 de abril de 2011
G r o u pPrograma
� Evolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario
� Balance entre solvencia y crecimiento
� Seguimiento del valor de los inmuebles en garantía
� Marketing inmobiliario para garantías hipotecarias recuperadas
© AIS© AIS
� Marketing inmobiliario para garantías hipotecarias recuperadas
� Experiencias recientes en España
2
G r o u p
EVOLUCIÓN DEL TRATAMIENTO REGULATORIO DEL CRÉDITO
© AIS© AIS
REGULATORIO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
3
G r o u pEvolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario
Acuerdo de Basilea I
Acuerdo de Basilea II
Julio 1988 Junio 2004
• Texto inspirador de la normativa que regula el capital mínimo.
• Actualización más sofisticada incorporando nuevas tendencias en la medición y seguimiento de distintas clases de riesgo
En España se implantó en 2008 Otros países por implantar
Con
cept
o
“Basilea III”
Diciembre 2010
• Mejora de la calidad, coherencia y transparencia de los instrumentos que se computan como capital ,
© AIS© AIS
mínimo. distintas clases de riesgo
• Focalización en una única medida de riesgo
• Talla única para todos
• Pocos parámetros generales
• Más énfasis en metodologíasinternas , revisión de la supervisión y disciplina de mercado
Con
cept
oC
arac
terí
stic
as
• Más flexibilidad , menú de aproximaciones, incentivos a una mejor concepción y gestión de riesgo
• Mayor sensibilidad al riesgo
La nueva propuesta del NACB ofrece más
posibilidades para la gestión del riesgo
(dificultad y oportunidad!)
computan como capital , definiendo y endureciendo los criterios que ha de cumplir el capital de mayor calidad.
• Ratio de apalancamiento como medida complementaria a la ratio de solvencia de Basilea II.
• Colchón de capital• Ratios de Liquidez
4
G r o u p
• Pilar I: RRPP mínimos• El modelo de VASICEK:
• Unifactorial• La granularidad de las
carteras• Computo de correlaciones pobre
• Efecto moral-hazard
• modificación del 1996 en Riesgo de Mercado
• entre riesgo de crédito y riesgo de mercado (titulaciones sobre todo)
Evolución del tratamiento regulatorio del crédito hipotecario. Motivos del cambio
Basilea I Basilea II
© AIS© AIS
• Sesgo entre valor nominal menos provisiones y realidad, en créditos• Tasaciones (avalúos) y valoraciones sesgadas, no revisables
obligatoriamente hasta recientemente en UE.
• Computo de correlaciones pobre• Normas sobre titulización
• Pilar II: Supervisión• La concentración• El riesgo sistémico
• Pilar III: Disciplina de mercado
mercado (titulaciones sobre todo)
• desajustes entre capital regulatorio y riesgo real en muchas inversiones
5
Normas de contabilidad y valoración
G r o u pCapital para Basilea II. Hipotecario y minorista
� Modelo estandar:- Hipotecario: de 50% (Basel I)
a 35%/50%- Minoristas: de 100% (Basel I)
a 75%- Empresas: 100% o según
rating.
Segmentos
Estándar Básico/Avanzado
� Modelo avanzado:- PD media del ciclo- LGD bajo condiciones de Downturn
© AIS© AIS
Segmentos
CRM
RWA LGDPD
Proactivo RatingScoring
%EAD
M
RWA
Porcentaje de Cobertura
Ponderación
hasta 80% 35%de 80% hasta 95% 100%Más de 95% 150%
hasta 80% 50%
Más de 80% 150%
Res
iden
cial
esC
omer
cial
es
6
G r o u p
“Basilea III supone un refuerzo fundamental y en algunos casos un cambio radical , de las normas internacionales de capital. Junto con la introducción de un estándar de
“Muchos de los países que han adoptado Basilea II lo han hecho en 2008 o más tarde. Así pues, ésta no fue una crisis de Basilea II.”
N. Welling, Presidente del Comité de Supervisión Ba ncaria de Basilea, 22-9-2010
Basilea III
© AIS© AIS
de las normas internacionales de capital. Junto con la introducción de un estándar de liquidez internacional , las nuevas normas de capital conforman el núcleo del plan de reforma del sistema financiero mundial (…).
A riesgo de simplificar en exceso, me gustaría enfatizar que la implementación de
Basilea III implicará :
(1) mejorar considerablemente la calidad del capital bancario;
(2) elevar de forma significativa el nivel exigido de capital;
(3) reducir el riesgo sistémico; y
(4) conceder suficiente tiempo para una transición suave hacia el nuevo régimen.”
J. Caruana, Director General del BIS, 15-9-20107
G r o u pBasilea III. Conceptos
El capital regulatorio en BIS III está formado por dos elementos:
Tier 1 Tier 2
• Capital de mayor calidad o Common Equity :
• Financiaciones subordinadas frente a
© AIS© AIS8
Common Equity :• acciones ordinarias (o su
equivalente para las compañías que no son sociedades anónimas)
• beneficios retenidos (reservas), a los que se aplican determinados ajustes.
• Elementos adicionales de Tier 1 (instrumentos híbridos, como algunas participaciones preferentes).
subordinadas frente a depositantes, acreedores generales
• Exceso de provisiones genéricas respecto pérdida esperada
G r o u p¿Qué novedades introduce Basilea III?
Capital Liquidez
© AIS© AIS9
Capital Liquidez
G r o u pNovedades Basilea III: Capital (I)
1. Mejora de la calidad , coherencia y transparencia de los instrumentosque se computan como capital , definiendo y endureciendo los criteriosque ha de cumplir el capital de mayor calidad (el capital básico) .� Mejor calidad supone mayor capacidad de absorber pérdidas� Definición de capital básico es más estricta: el 2% de capital actual,
representa el 1% con la nueva definición.� Aumento del capital básico hasta el 4,5% (antes 2%)� Aumento del capital Tier 1 hasta el 6% (antes 4%)
LiquidezCapital
© AIS© AIS
� Aumento del capital Tier 1 hasta el 6% (antes 4%)
2. Mejora de la captación de riesgos . Entre otros, se refuerzan lasexigencias de capital por riesgo de contraparte y se aumentan losincentivos para que las exposiciones en derivados OTC se compensenen entidades de contrapartida central.
3. Introducción de una ratio de apalancamiento como medidacomplementaria a la ratio de solvencia de Basilea II.� Ayudará a evitar la excesiva acumulación de apalancamiento del sistema� Relación entre capital Nivel 1 y activos totales del banco no ponderados
por riesgo, más las exposiciones fuera de balance>= 3% (monitoreo hasta2013). 10
G r o u pNovedades Basilea III: Capital (II)
4. Introducción de una serie de medidas para reducir la prociclicidad . Sepropone que las entidades tengan un colchón de capital que seconstituya con cargo a beneficios no distribuidos y que pueda serutilizado en momentos de estrés.� 2,5% de capital ordinario
5. Además, se está diseñando el establecimiento de un colchónadicional anticíclico . Este capital se dotará cuando las autoridades
LiquidezCapital
© AIS© AIS
adicional anticíclico . Este capital se dotará cuando las autoridadesnacionales consideren que el crecimiento crediticio agregado estáagravando el riesgo sistémico , y se liberará en las fases bajistas delciclo.� Se reducirá el riesgo de que el crédito disponible pueda verse restringido
por los requerimientos del capital regulatorio.
6. Finalmente, se propone la dotación de provisiones contablesbasadas en pérdidas esperadas.
7. Se están estudiado medidas para afrontar el riesgo sistémico , ej. quelas autoridades nacionales apliquen recargo de capital sistémico a lasinstituciones de importancia sistémica (SIFIs) 11
G r o u pNovedades Basilea III: Liquidez
� Ratio de corto plazo ( Liquidity Coverage Ratio ). El objetivo es quelas entidades cuenten con activos muy líquidos que cubran lasnecesidades de liquidez en una posible situación de estrés durante unperiodo de supervivencia de 1 mes. El documento considera que son“activos altamente líquidos” el efectivo y los títulos de deuda pública.Se definen las necesidades de liquidez a cubrir como el 100% del flujode caja neto estresado bajo un escenario común preestablecido.
Capital Liquidez
© AIS© AIS
de caja neto estresado bajo un escenario común preestablecido.
� Ratio de largo plazo: ( Net Stable Funding ). Es de carácter másestructural, y su objetivo es cubrir con fuentes de financiación estableslas necesidades de liquidez de la entidad, con el propósito fundamentalde que el activo a largo plazo no sea financiado a corto plazo.
12
G r o u pDe Basilea II a Basilea III.Calibrado de marco de capital.
© AIS© AIS13
G r o u pBasilea III. Calendario de aplicación.
© AIS© AIS14
G r o u p
BALANCE ENTRE SOLVENCIA Y CRECIMIENTO
© AIS© AIS
CRECIMIENTO
15
G r o u pBalance entre solvencia y crecimiento
� Difícil de encontrar el punto optimo entre exigir más capital para ganarsolvencia y el efecto negativo que tiene como multiplicador larestricción de créditos.
© AIS© AIS16
G r o u p
� La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puedeprovocar un aumento de la desintermediación y una reconsideraciónde la estructuración de activos (asset allocation).
� El endurecimiento sólo en ratios de capital puede no ser suficiente:- Medidas de prevención de la creación de burbujas (control de riesgo
sistémico). Plafones de crédito o normas ad-hoc para reorientar excesos enla concentración y/o en la calidad de riesgo.
Balance entre solvencia y crecimiento
© AIS© AIS
la concentración y/o en la calidad de riesgo.- Plataformas de coordinación entre el Ministerio de Economía y el Banco
Central.
� No olvidar que la economía monetaria debería ir absolutamente parejaa la economía real.
� Implementación de modelos internos con una orientación más realistaque científica.
17
G r o u pPosibles consecuencias de Basilea III
• Mejora en la solvencia
• Mejor control riesgo
• Disminución del crédito - frena incremento PIB
• Aumento del precio del crédito
• Disminución de
Positivas Negativas
© AIS© AIS
• Mejor control riesgo sistémico y del ciclo
• Mayor intervención del supervisor
• Disminución de rentabilidad de capital -Prima la desintermediación
• Mayor dependencia de las fuentes de fondos
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G r o u pImpacto sobre los requerimientos de capital
� QIS Dec. 2010
- Group of Governors and Heads of Supervision (GHOS),- 263 banks out of 23 countries. Group I 91, Group II 156.- Group 1 banks are those that have Tier 1 capital in excess of €3 billion, are
© AIS© AIS
- Group 1 banks are those that have Tier 1 capital in excess of €3 billion, arewell diversified, and are internationally active. All other banks areconsidered Group 2 banks.
� Mexico 3 en el Grupo II� España 2 en el Grupo I y 5 en el Grupo II� Estados Unidos 13 del Grupo I
G r o u pImpacto sobre los requerimientos de capital
Group 1 banks Group 2 banks
Number of banks 87 136
Estimated overall CET1 shortfall, participating Group 1 and Group 2 banks, in € billions
© AIS© AIS
The shortfall is calculated as the sum across individual banks where a shortfall is observed.
Number of banks 87 136
CET1 shortfall – 4.5% 165 8
CET1 shortfall – 7.0% (2019)
577 25
G r o u pImpacto sobre los requerimientos de capital
Capital impact of new definition of capital, in per cent
Numberof banks
Changeson RWA
Changein CET1capital
Changein Tier ICapital
Changein CapitalTotal
© AIS© AIS
Changes in the eligible capital
capital Capital Total
Group I 87 7.3 -41.3 -30.2 -26.8
Group II 136 3.2 -24.7 -14.1 -16.6
G r o u pImpacto sobre la economía
� Impacto de B III en las tasas de interes de loscréditos
� Elasticidad tasa de interés vs. PIB
Slovik, P. and B. Cournède (2011), de la OECD han
desarrolado un método de estimación:
© AIS© AIS
� Elasticidad tasa de interés vs. PIB� Impacto resultante sobre los crecimientos del PIB
como consecuencia
� En media, opinan que tendrá un efecto medio de unacaída de -0.16% con casos más acentuados aldesagregar. En el agregado europeo, el 0,23% mediaannual en cinco años.
G r o u pImpacto sobre la economía
Macroeconomic impact of 2019 Basel III capital requ irements. (percent points)
GDP level GDP growth
Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 annual
United -0.05 -0.20 -0.34 -0.49 -0.59 -0.12
© AIS© AIS
United States
-0.05 -0.20 -0.34 -0.49 -0.59 -0.12
Euro area 0.00 -0.13 -0.51 -0.76 -1.14 -0.23
Japan 0.00 -0.12 -0.18 -0.41 -0.47 -0.09
Average (GDP weighted)
-0.02 -0.16 -0.38 -0.58 -0.79 -0.16
G r o u pPosibles consecuencias de Basilea III Ejemplo de incidencia en el coste
� Préstamos hipotecarios, tasa de interés variable� Los componentes del coste son: precio del fondeo, coste de la mora, coste operativo,
retribución a capital (frecuentemente se observa una retribución del capital respecto al restode costes de un 30%).
BIS II BIS III España 2011 España 20112019 condicionado
Retribución deseada 15% 15% 15% 15%%core capital 2% 4,5% 8% 10%%coef. Hipot 35% 35% 35% 35%Capital necesario 0,70% 1,58% 2,80% 3,50%
© AIS© AIS24
Capital necesario 0,70% 1,58% 2,80% 3,50%
Componente tasa interés (retrib. capital) 0,11% 0,24% 0,42% 0,53%
Componente tasa interés (retrib. capital)
0,00%
0,10%
0,20%
0,30%
0,40%
0,50%
0,60%
2019 condicionado
BIS II BIS III España 2011 España 2011
G r o u pUn caso para estudio: Banco de España después de la crisis
© AIS© AIS
Real Decreto del 21 de Febrero del 2011: Reforzamiento del Sector Financiero
Fuente: Banco de España
25
G r o u pEl efecto de Basilea III sobre Credit Allocation
Activo
Tesoreria, Dep BC. 23
Créditos 240
Hipotecas 140
Pymes 100
Tier1-Core Capital 9
Tier 1 15
Tier2 23RWA 140x.35+100x.75 124
© AIS© AIS26
263
Pasivo y Neto
Depositos 90
Largo plazo 150
Suplemento Tier 2 8
Suplemento Tier 1 6
Tier 1 Core Capital 9
263
B II core cap 2%RWA 2.48
B II Tier 1 4%RWA 4.96
B II Tier 2 8%RWA 9.92
BIII core cap 7%RWA 8.68
BIII Tier 1 8.5%RWA 10.54
BIII Tier 2 10.5%RWA 13.02
BIII apal.Tier1 3%Cred 7.2
G r o u pEl efecto de Basilea III sobre Credit Allocation
cookratiorc
entoapalancamiap
ratiocoveragestablenetnscr
ratiocoverageliquiditylcr
EstableFinanrequeridoImpIRFE
EstableFinanDispFondosFDE
NetoFlowCashSHL
==
==
===
%LíquidosActivosAL
pymesobradedoresdesarrollaaCréditosCR
TotalCapitalCT
TierCapitalC
TierEquitybásicoCapitalCB
LTVHipotecasM
===
==
<=
)(
11
1:
%80
© AIS© AIS
cookratiorc =
[ ][ ][ ]
[ ] [ ]BICTBIICT
QISdelIIgoupparaaprox
CRMBIICT
CRMBIIC
CRMBIICB
≅
+≥+≥+≥
2010
08.0*)75.035.0(
04.0*)75.035.0(1
02.0*)75.035.0(
[ ][ ]
[ ]BIICTCT
BIICC
BIICBCB
QISdelIIgoupparaaprox
CRMCT
CRMC
CRMCB
≅≅≅
+≥+≥+≥
175,01
5.0
2010
105.0*)75.035.0(
085.0*)75.035.0(1
07.0*)75.035.0(
Basilea II
1*85.065.0
1)*25.0,max(
103.0
≥+
+=
≥−+=
+=≤
CRM
sLongliabilitieCTnscr
outinout
depBCcashlcr
CRM
Cap
Basilea III
G r o u pEl efecto de Basilea III sobre Credit Allocation
25 50 75 100 125 150
50
100
150
200
hipotecas
pymes
Hipo Basilea II
Pymes Basilea II
50
100
150
200
pymes
© AIS© AIS28
25 50 75 100 125 150
50
100
150
200
hipotecas
hipotecas
pymes
Hipo Basilea II
Pymes Basilea III
Hipo Basilea II
25 50 75 100 125 150
hipotecas
La rentabilidad relativa,
la actual estructura del
capital y la presión
regulatoria marcan la
nueva posición de los
activos.
G r o u pNueva normativa en USA: DODD Frank
� Ley aprobada en USA el 21 Julio del 2010:
- la consolidación de las agencias reguladoras , la eliminación de la Carta de ahorronacional, y el nuevo consejo de supervisión para evaluar el riesgo sistémico;
- regulación integral de los mercados financieros, incluida una mayor transparencia delos derivados ;
- las reformas de protección del consumidor como una agencia de protección de losconsumidores y estándares uniformes para productos "plain vanilla", así comoreforzar la protección de los inversores ;
© AIS© AIS29
reforzar la protección de los inversores ;
- herramientas para la crisis financiera, incluyendo un "régimen de resolución" quecomplementa la actual autoridad de la FDIC para permitir la liquidación ordenada delas empresas en quiebra , y que incluya una propuesta de que la Reserva Federalreciba la autorización del Tesoro para las extensiones de crédito en "circunstanciaspoco comunes o extremas";
- diversas medidas destinadas a aumentar los estándares internacionales y lacooperación, incluyendo en esta sección las propuestas relacionadas con lacontabilidad y refuerzo de la regulación de las agencias de calificación de crédito .
“To promote the financial stability of the United States by improving accountability and transparency in the financial system, to end "too big to fail", to protect the American taxpayer by ending bailouts, toprotect consumers from abusive financial services practices, and for other purposes”
G r o u pControl de los componentes de riesgo
Particularmente en el caso del subprimeamericano no se tomaron decisiones sobre los cálculos correctos de la
Control de cambio de calidad histórica y predictiva (RDF).
PD
Admisión Seguimiento
© AIS© AIS30
cálculos correctos de la PD (Ninja).
En hipotecas totalmente dependiente de la correcta valoración de las garantías y del Loan toValue.
• Revisión de valor de garantías.
• Gestión del recobro.
• Gestión de los inmuebles recuperados.
LGD
G r o u p
SEGUIMIENTO DEL VALOR DE LOS INMUEBLES EN GARANTÍA
© AIS© AIS
INMUEBLES EN GARANTÍA
31
G r o u pSeguimiento del valor de los inmuebles en garantía
Regulación Basilea II /III
� “509. Sujetos al cumplimiento de la definición anterior, CRE y RRE podrán serreconocidos como colateral de créditos frente a empresas solamente sisatisfacen los siguientes requisitos operativos: (..)
� Valoraciones frecuentes: cabe esperar que el banco lleve a cabo unseguimiento del valor del colateral con cierta frecuencia, al menos con unaperiodicidad anual . Se recomienda un seguimiento más frecuente cuando lascondiciones del mercado sean inestables. Los métodos estadísticos de
© AIS© AIS
valoración (con referencia a índices del precio de la vivienda, muestreos, etc.)podrán utilizarse para actualizar las estimaciones o para identificar el colateralcuyo valor haya disminuido y precise unanueva valoración. La propiedad deberáser tasada por un profesional cualificadocuando la información disponiblesugiera que su valor puede haberse reducido de forma significativa conrespecto a los precios generales del mercado o cuando tenga lugar algúnevento crediticio, como un incumplimiento.”
“Convergencia internacional de medidas y normas de c apital”Marco revisadoVersión integral
Este documento es una compilación del Marco Basilea II de junio de 2004, los componentes del Acuerdo de 1988 que no se revisarondurante el proceso de Basilea II, la Enmienda de 1996 al Acuerdo de Capital para Incorporar Riesgos de Mercado, y el informe
de 2005 sobre la Aplicación de Basilea II a las actividades de negociación y el Tratamiento de los efectos del doble incumplimiento. No se ha añadido ningún elemento nuevo.
Junio de 200632
G r o u pSeguimiento del valor de los inmuebles en garantía
Regulación Basilea II /III
� EJEMPLO : Hipoteca de 240.000 €, con inmueble residencial valorado en300.000€. El LTV es de 80% al inicio del préstamo. El capital requerido al inicio,según el método aplicado, es el siguiente:
Método Requisitos RWACapital requerido Inicio préstamo
Método estándar No cumple ninguno 100% 19.200 €
© AIS© AIS
Método estándar No cumple ninguno 100% 19.200 €
Método estándar Cartera minorista 75% 14.400 €
Método estándar Cumple todos los requisitos 35% 6.720 €
Avanzado (PD=4%, LGD=30%) Cumple todos los requisitos 104% 19.997 €
Avanzado (PD=2%, LGD=20%) Cumple todos los requisitos 45,7% 8.768 €
Avanzado (PD=1,6%, LGD=10%) Cumple todos los requisitos 19,9% 3.827 €
� Si la hipoteca es a 20 años (240 meses) y el inmueble disminuyera de valor (↓5% o ↓10% o ↓15%)
después del mes 12 de la concesión, se superaría el LTV=80% en algunos meses del préstamo, y por
tanto pasaría a RWA=75% en esos meses:
� Si ↓5%: LTV>80% del mes 13 al mes 20 de la hipoteca.
� Si ↓10% : LTV>80% del mes 13 al mes 37 de la hipoteca.
� Si ↓15% : LTV>80% del mes 13 al mes 54 de la hipoteca.
33
G r o u pSeguimiento del valor de los inmuebles en garantía.Métodos tradicionales y AVM
� La tasación de inmuebles presencial y detallada, obligatoria endiferentes transacciones financieras, implica costes y otros recursos ental medida que hace inviable su uso en el seguimiento y control de suevolución o en la valoración previa.
� La aplicación de métodos estadísticos que combinen la informacióninicial con información actualizada accesible para extraer la relación
© AIS© AIS
inicial con información actualizada accesible para extraer la relaciónentre este conjunto de información y el valor del inmueble es el objetivode los modelos conocidos como AVM (Automated Valuation Models ).
� Su interés está creciendo rápidamente, tanto por la presión delregulador como por su aplicación en gestión de riesgo .
34
G r o u p¿De qué depende el valor de un inmueble?
Inmueble Terreno, uso, entorno
© AIS© AIS35
Edificio
Terreno, uso, entorno
Localidad Mercado inmobiliarioCoyuntura económica
G r o u p¿De qué depende el valor de un inmueble?
� Inmueble: M2, altura del piso, antigüedad de interior (reformado?), iluminación, vistas, ventilación, ruidos (interior/exterior), número de dormitorios, número de baños, calefacción, aire acondicionado, carpintería, parqué, trastero, etc.
� Edificio: Antigüedad, número de pisos, ascensor, portería, aparcamiento propio, piscina y otros, calidad de obra, estado actual, etc.
� Terreno: Pavimentación, abastecimiento de agua, gas y electricidad, alumbrado público, etc.
© AIS© AIS
público, etc.
� Uso: Alquiler, 1ª ó 2ª residencia.
� Entorno: Antigüedad dominante de edificios, grado de consolidación, infraestructuras, comunicaciones, transporte público, aparcamiento, nivel económico, calidad de construcción, ocupación, equipamientos públicos, etc.
� Localidad: Población, crecimiento de población, distancia de capital de provincia, etc.
� Mercado inmobiliario: Construcción de vivienda nueva, crecimiento demográfico, adquisición de vivienda por parte de extranjeros (zonas turísticas).
� Coyuntura económica: Inflación, crecimiento de precios inmuebles de la zona, tipos de interés, crecimiento económico, paro, etc.
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G r o u pAlternativas de modelización
Método residual dinámico
Descripción
• Permite tener en cuenta en el coste la duración de la construcción y la duración de la venta
• Depende demasiado de la prima de riesgo utilizada
• Depende de la calendarización de pagos y cobros
Ventajas Inconvenientes
• Son los ingresos de ventas menos los costes de construcción, actualizado al momento presente
© AIS© AIS37
Método de actualiza-ción de rentas
Método del coste
• VAN de las rentas futuras (si hubiera un alquiler)• Inmueble como activo
financiero• Condición de equilibrio dada
por arbitraje sin beneficio
• Cuanto costaría construir el inmueble: Valor de reemplazamiento bruto y neto:• Valor del terreno• Costes construcción• Gastos • Depreciación
• Fácil cómputo
• Exigen condiciones que pueden no cumplirse• Mercado competitivo• Costes implícitos
• Depende demasiado de la tasa de descuento utilizada
• Ignora evolución del mercado• Escasez relativa en zonas
• Costes de insumos pueden cambiar en el tiempo
• Sólo se precisan datos de alquileres de pisos equivalentes
• Especialmente apto para locales comerciales donde no hay altos volúmenes de ventas
G r o u pAlternativas de modelización
Descripción
Modelo de ‘testigos’ o compara-
bles
• Selección de inmuebles cercanos comparables e inferencia de valor• Medición de similitud en
función de atributos• Antigüedad de la tasación• Dentro de radio concreto
• Captura automáticamente atributos del entorno sin especificarlos
• Convincente para no ‘creyentes’ en la estadística• Posibilidad de mostrar
testigos
• Atributos del entorno pueden cambiar• Insensible a cambios
repentinos de precios• Imposibilidad de valorar si
no hay volumen suficiente de casos en una zona
• Impreciso en ciudades con
Ventajas Inconvenientes
© AIS© AIS38
• Impreciso en ciudades con tejido urbano mixto
Modelo hedónico
• Estimación de valor del inmueble a partir de sus atributos• Inmueble, edificio, entorno,
localidad, macroeconomía• Modelos de redes
neuronales o regresión GLM
• Permite evaluar cualquier inmueble, aunque no haya testigos suficientes• Aportación de cada
componente cuantificada• Permite incorporar los
testigos mediante modelos de Econometría Espacial
• Sólo valora lo que figura dentro de una variable del modelo• Reconversión de otras
informaciones (i.e. localización) a variables
Modelo de indexación
• Cómputo de apreciación de valor de viviendas
• Indexación de incrementos a otros inmuebles de la zona• Actualización sólo por
indexación
• Captura automáticamente evoluciones de precios en zonas y tipologías concretas
• Requiere ventas repetidas de inmuebles para el cómputo de la indexación• Altos requerimientos de
datos• Imposibilidad de tasar si no
hay volumen suficiente
G r o u pDescripción de la operativa de explotación de AVM
Datos internos(inmueble, edificio, terreno)
• Valoraciones• Localización• Características del inmueble y del edificio• Históricos para construcción• Datos frescos para actualización
Datos externos(entorno, localidad,
macroeconomía)
• Nivel socioeconómico• Tamaño de municipio• Distancia del centro• Comunicaciones• Servicios próximos (públicos y privados)• Zonas verdes
Modelo AVM
•Validación y depuración de datos• Construcción de los modelos• Estimaciones y fiabilidad• Mantenimiento de modelos en
© AIS© AIS
• Mantenimiento de modelos en el tiempo• Control de calidad de resultados
Plataforma tecnológica
• Aplicaciones tecnológicas para la explotación• Construcción y mantenimiento
Gestión y mantenimiento
•Mantenimiento de BD, los modelos y la aplicación de valoración masiva• Elaboración de informes
37
G r o u pEjemplo valoración on-line
© AIS© AIS40
Estimación de Valor Auditada - VALIAAutomático, con revisión por parte de un técnico..
G r o u p
MARKETING INMOBILIARIO PARA GARANTÍAS HIPOTECARIAS
© AIS© AIS
GARANTÍAS HIPOTECARIAS RECUPERADAS
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G r o u pMarketing inmobiliario para garantías inmobiliarias recuperadas
� Necesidad actual que tienen las entidades financieras en casoscomo el español con la cartera de inmuebles recuperadas:
1. Determinación de valores / precios de los inmuebles
2. Definición de perfiles de demanda de los compradores de
© AIS© AIS
2. Definición de perfiles de demanda de los compradores deinmuebles
3. Determinación del mercado potencial de los compradores
42
G r o u p
Diseño BBDD de almacenamiento, armonización y explotación de información de las carteras inmobiliarias susceptibles de ser colocadas en el mercado
Explotación BBDD entidad Cartera créditos Hipotecarios:
• Matriz de Origen y Destino
• Análisis Perfil Comprador / tipología de viviendas
Observatorio de Precios: Oferta
AA
BB
CC
Marketing inmobiliario para garantías inmobiliarias recuperadas
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Aplicaciones de Negocio – Gestión Cartera Inmuebles
DeterminaciónPrecio inicialInmueble
Observatorio de Precios: Oferta
• Explotación de información portales inmobiliarios
• Tratamiento de información para armonización de mercados inmobiliarios
Políticas en Comitéde Precios
Gestión Campañas comerciales
CC
EE
Mercados Potenciales: Ubicación de la Demanda
• Habits – Tipologías de Familias
• Target potencial y medición de mercados potenciales
DD
G r o u pMapas testigos internos e Información externa
AA CC
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G r o u p¿Qué es Habits®?
� Habits ® segmenta los hogares españoles en tipologíastipologías a partir de sus rasgossociodemográficos y económicos, ofreciendo una amplia gama de indicadoreseconómicos familiares como son ingresos, gastos, ahorro y patrimonio.
� Fuentes Habits ®: Información Pública de diferentes fuentes que no contienenlas mismas unidades de información – (Tecnología AIS)
PRESENCIAPRESENCIA Quién, Dónde y CuántosQuién, Dónde y Cuántos PERFILPERFIL Cómo vivenCómo viven
CensoCenso (Personas y Hogares)(Personas y Hogares) EPFEPF (Presupuestos Familiares)(Presupuestos Familiares) Padrones MunicipalesPadrones Municipales
DD
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� Resultado BBDD Habits ®: Base de Datos de todas las familias españolasdistribuidas en las 35mil Secciones Censales y su información sociodemográficay económica
CLA
SE
SO
CIA
L (
NIV
EL
DE
ES
TUD
IOS
Y
PO
SIC
IÓN
LA
BO
RA
L)
EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE
J. Hogares nueva
creacióncon 1 sueldo
E. DINK
clase alta
35 45 55 65
C. Con niños clase alta
A. Con
adolescentes clase alta
B. Con jóvenes
clase alta
D. Pensionistas en hogares
activos clase alta
I. DINK
clase baja
H. Con niños clase baja
F. Con adolescentes
clase baja
G. Con/sin jóvenes
clase baja
K. Pensionistas en hogares
activos clase baja
M. Solitarios entre 35 y 65
L. 1-2 Pensionistas
clase alta
P. 2 Pensionistas
clase baja
Q. 1 Pensionista
clase baja
N. Amas de casa y estudiantes
O. Desempleados
Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).
Segmento clasificado
aparte
Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos
R. Inmigrantes
10%
0% 5%
15%
19%
22%
11%
5%
11%
2%
Distribución Tipologías
meny s de 120120 - 150150 - 180180 - 200200 - 230230 - 250250 - 280280 - 300més de 300
Ciudad de Barcelona(Secciones censales)
Statistical Matching Inferencia Ecológica
G r o u pBI aplicado a comercialización de Cartera Inmobilia ria
Soporte a la comercialización de la cartera- Identificación target, cuantificación mercado potencial y localización de
compradores potenciales de las unidades de vivienda.- Apoyo en las estrategias de colocación (estrategias de comunicación y
comercialización adaptadas al target)
DD
Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)
Ciudad de Barcelona(Secciones censales)Estrategia Estrategia
comercial basada comercial basada
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CLA
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IOS
Y
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IÓN
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BO
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EDAD DEL SUSTENTADOR PRINCIPAL / AGE
J. Hogares nueva
creacióncon 1 sueldo
E. DINK
clase alta
35 45 55 65
C. Con niños clase alta
A. Con
adolescentes clase alta
B. Con jóvenes
clase alta
D. Pensionistas en hogares
activos clase alta
I. DINK
clase baja
H. Con niños clase baja
F. Con adolescentes
clase baja
G. Con/sin jóvenes
clase baja
K. Pensionistas en hogares
activos clase baja
M. Solitarios entre 35 y 65
L. 1-2 Pensionistas
clase alta
P. 2 Pensionistas
clase baja
Q. 1 Pensionista
clase baja
N. Amas de casa y estudiantes
O. Desempleados
Nota: Las letras asignadas a los segmentos siguen el orden definido por el nivel medio de renta familiar neta (después de impuestos).
Segmento clasificado
aparte
Modelo de distancias y centros de gravedad libres (k-means)Máxima homogeneidad interna y máxima heterogeneidad entre segmentos
R. Inmigrantes
10%
0% 5%
15%
19%
22%
11%
5%
11%
2%
Distribución Tipologías
meny s de 120120 - 150150 - 180180 - 200200 - 230230 - 250250 - 280280 - 300més de 300
comercial basada comercial basada en en GeomarketingGeomarketing
G r o u p
La Muela
Identificación de los inmuebles
DATOS IMPORTANTES (obligatorios)DIRECCIÓN LA MUELACALLE PATAGONIA S/NNÚMERO U.E.-15 4Y5CODIGO POSTAL 50.196SUPERFICIE ÚTIL TOTAL 13.126,62SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL 17.139,02AÑO CONSTRUCCION 2.009TIPO EDIFICIO 8 BLOQUES COLECTIVA Y 6 PAREADOSESTADO DEL EDIFICIO OBRA NUEVAVALOR DE TASACION 29.096.804,91FECHA DE LA TASACION 25/06/09 (SIN ACTUALIZACION DE 2007)VALOR EN OFERTAÚLTIMO CAMBIO DE LA TASACION
DATOS ÚTILES (recomendables)ASCENSOR SICALEFACCIÓN SIAIRE ACONDICIONADO PRE-INSTALACIONGARAJE ASOCIADO SITRASTERO ASOCIADO SITERRAZA SIPISCINA SIPISTA DE TENIS NOPISTA DE PADEL NOJUEGOS INFANTILES SIPISTA POLIDEPORTIVA NOTIPOLOGIA DE LAS VIVIENDAS 96 COLETIVAS Y 6 PAREADOS
DATOS OPCIONALES (recomnedables)
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DATOS OPCIONALES (recomnedables)REFERENCIA CATASTRALDISTRITO (SECCIÓN CENSAL)GEOPOSICIÓN TIPO DE LA ZONA URBANOVPO NOALTURAS DEL EDIFICIO 4SUPERFICIE DE LA PARCELA 7.277,33
A 25 minutos de Zaragoza
4.928 habitantes 2009
La Muela cuenta con dos secciones censales:
5018201002, que se corresponde con el centro
del municipio, la zona más poblada, y
5018201001 que aglutina el resto del municipio
47
G r o u p
La Muela
Identificación del mercado - Edad
� Vemos que a lo largo de los últimos 4años el crecimiento en términosabsolutos ha sido siempre positivo entodos los grupos de edad
� Se señalado como importantes aquellosgrupos que presentan a la vez quecrecimientos positivos, son los gruposcon mayor porcentaje de población
Evolución habitantes La Muela
200
400
600
800
1000
1200
0-4
05-14
15-24
25-34
35-44
45-54
55-64
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- Personas de 25-34 años- Niños de 0 a 14 años
� Todo indica que el perfil emergente sonlas familias de nueva generación, conniños y con adolescentes
AÑO 06 a 07 07 a 08 08 a 09TASA VARIACION ANUAL EDAD 11% 11% 12% 0-4 24% 21% 17% Crecimiento importante 05-14 12% 16% 15% Crecimiento importante 15-24 3% 7% 5% Crecimiento moderado 25-34 21% 11% 19% Crecimiento importante 35-44 15% 21% 11% Crecimiento moderado 45-54 3% 2% 5% Crecimiento moderado 55-64 8% 11% 10% Crecimiento moderado 65-74 6% 2% 8% Crecimiento moderado 75 y más 2% 8% 6% Crecimiento moderado
0
200920082007200665-74
y más 75
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G r o u p
La Muela
Identificación del mercado - Origen
� Vemos que a lo largo de los últimos 4años el crecimiento en términosabsolutos ha sido siempre positivo entodos los grupos de origen
� Se señalado como importantes aquellosgrupos que presentan a la vez quecrecimientos positivos, son los gruposcon mayor porcentaje de población
Evolución habitantes La Muela
0
1000
2000
3000
4000
5000
2009200820072006
Nacidos en España
Misma CA
Misma CA y Provincia
Misma CA, Provincia y Municipio
Misma CA y Provincia. Distinto Municipio
Misma CA. Distinta Provincia
Distinta CA
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- Nacidos en el mismo municipio- Misma CA. Distinta provincia
� Destaca las personas nacidas en elmismo municipio y como grupoemergente los nacidos en otrasprovincias de Aragón
Año 06 a 07 07 a 08 08 a 09TASA VARIACION ANUAL ORIGEN 11% 11% 12%Nacidos en España 10% 8% 10% Crecimiento moderadoMisma CA 8% 7% 10% Crecimiento moderadoMisma Provincia 9% 8% 10% Crecimiento moderadoMismo Municipio 5% 8% 12% Crecimiento importanteMisma Provincia. Distinto Municipio 9% 8% 9% Crecimiento moderadoMisma CA. Distinta Provincia 4% 3% 7% Crecimiento importanteDistinta CA 20% 12% 10% Crecimiento moderadoExtranjero 21% 53% 28% Crecimiento moderado
2009200820072006Distinta CA
49
G r o u pLocalización de zonas con alta propensión
Potencial de Mercado por promoción La MuelaEspaña
Aragón
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Muy bajoBajo
MedioAlto
Muy alto
Potencial Target de La Muela
50
G r o u pLocalización de zonas con alta propensión
Potencial de Mercado por promoción La MuelaAragón
Huesca
Zaragoza
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Muy bajoBajo
MedioAlto
Muy alto
Potencial Target de La Muela
Zaragoza
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G r o u p
Gestión de la venta de inmuebles
Targetting30%
PonderacionA Con adolescentes alta 80%B Con jóvenes alta 0%C Con niños alta 80%D Semi-pensionistas alta 0%E DINK alta 0%F Con adolescentes baja 100%G Con jóvenes baja 0%H Con niños baja 100%I DINK Clase social baja 80%J Hogares nueva creación 1 sueldo 0%K Semi-pensionistas baja 0%L Pensionistas alta 80%M Solitarios 0%
TIPOLOGÍAPONDERACION DEL MÓDULO
PONDERACION DEL MÓDULO 20%Origen PP PonderacionMunicipio 100%
PONDERACION DEL MÓDULO 20%Ingresos netos mensuales fam. Ponderacion< 2.300 € 0%2.300-2.500 € 75%2.500-3.000 € 100%3.000-3.200 € 75%> 3.200 € 0%
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N Amas de casa / estudiantes 0%O Desempleados 0%P Pareja de pensionistas baja 0%Q Pensionistas baja 0%R Inmigrantes 0%
Municipio 100%Provincia 80%CCAA 60%Español 0%Extranjero 0%
PONDERACION DEL MÓDULO 10%Edad PP Ponderacion< 25 años 0%25 - 34 años 100%35 - 44 años 80%45 - 54 años 0%55 - 74 años 60%> 74 años 0%
PONDERACION DEL MÓDULO 10%Niños menores 15 años Ponderacion0 niños menores 15 años 0%1 niños menores 15 años 80%2 o más niños menores 15 años 100%
PONDERACION DEL MÓDULO 10%Ocupación PP PonderacionAgrícola 0%Construcción 40%Industria 70%Servicios 100%Profesiones cualificadas 100%
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G r o u p
EXPERIENCIAS RECIENTES EN ESPAÑA
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ESPAÑA
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G r o u p
© AIS© AIS
G r o u pGénesis de la burbuja inmobiliaria (USA)
Indice del Precio Real de las Viviendas en EU y Tasa de Interes Gubernamental
0.6
0.8
1
1.2
Pre
c V
ivi
5678910
Tas
a In
teré
s
Precio Real Casas TBills 3 meses
� Crisis en USA:- Subprime, falla de las
calificadoras, falla de losreguladores
- Politica salvamento del sectorfinanciero
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0
0.2
0.4
Ene
-87
Nov
-88
Sep
-90
Jul-9
2
May
-94
Mar
-96
Ene
-98
Nov
-99
Sep
-01
Jul-0
3
May
-05
Mar
-07
Ene
-09
Pre
c V
ivi
012345
Tas
a In
teré
s
55
- Crisis financiera y crisis de laeconomía real (PIB ↓, Paro ↑)
G r o u pGénesis de la burbuja inmobiliaria (España)
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“El vicepresidente de la Comisión Europea y responsable de Competencia, Joaquín Almunia, ha dicho este martes (22 de Marzo) que los problemas de las cajas de ahorro españolas no se deben a su estructura legal ni a la falta de regulación , sino a la burbuja inmobiliaria que se desató por la falta de mecanismos para detectar desequilibrios macroeconómicos en la UE.” (El Mundo.es)
Fuente: Banco de España
G r o u pESPELUZNANTE!
� The Economist 31 marzo 2011- Harían falta €15 billones adicionales para los nuevos requerimientos de
capital que impone el gobierno.- €320 billones créditos a desarrolladores. El 25% terreno edificable.
(Goldman Sachs)- Los bancos y cajas poseen €70 bn en inmuebles y suelo 50% terrenos
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edificables. Provienen de garantías ejecutadas.- €100 billones de terrenos no edificados están en el sector financiero, como
prestamistas o como propietarios
- Grupo Santander provisiona 35-40% de los terrenos recibidos en dación depago
- La Caixa utiliza su Obra Social para reconducir a vivienda económica- Digerirlo todo requerirá cinco años pero hay fuertes diferencias según la
zona y el tipo de vivienda.
57
G r o u pImpacto económico en España
© AIS© AIS
G r o u pImpacto económico en España
© AIS© AIS59
En España la compraventa de viviendas no se ha recu perado desde el 2008 después de la ruptura de la burbuja inmobiliaria. L as expectativas es que el
precio de la vivienda siga cayendo.
G r o u pEl alcance de la crisis económica
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El desempleo está golpeando fuerte a los países occ identales, en especial a España.
G r o u pEl mercado hipotecario en España: Medidas aplicadas y tendencias
� Solvencia entidades:
- Provisiones anticíclicas (2001)- Implantación Basilea II en mayo
2008: � reducción del coeficiente de
capital para hipotecas residenciales (del 50% al 35%)
- Reducción de provisiones
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- Reducción de provisiones específicas (julio 2009)
� Disminución de tipos de interés en el 2010, perspectivas de crecimiento en el 2011
61
G r o u pEl mercado hipotecario en España: Medidas aplicadas y tendencias
� Impulsos a la economía:- Contratación de obra pública- Moratorias de pagos de préstamos
para los desempleados- Ayudas al alquiler
� Medidas para las entidades financieras:
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financieras:- Impulso a las fusiones y SIP’s- Creación del FROB- Real Decreto-Febrero 2011-
Reforzamiento sector financiero
� Gestión del déficit público:- Búsqueda de inversión árabe y China- Presiones a comunidades autónomas
sobre el endeudamiento
62
G r o u p
© AIS© AIS63
G r o u pEl mercado hipotecario en España: Medidas aplicadas y tendencias
© AIS© AIS64
Fuente: Expansión 10/03/11
G r o u pNormativa en España (2011)
�Consecuencias del Real Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero:
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10 de Marzo 2011
65
G r o u p
Normativa en España (2011). Consecuencias del Real Decreto-Febrero 2011-Reforzamiento sector financier o
© AIS© AIS
G r o u pConclusiones
� El riesgo sistémico en crédito hipotecario es un auténtico peligro.Basilea II y III, así como otras medidas en manos del regulador, debenser tomadas muy seriamente en consideración.
� Debe reforzarse la plataforma de diálogo, análisis y creación denormativa entre el Ministerio de Economía y el Regulador Financierode cada país.
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de cada país.
� La tecnificación de la gestión en entidades financieras es cada vezmás imprescindible en la formación de las carteras crediticias(admisión), en la valoración de los inmuebles, en el recobro y en lagestión de los inmuebles recuperados.
� La mayor presión sobre las entidades financieras establecidas puedeprovocar un aumento de la desintermediación y una reconsideraciónde la estructuración de activos (asset allocation).
67
G r o u pBibliografíaDocs BIS
� Basilea II: http://www.bis.org/publ/bcbs128_es.pdf (2006)
� Compilación de docs de Basilea III: http://www.bis.org/list/basel3/index.htm� Capital: http://www.bis.org/publ/bcbs189.pdf (Dic 2010)� Liquidez: http://www.bis.org/publ/bcbs188.pdf (Dic 2010)� Buffer contraciclico: http://www.bis.org/publ/bcbs187.pdf (Dic 2010)� Estudio de impacto: http://www.bis.org/publ/bcbs186.pdf (Dic 2010)� Report to G-20 (2010)
Docs del Banco de España
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� “Riesgo liquidez Basilea” (2010)
� “Real Decreto-21 Febrero 2011-Reforzamiento sector financiero”
Estudios de impacto
� “Assessment of long-term economic impacta of stronger cap” (2010)
� “Assessing macroeconomic impact transition to stronger cap” (2010)
� Slovik, P. and B. Cournède (2011), “Macroeconomic Impact of Basel III”, OECD Economics DepartmentWorking Papers, No. 844, OECD Publishing. doi: 10.1787/5kghwnhkkjs8-en
Notas de prensa
� Comunicado de prensa del BIS del 26/7/2010� Comunicado de prensa del BIS del 12/9/2010 68
G r o u p
MUCHAS GRACIAS
ABRIGO
Pero nunca despuésme sentí tan a salvotan al abrigocomo cuando empezabaa dormirmebajo la colcha de retazosy la lluvia poderosa
© AIS© AIS69
Ramon [email protected]
José Manuel [email protected]
y la lluvia poderosacantabasobre el techo de zinc
Mario BenedetiEl Baquiano y los suyosNombres propiosViento del exilio 1980-81