FRACCIONAMIENTOS CERRADOSProductos Inmobiliarios de Fragmentación y Segregación

M.C. Arq. Karina Soto Canales Octubre.2012

Estudio en el Área Metropolitana de Monterrey

uno Introducción

introducción

Riqueza Pobreza

Con Educación Analfabetas

Con todos los Bienes Sin Bienes

Plusvalía Degradación

Prosperidad Adversidad

Accesibilidad Impenetrabilidad

El Nivel de Ingreso estipula la congregación reclusión SEGREGACIÓNSegún el nivel el segmento de mercado que se puede habitar/adquirir.

¿espacio público?

¿comunidad?

• Como un fenómeno generalizado de la vida urbana suceden los procesos de exclusión social, su manifestación más común es la fragmentación espacial, al dividir la ciudad.

• Actualmente el mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Monterrey (AMMty) ofrece sin ninguna diferenciación productos con similares características conceptuales, urbanísticas y arquitectónicas donde se promueven por medio de sus cualidades físico-espaciales la fragmentación, segregación y exclusión en sus diversas modalidades.▫ Social▫ Urbana ▫ Espacial

dos La organización y producción del territorio actual. La ciudad fragmentada y los fraccionamientos cerrados.La segregación urbana como resultado de la estructura urbana fragmentada.

la organización y producción del territorio actual

• Borsdorf (2003) – Modelos históricos de la estructura de la ciudad latinoamericana, sintetizados en cuatro periodos: ▫ ciudad colonial, ▫ ciudad sectorial, ▫ ciudad polarizada y ▫ ciudad fragmentada (1970 - )

• CF se caracteriza por presentar en la extensión de la mancha urbana:▫ Barrios cerrados▫ Centros comerciales ▫ Carreteras intraurbanas, ▫ Intensificación de las desigualdades sociales en escala

reducida, ▫ Niveles de accesibilidad

Servicios, Comercio, Empleo, Entretenimiento.

ciudad colonial – principio de la estructura espacial a partir de una pendiente centro-periferia – crecimiento natural – estilos arquitectónicos: renacimiento y barroco - ciudad sectorial – principio de la estructura espacial a partir de ejes – crecimiento por inmigración europea – estilos arquitectónicos: clasicismo– ciudad polarizada- ciudad fragmentada - ciudad colonial – principio de la estructura espacial a partir de una pendiente

COLONIALSECTORIAL

POLARIZADA

FRAGMENTADA

La ciudad fragmentada y los fraccionamientos cerrados

• Ascher (2004) y Muxi (2009) fundamentan el carácter global de la CF: ▫ Nivel de fragmentación = Cualidad física y estructural, ▫ Reconfiguración social del concepto comunidad, ▫ Ruptura del pacto social y de los vínculos de solidaridad ▫ Convivencia modificada, las mismas prácticas

cotidianas sustituyen el contacto (físico a virtual).• Dammert (2004) menciona que el fenómeno a su

vez produce una carencia de identidad de la población y que motivan la construcción de imaginarios del miedo.

• Características de los fraccionamientos cerrados: ▫ Configuración hermética, ▫ Dimensiones sin regularización. (mini ciudades)▫ Estructura desintegradora▫ Predisposición a los usuarios a comportamientos de:

Exclusión Segregación social.

▫ El mercado establece el perfil del comprador y promete: confort, exclusividad, estatus y seguridad

La segregación y los conceptos relacionados

segregación

socialterritorio

residencia

socioespacial

socioeconómica$ $$

espacial residencial

Residencial socioeconómico

ciudad cuarteada

ciudad insular urbanismo

de afinidad

La segregación como resultado de la estructura urbana

• Castells (1996): ▫ “la tendencia a la organización del espacio

en zonas de fuerte homogeneidad social interna y de fuerte disparidad social entre ellas, entendiéndose esta disparidad no solo en términos de diferencia, sino de jerarquía… lo que a su vez produce una distribución desigual de oportunidades y beneficios.”

• García Ortega (2004):▫ Hay 2 tipos de segregación espacial entre

las viviendas Accesibilidad Proximidad

• Marmolejo y Batista Doria (2011):▫ Distribución inequitativa en tres

dimensiones Socioeconómica Demográfica Étnica

tres Organización territorial actual en el AMMty. Evaluación de la segregación residencial como resultado de la estructura urbana fragmentada.

Dimensión socioeconómica

Fuente: Datos propios 2011 con información de Guajardo, 2003, Sousa,2009 e INEGI.

• En los 50’s y 60’s el municipio de Monterrey contenía el 80% de la población, posteriormente se modifica la concentración de población y para el 2010 el mismo porcentaje de población se distribuía en más de la mitad de los municipios de la metrópoli.

• Apodaca, Escobedo, García y Juárez aumentaron su población en un 35 a 80% (mas importantes reservas de crecimiento).

• Por primera vez se presenta el crecimiento negativo en dos unidades de la metrópoli, San Pedro Garza García y San Nicolás de los Garza, éste último perdió más de 50 mil habitantes en el decenio. 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010

APODACA 4,915 6,259 18,564 38,181 115,913 283,497 523,370ESCOBEDO 2,066 1,824 10,515 37,756 98,147 233,457 357,937GARCÍA 4,769 4,091 6,477 10,434 13,164 28,974 143,668GUADALUPE 12,610 38,233 159,930 370,908 535,560 670,162 678,006JUÁREZ 2,839 3,166 5,656 13,490 28,014 66,497 256,970

MONTERREY 339,282 601,085 858,107 1,090,0091,069,23

81,110,99

71,135,55

0SAN NICOLÁS 10,543 41,243 113,074 280,696 436,603 496,878 443,273SAN PEDRO 5,228 14,943 45,983 81,974 113,040 125,978 122,659SANTA CATARINA 7,377 12,895 36,385 89,488 163,848 227,026 268,955

13%

9%

4%

17%

7%29%

11%

3%7%

APO-DACAES-COBEDOGARCÍAGUADALUPEJUÁREZMON-TERREY

SIMBOLOGÍA$1,100 – 1,359$1,360 – 1,700$1,701 – 2,100$2,101 – 2,500P. ComercialesCentro AMMty

Localización de Fraccionamientos Cerrados diferenciados por valor del m2 de lote

Fuente: 2010 Datos propios con información de Catastro del Estado.

Zona Norponiente AMMty analizada desde la fragmentación

Zona Norponiente AMMty analizada desde la fragmentación

SIMBOLOGÍABarrios cerradosCentros comerciales Carreteras intraurbanas, Intensificación de las desigualdades sociales en escala reducida, Niveles de accesibilidad

Servicios, Entretenimiento.

0 500 1500

*** ***

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***************

* *********** *

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* **

**** ***

OO

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** **se

sese

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E E

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*

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Fuente: 2012 Datos propios.

se

**

SIMBOLOGÍA0 - 8.978.97 – 19.3419.34 – 29.3929.39 – 40.5340.53 - 87.18

Zona Norponiente AMMty analizada por densidad de vivienda

SIMBOLOGÍA0 - 8.318.31 – 9.869.86 – 11.5311.53 – 13.4513.45 - 17.67

Zona Norponiente AMMty analizada por grado prom. de escolaridad

SIMBOLOGÍA0 – 14.9314.93 – 30.8930.89 – 48.0948.09 – 68.2168.21 - 100.0

Zona Norponiente AMMty analizada por % viviendas con internet

cuatro Conclusiones

conclusiones

• El estudio expone la urgente necesidad de analizar cómo la segregación, la fragmentación y el temor se han instalado en la nueva organización y producción del territorio urbano construyendo imágenes poderosas sobre la configuración espacial sobre la estructura de los fraccionamientos cerrados.

• La diferenciación y jerarquización de la estructura urbana metropolitana se encuentra en función a las fuerzas de fragmentación y sectorialización, donde la estructura policéntrica y la ubicación de subcentros y corredores urbanos determina la plusvalía.

• La vivienda del segmento medio, dentro de la zona de estudio se encuentra en función directa con la distancia al Centro Metropolitano de Monterrey, y a su vez hacia algunos subcentros urbanos con un alto nivel de consolidación. Así también, es el nivel de consolidación del municipio, zona o área de la metrópoli lo que produce que se modifiquen las características (arquitectónicas y urbanísticas) de los productos inmobiliarios.