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ALEGRA - INFORME DE INTERVENTORÍA Página 1 de 33

CORTE JULIO 31 DE 2019

GENERALIDADES DEL PROYECTO

INFORMACIÓN DEL PROYECTO

FICHA TÉCNICA DEL PROYECTO

CONDICIONES ORIGINALES DEL PROYECTO

Constructor: CONSTRUCCIONES CFC & Asociados S. A

Interventor: ING. LUIS ALBERTO BOTERO MEDINA

Objeto del Contrato:

Desarrollo del proyecto urbanístico del Conjunto Cerrado ALEGRA administrado por Alianza Fiduciaria, vocera del fideicomiso Alegra

LICENCIAS ALEGRA

DES ENGLOBE RES. N. 220027/2015

PLAN PARCIAL DECRETO 0289 Del 28 de mayo de 2015

LICENCIA DE URBANISMO/ PUG

RES. N. 220004-2016 del 31 de mayo de 2016

RES. N. 17-2-0378-MD del 31 de mayo de 2017

RES. N. 17-2-0721-LU del 6 de octubre de 2017

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN RES. N._17-2-0434-LC del 22 de junio de 2017

CUADRO DE ÁREAS CONSTRUIDAS CONJUNTO CERRADO ALEGRA

TORRES DE APARTAMENTOS

TORRE ÁREA OCUPADA A CONSTRUIDA

TORRE M2 ÁREA CONST EN VIVIENDA

PUNTOS FIJOS Y CUARTOS DE BASURAS

APTOS POSIBLES

APTOS PARA (PMR)

TORRE A 399,26 4.275,51 3.757,60 517,91 66 10

TORRE B 399,26 4.275,51 3.757,60 517,91 66 6

TORRE C 537,93 5.781,71 4.984,84 796,87 88 8

TORRE D 380,07 4.067,19 3.566,42 500,77 66 6

TORRE E 380,07 4.070,59 3.563,96 506,63 66 6

TOTAL 2.096,59 22.470,51 19.630,42 2.840,09 352 36

PMR: (PERSONAS CON MOVILIDAD REDUCIDA)



ÁREAS COMUNALES

AREA OCUPADA

AREA CONSTRUIDA

EX

IGID

O

Juegos Infantiles

x

PR

OP

UE

ST

O

Juegos Infantiles 500,00 m2

Zonas Verdes - Plazoletas

x Zonas Verdes -

Plazoletas 2.817,49 m2

Administración - Portería

x Administración -

Portería - Cuarto de Aseo

77,15 77,15

*Salón Múltiple 131,9 131,9 Cuarto de

Aseo x Gimnasio - 70,57

Salón Múltiple x Baños Piscina 36,35 36,35 Cuarto de Basuras 47,9 47,9

Mínimo exigido (7m2 por cada 100

m2 de vivienda)

1.374,13

Cancha 387,95 m2

Piscina (superficie de agua)

77,90 m2

*Nota Salón Múltiple: las Normas Urbanísticas generales del Plan Parcial no contemplan un área mínima de construcción del salón social x habitante, de acuerdo con la Sección 8,1

Espacio Público y Equipamientos, punto a.

ESTACIONAMIENTOS

EX

IGID

O

Total exigidos 153

PR

OP

UE

ST

O

Total propuestos 209

Residentes (1/3 viv.)

117 Residentes 174

Visitantes (1/10 viv.)

35 Visitantes 35

PMR (1/100 estaciona.)

2 Estacionamientos PMR (residentes)

2

Estacionamientos

PMR (visitantes)Incluidos

2

PMR: (PERSONAS CON MOVILIDAD REDUCIDA)

ÍNDICES DE EDIFICABILIDAD

ÁREA OCUPADA TOTAL 2.389,89 m2

ÁREA CONSTRUIDA TOTAL

22.834,38 m2

Nota: Índice Total de edificabilidad Sector de Desarrollo 3 (Sub-Zona 3A y Sub-Zona 3B): 53.055,23 m2



CUADRO DE AREA RESUMEN TORRE A CONJUNTO CERRADO ALEGRA

NIVEL M2

NUEVA

Nivel +0,05 PISO 1 399,26

Nivel +2,42 PISO 2 385,82

Nivel +4,84 PISO 3 385,82

Nivel +7,26 PISO 4 385,82

Nivel +9,68 PISO 5 385,82

Nivel +12,10 PISO 6 385,82

Nivel +14,52 PISO 7 385,82

Nivel +16,94 PISO 8 385,22

Nivel +19,36 PISO 9 385,22

Nivel +21,78 PISO 10 385,22

Nivel +24,20 PISO 11 385,22

Nivel +28,12 CUARTO DE MAQUINAS 20,45

SUB-TOTAL 4.275,51

CUADRO DE AREA RESUMEN TORRE B CONJUNTO CERRADO ALEGRA

NIVEL M2

NUEVA

Nivel +0,05 PISO 1 399,26

Nivel +2,42 PISO 2 385,82

Nivel +4,84 PISO 3 385,82

Nivel +7,26 PISO 4 385,82

Nivel +9,68 PISO 5 385,82

Nivel +12,10 PISO 6 385,82

Nivel +14,52 PISO 7 385,82

Nivel +16,94 PISO 8 385,22

Nivel +19,36 PISO 9 385,22

Nivel +21,78 PISO 10 385,22

Nivel +24,20 PISO 11 385,22


SUB-TOTAL 4.275,51



CUADRO DE ÁREA RESUMEN TORRE C CONJUNTO CERRADO ALEGRA

NIVEL M2

NUEVA

Nivel +0,05 PISO 1 537,93

Nivel +2,42 PISO 2 521,68

Nivel +4,84 PISO 3 521,68

Nivel +7,26 PISO 4 521,68

Nivel +9,68 PISO 5 521,68

Nivel +12,10 PISO 6 521,68

Nivel +14,52 PISO 7 521,68

Nivel +16,94 PISO 8 520,88

Nivel +19,36 PISO 9 520,88

Nivel +21,78 PISO 10 520,88

Nivel +24,20 PISO 11 520,88


SUB-TOTAL 5.781,71

CUADRO DE ÁREA RESUMEN TORRE D CONJUNTO CERRADO ALEGRA

NIVEL M2

NUEVA

Nivel +0,05 PISO 1 380,07

Nivel +2,42 PISO 2 366,85

Nivel +4,84 PISO 3 366,85

Nivel +7,26 PISO 4 366,85

Nivel +9,68 PISO 5 366,85

Nivel +12,10 PISO 6 366,85

Nivel +14,52 PISO 7 366,85

Nivel +16,94 PISO 8 366,34

Nivel +19,36 PISO 9 366,34

Nivel +21,78 PISO 10 366,34

Nivel +24,20 PISO 11 366,34




SUB-TOTAL 4.067,19

CUADRO DE ÁREA RESUMEN TORRE E CONJUNTO CERRADO ALEGRA

NIVEL M2

NUEVA

Nivel +0,05 PISO 1 380,07

Nivel +2,42 PISO 2 366,85

Nivel +4,84 PISO 3 366,85

Nivel +7,26 PISO 4 366,85

Nivel +9,68 PISO 5 366,85

Nivel +12,10 PISO 6 366,85

Nivel +14,52 PISO 7 366,85

Nivel +16,94 PISO 8 366,34

Nivel +19,36 PISO 9 366,34

Nivel +21,78 PISO 10 366,34

Nivel +24,20 PISO 11 366,34


SUB-TOTAL 4.070,59

1.1.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ALEGRA

Alegra es el primer conjunto cerrado de TIERRAVIVA BIOCIUDADELA, es un proyecto de construcción sostenible que busca solucionar necesidades de vivienda de la población aprovechando los medios actuales sin sacrificar las posibilidades de las generaciones futuras, balanceando lo social, ambiental y lo económico.

Alegra contará con un total de 352 unidades, las cuales se construirán en una sola etapa.

El proyecto estará rodeado de un ambiente natural, con amplias zonas verdes.

Cuenta con: Portería, salón social, piscina, juegos infantiles, cancha múltiple, gimnasio, zona BBQ, entre otras.

1.1.2 LOCALIZACIÓN DEL PROYECTO

Ubicado en la vereda las palomas, en la hacienda La Aurora, municipio de Manizales, el proyecto se encuentra rodeado de un entorno acogedor y



tranquilo; cercano a los barrios La Sultana y Minitas, a menos de 10 minutos del sector de El Cable.

Ubicación del Proyecto

Ubicación del Proyecto



REGISTRO FOTOGRÁFICO

Hace referencia a todo el proceso constructivo. Desde el inicio hasta su estado actual

Foto 10/08/2017

En la imagen se puede apreciar los terrenos sobre los cuales se va a desarrollar el macroproyecto Biociudadela Tierraviva. Al lado izquierdo de la imagen se proyecta la ubicación del primer conjunto, Alegra, en la cual se evidencia el inicio del movimiento de tierras del conjunto.



En el mes de enero de 2018 se da inicio a las labores de ubicación de la torre A del conjunto Alegra, en la imagen del 25 de enero de 2018 se observan los hiladeros de la torre A, los cuales sirven para la demarcación de los ejes.

Posteriormente se inicia el proceso de cimentaciones profundadas de la Torre A y la excavación de las vigas de cimentación como se puede observar en la imagen del 21/2/2018



Una parte importante en la construcción del proyecto Alegra es la construcción de las obras correspondientes a la vía de acceso la cual hace parte del urbanismo general. Para el 13 de marzo de 2018 ya la obra había realizado un gran avance en el movimiento de tierras. Se había realizado el tratamiento ambiental de la cárcava central, y se empezó con la consolidación del terreno, la construcción de cámaras y filtros. Estas obras son necesarias para conformar el terreno sobre el cual se desarrollará la avenida de ingreso al proyecto Alegra



Foto del 13/03/2018 y del 20 de marzo de 2018



Foto del 20/3/2018

En el mes de marzo de 2018 la obra se encontraba en fundición de las vigas de cimentación de la torre A y se avanzaba en la consolidación para el vaciado de la losa de cimentación. Esta a su vez daría lugar al arranque de los muros del primer piso. En el mes de marzo de 2018 también se adelantaban las labores correspondientes a la ubicación y replanteo de la torre B, y para finales del mes se tenía el primer tramo de la losa de cimentación de la torre A vaciada.



Foto del 20/3/2018

Avance del vaciado de las vigas de cimentación, de la torre A. En este proceso también se realiza la excavación para la instalación de las tuberías eléctricas e hidrosanitarias. Posterior a la instalación de estos elementos se procede con el lleno compactado, para luego a su vez proceder a vaciar la losa de cimentación.



Foto del 2/4/2018

En los primeros días del mes de abril se inicia con el vaciado de la losa de cimentación, con este hito cumplido, se inicia el proceso de ubicación de las mallas de refuerzo, en las que posteriormente se ubica la tubería eléctrica e hidráulica, las cuales quedaran embebidas con el vaciado de los muros



Foto del 10/4/2018

Avance del movimiento de tierras y de la compactación del lleno sobre la cárcava central. Al mes de abril ya se han realizado una serie de filtros que permitirán recoger y conducir las aguas producto de la infiltración de aguas lluvias a unas cámaras específicas, que permiten manejar adecuadamente las aguas infiltradas



Foto del 10/04/2018

Foto del 18/04/2018

En los primeros días del mes de abril se inicia con las labores de vaciado de los muros del primero piso, mientras se termina con la losa de cimentación de este. En la imagen se observa la formaleta metálica utilizada para dicho proceso

En la foto se observa las tareas de compactación del afirmado para disponerse al vaciado de la losa de cimentación



Foto del 8/05/2018

Foto del 28/05/2018



Foto del 05/06/2018

Para finales del mes de mayo de 2019 se avanza en la construcción del tercer piso de la Torre A del conjunto Alegra En el mes de junio se logra el vaciado del piso cuatro y cinco, y se evidencia una mejora en el ritmo de construcción En los meses de mayo y junio se continúan con las labores de urbanismo, avanzando en la consolidación del terreno donde se desarrollará la avenida central de la biociudadela Tierraviva



Foto del 26/06/2018

Foto del 26/06/2018



Foto del 24/07/2018 Foto del 31/07/2018



Foto del 8/08/2018

Para el mes de Julio se avanza en la construcción de la Torre A, y se avanza a muy buen ritmo en la consolidación de la cárcava central, donde se construirá la avenida principal de la ciudadela Tierraviva El lugar donde se encontraba la cárcava presenta un avance significativo y se va consolidando el terreno de acuerdo con lo esperado En los meses de julio y agosto se continua con la construcción de la torre A y con las labores en el urbanismo general



Foto del 27/08/2018

Foto 27/08/2018



Foto 27/08/2018

Foto 27/08/2018



TORRE B

Fotos del 10/04/2018

En el mes de abril se iniciaron las excavaciones necesarias para la realización de las cimentaciones profundas (pilotes) y vigas de la Torre B. La ola invernal genera demoras, por lo que se hace necesario instalar cubiertas provisionales A medida que se avanza con la cimentación de la torre B, se continúan con los vaciados de la torre A y con las obras de urbanismo, concentradas en la cárcava central



Foto del 8/5/2018

Foto del 28/5/2018



Foto del 05/06/2018

Foto del 26/06/2018

En los meses de mayo y junio de 2018 se avanza con el vaciado de los pilotes correspondientes a la torre B y se realizan las excavaciones para el vaciado de las vigas de cimentación de esta misma torre



Foto del 31/07/2018 Foto del 8/08/2018



Foto del 27/08/2018

En los meses de julio y agosto se finaliza con el vaciado de los pilotes correspondientes a la torre B y se empieza con el vaciado de la losa de cimentación de dicha torre, la cual se suspende, por causa de la medida cautelar decretada sobre las licencias del proyecto Alegra.



INFORME ESTADO DE OBRA A la fecha el proyecto continúa suspendido en virtud de la medida cautelar decretada por el juzgado octavo administrativo de Manizales, mediante la cual se ordenó la suspensión provisional de las licencias del proyecto Alegra. Se observa que CFC&A ha acatado a cabalidad la orden judicial de suspender todas las actividades de construcción del proyecto. La torre A tiene un avance aproximado del 80% de la estructura La torre B tiene un avance aproximado del 75% de la cimentación, ya se ejecutaron las tareas preliminares, las cimentaciones profundas, las vigas de cimentación, y se tiene construida parte de la losa de contrapiso. El movimiento de tierra referente al urbanismo del conjunto Alegra, se encuentra en un avance aproximado del 40% El movimiento de tierra del urbanismo general, necesario para construir la avenida central se encuentra en un 60% (trabajos en la cárcava central) Al 27 de agosto de 2018 se encontraban sembrados aproximadamente 5.500 árboles los cuales ocupan un área aproximadamente de 10,54 hectáreas de los bosques que cumplen función amortiguadora. INFORME FINANCIERO

Para el 27 de agosto de 2018, fecha en la cual se suspendió la ejecución de la obra en virtud de la medida cautelar de carácter provisional decretada sobre las licencias del proyecto Alegra por el juzgado octavo administrativo de Manizales, el mencionado proyecto se venía ejecutando dentro de los lineamientos establecidos por los diseños y estudios que fueron debidamente aprobados por las licencias y dentro de las proyecciones financieras. Con corte a 31 de julio de 2019, se han realizado las siguientes inversiones:

INVERSIÓN COSTO DIRECTO ALEGRA TORRES

TOTAL COSTO DIRECTO TORRES $ 2,666,722,012



INVERSIÓN COSTO DIRECTO URBANISMO

ALEGRA URBANISMO $ 56,024,701

ALEGRA URB GENERAL $ 833,719,135

ALEGRA VÍA COLECTORA $ 2,500,000

PMA (PLAN DE MANEJO AMBIENTAL) $ 197,952,061

TOTAL COSTO DIRECTO URBANISMO $ 1,090,195,897

INVERSIÓN COSTOS GENERALES (admón. obra) *

ALEGRA GENERALES $ 862,623,028

ALEGRA URBANISMO GENERALES $ 137,974,688

TOTAL $ 1,000,597,716

INVERSIÓN COSTOS INDIRECTOS

ALEGRA INDIRECTOS $ 2,025,280,506

ALEGRA URBANISMO GENERAL INDIRECTOS $ 1,592,494,266

TOTAL COSTO INDIRECTO $ 3,617,774,772

INVERSIÓN TOTAL $ 8,375,290,397

INTERESES + CAPITAL CRÉDITO CONSTRUCTOR $ 757,314,341

TOTAL $ 9,132,604,738

De acuerdo con lo establecido en el contrato fiduciario del patrimonio autónomo Alegra, la sociedad Construcciones CFC&A, realiza las actividades de promoción, construcción, venta y gerencia y por ello se han establecido unos honorarios parciales, dentro del contrato de fiducia, que causados a julio 31 de 2019, corresponden a la suma de $ 1,029,996,374, discriminados de la siguiente manera.

PROVISIÓN HONORARIOS ALEGRA

PROVISIÓN HONORARIOS GERENCIA VENTAS $ 530,609,817

PROVISIÓN HONORARIOS CONSTRUCCIÓN ALEGRA $ 199,952,684

PROVISIÓN HONORARIOS GERENCIA OBRA ALEGRA $ 205,662,203

* Los costos generales incluyen el personal profesional y técnico de obra, celaduría, servicios públicos, transporte, herramienta y equipo.



PROVISIÓN HONORARIOS URBANISMO GENERAL

PROVISIÓN HONORARIOS CONSTRUCCIÓN URB GENERAL $ 93,771,671

NOTA: en concordancia con el informe de interventoría de noviembre de 2018, no se ha generado el pago de estos honorarios. Sin embargo y dado el estado de suspensión del proyecto es importante resaltar la causación de los mismos y recordar que según el contrato fiduciario estos no se pagarán hasta que se cumplan las condiciones para tal fin, de manera que se reinviertan transitoriamente en el proyecto.

Es importante anotar que en la información presentada anteriormente en la cual se detalló el destino de las inversiones realizadas con los dineros recibidos por el fideicomiso, no se incluyeron los honorarios que le corresponden a CFC&A, ni tampoco el aporte del lote, ya que, si bien hacen parte de los activos del fideicomiso, no han significado erogaciones de efectivo, sino que por el contrario son aportes del fideicomitente gerente y del fideicomitente aportante del lote. Como consecuencia de lo manifestado, se presenta a continuación el estado de fuentes y usos con corte a 31 de julio de 2019 (en este estado se tienen en cuenta los honorarios y el lote, por cuanto hacen parte de las cuentas del fideicomiso)

Fuentes Usos

Aportes Clientes $ 7,948,295,689 INVERSIÓN COSTO OBRAS Y EDIFICACIONES $ 4,757,515,625

Otras fuentes (CFC&A) $ 757,448,747 INVERSIÓN COSTOS INDIRECTOS $ 4,647,771,146

Honorarios aportados (CFC&A) $ 1,029,996,374 COSTO FINANCIERO $ 199,481,191

Aporte del Lote $ 2,688,415,590 SALDO FIDUCIA $ 130,972,847

LOTE $ 2,688,415,590

TOTAL $ 12,424,156,400 TOTAL $ 12,424,156,400

Balance $ 0.000



OBSERVACIONES

Antes de la imposición de la medida cautelar la obra se venía desarrollando

de acuerdo con los tiempos del cronograma de obra.

CFC&A, suministró equipos y formaleta, necesarios para el desarrollo de la

obra.

CFC&A en calidad de fideicomitente gerente del fideicomiso Alegra

informó a esta interventoría de la indicación de Bancolombia de realizar

el pago del crédito constructor aprobado al fideicomiso para el

desarrollo del proyecto Alegra. Bancolombia manifestó a CFC&A

que dicha solicitud se sustenta en el hecho de que el proyecto va a

cumplir un año suspendido por orden judicial. En este caso para

continuar con los desembolsos, el crédito debe volverse a otorgar y

surtir los tramites de aprobación nuevamente. En ese sentido, la

indicación del Banco es que una vez el juzgado levante la medida

cautelar de suspensión provisional sobre la licencia y por ende se

autorice el reinicio del proyecto, el crédito se someta nuevamente a

estudio. Para que ese trámite se pueda surtir de manera fluida, no debe

presentarse saldo sobre la obligación.

De acuerdo con lo anterior, esta Interventoría recomienda que se

atienda la obligación adquirida con Bancolombia en virtud del crédito

constructor de manera que se mitigue un posible riesgo de

incumplimiento de la obligación financiera por parte del fideicomiso,

caso en el cual el banco podría hacer efectivas las garantías

hipotecarias y acelerar el plazo generando un posible embargo del

activo (lote) y sus mejoras.

El desarrollo del proyecto se encuentra suspendido en virtud de la

medida cautelar decretada por el Juzgado Octavo Administrativo. El

predio fideicomitido soporta garantía real en favor de Bancolombia.

Todas las obligaciones no financieras con terceros se encuentran al día

en el cumplimiento de los compromisos adquiridos.



Se adjunta el documento anexo, “Revisión y concepto técnico estado

de conservación actual elementos estructura de las edificaciones en

construcción del conjunto cerrado Alegra”, expedido por el ingeniero

especialista en estructuras, Alejandro Trujillo. En él se concluye que el

efecto de la intemperie no afecta negativamente la estabilidad ni la

calidad de los elementos estructurales de las torres.

Elaboró ____________________________ Luis Alberto Botero Medina Interventor

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